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LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA Engenheiro Civil - CREA/SP n 0600.87686.1 Engenheiro de Segurança do Trabalho Reg/M.T n° 13.886 Corretor de Imóveis - CRECI/SP nº 134.391 AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA ___________________________________________________________
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA
2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS/SP.
PROCESSO N° 0025354-20.2016.8.26.0114
LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA, infra assinado,
Engenheiro Civil - CREA/SP n° 060087686.1, perito judicial nos autos mencionados,
tendo concluído o trabalho com que foi distinguido, vem pela presente,
respeitosamente, apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou e que seguem
consubstanciadas no LAUDO DE AVALIAÇÃO, bem como requerer
o levantamento de seus honorários cuja guia de depósito encontra-se juntada nas
fls. 466 dos autos, com a expedição da guia de levantamento competente.
Classe: Restauração de Autos Requerente: Banco Bradesco S/A Requerido: Augusto Pellegrinelli e Proença Comercial Ltda Epp
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1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1 - Objetiva o presente laudo, determinar o valor de mercado dos seguintes
imóveis:
1.1.1 – Imóvel comercial situado na Rua Jambeiro, nº 37, Vila Joaquim
Inácio, Campinas/SP, matrícula nº 64.683 – 3º CRI de Campinas (fls.
419/434).
1.1.2 – Lote de Terreno nº 01 da Quadra B do loteamento “Recanto das
Águas”, Cosmópolis/SP, matrícula nº 96.911 – 3º CRI de Campinas (fls.
435/439).
1.1.3 – Gleba de Terreno situada no Bairro do Filipão, Campinas/SP,
matrícula nº 53.624 – 3º CRI de Campinas (fls. 410/417).
1.2 – Às fls. 445 dos autos o signatário foi honrado com a sua nomeação para perito
do M. Juízo.
1.3 – A vistoria dos imóveis ocorreu nos dias 07 e 09 de maio de 2019.
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2 - CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
2.1 – IMÓVEL DA RUA JAMBEIRO, Nº 37, CAMPINAS/SP:
2.1.1 – LOCALIZAÇÃO E ASPECTOS GERAIS DA REGIÃO:
O imóvel em estudo, objeto de penhora, conforme mencionado item 1.1.1
retro, diz respeito a um prédio residencial e está situado na Rua Jambeiro, nº 37, Vila
Joaquim Inácio, Campinas/SP, matrícula nº 64.683 – 3º CRI (fls.419/434), no
quarteirão completado pelas Ruas Mirassol e Abolição, pelo qual recebeu o número
2575 do Cadastro Municipal e Código Cartográfico nº 3441.24.62.1160.01001.
A região onde se situa o imóvel em estudo apresenta um perfil de ocupação
mista, comercial e residencial.
É dotada de toda a infraestrutura básica própria do loteamento, como: redes
de água potável, telefone, energia elétrica e iluminação pública; galerias pluviais,
guias e sarjetas; pavimentação asfáltica; arborização, além de escolas, transporte
coletivo, coleta de lixo, creches e outros.
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Zoneamento: ZC2 (Zona de Centralidade 2)
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2.1.2 - O IMÓVEL EM ESTUDO:
2.1.2.1 – Terreno (Lote 01 da Quadra B):
Conforme consta da matrícula do imóvel, o terreno apresenta um formato
aproximadamente retangular, com as seguintes dimensões:
- frente para a Rua Jambeiro, nº 37: 12,50 m;
- fundos: 12,50 m;
- lado direito (visto da rua): 28,95 m;
- lado esquerdo: 29,90 m;
- Área total: 367,70 m²
2.1.3 – Edificação:
Constatamos que no terreno foram edificados uma construção principal, com
frente para a rua, adaptado para o comércio, e uma edícula residencial nos fundos
(sala, cozinha, quarto, banheiro e cozinha).
Conforme consta do cadastro imobiliário da Prefeitura Municipal de
Campinas (Código Cartográfico n º 3441.24.62.1160.01001), a área total edificada é
de 140,30 m².
Conforme informações colhidas diretamente com o Sr. Augusto Pellegrinelli
(Requerido), no local funcionava um escritório da Guaporé Madeiras e que atualmente
está desativado. Nos fundos (edícula) mora uma pessoa que cuida do imóvel.
Por ocasião da vistoria, constatamos as informações prestadas e o imóvel
estava fechado.
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Características construtivas da edificação: a - sistema estrutural: de concreto armado (vigas, pilares e
sistema de fundação);
b - alvenaria: de tijolos de barro assentados em argamassa de
cimento e areia;
c – revestimentos da fachada: reboco;
d - esquadrias e ferragens: de ferro e de madeira;
e - cobertura: telhas de cerâmica apoiadas em madeiramento
serrado;
f – pinturas: esmalte e látex;
g – fechamento perimetral: muros de alvenaria com reboco e
gradil metálico na frente;
Idade aparente: 40 anos.
Estado de Conservação – observação externa: Regular.
1. Vista frontal do imóvel, feito da Rua Jambeiro.
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2. Vista da faixa de recuo frontal do imóvel.
3. Vista da fachada do prédio principal.
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4. Vista do corredor lateral esquerdo de acesso à edícula (fundos do terreno).
5. Vista do corredor lateral direito de acesso à edícula (fundos do terreno).
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2.2 – IMÓVEL DE COSMÓPOLIS/SP (LOTE 01 DA QUADRA B
DO LOTEAMENTO RECANTO DAS ÁGUAS):
2.2.1 – LOCALIZAÇÃO E ASPECTOS GERAIS DA REGIÃO:
O imóvel em estudo (Lote 01 da Quadra B), objeto de penhora, está situado
na Rua 01 (Estrada do Recanto das Águas) esquina da Rua 02 do loteamento
Recanto das Águas, Cosmópolis/SP, matrícula nº 96911 – 3º CRI (fls. 380/383).
A região onde se situa o imóvel em estudo apresenta um perfil de ocupação
tipicamente residencial.
É dotada de: rede de água potável, telefone, energia elétrica e iluminação
pública. As ruas internas do loteamento Recanto das Águas não são pavimentadas,
mas apresentam-se com boas condições de trafegabilidade.
O loteamento Recanto das Águas situa-se nas proximidades da divisa de
municípios entre Paulínia e Cosmópolis, podendo ser acessado a partir de Paulínia.
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6. Vista geral do posicionamento do imóvel no loteamento.
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7. Vista da região envoltória do imóvel.
2.2.2 - O IMÓVEL EM ESTUDO:
2.2.2.1 – Terreno (Lote 01 da Quadra B):
Conforme consta da matrícula do imóvel, o terreno apresenta um formato
trapezoidal, com as seguintes dimensões:
- frente para a Rua 1: 19,65 m;
- frente para Rua 2: 65,00 m;
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- curva de concordância: 19,65 m;
- fundos: 30,00 m;
- lado direito (visto da rua): 61,40 m;
- Área total: 2.081,20 m²
Trata-se de lote de terreno sem edificações, fechado com cerca de arame
farpado.
Topografia levemente caído no sendo da frente (Rua 1) para os fundos.
2.3 – GLEBA DE TERRENO DO BAIRRO DO FILIPÃO:
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2.3.1 – LOCALIZAÇÃO E ASPECTOS GERAIS DA REGIÃO:
Para a identificação do imóvel em face da descrição contida na matrícula nº
53624 – 3º CRI de Campinas (fls. 410/417), o signatário valeu da informação prestada
pelo réu (Augusto Pellegrinelli), de que o imóvel situava-se quase no final da Avenida
das Amoreiras, pelo lado direito, e divisava com a faixa de domínio da Petrobrás (essa
faixa de domínio consta da matrícula do imóvel).
Não soube informar se o imóvel estava sendo ocupado.
A identificação da área foi possível a partir do encontro da faixa de domínio da
Petrobrás (gasoduto Brasil – Bolívia), com o número de identificação 5.800 da
Avenida das Amoreiras.
Não nos foi possibilitada a entrada no imóvel para vistoria. Toda a apreciação
foi feita a partir da frente do imóvel (Avenida das Amoreiras).
Para efeito de avaliação não serão consideradas as edificações existes:
a) oficina – estrutura desmontável e de propriedade de terceiros;
b) casa de moradia – antiga e em estado precário. P
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2.3.2 – SITUAÇÃO ATUAL:
Constatamos, no imóvel, a presença de uma edificação muita antiga (casa
de caseiro) e na frente, um galpão metálico com cobertura na frente, onde funciona
uma oficina.
A gleba também é utilizada como estacionamento de caminhões e parte
como horta.
Procuramos obter informações com o proprietário da oficina, porém este
recusou-se a dar informações a respeito da ocupação e da sua própria identificação.
Disse apenas, em termos cabais, que “a área é enrolada com a justiça”.
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Por estas evidências (faixa de servidão da Petrobrás e da residência antiga
existente na área) damos como certa a localização e a adotamos para efeito de
avaliação.
2.3.3 – Terreno (Chácara):
Conforme consta da matrícula do imóvel mostrada acima, o terreno
apresenta um formato irregular, com área total de 15.125,00 m², da qual consta uma
servidão em favor da Petrobrás (gasoduto) com 520,00 m² (área devidamente
cercada), restando uma área liquida de 14.605,00 m², a ser considerada nos cálculos
avaliatórios.
8. Vista da propriedade a partir da Avenida das Amoreiras (altura do número 5.800) e a localização da faixa de servidão da Petrobrás (gasoduto).
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9. Vista da fachada da oficina (propriedade de terceiros).
10. Vista geral do terreno com a cobertura da oficina.
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11. Vista geral da frente do terreno feita da Avenida das Amoreiras.
12. Nova vista da frente do terreno com a identificação da numeração (5.800).
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13. Vista no sentido dos fundos, onde se vê as antigas casas existentes na propriedade e descritas na matrícula.
14. Nova vista da situação mostrada na foto anterior, identificando as antigas casas
da propriedade.
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15. Vista do barraco onde são comercializadas hortaliças produzidas na área por terceiros.
16. Detalhe da placa identificando a produção de hortaliças na área em questão.
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17. Vista interna da área, na parte onde existe o plantio de hortaliças.
3 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
3.1 - MÉTODO DE AVALIAÇÃO ADOTADO:
No desenvolvimento da avaliação é recomendado o emprego de métodos de
cálculo calçados em raciocínios confiáveis e em processos condizentes com os
objetivos do trabalho, e que haja meios técnicos suficientes para se atingir o fim
visado.
No caso em estudo, foram observadas as exigências técnicas da NBR 14.653 –
Partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
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As avaliações dos 3 (três) imóveis serão feitas com a aplicação do Método
Comparativo de Dados de Mercado.
O Método Comparativo é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exerçam influência na formação de preços e, consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.
O Tratamento dos dados das amostras coletadas para cada um dos imóveis,
bem como a definição do valor de mercado mais provável de cada um dos
imóveis em estudo, foi feito por método científico com tratamento técnico com a
utilização da Regressão Linear/Inferência Estatística, observando-se os
procedimentos básicos constantes do ANEXO A (Procedimentos para utilização de
modelos de regressão linear) da NBR 14.653 - 2ª PARTE.
Foi empregado o software “SISDEA Windows – Regressão Linear e Redes Neurais”, de autoria da Pelli Sistemas Engenharia.
3.2 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DA RUA JAMBEIRO, Nº 37:
O Tratamento dos dados da amostra (com 12 elementos), bem como a
definição do valor de mercado mais provável do imóvel em estudo, foi feito por
método científico com tratamento técnico com a utilização da Regressão
Linear/Inferência Estatística, observando-se os procedimentos básicos constantes
do ANEXO A (Procedimentos para utilização de modelos de regressão linear) da
NBR 14.653 - 2ª PARTE.
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O valor do imóvel, por meio de Inferência Estatística/Regressão Linear,
apresentou os seguintes resultados:
Tendo-se em conta que a pesquisa é composta por ofertas imobiliárias,
recomendam as normas técnicas (NBR 14.653-2), a aplicação de um deságio de 10%
(fator fonte) sobre o valor médio apurado, resultando em:
VIMÓVEL 1 – MAIO/2019 = R$ 566.857,45 x 0,90
(APROXIMAÇÃO EM ATÉ ±1% CONFORME PREVISTO NA NBR 14.653-2)
Os precedentes de cálculo exigidos pela NBR 14.653-2.
VIMÓVEL 1 – MAIO/2019 = R$ 510.000,00
Dados para a projeção de valores:
Área total = 140,30 Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%
Valor Total
Mínimo (7,27%) = 525.621,45
Médio = 566.857,45
Máximo (7,85%) = 611.328,49
Intervalo Predição
Mínimo (17,47%) = 467.853,43
Máximo (21,16%) = 686.812,04
Campo de Arbítrio
RL Mínimo = 481.828,83
RL Máximo = 651.886,07
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LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA Engenheiro Civil - CREA/SP n 0600.87686.1 Engenheiro de Segurança do Trabalho Reg/M.T n° 13.886 Corretor de Imóveis - CRECI/SP nº 134.391 AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA ___________________________________________________________
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Relatório Estatístico - Regressão Linear
1. Modelo:
Imóveis comerciais na V. Joaquim Inácio, Campinas 2. Data de referência:
segunda-feira, 20 de maio de 2019 3. Informações Complementares: Variáveis e dados do modelo Quant.
Total de variáveis: 2
Variáveis utilizadas no modelo: 2
Total de dados: 12
Dados utilizados no modelo: 12
4. Estatísticas: Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0,9374401 / 0,9657145
Coeficiente de determinação: 0,8787939
Fisher - Snedecor: 72,50
Significância do modelo (%): 0,01
Nº
CÓDIGO
DO
IMÓVEL
LOCAL BAIRRO OFERTANTE
FONE
(19)
ÁREA
EDIFICADA
(M²)
PREÇO DA
OFERTA (R$)
1 CA208 R. ABOLIÇÃO, 3000 VILA JOAQUIM INÁCIO NEY ALVARENGA 98966.1666 125,00 490.000,00
2 53625 R. ABOLIÇÃO PRÓXIMO DA AV. JORGE TIBIRIÇA VILA JOAQUIM INÁCIO BAUER E BAUER IMÓVEIS 3751.2000 282,00 730.000,00
3 CA009233 R. SERAFIM PIAZON, 180 VILA JOAQUIM INÁCIO PLENO IMÓVEIS 387.8533 180,00 690.000,00
4 50185 R. ABOLIÇÃO PRÓXIMO DA AV. JORGE TIBIRIÇA VILA JOAQUIM INÁCIO BAUER E BAUER IMÓVEIS 3751.2000 192,47 600.000,00
5 SL0001 RUA JAMBEIRO COM RUA ABOLIÇÃO (3 SALÕES) VILA JOAQUIM INÁCIO IMÓVEIS MALONI 97408.3729 495,00 1.950.000,00
6 CA0286 AV. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS, 624 VILA LEMOS SIMBRASIL NEGÓC. IMOB. 3217.833 352,00 1.100.000,00
7 53282 AV. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS, 757 VILA LEMOS BAUER E BAUER IMÓVEIS 3751.2000 157,00 750.000,00
8 CA11806 AV. WASHINGTON LUIZ, PRÓX. DA AV. ANGELO SIMÕES PONTE PRETA D'LANGE IMÓVEIS 3322.3800 204,00 679.000,00
9 CA0060 R. ABOLIÇÃO, 563 PONTE PRETA ANDRÉ FILIPE 3291.0008 255,00 850.000,00
10 CA0282 AV. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS, 1325 VILA LEMOS SIMBRASIL NEGÓC. IMOB. 3217.833 260,00 1.000.000,00
11 CA011268 AV. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS, 1457 VILA LEMOS HOMEHUNTER 3755.5555 280,00 900.000,00
12 CA003673 AV. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS, 672 VILA LEMOS RUMO EMP. IMOBILIÁRIOS 3794.1900 174,00 690.000,00
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5. Normalidade dos resíduos: Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 66%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 91%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
6. Outliers do modelo de regressão: Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
7. Análise da variância: Fonte de variação Soma dos
Quadrados Graus de Liberdade
Quadrado Médio
F
Explicada 1,199 1 1,199 72,504
Não Explicada 0,165 10 0,017
Total 1,365 11
8. Equação de regressão:
ln (Valor total) = +12,80668512 +0,003262450002 * Area total
9. Função estimativa (moda): Valor total = +358664,0407 * e^( +0,003262450002 * Area total)
10. Função estimativa (mediana): Valor total = +364647,0276 * e^( +0,003262450002 * Area total)
11. Função estimativa (média): Valor total = +367675,8441 * e^( +0,003262450002 * Area total)
12. Testes de Hipóteses: Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Area total x 8,51 0,01
Valor total ln(y) 126,25 0,01
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13. Correlações Parciais: Correlações parciais para Area total Isoladas Influência
Valor total 0,94 0,94
Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos obtidos
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas
no modelo
Adoção de situação paradigma
III
2 Quantidade mínima de dados de mercado,
efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
III
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a
todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e
características conferidas pelo autor do
laudo
Apresentação de informações
relativas a todos os dados e variáveis
analisados na modelagem
Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis
efetivamente utilizados no modelo
I
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável,
desde que: a) as medidas das
características do imóvel avaliando não
sejam superiores a 100% do limite
amostral superior, nem inferiores à metade do limite
amostral inferior, b) o valor estimado não
ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável
Admitida, desde que: a) as medidas das características do
imóvel avaliando não sejam superiores a 100
% do limite amostral superior, nem
inferiores à metade do limite amostral
inferior; b) o valor estimado não
ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as
referidas variáveis, de per si e
simultaneamente, e em módulo
III
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((001199)) 9999668844..11990066,, ggoonnzzaaggaammoottttaa@@ggmmaaiill..ccoomm
5 Nível de significância (somatório do valor
das duas caudas) máximo para a
rejeição da hipótese nula de cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30% III
6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese
nula do modelo através do teste F de
Snedecor
1% 2% 5% III
Gráfico de Aderência - Regressão Linear
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Gráfico de resíduos - Regressão Linear
3.3 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DE COSMÓPOLIS (LOTE 01 DA
QUADRA B DO LOTEAMENTO RECANTO DAS ÁGUAS):
O Tratamento dos dados da amostra (com 7 elementos), bem como a
definição do valor de mercado mais provável do imóvel em estudo, foi feito por
método científico com tratamento técnico com a utilização da Regressão
Linear/Inferência Estatística, observando-se os procedimentos básicos constantes
do ANEXO A (Procedimentos para utilização de modelos de regressão linear) da
NBR 14.653 - 2ª PARTE.
O valor do imóvel, por meio de Inferência Estatística/Regressão Linear,
apresentou os seguintes resultados:
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Tendo-se em conta que a pesquisa é composta por ofertas imobiliárias,
recomendam as normas técnicas (NBR 14.653-2), a aplicação de um deságio de 10%
(fator fonte) sobre o valor médio apurado, resultando em:
VIMÓVEL 2 – MAIO/2019 = R$ 249.866,30 x 0,90
(APROXIMAÇÃO EM ATÉ ±1% CONFORME PREVISTO NA NBR 14.653-2)
Os precedentes de cálculo exigidos pela NBR 14.653-2.
VIMÓVEL 2 – MAIO/2019 = R$ 225.000,00
Dados para a projeção de valores:
Área total = 2.081,20 Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%
Valor Total
Mínimo (10,47%) = 223.700,60
Médio = 249.866,30
Máximo (10,47%) = 276.031,99
Intervalo Predição
Mínimo (22,12%) = 194.590,84
Máximo (22,12%) = 305.141,75
Campo de Arbítrio
RL Mínimo = 212.386,35
RL Máximo = 287.346,24
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Relatório Estatístico - Regressão Linear
1. Modelo:
Terrenos a venda no Recanto das Águas 2. Data de referência:
segunda-feira, 20 de maio de 2019 3. Informações Complementares: Variáveis e dados do modelo Quant.
Total de variáveis: 2
Variáveis utilizadas no modelo: 2
Total de dados: 7
Dados utilizados no modelo: 7
4. Estatísticas: Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0,9528039 / 0,9528039
Coeficiente de determinação: 0,9078352
Fisher - Snedecor: 49,25
Significância do modelo (%): 0,01
NºCÓDIGO DO
IMÓVELLOCAL IMOBILIÁRIA FONE (19)
ÁREA
(M²)PREÇO (R$)
1 TE0459 RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP INFINITO IMÓVEIS 3833.2545 1.200,00 90.000,00
2 TE0105 RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP IMOBILIÁRIA HIRATA 3705.9010 1.045,00 85.000,00
3 TE0362RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP
(2 LOTES DE 1350,00 M²)GREAL NEG. IMOB. 3844.2900 2.700,00 280.000,00
4 TE0044-BOERECANTO DAS ÁGUAS,
COSMÓPOLIS/SP(2 LOTES DE 1200,00 M²)BONFIM IMÓVEIS 3874.1076 2.400,00 320.000,00
5 CH0046 RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP IMOBILIÁRIA AVENIDA 3874.1475 1.200,00 100.000,00
6 LOCAL RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP IMOBILIÁRIA AVENIDA 3874.1475 1.045,50 90.000,00
7 LOCAL RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP PISA-PIGATTO IMÓVEIS 3844.2569 1.212,00 165.000,00
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5. Normalidade dos resíduos: Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 71%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 100%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
6. Outliers do modelo de regressão: Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
7. Análise da variância: Fonte de variação Soma dos
Quadrados Graus de Liberdade
Quadrado Médio
F
Explicada 53594701706,643
1 53594701706,643
49,251
Não Explicada 5441012579,071
5 1088202515,814
Total 59035714285,714
6
8. Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):
Valor total = -1557948,044 +236603,2375 * ln (Área total)
9. Testes de Hipóteses: Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Área total ln(x) 7,02 0,09
Valor total y -6,35 0,14
10. Correlações Parciais: Correlações parciais para Área total Isoladas Influência
Valor total 0,95 0,95
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Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos obtidos
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas no
modelo
Adoção de situação paradigma
III
2 Quantidade mínima de dados de mercado,
efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
I
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a
todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e
características conferidas pelo autor do
laudo
Apresentação de informações relativas
a todos os dados e variáveis analisados na
modelagem
Apresentação de informações
relativas aos dados e variáveis
efetivamente utilizados no modelo
II
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde
que: a) as medidas das características do
imóvel avaliando não sejam superiores a
100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite
amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável
Admitida, desde que: a) as medidas das características do
imóvel avaliando não sejam superiores a
100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite
amostral inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as
referidas variáveis, de per si e
simultaneamente, e em módulo
III
5 Nível de significância (somatório do valor
das duas caudas) máximo para a
rejeição da hipótese nula de cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30% III
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________________________________________________________________________________________________________ .32.
((001199)) 9999668844..11990066,, ggoonnzzaaggaammoottttaa@@ggmmaaiill..ccoomm
6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese
nula do modelo através do teste F de
Snedecor
1% 2% 5% III
Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear
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((001199)) 9999668844..11990066,, ggoonnzzaaggaammoottttaa@@ggmmaaiill..ccoomm
3.4 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DO BAIRRO DO FILIPÃO,
CAMPINAS/SP (AVENIDA DAS AMOREIRAS, Nº 5.800):
O Tratamento dos dados da amostra (com 11 elementos), bem como a
definição do valor de mercado mais provável do imóvel em estudo, foi feito por
método científico com tratamento técnico com a utilização da Regressão
Linear/Inferência Estatística, observando-se os procedimentos básicos constantes
do ANEXO A (Procedimentos para utilização de modelos de regressão linear) da
NBR 14.653 - 2ª PARTE.
O valor do imóvel, por meio de Inferência Estatística/Regressão Linear,
apresentou os seguintes resultados:
Dados para a projeção de valores:
Área total = 14.605,00 Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%
Valor Total
Mínimo (14,23%) = 2.316.039,28
Médio = 2.700.155,13
Máximo (19,88%) = 3.237.015,12
Intervalo Predição
Mínimo (27,05%) = 1.969.807,77
Máximo (58,92%) = 4.291.211,35
Campo de Arbítrio
RL Mínimo = 2.295.131,86
RL Máximo = 3.105.178,40
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________________________________________________________________________________________________________ .34.
((001199)) 9999668844..11990066,, ggoonnzzaaggaammoottttaa@@ggmmaaiill..ccoomm
Tendo-se em conta que a pesquisa é composta por ofertas imobiliárias,
recomendam as normas técnicas (NBR 14.653-2), a aplicação de um deságio de 10%
(fator fonte) sobre o valor médio apurado, resultando em:
VIMÓVEL 3 – MAIO/2019 = R$ 2.700.155,13 x 0,90
(APROXIMAÇÃO EM ATÉ ±1% CONFORME PREVISTO NA NBR 14.653-2)
Os precedentes de cálculo exigidos pela NBR 14.653-2.
Relatório Estatístico - Regressão Linear
1. Modelo:
Terrenos na Região do Jardim Paraíso de Viracopos 2. Data de referência:
segunda-feira, 20 de maio de 2019
VIMÓVEL 3 – MAIO/2019 = R$ 2.430.000,00
NºCÓDIGO DO
IMÓVELLOCAL INFORMANTE
FONE
(19) ÁREA (M²) PREÇO (R$)
1 TE032752 R. MARIA GIANOTTI LOVATO, VILA LOVATO VENCI IMÓVEIS 3383.6507 6.000,00 1.750.000,00
2 AR01810 FINAL DA AV. DAS AMOREIRAS, JD PARAÍSO DE VIRACOPOS DE LUCCA IMÓVEIS 3755.1600 127.000,00 31.750.000,00
3 AR018100 AV. DAS AMOREIRAS, 1780, JD. MARIA ROSA DE LUCCA IMÓVEIS 3755.1600 46.000,00 7.000.000,00
4 AR002331 AV. DAS AMOREIRAS, JD. INDIANÓPOLIS DE LUCCA IMÓVEIS 3755.1600 46.000,00 9.000.000,00
5 AR240500 JARDIM DAS AMOREIRAS PROVECTUM IMÓVEIS 3112.1511 20.458,30 2.250.000,00
6 AR0019 AV. TANCREDO NEVES, JD. INDIANÓPOLIS ESPAÇO IMÓVEIS 3242.9099 14.000,00 6.300.000,00
7 TE1222 R. DR. JOSÉ ALMEIDA CARVALHO, JD. INDIANÓPOLIS D'LANGE IMÓVEIS 3322.3800 11.400,00 5.130.000,00
8 AR089059 ROD. SANTOS DUMONT, JARDIM DO LAGO ZELO IMÓVEIS 3736.3377 26.000,00 5.200.000,00
9 AR0099 R. JAIR FERREIRA, JD. SAN DIEGO TONZAR IMÓVEIS 3251.6020 120.994,00 17.500.000,00
10 AR0036 ROD. SANTOS DUMONT, JARDIM DAS BANDEIRAS IZALTINO XAVIER 3306.1980 200.000,00 40.000.000,00
11 AR0249 AV. AYMANA E COACIARA, JD. SÃO CRISTOVÃO IZALTINO XAVIER 3306.1980 40.000,00 10.000.000,00
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((001199)) 9999668844..11990066,, ggoonnzzaaggaammoottttaa@@ggmmaaiill..ccoomm
3. Informações Complementares: Variáveis e dados do modelo Quant.
Total de variáveis: 2
Variáveis utilizadas no modelo: 2
Total de dados: 11
Dados utilizados no modelo: 9
4. Estatísticas: Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0,9067785 / -1,3696904
Coeficiente de determinação: 0,8222473
Fisher - Snedecor: 32,38
Significância do modelo (%): 0,01
5. Normalidade dos resíduos: Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 77%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 100%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
6. Outliers do modelo de regressão: Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
7. Análise da variância: Fonte de variação Soma dos
Quadrados Graus de Liberdade
Quadrado Médio
F
Explicada 0,000 1 0,000 32,381
Não Explicada 0,000 7 0,000
Total 0,000 8
8. Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):
1/Valor total = +1,925337199E-006 -1,621617244E-007 * ln (Área total)
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________________________________________________________________________________________________________ .36.
((001199)) 9999668844..11990066,, ggoonnzzaaggaammoottttaa@@ggmmaaiill..ccoomm
9. Testes de Hipóteses: Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Área total ln(x) -5,69 0,07
Valor total 1/y 6,27 0,01
10. Correlações Parciais: Correlações parciais para Área total Isoladas Influência
Valor total -0,91 0,91
Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos obtidos
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas no
modelo
Adoção de situação paradigma
III
2 Quantidade mínima de dados de
mercado, efetivamente
utilizados
6 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
II
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas
a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto
e características conferidas pelo autor
do laudo
Apresentação de informações relativas
a todos os dados e variáveis analisados na
modelagem
Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis
efetivamente utilizados no modelo
I
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4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde
que: a) as medidas das características do
imóvel avaliando não sejam superiores a
100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite
amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável
Admitida, desde que: a) as medidas das características do
imóvel avaliando não sejam superiores a 100
% do limite amostral superior, nem
inferiores à metade do limite amostral
inferior; b) o valor estimado não
ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as
referidas variáveis, de per si e
simultaneamente, e em módulo
III
5 Nível de significância (somatório do valor
das duas caudas) máximo para a
rejeição da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30% III
6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do
modelo através do teste F de Snedecor
1% 2% 5% III
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Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear
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((001199)) 9999668844..11990066,, ggoonnzzaaggaammoottttaa@@ggmmaaiill..ccoomm
4 - CONSIDERAÇÕES FINAIS
Conforme consta do demonstrativo de cálculo do Capítulo 3, o
valor de mercado dos imóveis, na data base do laudo (20 de maio de 2019), em
números inteiros, resultou em R$ 3.165.000,00 (três milhões, cento e
sessenta e cinco mil reais), conforme tabela a seguir:
IMÓVEL VALOR (R$)
1. IMÓVEL DA RUA JAMBEIRO, Nº 37, CAMPINAS/SP
510.000,00
2. IMÓVEL DE COSMÓPOLIS (LOTE 01 DA QUADRA B DO LOTEAMENTO RECANTO DAS ÁGUAS)
225.000,00
3. IMÓVEL DO BAIRRO DO FILIPÃO, CAMPINAS/SP 2.430.000,00
VALOR TOTAL DOS IMÓVEIS – MAIO/2019 3.165.000,00
5 – QUESITOS DAS PARTES
As partes não apresentaram quesitos.
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LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA Engenheiro Civil - CREA/SP n 0600.87686.1 Engenheiro de Segurança do Trabalho Reg/M.T n° 13.886 Corretor de Imóveis - CRECI/SP nº 134.391 AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA ___________________________________________________________
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6 - TERMO DE ENCERRAMENTO
O presente trabalho compõe-se de 40 (quarenta) páginas,
devidamente conferidas, assinadas digitalmente pelo signatário.
Campinas, 20 de maio de 2019.
______________________________ LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA Engenheiro Civil - CREA/SP n° 060087686.1 - PERITO JUDICIAL -
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