LAUDO PERICIAL JUDICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL...CLAUDIA SANTINI PORTALUPPI PERITA JUDICIAL Perita Avaliadora de Imóveis - COFECI/CNAI nº 10.239 - Corretora de Imóveis - CreciSP

CLAUDIA SANTINI PORTALUPPI

PERITA JUDICIAL

Perita Avaliadora de Imóveis - COFECI/CNAI nº 10.239 - Corretora de Imóveis - CreciSP nº 132.410

[email protected] - Tel: (11) 99368-6208

LAUDO PERICIAL JUDICIAL

DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL(PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA)

Imóvel Avaliando: Apartamento nº 12 do Edifício San Martin, situado na RuaArthur de Azevedo, 1790 - Pinheiros - São Paulo - SP eVaga de Garagem Box 11 do mesmo edifício.

Objetivo: Determinar o Valor de Mercado para Comercialização -venda à vista.

Finalidade: Perícia Judicial em Cumprimento de Sentença de número0003477-03.2020.8.26.0011 que tramita na 1º Vara Cíveldo Foro Regional de Pinheiros - São Paulo - SP.

Interessado: Exma Juiza da 1ª Vara Cível do Foro Regional dePinheiros - São Paulo - SP.

Valor da Avaliação -venda à vista:

Apto 12: R$ 915.000,00 (Novecentos e Quinze MilReais).

Box 11: R$ 60.000,00 (Sessenta Mil Reais).

São Paulo, 15 de Dezembro de 2020

Claudia Santini PortaluppiPerita Judicial

CreciSP n° 132.410 - CRECI 2ª Região (Brasil) / CNAI 10.239Fone: 11 99368-6208 - E-mail: [email protected]

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PTAM 155/2020 Página 2

ÍNDICE

1. Apresentação ........................................................ 3

2. Premissas ............................................................. 4

3. Metodologia Utilizada ............................................ 5

4. Referências Normativas ........................................ 6

5. Imóvel Avaliando ................................................... 6

6. Vistoria .................................................................. 7

7. Contexto Urbano ................................................... 8

8. Análise Mercadológica .......................................... 9

9. Pesquisa de Mercado ........................................... 9

10. Fatores de Correção ............................................. 10

11. Tratamento de Dados .......................................... 10

12. Intervalo de Discrepância ..................................... 11

13. Determinação do Valor ......................................... 11

14. Avaliação ............................................................. 12

15. Relatório Fotográfico ............................................. 13

16. Elementos Comparativos ....................................... 22

17. Resposta dos Quesitos .......................................... 25

18. Currículo da Avaliadora .......................................... 27

19. Encerramento ......................................................... 28

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1. APRESENTAÇÃO

Constitui objeto do presente trabalho, a determinação do Valor de Mercado do

imóvel avaliando de matrícula nº 92.790 e nº 92.791, em Processo Judicial de número

0003477-03.2020.8.26.0011.

O presente Laudo Pericial Judicial de Avaliação de Imóvel (Parecer Técnico

de Avaliação Mercadológica) é assinado por Perita Avaliadora de Imóveis, profissional

Corretora de Imóveis inscrita no CRECI-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis -

São Paulo - 2ª. Região).

Esta Perita Avaliadora de Imóveis também está cadastrada no Cadastro

Nacional de Avaliadores de Imóveis - CNAI do COFECI (Conselho Federal dos Corretores

de Imóveis), sendo possuidora de “Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias” emitido

pelo CRECI-SP, o que lhe confere comprovada especialização na matéria, estando

habilitada legalmente como Avaliadora de Imóveis.

A competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis está prevista na

Lei nº 6.530 de 12 de maio de 1978 e regulamentada na Resolução COFECI nº

1.066/2007.

Entende-se por “PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica” o

documento no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de

mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou

extrajudicialmente, observando-se o disposto na Resolução COFECI nº 1.066/07, que está

em consonância com a normatização estabelecida pela ABNT – Associação Brasileira de

Normas Técnicas, sobre Avaliação de Imóveis, série NBR 14.653, que apresenta as

seguintes definições sobre o assunto:

- Parecer Técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido

por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.

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- Perícia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação

específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as

causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.

Para que não reste dúvida sobre a competência legal do Corretor de Imóveis em

avaliar imóveis, a 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª. Região – Distrito Federal

(TRF/DF) emitiu o acórdão nº 0010520-92.2007.4.01.3400 de em 29 de junho de 2010,

pacificando a matéria.

Desta forma, o Corretor de Imóveis / Perito Avaliador de Imóveis está autorizado

legalmente e judicialmente a elaborar Pareceres Técnicos, particulares ou judiciais, para

fins de avaliações imobiliárias de mercado.

Por fim, este trabalho segue, principalmente, os padrões de isenção e

imparcialidade exigidos do profissional, bem como as orientações do Código de Ética da

Profissão, conforme Resolução COFECI nº 362/92.

2. PREMISSAS

O imóvel, objeto deste estudo, foi considerado livre e desembaraçado de

quaisquer ônus ou comprometimentos, sem qualquer restrição à sua livre comercialização

ou utilização, possuidor de documentação pública legalizada.

As informações sobre os dados de quantidades físicas do imóvel (como áreas e

medidas) foram extraídas dos documentos apresentados.

Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos

Documentos e informações apresentados, pressupondo-se a boa fé de seus conteúdos e

admitidos como sendo verdadeiros e confiáveis. Todas as informações de mercado obtidas

nas pesquisas realizadas foram consideradas como confiáveis e de boa fé.

Este trabalho constitui-se peça única, não devendo, portanto, qualquer

informação parcial ser tomada como conclusiva.

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3. METODOLOGIA UTILIZADA

Adotou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, através do

qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do

mercado imobiliário relativo a imóveis semelhantes e assemelhados, de mesmo segmento

e enquadrados no mesmo universo mercadológico, com o objetivo de encontrar a

tendência de formação de seus preços, por meio de tratamento técnico dos atributos dos

elementos comparáveis constituintes da amostra.

Conforme preconiza a norma ABNT NBR 14.653-1:2014, para a identificação do

valor de mercado, sempre que existirem dados em número suficiente, sendo este o caso do

presente estudo, deve-se utilizar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Por

esse método, o valor do imóvel é definido através de comparações diretas com outros

similares, cujos dados básicos estejam disponíveis no mercado imobiliário local,

procedendo-se às devidas adequações técnicas às características do imóvel avaliando,

ponderando-se os atributos que, intrínseca ou extrinsecamente, exerçam influência na

formação do valor.

Complementarmente, e na falta de imóveis em oferta diretamente comparáveis

no mesmo universo mercadológico do imóvel avaliando, utiliza-se a comparação indireta,

coletando dados a partir de regiões assemelhadas, mais semelhantes possíveis do imóvel

avaliando e, caso necessário, a aplicação de outros métodos de avaliação (Método

Involutivo, Evolutivo, Método da Capitalização da Renda, Método da Quantificação do

Custo, entre outros), sendo facultado ao avaliador o emprego de outro procedimento,

desde que devidamente justificado, conforme norma.

Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da

avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e

conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das condições

mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado.

O Corretor de Imóveis / Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel

como um todo, dentro das variações da Lei da Oferta e da Procura do Mercado Imobiliário

no momento da avaliação. Assim, os valores expressos ao final deste trabalho representam

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as informações genéricas dos operadores do mercado local e, principalmente, a expertise

profissional do especialista envolvido na avaliação.

Tal análise leva em consideração os elementos de referência e seus

componentes de abstração, com variáveis muitas vezes não explicadas por raciocínio

cartesiano, seguindo lógica diferente. A análise subjetiva é a que realmente determina o

quantum um imóvel pode valer no mercado em dado momento, já que o mercado não é

composto apenas por imóveis, mas também e principalmente por pessoas ofertando e

demandando esses imóveis, o que explica as oscilações e variações constantes.

Vendedores e compradores ou locadores e locatários, em última instância, são

os que realmente definem as bases de mercado de um bem, cabendo ao Corretor de

Imóveis / Perito Avaliador de Imóveis, identificar e precisar os valores que estão sendo

praticados no mercado em dado momento.

4. REFERÊNCIAS NORMATIVAS

Este trabalho está definido como “Parecer Técnico” conforme a ABNT NBR

14.653, classificado na modalidade simplificada, atendendo aos requisitos mínimos de

informações, dispensado de especificação quanto a sua fundamentação e precisão,

conforme disposição normativa.

5. IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando está localizado na Rua Arthur de Azevedo, 1790 -

apartamento 12 e Box 11 de garagem para 1 automóvel - Pinheiros - São Paulo - SP,

registrados sob a matrícula de nº 97.790 e 97.791 (10° Cartório de Registro de Imóveis de

São Paulo), nos seguintes termos:

“O APARTAMENTO nº 12, localizado no 1º andar do EDIFÍCIO SAN MARTIN, à

Rua Arthur de Azevedo nº 1.790, no 45º Subdistrito, Pinheiros, com área útil coberta de

111,40m2, área comum de 14,22m2, área total construída de 125,62m2, cabendo-lhe a

fração ideal de 3,4243% no terreno descrito na Inscrição de condomínio 719 deste

Cartório.”

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“O BOX nº 11, localizado no andar térreo do EDIFÍCIO SAN MARTIN, à Rua

Arthur de Azevedo nº 1.790, no 45º Subdistrito, Pinheiros, com área útil e total de 14,57m2,

cabendo-lhe a fração ideal de 0,4198% no terreno descrito na Inscrição de condomínio 719

deste Cartório.”

DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

- Cópia da Matrícula dos Imóveis juntada nos autos principais (págs. 17-26).

- Certidão Cadastral do Imóvel – IPTU – Contribuinte nº 015.034.0140-5

(inscrição única).

Obs.: Para efeito de avaliação, será utilizada a área útil informada na matrícula

do imóvel de 111,40m2 e 14,57 respectivamente, que é a unidade adotada pelo mercado

imobiliário.

6. VISTORIA

O imóvel apartamento nº 12 e o Box de garagem nº 11, foram vistoriados para o

fim específico de avaliação de mercado, com enfoque às características aparentes na data

da vistoria, considerando-se o imóvel como um todo, acabado e concluído, com toda a sua

estrutura construtiva, elétrica e hidráulica em ordem, sem comprometimento de sua

habitabilidade.

A vistoria foi realizada no dia 03/11/2020 iniciando às 10h. Na data e hora da

vistoria, o imóvel encontrava-se desocupado e aberto, por intermédio do Sr. Ronaldo.

Acompanharam a vistoria o Sr. Ronaldo Roperto e a Sra. Maria Isabel Reis Coelho da parte

Exequente e o Dr. Lucas Forli da parte Executada.

Trata-se de imóvel residencial vertical de padrão construtivo Médio com

elevador, em edifício com características residenciais, construído há aproximadamente 47

anos. Seu estado de conservação geral apresenta-se entre Regular e Reparos Simples,

quando a atividade de manutenção eventual ou periódica mantém boa aparência e

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condições normais de uso, requerendo intervenções em pontos localizados para

recuperação de desgastes naturais.

Sobre o terreno, situa-se o Edifício San Martin e o Edifício San Marco, terreno de

meio de quadra composto por 2 torres independentes, que compartilham o pavimento

subsolo, com testada no nível do logradouro, cada andar servido por 2 elevadores e 1

escada de emergência, solo aparentemente seco e de boa consistência, com pavimento

térreo, 13 pavimentos elevados e garagem para autos no subsolo e pavimento térreo, sem

lazer.

DESCRIÇÃO DO APARTAMENTO 12: O imóvel avaliando corresponde ao

apartamento de número 12, no 1º pavimento elevado – lateral direita. É composto de 1

entrada social, 1 sala para 2 ambientes, 3 dormitórios, 2 suítes, 1 lavabo, 1 entrada de

serviços, 1 cozinha, 1 área de serviços, 1 banheiro de empregada e 1 dormitório de

empregada.

DESCRIÇÃO DA VAGA DE GARAGEM (BOX 11): Uma vaga de garagem para

1 automóvel situada no pavimento térreo, com portão privativo com cadeado.

O Relatório Fotográfico do imóvel e o relatório de Vistoria encontram-se no item

15 deste trabalho.

7. CONTEXTO URBANO

Pinheiros é um bairro nobre tradicional da região Oeste da Cidade de São Paulo,

mais procurado pelas classes média e alta.

O imóvel está situado próximo da Av. Rebouças, faz fronteira com os bairros

Jardins, Cerqueira César, Vila Madalena, Sumaré e Higienópolis, dotado de todos os

melhoramentos públicos e infraestrutura urbana completa, bem servido de transporte

público com linhas de ônibus e metrô. Tem como característica ser um bairro que abriga

diversos tipos de serviços, assim como grande variedade de opções de lazer,

entretenimento e gastronomia. Dentre alguns dos tipos de serviços estão cerca de cinco

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hospitais, como por exemplo, o Hospital das Clínicas de São Paulo, considerado um dos

mais importantes complexos médico-hospitalares da América Latina.

O imóvel está edificado em local onde o uso predominante do solo é

classificado como “Residencial Vertical Médio / Alto Padrão”, administrado pela Prefeitura

Regional de Pinheiros, Setor 015, Quadra F034, Lote 0140, sendo o zoneamento de

acordo com a Lei nº 16.402/16 classificado como ZEU – Zona Eixo de Estruturação e

Transformação Urbana, no quadrilátero formado por avenidas importantes como a Av.

Rebouças, Av. Henrique Schaumann, Rua Teodoro Sampaio e Av. Pedroso de Morais.

8. ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Conforme informações coletadas de operadores do mercado que atuam no

bairro, o imóvel avaliando situa-se em região tradicional e muito procurada da cidade,

sendo que apesar do cenário de crise mundial apresentada no contexto atual, da grande

oferta de imóveis semelhantes, e da explosão de novas incorporações bem mais modernas

com lazer completo e varandas gourmets, a procura por imóveis dessa natureza segue

bem ativa, podendo-se atribuir ao mesmo uma boa liquidez.

9. PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 10 (dez) imóveis com

características intrínsecas e extrínsecas, localização, idade aparente, padrão construtivo e

estado de conservação semelhantes ao avaliando, em um número suficiente para

estabelecer o valor médio por metro quadrado para a área útil do imóvel.

Os imóveis selecionados seguem enumerados a seguir, cujas características

encontram-se descritas no item 16:

Nrº Bairro Área Útil/ m2 Valor de Venda R$/m21 Pinheiros 125 1.200.000,00 9.600,002 Pinheiros 128 1.150.000,00 8.984,373 Pinheiros 125 1.170.000,00 9.360,004 Pinheiros 116 880.000,00 7.586,205 Pinheiros 91 1.150.000,00 12.637,366 Pinheiros 115 1.300.000,00 11.304,347 Pinheiros 130 1.058.000,00 8.138,46

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8 Pinheiros 150 1.600.000,00 10.666,669 Pinheiros 136 1.150.000,00 8.455,8810 Pinheiros 125 850.000,00 6.800,00

10. FATORES DE CORREÇÃO

Fator Oferta (F.O.): A existência de preços do tipo "oferta", normalmente

superiores ao valor real do imóvel, torna necessária a aplicação de um redutor (Fator de

Oferta) com coeficiente de 0,90 nos elementos em oferta, a fim de adequá-los ao valor de

mercado, para compensar eventual desconto nas negociações.

Fator Idade, Conservação e Padrão: Todos os elementos de referência

possuem características semelhantes concernentes à idade aparente, estado de

conservação e padrão construtivo comparados ao avaliando, não sendo necessário aplicar

tais fatores.

Fator Andar: Com o intuito de dirimir as diferenças verificadas nos andares dos

comparáveis em relação ao imóvel em estudo, adotou-se o fator andar, de acordo com

variações verificadas no mercado.

11. TRATAMENTO DE FATORES – HOMOGENEIZAÇÃO

Nrº R$/m2 F.O. F.A. R$/m2 Tratado1 9.600,00 0,90 1,00 8.640,002 8.984,37 0,90 0,95 7.681,633 9.360,00 0,90 0,98 8.255,524 7.586,20 0,90 1,00 6.827,585 12.637,36 0,90 0,90 10.236,266 11.304,34 0,90 0,98 9.970,427 8.138,46 0,90 1,00 7.324,618 10.666,66 0,90 0,95 9.119,999 8.455,88 0,90 0,98 7.458,0810 6.800,00 1,00 0,98 6.664,00

A média aritmética simples dos preços tratados por metro quadrado de área útil

dos 10 elementos de referência resulta em R$ 8.217,80/m².

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12. INTERVALO DE DISCREPÂNCIA

Sobre a média acima encontrada de R$ 8.217,80/m², se faz necessário

estabelecer um intervalo de discrepância na ordem de 30% para cima e para baixo da

referida média, a fim de que eventuais elementos de referência que estejam fora desta

faixa sejam excluídos, como segue:

R$ 8.217,80 / m² x 1,30 = R$ 10.683,14 / m² (limite máximo)

R$ 8.217,80 / m² x 0,70 = R$ 5.752,46 / m² (limite mínimo)

Desta forma, verificou-se que nenhum elemento de referência deve ser excluído

e a média aritmética encontrada deverá prevalecer.

Portanto, média aritmética tratada dos preços tratados por metro quadrado de

área útil dos 10 elementos de referência, após aplicado o intervalo de discrepância, resulta

em R$ 8.217,80 / m².

13. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

Para a presente avaliação, considerando-se separadamente o apartamento nº

12 e o Box 11 de garagem, de matrículas 92.790 e 92.791, obtemos o seguinte cálculo:

- Imóvel avaliando (apto nº 12) = Área útil X Valor médio tratado do m2

Portanto:

111,40 m² (área útil)

x R$ 8.217,80 / m² (média tratada)

= R$ 915.462,92

ou R$ 915.000,00 por arredondamento de mercado.

- Imóvel avaliando (Box 11):

De acordo com pesquisa de mercado e informações coletadas junto a

operadores de mercado da região, o valor da vaga de garagem poderá ser obtido na razão

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de 50% do valor médio tratado do metro quadrado da região, destacando-se que o mesmo

só poderá ser comercializado para outros proprietários de outras unidades no mesmo

condomínio, levando em conta que cada unidade já possui 1 vaga de garagem.

Portanto:

R$ 8.217,80 / m² (média tratada) x 50%

= 4.108,90 x 14,57 m² (área útil)

= R$ 59.866,67

ou R$ 60.000,00 por arredondamento de mercado.

14. AVALIAÇÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e

extrínsecas semelhantes, vistoria, coleta de opiniões dos operadores do mercado

imobiliário locais, além da análise objetiva e subjetiva e demais considerações de mercado

da Perita Avaliadora de Imóveis, levando em consideração as características do imóvel,

pode-se concluir, nesta data, que o Valor de Mercado para venda à vista dos imóveis

objetos deste trabalho é de:

Apartamento nº 12: R$ 915.000,00 (Novecentos e Quinze Mil Reais) e

BOX 11: R$ 60.000,00 (Sessenta Mil Reais)

(Data Base: Dezembro / 2020)

Nas condições normais de mercado, considerando o imóvel livre de qualquer

ônus e para a finalidade específica para a qual foi destinada esta avaliação.

Obs.: O valor acima deve ser considerado como sendo o mais provável valor

para venda do imóvel, podendo haver uma variação lícita em torno de 10% para mais ou

para menos (+10% ou -10%), considerado como sendo para negociações diretas entre

vendedor e comprador, sem qualquer custo de intermediação ou comissão de corretagem.

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15. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO

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PERITA JUDICIAL




MAPA DE LOCALIZAÇÃO

LOCALIZAÇÃO POR IMAGEM VIA SATÉLITE

MAPA DE USO DO SOLO – Resid. Vertical Médio / Alto PadrãoP

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MAPA DE ZONEAMENTO – ZEU

LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

Rua Arthur de Azevedo, 1790

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FACHADA

PORTARIA e HALL PRINCIPAL

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PERITA JUDICIAL




Subsolo

Entrada da Garagem no pavimento térreo

Box 11 de garagem para 1 automóvel

Aspectos do Imóvel

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Hall de acesso do 1º andar e entrada do apartamento

Sala para 2 ambientes

Vista principal da sala

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Cozinha

Área de Serviço e Dependências

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Dormitório 1

Corredor de distribuição interno e Lavabo

Suíte 1

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PERITA JUDICIAL




Suíte 2

16. DESCRIÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS (Amostras)

Amostra 1Endereço: Rua Simão Álvares, 527 – Ed. Rio Araguaia – Primeiro AndarBairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: SPTipo: Apartamento Dormitórios: 3 | Vagas: 1Área privativa: 125 m2 Estado: Entre Regular e Reparos SimplesSituação: OfertaValor de Venda: 1.200.000,00 Data: Dez/20 Fonte: Sra. Leila – P. Mendonça Imóveis

11 96051-8751Imagem:

Amostra 2Endereço: Rua Fradique Coutinho, 221 – Edifício Maison Vert – 7º andarBairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: SPTipo: Apartamento Dormitórios: 3 | Vagas: 1Área privativa: 128 m2 Estado: Entre Regular e Reparos SimplesSituação: OfertaValor de Venda: 1.150.000,00 Data: Dez/20 Fonte: Sr. Cristiano – P. R. Leardi Imóveis

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Amostra 3Endereço: Rua Mourato Coelho, 495 – Edifício Bruxelas – 3º AndarBairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: SPTipo: Apartamento Dormitórios: 3 | Vagas: 1Área privativa: 125 m2 Estado: Entre Regular e Reparos SimplesSituação: OfertaValor de Venda: 1.170.000,00 Data: Dez/20 Fonte: Sra. Fernanda – SH Prime Imóveis

11 98484-9940Imagem:

Amostra 4Endereço: Rua Fradique Coitinho, 484 – 1º Andar – Condomínio Edifício KennedyBairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: SPTipo: Apartamento Dormitórios: 3 | Vagas: 1Área privativa: 116 m2 Estado: Entre Regular e Reparos SimplesSituação: OfertaValor de Venda: 880.000,00 Data: Dez/20 Fonte: Sra. Stella Canjani Corretora

11 99480-6373Imagem:

Amostra 5Endereço: Rua Arthur de Azevedo, 1760 – 11º andar – Cond. Edifício San MarcoBairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: SPTipo: Apartamento Dormitórios: 3 | Vagas: 1Área privativa: 91 m2 Estado: Entre Regular e Reparos SimplesSituação: OfertaValor de Venda: 1.150.000,00 Data: Dez/20 Fonte: Loft Imobiliária

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Amostra 6Endereço: Rua Pedroso de Morais, 144 – 4º andar – Cond. Edifício SamalcaBairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: SPTipo: Apartamento Dormitórios: 3 | Vagas: 1Área privativa: 115 m2 Estado: Entre Regular e Reparos SimplesSituação: OfertaValor de Venda: 1.300.000,00 Data: Dez/20 Fonte: Loft Imobiliária

11 4118-5638Imagem:

Amostra 7Endereço: Rua Mourato Coelho, 738 – Cond. Edifício Jaguari - 1º andarBairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: SPTipo: Apartamento Dormitórios: 3 | Vagas: 1Área privativa: 130 m2 Estado: Entre Regular e Reparos SimplesSituação: OfertaValor de Venda: 1.058.000,00 Data: Dez/20 Fonte: Sra. Julia – Olímpia House

11 3937-3900Imagem:

Amostra 8Endereço: Rua Mourato Coelho, 50 – Cond. Edifício Dona Ditinha – 8º andar Bl1Bairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: SPTipo: Apartamento Dormitórios: 3 | Vagas: 1Área privativa: 150 m2 Estado: Entre Regular e Reparos SimplesSituação: OfertaValor de Venda: 1.600.000,00 Data: Dez/20 Fonte: Sra. Fernanda – SH Prime Imóveis

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Amostra 9Endereço: Rua Navarro de Andrade, 320 – Cond. Edifício Rosália – 4º andarBairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: SPTipo: Apartamento Dormitórios: 3 | Vagas: 1Área privativa: 136 m2 Estado: Entre Regular e Reparos SimplesSituação: OfertaValor de Venda: 1.150.000,00 Data: Dez/20 Fonte: Sr. Cristiano – P. R. Leardi Imóveis

11 2364-8586Imagem:

Amostra 10Endereço: Rua Cardeal Arcoverde, 1864 - Cond. Edifício Ouro Verde – 3º andarBairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: SPTipo: Apartamento Dormitórios: 3 | Vagas: 1Área privativa: 125 m2 Estado: Entre Regular e Reparos SimplesSituação: Oferta NÃO NEGOCIAValor de Venda: 850.000,00 Data: Dez/20 Fonte: Sra. Fernanda – SH Prime Imóveis

11 98484-9940Imagem:

17. RESPOSTA DOS QUESITOS

Quesitos do Exequente:

1) Descreva a Sra. Perita a Localização do imóvel avaliando.

R. O imóvel está localizado na Rua Arthur de Azevedo, 1790 em Pinheiros –

São Paulo - SP.

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2) Descrever o imóvel avaliando, informando a configuração, a área e seu

estado de conservação.

R. As descrições relativas ao imóvel e vaga de garagem encontram-se no

item 5. Imóvel Avaliando e item 6. Vistoria, do presente estudo.

3) Promovendo pesquisas de imóveis ofertados à venda na região,

assemelháveis ao avaliando, determinar o valor do metro quadrado médio de

terreno e das benfeitorias.

3.1) Determinar o valor de venda a edificação, aplicando para tanto o

estudo “Edificações Valores de Venda – CAJUFA” desenvolvido por

Comissão de Peritos Judiciais da Capital.

3.2) Aplicando o método evolutivo, determinar o valor de venda de

mercado do imóvel.

R. A metodologia adotada foi o Método Comparativo de Dados de Mercado.

Verificar item 3. Metodologia Utilizada do Laudo de Avaliação, e demais

dados presentes no estudo.

4) Preste a Sra. Perita outras informações que julgar de interesse ao caso.

R. Todas as considerações pertinentes a presente avaliação encontram-se

no Laudo de Avaliação.

Quesitos do Executado:

1) Determine o valor de mercado do imóvel, considerando:

i. Localização;

ii. Estado de Conservação;

iii. Benfeitorias;

iv. Imóveis similares na região ou no mesmo edifício (elementos

comparativos);

v. O Método Comparativo de análise; e

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vi. As recomendações das Normas do IBAPE que atendem à NBR

14653-2(ABNT).

R. Todas as informações solicitadas estão disponíveis no Laudo de Avaliação

Mercadológica.

18. CURRÍCULO DA AVALIADORA

- Formação Profissional: Formada em Propaganda e Marketing pela Faculdade

de Comunicação Social Cásper Líbero, especializada em Marketing Imobiliário. Corretora

de Imóveis em 2012. Curso Técnico em Perícia / Avaliação Imobiliária em 2013.

- Experiência Profissional:

- Corretora de Imóveis: Atuando no ramo imobiliário na compra e venda

de imóveis (residenciais, hotelaria e comerciais).

- Avaliadora de Imóveis: Inscrita no “CNAI - Cadastro Nacional de

Avaliadores de Imóveis” do COFECI - Conselho Federal de Corretores de

Imóveis, com certificado de especialização em “Avaliações Imobiliárias”.

Membro do “Grupo de Trabalho de Avaliação Mercadológica e Perícias” do

CRECI-SP, elaborando avaliações para imóveis de interesse do TJSP - Tribunal

Judicial do Estado de São Paulo.

- Perita Judicial: Habilitada e nomeada em diversas Varas Cíveis da

Comarca de São Paulo.

- Assistente Técnico Judicial: Atuando em processos judiciais auxiliando

e acompanhando a atuação de Peritos Judiciais.

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19. ENCERRAMENTO

E para que produza os seus efeitos legais, CLAUDIA SANTINI PORTALUPPI,

Corretora de Imóveis inscrita no CRECI-SP (2ª. Região) sob nº 132.410 e Perita Avaliadora

de Imóveis inscrita no COFECI / CNAI sob nº 10.239, assina e certifica este Laudo Pericial

de Avaliação Mercadológica (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), contendo 28

(Vinte e Oito) páginas, sendo que este documento foi elaborado de acordo com a

legislação vigente.

São Paulo / SP, 15 de Dezembro de 2020.

Claudia Santini Portaluppi - Perita JudicialCorretora de Imóveis - CRECI nº 132.410Perita Avaliadora de Imóveis – COFECI/CNAI nº 10239

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Documents

LAUDO PERICIAL JUDICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL...CLAUDIA SANTINI PORTALUPPI PERITA JUDICIAL Perita Avaliadora de Imóveis - COFECI/CNAI nº 10.239 - Corretora de Imóveis - CreciSP