Laudo Técnico de Avaliação · AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Laudo Técnico de Avaliação Processo n.º 1008392-26.2014.8.26.0161 EXEQUENTE: ... JOÃO DORIVAL DE FREITAS, engenheiro civil,

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Laudo Técnicode Avaliação

Processo n.º 1008392-26.2014.8.26.0161

EXEQUENTE: BANCO VOTORANTIM S.A.

EXECUTADA: SPECIAL QUALITY INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA E OUTRO

SEGUNDA VARACÍVEL DE

DIADEMA - SP

fls. 367

JOÃO DORIVAL DE FREITAS Engenharia Civil - Avaliações - Perícias

CREA - S.P. 150.432/D

RUA RICHARD MAYER Nº 127 SÃO PAULO CEP 04477-020 - FONE: 5674.1562 E_mail: [email protected] - 2 -

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA

SEGUNDA VARA CÍVEL DA COMARCA DE DIADEMA SP.

PROCESSO N.º 1008392-26.2014.8.26.0161

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

EXEQUENTE: BANCO VOTORANTIM S.A.

EXECUTADA: SPECIAL QUALITY INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA E

OUTRO

JOÃO DORIVAL DE FREITAS, engenheiro civil,

registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do

Estado de São Paulo CREA/SP - sob nº 150.432/D, perito judicial nomeado e

compromissado nos autos do processo em epígrafe, tendo procedido às

diligências e estudos necessários ao cumprimento da honrosa tarefa que lhe foi

confiada, vem apresentar as conclusões a que chegou consubstanciadas no

presente

LAUDO TÉCNICO DE

AVALIAÇÃO

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Í N D I C E

I.- DAS CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ........................... 04

II.- DA VISTORIA ............................................................................ 06

III.- DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ............................................ 19

IV.- DA CONCLUSÃO .................................................................... 46

V.- DOS QUESITOS ...................................................................... 47

VI.- DO ENCERRAMENTO ....................................................... 54

ANEXOS

ANEXO 01 ELEMENTOS DE PESQUISA

ANEXO 02 ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA

ANEXO 03 AGENDAMENTO DE VISTORIA

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I.- DAS CONSIDERAÇÕES PREMILINARES

I.1.- Objetiva-se desta perícia a competente avaliação técnica do imóvel situado

na Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611 São Lourenço da Serra/SP, bem como

a apresentação de outros esclarecimentos de interesse ao deslinde do feito.

I.2.- Tendo em vista o objeto da demanda, bem como a especificidade da

matéria, tornou-se necessária esta perícia técnica, tendo sido o signatário

distinguido por nomeação do ilustre Juízo (fls. 331).

I.3.- Os trabalhos periciais serão embasados nos parâmetros e procedimentos

estabelecidos pela NBR. 14.653-2 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARTE

2: IMÓVEIS URBANOS, da ABNT - Associação Brasileira de Normas

Técnicas, nos trabalhos técnicos EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA

2002 e NORMAS PARA AVALIAÇÕES NAS VARAS DA FAZENDA

PÚBLICA DA CAPITAL 2004, da Comissão de Peritos das Varas da

Fazenda Pública da Capital, nomeadas por Portarias do Centro de Apoio aos

Juízes da Fazenda CAJUFA; na NORMA PARA AVALIAÇÃO DE

IMÓVEIS URBANOS IBAPE 2011 e nos estudos: VALORES DE

EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS SP e CONVERSÃO DOS

COEFICIENTES H8-2N PARA R8-N, ambos do IBAPE - Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

I.4.- Para acompanhar a perícia e ofertar críticas fundamentadas em parecer, a

Exequente indicou para assistentes técnicos os engenheiros Celso de Sampaio

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Amaral Neto, Jo e Ivan Paulo Mendes Negreiros (fls.

283), bem como apresentou quesitos (fls. 284/286).

I.5.- Os trabalhos de avaliação terão como data base janeiro/2018, que e a

mesma da confecção do presente laudo.

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II.- DA VISTORIA

Após leitura minuciosa dos autos, a perícia dirigiu-se ao imóvel em apreço,

onde procurou observar tudo que direta ou indiretamente pudesse interessar a

presente causa, em especial as atuais condições de conservação das edificações,

benfeitorias, suas características construtivas, topografia, localização, situação e

demais observações técnicas julgadas importantes para a perfeita compreensão

da matéria.

II.1.- DOS MELHORAMENTOS PÚBLICOS

O local onde se insere o imóvel avaliando é predominamentente ocupado por

moradias, sítios e propriedades de natureza rural.

Partindo da região central do município de São Lourenço da Serra, o acesso se

depois torna-se estrada de terra até a entrada do imóvel avaliando, sendo que a

distância aproximada (em linha reta) desta até o centro do município é de

aproximadamente 4,00 km (quatro quilômetros).

O mapa apresentado a seguir demonstra o trajeto a ser percorrido para se acessar

o imóvel.

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II.2.- DO IMÓVEL E SUA LOCALIZAÇÃO

Trata-se de imóvel que pode ser classificado como sítio particular, localizado na

Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611, Bairro dos Carolinos, Município de São

Lourenço da Serra e Estado de São Paulo.

II.2.1.- DO MAPA DE LOCALIZAÇÃO

Destaque para a localização aproximada do imóvel avaliando.

IMÓVEL AVALIANDO

(LOCALIZAÇÃO APROXIMADA)

SÃO LOURENÇO DA SERRA (CENTRO)

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II.2.2.- DA FOTO AÉREA DO IMÓVEL AVALIANDO

Vista aérea e caminho para o imóvel avaliando.

IMÓVEL AVALIANDO (LOCALIZAÇÃO APROXIMADA)

Estrada das Carolinas

São Lourenço da Serra

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II.3.- DOS ELEMENTOS TÉCNICOS REFERENTES AO IMÓVEL

O perito procedeu em vistoria e verificação "in loco" das áreas do imóvel avaliando.

O terreno possui formato irregular, de grandes dimensões 436.655,40 m2, ocupado

por

Apresenta-

02), que nos fornece preciosos subsídios técnicos para aferimento do valor do

imóvel e suas respectivas características constitutivas.

II.3.1.- DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel encontra-se registrado junto ao Serviço de Registro de Imóveis de

Itapecerica da Serra Matrícula n.º 77.225 (fls. 214/221), com a seguinte

descrição:

IMÓVEL = Um terreno situado em Um Antigo Caminho para

São Lourenço, em zona rural do distrito de São Lourenço da Serra,

Município e Comarca de Itapecerica da Serra, com as seguintes

divisas e confrontações: Inicia no piquete nº.1, cravado ao lado

direito da porteira que dá acesso ao terreno, dai, segue por uma

distância de

43,00 ms. até a estaca 2, onde deflete à direita e segue com o rumo

onde

de 37,00 ms. até a estaca nº.4, onde deflete à esquerda e segue com

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distância de 82,00 ms. até a estaca 6, da estaca 1 à estaca nº.6, o

terreno segue por uma cerca de arame farpado e confronta com as

terras de Francisco Watanabe, sucessor de Joaquim Pereira de

Camargo e de Pedro Nunes de Almeida, daí deflete à direita e

estaca nº.7, onde deflete à esquerda e segue por uma cerca de

até a estaca nº.8, onde deflete à direita e segue com o rumo de

ms. até a estaca nº.10, onde deflete à esquerda e segue com o rumo

de 46,00 ms. até a estaca nº.12, onde deflete à direita e segue com o

deflete à direita e segue com o rumo de 04º08

52,00 ms. até a estaca nº.14, onde deflete à esquerda e segue com o

rumo de 47º58 a distância de 26,00 ms. até a estaca 15, onde

deflete à direita e segue com o rumo de 44º20


rumo de 62º17 23,00 ms. até a estaca 17, onde

deflete à direita e segue com o rumo de 59º00 e distância de

101,50 ms. até a estaca nº.18, da estaca nº.6 à esta nº.18, o terreno

segue por uma cerca de arame farpado e confronta com as terras

de Roaldo Hamilton Sgarbi e Celina Piane Sgarbi, sucessores de

Maris de Oliveira, daí, deflete à direita e segue por uma cerca de

arame farpado, 450,00 ms., confrontando com um antigo Caminho

para São Lourenço até a estaca 24, daí deflete à direita e segue com

o rumo de 67º02 E e distância de 20,00 ms. até a estaca nº.25,

onde deflete à esquerda e segue com o rumo de 49º03 E e

distância de 15,00 ms. até a estaca nº.26, onde deflete à esquerda e

segue com o rumo de 32º58 E e distância de 21,00 ms. até a estaca

27, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de 12º32 E e

distância de 74,00 ms. até a estaca nº.28, onde deflete à direita e

segue com o rumo de 37º03 E e distância de 19,00 ms. até a estaca

nº.29, onde deflete à direita e segue com o rumo de 54º32 E e

distância de 38,00 ms. até a estaca nº.30, onde deflete à direita e

segue com o rumo de 68º37 E e distância de 150,00 ms. até a

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estaca nº.31, da estaca nº.24 à estaca n.º31, o terreno segue por

uma cerca de arame farpado e confronta com as terras de Amaro

Reginaldo de Camargo, daí, deflete à direita e segue com o rumo

de 59º28 SE e distância de 67,00 ms. até a estaca 32, onde deflete à

direita e segue com o rumo de 51º49 SE e distância de 27,00 ms. até

a estaca nº.33, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de

58º20 SE e distância de 40,00 ms. até a estaca nº.34, onde deflete à


a estaca nº.35, onde deflete à direita e segue com o rumo de


esquerda e segue com o rumo de 35º20 SE e distância de 34,00 ms.

até a estaca 37, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de



a estaca 39, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de



a estaca nº.41, onde deflete à direita e segue com o rumo de

29º42 SE e distância de 38,00 ms. até a estaca 42, onde deflete à





até a estaca nº.45, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de



até a estaca 47, onde deflete à direita e segue com o rumo de






até a estaca nº.51, onde deflete à direita e segue com o rumo de



até a estaca nº.53, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de



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a estaca nº.55, da estaca nº.31 à estaca nº.55, o terreno segue por

uma cerca de arame farpado e confronta com as terras da Bobeta

Comercial e Agricola Ltda, sucessora de Antonio Prata, daí,

deflete à direita e segue com o rumo de 19º02 SE e distância de


rumo de 32º30 SE e distância de 33,00 ms. até a estaca nº.57, onde




deflete à esquerda e segue com o rumo de 32º02 SE e distância de



deflete à esquerda e segue com o rumo de 48º30 SE e distância de

28,00 ms. até a estaca nº.62, da estaca nº.55 à estaca nº.62, o terreno

segue por uma cerca de arame farpado e confronta com terras de

Joan Gilberto Alcaide, sucessor de Manoel Antonio Soares, dai


18,00 ms. até a estaca nº.63, onde deflete à direita e segue com o

rumo de 47º15 SW e distância de 138,00 ms. até a estaca nº.64,

onde deflete distância

de 42,00 ms., até a estaca nº.1, ponto inicial desta descrição, da

estaca nº.62 à estaca nº.1 ponto inicial, o terreno segue por uma

cerca de arame farpado e confronta com as terras de Francisco

Watanabe, sucessor de Joaquim Pereira de Camargo e de Pedro

Nunes de Almeida, encerra o perímetro desta descrição a área de

436.655,40 ms2. CADASTRO Nº- 638.161.009.008-2, área total de

44,2 Há. Fração mínima de parcelamento de 2,0Ha.

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II.3.2.- DA FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL

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II.3.3.- DO LEVANTAMENTO AEROFOTOGRAMÉTRICO

EMPLASA Levantamento Aerofotogramétrico (parcial).

IMÓVEL AVALIANDO

(LOCALIZAÇÃO APROXIMADA)

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II.3.4.- DAS ÁREAS DO IMÓVEL E BENFEITORIAS

No que se refere ao terreno e construções o imóvel possui as seguintes áreas:

ÁREA DO TERRENO (Matrícula n.º 77.225 - fls. 214/221):

AT = 436.655,40 m2 (quatrocentos e trinta e seis mil, seiscentos e

cinquenta e cinco metros e quarenta decímetros quadrados), ou 44,2

ha (quarenta e quatro vírgula dois hectares).

ÁREA CONSTRUÍDA E BENFEITORIAS:

AC1 = Casa Principal (frente) = 194,16 m2 (cento e noventa e quatro

metros e dezesseis decímetros quadrados).

AC2 = Casa de Bomba, Sauna e Banheiro = 18,62 m2 (dezoito metros

e sessenta e dois decímetros quadrados).

AC3 = Piscina (frente) = 74,82 m2 (setenta e quatro metros e oitenta e

dois decímetros quadrados) e volume de 123,45 m3 (cento e vinte e

três metros e quarenta e cinco decímetros cúbicos).

AC4 = Casa do Caseiro (frente) = 114,31 m2 (cento e quatorze metros

e trinta e um decímetros quadrados).

AC5 = Casa Anexa = 36,66 m2 (trinta e seis metros e sessenta e seis

decímetros quadrados).

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AC6 = Bangalô = 14,40 m2 (quatorze metros e quarenta decímetros

quadrados).

AC7 = Casa Principal (fundos) = 152,54 m2 (cento e cinquenta e dois

metros e cinquenta e quatro decímetros quadrados).

AC8 = Piscina (fundos) = 32,00 m2 (trinta e dois metros quadrados) e

volume de 40,80 m3 (quarenta metros e oitenta decímetros cúbicos).

AC9 = Depósito (fundos) = 11,77 m2 (onze metros e setenta e sete


AC10 = Casa de Hóspedes = 35,67 m2 (trinta e cinco metros e sessenta

e sete decímetros quadrados).

BC11 = Transformador = 1,00 unidade. (benfeitoria)

AC12 = Casa do Caseiro (fundos) = 63,05 m2 (sessenta e três metros e

cinco decímetros quadrados).

AC13 = Galpão = 52,29 m2 (cinquenta e dois metros e vinte e nove


AC14 = Cozinha anexa = 37,38 m2 (trinta e sete metros e trinta e oito


AC15 = Cobertura/Garagem = 54,18 m2 (cinquenta e quatro metros e

dezoito decímetros quadrados).

OBS: As construções estão retratadas na Seção Ilustração F .

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II.4.- DAS DILIGÊNCIAS AOS ÓRGÃOS PÚBLICOS

A perícia realizou pesquisa n

município, localizado na Rua Honório Augusto de Camargo n.º 05 São

Lourenço da Serra/SP, para levantar informações técnicas refrente ao imóvel

avaliando.

O servidor Cleber, que atendeu a perícia, forneceu as seguintes informações de

interesse ao imóvel:

Trata-se de imóvel urbano, por estar situado no raio de 6,00 km (seis

quilômetros) do marco zero do município, inscrito no cadastro imobiliário

sob nº 22153.21.01.0001.00.000.

A documentação necessária para construções de natureza residencial é

fornecida e autorizada pela própria municipalidade, desde que não haja

movimentação de terra ou supressão de vegetação.

A CETESB é consultada no caso de empreendimentos industriais.

As informações obtidas na unidade da CETESB, localizada na Rua João Paulo I

n.º 495 EMPLASA

Levantamento Aerofotogramétrico (parcial)

II.3.3.- DO LEVANTAMENTO AEROFOTOGRAMÉTRICO

conta que o imóvel está situado em área de proteção de manancial, necessitando a

observância de normas específicas para eventual construção e/ou movimentação

de terras no local.

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III.- DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Para a avaliação do imóvel adotar-se-á o MÉTODO COMPARATIVO,

estabelecidos nas seguintes diretrizes, ordenamentos e procedimentos técnicos:

NBR 14.653-2 AVALIAÇÃO DE BENS, da ABNT - ASSOCIAÇÃO

BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS; VALORES DE

VENDA

FAZENDA PÚBLICA DA CAPITAL ; NORMA PARA

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE 2005; VALORES DE

EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS SP, ATUALIZAÇÃO DOS

COEFICIENTES E CONVERSÃO DOS COEFICIENTES H8-2N para

R8-N, do IBAPE - INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE

ENGENHARIA.

Dentre os diversos métodos, o comparativo é o mais indicado pelos peritos e

profissionais da área de avaliação, bem como pela jurisprudência dos tribunais,

sobretudo pela simplicidade, segurança e praticidade, que permite determinar,

fundado em pesquisas no mercado imobiliario, o real valor do imóvel.

Nesse sentido, o valor decorre da comparação direta com elementos ofertados

e/ou transacionados no mercado, obtidos em pesquisa de campo, contendo o

maior número possível de semelhanças com o imóvel avaliando, tais como:

área, localização, situação, implantação, padronização construtiva e/ou

arquitetônica, além de outras características intrínsecas e extrínsecas.

III.1. DA AVALIAÇÃO DO TERRENO

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Apresenta-se no Anexo 01, 07 (sete) fichas de pesquisa, constituídas por ofertas

imobiliárias que serviram de objeto de comparação com o imóvel avaliando.

O valor unitário provirá da simples divisão dos preços globais pelas respectivas

áreas. A atualização dos elementos de pesquisa far-se-á de acordo com base a

Tabela do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e sobre eles serão

aplicados um percentual de 10% a título de fator oferta ou deságio.

A pesquisa elementos com características próprias e semelhantes às do imóvel

avaliando, especialmente sítios e chácaras de grandes dimensões, dispensa a

aplicação de qualquer fator de correção ou ajuste de valores, tais como: testada

(pela testada diferente da referência), profundidade (pela profundidade diferente

da referência) e esquina (pelas outras frentes existentes), normalmente aplicáveis

na homogeneização de valores de terrenos.

III.1.1.- DO QUADRO PROVENIENTE DO ANEXO 01

Elemento Valor unitário R$/m²

01 .................................................................. 3,47 02 ................................................................... 3,3903 ................................................................... 3,66 04 ................................................................... 4,1405 ................................................................... 3,90 06 ................................................................... 3,5907 ................................................................... 3,61

Os cálculos finais visam :

fls. 385


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i - Extração da média aritmética representativa do valor unitário pesquisado.

ii - O coeficiente de variação da média.

* Os elementos estando dentro dos limites +/- 30%, conclui-se que a média aritmética é estatisticamente representativa.

DOS ELEMENTOS PESQUISADOS TEMOS :

Nº de elementos........................................................07

Média aritmética.....................................................25,76 / 7 = 3,68

-30% da média..........................................................2,58

+ 30% da média........................................................4,78

Obs. Não existem elementos discrepantes

Eis o valor unitário básico, ou metro quadrado médio, que, de acordo com o

tratamento retro, corresponde a um terreno que se situa na mesma posição

geográfica do imóvel avaliando, definido para janeiro de 2018:

qm =R$ 3,68 (três reais e sessenta e oito centavos)

III.1.2.- DO VALOR DO TERRENO

fls. 386


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O valor total do imóvel avaliando pelo Método Comparativo corresponde ao

simples resultado do produto do valor unitário por sua área útil (privativa), sem

qualquer depreciação, ou seja:

VT = qm x S

onde

VT = VALOR DO IMÓVEL PELO MÉTODO COMPARATIVO

qm = VALOR UNITÁRIO = R$ 3,68

S = ÁREA DO IMÓVEL = 436.655,40 m2

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VT = 3,68 x 436.655,40 = 1.606.891,90

VT = R$ 1.606.892,00 (valor arredondado)

Eis o valor total do imóvel, definido para janeiro de 2018:

VT = R$ 1.606.892,00 (UM MILHÃO, SEISCENTOS E SEIS MIL, OITOCENTOS E NOVENTA E DOIS

REAIS)

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III.2.- DA AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

III.2.1.- DO VALOR UNITÁRIO DE CONSTRUÇÃO

A construção será avaliada considerando o Custo Unitário Básico de Edificação

no Estado de São Paulo, padrão R8-N, divulgado pelo Sindicato das Indústrias

da Construção Civil no Estado de São Paulo - Sinduscon-SP.

- 329,24 (um mil, trezentos e vinte e nove

reais, vinte e quatro centavos), conforme publicação obtida na Internet, no

endereço eletrônico, http://www.sindusconsp.com.br, ora reproduzida:

Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8-N, dezembro de 2017

R$/ M2 Participação (%)

Mão de obra (com encargos sociais *) 818,57 61,58

Materiais de Construção 467,92 35,20

Despesas Administrativas 42,75 3,22

Total 1.329,24 100,00(*) Encargos Sociais : 174,45 %

III.2.2.- DO FATOR DE OBSOLETISMO E ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Para a definição do coeficiente de depreciação, conforme critério especificado a

seguir, valer-se-á da adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o

obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de

conservação do imóvel, na determinação de seu valor de venda.

fls. 388


CREA - S.P. 150.432/D


O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão

construtivos, é multiplicado pelo Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao

Estado de Conservação FOC, para levar em conta a depreciação.

O fator FOC é determinado pela expressão: FOC = R + K x (1- R)

onde

FOC = Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação

R = Coeficiente Residual correspondente ao padrão, expresso em decimal

(obtido na TABELA 1 apresentada a seguir).

K = Coeficiente de Ross/Heidecke (obtido na TABELA 2 apresentada a

seguir).

Obtém-

na linha, entra-se com o número da relação percentual entre a idade da

edificação na época de sua avaliação Ie e a vida referencial Ir relativa ao

padrão dessa construção.

na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da

edificação, fixado segundo as faixas especificadas no QUADRO A (apresentado

a seguir).

A idade das edificações na época de suas avaliações - Ie é aquela estimada em

razão do obsoletismo das construções avaliandas, quando deve ser ponderada: a

arquitetura, a funcionalidade e as características dos materiais empregados nos

revestimentos.

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CREA - S.P. 150.432/D


A idade das edificações na época de sua avaliações - Ie não pode ser superior

às suas idades reais, e o estado de conservação não deve ser considerado na sua

fixação.

O estado de conservação deve ser fixado em razão das constatações em vistoria

que deverá observar o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural,

de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive

revestimentos; pesando os seus custos para recuperação total, devendo ser

classificado segundo a graduação consta do QUADRO A.

fls. 390


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TABELA 1

CLASSE

TIPO

PADRÃO

VIDA REFERENCIAL

r - (anos)

VALOR RESIDUAL

- (%)

RESIDENCIAL BARRACO RÚSTICO 5 0

SIMPLES 10 0

CASA RÚSTICO 60 20

PROLETÁRIO 60 20

ECONÔMICO 70 20

SIMPLES 70 20

MÉDIO 70 20

SUPERIOR 70 20

FINO 60 20

LUXO 60 20

APARTAMENTO ECONÔMICO 60 20

SIMPLES 60 20

MÉDIO 60 20

SUPERIOR 60 20

FINO 50 20

LUXO 50 20

COMERCIAL ESCRITÓRIO ECONÔMICO 70 20

SIMPLES 70 20

MÉDIO 60 20

SUPERIOR 60 20

FINO 50 20

LUXO 50 20

GALPÕES RÚSTICO 60 20

SIMPLES 60 20

MÉDIO 80 20

SUPERIOR 80 20

COBERTURAS RÚSTICO 20 10

SIMPLES 20 10

SUPERIOR 30 10

fls. 391


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TABELA 2

Ie/Ir*100%

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

a b c d e f g h

2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,246

4 0,979 0,976 0,954 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243

6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240

8 0,957 0,954 0,933 0,880 0,784 0,639 0,454 0,237

10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234

12 0,933 0,930 0,909 0,858 0,764 0,623 0,442 0,231

14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,753 0,615 0,436 0,228

16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225

18 0,894 0,891 0,871 0,822 0,732 0,597 0,424 0,222

20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218

22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215

24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,568 0,403 0,211

26 0,836 0,833 0,815 0,768 0,685 0,558 0,396 0,207

28 0,821 0,818 0,800 0,755 0,672 0,548 0,389 0,204

30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200

32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196

34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,191

36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,618 0,504 0,358 0,187

38 0,738 0,736 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183

40 0,712 0,710 0,694 0,654 0,583 0,476 0,337 0,177

42 0,701 0,699 0,683 0,644 0,574 0,468 0,332 0,174

44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,559 0,456 0,324 0,169

46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165

48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160

50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155

52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150

54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145

56 0,563 0,561 0,549 0,517 0,461 0,376 0,267 0,140

58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134

60 0,512 0,510 0,499 0,471 0,419 0,342 0,243 0,127

62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,124

64 0,475 0,473 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118

66 0,452 0,451 0,441 0,415 0,370 0,302 0,214 0,112

68 0,429 0,428 0,418 0,394 0,351 0,287 0,203 0,106

70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100

72 0,378 0,377 0,368 0,347 0,310 0,253 0,179 0,094

74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088

76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082

78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,251 0,204 0,145 0,076

80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069

82 0,254 0,253 0,248 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063

84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056

86 0,200 0,199 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050

88 0,173 0,172 0,169 0,159 0,142 0,116 0,082 0,043

90 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036

92 0,117 0,117 0,114 0,108 0,096 0,078 0,055 0,029

94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022

96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,039 0,028 0,015

98 0,030 0,030 0,029 0,028 0,025 0,020 0,014 0,007

100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

fls. 392


CREA - S.P. 150.432/D


QUADRO A

Ref. ESTADO DA EDIFICAÇÃO:

Depreciação (%)

Características

a Nova 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.

b Entre nova e regular 0,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.

c Regular 2,52 Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

d Entre regular e necessitando reparos

simples

8,09 Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa.

e Necessitando de reparos simples

18,10 Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.

f Necessitando de reparos de simples a

importantes

33,20 Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.

g Necessitando de reparos importantes

52,60 Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.

h Necessitando de reparos importantes

a edificação sem valor

75,20 Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.

I Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.

fls. 393


CREA - S.P. 150.432/D


III.2.3.- DOS VALORES DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

O valor da edificação, na forma individualizada, resulta do produto do valor

unitário por sua área, aferido pelo fator de depreciação, ou seja:

VC = qC x AC x FOC

onde

VC = Valor da Construção / Benfeitoria

qC = Valor Unitário da Construção

AC = Área da Construção

FOC = Fator de Obsoletismo

CASA PRINCIPAL FRENTE (VC1)

qC1 = Valor Unitário da Construção

qC1 = 1,212 x R8N = 1,212 x 1.329,24

(Padrão Construtivo: 1.2.5.- Padrão Médio)

qC1 = R$ 1.611,04 / m2

AC1 = Área da Casa Principal (frente)

AC1 = 194,16 m2

fOC1 = Fator de obsoletismo e estado de conservação

Ie = Idade da Edificação = 20 anos

fls. 394


CREA - S.P. 150.432/D


Ir = Vida Referencial = 70 anos

R = Coeficiente Residual = 0,20

Estado da Edificação: e

K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,672

fOC1 = R + K x (1- R)

fOC1 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376

fOC1 = 0,7376

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VC1 = 1.611,04 x 194,16 x 0,7376 = 230.720,77

Eis o valor da casa principal frente, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC1 = R$ 230.721,00(DUZENTOS E TRINTA MIL, SETECENTOS E VINTE E UM REAIS)

CASA DE BOMBA, SAUNA E BANHEIRO (VC2)


qC2 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24

(Padrão Construtivo: 1.2.4.- Padrão Simples)

qC2 = R$ 1.212,27 / m2

AC2 = Área da Casa de Bomba, Sauna e Banheiro

AC2 = 18,62 m2

fls. 395


CREA - S.P. 150.432/D








fOC2 = R + K x (1- R)

fOC2 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376

fOC2 = 0,7376

logo

VC2 = 1.212,27 x 18,62 x 0,7376 = 16.649,41

Eis o valor da Casa de Bomba, Sauna e Banheiro, já arredondado, para janeiro

de 2018:

VC2 = R$ 16.649,00(DEZESSEIS MIL, SEISCENTOS E QUARENTA E NOVE REAIS)

PISCINA FRENTE (VC3)

Considerando as características específicas da piscina, edificada em concreto

armado com altura média de 1,50 m, estima-se, com base nos preços praticados

no mercado da construção civil, o valor unitário qm de R$ 400,00/m2.

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VC3 = AC3 x qm = 74,82 x 400,00 = 29.928,00

fls. 396


CREA - S.P. 150.432/D


Eis o valor da piscina, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC3 = R$ 29.928,00(VINTE E NOVE MIL, NOVECENTOS E VINTE E OITO REAIS)

CASA DO CASEIRO FRENTE (VC4)


qC4 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24


qC4 = R$ 1.212,27 / m2

AC4 = Área da Casa do Caseiro

AC4 = 114,31 m2





Estado da Edificação: f


fOC4 = R + K x (1- R)

fOC4 = 0,20 + 0,548 x (1- 0,20) = 0,6384

fOC4 = 0,6384

logo

VC4 = 1.212,27 x 114,31 x 0,6384 = 88.465,79

fls. 397


CREA - S.P. 150.432/D


Eis o valor da casa do caseiro frente, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC4 = R$ 88.466,00(OITENTA E OITO MIL, QUATROCENTOS E SESSENTA E SEIS REAIS)

CASA ANEXA (VC5)


qC5 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24


qC5 = R$ 1.212,27 / m2

AC5 = Área da Casa Anexa

AC5 = 36,66 m2





Estado da Edificação: g


fOC5 = R + K x (1- R)

fOC5 = 0,20 + 0,389 x (1- 0,20) = 0,5112

fOC5 = 0,5112

logo

VC5 = 1.212,27 x 36,66 x 0,5112 = 22.718,60

fls. 398


CREA - S.P. 150.432/D


Eis o valor da casa anexa, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC5 = R$ 22.719,00(VINTE E DOIS MIL, SETECENTOS E DEZENOVE REAIS)

BANGALÔ (VC6)


qC6 = 0,300 x R8N = 0,300 x 1.329,24


qC6 = R$ 398,77 / m2

AC6 = Área do Bangalô

AC6 = 14,40 m2







fOC6 = R + K x (1- R)

fOC6 = 0,20 + 0,755 x (1- 0,20) = 0,804

fOC6 = 0,804

logo

VC6 = 398,77 x 14,40 x 0,804 = 4.616,82

fls. 399


CREA - S.P. 150.432/D


Eis o valor do bangalô, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC6 = R$ 4.617,00(QUATRO MIL, SEISCENTOS E DEZESSETE REAIS)

CASA PRINCIPAL FUNDOS (VC7)


qC7 = 1,212 x R8N = 1,212 x 1.329,24


qC7 = R$ 1.611,04 / m2

AC7 = Área da Casa Principal (fundos)

AC7 = 152,54 m2







fOC7 = R + K x (1- R)

fOC7 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376

fOC7 = 0,7376

logo

VC7 = 1.611,04 x 152,54 x 0,7376 = 181.263,76

fls. 400


CREA - S.P. 150.432/D


Eis o valor da casa principal fundos, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC7 = R$ 181.264,00(CENTO E OITENTA E UM MIL, DUZENTOS E SESSENTA E QUATRO REAIS)

PISCINA FUNDOS (VC8)

Considerando a característica específicada piscina em concreto armado, com

altura média de 1,50 m, estima-se, com base nos preços praticados no mercado

da construção civil, o valor qm de R$ 400,00/m2

logo

VC8 = AC8 x qm = 32,00 x 400,00 = 12.800,00

Eis o valor da piscina fundos, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC8 = R$ 12.800,00(DOZE MIL E OITOCENTOS REAIS)

DEPÓSITO FUNDOS (VC9)


qC9 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24


qC9 = R$ 1.212,27 / m2

fls. 401


CREA - S.P. 150.432/D


AC9 = Área do depósito fundos

AC9 = 11,77 m2







fOC9 = R + K x (1- R)

fOC9 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376

fOC9 = 0,7376

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VC9 = 1.212,27 x 11,77 x 0,7376 = 10.524,36

Eis o valor do depósito fundos, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC9 = R$ 10.524,00(DEZ MIL, QUINHENTOS E VINTE E QUATRO REAIS)

CASA DE HÓSPEDES (VC10)


qC10 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24


qC10 = R$ 1.212,27 / m2

fls. 402


CREA - S.P. 150.432/D


AC10 = Área da Casa de Hóspedes

AC10 = 35,67 m2







fOC10 = R + K x (1- R)

fOC10 = 0,20 + 0,548 x (1- 0,20) = 0,6384

fOC10 = 0,6384

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VC10 = 1.212,27 x 35,67 x 0,6384 = 27.605,41

Eis o valor da casa de hóspedes, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC10 = R$ 27.605,00(VINTE E SETE MIL, SEISCENTOS E CINCO REAIS)

TRANSFORMADOR (VC11) BENFEITORIA

Considerando a característica específica do transformador, estima-se com base

no mercado da construçao civil, o valor médio de mercado VC11 de R$

4.000,00.

fls. 403


CREA - S.P. 150.432/D


Eis o valor estimado do transformado, para janeiro de 2018:

VC11 = R$ 4.000,00(QUATRO MIL REAIS)

CASA DO CASEIRO FUNDOS (VC12)


qC12 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24


qC12 = R$ 1.212,27 / m2

AC12 = Área da Casa do Caseiro fundos

AC12 = 63,05 m2





Estado da Edificação: g


fOC12 = R + K x (1- R)

fOC12 = 0,20 + 0,389 x (1- 0,20) = 0,5112

fOC12 = 0,5112

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fls. 404


CREA - S.P. 150.432/D


VC12 = 1.212,27 x 63,05 x 0,5112 = 39.072,77

Eis o valor da casa do caseiro fundos, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC12 = R$ 39.073,00(TRINTA E NOVE MIL E SETENTA E TRÊS REAIS)

GALPÃO (VC13)


qC13 = 0,492 x R8N = 0,492 x 1.329,24


qC13 = R$ 653,99 / m2

AC13 = Área do Galpão

AC13 = 52,29 m2







fOC13 = R + K x (1- R)

fOC13 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376

fOC13 = 0,7376

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fls. 405


CREA - S.P. 150.432/D


VC13 = 653,99 x 52,29 x 0,7376 = 25.223,66

Eis o valor do galpão, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC13 = R$ 25.224,00(VINTE E CINCO MIL, DUZENTOS E VINTE E QUATRO REAIS)

COZINHA ANEXA (VC14)


qC14 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24


qC14 = R$ 1.212,27 / m2

AC14 = Área da Cozinha Anexa

AC14 = 37,38 m2







fOC14 = R + K x (1- R)

fOC14 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376

fOC14 = 0,7376

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fls. 406


CREA - S.P. 150.432/D


VC14 = 1.212,27 x 37,38 x 0,7376 = 33.424,00

Eis o valor da casa da cozinha anexa, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC14 = R$ 33.424,00(TRINTA E TRÊS MIL, QUATROCENTOS E VINTE E QUATRO REAIS)

COBERTURA / GARAGEM (VC15)


qC15 = 0,492 x R8N = 0,492 x 1.329,24


qC15 = R$ 653,99 / m2

AC15 = Área Cobertura / Garagem

AC15 = 54,18 m2







fOC15 = R + K x (1- R)

fOC15 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376

fOC15 = 0,7376

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fls. 407


CREA - S.P. 150.432/D


VC15 = 653,99 x 54,18 x 0,7376 = 26.135,36

Eis o valor da cobertura/garagem, já arredondado, para janeiro de 2018:

VC15 = R$ 26.135,00(VINTE E SEIS MIL, CENTO E TRINTA E CINCO REAIS)

III.2.4.- DO VALOR TOTAL DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

O valor total das construções e benfeitorias (VC), correspondente ao somatório

de todos os valores calculados no tópico anterior, representado na planilha

apresentada a seguir:

V BENFEITORIAS VALOR

VC1 Casa Principal - Frente R$ 230.721,00

VC2 Casa de Bomba, Sauna e Banheiro R$ 16.649,00

VC3 Piscina - Frente R$ 29.928,00

VC4 Casa do Caseiro - Frente R$ 88.466,00

VC5 Casa Anexa R$ 22.719,00

VC6 Bangalô R$ 4.617,00

VC7 Casa Principal - Fundos R$ 181.264,00

VC8 Piscina - Fundos R$ 12.800,00

VC9 Depósito - Fundos R$ 10.524,00

VC10 Casa de Hóspedes R$ 27.605,00

VC11 Transformador R$ 4.000,00

VC12 Casa do Caseiro - Fundos R$ 39.073,00

VC13 Galpão R$ 25.224,00

VC14 Cozinha Anexa R$ 33.424,00

VC15 Cobertura / Garagem R$ 26.135,00

TOTAL R$ 753.149,00

Eis o valor total das construções e benfeitorias, para janeiro de 2018:

fls. 408


CREA - S.P. 150.432/D


VC = R$ 753.149,00(SETECENTOS E CINQUENTA E TRÊS MIL, CENTO E QUARENTA E NOVE REAIS)

III.3.- DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL

O valor total do imóvel pelo Método do Custo de Reprodução corresponde à

simples adição dos valores do terreno, das construções e benfeitorias, ou seja:

Vi = VT + VC

onde

VT = Valor do Terreno = R$ 1.606.892,00

VC = Valor Total das Construções e Benfeitorias = R$ 753.149,00

logo

Vi = 1.606.892,00 + 753.149,00 = 2.360.041,00 Vi = R$ 2.360.041,00

Eis o valor total do imóvel, definido pelo Método do Custo de Reprodução, para

janeiro de 2018:

Vi = R$ 2.360.041,00 (DOIS MILHÕES, TREZENTOS E SESSETA MIL E QUARENTA E UM REAIS)

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IV.- DA CONCLUSÃO

Eis o valor do imóvel localizado na Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611, Bairro

dos Carolinos, Município de São Lourenço da Serra e Estado de São Paulo,

consoante estudo procedido no corpo do laudo:

VALOR DO IMÓVEL (Vi)

Vi = R$ 2.360.041,00

(DOIS MILHÕES, TREZENTOS E SESSENTA MIL E QUARENTA E

UM REAIS)

VÁLIDO PARA JANEIRO DE 2018.

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V.- DOS QUESITOS

V.1.- DOS QUESITOS DA EXEQUENTE (fls. 284/286).

1.- Queira a Sra. Perita Judicial informar se o imóvel objeto da garantia em

operação de crédito é de cunho urbano ou rural?

Resposta: Conforme a Averbação

SRI de Itapecerica da Serra/SP (fls. 219), o imóvel objeto da avaliação é de

natureza urnbana, tendo sido descaracterizado como RURAL, conforme

reprodução abaixo:

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2.- Com base na documentação dominial do imóvel pode a Sra. Perita

localizar espacialmente o imóvel objeto da garantia? Favor justificar

tecnicamente e apresentar as coordenadas geográficas que identificam o

imóvel espacialmente.

Resposta: Conforme matrícula n.º 77.225, averbação AV.04/77.225 (fls. 202),

o imóvel está localizado no Município de São Lourenço da Serra, São Paulo, na

Estrada Juan Pintor Alcade, com acesso ilustrado na imagem aérea do Google

Earth, reproduzida no II.2.- DO IMÓVEL E SUA LOCALIZAÇÃO .

3.- Queira a Sra. Perita Judicial descrever o imóvel em análise, em seus

aspectos físicos, suas dimensões, principais características, como acesso, a

existência de aguadas, tipo de solo, clima, topografia, restrições ambientais,

áreas de preservação permanente, reservais legais, etc.

Resposta: As características constitutivas do imóvel estão descritas no tópico

II.3.- DOS ELEMENTOS TÉCNICOS REFERENTES AO IMÓVEL e

retratadas no Anexo 02 ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA .

4.- Queira a Sra. Perita Judicial realizar ampla pesquisa junto ao mercado

imobiliário da microrregião onde está localizado o imóvel avaliando, tendo

como objetivo identificar elementos comparáveis ao imóvel avaliando?

Resposta: As pesquisas constam d .

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5.- Poderia a Sra. Perita descrever em detalhes as principais características

dos elementos comparativos objeto do quesito anterior, assim como, sua

fonte, telefone e e-mail e data da coleta dos dados?

Resposta: Os detalhes dos imóveis utilizados na homogeneização de valores

constam do .

6.- Pode a Sra. Perita Judicial informar se sobre o imóvel avaliando há

essências florestais, ou outras benfeitorias reprodutivas? Queira descrevê-

las em detalhes?

Resposta: Sim, o terreno é ocupado por mata nativa e está inserido em área de

proteção de mananciais. Qualquer interferência a ser realizada no imóvel deve

respeitar as normas específicas e submeter-se aos procedimentos administrativos

da CETESB e da Prefeitura de São lourenço da Serra.

7.- Pode a Sra. Perita Judicial informar se há posseiros sobre o imóvel

objeto da lide? Em caso positivo, pode apresentar a localização dos

posseiros?

Resposta: Negativa é a resposta. Por ocasião das diligências realizadas pela

perícia não foi constatada a existência de posseiros no local, mas, tão somente,

de caseiro representante do réus, responsável pela guarda e manutenção do

imóvel.

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8.- Pode a Sra. Perita Judicial informar se há passivos ambientais no

imóvel objeto da lide? Favor detalhar a resposta informando a localização

do passivo, tipo e no caso de falta de averbação da reserva legal, ou invasão

de áreas de preservação, qual o custo para recomposição?

Resposta: Não foram constatados passivos ambientais.

9.- O citado imóvel possui autuações o IBAMA, ou órgãos de estaduais

ambientais? Se positivo queira detalhar a resposta?

Resposta: Em consulta aos órgão públicos, especialmente o Departamento de

Obras e Meio Ambiente de São Lourenço da Serra e a CETESB, não foram

obtidos dados sobre eventual autuação do imóvel.

10.- Queira a Sra. Perita calcular o valor do imóvel (terra nua) objeto da

garantia real em discussão, descontando o valor de eventuais passivos

objeto dos quesitos vii, viii e ix?

Resposta: O valor do terreno, com base em pesquisas do mercado imobiliário,

definido para janeiro de 2018, é de R$ 1.606.892,00 (um milhão, seiscentos e

seis mil, oitocentos e noventa e dois reais),.

11.- Pode a Sra. Perita Judicial informar quais são as principais benfeitorias

não reprodutivas existentes no imóvel avaliando? Queira descrevê-las em

detalhes?

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Resposta: As benfeitorias não reprodutivas constam detalhadas no tópico

II.3.4.- DAS ÁREAS DO IMÓVEL E BENFEITORIAS e retratadas no

ANEXO 02 ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA .

12.- Poderia a Sra. Perita Judicial indicar quais os critérios e métodos

avaliatórios a serem utilizados, justificando estas escolhas.

Resposta: Considerando as características próprias do imóvel avaliando, ou

seja, sítio de grandes dimensões, situado em área urbana de característica rurais,

o método comparativo de dados é o mais adequado. Para maiores detalhes, vide

tópico DA AVALIAÇÃO DO IMÓV .

13.- A Sra. Perita acredita que para a avaliação deste tipo de imóvel

(rural), o método comparativo de dados é o mais recomendado? Favor

justificar a resposta.

Resposta: Sim, primeiramente cumprindo destacar que o imovel é de natureza

urbana e não rural. Nesse sentido, o método comparativo é o mais indicado e

recomendado pelas normas, profissionais e jurisprudência. Apesar de não

refletir a melhor técnica avaliatória, o método comparativo é o ideal por

alcançar mais facilmente o preço de mercado de um determinado bem.

Na lição de Sebastião Lintz (in RDA 48/12):

"O método dos dados do mercado é, indubitavelmente, o mais largamente empregado, e o melhor compreendido pelas pessoas que se ocupam com a estimação do valor."

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"O método envolve comparação de uma parte de uma propriedade, com uma parte semelhante de outra propriedade. É baseado na hipótese de que a propriedade vale o preço que alcançar na ausência de esforço indevido e concedendo-se um tempo razoável para se encontrar um comprador. Assim o trabalho fundamental é a aquisição de dados pertencentes às vendas realizadas, preços de oferta, cotações e opiniões de pessoas bem informadas."

14.- A Sra. Perita acredita que o Tratamento por Fatores seja a melhor

ferramenta para calcular o valor de mercado do imóvel em estudo? Em

caso afirmativo, quais os fatores preponderantes para o mercado em que se

situa? Favor justificar a resposta.

Resposta: As condições e peculiaridades do imóvel em apreço por serem

semelhantes às dos elementos de pesquisa, dispensam a aplicação dos fatores

normalmente utilizados em avaliação de lotes urbanos, ou seja, daqueles que se

enquadram em alguma das zonas de características homogêneas.

15.- A Sra. Perita acredita que a Inferência Estatística seja a melhor

ferramenta para calcular o valor de mercado do imóvel em estudo? Em

caso afirmativo, quais as variáveis preponderantes para o mercado em que

se situa? Favor justificar a resposta.

Resposta: Negativa é a resposta. Apesar de o imóvel possuir grandes

dimensões, ainda que com características rurais, está situado em área urbana.

Em sendo possível a avaliação pelo critério comparativo, dada a existência de

elementos disponíveis, conforme estudo do corpo do laudo, qualquer outro

método deve ser rejeitado, sobretudo o da inferência estatística.

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16.- poderia a

Sra. Perita Judicial informar, justificando a resposta, qual a liquidez do

imóvel em discussão?

Resposta: A liquidez do bem depende do interesse por imóveis com

características semelhantes às do avaliando, sendo certo que, salvo exceções, o

mercado depende da situação econômica do país. Assim, considerando que o

mercado imobiliário ainda se encontra impactado com a atual crise econômica,

não pode a perícia precisar o tempo de venda do imóvel.

17.- Queira a Sra. Perita informar o valor total do imóvel?

Resposta: O valor do imóvel localizado na Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611,

Bairro dos Carolinos, Município de São Lourenço da Serra - São Paulo,

consoante estudo do corpo do laudo, é de R$ 2.360.041,00 (dois milhões,

trezentos e sessenta mil e quarenta e um reais), para janeiro de 2018.

18.- Poderia a Sra. Perita Judicial informar a data-base da avaliação

Resposta: A data-base da avaliação é janeiro de 2018, que é a mesma do laudo.

19.- Os signatários protestam por quesitos suplementares

Resposta: Não se trata de quesito.

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VI.- DO ENCERRAMENTO

VI.1.- Dá o signatário por encerrada a sua missão, retratada no presente Laudo

Pericial, assinado digitalmente, contendo 52 (cinquenta e duas) folhas mais 03

(três) anexos.

VI.2.- Este perito coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Excelência e das partes

interessadas para dirimir dúvidas eventualmente julgadas pertinentes.

VI.3.- Encontram-se em arquivo próprio do Cartório de Ofício desta Vara, à

disposição das partes interessadas, em atenção ao Provimento n.º 797/2003 do

Conselho Superior da Magistratura, os seguintes documentos do Perito Judicial

para consulta: Curriculum Vitae; Carteiras de Registro Profissional (CREA e

OAB) e respectivos Diplomas; Certidões Cível e Criminal da Capital de São

Paulo, bem como de habilitação de outros cartórios.

Diadema, 17 de janeiro de 2018.

JOÃO DORIVAL DE FREITAS Perito Judicial

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RUA RICHARD MAYER Nº 127 SÃO PAULO CEP 04477-020 - FONE: 5674.1562 E_mail: [email protected]

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ELEMENTOS DE PESQUISA

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ELEMENTO 1

DADOS DO IMÓVEL PESQUISADO

LOCAL: São Lourenço da Serra SP. CÓD.: 266

VALOR DO IMÓVEL (Vi) = R$ 400.000,00

ÁREA DO TERRENO (AT) = 83.600,00 m2

NATUREZA: Oferta

FONTE: Via-Sul Imóveis Fone: (11) 4683-2345

DATA: janeiro/2018

CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO

VALOR DO IMÓVEL AFERIDO PELO FATOR OFERTA (Vi.10%):

Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 400.000,00 x 0,90 = R$ 360.000,00

Obs: Percentual de 10% (dez por cento) previsto nas normas de avaliação, a título de oferta ou deságio, para compensar as negociações dos interessados.

VALOR DAS BENFEITORIAS (VB):

VB = R$ 70.000,00 (valor estimado)

Obs: Sítio com casa sede contendo: 02 dormitórios, sala, cozinha, 02 banheiros, casa de caseiro, churrasqueira, lago, nascente por gravidade, pomar, garagem, 08 cabeças de gado, portão de entrada, boa topografia etc.

VALOR DO TERRENO (VT):

VT = Vi.10%. VB = R$ 360.000,00 R$ 70.000,00 = R$ 290.000,00

VALOR UNITÁRIO DO TERRENO (q1):

q1 = VT ÷ AT = R$ 290.000,00 ÷ 83.600,00 m2 = R$ 3,47/m2

q1 = R$ 3,47/m2

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ELEMENTO 2





NATUREZA: Oferta

FONTE: Particular Fone: (11) 5514-4839

DATA: janeiro/2018



Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 150.000,00 x 0,90 = R$ 135.000,00




Obs: Chácara com 02 dormitórios, sendo 01 suíte, sala, banheiro, cozinha, garagem, fogão à lenha, pomar, riacho, horta, galinheiro etc.


VT = Vi.10%. VB = R$ 135.000,00 R$ 30.000,00 = R$ 105.000,00


q2 = VT ÷ AT = R$ 105.000,00 ÷ 31.000,00 m2 = R$ 3,39/m2

q2 = R$ 3,39/m2

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ELEMENTO 3





NATUREZA: Oferta


DATA: janeiro/2018



Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 380.000,00 x 0,90 = R$ 342.000,00




Obs: Chácara com duas casas, sendo casa sede com cozinha caipira, varanda, sala de estar e jantar, 02 suítes, casa de caseiro com varanda grande com vista para o lago, quarto, cozinha, sala de estar e banheiro etc.


VT = Vi.10%. VB = R$ 342.000,00 R$ 60.000,00 = R$ 282.000,00


q3 = VT ÷ AT = R$ 282.000,00 ÷ 77.000,00 m2 = R$ 3,66/m2

q3 = R$ 3,66/m2

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ELEMENTO 4





NATUREZA: Oferta


DATA: janeiro/2018



Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 370.000,00 x 0,90 = R$ 333.000,00




Obs: Sítio com casa sede com 03 dormitórios, 02 banheiros, 02 cozinhas sendo uma caipira, sala de jantar, sala de estar, garagem com varanda, 02 lagos, riacho, piscina natural, pomar, horta, galinheiro, campo de futebol, topografia plana etc.


VT = Vi.10%. VB = R$ 333.000,00 R$ 60.000,00 = R$ 273.000,00


q4 = VT ÷ AT = R$ 273.000,00 ÷ 66.000,00 m2 = R$ 4,14/m2

q4 = R$ 4,14/m2

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ELEMENTO 5





NATUREZA: Oferta


DATA: janeiro/2018



Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 600.000,00 x 0,90 = R$ 540.000,00




Obs: Sítio com casa sede contendo 04 dormitórios sendo todos suítes, sala com 02 ambientes, mobiliado, salão de jogos, quadra de futebol, campo de futebol, 03 casas de caseiro, lago, nascente, churrasqueira, piscina etc.


VT = Vi.10%. VB = R$ 540.000,00 R$ 150.000,00 = R$ 390.000,00


q5 = VT ÷ AT = R$ 390.000,00 ÷ 100.000,00 m2 = R$ 3,90/m2

q5 = R$ 3,90/m2

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ELEMENTO 6





NATUREZA: Oferta

FONTE: Via-Sul Fone: (11) 4683-2345

DATA: janeiro/2018



Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 900.000,00 x 0,90 = R$ 810.000,00




Obs: Casa sede de 252,00 m2 construído com 05 dormitórios, sendo 03 suítes, 01 dormitório com lareira, salas amplas com lareira, cozinha, varanda para redes, garagem coberta, churrasqueira, fogão à lenha, piscina com quiosque, 02 açudes para pesca e bote a remo, horta, campo de futebol, sauna, salão de jogos, represas etc.


VT = Vi.10%. VB = R$ 810.000,00 R$ 350.000,00 = R$ 460.000,00


q6 = VT ÷ AT = R$ 460.000,00 ÷ 128.000,00 m2 = R$ 3,59/m2

q6 = R$ 3,59/m2

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ELEMENTO 7





NATUREZA: Oferta


DATA: janeiro/2018



Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 430.000,00 x 0,90 = R$ 387.000,00




Obs: Sítio com excelente casa sede contendo 02 dormitórios, sendo 01 suíte, sala, cozinha, banheiro, varanda, área de churrasco completa, casa de boneca, salão de jogos, 02 piscinas (adulto e infantil), campo de futebol, casa de caseiro, nascente, pomar, horta, boa topografia etc.


VT = Vi.10%. VB = R$ 387.000,00 R$ 250.000,00 = R$ 137.000,00


q7 = VT ÷ AT = R$ 137.000,00 ÷ 38.000,00 m2 = R$ 3,61/m2

q7 = R$ 3,61/m2

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ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA

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FOTO 01

Portão de entrada do imóvel, localizado na Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611

Bairro Carolinos, São Lourenço da Serra/SP.

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FOTO 02

Pavimentação interna que dá acesso ao interior do imóvel.

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FOTO 03

AC1 = Casa Principal (frente).

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FOTO 04

AC1 = Casa Principal (frente).

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FOTO 05

AC2 = Casa de Bomba, Sauna e Banheiro.

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FOTO 06

AC3 = Piscina (frente).

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FOTO 07

AC3 = Piscina (frente).

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FOTO 08

AC4 = Casa do Caseiro (frente).

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FOTO 09

AC5 = Casa Anexa.

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FOTO 10

AC6 = Bangalô.

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FOTO 11

Lago.

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FOTO 12

Caminho para os fundos do imóvel.

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FOTO 13

Fundos do imóvel.

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FOTO 14

AC7 = Casa Principal (fundos).

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FOTO 15

AC7 = Casa Principal (fundos).

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FOTO 16

.

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FOTO 17

AC8 = Piscina (fundos).

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FOTO 18

AC9 = Depósito (fundos).

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FOTO 19

AC10 = Casa de Hóspedes.

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FOTO 20

AC11 = Transformador.

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FOTO 21

AC12= Casa do Caseiro (fundos).

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FOTO 22

Área interna desmatada com sinais de queimada.

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FOTO 23

AC13 = Galpão.

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FOTO 24

AC13 = Galpão.

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FOTO 25

Cozinha anexa / Cobertura / Garagem.

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FOTO 26

AC14 = Cozinha anexa.

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FOTO 27

AC14 = Cozinha anexa.

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FOTO 28

AC15 = Cobertura / Garagem.

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AGENDAMENTO DE VISTORIA

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Documents

Laudo Técnico de Avaliação · AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Laudo Técnico de Avaliação Processo n.º 1008392-26.2014.8.26.0161 EXEQUENTE: ... JOÃO DORIVAL DE FREITAS, engenheiro civil,