BOLETN OFICIAL DEL ESTADONm. 166 Lunes 13 de julio de 2015 Sec. I. Pg. 57907

I. DISPOSICIONES GENERALES

COMUNIDAD AUTNOMA DEL PAS VASCO7802 Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda.

Se hace saber a todos los ciudadanos y ciudadanas de Euskadi que el Parlamento Vasco ha aprobado la siguiente Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda.

EXPOSICIN DE MOTIVOS

I

El derecho a disfrutar de una vivienda constituye una necesidad vital para el ser humano por cuanto condiciona el disfrute de otros derechos esenciales como tener un empleo, ejercer el derecho de sufragio, acceder a las prestaciones y a los servicios pblicos, escolarizar a los hijos, gozar de la cultura y de un medio ambiente adecuado, compartir las vivencias con familiares y amigos y un sinfn ms reiteradamente puesto de relevancia tanto por la doctrina ms autorizada como por los propios tribunales de justicia. El derecho a disfrutar de una vivienda y su realizacin efectiva facilitan y permiten al ser humano llevar una vida digna.

Desde hace dcadas, tanto en la Declaracin Universal de los Derechos Humanos de 10 de diciembre de 1948 (artculo 25.1) como en el Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales de 16 de diciembre de 1966 (artculo 11.1), o en la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unin Europea aprobada por el Parlamento, el Consejo y la Comisin Europea el 7 de diciembre de 2000 (artculo 34.3), se coincide en resaltar la dimensin social de la vivienda, vinculada a la mejora de las condiciones de existencia de las personas y sus familias y a la posibilidad de evitar y superar la exclusin social.

En conexin con las citadas disposiciones internacionales, el texto constitucional de 1978 supuso un gran avance respecto de aquellas al reconocer explcitamente en su artculo 47 el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, exigiendo y transmitiendo a todos los poderes pblicos el mandato de la promocin de las condiciones necesarias y el establecimiento de las normas pertinentes para hacer efectivo el mencionado derecho.

Este precepto constitucional incorpora la vinculacin de la vivienda y la utilizacin del suelo de acuerdo con el inters general para impedir la especulacin, lo que se anuda igualmente a la participacin de la comunidad en las plusvalas que genere la accin urbanstica. Esta ntima y estrecha relacin entre vivienda, suelo y urbanismo se ve reflejada, asimismo, en la regulacin estatal bsica (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, en cuyo artculo 4.1 se insiste en el reconocimiento del derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible), al igual que en las abundantes y diversas normas legales aprobadas en la materia por la prctica totalidad de los parlamentos autonmicos.

En esa cascada normativa, como ya se ha expuesto, se enfatiza el valor e importancia social esencial de la vivienda, entendida en su amplia acepcin de lugar de alojamiento residencial, correspondiendo precisamente a esta ley concretar los trminos ms o menos abstractos y genricos de las normas reseadas.

II

Se destaca el explcito reconocimiento, y como derecho subjetivo, del derecho a la ocupacin legal estable de una vivienda a favor de quienes, no disponiendo de una vivienda digna y adecuada en la mencionada acepcin, carecen de los recursos cv

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econmicos precisos para conseguir una. Se reconoce, pues, un derecho entre cuyas personas destinatarias se incluyen tambin las personas extranjeras residentes con vecindad administrativa, segn lo disponen los tratados internacionales y las leyes, como bien lo viene sealando desde hace tiempo el propio Tribunal Constitucional (STC 107/1984, FJ 3.). Como tal derecho, adems, y junto con la accin pblica que se instaura en materia de vivienda para la ms amplia legitimacin en la exigencia del respeto de la legalidad, se atribuye a sus titulares el recurso a la va jurisdiccional precisa para hacerlo efectivo all donde sea incumplido por los poderes pblicos obligados, en una previsin indita en la legislacin espaola hasta este momento.

Asimismo, la exigencia social de una urgente reaccin de los poderes pblicos para asegurar el derecho a la vivienda de las personas afectadas por desahucios provenientes de ejecuciones hipotecarias, a fin de que puedan continuar ocupando su vivienda, ha hecho incorporar el concepto de la expropiacin temporal del uso de la vivienda, siempre que se cumplan los requisitos previstos. De esta forma, se declara de inters social la cobertura de la necesidad de vivienda de las personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio. Su inclusin encuentra dos niveles de articulacin: de un lado, atender a la situacin de emergencia social provocada por dramas humanos que han llegado a que sea el propio derecho a la vida el que se haya truncado como consecuencia de los desahucios decretados sobre la vivienda habitual; de otro lado, la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unin Europea de 14 de marzo de 2013 (Asunto C-415-11), que pone en evidencia la necesidad de una actuacin urgente de los poderes pblicos, en sus respectivos mbitos competenciales, dirigidos a la salvaguarda de los derechos fundamentales y estatutarios que van ligados al uso y disfrute de la vivienda habitual.

La presente ley, consciente de la insuficiencia del parque de vivienda de proteccin pblica y alojamientos dotacionales existente para cubrir la necesidad a corto plazo, arbitra la posibilidad subsidiaria de que la respuesta a la exigencia del derecho sea suplida por una prestacin econmica. Esta prestacin tiene por objeto que el beneficiario pueda acceder a un arrendamiento fuera del mercado protegido.

Establece tambin los requisitos que deben cumplir aquellos solicitantes a quienes se les reconoce el derecho subjetivo, determinndose los criterios para implantar una entrada gradual del citado derecho, que se ir definiendo reglamentariamente, de modo que se proceda a una progresiva ampliacin en el nmero de sus destinatarios en funcin de que as lo hagan posible los recursos econmicos y los alojamientos disponibles para tal finalidad.

En atencin a los estudios y anlisis de demanda realizados en el momento de la redaccin del presente texto legal, se prev la satisfaccin del derecho subjetivo, atendiendo principalmente a las necesidades de vivienda ms urgentes. Para ello, las viviendas de proteccin pblica y los alojamientos dotaciones se adjudicarn ante fedatario pblico, mediante un procedimiento en el que se baremarn las solicitudes, otorgando prioridad a los solicitantes en atencin a la renta disponible y el nmero de miembros de la unidad de convivencia, considerndose la antigedad de la inscripcin en el Registro de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales un criterio accesorio de baremacin; todo ello sin perjuicio de establecer cupos, de manera que se garantice la cohesin social.

Por otro lado, y en lo que respecta al mencionado derecho subjetivo, aun cuando su satisfaccin puede realizarse a travs de todos los modos legales al alcance de la Administracin, esta norma legal opta por otorgar preferencia al alquiler como la forma ms adecuada y ms justa de resolverlo. As, la ley posibilita que en las mismas zonas urbanas o incluso en la misma unidad edificatoria puedan coexistir viviendas destinadas a alquiler con viviendas en propiedad y mezclarse unidades convivenciales de distinto nivel de ingresos y de distintas edades y composicin familiar, e incluso que se combinen viviendas protegidas de iniciativa pblica y privada.

Del mismo modo, se potencia la figura de los alojamientos dotacionales, considerados como morada adecuada para responder a unas necesidades sociales temporales (emancipacin de jvenes, personas separadas, emigrantes). Con carcter de equipamiento dotacional, su implantacin se permite sobre suelos dotacionales de dominio

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pblico previstos para tal finalidad e incluyendo los calificados por el planeamiento como equipamiento genrico o comunitario cuando el referido uso de alojamiento resulte igualmente compatible con el equipamental. Por su carcter dotacional, estos alojamientos no tienen la consideracin de vivienda, motivo por el cual no les resultan de aplicacin los estndares y reservas legales derivados de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del Pas Vasco.

Desde una vertiente objetiva, esta ley no solo contempla el derecho al goce de un espacio habitable, de una morada, de un domicilio, sino tambin el derecho a un entorno y un medio urbano o rural digno y adecuado que, siguiendo las pautas del Derecho comparado europeo, se denomina y califica como hbitat, entendiendo este como el lugar complejo en el que, adems de la vivienda, se ubican los servicios, actividades, equipamientos y dems elementos en los que se desenvuelve la vida personal y comunitaria. De este modo, la rehabilitacin de edificios y la regeneracin de espacios urbanos y su revitalizacin econmica y social, bajo el prisma del mestizaje de usos urbansticos (cohesin social), cobran una importancia de primer orden. Las acciones tendentes a disminuir las necesidades de desplazamiento, reducir la exigencia de consumo de servicios e infraestructuras e intervenir menos en el territorio constituyen lneas de actuacin pblica imprescindibles, tal y como se manifestaron en las deliberaciones llevadas a cabo en el foro del Pacto Social por la Vivienda en Euskadi.

Adems, la vivienda y la utilizacin del suelo deben incorporar los cambios sociales que impulsan el favorecimiento de las tareas de cuidado (trabajo que se desarrolla fundamentalmente en el mbito domstico y su entorno) y el desarrollo de proyectos vitales personales, combinando, en definitiva, una mejor organizacin social basada en la corresponsabilidad y conciliacin del trabajo remunerado y no remunerado.

En tal sentido, y considerando que el suelo residencial constituye un bien escaso en nuestra geografa, se aboga por el establecimiento de mecanismos que incentiven el modelo de ciudad compacta frente a la ciudad expansiva, respetando las singularidades propias de cada lugar y de forma armonizada con el entorno, lo que llevar a una ocupacin ms racional del suelo, propiciando un crecimiento ms sostenible, homogneo y armonizado.

Para todo ello, la presente ley, adaptndose al espritu que preside el Pacto Social por la Vivienda en Euskadi, atribuye a las administraciones locales y territoriales competencias en materia de vivienda y del patrimonio edificado y fomenta la colaboracin interinstitucional.

La dificultad del acceso a la vivienda, especialmente acusada en los sectores ms vulnerables de la sociedad, junto con la ausencia de suelo adecuado y preparado para la edificacin y el valor que este adquiere tras el proceso de gestin y preparacin, con su consiguiente efecto en el precio final de la vivienda, son los principales problemas que se vienen secular y sistemticamente reproduciendo en nuestro entorno.

El compromiso activo con la mejora de la calidad de vida de los habitantes, desde el respeto al medio en el que se desarrolla su actividad vital, se convierte en el objeto fundamental de los retos y compromisos asumidos por el Pacto Social por la Vivienda de Euskadi. La intervencin en la ciudad existente, mediante la recualificacin de los espacios urbanos, la revitalizacin de los barrios (incluyendo tanto los aspectos sociales como los relacionados con la actividad econmica) y la mejora del parque edificado (para alcanzar su homologacin con las exigencias que la sociedad demanda a las construcciones de nueva planta), se sita en el centro de la nueva visin que emana del citado pacto y que esta norma legal articula.

Con este objetivo, se define el alcance y contenido de la funcin social de la vivienda, incorporndose algunos aspectos relacionados con los derechos y deberes de los particulares anteriormente no considerados, como son el deber de mejora o de rehabilitacin y el de mantenimiento de los inmuebles con el fin de lograr su adecuacin energtica y funcional.

Se incluye, asimismo, la regulacin relativa a la vivienda deshabitada, entendiendo su no utilizacin injustificada como un incumplimiento de la funcin social. No obstante, hay que admitir que para que el mercado inmobiliario tenga un comportamiento suficientemente

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elstico, sin tensiones excesivas en relacin con la oferta y demanda, es preciso que existan inmuebles disponibles para dar respuesta a esos movimientos que de forma natural se producen en la poblacin. Si se analiza el censo de vivienda con el debido rigor, se observa que el nmero de viviendas deshabitadas no resulta realmente significativo en lo que respecta a la satisfaccin del derecho subjetivo de acceso a la vivienda.

III

Son 10 los captulos en los que se articula esta norma. El captulo I se inicia con un esfuerzo de aproximacin, siempre difcil, al concepto mismo de vivienda y a los parmetros que, como mnimo, han de considerarse de cara a su calificacin como digna y adecuada, y contina con los principios rectores y directrices dogmticas que han de respetar y desarrollar los diferentes poderes pblicos en el amplio margen de autonoma que les corresponde y que, entre otros, se deben a la erradicacin de discriminaciones, al logro de la cohesin territorial y social y a la planificacin y programacin, todos ellos en relacin inescindible con el derecho de acceso a la ocupacin legal de una vivienda.

La funcin social, que define y caracteriza tanto la propiedad como otros derechos privados referidos a la edificacin, es uno de los elementos esenciales de este captulo I, en el que adems se produce la declaracin expresa de servicio de inters general de todas las polticas de vivienda de proteccin pblica, enlazando de ese modo con el Tratado de la Unin Europea y las resoluciones emanadas desde las instituciones europeas, como la de 13 de enero de 2004 del Parlamento Europeo relativa al libro verde sobre los servicios de inters general.

El captulo II se abre precisamente con el explcito reconocimiento del derecho subjetivo de acceso a la ocupacin legal de una vivienda por todos los que no se hallen en posesin de una y no dispongan de medios necesarios para conseguirla. Vinculado a este derecho se recoge el de las personas en especiales circunstancias que, encontrndose en procedimientos de desahucio por ejecucin hipotecaria, pudieran llegar a caer en situacin de exclusin social. Vertiente indudablemente social, ntimamente relacionada con la legislacin aprobada por el Parlamento Vasco para la garanta de ingresos y para la inclusin social, y que viene acompaada del mandato preciso dirigido a los poderes pblicos, incluyendo los requisitos exigibles y el modo de satisfaccin de este derecho con la puesta a disposicin de una vivienda o alojamiento, preferentemente en rgimen de alquiler, o subsidiaria prestacin econmica en defecto de aquella, o llegando a la expropiacin temporal del uso por un perodo determinado de tiempo.

A este respecto, la ley entronca tambin con las corrientes internacionales ms adelantadas, adoptando un concepto abierto de persona sin hogar y comprendiendo dentro de l tanto a quien carece de techo o cobijo como a quien carece de vivienda o dispone de una vivienda insegura o inadecuada o pueda incurrir en una situacin de exclusin social por necesidad de vivienda sobrevenida en un proceso de desahucio hipotecario. Todo ello con la previsin de que los recursos disponibles en materia de vivienda se orienten preferentemente a la promocin de viviendas en alquiler, y permitiendo que las viviendas para compra puedan utilizar la va de alquiler con opcin de compra.

En el captulo III se contempla la base del modelo de distribucin competencial, que ms bien se podra definir como de colaboracin interinstitucional ordenada al cumplimiento del derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada. La concertacin entre todas las administraciones territoriales y el expreso llamamiento al principio de subsidiariedad en la intervencin de las entidades pblicas supramunicipales abren paso, en este apartado, a los ineludibles instrumentos de planificacin y programacin, con la creacin de los planes directores de las entidades locales en materia de vivienda, de carcter total y absolutamente potestativo para ellas. Del mismo modo, son atrados a este rango legal los existentes Registro de Viviendas de Proteccin Pblica y Alojamientos Dotacionales y Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales, apuntando, igualmente con carcter facultativo, la posibilidad de su creacin en el seno de las entidades locales.

En el captulo IV se procede a la creacin del Patrimonio Pblico de Suelo de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, verificndose as la posibilidad establecida ya en la cv

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Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del Pas Vasco, con el impulso de un instrumento legal imprescindible para lograr la satisfaccin del derecho a la vivienda. En relacin con l, se propone que los inmuebles que formen parte del Patrimonio Pblico de Suelo se mantengan, con carcter general, bajo titularidad pblica y las viviendas resultantes se destinen preferentemente al alquiler, en orden al cumplimiento de la funcin social que les corresponde.

El captulo V se centra en la regulacin del nuevo modo en que se concibe la accin de fomento de la vivienda de proteccin pblica. A diferencia de todo cuanto se ha realizado anteriormente, en que la intervencin se ha concentrado en el objeto o elemento fsico de la vivienda en s, en esta ley se postula sobre la persona y su situacin econmica como centro de gravedad. Esta previsin constituye, evidentemente, un giro notable no exento de riesgos, basado en las reflexiones recogidas en el foro del Pacto Social por la Vivienda en Euskadi y en el proceso de participacin ciudadana creado para la elaboracin del Plan Director de la Vivienda y Regeneracin Urbana 2010-2013. Con ello se busca un sistema ms justo y solidario, que se vincula tanto a la capacidad financiera como al nmero de integrantes de la unidad familiar o convivencial adjudicataria y a la antigedad de la inscripcin en el registro de solicitantes, permitiendo, por otro lado, adecuar el precio de la vivienda al costo real de la ejecucin de la construccin en garanta de la viabilidad y la calidad constructiva de su promocin.

El captulo VI es el encargado de desarrollar el rgimen jurdico propio de las viviendas y locales protegidos y de los alojamientos dotacionales, procurndose la incorporacin exclusiva de aquellos aspectos necesitados de rango legal y respetando el juego del posterior desarrollo reglamentario. Para clarificar el panorama legal de los tipos de intervenciones protegidas residenciales, se definen como tales las denominadas viviendas de proteccin social (desapareciendo la diferencia entre proteccin de rgimen especial y de rgimen general), las viviendas tasadas (municipales o autonmicas) y los alojamientos dotacionales. Los locales comerciales podrn ser objeto de calificacin como modo de incentivar y estimular la cohesin social y la implantacin de actividades econmicas incipientes, especialmente en mbitos de regeneracin urbana.

Precisamente, a la rehabilitacin de edificios y regeneracin de reas urbanas se dirige el captulo VII en una accin pblica, obviamente concertada, que trata de aprovechar al mximo la rica experiencia acumulada, dotando de los medios jurdicos necesarios, como el caso del proceso de equitativa distribucin de cargas y beneficios en el seno de la propiedad horizontal, la ocupacin o venta forzosa en procesos de rehabilitacin o regeneracin urbana, la autorizacin de ocupacin de suelos pblicos para mejorar la accesibilidad o habitabilidad, las medidas necesarias para garantizar la posibilidad de intervenir en la mejora de la envolvente de las edificaciones, la divisin de viviendas existentes y otros reiteradamente demandados en los mencionados procesos de recualificacin del patrimonio edificado. Estas polticas pblicas se consideran prioritarias en su relacin con el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada, resultando ambiental y socialmente ms sostenibles que la expansin y consumo irreversible de nuevas superficies de suelo.

Debe tenerse en cuenta que ms del 70 % del total del parque edificado existente cuenta con una antigedad superior a los 30 aos, con edificios anteriores a la primera normativa trmica publicada, estando, por lo tanto, lejos de cumplir con los requisitos de eficiencia energtica deseables hoy en da.

A mayor abundamiento, ha de considerarse igualmente que una parte significativa del consumo energtico y la emisin de gases de efecto invernadero se produce en el sector residencial. Las ltimas directivas europeas preconizan, precisamente, la reduccin del consumo energtico y de las emisiones de dixido de carbono a la atmsfera, as como el incremento de la utilizacin de las energas renovables para tener una menor dependencia de las energas procedentes de combustibles fsiles, todo ello bajo la perspectiva de respetar los recursos disponibles sin comprometer el desarrollo de las generaciones futuras. Se hace, pues, imprescindible establecer los mecanismos legales precisos para

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cumplir tanto con los citados requerimientos como con los derechos y obligaciones sobre las edificaciones que delimita su funcin social.

A continuacin, en el captulo VIII se da respuesta favorable a la invitacin que dimana de la legislacin de arrendamientos urbanos, en orden al establecimiento y regulacin de las fianzas que han de depositar las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas. A este respecto, ha de considerarse la importancia que estos depsitos sin inters tienen en cuanto a su empleo en el estmulo de las polticas pblicas de vivienda, lo que explica la total procedencia de su incorporacin en esta disposicin legal.

El captulo IX se dirige a la previsin de los supuestos en los que la desocupacin, la sobreocupacin o las insuficiencias concurrentes en una vivienda la hacen inadecuada para la funcin social a la que viene ordenada. Las administraciones pblicas, en el marco de sus competencias y responsabilidades, habrn de perseverar en la previsin e implementacin de las medidas de estmulo y colaboracin tambin con las personas y entidades privadas para remontar y superar las mencionadas situaciones, respetando siempre los inalienables derechos de la ciudadana que resulte afectada, mxime cuando se acte a travs de mandatos de cumplimiento obligado. Se incorporan en este captulo todos los ya tradicionales medios de intervencin vinculados al derecho a la vivienda, como son la expropiacin, incluyendo la expropiacin temporal del uso; la declaracin de inters social y urgencia de la cobertura de la necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio por ejecucin hipotecaria; los derechos de tanteo y retracto; la sustitucin forzosa, y el desahucio administrativo, adems de las multas coercitivas.

El ltimo de los captulos, el X, se dedica a establecer los regmenes de la inspeccin, disciplina y rgimen sancionador, ineludiblemente necesitados de rango legal, incorporando las diligencias precisas, as como las medidas provisionales que puedan adoptarse en su sustanciacin, y la tipificacin de las infracciones muy graves, graves y leves con la concrecin de las personas responsables, los supuestos de prescripcin y caducidad, las administraciones competentes y, por supuesto y entre otras, las cuantas de las sanciones, que podrn ser actualizadas anualmente.

El texto legal se cierra con las tambin irreemplazables disposiciones adicionales, debidas a la regulacin precisa de la intermediacin en la prestacin de los servicios inmobiliarios y a la incorporacin del rgimen de autopromocin, por cooperativas, para la satisfaccin de las necesidades residenciales; las disposiciones transitorias, llamadas a compatibilizar con la debida flexibilidad los regmenes legales precedentes y el nuevo marco que se crea en la presente ley, as como a establecer las condiciones que han de contemplarse en la satisfaccin del derecho a disponer de una vivienda y los requisitos que deben reunir los beneficiarios de la expropiacin temporal del uso de la vivienda en los supuestos de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio por ejecucin hipotecaria en el perodo transitorio desde la entrada en vigor de la ley hasta la aprobacin del reglamento que lo determine; las disposiciones derogatorias, y, por ltimo, las disposiciones finales, con la introduccin de los ajustes necesarios en la precedente Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del Pas Vasco, y con la determinacin de la fecha de entrada en vigor de esta ley.

CAPTULO I

Disposiciones generales

Artculo 1. Objeto.

1. En desarrollo y cumplimiento del mandato previsto en el artculo 47 de la Constitucin, as como en ejercicio de las competencias plenas y exclusivas reconocidas en el artculo 10.31 del Estatuto de Autonoma, la presente ley tiene por objeto la regulacin del derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada en el territorio de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.

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2. Los poderes pblicos promovern las medidas oportunas para hacer efectivo el mencionado derecho, bajo los siguientes criterios:

a) Que la vivienda pueda constituir domicilio, morada u hogar estable en el que sus destinatarios o usuarios puedan vivir con dignidad, salvaguardar su intimidad y disfrutar de las relaciones familiares o sociales teniendo derecho legal a su ocupacin y utilizacin.

b) Que resulte adecuada, en razn a su tamao, para las caractersticas de la persona, familia o unidad de convivencia a que vaya destinada, respetando la igualdad de trato y de oportunidades entre hombres y mujeres y atendiendo, adems, a las distintas etapas de su vida y a sus necesidades de residencia.

c) Que rena las condiciones objetivas previstas al efecto en la legislacin de ordenacin de la edificacin y normativa tcnica aplicable, en lo que se refiere tanto a su funcionalidad como a su habitabilidad y a su seguridad y salubridad.

Artculo 2. Principios rectores de la poltica de vivienda en Euskadi.

Las polticas pblicas que se promuevan en cumplimiento de la presente ley atendern a los siguientes principios:

a) Colaboracin y coordinacin de todos los poderes pblicos, incluyendo los rganos dependientes de la Administracin general del Estado y el sector pblico vasco, compuesto por la Administracin general de la Comunidad Autnoma, las diputaciones forales, las entidades locales y todos los entes de titularidad pblica dependientes de ellas, en la garanta del derecho al disfrute de una vivienda digna, adecuada y accesible.

b) Representacin equilibrada de hombres y mujeres en los distintos mbitos de toma de decisin, de conformidad con la legislacin en materia de igualdad.

c) Coherencia de las actuaciones pblicas y privadas en las iniciativas relacionadas con la efectividad del derecho a acceder a la ocupacin legal de una vivienda digna y adecuada.

d) Planificacin y programacin de las polticas pblicas de vivienda y alojamientos dotacionales, desde la consideracin de que la vivienda en alquiler es el instrumento fundamental para dar respuesta al mandato constitucional representado en el derecho a la vivienda.r

e) Erradicacin de cualquier discriminacin en el ejercicio del derecho al disfrute de una vivienda o alojamiento protegidos, con el establecimiento de medidas de accin positiva a favor de los colectivos vulnerables y con la penalizacin de las conductas discriminatorias.

f) Promocin de la libertad de eleccin del modo legal de acceso y permanencia en la vivienda que mejor se adapte, en cada ciclo vital, a las circunstancias de las personas moradoras.

g) Cohesin territorial en la distribucin equilibrada de la previsin y aplicacin de las medidas de fomento, promocin y rehabilitacin, procurando a su vez una oferta variada y suficiente de viviendas y alojamientos dotacionales.

h) Consideracin de que la adjudicacin en propiedad de la vivienda protegida ha de autofinanciarse, sin consumir recursos pblicos, para que estos puedan canalizarse hacia programas de alquiler. La vivienda en propiedad tendr como destinatario a un sector de poblacin que, cumpliendo con las condiciones legales para ello, opte por la tenencia en el citado rgimen.

i) Coordinacin del planeamiento municipal y supramunicipal con la poltica de vivienda, de manera que en mbitos de actuacin de vivienda de proteccin pblica se prevean actuaciones urbanizadoras adecuadas y coherentes con la citada tipologa de vivienda.

j) Diversidad y cohesin social en los barrios y sectores residenciales de las ciudades, pueblos y ncleos rurales, incluyendo la garanta de una adecuada integracin en el entorno urbano o rural, as como previniendo, evitando o penalizando fenmenos de segregacin, exclusin, discriminacin o acoso por razones socioeconmicas, demogrficas, generacionales, de gnero, culturales, religiosas o de cualquier otro tipo. cv

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k) Participacin y colaboracin efectiva de la ciudadana en la formulacin de las polticas pblicas en materia de vivienda y alojamientos dotacionales, as como la de las entidades de carcter social y sin nimo de lucro que se incorporen a la promocin, construccin, conservacin, rehabilitacin, regeneracin y renovacin del parque habitacional o a tareas de administracin y gestin de este.

l) Impulso y fomento de la conservacin, rehabilitacin, reforma y renovacin del parque existente de viviendas y alojamientos tanto pblicos como privados, as como de la recuperacin socioeconmica y regeneracin de barrios, conjuntos urbanos, ncleos rurales y reas degradadas.

m) Orientacin de todas las intervenciones, tanto en la construccin de nuevas viviendas protegidas y alojamientos dotacionales como en actuaciones de rehabilitacin o reforma, hacia la mejora de sus condiciones de habitabilidad, funcionalidad y seguridad, con especial consideracin hacia su accesibilidad, uso eficiente de los recursos naturales y sostenibilidad social, financiera y medioambiental, teniendo en cuenta los principios del diseo universal.

n) Promocin de una planificacin urbana que favorezca la conciliacin corresponsable de las actividades productivas con la vida individual y familiar de las personas, facilitando una organizacin social corresponsable.

) Fomento de tejidos o estructuras urbanas que favorezcan un crecimiento residencial homogneo, sostenible y armonizado con el entorno, aminorando la ocupacin de nuevos suelos.

o) Estmulo de la puesta en valor del medio ambiente, el paisaje y la cultura en todas las acciones referentes a la vivienda y los alojamientos dotacionales, que habrn de guiarse por criterios de sostenibilidad, economa de recursos naturales y ahorro energtico de acuerdo con la legislacin sectorial en la materia.

p) Promocin del uso socialmente responsable de la edificacin, de la vivienda y de su entorno urbanizado en orden al respeto y cumplimiento de su funcin social.

q) El establecimiento, desarrollo y ejecucin de una planificacin en materia de vivienda de acuerdo con las necesidades reales de los ciudadanos y de sus circunstancias personales, sociales, econmicas y laborales.

Artculo 3. Definicin de conceptos

A los efectos previstos en la presente ley, se tendrn en cuenta las siguientes definiciones:

a) Alojamiento dotacional: Es una dotacin residencial en parte de una construccin, que se destina a resolver de forma transitoria y mediante pago de renta o canon la necesidad de habitacin de personas o unidades de convivencia. Estar ubicada sobre suelo o en edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pblica y afectos al servicio pblico. Por su carcter dotacional, no le sern de aplicacin los estndares y reservas legales derivados de la regulacin urbanstica, siendo asimilable al uso de vivienda a efectos de la aplicacin de la normativa tcnica.

b) rea de regeneracin urbana (ARU): Es el conjunto edificatorio urbano o rural cuya delimitacin es aprobada por el Gobierno Vasco a instancia del ayuntamiento correspondiente y que debe ser sometido a una accin especial por parte de la Administracin pblica en atencin a las condiciones de necesidad de actualizacin o adecuacin de su patrimonio urbanizado o edificado, as como a las condiciones socioeconmicas de la poblacin a la que va dirigida.

c) Calificacin de proteccin pblica: Es la declaracin administrativa que atribuye a una unidad edificada o a parte de ella los beneficios y limitaciones propias del rgimen de proteccin pblica correspondiente.

d) Cohesin social: Es el resultado de la mezcla o coexistencia de usos urbansticos y colectivos sociales diferentes en un mismo hbitat o entorno edificado, incluyendo, entre otros usos, diferentes tipos de vivienda protegida, conjuntamente con otras categoras de vivienda, equipamientos, tipos de actividades y construcciones.

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e) Cohesin territorial: Es el reparto equilibrado de la cohesin social en el conjunto del territorio, procurando, de ese modo, la libertad de eleccin de domicilio, la movilidad geogrfica y las condiciones bsicas de la vida personal.

f) Diseo universal: Es el diseo del entorno, de los edificios o de los servicios para que puedan ser utilizados por el mayor nmero de personas, incluidas las personas con cualquier tipo de discapacidad, de la forma ms autnoma posible, en igualdad de uso. El diseo debe ser fcil de usar y adecuado para todas las personas, independientemente de sus capacidades y habilidades, respondiendo a los principios de flexibilidad, diseo intuitivo, facilidad de su percepcin, tolerancia a errores, posibilidad de su uso con escaso esfuerzo fsico, y con dimensiones apropiadas.

g) Edificio: Inmueble proyectado, construido, reformado o rehabilitado con destino a uno o varios usos urbansticos.

h) Entidades locales de carcter territorial: Se entendern por tales tanto los municipios como las entidades locales menores y los concejos.

i) Infravivienda: Es la parte de una construccin que se destina a uso residencial careciendo de las condiciones legales para ello por no llegar a las condiciones mnimas de habitabilidad.

j) Integracin de la perspectiva de gnero: Es la consideracin sistemtica de las diferentes situaciones, condiciones, aspiraciones y necesidades de mujeres y hombres, incorporando objetivos y actuaciones especficas dirigidas a eliminar las desigualdades y promover la igualdad en todas las polticas y acciones, a todos los niveles y en todas sus fases de planificacin, ejecucin y evaluacin.

k) Obras de adaptacin a la normativa, mantenimiento o mejora de la vivienda: A los efectos de esta ley, son las obras que afectan a uno, varios o todos los elementos privativos de la edificacin para rehabilitarlos y adaptarlos a la normativa que les resulte aplicable, mantener las condiciones constructivas y de los materiales o mejorar sus condiciones de habitabilidad.

l) Organizacin social corresponsable: Es el modelo de organizacin social que facilita a las mujeres y a los hombres la satisfaccin de sus necesidades en los diferentes mbitos de la vida, as como la posibilidad de hacer frente a las responsabilidades generadas desde los mbitos pblico y privado.

m) Persona sin hogar: Es la persona que no dispone de lugar fsico de residencia, o que carece de vivienda, o cuya vivienda es insegura o es inadecuada.

n) Precio de mercado: Son los importes econmicos, en cada momento ajustados a la realidad del libre mercado, tanto de alquiler como de compraventa, en el entorno ms prximo.

) Regeneracin urbana: Es el proceso de intervencin pblica que integra los aspectos relacionados con el medio ambiente y las condiciones fsicas, urbanas, sociales y econmicas y plantea alternativas para mejorar la calidad de vida de la poblacin y las condiciones de la edificacin, urbanizacin y dotaciones de un conjunto urbano o ncleo de poblacin.

o) Rehabilitacin: Accin de planificar, gestionar y ejecutar las obras o trabajos de adecuacin urbanstica, estructural o constructiva de un edificio, incluyendo las medidas precisas para su sostenibilidad, todo ello con el fin de devolverle las condiciones adecuadas al uso para el que se halla calificado. A los efectos de esta ley, la rehabilitacin viene siempre referida al patrimonio edificado.

p) Renovacin de la edificacin o reedificacin: Es la accin de sustitucin del edificio o patrimonio edificado por otro de nueva construccin.

q) Reurbanizacin: Es la accin de planificar, gestionar y ejecutar las obras o trabajos de intervencin en el suelo urbanizado y que tiene por objeto la adecuacin de espacios libres, zonas verdes, viales y redes de infraestructuras.

r) Revitalizacin urbana: Accin o conjunto de acciones vinculadas a las operaciones de regeneracin urbana de un barrio, ncleo o conjunto edificatorio con la adopcin de medidas incentivadoras de la actividad comercial, econmica y social de este.

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s) Sostenibilidad: Es la utilizacin racional y respetuosa de los recursos naturales disponibles, de manera que se asegure su pervivencia o renovacin, cubriendo las necesidades del presente y preservando la posibilidad de que las generaciones futuras satisfagan las suyas. Debe responder al equilibrio entre parmetros ambientales, sociales y econmicos.

t) Uso adecuado de una vivienda: Es la utilizacin de la vivienda, acorde a su funcin social, conforme a la relacin entre su tamao y caractersticas y sus usuarios o usuarias, de modo que no se produzcan situaciones injustificadas de vivienda deshabitada o sobreocupada.

u) Vivienda: Edificio o parte de un edificio, de carcter privativo y con destino a uso residencial.

v) Vivienda o alojamiento adecuado: Es la vivienda o el alojamiento que por su tamao, ubicacin y caractersticas resulta apropiada o apropiado para la residencia de una concreta persona, familia o unidad de convivencia.

w) Vivienda o alojamiento digno: Es la vivienda o alojamiento cuyas caractersticas tcnicas son acordes a los criterios de habitabilidad.

x) Vivienda deshabitada: Es la que incumple su funcin social por encontrarse desocupada de forma continuada, durante un tiempo superior a dos aos, sin causa alguna que pueda justificar su no utilizacin en los trminos previstos en esta ley y normativa de desarrollo.

y) Vivienda de insercin: Es la gestionada por la Administracin pblica o entidades sin nimo de lucro para su destino a personas que requieren de una especial atencin.

z) Vivienda principal: Es la vivienda que consta como domicilio de una persona, familia o unidad de convivencia en el padrn municipal.

aa) Vivienda de realojo: Es la vivienda que se destina a nueva residencia, transitoria o permanente, de las personas, familias o unidades de convivencia que se ven obligadas a dejar su vivienda por causa de operaciones urbansticas o expropiatorias o de actuaciones de rehabilitacin, renovacin o regeneracin urbana.

bb) Vivienda de segunda residencia: Es la vivienda de titularidad de quien, disponiendo ya de una vivienda principal, utiliza otra de modo intermitente o en estancias temporales. Las viviendas de la misma titularidad que superen el nmero de dos no se considerarn, en ningn caso, vivienda de segunda residencia.

cc) Vivienda sobreocupada: Es aquella vivienda en la que se aloja un nmero de habitantes que excede del mximo considerado adecuado con relacin a la superficie, nmero y dimensin de las piezas habitables y condiciones de habitabilidad de la vivienda.

dd) Precio o renta de referencia de la promocin de viviendas de proteccin pblica y canon de alojamientos dotacionales: Es el precio, renta o canon de cada promocin, calculado a tenor de la respectiva orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, en funcin de la superficie de las viviendas y alojamientos citados y segn el tipo de vivienda o alojamiento, su ubicacin geogrfica, rgimen de tenencia, estado de conservacin, antigedad y otros aspectos que se establezcan motivadamente.

ee) Unidad de convivencia: Se define en idnticos trminos que lo dispuesto en el artculo 9 de la Ley 18/2008, de 23 de diciembre, para la Garanta de Ingresos y para la Inclusin Social.

Artculo 4. Cumplimiento de la funcin social.

1. Tanto las personas propietarias como quien ostenta cualquier ttulo jurdico de tenencia y disfrute de una vivienda o alojamiento, as como del edificio y elementos comunes en su conjunto, deben cumplir la funcin social que los define y caracteriza, en los trminos de la presente ley, as como de la normativa que les resulte de aplicacin.

2. Se entender que se incumple esta funcin social, entre otros, en los siguientes supuestos:

a) Incumplimiento de los deberes de conservacin, mantenimiento y rehabilitacin por parte de los propietarios. cv

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b) Situacin o estado de desocupacin de la vivienda, del alojamiento o de la edificacin de viviendas cuando ello se produzca de manera permanente o injustificada en los trminos de esta ley.

c) Situacin o estado de sobreocupacin de la vivienda o alojamiento.d) No destino de la vivienda de proteccin pblica o alojamiento protegido a

residencia habitual de su adjudicataria o adjudicatario o titular, salvo autorizacin expresa del rgano competente del Gobierno Vasco, motivada en causa justificada que se determinar reglamentariamente.

e) Manifiesta desproporcin entre las condiciones exigibles para el acceso a una vivienda protegida y la capacidad econmica o patrimonial, sobrevenida tras la adjudicacin, de la persona o personas adjudicatarias de aquella.

f) Uso inadecuado de la vivienda, alojamiento o edificacin cuando se someta a una utilizacin distinta a la de su calificacin urbanstica, autorizacin y destino coherente y legal o reglamentariamente autorizable.

g) Incumplimiento del deber de conservacin y mantenimiento de una vivienda o alojamiento dotacional por parte del arrendatario o usuario.

3. El departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco y las entidades locales promovern las acciones de fomento y concertacin, as como las intervenciones de advertencia y persuasin que resulten necesarias, en el mbito de sus competencias respectivas, al objeto del cumplimiento de la funcin social de las viviendas, alojamientos y edificaciones.

4. Igualmente, el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco y las entidades locales colaborarn en la identificacin, delimitacin y declaracin de los mbitos y situaciones aisladas en que se produzca incumplimiento de la funcin social, as como en la adopcin de las medidas que resulten legalmente procedentes para garantizar el cumplimiento de la mencionada funcin social.

Artculo 5. Servicio de inters general.

1. Todas y cada una de las actividades vinculadas a la provisin de viviendas y alojamientos destinados a polticas de proteccin pblica se configuran como un servicio de inters general, para asegurar una vivienda digna y adecuada a toda la ciudadana. Para la efectiva puesta en prctica del mencionado servicio, se crear un organismo autnomo, con el objeto de integrar las diferentes empresas pblicas y organismos existentes en materia de vivienda en el momento de la aprobacin de la presente ley. El Gobierno Vasco, mediante decreto, establecer sus funciones y organizacin.

2. A efectos de la homologacin con la normativa europea en materia de vivienda, tienen la condicin de viviendas sociales tanto las viviendas que la presente ley define como viviendas de proteccin pblica como los alojamientos dotacionales, independientemente de si son resultado de procesos de nueva construccin o de rehabilitacin o de si se obtienen en virtud de programas sociales de mediacin o cesin.

3. A los mismos efectos previstos en los apartados anteriores de este artculo, las actividades pblicas de fomento de la regeneracin, renovacin y rehabilitacin del patrimonio edificado o urbanizado se considerarn igualmente de inters general. Todas las viviendas afectadas por estas intervenciones tendrn la consideracin de viviendas sociales a los efectos de poder recibir ayudas pblicas.

Artculo 6. Accin pblica y derecho subjetivo.

1. Ser pblica la accin para exigir ante los rganos administrativos y ante los juzgados y tribunales de la jurisdiccin competente la observancia de la presente ley, as como de las normas, disposiciones, planes y programas que se dicten en su desarrollo y ejecucin.

2. Las personas que, con arreglo al artculo 9 de la presente norma legal y a las disposiciones que se dicten en su desarrollo, tengan derecho a acceder a la ocupacin

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legal de una vivienda o alojamiento protegido podrn reclamar su cumplimiento ante el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, y las resoluciones de esta administracin sern recurribles ante la jurisdiccin contencioso-administrativa.

3. Las administraciones municipales que dispongan de viviendas, de alojamientos dotacionales o de suelo residencial o de equipamiento dotacional calificado con posibilidad de construir alojamientos dotacionales colaborarn con el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, ponindolos a disposicin del citado departamento, al objeto de dar satisfaccin a la reclamacin prevista en el apartado precedente, cuando esta se formule por parte de personas empadronadas en el correspondiente trmino municipal.

CAPTULO II

Derecho subjetivo de acceso a la ocupacin legal de una vivienda digna y adecuada

Artculo 7. Derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada y derecho de acceso a la ocupacin legal de una vivienda o alojamiento.

1. Todas las personas con vecindad administrativa en cualesquiera municipios de la Comunidad Autnoma de Euskadi tienen el derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, definida con arreglo a los parmetros establecidos en el artculo 1 de esta ley.

2. El Gobierno Vasco, a travs de sus rganos competentes, as como las entidades locales y dems instituciones pblicas con competencias en materia de vivienda, velarn para la satisfaccin del derecho previsto en el prrafo antecedente. A tal efecto, promovern y adoptarn las disposiciones y medidas oportunas conducentes al acceso y ocupacin legal de una vivienda o, en su caso, de un alojamiento dotacional por parte de quienes no dispongan de domicilio habitable o, disponiendo de l, resulte inseguro o inadecuado a sus necesidades.

3. A los efectos del presente artculo, las modalidades legales de acceso sern todas las que resulten legalmente factibles y viables con arreglo a la legislacin civil o administrativa, comprendiendo tanto la titularidad dominical como el arrendamiento con o sin opcin a compra, o cualesquiera derechos reales o de uso sean adecuados para satisfacer el referido derecho.

4. El Gobierno Vasco y las administraciones pblicas de carcter territorial orientarn los recursos disponibles en materia de vivienda preferentemente a la promocin de viviendas en rgimen de alquiler, para destinarlas a los colectivos ms desfavorecidos. Dicha preferencia significa que, exceptuando los destinados a rehabilitacin, el 80 % de los recursos en materia de vivienda se destinarn a polticas de alquiler, no siendo inferior a ese porcentaje el volumen edificatorio de proteccin pblica.

Artculo 8. Necesidad de vivienda.

1. Se considera que una persona, familia o unidad convivencial tiene necesidad de vivienda cuando, no disponiendo de alojamiento estable o adecuado, tampoco cuenta con los medios econmicos precisos para obtenerlo, encontrndose por ello en riesgo de caer en situacin de exclusin social.

2. A los efectos del apartado 4 del artculo siguiente, se considera que tienen necesidad de vivienda aquellos que, siendo titulares de su vivienda habitual y encontrndose sta incursa en un procedimiento de desahucio por ejecucin hipotecaria, no puedan hacer frente a los pagos del prstamo hipotecario sin incurrir en riesgo de exclusin social. Se considera igualmente que tienen necesidad de vivienda aquellos arrendatarios que no puedan hacer frente a los pagos del arrendamiento sin incurrir en riesgo de exclusin social y que, encontrndose en las mismas circunstancias, sean objeto de desahucio, sin solucin habitacional.

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3. Se reconoce el derecho al acceso a la ocupacin legal estable de una vivienda o alojamiento protegido, en los trminos de la presente ley y en las condiciones recogidas en el artculo 73.6, a toda persona, familia o unidad de convivencia que se halle incursa en causa de necesidad.

4. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, las disposiciones que se dicten en desarrollo de esta ley establecern, entre otros extremos, los ingresos mximos y mnimos exigidos para cada uno de los diferentes regmenes de proteccin pblica, as como los importes de precios, rentas o cnones correspondientes.

Artculo 9. Modos de satisfaccin y requisitos de exigencia del derecho subjetivo.

1. La satisfaccin del derecho a la ocupacin legal de una vivienda digna y adecuada podr ser realizada por parte de las administraciones pblicas vascas con competencia para ello mediante la puesta a disposicin, en rgimen de alquiler, de una vivienda protegida o de un alojamiento protegido, o incluso de una vivienda libre en caso de su disponibilidad por causa de programas de intermediacin u otros, con la renta o el canon que corresponda en cada caso.

2. En defecto de vivienda o alojamiento, y con carcter subsidiario, esta satisfaccin podr efectuarse mediante el establecimiento de un sistema de prestaciones econmicas.

3. Para la exigencia ante las administraciones pblicas competentes del derecho de acceso resultar necesario cumplir la totalidad de los siguientes requisitos:

a) No hallarse en posesin de vivienda ni de alojamiento estable o adecuado. La no adecuacin de la vivienda podr deberse a razones jurdicas, de habitabilidad, de tamao, de capacidad econmica o cualesquiera otras que dificulten una residencia cotidiana y normalizada.

b) Hallarse vlidamente inscrito en el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales en la condicin de demandante exclusivamente de alquiler, con una antigedad mnima que se establecer reglamentariamente y que respetar, a efectos de su cmputo, la ya adquirida y vigente en el momento de la entrada en vigor de esta ley.

c) Acreditar unos ingresos anuales comprendidos entre los lmites que se establezcan reglamentariamente.

4. En los supuestos de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio por ejecucin hipotecaria o por impagos de arrendamiento, se podr aplicar el procedimiento de expropiacin temporal del uso de la vivienda objeto de aquel, de acuerdo con lo establecido en los artculos 74 y 75 y sin ser exigibles los requisitos sealados en el apartado anterior.

CAPTULO III

Competencias, planificacin y programacin

Artculo 10. De las competencias en materia de vivienda.

1. El Gobierno Vasco, los territorios histricos y las entidades locales de carcter territorial, a travs de sus rganos correspondientes, ostentarn competencias y responsabilidades en materia de vivienda en los trminos de la presente ley, as como de la normativa que les resulte de aplicacin.

2. Corresponden a los ayuntamientos las competencias de ordenacin, promocin, gestin, adjudicacin y control de los alojamientos dotacionales de su titularidad, as como de las viviendas, locales y anejos de rgimen tasado municipal, ya sean de nueva construccin o derivados de planes especficos de rehabilitacin y regeneracin urbana.

3. En los trminos tambin previstos en esta ley, corresponden igualmente a los ayuntamientos las facultades y potestades de intervencin pblica en materia de cv

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inspeccin, adopcin de medidas provisionales e intervencin para garantizar el uso adecuado de las edificaciones, as como de incidencia en el mercado de la vivienda, y el ejercicio de la potestad sancionadora en materia de vivienda.

4. Las entidades locales de carcter territorial que por su dimensin o falta de recursos tengan dificultad en el ejercicio, por s o asociadas, de sus competencias en materia de vivienda podrn encomendar o delegar el citado ejercicio en el rgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco o en la diputacin correspondiente, de acuerdo con lo prevenido en la legislacin sobre procedimiento administrativo.

Artculo 11. Planificacin y programacin.

1. Los instrumentos de planificacin y programacin en materia de vivienda son los siguientes:

a) Directrices de ordenacin del territorio del Pas Vasco y planes territoriales parciales en cuanto incidan en materia de vivienda, segn lo previsto en la legislacin de ordenacin del territorio del Pas Vasco.

b) Plan territorial sectorial de vivienda, que ser elaborado y aprobado por el Gobierno Vasco de conformidad con la legislacin de ordenacin del territorio del Pas Vasco.

c) Plan director de vivienda del Gobierno Vasco, que tendr una naturaleza directriz y orientadora de las polticas pblicas en materia de vivienda. El Gobierno remitir este plan al Parlamento Vasco, para su tramitacin como comunicacin, cada tres aos.

d) Planeamiento urbanstico en todo lo concerniente a vivienda.e) Planes directores de las entidades locales de carcter territorial, potestativos para

ellas, que resultarn coherentes con el planeamiento director del Gobierno Vasco, coordinndose adems con el planeamiento urbanstico.

2. Reglamentariamente se establecern los criterios de gnero a tener en cuenta en todas las fases de planeamiento, regulando su alcance, contenido, registro, seguimiento y validacin, as como las determinaciones mnimas necesarias y el procedimiento de tramitacin de los instrumentos de planificacin y programacin previstos en el apartado precedente.

Artculo 12. El Registro de Viviendas de Proteccin Pblica y Alojamientos Dotacionales.

1. Se crea el Registro de Viviendas de Proteccin Pblica y Alojamientos Dotacionales, que sustituir o, en su caso, dar continuidad al precedente registro administrativo de similares caractersticas. Ser gestionado como registro administrativo por el rgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco y tendr por objeto la inscripcin en l de todas las viviendas protegidas y alojamientos dotacionales existentes o que se promuevan, construyan o se califiquen como de tales en el mbito de la Comunidad Autnoma de Euskadi, as como sus titulares. Reglamentariamente se desarrollar su funcionamiento y rgimen jurdico.

Quien promueva, con carcter pblico o privado, viviendas protegidas o alojamientos dotacionales tendr la obligacin de inscribirlos en el mencionado Registro de Viviendas de Proteccin Pblica y Alojamientos Dotacionales.

2. Al objeto de que el registro disponga de la informacin ms precisa posible, podrn recabarse para su anotacin en l los datos obrantes en otros registros pblicos como el padrn municipal de habitantes, el censo de edificios, el catastro o el registro de la propiedad, as como los que figuran en los archivos de otras administraciones pblicas, todo ello con el debido respeto a la normativa de proteccin de datos de carcter personal.

3. Se garantizarn la transparencia y el carcter pblico de este registro, as como la facilidad de acceso a l.

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Artculo 13. El Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales.

1. Se crea el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales, que sustituir o, en su caso, dar continuidad al precedente registro administrativo de similares caractersticas y que, dependiente del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, tendr por objeto el puntual conocimiento de las personas demandantes inscritas, sirviendo como instrumento para la gestin y control de la adjudicacin de las viviendas protegidas y los alojamientos dotacionales, con pleno respeto a la proteccin de los datos personales y a los principios de igualdad y no discriminacin.

2. En el citado registro se diferenciarn con claridad la relacin de demandantes de vivienda interesados en compra y la relacin de demandantes de alquiler. nicamente se considerarn demandantes del derecho subjetivo a la ocupacin legal de una vivienda digna y adecuada las personas o unidades de convivencia demandantes de alquiler que acrediten los ingresos previstos en el artculo 9 de esta ley y cumplan el resto de los requisitos exigidos en l. Caso de que un adjudicatario de vivienda renuncie a la vivienda adjudicada, por causa distinta a las excepcionadas en la normativa de desarrollo, cursar baja en el registro y no podr volver a inscribirse hasta transcurrido un ao desde la fecha de la renuncia.

3. Las entidades locales de carcter territorial podrn disponer tambin de sus correspondientes registros de solicitantes, ya sean de naturaleza temporal o permanente, que habrn de coordinarse con el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales del Gobierno Vasco.

Si los citados registros de solicitantes de las entidades locales se integraren voluntariamente en el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales del Gobierno Vasco, se respetar por parte de este la antigedad que las inscripciones tuvieren en el registro de origen.

4. En su cualidad de registros administrativos, y con absoluto respeto de la normativa en materia de proteccin de datos de carcter personal, los entes del sector pblico podrn intercambiarse o facilitarse mutuamente informacin de los registros previstos en el presente artculo a los solos efectos del ejercicio de sus atribuciones con relacin a la vivienda.

CAPTULO IV

Patrimonio pblico de suelo de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco

Artculo 14. Constitucin del Patrimonio Pblico de Suelo de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.

1. En el seno de la Administracin general de la Comunidad Autnoma, sin personalidad jurdica, se crea el Patrimonio Pblico de Suelo de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, con la finalidad de regular el mercado del suelo y de la vivienda, as como de conseguir suelo para actuaciones de iniciativa pblica, y, en particular, para la construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica. Su objeto es potenciar actuaciones de iniciativa pblica relacionadas con la promocin, urbanizacin y construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica o alojamientos dotacionales, con el fomento de la vivienda de alquiler, con la regeneracin y la renovacin urbana y con la rehabilitacin de la edificacin y del patrimonio edificado residencial.

2. A tal efecto, el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco elaborar un registro de explotacin, comprensivo, en los trminos que reglamentariamente se establezcan, de un inventario de bienes en el que constar, como mnimo, el listado de bienes y recursos integrantes y una relacin de operaciones de administracin y disposicin relativas a los citados bienes y recursos, con indicacin del destino final previsto para ellos. Este registro de explotacin estar sujeto a los mecanismos de control establecidos en esta ley.

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Artculo 15. Naturaleza y destino.

1. El Patrimonio Pblico de Suelo de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco estar integrado por un patrimonio independiente y separado del resto de su patrimonio y ser gestionado por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, en el cumplimiento de los siguientes fines:

a) La adquisicin de suelo o de edificabilidad urbanstica residencial con destino a la promocin o construccin de viviendas, alojamientos, locales y anejos.

b) La promocin o construccin misma de las mencionadas edificaciones protegidas, as como de equipamientos pblicos relacionados con la propia actuacin.

c) La urbanizacin, regeneracin, renovacin, revitalizacin o rehabilitacin de reas urbanas, barrios, reas degradadas, ncleos de poblacin y edificios en general, para la promocin y construccin de viviendas y el cumplimiento de los principios, directrices y objetivos de la presente ley.

d) El fomento de la planificacin, programacin y cooperacin y la disposicin de medios tecnolgicos adecuados para el desarrollo de las polticas pblicas de vivienda y regeneracin urbana.

e) El fomento de la oferta privada de vivienda de alquiler, siempre que a la hora de establecer las rentas siga los mismos criterios que el alquiler pblico.

f) La promocin y la ejecucin de cuantas actuaciones sean precisas para hacer efectivo el derecho de acceso a la ocupacin de una vivienda digna y adecuada en los trminos previstos en la presente normativa.

g) Cualesquiera otros que atiendan al cumplimiento de los parmetros legales previstos en el artculo 1, apartado 2, y de los principios contenidos en los artculos 2 y 40 de la presente ley.

2. Los bienes y recursos del Patrimonio Pblico de Suelo de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco no podrn destinarse a fines distintos de los previstos en este artculo, as como tampoco a la cobertura de gastos diferentes a los que resulten de la administracin, mantenimiento e incremento del propio Patrimonio Pblico de Suelo.

3. La administracin del Patrimonio Pblico de Suelo comprende las facultades y potestades precisas para el cumplimiento de sus finalidades legales, incluidas las de disposicin y gasto, as como la de expropiacin, sustitucin y reparcelacin forzosa en su beneficio.

4. Reglamentariamente se desarrollar el rgimen jurdico del Patrimonio Pblico de Suelo de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.

Artculo 16. Bienes y recursos integrantes.

1. El Patrimonio Pblico de Suelo de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco estar integrado por bienes y recursos econmicos.

2. Forman parte del Patrimonio Pblico de Suelo los siguientes bienes de titularidad de la Administracin general de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco:

a) Los bienes de titularidad de la Administracin general de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco que sean destinados a l, as como los vinculados a las polticas pblicas de vivienda protegida o de alojamientos dotacionales.

b) Los inmuebles o derechos adquiridos, cualquiera que fuese su clasificacin y calificacin urbanstica, para constituir, mantener o incrementar este patrimonio pblico de suelo.

c) Los terrenos adquiridos por permuta con otros bienes del Patrimonio Pblico de Suelo.

d) Los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto regulados en esta ley.

e) Las viviendas protegidas y anejos, los alojamientos dotacionales y los locales protegidos de titularidad de la Administracin general de la Comunidad Autnoma del Pas

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Vasco, e igualmente otras viviendas y dems anejos y locales sobre los que se ostente un ttulo suficiente que permita su disposicin, incluido el arrendamiento.

f) Las adquiridas va expropiacin forzosa.

3. Son recursos econmicos afectos al Patrimonio Pblico de Suelo:

a) La cantidad que se consigne en los presupuestos generales de la Administracin general de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, en cada ejercicio econmico o presupuestario, para el cumplimiento de las finalidades del Patrimonio Pblico de Suelo.

b) Los ingresos derivados de la administracin o disposicin de los bienes del Patrimonio Pblico de Suelo, ya sea por causa de su transmisin, de alquiler o, en general, del establecimiento de derechos sobre ellos.

c) Las cantidades ingresadas en concepto de multas coercitivas y sanciones procedentes del ejercicio por el Gobierno Vasco de las potestades tutelares, disciplinarias y sancionadoras previstas en esta ley.

d) Los crditos que tengan como garanta hipotecaria los bienes incluidos en el Patrimonio Pblico de Suelo.

e) Las cantidades que sean donadas por cualquier persona fsica o jurdica con destino a incrementar el Patrimonio Pblico de Suelo.

f) Los ingresos derivados de la liquidacin del canon de vivienda deshabitada cuando el Gobierno Vasco, en defecto de los ayuntamientos, declare la vivienda deshabitada y liquide el canon correspondiente.

g) El 80 % del importe de las fianzas depositadas por causa de los contratos de arrendamiento de las fincas urbanas.

h) El importe de los recargos e intereses por retrasos en el depsito de las fianzas.

Artculo 17. Actos de disposicin de bienes del Patrimonio Pblico de Suelo de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.

1. La disposicin de los bienes incluidos en el Patrimonio Pblico de Suelo que implique la transmisin de su propiedad o el establecimiento de derechos sobre ellos, cuando sea posible conforme a esta ley, se realizar como regla general mediante licitacin pblica a ttulo oneroso.

2. En todo caso, en las bases de la licitacin pblica para la enajenacin en pleno dominio se contendrn, como mnimo, las siguientes determinaciones:

a) Precio mnimo de licitacin.b) Precio o renta de las viviendas o locales protegidos que resulten en su caso.c) Plazos mximos para la ejecucin de las obras de edificacin, y, en su caso, de

urbanizacin cuando los terrenos no tuvieran la consideracin de solar.

Artculo 18. Enajenacin directa y enajenaciones gratuitas o por debajo de valor.

1. Podrn enajenarse directamente, sin necesidad de licitacin pblica, los bienes del Patrimonio Pblico de Suelo, con los requisitos y condiciones que se determinen reglamentariamente, cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) Cuando la enajenacin se derive de convenios entre administraciones pblicas o entre estas y entes del sector pblico.

b) Cuando el adquirente sea una entidad sin nimo de lucro, declarada de utilidad pblica, que promueva la construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica.

c) En el caso de edificios de viviendas de titularidad pblica o de entes del sector pblico, cuando los peticionarios sean sus ocupantes legales.

d) Cuando el procedimiento previsto en el artculo anterior quede desierto, en cuyo caso la enajenacin podr llevarse a cabo de manera directa dentro del plazo mximo de un ao y con arreglo al mismo pliego de condiciones. En ningn caso el precio de la

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enajenacin podr ser inferior al previsto como tipo de licitacin en el procedimiento que ha quedado desierto.

e) Cuando se trate de locales y anejos no vinculados a viviendas de proteccin pblica y construidos al amparo de la competencia en materia de promocin pblica de vivienda, siempre con la autorizacin que se precise con arreglo a la legislacin de patrimonio de Euskadi.

2. Podrn cederse gratuitamente o por debajo de su valor los bienes del Patrimonio Pblico de Suelo, con los requisitos y condiciones que se determinen reglamentariamente, cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) Que el cesionario sea una administracin pblica o ente del sector pblico, y el destino, cualquiera de los contemplados en el artculo 15 de esta ley.

b) Que el peticionario sea una entidad sin nimo de lucro declarada de utilidad pblica y el destino de los terrenos sea la construccin de viviendas protegidas.

c) Que el cesionario sea ocupante legal de la vivienda afectada y obtenida en virtud de acuerdo de realojo debidamente aprobado por la administracin pblica actuante.

3. En todos los supuestos ser necesaria la autorizacin previa del Consejo de Gobierno.

CAPTULO V

Sistema residencial de proteccin pblica: definicin y tipos de viviendas de proteccin pblica y alojamientos dotacionales

Artculo 19. Sistema residencial de proteccin pblica.

Las administraciones pblicas, dentro de su respectivo mbito de competencias, fomentarn la promocin de viviendas de proteccin pblica a las que se refiere la presente ley, mediante el establecimiento de medidas econmicas, fiscales, urbansticas y de cualquier otra naturaleza que favorezcan tales actuaciones, que se determinarn reglamentariamente.

La intervencin pblica en cuanto a la planificacin, programacin, proyeccin, promocin o ejecucin del parque residencial protegido se configura en el sistema residencial de proteccin pblica constituido por los siguientes recursos:

a) Viviendas de proteccin pblica.b) Alojamientos dotacionales.

Artculo 20. Viviendas de proteccin pblica.

1. Tendrn la consideracin de viviendas de proteccin pblica las viviendas que cumplan los requisitos y condiciones de habitabilidad, calidad, superficie, uso y precio o renta establecidos por la presente ley y su normativa de desarrollo y se califiquen como tales por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, o por el ayuntamiento correspondiente cuando se trate de viviendas de rgimen tasado municipal.

2. Se considerarn tambin comprendidos en el concepto de vivienda protegida, a efectos del rgimen jurdico, beneficios econmicos y limitaciones del derecho de propiedad, todos aquellos elementos, como garajes, trasteros, locales y dems elementos asimilables, que a estos efectos se incluyan o consten en la correspondiente calificacin definitiva de vivienda protegida.

3. Siempre que se ajusten a las caractersticas tcnicas de las viviendas protegidas, la calificacin tambin podr extenderse a la vivienda libre cuando su promotor o promotora o titular lo solicite para poder percibir las ayudas correspondientes al objeto de su venta, arrendamiento o cesin al precio o renta de la vivienda protegida.

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Artculo 21. Tipos de vivienda de proteccin pblica.

1. Las viviendas de proteccin pblica, en funcin de su precio o renta, de los requisitos que deben cumplir los interesados o interesadas en el acceso a la ocupacin legal de la vivienda y de las circunstancias de su necesidad de vivienda, podrn ser de los siguientes tipos:

a) Vivienda de proteccin social.b) Vivienda tasada de rgimen autonmico o municipal.

2. El Gobierno Vasco desarrollar reglamentariamente, entre otros extremos, las caractersticas de las viviendas de proteccin social y tasadas de rgimen autonmico en cuanto a su precio o renta correspondiente, los requisitos que deben cumplir los interesados en el acceso a la ocupacin legal de la vivienda, las medidas financieras y el rgimen jurdico de las viviendas.

3. Las promociones de viviendas tasadas municipales tendrn las mismas caractersticas y rgimen jurdico que las viviendas de proteccin social, con las especialidades que se establezcan en esta ley, en su desarrollo reglamentario y en las ordenanzas locales que los ayuntamientos publiquen al efecto, y que debern contemplar, como mnimo, las siguientes determinaciones:

a) Caractersticas de las viviendas, locales y anejos de que se trate, con cumplimiento estricto de la normativa tcnica de las viviendas de proteccin social y de habitabilidad.

b) Rgimen jurdico de las viviendas, locales y anejos de titularidad municipal, con indicacin de su calificacin, precios, rentas, porcentaje correspondiente a los costes mximos de suelo y urbanizacin, modo de adjudicacin y cualesquiera otros aspectos que resulten procedentes.

c) Requisitos que deban cumplir las personas que puedan resultar adjudicatarias de las citadas viviendas, anejos o locales.

4. La pertenencia de la vivienda a cada modalidad de proteccin pblica se har constar en los contratos privados de compraventa y arrendamiento.

Artculo 22. Destino de las viviendas de proteccin pblica.

1. Las viviendas protegidas se destinarn a domicilio habitual y permanente. En ningn caso se admitir el destino para segunda residencia. Debern ser ocupadas en un plazo mximo de seis meses a partir de la adjudicacin o transmisin y en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

2. Se entender por domicilio permanente el que constituya el lugar de residencia efectiva durante todo el ao natural, salvo autorizacin expresa al efecto otorgada por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, por causas que sern determinadas reglamentariamente.

Artculo 23. Alojamientos dotacionales.

1. Se entender por alojamiento dotacional la edificacin residencial apta para ser habitada, que se configura como equipamiento o dotacin, destinada a resolver de forma transitoria y mediante abono de renta o canon la necesidad de habitacin de personas o unidades de convivencia. Cumplir los requisitos establecidos en esta ley y su normativa de desarrollo para ofrecer a las personas que vayan a habitar en ella el espacio y las instalaciones necesarias que satisfagan sus necesidades personales ordinarias de habitacin.

2. Los alojamientos dotacionales no sern objeto de su calificacin como vivienda protegida, y podrn situarse, alternativamente:

a) Sobre suelos calificados por el planeamiento urbanstico para tal finalidad de alojamiento dotacional. cv

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b) Sobre suelos que el planeamiento urbanstico califique de equipamiento comunitario u otro equipamiento que permita el uso de alojamiento dotacional.

c) En edificaciones o locales preexistentes de titularidad pblica que se destinen al efecto.

3. Estarn destinados al alojamiento temporal de personas con dificultades de acceso a la ocupacin legal de una vivienda, como jvenes, inmigrantes, personas separadas o divorciadas que hayan perdido el derecho al uso de la vivienda compartida, personas pendientes de realojamiento por operaciones urbansticas y otros similares. Podrn destinarse igualmente al alojamiento temporal de personas de colectivos en proceso de reinsercin o de quienes requieran de una especial proteccin, como mujeres vctimas de violencia de gnero, personas mayores, personas sin hogar, discapacitados fsicos, psquicos e intelectuales y otros en similares circunstancias.

4. Los alojamientos dotacionales se ocuparn por sus usuarios o usuarias con carcter temporal. Sus caractersticas y rgimen jurdico sern los contemplados en la presente norma legal y disposiciones que se dicten en su desarrollo y que establecern, entre otras determinaciones, los requisitos y modo de acceso, as como normas sobre el inicio y terminacin de la ocupacin, sin que en ningn caso les resulte de aplicacin la prrroga forzosa ni dems precisiones de la legislacin de arrendamientos urbanos.

Las ordenanzas locales que regulen los alojamientos dotacionales de titularidad municipal contendrn, como mnimo y con las adaptaciones pertinentes, las determinaciones previstas en el apartado 3 del artculo anterior.

5. La Administracin de la Comunidad Autnoma y los ayuntamientos podrn establecer convenios a los efectos de la conformacin progresiva de una red supramunicipal de alojamientos dotacionales con destino a los sectores sociales necesitados.

6. En atencin a su propia naturaleza dotacional, a los alojamientos dotacionales no les sern de aplicacin ni los lmites de edificabilidad ni los estndares mnimos de reserva de terrenos y de vivienda protegida previstos en la legislacin urbanstica para la planificacin y gestin de viviendas, aun cuando tendrn la condicin de uso residencial de vivienda al objeto de la aplicacin a ellos de la normativa tcnica correspondiente.

Artculo 24. Obtencin de suelo para la construccin de alojamientos dotacionales.

1. Los terrenos calificados por el planeamiento municipal como dotacin pblica con destino a alojamientos dotacionales sern obtenidos, a favor de la administracin responsable de su implantacin, bien por cesin obligatoria y gratuita en el supuesto de incluirse o adscribirse a actuaciones integradas, o bien por expropiacin forzosa en el supuesto de no figurar incluidos ni adscritos a estas. Las construcciones que se edifiquen en ellos, si cumplen las condiciones establecidas por esta ley y su normativa de desarrollo, tendrn la consideracin de alojamientos dotacionales.

2. En los supuestos sealados en el apartado anterior, los terrenos y la edificacin que se construya sobre ellos quedarn incorporados al patrimonio pblico de suelo correspondiente y tendrn la condicin de bienes demaniales afectos a un servicio pblico. No podrn ser objeto de transmisin, sin perjuicio de la posibilidad de su directa cesin entre administraciones pblicas con competencias en materia de vivienda, as como entre estas y las entidades del sector pblico dependientes de ellas, en los supuestos y con los requisitos previstos en esta ley y su normativa de desarrollo. La administracin o el ente pblico titular del suelo podr construir y gestionar directamente los alojamientos dotacionales o podr otorgar derecho concesional a terceros para su construccin y gestin.

3. Con independencia de lo previsto en los apartados precedentes de este artculo, y con carcter excepcional, podrn destinarse tambin a usos provisionales de alojamiento dotacional las edificaciones o partes de estas y los locales, todos ellos de titularidad privada o pblica, que, contando para ello con la debida declaracin efectuada por el rgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, atiendan a necesidades

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puntuales o coyunturales de realojo o residencia. La autorizacin municipal de estos usos provisionales no precisar de trmite de informacin pblica, ni de la acreditacin de otros compromisos, sino nicamente la aceptacin, por parte de la propiedad, de la declaracin del rgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco. Se entender, en todo caso, concedida en precario, y con la obligacin de desalojo sin derecho alguno a indemnizacin en los trminos previstos en la normativa urbanstica.

CAPTULO VI

Rgimen jurdico de las viviendas de proteccin pblica y los alojamientos dotacionales

Seccin 1. Precio y renta o canon

Artculo 25. Precio o renta de las viviendas de proteccin pblica y renta o canon de los alojamientos dotacionales.

1. El precio o la renta de referencia de las viviendas de proteccin pblica y sus anejos vinculados, as como el importe del canon de los alojamientos dotacionales, se establecern por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco en funcin de la superficie de aquellos. A estos efectos se considerar tambin el tipo de vivienda o alojamiento, su ubicacin geogrfica, su rgimen de tenencia, estado de conservacin, antigedad y otros aspectos que se establezcan motivadamente.

2. Asimismo, por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco se establecern los importes de la capacidad financiera mxima de las personas o unidades de convivencia demandantes de la adjudicacin de viviendas de proteccin pblica y de tasadas de rgimen autonmico. Se deber tener en cuenta lo establecido en el artculo 6 de la Ley 13/2008, de Apoyo a las Familias, en lo relativo a la renta estandarizada.

Artculo 26. Precio y renta o canon en posteriores transmisiones o cesiones de uso de las viviendas de proteccin pblica y alojamientos dotacionales.

1. Se desarrollarn reglamentariamente los criterios de actualizacin de las rentas o cnones de las viviendas de proteccin pblica y alojamientos dotacionales. Durante el perodo legal de proteccin, cualquier acto de disposicin o de arrendamiento de viviendas protegidas en primeras o posteriores transmisiones estar sujeto a un precio de venta o renta mximo, que ser fijado en la normativa de desarrollo de la presente ley.

2. Se prohbe el sobreprecio, la prima o la percepcin de cualquier cantidad que altere el precio, renta o canon que corresponda de acuerdo con las normas aplicables. Sern nulas de pleno derecho las clusulas y estipulaciones que establezcan precios, rentas o cnones superiores a los mximos que autorice la normativa aplicable en cada caso.

3. En los supuestos previstos en el apartado anterior, se entender que la transmisin o cesin de uso se ha realizado al precio mximo legalmente permitido, considerndose vlido el resto del contrato, si se cumplen los dems requisitos para la transmisin o cesin de uso del inmueble. El adquirente u ocupante que haya abonado las cantidades indebidas podr reclamar su reintegro, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponda a tenor de lo dispuesto en el captulo X, de infracciones y sanciones, de la presente ley.

Artculo 27. Precio del suelo con destino a vivienda de proteccin pblica.

1. El precio de los suelos que se destinen a la promocin de vivienda de proteccin pblica, en cualquiera de sus tipologas relacionadas en el artculo 21 de la presente ley, deber respetar los valores mximos de repercusin tanto de suelo como de urbanizacin establecidos por sus normativas protectoras respectivas.

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2. Estos valores mximos de repercusin se establecen como lmite mximo de precio en las transmisiones onerosas de parcelas con edificabilidades urbansticas residenciales protegidas. Esta condicin de lmite mximo de precio se har constar en las escrituras pblicas de todos los actos y contratos en los que se reflejen las citadas transmisiones de conformidad con lo dispuesto en la legislacin vigente en la materia.

Seccin 2. Calificacin de viviendas de proteccin pblica

Artculo 28. Calificacin de proteccin pblica.

1. Para que una vivienda sea reconocida como vivienda de proteccin pblica, pudiendo acceder por ello a los beneficios dispuestos para ella y asumiendo las limitaciones propias de su rgimen, ser necesario obtener la debida calificacin de vivienda protegida. Los anejos no vinculados o los locales que no estn calificados no tendrn la condicin de protegidos, considerndose, por tanto, libres a los efectos de esta ley y su normativa de desarrollo.

2. La calificacin es la declaracin administrativa por la cual una vivienda, anejo o local, de forma individual o perteneciendo a una promocin de forma conjunta, tiene acceso a los beneficios y asume las limitaciones propias del rgimen de proteccin pblica correspondiente.

3. En el procedimiento administrativo de calificacin de viviendas de proteccin pblica y sus anejos se distinguen dos fases:

a) Calificacin provisional, para cuyo otorgamiento la administracin competente verifica que el proyecto cumple con la normativa vigente para la vivienda protegida y cuya concesin, expresa o por silencio, faculta al interesado para solicitar la concesin de financiacin cualificada.

b) Calificacin definitiva, a tenor de la cual la Administracin reconoce, previa comprobacin, que la realidad construida se atiene al proyecto que obtuvo la calificacin provisional o a modificados de dicho proyecto que hubieren sido debidamente autorizados.

Artculo 29. Duracin de la calificacin.

1. Las viviendas de proteccin pblica y sus anejos, sea cual fuere su tipologa o promocin, tendrn la calificacin permanente de proteccin pblica, con las salvedades previstas en esta ley.

2. No obstante, y con los requisitos, condiciones y procedimiento que se establezcan reglamentariamente por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, podrn ser objeto de descalificacin o, en su caso, de establecimiento de un plazo de calificacin con la fijacin del nmero de aos de esta, en los siguientes supuestos:

a) Las viviendas de proteccin pblica adjudicadas en rgimen de propiedad para garantizar el derecho al realojo al titular de una vivienda libre afectada por una actuacin urbanstica o expropiatoria.

b) Las viviendas, anejos y locales comerciales que se hayan acogido voluntariamente a la calificacin de proteccin pblica como consecuencia de un proceso de regeneracin, renovacin o rehabilitacin.

3. Salvo causa justificada debidamente motivada, la orden que, en su caso, autorice, conforme a lo previsto en el apartado anterior de este artculo, la descalificacin o el establecimiento de un nuevo plazo de duracin de la calificacin fijar como condicin la necesidad de devolucin de todas o parte de las ayudas percibidas, actualizadas o corregidas segn se establezca reglamentariamente, por cuenta del inmueble en cuestin, y concretando el importe de aquellas.

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