Locação Não Residencial Locação Não Residencial

A locação Não Residencial A locação Não Residencial (art. 51)(art. 51) simples simples é aquela destinada aos fins de instalação de é aquela destinada aos fins de instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos, comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que não seja ou qualquer outra atividade que não seja residencial.residencial.

Findo o prazo do contrato, o Locador tem Findo o prazo do contrato, o Locador tem direito a retomada pela denúncia vazia direito a retomada pela denúncia vazia (art. (art. 57).57).

Todavia, essa mesma locação Não Todavia, essa mesma locação Não Residencial, para algumas atividades, e Residencial, para algumas atividades, e mediante o atendimento de alguns mediante o atendimento de alguns requisitos, poderá tornar-se complexa, requisitos, poderá tornar-se complexa, adquirindo direitos anteriormente previstos adquirindo direitos anteriormente previstos apenas para as antigas apenas para as antigas locações locações comerciaiscomerciais, hoje não existentes na Lei., hoje não existentes na Lei.

Nessa modalidade de locação, a Lei regulou Nessa modalidade de locação, a Lei regulou o direito do Locatário de obter do Locador a o direito do Locatário de obter do Locador a RenovaçãoRenovação (art.71) (art.71) do contrato locatício do contrato locatício pela via judicial.pela via judicial.

Mas vamos estudar essa faculdade legal no Mas vamos estudar essa faculdade legal no título certo, porque os requisitos são muitos, título certo, porque os requisitos são muitos, a forma de pedir é especial, o prazo de a forma de pedir é especial, o prazo de decadência desse direito é explícito, e as decadência desse direito é explícito, e as condições em que a Justiça concede essas condições em que a Justiça concede essas renovações merecem exame mais apurado.renovações merecem exame mais apurado.

Também é considerada como locação não Também é considerada como locação não residencial aquela que é contratada por residencial aquela que é contratada por pessoa jurídica pessoa jurídica (art.55),(art.55), para residência de para residência de seus sócios, gerentes, diretores ou seus sócios, gerentes, diretores ou empregados.empregados.

Locação Não Residencial para Locação Não Residencial para Finalidade ResidencialFinalidade Residencial

As locações não residenciais poderão ser As locações não residenciais poderão ser contratadas por Locatário pessoa física ou contratadas por Locatário pessoa física ou jurídica, sem distinção.jurídica, sem distinção.

Todavia, quando uma locação residencial é Todavia, quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com a finalidade contratada por pessoa jurídica, com a finalidade de residência de seus titulares, diretores, sócios, de residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, será gerentes, executivos ou empregados, será equiparada à locação não residencial equiparada à locação não residencial (art. 55)(art. 55)..

Neste caso, independentemente de o Neste caso, independentemente de o contrato ser pactuado por trinta meses, contrato ser pactuado por trinta meses, finda a locação, o Locador poderá exercer o finda a locação, o Locador poderá exercer o direito de retomada com fundamento na direito de retomada com fundamento na denúncia vaziadenúncia vazia..

Locação em Shopping CentersLocação em Shopping Centers

A Lei que permite a Renovação Judicial das A Lei que permite a Renovação Judicial das locações não residenciais excluiu do locações não residenciais excluiu do Locador a faculdade de pedir o imóvel para Locador a faculdade de pedir o imóvel para uso próprio ou de cônjuge, ascendentes ou uso próprio ou de cônjuge, ascendentes ou descendentes, quando o espaço locado descendentes, quando o espaço locado estiver situado em estiver situado em Shopping Centers Shopping Centers (art.52, 2º)(art.52, 2º)..

Nessa modalidade de locação, embora a Lei Nessa modalidade de locação, embora a Lei estabeleça que prevalecerão as condições estabeleça que prevalecerão as condições livremente pactuadaslivremente pactuadas (art. 54), (art. 54), foi mantida a foi mantida a locação dentro da legislação inquilinária especial, locação dentro da legislação inquilinária especial, deixando claro que a norma não interferirá na deixando claro que a norma não interferirá na forma contratada, porque reconhece a forma contratada, porque reconhece a peculiaridade do sistema de peculiaridade do sistema de Shopping CentersShopping Centers; ; contudo as regras processuais e os princípios contudo as regras processuais e os princípios legais deverão ser observados. legais deverão ser observados.

Locação Vinculada a EmpregoLocação Vinculada a Emprego

A locação para Locatário empregado é A locação para Locatário empregado é aquela em que a figura do Locador se aquela em que a figura do Locador se confunde com a figura do patrão e destina-confunde com a figura do patrão e destina-se a uso residencial de empregado e de sua se a uso residencial de empregado e de sua família, em razão do emprego família, em razão do emprego (Art.47 ,II)(Art.47 ,II)..

Esse tipo de locação exige contrato que Esse tipo de locação exige contrato que contenha cláusula registrando que a contenha cláusula registrando que a locação somente vigerá enquanto o locação somente vigerá enquanto o Locatário trabalhar para o Locador.Locatário trabalhar para o Locador.

Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou descontado, a título de aluguel. O desconto pode descontado, a título de aluguel. O desconto pode ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente como em qualquer outra cobrado normalmente como em qualquer outra situação.situação.

Na locação vinculada a emprego, o que realmente Na locação vinculada a emprego, o que realmente importa é que a locação tenha relação com o importa é que a locação tenha relação com o emprego, e, ainda, que as condições da locação emprego, e, ainda, que as condições da locação sejam formalmente estabelecidas.sejam formalmente estabelecidas.

Se o empregador dá a moradia para o empregado Se o empregador dá a moradia para o empregado sem cobrar qualquer contraprestação (aluguéis), sem cobrar qualquer contraprestação (aluguéis), não pode cogitar do uso da faculdade de não pode cogitar do uso da faculdade de retomada prevista na Lei do Inquilinato, uma vez retomada prevista na Lei do Inquilinato, uma vez que não estará caracterizada a locação, e sim um que não estará caracterizada a locação, e sim um comodato, e a retomada não se processará pela comodato, e a retomada não se processará pela via da Ação de Despejo, mas pela via da Ação de via da Ação de Despejo, mas pela via da Ação de Reintegração de Posse.Reintegração de Posse.

Locação para TemporadaLocação para Temporada

É considerada locação para temporada É considerada locação para temporada aquela destinada a residência provisória do aquela destinada a residência provisória do Locatário para a prática de lazer, realização Locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações de obras em seu imóvel e outras situações em que a locação decorra, tão-somente, de em que a locação decorra, tão-somente, de determinado tempo determinado tempo (art.48)(art.48). .

O contrato, nesse caso, não poderá ser superior a O contrato, nesse caso, não poderá ser superior a noventa dias.noventa dias.

Em se tratando de imóvel para temporada, o Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receber antecipadamente Locador poderá receber antecipadamente (art.49)(art.49) o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender das modalidades legais de garantia, para atender às demais obrigações do contrato.às demais obrigações do contrato.

Esse tipo de locação quase sempre envolve Esse tipo de locação quase sempre envolve também o mobiliário que guarnece o imóvel. também o mobiliário que guarnece o imóvel.

Assim, para que o contrato não resulte em Assim, para que o contrato não resulte em risco para o Locador ou para o Locatário, é risco para o Locador ou para o Locatário, é importante que, em anexo ao contrato, importante que, em anexo ao contrato, conste um laudo de vistoria que descreva o conste um laudo de vistoria que descreva o imóvel, o mobiliário e utensílios, registrando, imóvel, o mobiliário e utensílios, registrando, com detalhes, o estado em que se com detalhes, o estado em que se encontram.encontram.

A retomada de imóvel locado para A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida.temporada é simples e rápida.

Se o Locatário não desocupar o imóvel ao Se o Locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o Locador, dentro fim do contrato, poderá o Locador, dentro de trinta dias no máximo, propor a de trinta dias no máximo, propor a ação de ação de despejodespejo, independentemente, de notificação , independentemente, de notificação premonitória, e ainda solicitar ao juiz que premonitória, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupação liminar do imóvel determine a desocupação liminar do imóvel (art. 59).(art. 59).

Isso significa que o juiz poderá, de imediato, Isso significa que o juiz poderá, de imediato, determinar a desocupação do imóvel, sem determinar a desocupação do imóvel, sem sequer ouvir o Locatário.sequer ouvir o Locatário.

Mas, para tanto, deve o Locador depositar um Mas, para tanto, deve o Locador depositar um valor equivalente a três meses de aluguel, o qual valor equivalente a três meses de aluguel, o qual ficará à disposição do juiz para garantir uma ficará à disposição do juiz para garantir uma indenização mínima ao Locatário, se acaso não indenização mínima ao Locatário, se acaso não estiver correta a postulação ou o direito do estiver correta a postulação ou o direito do Locador. Passado o prazo de recurso, ou finda a Locador. Passado o prazo de recurso, ou finda a demanda sem alteração da sentença proferida, o demanda sem alteração da sentença proferida, o Locador poderá levantar o depósito com os Locador poderá levantar o depósito com os rendimentos respectivos.rendimentos respectivos.

Também na locação para temporada, se o Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvel por mais Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias depois de findo o prazo do de trinta dias depois de findo o prazo do contratado, será tida como prorrogada a contratado, será tida como prorrogada a locação, por prazo indeterminadolocação, por prazo indeterminado (art.50). (art.50).

A conseqüência imediata é que não poderá mais A conseqüência imediata é que não poderá mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e o Locador receber do Locatário os aluguéis e encargos antecipadamente, e, pior, a retomada só encargos antecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses da locação poderá ocorrer depois de trinta meses da locação ou, então, nas situações de uso próprio, para ou, então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes, cônjuge ou descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, ainda, para demolição e residencial próprio ou, ainda, para demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos edificação de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.que a Lei enumera.

Locações EspeciaisLocações Especiais

Além das locações mencionadas, existem Além das locações mencionadas, existem outras, muito especiais, que são tratadas de outras, muito especiais, que são tratadas de modo diferente e privilegiado.modo diferente e privilegiado.

São as locações de imóveis para utilização São as locações de imóveis para utilização por Hospitais, unidades sanitárias oficiais, por Hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e ensino asilos, estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados pelo poder autorizados e fiscalizados pelo poder público público (art.53).(art.53).

Essas locações somente poderão ser Essas locações somente poderão ser rescindidas por mútuo acordo; por infração rescindidas por mútuo acordo; por infração contratual; por falta de pagamento; para contratual; por falta de pagamento; para realização de reformas substanciais e realização de reformas substanciais e urgentes determinadas pelo poder público, urgentes determinadas pelo poder público, ou, ainda, para demolição e edificação de ou, ainda, para demolição e edificação de outro prédio que resulte em, pelo menos, outro prédio que resulte em, pelo menos, cinqüenta por cento de acréscimo na área cinqüenta por cento de acréscimo na área construída.construída.

O Supremo Tribunal Federal já decidiu que O Supremo Tribunal Federal já decidiu que a expressão da Lei, no que refere a a expressão da Lei, no que refere a estabelecimento de saúde, deve ser estabelecimento de saúde, deve ser entendida como estabelecimento onde se entendida como estabelecimento onde se tenha internação de pacientes e não tenha internação de pacientes e não aqueles destinados apenas a tratamento aqueles destinados apenas a tratamento ambulatorial ou de consulta. ambulatorial ou de consulta.

Da mesma forma deve ser entendido no Da mesma forma deve ser entendido no que se refere aos estabelecimentos de que se refere aos estabelecimentos de ensino.ensino.

Não estarão protegidos por este artigo os Não estarão protegidos por este artigo os estabelecimentos que se dediquem aos estabelecimentos que se dediquem aos cursos livres administrados pela iniciativa cursos livres administrados pela iniciativa privada.privada.

Mas as escolas e os cursos regulares, Mas as escolas e os cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder público, gozarão dos privilégios pelo poder público, gozarão dos privilégios conferidos por essas locações, tidas como conferidos por essas locações, tidas como especiais.especiais.

Mesmo quando decretado o despejo, esses Mesmo quando decretado o despejo, esses estabelecimentos gozam de prazos estabelecimentos gozam de prazos especiais para desocupação especiais para desocupação (art.63,2º,3º),(art.63,2º,3º), que podem variar de seis meses a um ano, que podem variar de seis meses a um ano, ainda que o despejo tenha sido decretado ainda que o despejo tenha sido decretado por falta de pagamento de aluguéis.por falta de pagamento de aluguéis.

Lei 8.245/91 –art. 51Lei 8.245/91 –art. 51

I- contrato a renovar celebrado por escrito e I- contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado.com prazo determinado.

II – prazo mínimo 5 anos.II – prazo mínimo 5 anos. III – exploração no mesmo ramo a 3 anos.III – exploração no mesmo ramo a 3 anos. Requisito: formal (contrato escrito); temporal Requisito: formal (contrato escrito); temporal

(mínimo 5 anos contínua), material (mínimo (mínimo 5 anos contínua), material (mínimo 3 anos na mesma atividade)3 anos na mesma atividade)

Direito de inerência ao ponto.Direito de inerência ao ponto. Ação renovatória.Ação renovatória. Máximo 1 ano, mínimo 6 meses à data final Máximo 1 ano, mínimo 6 meses à data final

do prazo do contrato em vigor.do prazo do contrato em vigor.

Instruir petiçãoInstruir petição

I- prova dos requisitos anteriores.I- prova dos requisitos anteriores. II- prova do cumprimento do contrato.II- prova do cumprimento do contrato. III- prova quitação de impostos e taxas.III- prova quitação de impostos e taxas. IV- indicação das condições para IV- indicação das condições para

renovação.renovação. V- indicação de fiadorV- indicação de fiador VI- prova da aceitação do fiador e de suas VI- prova da aceitação do fiador e de suas

condições.condições.

VII- prova, quando cessionário ou VII- prova, quando cessionário ou sucessor,em virtude de título oponível ao sucessor,em virtude de título oponível ao proprietário.proprietário.

Direito a renovação compulsória é Direito a renovação compulsória é absoluto?absoluto?

R: SIM ou NÃOR: SIM ou NÃO

Exceção de retomadaExceção de retomada

I- proposta insuficiente – valor do locativo I- proposta insuficiente – valor do locativo real.real.

II- Locador possuir proposta de aluguel em II- Locador possuir proposta de aluguel em melhores condições.melhores condições.

III- Locador precisar fazer reforma no III- Locador precisar fazer reforma no imóvel.(para aumentar o valor do negócio imóvel.(para aumentar o valor do negócio ou determinação do Poder Público)ou determinação do Poder Público)

IV- Locador necessitar para uso próprio.IV- Locador necessitar para uso próprio.

V- transferência de estabelecimento empresarial V- transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de um ano com maioria de capital existente há mais de um ano com maioria de capital de titularidade do locador ou seu cônjuge, de titularidade do locador ou seu cônjuge, ascendente ou descendente.ascendente ou descendente.

Retomado o imóvel, ele não poderá ser utilizado no Retomado o imóvel, ele não poderá ser utilizado no mesmo ramo do locatário. (exceto na locação mesmo ramo do locatário. (exceto na locação gerência).gerência).

Obs. Tal limitação é inconstitucional (FUC)Obs. Tal limitação é inconstitucional (FUC)

Shopping Center:Shopping Center: Empreendimento peculiar, que busca Empreendimento peculiar, que busca

atender diversas necessidades dos atender diversas necessidades dos consumidores.consumidores.

Admite a ação renovatória, no entanto, não Admite a ação renovatória, no entanto, não admite a retomada para uso próprio, ou admite a retomada para uso próprio, ou transferência de estabelecimento transferência de estabelecimento empresarial.empresarial.