LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO - canaljudicial.com.br · – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected] ... planilha atualizada de débitos com determinação

________________________________________________ Maísa Machado Turolla cau A 9738-1 Perícias e Avaliações – Membro Titular do IBAPE nº 1706

___________________________

Largo São Francisco, 181/77 -Sé / SP. – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected]

Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da Segunda Vara Cível do Foro Regional III - Jabaquara/SP. Processo n.º1020353-50.2014.8.26.0003

MAÍSA MACHADO TUROLLA, arquiteta/urbanista, inscrita no Conselho

de Arquitetura e Urbanismo – CAU, sob nº A 9738-1, perita judicial nomeada e

compromissada nos autos digitais da AÇÃO DE COBRANÇA que

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PARACATU move em face de ANDRÉ AUGUSTO

DONADELLI PIRES, vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência,

apresentar suas conclusões após detalhado exame da matéria em questão,

consubstanciadas neste.......

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O Condomínio Autor propôs a Ação de Cobrança em face do Réu,

alegando que o mesmo não cumpriu com suas obrigações condominiais, uma

vez que é proprietário do apto 252 conforme certidão de matrícula acostado aos

autos digitais, gerando uma dívida perante o condomínio de R$ 14.206,61

(quatorze mil, duzentos e seis reais e centavos) atualizada para 11/2014.

Requer, portanto que seja determinada a citação pessoal do Réu para que

apresente contestação; que seja julgada procedente a presente Ação de

Cobrança; condenado o Réu ao pagamento da importância apresentada nos

autos conforme planilha, assim como das parcelas condominiais vincendas nos

curso da demanda, com juros e multas e ainda que seja condenado o Réu ao

pagamento das custas processuais e honorários advocatícios dando à causa o

valor de R$ 27.658,61 (vinte e sete mil, seiscentos e cinquenta e oito reais e

centavos) devidamente corrigida.

Depois da juntada de documentos e tramitação de praxe houve citação do

Réu conforme fls 57 dos autos e contestação do mesmo alegando não citação

de sua esposa e do agente fiduciário, Banco do Brasil S/A, com réplica por parte

do Condomínio Autor. Após sentença de Vossa Excelência foi julgada

procedente a Ação e o Autor apresenta planilha atualizada de débitos com

intimação do Réu para pagamento do montante apresentado.

Houve pedido de homologação de acordo entre as partes, porém o mesmo

não foi cumprido, portanto o Autor requer prosseguimento do feito, anexando

planilha atualizada de débitos com determinação de penhora on line de

numerário junto às instituições financeiras ou penhora do bem imóvel conforme

matrícula fls 122 e 123 dos autos digitais. Houve contestação do Réu e réplica

do Autor com termo de penhora às fls 143 e averbação na matrícula da penhora.

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Desta forma, às fls 161 dos autos digitais esta signatária foi nomeada para

avaliação do imóvel correspondente a matrícula nº 163.997 do 8º Cartório de

Registro de Imóveis de São Paulo, com inscrição municipal nº 047.104.0723-1,

imóvel localizado à Rua Paracatu, 621 - apto 252, cobertura triplex, no bairro

Jabaquara, cep 04302-021, neste município de São Paulo, o qual vem a ser o

objeto desta avaliação.

Portanto, após detalhado estudo da questão, análise dos autos, vistorias,

esta signatária deu prosseguimento ao trabalho e concluiu o presente laudo.

2. OBJETIVO DA PERÍCIA.

Segundo despacho proferido por Vossa Excelência às fls 161 dos autos o

objetivo da perícia reside na avaliação do valor de mercado do bem imóvel e

suas benfeitorias.

Para tanto, esta signatária adotou como procedimento à vistoria ao local

dos fatos, datada de dezembro de 2016.

3. VISTORIA

Com o objetivo de cumprir a determinação deste Douto Juízo, esta

signatária dirigiu-se ao local em questão para proceder à vistoria e avaliação do

imóvel penhorado. Foi recebida pela esposa do Réu que mostrou todo o imóvel.

A vistoria interna da unidade, externa do Condomínio, assim como do andar da

unidade estão caracterizadas na documentação fotográfica anexa ao presente

trabalho.

O imóvel está localizado à Rua Paracatu, 261 apto 252 localizado no 25º,

26º e 27º pavimentos de cobertura, no bairro Parque Imperial, Jabaquara, neste

município de São Paulo, objeto da matrícula 163.997 do 8º CRI de São Paulo,

datado de 09 de junho de 2010, de uso residencial com área privativa de

198,042m2 e área total de 316,597 m2, idade de 06 anos e com direito a três

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vagas de garagem cobertas no subsolo. A unidade possui no pavimento 25º: 04

dormitórios, sendo duas suítes com closet e 2 dormitórios simples, 1 banheiro

social, área conjugada ao banheiro social para sauna ou afins, e sacadas nos

dormitórios. No 26º pavimento: sala de estar e de jantar, cozinha, lavanderia,

lavabo e duas varandas. Não possui dormitório de empregada e nem tampouco

banheiro de empregada. Já no 27º pavimento possui: amplo terraço com um

banheiro descoberto. Os três pavimentos são ligados por escada interna.

A topografia do terreno é plana e acima do nível da rua, trata-se de única

torre com 24 andares mais coberturas tríplex totalizando 27 pavimentos, quatro

apartamentos por andar e vagas nos três subsolos para guarda de autos. Ainda

possui quadra, churrasqueiras, parque infantil e áreas livres, piscinas adulto e

infantil, salão de jogos e salão de festas e sala de ginástica, sendo que cada

unidade possui 2 vagas de garagem e as coberturas 3 vagas. O condomínio

encontra-se devidamente delimitado e murado e possui guarita para segurança.

Esclarecendo ainda que a situação fática constatada por esta signatária

por ocasião da vistoria, encontra-se em anexo a este laudo, com documentação

fotográfica do imóvel avaliando, cálculo do valor dos comparativos todos do

mesmo padrão, ou seja, coberturas duplex ou tríplex com descrição de cada

amostra e ainda cálculo do avaliando. Não foram apresentados quesitos, nem

tampouco Assistentes Técnicos.

4. DADOS OBTIDOS

4.1. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

1.1. Do Local

1.1.1 Localização

O imóvel objeto do presente estudo localiza-se à Rua Paracatu, 621 apto

252 de cobertura tríplex, Jardim Imperial, Jabaquara, cep 04302-021, nesta

capital na quadra formada pela Avenida Miguel Estéfano, Rua Carneiro da

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Cunha, Rua Biobedas , próximo à Avenida Jabaquara, ponto de referência como

vias de acesso.

Fonte: Google Maps

1.1.2 Melhoramentos Públicos

O Imóvel está localizado em Zona Mista de Alta Densidade – ZM- 3b nos

termos da Lei Municipal 13.885 de 25 de agosto de 2004, próximo ao comércio

de densidade média, dotado de toda a infraestrutura de serviços públicos

urbanos, sendo servidos de redes de água, telefone e energia elétrica

domiciliares, iluminação pública, coleta de lixo, guias e sarjetas, pavimentação,

transporte coletivo próximo e arborização.

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1.1.3 Mapas Fiscais da Municipalidade

De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local

onde se encontra localizado o imóvel está assim enquadrado: Setor 047 da

quadra 104 com Índice Fiscal para o exercício de 2016 igual a R$ 2.665,18

obtido através da Planta Genérica de Valores.

1.1.4 Zoneamento

Conforme a Planta de Macrozoneamento de Estruturação e Qualificação

Urbana da PMSP o referido imóvel está situado em Zona ZM – 3b – Zona Mista

de Alta Densidade da Lei 13.885 de 25/08/2004.

Como particularidade favorável ao imóvel em estudo tem-se a

localização privilegiada, fácil acesso e proximidade com a Avenida Jabaquara e

com o metrô.

1.5 Circunvizinhança

O imóvel localiza-se distante ao centro da capital. O local apresenta

características de uso residencial com densidade demográfica alta.

2.2 Do Imóvel

2.2.1. Terreno

O terreno relativo ao imóvel objeto do presente estudo possui formato

regular, plano, localizado acima do nível da rua, à Rua Paracatu, 621 –

Saúde/SP, apresentando solo aparentemente firme e seco e devidamente

delimitado.

2.2.2. Benfeitorias

Sobre o referido terreno, encontra-se construído uma única torre de aptos

residenciais com 27 pavimentos e o térreo reservado para lazer, quatro aptos

por andar, construído em alvenaria de tijolos, esquadrias em madeira e alumínio,

revestimentos em massa fina com idade de 06 anos de construção. Possui

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áreas externas com churrasqueira, quadra, piscinas, parque infantil, salão de

festas e de jogos e sala de ginastica.

A unidade de nº 252 localizada na cobertura possui 04 dormitórios sendo

duas suítes com closet e mais 02 dormitórios simples, sala de estar e jantar,

varandas, 1 banheiro social, cozinha, lavanderia, lavabo, área externa com

banheiro descoberto e 3 vagas de garagem no subsolo do edifício. Convém

salientar que uma das suítes da unidade encontra-se em reforma sendo que o

banheiro foi incorporado ao dormitório, transformando o imóvel em 3 dormitórios

simples e somente uma suíte com closet.

5.AVALIAÇÃO

5.1. Diretrizes

O presente laudo de avaliação obedece como diretrizes gerais, às normas

técnicas e recomendações da ABNT - Associação Brasileira de Normas

Técnicas, NBR 14.653 parte 1 e 2 , bem como às do IBAPE/SP – Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Norma Para Avaliação de

Imóveis Urbanos/2011 e Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – versão

2005, (Atualização 2007 e Tabela de Conversão dos Coeficientes H82N para

R8N).

5.2. Metodologia Básica

Conforme prescreve a Norma e o IBAPE, em especial na “Norma para

Avaliação de Imóveis Urbanos” de 2011, a metodologia avaliatória a ser

utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado com o maior número

possível de elementos comparativos contemporâneos e similares ao imóvel

avaliando. Assim sendo, os métodos básicos para o cálculo do valor do imóvel

objeto deste trabalho, serão o Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado, e o Método de Custo.

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5.2.1. Método Direto ou Comparativo

Neste método, o valor do terreno é atribuído através da comparação direta

com as informações de elementos assemelhados, após o adequado tratamento

e homogeneização dos dados obtidos por meio de pesquisa no mercado

imobiliário local, envolvendo preços comercializados ou ofertados, e as demais

características, atributos e fatores que possam influenciar no resultado.

5.2.2. Método de Custo

O valor total do imóvel é obtido através da composição do valor do

terreno, calculado através do método comparativo neste caso, acrescido do valor

das benfeitorias, ou seja, a construção existente no imóvel, apropriada através

do custo de sua reprodução, utilizando-se como base o Custo Unitário Básico de

Edificações – CUB – fornecido pelo SINDUSCON.

5.2.3. Fatores de Homogeneização

O denominador comum, ou situação paradigma, sob a qual todos os

elementos comparativos serão analisados e tratados, levando-se em conta os

atributos e variáveis que influenciam na variação do valor dos imóveis, para

Grupo II, Zonas de Ocupação Vertical Padrão Médio, será:

Fator Transposição (IF) : 2.665,18

Fator Profundidade : não se aplica

Fator Referência : 16,00

Fator frentes múltiplas : 0,91

Fator Topografia : 1,00

5.2.4. Fator Fonte

Visando a consideração da elasticidade das ofertas pesquisadas, os

preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos às ofertas serão

abatidos em até 20%, compensando assim a eventual superestimativa das

mesmas, tendo em vista a atual situação do mercado local, para só então serem

considerados nos cálculos estatísticos.

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5.2.5. Fator Transposição

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos

comparativos para o local de referência, da situação do imóvel avaliando, serão

utilizados índices determinados e aferidos no local no caso Índice Fiscal da

Planta Genérica de Valores da PMSP para 2016.

5.2.6. Fator Frentes Múltiplas

O Fator de frentes múltiplas deve estar relacionado com o tratamento da

pesquisa de mercado, ou seja, na condição de levar os valores estimados à

situação paradigma (terreno em meio de quadra), devendo-se, portanto,

empregar os coeficientes indicados nas tabelas na forma inversa, quando

necessário.

5.2.7. Fator Andar

Visando a valorização ou desvalorização em função da localização da

unidade dentro do edifício, o professor Dante Guerrero, apresenta o Estudo para

cada andar, muito aceito no mercado de avaliações.

Planta baixa...............................0,85

1º e 2º andares..........................0,90

3º e 4º andares..........................0,95

5º e 6º andares..........................1,00

7º e 8º andares..........................1,10

9º andar até o último.................1,15

No caso, não usaremos fator Andar, pois todos os elementos

comparativos são coberturas similares ao avaliando.

5.2.8. Pesquisa de Valores

O presente laudo está baseado em uma ampla e detalhada pesquisa na

região, datada de dezembro de 2016, visando à obtenção de elementos

comparativos, tendo sido consultadas as fontes competentes para a obtenção de

valores, de ofertas e informações específicas do mercado local para o tipo de

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imóvel avaliando. Esses elementos se encontram devidamente caracterizados

no anexo 2 do presente trabalho.

Após a devida análise de todos os elementos e informações coletadas,

foram efetuados os devidos tratamentos de homogeneização dos elementos

comparativos, considerando todas as características, atributos, e fatores que

exercem influência sobre o valor do imóvel, de acordo com os critérios de praxe.

5.3. Valor do imóvel

Desta forma, feita estas considerações e explicações, o valor do imóvel

avaliando, de acordo com os cálculos apresentados em anexo, é igual a:

R$ 1.150.000,00 (Hum milhão, cento e cinquenta mil reais) para dezembro de

2016.

(ver anexo 2).

5. CONCLUSÃO

Desta forma, esta signatária, perita de confiança do Douto Juízo,

honrada com a sua nomeação, procurou cumprir adequadamente à sua

designação e encerra aqui suas considerações, concluindo o valor total do

imóvel para o mês de dezembro de 2016 (conforme anexo 2), tudo conforme

pesquisa efetuada no mercado imobiliário local, fundamentado pelas Normas

descritas neste trabalho.

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7. ENCERRAMENTO

Encerrados os trabalhos, foi redigido e digitado este Laudo, que se

compõe de 37 (trinta e sete ) folhas escritas de um só lado, incluindo 3 (três)

anexos e petição de Levantamento de Honorários. Todas as folhas e anexos

foram enviados digitalmente ao Cartório sendo que esta última vai datada. A

confirmação de recebimento se dará via e-mail e valerá como documento de

entrega efetuada.

São Paulo, 05 de dezembro de 2016

Maísa Machado Turolla

CAU A9738-1

ANEXOS : Integram ainda este trabalho três anexos:

1. Foto Aérea de Localização;

2. Cálculo Valor Avaliando e Amostras;

3. Documentação Fotográfica.

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Anexo 2- Cálculo do Valor da Unidade e Amostras

1. Pesquisa do Preço Unitário do Terreno

1.1. Método Comparativo

Será empregado o Método Direto ou Comparativo de Dados de Mercado.

Recomendam as Normas Técnicas que a pesquisa deva abranger várias e

diversas fontes de maneira que se possam obter elementos comparativos apro-

veitáveis.

2. Critérios de Seleção e Tratamento de Dados

2.1. Seleção

Na seleção de dados foram considerados como pontos primordiais à

obtenção dos elementos semelhantes ao objeto da avaliação, considerando-se

para tanto a mesma situação geográfica e urbanística do imóvel e a tipologia do

mesmo.

2.2. Valor à Vista

Será resultado do desconto de um ágio de 20%, quando se tratar de

ofertas ou opiniões, a fim de se compensar a elasticidade natural do mercado

imobiliário.

2.3. Homogeneização

Os elementos obtidos na amostra foram tratados através de exames e

cálculos para se assimilarem, considerando a qualidade dos dados, a

regularidade das ocorrências, e a frequência e influência dos atributos na

formação dos preços. Visa ajustar os dados da pesquisa à situação paradigma.

2.4. Avaliação

Para determinar o Valor do Imóvel Avaliando, deve-se ajustar o valor

médio obtido na situação paradigma para as condições do avaliando.

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Dados Referenciais do Imóvel

Local: Rua Paracatu, 621 – apto 252, 25º , 26º e 27º pavimentos - Jabaquara/SP;

Construção: residencial – apto de 04 dormitórios com duas suítes com closet,

sala estar e jantar, cozinha, 1 banheiro social, lavabo, lavanderia, varandas, área

descoberta e três vagas no subsolo do edifício.

Padrão Construtivo: residencial/apartamento padrão médio/superior com

elevador – 2,406R8N;

Idade: 06 anos

Estado de Conservação: regular e necessitando de reparos simples “e”,

depreciação de 18,10 % de acordo com o quadro de classificação de

Ross/Heideck, relativo ao estado de conservação das edificações. A unidade

apresenta reforma paralisada conforme fotos na documentação fotográfica.

Adequação ao obsoletismo: Foc = 0,8192;

Índice Fiscal: R$ 2.665,18 para o exercício de 2016;

Área Privativa: 198,04 m2.

3.Paradigma

Para o imóvel avaliando temos os seguintes dados:

Ap : área privativa = 198,04m2

Foc : fator de adequação ao obsoletismo a ao estado de

conservação do imóvel = 0,8192 ( 06 anos)

K : fator padrão = superior 2,406

a. Classificação da zona

De acordo com a "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos" do

IBAPE/SP – 2011, o imóvel em lide enquadra-se na 5ª zona – Grupo II, Zona de

Ocupação Vertical, na qual recomenda-se:

Fr : frente de referência = 16,00 m (mínimo); Pmi : profundidade mínima = não se aplica; Pma : profundidade máxima = não se aplica.

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Nos cálculos utilizados para os elementos pesquisados, serão feitas as

inversões necessárias:

Pe (5.ª zona ) = não se aplica ;

Fe (5.ª zona ) = não se aplica;

O expoente do fator múltiplas frentes ou esquina será de 0,91 e não se aplica o

coeficiente de área dentro do intervalo.

b. Fator Obsoletismo e estado de conservação

Foc = 06/60 = 0,10 ou 10% = 0,774

Foc = 0,20 + 0,774 (1 – 0,20)

Foc = 0,8192

4.Coleta de Dados

Fórmulas básicas utilizadas:

Vut = [(Vi – Vc) / At] x Ff x If / If x Cf x Cp ;

Vc = (Ac x Cc x K x Foc);

Cf = (Fe/Fr)1/5

; dentro dos limites Fr/2<Fe<2Fr

Cp = (Pe/Pmi)1/2

; dentro dos limites 1/2Pmi<Pe< Pmi,

Cp = (Pma/Pe)1/2

; dentro dos limites Pma<Pe< 2Pma,

Foc= R+ K (1 - R),

Onde temos que :

Vu : Valor unidade isolada;

Ap : Área Privativa/útil

Vc : Valor da construção;

Ac : Área construída;

Cub :Custo da construção/ Sinduscon R$1.295,63/ dez/2016;

K : Fator do padrão da construção (tabela específica);

Fp : Fator padrão;

Foc : Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação do

imóvel avaliando;

R : Coeficiente residual correspondente ao padrão(tabela específica);

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Vut : Valor unitário do terreno pesquisado;

Vi : Valor da oferta do imóvel pesquisado;

At : Área do terreno;

Ff : Fator de desconto sobre a oferta;

Cf : Coeficiente de frente;

Cp : Coeficiente de Profundidade;

Ce : Coeficiente de esquina;

Ca : Coeficiente de área;

Ft : Fator topografia

Fr : Frente de referência;

Fe : Frente do imóvel pesquisado;

Pmi : Profundidade mínima para a região;

Pma : Profundidade máxima para a região;

Pe : Profundidade do imóvel pesquisado;

If : Índice Fiscal .

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4.1.Pesquisa de Mercado

Elemento Comparativo 1

Local : Rua André Mendes, 216 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 4 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 195,00 m2 fone: 95210.1429 Sr. Pimenta Fonte: Pimenta Celeres Imóveis Oferta: R$1.280.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 12 anos Foc: 0,8472 IF : 3.131,26 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,800

(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000

(3) Fator obsolescência = 0,8192/0,8472 = 0,966

(4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 3.131,26 = 0,851

Cálculo : Vu = R$ 1.280.000,00 x 0,80__________________

195,00m2 x (1,000 + 0,966 + 0,851 – 3,000 + 1,000)

Vu = ___________1.024.000,00_________________

195,00 x 0,817

Vu =__________1.024.000,00________________

159,31 Vu = 6.427,71/M2.

Foc = 12/60 = 0,20 ou 20% = 0,809

Foc = 0,20 + 0,809 (1 – 0,20)

Foc = 0,8472

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Local : Av. Miguel Estéfano, 379 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 147,00 m2 fone: 99900.3966 Sr. Geraldo Fonte: Geraldo Cordeiro Imóveis Oferta: R$ 950.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 20 anos Foc: 0,768 IF : 2.611,72 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,900

(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000


(4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 2.611,72 = 1,020

Cálculo : Vu = R$ 950.000,00 x 0,90__________________

147,00m2 x (1,000 + 1,066 + 1,020 – 3,000 + 1,000)

Vu = ___________855.000,00_________________

147,00 x 1,086

Vu =__________855.000,00________________

159,64 Vu = 5.355,80/M2.

Foc = 20/60 = 0,34 ou 34% = 0,710

Foc = 0,20 + 0,710 (1 – 0,20)

Foc = 0,768

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Local : Av. Afonso Mariano Fagundes, 633 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 4 vagas Área Privativa: 200,00 m2 fone: 96364.4577 Sr. Antonio Fonte: Antonio Tavares Imóveis Oferta: R$1.280.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 20 anos Foc: 0,768 IF : 2.702,45 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,800

(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000


(4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 2.702,45 = 0,986

Cálculo : Vu = R$ 1.600.000,00 x 0,80__________________

200,00m2 x (1,000 + 1,066 + 0,986 – 3,000 + 1,000)

Vu = ___________1.280.000,00_________________

200,00 x 1,052

Vu =__________1.280.000,00________________

210,40 Vu = 6.083,65/M2.

Foc = 20/60 = 0,34 ou 34% = 0,710

Foc = 0,20 + 0,710 (1 – 0,20)

Foc = 0,768

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Local : Rua Visconde de Inhauma, 480 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 4 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 192,00 m2 fone: 4328.7401 Fonte: Remax Imóveis Oferta: R$1.350.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 20 anos Foc: 0,7680 IF : 2.472,38 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,800

(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000


(4) Fator Fiscal = 2.665,18 /2.472,38 = 1,077

Cálculo : Vu = R$ 1.350.000,00 x 0,80__________________

192,00m2 x (1,000 + 1,066 + 1,077 – 3,000 + 1,000)

Vu = ___________1.080.000,00_________________

192,00 x 1,143

Vu =__________1.080.000,00________________

219,45 Vu = 4.921,39/M2.

Foc = 20/60 = 0,34 ou 34% = 0,710

Foc = 0,20 + 0,710 (1 – 0,20)

Foc = 0,7680

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Local : Rua Guararema, 716 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 175,00 m2 fone: 3066.1000 Fonte: Fernandez Mera Imóveis Oferta: R$1.050.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 12 anos Foc: 0,8472 IF : 2.689,49 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,900

(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000


(4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 2.689,49 = 0,990

Cálculo : Vu = R$ 1.050.000,00 x 0,90__________________

175,00m2 x (1,000 + 0,966 + 0,990 – 3,000 + 1,000)

Vu = ___________945.000,00_________________

175,00 x 0,956

Vu =__________945.000,00________________

167,30 Vu = 5.648,53/M2.

Foc = 12/60 = 0,20 ou 20% = 0,809

Foc = 0,20 + 0,809 (1 – 0,20)

Foc = 0,8472

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Local : Rua do Boqueirão, 305 – cobertura duplex – Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 166,00 m2 fone: 94720.4848 Sr. Laercio Fonte: Laercio Melo Imóveis Oferta: R$1.100.000,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 12 anos Foc: 0,8192 IF : 1.561,84 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,900

(2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000


(4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 1.561,84 = 1,706

Cálculo : Vu = R$ 1.100.000,00 x 0,90__________________

166,00m2 x (1,000 + 1,000 + 1,706 – 3,000 + 1,000)

Vu = ___________990.000,00_________________

166,00 x 1,706

Vu =__________990.000,00________________

283,19 Vu = 3.495,88/M2.

Foc = 06/60 = 0,10 ou 10% = 0,774

Foc = 0,20 + 0,774 (1 – 0,20)

Foc = 0,8192

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4.2. Homogeneização dos dados obtidos

Elementos Vut (R$/m²)

1 _____________________ 6.427,71

2 _____________________ 5.355,80

3 _____________________ 6.083,65

4 _____________________ 4.921,39

5 _____________________ 5.648,53

6 _____________________ 3.495,88

Média Aritmética____ R$ 31.932,96 / 6 = R$ 5.322,16 (cinco mil, trezentos e

vinte e dois reais e centavos) por m2.

Limite superior (5.322,16 + 30%) = R$ 6.918,80

Limite inferior (5.322,16 - 30%) = R$ 3.725,52

Considerando que o elemento de nº 6 está fora do intervalo de variação

admissível, temos portanto a Média Aritmética Saneada correspondente a:

M.A.S. = 28.437,08 /57 = R$ 5.687,41 / m2 (cinco mil, seiscentos e oitenta e

sete reais e centavos)

Portanto temos:

O valor da unidade avaliando de nº 252 localizada no 25º, 26º e 27º

pavimentos do Condomínio Edifício Paracatu será dado pela fórmula:

Vi = Ap x Vub

Vi = 198,04 m2 x R$ 5.687,41

Vi = R$ 1.126.334,67 ou em números redondos, temos que :

Vi = R$ 1.150.000,00 (hum milhão, cento e cinquenta mil reais) para

dezembro de 2016.

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Anexo 1 – Foto Aérea de Localização do Avaliando.

Fonte: Google Earth

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Anexo 3 – Documentação Fotográfica.

Foto – Vista da frente do Condomínio Edifício Paracatu, onde está

localizado o imóvel avaliando na cobertura.

Foto – Rua Paracatu.

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Foto – Vista geral do Hall de entrada do edifício.

Foto – Outra vista do hall de netrada.

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Foto – Churrasqueira do condomínio.

Foto – Vista parque infantil.

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Foto – Vista das piscinas.

Foto – Quadra do condomínio.

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Foto – Unidade avaliando, sala de estar e jantar.

Foto – Sala de jantar com escada ao fundo.

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Foto – Outra vista da sala de estar.

Foto – Sala de jantar com escada ao fundo.

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Foto – Cozinha da unidade 252.

Foto – Lavanderia.

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Foto – Uma das varandas que serve a sala de jantar.

Foto – Um dos banheiros.

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Foto – Umas das suítes.

Foto – Outro dormitório.

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Foto – Suíte com banheiro em reforma paralisada.

Foto – Outra vista da reforma.

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Foto – O banheiro foi quebrado reduzindo o imóvel a apenas uma suíte.

Foto – Banheiro social com área para sauna ou afins.

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Foto – Área junto ao banheiro social.

Foto – Área externa no 27º pavimento.

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Foto – Banheiro na área externa descoberto.

Foto – Vista do banheiro sem cobertura.

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Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da Segunda Vara Cível do Foro Regional III - Jabaquara/SP

Processo n.º 1020353-50.2014.8.26.003

MAÍSA MACHADO TUROLLA, abaixo assinado,

arquiteta/urbanista, registrada no CAU A9738-1, perita judicial nomeada e

compromissada nos autos digitais da AÇÃO DE COBRANÇA que EDIFÍCIO

PARACATU move em face de ANDRÉ AUGUSTO DONADELLI PIRES vem

respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, requerer o levantamento dos

honorários periciais já depositados em favor desta signatária às fls 167 dos

autos digitais no valor de R$ 1.800,00 (hum mil e oitocentos reais), incluído de

juros e correção monetária, uma vez que o trabalho encontra-se concluído e

entregue.

Termos em que,

P. Deferimento. São Paulo, 05 de dezembro de 2016.

MAÍSA MACHADO TUROLLA

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO - canaljudicial.com.br · – Fones (11)3106.4116/99473.7866 / 9 9443.4402 [email protected] ... planilha atualizada de débitos com determinação