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Atividade Imobiliária Lucro Real, Lucro Presumido, RET e Simples Nacional

Incorporação Imobiliária, é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para

alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações

do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de

cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de

autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como

incorporador.



Incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de

frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem

construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais

transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras

concluídas;

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das

obras.



1) Regimes de tributação 1.1) Lucro Real; 1.2) Lucro Presumido; 1.3) Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação; 1.4) Regime Especial Tributário – Programa Minha Casa, Minha Vida; 1.5) Simples Nacional.





Base de Cálculo

IRPJ/CSLL - Na tributação pelo lucro real, a base de cálculo do imposto é apurada pelo lucro contábil da empresa (receita – despesas), ajustado pelas adições, exclusões e compensações previstas pela legislação;

Art. 246, RIR/99 e Art. 2°, Lei n° 7.689/1988.



Base de Cálculo PIS/COFINS não-cumulativos: A base de cálculo é a

receita bruta total, compreendendo: (i)o produto da venda de bens nas operações de conta própria; (ii) o preço da prestação de serviços em geral; (iii) o resultado auferido nas operações de conta alheia; (iv) as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos demais itens; e (v)todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica com os respectivos valores decorrentes do ajuste a valor presente.

* Possibilidade de desconto de créditos (insumos, bens para revenda, energia elétrica, etc).

Art. 1°, § 1°, Leis ns° 10.637/02 e 10.833/03.



Receitas Financeiras, a partir de julho de 2015

Decreto nº 8.426/2015

PIS e COFINS 4,65%



RIR/99, Leis ns° 7.689/88, 10.637/02 e 10.833/03.

Tributo Alíquota (%)

IRPJ 15,00%

Adicional do IR 10,00% (sobre a parcela do lucro que exceder ao montante de R$ 20.000,00 por mês)

CSLL 9,00%

PIS não-cumulativo 1,65%

COFINS não-cumulativo 7,6%

Alíquotas



Reconhecimento da receita

As pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real devem reconhecer os resultados das receitas pelo regime de competência;

No momento da celebração do contrato de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso;



Pessoas jurídicas optantes pelo Lucro Presumido

cuja receita total, no ano-calendário anterior seja inferior ao limite de R$ 78 milhões ou proporcional ao número de meses do período, quando inferior a 12 meses;

Margens de lucro superiores a 8% e 12%;

Contabilidade e controle fiscal simplificado e menos burocrático;

Arts. 13 e 14, Lei n° 9.718/98.



Base de Cálculo

IRPJ - determinada mediante a aplicação do percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida no período de apuração;

CSLL - determinada mediante a aplicação do percentual de 12% (doze por cento) sobre a receita bruta auferida no período de apuração;

Art. 518, RIR/99 e Art. 2°, Lei n° 7.689/88.



Base de Cálculo

PIS/COFINS cumulativos: A base de cálculo é a receita bruta total, compreendendo:

(i)o produto da venda de bens nas operações de conta própria; (ii) o preço da prestação de serviços em geral; (iii) o resultado auferido nas operações de conta alheia; e (iv)as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos demais itens.

Arts. 2° e 3°, Lei n° 9.718/98.



Tributo Alíquota (%)

IRPJ 1,2%

Adicional do IR 10,00% (sobre a parcela do lucro que exceder ao montante de R$ 20.000,00 por mês)

CSLL 1,08%

PIS cumulativo 0,65%

COFINS cumulativo 3,00%

Total (sem o adicional) 5,93%

Alíquotas

RIR/99, Leis ns° 7.689/88, 10.637/02 e 10.833/03.



Regimes de reconhecimento

Regime de competência - o regime de competência significa que a receita é considerada no momento do nascimento do direito do contribuinte recebê-la;

Regime de caixa - o regime de caixa significa que a receita é contabilizada quando efetivamente recebida ou paga em dinheiro.

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Objetivos

Assegurar direitos aos adquirentes de unidades autônomas de edifício em construção no caso de falência ou insolvência civil do incorporador;

Aperfeiçoar as relações jurídicas e econômicas entre esses adquirentes, o incorporador e o agente financiador da obra;

Resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário, abalado por grave crise desencadeada pela decretação da falência da Encol S/A.;

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Requisitos

Entrega de termo de opção ao regime especial de tributação na Receita Federal (pedido de habilitação);

Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei no 4.591/1964;

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Requisitos

Inscrição de cada "incorporação afetada" no CNPJ, vinculada ao evento "109”;

Prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);

Regularidade fiscal da matriz quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela PGFN e regularidade do recolhimento ao FGTS.



Requisitos

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Base de Cálculo

A base de cálculo no RET é a receita bruta mensal, compreendendo a:

(i)totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação; (ii) receitas financeiras; e (iii) variações monetárias decorrentes das vendas de unidades;

Base de cálculo = Receitas operacionais + receitas financeiras + variações monetárias

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Recolhimento unificado equivalente a 4% da receita mensal recebida.

Tributo Repartição (%)

IRPJ 1,26%

CSLL 0,66%

PIS 0,37%

COFINS 1,71%

Alíquotas

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Condições - incorporadora de imóveis

Benefício concedido pela Lei n° 10.931/2004 e alterações aos projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social;

Extensão pela Lei n° 13.097/2015 até 31 de dezembro de 2018;

Limite para definição de imóveis de interesse social foi alterado (Lei n° 12.767/2012), passando a enquadrar projetos destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00;

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Condições – construtora de imóveis

Benefício concedido pela Lei n° 12.024/2009 às construções de unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV;

Extensão pela Lei n° 13.097/2015 até 31 de dezembro de 2018;

Aplica-se às construções de unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV;

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Base de Cálculo - incorporadora

A base de cálculo no RET é a receita bruta mensal, compreendendo a:

(i)totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação; (ii) receitas financeiras; e (iii) variações monetárias decorrentes das vendas de unidades;

Base de cálculo = Receitas operacionais + receitas financeiras + variações monetárias

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Base de Cálculo - construtora

A base de cálculo no PMCMV compreende a receita

mensal auferida pelo contrato de construção;

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Recolhimento unificado equivalente a 1% da receita mensal recebida.

Tributo Repartição (%)

IRPJ 0,31%

CSLL 0,16%

PIS 0,09%

COFINS 0,44%

Alíquotas

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Vedações ao Ingresso na atividade imobiliária

Empresa que possua débito com o INSS, ou com as

Fazendas Públicas Federal, Estadual ou Municipal, cuja exigibilidade não esteja suspensa;

Empresa que se dedique ao loteamento e à

incorporação de imóveis;

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Atividades autorizadas a optar pelo Simples Nacional

Construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos e serviços de paisagismo, bem como decoração de interiores;

Art. 18, § 5-C, LC 123/2006.



Base de Cálculo – construtora A base de cálculo para a determinação do valor devido

mensalmente pela ME ou EPP será a receita bruta total mensal auferida (Regime de Competência) ou recebida (Regime de Caixa), conforme opção feita pelo contribuinte;

O regime de reconhecimento da receita bruta será irretratável para todo o ano-calendário;

Na hipótese de a ME ou EPP possuir filiais, deverá ser considerado o somatório das receitas brutas de todos os estabelecimentos.

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Alíquotas

Construção de imóveis e obras de engenharia em geral;

Serviços tributados na forma do Anexo IV;

Contribuição Previdenciária Patronal

Contribuição substitutiva para empresa do setor de construção civil, enquadradas nos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE 2.0;

Alíquota de 2% sobre a receita bruta da empresa

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Anexo IV, LC n° 123/2006.

2) Comparativos de tributação nos diferentes regimes tributários 2.1) Incorporação imobiliária; 2.2) Incorporação imobiliária - no âmbito do PMCMV; 2.3) Construção de imóveis e unidades do PMCMV





Rubrica Valor

Custo de aquisição (terreno, prédio, despesas, etc.) (-) 300.000,00

Custo de estudo, planejamento, legalização, etc. (-) 65.000,00

Custos pagos ou incorridos (-) 50.000,00

Venda de unidades imobiliárias 600.000,00

Tributo Lucro Real Lucro Presumido RET

IRPJ 185.000 x 15% = 27.750 + 16.500 (10%) = 44.250

48.000 x 15% = 7.200 + 2.800 (10%) = 10.000

600.000 x 1,26 % = 7.560

CSLL 185.000 x 9% = 16.650 72.000 x 9% = 6.480 600.000 x 0,66% = 3.960

PIS 600.000 x 1,65% = 9.900 - (6.847,5) = 3.052,50

600.000 x 0,65% = 3.900 600.000 x 0,37% = 2.220

COFINS 600.000 x 7,6% = 45.600 - (31.540) = 14.060

600.000 x 3,0% = 18.000 600.000 x 1,71% = 10.260

TOTAL 78.012,50 38.380,00 24.000,00

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2.2) Incorporação imobiliária - unidades PMCMV

Rubrica Valor

Custo de aquisição (terreno, prédio, despesas, etc.) (-) 85.000,00

Custo de estudo, planejamento, legalização, etc. (-) 25.000,00


Venda de unidades imobiliárias (venda de acordo com o limite de 100.000) 180.000,00

Tributo Lucro Real Lucro Presumido RET PMCMV

IRPJ 50.000 x 15% = 7.500 + 3.000 (10%) = 10.500

(180.000 x 8%)x 15% = 2.160

180.000 x 1,26 % = 2.268 180.000 x 0,31% = 558

CSLL 50.000 x 9% =4.500 (180.000 x 12%)x 9% = 1.944

180.000 x 0,66% = 1.188 180.000 x 0,16% = 288

PIS 180.000 x 1,65% = 2.970 - (2.145) = 825

180.000 x 0,65% = 1.170

180.000 x 0,37% = 666 180.000 x 0,09% = 162

COFINS 180.000 x 7,6% = 13.680 - (9.880) = 3.800

180.000 x 3,0% = 5.400 180.000 x 1,71% = 3.078 180.000 x 0,44% = 792

TOTAL 19.625,00 10.674,00 7.200,00 1.800,00

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2.3) Construção de imóveis e unidades do PMCMV

Rubrica Valor

Custo de materiais (-) 70.000,00


Construção de unidades imobiliárias (com fornecimento de materiais) 140.000,00

Tributo Lucro Real Lucro Presumido PMCMV Simples Nacional - 12%

IRPJ 35.000 x 15% = 5.250 + 1.500 (10%) = 6.750

(140.000 x 8%)x 15% = 1.680

140.000 x 0,31% = 434 140.000 x 2,74% = 3.836

CSLL 35.000 x 9% = 3.150 (140.000 x 12%)x 9% = 1.512

140.000 x 0,16% = 224 140.000 x 2,00% = 2.800

PIS 140.000 x 1,65% = 2.310 - (1.732,5) = 577,5

140.000 x 0,65% = 910 140.000 x 0,09% = 126 140.000 x 0,38% = 532

COFINS 140.000 x 7,6% = 10.640 - (7.980) = 2.660

140.000 x 3,0% = 4.200 140.000 x 0,44% = 616 140.000 x 2,23% = 3.122

ISS 70.000 x 5% = 3.500 70.000 x 5% = 3.500 70.000 x 5% = 3.500 70.000 x 4,65% = 3.255

TOTAL 16.637,50 11.802,00 4.900,00 13.545



PMCMV é o que proporciona a menor tributação, mas tem a restrição do valor do imóvel/projeto (1%);

O RET também apresenta uma considerável economia tributária, no entanto também possui algumas restrições ao incorporador (4%);

O lucro presumido tem uma tributação próxima 5,93% e tem sido o regime mais procurado pelas construtoras e incorporadoras, com faturamento anual até 78 milhões;

O lucro real deverá atentar para a tributação de PIS/COFINS sobre receitas financeiras a partir deste ano.

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3) Permutas imobiliárias – aspectos tributários 3.1) Permutas e aspectos tributários; 3.2) Efeitos práticos no cálculo dos tributos; 3.3) Reconhecimento da receita; 3.4) Decisões sobre o tema.





Conceito de permuta e definições legais

Troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias;

Permite-se que um dos proprietários-contratantes realize o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna;

Está regulada pelo art. 533 do Código Civil de 2002; Aplica-se, no que couber, as disposições relativas à compra e

venda, mas não se confunde com o instituto da compra e venda.

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Espécies de permutas

Permuta de terreno por área a construir

Terreno 80m²

Frações ideais, vinculadas a uma unidade

imobiliária

.




Permuta de unidades imobiliária por área a construir

Frações ideais, vinculadas a uma

unidade imobiliária

Apartamento 608

.




Permuta envolvendo unidades imobiliárias acabadas

Apartamento 608

Apartamento 610

.



Linha do tempo - entendimento da RFB

2008 2009

Decisões de Consulta favoráveis às empresas

do lucro presumido

2010

Decisões de Consulta desfavoráveis às empresas

do lucro presumido

2011 2012 2014

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Parecer normativo COSIT

9/2014



Tributação e entendimento da RFB

O valor do bem permutado não compõe a receita tributável apenas em relação às pessoas jurídicas sujeitas ao regime do lucro real;

A IN nº 107/1988 tem sua aplicação restritas às empresas submetidas ao lucro real;

A permuta tem os mesmos efeitos e tratamento da compra e venda; Ou seja, para as empresas sujeitas ao lucro presumido, a contrapartida da

permuta (bem recebido) deve ser considerada receita da empresa permutante da mesma forma que acontece com a contrapartida da venda (preço).

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Parecer Normativo COSIT nº 9/2014

PESSOAS JURÍDICAS. ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS. PERMUTA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. LUCRO PRESUMIDO.

Na operação de permuta de imóveis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica que apura o imposto sobre a renda com base no lucro presumido, dedicada a atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna.

A referida receita bruta tributa-se segundo o regime de competência ou de caixa, observada a escrituração do livro Caixa no caso deste último.

O valor do imóvel recebido constitui receita bruta indistintamente se trata-se de permuta tendo por objeto unidades imobiliárias prontas ou unidades imobiliárias a construir. O valor do imóvel recebido constitui receita bruta inclusive em relação às operações de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir.

Considera-se como o valor do imóvel recebido em permuta, seja unidade pronta ou a construir, o valor deste conforme discriminado no instrumento representativo da operação de permuta ou compra e venda de imóveis.

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Caso 1 Permuta de terreno por área a construir

Valor da permuta: R$ 100.000,00;

Sem torna;

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Tributo Lucro Real Lucro Presumido

IRPJ 15% x LR (0,00) = 0,00 (100.000 x 8%) x 15% = 1.200,00

CSLL 9% x resultado ajustado = 0,00 (100.000 x 12%) x 9% = 1.080,00

PIS 100.000 x 1,65% = 1.650 - (1.650) = 0,00 100.000 x 0,65% = 650,00

COFINS 100.000 x 7,6% = 7.600 - (7.600) = 0,00 100.000 x 3,00% = 3.000,00

TOTAL 0,00 5.930,00



Caso 2 Permuta de unidade imobiliária por área a construir


Com torna de R$ 100.000,00 (paga pelo incorporador)

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IRPJ 15% x LR (0,00) = 0,00 (200.000 x 8%) x 15% = 2.400,00

CSLL 9% x resultado ajustado = 0,00 (200.000 x 12%) x 9% = 2.160,00

PIS 200.000 x 1,65% = 3.300 - (3.300) = 0,00 200.000 x 0,65% = 1.300,00

COFINS 200.000 x 7,6% = 15.200 - (15.200) = 0,00 200.000 x 3,00% = 6.000,00

TOTAL 0,00 11.860,00



Caso3 Permuta de unidade imobiliária por área a construir

(duas PJs com atividade imobiliária)


Com torna de R$ 100.000,00 (receita da PJ)

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IRPJ 15% x 100.000 = 15.000,00 (300.000 x 8%) x 15% = 4.000,00*

CSLL 9% x 100.000= 9.000,00 (300.000 x 12%) x 9% = 3.240,00

PIS 100.000 x 1,65% = 1.650,00 – créditos 300.000 x 0,65% = 1.950,00

COFINS 100.000 x 7,6% = 7.600,00 – créditos 300.000 x 3,00% = 9.000,00

TOTAL 33.250,00 18.190,00



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1. Aspectos Constitucionais sobre o Conceito de Renda; 2. Regramento específico do Código Tributário Nacional sobre o conceito de PERMUTA (art. 110) e a jurisprudência do STF; 3. A IN 107/88 apenas omitiu o LUCRO PRESUMIDO, mas não excluiu; 4. JURISPRUDÊNCIA dos TRFs.

Código Tributário Nacional

“Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica:

I. - de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos;

II. - de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior. § 1o A incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento, da localização, condição jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção. § 2o Na hipótese de receita ou de rendimento oriundos do exterior, a lei estabelecerá as condições e o momento em que se dará sua disponibilidade, para fins de incidência do imposto referido neste artigo.”



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Conceito jurídico de renda

“A renda é o acréscimo patrimonial produto do capital ou do trabalho, e proventos são o acréscimo patrimonial decorrente de uma atividade que já cessou. O próprio art. 43 do CTN põe o acréscimo patrimonial como elemento comum e nuclear do conceito de renda e de proventos.” (Leandro Paulsen)

“Tendo em vista o disposto no art. 153, III, da CF e no art. 43 do CTN, podemos afirmar que o âmbito material de incidência do imposto de renda é a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos; e de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no conceito de renda.” (Hugo de Brito Machado)

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Conceito de RENDA - STF • EMENTA: CONSTITUCIONAL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. RENDA -

CONCEITO. Lei n. 4.506, de 30.XI.64, art. 38, C.F./46, art. 15, IV; CF/67, art. 22, IV; EC 1/69, art. 21, IV. CTN, art. 43. I. - Rendas e proventos de qualquer natureza: o conceito implica reconhecer a existência de receita, lucro, proveito, ganho, acréscimo patrimonial que ocorrem mediante o ingresso ou o auferimento de algo, a título oneroso. C.F., 1946, art. 15, IV; CF/67, art. 22, IV; EC 1/69, art. 21, IV. CTN, art. 43. II. - Inconstitucionalidade do art. 38 da Lei 4.506/64, que institui adicional de 7% de imposto de renda sobre lucros distribuídos. III. - R.E. conhecido e provido.::

(RE 117887, Relator(a): Min. CARLOS VELLOSO, Tribunal Pleno, julgado em 11/02/1993, DJ 23-04-1993 PP-06923 EMENT VOL-01700-05 PP-00786 RTJ VOL-00150-02 PP-00578)

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Transferir o domínio Código Civil: art. 481

Pagar o preço (vantagem financeira)

Permuta não paga o preço (não tem vantagem financeira)

Art. 110, do CTN: A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias.

Permuta não é compra e venda

TRF 4ª Região

TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. (...). RECEBIMENTO DE IMÓVEIS EM PAGAMENTO. LEI Nº 9.718/98. (...). 5. As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante, em bens ou dinheiro, recebido em pagamento, relativo às unidades imobiliárias vendidas. 6. Os imóveis de menor valor recebidos como parte do pagamento não integram a base de cálculo do IRPJ, sendo considerado permuta de unidades imobiliária. 7. O colendo STF, em controle difuso de constitucionalidade, entendeu inconstitucional a alteração na base de cálculo do PIS e da COFINS, levada a efeito pelo §1º do art. 3º da Lei n.º 9.718/98. (TRF4, AC 5007727-55.2010.404.7200, Segunda Turma, Relator p/ Acórdão Otávio Roberto Pamplona, juntado aos autos em 14/11/2013)



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TRF 4ª Região



Todavia, a mera previsão de aplicação das disposições de compra e venda à permuta/troca não nos parece suficiente a ensejar que nos negócios jurídicos de permuta, sem torna, ou seja, SEM COMPLEMENTO EM DINHEIRO, haja receita para fins de tributação. Na realidade, na operação de permuta haverá apenas uma substituição de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita, na medida em que nem todo o ingresso no patrimônio da pessoa jurídica se amolda a esse conceito. Vale ressaltar que, ao se falar em receita, pressupõe-se o recebimento de dinheiro, de maneira definitiva, em razão de celebração de negócio jurídico. Portanto, somente a torna eventualmente recebida nas operações de permuta deve ser oferecida à tributação do IRPJ, pelas empresas optantes pelo lucro presumido, respeitando-se o princípio da capacidade contributiva, na medida em que não há ingresso financeiro na operação de permuta, ou melhor, há apenas uma troca de ativos.

TRF 4ª Região

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TRF 5ª Região

APELAÇÃO CÍVEL. (...). INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA COM PERMUTA. INEXISTÊNCIA DE COMPRA E VENDA. PROVIMENTO DA APELAÇÃO DOS PARTICULARES E IMPROVIMENTO DA APELAÇÃO DA UNIÃO/FAZENDA NACIONAL 1. No contrato de incorporação imobiliária com permuta por unidades habitacionais construídas no terreno negociado, só se apresenta o fato gerador do Imposto de Renda quando são entregues os apartamentos aos originários donos do terreno. Nulidade do procedimento fiscal e consequente lançamento tributário realizado apontando fato gerador ad futurum. 2. Reconhecimento da essência do contrato de incorporação com permuta por área construída, notadamente se o pacto adjeto de compra e venda do mesmo terreno foi nulificado através de sentença cível transitada em julgado. (...) . 4. Apelação dos particulares provida e apelação da União/Fazenda Nacional desprovida. (Processo: 00063364420124058400, AC562045/RN, Desª Margarida Cantarelli, Quarta Turma, Julgamento: 17/12/2013)

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TRF 5ª Região

Voto Desª Margarida Cantarelli Quanto ao segundo momento da satisfação do preço do contrato – a entrega aos apelantes, pela MVR, de cento e oitenta e sete apartamentos – tem-se que a ocorrência do fato gerador do Imposto de Renda só pode acontecer à medida que cada unidade dessas for negociada com terceiro, momento em que o valor obtido terá ingresso no patrimônio dos recorrentes. Aí sim, deverá ser cobrado o tributo e caso haja omissão, deverá ser deflagrado o procedimento infracional correspondente.

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4) RET e Programa Minha Casa, Minha Vida 4.1) Regime Especial Tributário e Programa Minha Casa, Minha Vida; 4.2) Momento de reconhecimento da receita; 4.3) Decisões sobre o tema.





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Entendimento adotado pela RFB

Deve ser observado o valor de alienação da unidade;

Aplica-se, também, às empresas construtoras contratadas para construir unidades no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida;

Está condicionado à opção pelo RET, no caso das incorporações imobiliárias.



Consulta nº 234/12, SRRF / 9a. RF

VALOR COMERCIAL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.

A possibilidade de se efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, nos termos do art. 2º da Lei nº 12.024, de 2009, deve ser verificada em cada período de apuração de acordo com o limite de valor comercial da unidade imobiliária em vigor. Em decorrência disso, as receitas de um mesmo contrato de construção podem estar impedidas de adotar esse pagamento unificado em um período de apuração por extrapolarem esse limite, e submetidas a ele em um outro período, quando o limite do valor comercial foi ampliado.

O valor comercial da unidade imobiliária construída é condição determinante para a fruição do benefício, assim a alienação por valor superior ao limite aplicado implica descumprimento dessa condição e cobrança da diferença dos tributos. (...).



Definição do alcance da expressão “valor”

Alteração da redação promovida pela Lei n° 12.767/2012, excluindo o termo “comercial”;

A exclusão do termo “comercial” demonstra a intenção do legislador no sentido de esclarecer que a referência à expressão “valor” reporta-se ao custo estimado de construção da unidade imobiliária prevista no projeto de incorporação;

Interpretação se justifica à medida que o § 6° faz alusão aos projetos de incorporação de imóveis residências de interesse social;

O benefício do pagamento unificado à alíquota de 1% também se aplica às empresas construtoras contratadas para construção do empreendimento habitacional, no mesmo valor previsto para a incorporação (R$ 100.000,00).



Recente interpretação da RFB

Solução de Consulta n° 265 (14/10/2014)

ASSUNTO: NORMAS GERAIS DE DIREITO TRIBUTÁRIO BENEFÍCIOS FISCAIS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO.

Apenas terá direito ao benefício da alíquota reduzida de 1% (um por cento) relativa ao Regime Especial de Tributação (RET) os projetos de incorporação de imóveis destinados à construção de unidades residenciais, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), que não tiverem unidade imobiliária de valor comercial superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais). (...)

5. Vê-se que, a Lei nº 10.931, de 2004, se refere sempre a “projetos de incorporação” e não a unidades comercializadas, ou seja, a avaliação é feita no projeto como um todo, e não por cada unidade vendida, como sugerido pela consulente.



Questões suscitadas

Momento em que deve ser reconhecida a receita em relação aos valores recebidos como antecipação ou reserva de unidades;

Reconhecimento de receita nas permutas (independentemente da forma de apuração, se com base no lucro real ou lucro presumido);

Critérios para definição do momento de reconhecimento da receita.

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Reconhecimento das receitas no momento em que a empresa incorra nos custos necessários para sua consecução ou para momento em que ela for efetivamente usufruída (CPC 30, item 13)

Ausência de acréscimo patrimonial no caso de tributação antecipada da permuta (aguardar a venda do imóvel);

Afronta às disposições acerca do conceito de renda (disponibilidade jurídica e econômica inexistentes).

Pontos de discussão sobre o tema

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Entendimento da Receita Federal do Brasil

Solução de Divergência n° 37 – Cosit 5/2013:

LUCRO PRESUMIDO. REGIME DE COMPETÊNCIA. RECEITAS DA ATIVIDADE DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MOMENTO DE RECONHECIMENTO.

A pessoa jurídica incorporadora de imóveis, optante pela tributação do imposto de renda com base no lucro presumido segundo o regime de competência, reconhecerá a receita de venda de unidades imobiliárias no momento da efetivação do contrato da operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso.

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Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013

Dispõe sobre os regimes especiais de pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações

imobiliárias, às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e às construções

ou reformas de estabelecimentos de educação infantil.



http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?visao=anotado&idAto=48915

Solução de Consulta Cosit nº 146/2014

ASSUNTO: NORMAS GERAIS DE DIREITO TRIBUTÁRIO EMENTA: PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. (PMCMV).

CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PAGAMENTO UNIFICADO DE TRIBUTOS. SUBCONTRATAÇÃO. O disposto no art. 2º da Lei

nº 12.024, de 2009, que estabelece a possibilidade de pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por

cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, limita-se à empresa construtora originalmente contratada para fins de construção das unidades no âmbito

do PMCMV, não se aplicando à empresa subcontratada. DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 12.024/2009, art. 2º; IN RFB

nº 1.435, de 2013, arts. 2º, 5º e 13







Solução de Consulta Cosit nº 33/2014

ASSUNTO: Normas de Administração Tributária EMENTA: Regime Especial de Tributação (RET). Incorporação imobiliária. Empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais

no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Patrimônio de afetação.

O pagamento unificado de tributos federais no âmbito do PMCMV está condicionado à opção pelo RET, no caso das incorporações imobiliárias. Por outro lado, para as empresas que realizam a construção de unidades habitacionais de acordo com as condições fixadas pelo citado Programa,

basta a observância das regras constantes do capítulo segundo da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013.

DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 4.591, de 1964, arts. 28 a 31-A; Lei nº 10.931, de 2004, arts. 1º a 10; Lei nº 12.024, de 2009, art. 2º, e alterações posteriores; Instrução Normativa RFB nº 934, de 2009;

Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013







Solução de Divergência Cosit nº 15/2014

ASSUNTO: NORMAS GERAIS DE DIREITO TRIBUTÁRIO EMENTA: PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - PMCMV.

A empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais no PMCMV está autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado

de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, desde que o valor de cada unidade habitacional não

seja superior ao previsto na legislação. Caso contrário, todas as receitas recebidas pela construtora relativas ao contrato de construção serão tributadas

conforme regime de tributação adotado pela pessoa jurídica. Assim, o fato de haver dentro de um mesmo empreendimento imóveis com

valor inferior e superior ao limite de valor estabelecido na Lei impede a construtora de aderir ao regime de pagamento unificado.

A opção da Construtora pelo pagamento unificado de tributos no âmbito do Programa é exercida através do pagamento até o 20º dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita, atendidas todas as condições

previstas na legislação que rege a matéria. DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 12.024, de 2009, art. 2º







1. Não pode o legislador tributário ou o ente arrecadatório pretender alterar conceitos firmados em Direito para ampliar o

alcance da tributação (significado de PERMUTA e RENDA);

2. O Poder Judiciário está afastando a tributação sobre PERMUTAS, sem torna, mas ainda não existem precedentes das Cortes Superiores;

3. RET e PMCMV: acompanhar a evolução da discussão acerca do

valor comercial da unidade ou do custo do projeto;

4. Atentar para as questões tributárias que envolvam redução ou supressão de tributos, tomando por base operações extra-

tributárias (declaração de Planejamento Tributário – MP 685 – ADIN).





A Lei 10.931 foi um marco para o segmento imobiliário

ao estabelecer um novo parâmetro de regulação entre os

agentes envolvidos no negócios imobiliários:

Estabelece um regime tributário especial para estimular a

adoção do patrimônio de afetação;

Regulamenta o pagamento do incontroverso;

Consolidada a alienação fiduciária em contratos de

financiamento de bens imóveis.



Redução das

taxas de

juros

Redução de

custos Aumento do

nível de

empregos

Aumento da

procura por

imóveis

Aumento de

recursos para

mercado

imobiliário

CICLO VIRTUOSO DO

MERCADO IMOBILIÁRIO

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