LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO...Engenheira Civil Cel.: (11)99187-0058 Email: [email protected] Figura 1: Matrícula nº 141.997 • Vaga nº 84 Área Privativa = 9,87 m² Área

Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares Engenheira Civil

Cel.: (11)99187-0058 Email: [email protected]

EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL

DO FÓRUM REGIONAL DO BUTANTÃ

Processo nº 1002665-33.2019.8.26.0704

Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares, Engenheira Civil,

CREA 5060842080/D, membro do IBAPE nº 1.240, nomeada nos autos

da Ação de Execução de Título Extrajudicial – Despesas

Condominiais que CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VILLA SAN MARINO ajuíza

em face de SUELY EMÍLIA SERRICCHIO NICOLAU, que corre por

este R. Juízo e Cartório, vem, mui respeitosamente, à

presença de V. Exa., apresentar suas conclusões no

presente

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente trabalho visa determinar o valor do imóvel,

conforme determinado nas fls. 401.

Na presente avaliação, assume-se que os elementos

constantes da documentação oferecida a signatária estão

corretos e que as informações fornecidas por terceiros o foram

de boa fé e são confiáveis.

1.1 SINTESE DO TRABALHO

Natureza ......Ação de Execução de Título Extrajudicial – Despesas Condominiais

Objeto ........................ Imóvel Urbano Residencial

Finalidade ............................. Processo Judicial

1.2 PRESCRIÇÕES NORMATIVAS

O presente laudo foi elaborado em conformidade com os

requisitos expostos na seguinte norma técnica:

✓ Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE

- SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia de São Paulo;

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1.3 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS SOLICITADOS ÀS PARTES

Após análise dos Autos foi verificada, por esta

signatária, que o documento necessário para instruir o presente

Laudo Técnico já se encontram acostado nos autos, sendo eles:

✓ Matrícula nº 140.997




2. IMÓVEL

O imóvel objeto da vistoria situa-se em zona urbana, Rua

Dr. Armando Franco Soares Caiuby, nº 180 – apartamento 92 e Vagas 84, 85 e 86, Edifício Villa San Marino, São Paulo possui

as seguintes características:

• Apartamento 92

Área Privativa = 192,8713 m²

Área Comum = 116,3318 m²

Área Total = 309,2031 m²

Fração ideal = 0,03100649

Matrícula nº 141.997 do 18º CRI da Capital

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Figura 1: Matrícula nº 141.997

• Vaga nº 84







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• Vaga nº 85







• Vaga nº 86






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Figura 5: Localização do imóvel

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Figura 6: Vista aérea do imóvel

3. VISTORIA

A vistoria foi realizada no dia 23/07/2020, e foi

acompanhada pela Sra. Suely.

O edifício é formado por 1 único bloco, com térreo, 15

pavimentos tipos e 1 subsolo. O pavimento tipo é formado por

2 apartamentos.

A área de lazer no condomínio é composta por playground,

piscina, quadra poliesportiva, academia e salão de festas.

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Foto 1: Fachada do condomínio – Rua Dr. Armando Franco Soares Caiuby, 180

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Foto 2: Vista do condomínio

Foto 3: Vista interna do condomínio

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Foto 5: Piscina

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Foto 7: Academia

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Foto 8: Academia

Foto 9: Quadra poliesportiva

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Foto 10: Playground

Foto 11: Playground

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Foto 12: Vista interna do condomínio – individualização

Foto 13: Salão de festas

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Foto 14: Salão de festas

Foto 15: Vista das vagas 84, 85 e 86 - tripla

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Foto 16: Vagas nº 84, 85 e 86

Foto 17: Vista da garagem

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Foto 18: Vista do edifício e apto. 92

Foto 19: Hall de entrada do edifício

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, so

b o

núm

ero

WR

BT2

0700

7441

77

.

fls. 493



O imóvel possui idade de 21 anos, estando o estado de

conservação da construção classificado como entre é

necessitando de reparos simples.

O imóvel tem no piso da sala, copa, cozinha e área de

serviço, porcelanato, nos quartos cerâmica e nos banheiros

cerâmica no piso e paredes.

As paredes estão revestidas de massa e tinta acrílica.

Os quartos, hall dos quartos e corredor da entrada da

suíte 1 possuem armários.

Foto 20: Entrada do imóvel – apartamento 92

Par

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fls. 494



Foto 21: Sala de estar

Foto 22: Sala de jantar

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fls. 495



Foto 23: Sala de estar

Foto 24: Sacada

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Foto 25: Vista da entrada do imóvel

Foto 26: Lavabo

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Foto 27: Lavabo

Foto 28: Copa e cozinha

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Foto 29: Copa

Foto 30: Copa

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Foto 31: Cozinha e área de serviço

Foto 32: Cozinha

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fls. 500



Foto 33: Área de serviço


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fls. 501




Foto 36: Quarto de empregada

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fls. 502



Foto 37: Quarto de empregada

Foto 38: Banheiro – área de serviço

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fls. 503



Foto 39: Hall dos quartos

Foto 40: Piso do hall dos quartos

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fls. 504



Foto 41: Hall dos quartos – vista da entrada da suíte 1 e 2

Foto 42: Hall dos quartos – vista da suíte 3 e do quarto

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fls. 505



Foto 43: Quarto

Foto 44: Quarto

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fls. 506



Foto 45: Sacada

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fls. 507



Foto 46: Suíte 3

Foto 47: Suíte 3

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fls. 508



Foto 48: Suíte 3

Foto 49: Banheiro - suíte 3

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fls. 509



Foto 50: Banheiro – suíte 3

Foto 51: Suíte 2

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fls. 510



Foto 52: Suíte 2

Foto 53: Suíte 2

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fls. 511



Foto 54: Suíte 2


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fls. 512




Foto 57: Entrada da suíte 1

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fls. 513



Foto 58: Hall da suíte 1


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fls. 514



Foto 60: Suíte 1

Foto 61: Suíte 1

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fls. 515



Foto 62: Suíte 1

Foto 63: Corredor de entrada da suíte 1

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.

fls. 516



3.2 REGIÃO

Trata-se de uma região residencial classe média alta,

onde se encontram edifícios padrão médio e alto, dotada de

completa infraestrutura, com todos os melhoramentos públicos

essenciais.

Figura 2: Vista aérea do condomínio

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fls. 517



Figura 3: Planta do imóvel

5. AVALIAÇÃO

Optou-se pelo método comparativo, uma vez que foram

coletadas suficientes amostras.

Fatores utilizados na homogeneização:

Fo = de acordo com a elasticidade da amostra - 10%

Ce = de acordo com o número de frentes do imóvel

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fls. 518



Fob = de acordo com a idade aparente e estado de conservação

do imóvel observado

Ic = de acordo com o padrão construtivo do imóvel observado

EC = de acordo com o estado de conservação

5.1 Formulário

A seguir estão as fórmulas que serão utilizadas por esta

signatária através das quais se obterá o valor de mercado do

imóvel.

Valor do imóvel = V = Au x q x Fob X Ic

Onde,

Au = área útil em m²

q = valor unitário em R$/m²

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fls. 519



A depreciação pela idade e estado de conservação é obtida

pelo método de Ross-Heidecke.

% V = idade aparente = 21 = 35%

vida útil 60

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fls. 520



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fls. 521



K é obtido na Tabela 2 da página 13 do Índice de Unidades

Padronizadas – Versão 2.019.

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fls. 522



Fob = R + k x (1- R) = 0,20 + 0,6185 x (1-0,20) = 0,6948

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.

fls. 523



5.2 Valor do Imóvel (V)

V = Au x q

V = 192,8713 m² x R$4.787,15/m²

V = R$923.303,84 (julho/2020)

O valor encontrado para o imóvel avaliando é R$ 923.000,00

(julho/2020) – novecentos e vinte e três mil reais.

V = R$923.000,00 (julho/2020)

5. QUESITOS

5.1 FLS. 407

R: A área total do apartamento 92 é 309,2031 m²

R: Apartamento de padrão superior, com 21 anos, estado de

conservação necessitando de reparos simples, 4 quartos, sendo

2 suítes e 3 vagas de garagem.

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.

fls. 524



R: O piso do corredor interno está quebrado, há vestígio de um

ponto de infiltração de água no teto da suíte principal e na

suíte 2 foi retirado armário embutido e deixado os furos na

parede, como ilustrado nas fotos acostadas ao laudo.

R: Não.

R: A área de lazer no condomínio é composta por playground,

piscina, quadra poliesportiva, academia e salão de festas.

R: O valor de mercado é R$923.000,00 (julho/2020).

R: Sim.

R: Foi utilizado o método comparativo, conforme ABNT 14.653-2

e Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP.

R: Foi consultada imobiliárias que ofertavam imóveis

localizados no mesmo logradouro do imóvel avaliando. As

imobiliárias consultadas foram: Nooki, Artimob, Último Andar,

Projeta Beasi Assessória de Imóveis, Camargo Cunha, Nexthomes,

4 Torres e Rosângela Oliveira Leite.

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.

fls. 525



R: Favor consultar o quesito anterior, bem como ao anexo, deste

laudo.

6. CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente Laudo Técnico consta de 50 (cinquenta) páginas,

esta última que está datada e assinada. Consta também, um Anexo

com amostras e cálculos.

São Paulo, 30 de julho de 2020.

Eng. Andrea C. Klüppel Munhoz Soares

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fls. 526



ANEXOS

• Cálculos e amostras

• Dados

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núm

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WR

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7441

77

.

fls. 527



ELEMENTOS

Nº Dados Foto Nº Dados Foto

1 Endereço: 6 Endereço:

Rua Dr. Armando Franco Soares Rua Dr. Armando Franco Soares

Caiuby, 180 Caiuby, 88

Fonte: Fonte:

Nooki Negócios Imobiliário Camargo Cunha Imóveis

Sr. José Andrade Sr. Sergio

Tel.: 43-4-1001 Tel.: 97145-1351




Fonte: Fonte:

Artimob Imóveis Nexthomes Imóveis

Sr. Roberto Sra. Sonia

Tel.: 3739-2921 Tel.: 3195-2525




Fonte: Fonte:

Último Andar Imóveis Camargo Cunha Imóveis

Sr. José Carlos Sr. Sergio

Tel.: 97690-8719 Tel.: 97145-1351




Fonte: Fonte:

Revenda Imóvel Brooklin 4 Torres Imóveis

Sr. Gonçalves Sr. Alfeu Santos

Tel.: 5096-5022 Tel.: 3744-4004




Fonte: Fonte:

Projeta Beasi Assessoria de Imóveis Rosagela Oliveira Leite Imóveis

Sr. Mario Sra. Marlene

Tel.: 3628-8034 Tel.: 3392-5588

Par

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DADOS DOS ELEMENTOS

Elemento Valor (R$) Tipo Au (m²) Idade N° Vagas1 1.060.000,00 Oferta 192,00 21 3

2 980.000,00 Oferta 150,00 25 3

3 750.000,00 Oferta 145,00 19 3

4 740.000,00 Oferta 163,00 29 3

5 850.000,00 Oferta 150,00 25 3

6 650.000,00 Oferta 135,00 29 2

7 740.000,00 Oferta 163,00 25 3

8 800.000,00 Oferta 192,00 21 3

9 750.000,00 Oferta 135,00 29 2

10 849.000,00 Oferta 150,00 25 3

Elemento Valor (R$) qu (R$/m²) Ic Ec %V K Fob Fo1 1.060.000,00 5.520,83 6,827 d 35 0,6941 0,7553 0,90

2 980.000,00 6.533,33 6,827 b 42 0,6996 0,7597 0,90

3 750.000,00 5.172,41 6,827 d 32 0,7250 0,7800 0,90

4 740.000,00 4.539,88 6,827 e 48 0,5281 0,6225 0,90

5 850.000,00 5.666,67 6,827 d 42 0,6450 0,7160 0,90

6 650.000,00 4.814,81 6,827 e 48 0,5281 0,6225 0,90

7 740.000,00 4.539,88 6,827 e 42 0,5281 0,6225 0,90

8 800.000,00 4.166,67 6,827 f 35 0,5045 0,6036 0,90

9 750.000,00 5.555,56 6,144 c 48 0,6093 0,6874 0,90

10 849.000,00 5.660,00 6,827 d 42 0,6450 0,7160 0,90

Dados do imóvel avaliando:Ic = 6,827 padrão superior

Fob = 0,6948

idade = 21 anos

EC = e

Par

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fls. 529



AP

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-33.

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.

fls. 531



Distribuição t

Coeficiente de Confiança

Duas caudas 0,80 0,90 0,95 0,98 0,990 0,9990

1 3,078 6,314 12,706 31,821 63,657 636,619

2 1,886 2,920 4,303 6,965 9,925 31,599

3 1,638 2,353 3,182 4,541 5,841 12,924

4 1,533 2,132 2,776 3,747 4,604 8,610

5 1,476 2,015 2,571 3,365 4,032 6,869

6 1,440 1,943 2,447 3,143 3,707 5,959

7 1,415 1,895 2,365 2,998 3,499 5,408

8 1,397 1,860 2,306 2,896 3,355 5,041

9 1,383 1,833 2,262 2,821 3,250 4,781

10 1,372 1,812 2,228 2,764 3,169 4,587

11 1,363 1,796 2,201 2,718 3,106 4,437

12 1,356 1,782 2,179 2,681 3,055 4,318

13 1,350 1,771 2,160 2,650 3,012 4,221

14 1,345 1,761 2,145 2,624 2,977 4,140

15 1,341 1,753 2,131 2,602 2,947 4,073

16 1,337 1,746 2,120 2,583 2,921 4,015

17 1,333 1,740 2,110 2,567 2,898 3,965

18 1,330 1,734 2,101 2,552 2,878 3,922

19 1,328 1,729 2,093 2,539 2,861 3,883

20 1,325 1,725 2,086 2,528 2,845 3,850

21 1,323 1,721 2,080 2,518 2,831 3,819

22 1,321 1,717 2,074 2,508 2,819 3,792

23 1,319 1,714 2,069 2,500 2,807 3,768

24 1,318 1,711 2,064 2,492 2,797 3,745

25 1,316 1,708 2,060 2,485 2,787 3,725

26 1,315 1,706 2,056 2,479 2,779 3,707

27 1,314 1,703 2,052 2,473 2,771 3,690

28 1,313 1,701 2,048 2,467 2,763 3,674

29 1,311 1,699 2,045 2,462 2,756 3,659

30 1,310 1,697 2,042 2,457 2,750 3,646

31 1,309 1,696 2,040 2,453 2,744 3,633

32 1,309 1,694 2,037 2,449 2,738 3,622

33 1,308 1,692 2,035 2,445 2,733 3,611

34 1,307 1,691 2,032 2,441 2,728 3,601

35 1,306 1,690 2,030 2,438 2,724 3,591

36 1,306 1,688 2,028 2,434 2,719 3,582

37 1,305 1,687 2,026 2,431 2,715 3,574

38 1,304 1,686 2,024 2,429 2,712 3,566

39 1,304 1,685 2,023 2,426 2,708 3,558

40 1,303 1,684 2,021 2,423 2,704 3,551

41 1,303 1,683 2,020 2,421 2,701 3,544

42 1,302 1,682 2,018 2,418 2,698 3,538

43 1,302 1,681 2,017 2,416 2,695 3,532

44 1,301 1,680 2,015 2,414 2,692 3,526

45 1,301 1,679 2,014 2,412 2,690 3,520

46 1,300 1,679 2,013 2,410 2,687 3,515

47 1,300 1,678 2,012 2,408 2,685 3,510

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO...Engenheira Civil Cel.: (11)99187-0058 Email: [email protected] Figura 1: Matrícula nº 141.997 • Vaga nº 84 Área Privativa = 9,87 m² Área