LAUDO TÉCNICO - casareisleiloes.com.br

SERGIO MOREIRA CAMAROTA

CREA 0601412955

Alameda Lorena, 1867 – fone – ( 11 ) 99733.8489

São Paulo – SP - CEP 01424-002 – email: [email protected] 1

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5ª. VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTANA – SÃO PAULO - SP

Autos nº 1003246-86.2020.8.26.0001 Execução de Título Extrajudicial – Despesas Condominiais

Sergio Moreira Camarota, Engenheiro Civil,

inscrito no CREA-SP sob nº 0601412955, perito nomeado nos autos da

Ação de Execução de Título Extrajudicial que Condomínio Edifício

Cristiani move contra Carlos Henrique Andreoli, tendo procedido aos

estudos e pesquisas que se fizeram necessários, vem apresentar a V.

Exa. as conclusões a que chegou, consubstanciados no presente

LAUDO TÉCNICO

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I – OBJETIVO

Visa o presente laudo a determinação do valor de mercado, do

apartamento residencial designado pelo número 23, localizado no

segundo andar do Edifício Cristiani, situado nesta Capital, à Rua Olavo

Egídio nº 272, Santana, objeto da Ação de Execução de Título

Extrajudicial que Condomínio Cristiani move contra Carlos Henrique

Andreoli.

Deferida a prova pericial, às fls. 93 dos autos, foi o signatário

honrado com sua nomeação para proceder ao cálculo do valor de

mercado do imóvel, correspondente à matrícula nº 94.586 do 3º

Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

II – VISTORIA

- Localização:

O imóvel avaliando localiza-se à Rua Olavo Egídio nº 272,

Santana, em quadra completada pelas Ruas Ezequiel Freire,

Conselheiro Saraiva e Dr. Zuquim, conforme mapa de localização a

seguir:

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- CARACTERÍSTICAS LOCAIS - O imóvel analisado acha-se situado na Rua

Olavo Egídio cuja localização está inserida na zona norte de São

Paulo, na região de Santana, com acesso principal pela Avenida

Cruzeiro do Sul, o entorno do imóvel analisado, apresenta-se com

características residenciais e comerciais, com diversos prédios de

apartamentos, residências de classe média e sendo servido por

diversos tipos de comércio, tais como postos de abastecimentos e

serviços, supermercado, padaria e etc.

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- DAS EDIFICAÇÕES - Através de vistoria em imóvel similar

pudemos constatar que o mesmo é composto de sala de estar, dois

dormitórios, banheiro social, cozinha, área de serviço, WC de

emprega e um dormitório de empregados. O Condomínio Edifício

Cristiani é composto de 01 bloco, com térreo e mais 03 andares,

sendo 04 apartamentos por andar e um no térreo, num total de 13

apartamentos, possuí um subsolo para guarda de veículos e não

possuí área social e elevadores. Considerando o apartamento em

razoável estado de conservação, tendo em vista que a vistoria foi

realizada em apartamento similar em virtude do Requerido não ter

comparecido na vistoria.

O apartamento nº. 23 do Edifício Cristiani,

apresenta-se com área útil de 73,826923 metros quadrados, área

comum de 46,502308 metros quadrados e área total de 120,329231

metros quadrados, correspondendo a fração ideal de terreno de

6,69962%, cabendo o direito de uma vaga na garagem coletiva

localizada no subsolo (matrícula de nº 94.586 do 3º Registro de

Imóveis de São Paulo).

Através da análise das fotos inclusas ao

presente trabalho, vimos por constatar que se trata de imóvel com

idade aparente de 30 anos e real de 46 anos, em estado razoável de

conservação no geral, necessitando de reparos simples a regulares.

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VISTA FRONTAL DO EDIFÍCIO CRISTIANI

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VISTA FRONTAL DO EDIFÍCIO CRISTIANI

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VISTA INTERNA – SALA –APTO SIMILAR

VISTA DA COZINHA - APTO SIMILAR

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VISTA DE UM DOS DORMITÓRIOS – APTO SIMILAR

VISTA DO BANHEIRO SOCIAL – APTO SIMILAR

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VISTA DA VAGA DE GARAGEM

VISTA DA GARAGEM

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III – AVALIAÇÃO

III.1 – TERRENO III.1.1 – VALOR BÁSICO UNITÁRIO

Para a determinação do valor básico unitário do terreno procedeu o

signatário a uma pesquisa de mercado, tendo sido coletados cinco

elementos comparativos localizados na mesma região geoeconômica, os

quais foram devidamente homogeneizados conforme recomendam as

Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos, usualmente adotadas nos

casos dessa natureza, através dos seguintes parâmetros: -

III.1.1 – VALOR DO TERRENO

Possuindo o percentual de 6,69962% do terreno com área total

de 432,00 m², teremos a fração ideal com área de 28,94 m², seu valor

corresponde a:

Vt = 28,94 m² x R$ 3.514,45/m²

Vt = R$ 101.708,18

(cento e um mil, setecentos e oito reais e dezoito centavos)

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III.2 – BENFEITORIAS

As benfeitorias serão avaliadas de acordo com o estudo

“VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”, Versão 2.017,

elaborado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.

Classificam-se em “Apartamento Padrão Médio”, valor médio da

faixa sem elevador, com unitário resultante da expressão 1,746 x R8N.

O custo unitário aplicado será obtido na tabela divulgada pelo

Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas no

Estado de São Paulo, cujo valor estimado para o símbolo padrão R8N

referente ao mês de março de 2.021 é de R$ 1.599,58/m2.

A depreciação em função do obsoletismo e estado de

conservação (Foc) será calculada com base nas recomendações

constantes do item V do referido estudo.

Portanto os valores das construções, levando em consideração o

fator (Foc) igual a “0,660” relativo à idade de 30 anos, necessitando de

reparos regulares e simples, resultam em:

Vb= (73,826923 m² + 46,502308/2m²) x 1,746 x R$ 1.599,58/m2 x 0,660

Vb = R$ 178.943,24

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III.3 – VALOR TOTAL DO IMÓVEL

O valor total do imóvel resulta da soma dos valores do terreno e

das benfeitorias, qual seja:

VALOR TOTAL DO IMÓVEL

(em reais/abril - 2021)

UNIDADE TERRENO EDIFICAÇÃO TOTAL

Apartamento 101.708,18 178.943,24 280.065,42

Valor Total do Imóvel: 280.065,42

(duzentos e oitenta mil, sessenta e cinco reais e quarenta e dois

centavos)

IV – CONCLUSÃO

Assim, diante das características físicas e locais do

imóvel, bem como dos fatores técnicos empregados, vimos por

concluir que o real valor de mercado do apartamento, designado

pelo número 23, localizado no 2º andar do Edifício Cristiani, situado à

Rua Olavo Egídio Nº. 272, Santana, nesta cidade de São Paulo é de R$

280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), válidos para a data de

abril/2021.

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V – ENCERRAMENTO

Consta o presente laudo de 13 (treze) folhas, sendo esta última

devidamente datada e assinada.

São Paulo, 25 de abril de 2.021.

Engº Sérgio Moreira Camarota CREA – SP 141.295/D

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PESQUISA DO VALOR DO TERRENO

Para a determinação do valor básico unitário do terreno procedeu o

signatário a uma pesquisa de mercado, tendo sido coletados sete

elementos comparativos localizados na mesma região geoeconômica, os

quais foram devidamente homogeneizados conforme recomendam as

Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos, usualmente adotadas nos

casos dessa natureza, através dos seguintes parâmetros: -

TRANSPOSIÇÃO: Planta Genérica de Valores publicada pela

Prefeitura do Município de São Paulo para o exercício de 2.021, tendo sido

fixado para a Rua Olavo Egidio, no trecho em questão, o índice fiscal igual a

“645,00” (Setor Fiscal nº 069– Quadra Fiscal nº 188).

ATUALIZAÇÃO: - Índices de custo de vida publicados pela FIPE/USP

(base 100,00 em julho de 1.994).

OFERTAS: - Serão deduzidos 10% nas ofertas, para compensar a

elasticidade dos negócios.

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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01 LOCAL: Rua Conselheiro Saraiva OFERTANTE: Peloso Empreendimentos Imobliários Fone 2283-0843 PREÇO OFERTA: R$ 550.000,00 Fator transposição: 658,00/645,00 = 1,02

H O M O G E N E I Z A Ç Ã O R$ 550.00,00 Vu01 = -------------------- x (0,90) x (1,02) = 115,00 m2 Vu01 = R$ 4.390,42/m2

Par

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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02 LOCAL: Rua Dr. Olavo Egidio OFERTANTE: Lupa Administradora e Imobiliária Ltda Fone 2813-6000 PREÇO OFERTA: R$ 1.650.000,00 Fator transposição: 645,00/645,00 = 1,00

H O M O G E N E I Z A Ç Ã O R$ 1.650.000,00

Vu02 = -------------------- x (0,90) x (1,00) = 468,00 m2 Vu02 = R$ 3.173,07/m2

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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03 OFERTANTE: Carlos Ferrari Imóveis Fone 2287-6666 PREÇO OFERTA: R$ 1.490.000,00

H O M O G E N E I Z A Ç Ã O

R$ 1.490.000,00 Vu03 = -------------------- x (0,90) = 336,00 m2 Vu03 = R$ 3.991,07/m2

Par

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CREA 0601412955



ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04 LOCAL: Rua Jovita OFERTANTE: Lello Imóveis Fone 3018-0000 PREÇO OFERTA: R$ 2.660.000,00 Fator transposição: 646,00/645,00 = 1,001

H O M O G E N E I Z A Ç Ã O R$ 2.660.000,00 Vu04 = -------------------- x (0,90) x (1,001) = 780,00 m2 Vu04 = R$ 3.069,23/m2

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CREA 0601412955



ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05 LOCAL: Rua Jovita OFERTANTE: Nestoria Imóveis PREÇO: R$ 900.000,00 Fator transposição: 646,00/645,00 = 1,001

H O M O G E N E I Z A Ç Ã O R$ 900.000,00 Vu05 = -------------------- x (0,90) x (1,001) = 275,00 m2 Vu05 = R$ 2.948,39/m2

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CREA 0601412955



RR EE SS UU MM OO

ELEMENTO Nº 01 R$ 4.390,42/m²





M É D I A R$ 3.514,45/m²

VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES

INFERIOR – 30% R$ 3.514,45 x 0,70 = R$ 2.460,11/m2

SUPERIOR + 30% R$ 3.514,45 x 1,30 = R$ 4.568,78/m2

Inexistindo elementos discrepantes o valor básico unitário do terreno

corresponde, em abril de 2.021, a:

Vu = R$ 3.514,45/m² - ABRIL/2021

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CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL

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