MANUAL DE ARQUITECTURA CROQUIS NORMATIVOS · ticos de los abogados, con croquis normativos, modelos contractuales y una apoyatura electrónica amén de la fí - sica que permitiera

MANUAL DE ARQUITECTURA CROQUIS NORMATIVOS

MANUAL DE ARQUITECTURACROQUIS NORMATIVOS

RICARDO ALEJANDRO TERRILE

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Índice

Prólogo a la primera edición ………………………Introducción ………………………………………Antecedentes del autor ……………………………

Primera Parte

El ejercicio profesional de la construcción en elnuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argen-tina …………………………………………………¿Como interpretamos la encomienda? …………Derechos, obligaciones y deberes de los arquitec-tos ……………………………………………………Incumbencia profesional que habilita el título deArquitecto……………………………………………La encomienda profesional. Alcances de las dife-rentes tareas de Arquitectura………………………La encomienda de trabajo no exige formalidad es -pecial ………………………………………………

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¿El trabajo de los arquitectos constituye locaciónde servicios o de obra?Presunción de onerosidad …………………………¿Quién es el comitente? ……………………………¿Aviso de obra o permiso de edificación? ………El comienzo de la encomienda ……………………La eximición de aportes ……………………………Sobre obra repetida (Art. 55, Ley 4.114) …………El cartel de obra ……………………………………Modelo de encomiendas …………………………Los diferentes conceptos semánticos que encie-rran parecidas funciones.A propósito del Director Técnico, RepresentanteTécnico en la Obra Pública y el Director de Obra yConductor Técnico en la obra privada ……………¿Cuáles son los documentos necesarios para en-carar un proceso de obra? …………………………Modelos de Actas …………………………………El libro de obra y el Manual de Mantenimiento …La responsabilidad profesional del Arquitecto …El constructor ………………………………………La responsabilidad de los profesionales de la cons-trucción ……………………………………………Contratos de Obra. La responsabilidad es de ordenpúblico ………………………………………………¿Quién puede ejercer la acción por responsabili-dad? …………………………………………………Locación de servicios ………………………………Tiempo y plazo de la obra …………………………Sobre el precio de la obra …………………………Algunas reflexiones sobre la ruina ………………Sobre la responsabilidad por el vicio oculto redhi-bitorio ………………………………………………El Director de Obra y el Constructor en el Regla-

n conversaciones informales que mantuvi-mos con el Dr. Ricardo Alejandro Terrile, hacealgunos años, asumimos la importancia que

revestía un manual de Arquitectura que colaborara conel arquitecto en su ejercicio profesional.

Imaginamos un texto de lectura dinámica y de fácilcomprensión que evitara los complicados giros idiomá-ticos de los abogados, con croquis normativos, modeloscontractuales y una apoyatura electrónica amén de la fí-sica que permitiera al profesional utilizar la herramientadesde su computadora

Fuimos enriqueciendo su contenido en conversacio-nes en la que las dudas, interrogantes, discusiones, nues-tras diferentes opiniones e interpretaciones divergentesse mezclaban con la práctica del ejercicio profesional yla experiencia como dirigente del Colegio.

El año pasado, elaboramos un borrador que traducíaaquel proyecto. Los profesionales nos encontramos todoel tiempo con problemas técnico-legales que condicio-

nan no solo al proyecto sino al desarrollo mismo de laobra. Situaciones que padecemos por desinformacióno desconocimiento que van mucho más allá de nuestrapropia capacidad profesional. Contratiempos y conflictosque podemos evitar desde el inicio mismo del proyecto.

El Colegio de Arquitectos se ha transformado en uncuerpo ejecutivo y fundamentalmente legislativo quedesde 1993 viene complementando leyes provinciales yordenanzas municipales. El departamento jurídico prestasu asesoramiento permanente y sus interpretaciones lashemos codificado para evitar su dispersión y anticipar-nos a los posibles conflictos que se puedan presentar.Este es el objetivo de este nuevo emprendimiento edi-torial.

Estamos convencidos que su lectura constituye unaporte a la práctica profesional y nos permite, como ins-titución, asesorar y prevenir al arquitecto de posiblesconflictos entre comitentes y realizadores.

Con esta publicación, el Colegio de Arquitectos de la

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Prólogo a la primera edición

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mento de Edificación de la ciudad de Rosario …Modelos tentativos de «Anexo» que forma partede cualquier encomienda …………………………Honorarios profesionales …………………………Sobre sus honorarios y aportes del comitente, através del Colegio …………………………………Honorarios y modalidad de pago …………………El desistimiento de la ejecución de la obra ………Rescición y/o resolución de la encomienda ……Sobre la importancia del acta de paralización deobra (A propósito de la Res. DSP 208/03) …………Ejecución de obra: recepción, verificación, apro-bación-recepción provisoria y definitiva …………Obras e instalaciones no declaradas ……………Tareas de arquitectura ejecutadas por el profesio-nal y no documentadas en una encomienda detrabajo ………………………………………………Derechos intelectuales de los arquitectos ………De las penalidades …………………………………Aspectos «procesales» del Tribunal de Ética ……La «Mediación» en la construcción ………………Higiene y seguridad en la construcción …………Inhibiciones e incompatibilidades en el Reglamen-to de Concursos de Arquitectura y Urbanismo …¿Deben matricularse los arquitectos contratadospor la Municipalidad, cuyos domicilios profesio-nales están en el extranjero? ………………………La importancia de conocer la Ley, respetarla y ha-cerla cumplir ………………………………………Modelo de «Manual de mantenimiento» …………Manual de uso, conservación y mantenimiento …Sobre la compraventa ……………………………Sobre el contrato de Fideicomiso …………………Sobre la prescripción adquisitiva y liberatoria …

Anexo normativo

Manual de procedimientos ante el CAPSF. Reso-lución DSP-CAPSF 418 ……………………………Industria de la construcción. Ley de facto N˚22.250 …Nota de FADEA al Honorable Congreso de la Na-ción a propósito del proyecto de unificación delCódigo Civil y el Código de Comercio ……………

Un adecuado epílogo

El CCC y el ejercicio profesional …………………

Aureliano José SaruáPresidente del CAd2135

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10 ómo describir el proceso constructivo y susdiferentes protagonistas? ¿Cómo relatar el in-greso paulatino de cada uno de ellos y denun-

ciar las respectivas responsabilidades que los van invo-lucrando de muy diversas maneras?

En el extenso período que ejerzo como «abogado dearquitectos», he procurado explicar a los profesionalesde la construcción la concepción de Vélez Sarsfield sobrelas normas que tuvo en mira para regular la locación deservicios, de obra y la responsabilidad del proyectista,director de obra e incluso el constructor. No siempre hasido comprendida esa lectura.

Obervaba que cuanto más temas ligados a la «natu-raleza jurídica», a la cita de artículos, referencia de leyes,más ajeno aparecía la comprensión del profesional delmarco legal.

Frente a ello, en nuestras conversaciones, fui madu-rando una comunicación coloquial en la que se prescin-día de términos jurídicos, se adoptaban conceptos pro-

pios de la construcción y se ilustraba, lápiz en mano,sobre las diferentes alternativas que a un Proyectista,Director de Obra, Conductor Técnico o Administrador sele presentaba ante la ejecución de la encomienda.

Esa modalidad la trasladamos a las resoluciones queel Directorio Superior Provincial adoptaba; en la redac-ción de las encomiendas, en la explicación que sobreve-nía ante una consulta profesional; en un proceso de me-diación o de arbitraje y fuimos observando, entre todos,que la comprensión se hacia más visible y práctica.

Vélez Sarsfield tuvo, ante sí, como modelo sustenta-ble, una construcción ejecutada en 1869 y sobre ella ima-ginó el modelo legislativo. Semánticamente los concep-tos «puerta», «piso», «medianera», «pared», «escalera»,«cimientos», etc. no se han modificado; sin embargo, lapuerta cancel de hierro no se asimila a la puerta placa;el piso de baldosa colonial con el piso flotante; la media-nera de 45´con la actual medianera de 30´; la pared deladrillos con el durlock; la escalera de mármol y barandas

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Introducción

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Provincia de Santa Fe sigue apostando a la produccióneditorial que expone el ejercicio de nuestra profesióndesde sus más diversos aspectos. Siendo además estelibro, una prueba cabal del cordial vínculo entre el Co-legio y los profesionales de la arquitectura.

Quiero aprovechar para mandar un cordial agrade-cimiento a la Mesa Ejecutiva del CAPSF 2012-1013 y a laactual Comisión Directiva del CAd2.

Aureliano José SaruáPresidente del CAd2

Ricardo Alejandro TerrileAsesor jurídico del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Santa Fe

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de hierro con las escaleras de emergencia construidasen chapa; los cimientos de una casa de dos plantas frenteal cimiento de un edificio torre.

La ausencia de una actualización del Código Civil, laomisión del legislador de adaptar el Código de fondo a losnuevos tiempos, ha implicado en los hechos, que los re-glamentos de edificación, las resoluciones de los colegiosprofesionales, la interpretación que el poder judicial hacensobre el proceso constructivo se distancien y en algunoscasos, se tornen contradictorios con principios de legali-dad que jerárquicamente no pueden transgredir.

En conversaciones que comenzamos hace variosaños con autoridades del Colegio de Arquitectos de laProvincia de Santa Fe, imaginamos una guía para el pro-fesional que constituye una herramienta eficaz para co-nocer y prevenir situaciones en el ámbito de la construc-ción y cuya lectura tenga en cuenta su «idiosincracia»;es decir, desprovista de «términos jurídicos» aunque con«contenidos jurídicos»

El cliente, actor o sujeto legitimado activo en el pre-sente texto es simplemente el comitente. La locación deobra que requiere la prestación de un resultado y que aveces resulta incomprensible su alcance, se traduce conejemplos: Una consulta profesional, un proyecto, la eje-cución de una obra llave en mano; la tarea profesionalque despliega el matriculado en la conducción técnicao como representante técnico es exactamente la misma.La diferencia semántica obedece al hecho de que la pri-mera se identifica con la obra privada y la segunda conla obra pública. Explicar que el Inspector Municipal enuna obra pública ejerce la función del director de obraen una encomienda privada, es más sencillo para todos.Enfatizar que la administración de una obra no es unatarea propia de la arquitectura como elaborar un pro-yecto, ejercer la función de Director de Obra o la Conduc-

ción Técnica, requiere explicitar los alcances de una «ad-ministración» que, en los hechos, es cumplir un mandatode representación del comitente para abonar en nombrede éste, los materiales, sueldos, seguros, oficios, etc. Esatarea la puede ejecutar cualquier persona incluso el ar-quitecto pero, insisto, no es una tarea propia de la arqui-tectura.

No hay duda alguna de que el propietario mantienela condición de comitente; sin embargo existen innume-rables matices en la que la encomienda no la encarga eltitular registral del inmueble o terreno ¿Cuando el inqui-lino de un local contrata a un profesional para reciclar elmismo, debe suscribir la encomienda el propietario lo-cador? En los fideicomisos ¿Quién debe encomendar laobra y qué responsabilidad mantiene el fideicomiso anteel proyectista o C.T.? Los fideicomisos, por ejemplo, hanintroducido nuevas situaciones legales que no fueronimaginadas por Vélez. El fiduciario detenta una formaespecial de dominio. No solamente administra sino quese obliga a su transferencia a los beneficiarios.

En los primitivos contratos, el profesional de la cons-trucción participaba de todo el proceso de la obra: Cro-quis preliminares, anteproyecto, proyecto, conducióntécnica, administración. Hoy el proyectista elabora suencomienda en el exterior, el Director de Obra supervisael proyecto, el constructor ejecuta designando al con-ductor técnico de la misma, la administración la realizaun empleado de la propia empresa o del fideicomiso con-tratante y junto con todos ellos, coexisten responsablesen higiene y seguridad, oficios, técnicos en edificios in-teligentes, especialistas electrónicos, grandes y peque-ños proveedores, empresas de suministros, inspectoresy funcionarios municipales, colegios profesionales concompetencia para actuar en cada una de las tareas en-comendadas…

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Los hechos se han adelantado al derecho y éste exigesu actualización. La iniciativa de unificar los códigos Civily Comercial conllevan profundas transformaciones en elcampo de la construcción. Simultáneamente el mundo seha globalizado y ya no golpea nuestra puerta, literalmentenos ha pasado por arriba y la comunicación sumado a lasnuevas tecnologías informáticas han provocado que lasencomiendas se transmitan por diferentes medios a cen-tros internacionales y el derecho internacional privadocomienza a tener una relevancia mayúscula.

El Colegio de Arquitectos no ha permanecido indife-rente a ello. Hace varios años intentamos elaborar un«Vademecum» que contuviera en forma práctica, las con-sultas más comunes y por ende, los problemas que másafectan el proceso constructivo. Diferentes circunstan-cias impredecibles atentaron contra ese proyecto. Re-cientemente hemos impulsado la unificación de los có-digos Civil y Comercial conscientes de que constituye unavance sobre el antiguo código de 1869.

Hoy, merced a la decisión del Arquitecto AurelianoJosé Saruá, de impulsar una eficaz herramienta legal quesirva en forma práctica al profesional de la construcción,hemos avanzado en el desarrollo de un conjunto de ideas,perfectibles, que procuran colaborar con mecanismos detransparencia en el proceso constructivo y deslindar rolesy responsabilidades para prevenir y delimitar los ámbitosde cada uno de los sujetos involucrados.

Seguramente, el presente material podrá ser modi-ficado y actualizado en sucesivas ediciones. El procesoes dinámico y las exigencias del hábitat humano no re-conocen limitaciones.

Frente a la nueva codificación de los códigos Civil yComercial nos hemos enfrentado a un desafío: la actua-lización del texto a la nueva composición normativa; detal manera que la presente herramienta es un docu-

mento actualizado con el cual el profesional de la arqui-tectura y los sujetos involucrados con el proceso cons-tructivo encontrarán guías de trabajo.

Rosario, Abril de 2015

Prólogo a la primera edición

icardo Alejandro Terrile Sierra nació en Per-gamino. Abogado egresado de la UniversidadNacional del Litoral. Es profesor titular de De-

recho Constitucional I por concurso y Profesor adjuntoen Derecho Constitucional II, en la Facultad de Derechode la Universidad Nacional de Rosario.

Diputado Nacional 1983/1985; presidió la Comisiónde Legislación de trabajo, la Subcomisión de Inmunida-des Parlamentarias y fue Vicepresidente de la Comisiónde Legislación Nacional e integró como miembro pleno,la Comisión de Asuntos Constitucionales de la HonorableCámara de Diputados de la Nación Argentina. Delegadoparlamentario ante la Organización Internacional delTrabajo en los años 1986,1987. Precandidato a Vicego-bernador en la Provincia de Santa Fe en el año 2012.

Cursó posgrados en la Universidad de Bologna (Ita-lia), en la Universidad de Chile y en la Universidad Nacio-nal de Rosario. Profesor en los cursos de Postgrado de laFacultad de Arquitectura y Urbanismo en Higiene y Se-

guridad y en la Facultad de Derecho, es profesor en loscursos de posgrados de Derecho Sucesorio, «Maestría deDerecho Público» y de «Derechos Humanos».

Miembro de la Comisión Ejecutiva de Ejercicio Ciu-dadano; autor de: La Interpretación Judicial de la Supre-macía Constitucional (Editorial Luris 2001), InterpretaciónJudicial de Derechos y Garantías (Editorial Rosario 2003),Apuntes sobre el Recurso Extraordinario (Editorial Rosario2003), El Ius Cogens y la Supremacía de la Constitución(Editorial UNR 2005), La Constitución Nacional y la Legis-lación dictada en su consecuencia (Editorial UNR - 7ta edi-ción), Constitución de la Nación Argentina y normas com-plementarias, obra dirigida por el Dr. Daniel Sabsay y co-ordinada por el Dr. Pablo Manili (Editorial Hammurabi2010), La Soberanía y el Ius Cogens (Editorial Gráfica Ar-gentina 2011, El Estado Constitucional y Convencional deDerecho (Gráfica Amalevi 2014), La Constitución Nacionaly sus normas reglamentarias (Gráfica Amalevi 2014) y De-recho Constitucional -Tomo I (Gráfica Amalevi 2015).

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Antecedentes del autor

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Asesor jurídico del Colegio de Arquitectos de la Pro-vincia de Santa Fe desde 1992; asesor legal del Órganode Liquidación del Ex-Concejo de Ingenieros en la Pro-vincia de Santa Fe; asesor legal de la Federación Argen-tina de Arquitectos (FADEA).

Ha participado en numerosos seminarios y conferen-cias en temas vinculados a la arquitectura y el ejercicioprofesional.

Titular del Estudio Jurídico «Terrile & Asociados»,ejerce su profesión especializado en Derecho Público yen Arquitectura Legal.

RICARDO ALEJANDRO TERRILECórdoba 1452- Piso 2- Oficina «B» - Rosario

16 Primera parte

l Código Civil y Comercial de la Nación (enadelante CCC), ha incorporado importantesmodificaciones en el ámbito de la construc-

ción. El conocimiento de sus nuevas disposiciones sonindispensables para los profesionales vinculados con laarquitectura e ingeniería dado que se introducen sus-tanciales innovaciones en materia de interpretación delas encomiendas, la vigencia de los tratados internacio-nales que han sido reconocidos por nuestra constituciónnacional con su misma jerarquía; todo lo cual ha habili-tado, amén del control judicial de constitucionalidad, elde convencionalidad, que se extiende a todos y cada unode los poderes.

El texto del CCC, abre una compuerta a los los trata-dos de integración con países latinoamericanos; extiendela legitimación a los derechos de incidencia colectiva;modifica sustancialmente la modalidad de los contratosen general y en particular; incorpora por primera vez, uncapitulo referido a las «obras y servicios»; modifica as-

pectos de la responsabilidad profesional, «aggiornando»sus históricos conceptos; traza nuevos derechos, deberesy obligaciones de las partes involucradas en el procesoconstructivo; define e individualiza los vicios ocultos yaparentes y morigera los plazos tradicionales de cadu-cidad y prescripción, entre otros.

Su lectura nos obliga a repensar el ejercicio de la pro-fesión en el ámbito de la construcción y su práctica, laposibilidad de introducir nuevas modificaciones que nohan sido previstas por el legislador.

Se me ha consultado si la actual codificación encierray abarca todas y cada una de las inquietudes que FADEAimpulsó en su momento y que expuso en las audienciaspúblicas convocadas por la Comisión Bicameral creadapor el Congreso de la Nación. He respondido que no. Sinembargo, debo reconocer, que frente al texto del códigocivil redactado por Dalmacio Velez Sarsfield, el nuevoCCC incorpora notables avances, comparativamente ha-blando, que se traducen en un mejor posicionamiento

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El ejercicio profesional de la construcción en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

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a interpretación en un factor esencial para elderecho. Nos permite dilucidar frente a laexistencia de una controversia, cual ha sido

la finalidad de las partes.En el proceso constructivo se involucran muchos ac-

tores y cada uno se vincula entre sí a través de relacionescontractuales. Algunos documentan sus términos; otroslo dejan librado a los «usos y costumbres» y por fin exis-ten aquellos que subestiman todo tipo de documenta-ción, ejecutan el proyecto y/o la obra y frente a conflictosque se presenta con el comitente, albañiles, oficios, cons-tructores, directores de obra, representantes técnicos,etc. se ven envueltos en el ámbito de la interpretacióncontractual.

El artículo 2º del CCC, dispone que la ley debe ser in-terpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus finalida-des, las leyes análogas, las disposiciones que surgen delos tratados sobre derechos humanos, los principios y losvalores jurídicos, de modo coherente con todo el orde-

namiento y compromete al juez de la causa a resolver losasuntos que sean sometidos a su jurisdicción medianteuna decisión razonablemente fundada (artículo 3º).

Conforme a ello, las pautas interpretativas que de-bemos tener presente cuando elaboramos una enco-mienda es: la literalidad del texto; la finalidad delacuerdo; las leyes análogas que refieren al caso; la buenafe, que debe ser analizada desde la perspectiva de lo queverosímilmente las partes entendieron al obligarse; larazonabilidad y por supuesto, el principio de legalidad,es decir, lo que impone la ley.

Expresamente el artículo 1061 del CCC, menciona la«intención común»: «El contrato debe interpretarse con-forme a la intención común de las partes y al principiode la buena fe» y dicha afirmación es relevante. Por suparte, el artículo 1062 del CCC, consigna «Cuando pordisposición legal o convencional se establece expresa-mente una interpretación restrictiva, debe estarse a laliteralidad de los términos utilizados al manifestar la vo-

de los profesionales de la construcción sin que, por ello,interpretamos, exista un absoluto reconocimiento a prin-cipios de equidad y dignidad que debe reflejar el códigode fondo.

¿Como interpretamos la encomienda?

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luntad, lo que invita a ser cuidadoso con el texto escrito,sus términos, las frases y sobre el significado de las pa-labras, de lo que vamos a escribir más adelante.

Las leyes son obligatorias para todos los que habitanel territorio de la República, sean ciudadanos o extran-jeros, residentes, domiciliados o transeúntes, sin perjui-cio de lo dispuesto en leyes especiales (artículo 4º).

La importancia de lo expuesto esta vinculado con ladisposición del artículo 7º, el cual al trazar la eficaciatemporal del Código Civil y Comercial, dispone que a«partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican alas consecuencias de las relaciones y situaciones jurídi-cas existentes»; sin embargo las leyes no tienen efectoretroactivo, sean o no de orden público, excepto dispo-sición en contrario.

La retroactividad establecida por la ley no puedeafectar derechos amparados por garantías constitucio-nales y las nuevas leyes supletorias no son aplicables alos contratos en curso de ejecución, con excepción delas normas más favorables al consumidor en las relacio-nes de consumo.

Se mantiene el «Principio de inexcusabilidad» (artí-culo 8) por la cual «La ignorancia de las leyes no sirve deexcusa para su cumplimiento, si la excepción no está au-torizada por el ordenamiento jurídico». Ello nos imponeconocer, previo a cualquier encomienda: las ordenanzasmunicipales, el Reglamento de edificación de la localidaden la que vamos a construir o proyectar, los marcos es-tablecidos por los colegios profesionales en torno a la vi-sación de obra; las pautas municipales sobre permisosde edificación, avisos de obra, requisitos para el otorga-miento de los certificados finales; los criterios de regu-larización de obra, disposiciones sobre la identificacióndel cartel de obra, etc.

Se torna imprescindible interpretar que todos los

contratos y su ejercicio parte de un principio: los dere-chos deben ser ejercidos de buena fe; en consecuencia,el ejercicio regular de un derecho propio o el cumpli-miento de una obligación legal no puede constituir comoilícito ningún acto (artículos 9 y 10 del CCC)

La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos.Se considera tal el que contraría los fines del ordena-miento jurídico o el que excede los límites impuestos porla buena fe, la moral y las buenas costumbres.

El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efec-tos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusivay, si correspondiere, procurar la reposición al estado dehecho anterior y fijar una indemnización.

Precisamente, el nuevo CCC introduce un factor: «elabuso de posición dominante», tutelado por su artículo11, con el apercibimiento al sujeto físico o jurídico queabuse de una posición dominante en el mercado.

En suma, el contrato debe interpretarse conforme a:a) La intención común de las partes;b) Al principio de la buena fe (artículo 1061);c) A la literalidad de los términos utilizados al ma-nifestar la voluntad;d) Al significado de las palabras, entendiendocomo tales el sentido que les da el uso general,excepto que tengan un significado específico quesurja de la ley;e) Al acuerdo de las partes o de los usos y prácti-cas del lugar de celebración;f) Las conductas, signos y expresiones no verbalescon los que el consentimiento se manifiesta;g) La interpretación contextual, es decir, las cláu-sulas del contrato se interpretan las unas pormedio de las otras, y atribuyéndoles el sentidoapropiado al conjunto del acto.

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Cuando el significado de las palabras interpretado con-textualmente no es suficiente, se deben tomar en con-sideración:

a) las circunstancias en que se celebró, inclu-yendo las negociaciones preliminares;b) la conducta de las partes, incluso la posteriora su celebración;c) la naturaleza y finalidad del contrato.

Si existen dudas sobre la eficacia del contrato, o de al-guna de sus cláusulas, debe interpretarse en el sentidode otorgarle eficacia. Si de ello resulta, varias interpre-taciones posibles, corresponde entenderlos con el al-cance más adecuado al objeto del contrato(artículo 1066del CCC).

La llamada «Teoría de los actos propios» se ha insta-lado en el nuevo código, al establecer el artículo 1067,bajo el titulo «protección de la confianza», que ésta y lalealtad que las partes se deben recíprocamente, se debeproteger, siendo inadmisible la contradicción con unaconducta jurídicamente relevante, previa y propia delmismo sujeto.

El CCC introduce en su articulado, las llamadas «ex-presiones oscuras»: Cuando a pesar de las reglas conte-nidas en materia de interpretación, persisten las dudas,si el contrato es a título gratuito se debe interpretar enel sentido menos gravoso para el obligado y, si es a títulooneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativode los intereses de las partes.

En consecuencia, las pautas de interpretación de laencomienda deben tener en cuenta la literalidad, la fi-nalidad del contrato, las leyes análogas, la buena fe, larazonabilidad, la legalidad.

¿Qué significa «posición dominante en el mercado?El abuso de posición dominante puede darse de di-

versas maneras, sea por un ejercicio abusivo de los de-rechos que ejerce un monopolio, sea directamente poruna actuación de mala fe.

El principio protectorio siempre presupone que al-guien domina a otro, por lo que la incorporación en elcódigo de fondo de la «posición dominante en el mer-cado» es significativa.

Es una cuestión estrechamente ligada a los consu-midores y en éste sentido, en el ámbito de la construc-ción, lo verificamos con los materiales y el costo de de-terminados productos abusando de su posición de mer-cado.

Los actores involucrados en el proceso constructivose comportan muchas veces como consumidores aménde su condición de prestadores de servicios. En la actua-lidad, la autonomía e la voluntad ha quedado reducida.No existe mas el contrato típico del siglo XIX donde sediscutían las cláusulas, su contenido, etcétera. Hoy laautonomía de la voluntad, esta sometida y condicionadapor una publicidad engañosa, con información pococlara, sin detalles que otorguen transparencia y con unaintensa y activa participación de los monopolios y oligo-polios. Lo observamos en la práctica del ejercicio profe-sional: son escasas las demandas fundadas en dolo,error o violencia.

La ley 25.156 de «Defensa de la Competencia», expre-samente dispone que «Están prohibidos y serán sancio-nados de conformidad con las normas de la presente ley,los actos o conductas, de cualquier forma manifestados,relacionados con la producción e intercambio de bieneso servicios, que tengan por objeto o efecto limitar, res-tringir, falsear o distorsionar la competencia o el accesoal mercado o que constituyan abuso de una posición do-minante en un mercado, de modo que pueda resultarperjuicio para el interés económico general. Queda com-

¿Como interpretamos la encomienda?MANUAL DE ARQUITECTURA | CROQUIS NORMATIVOS

¿Como interpretamos la encomienda?

en que sus actos, actividades o acuerdos puedan produ-cir efectos en el mercado nacional. Es decir, que los pro-fesionales de la construcción individualmente conside-rados, las empresas, el Estado Nacional, Provincial y Mu-nicipal, están involucrados

Una o más personas goza de «posición dominante»cuando para un determinado tipo de producto o servicioes la única oferente o demandante dentro del mercadonacional o en una o varias partes del mundo o, cuandosin ser única, no está expuesta a una competencia sus-tancial o, cuando por el grado de integración vertical uhorizontal está en condiciones de determinar la viabili-dad económica de un competidor participante en el mer-cado, en perjuicio de éstos (artículo 4º)

A fin de establecer la existencia de posición domi-nante en un mercado, deberán considerarse las siguien-tes circunstancias:

a) El grado en que el bien o servicio de que setrate, es sustituible por otros, ya sea de origen na-cional como extranjero; las condiciones de talsustitución y el tiempo requerido para la misma;b) El grado en que las restricciones normativas li-miten el acceso de productos u oferentes o de-mandantes al mercado de que se trate;c) El grado en que el presunto responsable puedainfluir unilateralmente en la formación de precioso restringir al abastecimiento o demanda en elmercado y el grado en que sus competidores pue-dan contrarrestar dicho poder.

Otro factor importante en materia de interpretación queel CCC introduce es el llamado «SIGNIFICADO DE LAS PA-LABRAS».

El artículo 1063 del CCC, dispone que las palabrasempleadas en el contrato deben entenderse en el sen-

tido que les da el uso general, excepto que tengan un sig-nificado específico que surja de la ley, del acuerdo de laspartes o de los usos y prácticas del lugar de celebraciónconforme con los criterios dispuestos para la integracióndel contrato.

Ello aconseja que en las encomiendas de trabajos,los profesionales deberían incorporar un anexo en la quedefinan el significado de las palabras que utilizan en eltexto; teniendo en cuenta la interpretación contextual;es decir, atribuyendo el sentido apropiado al conjuntodel acto.

Ahora bien: Cuando el significado de las palabras in-terpretado contextualmente no es suficiente, se debentomar en consideración otros parámetros:

a) las circunstancias en que se celebró, inclu-yendo las negociaciones preliminares;b) la conducta de las partes, incluso la posteriora su celebración;c) la naturaleza y finalidad del contrato.

Cuando existan expresiones oscuras, a pesar de las re-glas descriptas, y persistan las dudas, debe distinguirse:

a) si el contrato es a título gratuito se debe inter-pretar en el sentido menos gravoso para el obli-gado;b) si es a título oneroso, en el sentido que pro-duzca un ajuste equitativo de los intereses de laspartes.

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prendida en este artículo, en tanto se den los supuestosdel párrafo anterior, la obtención de ventajas competi-tivas significativas mediante la infracción declarada poracto administrativo o sentencia firme, de otras normas»(artículo 1º).

Por ello, existen conductas que han sido interpreta-das como prácticas restrictivas de la competencia:

a) Fijar, concertar o manipular en forma directao indirecta el precio de venta, o compra de bieneso servicios al que se ofrecen o demanden en elmercado, así como intercambiar información conel mismo objeto o efecto;b) Establecer obligaciones de producir, procesar,distribuir, comprar o comercializar sólo una can-tidad restringida o limitada de bienes, o prestarun número, volumen o frecuencia restringido olimitado de servicios;c) Repartir en forma horizontal zonas, mercados,clientes y fuentes de aprovisionamiento;d) Concertar o coordinar posturas en las licitacio-nes o concursos;e) Concertar la limitación o control del desarrollotécnico o las inversiones destinadas a la produc-ción o comercialización de bienes y servicios;f) Impedir, dificultar u obstaculizar a terceras per-sonas la entrada o permanencia en un mercadoo excluirlas de éste;g) Fijar, imponer o practicar, directa o indirecta-mente, en acuerdo con competidores o indivi-dualmente, de cualquier forma precios y condi-ciones de compra o de venta de bienes, de pres-tación de servicios o de producción;h) Regular mercados de bienes o servicios, me-diante acuerdos para limitar o controlar la inves-tigación y el desarrollo tecnológico, la producción

de bienes o prestación de servicios, o para difi-cultar inversiones destinadas a la producción debienes o servicios o su distribución;i) Subordinar la venta de un bien a la adquisiciónde otro o a la utilización de un servicio, o subor-dinar la prestación de un servicio a la utilizaciónde otro o a la adquisición de un bien;j) Sujetar la compra o venta a la condición de nousar, adquirir, vender o abastecer bienes o servi-cios producidos, procesados, distribuidos o co-mercializados por un tercero;k) Imponer condiciones discriminatorias para laadquisición o enajenación de bienes o serviciossin razones fundadas en los usos y costumbrescomerciales;l) Negarse injustificadamente a satisfacer pedidosconcretos, para la compra o venta de bienes o ser-vicios, efectuados en las condiciones vigentes enel mercado de que se trate;ll) Suspender la provisión de un servicio mono-pólico dominante en el mercado a un prestatariode servicios públicos o de interés público;m) Enajenar bienes o prestar servicios a preciosinferiores a su costo, sin razones fundadas en losusos y costumbres comerciales con la finalidadde desplazar la competencia en el mercado o deproducir daños en la imagen o en el patrimonioo en el valor de las marcas de sus proveedores debienes o servicios.

Quedan sometidas a las disposiciones de dicha ley todaslas personas físicas o jurídicas públicas o privadas, cono sin fines de lucro que realicen actividades económicasen todo o en parte del territorio nacional, y las que rea-licen actividades económicas fuera del país, en la medida

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ara qué nos sirve la Ley de Colegiación? ¿Paraqué sirven los Colegios Profesionales?El gobierno provincial ha delegado en el Co-

legio de Arquitectos: a) El control de la matrícula: Es decir que nobasta nuestro título habilitante por la Universidadpara ejercer nuestra profesión, debemos matri-cularnos y asumir a partir de ese acto, derechos,obligaciones y deberes que han sido tipificadosen diferentes disposiciones (Leyes 2429, 4114,10.653, 11.089, 13.199); todas las cuales estántranscriptas en la página «www.capsf.org.ar»

b) La potestad disciplinaria: Expresas compe-tencias que el CAPSF tiene para con sus matricu-lados y que expresamente están establecidas enel capitulo IV de la Ley 10.653, entre sus artículos26 y 30, a saber:

Derechos de los Arquitectos colegiados:1) Ejercer la profesión libremente, conformea las modalidades establecidas, y con sujecióna lo reglado en el artículo 1 de la ley 10.653;2) Recibir una retribución justa y equitativapor su trabajo profesional, conforme a las nor-mas arancelarias de aplicación;3) Capacitarse profesionalmente;4) Recibir menciones y premios especiales,cuando hubiere realizado alguna labor o actode mérito no ordinario, que se traduzca en be-neficio tangible para los intereses de la comu-nidad, del Colegio de Arquitectos, o de la Pro-vincia en su conjunto;5) Examinar las obras de cuyo proyecto seaautor;6) Solicitar la cancelación de la matrícula pro-fesional;7) Acogerse a los beneficios de la jubilación o

¿P

Derechos, obligaciones y deberes de los arquitectos

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pensión que establecieron las Cajas de Previ-sión exclusivamente profesionales;8) Asociarse con fines útiles, conforme a laConstitución de la Provincia, y las normas quereglamenten su ejercicio;9) Elegir y ser elegido, en las elecciones inter-nas de cualquier naturaleza de Colegio;10) Solicitar convocatorias a Asambleas en losmodos y formas establecidos en esta Ley, sureglamentación y normas complementarias;y participar en las mismas con voz y/o voto;11) Asistir a las reuniones de los Directorios,que no tengan carácter reservado;12) Presentar iniciativas tendientes al logrode los fines del Colegio y colaborar con elmismo en todo lo que haga al prestigio y pro-greso de la profesión;13) Interponer ante las autoridades del Cole-gio y la Justicia los recursos previstos en lasleyes respectivas;14) Ser defendido por el Colegio en aquelloscasos en que sus derechos profesionales re-sulten lesionados;15) Recibir protección del Colegio a sus dere-chos de propiedad intelectual, derivados delejercicio profesional;16) Utilizar los servicios y dependencias quepara beneficio general de sus matriculados es-tablezca el Colegio;17) Percibir las cuotas partes proporcionalesde los Fondos de Asistencia que se determinenen esta Ley, su reglamentación o normas com-plementarias;18) Gozar de los restantes beneficios estable-cidos en la presente Ley.

Son obligaciones del Arquitecto:1) El estricto cumplimiento de las normas le-gales, de ética profesional, y sobre aranceles;2) El fiel y deligente cumplimiento de sus de-beres profesionales;3) El acatamiento a las resoluciones de los Di-rectorios, y el cumplimiento de las sancionesdisciplinarias, sin perjuicio de ejercitar las víasrecursivas pertinentes;4) El pago puntual de los aportes, derechos,cuotas de cualquier naturaleza que fijen lasautoridades competentes o los Directorios,para el sostenimiento y cumplimiento de losfines del Colegio;5) Comunicar todo cambio de domicilio;6) La denuncia a los Directorios de las ofensasde que fuere objeto por parte de cualquier co-mitente, o autoridad, en el ejercicio de la pro-fesión;7) El denunciar al Colegio los casos de su co-nocimiento que configuren ejercicio ilegal dela profesión;8) Evitar incurrir en actitudes que puedan darorigen a menoscabo en los bienes materialesdel Colegio, o que comporten desprestigiopara la entidad o sus autoridades; o que de al-guna manera se opongan o contraríen losfines de la institución; o que persigan la ob-tención ilegítima de beneficios personales;9) Presentar la documentación que se re-quiera en esta ley, y por las reglamentacionescorrespondientes;10) Someterse a la jurisdicción disciplinaria,y a los exámenes psicofísicos, cuando así lodispongan las autoridades competentes;


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11) Prestar colaboración en casos que le seanrequeridos por las autoridades públicas o delColegio, cuando medie interés comunitario.

Queda prohibido enunciativamente a los Arquitectos:1) Ejercer ilegalmente la profesión;2) Transgredir las restantes disposiciones dela presente Ley, su reglamentación y normascomplementarias;3) Realizar, propiciar o consentir actos incom-patibles con el ejercicio profesional;4) Falsear todo tipo de documentación rela-cionada con la actividad profesional;5) Participar honorarios con no profesiona-les.

El capitulo V, dispone las sanciones disciplinarias que suincumplimiento genera:

1) Llamado de atención;2) Apercibimiento privado o público;3) Multas;4) Suspensión de la matrícula de hasta seismeses;5) Cancelación de la matrícula;

Las sanciones prescriptas en 3, 4, y 5) son apelables den-tro de los cinco días desde su notificación por ante la Cá-mara Penal de Rosario.

El arquitecto sancionado no podrá ocupar cargos enlos órganos directivos y de representación del ColegioProvincial mientras subsista la sanción aplicada.

Asimismo, ha creado un régimen legal en la que lospropios matriculados habilitados eligen sus autoridadesy simultáneamente un Estatuto, en el que reglamentalas disposiciones de la ley, el Código de Etica Profesional

y Reglamento electoral, cuyos contenidos son descono-cidos por gran parte de los matriculados.

Sin perjuicio de las disposiciones legales citadas, losmatriculados también se obligan a acatar las resolucio-nes de la Mesa Ejecutiva, del Directorio Provincial y dela Asamblea General de Matriculados del Colegio de Ar-quitectos.

Pero ello no es todo. Existen convenios marcos comoel suscripto por los diferentes distritos del Colegio y mu-nicipios de la provincia y por supuesto, el «Reglamentode Edificación Municipal» que contiene numerosas dis-posiciones de cumplimiento imperativo.

En materia arancelaria, las disposiciones de la Ley4114 («Ley Araya»), la desregulacion impuesta por la LeyProvincial N° 11.089, las resoluciones del ex Consejo deIngenieros que no se han modificado al presente, las re-soluciones referidas a aportes y honorarios del Colegiode Arquitectos y dispersas disposiciones municipales,conforman un marco normativo de cumplimiento obli-gatorio, que los profesionales desconocen habida cuentade la inexistencia de mecanismos de publicidad adecua-dos que el presente texto pretende corregir

El procedimiento municipal, los usos y costumbresen el área de la construcción, los antecedentes que sehan adoptado por vía del «precedente» tanto en resolu-ciones administrativas como en fallos judiciales, son con-tenidos que importan permanentes consultas de los pro-fesionales.

Debe tenerse presente, que en la actualidad, noexiste vinculación entre el comitente y el Colegio Profe-sional habida cuenta que la obligación de realizar los de-pósitos de los porcentajes de aportes requeridos por lasleyes en vigencia, son del matriculado. Es el matriculadoel que debe cumplimentar el aporte de un 5% al Colegio(ley 10.653, art. 89 inc. C); y de un 23% a la Caja de Previ-

Derechos, obligaciones y deberes de los arquitectos

na cuestión previa: ¿Cuál es la incumbenciaprofesional del título de arquitecto?. Dos resoluciones del Ministerio de Educación

y Justicia de la Nación nos introducen en la respuesta:La primera es la Resolución Nº 133 del 14 de Octubre

de 1987, que expresamente dispone que el título de ar-quitecto habilita a:

1. Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar la concre-ción de los espacios destinados al hábitat hu-mano2. Proyectar, dirigir y ejecutar la construcción deedificios, conjuntos de edificios y los espacios queellos conforman, con su equipamiento o infraes-tructura y de otras obras destinadas al hábitat hu-mano.3. Proyectar, calcular, dirigir y ejecutar la cons-trucción de estructuras resistentes correspon-dientes a obras de arquitectura4. Proyectar, calcular, dirigir y ejecutar la cons-

trucción de instalaciones complementarias co-rrespondientes a obras de arquitectura, exceptocuando la especificidad de las mismas impliquela intervención de las ingenierías5. Proyectar, dirigir y ejecutar obras de recupera-ción, renovación, rehabilitación y refuncionaliza-cion de edificios, conjuntos de edificios y otros es-pacios, destinados al hábitat humano6. Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar la cons-trucción del equipamiento interior y exterior fijoy móvil, destinado al hábitat del hombre, inclu-yendo los habitáculos para el transporte de per-sonas.7. Diseñar, proyectar, y efectuar el control técnicode componentes y materiales destinados a laconstrucción de obras de arquitectura8. Programar, dirigir y ejecutar la demolición deobras de arquitectura.9. Realizar estudios, proyectar y dirigir la ejecu-

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sión (ley 4889 y 10647).Por último, es útil «repasar» algunas pautas que el

Código de Etica dispone, antes de ingresar en la enco-mienda propiamente dicha:

Los arquitectos tienen:a) Deberes con la profesión:No ejecutar actos reñidos con la buena técnica oincurrir en omisiones culposas, aún cuando seaen cumplimiento de órdenes superiores o de unmandante; No recibir ni conceder comisiones,participaciones u otros beneficios con el fin degestionar, obtener o acordar designaciones: Noconceder su firma a título oneroso o gratuito detarea profesional que no haya sido estudiada, eje-cutada o desarrollada personalmente; No ocuparcargos rentados o gratuitos en Instituciones pri-vadas o empresas simultáneamente con cargospúblicos cuya función genere actos vinculantes;No aceptar las incorreciones que el comitentepretenda realizar; No asociar el propio nombreen cualquier tipo de documento, sellos, publici-dad u otros actos con personas que no sean pro-fesionales; No tomar parte en concursos cuyasbases y condiciones sean contrarias a la dignidadprofesional o que expresa o públicamente hayasido rechazada por el Colegio; No aceptar la en-comienda de una tarea profesional cuando pre-viamente se hubiere desempeñado como asesoro jurado de un concurso para adjudicar esa tarea.

b) Deberes con los colegas:No utlizar sin autorización de sus autores ideas,proyectos, planos y demás documentación paratrabajos profesionales propios; No difamar ni des-prestigiar, en forma directa o indirecta, a colegas

con motivo de su actuación profesional; abste-nerse de sustituir a un colega en trabajos inicia-dos por él y de aceptar el ofrecimiento de reem-plazo, hasta tener conocimiento cierto de la des-vinculación del colega con el comitente. Deberácomunicar el hecho al reemplazado y advertir elcomitente de cumplir con la obligación de pagode los honorarios del colega; no evacuar consul-tas de un comitente o no profesional donde inter-vengan otros arquitectos sin poner en conoci-miento previamente a ellos.

c) Deberes con los comitentes:Mantener la debida reserva profesional relacio-nada con el comitente y por trabajos por él enco-mendados, salvo obligación legal en contrario;advertir al comitente de todo error, defecto u omi-sión en que pudiere incurrir relacionado con lostrabajos que el arquitecto proyecte, dirija o con-duzca; administrar responsablemente los fondosque el comitente le entrega destinado a obliga-ciones originados en la encomienda; evitar y ensu caso denunciar toda competencia deslealentre los arquitectos.


U

Incumbencia profesional que habilita el título de Arquitecto

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in lugar a dudas, la encomienda profesionales uno de los documentos más importantesque documentan el proceso de la obra.

Muchas veces el arquitecto se interroga acerca de laconveniencia o no de suscribir un contrato. Es cierto queel Código Civil no impone ninguna formalidad y en con-secuencia no requiere que sea escrito. Sin embargo, esconveniente.

¿Explicamos por qué?• Define e individualiza al comitente• Define e individualiza la tarea profesional y sobretodo identifica a la obra• Determina el plazo de ejecución y la modalidadadoptada por el profesional para cumplir con latarea encomendada (por ejemplo: periodicidadde la visita en obra cuando se contrata la C.T.)• Establece los documentos que utilizarán las par-tes durante el proceso constructivo (libro de obra,

actas de suspensión y paralización de obras, ma-nual de mantenimiento, etc)• Puede delegar en el comitente la obligación decontratar la mano de obra, desde el dibujante quecolabora en el proyecto hasta los oficios y albañi-les como así tambien, sus cargas sociales, patro-nales e incluso seguros• Conviene el plazo de entrega, la recepción pro-visoria y definitiva de la obra • Mecanismos alternativos para la solución deeventuales conflictos: mediación, arbitraje• Fija los domicilios legales y válidos para toda no-tificación de partes y la competencia de los tribu-nales que las partes puedan acordar• En razón que los honorarios profesionales estándesregulados, es decir, que las partes pueden li-bremente determinar los mismos en proporcióna la relevancia de la obra y los antecedentes delarquitecto, el contrato documenta el monto, mo-

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ción de obras destinadas a la concreción del pai-saje.10. Efectuar la planificación arquitectónica y ur-banística de los espacios destinados a asenta-mientos humanos.11. Proyectar parcelamientos destinados al há-bitat humano.12. Realizar medición y nivelación de parcelas conel objetivo de concretar la ejecución de obras dearquitectura.13. Realizar estudios e investigaciones referidosal ordenamiento y planificación de los espaciosque conforman el hábitat y a los problemas rela-tivos al diseño, proyecto y ejecución de obras dearquitectura.14. Asesorar en lo concerniente al ordenamientoy planificación de los espacios que conforman elhábitat, y a los problemas relativos al diseño, pro-yecto y ejecución de obras de arquitectura.15. Participar en planes, programas y proyectosde ordenamiento físico ambiental del territorio yde ocupación del espacio urbano y rural.16. Participar en la elaboración de normas legalesrelativas al ordenamiento y planificación de losespacios que conforman el hábitat humano.17. Participar en la elaboración de planes, pro-gramas y proyectos que no siendo de su especia-lidad afecten al hábitat humano.18. Realizar relevamientos, tasaciones y valua-ciones de bienes inmuebles.19. Realizar arbitrajes, peritajes, tasaciones y va-luaciones relacionadas con el ordenamiento yplanificación de los espacios que conforman elhábitat y con los problemas relativos al diseño,proyecto y ejecución de obras de arquitectura.

La segunda deviene como consecuencia de las nuevasdisposiciones sobre higiene y seguridad en obras. Es laResolución Nº 498/2006, en la que el anterior Ministeriomodificó su nombre por Ministerio de Educación, Cienciay Tecnología de la Nación:

20. Proyectar, ejecutar, dirigir y evaluar todo loconcerniente a la higiene y seguridad en obras dearquitectura.


S

La encomienda profesional.Alcances de las diferentes tareas de Arquitectura

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dalidad de pago, lugar de pago y apercibimientosfrente a la mora.• Se puede consensuar que la mora deviene comoconsecuencia de una intimación previa o, por elcontrario, es automática y frente al cumplimintodel plazo, las partes son morosas, habilitando lasvías judiciales o extrajudiciales que convengan.• Las partes pueden convenir el pago de los apor-tes. Si nada dicen, los aportes son cargas y obli-gaciones del arquitecto. Si por el contrario, esta-blecen que corresponde al comitente el pago delos aportes, la obligación ante el Colegio y la Cajasigue siendo del profesional pero puede repetirsu pago ante el comitente moroso.• Las partes pueden introducir en la encomiendatodo aquello que no contradiga principios deorden púbico ¿Qué son principios de orden pú-blico? Por ejemplo, el arquitecto no puede exo-nerar su responsabilidad por vicios aparentes uocultos ni su mala praxis.

Soy de los que piensan que nunca está de más, un buencontrato. La inexistencia del documento siempre generadificultades en materia de interpretación ¿cuál ha sidoel alcance de la finalidad contractual de las partes? Y elloes materia de litigio.

Es útil, previo a cualquier relación contractual queeventualmente se pueda producir, hacerse el siguienteinterrogatorio:

• ¿Quién es el comitente?• ¿Cuál es la tarea encomendada?• ¿Cuáles son los honorarios pautados y la moda-lidad de pago, frente al hecho de que los honora-rios están desregulados?• ¿Cuáles son los plazos de ejecución?

• ¿Qué periodicidad de asistencia en la obra debecomprometer el conductor técnico?• ¿Quién administra?• ¿Qué documentos del proceso constructivo, laspartes involucradas determinan su incorporación?La importancia del libro de obra, las actas de sus-pensión de obra, de recepción parcial y definitiva,la determinación de la designación del sereno, elmanual de mantenimiento, los certificados deavance de obra, etc., no deben ser omitidos.• ¿Quién contrata y a nombre de quién se facturanlos materiales?• ¿Quién contrata la mano de obra, asume la res-ponsabilidad de los aportes patronales y los res-pectivos seguros?¿Quién contrata al C.Técnico? ¿El comitente o el •constructor?• ¿Cómo morigeramos la responsabilidad del C.Técnico frente a la extensa disposición del C.Civil?• ¿Cómo resolvemos los potenciales conflictos enobra sin caer en las instancias judiciales?• ¿Cómo documentamos la recepción de la obraen forma definitiva a partir de la cual nace la res-ponsabilidad decenal del C. Técnico?• El certificado de final de obra ¿Acredita la entregade la encomienda en forma?• Suscribir un contrato y responder a todos estosinterrogantes simplifica la interpretación y evitapotenciales conflictos. No todos, pero los morigera.

A pesar que el Consejo de Ingenieros y el Colegio de Ar-quitectos en diferentes resoluciones han determinadola TAREA PROFESIONAL DEL ARQUITECTO, siguen con-sultando al respecto sobre sus alcances:

Identifiquemos la tarea profesional:


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• CROQUIS PRELIMINARES:Los croquis preliminares son los esquemas, diagramas,croquis de plantas, de elevaciones o de volúmenes ocualquier otro elemento gráfico que el profesional ela-bora como preliminar interpretación del proyecto y/oprograma consultado con el comitente.

En realidad, constituye un borrador de planta sobreel cual el arquitecto a mano alzada o no, traza una pre-liminar idea del futuro anteproyecto en respuesta a unaconsulta. La ley arancelaria no ha contemplado la «con-sulta profesional del arquitecto» de la misma maneraque la mantienen abogados, médicos, psicólogos, etc.El «croquis preliminar» vendría a conformar aquella ideade la consulta.

• ANTEPROYECTO:El anteproyecto es el conjunto de plantas, cortes y ele-vaciones, estudiadas conforme a las disposiciones lega-les vigentes.Constituye un conjunto de dibujos y demáselementos gráficos necesarios para conformar una ideageneral de la obra en estudio.Constituye una memoriadescriptiva escrita o gráfica y debe acompañarse de unpresupuesto global estimativo.

Como surge de la propia descripción, es una «ideageneral de la obra en su conjunto». Existen en el ante-proyecto muchas consignas y elementos subjetivos queel autor del mismo, ha precisado y que, en consecuencia,no alcanzan a definir un proyecto, dado que en este úl-timo, conforme veremos enseguida, los elementos quelo conforman deben ser autosuficientes para ejecutaruna obra en cualquier parte del mundo.

• PROYECTO:El proyecto es el conjunto de elementos gráficos y escri-tos que definen con precisión el carácter y finalidad de

la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un pro-fesional.Los elementos que la conforman deben ser su-ficientes para ejecutar la obra, bajo la direción de cual-quier profesional de la construcción.

El proyecto no se limita a cortes y plantas, sino quedebe conformarse con la entidad suficiente para ejecutaríntegramente una obra, utilizando a tales efectos los sím-bolos universales de la construcción para que pueda serejecutado por cualquier profesional.

Para ser considerado proyecto, debe contener planosgenerales a escala conveniente de plantas, elevacionesprincipales y cortes, acotados y señalados por los sím-bolos convencionales; planos de construcción y de de-talle; planos de instalaciones y de estructuras con susespecificaciones y planillas correspondientes; presu-puesto, pliego de condiciones y estudio de propuestas.

• CONDUCCION TECNICA: Constituye la vigilancia técnica de la obra ejercida per-sonalmente por el profesional durante todo el procesoconstructivo, controlando la estricta interpretación dela documentación preparada por el proyectista, asegu-rando que la ejecución o materializacion de la mismaresponda a todas las reglas del arte, efectuando los re-planteos, conforme al trazado proyectado y aprobado,controlando los cálculos de estructura asi como la cali-dad y composición de los materiales de la obra y cum-pliendo con las disposiciones vigentes sobre construc-ciones.

Es el responsable técnico en los términos de los artí-culos 1646 y 1647 del C.Civil.

• DIRECTOR DE OBRA: Representa al comitente.Controla la fiel interpretación de los planos y de la docu-

La encomienda profesional. Alcances de las diferentes tareas de Arquitectura

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mentación técnica que forma parte del proyecto, aseso-rando en los casos en que aquellos elementos dejandudas en sus indicaciones, vigilando a la vez la organi-zación y la forma de ejecución de los trabajos de modoque ellos se ajusten a las condiciones prefijadas o a lasmás convenientes cuando surjan modificaciones obli-gadas durante su transcurso.

El D.O., certifica los avances de obra correspondientesa pagos durante la ejecución, incuso el ajuste final de losmismos.

Es importante señalar que el proyectista y el C.Tec-nico son de designación obligatoria; en cambio el Direc-tor de Obra, es optativo para el comitente.

La función y tarea del Conductor técnico y Directorde Obra, no puede ser desempeñada simultáneamentepor un mismo profesional. Expresamente la ley lo declaraincompatible.

Si el arquitecto firma como Director de Obra en la res-pectiva encomienda y nadie suscribe la función de Con-ductor Técnico, se presume en materia interpretativa,que esta última función la ejecuta el D.Obra.

• LA ADMINISTRACION:La administración no es una tarea propia de la arquitec-tura. Es una función que puede eventualmente ejecutarel arquitecto pero no requiere ni el titulo, ni la habilita-ción y mucho menos tiene el monopolio de su incum-bencia.

La administración es un mandato que el arquitectoejecuta en nombre y representación de su comitente.Por esa tarea, cuando la suscribe y contrata, tiene dere-cho a percibir honorarios.

La administración puede ejecutarse: a) En nombredel comitente o b) A cargo del profesional.

En el primer caso, el profesional representa al comi-tente y en consecuencia abona los materiales, los oficios,los salarios y aportes de albañiles, los gastos directos eindirectos de la obra, en nombre de aquél. Todas la fac-turas y recibos, en consecuencia, están afectadas al co-mitente. Existe un mandato de representación por la que,impositivamente y en los hechos, el profesional se limitaa ser un intermediario entre comitente y contratado.

En el segundo caso, el profesional asume como pro-pio toda la erogación que implique la tarea profesionalencomendada. Es lo que tipicamente conocemos como«llave en mano». En este caso, el comitente es ajeno im-positivamente, por derecho y en los hechos, de los gastosque demande la tarea profesional contratada.

La doctrina en la materia denomina impropiamente«administración a cargo del comitente» a la primera y«administración a cargo del profesional» a la segunda.Interpreto que es más apropiado, la identificación asig-nada más arriba: a) En nombre del comitente o b) A cargodel profesional.

El Consejo de Ingenieros y el Colegio de Arquitectos,en diferentes períodos, han legislado al respecto.

Transcribo a continuación, un conjunto de disposi-ciones dispersas en la que las autoridades del CAPSF re-flejan su inquietud por la definición de la tarea profesio-nal:

Define «ANTEPROYECTO» a los croquis en escala con-veniente y en relación con la tarea encomendada, paradar una idea general de la obra.

Al «PROYECTO» como.»El conjunto de elementos(planos, memoria, etc.) que definen con precisión el ca-rácter y finalidad de la obra y que a su vez permitan eje-cutarla; Conjunto de plantas, fachadas y secciones de laobra, planillas de elementos constructivos, estructura


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resistente, esquema básico de recorrido de instalaciones,todo en escala conveniente de manera que se defina conprecisión el proyecto y permita su ejecución bajo la di-rección de cualquier profesional.Es el documento quecontiene y determina las cláusulas y condiciones con quese ejecutarán los diversos trabajos y que deberán ser ob-servados por los contratistas durante la ejecución de laobra y a su vez servirán para determinar el costo de lamisma.

En la Res.CAPSF-DSP Nº 407/2009, como «DEFINICIONDE TAREAS PROFESIONALES», se estableció para el«PROYECTO», diferentes requerimientos: Planos gene-rales y memoria descriptiva; Planos de construcción yplanillas de especificaciones técnicas; Pliego de condi-ciones y cómputos métricos; Presupuesto global del pro-yecto y estudio de propuestas.

Luego se definió como «TAREAS DE EJECUCION» alos planos y dibujos no comprendidos en los generalesdel proyecto, en cualquier escala, referentes a la ejecu-ción de la obra y que definan todo detalle arquitectónicoy de diseño para la interpretación de la obra y que lo con-forman planos de detalles para ejecución de la obra; Di-rección de la obra, Conducción de obra; Administracióny Representación Técnica.

La «DIRECCION DE OBRA», para el CAPSF, es la inspec-ción de la obra de manera periódica, haciendo cumplirla fiel observancia de la documentación del proyecto yrealizando la visación de los certificados emitidos corres-pondientes a los pagos de la obra en ejecución, inclusoel ajuste y liquidación final de los mismos.

Controla la efectividad en la ejecución de la mano deobra, el diligenciamiento y elección de la mano de obracuando se contraten rubros separados, la asistencia alComitente en la elección de los materiales e instalacio-nes definitorias de calidad y diseño, y un mayor segui-

miento de los detalles de la obra para su óptimo resul-tado.

Para algunos profesionales, la D.O., comprende yabarca la tarea de conseguir y fiscalizar la provisión demateriales y mano de obra, realizar cotejos de preciosde los distintos rubros que comprende la obra, efectuardetalles de gastos y realizar proyectos de inversión sifuese necesario.

En cambio, en la «REPRESENTACION TECNICA», latarea la ejecuta el profesional que en nombre y repre-sentación de la empresa asume las responsabilidadesque implica una construcción, una instalación o provi-sión de equipos o materiales para construcciones o in-dustrias.

En el año 2000, se incorporó por Resolución delCAPSF, la siguiente definición:

«El profesional habilitado actúa en el carácter deConductor Técnico cuando una empresa cons-tructora autorizada para ejercer la industria de laconstrucción de edificios y/o de sus obras com-plementarias, lo habilita para conducir técnica-mente la obra e interviniendo personalmente ensu ejecución, vigilando el proceso constructivo;efectuando los replanteos conforme al trazadoproyectado y aprobado; controlando la calidad ycomposición de los materiales; guiando la manode obra, interviniendo en la provisión, distribu-ción y destino del personal obrero; participandoen todo lo que se refiere a la provisión de enseres,maquinarias, herramientas, etc.; cumpliendo yhaciendo respetar los reglamentos de edificación;las condiciones de seguridad e higiene del perso-nal que presta servicios en la obra, asegurando elcumplimiento de la legislación social impuesta ala industria de la edificación».


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La resolución que mencionamos incorpora las tareas de:

• TAREAS DE ASISTENCIA TECNICA Y ASESORIA TEC-NICA:Director Técnico es el profesional que actúa como asis-tente técnico permanente de un ente privado, en funcio-nes directas de manera tal que califique la capacidadtécnica de aquel.

La asesoría técnica corresponde a las funciones delprofesional que dictamina, a pedido del comitente o pordesignación judicial, en cuestiones que impliquen cono-cimientos técnicos propios de las respectivas profesiones.

En función de árbitro le corresponde estudiar y re-solver las cuestiones sometidas por las partes a su deci-sión, de acuerdo a las normas procesales vigentes.

• DESARROLLO URBANISTICO.Se entiende por Desarrollo Urbanístico, la planificaciónmediante el proyecto parcial o sectorial de un área de-terminada, dentro de un conglomerado poblacional ociudad.

• GERENCIAMIENTO DE OBRA (Project manager):Esta tarea consiste en encarar la construcción de unaobra bajo la tutela de un gerente de proyecto. Este pro-fesional se encarga de la obra desde el momento en quesurge la primera idea, hasta que se construye. Es la per-sona que durante la obra encarrila los intereses contra-puestos del proyectista, del director de obra y de la em-presa constructora en beneficio del proyecto.

La RES.DSP-CAPSF Nº 167/00, que reiteró la clasifi-cación de las diferentes tareas profesionales, se refieretambién al «CONSTRUCTOR»:

«El profesional es Constructor de una obra, cuando,además de ser empresario en la ejecución de la misma to-

mando a su cargo el riesgo económico de la construcción,asume la función de Conductor Técnico con todas las obli-gaciones y responsabilidades señaladas precedentementey las que le son propias por el carácter de empresario. Eneste caso, asume la responsabilidad legal ante los poderespúblicos y ante el propietario que el Código Civil, las leyes,reglamentos y ordenanzas le asignan al Constructor. Aménde la condición de matriculado habilitado, debe estar obli-gatoriamente inscripto en los Registros de Constructoresde las municipalidades y comunas.

La citada norma, en su artículo 5, insiste en la incom-patibilidad para un mismo profesional de actuar simul-táneamente como Director de Obra y Conductor Técnico,por lo que deberá optar por alguna de las citadas tareas;siendo indispensable en toda construcción las funcionesdel Proyectista, Director de Obra y Constructor, este úl-timo o el comitente podrá designar un Conductor Téc-nico que en ningún caso reemplaza al Director de Obra.

Recientemente, la Municipalidad de Rosario, en unarecopilación en su página «www.rosario.gov.ar», ha-ciendo referencia al «Reglamento de Edificación de laciudad de Rosario», dispone en su apartado 2.2.5. RES-PONSABILIDADES, con las modificaciones de las Orde-nanzas 8214/07 y 8723/10, lo siguiente:

Los distintos roles profesionales habilitados respon-sables de la obra y del cumplimiento de las normativasvigentes, que se exigirán en las instancias de tramitaciónde Permiso de Edificación/Demolición, quedan definidosde la siguiente manera:

• Proyectista: Es el profesional autor intelectualde la documentación técnica constituída por loselementos gráficos y escritos que definen con pre-cisión el proyecto de obra y que permiten su eje-cución. Es responsable de los errores surgidos en


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los mismos y de las órdenes dadas al constructor,bajo constancia escrita, relacionadas con modi-ficaciones en los planos.

• Calculista: Es el profesional autor intelectual dela documentación técnica constituída por los ele-mentos gráficos y escritos que definen con preci-sión las estructuras resistentes de la obra y quepermiten su ejecución, incluyendo el diseño y cál-culo de todas las estructuras transitorias en laobra y de las excavaciones. Es responsable de loserrores surgidos en los mismos y de las órdenesdadas al constructor, bajo constancia escrita, re-lacionadas con modificaciones en los cálculos.

• Director de Obra: Es el profesional que realizala supervisión técnica de la obra, controlando lafiel ejecución de la misma, de acuerdo a la docu-mentación técnica del proyecto. En aquelloscasos en que la figura del Constructor es asumidapor el Propietario del inmueble, esta figura asumetodas las responsabilidades técnicas de la obra,no siendo exigible el rol de Representante Téc-nico.

• Demoledor: Es la persona física o jurídica queasume las responsabilidades emergentes de laDemolición de las construciones existentes. El De-moledor deberá ser profesional habilitado o au-torizar al profesional habilitado como responsa-ble técnico de la ejecución de la demolición. Delmismo modo, la figura del Demoledor quedaafectada por los alcances administrativos espe-cificados para el constructor. (Incorporado porOrdenanza Nº 8.774/11)

• Constructor: Es la persona física o jurídica queasume las responsabilidades emergentes de laejecución material de la obra. El Constructor de-berá ser profesional habilitado o autorizar al pro-fesional habilitado en la función de Represen-tante Técnico como responsable técnico de la eje-cución de la obra. Puede ser el propietario, encuyo caso será empresario de su propia obra, de-biendo responsabilizarse por sus funciones comotal.

En la ejecución de obras de hasta planta baja y un pisoy cuya superficie cubierta total sea menor a 300 m2, elpropietario podrá asumir la condición de Constructor,aunque no sea profesional habilitado, siempre y cuandodesigne un profesional que asuma el rol de Director deObra, en cuyo caso el Propietario será Empresario de supropia obra, debiendo responsabilizarse por sus funcio-nes como tal.

• Representante Técnico del Constructor: Es elprofesional que asume las responsabilidades deorden técnico en la ejecución material de la obracuando el Constructor es una empresa construc-tora no propietaria del inmueble.

• Representante de Higiene y Seguridad en laObra: Es el profesional que asume la confeccióndel Legajo Técnico de Higiene y Seguridad y lasresponsabilidades de orden técnico de acuerdoa las normativas nacionales, provinciales y mu-nicipales vigentes en la materia. Es responsablede los errores surgidos en el mismo y de las órde-nes dadas al constructor, bajo constancia escrita.


n numerosas oportunidades, los arquitectosresponden a consultas, elaboran croquis pre-liminares, anteproyectos, proyectos e incluso

ejecutan la condución técnica de una obra, sin haber do-cumentado con el comitente, contrato alguno; ello nosignifica, que originado un conflicto, la inexistencia decontrato implique el desconocimiento de la tarea profe-sional.

Efectivamente: el Código Civil no exige formalidadespecial para acreditar la existencia de la encomiendaprofesional, pues en tales contratos rige el principio delibertad. El artículo 974 del Código Civil y en forma coin-cidente el nuevo CCC, expresamente dispone que puedeser celebrado por escrito, verbalmente o incluso enforma tácita.

También es cierto que el artículo 1193 del Código Civilexpresamente dispone que los contratos que tengan porobjeto una cantidad mayor de $10.000, deben hacersepor escrito y no pueden ser probados por testigos. Sin

embargo la jurisprudencia, es decir, diferentes fallos ju-diciales, han superado a dicho texto siempre y cuandolas obras tengan comienzo de ejecución o cumplimientode alguna prestación por quien invoca la existencia delcontrato.

En algunos casos, la prueba de la existencia contrac-tual es dificil de acreditar: Una consulta verbal, un ante-proyecto y/o proyecto; éste último con todos sus planos,que entregamos al comitente sin constancia de su recep-ción. En otros casos, como la ejecución de una obra, elmejor testimonio o prueba es la propia edificación y ladocumentación que podemos aportar en caso de con-flicto.

Sin perjuicio que la locación de servicios que prestaun profesional es informal y en tal sentido no requiereun contrato inevitablemente, soy de la idea que el con-trato colabora con la transparencia de la finalidad per-seguida, evita las presunciones, los usos y costumbresque pueden ser interpretados en forma diferente por las

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Varios e incluso todos los roles requeridos podrán sercumplidos por una misma persona, con excepción delDirector de Obra y el Representante Técnico que, en casode existir ambos roles, deberán ser asumidos por distin-tos profesionales.

Cuando haya varios profesionales que intervenganen la obra, cada uno será responsable de la parte quehaya firmado como autor.


E

La encomienda de trabajo no exige formalidad especial

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partes y dan, fundamentalmente, certeza al acuerdo.EL CCC parte de un principio que todos debemos

tener presente: Únicamente son formales, es decir, re-quieren escritura, los contratos a los cuales la ley les im-pone una forma determinada (artículo 1015 CCC)

La formalidad exigida para la celebración del contratorige también para las modificaciones ulteriores que lesean introducidas, excepto que ellas versen solamentesobre estipulaciones accesorias o secundarias, o queexista disposición legal en contrario.

¿Cuales son los contratos que deben formalizarse porEscritura Pública en el nuevo CCC?Casi todos los contratos son suscriptos en forma privaday valen como manifestación de voluntad. Sin embargo,la ley requiere para determinados contratos, que debenformalizarse por escritura pública.

Deben ser otorgados por escritura pública:a) los contratos que tienen por objeto la adquisi-ción, modificación o extinción de derechos realessobre inmuebles. Quedan exceptuados los casosen que el acto es realizado mediante subasta pro-veniente de ejecución judicial o administrativa. Amodo de ejemplo: la transferencia de dominio deun inmueble que hemos adquirido para ejecutarla obra.b) los contratos que tienen por objeto derechosdudosos o litigiosos sobre inmuebles;c) todos los actos que sean accesorios de otroscontratos otorgados en escritura pública;d) los demás contratos que, por acuerdo de par-tes o disposición de la ley, deben ser otorgadosen escritura pública.

42 a locación de servicios tiene lugar cuando elarquitecto se obliga a prestar un servicio y elcomitente a pagarle por ese servicio un precio

en dinero. La conducción técnica o la dirección de obrason claros ejemplos de ello. Existe una obligación dehacer que tiende a satisfacer necesidades del comitentey cuya prestación no implica la producción y/o materia-lización de un resultado.

La locación de obra también llamada, contrato deobra o contrato de empresa, tiene como elemento de-terminante la obligación de resultado, que asume quiense compromete a ejecutar la misma. El proyecto que im-plica la contratación de un resultado, ejemplifica la lo-cación de obra.

La expresión «trabajo» que consagra el artículo 1626del Código Civil se refiere al trabajo concretado a un re-sultado distinguiéndolo así de la locación de servicios.

¿El trabajo profesional se presume oneroso?Efectivamente: El artículo 1627 del Código Civil ex-

presamente dispone que «el que hiciere algún trabajo,o prestare algún servicio a otro, puede demandar el pre-cio, aunque ningún precio se hubiere ajustado, siempreque tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo devivir…».

Son requisitos para que esta presunción legal seaaplicable:

1) Que los servicios comprometidos y ejecutadossean posibles y lícitos;2) Que sean propios y habituales de la profesióno modo de vivir del que los prestó;3) Que le hayan sido requeridos por otra persona.

La Jurisprudencia de nuestros Tribunales se ha pronun-ciado frente al caso de un servicio profesional no solici-tado expresamente, pero aceptado por aquel a quien se

L

¿El trabajo de los arquitectos constituye locación de servicios o de obra?Presunción de onerosidad

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o hay duda alguna que es el propietario delterreno sobre el cual se edifica la obra.

¿Cuándo son varios propietarios indivisos?Es importante detenerse en su titulo. Requerir el docu-mento notarial que acredite la propiedad puede ser ma-teria de sorpresa: Determinar la legitimación del condo-minio indiviso para firmar la encomienda tiene que sernuestra primera preocupación. Un poder notarial detodos los demás co-propietarios autorizando la contra-tación del proyecto de obra o de remodelación, es un do-cumento valioso.

¿Cuándo es un fideicomiso?El fiduciario, en su condición de administrador, esta ha-bilitado para suscribir la encomienda.

¿En un edificio de propiedad horizontal?Si el proyecto es impulsado por el consorcio, sus admi-nistradores, generalmente están habilitados para com-prometer al consorcio. Es indispensable requerir el Re-glamento de Copropiedad y verificar el régimen de ma-yorias que el respectivo reglamento determina para lacontratación de una encomienda profesional.

Es importante que el profesional encomendado ve-rifique si el Administrador ha cumplido con el procedi-miento de la convocatoria de la correspondiente Asam-blea, si en el temario del «Orden del día» se ha estable-cido e individualizado el proyecto y la facultad paranombrar al profesional responsable de su ejecución y sise ha establecido alguna limitación en materia presu-puestaria.

Si el proyecto encomendado es iniciativa de un co-propietario sin intervención del consorcio ni del admi-nistrador, lo primero que debemos verificar es si la tareaprofesional afecta espacios propios y/o comunes de uso

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reclama el precio. El trabajo profesional ha producidoun beneficio en el comitente. En tales supuestos, se hahecho lugar al reclamo de quien prestó el servicio, fun-dado en el principio del enriquecimiento sin causa, esdecir, de aquel comitente que se beneficia por el trabajoajeno.

En la práctica profesional nos encontramos frente auna relación multiforme que puede dar lugar a contratosde locación de servicios o de locación de obra, o de man-dato, según los casos:

• Cuando atendemos una consulta o elabora-mos un proyecto, el trabajo profesional cons-tituye una locación de obra, prometemos unresultado: el informe, la respuesta, los planos,etc.• Cuando ejecutamos una obra, cumpliendola función de conductor técnico de la misma,no prometemos un resultado, sino un servicio,de acuerdo a nuestra idoneidad y bajo la res-ponsabilidad inherente a quien la ejecuta.Constituye una típica locación de servicios ladirección técnica o la dirección de obra.• En cambio, cuando convenimos con el comi-tente la administración de una obra y encar-gamos materiales que abonamos en represen-tación del comitente o contratamos diferentesoficios en representación y a nombre deldueño, la relación es un típico mandato, queimpone la adecuada y periódica rendición decuentas.

Sin embargo, en el actual CCC, el contrato es gratuito silas partes así lo pactan o cuando por las circunstanciasdel caso puede presumirse la intención de beneficiar. Laúltima frase modifica la presunción que el código civil

venía manteniendo desde siempre: los trabajos profe-sionales se presumían onerosos.

La citada disposición, entre otras razones que expon-dremos más adelante, es uno de los factores que justificala encomienda por escrito.


N

¿Quién es el comitente?

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e deberá solicitar permiso de obra para cons-truir nuevos edificios y asimismo:

• Ampliar, refaccionar o transformar lo ya cons-truído.• Cerrar, abrir o modificar vanos en la fachadaprincipal.• Cambiar y ejecutar revoque de fachada princi-pal.• Elevar muros.• Cambiar o modificar estructuras de techos.• Desmontar y excavar terrenos.• Efectuar demoliciones. En los casos de demoli-ción total o parcial de teatros o cines-teatros elpropietario del predio tendrá obligación de cons-truir en el nuevo edificio una sala teatral o cine-teatral de características semejantes a la sala de-molida, entendiéndose como semejante respetar

hasta un 10% menos el número total de butacas,igual superficie del escenario y camarines, otor-gándole al propietario la posibilidad de dividir esatotalidad en distintas salas de menor tamaño aconstruirse en ese mismo predio.• El plazo para cumplir esta obligación será de 365días corridos a partir de la fecha en que se le con-ceda la autorización para demoler, y podrá serprorrogado por igual período, en caso de obrasde gran complejidad, por resolución conjunta delMinisterio de Cultura y de Desarrollo Urbano dela Ciudad.• En caso de venta o alquiler de la parcela una vezdemolido el edificio preexistente la obligación re-caerá en el nuevo propietario o locatario.• Efectuar instalaciones mecánicas, eléctricas, tér-micas, de inflamables y sanitarias, y ampliar, re-faccionar o trasformar las existentes, • Abrir vías públicas, mensurar predios y modificar

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exclusivo del comitente o común de uso común del edi-ficio.

En el primer caso, cuando la obra de remodelaciónreconoce como límite los espacios propios de la unidadde su comitente, el profesional deberá definir si requiere«aviso de obra» o «permiso de edificación» a la autoridadmunicipal. Asimismo, deberá pautar con el Administra-dor los horarios y criterios de convivencia consorcial to-mando en cuenta los principios establecidos en el co-rrespondiente reglamento o, en su caso, de uso común.

En los casos que afecten espacios comunes de usoexclusivo (Ejemplo: balcón), es imprescindible contarcon la autorización del consorcio y su aprobación con lasmayorías reglamentarias. Debe tenerse presente quecualquier afectación en mayor o menor superficie de losespacios comunes de uso exclusivo afectan al Regla-mento de Edificación y el correspondiente porcentaje deexpensas de cada unidad.

Cuando la encomienda interfiere en espacios comu-nes de uso común y el comitente no es el consorcio, esimprescindible verificar las correspondientes autoriza-ciones bajo apercibimiento de que la obra ejecutada po-dría ser demolida.

Una cuestión no menos importante que se repite enlos ámbitos judiciales es la decisión unilateral del co pro-pietario, sin autorización del consorcio, de cerrar su bal-cón, colocar vallado de protección por la existencia demenores, la incorporación de un toldo o la ampliaciónde su superficie exclusiva a costa de un espacio comúnde uso exclusivo. Lo mismo se reitera en los «porch» deingresos. Dichas obras afectan la «estética» del edificioen su conjunto y provoca intervenciones judiciales dondeel arquitecto o el ingeniero quedan expuestos.

¿Si el comitente es inquilino?Se debe requerir la conformidad del propietario. Es in-evitable e imprescindible. Usualmente se visualiza en lo-cales comerciales.


S

¿Aviso de obra o permiso de edificación?

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uándo comienza?Cuando existe contrato escrito, el propio do-cumento lo consigna. Si la inexistencia genera

dudas serán necesarios diferentes medios de prueba queacrediten una presunción cierta sobre el verdadero co-mienzo de la tarea encomendada.

Posiblemente la dificultad no está tanto en el co-mienzo de la tarea sino en su finalización dado que a par-tir de esta última comienzan a perfilarse los plazos decaducidad y prescripción en materia de vicios aparentesy ocultos.

Es relevante fijar el plazo de obra, sobre todo en laconducción técnica. He observado que los profesionalesacostumbran a establecer un plazo acotado de seismeses, un año, etc. Sin embargo, la obra se extiendemucho más allá de aquel plazo y no modifican el con-trato originario. El comitente muchas veces se vale deesa consigna para señalar y justificar la omisión de supago por el hecho de que el profesional no cumplió con

los plazos previstos, y la entrega de la obra con el corres-pondiente certificado de final de obra.

Instalar un plazo, ampliarlo en función del avance deobra y como consecuencia de las dificultades de la na-turaleza, es signo de responsabilidad. Es imprescindibleadoptar un criterio amplio más que acotado, consig-nando que de concluirse antes del tiempo fijado decomún acuerdo, le será notificado en forma fehacienteal comitente.

Una obra normalmente se retrasa, ora por el régimende lluvia, ora por la escasez de materiales, ora por con-flictos laborales, ora por los oficios, ora por decisión delcomitente invocando dificultades financieras, etc.

En reflexiones que transcribimos más adelante, re-saltamos la necesidad que toda suspensión o paraliza-ción de obra se documente por acta atento a la cantidadde consecuencias que genera mantener una obra sinfinal y bajo el cuidado del C.T.

Otro de las factores importantes a consignar en un

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el estado parcelario; Construir, ampliar o refac-cionar playas de estacionamiento.

Originariamente se requirió por la Municipalidad de Ro-sario en jurisdicción de municipio, el que fuera ratificadopor Decreto 1453 de Julio de 2008. Posteriormente, laLey 4104 lo hizo extensivo a toda la provincia.

Trabajos que requieren aviso de obra:• Modificar el cordón del pavimento;• Limpiar o pintar fachadas principales;• Abrir, cerrar o modificar vanos en paredes queno sean de fachada principal;• Revocar o cambiar el revoque en cercas al frente;• Ejecutar solados;• Ejecutar o cambiar revestimientos, revoques ex-teriores o trabajos similares;• Cambiar el material de cubierta de techos;• Ejecutar cielorrasos;• Terraplenar y rellenar terrenos;• Ejecutar modificaciones de poca importanciaen las instalaciones mecánicas, eléctricas, térmi-cas y de inflamables;• Instalar vitrinas y toldos sobre la fachada en lavía pública;• Ejecutar trabajos que no requieren permiso cuyarealización demande una valla provisoria paraocupar la acera con materiales.


¿C

El comienzo de la encomienda

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l artículo 13 de la Ley Provincial N° 4114, dis-pone:»En casos especiales y a pedido de laspartes interesadas, podrá el Consejo(Debe le-

erse Colegio), eximir el cumplimiento de las exigenciasestablecidas en el art.2 y 6 de la presente ley.

¿A qué aportes se refiere?¿Qué son «casos especiales»?

Los aportes, por supuesto, son los que legalmenteimpone el Colegio y la Caja.

Los casos especiales deben ser interpretados en con-sonancia con aquellos derechos fundamentales comola salud poblacional, la vivienda, la seguridad pública,el bienestar de una comunidad. Los Colegios Profesio-nales, de esta manera, facilitan y colaboran a consagrary consolidar los derechos tutelados en la ConstituciónNacional.

Existen antecedentes vinculados a la ejecución deobras en escuelas públicas, dispensarios, bibliotecas ve-

cinales en las que se ha eximido de aportes al profesionalinvolucrado. Se ha negado esa condición, a la construc-ción de supermercados, universidades privadas, funda-ciones civiles.

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documento, es la periodicidad con la que vamos a visitar,supervisar o participar en la obra mientras se ejecute. Ladirección de obra o la conducción técnica no requiereobligatoriamente la supervisión diaria. La legislación alrespecto no lo determina, excepto que la función se cum-pla en relación de dependencia o bajo un contrato queestablezca expresamente esa condición. En el ejerciciode la profesión liberal, el arquitecto se limita a trazar di-rectivas al capataz y su asistencia al obraje puede estarestablecido. A mi juicio es aconsejable consensuar unaperiodicidad razonable (tres veces a la semana) y utilizarel «Libro de Obra» como una herramienta de notificacio-nes válida entre director de obra, conductor técnico, ca-pataz, oficios, etc.


E

La eximición de aportes

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l artículo 55 de la Ley 4114 dispone: «El pagode los honorarios da derecho al comitente aejecutar la obra una sola vez; para poder re-

petirla, deberá satisfacer los honorarios nuevamente,con el 50% de la escala sobre los trabajos preliminaresy con el 100% sobre los trabajos de ejecucción…».¿Cual es la interpretación que se impone?

En primer lugar, el artículo citado está comprendidodentro del Capitulo «Arancel Profesional», Título V «Pro-yectos Completos de Obras de Arquitectura e Ingeniería»,de tal forma que, cuando el citado artículo refiere a loshonorarios a cargo del comitente, debe interpretarse queson trabajos preliminares y/o ejecución, en los términosdel artículo 48 de esa ley.

En segundo lugar, dispone que el pago de los hono-rarios da derecho al comitente a ejecutar la obra una solavez.

En tercer lugar, precisa «…para poder repetirla…».

Lo expuesto me permite concluir que la norma su-giere un proyecto en los términos del artículo 48 que serepite. Ello involucra, insisto, anteproyectos, proyectos,planos generales de construcción y planillas, pliegos decondiciones, cómputos métricos, presupuesto global delproyecto, estudio de propuestas, todos los cuales se re-piten.

De no ser así, no es de aplicación el art.55.

En diferentes oportunidades, en requerimientos im-pulsados por matriculados, el Colegio de Arquitectostuvo que resolver sobre la aplicabilidad o no del artículo55. Al respecto, se ha rechazado la pretensión en proyec-tos de viviendas colectivas que conforman un solo pro-yecto urbano, con planos generales, de construcción yplanillas, presupuesto global, estudio de propuestas,pliego de condiciones etc… Por el contrario, se ha inter-pretado que las disposiciones de la mencionada normasólo están reservadas cuando el mismo proyecto se re-

E

Sobre obra repetida (Art. 55, Ley 4.114)

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l Reglamento de Edificación por imperio dela Ordenanza 7420/02 y 8247/08, ha estable-cido la obligación de colocar letrero frente a

una obra, previo «permiso de edificación», que contenga:• El nombre, diploma o título, matrícula y domi-cilio de profesionales y empresas, éstas con susrespectivos representantes técnicos, que inter-vengan con su firma en el expediente de permiso.• El número de Expedientes de Edificación y lafecha de concesión del Permiso.• Los datos catastrales.• Los indicadores urbanísticos (distrito urbano,índices edilicios y alturas máximas y mínimas).• La superficie del terreno.• Las superficies máximas y mínimas edificables.• La superficie computable para índice.• El uso previsto.• El nombre, título, matrícula y domicilio del/losprofesionales RESPONSABLES DE HIGIENE Y SE-

GURIDAD, que intervenga/n con su firma en el ex-pediente… (Incorporado por Ord. Nº 8.247/08)• Nombre y domicilio de la Aseguradora de Riesgodel Trabajo en el cual se encuentran aseguradoslos trabajadores que trabajen permanente o tran-sitoriamente en la obra (Incorporado por Ord. Nº8.247/08).

El letrero exigido al frente de una obra puede contenerel nombre de los asesores técnicos que intervengan consu firma en el expediente de permiso.

El letrero al frente de una obra no debe contenerabreviaturas, inscripciones, iniciales o siglas ambiguas,nombre de personas sin especificación de función algunao que se abroguen diplomas o títulos profesionales noinscriptos en las matrículas, ni leyendas que a juicio dela Dirección, se preste a confusión.

En tales casos, se intimará la inmediata correcciónde la leyenda impugnada, bajo apercibimiento de efec-

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pite exactamente igual en algún otro punto geográficode la provincia y/o ante los proyectos y construccionesde viviendas prefabricadas.


E

El cartel de obra

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n la ciudad de Rosario, a los dos días del mes de Enero de dos mil trece, entre los señores CIRILO SIE-RRA, con domicilio real en calle de las Azcuénagas 9900, de esta ciudad, quien acredita su identidadcon DNI Nº 01.222.555, en adelante «EL COMITENTE», por una parte y el Arquitecto RODOLFO KAHESAR,

DNI Nº 08.610.020, Matricula CAPSF 000/00, con domicilio profesional en calle Córdoba 1455, Piso 1, Depto 1,de esta ciudad, en adelante «EL PROFESIONAL», por la otra, convienen en celebrar el presente contrato queconstituye una declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos, los que sujetan en un todo deconformidad con las disposiciones que aquí se transcriben.

PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO: EL COMITENTE encomienda a El Profesional, y éste acepta, hacerse cargo de las tareasde: PROYECTO COMPLETO de la futura obra: (marcar con una x)NUEVA ……………………………………………………………………………………………………………………AMPLIACION ………………………………………………………………………………………………………………REFACCION ………………………………………………………………………………………………………………DEMOLICION ……………………………………………………………………………………………………………

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Modelo de encomiendas

E


tuarse por administración a costa de los profesionalesque intervengan en el expediente de edificación.

56 I- MODELO DE ENCOMIENDA DE TRABAJO DE PROYECTO


CUARTA: RESCISIÓN DEL CONTRATO: Cuando una o más partes estén constituídas por más de una persona, el falleci-miento o impedimento legal que pudiere sobrevenir a alguna de ellas, no será motivo de rescisión para con lasrestantes. Cualquiera de las partes podrá rescindir el presente contrato si la otra parte no cumpliera con lasobligaciones pactadas, una vez que tal cumplimiento haya sido requerido fehacientemente, y no satisfechodentro de los 10 (diez) días corridos de su comunicación. La rescisión injustificada del contrato por una de laspartes, facultará a la otra a reclamar daños y perjuicios, así como los demás derechos que las leyes le reconozcan.EL COMITENTE tendrá derecho a desistir de la encomienda, objeto del presente contrato, por su sola voluntad,aún cuando no haya tenido principio de ejecución, abonando a EL PROFESIONAL las indemnizaciones que lasleyes les acuerdan, además del contrato. EL PROFESIONAL podrá rescindir el contrato, si EL COMITENTE noabona los honorarios con un plazo máximo de 10 (diez) días corridos a partir de la presentación de la liquidacióno certificado correspondiente.

QUINTA: INCUMPLIMIENTO DEL COMITENTE: En caso de incumplimiento a lo pactado en el presente contrato, por partede EL COMITENTE, dentro de los plazos y modalidades convenidas, EL PROFESIONAL, tendrá derecho, sin ne-cesidad de interpelación o notificación alguna a exigir su cobro, considerándose el saldo total existente comoplazo vencido.En este supuesto, EL PROFESIONAL, tendrá derecho a recibir un interés punitorio que las partesconvienen en: mensual y hasta el momento de su efectivo pago.

SEXTA: INCUMPLIMIENTO DEL PROFESIONAL: En caso de incumplimiento de EL PROFESIONAL, EL COMITENTE sinperjuicio de los derechos que le asisten de denunciar la conducta ante el Tribunal de Ética, deberá intimar enforma fehaciente el incumplimiento de las obligaciones pactadas que no han sido cumplidas en tiempo y enforma por EL PROFESIONAL y mientras dura el incumplimiento podrá retener los montos adeudados.

SEPTIMA: APORTES: Con la percepción de los honorarios, EL PROFESIONAL deberá efectuar los aportes que le impongala legislación vigente.

OCTAVA: JURISDICCION Y COMPETENCIA: A efectos de toda cuestión emergente del presente contrato, ambas parte sesometen a los Tribunales ordinarios de la Ciudad de …………………………………………………………………

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UBICACION INMUEBLE: Calle: ……………………………………………………… Nº ……………… …………………………………………Ciudad ……………………………………………………… Provincia …………………………………………………REGISTRO DE LA PROPIEDADDOMINIO: Tomo ……………………… Folio……………… Nº ………………… Depto …………………………… PARTIDA INMOBILIARIA Nº ……………………… Padrón Municipal ……………………………………………………………………………Sección ………………………………… Manzana …………………………… Parcela ………………………………Distrito ……………………………………………………… Zona ……………………………………………………El futuro edificio se destinará a: …………………………………………………………………………………………

SEGUNDA: HONORARIOS: EL honorario a percibir por EL PROFESIONAL se conviene en la suma de: pesos ……………………………………………………………(en letras); $ ………………………… (en números).El valor precedente no incluye el Impuesto al Valor Agregado. Dicho impuesto, en caso de que corresponda suaplicación, será añadido por EL PROFESIONAL en cada factura.Dicho Honorario está basado en los valores de monto de obra y formas de cálculo que el Colegio de Arquitectosde la Provincia de Santa Fe tiene establecido para la determinación de los aportes correspondientes a esta ins-titución y a la Caja de Previsión Social de los Profesionales de la Ingeniería de la Provincia de Santa Fe, sumadoa criterios y pautas consensuadas entre las partes y que en el marco de la desregulación, han tenido en cuenta,tales como la idoneidad, antecedentes y experiencia del profesional e incluyen únicamente las tareas que seencuentran detalladas en la Orden de Trabajo precedente.

TERCERA: FORMA DE PAGO: El comitente abonará a EL PROFESIONAL sus honorarios conforme a la siguiente forma depago particularizada: ……………………………………………………………………………………………………En caso de no especificarse una forma de pago particularizada EL COMITENTE abonará a EL PROFESIONAL loshonorarios correspondientes a la segunda cláusula de la siguiente forma: Un pago a cuenta de honorarios a lafirma del presente contrato, cuyo valor corresponderá como mínimo a la suma de los aportes mencionados enla cláusula segunda, los gastos por tramitación, y un 50% (cincuenta por ciento) del monto convenido, del queeste contrato es suficiente recibo. El saldo a la entrega del proyecto.Otro: ………………………………………………………………………………………………………………………

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ANEXO

1. GASTOS A CARGO DE EL PROFESIONAL:Dentro de los honorarios convenidos están incluidos los gastos correspondientes a los honorarios y sueldosde profesionales, técnicos y empleados que intervengan en las tareas correspondientes a la ENCOMIENDA DEPROYECTO y tramitación de la presente encomienda.

2. GASTOS A CARGO DE EL COMITENTE: Cuando por razones propias de la complejidad de la obra, del terreno, o de la tecnología a emplear, se requierala ejecución de estudios especiales, mediciones, o amojonamiento del terreno, problemas de medianería, in-determinación en la forma de trabajo de la estructura resistente existente, personal adicional en obra, o realizartareas que no hubieran sido detalladas en la orden de trabajo, los gastos y honorarios que puedan generar,serán abonados por EL COMITENTE.

3. DOCUMENTACION CONTRACTUAL: Formarán parte del presente contrato: los documentos gráficos escritos, resultado de las tareas realizadas porEL PROFESIONAL, modificaciones que hayan acordado las partes sobre la encomienda originaria, así como susampliaciones, comunicaciones escritas entre las partes del presente contrato; todas las certificaciones, factu-raciones, y comprobantes de gastos de obra (si correspondiere), etc. Las modificaciones que puedan pactarsecon posterioridad a la firma del presente contrato, sólo serán válidas si se expresan por escrito en un documentocomplementario, las que formarán parte del presente convenio.

4. PROPIEDAD INTELECTUAL DEL PROYECTO: La documentación gráfica y escrita generada con motivo de la encomienda, es propiedad exclusiva de EL PO-FESIONAL, sea que la obra para la cual fue realizada se construya o no. EL COMITENTE, aún cuando haya recibidoy abonado la totalidad o parte de la documentación del proyecto, sólo tiene derecho al uso de la misma, parala obra objeto del presente contrato, no pudiendo servirse de ella para adaptarla a otro proyecto, o ejecutarotra obra, o enajenarla a tales fines, salvo convenio suscripto con EL PROFESIONAL. EL COMITENTE, ademásno podrá exigir la entrega de los originales de la mencionada documentación, debiendo EL PROFESIONAL pro-porcionarle la cantidad de juegos de copias estipulada en las cláusulas cuarta y quinta.

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renunciando expresamente a cualquier otro fuero o jurisdicción.

NOVENA:DE LA ENTREGA DE LA ENCOMIENDA: En oportunidad de hacerse efectiva la entrega del objeto de la encomienda,se suscribirá un acta en la que se consignará la conformidad de EL COMITENTE. A partir de esa fecha, EL PRO-FESIONAL se desobliga de los vicios aparentes, quedando obligado por los vicios ocultos durante el plazo deprescripción que establece el Código Civil.

DECIMA: Forma parte del contrato, el ANEXO que se adjunta al presente y que obliga a las partes de la misma manera

DECIMA PRIMERA:CLAUSULAS ADICIONALES / CONDICIONES ESPECIALES /OBSERVACIONES………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

DECIMO SEGUNDA: CONFORMIDAD: En prueba de conformidad, se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto,conjuntamente con el ANEXO, en el lugar y fecha indicado con anterioridad, uno de los cuales se presentaráante el Colegio de Distrito a los efectos que correspondan.

………………………………………………………….FIRMA DEL COMITENTE

……………………………………………………………FIRMA DEL PROFESIONAL

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11. DEL DERECHO DE RETENCION: EL PROFESIONAL podrá ejercer el derecho de retención que tutela el art. 3939 y siguiente del Código Civil frentea las obligaciones de pago pendientes de EL COMITENTE. Podrá cesar dicho derecho contra la sustitución deuna garantía suficiente a satisfacción de EL PROFESIONAL.

II. ENCOMIENDA DE TRABAJO SOBRE CONDUCCIÓN TÉCNICA

n la ciudad de Rosario, a los dos días del mes de Enero de dos mil trece, entre los señores CIRILO SIE-RRA, con domicilio real en calle de las Azcuénagas 9900, de esta ciudad, quien acredita su identidadcon DNI Nº 01.222.555, en adelante «EL COMITENTE», por una parte y el Arquitecto RODOLFO KAHE-

SAR, DNI Nº 08.610.020, Matricula CAPSF 000/00, con domicilio profesional en calle Córdoba 1455, Piso 1, Depto1, de esta ciudad, a en adelante «EL PROFESIONAL», por la otra, convienen en celebrar el presente contrato queconstituye una declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos, los que sujetan en un todo deconformidad con las disposiciones que aquí se transcriben.

PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO: EL COMITENTE encomienda a El Profesional, y éste acepta, hacerse cargo de lastareas de la CONDUCCION TECNICA de la futura obra: (marcar con una x)NUEVA ……………………………………………………………………………………………………………………AMPLIACION ………………………………………………………………………………………………………………REFACCION ………………………………………………………………………………………………………………DEMOLICION ……………………………………………………………………………………………………………

UBICACION INMUEBLE: Calle: ……………………………………………………… Nº ……………… …………………………………………Ciudad ……………………………………………………… Provincia …………………………………………………REGISTRO DE LA PROPIEDADDOMINIO: Tomo ……………………… Folio……………… Nº ………………… Depto ……………………………

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5. MEDIACION PREVIA: Las partes dejan establecido que, previo a cualquier instancia judicial sobre obligaciones incumplidas por lasmismas o por cuestiones interpretativas que surjan sobre las cláusulas pactadas en el presente, se obligan asolicitar al Colegio de Arquitectos con jurisdicción en el Distrito de la obra motivo de la encomienda, su MEDIA-CION. A tal efecto, cualquiera de las partes deberá presentar ante dicho Colegio de Distrito, la solicitud de la me-diación con a) Copia certificada de la encomienda de trabajo. b) una descripción de los hechos que provocaronel conflicto. c) la prueba documental que fundamente sus dichos. El Colegio de Distrito se obliga a citar a la otraparte y procurar mediar de conformidad con los principios de la MEDIACION, designando en esa oportunidadal mediador. Fracasada la mediación, las partes podrán someter sus conflictos ante el Tribunal Judicial.

6. JURISDICCION Y COMPETENCIA: A efectos de toda cuestión emergente del presente contrato, ambas partes se someten a los Tribunales ordinariosde la Ciudad de blanco renunciando expresamente a cualquier otro fuero o jurisdicción.

7. SELLADO DE LEY: Si por imperio de la legislación vigente al momento de la suscripción de la encomienda, fuera menester abonartasas o contribuciones por la misma, los gastos estarán a cargo de EL COMITENTE y EL PROFESIONAL por partesiguales.

8. CAMBIO DE DOMICILIO: Las partes se obligan a notificar en forma fehaciente, cualquier cambio de domicilio que los mismos efectuaren, mo-dificando el consignado en el presente, el que comenzará a regir a partir de la recepción de la citada notificación.

9. DEBERES CON EL COMITENTE: EL PROFESIONAL se obliga a mantener la debida reserva profesional por los trabajos encomendados por EL CO-MITENTE y respetar el secreto profesional, salvo obligación legal en contrario. Asimismo, se obliga a advertir alcomitente de todo error, defecto u omisión proyectado o ejecutado por terceras personas contratadas directa-mente por EL COMITENTE.

10. DE LOS HECHOS FORTUITOS Y LA FUERZA MAYOR: Las partes convienen expresamente que no son recíprocamente responsables por los hechos fortuitos y defuerza mayor producidos en la obra durante la ejecución de la encomienda. Todo criterio interpretativo sobreel alcance de los hechos fortuitos y fuerza mayor serán materia de mediación.

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E


final de obra. Los honorarios deberán ser pagados en un plazo máximo de 10 (diez) días corridos a contar de lafecha de presentación de la correspondiente liquidación; caso contrario si EL COMITENTE posterga dicho plazosin justificación fehaciente, incurrirá en mora devengando intereses calculados a la tasa promedio aplicadapor los Bancos de plaza en los créditos con documentos descontados. Otro: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

CUARTA: RESCISIÓN DEL CONTRATO: Cuando una o más partes estén constituídas por más de una persona, el falleci-miento o impedimento legal que pudiere sobrevenir a alguna de ellas, no será motivo de rescisión para con lasrestantes. Cualquiera de las partes podrá rescindir el presente contrato si la otra parte no cumpliera con lasobligaciones pactadas, una vez que tal cumplimiento haya sido requerido fehacientemente, y no satisfechodentro de los 10 (diez) días corridos de su comunicación. La rescisión injustificada del contrato por una de laspartes, facultará a la otra a reclamar daños y perjuicios, así como los demás derechos que las leyes le reconozcan.EL COMITENTE tendrá derecho a desistir de la encomienda, objeto del presente contrato, por su sola voluntad,aún cuando no haya tenido principio de ejecución, abonando a EL PROFESIONAL las indemnizaciones que lasleyes les acuerdan, además del contrato. EL PROFESIONAL podrá rescindir el contrato, si EL COMITENTE noabona los honorarios con un plazo máximo de 10 (diez) días corridos a partir de la presentación de la liquidacióno certificado correspondiente, o cuando por motivos ajenos a EL PROFESIONAL no tenga fecha cierta el iniciode la obra, o si EL COMITENTE contradice las directivas impartidas por EL PROFESIONAL, y a criterio de este úl-timo, dichas modificaciones pongan en riesgo la seguridad de la obra o afecten la concepción arquitectónicade la misma.

QUINTA: INCUMPLIMIENTO DEL COMITENTE: En caso de incumplimiento a lo pactado en el presente contrato, por partede EL COMITENTE, dentro de los plazos y modalidades convenidas, EL PROFESIONAL, tendrá derecho, sin ne-cesidad de interpelación o notificación alguna a exigir su cobro, considerándose el saldo total existente comoplazo vencido. En este supuesto, EL PROFESIONAL, tendrá derecha recibir un interés punitorio que las partes convienen en:mensual y hasta el momento de su efectivo pago.

SEXTA: INCUMPLIMIENTO DEL PROFESIONAL: En caso de incumplimiento de EL PROFESIONAL, EL COMITENTE sin

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PARTIDA INMOBILIARIA Nº ……………………… Padrón Municipal ……………………………………………………………………………Sección ………………………………… Manzana …………………………… Parcela ………………………………Distrito ……………………………………………………… Zona ……………………………………………………El futuro edificio se destinará a: …………………………………………………………………………………………

SEGUNDA: HONORARIOS: EL honorario a percibir por EL PROFESIONAL se conviene en la suma de: pesos ……………………………………………………………(en letras); $ ………………………… (en números).El valor precedente no incluye el Impuesto al Valor Agregado. Dicho impuesto, en caso de que corresponda suaplicación, será añadido por EL PROFESIONAL en cada factura.Dicho Honorario está basado en los valores de monto de obra y formas de cálculo que el Colegio de Arquitectosde la Provincia de Santa fe tiene establecido para la determinación de los aportes correspondientes a esta ins-titución y a la Caja de Previsión Social de los Profesionales de la Ingeniería de la Provincia de Santa Fe, y en laidoneidad, experiencia y antecedentes del profesional e incluyen únicamente las tareas que se encuentran de-talladas en la Orden de Trabajo precedente. Dicho monto de Obra es presuntivo únicamente a los efectos delcálculo mencionado más arriba, por tal motivo, los aportes de honorarios que correspondan proporcionalmentea la Conducción Técnica, deberán verificarse con el presupuesto realizado sobre el proyecto definido y poste-riormente actualizado sobre el valor real de la obra.

TERCERA: FORMA DE PAGO: El comitente abonará a EL PROFESIONAL sus honorarios conforme a la siguiente forma depago particularizada:.En caso de no especificarse una forma de pago particularizada EL COMITENTE abonará a EL PROFESIONAL loshonorarios correspondientes a la segunda cláusula de la siguiente forma: Un pago a cuenta de honorarios a lafirma del presente contrato, cuyo valor corresponderá como mínimo a la suma de los aportes mencionados enla cláusula segunda más los gastos por tramitación, del que este contrato es suficiente recibo. Los honorariospor Conducción Técnica serán abonados por EL COMITENTE a EL PROFESIONAL conforme a la forma de certifi-cación de la obra, en forma proporcional a los montos y porcentajes de cada uno de los certificados de obra eje-cutada. Las deducciones por fondo de reparos, recargos o multas no serán tenidas en cuenta a los efectos delcálculo del monto de honorarios de EL PROFESIONAL. Todos los certificados son provisorios y el avance de lostrabajos quedará sujeto a ajustes por las desviaciones que se puedan detectar, hasta la emisión del certificado

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ANEXO

1. GASTOS A CARGO DE EL PROFESIONAL: Dentro de los honorarios convenidos están incluidos los gastos correspondientes a los honorarios y sueldos deprofesionales, técnicos y empleados que intervengan en las tareas correspondientes a las etapas y tramitaciónde la presente encomienda.

2. GASTOS A CARGO DE EL COMITENTE: Cuando por razones propias de la complejidad de la obra, del terreno, o de la tecnología a emplear, se requierala ejecución de estudios especiales, mediciones, o amojonamiento del terreno, problemas de medianería, in-determinación en la forma de trabajo de la estructura resistente existente, personal adicional en obra, o realizartareas que no hubieran sido detalladas en la orden de trabajo, los gastos y honorarios que puedan generar,serán abonados por EL COMITENTE.


4. PROPIEDAD INTELECTUAL DEL PROYECTO: La documentación gráfica y escrita generada con motivo de la encomienda, es propiedad exclusiva de EL PO-FESIONAL, sea que la obra para la cual fue realizada se construya o no. EL COMITENTE, aún cuando haya recibidoy abonado la totalidad o parte de la documentación del proyecto, sólo tiene derecho al uso de la misma, parala obra objeto del presente contrato, no pudiendo servirse de ella para adaptarla a otro proyecto, o ejecutarotra obra, o enajenarla a tales fines, salvo convenio suscripto con EL PROFESIONAL. EL COMITENTE, ademásno podrá exigir la entrega de los originales de la mencionada documentación, debiendo EL PROFESIONAL pro-porcionarle la cantidad de juegos de copias estipulados en las cláusulas cuarta y quinta.

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perjuicio de los derechos que le asisten de denunciar la conducta ante el Tribunal de Ética, deberá intimar enforma fehaciente el incumplimiento de las obligaciones pactadas que no han sido cumplidas en tiempo y enforma por EL PROFESIONAL y mientras dura el incumplimiento podrá retener los montos adeudados

SEPTIMA: CLAUSULAS ADICIONALES / CONDICIONES ESPECIALES / OBSERVACIONES:

EL ANEXO ADJUNTO AL PRESENTE FORMA PARTE DEL CONTRATO COMO PARTE DEL MISMO Y SE SUJETAN LASPARTES A SU CONTENIDO.

OCTAVA: CONFORMIDAD: En prueba de conformidad, se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, con-juntamente con el ANEXO, en el lugar y fecha indicado con anterioridad, uno de los cuales se presentará ante elColegio de Distrito a los efectos que correspondan.


………………………………………………………………FIRMA DEL/LOS PROFESIONAL/ES

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proveedor, pudiendo rechazar los mismos para el caso en que considere inconveniente su utilización. EL PRO-FESIONAL como Conductor Técnico es el encargado de vigilar e inspeccionar la ejecución de los trabajos con-trolando la fiel interpretación de la documentación por él provista. EL PROFESIONAL no está obligado a concurrirdiariamente a la obra o al lugar donde se realicen los trabajos, ni está obligado a permanecer en ellos duranteel tiempo normal de trabajo. A tal efecto, se obliga a suscribir con EL COMITENTE dos LIBROS DE OBRA. Un librode ORDENES DE PEDIDO que quedará en la Obra, en el que el Contratista extenderá pedidos y observacionesde cualquier naturaleza. Dirigidas tanto a EL COMITENTE como a EL PROFESIONAL. Un libro de ORDENES DESERVICIO, que quedará en poder de EL PROFESIONAL, en el cual éste realizará todas las indicaciones, observa-ciones y pedidos dirigidos tanto al Contratista como EL COMITENTE. Ambos libros serán por triplicado, foliadosy serán suscriptos por las partes al inicio de la ejecución de la obra encomendada dejando constancia de lugary fecha. Ambos libros serán válidos para ser presentados en la instancia de mediación y/o judicial. EL PROFE-SIONAL colocará en el frente de la obra, conforme a la legislación vigente y desde el comienzo de la ejecución,el cartel de obra, el cual EL COMITENTE se compromete a devolver dentro de las 48 horas de rescindido elcontrato o dentro de los diez días corridos desde la finalización de la encomienda.

11. DE LA ENTREGA DE LA ENCOMIENDA: En oportunidad de hacerse efectiva la entrega del objeto de la encomienda, se suscribirá un acta en la que seconsignará la conformidad de EL COMITENTE. A partir de esa fecha, EL PROFESIONAL se desobliga de los viciosaparentes, quedando obligado por los vicios ocultos durante el plazo de prescripción que establece el CódigoCivil.

12. DE LOS HECHOS FORTUITOS Y LA FUERZA MAYOR: Las partes convienen expresamente que no son recíprocamente responsables por los hechos fortuitos y defuerza mayor producidos en la obra durante la ejecución de la encomienda. Todo criterio interpretativo sobreel alcance de los hechos fortuitos y fuerza mayor serán materia de mediación.


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5. APORTES:Con la percepción de los honorarios, EL PROFESIONAL deberá efectuar los aportes que le imponga la legislaciónvigente.


7. JURISDICCION Y COMPETENCIA: A efectos de toda cuestión emergente del presente contrato, ambas parte se someten a los Tribunales ordinariosde la Ciudad de renunciando expresamente a cualquier otro fuero o jurisdicción.


9. CAMBIO DE DOMICILIO: Las partes se obligan a notificar en forma fehaciente, cualquier cambio de domicilio que los mismos efectuaren,modificando el consignado en el presente, el que comenzará a regir a partir de la recepción de la citada notifi-cación.

10. DEBERES CON EL COMITENTE: EL PROFESIONAL se obliga a mantener la debida reserva profesional por los trabajos encomendados por EL CO-MITENTE y respetar el secreto profesional, salvo obligación legal en contrario. Asimismo, se obliga a advertir alcomitente de todo error, defecto u omisión proyectado o ejecutado por terceras personas contratadas directa-mente por EL COMITENTE, como así también, sobre la calidad de los materiales en obra suministrados por el

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aplicación, será añadido por EL PROFESIONAL en cada factura.Dicho Honorario está basado en los valores de monto de obra y formas de cálculo que el Colegio de Arquitectosde la Provincia de Santa fe tiene establecido para la determinación de los aportes correspondientes a ésta ins-titución y a la Caja de Previsión Social de los Profesionales de la Ingeniería de la Provincia de Santa Fe, sumadoa criterios y pautas consensuadas entre las partes y que en el marco de la desregulación, han tenido en cuenta,tales como la idoneidad, antecedentes y experiencia del profesional e incluyen únicamente las tareas que seencuentran detalladas en la Orden de Trabajo precedente.

TERCERA: FORMA DE PAGO: El comitente abonará a EL PROFESIONAL sus honorarios conforme a la siguiente forma depago: ………………………………………………………………………………………………………………………(En caso de no especificarse una forma de pago particularizada EL COMITENTE abonará a EL PROFESIONAL loshonorarios correspondientes a la segunda cláusula de la siguiente forma: Un pago a cuenta de honorarios a lafirma del presente contrato, cuyo valor corresponderá como mínimo a la suma de los aportes mencionados enla cláusula segunda, los gastos por tramitación y un cincuenta por ciento (50%) del monto convenido, del queeste contrato es suficiente recibo. El pago correspondiente por DIRECCIÓN DE OBRA, se completará en el mo-mento en que EL COMITENTE apruebe la documentación que será presentada ante el Colegio. Los honorariosdeberán ser pagados en un plazo máximo de 10 (diez) días corridos a contar de la fecha de presentación de lacorrespondiente liquidación; caso contrario si EL COMITENTE posterga dicho plazo sin justificación fehaciente,incurrirá en mora devengando intereses calculados a la tasa promedio aplicada por los Bancos de plaza en loscréditos con documentos descontados). Otro: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

CUARTA: RESCISIÓN DEL CONTRATO: Cuando una o más partes estén constituídas por más de una persona, el falleci-miento o impedimento legal que pudiere sobrevenir a alguna de ellas, no será motivo de rescisión para con lasrestantes. Cualquiera de las partes podrá rescindir el presente contrato si la otra parte no cumpliera con lasobligaciones pactadas, una vez que tal cumplimiento haya sido requerido fehacientemente, y no satisfechodentro de los 10 (diez) días corridos de su comunicación. La rescisión injustificada del contrato por una de laspartes, facultará a la otra a reclamar daños y perjuicios, así como los demás derechos que las leyes le reconozcan.EL COMITENTE tendrá derecho a desistir de la encomienda, objeto del presente contrato, por su sola voluntad,aún cuando no haya tenido principio de ejecución, abonando a EL PROFESIONAL las indemnizaciones que las

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III. ENCOMIENDA DE TRABAJO SOBRE DIRECCION DE OBRA

n la ciudad de Rosario, a los dos días del mes de Enero de dos mil trece, entre los señores CIRILO SIE-RRA, con domicilio real en calle de las Azcuénagas 9900, de esta ciudad, quien acredita su identidadcon DNI Nº 01.222.555, en adelante «EL COMITENTE», por una parte y el Arquitecto RODOLFO KAHE-

SAR, DNI Nº 08.610.020, Matricula CAPSF 000/00, con domicilio profesional en calle Córdoba 1455, Piso 1, Depto1, de esta ciudad, en adelante «EL PROFESIONAL», por la otra, convienen en celebrar el presente contrato queconstituye una declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos, los que sujetan en un todo deconformidad con las disposiciones que aquí se transcriben.

PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO: EL COMITENTE encomienda a El Profesional, y éste acepta, hacerse cargo de las tareasde la DIRECCION DE OBRA de la futura obra: (marcar con una x)NUEVA ……………………………………………………………………………………………………………………AMPLIACION ………………………………………………………………………………………………………………REFACCION ………………………………………………………………………………………………………………DEMOLICION ……………………………………………………………………………………………………………

UBICACION INMUEBLE: Calle: ……………………………………………………… Nº ……………… …………………………………………Ciudad ……………………………………………………… Provincia …………………………………………………REGISTRO DE LA PROPIEDADDOMINIO: Tomo ……………………… Folio……………… Nº ………………… Depto …………………………… PARTIDA INMOBILIARIA Nº ……………………… Padrón Municipal ……………………………………………………………………………Sección ………………………………… Manzana …………………………… Parcela ………………………………Distrito ……………………………………………………… Zona ……………………………………………………El futuro edificio se destinará a: …………………………………………………………………………………………

SEGUNDA: HONORARIOS: EL honorario a percibir por EL PROFESIONAL se conviene en la suma de: pesos (en letras); $ …(en números).El valor precedente no incluye el Impuesto al Valor Agregado. Dicho impuesto, en caso de que corresponda su

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E


DECIMA: Forma parte del contrato, el ANEXO que se adjunta al presente y que obliga a las partes de la misma manera

DECIMA PRIMERA: CLAUSULAS ADICIONALES / CONDICIONES ESPECIALES /OBSERVACIONES……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

DECIMO SEGUNDA: CONFORMIDAD: En prueba de conformidad, se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto,conjuntamente con el ANEXO, en el lugar y fecha indicado con anterioridad, uno de los cuales se presentaráante el Colegio de Distrito a los efectos que correspondan.


………………………………………………………………FIRMA DEL PROFESIONAL

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leyes les acuerdan, además del contrato. EL PROFESIONAL podrá rescindir el contrato, si EL COMITENTE noabona los honorarios con un plazo máximo de 10 (diez) días corridos a partir de la presentación de la liquidacióno certificado correspondiente, o cuando por motivos ajenos a EL PROFESIONAL no tenga fecha cierta el iniciode la obra, o si EL COMITENTE contradice las directivas impartidas por EL PROFESIONAL, y a criterio de ésteúltimo, dichas modificaciones pongan en riesgo la seguridad de la obra o afecten la concepción arquitectónicade la misma.

QUINTA: INCUMPLIMIENTO DEL COMITENTE: En caso de incumplimiento a lo pactado en el presente contrato, por partede EL COMITENTE, dentro de los plazos y modalidades convenidas, EL PROFESIONAL, tendrá derecho, sin ne-cesidad de interpelación o notificación alguna a exigir su cobro, considerándose el saldo total existente comoplazo vencido. En este supuesto, EL PROFESIONAL, tendrá derecho a recibir un interés punitorio que las partes convienen en:mensual y hasta el momento de su efectivo pago.

SEXTA: INCUMPLIMIENTO DEL PROFESIONAL: En caso de incumplimiento de EL PROFESIONAL, EL COMITENTE sinperjuicio de los derechos que le asisten de denunciar la conducta ante el Tribunal de Ética, deberá intimar enforma fehaciente el cumplimiento de las obligaciones pactadas que no han sido cumplidas en tiempo y en formapor EL PROFESIONAL y mientras dure el incumplimiento podrá retener los montos adeudados.

SEPTIMA: APORTES: Con la percepción de los honorarios, EL PROFESIONAL deberá efectuar los aportes que le impongala legislación vigente.

OCTAVA: JURISDICCION Y COMPETENCIA: A efectos de toda cuestión emergente del presente contrato, ambas partesse someten a los Tribunales ordinarios de la Ciudad de………… renunciando expresamente a cualquier otrofuero o jurisdicción.

NOVENA: DE LA ENTREGA DE LA ENCOMIENDA: En oportunidad de hacerse efectiva la entrega de la obra con sus corres-pondientes certificados, se suscribirá un acta en la que se consignará la conformidad de EL COMITENTE.

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6. CAMBIO DE DOMICILIO: Las partes se obligan a notificar en forma fehaciente, cualquier cambio de domicilio que los mismos efectuaren,modificando el consignado en el presente, el que comenzará a regir a partir de la recepción de la citada notifi-cación.

7. DEBERES CON EL COMITENTE: EL PROFESIONAL se obliga a mantener la debida reserva profesional por los trabajos encomendados por EL CO-MITENTE y respetar el secreto profesional, salvo obligación legal en contrario. Asimismo, se obliga a advertir alcomitente de todo error, defecto u omisión proyectado o ejecutado por terceras personas contratadas directa-mente por EL COMITENTE, como así también, sobre la calidad de los materiales en obra suministrados por elproveedor, pudiendo rechazar los mismos para el caso en que considere inconveniente su utilización. EL PRO-FESIONAL como Director de Obra es el encargado de vigilar e inspeccionar la ejecución de los trabajos controlandola fiel interpretación de la documentación por él provista. EL PROFESIONAL no está obligado a concurrir diaria-mente a la obra o al lugar donde se realicen los trabajos, ni está obligado a permanecer en ellos durante el tiemponormal de trabajo.

8. DE LOS HECHOS FORTUITOS Y LA FUERZA MAYOR: Las partes convienen expresamente que no son recíprocamente responsables por los hechos fortuitos y defuerza mayor producidos en la obra durante la ejecución de la encomienda. Todo criterio interpretativo sobreel alcance de los hechos fortuitos y fuerza mayor serán materia de mediación


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ANEXO

1. GASTOS A CARGO DE EL PROFESIONAL: Dentro de los honorarios convenidos están incluidos los gastos correspondientes a los honorarios y sueldos deprofesionales, técnicos y empleados que intervengan en las tareas correspondientes a la ENCOMIENDA SOBREDIRECCIÓN DE OBRAS y tramitación de la misma.

2. GASTOS A CARGO DE EL COMITENTE: Cuando por razones propias de la complejidad de la obra, del terreno, o de la tecnología a emplear, se requierala ejecución de estudios especiales, mediciones, o amojonamiento del terreno, problemas de medianería, in-determinación en la forma de trabajo de la estructura resistente existente, personal adicional en obra, o realizartareas que no hubieran sido detalladas en la orden de trabajo, los gastos y honorarios que puedan generar, seránabonados por EL COMITENTE.



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ace algunos años tuvimos la oportunidad deelaborar un informe a pedido de la ComisiónCoordinadora de Colegios y Cajas de Previ-

sión de los Profesionales de la Ingeniería. En esa opor-tunidad, solicitaban conocer si existe correspondenciaentre DIRECTOR TECNICO Y REPRESENTANTE TECNICO(en la Ley de Obras Públicas Nº 5188) y la CONDUCCIONTECNICA.

La diferente nomenclatura deviene de un sistema fe-deral en la que las provincias se han reservado para sí elderecho a legislar en el ámbito de sus respectivas juris-dicciones sobre el ejercicio profesional, su arancela-miento y los procedimientos ante los municipios autár-quicos y autónomos y han mantenido un comporta-miento diferente frente a la obra pública y la privada.

Como consecuencia de la autonomia provincial, cadajurisdicción ha interpretado los alcances de la obra pú-blica y privada en forma diferente.

En la obra pública, el comitente es la ADMINISTRA-

CION PUBLICA y controla y supervisa la obra a través delINSPECTOR DE OBRA, quien se transforma en el DIREC-TOR TECNICO y tiene a su cargo la supervisión de la obraque el contratista ejecuta haciendo la «medición de lasrespectivas certificaciones».

Simultáneamente, el CONTRATISTA, es decir, la em-presa constructora, designa un REPRESENTANTE TEC-NICO, que representa los intereses de la empresa cons-tructora y tiene a su cargo la responsabilidad de su eje-cución. Le corresponde, en consecuencia, preparar losplanes de trabajo, supervisar la marcha de los mismos,ejecutar la obra, verificar los cálculos de estructura, ins-talaciones etc.

En la OBRA PRIVADA, el comitente es el dueño de lapropiedad o quien dispone de la misma. El profesionalelabora el PROYECTO y eventualmente para controlar lafiel interpretación de los planos y de la documentacióntécnica que forma parte del proyecto y supervisar la re-visión y extensión de las certificaciones correspondientes

H

Los diferentes conceptos semánticos que encierran parecidas fun-ciones.A propósito del Director Técnico, Representante Técnico en la Obra Pública y el Director de Obra y Conductor Técnico en la obra privada.

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de pago y/o ajuste final, el comitente designa un DIREC-TOR DE OBRA.

Una vez que el proyecto es autorizado y habilitadocon el «permiso de obra» administrativo, para ser ejecu-tado, se impone la necesidad de designar un CONDUC-TOR TECNICO que no puede ser simultáneamente el DI-RECTOR DE OBRA.

Es decir, que el CONDUCTOR TECNICO en la obra pri-vada, es el REPRESENTANTE TECNICO en la obra pública;de la misma manera que el DIRECTOR DE OBRA en la obraprivada es el INSPECTOR en la obra pública.

Algunas legislaciones provinciales han modificadosus primitivos criterios, procurando unificar los concep-tos; de la mima manera lo están intentando los colegiosprofesionales ligados a la construcción. Sería importanteque FADEA se aboque a esa tarea dadas que genera nopocas complicaciones interpretativas, dada las denomi-naciones encontradas y confusas en el derecho público,provincial y municipal.

Vamos a introducirnos en un tema que el derecho pu-blico, provincial y municipal no ha unificado y que es im-prescindible delimitar:

• La resolución Nº 11 y 1/2 del Ex Consejo de Inge-nieros, define en su artículo 3º al CONDUCTORTECNICO: «El profesional habilitado actúa en el carácter deConductor Técnico cuando habilita a una empresaconstructora para ejercer la industria de la cons-trucción de edificios y/o de sus obras complemen-tarias y conduce técnicamente la obra intervi-niendo personalmente en la ejecución vigilando elproceso constructivo, efectuando los replanteosconforme al trazado proyectado y aprobado, con-trolando la calidad y composición de los materia-

les, guiando la mano de obra, es decir interviniendoen la provisión, distribución y destino del personalobrero; interviniendo en todo lo que se refiere a laprovisión de enseres, maquinarias, herramientas,etc.; cumpliendo los reglamentos de edificación;verificando las condiciones de seguridad e higienedel personal que presta servicios en la obra; ase-gurando que se cumplan todas las leyes socialesaplicables a la industria de la edificación y asu-miendo toda la responsabilidad legal ante los po-deres públicos y ante el propietario que el CódigoCivil, las leyes, reglamentos y ordenanzas le asig-nan al Constructor».

• En cambio, la DIRECCION DE OBRA, en el artículo5º de la resolución citada, se define en otros tér-minos: «El profesional habilitado actúa en el carácter deDirector de Obra cuando interviene además delProyectista y del Conductor Técnico (o Constructor),en representación del Propietario para asegurar aéste que la obra se ejecutará con todas las reglasdel arte, supervisando las operaciones de materia-lización de la misma, dando las instrucciones ne-cesarias para la perfecta interpretación de los pla-nes y especificaciones del Proyecto y para llenarlos claros que éstos dejan en sus indicaciones, vi-gilando a la vez la organización y la forma de eje-cución de los trabajos de modo que ellos se ajustena las condiciones prefijadas o a las más convenien-tes».

• El decreto 12.740/60 incorpora un capítulo VII alarancel sancionado por decreto 4.156/52, ha-ciendo referencia a la C. Técnica:


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«En tal supuesto, el profesional…, deberá prepararlos planes de trabajo, supervisar asiduamente lamarcha de los mismos, confeccionar contratos ycoordinar la tarea de los subcontratistas y prove-edores, practicar liquidaciones definitivas, etc…».

El Ex Consejo de Ingenieros, en la Resolución Nº 1389/61,define en su artículo 4º, a la C. Técnica confundiendo surol y función con el Director de Obra:

«Se entiende por Conducción Técnica de la obra, lavigilancia técnica ejercida personalmente por elprofesional durante todo el proceso constructivo,controlando la estricta interpretación de la docu-mentación preparada por el proyectista, asegu-rando que la ejecución o materialización de lamisma responda a todas las reglas del arte, efec-tuando los replanteos conforme a trazado proyec-tado y aprobado, controlando los cálculos de es-tructuras así como la calidad y composición de losmateriales de la obra, y cumpliendo con las dispo-siciones vigentes sobre construcciones. El profesio-nal que desempeña esta actividad es el responsa-ble técnico de la obra, en los términos fijados porlos artículos 1646 y 1647 del Código Civil. De ahí laobligatoriedad de estar inscripto, además de en lamatrícula del Consejo de Ingenieros, en los regis-tros de constructores de las municipalidades y co-munas».

En la mencionada resolución, su artículo 6º establece elcarácter obligatorio del proyectista y del conductor téc-nico frente al permiso de edificación de una obra y de-clara «optativa para el comitente» la dirección de obra yfija la incompatibilidad simultánea de ambas funcionesen un mismo profesional, postura que se reitera y se

mantiene vigente durante todos estos años:«Siendo indispensable en toda construcción lasfunciones del Proyectista y del Conductor técnico,la designación de un Director de Obra es optativapara el comitente de la misma, y en ningún casoreemplaza a aquéllas. No puede un mismo profe-sional actuar a la vez como Director de obra y Con-ductor técnico, dadas las características propiasde cada una de esas funciones»

Los criterios, aunque confusos en el marco legislativo,se utilizaban indistintamente en la obra pública y en laprivada. Sin embargo, como consecuencia del dictadode la Ley de Obras Públicas Nº 5.188, el legislador refierea la Conducción Técnica como Representación Técnicay a la Dirección de Obra lo identifica como Inspector deObra.

La Ley provincial Nº 10.653 de creación del Colegiode Arquitectos de la Provincia de Santa Fe, dispone ensu artículo 24:

«Toda persona de existencia visible, o jurídica decarácter privado que se dedique a la ejecución detrabajos, sean éstos de naturaleza pública o pri-vada, atinentes a lo determinado en esta Ley, de-berá contar con un Representante Técnico quepodrá ser Arquitecto, siempre que reúna los requi-sitos exigidos en el artículo 3, inciso a y b) del pre-sente ordenamiento. Todo ello sin perjuicio de losderechos que para éste puedan tener los demásprofesionales de la construcción. La elección serálibre para el comitente, quien podrá seleccionarloentre los distintos profesionales de la construc-ción».

El legislador modifica la redacción original y utiliza

Los diferentes conceptos semánticos que encierran parecidas funciones.

n proceso de obra requiere una buena docu-mentación que la respalde y en cierta formaproteja al arquitecto de una responsabilidad

muy extensa. Suscintamente, una documentación idealsería la siguiente:

1. ENCOMIENDA: Individualiza al comitente, es decir, al responsable deabonar la encomienda; precisa la tarea profesional, elplazo para su cumplimiento y entrega, los honorariospactados, la modalidad de pago, los compromisos queadoptan comitente y profesional frente a terceros, losdocumentos que van a formar parte de los anexos al con-trato, tales como el libro de obra, las actas, el manual demantenimiento.

En la encomienda también se consigna si los aportesa las cajas son a cargo del comitente o del profesional,si la contratación del personal y los oficios van a ser pau-tados por el comitente, si la administración de la obra es

a cargo del profesional o éste actúa en representacióndel comitente.

Se pueden establecer medios de resolución frente aeventuales y potenciales conflictos, como la MEDIACIONy EL ARBITRAJE y ponderar en su caso el nombre del me-diador, del árbitro o la oficina que actuará en esa condi-ción.

La competencia del tribunal, el domicilio en las quelas partes fijan la validez de sus notificaciones. He obser-vado al respecto, que muchas veces el comitente fija sudomicilio en la propia obra, lo que es incorrecto; de lamisma manera, el profesional fija su domicilio en el de-nunciado como «profesional» y al mudarse omite corre-gir el contrato. Debe tenerse presente que en caso de li-tigio, el comitente/profesional se limitará a notificar aldomicilio fijado en la encomienda.

2. LIBRO DE OBRA: Tuvimos la oportunidad de referirnos a esta herramienta

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el término «Representante Técnico», adoptado de la le-gislación vigente a esa fecha, sin percibir que la finalidadde sus autores era determinar que toda obra requierepara su ejecución la obligatoriedad de contar con unConductor Técnico, manteniendo en consecuencia la op-ción y la incompatibilidad simultánea con el Director deObra, tambien presente en los Estatutos del Colegio deArquitectos.

La ley mencionada se limitó a regular la profesión dela arquitectura siendo inoponible a las demás profesio-nes ligadas a la construcción e incluso los términos delartículo 107 disponiendo la derogación de toda normalegal, convencional o reglamentaria que se opusiere a loestablecido en la ley, no alcanzaría a las otras profesionesque se han colegiado «a posteriori», dado que éstas úl-timas, a la fecha de la sanción de la Ley Nº 10.653, for-maban parte del Consejo de Ingenieros, mantenían comovigentes las leyes 2429 y 4114 y todavía no se habían san-cionado las diferentes normas que crearon los diferentescolegios de aquellas profesiones que formaron parte delEx Consejo.

El Representante Técnico (nomenclatura de la obrapública) cumple un mandato. Su poderdante es el em-presario constructor y aquél impulsa la organización delproceso constructivo de obreros, contratados, subcon-tratados, decodificando el lenguaje técnico en el que seencuentran expresados los pliegos, planos, órdenes deservicio, verificando la calidad de materiales y rechazán-dolos en caso de no ser apropiados para la ejecución

¿Existe alguna diferencia en las funciones que ejecutael Conductor Técnico y el Representante Técnico?

No. Sencillamente se ha adoptado para la obra pú-blica y la privada diferente nomenclatura e incluso, le-gisladores han confundido sus alcances y sus denomi-

naciones al punto tal que mencionan al representanteTécnico, propio de la obra pública, en algunas leyes pro-vinciales que se refieren a la obra privada.

De la misma manera, el Director de Obra y el Inspec-tor cumplen parecidas tareas, al certificar los avances deobra pero también en uno y otro caso, representan al co-mitente y al Estado respectivamente.


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¿Cuáles son los documentos necesarios para encarar un proceso deobra?

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hace unos momentos. Es un cuaderno que no está pre-visto legalmente en nuestra legislación pero muy útil. Laresponsabilidad de su depósito y cuidado se puede fijaren el conductor técnico, en el capataz e incluso en el pro-pietario. En él, el responsable de la obra identifica las ins-trucciones al constructor, los oficios e incluso, cuandomantiene diferencia en la colocación de tal o cual arte-facto, con el propietario, muchas veces reducido a unacuestión de presupuesto. En el libro de obra, se transcri-ben las instrucciones y los destinatarios se limitan a con-signar «enterado» o «notificado».

3. ACTAS: Son muy simples y eficaces. Documentan la suspensióno paralización de una obra por cuestiones económicasinvocadas por el comitente/propietario; el avance deobra frente a una eventual resolución, renuncia o resci-sión contractual. Las partes involucradas consignan enun acta, en forma clara y precisa, una especie de «instan-tánea» de lo que pretenden documentar.

Al finalizar una obra, es aconsejable la «recepciónprovisoria» de la misma. Documenta la entrega de la obraal comitente para que éste, durante un período deprueba, verifique el comportamiento de la estructura,de los servicios, del funcionamiento de la construcción.Es importante para el comitente y para el profesionaldado que la recepción provisoria no implica consentirlos vicios aparentes. Durante dicho período de prueba,el comitente se reserva la facultad de hacer observacio-nes y requerir reparaciones. En la «recepción definitiva»,se documenta la entrega de la encomienda, se presumeconsentida la inexistencia de vicios aparentes y comien-zan a correr los plazos de responsabilidad del profesionaly los plazos de caducidad y prescripción para el comi-tente. Ambos documentos constituyen ACTAS.

4. MANUAL DE MANTENIMIENTO: Hago una extensa referencia a una formidable herra-mienta que utilizan algunas pocas empresas y que seríamuy útil que los arquitectos comenzaran a utilizarla entodos los casos.

Junto con la recepción definitiva de la obra, el profe-sional hace entrega del Manual de Mantenimiento. Fun-ciona como la garantía de un automóvil recién adquiridoen el cual la vendedora nos exige que durante el tiempode garantía, las revisaciones del vehículo se hagan en ta-lleres autorizados por la marca; el cambio de aceite y/olos respuestos, deben ser originales y bajo esas condi-ciones, se declara vigente la garantia.

En la legislación argentina no podemos convenir conel comitente que exime de responsabilidad al arquitectopor los vicios aparentes, ocultos o la mala praxis. Sonprincipios de orden público que las partes no pueden de-rogar; de la misma manera, la falta de cumplimiento delas pautas trazadas en el Manual de Mantenimiento noexime de responsabilidad al profesional frente a un ter-cero pero sí ante su comitente. Analicemos la conclusióncon un ejemplo: Si el consorcio de copropietarios comi-tente no se administra bien y la obra entregada comienzaa delatar problemas generados por la ausencia, falta onegligencia en el mantenimiento y ello motiva que el in-quilino de una de las unidades, demande al propietariode la unidad locada por filtración de la humedad desdeuna de las paredes medianeras y éste pretenda eximirsede toda responsabilidad argumentando que son proble-mas de la construcción, cabe la posibilidad que sean con-vocados a mediación obligatoria pre judicial o al procesojudicial, el conductor técnico, el constructor y eventual-mente el consorcio. La ausencia de mantenimiento y lafalta de cumplimiento de expresas disposiciones con-tendidas en el Manual de Mantenimiento, suficiente-


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mente probadas, eximen al conductor técnico y al cons-tructor de su responsabilidad.

Debe tenerse presente que la «impermeabilización»de una medianera externa que protege de la hipotéticafiltración a cada una de las unidades de un edificio depropiedad horizontal en altura, tiene una vigencia de fá-brica de tres años aproximadamente. Superado eselapso de tiempo, la responsabilidad de impermeabilizares responsabilidad del consorcio. El Manual de Mante-nimiento debe consignar, por supuesto, esa regla.

5. DIFERENTES CONTRATOS CON LA MANO DE OBRA YOFICIOS, A CARGO DEL COMITENTE:Salvo que la administración de la obra la asuma el pro-fesional, en las llamadas «llave en mano» o que el profe-sional integre una constructora que tiene personal a sucargo; en la mayoría de las situaciones en consulta, elprofesional es proyectista, se obliga a ejecutar la con-ducción técnica y se vale de mano de obra que contrata,muchas veces, en contraposición con disposiciones le-gales. Existe una «cultura» al respecto.

Los aportes de la informática, las bases de datos queintercambian información y una actividad cada vez másintensa de control de la administración municipal, pro-vincial y nacional, sumado al contralor impositivo, afor-tunadamente, comienzan a transformar dicha situación.

¿Como morigeramos la responsabilidad del arqui-tecto?

Digo morigerar, no eliminar.El arquitecto es un profesional que proyecta y dirige

una obra. Para ello se requiere la incumbencia y la habi-litación que otorga la universidad. La condición y calidadde constructor no requiere el título de arquitecto.

En consecuencia no estamos analizando, al menosen este apartado, cómo se morigera la responsabilidad

de un empresario, sino la de un profesional de la arqui-tectura.

A mi juicio e interpretación, estableciendo en la res-pectiva encomienda que los contratos con la mano deobra, sus aportes laborales, el seguro, la ART, el contratocon los diferentes oficios, la provisión de materiales, eltransporte, el alquiler de energía, etc., son a cargo delcomitente. Es el comitente quien asume esa condicióny en consecuencia se obliga frente a terceros.

Podrá decirse y me adelanto a contestar que es cierto,que el albañil o el carpintero pueden accionar solidaria-mente contra el comitente, el conductor técnico y elconstructor; sin embargo, cualquier erogación que elloimplique, contrato mediante, podemos repetir lo quehemos abonado al requirente, al comitente. Es unaforma práctica de morigerar responsabilidad.

¿Cuáles son los documentos necesarios para encarar un proceso de obra?


TERCERA: Durante la suspensión de las obras, el comitente se obliga a la cobertura de un seguro que desobliga y deslindaal Arquitecto de cualquier tipo de responsabilidad por el mantenimiento y conservación de la obra y frente acualquier reclamo laboral por la suspensión de la misma y/o accidentes y/o enfermedades profesionales tute-ladas por la Legislación vigente que eventualmente pudiere ocurrir durante el plazo de suspensión y paralizaciónde obra El deterioro que la obra padezca durante la suspensión no será oponible al profesional y el comitenteasumirá la responsabilidad frente a terceros por todo el tiempo que consagra la ley de fondo, incluso si, comoconsecuencia de dicho deterioro, la prosecución de la obra generara responsabilidades para el constructor y/o director técnico por vicio de la cosa

CUARTA: En oportunidad de formalizarse y suscribirse la presente acta, se procederá a realizar una constatación porparte del profesional, en la que se precisará el estado del avance de obra, lo efectivamente ejecutado y las tareaspendientes. Dicho documento deberá ser firmado por ambas partes y se incorporará como anexo al presente.El profesional se podrá valer de fotografías, las cuales deben ser individualizadas y firmadas por ambas partes.Copia del anexo debe acompañarse ante la autoridad de aplicación y será documento válido para ser presentadoen sede administrativa y/o judicial.

QUINTA:Igualmente, el comitente asume las obligaciones de cumplir todas las disposiciones del Código de edificaciónen cuanto a cerramiento, vallado etc.

SEXTA: Las partes se obligan a presentar copia de la presente Acta y su anexo suscripta por ambos dentro de los diez(10) días de la fecha señalada precedentemente ante la Municipalidad/ Comuna de ……………………………………………………… y ante el Colegio de Distrito ……………………………………………… de la jurisdicciónque corresponda la obra.

SEPTIMA: Las partes se obligan a notificar fehacientemente el re-inicio de las obras a las autoridades de aplicación, Mu-nicipalidad o Comuna y ante el Colegio de Distrito de la jurisdicción que corresponda la obra, para ser incorpo-radas a los respectivos expedientes en curso.

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n la ciudad de …………………………………………………… a los ………………………… del mesde …………………………………… del año ………………………, entre el comitente Sr./es ……………………………………………………………………………………………………………………………

……………… con domicilio constituido a todo efecto, en ……………………………………………………………de la localidad de …………………………………………………………………, por una parte como COMITENTEy el/los Arq./s ……………………………………………………………………………………………………………con domicilio constituido a los efectos de la presente Acta en ……………………………………………………………………………………………………………… de la localidad de …………………………………………………………………………………………………………………………………, conviene formalizar la presente Acta deConstancia sobre «Paralización y consiguiente suspensión de ejecución de la Conducción Técnica/ Direcciónde Obra», efectuada en el día de la fecha en el inmueble ubicado en ………………………………………………………………………………………………………………… de esta Provincia y que fuera oportunamente ingre-sado ante el CAPSF por Expte. Nº …………………………………… y ante la Municipalidad/ Comuna de …………………………………………………………………… bajo el Nº… Permiso de Edificación Nº ……………………, y de conformidad con el siguiente compromiso que las partes se obligan a respetar:

PRIMERA: El comitente, en virtud de razones personales, ha decidido unilateralmente la suspensión y consiguiente paralizaciónde obra por el término de meses a partir de la fecha, renovables en forma automática, y por un período igual al es-tablecido en el presente, y hasta tanto se notifique al profesional en forma fehaciente, la reanudación de la obra.

SEGUNDA: El Arquitecto, en razón de la decisión unilateral adoptada, podrá efectivizar en forma provisoria ante el CAPSFy la Caja de Previsión Social de los Profesionales de la Ingeniería y dentro de los treinta días corridos a contarde la presente Acta, los Aportes que proporcionalmente correspondan de conformidad al avance de Obra; pu-diendo reclamar los Honorarios que proporcionalmente tenga como acreencia en la misma proporción. En casoque comitente y profesional no se pongan de acuerdo en el porcentaje del avance de obra, el Visador Técnicodel CAPSF con jurisdicción en el lugar, podrá determinarlo a pedido de cualquiera de las partes, conformandosu apreciación un laudo arbitral, siendo inapelable la pauta establecida.

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MODELOS DE ACTAS

I. ACTA DE PARALIZACION DE OBRA

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Las partes podrán identificar por acta separada la responsabilidad del vicio verificado o, de no consensuarlo,someterlo al procedimiento de MEDIACION, ante el Colegio de Abogados de la jurisdicción correspondiente.Transcurrido dicho plazo, sin que el propietario/comitente haga observación alguna, se procederá a suscribirel ACTA DE RECEPCION DEFINITIVA, oportunidad en que deben estar cancelados todos los compromisos asu-midos en la respectiva encomienda profesional, bajo apercibimiento de solicitarlo judicialmente.

III. ACTA DE RECEPCION DEFINITIVA

n la ciudad de ……………………………………………………………… Provincia de Santa Fe, a los …………………………… días del mes de ……………………………………………… de ……………………………, entre el Sr. ………………………………………………………………………………………

…………………………………, en su carácter de propietario/comitente del inmueble ubicado en ……………………………………………………………………, quien ratifica a todos sus efectos como válido el domicilioconsignado en la respectiva encomienda profesional, y el Arquitecto ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… (Matrícula ……………………………), proceden a suscribir la presente ACTA DE RECEPCION DEFINITIVA, que documenta y acreditala formalización de la entrega de la locación de servicios encomendada y el cumplimiento de las obligacionesreciprocas.Durante la vigencia del plazo provisorio de recepción no se han efectuado observaciones a lo proyectado y eje-cutado y en consecuencia se documenta el cumplimiento de la entrega de lo contratado, en tiempo y forma.Las partes establecen que a partir de la fecha, comienzan a transcurrir los plazos de caducidad y prescripciónque el Código Civil impone para la locación de obra y servicios y se obligan a comunicar en forma fehacientecualquier vicio que eventualmente pudiere surgir, dentro de los cinco días hábiles de conocido el mismo.Asimismo, se acompaña como parte integrante del presente ACTA, el MANUAL DE MANTENIMIENTO DE OBRA,que las partes suscriben y que documenta su entrega, debiendo el propietario/comitente, cumplir con losdeberes y obligaciones impuestos en el mismo, asumiendo plenamente los derechos que el propio documentole reconoce y las que el código de fondo disponen.

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OCTAVA: A todo efecto, las partes declaran que frente a cualquier conflicto que pudiere surgir en la ejecución, cumplimientoy/ o interpretación de la presente Acta, se obligan a someterlo a MEDIACIÓN como etapa previa y obligatoria acualquier reclamo judicial.

NOVENA: Las partes declaran como competentes los Tribunales Ordinarios de ………………………………………………y fijan sus domicilios a todo efecto en los señalados precedentemente.En prueba de conformidad, previa lectura y ratificación se firman cuatro (4) ejemplares de un mismo tenor y aun solo efecto, en el lugar y fecha mencionada con anterioridad.

II. ACTA DE RECEPCION PROVISORIA

n la ciudad de ………………………….., Provincia de Santa Fe, a los ………días del mes de…………………….de …………., entre el Sr…………………………………………………………., en su carácterde propietario/comitente del inmueble ubicado en……………… quien ratifica a todos sus efectos

como válido el domicilio consignado en la respectiva encomienda profesional, y el Arquitecto ………………………………………………………………………… (Matrícula…………………… ), proceden a suscribir la presenteACTA DE RECEPCION PROVISORIA, que documenta y acredita la formalización de la entrega de la locación deservicios encomendada, por un plazo de sesenta días contados a partir de la fecha consignada en el presente.Durante la vigencia del citado plazo, el propietario/comitente se compromete a notificar al Arquitecto todos losvicios de proyecto o construcción que en la obra eventualmente pudieran surgir; comunicación que debe serfehaciente, en carta documento remitida al domicilio fijado por el profesional en la respectiva encomienda,dentro de las cuarenta y ocho horas (48 horas) de conocida o advertida.Dentro de las setenta y dos horas subsiguientes el profesional se obliga a constituirse en el inmueble a los efectosde proceder a su constatación y verificación del origen, quedando autorizado para ingresar en la obra y concurriracompañado por técnicos, notarios, peritos y/o terceros.De ser necesario, el profesional elaborará un informe describiendo los vicios delatados, el probable origen de losmismos, los gastos que demanda su reparación (con un detalle presupuestario adjunto) y plazo de ejecución.

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a ejecución de una obra presume un procesoque requiere un adecuado mecanismo de co-municación con todos los agentes involucra-

dos en la misma. A la relación comitente-profesional, sele debe sumar la que se vincula con los albañiles, prove-edores, oficios, inmobiliaria, inversionista, agentes ban-carios, autoridad de aplicación, colegios profesionales,áreas municipales etc.

Alguna de las situaciones planteadas, tienen un ade-cuado reglamento y un conjunto de pautas a las que laspartes se sujetan, conociendo sus efectos. Sin embargo,en la relación comitente/profesional, los mismos nosaben cómo conducirse ante determinadas situacionesque surjen en obra y ello provoca no pocos conflictos querepercuten en el avance de obra.

Un instrumento adecuado para ello, lo constituye el«LIBRO DE OBRA», que no es otra cosa que un cuaderno,previamente foliado y firmado por el comitente y con-juntamente por el responsable de la dirección de la obra

y el conductor técnico, en el que se asientan todas lasnovedades, firmando ambos la comunicación y recep-ción y en la que se emiten las órdenes, pautas, materialesrequeridos, omisiones efectuadas, croquis a mano al-zada que traduzcan la resolución intentada de un espa-cio fisico o modificaciones o alteraciones al proyecto ori-ginal, autorizado o sugerido por las partes. Es un instru-mento privado que conforma un interesante medio decomunicación y que delata el avance de obra y la trans-parencia de la ejecución, válido para ser presentado ju-dicialmente, habida cuenta que constituye un docu-mento privado firmado por las partes.

El libro de obra debe asegurarse en un determinadolugar físico al que tengan acceso el comitente y el profe-sional, y podrá consignarse en el mismo, el material re-querido, la fecha de su remisión, el encargado de su re-cepción, la cantidad adquirida, las diferencias que pue-dan surgir en la calidad de la mercadería e incluso lospresupuestos de plaza.

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El libro de obra y el Manual de Mantenimiento

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Frente a la incomunicación o la imposibilidad de con-tactarse con la fluidez que el avance de obra exige, el«libro» se transforma en una adecuada herramienta quefacilita la ejecución proyectada, y evita los trastornospropios que en toda construcción se padecen, a veces,sencillamente, por la inexistencia de un medio de comu-nicación.

El «MANUAL DE MANTENIMIENTO» nace como reac-ción a la extensa responsabilidad que el Código Civil im-pone al proyectista, constructor y/o director de obra, pordiez años.

Cuando adquirimos un automóvil, la concesionarianos impone de un manual que debemos cumplir religio-samente a efectos de asegurar la garantía del fabricante.A tal efecto se nos compele a revisar cada 5.000 km. elvehículo, ante talleres de la marca quienes incorporaránrepuestos originales. Unicamente, cumpliendo adecua-damente todas esas exigencias durante un año o apro-ximadamente 30.000 km., el fabricante y solidariamentela concesionaria se obligan a responder por el productovendido.

De la misma manera, al recepcionarse la obra enforma provisoria y luego definitiva debemos elaborar un«MANUAL DE MANTENIMIENTO» de cumplimiento obli-gatorio para el comitente y/o consorcio y/o tercero ad-quirente, y en el que vamos a consignar la periodicidadde la inspección, la calidad de los materiales que debenincorporarse y la necesaria notificación en tiempo yforma al profesional, cuando surjan daños o vicios en laconstrucción. Unicamente, bajo esas condiciones nosimpondremos de la responsabilidad emergente de laobra, habida cuenta que la falta de cuidado o manteni-miento hace excusable la responsabilidad del profesio-nal cuando los daños o vicios no hacen a la estructuradel edificio.

Interpreto que en la medida que nos acostumbremosa tener presente dentro de la ejecución de la obra un«libro» a mano y el respectivo «manual de manteni-miento» en oportunidad de la recepción, muchos de losconflictos que se suscitan en la construcción se atempe-rarán.

Lo expuesto es importante consignarlo en el contratorespectivo. La encomienda de trabajo debe contener laobligación de llevar el libro de obra e incluso convenir lanaturaleza documental del citado instrumento. La re-cepción y el acta correspondiente debe acompañarsedel mencionado manual como parte integrante de ella,reafirmando que todos los trabajos de supervisión y con-trol deben efectuarse por el profesional actuante, cons-tituyendo un eficaz medio para verificar que la obra eje-cutada no se desnaturalice.

EL LIBRO DE OBRA

Constituye un documento importante de comunicaciónen el proceso de la construcción de la obra. Se debe con-signar expresamente en la encomienda que ha sido vo-luntad de las partes, aceptarlo como documento feha-ciente en la comunicación entre COMITENTE, DIRECTORDE OBRA, CONDUCTOR TECNICO, RESPONSABLE EN HI-GIENE Y SEGURIDAD y/o CONSTRUCTOR.

En cada uno de los contratos que vincule a los sujetosinvolucrados en el proceso constructivo, debería consig-narse la obligacion de suscribir el LIBRO DE OBRA y su-jetarse a la dirección del C.Técnico.

En algunas legislaciones, se le otorga al C.T. la respon-sabilidad en resolver las contingencias que se produzcanen la obra y consignar en el libro de «Ordenes y Asisten-


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cias», las instrucciones precisas para la correcta ejecu-ción del proyecto

Es un documento relevante cuando surgen en la obra,diferencias en los criterios del comitente y el profesional,en la forma de ejecutar una determinada tarea, en la re-sistencia que el conductor técnico expresa sobre la cali-dad de un determinado material, frente a ajustes deobra, imprevistos o si se observan deficiencias en la eje-cución.

En España, el llamado «Libro de órdenes y Asisten-cias» fue implantado por el artículo 4 del Decreto462/1971, que estableció su obligatoriedad para lasobras de promoción privada, debiéndose reflejar en ellostodas las incidencias, órdenes y asistencias que el direc-tor técnico apreciase durante el desarrollo de la obra.

El «L.O.A», es obligatorio en la obra privada y disponesu presentación al finalizar las obras, junto con el certi-ficado final de obra. La responsabilidad del mismo es delconductor técnico de la obra. Con la visación colegial yel permiso de edificación, el propio Colegio hace entregade un libro que contiene todas las hojas foliadas, por tri-plicado y en la que se establece el número de libro, laidentificación de la obra, los datos del conductor técnico,el director de obra, el constructor y el comitente propie-tario. En dicho libro, se consigna por parte del C.Técnico,toda la infomación, órdenes y criterios que hacen a laejecución de la tarea profesional y ante la cual el cons-tructor se notifca con un simple y lacónico «enterado».

Constituye una garantía para el Arquitecto de quecualquier modificación o decisión en obra, se ha recibidopor parte del constructor, ha sido visada por el colegio yel comitente ha sido advertido. Su importancia es claveante una posible reclamación futura, ya que, ante unjuez, el libro de órdenes se constituye en prueba escritaválida.

Interpreto que para que sea efectivo, el libro de obradebe contener instrucciones claras y concisas dirigidasal constructor, a los oficios, al Director de Obra y even-tualmente al comitente, aportando croquis y/o planosde detalles, si fuera necesario. El constructor, o su repre-sentante, deberá firmar el informe con un «enterado»

Dentro del deber de vigilancia que incumbe al direc-tor de Obra, se deberá comprobar que aquellas instruc-ciones que se han consignado en el libro, se cumplan porparte del constructor. El Libro ha de permanecer, obliga-toriamente, en Obra y a disposición de los técnicos. Otrapráctica habitual, sobre todo en obras de una cierta en-tidad, es complementar el Libro de Órdenes con las Actasque se suscriben entre las partes involucradas en un pro-ceso constructivo.

Es importante evitar su pérdida. Ante esta situaciónde la que nadie está exento ¿Qué se debería hacer?Pienso que lo más adecuado sería abrir un nuevo libroconsignando a su comienzo que se ha extraviado el an-terior, motivo por el cual se inicia uno nuevo, en el quese deberá reseñar lo reflejado en el anterior, ya que unacopia de cada una de las hojas del Libro (numeradas)debe quedar en poder del conductor técnico.

Posiblemente el legislador debería adoptar, previaconsulta con los Colegios Profesionales y los municipiosy comunas en nuestra provincia, la adopción para la obraprivada, de un libro de obra obligatorio en la obra pri-vada.

El libro de obra y el Manual de Mantenimiento

1- ANÁLISIS PREVIO A LA CONSULTA

los efectos de analizar la responsabilidad delarquitecto, es importante en primer lugar, in-dividualizar la tarea profesional: antepro-

yecto, proyecto, dirección de obra y/o la conducción téc-nica, ésta última vinculada a la construcción de la obrapropiamente dicha.

En segundo lugar, precisar si la encomienda consti-tuye una locación de obra o de servicios, según se hayaprometido un resultado o no.

En tercer lugar, si existe encomienda de trabajo, con-trato o algún documento que acredite «prima facie» lasobligaciones que asumieron las partes o en su defecto,por haber omitido el documento escrito, deben vincu-larse situaciones de hechos que demuestren la relaciónsometida a análisis.

Como vemos, es necesario previo a cualquier análisis,someter los elementos de hecho o documentales que

han sido relatados o adjuntos en la consulta, al «test deprueba» que delate la respuesta a los interrogantes re-cién señalados.

2. LOCACIÓN DE OBRA O DE SERVICIOS2.a. El Proyecto constituye una locación de obra:La obligación de entregar un anteproyecto o proyectode una tarea a ejecutar, constituye una locación de obra,dado que el profesional se obliga a entregar a su comi-tente un resultado; un conjunto de planos que delate elmodo que ha resuelto una idea, una encomienda quedebe ser autosuficiente y eventualmente interpretadapor cualquier otro profesional a los fines de su ejecución.

Es un contrato consensual en el que el C.Civil no re-quiere formalidad especial alguna para acreditar la exis-tencia de la encomienda profesional, pues en tales con-tratos rige el principio de libertad, que expresamenteconsigna que cuando no se designe forma para algún

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La responsabilidad profesional del Arquitecto

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acto jurídico, los interesados pueden usar las formas quejuzgaren convenientes; de modo que puede ser cele-brado por escrito, verbalmente o incluso en forma tácita,en la que el juzgador puede admitir elementos de con-vicción, testigos y/o presunciones.

Al respecto de esto último, es importante el conte-nido del art.1627 del CC vigente hasta el mes de Agostode 2015, que dispone que «…el que hiciere algún trabajoo prestare algún servicio a otro puede demandar el pre-cio, aunque ningún precio se hubiese ajustado siempreque tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo devivir…». Efectivamente: El trabajo profesional del arqui-tecto, en nuestra interpretación, no se presume gratuito.

La dificultad se presenta para el profesional cuandoha elaborado un anteproyecto o proyecto y a tal efectoha consensuado la encomienda verbalmente y al tiempode su entrega, el comitente o responsable del encargono acepta o aprueba el trabajo elaborado, negándose areconocer honorarios profesionales.

La Jurisprudencia de los tribunales ha reconocidoque «…cuando se trata de gestiones o tratativas o no me-diare la aceptación del anteproyecto o su aprobaciónpor el comitente, igualmente sobreviene el derecho a laretribución de los honorarios devengados, acorde conlas circunstancias y los hechos que hubieren ser acredi-tados en forma concreta y cuya ruptura configuraría uncaso de responsabilidad precontractual que daría lugara responder por el daño causado y el lucro cesante………… (CNCiv.Sala A.Octubre 25/1996 «Peralta Urquiza,Jorge c/Conindar San Luis SA» en LL 1997-E-873).

En cambio cuando estamos frente a una dirección deobra o conducción técnica, es una locación de serviciosdado que no prometemos un resultado, sino ejercer conidoneidad y conforme a los principios de la arquitectura,nuestra tarea. La conducción técnica reconoce una ex-

cepción: cuando se contrata la ejecución de una obra«llave en mano».

3. DE LAS OBLIGACIONES QUE ASUMEN LAS PARTES3.a. Del tiempo establecido ó tácitamente presumido:Si el arquitecto se obligó a hacer o prestar algún servicio,debe ejecutarlo en un tiempo propio y del modo que fueconsensuado entre las partes.

Es decir, que el tiempo fijado en la encomienda deberespetarse. Frente a contingencias que demoran la obra,la suspenden, paralizan o se extiende por sucesivas am-pliaciones no contempladas en el proyecto originario,se debe documentar la prorroga el plazo y consignar enlo posible en el libro de obra o a través de algún mediofehaciente. Si de otra manera lo hiciere, se tendrá por nohecho o podrá destruirse lo que fuese mal hecho.

Cuando no se ha convenido el tiempo en que debeser concluida la obra, se presume que el empresarioconstructor debe concluirla en «…el tiempo razonable-mente necesario, según la calidad de la obra…». Si noexiste acuerdo, el arquitecto puede exigir que el tiemposea designado judicialmente.

3.b. Del cumplimiento personal que asume el profe-sional o la posibilidad de delegar funciones:En la locación de obra, donde se promete un resultado,la relación tiene generalmente carácter «intuito perso-nae». Existe un componente que esta dado por la calidado jerarquía del profesional que, por ejemplo, ha asumidola elaboración del proyecto o la consulta. Pero en la lo-cación de servicios, donde el hecho podrá ser ejecutadopor otro (la supervisión de una obra, la compra de ma-teriales, la contratación de mano de obra, suscripciónde pólizas de seguro, los tramites administrativos anteel Colegio o la Municipalidad), la ley lo admite y autoriza,


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dado que la cualidad personal no es un elemento distin-tivo y esencial de la relación contractual, a no ser que lapersona obligada, reitero, hubiese sido elegida para ha-cerlo por su arte o cualidad personal. En este caso, el pro-fesional no puede exonerarse del cumplimiento de laobligación ofreciendo satisfacer los perjuicios e intere-ses.

El temperamento del legislador ha sido que «el con-trato se resuelve por fallecimiento del empresario; perono por fallecimiento del propietario o dueño de la obra»

Por su parte, existe coincidencia que «…los herederosdel empresario podrán continuar la construcción de laobra, cuando ésta no exigiese en el empresario cualida-des especiales»

También puede ser resuelto el contrato, por aban-dono de obra o por falencia del empresario.

Una situación particular se presenta cuando se ha re-cepcionado la obra y surgen vicios aparentes u ocultosy el comitente pretende que las tareas sean ejecutadaspor otro profesional distinto del contratado:

En materia de obligaciones «…si pudiere ser ejecu-tado por otro, el comitente podrá ser autorizado a eje-cutarlo por cuenta del profesional, por sí o por un terceroo solicitar los perjuicios e intereses por la inejecución dela obligación.

3.c. Encomienda de cumplimiento imposible:El propietario ha adquirido un inmueble y éste no tienefinal de obra. Contrata a un profesional con el objeto dereciclar la misma, introducir algunas modificaciones im-portantes y simultáneamente, regularizarla ante la Mu-nicipalidad.

El arquitecto expone ante la autoridad de aplicación,que el anterior propietario no ha cumplido con las pautasdel reglamento de edificación y se ha excedido en la can-

tidad de metros cuadrados construidos en la zona.Todo ello implica que la encomienda asumida man-

tiene vicios que hacen imposible su concreción. En esecaso, si la obligación asumida o consensuada resultareimposible sin culpa del profesional o del comitente, laencomienda queda extinguida para ambas partes y sedebe devolver lo que por razón de ella se hubiere reci-bido. Al respecto, es importante analizar el nuevo CCC,que desarrollamos más adelante.

Si la obligación fuere de no hacer y la omisión delhecho resultare imposible sin culpa del profesional, o siéste hubiese sido obligado a ejecutarlo, la obligación seextingue igualmente a lo señalado precedentemente.

Si la imposibilidad fuere por culpa del profesional,estará obligado a satisfacer al acreedor los perjuicios eintereses.

3.d. De la obligación de ejecutar la encomienda:Si el arquitecto no quisiere o no pudiere ejecutar la tareaencomendada, el comitente puede exigirle la ejecuciónforzada, a no ser que fuese necesaria violencia contra lapersona de aquel. En éste último caso, el comitentepodrá pedir perjuicios e intereses.

A veces, el profesional cuando actúa como directorde obra y no es el autor del proyecto o el conductor téc-nico o constructor durante la ejecución, distorsionan,tergiversan o sencillamente modifican el mencionadoproyecto sin autorización del dueño de la obra. En esoscasos, el comitente, tendrá derecho a exigir que se des-truya lo que se hubiese hecho o que se le autorice a des-truirlo a costa del responsable del daño, reitero, si elhecho fuere ejecutado por culpa del profesional.

Expresamente el art.1633 bis del CC. Dispone que «el empresario no podrá variar el proyecto de la obra sinpermiso por escrito del dueño (y nosotros agregamos,


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sin autorización del autor del proyecto); pero si el cum-plimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellasno pudieren preverse al tiempo en que se concertó, de-berá comunicarlo inmediatamente al propietario, expre-sando la modificación que importe sobre el precio fijado.A falta de acuerdo, deberá resolverlo el juez. Los extre-mos del citado texto han sido modificados por el nuevoCCC, que analizamos más adelante

Si no fuere posible destruir lo que se hubiese hecho,el comitente/propietario, tendrá derecho a pedir los per-juicios e intereses que le trajeren la ejecución del hecho.

4. SOBRE EL DAÑOHabrá daño siempre que se causare a otro algún perjui-cio susceptible de apreciación pecuniaria o directamenteen las cosas de su dominio o posesión o indirectamentepor el mal hecho a su persona o a sus derechos o facul-tades.

El daño comprende no solamente el perjuicio efecti-vamente sufrido, sino también la ganancia de que fueprivado el damnificado por el acto ilícito.

Los daños e intereses constituye el valor de la perdidaque haya sufrido y el de la utilidad que haya dejado depercibir el acreedor de la obligación por la inejecuciónde ésta a debido tiempo.

En el resarcimiento de los daños e intereses solo secomprenden los que fueren consecuencia inmediata ynecesaria de la falta de cumplimiento de la obligación.Ahora bien, si la inejecución fuese maliciosa, los dañose intereses comprenderán también las consecuencia me-diatas.

De cualquier manera, el ejercicio regular de un dere-cho propio o el cumplimiento de una obligación im-puesta por la norma, no puede constituir como ilícitoningún acto.

Téngase presente que la ley no ampara el ejercicioabusivo de cualquier derecho que invoque cualquierade las partes, entendiendo como tal al que contraríe losfines que aquella tuvo en mira al reconocerlo o al que ex-ceda los limites impuestos por la buena fe, la moral y lasbuenas costumbres, categorías que define y delimita eljuez frente a la omisión contractual.

Ningún compromiso voluntariamente asumido porlas partes tendrá el carácter de ilícito sino fuere expre-samente prohibido por las disposiciones legales (leyes,ordenanzas, reglamentos etc.).

Los jueces al fijar las indemnizaciones por daños,podrá considerar la situación patrimonial del deudor,atenuándola si fuere equitativo; pero no será aplicableesta facultad si el daño fuere imputable a dolo del res-ponsable.

En los casos de indemnización por responsabilidademergente de un contrato, podrá condenar al responsa-ble a la reparación del agravio moral que hubiere cau-sado de acuerdo con la índole del hecho generador dela responsabilidad y circunstancias del caso.

5. DE LOS DELITOSPartimos de un principio: Toda persona que por cual-quier omisión hubiese ocasionado un perjuicio a otro,será responsable solamente cuando una disposición dela ley le impusiere la obligación de cumplir el hecho omi-tido.

Frente a un delito impuesto por la ley, nace para elautor responsable, la obligación de reparar el perjuicio.

De la misma manera que lo hemos analizado con res-pecto a los actos ilícitos, la obligación de resarcir el dañocomprende además de la indemnización de perdidas eintereses, la reparación del agravio moral ocasionado ala víctima.


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La obligación de reparación no solamente alcanza aquien se ha perjudicado directamente sino respecto detoda persona que por él hubiese sufrido aunque sea deuna manera indirecta y son solidariamente responsablestodos los que han participado como autores, cómpliceso consejeros.

El resarcimiento consistirá principalmente en la re-posición de las cosas a su estado anterior, excepto sifuera imposible en cuyo caso la indemnización se fijaráen dinero.

6. DE LAS OBLIGACIONES QUE NACEN DE LA FALTA DECUMPLIMIENTO DE PAUTAS CONTRACTUALES PARA LASPARTES Y LAS RESPONSABILIDADES DE LOS FUNCIONA-RIOS PUBLICOSTodo el que ejecuta un hecho que por su culpa o negli-gencia ocasiona un daño a otro, esta obligado a la repa-ración del perjuicio. Dicha obligación se extiende a losdaños que causaren los que están bajo su dependenciao por las cosas de que se sirve o que tiene a su cuidado.El empresario de la construcción es responsable del tra-bajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra.De cualquier forma, el damnificado puede alegar su pro-pia torpeza.

¿Quiénes pueden pedir la reparación?El dueño o poseedor de la cosa que ha sufrido el daño,sus herederos, el usufructuario y/o el usuario.

Las obligaciones que nacen de la falta de cumpli-miento de pautas contractuales se extienden a los he-chos y omisiones de los funcionarios públicos en el ejer-cicio de sus funciones por no cumplir sino de una manerairregular las obligaciones que le ha impuesto el marconormativo.

Si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio

de la cosa, solo se eximirá total o parcialmente de res-ponsabilidad, acreditando la culpa del que invoca ladamnificaron o de un tercero por quien no debe respon-der.

Cuando el profesional ejecuta algún trabajo, fuere lo-cación de obra o de servicios, puede reclamar el precio,aunque éste no se hubiere acordado, siempre que tal ser-vicio o trabajo fuere propio de su profesión o modo devivir.

Cuando no existe acuerdo de honorarios por la tareaejecutada, se aplican las disposiciones de la ley arance-laria, habida cuenta que la disposición que norma la des-regulacion, precisa que a falta de acuerdo, se impone laaplicación de la ley de aranceles ( Ley 11.089 y Ley 4114).

En materia de construcción, se puede contratar o sus-cribir la encomienda limitado a su actividad profesionalo que también provea el material.

El que se ha obligado a ejercer la conducción técnicasin asumir el aporte de material ni la contratación de lamano de obra, no puede reclamar ningún estipendio sise destruye la obra por caso fortuito antes de haber sidoentregada a no ser que haya habido morosidad para re-cibirla o que la destrucción haya provenido de la malacalidad de los materiales con tal que haya advertido estacircunstancia oportunamente al dueño.

El C.Civil extiende la responsabilidad al obrerocuando éste no advierte al propietario que el materialempleado no era idóneo, si a propósito de ello, la obraresultó mala o se destruyó por esa causa

7. DE LA RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOREl constructor es responsable por la ruina total o parcialde los edificios u obras recibidos por el que los encargó,si ésta procede del vicio de construcción o del vicio delsuelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el



tente analiza el comportamiento de la obra ejecutada.El comitente tienen el derecho a la inspección, previa

a la recepción. Ahora bien: La obra se considera acep-tada cuando el comitente recepciona la obra sin reservaalguna y ello, hace presumir la inexistencia de vicios apa-rentes y la calidad adecuada de la cosa.

Si se conviene o es de uso, un plazo de garantía paraque el comitente verifique la obra o compruebe su fun-cionamiento, la recepción se considera provisional y nohace presumir la aceptación.

Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacenla obra impropia para su destino, no se pactó un plazode garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, elcontratista, proyectista, director de obra y conductortécnico:

a) queda libre de responsabilidad por los viciosaparentes;b) responde de los vicios o defectos no ostensi-bles al momento de la recepción, con la extensióny en los plazos previstos para la garantía por vi-cios ocultos.

Obra en ruina o impropia para su destino:El constructor de una obra realizada en inmueble desti-nada por su naturaleza a tener larga duración respondeal comitente y al adquirente de la obra por los daños quecomprometen su solidez y por los que la hacen impropiapara su destino. La responsabilidad se extiende al con-ductor técnico o representante técnico de la obra y esconcurrente:

a) a toda persona que vende una obra que ella haconstruido o ha hecho construir si hace de esa ac-tividad su profesión habitual;b) a toda persona que, aunque actuando en cali-dad de mandatario del dueño de la obra, cumple

una misión semejante a la de un contratista;c) según la causa del daño, al subcontratista, alproyectista, al director de la obra y a cualquierotro profesional ligado al comitente por un con-trato de obra de construcción referido a la obradañada o a cualquiera de sus partes.

Sobre la responsabilidad del constructor y del profe-sional por vicio del suelo y/o de los materialesEl constructor y el profesional sólo se liberan si pruebanla incidencia de una causa ajena. No es causa ajena elvicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comi-tente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunqueno sean provistos por el contratista.

Para que sea aplicable la responsabilidad, el dañodebe producirse dentro de los diez años de aceptada laobra.

Nulidad de la cláusula de exclusión o limitación de laresponsabilidad:Toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidadprevista para los daños que comprometen la solidez deuna obra realizada en inmueble destinada a larga dura-ción o que la hacen impropia para su destino, se tienepor no escrita; es decir es nula de nulidad absoluta.

Del conocimiento del Reglamento de Edificación y lasordenanzas respectivas:Dijimos que no es excusa la ignorancia de la ley. El Có-digo de fondo expresamente dispone que el constructor,los subcontratistas y los profesionales que intervienenen una construcción están obligados a observar las nor-mas administrativas y son responsables, incluso frentea terceros, de cualquier daño producido por el incum-plimiento de tales disposiciones.

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constructor proveído éstos o hecho la obra en terrenodel comitente.

La responsabilidad se extenderá indistintamente alDirector de obra y al proyectista según las circunstancias,sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren co-rresponder.

Esta responsabilidad no puede dispensarce en el con-trato, de tal manera que es irrenunciable habida cuentaque son disposiciones de orden público.

Los empresarios en la construcción son responsablesde la misma manera que los profesionales de la arqui-tectura por la inobservancia de las disposiciones muni-cipales de todo daño que causen a sus vecinos.

Con respecto a los vicios ocultos, es decir, aquellosdaños que no pudieron ser advertidos en el momentode la entrega, el dueño tendrá sesenta días para denun-ciarlos a partir de su descubrimiento.

8. LA MEDIANERIA. LOS DAÑOS Y PERJUICIOSLa medianería esta íntimamente ligada a los daños y per-juicios, desde el comienzo de su ejecución. Piénsese enla construcción de un nuevo edificio apoyado en la pareddel más antiguo y las alternativas que se presentan frentea filtraciones, grietas, roturas, derrumbes etc.

Las obligaciones que nacen de la medianería son«propter rem», por lo que se tramite a los adquirentesdel fundo. Cabe preguntarse si las responsabilidades delos daños y perjuicios también se transmiten a los suce-sivos adquirentes o, por el contrario, se trata de una ac-ción personal que no se transmite a los sucesores parti-culares…

9. EL NUEVO CCC, CONTEMPLA EN EL MARCO DEL TRA-TAMIENTO PRECEDENTE, ALGUNAS MODIFICACIONESQUE SON IMPORTANTES ANALIZAR:Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuitoantes de la entrega

Si la obra se destruye o deteriora en una proporciónimportante, por caso fortuito antes de haber sido reci-bida, autoriza a cualquiera de las partes a dar por extin-guido el contrato, con los siguientes efectos:

a) si el contratista provee los materiales y la obrase realiza en inmueble del comitente, el contra-tista tiene derecho a su valor y a una compensa-ción equitativa por la tarea efectuada;b) si la causa de la destrucción o del deterioro im-portante es la mala calidad o inadecuación de losmateriales, no se debe la remuneración pactadaaunque el contratista haya advertido oportuna-mente esa circunstancia al comitente;c) si el comitente está en mora en la recepción almomento de la destrucción o del deterioro departe importante de la obra, debe la remunera-ción pactada.

Derecho a verificar los avances de obra por parte del co-mitente:En todo momento, y siempre que no perjudique el des-arrollo de los trabajos, el comitente de una obra tienederecho a verificar a su costa el estado de avance, la ca-lidad de los materiales utilizados y los trabajos efectua-dos.

Aceptación de la obra:Es importante documentar la recepción de la obra. Larecepción puede ser provisoria y definitiva. La primerapuede disponer de un plazo dentro de la cual el comi-


riginariamente, el constructor, era una per-sona física con conocimientos técnicos quedesarrollaba toda la actividad necesarias

para la ejecución de una obra proyectada por un profe-sional de la construcción.

Modernamente, la edificación inteligente impone alas grandes empresas constructoras, ejecutar diferentesproyectos que comulgan con un idéntico objetivo y aesos fines, distintos «constructores-dependientes» des-arrollan la actividad bajo la supervisión del conductortécnico asumiendo cuotas de responsabilidad por la ac-tividad desplegada.

El constructor puede desarrollar su actividad asu-miendo a su cargo la mano de obra y los materiales, ac-tuando en consecuencia como empresario de la cons-trucción o bien limitándose a ejercer la dirección de lamisma, con peones y materiales aportados por el dueño.

Cuando el constructor se obliga contractualmente adirigir la obra sin el aporte de peones ni materiales, ejerce

las superintendencias y vigilancia de los trabajos, corrigeal personal en la tarea encomendada, ejercita el poderde disciplina removiendo al personal incompetente,exige la provisión de materiales, inspeccionando la ca-lidad de los mismos, el tiempo de entrega, sus compro-bantes de procedencia, el cuidado y mantenimiento,obligándose a rechazar aquellos que no reúnan las con-diciones técnicas o pactadas para su destino y eventual-mente asumir la vigilancia de dichos materiales, te-niendo a su cargo el contrato de serenos, circunstanciaque puede delegarse contractualmente en el dueño dela obra.

El constructor al que nos estamos refiriendo, tienefacultades para ordenar la demolición y reconstrucciónde aquellas partes o sectores en que detectara defectos,o de las que sospecha la existencia de un vicio oculto.Deberá asimismo, hacer cumplir las disposiciones mu-nicipales y en consecuencia con ella, asegurar todos ycada uno de los mecanismos que el Código o Regla-

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mento de Edificación imponen normativamente a losedificios en construcción.

Es importante entender que el instrumento ade-cuado que contiene todas y cada una de las obligacionesy deberes de las partes es el respectivo contrato y en él,el constructor, debe comprometer la contratación delseguro como uno de los elementos vitales y obligatoriosen toda ejecución de obra. Dicho seguro, de conformidadcon la ley 24557 debe cubrir los riesgos del trabajo delpersonal afectado.

Cuando el constructor asume la condición de empre-sario de la construcción, es decir, se obliga a aportar lamano de obra y los materiales necesarios para la ejecu-ción de la obra, sin perjuicio de ejercer la superintenden-cia y vigilancia de los trabajos y el poder disciplinario queello implica, se obliga a la provisión de los materiales enlos tiempos estipulados o de conformidad con los avan-ces de obra o en los plazos que razonablemente debanser entendidos como adecuados para la utilización dedeterminados materiales. El constructor-empresario ad-quiere la responsabilidad frente a terceros, futuros due-ños de la obra, de los vicios ocultos y aparentes por loque, se impone el deber de contralor de la ejecución dela obra y las facultades consiguientes de demoler y re-construir todo aquello que juzgue necesario.

La provisión del material lo obliga a responsabilizarsepor la calidad del mismo y por supuesto, a fiscalizar elestado y la entrega en tiempo y forma.

La provisión de la mano de obra, le impone la contra-tación del seguro a su cargo y la responsabilidad de ins-cribirse en el Registro Nacional De La Industria De LaConstrucción a fin de cumplimentar el Estatuto de laConstrucción.

LA RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR¿Cuál es la responsabilidad del constructor, en la eje-cución de una obra?En primer lugar, es responsable del trabajo ejecutadopor las personas que ocupe en la obra, de tal manera,que asume la responsabilidad por los trabajos efectua-dos por los diferentes oficios, en cuanto a su ejecucióny proyecto y también la obligación frente a vicios apa-rentes y/u ocultos.

El Constructor tiene establecido por ley, responsabi-lidades por los dependientes en obra, que alcanza no so-lamente a sus salarios, sino también a las inscripcionesobligatorias ante la autoridad de aplicación y debe res-ponder ante eventuales accidentes o riesgos del trabajo.

Ello está expresamente establecido en las leyes 22250(se reproduce en el Ápendice) y 24557.

Es importante, en consecuencia, que en la enco-mienda de trabajo suscripta entre comitente y el arqui-tecto que ejecuta la obra, se determine:

QUE EL ARQUITECTO, tiene derecho a:

1. LA DIRECCION DE LOS TRABAJOS:Partiendo de la premisa que el comitente contratala mano de obra a su cargo o el comitente delegaesa tarea en un constructor, el arquitecto debeexigir que la conducción de los trabajos de alba-ñiles y con los diferentes oficios son a cargo delprofesional y así se hará saber al constructor enel respectivo contrato. Asimismo, el arquitectodebe tener facultades para oponerse a eventualesdesignaciones de albañiles contratados o subcon-tratados, por parte del comitente, que no reúnanla condición de idoneidad a juicio del profesional;


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2. EJERCER LA SUPERINTENDENCIA Y VIGILAN-CIA DE LOS TRABAJOS; con facultad de Inspeccionar los materiales, soli-citados por el comitente, pudiendo exigir com-probantes de procedencia y rechazar aquéllosque no reúnan las condiciones técnicamente ne-cesarias para la realización de la obra;

3.ORDENAR LA DEMOLICION Y RECONSTRUC-CION DE LA OBRA que el comitente (en ausencia del arquitecto),haya ordenado a terceros y se haya efectuado sinla supervisión y, en consecuencia, hubieren que-dado ocultas de la inspección y conformidad pre-via del profesional de la arquitectura, el cual sos-pecha la existencia de un eventual vicio oculto.

Téngase presente, que el arquitecto tiene la obligaciónde incorporar aquellas modificaciones que sugiera el co-mitente, siempre que estén de conformidad con las re-glamentaciones vigentes y autorizadas por la autoridadde aplicación y en la medida que no altere la propiedadintelectual de la obra. Cualquier conflicto en su interpre-tación se podrá sujetar a un mediador, árbitro y even-tualmente al juez.

El Constructor, según se dijo precedentemente, deconformidad con la Leyes N° 22.250 «Nuevo Régimenpara la Industria de la Construcción»; y N° 24.557 «SobreRiesgos del Trabajo», deberá contratar un seguro obli-gatorio, el cual deberá cubrir los riesgos de trabajo delpersonal afectado.

Las obligaciones que asume el constructor ante el co-mitente, son de carácter contractual y éste conformapara las partes una regla que debe aceptarse y cumplirsecomo la ley misma (artículo 1137 C.C.)

Nuestro Código Civil en su artículo 1646 estableceque el constructor es responsable por la ruina total o par-cial en edificios y obras en inmuebles destinados a largaduración, si ésta procede de vicio de la construcción, odel suelo o de mala calidad de los materiales, haya o noel constructor proveído éstos o hecho la obra en terrenodel locatario.

La ruina a la que hace mención la norma, para poderser reclamada por el afectado, deberá producirse dentrode los diez años de recibida la obra y el plazo para recla-mar es de un año a contar del tiempo en que se produjoaquélla.

Téngase presente, que el artículo 1646 del C. Civil esuna disposición de orden público, que obliga a las partes,por lo que, no es admisible su dispensa contractual, dadoque, de establecerse la misma, en el contrato, careceráde valor legal.

¿Cuándo es posible determinar la existencia de ruinaque genere responsabilidad del constructor?

La ruina es un vicio que lesiona la estabilidad y pro-pósito de la obra, compromete la solidez o afecta su du-ración.

El Constructor responde por los daños y perjuicioscausados, cuando el vicio provenga de la construcción,del suelo, del proyecto elaborado o de los materiales uti-lizados.

Asimismo, la disposición normativa se refiere expre-samente a ruinas totales o parciales en inmuebles delarga duración, por lo que la jurisprudencia y los antece-dentes judiciales han excluído las construcciones prefa-bricadas.

Otro de los elementos esenciales que debe tenerseen cuenta por parte del constructor, es LA ENTREGA DELA OBRA. Constituye un acto de trascendental importan-

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cia en materia de responsabilidad en la construcción ymuchos profesionales de la arquitectura lo subestimanal documentar su entrega con fecha cierta

Obsérvese, que una vez que el comitente haya reci-bido la obra de conformidad, el constructor quedará librede toda responsabilidad por vicio aparente.

Los vicios ocultos, en cambio, son aquéllos que nohan podido ser advertidos en el momento de la entrega,pese a las inspecciones y/o verificaciones realizadas: Lostrabajos de plomería, electricidad, gas, calefacción, aireacondicionado etc.

Los vicios ocultos deben ser denunciados dentro delos sesenta días del momento de su descubrimiento.

A todo efecto, y en razón de lo expuesto, el acta de re-cepción es uno de los documentos más importantes enla ejecución de la obra. El mismo certifica la finalizacióndel contrato y la entrega de conformidad, de la obra pro-yectada y ejecutada. El Estado acostumbra a recepcionarprovisoriamente la obra por un plazo de tiempo con elobjeto de verificar el comportamiento de la obra y de-tectar, eventualmente, vicios ocultos. Transcurrido elplazo de la recepción provisoria, se suscribe un acta derecepción definitiva a partir de la cual comienzan a correrlos plazos de prescripción establecidos en el Código Civil.

El otro documento igualmente importante es el librode obra en el que el profesional de la arquitectura debeconsignar todas las novedades que se vayan produ-ciendo en la ejecución de la obra y fundamentalmente,las directivas a los peones y a cada uno de los oficios eincluso consignar las diferencias con el comitente, a finde salvar la responsabilidad profesional que pueda re-caer, en un futuro por divergencias en la calidad de losmateriales provistos por el dueño. En otro capítulo delpresente texto nos referimos a ello.

El libro de obra constituye un documento válido para

ser presentado en juicio cuando en el mismo se haceconstar las firmas del comitente, dueño o titular del in-mueble y el profesional de la arquitectura, debiéndosefoliar adecuadamente con la firma de las partes en susrespectivas solapas. El libro de obra acredita las distintascomunicaciones y/o notificaciones que las partes puedenhaberse remitido, al suscribir las mismas, con sus res-pectivas firmas en la emisión y recepción del mensaje.

Sin perjuicio de lo expuesto, el otro documento esen-cial en la ejecución de la obra y fundamentalmente en laoportunidad de la recepción, es el MANUAL DE MANTE-NIMIENTO

Otra consecuencia de la responsabilidad del cons-tructor es la inobservancia del Código de Edificación Mu-nicipal. Al respecto, la ley presume que, sin perjuicio quenadie puede desconocer la ley, el dueño delega en elconstructor, por el conocimiento y oficio del mismo, elcumplimiento de las disposiciones de la autoridad deaplicación. Las multas que administrativamente se im-ponen al dueño de la obra, son responsabilidad del cons-tructor y éste debe reponer aquellos compromisos quese hayan intimado al dueño.

Recientemente, la justicia ha resuelto que el dueñode la obra y el empresario constructor, en su carácter de«guardián» de la obra, son responsables por el accidentesufrido por una señora que llevando de la mano a su hijade cinco años de edad, sufrió un accidente al ser golpe-ada en la frente por uno de los paneles de la empalizadaque rodeaba una obra en construcción existente y ab-suelve de responsabilidad al proyectista y director de lamencionada obra.

El fallo considera que el daño no se debió a la ruinatotal o parcial de una obra ya terminada, extremo endonde el proyectista y director de obra es responsable.LaCámara de Apelaciones resolvió que la empalizada no


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es parte de la obra o sea, del edificio en construcción,sino un elemento de propiedad de la empresa construc-tora que se coloca durante su ejecución temerariamentede manera precaria con el fin indicado.

El arquitecto, de conformidad con las pruebas que seadjuntaron al expediente, no es ni dueño ni guardián dela empalizada de protección, ni de la obra, para que sele atribuya responsabilidad por el vicio o riesgo de lacosa. Tampoco se ha demostrado que el daño causadoa la actora de la demanda, hubiera provenido del viciodel plano de la construcción o que el arquitecto hubieraincurrido en culpa o negligencia en el desempeño de sucometido.

Lo expuesto resalta, una vez más, la necesidad queen los contratos o encomiendas de trabajo suscriptoentre comitente y arquitecto, se precisen en forma claray concisa los derechos y obligaciones de las partes, asu-miendo el compromiso, las partes, de llevar un LIBRO DEOBRA en el cual se transcribirán con la firma al pie deambos, todas las novedades y directrices de obra.

Recomiendo que se adopten los modelos contrac-tuales transcriptos en el presente o en su defecto, el for-mulario editado por el CAPSF, incorporando en «obser-vaciones», un «Anexo» como parte integrante del mismo,de un contrato que especifique las condiciones pactadasy los alcances de las responsabilidades de todo aquélloque autorice dispensarse.

El constructor

I. INTRODUCCIÓN

a responsabilidad de los arquitectos y cons-tructores, se halla inmersa en el marco másamplio de la responsabilidad de los profesio-

nales liberales. En este campo como en todo el sistemade la responsabilidad se evolucionó de la idea de castigoa un culpable que tenía como finalidad la moralizaciónde los comportamientos individuales, a la de reparacióndel daño, y aun a la de prevención del mismo, conside-rando en primer término la situación del sujeto lesio-nado.

Para el enfoque anterior, «en el centro del tema se co-locaba la culpabilidad, imputación subjetiva a título dedolo o culpa. Ahora, en el centro de las cosas ubicamosel factor daño».

En suma, se pasa de «un responder sanción a un res-ponder distribución», y lo relativo a la responsabilidadde estos profesionales no puede escapar a esta tenden-

cia general del moderno derecho de daños. Si bien se enfocó el punto en base a una responsabi-

lidad objetiva, y al incumplimiento del contrato de cons-trucción como independiente de la idea de culpa, lamisma no quedaba desterrada a la hora de analizar lassituaciones concretas.

He tenido oportunidad de sostener, que a fin de man-tener una línea de pensamiento coherente, o bien en-tendemos que la responsabilidad es subjetiva y hay queprobar la culpa, o por el contrario, la obligación es de re-sultado y el comportamiento del deudor es irrelevante.

En este estado de cosas, la responsabilidad de los re-feridos profesionales, que a diferencia de otros, tiene re-gulación legal, debe ser analizada teniendo en cuenta elinterés público y social relativo a la seguridad de los con-tratantes y terceros.

L

La responsabilidad de los profesionales de la construcción

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II. NATURALEZA DE LA RESPONSABILIDAD 1. Contractual La responsabilidad de los profesionales de la construc-ción se genera, normalmente, por un incumplimientocontractual. En efecto, el comitente celebra con el arqui-tecto, ingeniero, o constructor, según los casos, un con-trato de arrendamiento de obra que será fuente de obli-gaciones sinalagmáticas, con función de cambio (inter-cambio de una realización humana por una suma dedinero), entendida, dicha función, como vinculada a laidea de causa en su triple consideración de finalidad,función y justificación de la alteración patrimonial.

Se trata de un contrato de ejecución continuada. Enel proyecto, la entrega de la tarea; en la conducción téc-nica, un proceso constructivo.

Habrá que analizar, caso por caso, si la incertidumbreen la obtención del resultado es o no predominante, encondiciones normales.

Cuando se puede prometer la consecución del fin yel álea no es trascendente la obligación será de resultadoy el factor de atribución objetivo, esto es, se prescindirátotalmente del análisis del comportamiento del deudor.Cuando, por el contrario, predomine el álea y sea impo-sible prometer un resultado la obligación será de mediosy el factor de atribución subjetivo, esto es, el deudor secompromete a actuar diligentemente para conseguir eseresultado que es mediato y no se halla en obligación.

En el área de las obligaciones asumidas en el contratode construcción existe una obligación de hacer, que re-sulta el antecedente lógico para la consecución del fin,y por otro, una obligación de dar que agota la prestaciónasumida.

En doctrina uruguaya y argentina se ha admitido quelos arquitectos, ingenieros y constructores asumen obli-gaciones de resultado, y el factor de atribución es obje-

tivo y el elenco de eximentes queda reducido a la fuerzamayor, caso fortuito y hecho del tercero. En efecto, elhecho o culpa del comitente, cuando proporciona ma-teriales inadecuados, no puede ser invocado como exi-mente por el profesional. Esta situación, que normal-mente está comprendida dentro de la noción de causaextraña o ajena, no opera para excluir la severa o inde-rogable responsabilidad del arquitecto o constructor,que se extrema en aras de la idea de seguridad.

La limitación liberatoria sólo rige en materia de ruina,y no cuando los vicios o defectos son atinentes al mejoruso o calidad del bien (por ej., ventanas que filtran porla mala calidad).

Se trata de obligaciones de resultado agravadas conun límite al elenco de eximentes. Sin perjuicio de tal con-ceptualización, los autores analizan la actividad del pro-fesional teniendo en cuenta las reglas del arte, los debe-res de prudencia y diligencia, y fundamentalmente ma-nejan la existencia de una presunción de culpa.

A mi entender, si se trata de una obligación de resul-tado, el actor sólo debe probar su no obtención ya quede tal forma acredita el incumplimiento. Demostradoéste y el daño, el deudor sólo puede exonerarse porcausa ajena (limitada en supuestos que afectan la segu-ridad) que destruya el nexo causal entre el incumpli-miento (obra defectuosa) y el daño. Tal situación proce-sal que impone al deudor de la prestación acreditar lainexistencia de la relación de causalidad presupone, ne-cesariamente, la presunción legal del nexo.

Mal podría gravarse al deudor con el onus probandide demostrar que el daño proviene de causa ajena y nodel incumplimiento, si fuera el actor quien previamentedebió demostrar su existencia.

Por lo demás, no puede hablarse de presunción deculpa en sede de obligaciones de resultado, en la medida


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en que si éste no se obtiene, habrá incumplimiento y laacreditación de un actuar diligente no exonera por sertal actuación irrelevante a los efectos de la configuraciónde la responsabilidad. En esta materia dicho resultadopuede prometerse con seguridad casi absoluta mediantela utilización de la técnica apropiada por la inexistenciade álea.

2. Extracontractual La ruina del edificio puede afectar a terceros no contra-tantes, y en tal caso se genera responsabilidad extracon-tractual.

Así sostiene Mosset Iturraspe que «la presunción deimputabilidad que hoy pesa sobre el dueño de una ‘cons-trucción arruinada’ sólo puede destruirse con la pruebade la culpa de la víctima, de un tercero extraño o biencon la demostración del caso fortuito en relación causaladecuada».

De ambas normativas puede inferirse que la soluciónuruguaya que se remite a la responsabilidad contractualen caso de ruina, permite imputar el daño objetivamentecon un elenco de eximentes limitado (se excluye el hechoo culpa del comitente, en su calidad de tercero, cuandoproporciona materiales inadecuados), lo que no pareceadmisible en la legislación argentina, como indica Mos-set Iturraspe, aun cuando la responsabilidad sea obje-tiva.

III. EL INCUMPLIMIENTO 1. Cumplimiento inexacto Se trata de la recepción de una obra terminada en apa-riencia, pero que presenta vicios. Frente a ello, el comi-tente puede asumir diversas actitudes: aceptar la obray pretender la reducción de la contraprestación o la rec-

tificación de la misma, o rechazar la obra reclamando laresolución de acuerdo con la normativa general.

En tal sentido el derecho del comitente a rechazar lamala ejecución no constituye una facultad absoluta quepuede ser ejercida al solo arbitrio de aquél. Si se tratarede pequeñas imperfecciones juzgadas con un criterioadecuado de razonabilidad habría que rechazar la opo-sición del comitente a dar por ejecutada la prestaciónhallando éste suficiente satisfacción con el resarcimientodel daño…». De todas formas, el cumplimiento inexactopuede, en ciertos casos, revestir tal gravedad que habilitela opción por la resolución.

2. Incumplimiento temporal La constitución en mora constituye un presupuesto dela acción resolutoria y configura el incumplimiento. Apartir de la exigibilidad, se abre un período de incerti-dumbre acerca de la suerte de la obligación. Por defini-ción, se trata de una prestación que puede cumplirsetardíamente y el incumplimiento nace con la manifes-tación de voluntad expresa del comitente en el sentidode exigir la misma, otorgando una última oportunidadde cumplir útilmente.

Si la mora surge del incumplimiento de pautas con-vencionales y se pauta la mora automática, se prescindede la interpelación. Recientemente la Suprema Corte deJusticia resolvió un contrato mixto de promesa de com-pra-venta y contrato de construcción prescindiendo dela intimación previa. En el contrato se había establecidocomo plazo de entrega de la unidad «el 31 de diciembreaproximadamente» para un local en Punta del Este, elque recién estuvo pronto en marzo. A mi juicio, pudo ha-berse entendido que la fecha pactada no obedecía a unsimple capricho sino que, por el contrario, el acreedorquería asegurarse la prestación para el inicio de la tem-


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porada turística. El plazo debió haberse consideradoesencial, propio y subjetivo y el cumplimiento tardío sólosería admisible con el asentimiento del acreedor.

3. Incumplimiento definitivo Como su nombre lo indica, se configura cuando existecerteza de que el deudor no efectuará la prestación enel tiempo convenido. Tal situación puede darse auncuando el plazo no ha vencido pero la obra comprome-tida para una fecha que se cumplirá dentro de treintadías, esta en los cimientos. Sobre el tema, Cafaro y Car-nelli plantean la posibilidad de la resolución en la me-dida en que es «adecuado al sentido común que no esnecesario esperar cuando ya están dados los presupues-tos que habilitan al acreedor para actuar de determinadamanera por más que formalmente el plazo esté pen-diente … el plazo ha perdido toda funcionalidad», con-cluyendo que cuando hay certeza del incumplimientoel acreedor puede suspender su contraprestación o de-mandar la resolución.

IV. SUJETOS RESPONSABLES Normalmente, el comitente, con miras a la realizaciónde la obra, celebra diversos contratos con sujetos dis-tintos. Podrá contratar un profesional que realice elplano, atribuyéndole o no la dirección de la obra. Podráa su vez vincularse con un calculista, con una empresaconstructora, la que, necesariamente, y por disposiciónreglamentaria debe tener un técnico responsable. En-comendará la construcción de la obra en su totalidad aun único sujeto o efectuará contrataciones parciales conpersonas que asuman aspectos de la obra (herreros, plo-meros, etc.). En tales casos deberá discriminarse correc-tamente la responsabilidad de cada uno de los intervi-

nientes según el vicio y su participación en la obra. La Dra. Kemelmajer de Carlucci, analizando la nor-

mativa argentina, deslinda por un lado la responsabili-dad del constructor y por otro la del proyectista y direc-tor de la obra según la procedencia del vicio. El punto ál-gido refiere a la figura del arquitecto proyectista ydirector de obra por superponerse sus funciones con ladel arquitecto de la empresa constructora. Si es deter-minable la incidencia causal se responderá proporcio-nalmente, mas, si como sucede en la mayoría de loscasos, es imposible establecer la participación causalhabrá que optar entre dos soluciones: a) entender queresponden por partes iguales o b) considerar que amboscomportamientos son idóneos para producir el resul-tado dañoso, y responden in solidum. A vía de ejemplo:se llena una losa y el hierro colocado no tenía el grosorindicado en las memorias, el control de esta actividadcorresponde tanto al arquitecto director de la obra comoal técnico de la empresa constructora, los daños causa-dos por la ruina son atribuibles a ambos por igual, y ladivisión de la responsabilidad no es justa para el acree-dor que tiene frente a sí a dos responsables.

V. PLAZO DE GARANTÍA En la legislación argentina, se establece un plazo de unaño para pretender la reparación de los daños a partirde la ruina y el de diez años a partir de la aparición delvicio siempre y cuando éste se hubiese denunciado den-tro de los sesenta días de aparecido.

El proyecto de código civil unificado modifica sus-tancialmente los parámetros actuales estableciendo di-ferentes plazos según el producto, encomienda y mate-rial. En efecto, existen materiales que no tienen una du-ración de diez años y el abaratamiento del costo no


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incide en la parte estructural relativa a la estabilidad deledificio. La elección de estos materiales permite a unmayor número de personas acceder al mercado inmo-biliario y la reducción del plazo de garantía hace que lasempresas asuman la construcción de más viviendas. Re-sulta asimismo altamente conveniente el estableci-miento de un plazo de caducidad o prescripción de unoo dos años a partir de la aparición del vicio, siempre queéste hubiese aparecido en el plazo de garantía (5 ó 10años), y se denuncie en un plazo breve (60 días). Es re-comendable que el plazo a establecerse —sea de pres-cripción o de caducidad— rija para todos los supuestos,evitando las controversias y las dificultades de interpre-tación que se dan en la Argentina en punto al alcance deltérmino prescripcional del artículo 1647 bis, ya que sesostiene que fuera de los casos de ruina, la prescripciónes de un año al igual que en el artículo 1646, o de diezaños, según la tesis que se sustente.


l artículo 1646, último párrafo, del actual CCestablece que no será admisible la dispensacontractual de responsabilidad por una ruina

total o parcial. Es la buena solución. Una cláusula con-tractual que eximiese al empresario de toda responsa-bilidad por la ruina de un edificio, puente, camino, dique,etcétera, sería notoriamente contraria a la seguridad pú-blica; importaría liberarlo de obligaciones profesionalesque se fundan en razones de orden público y allanarle elcamino para cumplir su cometido desaprensivamente,con negligencia o mala fe antisociales.

En consecuencia, las cláusulas que eximen o dismi-nuyen la responsabilidad del empresario, son nulas; perono hay inconveniente en agravar contractualmente dicharesponsabilidad.

Bien entendido que esta disposición sólo es aplicablea los edificios y otras construcciones hechas sobre in-muebles; si en cambio, se trata de obras realizadas encosa muebles (escultura hecha sobre mármol, piedra,

bronce; pintura sobre tela, cartón, hard-board, etc.) nojuega en el contrato ningún interés de orden público y,por tanto, nada se opone a la validez de las cláusulas deexención de responsabilidad por deterioro o pérdida.

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Contratos de Obra.La responsabilidad es de orden público

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a acción surgida de la ruina o deterioro de lacosa, puede ser ejercida desde luego por elcomitente y sus sucesores universales.

¿Pueden también ejercerla los adquirentes de la obraajenos a la encomienda?

A primera vista, la cuestión se presenta dudosa. Losadquirentes de la cosa son terceros respecto del contratoy extraños a sus efectos. Parecería que siendo esta acciónde naturaleza contractual, no pueden ellos intentarla.Pero el sentido común indica la necesidad de reconocer-les derecho a ejercer la acción; sea que se la funde en quela venta de la cosa importa una cesión tácita de la acciónpor responsabilidad o en el principio de que la acciónpertenece a aquel que sufre las consecuencias de laculpa cometida, no pude dudarse de que los adquirentesde la cosa a título singular pueden demandar al empre-sario por reparación de los daños sufridos por la ruinade la cosa.

La acción que se reconoce a los sucesores en el do-

minio de la cosa, debe ser negada a los que sólo adquie-ren sobre ella un derecho real limitado, tal como el de hi-poteca, usufructo, etcétera, porque por más que éstospuedan alegar perjuicio, sin duda el principal damnifi-cado es el dueño; y sobre todo, que siendo él quien con-trató, es a él a quien corresponde el ejercicio de la acciónderivada del contrato en tanto no se desprenda por en-tero del interés que dicha acción protege.

CARGA DE LA PRUEBAProducida la ruina de la cosa, se presume que ella se haoriginado en defectos de construcción o de mala calidadde los materiales; si el constructor o arquitecto empre-sario pretende liberarse de la responsabilidad, debe de-mostrar que se ha producido por caso fortuito o porculpa del dueño (uso inadecuado, excesivo, peligroso,etc.). Esta solución se impone por las siguientes consi-deraciones: 1) Ante todo, el constructor de una obra pro-

L

¿Quién puede ejercer la acción por responsabilidad?

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116

mete un resultado; si ese resultado falla, es en principioresponsable, a menos que demuestre que el siniestroocurrió por un hecho que no le es imputable. 2) Ordina-riamente, la ruina de un edificio se produce por defectosen los materiales o la construcción; y, cuando se ha ori-ginado en un hecho fortuito (fenómenos de la natura-leza, guerra, incendio, etc.), éste tiene generalmente uncarácter público que hace sencilla su prueba. En cambio,probar que ha habido un error en los cálculos de la es-tructura de hormigón, o que los materiales tenían viciosocultos, etcétera, es mucho más difícil. Por todo ello re-sulta razonable invertir el cargo de la prueba.

RESPONSABILIDAD DEL ARQUITECTO El arquitecto o ingeniero que hace los planos o dirige laobra, tiene una responsabilidad distinta de la del cons-tructor, que debe considerarse en relación a tres hipó-tesis distintas:

a) El arquitecto sólo hizo los planos: En tal casoresponde por los errores o vicios de los planos,por los errores de cálculo en la resistencia de lasestructuras de hormigón u otro material, por nohaber previsto las fallas o falta de solidez delsuelo por falta de cumplimiento de las reglamen-taciones municipales; pero no por defectos deejecución y mala calidad de los materiales em-pleados. b) Hizo los planos y dirigió la obra: Además de laresponsabilidad que le compete como autor delos planos, responde también por los vicios deejecución y por la calidad de los materiales. Parael supuesto de que los materiales hayan sido pro-vistos por el dueño de la obra. c) Dirigió la obra según planos ajenos: Como prin-

cipio, debe admitirse que tiene la misma respon-sabilidad que en el supuesto anterior. Con res-pecto a la calidad de los trabajos y materiales,ninguna duda cabe, pues ésta es la responsabili-dad específica del director de obra. Pero también responde por los vicios o defectosde los planos, pues por su carácter de profesional,no debían pasarle inadvertidos; su obligación eraponerlos en conocimiento del proyectista y deldueño. Por excepción, debe considerarse que carece deresponsabilidad cuando los planos cuya ejecu-ción se le ha encomendado implican una alta es-pecialización que no debe esperarse en cualquierprofesional; tal, por ejemplo, si se trata del cálculode resistencia de una estructura audaz, comopuede ser un puente colgante, una bóveda degran abertura, etcétera.

RESPONSABILIDAD COMÚN DEL ARQUITECTO Y DELCONSTRUCTORDe lo dicho anteriormente resulta que muchas veces laresponsabilidad del constructor se superpone con la delarquitecto, sea que actúe como proyectista o como di-rector de obra.

a) Cuando la responsabilidad deriva de la defi-ciente realización de los trabajos, de la erróneainterpretación de los planos o de la mala calidadde los materiales, la responsabilidad del cons-tructor y del arquitecto director de obra siemprese superponen, puesto que la falla recae precisa-mente sobre la tarea específica que se les ha en-comendado a uno realizar, al otro vigilar que serealice bien.


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b) En cambio, la superposición de la responsabi-lidad del proyectista con la del constructor, esmás bien excepcional. El proyectista no respondenunca por la mala ejecución de los trabajos y lasfallas de los materiales empleados. El constructora su vez, no responde por los errores de los pla-nos, salvo que sean tan groseros que no debíanpasar inadvertidos a un experto como se suponeque lo sea el constructor. O, para decirlo de ma-nera más precisa, el constructor queda liberadode responsabilidad cuando el defecto no podíaser advertido o evitado con el grado de periciaque se podía pretender de él. Así, por ejemplo, elconstructor sería responsable de que la construc-ción no se ajuste a lo dispuesto por las reglamen-taciones municipales, de haberse apegado a losplanos no obstante tratarse de errores groserosy evidentes; en cambio, los errores de cálculossobre resistencia de las estructuras y materiales,escapan a su competencia.

Con frecuencia se ha afirmado que la responsabilidadconjunta del arquitecto conductor técnico y el construc-tor tiene carácter solidario. Pero en rigor no se trata desolidaridad, pues no hay ninguna disposición legal quele atribuya ese carácter, ni surge tampoco de un con-trato, ya que la relación entre ellos y el dueño se esta-blece a través de contratos distintos. Es una responsa-bilidad que el dueño puede hacer valer indistintamentecontra cualquiera de ellos y por el total. Esta solución hasido establecida expresamente por el artículo 1646 ensu nueva redacción. Sólo habrá solidaridad propiamentedicha en caso de colusión dolosa entre el proyectista oconductor técnico y el empresario, pues dicha colusiónconfigura un hecho ilícito.

DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA DE LA INDEMNIZACIÓNSi frente al dueño, el proyectista, el director de obras, elconductor técnico y el constructor son responsablescada uno por el todo, ¿cómo se distribuye luego entreellos la carga de la indemnización? El problema es deli-cado porque la culpa respectiva puede asumir muchosmatices de gravedad. En la doctrina no se ha logrado en-contrar una directiva satisfactoria sobre este punto; losjueces habrán de resolver el problema de acuerdo conlas circunstancias del caso y teniendo en cuenta la gra-vedad de las culpas respectivas. Y si éstas fueran equi-valentes o si no se probara la medida de la culpabilidadde cada uno habrá que distribuir el peso de la indemni-zación por partes iguales. Va de suyo que si el contratode obra ha sido suscripto por un empresario que se haencargado al propio tiempo de la confección de los pla-nos y de la dirección de obra, el único responsable anteel dueño es el empresario; si éste ha subcontratado laconfección de los planos o la dirección de obra o la cons-trucción, los subcontratistas serán a su vez responsablesante él.

RESPONSABILIDAD POR RUINA TOTAL O PARCIALEl art. 1646 establece que tratándose de edificios u obrasen inmuebles destinados a larga duración, recibidos porel que los encargó, el constructor es responsable por suruina total o parcial, si ésta procede de vicio de la cons-trucción o del vicio del suelo o de mala calidad de losmateriales. Haya o no el constructor proveído éstos ohecho la obra en terreno del locatario.

RESPONSABILIDAD DEL TERCERO VENDEDOR DE LOSMATERIALESLa responsabilidad del tercero que ha proveído los ma-

¿Quién puede ejercer la acción por responsabilidad?

Alteraciones imprevisibles: Los trabajos «imprevisibles» no son los im-previstos por el empresario por negligencia

o porque son inherentes al riesgo, al álea que en ciertamedida entraña el contrato, sino que se refieren a losacontecimientos que exceden los márgenes de lo previ-sible, sin asumir los caracteres del caso fortuito; en estesupuesto, tales gastos deben ser soportados por el pro-pietario comitente

2. Autorización por escrito: Cuando se convino en que la obra había de hacerse a sa-tisfacción del propietario o de otra persona y se generael conflicto por diferentes interpretaciones sobre el al-cance del término, se entiende reservada la aprobacióna juicio de peritos.

Al respecto, cabe el análisis de los llamados efectosde la «apreciación de la obra :

a) La apreciación de una obra de arte no puede

quedar librada al juicio de quien la encargó, yaque entonces su capricho o mal gusto podrían de-cidir su rechazo. b) Cuando los peritos no aprueban la obra reali-zada, el locatario se ajustó a derecho al recha-zarla, por lo que debe admitirse la resolución delcontrato por culpa del empresario.

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teriales que se emplearon en la obra y cuya mala calidadoriginó la ruina, se rige por los principios relativos a lacompraventa. Es decir, si se trata de vicios ocultos el ven-dedor es responsable; pero no lo es si la mala calidad eraaparente.


1.

Locación de servicios

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n la encomienda debe estar determinado elplazo de entrega de la obra, con la posibilidadde prorrogar la misma por sucesivas actas. La

certeza en el plazo de entrega evita mayores contratiem-pos.

A veces el plazo se interpreta «tácito». Por ejemplo: a) cuando el empresario se obligó a realizar tra-bajos relacionados con el movimiento de suelos,ya que tales tareas deben realizarse en el tiemporeglamentario para que el comitente no tuvieseque demorar la obra; b) cuando no se señaló el momento en que el par-quetista debía comenzar los trabajos en el edificioen construcción, debe entenderse que la comúnintención de las partes era que ellos debían ini-ciarse tan pronto como el estado de aquél lo per-mitiera.

Si existe un plazo convenido de entrega de la obra y elpropietario/comitente dispone la realización de trabajosadicionales, queda sin efecto el plazo convenido para laconclusión de la obra, salvo que aquél pruebe que parallevarlos a cabo no era menester prórroga alguna oambas partes hayan ratificado el plazo anteriormente fi-jado.

Lo expuesto nos introduce en el tema de la «prórrogatácita del plazo fijado»:

a) Debe entenderse que el plazo fue tácitamenteprorrogado si el comitente recibió la obra despuésdel establecido en el contrato sin hacer protestao formular reserva de ninguna clase. b) El plazo se halla tácitamente prorrogadocuando el comitente no cumple a su debidotiempo las prestaciones a su cargo, como cuandoaquél no efectúa los pagos adelantados en laoportunidad convenida o no aporta los materia-les prometidos en tiempo propio; en estos casos,

E

Tiempo y plazo de la obra

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xpresamente el Código Civil dispone: «El pre-cio de la obra debe pagarse al hacerse la en-trega de ella, si no hay plazos estipulados en

el contrato».Distintas posturas se han adoptado sobre la oportu-

nidad en que debe hacerse el pago:a) Si no hay plazos fijados para el pago, éste debeefectuarse al hacerse entrega de la obra, aunqueel comitente haya realizado pagos parciales du-rante su ejecución. b) Los aumentos de salarios correspondientes alpersonal de la obra, que se hallaban convencio-nalmente a cargo del comitente, deben ser he-chos en los plazos fijados en el contrato, sin ne-cesidad de interpelación, cuando ellos resultande un convenio colectivo de trabajo, homologadopor la autoridad competente. c) El hecho de que en el contrato se haya estable-cido que el pago se efectuaría cuando el banco

que concedía el préstamo para la construcciónhubiese aprobado el crédito, no suspende la obli-gación de hacerlo efectivo aunque aún no hayasido aprobada por esa institución, si el comitentela recibió sin observaciones y los defectos com-probados no son graves, por lo que sólo corres-ponde descontar del convenido las refecciones arealizarse.

Si la obra no se finalizó y en consecuencia no se formalizala entrega, la obligación del empresario, es de resultado,por lo que no puede pretender que se le hagan pagos deninguna clase mientras la obra no se halle concluida, sino se ha pactado otra cosa.

Es importante señalar que mientras el arquitecto con-ductor técnico ejecuta una «locación de servicios» y tienederecho a que se le abone sus honorarios conforme alavance de obra si así se pactó, cuando asume la condi-ción de empresario, es decir, se transforma en construc-

E

Sobre el precio de la obra

123122

debe considerarse que el plazo se prorroga porun tiempo igual a la demora en que incurrió el co-mitente, a menos que se demuestre que ese re-tardo no podía influir en la duración de la obra.

El «incumplimiento del plazo» se dispensa cuando esmotivo de fuerza mayor: Las lluvias normales no consti-tuyen un caso de fuerza mayor que exonere de respon-sabilidad al empresario por no haber realizado la cons-trucción del edificio en el plazo convenido. Al respectodebe tenerse en cuenta el régimen de lluvia en diferenteszonas de la provincia habida cuenta que se han modifi-cado y los criterios quedan sujetos a prueba.

Las consecuencias de la falta de cumplimiento de laentrega de la obra genera la llamada «responsabilidaddel empresario por mora»:

a) El empresario responde por los daños sufridospor el comitente como consecuencia del retardoen concluir la obra, entre ellos los mayores costosque éste debió soportar y el valor locativo del edi-ficio durante el tiempo trascurrido entre la fechaen que debió entregarse y aquella en que real-mente se entregó. b) Si el conductor técnico de obra se allanó a en-tregar el edificio en tanto que el constructor senegó a hacerlo sin tener derecho a retenerla, sóloresponde este último por los daños que haya su-frido el locatario. c) La recepción de la obra sin reservas, cubre lamora del empresario.

Otra alternativa que se puede presentar es la «suspen-sión de la obra por orden del comitente»: Si el comitenteordena suspender los trabajos hasta nuevo aviso, el em-presario puede no aceptar esa modificación unilateral

del contrato y continuar las tareas para dar cumpli-miento a sus obligaciones y exigir la contraprestacióncorrespondiente,.

El dueño de la obra puede incluso desistir de la eje-cución de la obra unilateralmente, aunque se haya em-pezado, indemnizando al constructor de todos sus gas-tos, trabajo y utilidad que eventualmente pudiera obte-ner por la encomienda.

Si las partes no se ponen de acuerdo en la cuantifi-cación, deberán concurrir a la justicia si no han dispuestomecanismos de mediación o arbitraje. En sede judicial,el Juez interviniente podrá reducir equitativamente lautilidad a reconocer si la aplicación estricta de la normacondujera a una notoria injusticia

¿Que sucede si el comitente se niega a recibir la obra?a) Si el comitente se negó justificadamente a re-cibir la obra, tiene derecho a ser indemnizado porel tiempo durante el cual no gozó de ella, es decir,desde la fecha de vencimiento del plazo fijadohasta que se le hizo efectiva entrega de ella. b) Para el caso en que el locatario se niegue injus-tificadamente a recibir la obra, previa intimacióna recibirla, debe consignarla judicialmente)


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tor, la locación es es «resultado» y no cabe ni correspondeque cobre el precio de la obra si la misma no esta finali-zada, a menos, por supuesto, que haya convenido otracosa.

Situaciones que se pueden presentar:a)El comitente puede suspender el pago del pre-cio invocando la excepción de contrato no cum-plido cuando los defectos que invoca tienen al-guna importancia; pero no puede hacer valer estadefensa cuando pueden ser reparados con ungasto pequeño con relación al valor de la obra, encuyo caso lo que corresponde es descontar su im-porte del precio convenido, sin perjuicio del de-recho del locatario a exigir las refecciones delcaso, reteniendo las sumas correspondientes aéstas.b) Si la obra ha sido mal ejecutada, el comitenteno incurre en mora en el pago de los adicionaleshasta tanto el empresario le haga efectivo el im-porte necesario para reparar los defectos.

¿Y el pago de los adicionales?El pago de los trabajos adicionales, si no se convino laoportunidad en que se pagarían, éstos deben pagarse ala entrega de la obra.

¿Cómo actuamos cuando existen pluralidad de comi-tentes? ¿A quién reclamamos el pago?A cualquiera de ellos. No existe solidaridad entre las per-sonas obligadas a pagar el precio en la locación de obra.

¿Quién es el propietario de los materiales de demoliciónde una obra si nada se ha convenido?Los materiales de la demolición del edificio donde se le-vantó la nueva construcción son de propiedad del comi-

tente/propietario de la obra, no del empresario, salvoconvenio en contrario.

¿Cuál es el lugar para la entrega del proyecto, si nadase convino?Cuando el contrato de locación de obra tiene por objetouna cosa mueble, es decir, la entrega de un proyecto en-comendado y no se ha establecido el lugar de entrega,ésta debe efectuarse en el domicilio del profesional. Esaes una interpretación posible del artículo 747 del CC,donde también debe pagarse el precio y así lo estableceel nuevo CCC.

¿Si existe mora en el pago?Partimos de que la encomienda se acaba por la conclu-sión de la obra, o por resolución del contrato: El dueñode la obra puede desistir de la ejecución de ella por susola voluntad, aunque se haya empezado, indemnizandoal locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pu-diera obtener por el contrato. Empero, los jueces podránreducir equitativamente la utilidad a reconocer si la apli-cación estricta de la norma condujera a una notoria in-justicia. Antes de la reforma, el artículo decía «El dueñode la obra puede desistir por su sola voluntad de la cons-trucción de ella, aunque se haya empezado, indemni-zando al constructor todos sus gastos, trabajo y utilidadque pudiera obtener por el contrato»; es decir, omitía lahabilitación judicial.

Insisto con un aclaración que he formulado antes:El Código Civil no establece los mismos apercibimientoscuando la resolución de la encomienda proviene delprofesional. Por ello, el constructor carece de derechopara exigir al comitente que le permita continuar conla obra, pues éste puede desistir de ella por su sola vo-luntad, sin perjuicio de reclamar la indemnización que


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le corresponde según lo establecido por la referidanorma.

¿En caso de desistimiento, que criterios se aplican?a) La norma comprende la locación de obra cual-quiera que sea el sistema utilizado en la contra-tación: ajuste alzado, administración o «a coste ycostas», por lo cual se aplica al caso en que aqué-lla tiene por objeto la construcción completa deuna estructura de hormigón armado, aunque suprecio se hubiera fijado por unidad de medida. b) La presentación de los planos de un edificioante las autoridades administrativas, con la con-formidad del propietario del inmueble, es sufi-ciente para considerar que su autor fue encargadopara llevar a cabo la construcción, pues no puedesuponerse que se preparó la documentación paratramitar y no construir. c) La facultad de desistir de la obra que estanorma otorga al locatario, sólo puede ser ejercidamientras no se halle en mora. d) Los trabajos de verificación y tanteo que tienenpor finalidad la presentación de un presupuestopara la obra, constituyen operaciones prelimina-res que se hallan regidas por las reglas de la res-ponsabilidad precontractual, por lo que quien lahabía proyectado puede desistir de llevarla acabo sin que incurra en la responsabilidad esta-blecida en esta norma, sin perjuicio de la que leincumba según aquéllas.

Cuando desiste el comitente, genera responsabilidad:a) El locatario que desiste de la obra contratadadebe indemnizar al empresario el daño emer-gente y el lucro cesante, como si el contrato hu-

biese sido resuelto por su culpa, sin que le seanaplicables las reglas que rigen la indemnizaciónpor los daños derivados de un hecho ilícito. b) Aunque en algunos casos se había aplicado enforma estricta el texto de esta norma en su redac-ción anterior a 1968, resolviéndose que el arqui-tecto tenía derecho a la totalidad de los honora-rios convenidos en el contrato rescindido por des-istimiento del locatario, la mayor parte de lasdecisiones limitaban el resarcimiento a las ganan-cias líquidas, por lo que debía descontarse de laremuneración convenida las erogaciones previ-sibles que el locador hubiera debido afrontar, ytenían también presente que el arquitecto que-daba con su tiempo libre para otras actividades,ya que no es lo mismo obtener una remuneraciónpor el trabajo realizado que sin realizarlo, extre-mos que debían ser apreciados prudencialmentepor los jueces; este criterio ha sido recogido porla reforma de 1968. En algún caso también se había tenido en cuentasi el desistimiento de la obra por el locatario erajustificado o no. c) Porque se trata de una deuda de valor, el im-porte de la indemnización debe fijarse conformeal corriente en el momento de dictarse sentencia. d) Al fijar la indemnización deben tenerse encuenta los aranceles profesionales. e) En caso de que se haya convenido que el pre-cio del constructor se pagarían en cuotas corres-pondientes a las distintas etapas de la obra, laindemnización correspondiente al empresariopor el desistimiento del comitente no debe cal-cularse sobre el total de la obra, sino sobre lostrabajos efectivamente realizados, según pru-


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dente estimación judicial.f) Conforme a lo dispuesto en esta norma, la obli-gación de indemnizar a cargo del comitente quedesiste de la obra es de cumplimiento inmediato,por lo que debe los intereses sobre las sumas co-rrespondientes a los trabajos y gastos efectuadospor el empresario desde que éste lo intima a supago.

Como hemos expuesto, si el desestimiento es de unaobra no comenzada, la indemnización comitente se debeaun cuando la obra no haya comenzado, debiendo te-nerse en cuenta para fijar su importe el sistema de con-tratación empleado, y en caso de duda debe entenderseque se había adoptado el de «administración».

Cuando la obra realizada por el constructor y pese aldesistimiento del comitente fue continuada no obstantehaber sido oportunamente notificado de esa decisión,éste carece de derecho a cobrar su precio, sin perjuiciode la indemnización que se le debe por aplicación de estanorma.

¿En qué casos no existe desistimiento?a) El contrato no puede considerarse rescindidopor desistimiento del comitente, si éste se limitóa ordenar la suspensión de los trabajos hastanuevo aviso. b) Tampoco puede considerarse que el comitenteha desistido de la obra, si éste afirma que el con-trato fue celebrado por un mandatario suyo cuyopoder había sido revocado o que, en todo caso,excedió las facultades que le habían sido confe-ridas, tanto más si sostiene que el constructor lecomunicó que había sido sorprendido en subuena fe, dando por terminado el negocio.

Si el contrato de obra se resuelve por culpa del comi-tente, el constructor debe ser indemnizado. Cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin de-signación del número de piezas o de la medida total, elcontrato puede resolverse por una y otra parte, conclui-das que sean las partes designadas, pagándose la parteconcluida.

El contrato se resuelve también por fallecimiento delconstructor o del profesional; pero no por fallecimientodel comitente. Éste debe pagar a los herederos de aquél,en proporción del precio convenido, el valor de la partede la obra ejecutada y de los materiales preparados, siéstos fuesen útiles a la obra.

Los herederos podrán continuar la construcción dela obra, cuando ésta no exigiese en el constructor o enel profesional cualidades especiales.

Puede resolverse el contrato por el comitente, o porel constructor o el profesional, cuando sobreviene a ésteimposibilidad de hacer o de concluir la obra. En este casoel constructor y/o el profesional es pagado en proporciónal avance de obra.

Si la imposibilidad es inimputable al constructor o alprofesional, el comitente debe abonar conforme elavance de obra pero si el constructor o el profesional hu-bieren recibido adelantada la retribución o parte de ella,el comitente puede exigir que se la restituya en todoaquello que supere el avance de obra.

Podría suceder que se expropie el inmueble en quedebía levantarse el edificio. En este caso, el constructory/o el profesional sólo tiene derecho a ser pagado por loque ha hecho.

Otro supuesto: Puede el contrato ser resuelto por elcomitente, si desaparece el constructor o el profesionalo por la falencia de cualquiera de ellos.


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Por «desaparición del empresario», la ley no se refierea su ausencia, sino al abandono de la obra. El abandonocomprende también el caso en que la obra se realiza contal lentitud que pone en evidencia que no se la podráconcluir sino con gran retraso. En caso de abandono, elcomitente puede exigir judicialmente la entrega de laobra acreditando sumariamente tal extremo, pero nopuede tomarla por su propia autoridad, salvo casos deurgencia.

¿Y el empresario que abandona la obra?El empresario que abandona la obra responde:

a) por los mayores costos que el comitente ha te-nido que afrontar para concluirla; b) por los gastos ocasionados al comitente, quetuvo que alquilar otra vivienda después de lafecha en que se debió entregar y aquella en quela concluyó el nuevo contratista.

¿Cuales son los derechos del constructor/empresarioque abandona la obra?Aunque el empresario haya abandonado la obra, tienederecho a cobrar el importe de los trabajos realizados,sin perjuicio de su responsabilidad por los daños quehaya causado al comitente. Puede también ser resueltoporque el comitente o dueño de la obra no dio en tiempolos materiales prometidos, o porque no pagó las presta-ciones convenidas.

Es relevante detenerse frente al concepto «pago delas prestaciones convenidas»:

a) La falta de pago de las prestaciones a cargo delcomitente no autoriza la resolución del contratosi no hace imposible el cumplimiento de las obli-gaciones del constructor y/o del profesional. b) El hecho de no haberse estipulado las conse-

cuencias que tendría la falta de pago de las cuotasconvenidas, no obsta a que el empresario optepor demandar la resolución del contrato, dadoque esta norma establece el pacto comisorio tá-cito, pero no a tenerlo por resuelto por sí mismoy demandar directamente por indemnización delos daños y perjuicios. c) El constructor y/o el profesional puede oponerla excepción de contrato no cumplido, si el loca-tario no paga las prestaciones convenidas.

Otro capítulo importante es la referencia «suministro demateriales»:

Cuando los materiales debe proveerlos el comitente,el constructor debe pedirlos con anticipación suficiente,sin esperar a que se agoten los almacenados; por suparte, el comitente debe estar atento a las necesidadesdel contratista para proveerlos diligentemente a fin deque no se suspendan los trabajos.

Como «materiales» tambien la jurisprudencia denuestros tribunales ha interpretado que alcanza a «pla-nos». Si el comitente no entrega oportunamente los pla-nos para continuar la obra comenzada, al conductor tec-nico y/o al constructor de la obra, no puede demandarla resolución del contrato, sino su cumplimiento, pues afalta de pacto comisorio expreso, sólo tiene esa facultadcuando el incumplimiento del comitente hace imposibleel cumplimiento de sus propias obligaciones.

¿Y la responsabilidad del constructor?El constructor no puede demandar el pago de los traba-jos realizados si no demanda judicialmente la resolucióndel contrato.

En materia de pago, se debate a quien correspondela carga de la prueba. El principio en derecho es que


or ruina no debe entenderse solamente lacaída o destrucción de la obra. Basta la exis-tencia de un peligro inmediato que no deje

lugar a dudas de que ella se producirá, o que se destruirápaulatinamente, o presenta graves deficiencias que in-fluyan en su duración o solidez, haciéndola inepta parasu destino. La ruina parcial recibe igual trato.

Si los defectos de la obra no tienen los caracteres se-ñalados, no existe ruina, sino que sólo hay vicios de laconstrucción; tal el caso en que el edificio presenta sim-ples fisuras en las paredes o se han producido algunoslevantamientos en los pisos de la casa.

¿Quiénes son los responsables?: a) El constructor es responsable por la ruina dela obra, sin que pueda derivarla sobre el arqui-tecto, autor de los planos, o el director de la obra,o eximirse por haber comunicado los defectos deaquéllos al comitente, porque siendo la suya una

obligación de resultado debe entregarla en con-diciones tales que se la pueda usar para la finali-dad buscada, y en todo caso debe negarse a rea-lizarla, ya que no puede limitarse a actuar comosimple ejecutor. b) Esta responsabilidad incide también sobre elarquitecto que confecciona los planos, si la ruinavino como consecuencia de su negligencia en ma-teria de cálculos a su cargo o por acción de su de-pendiente.c) El director de la obra es también responsablepor su ruina, aunque se desempeñe como locadorde servicios, si ha omitido su deber de vigilancia.d) En algún fallo se había resuelto que la respon-sabilidad de ellos frente al comitente era simple-mente mancomunada, es decir, de cada uno con-forme al porcentaje de responsabilidad; en otrosse les ha atribuido la calidad de obligados solida-rios; por fin, para otra tendencia, se trata de una

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«quien alega un hecho debe probarlo». Dada la finalidadtuitiva que tiene esta carga, los hechos invocados por ellocatario en los cuales funda su liberación, deben ser in-terpretados restrictivamente. En consecuencia, incumbeal comitente la prueba de que nada adeuda al construc-tor o al profesional, siendo insuficientes a tal efecto losrecibos otorgados por éste, si carecen de fecha cierta.Sin embargo, se ha considerado oponible a quien ejerceesta acción directa, el convenio por el cual se rescindióel contrato de locación de obra en que el empresario re-conoció que no se le adeudaba nada por los trabajosadeudados.

De conformidad con la ley de facto 22.250, sobre laconstrucción, los empleados tienen la posibilidad de ac-cionar contra el constructor y solidariamente contra elprofesional. El dueño de la obra se exime de dicha res-ponsabilidad cuando es un propietario no constructor.

Los fideicomisos son solidariamente responsableshasta su finalización.

La acción directa otorgada a quienes pusieron su tra-bajo en la obra, comprende, no solamente los salariosadeudados a los obreros, sino también las indemniza-ciones por antigüedad que les correspondan. El lucro ce-sante del subcontratista por el desistimiento del empre-sario, también puede ser reclamado por aquél al locata-rio mediante esta acción directa.

En caso de quiebra del empresario, quien suministrólos materiales para la obra no puede cobrar directamentesu importe al comitente con prescindencia del concursode aquél, con una importante excepción : La limitaciónestablecida en esta norma con respecto a la responsa-bilidad del locatario con respecto a los materiales utili-zados en la obra, no rige cuando ellos fueron adquiridosdirectamente por él, quien a su vez los suministró al em-presario.


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Algunas reflexiones sobre la ruina

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responsabilidad indistinta, en la cual cada unode ellos se halla obligado por el todo; en estos dosúltimos casos se ha admitido que quien pagó latotalidad de la indemnización puede ejercer unaacción de regreso contra los corresponsales, enla medida que correspondiere. Esta última solu-ción ha sido acogida en los últimos precedentes.

La recepción de la obra, provisional o definitiva, no liberaal constructor de su responsabilidad por la ruina, seaque ésta provenga de vicios ocultos o aparentes, aunqueal recibirla el comitente no haya formulado reserva al-guna.

La circunstancia de que el comitente habite el edificioen que se realiza la obra o vigile su construcción no equi-vale a la recepción.

El pacto por el cual el locatario retendría parte delprecio por 180 días en garantía de las deficiencias quepudieran aparecer en la obra dentro de ese plazo, no exo-nera de responsabilidad por la ruina producida con pos-terioridad.

En la ruina de la obra puede haber culpa concurrenteente el comitente, el profesional y el constructor, circuns-tancia que debe tenerse en cuenta para disminuir pro-porcionalmente la indemnización debida por el cons-tructor.

El hecho de que el empresario haya comunicado alcomitente la existencia de vicios en el terreno en que sedebía asentar la obra, no lo excusa por su ruina. Tampocose libera de su responsabilidad por la ruina de la obrapor el hecho de que al ejecutarla se haya ajustado a losplanos confeccionados por un arquitecto, o a las cláu-sulas contractuales, o utilizado los materiales conveni-dos.

Debe tenerse presente que el desconocimiento del

empresario acerca de los vicios del suelo, no lo libera desu responsabilidad por la ruina de la obra, a menos querevistan la calidad de caso fortuito. La falta de título ha-bilitante del constructor no puede ser invocada para li-berarse de su responsabilidad por ruina de la obra de-bida a vicios del suelo.

Expresamente la norma dispone que «Los empresa-rios constructores son responsables, por la inobservan-cia de las disposiciones municipales o policiales, de tododaño que causen a los vecinos».

¿Cuál es la responsabilidad del comitente y del cons-tructor y eventualmente del profesional frente a ter-ceros?El constructor es responsable frente a terceros por losdaños que deriven de la construcción de la obra, lomismo que el conductor técnico de ésta. La responsabi-lidad del empresario no excluye la del propietario del in-mueble, quien también responde por los daños causa-dos a terceros, pero esta solución no es pacífica.

En caso de que quien encargó la construcción no seael dueño del terreno en el cual se erige, sino el inquilino,el responsable por los daños causados a terceros no eséste, sino el constructor. Por ello es importante cuandose trata de suscribir una encomienda con un inquilino ocon un consorcista que afecta un espacio de uso común,que la encomienda la firme el propietario locador o eladministrador del consorcio.

La circunstancia de que en las actuaciones administra-tivas figure un solo ingeniero como director de la obra, noexcluye la de los otros profesionales que de hecho se des-empeñaron conjuntamente con aquél en igual carácter.

El comitente, el profesional y el constructor respon-den indistintamente por los daños causados por la eje-cución de la obra, es decir, que pesa sobre cada uno de


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ellos la obligación de reparar la totalidad de los perjui-cios; otros fallos han calificado esta responsabilidadcomo solidaria; en ambos casos se ha admitido la acciónde contribución de quien pagó el total de la indemniza-ción contra los demás responsables.

¿Quiénes son los «terceros» ante los cuales se res-ponde?El concepto de «vecinos» comprende a los propietariosde las fincas linderas y a quienes habiten en ellas, aunqueno tengan esa calidad, sino que lo hagan como inquili-nos. Esta norma no excluye la responsabilidad del em-presario por los daños causados a otros terceros, talescomo el transeúnte que sufre lesiones por la caída deutensilios o materiales utilizados en la construcción.Igual responsabilidad incumbe al dueño de la obra.

¿Cuáles son los «daños» por lo que se responde?Todos los daños causados a los inmuebles linderos conmotivo de la construcción, los muebles existentes enellos y las lesiones físicas que puedan sufrir los terceros.

¿Cuáles son las causas de exoneración de la respon-sabilidad?Son causas de exoneración de la responsabilidad el casofortuito, la culpa exclusiva de la víctima y el hecho de ter-ceros por los que no se debe responder.

No existe recepción, con los efectos establecidos endicha norma:

a) cuando el locatario, al recibirla protestó por elestado en que se hallaba la obra; b) cuando la obra se realiza en la misma finca quehabita el locatario; c) cuando las autoridades niegan la aprobación

final por los defectos que presenta la obra; d) cuando la recepción se produce como conse-cuencia de la rescisión del contrato de obra.

¿Que debemos entender por vicios?Por vicio debe entenderse todas las imperfecciones quepresente la obra, tales como:

a) la defectuosa cimentación del edificio; b) la mala aislación de las paredes; c) las incorrecciones de los planos; d) la clase de material utilizado, aunque sea elconvenido, si no era apropiado; e) los malos niveles dados a la obra; f) la humedad existente en la vivienda construída; g) las filtraciones producidas por las lluvias; h) las grietas aparecidas en las paredes; i) los vicios del suelo, sobre el cual se hace incidiruna carga mayor que la que puede soportar.

La recepción provisional de la obra no libera al construc-tor de su responsabilidad por la existencia de vicios ocul-tos. En ningún caso la recepción definitiva de la obra li-bera al empresario de su responsabilidad cuando los vi-cios ocultos han sido la causa de su ruina, o ha incurridoen dolo o fraude, o se ha obligado a reparar los defectosque aparecieron con posterioridad.

La retención del comitente de una parte del precioen concepto de garantía por un plazo determinado, daa la recepción el carácter de definitiva si éste trascurresin que se formularan observaciones.

La aprobación de la obra por las autoridades admi-nistrativas no libera al empresario de su responsabilidadpor los vicios ocultos que existieran, aunque éstos nofueran aptos para provocar su ruina.

Algunas reflexiones sobre la ruina

¿Qué es un vicio redhibitorio?

artimos de la premisa que se considera viciosredhibitorios a los defectos que hacen a lacosa impropia para su destino por razones es-

tructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a talextremo que, de haberlos conocido, el adquirente no lahabría adquirido, o su contraprestación hubiese sido sig-nificativamente menor (artículo 1051 CCC).

¿Se puede establecer por contrato cuando un defectoes vicio redhibitorio ?Las partes pueden por vía contractual, considerar queun defecto es vicio redhibitorio en los siguientes casos:

a) ciertos defectos específicos, aunque el adqui-rente debiera haberlos conocido;b) si se garantiza la inexistencia de defectos, ocierta calidad de la cosa transmitida, aunque eladquirente debiera haber conocido el defecto o

la falta de calidad;c) si el fabricante de un determinado material oel comerciante, otorga garantías especiales (artí-culo 1052 CCC)

¿Cuales defectos ocultos se excluyen de la responsabi-lidad?

a) los defectos del bien que el adquirente conoció,o debió haber conocido mediante un examenadecuado a las circunstancias del caso al mo-mento de la adquisición, excepto que haya hechoreserva expresa respecto de aquéllos (Si revistecaracterísticas especiales de complejidad, y la po-sibilidad de conocer el defecto requiere cierta pre-paración científica o técnica, para determinar esaposibilidad se aplican los usos del lugar de en-trega);b) los defectos del bien que no existían al tiempode la adquisición. La prueba de su existencia in-


¿Qué son, entonces, los vicios aparentes?Los vicios o defectos aparentes son los que no pudie-

ron ser advertidos en el momento de la recepción de laobra, a pesar de habérsela revisado prolijamente, po-niendo en ella la diligencia que hubiera puesto un con-tratante diligente, sin recurrir a técnicos.

Los vicios aparentes quedan cubiertos por la recep-ción provisional de la obra, pero no los ocultos, exceptocuando llegan a ser la causa de su ruina o el empresarioha incurrido en dolo o fraude.

La recepción definitiva de la obra también libera alempresario constructor por los vicios aparentes que ellapresente; pero esto sólo tiene el sentido de una regla ge-neral, cuya aplicación está sujeta a las circunstanciasparticulares de cada caso.

Esta recepción no tiene tales efectos cuando los viciosaparentes son la causa de la ruina de la obra, ha mediadodolo o fraude del empresario, o ellos exceden la medidade las imperfecciones corrientes o el empresario seobligó a reparar los que existieran.

El plazo de sesenta días es para efectuar la denunciade la aparición de los vicios y ésta puede hacerse válida-mente mediante telegrama colacionado.

Ahora bien: la responsabilidad es de diez años y den-tro de ese lapso de tiempo, si aparecen vicios ocultos, elcomitente o dueño de la obra tiene sesenta días para de-nunciar, contados desde que aparecieron.

El vendedor responde por los vicios ocultos según lasreglas establecidas para los vicios redhibitorios; la de-manda por resarcimiento de los daños que de ellos de-riven, debe dirigirse contra el empresario, proyectista odirector, quienes responden según los principios senta-dos para la locación de obra; sin embargo, se ha resueltoque cuando se reúnen en la misma persona las calidadesde vendedor y constructor, su responsabilidad se rige

por las normas establecidas para los vicios redhibitoriosen la compraventa.

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Sobre la responsabilidad por el vicio oculto redhibitorio

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cumbe al adquirente, excepto si el transmitenteactúa profesionalmente en la actividad a la quecorresponde la transmisión.

¿Cual es el plazo para denunciar la existencia del defectooculto?La denuncia debe hacerse dentro de los sesenta días dehaberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradual-mente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudoadvertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue laresponsabilidad por defectos ocultos, excepto que el en-ajenante haya conocido o debido conocer, la existenciade los defectos.

¿Cuando caduca la responsabilidad por defectos ocul-tos?En el caso de inmuebles, cuando transcurren tres añosdesde que la recibió. Estos plazos pueden ser aumenta-dos convencionalmente.

134 l comitente al encomendar a un profesionalde la arquitectura la elaboración del proyectoy la dirección de obra, se reserva la facultad

de convenir la conducción técnica o construcción pro-piamente dicha, al mismo profesional o en su defecto, aun tercero.

Si el comitente decide iniciar la ejecución de la obra,contratando al citado profesional, para desarrollar lamisma, éste deberá asumir ante la Municipalidad la res-ponsabilidad del constructor.

Si el comitente decide contratar a un tercero para laejecución de la obra, el profesional queda limitado en suaccionar a la dirección de la misma.

La diferencia entre director de obra y constructor, nose limita a una cuestión semántica, sino que, esconderesponsabilidades muy importantes que el código civilse encarga de precisar.

Actualmente, la Municipalidad de Rosario, imponeal profesional la obligación de firmar como constructor

aún no habiendo encomienda que así se lo imponga, yello, constituye la raíz del problema que pretendemossolucionar.

Surge la necesidad de verificar en el reglamento deedificación de la ciudad, cuáles son los aspectos norma-tivos que pueden adoptarse sin necesidad de modificarel mismo, y cuáles, aquellos que es imperioso desarrollar,modificando por ordenanza, el respectivo reglamento.

La intención, consensuada por todos, es deslindarla responsabilidad del director de obra del constructor,y que, mientras la obra no se ejecute, sea el propietarioel responsable de su designación.En ese sentido, del contenido del Reglamento de Edifi-cación, he observado:En el apartado «2.1. DE LAS TRAMITACIONES» al reque-rirse el permiso de obra, no se estipula requerimiento al-guno, que la solicitud debe efectuarla alguna persona oprofesional en particular.

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El Director de Obra y el Constructor en el Reglamento de Edificación de la ciudad de Rosario

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El Director de Obra y el Constructor en el Reglamento de Edificación de la ciudad de Rosario

c. propietarios de profesionales, constructores einstaladores;

En el apartado «2.2.5. RESPONSABILIDADES» interpretoestá la esencia del debate.

El citado apartado expresamente dice: «El profesio-nal autor de los planos y/o de cálculos de las estructurasresistentes de un proyecto, es responsable de los erroressurgidos en los mismos y de las órdenes dadas al cons-tructor, bajo constancia escrita, relacionadas con mo-dificaciones en los planos o en los cálculos…»

Lo expuesto, es absolutamente claro y determinante,al deslindar al autor del proyecto o del cálculo, del cons-tructor. Por otra parte, el reglamento hace responsablea los primeros de los errores surgidos en los planos y/ocálculos y de las órdenes dadas al constructor, relacio-nadas específicamente con los respectivos planos o cál-culos.

Lo expuesto, reitero, es claro y concluyente, que elreglamento de edificación ha sabido deslindar las res-ponsabilidades en análisis.

Si lo expuesto fuera insuficiente, el mencionado apar-tado sigue diciendo:»Cuando haya varios profesionalesque intervengan en la obra, cada uno será responsablede la parte que haya firmado como autor», lo que, pro-voca un claro deslinde de responsabilidades.

El apartado finaliza: «…El constructor es responsablede la realización de la obra, y de las disposiciones adop-tadas durante la ejecución de la misma…».

No existe duda, en consecuencia, que el constructorasume responsabilidades que no tiene el director deobra atento al hecho que éste último no ejecuta.Finalmente, en el apartado «2.3.1. RESPONSABILIDADPROFESIONAL» el reglamento determina que las perso-nas que intervengan en las obras serán directamente

responsables…de acuerdo con la función o funcionesque les correspondan, según lo determinado en el expe-diente municipal. Lo expuesto, guarda coherencia conel deslinde de responsabilidades que el reglamento seha encargado de acentuar a lo largo de los items quehemos analizado e interpretado.

Todo lo expuesto me permite concluir que no es nece-sario modificar el reglamento de edificación de la ciudadde Rosario, habida cuenta que la normativa es suficien-temente clara en el análisis que hemos desarrollado.

Con el ánimo de reforzar la interpretación expuesta,entiendo que la subcomisión de morfología urbana y ré-gimen edilicio tiene facultades y competencia para dic-taminar, cada vez que le sea requerido por el departa-mento ejecutivo, sobre cualquier problema relacionadocon la aplicación e interpretación del reglamento en sufaz ética, técnica y estética (Ver apartado «1.1.3.» del re-glamento).

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En el apartado «2.1.2. DOCUMENTOS NECESARIOS PARALA TRAMITACION DE PERMISOS O AVISO DE OBRA», la re-ferencia a «…toda persona…» implica que tampocoexige que el aviso y la documentación le sea requeridaa una en particular. Es más, la presentación requiere re-alizarse previo al trámite colegial con el objeto de evitargastos, y erogaciones innecesarias, frente a la alternativaque se recomendara no autorizar su demolición o re-forma.

En el apartado «2.1.2.1.a)», se determina un apercibi-miento ante el incumplimiento de las normas de presen-tación y limita la responsabilidad: al profesional y el pro-pietario sin especificar en el primero, su rol o enco-mienda.

En el apartado «2» del análisis que estamos efectuando,al mencionar la ficha de edificación se consigna: «…todapersona que deba construir edificios nuevos, realizar re-facciones…» lo que, evidentemente, debe traducirse:persona = propietario.

En el apartado «2.1.3. REQUISITOS TECNICOS IMPRES-CINDIBLES PARA LA PRESENTACION DE PLANOS DE EDI-FICACION» se determinan las escalas métricas, los signosy leyendas, los planos de arquitectura, los planos sani-tarios, el contenido de la carátula de los planos, el ta-maño plegado y carátula de los mismos, sin que se de-terminen de ninguna forma, que persona debe formali-zar su presentación.

En el esquema identificado como «2.1.3.c)» la carátuladeslinda al propietario del proyectista, calculista, direc-tor de obra, y constructor, lo que evidentemente resaltay resuelve el tema en análisis.

En el sub apartado «2.1.4.3. CADUCIDAD DE PERMISO»se determina que todo permiso de edificación cuya obrano se hubiese comenzado dentro del plazo de seis mesesa contar desde la fecha del pago de los derechos, caduca.Dicho plazo puede ser prorrogado siempre que a juiciode la Dirección General de Obras Particulares, así lo jus-tifique, la solicitud presentada por el propietario o elconstructor.

Es la primera vez, que el reglamento de edificaciónimpone a personas individualmente consideradas, unacarga, que no deposita en el director ni en el autor delproyecto.

Lo expuesto acentúa el criterio consensuado en laaudiencia antes comentada, de la innecesariedad demodificar el reglamento en cuanto al deslinde de las res-ponsabilidades ya expuestas.

En el apartado «2.1.5. PERMISO PROVISORIO» el regla-mento determina que en caso de construcciones que re-quieran largo tiempo para la confección del legajo téc-nico se otorgará un permiso provisorio para la ejecuciónde etapas preeliminares, y ante lo cual, el propio regla-mento se encarga de manifestar que los documentos ne-cesarios para la tramitación de dichos permisos estánen cabeza de «…toda persona que desee obtener un per-miso provisorio de edificación…», lo que justifica, unavez más, el criterio de no ser necesaria la modificacióndel reglamento.

En el apartado «2.2. DE LOS PROFESIONALES Y EMPRE-SAS» el reglamento distingue:

a. profesionales de propietarios;b. profesionales entre sí (arquitectos, ingenierosciviles, maestros mayores de obra, técnicos cons-tructores);

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1. GASTOS A CARGO DEL PROFESIONAL:

entro de los honorarios profesionales conve-nidos están incluidos los gastos correspon-dientes a honorarios y sueldos de profesio-

nales, técnicos y empleados que intervengan en las ta-reas correspondientes a las etapas de proyecto ytramitación de la presente encomienda y sus cargas tri-butarias.

2. GASTOS A CARGO DEL COMITENTE: Todos los viáticos necesarios para el cumplimiento de laencomienda, con oportuna rendición de cuenta. Son acargo del comitente, también, aquellas erogacionesdonde por razones propias de la complejidad de la obra,del terreno, o de la tecnología a emplear, se requiera laejecución de estudios especiales, cálculos de estructura,mediciones o amojonamiento del terreno, determina-

ción del trazado de ejes medianeros, indeterminaciónen la forma de trabajo de la estructura resistente exis-tente, personal adicional en obra, o la realización de ta-reas que no hubieran sido detalladas en la orden de tra-bajo sus gastos y honorarios. A tal efecto, el profesionalpreviamente, en forma fehaciente deberá justificar la ne-cesidad de la tarea y proponer un presupuesto de gastosy recursos a cargo del COMITENTE.

3. DOCUMENTACION CONTRACTUAL: Formarán parte del presente contrato: los documentosgráficos escritos, resultado de las tareas realizadas porEL PROFESIONAL, modificaciones que hayan acordadolas partes sobre la encomienda originaria, así como susampliaciones, comunicaciones escritas entre las partesdel presente contrato; todas las certificaciones, factura-ciones, y comprobantes de gastos de obra. Las modifi-caciones que puedan pactarse con posterioridad a la

D

Modelos tentativos de «Anexo» que forma parte de cualquier enco-mienda

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firma del presente contrato, sólo serán válidas si se ex-presan por escrito en un documento complementario,el que formará parte del presente convenio.

(Agregado en caso de Ejecución de obra): Asimismo,las partes determinan que forman parte del procesoconstructivo, los siguientes documentos: plano de obra,libro de obra, actas de suspensión y/o paralización deobra; contratos con oficios, terceros contratados y sub-contratados, actas de recepción provisorias y definitivas,manual de mantenimiento y toda notificación fehacienteque las partes hayan intercambiado durante el proceso.

4. PROPIEDAD INTELECTUAL DEL PROYECTO: La documentación gráfica y escrita generada con motivode la encomienda, es propiedad exclusiva de EL PROFE-SIONAL, sea que la obra para la cual fue realizada seconstruya o no. EL COMITENTE, aún cuando haya reci-bido y abonado la totalidad o parte de la documentacióndel proyecto, sólo tiene derecho al uso de la misma, parala obra objeto del presente contrato, no pudiendo ser-virse de ella para adaptarla a otro proyecto, o ejecutarotra obra, o enajenarla a tales fines, salvo convenio sus-cripto con EL PROFESIONAL. EL COMITENTE, además nopodrá exigir la entrega de los originales de la mencio-nada documentación, debiendo EL PROFESIONAL pro-porcionarle la cantidad de juegos de copias estipuladoen las cláusulas cuarta y quinta.

5. APORTES: Con la percepción de la totalidad de los honorarios paracada una de las tareas profesionales convenidas, ELPROFESIONAL deberá efectuar los aportes que le im-ponga la legislación vigente.

6. MEDIACION PREVIA y ARBITRAJE: Las partes dejan establecido que, previo a cualquier ins-tancia judicial sobre obligaciones incumplidas por lasmismas o por cuestiones interpretativas que surjansobre las cláusulas pactadas en el presente, se obligana requerir el procedimiento de MEDIACION ante las en-tidades reconocidas por la autoridad de aplicación quecumpla dichos fines, en el ámbito de la jurisdicción pau-tada en el contrato. A tal efecto, cualquiera de las partesdeberá presentar la solicitud de la mediación con a)Copia certificada de la encomienda de trabajo. b) unadescripción de los hechos que provocaron el conflicto.c) la prueba documental que fundamente sus dichos. Las partes podrán convenir la intervención de un árbitro,es decir, de un tercero que, en conocimiento de los ante-cedentes del conflicto sea propuesto por las partes, ésteacepte y laude al respecto en un plazo determinado pre-viamente acordado entre las partes y el árbitro.Dicho laudo constituirá un documento relevante paralas partes.

7. JURISDICCION Y COMPETENCIA: A efectos de toda cuestión emergente del presente con-trato, ambas partes se someten a los Tribunales ordina-rios de la Ciudad de …………………… renunciando ex-presamente a cualquier otro fuero o jurisdicción

8. SELLADO DE LEY: Si por imperio de la legislación vigente al momento dela suscripción de la encomienda, fuera menester abonartasas o contribuciones por la misma, los gastos estarána cargo de EL COMITENTE y EL PROFESIONAL por partesiguales.


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9. CAMBIO DE DOMICILIO: Las partes se obligan a notificar en forma fehaciente,cualquier cambio de domicilio que los mismos efectua-ren, modificando el consignado en el presente, el quecomenzará a regir a partir de la recepción de la citadanotificación.

10. DEBERES CON EL COMITENTE: EL PROFESIONAL se obliga a mantener la debida reservaprofesional por los trabajos encomendados por EL CO-MITENTE y respetar el secreto profesional, salvo obliga-ción legal en contrario. Asimismo, se obliga a advertir alcomitente de todo error, defecto u omisión proyectadoo ejecutado por terceras personas contratadas directa-mente por EL COMITENTE, como así también, sobre lacalidad de los materiales en obra suministrados por elproveedor, pudiendo rechazar los mismos para el casoen que considere inconveniente su utilización. EL PRO-FESIONAL como Conductor Técnico es el encargado devigilar e inspeccionar la ejecución de los trabajos con-trolando la fiel interpretación de la documentación porél provista. EL PROFESIONAL no está obligado a concurrirdiariamente a la obra o al lugar donde se realicen los tra-bajos, ni está obligado a permanecer en ellos durante eltiempo normal de trabajo. A tal efecto, se obliga a sus-cribir con EL COMITENTE dos LIBROS DE OBRA. Un librode ORDENES DE PEDIDO que quedará en la Obra, en elque el Contratista extenderá pedidos y observacionesde cualquier naturaleza. Dirigidas tanto a EL COMITENTEcomo a EL PROFESIONAL. Un libro de ORDENES DE SER-VICIO, que quedará en poder de EL PROFESIONAL, en elcual éste realizará todas las indicaciones, observacionesy pedidos dirigidas tanto al Contratista como EL COMI-TENTE. Ambos libros serán por triplicado, foliados y

serán suscriptos por las partes al inicio de la ejecuciónde la obra encomendada dejando constancia de lugar yfecha. Ambos libros serán válidos para ser presentadosen la instancia de mediación y/o judicial. EL PROFESIO-NAL colocará en el frente de la obra, conforme a la legis-lación vigente y desde el comienzo de la ejecución, elcartel de obra, el cual EL COMITENTE se compromete adevolver dentro de las 48 horas de rescindido el contratoo dentro de los diez días corridos desde la finalizaciónde la encomienda.

11. DE LA ENTREGA DE LA ENCOMIENDA: En oportunidad de hacerse efectiva la entrega del objetode la encomienda, se suscribirá un acta en la que se con-signará la conformidad de EL COMITENTE. A partir de esafecha, EL PROFESIONAL se desobliga de los vicios apa-rentes, quedando obligado por los vicios ocultos duranteel plazo de prescripción que establece el Código Civil.

(Agregado en caso de ejecución de obra): Una vez fi-nalizada la encomienda, por el profesional, las partessuscribiran un acta de recepción provisoria y por el ter-mino de ……………………… días.

En dicho plazo, el comitente informará sobre viciosaparentes, ocultos y comportamiento de la obra para sureparación sujeto a que sea motivo de la encomienda yresponsabilidad directa del profesional. Finalizado dichoplazo, se formalizará el acta de recepción definitiva apartir de la cual comienzan a tener vigencia para las par-tes, los plazos de caducidad, prescripción y responsabi-lidad civil. En esa oportunidad se formalizará la entregadel Manual de Mantenimiento al cual el comitente seobliga a cumplir y transmitir a terceros adquirentes.

Modelos tentativos de «Anexo» que forma parte de cualquier encomienda

Concepto

os honorarios constituyen la retribución porla encomienda profesional encargada por elcomitente, estén expresamente convenidos

en un documento o no. Puede suceder que no exista en-comienda documentada, que el proyecto se ejecute; elelemento probatorio del profesional lo va a constituir supropia obra y ello genera honorarios.

El pago de los honorarios importa el cumplimientode la prestación y produce uno de los modos de extinciónque contemplan los arts. 724 y 725 del Código Civil.

¿Si omitimos convenir honorarios por montos deter-minados?En la mayoría de los trabajos encomendados, los hono-rarios se fijan «conforme a la ley de aranceles». Son ex-cepcionales las encomiendas donde el arquitecto estimasus honorarios independientemente de la Ley Araya.

Cuando el arquitecto encara un anteproyecto, pro-yecto, conducción técnica, dirección de obra o respondea una consulta profesional de un tercero, y no existe con-venio, contrato ni acuerdo de honorarios, igualmente,puede reclamar su pago, habida cuenta que el art.1627del Código Civil, determina que «…el que hiciere algúntrabajo, o prestare algún servicio, puede demandar suprecio, aunque ningún precio se hubiere ajustado, siem-pre que tal servicio sea de su profesión o modo de vivir».Efectivamente, la tarea profesional siempre se presumeonerosa.

¿La ley provincial Nº 4114 conocida como Ley Araya,contempla los aranceles de los arquitectos?En realidad, es una ley obsoleta. Es necesario impulsarla redacción de una nueva ley de aranceles que contem-ple todas las nuevas actividades de los Arquitectos

La ley 11089, en la Provincia de Santa Fe, derogó elOrden Público de los honorarios; esto implica que en la

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12. DE LOS HECHOS FORTUITOS Y LA FUERZA MAYOR:Las partes convienen expresamente que no son recípro-camente responsables por los hechos fortuitos y defuerza mayor producida en la obra durante la ejecuciónde la encomienda. Todo criterio interpretativo sobre elalcance de los hechos fortuitos y fuerza mayor serán ma-teria de mediación y/o arbitraje.

13.-DEL DERECHO DE RETENCION: EL PROFESIONAL podrá ejercer el derecho de retenciónque tutela el art. 3939 y siguiente del Código Civil frentea las obligaciones de pago pendientes de EL COMITENTE.Podrá cesar dicho derecho contra la sustitución de unagarantía suficiente a satisfacción de EL PROFESIONAL.


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Honorarios profesionales

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actualidad los honorarios se pueden pactar al margende la Ley arancelaria y sin tener en cuenta la misma.

En el CAPSF, con diferentes presidencias, hemos ana-lizado aspectos de una futura legislación arancelaria di-ferente de la actual y particularizada a los arquitectos,donde se tenga en cuenta, un conjunto de servicios y ta-reas profesionales que no pudo ser prevista en la histó-rica «Ley Araya».

Una nueva ley, debería contemplar los honorarios delrepresentante técnico, tareas de planeamiento urbanoy regional, planes de urbanización, consultas profesio-nales, higiene y seguridad, etc.

¿Es obligatoria la aplicación de la Ley Araya a los Ar-quitectos matriculados?En su oportunidad, la Ley 4.114 (Ley Araya) se sancionópara regular los honorarios de los profesionales com-prendidos en el Consejo de Ingenieros y tenía carácterobligatorio.

Actualmente, en nuestra provincia, la Ley 10.653, quecreó el CAPSF, dispuso que ésta sucede al Consejo de In-genieros en todos los derechos y obligaciones Asimismo,en la citada ley, se dispone que los arquitectos tienenidénticos y similares derechos, deberes y obligaciones,personales y patrimoniales para los que estuvieren ma-triculados en el ex Consejo de Ingenieros. Por esa razón,la ley arancelaria vigente para los arquitectos, es la LeyN° 4.114 (Ley Araya) y sus decretos reglamentarios.

Sin embargo, habiéndose derogado el orden públicode los honorarios, por la Ley 11.089, la Ley Araya se aplicaúnicamente en tres situaciones: a) cuando es preciso cal-cular el aporte de los honorarios al Colegio y a la Caja, éstostoman en consideración el monto presunto de obra y la ca-tegoría de la misma para aplicar el porcentaje y b) cuandocomitente y profesional no se ponen de acuerdo u omiten

fijar los honorarios libremente y c) Cuando expresamentecomitente y profesional fijan los honorarios de la tarea pro-fesional «conforme disposiciones de la Ley 4114».

¿Puede el comitente, desistir de una contratación detareas profesionales firmada?SI. El comitente puede desistir de la ejecución de la obra,unilateralmente, aunque haya comenzado su edifica-ción, pero deberá indemnizar al Arquitecto de todos susgastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el con-trato. Efectivamente, el código civil obliga a indemnizaral conductor técnico de una obra cuando el comitenteunilateralmente decide la rescisión.

Interpreta la legislación que el profesional tiene unarazonable expectativa de una encomienda durante unplazo de tiempo al cual le ha dedicado su capital de tra-bajo, se ha comprometido con diferentes oficios y pre-sumiblemente ha descartado otros compromisos parapriorizar éste. Cuando comitente y profesional no seponen de acuerdo en el «quántum» indemnizatorio, losjueces podrán reducir equitativamente la utilidad a re-conocer si la aplicación estricta de la norma, condujeraa una notoria injusticia (art. 1638 del Código Civil).

¿Qué puede hacer el arquitecto, si el comitente nopaga sus honorarios?Debe intimar en forma fehaciente. Un documento feha-ciente es la carta documento. En la notificación intima-tiva, debe consignar la tarea ejecutada, su cumplimientoen tiempo y forma, el monto de los honorarios adeuda-dos, el lugar de pago, el plazo concedido dentro del cualdebe efectivizarse y el apercibimiento frente al incum-plimiento del comitente (por ej.: demandar judicial-mente y trabar embargo preventivo sobre bienes patri-moniales del deudor).


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El art.508 del Código Civil, establece que si el profe-sional estableció con el comitente el pago mensual, lamora se produce por su solo vencimiento. Si el plazo noestuviere expresamente convenido, pero resultare táci-tamente de la naturaleza y circunstancia de la obligación,el arquitecto deberá intimarlo al comitente para consti-tuirlo en mora. Si los honorarios se pactaron de confor-midad con el avance de obra, el profesional frente a cadaetapa debe intimar en forma fehaciente los honorariospactados consignando el certificado de avance de obra.

¿Qué sucede si el comitente no paga los honorarios yexisten obligaciones pendientes del arquitecto?Se aplica el art. 1201 del Código Civil, que dispone queen los contratos bilaterales, el comitente no pueda exigirel cumplimiento de la ejecución de la obra, si adeuda ho-norarios al profesional y está en mora. Por otra parte, elmismo Código, faculta al arquitecto a rescindir y/o resol-ver las obligaciones emergentes del contrato o exigir elcumplimiento de las obligaciones a cargo del comitente.

¿Cuándo prescriben los honorarios profesionales?De conformidad con el art. 4023 del Código Civil, el plazode prescripción es de 10 años, contados a partir de lacontratación de las tareas profesionales o de la fecha enque se debió efectuar el pago de los mismos. Ahora bien:¿cuándo comienzan a correr los plazos de 10 añoscuando se encomendó un proyecto y una conduccióntécnica con honorarios pactados para ambas tareas? Elplazo de prescripción para el pago del proyecto comienzaa contarse desde que se suscribió la encomienda o desdela presentación del expediente ante el Colegio Profesio-nal. En cambio, no puede contabilizarse de la misma ma-nera, los honorarios devengados en la conducción téc-nica habida cuenta que la obra puede eventualmente fi-

nalizar años después de suscrito el respectivo contrato.El principio de razonabilidad impone que el plazo debecontarse desde que se comprometió el comitente al pagoo desde la finalización de la obra que presume la exigi-bilidad del crédito adeudado o, en algunos casos, desdela fecha del certificado de final de obra.

En la dirección de obra ocurre otro tanto: el profesio-nal supervisa la ejecución edilicia y controla que lamisma sea fiel al proyecto aprobado. Puede que se hayanpautado fechas determinadas de pago de los honorariosen proporción al avance de obra, en cuyo caso, frente acada certificado, el profesional debe documentarlo enacta y la fecha consignada al pie de la misma, implica elcomienzo del conteo. De no estar pautada, la certifica-ción expedida por la Municipalidad de final de obra o elacta de recepción provisoria y/o definitiva, delata el co-mienzo del plazo.

En el caso de honorarios regulados a los profesiona-les que actúan como peritos en sede judicial, el plazo deprescripción es de 2 años a partir del decreto firmadopor el Juez, que reguló los honorarios o desde la notifi-cación al obligado a su pago.

¿Cómo se calculan los honorarios por una obra enco-mendada y no ejecutada, total o parcialmente?En el desarrollo de una obra de arquitectura o ingeniería,siempre existe la posibilidad de que el comitente se arre-pienta de la labor que ha encomendado al profesional.Este arrepentimiento puede darse durante la etapa deproducción del anteproyecto o proyecto o durante laetapa de dirección de la obra y construcción.

Por ello, es importante conocer cómo nuestra ley re-gula el régimen de honorarios que será de aplicación enestas circunstancias, el que puede estructurarse deacuerdo a estos interrogantes:


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¿Puede el dueño de la obra desistir de la ejecución dela misma por su sola voluntad?Sí puede. Está autorizado por el art. 1638 del Código Civilaún en el supuesto de que la obra haya comenzado a eje-cutarse.

¿Cuál es su obligación legal en este caso frente al pro-fesional?Debe indemnizar al profesional al que le ha encomen-dado la labor, todos los gastos, trabajo y utilidad que pu-diera obtener por el contrato. Así lo establece el art. 1638del Código Civil.

Efectivamente, la Ley de fondo obliga a indemnizaral conductor técnico de una obra cuando el comitenteunilateralmente decide la rescisión. Interpreta la legis-lación que el profesional tiene una razonable expectativade una encomienda durante un plazo de tiempo al cualle ha dedicado su capital de trabajo, se ha comprometidocon diferentes oficios y presumiblemente ha descartadootros compromisos para priorizar éste. Cuando comi-tente y profesional no se ponen de acuerdo en el «quán-tum» indemnizatorio, los jueces podrán reducir equita-tivamente la utilidad a reconocer si la aplicación estrictade la norma, condujera a una notoria injusticia (art.1638del Código Civil).

¿En qué casos no se aplica la indemnización previstapara la obra encomendada y no ejecutada?No cabría indemnización cuando la interrupción obe-dece a una decisión del comitente fundada en el incum-plimiento contractual del profesional, expresamente es-tablecido en el contrato como apercibimiento a favor deldueño de la obra, en contra del profesional, que lo facultaa resolver el contrato.

Otro caso que implica no indemnizar al profesional,

es cuando éste renuncia a seguir la obra.

¿Sobre quién recae la prueba del incumplimiento?La prueba del incumplimiento recae sobre quien lo in-voca. Si es el comitente, deberá cumplir con lo dispuestopor el art. 1204 del Código Civil, para desligarse de susobligaciones. Pero solo podrá hacer uso del mencionadoartículo, en caso de tener al día sus obligaciones de pagode honorarios por tareas ya realizadas, de conformidadcon el avance de obra y en proporción a ésta.

¿Existe otro supuesto de inaplicabilidad de la indem-nización?Sí. Otro supuesto en donde la indemnización no prosperalo constituye la eventual aplicación de la Teoría de la Im-previsión contemplada en el art. 1198 del Código Civil.Dicha norma contempla el caso en que el cumplimientode la obligación contractual a cargo de una de las partesse torna excesivamente onerosa por acontecimientosextraordinarios e imprevisibles, en cuyo caso, la parteperjudicada puede demandar la resolución del contrato.

Es el caso que se ha planteado últimamente comoconsecuencia de la llamada «Pesificación», en la que loshonorarios pautados en billetes dólares hacen excesiva-mente oneroso para el comitente el cumplimiento de susobligaciones o, contratada la obra «Llave en mano», elexcesivo encarecimiento de los materiales pautados enla encomienda, implican una excesiva onerosidad parael constructor. En cada caso que se pueda presentardeben tenerse en cuenta dos factores: a) el aconteci-miento que desequilibra el vínculo contractual debe serextraordinario y no haber podido ser previsto razonable-mente con antelación y b) cuando el contrato se pautóen dólares antes de Enero de 2002, se aplica para las obli-gaciones pendientes la Teoría del Esfuerzo Compartido;


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es decir se presume cada billete dólar en una equivalen-cia de $ 1.40.

¿Qué ha dicho la justicia con respecto a la Teoría de laImprevisión en un caso relacionado con los honora-rios profesionales?La Cámara Nacional Civil, Sala B, en la causa «Isgut, Elíasc/Laso, Roque F. y otros», ha decidido que la Teoría de laImprevisión opera cuando por gravitación de alternativasde la evolución económica o técnica, se produce la rup-tura de la equivalencia de las prestaciones prometidas,aparejando la mayor onerosidad de las obligaciones asu-midas por cada uno de los contratantes, pero no cuandocualquiera sea la causa que lo determine.

La Cámara Nacional Civil en la causa «Cohen, Joséc/Asociación Gremial de Sanidad Ferroviaria y otro», hadecidido que el hecho de que el Banco Hipotecario Na-cional no conceda el préstamo para el plan de viviendasa construir, no autoriza la liberación del pago de los ho-norarios del arquitecto por los trabajos del proyecto,pues la frustración del préstamo no constituye un hechoinevitable.

Los honorarios profesionales en el CCCLos honorarios en la mayoría de las provincias están des-regulados; de tal manera que han perdido el carácter deorden público que supieron tener. Algunas leyes (Ley11.089 en la Provincia de Santa Fe) mantiene la ley Araya(ley 4114) que establece la escala de honorarios para dossituaciones:

a) Cuando las partes omiten en la encomiendafijar la cuantificación de los honorarios. Se limitana decir: «los honorarios se convienen conforme alas disposiciones de la ley Araya;b) Para el pago de los aportes al Colegio y a la Caja

de Previsión Social. En la visación respectiva, setoma en cuenta el honorario que hubiera corres-pondido fijar conforme la ley arancelaria y sobreéste, se aplica el porcentaje de aporte.

Expresamente, el artículo 1255 del CCC, dispone que «Lasleyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de laspartes de determinar el precio de las obras o de los ser-vicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judi-cialmente sobre la base de la aplicación de dichas leyes,su determinación debe adecuarse a la labor cumplidapor el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceleslocales conduce a una evidente e injustificada despro-porción entre la retribución resultante y la importanciade la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamentela retribución. Si la obra o el servicio se ha contratadopor un precio global o por una unidad de medida, nin-guna de las partes puede pretender la modificación delprecio total o de la unidad de medida, respectivamente,con fundamento en que la obra, el servicio o la unidadexige menos o más trabajo o que su costo es menor omayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo1091»

¿Que no dice el artículo 1091 DEL CCC?Si en una encomienda de ejecución diferida o perma-nente, la prestación a cargo de una de las partes se tornaexcesivamente onerosa, por una alteración extraordina-ria de las circunstancias existentes al tiempo de su cele-bración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y alriesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derechoa plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, sedeje sin efecto total o parcialmente el contrato, o en sudefecto, su adecuación.


os profesionales en numerosas oportunida-des manifiestan la dificultad del cobro de sushonorarios profesionales al comitente, como

el origen y consecuencia de la omisión de pago de losrespectivos aportes al Colegio y la Caja.

Exponen que el vínculo de confianza que se instalaentre comitente y profesional en la elaboración del an-teproyecto, las reuniones de trabajo que canalizan dife-rentes inquietudes e iniciativas para la conformación delproyecto, que nunca es el definitivo, y el proceso de eje-cución de la obra, genera una relación afectiva donde seles hace dificil diferenciar o separar el plano personal delprofesional.

Por otra parte, los profesionales en una conducta quesiempre va a contramano de la tutela de su propia res-ponsabilidad profesional, asumen una importante acti-vidad como conductores técnicos y administradores dela obra tendientes a abaratar costos de materiales, manode obra, oficios, etc., postergando sus propios honorarios

y sumando mayores responsabilidades.Hemos verificado, que el arquitecto, en la práctica

del ejercicio profesional, se «mimetiza» con la situaciónpersonal de su cliente al punto que posterga el pago desus propios aportes priorizando obligaciones del comi-tente e incluso, acepta y conforma, muchas veces, la uti-lización de materiales en obra, de bajo costo a sabiendasque resiente la calidad y solidez de la obra, asumiendomayores responsabilidades que terceros adquirentes selo pueden reclamar en el futuro, postergando obligacio-nes que la propia legislación pone en «cabeza» del pro-fesional.

El CAPSF ha dispuesto en su RES.DSP-CAPSF 278/05,que data del mes de Marzo de 2005, poner a disposiciónde los arquitectos, la estructura juridica del Colegio deArquitectos para su asesoramiento y facilitar la ejecuciónde los honorarios contra el comitente. La citada resolu-ción mantiene su vigencia y reedita la conducta que elEx Consejo de Ingenieros adoptó desde siempre.

L

Sobre sus honorarios y aportes del comitente, a través del Colegio

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os honorarios constituyen la compensaciónpor el trabajo profesional ejecutado. La ley4114 mantuvo su vigencia durante muchos

años estableciendo pautas y criterios obligatorios en ma-teria de honorarios; de tal manera que el Consejo de In-genieros creado por la Ley 2429 y luego cada uno de loscolegios profesionales que se constituyeron a partir de1993, mantuvieron los criterios arancelarios por las di-ferentes tareas profesionales encomendadas.

Contratada una tarea profesional, la misma impli-caba un cálculo a partir del cual se fijaban los honorariosy sobre éstos, se afectaba un porcentaje a aportes. En laactualidad, dichos aportes se brindan a los Colegios y ala Caja de Previsión Social de los profesionales de la In-geniería.

La Ley provincial 11.089 derogó todas las normas quedeclaren de orden público los aranceles y escalas de ho-norarios de cualquier clase (art.1º), habilitando a conve-nir libremente, entre los profesionales y sus comitentes,

honorarios distintos a los determinados en las escalasrespectivas (art.2º)

Expresamente la ley dispone que los convenios sobrehonorarios deben formalizarse y probarse por escrito, ysus efectos no podrán ser opuestos ni invocados por ter-ceros. Cuando no existiere convenio, será de aplicaciónobligatoria las leyes de aranceles, escalas, planillas y ta-blas de honorarios, comisiones o cualquier otra formade retribución de servicio u obras profesionales vigentes(art.8º).

A los colegios y a la Caja, se le deben efectuar los apor-tes que la Ley Araya establece actualmente. A tal efecto,el art.9º de la citada norma dispone: «Cuando por las res-pectivas leyes rigiere el régimen de aportes sobre hono-rarios para el sostenimiento y funcionamiento de las ins-tituciones profesionales, haya o no convenio sobre ho-norarios, será de aplicación obligatoria los porcentualescorrespondientes en las escalas de honorarios a los finesde la determinación de los aportes y contribuciones».

150

La iniciativa tiende a resolver dos cuestiones: facilitarel cobro de los honorarios de los profesionales y asegurarpor parte del Colegio, la recepción de los aportes adeu-dados, conforme a las leyes de aplicación.

Por ello, se ha autorizado al departamento jurídicodel CAPSF a promover las acciones judiciales y extraju-diciales correspondientes contra los obligados al pagode los honorarios por el ejercicio profesional de sus ma-triculados habilitados.

Los arquitectos habilitados, con aportes pendientesde pago por obras visadas ante este Colegio, deben ad-herirse a esta Resolución del CAPSF y celebrar un conve-nio con el Asesor Legal para impulsar y tramitar el cobrode los honorarios profesionales y el pago consiguientede los Aportes Colegiales correspondientes.

El trámite establecido en la resolución no ofrece di-ficultad: El matriculado habilitado deberá presentar laorden de trabajo firmada por el comitente, y toda otradocumentación que le sea requerida por el Asesor Legal,que acredite la encomienda adeudada.

Existe una interesante ventaja para el arquitecto quese adhiere a la citada resolución: Abona en concepto dehonorarios judiciales al abogado, solamente el diez porciento (10 % ) de los valores calculados conforme a la ley,sólo en el caso de cobro efectivo de las sumas Involucra-das.

Por otra parte, el Colegio asume y se hace cargo delos gastos de las intimaciones extrajudiciales y si éstasno fueran suficientes y se hace imprescindible interponerla acción judicial, el Colegio, colaborará con el profesio-nal abonando proporcionalmente los gastos judicialesque correspondan, en forma enunciativa: tasa de justicia,sellado Judicial, boleta de iniciación, cédulas, manda-miento, etc.

No existe duda alguna que el instrumento que el

CAPSF ha puesto a disposición de todos los matriculadoshabilitados constituye una adecuada e importante he-rramienta para desentenderse de la cobranza de los ho-norarios y contar con el asesoramiento de un abogadoespecializado en arquitectura legal que sabrá interpretarlas modalidades propias que tienen los profesionales dela construcción.


L

Honorarios y modalidad de pago

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l dueño de la obra puede desistir de la ejecu-ción de ella por su sola voluntad, aunquehaya comenzado su ejecución, indemnizando

al profesional todos sus gastos, trabajo y utilidad quepudiera obtener por el contrato.

Si no se ponen de acuerdo, comitente y arquitecto,en la cuantificación indemnizatoria, deberán cualquierade las partes concurrir a sede judicial y requerir del Juezel cálculo indemnizatorio. Este podrá reducir equitati-vamente la utilidad a reconocer si la aplicación estrictade la norma condujera a una notoria injusticia.

Es decir, que el comitente puede desistir de la obrauna vez suscripto la encomienda y antes de su ejecucióno durante la ejecución de la misma, abonando al profe-sional contratado una compensación razonable. De noponerse de acuerdo en el monto de dicha compensación,cualquiera de las partes se puede presentar ante el Juezpara solicitar que éste lo fije de acuerdo a las pautas con-sensuadas en el contrato y la expectativa de las partes.

El desistimiento de la obra, no constituye, en sentido es-tricto, un incumplimiento contractual, sino el ejerciciode una facultad discrecional con consecuencias indem-nizatorias que están precisamente previstas en el CódigoCivil. Se trata de un derecho potestativo, pues no re-quiere expresión de motivos y puede ejercitarse en cual-quier tiempo de orden legal, constituyendo una excep-ción a la intangibilidad de los contratos. La única obliga-ción que genera es de indemnizar los perjuicios quepreveé la propia ley.

Si el arquitecto ha actuado con manifiesta despreo-cupación por la marcha de la obra, al dueño de la misma,le asiste el derecho de dejar sin efecto la encomienda porno haber cumplido el profesional sus compromisos. Masen los contratos en que se hubiese cumplido parte de lasprestaciones, las que se hayan cumplido quedaran fir-mes y producirán, en cuanto a ellas, los efectos corres-pondientes.

No ejecutada la prestación, el dueño podrá requerir

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En las causas judiciales, cuando el profesional de laarquitectura desempeñe tareas de perito, cuando no hu-biere convenio o habiéndolo respecto de los demás pro-fesionales intervinientes, el Juez ó Tribunal que entiendaen ellas deberá regular honorarios aplicando el régimenarancelario vigente a ese momento, debiéndose consi-derar para ello las siguientes razones: La naturaleza ócomplejidad del asunto ó proceso; el resultado que hu-biere obtenido en el pleito; el mérito de la labor profe-sional apreciada por la calidad, eficacia y extensión deltrabajo; La actuación profesional con referencia en elprincipio de la celeridad procesal y la transferencia jurí-dica, moral y económica que tuviere el asunto para casosfuturos, para el cliente y para la situación jurídica de laspartes.

El profesional de la arquitectura, salvo excepciones,adopta la costumbre de no fijar ni convenir sus honora-rios o consignar en la respectiva encomienda la siguientefrase: «los honorarios de fijan conforme a las disposicio-nes de la ley arancelaria…»

Sería conveniente que el arquitecto determine sushonorarios en función de la tarea profesional encomen-dada y establezca, su modalidad de pago; es decir, al co-menzar sus trabajos, durante su ejecución y con la en-trega de la encomienda.

Cuanto más preciso sea el monto, su cuantificacióny el plazo, menos posibilidad de conflicto genera.

Los criterios generales aconsejan, cuando son tareasde resultado, que:

• En materia de consulta o croquis preliminares,los honorarios se pactan en esa oportunidad y seabonan al contado; • Frente a un anteproyecto, es importante forma-lizar un convenio, lo más simple posible, en el quese pacten honorarios al contratar los servicios,

con la modalidad de una entrega al comenzar latarea y el saldo contra entrega del mismo; • Cuando se requiere un proyecto, depende de suentidad, relevancia o envergadura. Los usos y cos-tumbres aconsejan una entrega al formalizar elcontrato, un porcentaje del saldo a los treinta díasy el saldo con la presentación de los planos.

En las tareas profesionales vinculadas a los servicios pro-fesionales y no al resultado, como sería el caso de la D.O./C.T., es imperioso fijar plazos que acompañen la ejecu-ción con el pago de los honorarios, ora por meses, orapor avance de obra, ora por monto de obra, etc.

Con referencia a los aportes, atendiendo al hecho dela ley 11.089, existe un debate que la Suprema Corte Pro-vincial de Justicia no ha definido a la fecha: ¿Los aportesson un porcentaje de los honorarios convenidos libre-mente con el comitente o deben reconocer en la ley aran-celaria un «mínimo» sobre el cual no cabe ni correspondeomitir?

Los usos y costumbres han adoptado ésta última vía.El profesional pacta sus honorarios con el comitente li-bremente y hace los aportes en proporción a la tarea pro-fesional conforme ha sido arancelada en la Ley Araya.

Debe tenerse presente que a los honorarios se debecomputar el IVA cuando la condición del profesional es«responsable inscripto», los gastos que demande la en-comienda y los viáticos por traslados.

También se puede convenir con el comitente, queasuma el pago de la totalidad de los aportes. Ello noexime al profesional de sus obligaciones ante el Colegioy la Caja, dado que para los organismos legales, el pro-fesional sigue siendo el responsable pero puede repetircontra el comitente dicha obligación.


E

El desistimiento de la ejecución de la obra

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escindir es dejar sin efecto la vigencia de unaencomienda con acuerdo entre comitente yprofesional.

• Resolver, en cambio, es una decisión unilateraldel comitente o del profesional.• El «Manual de Procedimientos» establecido porel CAPSF y que puede ser consultado en la páginaWEB «www.capsf.org.ar», refiere a la «Rescisióny/o Resolución de Dirección de Obra /ConducciónTécnica», disponiendo que

1. Cuando un Arquitecto «Rescinda» la enco-mienda de Dirección de Obra y/o ConducciónTécnica, presente el formulario adjunto quese incorpora como Anexo 8, el pago de losAportes por Honorarios correspondientes alavance de obra y adjunte la misma como do-cumento digital al expediente. 2. Cuando un Arquitecto «Resuelva» la enco-

mienda de Dirección de Obra y/o ConducciónTécnica, por decisión unilateral de una de laspartes, acompañe el formulario adjunto comoanexo 9, juntamente con fotos que demues-tren el avance de la obra y fotocopia de unaCarta Documento enviada entre las partes.Además debe adjuntarlo al Expediente comodocumento digital y realizar el pago de losAportes por Honorarios por el avance de obracorrespondiente.

En caso de haber convenido y liquidado los aportesdel CAPSF al 4%, debe reingresar la liquidación corres-pondiente con el avance de obra declarado y corres-ponde adoptar el aporte al CAPSF del 5%.

El profesional, para su resguardo, puede adjuntar unaplanilla con el avance de la obra.

La presentación que el profesional realiza ante elCAPSF, es a los efectos de formalizar la recepción con

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al incumplidor el cumplimiento de su obligación en unplazo no inferior a 15 días, salvo que un pacto expresoestableciera uno menor con los daños y perjuicios deri-vados de la demora; transcurrido el plazo, sin que la pres-tación haya sido cumplida, quedarán resueltas, sin mas,las obligaciones emergentes del contrato con derechopara el dueño al resarcimiento de los daños y perjuicios».

Contractualmente, el comitente y el arquitecto pue-den pactar expresamente la posibilidad de resolver elconvenio de producirse el incumplimiento de algunaobligación asumida. En este supuesto, la resolución seproducirá de pleno derecho y surtirá efectos desde quela parte interesada lo comunique fehacientemente al do-micilio constituido de la incumplidora, su voluntad deresolver.

El Código de fondo, determina que la parte que hayacumplido podrá optar por exigir a la incumplidora la eje-cución de sus obligaciones con daños y perjuicios. La re-solución podrá pedirse aunque se hubiese demandadoel cumplimiento del contrato; pero no podrá solicitarseel cumplimiento cuando se hubiese demandado la re-solución del mismo.Si el propietario contrató con un ter-cero la ejecución de la obra, es decir, la continuidad enla conducción ejercida por el profesional oportunamentecontratado, dicha encomienda importó un desistimientounilateral del dueño con referencia a la primitiva enco-mienda.Frente al desistimiento del dueño, sin haber in-timado el cumplimiento de los trabajos que reputabadeficientes dentro del plazo de 15 días, bajo apercibi-miento de rescisión del contrato, corresponden los aper-cibimientos de presumir el desestimiento.

Así lo ha resuelto la Cámara Nacional Civil Sala F enlos autos «Chavat, Pablo c/Alvarez, Andrés» que fuera pu-blicada por LA LEY - Doctrina Judicial Nº 6 Boletín del11/02/98.

Interrogantes que se plantean los profesionales en laconsulta y frente al tema propuesto:¿Como se calcula la indemnización?Una de las maneras posibles es la siguiente:Sobre los honorarios pautados por la totalidad de la en-comienda, se procede de la siguiente manera: a) Calcularel porcentaje del avance de obra efectivamente realizadoy cuantificar los mismos en proporción al monto totalpautado; b) sumar todos los gastos directos e indirectosabonados y comprometidos; c) Sobre el porcentaje deobra no ejecutada, cuantificar el saldo de honorarios quehubiera correspondido y sobre éste, calcular un 50%como indemnización.

¿Si la ejecución es parcial y el comitente, sin previoaviso, designa un nuevo profesional?Se presume que ha existido una resolución unilateral yhabilita a la indemnización expuesta.

¿Se existe rescisión entre las partes de común acuerdo?Deberán establecer en el convenio, los criterios de la res-cisión, los honorarios y la indemnización si así la acor-daran.

¿Frente a la renuncia unilateral del profesional, le cabeal comitente exigir la indemnización?No. La ley Únicamente lo contempla para el profesionalpor la expectativa creada y en razón de presumir que esla parte más dÉbil de la relación contractual.


•R

Rescición y/o resolución de la encomienda

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Rescisión y/o resolución de la encomienda

(Localidad), …………………..(fecha)

El COMITENTE …………………………………………………………………………………………………………… y el ARQUITECTO ……………………………………………………… Matrícula Nº ………………………………,RESCINDEN LA ENCOMIENDA PROFESIONAL de PROYECTO - CONDUCCION TÉCNICA - DIRECCIÓN DE OBRA (tacharlo que no corresponda) en la propiedad de ……………………………………………………………………………ubicada en la calle ………………………………………………………………………………………………………Nº…………………………… entre la calle …………………………………………… y la calle …………………………………, Sección nº……………………, manzana nº………………………, lote nº……………………………,catastro nº…………………………, de la ciudad de …………………………………………………………………;Nº de Expediente en Colegio de Arquitectos ……………………………………………………………………………Las partes acuerdan que se ha ejecutado a la fecha, un avance de obra de …………………… %, manifestandoque hasta el momento se han cumplido con las siguientes tareas: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

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fecha y firma del empleado actuante, para luego prose-guir con la presentación ante el Municipio o Comuna res-pectivo.

En ambos casos, los profesionales deberán adjuntarcomo documento digital el comprobante de comunica-ción ante la Comuna o el Municipio.

Estos expedientes serán colocados en «Estado 4= Liq.Completa».

Corresponderá «Estado 9 = Liq. Definitiva», cuando

se acredite que todas las tareas y roles profesionales obli-gatorios hayan sido convenidos y abonados, si se tratade profesionales del CAPSF. En el caso que los profesio-nales pertenezcan a otros colegios, solo verificará el de-partamento de Visación, que las tareas hayan sido con-venidas. Para ello se deberá adjuntar plano sellado porotro colegio o certificado de aportes o liquidaciones se-lladas, etc.RESOLUCION D.S.P. DEL C.A.P.S.F. Nº 385/08del 23/06/08.

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ANEXOS1. RESCISIÓN/RESOLUCIÓN DE TAREAS PROFESIONALES

2. DESIGNACION DE UN NUEVO PROFESIONAL

El Arq. ……………………………………………………………………………………………………………………Matrícula Nº………………… Designado por el COMITENTE………………………………………………………,para ejecutar la tarea consistente en ……………………………………………, que ha ingresado ante el CAPSFbajo número de expediente ………………… en fecha……………………………asume la encomienda recono-ciendo un avance de obra de ………………………………… por ciento, firmando de común acuerdo al pie de lanota, junto con el comitente y el profesional anterior.

……………………… …………………………… ……………………………Firma Profesional Firma Profesional Firma Comitente

……………………… …………………………… …………………………..Aclaración Aclaración Aclaración

3. RENUNCIA DEL ARQUITECTO A LAS TAREAS PROFESIONALES ENCOMEDADAS

(Localidad), ………………………………(fecha)

El ARQUITECTO………………………………………………………………… Matrícula Nº ……………………….,RENUNCIA A LA ENCOMIENDA PROFESIONAL de CONDUCCION TÉCNICA - DIRECCIÓN DE OBRA (tachar lo que nocorresponda) en la propiedad de …………………………………………… ubicada en la calle ……………………………………….. Nº……… entre la calle ………………………………… y la calle ………………………………,Sección nº………………, manzana nº………., lote nº………, catastro nº………., de la ciudad de …………………………; Nº de Expediente en Colegio de Arquitectos ……………………………………………………propiedaddel Sr………………………………………………………………………………………………………………………A tal efecto, declara que se ha ejecutado a la fecha, un avance de obra de ……………%, manifestando que hasta

or qué es importante suscribir con el comi-tente un acta de «paralización de obra»?Frente a la situación económica-financiera

que padece nuestro país, la industria de la construcciónse ha visto paralizada de nuevos emprendimientos o enla prosecución de los que se estaban ejecutando.

Ello tiene directa relación con la planificación de losinversores y consecuencias devastadoras para los arqui-tectos. Las obras proyectadas paralizadas provocan enel profesional de la arquitectura, dos consecuencias:

a) La determinación anual de la categoría de ma-trícula que deciden adoptar para el año perti-nente en esta provincia. Los arquitectos, optanpara ello, como consecuencia de la obra abierta,la condición de «Profesional Habilitado», dadoque tienen expedientes en trámite ante este Co-legio o en dependencias municipales y/o comu-nales, con permisos de obra habilitados.

b) Al omitir la formalización de un «Acta de Para-lización de Obra», manifestando la voluntad uni-lateral del comitente de paralizar la obra, implicapara el arquitecto que conduce la obra, la respon-sabilidad excluyente frente al:

1) abandono de obra; 2) Robo de material; 3) Daños, derrumbe y/o ruina total y parcialde la obra en ejecución; 4) accidentes de terceros, etc.

El arquitecto matriculado es responsable frente a unaobra en ejecución, ora por responsabilidad civil; ora porla calidad y mantenimiento de los materiales; ora por larelación frente a terceros; ora por la exigencia de su con-dición de depositario de la obra; ora por el cumplimientode disposiciones impuestas por el Código de edificación,etc.

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el momento se han cumplido con las siguientes tareas, adjuntando las fotografias que acreditan los extremosinvocados: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

4. RESOLUCIÓN DE LA TAREA PROFESIONAL ENCOMEDADA

(Localidad), ………………… (fecha)

El ARQUITECTO…………………………………………………………………… Matrícula Nº ……………………,RESUELVE DEJAR SIN EFECTO LA ENCOMIENDA PROFESIONAL de CONDUCCION TÉCNICA - DIRECCIÓN DE OBRA(tachar lo que no corresponda) en la propiedad de …………………………………………… ubicada en la calle……………………………………….. Nº……… entre la calle ………………………………….. y la calle …………………………………, Sección nº………………, manzana nº………., lote nº………, catastro nº………., de la ciu-dad de ……………………………; Nº de Expediente en Colegio de Arquitectos …………………………………………………… propiedad del Sr…………………………………………………………………………………………A tal efecto, declara que se ha ejecutado a la fecha, un avance de obra de ……………%, manifestando que hastael momento se han cumplido con las siguientes tareas, adjuntando las fotografias que acreditan los extremosinvocados: Asimismo, ha notificado al comitente…………………………… en el domicilio legal que tiene constituido en laencomienda de trabajo, mediante CD que adjunta en copia certificada al presente, solicitando se incorpore ala presente.

Sobre la importancia del acta de paralización de obra(A propósito de la Res. DSP 208/03)

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Todo ello justifica mecanismos documentales quepermitan y autoricen en el marco de la ley vigente, mo-rigerar sus efectos.

¿Qué dispone la Res. 208/ 03 del CAPSF?En todo expediente iniciado y en ejecución ante el Cole-gio, el comitente y profesional matriculado pueden dis-poner la «Paralización de la Obra». El matriculado deberápresentar dentro del expediente en trámite, la respectiva«Acta de Constancia» denunciando l»a Paralización yconsiguiente suspensión de ejecución de la ConducciónTécnica/ Dirección de Obra», suscripta con el comitente,en la que éste manifiesta su voluntad de paralizar la obra.

¿Debe informarse a la Municipalidad ó Comuna de lacitada paralización?Sí. En la mencionada Acta deberá consignar la firma ysello de recepción de la autoridad comunal y/o municipalque correspondiere a efectos de acreditar la notificacióndentro del expediente de «permiso de edificación»

¿Existe un modelo de acta sugerido para determinarla paralización de obra?El anexo de la resolución que estamos comentando des-cribe un modelo tentativo que puede ser modificado. Elmismo se describe a continuación:


161En la ciudad de…………………………………, a los ……….del mes de …………………. del año …………., entreel comitente Sr./es…………………………………………………. ………………………………., con domicilio cons-tituido a todo efecto, en ……………………………….. de la localidad de ………………………………., por unaparte como COMITENTE y el/los Arq./s……………………………………………………….. con domicilio consti-tuido a los efectos de la presente Acta en …………………………………………………………………………….de la localidad de …………………………………………………, conviene formalizar la presente Acta de Cons-tancia sobre «Paralización y consiguiente suspensión de ejecución de la Conducción Técnica/ Dirección de Obra»,efectuada en el día de la fecha en el inmueble ubicado en ……………………. ………………………………………….. de esta Provincia y que fuera oportunamente ingresado ante el CAPSF por Expte. Nº ………………………, y ante la Municipalidad/ Comuna de ………………………………………, bajo el Nº……………….., Permisode Edificación Nº……………………………, y de conformidad con el siguiente compromiso que las partes seobligan a respetar:

1. El comitente, en virtud de razones personales, ha decidido unilateralmente la suspensión y consiguiente pa-ralización de obra por el término de…………. meses a partir de la fecha, renovables en forma automática, y porun período igual al establecido en el presente, y hasta tanto se notifique al profesional en forma fehaciente, lareanudación de la obra o se formalice entre las partes una nueva acta de reanudación de obra.

2. El Arquitecto, en razón de la decisión unilateral adoptada, podrá efectivizar en forma provisoria ante el CAPSFy la Caja de Previsión Social de los Profesionales de la Ingeniería y dentro de los treinta días corridos a contarde la presente Acta, los Aportes que proporcionalmente correspondan de conformidad al avance de Obra; pu-diendo reclamar los Honorarios que proporcionalmente tenga como acreencia en la misma proporción. Encaso que comitente y profesional no se pongan de acuerdo en el porcentaje del avance de obra, el VisadorTécnico del CAPSF con jurisdicción en el lugar, podrá determinarlo a pedido de cualquiera de las partes, con-formando su apreciación un laudo arbitral, siendo inapelable la pauta establecida.3. Durante la suspensión de las obras, el comitente se obliga a la cobertura de un seguro que desobliga y deslindaal Arquitecto de cualquier tipo de responsabilidad por el mantenimiento y conservación de la obra y frente acualquier reclamo laboral por la suspensión de la misma y/o accidentes y/o enfermedades profesionales tute-ladas por la Legislación vigente que eventualmente pudiere ocurrir durante el plazo de suspensión y paralizaciónde obra. El deterioro que la obra padezca durante la suspensión no será oponible al profesional y el comitenteasumirá la responsabilidad frente a terceros por todo el tiempo que consagra la ley de fondo, incluso si, comoconsecuencia de dicho deterioro, la prosecución de la obra generara responsabilidades para el constructor y/o director técnico por vicio de la cosa4. En oportunidad de formalizarse y suscribirse la presente acta, se procederá a realizar una constatación porparte del profesional, en la que se precisará el estado del avance de obra, lo efectivamente ejecutado y las tareaspendientes. Dicho documento deberá ser firmado por ambas partes y se incorporará como anexo al presente.El profesional se podrá valer de fotografías, las cuales deben ser individualizadas y firmadas por ambas partes.Copia del anexo debe acompañarse ante la autoridad de aplicación y será documento válido para ser presentadoen sede administrativa y/o judicial.5. Igualmente, el comitente asume las obligaciones de cumplir todas las disposiciones del Código de edificaciónen cuanto a cerramiento vallado, etc.6. Las partes se obligan a presentar copia de la presente Acta y su anexo suscripta por ambos dentro de los diez(10) días de la fecha señalada precedentemente ante la Municipalidad/ Comuna de……………………………………………………… y ante el Colegio de Distrito……………………………… de la jurisdicción que corres-ponda la obra.7. Las partes se obligan a notificar fehacientemente el re-inicio de las obras a las autoridades de aplicación,Municipalidad o Comuna y ante el Colegio de Distrito de la jurisdicción que corresponda la obra, para ser incor-poradas a los respectivos expedientes en curso.8. A todo efecto, las partes declaran que frente a cualquier conflicto que pudiere surgir en la ejecución, cum-plimiento y/ o interpretación de la presente Acta, se obligan a someterlo a MEDIACIÓN como etapa previa y obli-gatoria a cualquier reclamo judicial.

Sobre la importancia de acta de paralización de obra (A propósito de la Res. DSP 208/03)


9. Las partes declaran como competentes los Tribunales Ordinarios de ………………………………..y fijan susdomicilios a todo efecto en los señalados precedentemente.En prueba de conformidad, previa lectura y ratificación se firman cuatro (4) ejemplares de un mismo tenor y unsolo efecto, en el lugar y fecha mencionada con anterioridad.

162 oncluída la obra, el constructor está obligadoa entregarla al comitente y a fin de documen-tar la misma es importante elaborar un acta

de recepción en la que se consigne el día y hora en quela misma se formaliza, quiénes concurren al acto, quérepresentación detentan y fundamentalmente una su-cinta descripción del estado de la obra. Constituye unelemento trascendente la posibilidad de incorporar con-juntamente con el acta, cortes, croquis, planos y foto-grafías que grafiquen en forma clara y precisa, la ejecu-ción de la obra propiamente dicha.

El acta de recepción es un documento vital en mate-ria constructiva porque la fecha de la misma implica elnacimiento de derechos y obligaciones de las partes ylas responsabilidades por vicios aparentes y ocultos delos actores involucrados en la construcción.

Por otra parte, normalmente, la recepción hace nacerpara el profesional que ejecutó la obra, el derecho a per-cibir el saldo de los honorarios profesionales que pudie-

ren haber convenido.Es recomendable redactar dos actas de recepción:

una provisoria y otra definitiva. La primera es la que con-signa la recepción inicial que queda sujeta a una razo-nable verificación del comitente sobre el comporta-miento de la obra y en la que es preciso determinar elplazo. Generalmente el período de sesenta días o tresmeses, juega como un lapso razonable. Al cabo de dichoplazo, se impone el acta de recepción definitiva en la queel comitente, que ha verificado y observado el compor-tamiento de los elementos en obra, aprueba la recep-ción, generando mayores seguridades en las relacionescontractuales ligadas a la construcción.

Cuando el empresario/constructor entrega la obra alcomitente, éste procederá a su verificación y, en su caso,a su aprobación; es decir, al examen de la misma, paracomprobar si la obra fue ejecutada conforme a las cláu-sulas contractuales y a la ley del arte.

En el contrato de ejecución de la obra, la entrega de

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Ejecución de obra: recepción, verificación, aprobación-recepciónprovisoria y definitiva

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os arquitectos, visadores técnicos y funcio-narios de los municipios y/o comunas, no seponen de acuerdo sobre el contenido de una

obra a regularizar.Algunos sostienen que la obra que autoriza la regu-

larización, es aquella que se ha llevado a cabo sin controlo autorización de la autoridad de aplicación, como unamanera de sancionar a ésta por la negligencia u omisiónen el adecuado control.

Ello implica en la práctica sostener, que si la obra tuvoasistencia profesional, fue ejecutada sin cartel de obray el inspector omitió su control, la misma puede ser re-gularizada sin necesidad de ser denunciada como «obranueva».

Otros sostienen que la obra a regularizar, está limi-tada a la ejecutada sin asistencia profesional. De talforma que, el marco de la regularización queda circuns-cripto a pequeñas ampliaciones o construcciones efec-tuadas por albañiles. Quienes sustentan esta postura,

se niegan a regularizar una obra que presuma asistenciaprofesional por la complejidad de los elementos cons-tructivos.

Interpreto que ambos elementos deben formar partede la definición, pero con claros y precisos marcos paraevitar, precisamente, que el comitente, constructor, pro-pietario o profesional procure a través de esta vía, omitirlas disposiciones del reglamento de edificación, la inter-vención de los colegios profesionales y la autoridad deaplicación.

«Para las tareas profesionales de obras y/o instala-ciones que se hayan llevado a cabo sin control o autori-zación del Organismo pertinente y/o ejecutadas sin la in-tervención profesional, corresponderá el pago de unacontribución del 50 % sobre el honorario que legalmentehubiera correspondido, tomando en cuenta el montopresuntivo de obra del porcentual de la ejecución quese pretende regularizar.

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ésta, aún efectuada sin anomalías aparentes y aceptada,por ello, sin reparos u objeción alguna, no extingue de-finitivamente las obligaciones de los contratistas, sujetocomo se recuerda a las responsabilidades por deficienciapor vicio de los materiales u ocultos que pudieren sobre-venir.

La verificación consiste en un conjunto de operacio-nes materiales dirigidas a examinar y por lo tanto, com-probar si la obra ha sido ejecutada conforme a los térmi-nos contractuales. Constituyen, en suma, operacionespreferentemente técnicas que examinan las estipulacio-nes contractuales a fin de poder emitir juicio sobre laobra.

La tarea de asesoramiento al comitente en la citadaverificación, es una obligación del director de obra elque, durante el proceso de la misma ha participado enrepresentación del comitente, extendiendo los certifica-dos y verificando el avance de la misma.

El documento que certifique la recepción constituyeun importante elemento probatorio y evita mayorescomplicaciones en el futuro para todas las partes invo-lucradas en la obra.

Los arquitectos han subestimado el acta de recepcióny han optado en muchas oportunidades, por las recep-ciones tácitas que se reconocen en la habitabilidad uocupación que hace el comitente o los compradores delcomitente «empresario - constructor», que impone unaincertidumbre a la relación, perjudicial para todas laspartes.

Es conveniente suscribir siempre al finalizar la ejecu-ción de una obra, la mencionada acta, dado que su con-fección constituye un elemento de prevención de con-flictos.


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Obras e instalaciones no declaradas

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n algunas oportunidades, el comitente en-carga al arquitecto, la elaboración de croquispreliminares, anteproyectos incluso proyec-

tos, sin que queden documentadas, las obligaciones con-tractuales con la suscripción de una encomienda de tra-bajo.

En otras oportunidades, ejecutándose una enco-mienda y durante la realización de la obra, el comitenteencarga al arquitecto ampliaciones a los trabajos pro-yectados que en algunos casos importan generosos me-tros cuadrados de superficie que tampoco se documen-tan contractualmente y quedan demorados en el tiempopor compromisos y promesas incumplidas.

El Código Civil no exige formalidad especial algunapara acreditar la existencia de la encomienda profesionaldado que rige el principio de libertad formal, de modoque puede ser escrito, verbalmente y aun en forma tá-cita.

La prueba, está sometida a las disposiciones que

rigen a los contratos en general de tal modo que puedehacerse uso de cualquier elemento de convicción, inclu-sive testigos y presunciones.

La pericia que pueda efectuarse sobre la obra, la edi-ficación misma, el desarrollo de los planos de obra, eltestimonio de los albañiles, de los oficios, de los prove-edores de los materiales, las facturas, la declaración delos inspectores municipales, etc., constituyen importan-tes elementos de prueba si fuera desconocida por eldueño de la obra, la actividad profesional del arquitecto.

Cuando el arquitecto impulse gestiones o tratativas,elabore anteproyectos y ejecutare obras total o parcial-mente, sobreviene el derecho a la retribucion de los ho-norarios devengados acorde con las circunstancias y loshechos que hubiere acreditado en forma concreta.

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La obra y/ o instalación existente que se haya llevadoa cabo sin control o autorización del Organismo perti-nente, debe contar con una antigüedad en su ejecuciónsuperior a los 10 años, circunstancia que será verificadapor los visadores técnicos de los respectivos Distritos delCAPSF.

En la obra y/o instalación existente en la que se invo-que haberse realizado sin intervención profesional, elcomitente debe requerir la certificación correspondienteque así lo determine por los visadores técnicos de los res-pectivos distritos del CAPSF.

El pago de los aportes profesionales que correspon-dan efectuar a las respectivas Cajas, será solidariamenteresponsable el comitente o beneficiario de la obra a re-gularizar».


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Tareas de arquitectura ejecutadas por el profesional y no documentadas en una encomienda de trabajo

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ace algunos años coincidíamos con la Dra, Va-leria Bollero, sobre la escasa información quese brinda en general a los arquitectos en re-

lación a sus derechos intelectuales. Es frecuente que losprofesionales ignoren que la obra que nace como pro-ducto de su actividad intelectual, es decir, los edificios,los proyectos, diseños, croquis, planos, maquetas ela-boradas para edificaciones, etc., goza de protección ju-rídica a través del instituto de derecho de autor consa-grado por la ley 11723.

En el presente texto, queremos resaltar y comunicaralgunos aspectos que el arquitecto no debe dejar de co-nocer en orden a que sus derechos no se vean avasalla-dos.

Derecho de autor es el conjunto de facultades de quegoza el autor de una obra literaria, artística o científicaque tenga originalidad e individualidad suficiente y quese encuentre dentro del ámbito de protección dispen-sada.

La obra arquitectónica, en cuanto tenga originalidad,es decir, lleve el sello personal del autor y se exteriorice,es una obra protegida.

La originalidad puede radicar tanto en la forma deconstrucción como en el diseño o en los ornamentos. Laprotección no depende del valor estético o mérito de laobra, ni de su destino ni de su forma de expresión, la leyno repara en consideraciones que puedan ser objeto dediversas apreciaciones según los gustos o conviccionesde la gente, y protege a todas las obras por igual.

Lo que queda fuera del ámbito de protección son losmétodos arquitectónicos y los procedimientos pura-mente técnicos, aquella actividad mecánica que no re-quiere un esfuerzo creativo ni una actividad intelectualdel autor que merezca la tutela de la que hoy nos ocu-pamos.

Dentro de la esfera de protección del derecho deautor la legislación distingue dos aspectos de la tutela:la protección económica de la obra (derechos patrimo-

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Derechos intelectuales de los arquitectos

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niales) y la protección de la personalidad del autor, eneste caso el arquitecto, en relación a la obra (derechomoral).

El derecho moral de autor es un derecho no estima-ble en dinero, un derecho inembargable, irrenunciable,imprescriptible (no se pierde con el transcurso deltiempo) y que no se transmite ni siquiera cuando el autorcede sus derechos patrimoniales a terceras personas.

Comprende las siguientes facultades:• Derecho de divulgación, que es la facultad delarquitecto de decidir si dará a conocer o no suobra y en su caso, de qué forma.• Derecho de paternidad, comprende el derechoa que su nombre figure en la fachada del edificioy en las obras relativas a éste, en la forma que éldecida.

También comprende el derecho a defender su nombreo seudónimo cuando ha sido usurpado haciéndolo figu-rar en obras que no le pertenecen, como asimismo el de-recho de impugnar titularidades que se adjudiquen ter-ceras personas sobre obras que sí le pertenecen.

Derecho al respeto a la integridad de la obra: puedeprohibir toda deformación, mutilación, modificación oatentado a la obra que resulte perjudicial a su honor oreputación. Este derecho, sin embargo, deberá equili-brarse con el de los propietarios de los edificios a realizarmodificaciones de orden práctico o técnico necesariaspara su utilización, en cuyo caso deberá evaluarse segúnlas circunstancias particulares si hay lesiones al arqui-tecto que merezcan indemnizaciones económicas o porlo menos el derecho a desvincular su nombre de la obra

En cuanto a los derechos patrimoniales de los arqui-tectos, éstos son transmisibles, limitados en su duración(en nuestro país duran la vida del autor y setenta años

después de su muerte), embargables. Comprende la fa-cultad del arquitecto de autorizar o prohibir la reproduc-ción de la obra en cualquier forma y por cualquier medio.

Es importante definir las diferentes conductas quecomprende el término «reproducción» en relación a cadatipo de obra para delimitar las facultades específicas delos autores en cada caso concreto. Con respecto a losplanos y maquetas se refiere tanto a la confección de co-pias de los mismos como a su utilización para la cons-trucción de edificios. Cuando el profesional vende pla-nos, dicha venta no da derecho a quien lo adquiere sinopara la ejecución de la obra tenida en vista, pero el ad-quirente no puede enajenarlos, reproducirlos o servirsede ellos para otras obras si esto no está expresamenteautorizado por el arquitecto que confeccionó dichos pla-nos. Respecto a las edificaciones, el derecho de autorizaro prohibir la reproducción comprende tanto la construc-ción de otra obra que se le asemeje en alguno o en todossus elementos a las originales, como la preparación deplanos o maquetas en base a ellas.

Todas estas conductas realizadas sin la debida auto-rización del autor configuran plagio, figura delictiva quepermite lograr una reparación a través de las accionesjudiciales correspondientes.

Finalmente conviene destacar que el arquitecto estitular del derecho de autor desde el momento mismode la creación de la obra, sin depender de ningún reco-nocimiento estatal o registro alguno. Sin embargo, elejercicio de los derechos dependerá de la inscripción delas obras en el Registro de Derecho de Autor, que asi-mismo constituirá una prueba fehaciente de titularidad,prueba que obligará a quien pretenda desconocerla aprobarlo. Es por ello aconsejable registrar sus obras, yaque el trámite es sencillo, el costo no es alto y los bene-ficios pueden ser muy superiores.


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El Colegio de Arquitectos en Santa Fe dentro de lasfacultades reconocidas por la ley 10653 protege la pro-piedad intelectual admitiendo en sede administrativa elingreso del proyecto al solo efecto de resguardar la au-toría y proteger al profesional frente a eventuales copiasque puedan eventualmente producirse. Sin embargo,sólo otorga fecha cierta y certifica los planos sin perjuiciode las pruebas que puedan dirimirse ante un hipotéticoconflicto.

Derechos intelectuales de los arquitectos

uando nos referimos a las penalidades en elejercicio profesional, las mismas aparecentranscriptas en el Código de Ética, en la propia

ley 10.653 y en el Reglamento de Edificación de cada ciu-dad o comuna de la provincia de Santa Fe.

La ausencia de disposiciones en comunas y munici-pios, hacen que las correspondientes administracionesadopten diferentes temperamentos, muchos de los cua-les, conspiran con el principio de legalidad, dado que elprofesional ignora cuáles son las normas que le son apli-cables.

Hemos tomado en cuenta para el análisis del pre-sente capitulo, las disposiciones del Código de Ética, laley 10.653 y el Reglamento de Edificación de la ciudadde Rosario, a mi juicio, el más completo y actualizado detodos.

1. PAUTAS CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO DE EDI-FICACIÓN:

A. En materia de RESPONSABILIDAD PROFESIONAL, el apar-tado «2.3.1.», Dispone que:«Las personas que intervengan en las obras serán direc-tamente responsables de las fallas técnicas y construc-tivas, como asimismo de los daños a terceros que pudie-ran producirse, de acuerdo con la función o funcionesque les correspondan, según lo determinado en el expe-diente municipal».

Es interesante la conclusión porque avanza positiva-mente morigerando la responsabilidad extensa que ti-pifica el código civil.

• Refiere a las «personas»; es decir que puede sercualquiera de los involucrados en el proceso cons-tructivo;• Dispone «de acuerdo con la función o funciones

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De las penalidades

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que le correspondan»; de tal manera que no hacedescansar exclusivamente en el arquitecto por suextensa responsabilidad en la conducción téc-nica.

B. Faculta y delega atribuciones a la DIRECCIÓN GENERALDE OBRAS PARTICULARES y su personal para efectuar lasinspecciones en la forma que estime conveniente, conel objeto de verificar si la obra se realiza de acuerdo conlos documentos convenidos en el expediente municipaly con las normas constructivas que sean una garantía depermanencia y seguridad. La falta de estas inspeccioneso la no comprobación de fallas por la Dirección Generalde Obras Particulares, no atenúa ni elimina las respon-sabilidades de los profesionales, constructores e insta-ladores.

A tal efecto, el apartado «2.3.3.», autoriza a los ins-pectores municipales el libre acceso de entrada a lasobras durante las horas de trabajo y podrán ordenar sususpensión. De negársele la entrada al inspector, haráconstar la negativa, con el testimonio de un agente depolicía o de dos testigos, en un acta labrada de inme-diato, a fin de solicitar la realización de la inspección yaplicar las penalidades que correspondan, sin perjuiciode paralizar las obras con la fuerza pública.

En caso de suspensión de obra, el diligenciamientode las actuaciones posteriores, deberá ser realizado porambas partes en el plazo de 72 (setenta y dos) horas.

En caso de paralización de la obra, con el auxilio dela fuerza pública, le cabe la facultad de realizar clausurasde fincas o locales en casos urgentes, cuando las condi-ciones de estabilidad y de conservación de los inmueblesconstituyan un evidente peligro para la integridad físicade los moradores o transeúntes y/o cuando en una obra

se haya cometido una infracción, que por su magnitud,características e importancia implique, - de proseguir sudesarrollo - lesión para los intereses de la Comuna o departiculares.

El procedimiento se transcribe en el citado apartado.

C. Cuando los inspectores municipales tengan la presun-ción fundada de la existencia de VICIOS OCULTOS DEOBRAS, (apartado «2.3.4.») pueden exigir su descubri-miento para realizar la verificación correspondiente.

D.El reglamento impone la carga de la PRESENTACION,tanto del PROFESIONAL A CARGO COMO DEL CAPATAZ,Toda vez que el inspector municipal lo pida, con deter-minación de hora al efecto. La citación será hecha, conanticipación no menor de 3 (tres) días, por carta certifi-cada, telegrama, cédula o constancia en obra sobre ladocumentación aprobada. Para el cumplimiento de lacitación habrá una tolerancia de media hora.En todaslas obras, durante las horas de trabajo, habrá un capatazo en su defecto una persona representante del construc-tor o instalador.

E. En CASOS DE SINIESTROS, en construcciones existenteso en obras en construcción, la Dirección General de ObrasParticulares, podrá intervenir ordenando la realizaciónde las obras necesarias que restablezcan las condicionesde seguridad del edificio. En caso de que el propietarioo el constructor no efectúe inmediatamente los trabajos,la Dirección General podrá realizarlos por cuenta deaquéllos.


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F. La DEMOLICIÓN DE LAS OBRAS EN CONTRAVENCIÓN, sinperjuicio de aplicar las penalidades que correspondan,es una facultad que la Municipalidad podrá ordenar, par-cial o totalmente, que haya sido construida en contra-vención a lo dispuesto en el presente Reglamento. Se no-tificará al constructor, o en su defecto al propietario, acor-dando un plazo para la demolición, vencido el cual, sinhabérsele dado cumplimiento, se procederá a demolercon los elementos de la Dirección de Conservación deEdificios dependiente de la Dirección General de Arqui-tectura y por cuenta del infractor.

G.Las SANCIONES Y SUS CLASES se graduarán según la na-turaleza o gravedad de la falta, y de acuerdo con los an-tecedentes del infractor. La imposición de penalidadesno releva a los afectados del cumplimiento estricto delas disposiciones en vigencia, o sea la corrección de lasirregularidades que lo motivaron. Cuando en este Regla-mento no se especifique una determinada sanción, seaplicará por analogía alguna de las establecidas en estecapítulo.

Al respecto, se han establecido diferentes CLASES DEPENALIDADES en el apartado «2.4.2.», de acuerdo con elsiguiente criterio:

a) apercibimientob) multac) suspensión en el uso de la firmad) eliminación definitiva del registro de firmas.

El apercibimiento se aplica por:a) no tener en la obra los documentos aprobados;b) no dar aviso de comienzo de obra;c) solicitar inspección de trabajos no realizados;

d) no concurrir a una citación en obra.

La multa se impone por a) Efectuar en obras autorizadas ampliaciones omodificaciones, conforme con las disposicionesde este Reglamento, pero sin notificar previa-mente a la Dirección General de Obras Particula-res.b) Efectuar en obras autorizadas o no, trabajos encontravención con el Reglamento de Edificaciónen especial los que se refieren a retiro de línea,zona jardín, zona afectada, altura mínima, sin per-juicio de su demolición, si se considera necesariopor razones de urbanismo o seguridad pública.c) Iniciar obras sin permiso ya sean nuevas de am-pliación o de modificación de obras autorizadas.d) Impedir el acceso a las fincas a los inspectoresen funciones.e) No cumplir la intimación de construir o repararcercos o veredas.f) No colocar valla o si ésta existiera y no se ajus-tase a las disposiciones reglamentarias.No dejar en condiciones transitables la parte librede la vereda.g) No colocar letrero de obra, o si existiera y no seajustara a lo prescripto.h) Cuando se hubiere aplicado más de tres aper-cibimientos en una obra, las infracciones de lodispuesto en este Reglamento se penarán conuna multa variable, según sean las irregularidadesque la motivaron y el monto total municipal de laobra, sin perjuicio de los accesorios que corres-pondan a cada una de ellas.

Si la multa se hace efectiva con afectación del de-

De las penalidades

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pósito de garantía, no se podrá iniciar o presentarplanos de obras nuevas, hasta tanto no se reinte-gre su importe. La multa se aplicará como sanciónpor cada infracción. Si la infracción no se corri-giera, se aplicará la suspensión en el uso de lafirma.i) La no instalación del sistema de protección deredes para la ejecución de trabajos en altura, o lafalta de aprobación, del sistema colocado, por laDirección de Obras Particulares.

La suspensión en el uso de la firma se aplica:a) Por cada cinco multas aplicadas en el términode 1 año y consideradas en conjunto: 3 meses.b) Por no acatar una orden escrita de paralizaciónde trabajos: 3 a 6 meses.c) Por utilizar materiales de mala calidad queafecten a la seguridad e higiene: 3 meses a 2 años.d) Por consignar en los planos datos falsos: 3meses a 2 años.e) Por grave negligencia o dolo de los profesiona-les o empresas firmantes del expediente de obrao por no actuar del modo establecido en este Re-glamento: 1 a 3 años.f) Cuando se produzcan derrumbes parciales ototales por deficiencias en los cálculos o en laconstrucción: 1 a 5 años.g) Cuando se efectúen trabajos de importanciaen contravención del presente Reglamento: 1 a 5años. Si el profesional responsable de la obrafuera reincidente en este tipo de irregularidadesse aplicará una suspensión en el uso de la firmapor 10 años.h) Cuando se compruebe la falsificación de firma,sin perjuicio de la responsabilidad legal, que pu-

diera sobrevenir: 5 años.i) Cuando se compruebe prestación de firma decualquiera de los que intervinieren en la obra: 5a 10 años.

Muchos se interrogan en torno al alcance y significadode la suspensión de la firma ¿Qué significa?

La suspensión de la firma significará la prohibiciónde presentar planos, construir o instalar nuevas obrashasta tanto la pena sea cumplida. Sin embargo se podrácontinuar el trámite de los expedientes iniciados antesde la aplicación de la pena, así como las obras con per-miso concedido. No obstante, cuando la suspensión quese aplique sea por un año o más, podrá llevar como ac-cesoria para el profesional afectado, su eliminación detodas las obras en que intervenga o que se hallen a sucargo, iniciadas o con permiso concedido.

Cuando el profesional hubiera dado lugar a repetidassuspensiones de firma o en cuya intervención se hubieraconstatado mala fe o faltas graves, la Dirección Generalde Obras Particulares elevará las actuaciones a la Sub-comisión de Morfología y Régimen Edilicio de la ComisiónAsesora del Plan Director para eliminar definitivamentede los registros de profesionales, constructores o insta-ladores.

El reglamento establece la obligación de notificar alos Colegios respectivos cuando se resuelva la elimina-ción del registro de firmas. Lo expuesto es un retrocesoen relación a las pautas dispuestas anteriormente en laque exigía que la decisión fuera adoptada en forma con-junta por la Dirección General de Obras Particulares y lasautoridades del Colegio respectivo.

La sanción es severa y un accionar abusivo lesionaprincipios esenciales dado que frente al derecho cons-titucional de trabajar, la sanción administrativa avanza


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sobre el juez natural e incluso sobre el debido procesosustantivo y material.

En la legislación anterior, de lo actuado por la Muni-cipalidad, debía darse cuenta al Colegio Profesional yéste podrá comunicarlo al Tribunal de Etica a sus efectosy en los casos que la suspensión de firma supere los 2años, el Reglamento autorizaba y reconocía un Recursoante el Intendente, exponiendo sus derechos dentro delos diez dias de notificado de dicha resolución, debiendoresolverse dentro de los 30 dias, previo dictamen de laDirección General de O. Particulares.

En la Ley 10.653, los artículos 15 y 16 regulan la sus-pensión y cancelación de la matrícula. Omitimos consi-derar en el presente capítulo cuando el propio profesio-nal requiere la suspensión por motivo de un viaje al ex-terior por varios años o la cancelación que requiere unprofesional para jubilarse. Nos vamos a limitar a verificarlos casos que la ley contempla como criterios ajenos alo expuesto precedentemente:

Son causas de suspensión: La existencia de las in-compatibilidades previstas en esta Ley; mientras ellassubsistan; las enfermedades físicas o mentales que in-habiliten temporariamente para el ejercicio profesional,mientras éstas duren; las sanciones que se apliquen alArquitecto, conforme a lo dispuesto en la presente Ley,por el lapso de tiempo de las mismas; estar sometido aproceso criminal, por hechos o actos relacionados conel ejercicio profesional.

Son causas para la cancelación de la matrícula pro-fesional, las enfermedades físicas o mentales que inha-biliten definitivamente para el ejercicio profesional; lacondena por sentencia firme, por hecho y actos que con-figuren delitos, y estén relacionados con el ejercicio pro-fesional; como asimismo la inhabilitación profesionaldispuesta judicialmente, mientras ésta dure; las suspen-

siones por más de un mes en el ejercicio profesional, dis-puestas por el tribunal de Ética y Disciplina del Colegio,cuando se hubieren aplicado en más de tres oportuni-dades;

Transcurrido dos años, desde el cumplimiento de latercera suspensión a que aludimos más arriba o tresaños, de cumplida la pena o inhabilitación a que sealude, el profesional podrá solicitar una nueva inscrip-ción en la matrícula, la que sólo se concederá si mediaprevio dictamen favorable del Tribunal de Ética y Disci-plina del Colegio.

Por fín, la resolución de suspender o cancelar la ma-trícula profesional será facultad exclusiva del DirectorioSuperior del Colegio Provincial, y recurribles únicamenteen sede judicial, ante la Cámara Penal de Rosario.

De las penalidades

ebe tenerse, previamente en cuenta, que elpresente proceso ante el Tribunal de Etica,debe salvaguardar la defensa del denun-

ciado, la garantía del debido proceso, y procurar la mayordiligencia en la etapa probatoria con el objeto de lograr,una resolución justa, legal y equitativa, cuidando de noviolar ni transgredir derechos y garantías constituciona-les y normas establecidas en los tratados internacionalesratificados por nuestro país, y que forman parte, hoy día,de nuestro ordenamiento legal, de conformidad con elart. 75 inc. 22 de la C.N.

1-PROLOGO AL INSTRUCTIVODe conformidad con el Código de Etica y la Ley Nº10.653,la competencia del Tribunal está limitada a los Arquitectosmatriculados en el CAPSF, por lo que, previamente a cual-quier instancia procesal, debe requerirse al Directorio Su-perior Provincial, si el profesional está matriculado en la

Provincia de Santa Fe, sus datos personales completos,su número de matrícula, el domicilio real y legal que tieneconstituído ante el CAPSF, y si está habilitado para el ejer-cicio profesional, o en su defecto, en qué categoría reviste.Asimismo, deberá requerirse, ante la autoridad de aplica-ción si mantiene deudas de aportes profesionales al CAPSFcon el objeto de determinar, si el mismo está suspendidoo no. El Tribunal, seguidamente de la lectura de la denun-cia juzgará si los hechos o actos denunciados tienen másde dos años de ocurridos, contados a partir de la fecha derecepción de la citada denuncia, en cuyo caso deberá apli-car el art. 87 inc. f de la ley 10.653.

2- DE LA DENUNCIA INTERPUESTARadicada la denuncia, ésta deberá ser presentada porescrito de conformidad con el art. 20, y deberá estar fir-mada por el denunciante, aclarando su apellido y nom-bre, sus datos personales completos, y el domicilio legal

D

Aspectos «procesales» del Tribunal de Ética

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Aspectos «procesales» del Tribunal de Ética

apelada y/o recurrida; c- si la sentencia estableciera laabsolución del imputado. Las comunicaciones cursadaspor el Tribunal de Etica al Directorio Superior Provincialdeberán efectuarse con copia de la sentencia y de la res-pectiva notificación remitida al profesional matriculado.

9- SOBRE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL PARA SUS-PENDER LA SENTENCIA HASTA TANTO EXISTA FALLOJUDICIALUna situación que se ha planteado por parte de algunosprofesionales de la arquitectura sometidos a un procesoante el Tribunal de ética como consecuencia de una de-manda judicial incoada por un comitente, es que los pla-zos y procedimientos fijados por el Estatuto de Ética nose compadecen ni tienen correlación con los códigosprocesales civiles, comerciales, laborales y/o penales.

Ello implica, en los hechos, que el arquitecto quedacon una sentencia en suspenso en el ámbito del tribunalde ética hasta tanto el tribunal judicial resuelva sobre elfondo de la cuestión. En algunos casos, lo expuesto legenera al profesional una notoria injusticia y afecta ladignidad del mismo. Se sabe inocente, se presume comotal mientras no exista sentencia judicial pero su buennombre y honor, su competencia o idoneidad profesio-nal queda a merced de un proceso sine die que juzga ar-bitrario e incluso eventualmente puede responder a unaconducta dolosa del comitente.

La comunicación social y sus medios alternativos tie-nen una enorme influencia y conduce, a veces, a notoriasinjusticias en la que, la única forma de frenarla es con ladecisión final de una absolución o condena judicial.Cuando esta se demora, el denunciado mantiene unasospecha que mientras se mantenga la incertidumbre,lo afecta.

En mi interpretación, el profesional denunciadofrente a una situación como la expuesta, podría solicitaral tribunal de ética, transcurridos los plazos que fija elestatuto, el dictado de la resolución y éste disponer enla correspondiente sentencia, en su parte resolutiva que,dictado el fallo en el ámbito judicial, el tribunal de éticapodría eventualmente abrir la causa si el contenido dela misma lo justificara.

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y real del mismo (art. 28). Asimismo, deberá establecer en forma concisa la denun-cia, y acompañar conjuntamente con su presentacióntodas las pruebas que pueda valerse para fundar sus di-chos, y en forma clara la petición solicitada, y la dispo-sición legal que entiende e invoca como controvertidapor el profesional denunciado. La denuncia que no cumpla con dichos requisitos, de-berá ser rechazada por no ajustarse al presente instruc-torio. La presentación podrá contar con patrocinio le-trado.

3- DE LA NOTIFICACION AL PROFESIONAL DENUN-CIADOLa notificacion deberá efectuarse cumpliendo las pautasdel art. 23 del Codigo de Etica, acompañando copias cer-tificadas de la denuncia, y de conformidad con el art. 32del citado Código, y dentro del término establecido ensu inc. f., y su correlativo art. 87 de la ley 10.653.

4- DE LA PRESENTACION DEL PROFESIONAL DENUN-CIADOSe ajustará a lo dispuesto por el art. 33. De no presen-tarse, y declarado rebelde se le deberá designar un de-fensor de la lista de matriculados de distrito al que per-tenezca en los términos del citado artículo.

5- DE LA APERTURA A PRUEBASe ajustará a lo establecido por los arts. 34, 35, 36 y 37del Código de Etica, debiéndose designar las audienciasrespectivas con una antelación suficiente para salva-guardar la comparecencia personal de las partes o el

ejercicio de la defensa que corresponda, y deberá noti-ficarse al domicilio constituido por las partes con unaantelación no menor de cinco días hábiles.

6- CUESTION DE PURO DERECHOSi la cuestión controvertida fuera de puro derecho, esimprescindible correr vista al Asesor Jurídico del CAPSF,para que emita dictamen, dentro de los diez días hábilesdebiendo acompañarse la vista con fotocopias certifi-cadas de todas y cada una de las actuaciones.

7- DE LA INTERVENCION DEL ASESOR JURIDICO DELCAPSFEn todas las cuestiones que se declaren de puro derecho,se ajustará a lo dispuesto ut-supra, y en todas las instan-cias previas al dictado de la sentencia, se deberá corrervista al Asesor Jurídico, para que efectúe el control deconstitucionalidad.

8- DE LA NOTIFICACION DE LA SENTENCIAEl Tribunal deberá notificar de la sentencia y/o resolu-ción al matriculado, en el domicilio denunciado en casode haber comparecido, o en el constituido en el respec-tivo distrito, en caso de rebeldía, en los términos esta-blecidos en los arts. 87 inc.e de la ley Nº 10.653, y dispo-siciones del Código de Etica. Transcurrido el término es-tablecido por la ley 10.653 y el Código de Etica, para lasapelaciones y/o impugnaciones, el Tribunal deberá darcuenta al Directorio Superior Provincial, precisando: a-si la referida sentencia, está firme, y en consecuencia,corresponde que el Directorio Superior Provincial ejecutela misma (art. 45 ultima parte Código de Etica); b- si fue


l proceso constructivo involucra a muchos su-jetos: comitente, fideicomisos, inversores,proyectista, director de obra, calculista, con-

ductor técnico, yesero, carpintero, plomero, terceros con-tratados, subcontratados, electricista, higiene y seguri-dad, inspectores municipales, proveedor de materiales,bancos, colegios profesionales, dibujantes, albañiles,sindicatos, secretaría de trabajo, abogados, contadores,ART, médicos, pintores, empresas tercerizadas, diseña-dores, comercialización, inmobiliarias y un etcétera queparece infinito.

Imaginar que el proceso tiene un comienzo y un finalsin sobresaltos en una Argentina impredecible, pareceutopía. En la experiencia de muchos años de ejercicioprofesional, siempre surgen alcances e interpretacionesdiversas. Algunas de ellas, se concilian. Otras se resuel-ven con un costo importante y por fin, existen aquellasen que la irrazonabilidad de las pretensiones o la tozudezde alguna de las partes involucradas, judicializa el hecho

y paraliza la obra.A veces las dificultades son previas a la obra, que se

profundizaban en tanto y en cuanto no se lograban so-luciones adecuadas que contuvieran los diferentes inte-reses de las partes. Los plazos, casi siempre en obra sonperentorios y las interrelaciones que mantienen las par-tes en la construcción, se derivan y se condicionan de talforma, que el conflicto de una, arrastra a otra etapa.

Factores que hacen a la observación, el análisis, loselementos sociológicos, la psicología de sus protagonis-tas, la legislación, los usos y costumbres, la demanda delmercado, el déficit en la oferta edilicia, los intereses decada uno de los sectores, el poder sindical, el lobby em-presarial, juegan un papel de vital importancia

Una de las formas que hemos adoptado para resolverconflictos, es impulsar la «mediación en la construcción»,consecuencia directa que surge a partir de la propia ex-periencia de todos estos años.

Los sujetos activos en el proceso constructivo y tam-

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La «Mediación» en la construcción

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bién los abogados, han adoptado mecanismos alterna-tivos por el descontento con las maneras tradicionalesde operar los conflictos: La «litigionegociación», antiguamezcla de proceso adjudicatario y de negociación noasistida, tradicionalmente utilizada como alternativa vá-lida para la resolución de conflictos, está dando pie a unaserie de otras herramientas para evitar y resolver con-troversias.

En el sector de la construcción, probablemente unode los más dinámicos y permanentes en nuestro país,una suma de actores, protagonistas con distintos alcan-ces, interrelacionados entre sí, han verificado que la me-diación, como alternativa para la resolución de conflic-tos, se ha transformado en uno de los medios más efica-ces para prevenir y resolver, importantes situaciones quediariamente se producen en esa área.

Téngase presente que en la construcción, amén de larelación comitente - profesional (arquitecto, ingeniero,maestro mayor de obra, etc.), surgen distintos rolescomo: proyectista, calculista de estructura, director deobra, representante técnico, conductor técnico, albañi-les, proveedores, diferentes oficios (carpintero, plomero,gasista, ascensorista, etc.).

Frente al proyecto de una obra determinada, las par-tes asumen la necesidad de abordar distintos ítems, quepor sí, son terreno fértil de disputas y en consecuencia,mediables como alternativa para posibilitar la solucióndel conflicto:

• la duración del trabajo;• el número de personas que inteactúan;• las variables condiciones de trabajo;• los nuevos sistemas de entrega;• la responsabilidad profesional:• la interrelación de los «oficios», en los llamados«edificios inteligentes»;

• la influencia del clima en los plazos presuntivosde entrega.

1) TENDENCIASEs imposible eliminar los conflictos en el lugar de trabajo.Sin embargo, existen técnicas que ayudan a reducir lasreclamaciones y las polémicas a un mínimo:

A) Realismo en la adjudicación del riesgo en loscontratos. Los contratos de construcción tiendena distribuir, modernamente, el riesgo, a fin de re-ducir los costos y los conflictos relacionados conel trabajo.Asimismo, el análisis de suelo, como requeri-miento previo a cualquier iniciativa, los estudiosde marketing y de factibilidad comercial, la con-tratación de seguros frente a eventuales casos for-tuitos o de fuerza mayor, la responsabilidad cre-diticia en los fideicomisos, etc. procura preservarel proyecto y evitar quiebras financieras en losproyectos, lo que implica, asegurar la ausenciade conflictos potenciales.B) El uso de incentivos además de las cláusulasconocidas que consisten en colocar en los contra-tos, liquidación de daños y perjuicios para el casoen que el trabajo no se termine en el plazo prede-terminado. Existe además una tendencia a ofrecerbonificaciones a los participantes por la reducciónde costos, la finalización de etapas antes de lafecha prefijada, o la inexistencia de conflictos y/oaccidentes laborales.

Contemporáneamente, los actores ligados al sector dela construcción, buscan la manera de:

• Evitar los conflictos entre las partes o reducirlos


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al mínimo, • Limitar los recursos dedicados a la resoluciónde conflictos (tiempo y dinero), • Preservar la relación de trabajo de las partes ygarantizar la continuidad del trabajo mientras seresuelven las diputas.• Utilizar el asesoramiento de peritos en la cons-trucción, como árbitros no vinculantes.

Históricamente, el rubro de la construcción tendió a re-currir a la justicia para la resolución de sus disputas. Esfrecuente que los obreros de la construcción, demandensolidariamente al propietario - comitente y los profesio-nales a cargo de la dirección técnica de la ejecución dela obra y eventualmente la empresa constructora, recla-mos salariales, indemnizaciones por despidos, enferme-dad profesional y/o accidente laboral.

En otras ocasiones, los conflictos suscitados entre elpropietario-comitente y los profesionales de la construc-ción entre los cuales se incluyen las empresas construc-toras, dirimen sus divergencias a través de árbitros oapelan a las instancias judiciales.

2) LA MEDIACION EN LA CONSTRUCCIONLa demanda social, el mercado inmobiliario, la compe-tencia, han alentado a los actores involucrados en laconstrucción, a buscar medios alternativos para la so-lución de sus disputas:

La mediación, las juntas de revisión, los arbitrajes noobligatorios, la utilización de mecanismos de «mini jui-cios», la designación de asesores imparciales que actúancomo consejeros, etc.; constituyen los nuevos mediosalternativos de resolución de disputas en el área de laconstrucción.

La mediación, como proceso privado e informal enque las partes en disputa son asistidas por una o másterceras partes neutrales, para intentar resolver el con-flicto, constituyen uno de los medios más eficaces, queel rubro de la construcción ha comenzado a adoptar. Losmediadores asesoran imparcialmente a las partes y dia-logan con ellas a fin de intentar producir una resoluciónmutuamente aceptable del conflicto en cuestión.

Cada vez, con más frecuencia, los contratos de cons-trucción están incorporando disposiciones que exigeny requieren que las partes recurran a la mediación comoinstancia previa al arbitraje o a un litigio judicial.

La creciente popularidad de la mediación, está fun-dada en diversos motivos:

• Informalidad y flexibilidad, • Privacidad y confidencialidad, • Hincapié en la resolución de asuntos esenciales, • Participación de las partes en oposición en la re-solución de los conflictos, • Bajo riesgo y alto rendimiento potencial,

La mediación constituye el medio más apropiadocuando:

• Las partes anhelan conservar una relación co-mercial establecida, • Pretenden privacidad y confidencialidad;• La rapidez o la economía en la resolución de dis-puta, son fundamentales.

La mediación no constituye un método apropiado,cuando:

• Involucran cuestiones jurídicas con pocos pre-cedentes, y existe incertidumbre sobre el resul-tado final;• La credibilidad de los protagonistas es dudosa,


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las partes o sus abogados son poco confiables enaceptar y asegurar un compromiso convenido.

El comitente-propietario de un proyecto de envergaduraen el rubro de la construcción debe analizar, previo a suejecución, la factibilidad en el mercado, las conclusionesdel marketing y fundamentalmente, la financiación.

Cuando encara la obra, debe proceder a contratar alos profesionales que elaboran el proyecto y deben trazarla planificación urbanística conjuntamente con las au-toridades de aplicación de la respectiva municipalidad,tales como el trazado de calles, espacios verdes, criteriossociológicos, de afectación ambiental, de tránsito, apro-ximación a centros de salud y educación etc.

Posteriormente, la empresa constructora asumirá laresponsabilidad de ejecutar el citado proyecto. Ello im-plica la contratación de la mano de obra, en forma per-manente y temporaria, la intervención del sindicato, através de los delegados sindicales, y el requerimiento deoficios especializados (gasistas, plomeros, ascensoristas,electricistas, refrigeración, carpinteros, etc.) y la sub-contratación de vehículos pesados, hormigoneras, etc.

Sin perjuicio de ello, debe garantizarse una línea deproveedores de materiales necesarios e imprescindiblespara concretar la obra, que generalmente no se concen-tra en uno, sino en varios «corralones» proveedores.

Paralelamente, la encargada de la comercializaciónde las viviendas, locales y/o emprendimientos comer-ciales, procede a elaborar su estrategia comercial queimpone la contratación de espacios en publicidad radial,televisiva y escrita y eventualmente, promotoras.

Los colegios profesionales siguen de cerca dicho em-predimiento, en razón de las facultades delegadas queel Poder Ejecutivo le ha conferido por ley, en la verifica-ción de los aportes sobre los honorarios profesionales;

la Municipalidad impone exigencias que están estableci-das en el reglamento de edificación que sancionó una or-denanza del Honorable Concejo Deliberante y que,cuenta, en algunos ordenamientos, con facultades con-juntamente con el Departamento del Poder Ejecutivo,para determinar la conveniencia de autorizar el empren-dimiento en el área proyectada de conformidad con la zo-nificación que tenga establecida para dicha zona urbana.

A lo expuesto, debe sumarse las conexiones telefó-nicas, de agua potable, gas natural, luz eléctrica etc., queelaboran, en los grandes emprendimientos como el quetratamos de ejemplificar, verdaderas planificacionesque deben aprobarse en sus respectivos directorios yque exigen inversiones importantes de material y manode obra para garantizar, en el mismo tiempo y paralela-mente a la obra ejecutada, la prestación de los servicios.

Todo ello nos da una idea aproximada de la cantidadde protagonistas que actúan en el rubro de la construc-ción, la interrelación de todos con todos y la importanciaque significa la mediación, por los motivos trazados «utsupra», habida cuenta que, eventuales litigios judicialesde cualquiera de las partes descriptas, provocarían di-recta o indirectamente, una grave influencia en la pro-yección grupal e intergrupal.

Las características de informalidad, flexibilidad, pri-vacidad, confidencialidad; la atención en la resoluciónde los asuntos esenciales y la participación de las partesen la resolución de dichos conflictos, con la posibilidadde evitar que dialoguen a través de mandatos, generaUN BAJO RIESGO Y ALTO RENDIMIENTO POTENCIAL ENLA SOLUCION DEL CONFLICTO EN UN PLAZO SUMA-MENTE BREVE, atendiendo a que las partes desean con-servar y preservar la relación de trabajo e interpretanque la rapidez y la economía en la resolución de la dis-puta son fundamentales para sus respectivos intereses.


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3) OTROS METODOS ALTERNATIVOS PARA LA RESOLU-CION DE DISPUTASMINIJUICIOS: Es un proceso relativamente formal en el que las partesreciben un anticipo del juicio y una idea de su posibledesenlace. Un asesor, neutral, supervisa el proceso y, enalgunos casos, emite un fallo no obligatorio.Los minijuicios se han utilizado en emprendimientos degran envergadura, y la desventaja es que pueden reque-rir mucha preparación y además constatado, que algu-nos clientes de la construcción se muestran reacios a«desnudar» sus estrategias y participar en un procesosimilar a un juicio.

ARBITRAJE NO OBLIGATORIO: Es un sistema o método que procura evitar que el con-flicto se desarrolle, en el que las partes acuerdan la par-ticipación de un tercero, árbitro, que emite una decisión,generalmente técnica, no vinculante.

RESOLUCION DE DISPUTAS EN EL LUGAR DE TRABAJO: En EEUU y en algunos países de Europa, en el rubro dela construcción, participando de las características pro-pias del mismo, las partes convienen la creación de al-ternativas que denominan «árbitro de guardia».Este árbitro intenta resolver la disputa en el momentoen que surge, procurando que la obra no se paralice yresolviendo con el asesoramiento de peritos, abogados,contadores, etc., y en un lapso muy breve de tiempo, laresolución del conflicto que es vinculante e inapelable.

JUNTA DE REVISION DE DISPUTAS Otro método es la llamada «junta de revisión de dispu-tas», de utilización creciente en proyectos de construc-ción en el área pública en EEUU.

Estas juntas emiten opiniones de asesoramiento no obli-gatorias sobre las disputas traídas a su consideración, yel objeto es, estimular a las partes en arribar a una con-ciliación, advirtiendo a las mismas de los fundamentosjudiciales y técnicos que los asesores han elaborado yque seguramente van a adoptar en sede judicial.

4) CONCLUSIONESEn la antigüedad, los emprendimientos urbanos no sesujetaban a pautas reglamentarias y en consecuencia,el rubro de la construcción mantenía criterios de edifi-cación muy amplios.

El crecimiento poblacional, la importancia de las co-munidades urbanas y la necesidad de establecer Códigosy Reglamentos de Edificación, influyeron en los empren-dimientos de la construcción y conjuntamente con ellos,surgieron un conjunto de protagonistas que han cons-tituido relaciones e interrelaciones cada vez más com-plejas entre sí.

Estas interrelaciones que describíamos más arriba,han encontrado en la mediación un medio eficaz pararesolver las disputas que diariamente se producen en laejecución de una obra.

Fundamentalmente, la prevención de los factores deconflictos ha sido una de las metas más perseguidas; deno poderse evitar, la posibilidad de mediar en el trans-curso de la ejecución de la obra, procurando identificarlos intereses de cada uno y encontrar soluciones rápidassin que la obra se paralice, ha sido otros de los aspectosque han transformado a éste método, como una herra-mienta eficaz elegida por sus protagonistas.

Téngase presente, que en la construcción modernay sobre todo, en los grandes emprendimientos o en losllamados «edificios inteligentes», la interrelación entre


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los distintos actores es tan intensa, que es imposible«pensar» un edificio sin que exista comunicación entrelos distintos oficios y etapas de la elaboración del pro-yecto.

La «línea» que debe preservar el conductor técnicode la obra, se quiebra con facilidad, y ello provoca, ne-cesariamente, un trastorno en la planificación de todosaquellos participes que ingresan como consecuencia delos primeros.

Es imprescindible que el albañil haya finalizado el«contrapiso» para que ingrese el responsable del alfom-bramiento; que haya efectuado el revoque fino para pro-ceder al ingreso del pintor y que, todos ellos, ingresenposteriormente al trabajo de electricistas, plomeros y/ogasistas.

Ello ilustra la importancia de la mediación, que frenteal conflicto, evita paralizar la obra por tiempos prolon-gados, procura la solución rápida de los diferentes inte-reses, en los cuales es protagonista el propio interesadoy la garantía de neutralidad del mediador, sumado a susconocimientos técnicos, conforma una alternativa queseduce a todos.

La instancia judicial se ha transformado en una op-ción onerosa en tiempo y dinero, que quiebra la relaciónentre las partes y que provoca heridas que no son fácilesde cicatrizar.

La mediación, como parte de una negociación muyparticular, es una alternativa que en el rubro de la cons-trucción comienza a adoptarse con más frecuencia:Forma parte de los contratos entre comitente y arqui-tecto proyectista, se transformó en una exigencia de lasCompañías de Seguro que pretenden evitar los costosjudiciales, ante indemnizaciones por accidentes y/o en-fermedades profesionales y constituye un medio habi-tual en los contratos y subcontratos con terceros prove-

edores de mano de obra o materiales.Se torna imperioso, que los profesionales relaciona-

dos con la construcción y los funcionarios y empleadosde dependencias con facultades en materia edilicia y ur-bana, se transformen en verdaderos especialistas en me-diación, atento al hecho que, de esa manera, se reduci-rán los conflictos, evitarán la sobrecarga de procesos ju-diciales, harán menos onerosos los costos de ladivergencia, consolidarán el proyecto y percibirán unaplanificación más ordenada y menos agresiva.

La mediación en la construcción profundiza las «au-topistas» de la comunicación que necesariamente debenprovocarse y producirse en un área tan interrelacionadacomo la que hemos analizado.


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BIBLIOGRAFIA CONSULTADA

• Marti Bonneau, «Roles of participants in mediation».The International Mediation Institute.• Thomas J. Stipanowich, «Construction and mediation».Pag. 52 y siguientes - Boston University - 1996.• Illescas, Enrique J., «Lo nuevo, lo viejo y lo ausente», LaLey 1998-B- Pag. 1222 y siguientes.• Mendiguren, Alfredo E. Y Otros, «Régimen de Mediacióny conciliación» Astrea - Buenos Aires 1996.• Marchand, Silvina, «El Rol de los abogados en el procesode mediación». La Ley, 1997-E, Pag. 1198.• Fucito, Felipe, «Mediación: Constitucionalidad y utili-dad» La Ley, N°39, Boletín 25/02/99, Pag. 1 y Siguientes.• Lambros, «Summary Jury trial: a flexible settlement al-ternative», Ed. Fine 1987, Pag. 286/290.• Coulson, F., «Business mediation. What you need toknow.». American Arbitration Association. New York 1987,Pag. 12.


osiblemente, en un futuro cercano, el Colegiode Arquitectos debería publicar una obra quecontenga un capítulo tan importante como

«Higiene y Seguridad en la Construcción». No es el obje-tivo de la presente publicación.

Nos limitamos a señalar que existen en la actualidad,expresas disposiciones federales que regulan la materia,en virtud de interpretar que cuando las provincias dele-garon al Estado Nacional, la facultad y competencia paradictar una Ley de Contrato de Trabajo y el Código Civil,entre otras disposiciones (artículo 75 C.N.), han conferidoal Congreso de la Nación, regular al respecto.

La ley 19.587 contempla disposiciones que se aplica-rán a todos los establecimientos y explotaciones, persi-gan o no fines de lucro, cualesquiera sean la naturalezaeconómica de las actividades, el medio donde ellas seejecuten, el carácter de los centros y puestos de trabajoy la índole de las maquinarias, elementos, dispositivoso procedimientos que se utilicen o adopten.

Los términos «establecimiento», «explotación», «cen-tro de trabajo» o «puesto de trabajo» designan todo lugardestinado a la realización o donde se realicen tareas decualquier índole o naturaleza con la presencia perma-nente, circunstancial, transitoria o eventual de personasfísicas y a los depósitos y dependencias anexas de todotipo en que las mismas deban permanecer o a los queasistan o concurran por el hecho o en ocasión del trabajoo con el consentimiento expreso o tácito del principal.

Por su parte, el término empleador designa a la per-sona, física o jurídica, privada o pública, que utiliza la ac-tividad de una o más personas en virtud de un contratoo relación de trabajo.

Cuando la prestación de trabajo se ejecute por terce-ros, en establecimientos, centros o puestos de trabajodel dador principal o con maquinarias, elementos o dis-positivos por él suministrados, éste será solidariamenteresponsable del cumplimiento de las disposiciones deesta ley.

P

Higiene y seguridad en la construcción

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Las reglamentaciones de las condiciones de seguri-dad en el trabajo deberán considerar primordialmente:

a) instalaciones, artefactos y accesorios; útiles yherramientas: ubicación y conservación;b) protección de máquinas, instalaciones y arte-factos;c) instalaciones eléctricas;d) equipos de protección individual de los traba-jadores;e) prevención de accidentes del trabajo y enfer-medades del trabajo;f) identificación y rotulado de sustancias nocivasy señalamiento de lugares peligrosos y singular-mente peligrosos;g) prevención y protección contra incendios ycualquier clase de siniestros.

Todo empleador debe adoptar y poner en práctica lasmedidas adecuadas de higiene y seguridad para protegerla vida y la integridad de los trabajadores, especialmenteen lo relativo:

a) a la construcción, adaptación, instalación yequipamiento de los edificios y lugares de trabajoen condiciones ambientales y sanitarias adecua-das;b) a la colocación y mantenimiento de resguardosy protectores de maquinarias y de todo género deinstalaciones, con los dispositivos de higiene y se-guridad que la mejor técnica aconseje;c) al suministro y mantenimiento de los equiposde protección personal;d) a las operaciones y procesos de trabajo.

Sin perjuicio de lo que determinen especialmente los re-glamentos, son también obligaciones del empleador;

a) disponer el examen pre-ocupacional y revisa-ción periódica del personal, registrando sus re-sultados en el respectivo legajo de salud;b) mantener en buen estado de conservación, uti-lización y funcionamiento, las maquinarias, ins-talaciones y útiles de trabajo;c) instalar los equipos necesarios para la renova-ción del aire y eliminación de gases, vapores ydemás impurezas producidas en el curso del tra-bajo;d) mantener en buen estado de conservación, usoy funcionamiento las instalaciones eléctricas yservicios de agua potable;e) evitar la acumulación de desechos y residuosque constituyan un riesgo para la salud, efec-tuando la limpieza y desinfecciones periódicaspertinentes;f) eliminar, aislar o reducir los ruidos y/o vibracio-nes perjudiciales para la salud de los trabajado-res;g) instalar los equipos necesarios para afrontarlos riesgos en caso de incendio o cualquier otrosiniestro;h) depositar con el resguardo consiguiente y encondiciones de seguridad las sustancias peligro-sas;i) disponer de medios adecuados para la inme-diata prestación de primeros auxilios;j) colocar y mantener en lugares visibles avisos ocarteles que indiquen medidas de higiene y segu-ridad o adviertan peligrosidad en las maquinariase instalaciones;k) promover la capacitación del personal en ma-teria de higiene y seguridad en el trabajo, parti-cularmente en lo relativo a la prevención de los


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riesgos específicos de las tareas asignadas;l) denunciar accidentes y enfermedades del tra-bajo.

Por su parte, la Ley Nº 24.557, promulgada en Octubrede 1995, conocida como ley sobre riegos de trabajo (LRT),ha trazado objetivos, define «accidentes de trabajo»(ar-tículo 6º), a todo acontecimiento súbito y violento ocu-rrido por el hecho o en ocasión del trabajo, o en el tra-yecto entre el domicilio del trabajador y el lugar de tra-bajo, siempre y cuando el damnificado no hubiereinterrumpido o alterado dicho trayecto por causas ajenasal trabajo» y «enfermedades profesionales», «aquéllasque se encuentran incluídas en el listado de enfermeda-des profesionales que elaborará y revisará el Poder Eje-cutivo anualmente…»,

Se excluye de la ley: a) Los accidentes de trabajo y lasenfermedades profesionales causados por dolo del tra-bajador o por fuerza mayor extraña al trabajo; b) Las in-capacidades del trabajador preexistentes a la iniciaciónde la relación laboral y acreditadas en el examen preo-cupacional efectuado según las pautas establecidas porla autoridad de aplicación.

Sin perjuicio de las disposiciones contenidas en laLey de facto 22.250, que vamos a analizar en el ápendicedel presente texto, el Decreto 911/96, y sus modificatoriasDec. 1057/2003, han efectuado una detallada reglamen-tación de las disposiciones ligadas a higiene y seguridady la industria de la construcción. Su extenso texto escapade los objetivos y finalidades del presente y nos remiti-mos a su contenido.

Es importante señalar que su ámbito de aplicaciónse extiende a todo el ámbito del territorio de la RepúblicaArgentina donde desarrollen su actividad los trabajado-res en relación de dependencia en empresas construc-

toras, tanto en el área física de obras en construccióncomo en los sectores, funciones y dependencias conexas,tales como obradores, depósitos, talleres, servicios au-xiliares y oficinas técnicas y administrativas.

Asimismo, el artículo 2º, incluye en el concepto deobra de construcción a todo trabajo de ingeniería y ar-quitectura realizado sobre inmuebles, propios o de ter-ceros, públicos o privados, comprendiendo excavacio-nes, demoliciones, construcciones, remodelaciones, me-joras, refuncionalizaciones, grandes mantenimientos,montajes e instalaciones de equipos y toda otra tareaque se derive de, o se vincule a, la actividad principal delas empresas constructoras.

Los sujetos obligados por la presente disposición nor-mativa, son los empleadores y los trabajadores compren-didos en el ámbito definido de la construcción. A talesefectos, se encuentran encuadrados en este régimen:

a) El empleador que tenga como actividad laconstrucción de obras, así como la elaboraciónde elementos, o que efectúe trabajos exclusiva-mente para dichas obras en instalaciones y otrasdependencias de carácter transitorio establecidaspara ese fin, bien sea como contratistas o subcon-tratistas.b) El empleador de las industrias o de las activi-dades complementarias o subsidiarias de la in-dustria de la construcción propiamente dicha,sólo en relación al personal que contrate exclusi-vamente para ejecutar trabajos en las obras men-cionadas en el inciso a).c) El trabajador dependiente de los referidos em-pleadores que, cualquiera fuere la modalidad odenominación que se aplique a su contratacióno la forma de su remuneración, desempeñe sustareas en forma permanente, temporaria, even-


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tual o a plazo fijo en las obras o en los lugares de-finidos en los incisos a) y b). Asimismo, el traba-jador que se desempeña en talleres, en depósitoso en parques, en operación de vehículos de trans-porte, en lugares y actividades conexas a la acti-vidad principal de la construcción.d) Todo otro trabajador encuadrado en el régimende la Ley Nº 22.250, de la construcción.

En referencia a la responsabilidad, el decreto imponeque será solidaria juntamente con el o los Contratistas yexplicita algunos matices importantes:

• El Comitente de toda obra de construcción, de-berá incluir en el respectivo contrato la obligato-riedad del Contratista de acreditar, antes de la ini-ciación de la misma, la contratación del seguroque cubra los riesgos de trabajo del personal afec-tado a la misma ; • En los casos de obras donde desarrollen activi-dades simultáneamente dos o más contratistaso subcontratistas, la coordinación de las activi-dades de Higiene y Seguridad y de Medicina delTrabajo estará bajo la responsabilidad del con-tratista principal, si lo hubiere, o del Comitente,si existiera pluralidad de contratistas. En los ins-trumentos de dicha coordinación deberá contarla obligación de todos los responsables respectoal cumplimiento de la normativa específica y delos planes de mejoramiento, si los hubiere; • El empleador es el principal y directo responsa-ble, sin perjuicio de los distintos niveles jerárqui-cos y de autoridad de cada empresa y de los res-tantes obligados definidos en la normativa deaplicación, del cumplimiento de los requisitos ydeberes consignados en el presente decreto. A

tales efectos, los empleadores deberán capacitara sus trabajadores en materia de Higiene y Segu-ridad y en la prevención de enfermedades y acci-dentes del trabajo, de acuerdo a las característi-cas y riesgos propios, generales y específicos delas tareas que cada uno de ellos desempeña. Lacapacitación del personal se efectuará por mediode clases, cursos y otras acciones eficaces y secompletarán con material didáctico gráfico y es-crito, medios audiovisuales, avisos y letreros in-formativos.

En el artículo 15º del Decreto en análisis, se dispone que«El servicio de prestación de Higiene y Seguridad en elTrabajo tiene como misión fundamental implementar lapolítica fijada por el establecimiento en la materia, ten-diente a determinar, promover y mantener adecuadascondiciones ambientales en los lugares de trabajo y elmás alto nivel de seguridad compatible con la naturalezade las tareas».

Las prestaciones de Higiene y Seguridad deberánestar dirigidas por graduados universitarios, a saber:

a) Ingenieros Laborales; b) Licenciados en Higiene ySeguridad en el Trabajo, c) Ingenieros; Químicos y Arqui-tectos con cursos de posgrado en Higiene y Seguridaden el Trabajo de no menos de CUATROCIENTAS (400)horas de duración, autorizados por los organismos ofi-ciales con competencia desarrollados en Universidadesestatales o privadas, d) Los graduados universitarios quea la fecha del dictado de la presente reglamentación po-sean incumbencias profesionales habilitantes para elejercicio de dicha función y e) Los Técnicos en Higiene ySeguridad reconocidos por la Resolución M.T.S.S. N° 313de fecha 11 de mayo de 1983.

El ejercicio de la dirección de las prestaciones de Hi-


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giene y Seguridad será incompatible con el desempeñode cualquier otra actividad o función en la misma obraen construcción (Artículo sustituido por art. 1° de la Re-solución N° 1830/2005 de la Superintendencia de Riesgosdel Trabajo B.O. 26/9/2005).

La SUPERINTENDENCIA DE RIESGOS DEL TRABAJO,por Resolución 319/99, en razón de que el Decreto911/96, establece que en obras donde desarrollen acti-vidades simultáneamente dos o más contratistas o sub-contratistas, la coordinación de las actividades de Hi-giene y Seguridad y de Medicina del Trabajo estará bajola responsabilidad del contratista principal, si lo hubiere,o del Comitente, si existiera pluralidad de contratistas,ha interpretado como necesario, establecer bajo quiénrecae la responsabilidad de coordinar las actividades dehigiene y seguridad en aquellos casos en que desarro-llaren actividades simultáneas dos o más contratistas osubcontratistas y no hubiere contratista principal o hu-biera varios contratistas principales.

Al respecto, ha establecido: • que en aquellos casos en que desarrollaran ac-tividades simultáneas dos o más contratistas osubcontratistas y, no hubiere contratista principalo hubiera varios contratistas principales, las per-sonas físicas o jurídicas que actúen como comi-tentes en las actividades de construcción, debe-rán llevar a cabo las acciones de coordinación dehigiene y seguridad, durante todo el tiempo quedure la ejecución de la obra;• Que los comitentes podrán verse exceptuadosdel cumplimiento de las acciones de coordinaciónprevisto precedentemente, cuando en el contratode locación de obra o servicio respectivo, se de-signe en forma expresa y fehaciente al contratistaprincipal, como encargado de asumir la respon-

sabilidad de implementar el Servicio de Higieney Seguridad para la coordinación de las accionesde prevención durante todo el tiempo que durela obra.

En al ámbito de la provincia de Santa Fe, las diferentesdisposiciones federales han motivado la promulgacióndel Decreto Nº 1732 del mes de Julio de 2008, vinculadosal CARTEL DE OBRA.

Los carteles de obra constituyen el único medio decomunicación entre los responsables de las obras y lostrabajadores y terceros, creando un elemento de pruebadel contrato de trabajo, generalmente celebrado enforma verbal, a los fines del efectivo goce de sus derechosconsagrados por la legislación del trabajo y de la segu-ridad social. La necesidad de legislar devino como con-secuencia que los carteles de obra no contaban con in-formación suficiente referida a los distintos roles profe-sionales habilitados, responsables de la obra y delcumplimiento de las normativas vigentes.

En consecuencia, se dispuso:

ARTICULO 1º - Es obligatorio para el constructor colocar al frente de lasobras en construcción, un cartel que contenga los si-guientes datos:Proyectista: Su nombre y apellido. Título y Matrícula pro-fesional. Domicilio.Director de obra: Su nombre y apellido. Título y Matrículaprofesional. Domicilio.Calculista: Su nombre y apellido. Título y Matrícula pro-fesional. Domicilio.Comitente: Su razón social y domicilio.Constructor: Su nombre y apellido. La razón social.


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Representante Técnico: Su nombre y apellido. Título yMatrícula profesional. Domicilio.Coordinación Salud y Seguridad: Su nombre y apellido.Título y Matrícula profesional. Domicilio.Número de Permiso de Edificación.Uso Previsto.Sección.Manzana.Gráfico.Subdivisión.Distrito.Superficie Terreno.Indice Edificación Mínimo.Superficie Mínima en m2.Superficie Comp. p/Indice.Altura Mínima.Indice Edificio Máximo.Superficie Máxima m2.Altura Máxima.Contratista Principal: Razón Social. Domicilio. ART. NºIERIC.Subcontratistas: Razón Social. Domicilio. ART. Nº IERIC.

ARTICULO 2ºEl cartel al frente de una obra no debe contener abrevia-turas, inscripciones, iniciales o siglas ambiguas, nombresde personas sin especificación de función alguna o quese abroguen diplomas o títulos profesionales no inscrip-tos en las matrículas, ni leyendas que a juicio del Minis-terio de Trabajo y Seguridad Social, se preste a confu-sión.

ARTICULO 3ºSin perjuicio de la labor de policía Municipal o Comunalen la materia, los inspectores del trabajo del Ministerio

de Trabajo y Seguridad Social que constataren la faltadel cartel de obra o que los carteles de obra no se en-cuentren visibles, actualizados, o que contengan omi-siones, alteraciones o enmiendas en relación a las exi-gencias enumeradas en el articulado precedente, labra-rán actas de infracción conforme a lo establecido en laLey Provincial Nº 10.468, en ejercicio de sus facultadespropias como Organo de Aplicación.

El Ministerio de Trabajo y Seguridad Social de la Provinciade Santa Fe, en Noviembre de 2011, estableció que:

• Previo a iniciar toda obra y/o etapa del programade seguridad y/o legajo técnico de la obra, el co-mitente, los contratistas principales, los contra-tistas y/o subcontratistas deberán difundir y ca-pacitar a sus trabajadores mediante material in-formativo, cursos de entrenamiento, charlas decapacitación o cualquier otro medio idóneo, elprograma de seguridad y/o el legajo técnico, enespecial lo relacionado a las medidas de seguri-dad a adoptar íntegramente para el desarrollo delas tareas (artículo 1º)• La capacitación propenderá a contemplar antesdel inicio de cada tarea un tiempo suficiente pararepasar en el puesto de trabajo las medidas de se-guridad a adoptar para prevenir y proteger a lostrabajadores de los peligros propios de la tarea ysu entorno.(artículo 2º)• La difusión deberá contemplar a todos los tra-bajadores incluidos en esa etapa y poniéndoseespecial énfasis en las siguientes situaciones: Tra-bajadores que se incorporan con posterioridad alinicio de la etapa, trabajadores que rotan en lastareas; trabajadores analfabetos; trabajadores


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con dificultad o desconocimiento del idioma es-pañol.• El programa de seguridad y/o legajo técnico de-berá estar a disposición de los trabajadores, de-biendo colocar al menos una copia actualizadaen el comedor, lugar de descanso de los trabaja-dores o sitio visible e idóneo para su accesibili-dad.(artículo 6º)• Las actividades de difusión deberán quedar fe-hacientemente registradas indicándose por lomenos claramente la fecha, los temas tratados enforma detallada, el listado de personal informadoy la firma del capacitador o entrenador.(artículo7º)

En caso de inobservancia de cualesquiera de las obliga-ciones establecidas, el comitente o contratista principal,si este fuera único y aún sin que resulte necesario el re-querimiento de la autoridad de aplicación, deberá arbi-trar los medios a su alcance para garantizar por sí o porterceras personas físicas o jurídicas su regular cumpli-miento y deberá proceder a detener las tareas si no sehubiera cumplido con la correcta difusión.

A todo efecto, es últil y necesaria la lectura de las dife-rentes disposiciones legales, fundamentalmente el De-creto Nº 911/96, atento a que su contenido es claro y de-terminante en sus disposiciones y a las cuales me remito.


entro de las normas generales del «Regla-mento de Concursos de Arquitectura y Urba-nismo», se autoriza por delegación del CAPSF,

a los Colegios de Distrito, con jurisdicción en el lugar dela obra o tarea: a elaborar pre-convenios, integrar los ju-rados, determinar el monto de premios, establecer y de-finir la futura relación «arquitecto-comitente».

Ello nos lleva a concluir, que los miembros de la MesaEjecutiva del Directorio de los Colegios de Distrito, tienenincompatibilidad general para presentarse en los con-cursos.

El art. 15 del citado reglamento, enumera a los pro-fesionales de la arquitectura que tienen incompatibili-dades:

a) Quien desempeñe funciones ejecutivas en losorganismos gubernamentales…;b) Quien hubiera intervenido en la confección delprograma y aquel que tenga relación laboral conSecretarías, Organismos, Direcciones, Departa-

mentos del Promotor que hayan intervenido enla gestión del concurso;c) Los integrantes del D.S.P. y de la Mesa Ejecutivadel Colegio de Distrito organizador;d) No podrán inscribirse los Jurados, sus socios,colaboradores habituales y sus familiares en pri-mer grado de consaguinidad o afinidad; (salvo loestablecido en el art. 22, el cual dispone: el Asesorse puede inhibir en dos ocasiones, y en unmismo año, mediante contestación fehacientecuando fuera convocado);e) Quien mantenga deuda de cuotas colegialesy/o aportes o esté cumpliendo sanciones previs-tas en el C. de Etica;f) Quien tuviere vinculación o colaboración pro-fesional con la Asesoría, salvo lo establecido porel art. 25 al cual me remito.

Las incompatibilidades mencionadas, NO SON AB-

D

Inhibiciones e incompatibilidades en el Reglamento de Concursosde Arquitectura y Urbanismo

199

portunamente fui consultado en torno a laexigencia de la matrícula de profesionales dela arquitectura reconocidos internacional-

mente, con domicilios profesionales en extraña jurisdic-ción, que son contratados por el Estado Provincial, Mu-nicipal o Comunal para realizar proyectos en la ciudadde Rosario y la consiguiente obligación de realizar losaportes profesionales ante el CAPSF y su respectiva Caja.

1. ¿Deben matricularse los arquitectos en el Colegioprofesional cuando realizan tareas en relación de depen-dencia o son contratados por el Estado Provincial, Mu-nicipal o Comunal?

2. ¿Qué requisitos deben guardar para la presenta-ción de expedientes sobre proyectos, regularización deobra, ampliaciones, refacciones, obras nuevas, etc?

De acuerdo al art.2 de la ley 10.653, se considera ejerciciode la profesión de arquitecto a toda actividad pública oprivada, dependiente o independiente, permanente o

temporaria, que requiera la capacitación que otorga eltítulo para ejercer dentro del marco de sus incumbencias,a fin de cumplir tareas que requieran conocimientos dearquitectura y/o desempeñar cargos, funciones o comi-siones en entidades públicas o privadas que requieranlos conocimientos propios del arquitecto (art.2 inc.a), b)y c) de la ley 10.653).-

Atento a lo expuesto, los arquitectos en relación dedependencia o contratados por el Estado Provincial, Mu-nicipal y/o Comunal, deben matricularse obligatoria ynecesariamente ante el Colegio Profesional.

Los arquitectos que mantienen dependencia laboralcon el Estado, tienen que sujetarse al art. 18 de la citadaley dentro del Capítulo III «De los modos del ejercicio pro-fesional», establece en su inc. d) la modalidad de los ar-quitectos en relación de dependencia y subordinación,reglando a los mismos, y precisando en su art. 19 que es-tarán sujetos a las normas, reglamentos, aranceles y re-

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SOLUTAS. La norma dispone: «…salvo expresa disposi-ción del D.S.P., no podrán participar de un concurso…».Quiere decir que con autorización del DSP podrían even-tualmente participar.

El art. 16 es muy importante, en el tema que nosocupa, habida cuenta que establece una limitación aleventual y futuro participante, obligando al mismo, co-municar su incompatibilidad relativa al D.S.P., con el ob-jeto de que se aparte el miembro del Jurado, Asesor,miembro de la Mesa Ejecutiva del D.S.P. y/o del Distritoorganizador o patrocinador del Concurso.

En el caso que el arquitecto actúe como «Jurado», lainhibición debe realizarse por escrito y con antelación(art.25).


O

¿Deben matricularse los arquitectos contratados por la Municipali-dad, cuyos domicilios profesionales están en el extranjero?

201

202

tribución que fijen y dicten los organismos competentesen el futuro.

El art.21 impone a estos arquitectos en relación dedependencia un límite en su ejercicio profesional, queimplica una clara incompatibilidad: la de ejercer su pro-fesión independiente de arquitecto dentro del ámbito oen entes donde presta servicio, estando sujeto a las dis-posiciones del Código de Etica.

Los arquitectos contratados, que ejercen y mantienensu actividad profesional en forma liberal, tienen la obli-gación de cumplir y guardar las presentaciones que im-ponen las disposiciones de la ley 4114 que establece elarancel profesional, y que en la actualidad se encuentradesregulado en todo aquello que fuere expresamenteconsensuado con el comitente, por la ley provincial11.089.

Al respecto el decreto Nº4156 de abril de 1952 esta-bleció la reglamentación del art.13 inc. e) de la ley 2429.En el art. 10 del presente decreto se dispone expresa-mente «No se aplicará este arancel, ni el Consejo de In-genieros hará estimación de honorarios en los casos deprofesionales que actúen a sueldo en carácter de emple-ados públicos, o en el orden privado en relación de de-pendencia con otros profesionales, sea como ayudanteso como colaboradores, salvo en los casos de desempeñode tareas profesionales encomendadas fuera de las fun-ciones específicas de su empleo o contractuales.»

En primer lugar debemos analizar si este decreto estávigente. La ley 10.653 dentro de sus disposiciones tran-sitorias y complementarias, estableció en su art.96 queel ejercicio profesional de la arquitectura quedará exclu-ído de los alcances de la ley 2429, sus normas reglamen-tarias y modificatorias. Sin embargo el mismo artículodeclara vigente la ley 4114 sus modificatorias, decretosy disposiciones complementarias que determinan los

aranceles profesionales de los arquitectos. Por otra parte,el art. 98 determina que el Colegio de Arquitectos de laProvincia de Santa Fe sucede al Consejo de Ingenieroscreado por la ley 2429 en todos los derechos y obligacio-nes emergentes de la arquitectura, con idénticos porcen-tajes y coeficientes. De la misma forma se pronuncia elart. 102.

Todo lo expuesto, nos lleva a la conclusión que lasdisposiciones del decreto 4156 están vigentes para losprofesionales de la arquitectura, habida cuenta que elalcance que el legislador le ha querido dar a la primeraparte del art. 96 de la ley 10.653 era exclusivamente ati-nente al funcionamiento y estructura del Consejo de In-genieros.

Si ello es así, resta por analizar detenidamente el con-tenido del art. 10 del decreto 4156.

En mi apreciación el Colegio de Arquitectos no debeaplicar la ley 4114 ni hacer estimación de honorarioscuando el arquitecto no trabaje ni cumpla funcionescomo tal sino como empleado público y/o privado dis-tinto de su ejercicio profesional. Tampoco correspondeaplicar la ley arancelaria ni se hará estimación de hono-rarios cuando el arquitecto trabaje como ayudante, di-bujante de otros profesionales de la arquitectura. Enestos casos se aplica la ley de contrato de trabajo o dis-posiciones del Código Civil en lo atinente a la locaciónde servicios y/o de obra.

Sin embargo, a los arquitectos contratados para re-alizar trabajos de la arquitectura, se aplican las disposi-ciones que expresamente mencionamos precedente-mente, habida cuenta de la excepción trazada en «…salvo en los casos de desempeño de tareas profesionalesencomendadas fuera de las funciones específicas de suempleo o contractuales…»

Con respecto a los aportes, por tratarse del ejercicio


203

de la profesión de arquitectos, que implica el ofreci-miento, contratación y prestación de servicios que re-quieran los conocimientos de la arquitectura, todo pro-yecto recae dentro del marco de la ley 4114, y en conse-cuencia, deben realizarse los aportes correspondientes.

Sin perjuicio de lo expuesto, el Consejo de Ingenierosel 30/03/84 dictó la resolución 8381 que impera dentrodel marco regulatorio de la arquitectura por las disposi-ciones transitorias de la ley 10.653 y en la que expresa-mente interpreta y reglamenta el art. 10 del mencionadodecreto Nº 4156/52 y en la que expresamente señala quela relación de dependencia que justifica no efectuar losaportes de ley, son los profesionales que se desempeñencomo empleados públicos, que revistan en calidad depersonal permanente, con estabilidad propia, que actúea sueldo, y que gocen de los beneficios de la carrera ad-ministrativa, en la jurisdicción pertinente, quedando ex-cluído en forma expresa aquellos que actúen en carácterde supernumerarios, contratados, transitorios, eventua-les, provisionales o situación similar.

¿Deben matricularse los arquitectos contratados por la Municipalidad, (…)en el extranjero?

l Colegio de Arquitectos de la Provincia deSanta Fe, ha intimado a Municipios y Comu-nas a que cumplan con las leyes provinciales

en oportunidad de concesionar o adjudicar obras públi-cas.

La intimación no deviene por puro capricho personal,sino porque lo impone la ley que los legisladores de nues-tra provincia han sancionado, el Gobernador ha promul-gado y ordenado publicar y la propia justicia ha conva-lidado manifestando que su contenido es conforme a laconstitución.

El CAPSF tiene establecido por las leyes 4114, 10.653y 11.089, facultades delegadas para controlar la matri-cula de los arquitectos, verificar los aportes profesionalesen toda tarea ejecutada en el ámbito de esta provincia ysupervisar la ética de los profesionales; por su parte, losMunicipios y Comunas, tienen establecido por las leyescitadas precedentemente y los Reglamentos de Edifica-ción, Códigos Urbanos y/o diferentes ordenanzas vincu-

ladas a la construcción, la obligación de extender el «per-miso de edificación» de obra cuando la misma se co-mienza a ejecutar y el certificado de «final de obra»cuando se concluye. Frente a estas etapas, los municipiosy comunas ejercen su autoridad de aplicación y son res-ponsables excluyentes de exigir a toda empresa cons-tructora que licita, concesiona o ejecuta una obra, la de-signación de un profesional habilitado que asume la di-rección de obra y fundamentalmente la conduccióntécnica, sobre la base de un proyecto elaborado por pro-fesionales de la misma administración o por autónomosdesignados y/o contratados por el ente municipal.

Las autoridades municipales nos exigen en formapermanente la designación del conductor técnico en laobra privada. Sus inspectores verifican y controlan quelos propietarios, los arquitectos y las empresas construc-toras cumplan con las pautas establecidas en las respec-tivas ordenanzas.

Sin embargo, cuando asumen la condición de comi-

E

La importancia de conocer la Ley, respetarla y hacerla cumplir

205

on la Arquitecta Edit Pellegrini, hace algunosaños, trabajamos en la elaboración de un Ma-nual de Mantenimiento con la intención de

entregarlo al comitente, junto con el Acta de Recepcióndefinitiva. El Manual constituye una guía que el comi-tente se obliga a respetar, cumplir y ejecutar guardandosimilitud con el Manual de Mantenimiento de un vehiculoque adquirimos en la concesionaria, el cual nos obliga arealizar la revisión en tallleres oficializados por la marcacada 10.000 km., utilizar respuestos originales, etc.

El Manual morigera la responsabilidad del profesio-nal dado que, su incumplimiento por parte del comitenteo tercero adquirente o consorcio, autoriza a repetir con-tra el responsable de la negligencia, mora o culpa, todaerogación abonada a tercero.

Edit en su momento, elaboró un manual que es muycompleto y creo conveniente, con la autorización de ella,

respetando la fuente y propiedad intelectual de suaporte, de transcribirlo a continuación.

El Manual comienza con una nota dirigida al comi-tente. Por supuesto, los datos consignados del comitentey del domicilio son figurados.

ESTIMADO COMITENTE:En la vida útil de cualquier tipo de construcción edilicia,ya sea la destinada a vivienda o comercio, ya sea de unasola planta o una propiedad horizontal, por su propiouso, paso del tiempo, agentes externos y accidentes oca-sionales, sus elementos sufren una degradación que noes, en muchas ocasiones, apreciada por el propietariode las mismas.

La falta de mantenimiento, lleva a daños más graves,en ocasiones irreversibles, que obligan a reparaciones,mucho más costosas que lo que supondría el uso y man-tenimiento adecuados. Es por esta razón que sus propie-

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tentes o propietarios de la «res pública», omiten y evitandenunciar ante los Colegios Profesionales los autores delos proyectos, no presentan los respectivos planos anteel Colegio, no efectúan aportes, designan a profesionalesque no están matriculados en la provincia de Santa Fe,violan la ley, sus propias ordenanzas y adoptan un com-portamiento discriminatorio.

En suma: Exigen a los ciudadanos que residimos ytrabajamos en este municipio el cumplimiento de cargastributarias, reposición de tasas, cumplimiento de pautasurbanas, asunción de responsabilidades en la obra etc.Y simultáneamente, omiten toda obligación cuandocumplen el rol de comitentes.

Hemos intimado a cumplir los principios de legali-dad. Ni más ni menos. En un régimen democrático, la fa-cultad de peticionar el cumplimiento de la ley no puedeser sancionado y mucho menos impugnado

Los funcionarios cumplen una función delegada pornosotros para que administren el bien común, hagancumplir la legislación y colaboren con todos y cada unode los sectores involucrados. El Colegio de Arquitectoses un colaborador que pretende que la nación, provin-cias, municipios y comunas, desarrollen y ejecuten todala obra pública que la comunidad requiere, convocandoa concursos de oposición, con profesionales matricula-dos, empresas constructoras serias y responsables, exi-giendo el cumplimiento de los imperativos legales.


C

Modelo de «Manual de mantenimiento»*

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*Con el aporte de la Arquitecta Edit Pellegrini

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tarios y usuarios deben conocer las características gene-rales de la construcción edilicia y las de sus diferentespartes.

En líneas generales, podemos sostener que una casaen buen estado debe ser:

a) Segura La casa nos proporciona seguridad, pero los edi-ficios, a medida que van envejeciendo presentanpeligros: el simple accidente doméstico, el escapede gas, la descarga eléctrica o el desprendimientode una parte de la fachada. Teniendo la casa enbuen estado eliminamos los peligros y aumenta-mos nuestra seguridad.b) Durable y económicaSi la casa está en buen estado dura más, envejecemás dignamente y podemos disfrutarla muchosmás años. Al mismo tiempo, con un manteni-miento periódico, evitamos los fuertes gastos quehemos de efectuar si, de repente, es necesariohacer reparaciones importantes originadas porun pequeño problema que se ha ido agravandocon el tiempo.c) EcológicaEl aislamiento térmico y el buen funcionamientode las instalaciones (electricidad, gas, calefacción,aire acondicionado, etc.) permiten un importanteahorro energético. Cuando los aparatos funcionanbien, no gastamos más energía de la cuenta y res-petamos el medio ambiente. Una casa en buenestado es más ecológica.d) ConfortablePodemos disfrutar de una casa con las máximasprestaciones de todas sus partes e instalaciones.Podemos conseguir un nivel óptimo de confort

con una temperatura y humedad adecuadas, unbuen aislamiento de los sonidos y una óptima ilu-minación y ventilación. Una casa en buen estadonos proporciona calidad de vida.e) AgradableUna casa en buen estado tiene mejor aspecto, yhace más agradables las calles de nuestro puebloo ciudad.

CONOZCA LA CASA QUE HABITANuestros edificios son complejos. Se han construido paradar respuesta a las necesidades de la vida diaria. Cadaparte tiene una misión específica y debe cumplirla siem-pre.

a)La estructuraAguanta el peso de la casa. Tiene elementos ho-rizontales (vigas y forjados), verticales (pilares ymuros de carga o paredes maestras) y enterrados(cimientos). Los forjados y vigas aguantan su pro-pio peso, el de los tabiques, pavimentos, mueblesy personas. Los pilares o las paredes de cargaaguantan los forjados y llevan los pesos a los ci-mentos, y de ahí al terreno.b)Las fachadasNos protegen del calor, el frío, el viento, la lluviay los ruidos. Proporcionan intimidad, y a la veznos relacionan con el exterior mediante las ven-tanas y los balcones.c)La cubiertaAl igual que la fachada protege de los agentes at-mosféricos y aísla de las temperaturas extremas.Existen dos tipos de cubierta: las planas o azoteas,y las inclinadas o tejados.d)Las paredes interiores


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Dividen las plantas del edificio en diferentes es-pacios y funciones. Las paredes que sólo tienenfunción divisoria se llaman tabiques. En cambio,las que aguantan peso se llaman paredes maes-tras o muros de carga.e) Las Instalaciones. Son el equipamiento y maquinaria que introducela energía y el agua dentro del edificio y la distri-buye.

PROPOSITOEste manual le permitirá gestionar y mantener el edificiocon mayor eficacia. Le dará una idea de: las recomenda-ciones de uso, conservación y mantenimiento y descrip-ción de los elementos comunes de la finca, y la informa-ción referida a la planificación de su mantenimiento.

La formación, la experiencia y el conocimiento de lastécnicas constructivas, sitúan a los Arquitectos y Cons-tructores en posición óptima para dar respuesta concretaal problema de mantenimiento de las edificaciones.Estos profesionales de la construcción además, puedenofrecerle asesoramiento antes de realizar en su viviendamodificaciones importantes.

Documentación básica de su vivienda:Los documentos que se le entregan conjuntamente

con el ACTA DE RECEPCION, al propietario- comitenteson:

• Escritura de Compra - venta con la inscripciónen el Registro de la Propiedad.• Escritura de Crédito hipotecario y subrogacióncon la inscripción en el Registro de la Propiedad,si existiere.• Informe sobre las cargas tributarias de la edifi-cación en general y específicas de la vivienda, de

los gastos, contratos y suministros.• Memoria General de la edificación y de la vi-vienda en la que se indica: Descripción de la edi-ficación, accesos y comunicaciones, zonas comu-nes, zonas de esparcimiento y superficie de lasmismas; Descripción de la vivienda con expresiónde su superficie; Características y condiciones dela construcción: cimentación, estructura con lasobrecarga específica de uso de la vivienda, tipoy clase de cubierta e impermeabilización y aisla-miento acústico y térmico de la misma; Compo-sición de la fachada incluido su aislamiento, car-pintería en huecos y elementos de protección yseguridad, Referencia de los materiales emplea-dos en cerramientos, elementos divisorios y tabi-quería tanto en la edificación y sus zonas comu-nes como en la vivienda; Descripción de la dota-ción de instalaciones centralizadas y comunes dela edificación; Descripción de acabados en laszonas comunes de la edificación y en la vivienda.• Plano de la vivienda, con el certificado de finalde obra municipal y visado en los Colegios profe-sionales correspondientes, con constancia de losaportes • Solicitud de suministro de gas, previa inspeccióny aprobación de la instalación por la compañíasuministradora.• Boletín de la instalación eléctrica para contra-tación de servicios con la compañía suministra-dora.• Manual de mantenimiento y uso de la vivienda.

Modelo de «Manual de mantenimiento»

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SOBRE LA ENCOMIENDA EFECTUADA

VIVIENDA UNIFAMILIAR UBICACION: Cordoba Nº 9.660 - Ciudad de Rosario -Provincia de Santa Fe PROPIETARIO: Sr. Ricardo Alejandro TerrileSUPERFICIE: total cubierta: 362, 93m2 ADMINISTRACION: A cargo del propietario. SISTEMA DE CONTRATACION: por contratos separa-dos. PROYECTO Y CONDUCCION TECNICA: Arquitecta EditPellegrini

Fecha de finalización de obra estimada:

ESPECIFICACIONES TECNICAS 1) TRABAJOS PREVIOS - MOVIMIENTO DE SUELOSe ejecutarán las excavaciones: de cimientos, para ca-ñerías de desagües cloacales, el relleno y nivelación ne-cesarios para lograr el nivel definitivo del piso interior.

2) CIMIENTOS Se utilizará lo que se denomina banquina corrida de hor-migón simple de cascotes. La excavación se efectuaráhasta suelo firme en función de su resistencia.

3) AISLACIONES Se efectuará una doble capa aisladora horizontal, enaquellas paredes con diferencias de niveles en sus para-petos unidas por capas aisladoras verticales en ambascaras del muro.

4) ALBAÑILERIA Las paredes se efectuarán con mampostería de ladrilloscomunes de 0, 30m y 0, 15m. Los tapiales divisorios delpatio se efectuarán con mampostería de 0, 15m. La ta-biquería interior de 0, 10m de la planta alta se ejecutarácon ladrillos huecos.

5) ESTRUCTURAS Se realizarán columnas independientes de hormigón ar-mado con sus correspondientes zapatas según lo indi-cado en los planos de estructura. Las vigas de hormigónarmado según cálculo y las losas alivianadas según di-seño se ejecutarán con hormigón elaborado puesto enobra sobre camión y bombeado directamente sobre elencofrado correspondiente. Los encadenados horizon-tales se ejecutarán a la altura de los dinteles de las aber-turas en todas las paredes y apoyos de la tirantería demadera de techo.

6) CUBIERTA INCLINADA Y AZOTEA La cubierta inclinada será a dos aguas y ejecutada conchapas de hierro galvanizado ondulada Nº 24 color, mon-tada sobre estructura de madera multilaminada. Se efec-tuarán los trabajos de zinguería según diseño. La aisla-ción térmica se ejecutará en espray de poliuretano con3cm. de espesor aplicado sobre el cielorraso de maderamachihembrada; sobre dicho aislante se colocará unamembrana refractante TBA10 ISOLANT.

Azotea, se terminará con: carpeta cementicia sobrelosa, contrapiso de pendiente de lecha, membrana hi-drófuga geotextil y piso cerámico esmaltado.


211

7) CONTRAPISOS Se efectuarán en hormigón de cascote sobre terreno na-tural debidamente compactado e hidrófugado. Los es-pesores serán de 0, 10m para pisos interiores y exterioresde planta baja y 0, 08m para planta alta.

8) REVOQUES Los niveles exigidos son los siguientes:

a) Exteriores: Revoque completo a la cal fratazado en mediane-ras y patio. Terminación con fino a la cal en la fa-chada.b) Interiores: Revoque grueso y fino a la cal con terminación alfieltro en sectores de servicio y enlucidos de yesoen el resto de los paramentos internos. c) Bajo revestimiento: Revoque grueso reforzado, reglado y aplanado.

9) CIELORRASOS Se efectuará de placas de yeso independiente en plantabaja y sectores bajo losa en la planta alta, de madera tra-tada a la vista en la planta alta y bajo la cubierta de techo.Se reforzará convenientemente el armado en los centrosde luz, para soportar la futura colocación de ventiladoresde techos. Los cajones de yeso se ejecutarán según di-seño.

10) PISOS a)-Pisos interiores:

• Mosaicos graníticos 40x40cm compactos pu-

lidos pegados sobre carpeta de cemento hi-drofugada. • En los baños se colocarán cerámicas esmal-tadas de primera calidad en combinación conel revestimiento de las paredes. • El resto de los locales interiores se colocarápiso de parquet entarugado de incienso. Um-brales con mosaicos graníticos con borde pu-lido.

b) Pisos exteriores: • Porcelanato sin pulir 35x35cm pegados sobrecarpeta de cemento alisado e hidrofugado enpatio y terraza. • Vereda reglamentaria se efectuará de losetas40x40cm con piedra partida lavada asentadacon mezcla y junta de dilatación según diseño.

11) ZÓCALOS En el exterior se colocarán del mismo material corres-pondiente a cada piso y en el interior se colocarán zóca-los graníticos de 7, 5cm de color según piso del local y deincienso de una altura de 8cm. en coincidencia con lospisos de madera.

12) REVESTIMIENTOS En el baño se colocarán revestimientos cerámicos esmal-tados de primera calidad de 41x41cm aproximadamenteen las paredes desde piso a cielorraso. Se incorporaránguardas decorativas según diseño definido con el pro-pietario. En la cocina se colocará como revestimientopiezas cerámicas en combinación con la placa de granitonatural que conforman los planos de mesada. Por detrásdel artefacto cocina hasta la altura del cielorraso se co-


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locará una placa de acero inoxidable pulida según di-seño.

En el lavadero, sobre y por detrás del plano de trabajode la pileta y máquina de lavar, hasta una altura de 0,60m. y 0, 75m. de profundidad. Sobre los laterales se co-locará un revestimiento cerámico con esmalte semimatede 20x20cm y molduras de terminación.

Las mesadas de trabajo de los sectores de lavaderoy asador serán revestidas con cerámicas esmaltadas deprimera calidad 20x20 con guardas combinadas al tono.

En todos los casos las juntas serán rectas, cerradas ytomadas con pastinas de primera calidad.

13) ABERTURAS Las características responden a aberturas de primera ca-lidad y de fabricación a medida según diseño.

a) Puertas y ventanas: en roble nacional de pri-mera calidad, seleccionado y secado natural. Mar-cos de incienso nacional seleccionado. b) Herrería: rejas de abrir en hierro según diseño. c) Sistema de oscurecimiento por medio de aber-turas de aluminio color. d) Herrajes: de bronce pulido y laqueado. e) Mueble de cocina: en madera de cedro lustresemimate y puertas vidriadas con marco de alu-minio pulido. Mesada de granito natural grispuma (importado).

15) INSTALACION ELECTRICA Se efectuará con todas las bocas indicadas en los pla-

nos y de acuerdo a la reglamentación vigente. Se ejecu-tarán todas las cañerías de media tensión con caños dehierro negro semipesado y de PVC para los de baja ten-

sión, quedando los primeros totalmente cableados, conlas llaves y tomas correspondientes y los segundos conun alambre pasa cables.

Tableros seccionales con llaves termomagnéticas ydisyuntor diferencial de 2 x 40ª.amp.

El contratista suministrará el certificado final de lainstalación y orden de suministro correspondiente a cadaunidad para su habilitación.

Las llaves y tomacorrientes serán de primera calidaden su tipo.

Aire acondicionado por equipos de unidades sepa-radas tipo Split.

Sistema de seguridad con alarma por sistema de mo-nitoreo.

16) INSTALACION SANITARIA Y PROVISION DE AGUA a) Cloacal: se considera un sistema dinámicosegún lo establecido por los reglamentos de OSN.La cañería se efectuará en PVC aprobado de 3,2mm. de espesor y 1, 10mm. de diámetro.

b) Desagües pluviales: se ejecutará en PVC apro-bado de 3, 2mm de espesor y 110mm de diáme-tro. Las canaletas colectoras del agua de lluviaserán ejecutadas en chapa de hierro galvanizadoNº 24 según secciones y detalles de diseño.

c) Provisión de agua: las columnas y redes deagua fría y caliente se ejecutarán con cañerías yuniones termofusionadas Hidro 3 conformandoun sistema presurizado con bomba elevadora yllevarán llaves de paso seccionales por servicios.Tanque de reserva de 800lts. de capacidad. El tra-zado de cañerías se realizará por paredes, evitán-


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dose los sifones originantes de pérdidas de pre-sión.

d) Artefactos: serán color Jazmín o similar de lalínea FERRUM, los inodoros serán con descargapor válbula embutida. Las bañeras serán de pri-mera calidad, de hierro enlozado para el baño delos chicos, y un hidromasaje en fibra de vidrio con6 inyectores en el baño principal. Vanitory segúndiseño en baños y antebaños.

e) Grifería: será tipo FV monocomando o similar.Se preverá 1 canilla de servicio en el patio deplanta baja y en terraza.

f) Accesorios: En los baños: 2 jaboneras, 1 toallero integral, 2perchas de un gancho, porta cepillo y un porta-rrollo completo, serán de loza blanca. En el lava-dero, 1 jabonera.

g) Calefacción: Sistema de calefacción en dormitorios y bañospor circuito cerrado de circulación de agua ca-liente desde caldera mural hasta los 5 radiadoresde aluminio.

17) INSTALACION DE GAS Se realizarán en un todo de acuerdo a las normas de Li-toral Gas. Se prevén un total de 5 bocas con colocación de los ar-tefactos y sus correspondientes ventilaciones (calderapara agua sanitaria y calefacción, 2 calefactores TB,horno y cocina).

18) HOJALATERIA Se consideran dentro de este rubro los trabajos de pro-visión y montaje de las canaletas, cenefas de carga de te-chos, cumbreras y conductos de ventilación especifica-dos en la planimetría adjunta.

19) PINTURA Interior al látex. Exterior: revestimientos plásticos de distintas texturas yespesores. Aberturas de madera lustradas con laca marina. Carpintería metálica con esmalte sintético brillante.

20) VIDRIOS Serán transparentes del tipo Float de 5 y 6mm. de espe-sor (según corresponda) para todas las aberturas, colorbronce.

21) VARIOS Deben considerarse además dentro del valor de la vi-vienda, los montos correspondientes al armado del obra-dor, detalles de terminación, limpieza final de obra conretiro de escombros.


r. Comitente :

Para que Ud. pueda mantener su vivienda enbuenas condiciones de habitabilidad, obteniendo un usoeconómico, garantizando la calidad de vida que le brindaesta propiedad y manteniendo su valor de reventa, es deimportancia vital que todo el servicio de mantenimientopara preservar la propiedad se realice con la frecuenciarecomendada.

El tiempo transcurrido o el uso que se le de a la vi-vienda determinan cuándo debe realizarse cada tareade mantenimiento o reparación. Vea en la planilla ad-junta el Plan de Mantenimiento Preventivo, con los in-tervalos recomendados para las distintas tareas.

Nunca efectúe por sí mismo cualquier reparación.Por falta de conocimiento puede llegar a comprometersu propia seguridad y la de otros.

El Plan de Mantenimiento Preventivo en general pre-supone inspecciones anuales, y servicios de manteni-

miento cada tres años para la sustitución o reparaciónde algunos elementos. Pero esto no quita que dichos pla-zos puedan modificarse en función del uso o de aconte-cimientos extraordinarios que obliguen a realizar inter-venciones en períodos más cortos.

S

Manual de uso, conservación y mantenimiento

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216

CRITERIOS GENERALES ANUALMENTE:

CUBIERTA DE TECHOS: Se deberá realizar una verificación general de la cubiertadel techo de chapa pintada una vez por año a los efectosde detectar picaduras, oquedades, fijaciones flojas, de-formaciones producto de dilataciones o por caída dealgún objeto contundente (cascote, granizo, etc.) quepuedan ocasionar una filtración de agua de lluvia.

Se deberá verificar que no existan deformaciones delos elementos de hojalatería que impliquen algún riesgode filtración de agua y/o viento, como que tampoco seansigno de movimientos estructurales indeseables.

Se deberán realizar las tareas de limpieza de las lima-hoyas, de las canaletas y de las bocas de desagües a losfines de evitar que se produzcan obstrucciones (conhojas, papeles, cascotes, etc.) que hagan colapsar el sis-tema de desagüe de la cubierta.

Se considera que cada 3 años deberá proceder al re-pintado de la cubierta de techo y los elementos de hoja-latería a los efectos de mantener la vida útil del techo,además de recuperar el aspecto de nuevo. Para ello sedeberá proceder al lijado suave de toda la superficie atratar con el fin de mejorar las condiciones de anclaje dela nueva pintura. Posteriormente se deberá realizar unabuena limpieza, dado que la superficie a pintar debeestar limpia, seca, desengrasada, libre de óxido y partí-culas sueltas, y por último se le aplicará una mano de es-malte acrílico brillante al agua color negro (marca Sin-teplast o similar). De ser necesario mejorar su termina-ción se recomienda aplicar una segunda mano. Tambiénes fundamental repasar (volver a aplicar producto) lasfijaciones de la cubierta de chapa, como así también de

las uniones y fijaciones de los elementos de hojalatería(canaletas, babetas, cenefas, etc.) aplicando un selladorde silicona neutra para tal fin, marca Soudal o similar(que permita ser pintado posteriormente) impidiendoel paso del agua de lluvia y asegurando la hermeticidadde la cubierta de chapa.

USTED ESTA OBLIGADO A DAR AVISO AL PROFESIO-NAL EN EL CASO DE DETECCION DE CUALQUIER ANO-MALIA EN UN PLAZO MÁXIMO DE DOS DIAS CORRIDOSDE DETECTADA LA MISMA

-------------------------------------------------------------------------TERRAZA: Se deberá poner especial cuidado en la revisación de lasjuntas de dilatación diseñadas y de las juntas entre pie-zas cerámicas de piso. Sin lugar a dudas las juntas de di-latación constituyen el principal punto de riesgo de fil-tración de agua, por lo tanto se debe prestar la máximaatención a su mantenimiento. En el caso de hallarsealgún sector defectuoso se deberá proceder a su totalremoción y posteriormente realizar una adecuada pre-paración de la superficie para volver a aplicar ElasticauchGoma (marca o similar) que es un impermeabilizantefluido, diluíble en agua que al vulcanizar forma un cuerpocomo goma. Dicha superficie debe estar libre de polvilloy de todo aquello que represente un problema para laadherencia del material que se va a utilizar.

Si se verifican sectores «saltados o flojos» de las jun-tas tomadas entre las piezas de porcelanato del piso ozócalos, se deberá proceder a su inmediata remoción afin de poder recomponer los mismos con la pastina decolor y característica adecuada, para evitar la filtraciónde agua que ocasione un daño mayor en la superficie delpiso.

El Comitente está obligado a dar aviso al Profesional


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en el caso de detección de cualquier anomalía en unplazo máximo de 2 días de detectada la misma.

-------------------------------------------------------------------------INSTALACIONES: Se deberán realizar por lo menos una vez al año las veri-ficaciones correspondientes de todas las cañerías, cá-maras de inspección y rejillas del sistema de desagüespluvial y cloacal a fin de otorgarle a los mismos las con-diciones favorables para un funcionamiento adecuado.

En lo referente al sistema de desagües cloacales y ser-vicio de agua potable por red, las obligaciones de man-tenimiento a cargo del propietario de dichas instalacio-nes se acotan a los límites propios del terreno. Los ser-vicios y acometidas correspondientes, son por cuentade Aguas Provinciales de Santa Fe desde la conexión envereda hasta la red troncal.

La obra cuenta con los sistemas de seguridad deter-minados oportunamente con el propietario, por lo quea los efectos de poder contar con las máximas prestacio-nes se deberán recargar los matafuegos ABC de 5Kganualmente o luego de cada uso (lo que se produzca pri-mero). Con respecto al sistema de seguridad por detec-tores infrarrojos de movimiento y sensores magnéticosde alta sensibilidad en las aberturas deberá mantenerseen perfectas condiciones de uso, solicitando los serviciosestablecidos por la firma que le brinda el monitoreo dealarma.

Tener en cuenta de realizar la recarga de los acumu-ladores de energía que alimentan las luces de emergen-cia según lo indicado por el proveedor. El período má-ximo para el recambio de un acumulador es de 3 años.La vida útil del mismo depende de la frecuencia e inten-sidad de uso que tuvo el mismo, lo cual puede acortarconsiderablemente su prestación.

En caso de tener que realizar alguna reparación dealgún elemento de cualquier artefacto, grifería o insta-lación de agua, gas, cloaca, electricidad, cloaca, telefo-nía, etc., asegúrese de reemplazarlos por repuestos le-gítimos de igual calidad y marca a fin de mantener enóptimas condiciones las prestaciones de las mismas.

En caso de detectar olor a gas en cualquier ambientede la casa, lo primero que tiene que hacer es cerrar lallave de paso del artefacto que se encuentre en el am-biente (cocina, horno o calefactor). Luego verificar si laperilla de encendido se encuentra abierta y el piloto o lallama apagada. De no asegurarse que con estas precau-ciones se ha superado el problema, cierre la llave de pasogeneral que se encuentra en el gabinete del medidor enla fachada de la casa y comuníquelo inmediatamente asu instalador. No intente localizar las pérdidas de gas me-diante el uso de llamas de cualquier tipo.

Antes de poner en funcionamiento los equipos paracalefaccionar o refrigerar un ambiente (luego de variosmeses sin uso) se deberá proceder a su limpieza y des-infección a fin de evitar un aporte mayor de microorga-nismo en el aire que posteriormente favorezca la forma-ción de colonias de hongos en dichos ambientes.

En los equipos de aire acondicionado se deberán lim-piar mensualmente los filtros de aire durante el períodoestival, y reemplazarlos una vez al año. Se deberá verifi-car la carga de gas refrigerante en cada equipo, minima-mente cada tres años; dicho período varía en función dela intensidad de uso que se le exija a la unidad.

Los calefactores se deberán limpiar para que las par-tículas de polvo no se quemen al encenderse. Ademásse deberá verificar el correcto funcionamiento del en-cendido electrónico, el piloto, los quemadores y la vál-vula de seguridad, para que mantengan sus prestacionesintactas durante su vida útil.


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Anualmente se deberán realizar las tareas de limpiezay desinfección de los tanques de bombeo y reserva a finde mantener las condiciones de salubridad del serviciode agua potable por red. Dichas tareas deberán ser rea-lizadas por empresas o personas especializadas y habi-litadas a tal fin.

EL COMITENTE ESTÁ OBLIGADO A DAR AVISO ALPROFESIONAL EN EL CASO DE DETECCIÓN DE CUAL-QUIER ANOMALÍA EN UN PLAZO MÁXIMO DE 2 DÍAS DEDETECTADA LA MISMA.

-------------------------------------------------------------------------PISOS: Los pisos de madera entarugada de incienso son ade-cuados para soportar un tránsito intenso en el ámbitode una vivienda unifamiliar. Para que el mismo brindesu máxima prestación y mantenga su belleza y calidezse deberá mantener limpio y con una capa de cera li-quida de color natural y de marca reconocida, a los efec-tos de resistir a las manchas o derrame de líquidos. Loque se debe evitar es que las piezas de madera quedenhúmedas o con líquidos sobre la superficie por muchotiempo. Para optimizar el aspecto de los pisos, la capade cera a aplicar no debe ser muy espesa a fin de que elproducto tome brillo inmediatamente al pasar la má-quina de lustre.

Para que los pisos de mosaico graníticos compactostengan una mayor protección y mantengan un brilloconstante debe prepararse el piso dejándolo limpio yseco y aplicarse una vez a la semana un producto de au-tobrillo (polímero acrílico-estirénico) de marca Glo Coto similar, repasando con un paño limpio y seco o una lus-tradora para darle más brillo aún. Es importante destacarque es conveniente hacer una remoción cada 6 mesesde las capas de autobrillo envejecidas


QUIEN DEBE REALIZAR LOS TRABAJOS: Los trabajos deben ser realizados dentro del plazo de ga-rantía y responsabilidad del constructor por el contra-tista del rubro y SUPERVISADA POR EL DIRECTOR DEOBRA O EL C. TECNICO DE LA MISMA.

GARANTIA: La garantía de obra no se aplicará cuando se verifiqueque el o los daños fueron provocados por un uso inade-cuado, maltrato o por un mantenimiento no acorde conlo establecido en este manual.

-------------------------------------------------------------------------CIMENTACIÓNMuros de contención:Están encargados de contener las tierras en garajes y só-tanos. Suelen ser generalmente de hormigón, aunquetambién podemos encontrarlos de ladrillo en edificacio-nes pequeñas.

Uso, Conservación y Mantenimiento• No se deben introducir cuerpos duros en las jun-tas. • No se adosarán al muro elementos estructuralesy/o acopios que puedan alterar su estabilidad.• La zona debe mantenerse exenta de elementosque alteren la humedad del terreno contenido. • No se dispondrán líquidos o sustancias que pue-dan alterar sus paramentos.• Se evitarán en la zona los elementos o productos


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químicos, que puedan alterar química o mecáni-camente al muro o a las tierras contenidas.• Mantener los drenajes en perfecto estado de fun-cionamiento.• No abrir zanjas paralelas al muro y junto a labase del mismo.• No deben plantarse determinadas especies deárboles, sus raíces pueden ser causa de daños gra-ves.

Revisiones Periódicas• Cada año, deberían inspeccionarse los paramen-tos después de cada período de lluvias.• Cada 5 años, deberían comprobarse las juntasde dilatación.• Cada 10 años, deberían inspeccionarse losmuros de contención.

Resto de cimentaciones:Las cimentaciones de un edificio son fundamentales.Según el tipo de cimentación, un escape de agua o unafuga de un desagüe bajo un edificio puede provocar efec-tos muy graves.

Existen diferentes tipos de cimentaciones: zapatas,pilotes, losas de cimentación, etc,. Estos elementos estánsiempre enterrados, sin embargo, siguiendo unas senci-llas recomendaciones podemos influir en su mejor es-tado de conservación, y en la estabilidad de los terrenossobre los que se apoya.

Uso, Conservación y MantenimientoEn caso de que se produzcan fugas, tanto en las tuberíasde evacuación del edificio como en las de suministro deagua potable, se dará inmediato aviso, para una rápidareparación, pues en caso contrario se pueden producir

graves alteraciones en el terreno, que podrían transfor-marse en deterioros importantes en el resto de la estruc-tura.

• No deben realizarse perforaciones que alterensu resistencia.• No modificar las cargas previstas en cálculo, sinun estudio previo.• La zona de cimentación debe mantenerse en elmismo estado en que se presentó, exenta de todoelemento que pueda alterarlo o dificulte su man-tenimiento o inspección.• Si se observan defectos, fisuras u otros, en el edi-ficio, éstas deben ser estudiadas por un técnicocompetente, que dictamine su importancia y pe-ligrosidad, así como, las medidas y actuacionesque deban adoptarse.• Si por causa de nuevas construcciones próximasal edificio, aparecen desperfectos, será necesariola inspección y el dictámen de un técnico compe-tente.• Después de fuertes lluvias se observarán las po-sibles humedades y el buen funcionamiento delas perforaciones de drenaje y desagüe.

Revisiones Periódicas• Cada 2 años, debería comprobarse el estado ge-neral y buen funcionamiento de los conductos dedrenaje y desagüe.• Cada 10 años, deberían inspeccionarse los ele-mentos que conforman la cimentación.

-------------------------------------------------------------------------SOBRE LA ESTRUCTURA:Se deberán respetar las cargas máximas contempladaspara el cálculo y dimensionamiento de las estructuras


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de hormigón armado y de madera que conforman la cu-bierta de techo y el entrepiso. En el caso particular delentrepiso de madera, no se debería concentrar en ningúnmomento una sobrecarga mayor de 200 kilos en unmetro cuadrado de piso (equivalente a 3 personas) a losefectos de que no se produzcan deformaciones por fle-xión que ocasionen daños al conjunto estructural o a losapoyos.


Estructuras metálicas:Normalmente no suelen estar a la vista, pero su buen es-tado es fundamental para la conservación y seguridadde la vivienda, por eso se pone especial cuidado en estoselementos durante el proceso de construcción.

Dentro de este apartado están incluidas las vigas ylos pilares o soportes metálicos, más comunes en vivien-das de poca altura o unifamiliares.

Uso, Conservación y Mantenimiento• No deben realizarse perforaciones, ni soldar ofijar elementos adicionales, pues pueden afectara la resistencia del elemento, o modificar su es-tado de cargas.• Cualquier fuga de instalaciones de agua, des-agües o cualquier otro fluído que pueda influir enlas oxidaciones o corrosiones del acero, debe serreparada de inmediato.• Si los elementos metálicos tienen todas o partede sus caras vistas y con pintura, esas superficiesdeben permanecer limpias para que la pintura y

la base estén en las mejores condiciones de du-rabilidad.• Los revestimientos de la estructura con cual-quier otro material, también deben mantenerselimpios y sin agresiones que los dañen.• A lo largo del tiempo es posible que aparezcanpequeñas fisuras en las uniones de las paredes otabiques, ello no significa necesariamente malaconstrucción o una situación de peligro inmi-nente, pero en caso de duda, es conveniente con-sultar con el profesional de la construcción.• Si se prevén cambios que puedan modificar elestado de carga de los pilares, o se aprecia algunadeformación o anomalía en los pilares o vigas, ofisuras en los revestimientos, se debe consultarcon un técnico competente, para que dictaminela solución a adoptar.

Revisiones Periódicas• Es conveniente una revisión general anual, paraobservar el estado de la protección contra la co-rrosión (pintura u otra protección o revestimiento)y contra el fuego, de los soportes o vigas. En casonecesario se procederá a una reparación o repin-tado.• Cada 5 años, se recomienda efectuar un releva-miento de las uniones soldadas, roblonadas oatornilladas.• Cada 10 años, es conveniente que un técnicocualificado y especialista haga una revisión totaly un informe sobre los elementos estructurales.

Estructuras de hormigónDentro de este apartado están incluidas las vigas y los


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pilares o soportes de hormigón armado. Son las estruc-turas más frecuentes en bloques de viviendas.

Uso, Conservación y Mantenimiento• No debe variar el peso de la carga para la que fuediseñada la estructura.• Si se aprecia alguna anomalía aparente, fisuras,deterioro o alteración de un elemento estructural,será necesaria una inspección y un informe téc-nico por parte de un especialista, que haga unarevisión total.• No exponer a la humedad los soportes y vigas, yreparar de inmediato cualquier fuga en las insta-laciones de suministro o evacuación de agua, to-mándose las medidas de protección de la estruc-tura que sean necesarias.• No efectuar perforaciones en el hormigón ar-mado. Si ello es imprescindible, los huecos noserán mayores de 3 cm. y con una separación mí-nima de 30 cm. En todo caso, consultar con untécnico competente.• Si los pilares y vigas son vistos, la limpieza se lle-vará a cabo con un cepillo de raíces y agua.

Revisiones Periódicas• Es conveniente que cada 2 años se realice unainspección (o antes en caso de detectar anoma-lías), observando el estado de conservación devigas y soportes y la existencia de fisuras, grietasy deformaciones. En caso necesario se procederáa una reparación.• Cada 10 años, se deben realizar las pruebas ade-cuadas de resistencia de estas estructuras, portécnico competente, para observar su evolución.

Forjados y losas de escalera:Los forjados pueden estar elaborados por diferentes ma-teriales, igual que los pilares y las vigas. Sin embargo losmás comunes son los de hormigón y bovedilla cerámicaque tienen los nervios o viguetas de acero o también dehormigón. Hay forjados llamados reticulares que no tie-nen bovedillas cerámicas ni viguetas, están compuestossólo por hormigón armado. Este tipo de forjados son muycomunes en garages.

Estructuras muy similares a los forjados, pero de es-pesor más reducido, son las losas de escaleras.

Uso, Conservación y Mantenimiento• En especial en locales comerciales, deberá indi-carse en los forjados y de forma visible la limita-ción de sobrecargas a que quedan sujetos. Lascargas sobre forjado y escaleras no deben superar,en ningún caso, las de proyecto. Si se prevé algúncambio que pueda alterarlas, será necesario re-currir a un técnico competente.• No se permiten huecos no previstos en el pro-yecto que afecten a los nervios de forjados y es-caleras o a las viguetas y a las vigas.• Se prohibe cualquier uso que los someta a unahumedad habitual, se reparará inmediatamentecualquier fuga observada en las canalizacionesde suministro o evacuación de agua.• Si la estructura de forjados y losas de escalerasson vistas, es decir que se ven en el techo las vi-guetas y las bovedillas sin recubrimiento, las su-perficies de las viguetas deben permanecer lim-pias para que la pintura y la base estén en las me-jores condiciones de durabilidad. Si en el suelo seve el hormigón, éste se puede limpiar con cepillode raíces y agua. Y si están recubiertos por otro


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material (yeso, solado, etc.), éste se debe mante-ner también limpio, sin agresiones que lo dañen.• Se recomienda proceder al pintado de los ele-mentos metálicos vistos cada 3 años.

Revisiones Periódicas• Periódicamente se realizará una inspección, ob-servando el estado de la protección contra la co-rrosión (pintura u otra protección o revestimiento)y contra el fuego de los elementos metálicos, y encaso necesario se procederá a una reparación orepintado. Se revisarán en particular las unionessoldadas, roblonadas o atornilladas. • Cada año se deberá comprobar si aparecen se-ñales de humedad.• Cada 3 años es conveniente realizar una inspec-ción en las losas de escaleras, o antes en caso dedetectar alguna anomalía, observando si hay fi-suras, si el tramo tiene excesiva flecha, etc. • Cada 5 años, se deberá realizar una inspeccióndel forjado, o antes si fuera apreciada alguna ano-malía, observando si aparecen en alguna zona fi-suras en el falso techo, tabiquería, suelos u otroselementos o flechas excesivas. En caso de obser-var alguno de estos síntomas, será necesario re-alizar un estudio por técnico competente, paradeterminar su importancia y peligrosidad, y la re-paración que en su caso sea necesaria.

Voladizos:Los voladizos son las estructuras que componen los sue-los de balcones y terrazas. Generalmente constituyenuna continuación de los forjados. Están expuestos adoble agresión, de una parte por los medios atmosféri-

cos, y de otra por los productos de limpieza.

Uso, Conservación y MantenimientoEl voladizo está calculado para soportar un peso deter-minado, bajo ningún concepto debe sobrepasarse.

No colocar pesos excesivos en su borde, por ejemplojardineras, ni utilizarlo como apoyo de andamios u otroselementos, como poleas, etc., que sirvan para elevar car-gas.

Revisiones PeriódicasEs conveniente realizar inspecciones periódicas paracomprobar que el estado inicial del voladizo permaneceintacto. También se debe revisar el solado, que no hayapiezas sueltas, y que las uniones con barandillas u otroscerramientos están en correcto estado, etc. En caso dedeficiencias, se repararán de inmediato.

Muros de carga:Los muros de carga de los edificios tienen dos funciones:por un lado estructural, ya que sujetan a los forjados delas distintas plantas, y por otro sirven como cerramientosexteriores. El más común es el muro de ladrillo, pero pue-den ser de otros materiales, entre ellos de bloques dehormigón y cerámicos.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Es aconsejable no cambiar las cargas previstasen el proyecto, ni someterlos a humedades fuerade lo normal.• No efectuar perforaciones ni inclinadas ni hori-zontales de profundidad superior a 1/6 del espe-sor del muro, ni otros huecos sin realizar un estu-dio previo por técnico competente.


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• Se limpiarán con cepillo y agua o una soluciónde ácido acético.• En caso de fisuras, descenso del muro total o par-cial, u otros movimientos, deberán comunicarsea un técnico competente para que dictamine lasposibles causas, y las soluciones a adoptar.

Revisiones Periódicas• Cada 5 años es conveniente realizar una com-probación del estado del mortero en las juntas, ydel estado de la masilla de las juntas de dilata-ción.• Cada 10 años, realizar las pruebas adecuadas dela resistencia de los materiales, observar si existenfisuras y analizar las posibles causas recurriendoa un técnico competente.

-------------------------------------------------------------------------CUBIERTAS Azoteas:Se incluyen en este grupo todas las cubiertas planas, yasean transitables o no transitables. Las azoteas estaráncompuestas por: elementos de formación de pendiente;una lámina impermeable; un aislamiento térmico y unacabado superior de protección. Este último podrá serde baldosas o losas flotantes, en las transitables; de gra-villa o lámina impermeable autoprotegida, en las notransitables.

Uso, conservación y mantenimiento• Ninguna persona no autorizada, puede accedera la cubierta del edificio. Ello, además de ser muypeligroso, puede deteriorar los aislamientos e im-permeabilizaciones, causando goteras en las úl-timas plantas.

• No deben recibirse sobre la cubierta elementos,como antenas o mástiles, que perforen la mem-brana impermeable o dificulten el desagüe, salvoque un técnico especializado lo autorice.• Se debe evitar el vertido de productos químicosagresivos, tales como aceites, disolventes, etc.,sobre la impermeabilización o sobre el materialde aislamiento.• No deben almacenarse materiales en la cubierta.• En el caso de que sea necesario dicho almace-namiento, debe comprobarse que éste no sobre-pase la carga máxima que la cubierta puede so-portar y, además, debe realizarse una protecciónadecuada de la impermeabilización.• No se deberá proceder a ninguna modificacióno alteración de la cubierta sin el previo estudio ydirección de obra de un técnico competente.• En época de heladas se eliminará el hielo que seforme en la rejilla de los sumideros.• Si el sistema de estanqueidad resulta dañado yse observan humedades en los pisos bajo cu-bierta, debe repararse inmediatamente por per-sonal especializado, así como las deficiencias delsolado, en el caso de existir éste.• Evitar la acumulación de tierra, hojarasca, ocualquier suciedad que pueda obstruir los des-agües. En las azoteas transitables se procederá aun barrido y fregado ordinario del pavimento. Elmusgo y los hongos se eliminarán con un cepilloy si es necesario se aplicará un fungicida.• En las azoteas no transitables, el personal en-cargado del mantenimiento y la inspección iráprovisto de calzado con suela blanda. Y para elmantenimiento de equipos de instalaciones sólocircularán por las zonas previstas. Si fuera nece-


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sario la colocación de nuevas instalaciones, yéstas necesitan un mantenimiento periódico, sedeberá prever en su entorno las protecciones ade-cuadas.• Se aconseja, cada 6 meses, la limpieza de los ca-nalones y sumideros.

Revisiones Periódicas• Es conveniente comprobar periódicamente elestado de conservación y limpieza de los sumide-ros y canalones de cubierta.• Como mínimo una vez al año, es convenienteque se haga una revisión de las juntas de dilata-ción, de las cazoletas de desagüe y, de los recu-brimientos de protección de la cubierta.• Cada 3 años, se aconseja una revisión generalde las azoteas transitables.• Cada 10 años, se debería efectuar una revisióncompleta del estado de la cubierta.

Tejados:Son las cubiertas inclinadas a las que no se puede acce-der normalmente. Existen cubiertas inclinadas de dife-rentes materiales, entre los que están: cubiertas de teja,de fibrocemento, de chapa metálica galvanizada, de alu-minio, de placas asfálticas, de pizarra, etc.

Uso, Conservación y Mantenimiento• El personal de mantenimiento e inspección uti-lizará calzado antideslizante y cinturón de segu-ridad, anclado a las anillas de seguridad situadasen los faldones. Se tomarán medidas especialescuando las pendientes de los faldones sean su-periores al 40%.

• Para acceder a las cubiertas de fibrocemento,chapa metálica galvanizada, aluminio y de placasasfálticas, se dispondrán tablones a modo de pa-sarelas que permitan la permanencia y tránsitode los operarios, de forma que éstos no pisen di-rectamente las placas.• Las reparaciones se realizarán con materialesanálogos al original. • Se recomienda no añadir sobre la cobertura ele-mentos que perforen, deformen o dificulten sudesagüe, como antenas y mástiles, que deberánir sujetos a paramentos. • No se transitará sobre el tejado cuando esté mo-jado. La cubierta sólo será accesible para su man-tenimiento.• Para la limpieza de los tejados, se pueden reali-zar barridos, chorro de agua, o regado en cubier-tas como las de fibrocemento, siempre a favor dela pendiente. No es aconsejable utilizar productosde limpieza que alteren la coloración o textura delas tejas, ni ácidos que dañen el fibrocemento, oelementos que ataquen el metal. Cada 6 mesesse aconseja limpiar los canalones.• El musgo y los hongos se eliminarán con un ce-pillo y, si es necesario, se aplicará un fungicida.Para la eliminación de restos de cemento, utilizarlimpiadores específicos, de venta en almacenesde materiales de construcción, aplicándolos concepillos de raíces.• Si se quiere dar un acabado de pintura a las cu-biertas de fibrocemento, utilizar pintura compa-tible con el fibrocemento.• Durante la vida del edificio, se evitará dar golpes,a las placas de fibrocemento, que puedan provo-car roturas a las piezas. Si la superficie se empieza


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a ennegrecer y a erosionar, es conveniente fijarlas fibras de amianto con un barniz específico,para evitar que se desprendan.

Revisiones Periódicas• Cada año, durante el otoño, en zonas donde seprevea su acumulación de hojarasca, papeles otierra, se revisarán y limpiarán las canaletas. Y enla época más seca del año revisar y reparar, sifuese preciso, los canalones de desagüe, y el es-tado de los bordes de la cubierta o aleros. Tam-bién se comprobará el estado de las tejas.• Se aconseja cada 5 años, revisar los faldones,comprobando su estanqueidad, encuentro de losfaldones con elementos singulares y la sujeción delas canaletas y los ganchos de servicio. Se compro-bará el agarre de las tejas o de las placas en su caso. • Si menguase la estanqueidad en los faldones decubierta o cualquier otra parte de la misma, serárevisada por técnico competente, el cual dictami-nará sobre las causas y procederá al estudio delas reparaciones a realizar.

Lucernarios:Son elementos que nos permiten recibir la luz cenital, esdecir, la luz que entra por el techo. Los lucernarios secomportan a modo de ventanas que se disponen en ho-rizontal.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Se protegerán las claraboyas cuando en el local,a las que dan luz, se produzcan humos, gases ovapores que puedan dañarlas.• Durante las operaciones de mantenimiento se

evitará pisar directamente sobre las claraboyas.• La limpieza se realizará con productos no abra-sivos, preferentemente en forma líquida o gel,compatibles con los materiales que componen laclaraboya y sus soportes, utilizando bayetas ocualquier otro elemento tipo textil apropiado alcaso. En su limpieza deben extremarse las medi-das de seguridad, para evitar accidentes. Limpiarcomo mínimo una vez al año.• En caso de claraboyas que se puedan abrir, se-guir las instrucciones del fabricante.

Revisiones Periódicas• Repasar frecuentemente el estado de las juntascon la cubierta.• Cada 6 meses se recomienda comprobar los me-canismos o dispositivos de apertura y cierre si loslucernarios son rebatibles.• Cada 2 años, comprobar el estado de la superfi-cie y de los elementos de sujeción.

Hormigón translúcido:Se comportan a modo de cubiertas translúcidas, que nospermiten recibir la luz cenital. Son elementos de vidriounidos por una estructura soporte compuesta de hormi-gón armado.

Uso, Conservación y Mantenimiento• No se debe proceder en ningún caso a realizarperforaciones para el paso de instalaciones ocualquier otra finalidad.• Para la limpieza no se utilizarán ácidos ni cual-quier otro producto capaz de dañar el materialque forma el lucernario, o nervios que conforman


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su estructura soporte. Un detergente en forma degel o polvo, mezclado con agua, aplicado con ce-pillo de raíces bastará para la limpieza del ele-mento.• En caso de observar algún deterioro en las piezaso sus juntas, se procederá al estudio del elementopor técnico competente, que dictamine su impor-tancia y peligrosidad y, en su caso, las reparacio-nes que sean necesarias.• En caso de rotura de piezas, se limpiará el huecoy se repondrá con un modelo similar al original.Revisiones Periódicas• Es aconsejable que cada 2 años, o antes si se apre-ciase alguna anomalía, se inspeccionarán todaslas juntas, comprobando el buen estado del se-llado. Se repararán los defectos encontrados.• Cada 5 años, o antes si se apreciase alguna ano-malía, se realizará una inspección de las piezas,observando posibles fisuras, flechas, humedadeso roturas.

-------------------------------------------------------------------------FACHADAS De fábrica : Las fachadas separan las viviendas del ambiente exterior,por lo que deben cumplir determinadas exigencias frenteal frío, el ruido, la entrada de aire y la humedad.

Normalmente son de ladrillo, pero también son fre-cuentes las de bloques de hormigón o cerámicos, enfos-cadas y pintadas. En la cámara de aire de las fachadas,suele haber un aislante para proteger el interior del fríoy del calor.Uso, Conservación y Mantenimiento

• Evite añadir elementos o realizar modificacionesque produzcan humedades que puedan perjudi-

car a la fachada de fábrica. Cualquier modifica-ción que se quiera realizar, deberá ser avalada porun técnico competente.• Las causas principales de deterioro suelen tenercomo motivo agentes agresivos, polución atmos-férica, etc., o la alteración de su configuración deorigen.• La aparición de manchas de salitre en las facha-das de ladrillo o de hormigón, es una reacción quí-mica de los materiales y no indica en ningún casomala calidad de la construcción. Con el tiempo yla acción de la lluvia desaparecerán.• Una falta de aislamiento térmico puede ser lacausa de la existencia de humedades de conden-sación. Si esto sucede, conviene consultar con untécnico competente.• Algunos aislamientos térmicos pierden su efec-tividad si se mojan. En estos casos debe evitarsecualquier tipo de humedad que lo pueda afectar,y proceder a su sustitución si fuera necesario.

Revisiones Periódicas• Cada 2 años se debería revisar las impostas, re-cercados, aplacado y anclajes de elementos defachada.• Cada 10 años, se recomienda realizar una ins-pección de toda la fachada por la existencia deposibles desperfectos.• Cada 15 años, se aconseja revocado o pintadode fachadas.

De paneles prefabricados:Existen cerramientos que están realizados con paneles,generalmente de hormigón, que se elaboran en fábricas


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y se montan en obra. Estos paneles pueden llevar, o no,aislamiento térmico en su interior. Los que no lo llevan,deberán complementarse con aislamiento y un tabique interior.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Se recomienda no realizar modificaciones o re-formas sin antes consultar a un técnico compe-tente.• No se deben fijar elementos extraños al panel.Para la limpieza no utilizar métodos abrasivos in-compatibles con el material colocado, en todocaso se deben seguir las instrucciones del fabri-cante.• Si se observa alguna anomalía, se hará revisarpor técnico competente, que dictaminará su im-portancia y las reparaciones a realizar.• En caso de que el panel presente en su cara ex-terna o interna algún tipo de revestimiento, se re-alizará la conservación periódica del mismo.

Revisiones PeriódicasCada cinco años, o antes en caso de observar algunaanomalía, se recomienda realizar una inspección visualde la fachada, observando la presencia de fisuras y/o hu-medades, daños en los sellantes, o cualquier tipo de le-sión en los paneles o en las juntas.

Muros cortina:Este tipo de fachadas están constituidas por estructurasauxiliares, apoyadas sobre la estructura portante del edi-ficio. La tecnología usada en estas fachadas, suele sermuy compleja y requiere unos ciertos cuidados de man-tenimiento.

Uso, Conservación y Mantenimiento• No realizar modificaciones o reformas sin antesconsultar a un técnico competente.Se evitará fijar elementos extraños al muro cor-tina.• En muros cortina denominados «especiales» seseguirán fielmente las instrucciones dadas por elfabricante, bajo la supervisión de técnico compe-tente.• Para el mantenimiento de este cerramiento esnecesario personal especializado.• La limpieza debe ser periódica, cada 3 mesescomo máximo.• En caso de elementos de aleaciones ligeras (alu-minio), debe limpiarse con esponja y agua jabo-nosa o detergentes no alcalinos, y después aclarary dejar secar.• En caso de elementos de acero galvanizado, eli-minar el polvo, y lavar con agua con adición de undetergente neutro. • En caso de elementos de acero inoxidable, eli-minar el polvo por medio de agua jabonosa conadición de detergentes no clorados en polvo o lí-quido, se pueden usar esponjas, trapos o cepillossuaves.• Al limpiar los vidrios, evitar los productos abra-sivos que puedan rayarlos o afecten al acabadode los elementos metálicos. Dos veces al año, selimpiarán vidrios y perfiles opacos, así como ele-mentos decorativos.

Revisiones Periódicas• Una vez al año, repaso de todos los elementospintados y de los elementos metálicos estructu-rales y de soporte.


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• Una vez cada cinco años, revisión de juntas deestanqueidad por la existencia de posibles filtra-ciones.

Cerramientos de hormigón translúcido:Son cerramientos formados por bloques de vidrio quese unen a través de una estructura de hormigón. En mu-chos edificios se utiliza para proporcionar luz al huecode escalera.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Limpiar con agua y detergentes neutros. Cadaaño realizar una limpieza general para eliminar lasuciedad y los residuos dejados por la polución.• No se deben apoyar sobre la fachada carpinte-rías pescantes ni andamios, poleas u otros meca-nismos que la puedan dañar.• No modificar o colocar acondicionadores de airesujetos a la fachada sin realizar un análisis previopor un técnico competente.• Cada año, realizar un engrase de los elementosmóviles.

Revisiones Periódicas• Cada año revisar el sellado de los vidrios.• Cada 3 años se recomienda realizar una revisióngeneral, comprobando la estanqueidad, el fun-cionamiento de los mecanismos de cierre y aper-tura, y posibles roturas, reparando los defectosque se aprecien.

-------------------------------------------------------------------------CARPINTERIA EXTERIOREstán incluidas en este apartado las ventanas y balcones

exteriores, ya sean correderas o abisagradas, que esténrealizadas con los materiales más comunes en el mer-cado, tales como: madera, aluminio, acero, plástico(P.V.C.) y acero inoxidable.

Uso, Conservación y Mantenimiento• No apoyar sobre la carpintería pescantes de an-damios, poleas o mecanismos que puedan da-ñarla. • No sujetar acondicionadores de aire a la misma,sin haber realizado un análisis por persona espe-cializada, y lo mismo en caso de otras adaptacio-nes, modificaciones y colocación de persianas ocontraventanas.• No dar golpes secos en la apertura y cerrado, seevitará la rotura del sistema de cierre y desajustesen la carpintería.• Se recomienda el uso de burletes de neopreno,para una mayor estanqueidad.• La carpintería exterior en su unión con la fa-chada debe estar sellada con siliconas de caucho.• Los agujeros practicados en la parte inferior delcerco, son para facilitar la evacuación del agua re-cogida en la superficie de las ventanas. Los mis-mos deben mantenerse libres y evitar su obstruc-ción.• En las ventanas correderas conviene mantenerlimpios y engrasados los raíles.• En otoño, limpiar los carriles de las correderas,y los canalones de recogida de aguas, pues pue-den obstruirse.• Para la limpieza de vidrios y carpinterías metá-licas y de PVC, no se utilizarán materiales duros oabrasivos. Evitar el uso de disolventes, acetonas,alcohol y otros elementos que atacan la carpin-


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tería. Emplear únicamente bayetas suaves o es-ponjas que no raye, y agua jabonosa o detergen-tes rebajados, que no contengan cloro. • Para carpinterías de aluminio anodizado, y aceroinoxidable, utilizar detergentes no alcalinos yagua caliente. Conviene limpiar todos los años elpolvo y la polución del acero inoxidable. Si haymanchas aisladas, usar igual sistema que paralimpiar el resto, añadiendo polvos de limpieza, ysi es necesario, un poco de amoniaco. • Lavar con agua fría las carpinterías de PVC, a laque se puede añadir algún jabón neutro. Tambiénse puede utilizar parafina. Cada año conviene re-alizar una limpieza general de esta carpintería.• Limpiar la carpintería de madera con aceite, pa-rafina, o agua y jabón neutro. No se deben usarácidos, lacas ni productos químicos. Cada 6meses se aconseja realizar una limpieza con untrapo húmedo, y cada 2 años es conveniente apli-car productos insecticidas y fungicidas. • Para la restauración de la carpintería de alumi-nio, consulte a un especialista.• En las carpinterías pintadas o barnizadas, se pro-cederá a la renovación de su pintura cada 5 años,o antes si está visiblemente deteriorada.• En caso de que se realicen trabajos de pintura,revoque o estuco, protejer la carpintería con cintaadhesiva, que se retirará al final de los trabajos.• Engrasar cada año los elementos de giro o mo-vimiento con aceite para máquina de coser.

Revisiones periódicas• Vigilar los vierteaguas, su fijación y que no ten-gan fisuras. • Cada año se revisarán juntas y sellados de la car-

pintería. Las siliconas que se utilizan para el se-llado tienen una duración relativa, siendo fre-cuente su resecado y agrietamiento. En tal casose debe proceder a su reparación o sustitución. • Cada 2 años comprobar el estado de los herrajesde las ventanas y balconeras. Se repararán si esnecesario. Se revisarán también los elementospintados, lacados, anodizados, galvanizados ocon cualquier tipo de protección superficial, y serestaurarán las zonas dañadas.• Cada 3 años comprobar la estanqueidad, esta-bilidad y defectos de acabado.• Cada 5 años, realice una revisión general, lle-vando a cabo una prueba de estanqueidad, com-probando los mecanismos de cierre y la correctasujeción de los vidrios.

Vidrios:Los vidrios más comunes son del tipo plano simple odoble. Los vidrios simples sólo tienen una luna y los do-bles tienen dos, separadas por una cámara de aire queactúa como aislamiento térmico. Dentro de éstos los po-demos encontrar también: impresos, templados, arma-dos, en U y laminar.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Evitar los golpes fuertes al abrir o cerrar puertasy ventanas con vidrios. • Si se pinta la carpintería, proteger el borde delos cristales, en contacto con la misma, con cintaadhesiva.• No colocar dentro del radio de giro de puertas oventanas acristaladas objetos o muebles que pue-dan golpearlas accidentalmente. Es aconsejable


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poner topes en las puertas o agarres para evitarportazos.• En caso de rotura, no deben sacarse de la car-pintería los restos de cristales que queden, y si sehace, no empezar nunca por los de abajo. Resti-tuir de inmediato las piezas rotas.• En caso de lluvias, vientos, etc., cerrar bien puer-tas y ventanas.• No instalar aparatos de aire acondicionadosobre los vidrios, pues podrían romperse por di-ferencia de temperatura.• Es recomendable utilizar únicamente agua parala limpieza de los cristales, ya que numerosos pro-ductos los engrasan y exigen una limpieza muchomás frecuente de los mismos. Evitar, en todo caso,los productos abrasivos.

Revisiones PeriódicasRevisar periódicamente los sellados y las masillas quesujetan el vidrio.

-------------------------------------------------------------------------PROTECCIONESBarandillas, rejas y cierres:Estos elementos de cierre se utilizan para cerramientosperimetrales de parcela, en los petos de las terrazas ybalcones, como rejas de protección de huecos exteriores,etc. Suelen ser de hierro o acero, aunque para las celosíasde cocinas y tendederos se suele utilizar PVC. o alumi-nio.

Uso, Conservación y Mantenimiento• No se utilizarán nunca para apoyar andamios,tablones ni otros elementos destinados a la su-bida de muebles o cargas que puedan afectar a

su estabilidad.• Eliminar el polvo con un trapo seco o ligera-mente humedecido. Limpiar con un paño hú-medo o con agua y jabón neutro, y secar con otropaño. Evitar el uso de productos abrasivos.• Limpiar las lamas, de PVC o aluminio, cada 6meses, con agua y un jabón neutro, y con suavi-dad y sin rayar la superficie. No emplear en la lim-pieza ácidos ni productos químicos, ni disolventesorgánicos como acetona, etc. Si se trata de lamasmóviles, anualmente deben engrasarse ligera-mente los puntos de giro y mecanismos de cierreo apertura.• En el aluminio, en caso de existir rayas, puedenusarse sprays y pinceles de venta en el mercado.• En barandillas y rejas pintadas, el manteni-miento se limita a renovar periódicamente su pro-tección, aplicando primero un antioxidante ycomo acabado pintura o esmalte.• En caso de acero pulido, latón, aluminio y zinc,si se desea pintar debe utilizarse productos apro-piados. Consultar a un instalador o en comerciosespecializados.

Revisiones PeriódicasRevisar cada año los anclajes de la cerrajería, tanto si sonsoldados como atornillados, y especialmente las fijacio-nes, tanto a paramentos verticales como horizontales.

-------------------------------------------------------------------------REVESTIMIENTO DE FACHADASRevestimientos:Los revestimientos más comunes en fachadas de edifi-cios de viviendas suelen ser: enfoscados, revoques, re-vestimientos monocapa (de piedra proyectada sobre


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una base de mortero) y pinturas (la plástica es la máscomún). En caso de revestimientos especiales, comopueden ser los estucados, consultar con técnico compe-tente.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Evitar, en lo posible, los golpes y roces. No sujetarelementos pesados a la fachada, anclados sola-mente en el espesor del revestimiento.• Cada 5 años se recomienda su limpieza con aguaa baja presión.• Si el revestimiento lleva banda metálica o plás-tica de refuerzo, comprobar el estado de la mismaal efectuar revisiones y, si es necesario, reponerla.• Se repararán los golpes y cuarteamientos quepuedan permitir el paso de humedad, con mate-rial compatible.• Cada 5 años se aconseja repintar la fachada, ycada 10 realizar un decapado, si es necesario.• Es inevitable el cambio gradual de color (por de-coloración del pigmento). La presencia de mohoso suciedad implica una fijación de humedad, ydeben eliminarse, así como la causa que los pro-duce.

Revisiones PeriódicasCada 5 años, realizar una revisión general, observandosi el revestimiento se ha fisurado y si está bien adheridoal soporte.

Aplacados y chapados:Podemos encontrar aplacados y chapados de muy di-versas características. Aquí trataremos los de piedra na-tural o artificial, los de chapas metálicas y los aplacados

de gres o cerámicos.

Uso, Conservación y Mantenimiento• No deben fijarse elementos extraños al revesti-miento, que puedan dañar las piezas o provocarentrada de humedades. Si es necesario instalaralgún elemento, se hará sobre el soporte resis-tente, no sobre las piezas de aplacado.• Si se tienen que sustituir anclajes, éstos debenser galvanizados o inoxidables.• Evitar golpes y roces, y que las jardineras u otroselementos viertan agua sobre el aplacado.• Por las características de estos materiales sehace prácticamente innecesaria su limpieza encondiciones ambientales normales.• En el caso de piedra natural y artificial, evite elcontacto con materiales cáusticos. Si se aplicanbarnices o productos de tratamiento de superfi-cies (como protección contra agentes agresivos,impermeabilización, etc.) se deben realizar bajoestudio previo de un técnico y por personal cua-lificado, pues cada piedra puede requerir trata-mientos diferentes según el medioambiente yresto de materiales de la edificación, y si se apli-can mal pueden ocasionar daños al revestimientoy a la pared base. Para la limpieza emplear sóloagua potable y/o métodos que no puedan des-truir la superficie. • Se recomienda la limpieza cada 10 años conagua a baja presión. En mármoles, la limpieza serealizará con agua potable y cepillado no abra-sivo. Es conveniente que los trabajos se realicenpor personal especializado. • En los revestimientos de chapas metálicas,puede realizarse la limpieza cada 5 años, con cho-


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rro de agua a presión controlada (siempre quecon ello no se produzcan infiltraciones en las jun-tas entre las diversas piezas que compongan elrevestimiento). Debe evitarse totalmente la apli-cación de productos ácidos o alcalinos que pue-dan causar corrosión u oxidación de las chapas osus elementos de soporte y fijación. • No es necesario ni procedente en condicionesambientales normales la aplicación de tratamien-tos superficiales, salvo si se trata de planchas pin-tadas, cuya conservación será la que la pinturaaplicada requiera.• En revestimientos se puede realizar la limpiezacon agua a presión, sin dañar con ello las juntascon su correspondiente sellado. No utilizar ácidosfuertes ni abrasivos para su limpieza, pues po-drían rayar la superficie, o decolorar las piezas.

Revisiones Periódicas• Se recomienda revisar cada 2 años, y siempreque se observen anomalías, los revestimientoscerámicos. Se tendrán en cuenta: la adherenciade las piezas a la pared, realizando unas pruebasde sonido al golpe suave, el estado de las juntasentre losetas y las juntas de dilatación. • Deben revisarse cada 5 años (por personal es-pecializado, en caso de piedra natural), por si seha producido algún deterioro: roturas, ahueca-mientos, y fisuras. Se comprobará el grapado delas placas y se realizará una limpieza general.Tener en cuenta también la unión de las piezasentre sí y con los huecos de fachada. Revisar tam-bién las juntas de dilatación, en caso de que lashaya, observando si conservan el estado de elas-ticidad requerida para su buen funcionamiento,

y las juntas del revestimiento con los cercos depuertas, ventanas, barandillas, etc.

-------------------------------------------------------------------------PARTICIONES INTERIORES (TABIQUERÍAS)Tabiques:Separan las distintas estancias del edificio. Suelen serde ladrillo, pero en ocasiones los encontramos tambiénprefabricados de placas de yeso o de cartón-yeso. Estosúltimos tienen, normalmente, en su interior, una estruc-tura metálica. En general el mantenimiento es sencillo.

Uso, Conservación y Mantenimiento• No deben colgarse elementos pesados ni realizarempujes que puedan dañar la tabiquería. En elcaso de tabiques prefabricados de yeso o cartón-yeso, si se quieren colgar objetos pesados, sepodrá reforzar interiormente el tabique, sin so-brepasar en ningún caso los 100 Kgs. de peso.• Es conveniente evitar las rozas en los tabiquespara el paso de instalaciones, especialmente sison horizontales o diagonales y en las partes in-feriores.• Los tabiques detectan fácilmente los movimien-tos estructurales fisurándose o agrietándose. Enestos casos, solicitar el informe de un especialista.• Antes de perforar un tabique, comprobar que noafecte a alguna conducción que pase, empotrada,por ese punto (tuberías de agua, cables eléctricos,etc.). Es importante tener la información sobrelos trazados ocultos de las instalaciones del edi-ficio.• Los daños producidos por escape de agua debenser reparados de inmediato.La limpieza de tabiques de yeso o cartón-yeso se


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realizará siempre en seco, no se deben poner encontacto con el agua.• Para la fijación de elementos de decoración entabiques de ladrillo, se aconseja utilizar taco deplástico y tornillo metálico roscado.• En las placas de yeso, el cuelgue de cuadros seefectuará mediante clavos especiales. Los objetosligeros (de hasta 20 Kgs.) como apliques o acce-sorios de baño, se colgarán mediante tacos deplástico o autoexpansivos. Consultar en comer-cios especializados.• En los paneles de cartón-yeso, para la fijaciónde elementos de mobiliario o decoración, es con-veniente utilizar tacos especiales, como en el casoanterior. Pregunte en comercios especializados.• En caso de que realice reformas es muy conve-niente no emplear otros tipos de tabique o mate-rial.

Revisiones Periódicas• Cada año conviene realizar una revisión de lostabiques en locales no habitados, para detectarlesiones como fisuras, desplomes, etc. En caso deapreciarse alguno de estos síntomas consultar aun técnico.• Cada 10 años, se recomienda realizar una ins-pección ocular en locales habitados, o antes si seaprecia alguna anomalía. Observar la existenciade lesiones (fisuras, desplomes, etc..) y, en casode apreciarse alguno de estos síntomas, será es-tudiado por un técnico que expondrá el pro-blema, su solución y reparación.

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CARPINTERÍA INTERIORSe incluyen en este apartado las puertas interiores (demadera, aluminio, etc.), con sus diferentes acabados(pintura, barniz, etc.).

Uso, Conservación y Mantenimiento• Evitar su cierre brusco y forzado, ya que se puederomper la cerradura, desajustar la carpintería yperjudicar la fijación del marco.• La limpieza de las carpinterías de madera sepuede efectuar con bayeta seca o ligeramente hu-medecida y jabón neutro, también se puede uti-lizar parafina. La carpintería pintada o barnizadapuede lavarse con productos de droguería ade-cuados a cada caso.• En carpinterías de aluminio, utilizar detergentesneutros y agua caliente, aplicarlos con un traposuave o una esponja que no raye, enjuagar conagua y secar con un paño. Deben evitarse: los pro-ductos abrasivos, acetonas, alcohol y otros.• Las cerraduras y bisagras requieren un engraseperiódico, se pueden utilizar aerosoles del tipoutilizado para cerraduras de automóviles o aceitede máquina de coser.• Realizar un repaso de la protección de la carpin-tería cuando su estado lo exija, ya sea con esmal-tes, pinturas o barnices, siguiendo, en cualquiercaso, las instrucciones impresas en los envasesde los productos a utilizar.• Se recomienda mantener el grado de humedadambiental, para evitar deformaciones en las car-pinterías de madera.

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REVESTIMIENTOS INTERIORES DE PAREDES Y TECHOSGuarnecidos y enlucidos de yeso:Es el acabado más común en las paredes interiores deledificio. Consiste en una capa de yeso de 1, 5 ó 2 cm. deespesor que posteriormente se cubre con la pintura. Seutiliza el mismo revestimiento para paredes y techos.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Generalmente no se requiere otro cuidado queuna observación periódica comprobando que noexisten fisuras o manchas de humedad. Deberánestar siempre secos. No someterlos a humedadesambientales superiores al 70 %, ni salpicar conagua. Si por cualquier causa recibe un exceso deagua, el revestimiento puede perder sus propie-dades y únicamente podrá volver a su primitivoestado mediante una total sustitución.• Los techos van provistos de los soportes nece-sarios para lámparas. Si hay necesidad de modi-ficar su situación, poner especial cuidado en lacorrecta sujeción al techo de los elementos a col-gar.• No sujetar elementos pesados anclados sólo alespesor del revestimiento.• Sobre los techos y paredes, es posible que se en-cuentren conducciones eléctricas y tuberías quepodrían dañarse e incluso producir accidentes alrealizar taladros. Es conveniente conocer los tra-zados ocultos de las instalaciones del edificio• Para la limpieza sólo es necesario desempolvarperiódicamente con una mopa seca.• Si es necesario hacer reparaciones, reponer elrevestimiento con los mismos materiales utiliza-dos originalmente.

Revisiones PeriódicasCada 5 años es conveniente realizar una inspección dela superficie del yeso, para ver posibles desperfectos.

Alicatados y chapados:Suele utilizarse el alicatado en el revestimiento de pare-des de zonas húmedas del edificio como cuartos de ba-sura o de instalaciones, ya sea cubriendo toda la paredo parte de ella, para facilitar la limpieza. También encon-tramos otros revestimientos, sobre todo en portales, abase de aplacados como los chapados de granito o már-mol.

Uso, Conservación y mantenimiento• Este tipo de revestimiento no necesita una con-servación especial, no obstante, en el caso de azu-lejos es recomendable disponer de una pequeñareserva de piezas de cada tipo, por si es necesariauna sustitución en caso de roturas o desperfec-tos.• Evitar golpes con objetos duros, en la superficiedel revestimiento, pues pueden producir roturaso rayados.• La fijación de elementos extraños al revesti-miento conviene que se haga (si su peso lo re-quiere) sobre la pared base, no sobre el espesordel revestimiento.• Se recomienda reponer de inmediato las piezasdesprendidas.• Es menester limpiar la superficie del alicatadocon un elemento no duro, y agua y jabón o deter-gente no agresivo, y secar después. No utilizar áci-dos fuertes ni abrasivos, pues hay peligro de de-colorar o rayar el azulejo y sus correspondientes


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juntas. Debe comprobarse siempre la etiqueta delproducto que se utilice.• Conviene vigilar las juntas entre piezas de alica-tado. Si se observan algunas abiertas, proceder asellar con lechada de cemento blanco, o bien consilicona blanca aplicada con el dedo enjabonado.Las fisuras en juntas pueden permitir el paso dela humedad.• Allí donde estén sometidos a humedad (comoen cuartos de basura), es recomendable un se-llado de las juntas de azulejos con materiales elás-ticos, que pueden ser transparentes (por ejemplosilicona de caucho). Así se garantiza la imperme-abilización de las juntas en estos puntos más afec-tados por el agua.• Se recomienda evitar la incidencia de focos decalor importantes próximos a los alicatados. • En el caso de los chapados de piedra, por las ca-racterísticas del propio material, se hace prácti-camente innecesaria su limpieza en condicionesambientales normales. Emplear sólo agua pota-ble y utensilio no abrasivo. Debe evitarse el con-tacto con materiales cáusticos.

Revisiones periódicasSe recomienda comprobar cada 5 años el rejuntado delas piezas, especialmente en zonas húmedas, puespuede fisurarse y permitir el paso de humedad. Compro-bar también el agarre de las piezas (las piezas sueltas sepuede detectar por el sonido que emiten al golpearlas).

Materiales ligeros en paredes:Es común encontrar como revestimiento en paredes deportales materiales ligeros, tales como madera, corcho,

chapa lacada, aluminio, acero inoxidable, P.V.C., etc.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Deben evitarse los esfuerzos en su superficie queproduzcan rayados y/o punzamientos.• La fijación de elementos extraños al revesti-miento conviene que se haga (si su peso lo re-quiere) sobre la pared base del revestimiento.• La limpieza de superficies de madera y corchose realizará en seco. Otros materiales podrán lim-piarse con paño ligeramente humedecido en aguacon detergente neutro, y nunca con productos al-calinos o ácidos, ni con disolventes orgánicos.• En el supuesto de detectar humedad en la su-perficie, eliminar de inmediato. A los revestimien-tos de madera y corcho o similares, un alto nivelde humedad ambiental puede deteriorarlos muyrápidamente.• Es conveniente disponer de una reserva de pie-zas de repuesto para reparaciones, en especial sise trata de productos de P.V.C., chapas metálicaso con diseños especiales.

Revisiones periódicasEs recomendado comprobar periódicamente la ausenciade humedad en la pared base del revestimiento, y lascondiciones de buena fijación del mismo.

Falsos techos:Los más comunes son los falsos techos continuos, y los deplacas. Los primeros suelen ser de planchas de escayola,sujetas al forjado mediante alambres, flejes metálicos, en-tramados de madera y cañizo, etc. Las planchas se unenentre sí dejando una superficie continua sin juntas.


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En los falsos techos de placa, éstas van apoyadas enunas guías, que a su vez cuelgan del forjado. Aquí las jun-tas entre las placas son visibles y se pueden montar ydesmontar con relativa facilidad. Las placas suelen serde escayola, fibra o metálicas.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Los falsos techos suelen estar suspendidos portécnicas bastante rudimentarias, por lo que esconveniente observar si hay fisuras.• No se deben colgar elementos pesados de lostechos. Si son de placas desmontables se puedensuspender del forjado directamente. En caso detechos continuos deberán utilizarse únicamentehembrillas de acero galvanizado con dispositivode apertura interior. • Se recomienda comprobar que el agujero prac-ticado no coincida con un elemento de fijacióndel falso techo.• Debe evitarse exponer la superficie a la hume-dad.• En edificios nuevos es posible que aparezcanunas finas fisuras longitudinales, motivadas pordilataciones debidas a cambio de temperatura obien debidas al descenso del forjado al entrar encarga por primera vez. En este caso el emplaste-cido y posterior pintado suele ser suficiente parasu eliminación.• Limpiar en seco, y periódicamente los rincones,preferiblemente por aspiración.• Si se realiza un repintado en los techos de placas,se hará mediante pistola y con pinturas poco den-sas. Si son placas acústicas no tapar las perfora-ciones. • Es recomendable, en caso de placas decorativas,

disponer de una cantidad de piezas de repuestopara posibles reparaciones.

Revisiones PeriódicasCada 5 años, se debería realizar una inspección ocularreparando los posibles desperfectos como flechas en losperfiles debido al fallo de algún anclaje, existencia dehumedad, fisuras, grietas, etc. En caso de que éstos fue-ran importantes, deben ser examinados por técnico com-petente que dictamine sobre su origen e importancia.En los techos de placas desmontables las reparacionesserán más sencillas, dado su carácter registrable.

-------------------------------------------------------------------------PINTURAS:Se deberán revisar todas las superficies interiores y ex-teriores pintadas de paredes y cielorrasos a fin de detec-tar la formación de colonias de hongos. Estos microor-ganismos alojados generalmente en el interior de los am-bientes resultan perjudiciales para la salud, formándosepor la condensación del vapor de agua retenido en losambientes mal ventilados y que se desarrollan en los sec-tores más fríos de las habitaciones. En las superficies ex-teriores el mayor problema resulta ser un defecto esté-tico.

En caso de tener que remover una colonia de hongosse deberá rociar la superficie afectada y sus adyacenciascon una solución funguicida Sinteplast (o marca similar)y conseguir su remoción total. Posteriormente, a las 48horas dicha superficie puede volver a pintarse.

La verificación de la aparición de grietas y fisuras esmuy importante, dado que constituyen el principal puntode riesgo de filtración de agua, por lo tanto se debe pres-tar la máxima atención y se deberá poner especial cui-dado en la revisación de los paramentos exteriores. En


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el caso de hallarse alguna de un espesor mayor a 2mmes conveniente profundizarla y agrandarla, de manerade lograr luego que el producto que se aplique especial-mente para tal fin penetre lo más profundamente posi-ble, sellándola en toda su extensión. Se recomienda laaplicación de una manta o cinta elástica sobre la super-ficie tratada a fin de que se produzca un puente de tra-bajo que permita que la grieta quede activa sin perjudicaral revestimiento plástico aplicado de terminación de lasuperficie.

En las superficies exteriores, luego del tratamientode reparación de una grieta o fisura, se deberá restaurarla superficie aplicando una capa de enduído plástico afin de disimular las diferencias de espesor y luego aplicarel revestimiento pétreo Tintural, color Piedra París utili-zado originalmente. Los paños de trabajo deben ser detal dimensión que aseguren disimular la restauración.

En las carpinterías de madera (aberturas, barandas,cielorrasos, etc.) hay que realizar una verificación del es-tado del recubrimiento existente. Si el mismo se encuen-tra íntegro y firme, con el brillo y color original no seránecesario realizar ningún trabajo de reparación. Las car-pinterías más expuestas a la intemperie, o a las exigen-cias de uso pueden limpiarse con cierta regularidad conun paño humedecido con una solución (de 90% de agua+ 10% de alcohol) a fin de retirar la suciedad más arrai-gada en las superficies de madera, y luego secar con unpaño limpio y seco. Si la superficie se encuentra entizada,se debe realizar un lijado suave y proceder a aplicar dosmanos del mismo tipo de producto que el utilizado ori-ginalmente. Para brindar un tratamiento homogéneo yregular, si la película existente tiene un aspecto blanque-cino (generalmente por la acción de los rayos UV del soly la filtración de humedad) o está cuarteada, hay que re-moverla totalmente hasta llegar a una base firme, luego

lijar para emparejar el nivel de la superficie y limpiarlaadecuadamente para posteriormente aplicar la cantidadde manos de producto que resulten necesarias (mínimo4 manos) hasta obtener la protección adecuada. Para lascarpinterías expuestas al exterior hay que aplicar un pro-ducto a base de resinas poliéster modificadas de exce-lente resistencia a la intemperie como Petrilac 7 vidas«color natural» o marca similar, y Cetol Premiun «colorroble claro» para el resto de las carpinterías exteriores(cielorrasos, barandas, ect.). Dicho producto posee unfiltro solar que neutraliza la radiación ultravioleta sobrela madera. Se recomienda la aplicación del producto conterminación brillante. Para las carpinterías interiores serecomienda la aplicación de un poliuretano de últimageneración como el Lustrelac que está formulado espe-cialmente para su aplicación en maderas interiores, pro-tegiéndola de golpes y rayaduras; otorgando un acabadosatinado tipo «lustre a muñeca».

En condiciones normales de uso y de exposición, alas carpinterías de madera exteriores se le deberán rea-lizar tareas de tratamiento preventivo cada 3 años. En elcaso de las carpinterías interiores dicho período se puedealargar a 4 o 5 años.

En las carpinterías metálicas y en los elementos fe-rrosos en general que se encuentren expuestos a la in-temperie se deben realizar las verificaciones anualmentea fin de detectar la aparición de óxido en algún sector delas mismas. De ser así dicha superficie debe ser tratadadel siguiente modo: limpieza y preparación de la mismaquitando resto de pintura floja o material descascarado,como así también el óxido existente por medio del usode espátula, cepillo, viruta o lija. Una vez finalizada lalimpieza con aguarrás mineral se aplica una o dos manosde convertidor de óxido Converplast (o marca similar).Posteriormente se deberán repintar las superficies tra-


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tadas con esmalte sintético de altos sólidos Duralux (omarca similar) que le otorga un acabado brillante y dealta resistencia al ensuciamiento y desgaste a la intem-perie.

En condiciones normales de uso y de exposición, alas carpinterías de hierro exteriores se le deberán realizartareas de tratamiento preventivo cada 3 años. En el casode las carpinterías interiores o bien protegidas, dicho pe-ríodo se puede alargar a 4 o 5 años.


Uso, Conservación y mantenimiento• Es recomendable utilizar pinturas de calidad ygarantía, sobre todo en exteriores. No todas laspinturas o barnices son adecuados para todas lassuperficies.• Un buen pintado depende de la preparación pre-via que se realice de la superficie a proteger.Se deben evitar los golpes, roces y el contacto conmateriales cáusticos. Es aconsejable proteger loscantos de los muebles que estén en contacto conlas paredes.• Para limpiar las pinturas al temple utilizar sólobayetas secas suave o un plumero. No debe utili-zarse nunca agua ni sustancias húmedas. Algunasmanchas pueden quitarse con goma de borrar.• Requiere un repintado cada 2 años, con materialcompatible, y decapado y nueva pintura cada 4años.• Las pinturas plásticas, esmaltes, barnices, etc,se pueden limpiar con bayeta humedecida enagua jabonosa o detergente no agresivo, o bien

en seco con plumero o paño suave. Cada 5 añosnecesitan un repintado con material compatible.• Para el pintado de zonas comunes es recomen-dable utilizar pintura plástica sobre paredes y te-chos, ya que el mantenimiento, limpieza y poste-riores repintados son más fáciles y económicos.

Revisiones periódicasEn pinturas interiores se recomienda revisión generalcada 5 años.

Las revisiones periódicas de las pinturas en el exte-rior, dependen de la superficie pintadas:

a) Cemento y derivados: cada 3 años.b) Madera: cada 3 años, aunque es recomendablerealizarla cada año.c) Superficies metálicas: cada 5 años, aunque esrecomendable realizarla cada 2 ó 3 años.

-------------------------------------------------------------------------REVESTIMIENTO DE SUELOS Y ESCALERASSe incluyen en este apartado los suelos de baldosas máscomunes en los edificios de viviendas, como son las bal-dosas cerámicas, de gres, terrazo, piedra natural (mármolo granito), etc.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Se recomienda evitar golpes con objetos durosque puedan dañar la superficie de la baldosa.• Eliminar restos de cemento con agua sola oalgún producto específico, de venta en centros demateriales de construcción, y cepillo de raíces. Ala hora de adquirir un producto de este tipo, sedebe especificar el tipo de superficie sobre la queva a ser aplicado.


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• Si se observan fisuras en las juntas de las baldo-sas proceder a su tapado con cualquier tipo de se-llador, como el cemento blanco, eliminando losrestos.• Si alguna pieza se mueve, repararla de inme-diato. • Limpiar los suelos habitualmente con agua y ja-bones neutros o detergente líquido no agresivo.• No utilizar ácido clorhídrico ni detergentes alca-linos, como la soda cáustica. Los productos queincorporan abrillantadores no son recomenda-bles, ya que pueden aumentar la adherencia delpolvo. Eliminar las manchas que aparezcan.• Sobre la cerámica no vidriada y en interiores, sepueden aplicar barnices, ceras a la silicona u otrosproductos que se encuentran en el mercado. Conestos tratamientos se conseguirá brillo y mayorresistencia al rayado y desgaste. • En caso de gres cerámico esmaltado (baldosascon una capa vidriada), se limpiará sólo con aguaclara. Puede utilizarse una goma de borrar paraquitar manchas de colas, lacas o pinturas. • Para la limpieza del mármol, no deben utilizarsejabones, lejías, amoniaco o cualquier tipo deácido. Para quitar el polvo emplear una mopa yfregar con agua sola o con un poco de cera diluidaen agua, para aumentar el brillo. Cada dos años,pulir y abrillantar a máquina el mármol, con loque recuperará su estado inicial.• Los pavimentos que estén a la intemperie comoempedrado, enlosado con junta abierta o cerraday engravillado, se limpiarán regando.

Revisiones Periódicas• Se recomienda cada 2 años realizar una inspec-

ción general del pavimento.• Cada 5 años es conveniente hacer un repaso delestado de las juntas entre baldosas.

De madera:Están incluidos en este apartado todos los pavimentosde madera (entarimados, parquet pegado, entarugado,etc.), con independencia de su material y con un acabadosuperior de barniz. Es frecuente su colocación como ele-mento de gran comodidad y fácil conservación diaria,sin embargo su colocación puede plantear problemas,principalmente en climas húmedos.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Evitar golpes y roces con objetos duros. Una gransequedad produce mermas en la madera, con elconsiguiente aumento del tamaño de las juntas.• Un exceso de humedad aumenta su volumencon el peligro de que se levanten las tablas. • Para evitar estos efectos se tendrá presente evi-tar que los rayos del sol incidan durante muchotiempo sobre el pavimento, pues la insolación ex-cesiva puede ser motivo de cambio de color, dila-tación u otras alteraciones.• Cuando se derrame algún líquido sobre el pavi-mento secar de inmediato.• Evitar la humedad permanentes (por macetas,etc.).• Debe limpiarse a menudo eliminando el polvocon un trapo seco. Una vez al mes se puede im-pregnar el trapo con spray especial para madera.• En caso de manchas se puede humedecer lige-ramente y secar de inmediato. No limpiar nuncacon agua. • Se puede aplicar mensualmente algún tipo de


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cera, esto le hará conservar el brillo.• Si se mueve o desprende alguna tabla, hay queproceder a su colocación lo antes posible por pro-fesional cualificado.• Cada diez años, o antes si se observa el inicio desu deterioro, conviene pulir y barnizar estos sue-los.

-------------------------------------------------------------------------INSTALACIONES AUDIOVISUALESAntena colectiva y receptores parabólicos:Para la captación de TV y FM se suele utilizar antena co-lectiva, que pertenece a toda la Comunidad de Propie-tarios. Y cada vez es más frecuente la instalación de re-ceptores parabólicos también comunitarios.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• El mantenimiento de esta instalación debe serrealizado por un técnico acreditado.• Debe comprobarse la orientación de la antenay la señal en el monitor.• No manipular el amplificador ni la antena puesla instalación es de la Comunidad de Propieta-rios.• No se harán modificaciones sin realizar un estu-dio de la instalación por persona especializada.

Revisiones Periódicas:• Cada año, revisar la fijación del mástil, puedenoxidarse los anclajes, tirantes y tensores, compro-metiendo la estabilidad de la antena e incluso eldeterioro de la cubierta.• También deben revisarse, cada año, los compo-nentes eléctricos, o antes si la visión es defec-tuosa; la ganancia de señal en el amplificador, y

el estado de la antena parabólica de TV. • Cada 4 años, inspección de la instalación de laantena colectiva de TV/FM.• Cada 5 años, se renovarán los cables situados alexterior.

Portero automático y video-portero:Aparato de control y apertura de entrada al edificio, co-nectado mediante conductos a la botonera de llamada,instalada en el portal.

Uso, Conservación y MantenimientoDebe controlarse que al aparato no llegue ningún tipode humedad, corrosión de bornes, fijación de tubos, etc.

En caso de avería, se recomienda que se acuda almismo técnico que montó la instalación, pues como eslógico, conoce mejor sus características.

Revisiones PeriódicasCada año se aconseja realizar una revisión por un insta-lador competente, vigilando en especial los pulsadoressusceptibles de golpes, el alimentador, la apertura y elfuncionamiento general.

Circuito cerrado de video:Algunas edificaciones destinadas a vivienda o para usocomercial o industrial disponen de un circuito cerradode vídeo. Para su control y mantenimiento es necesariopersonal permanente, que puede ser el vigilante o el por-tero.

Uso, Conservación y Mantenimiento• No se debe modificar la instalación sin previo


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estudio por técnico especialista.• La realización de obras irá seguida de la compro-bación total de la instalación.• Se limpiarán, con la debida periodicidad (en fun-ción de su ubicación), objetivos de cámaras y pan-tallas receptoras.

Revisiones Periódicas• Cada año, debe realizarse una inspección de lainstalación de video, comprobando su funciona-miento, fijaciones y mandos de actuación. Se re-alizará de la forma que indiquen las instruccionesde cada elemento.• Cada 3 años, se comprobará la fijación de tubosy elementos, y la existencia de deterioros en loselementos de la instalación.

-------------------------------------------------------------------------ASCENSORESInstalación de ascensores:El propietario o la persona responsable, en caso de unapropiedad horizontal, debe disponer de las llaves delcuarto de máquinas y desbloqueo de puertas, para, encaso de emergencia, poder utilizarlas responsablemente.

Uso, Conservación y Mantenimiento• La conservación de los ascensores y su instala-ción ha de realizarse por personal o empresas es-pecializadas. El propietario tendrá un contrato,con dicha empresa, de mantenimiento, y ésta re-gistrará las fechas de visita, el resultado de las ins-pecciones y las incidencias en un Registro de Re-visiones, el cual permanecerá en poder del res-ponsable de la instalación.• El cuarto de máquinas será accesible solamente

para el portero o vigilante, y el personal de man-tenimiento. Debe vigilarse que las rejas de venti-lación no estén obstruidas así como tampoco elacceso al cuarto.• La utilización de la cabina está limitada a un nú-mero limitado de personas, indicado en la placade carga, no se debe sobrepasar. Los ascensoresno se pueden utilizar como montacargas.• Tener especial cuidado con el funcionamientode las puertas, y evitar que los niños lo utilicensolos.• No se pondrán obstáculos para mantener laspuertas abiertas.• Se impedirá el uso de la instalación cuando noofrezca las debidas condiciones de seguridad.• Si el ascensor se queda sin electricidad, no sedebe intentar salir de la cabina. Se debe esperara que se restablezca el suministro de electricidad,o que la cabina se remonte manualmente hastael piso más próximo.• Cada mes se realizará una limpieza del foso delascensor, y se limpiará el cuarto de máquinas evi-tando que caiga suciedad al recinto.• Se mantendrán limpias las guías de puertas co-rrederas, a fin de que éstas puedan desplazarsecon suavidad.• Si existe alguna anomalía en el funcionamientode la instalación, avisar al servicio técnico corres-pondiente.

Revisiones Periódicas• Cada mes como mínimo, el personal de la em-presa encargada, revisará la instalación.• De acuerdo a la normativa municipal en vigor, ladependencia estatal correspondiente realizará el


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respectivo control de todo el sistema de eleva-ción.

-------------------------------------------------------------------------CALEFACCIÓN Y PRODUCCIÓN DE AGUA CALIENTE CEN-TRALIZADACalderas e instalación para calefacción y agua caliente:Existen muchos edificios que utilizan calefacción y aguacaliente comunitaria. El combustible más utilizado es elgas natural de red.

Uso, Conservación y Mantenimiento• Es imprescindible no vaciar nunca la instalación,debe estar siempre en carga. • Antes de ponerla en marcha comprobar el nivelde agua y llenarla si éste es insuficiente.• Si no se utiliza, se pondrá en funcionamiento pe-riódicamente, para que el agua interior corra porsus circuitos.• Después de una helada, se encenderá la calderade forma lenta.• Si una vez en marcha el equipo, se observa queha bajado el nivel de agua, se llenará en pequeñascantidades y de forma continua en frío, si siguebajando, parar el equipo y llamar a personal es-pecializado.• Se limpiará mensualmente la evacuación dehumos y gases y el piloto, y cada 2 meses el que-mador. Al final de cada temporada de uso, es ne-cesaria la limpieza del equipo de caldera, asícomo una limpieza interior de chimenea y de lostubos interiores, con cepillos de acero. En las deagua caliente sanitaria se realizará cada 6 meses.• Se colocará en lugar bien visible de la sala de cal-deras, las instrucciones de servicio.

• El cuarto donde se sitúan estas calderas está di-señado según normas estrictas que tienen encuenta: la ventilación, la extracción de humos ygases, y las dimensiones, espacios libres y distan-cias de seguridad, etc.• Vigilar termómetro y termostato, si pasa de 90ºCdesconectar la instalación y avise al servicio téc-nico.• Cada año se pintará el vaso de expansión y lastuberías de conexión, y se sustituirán las juntasde estanqueidad de las tapas de las calderas.• Si se observa alguna anomalía en el funciona-miento, acudir al servicio técnico correspon-diente.• La instalación sólo se manipulará por personalespecializado.• Cualquier modificación que se quiera llevar acabo deberá ser consultada con un técnico com-petente; y posteriormente llevarla a cabo un ins-talador especializado.

Revisiones Periódicas• Cada día debe comprobarse el nivel de agua alponerla en marcha.• Revisar semanalmente, la maniobra completade apertura y cierre de las válvulas de la caldera,la posición del regulador de tiro de la chimenea,y el estado del vaso de expansión, por la existen-cia de posibles fugas.• Cada mes, se revisará el piloto, y cada 2 mesesel quemador.• Una vez al año, se realizará una revisión de la ins-talación, al final de la temporada. Se comprobarási hay corrosiones, fisuras o escapes en las juntas,si los accesorios están en buen estado, el estado


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general de las chimeneas, la estanqueidad de lasjuntas de las tapas de las calderas, y el rendi-miento de la caldera.

Conductos y aparatos radiantes:Las instalaciones de calefacción centralizada, suelen uti-lizar aparatos radiadores que funcionarán a temperaturanunca superior a 90º C.

Las instalaciones pueden ser monotubular o bitubu-lar. Ambos sistemas, con un cálculo correcto, dan resul-tados satisfactorios.

Uso, Conservación y Mantenimiento• En caso de avería debe acudir al servicio técnicocorrespondiente.• La bomba aceleradora se pondrá en marcha des-pués del encendido de la caldera y se parará des-pués de parar ésta, comprobar si el circuito dis-pone de agua suficiente antes de ponerlo en mar-cha.• Al final de cada temporada se limpiará la bombaaceleradora y se comprobará su estanqueidad.• Deben repararse los elementos que presentenfugas o deficiente funcionamiento.• Mantener la instalación llena de agua, inclusoen los períodos en que no funcione.• Si se prevén heladas, dejar en marcha lenta lacaldera sin apagarla del todo o utilizar productosanticongelantes.• Realizar la purga de los radiadores cada 3 mesesya sea con purgadores individuales o general. Losradiadores con aire en su interior no calientan,además el aire facilita la oxidación interior y estoacelera su destrucción.

• Cualquier modificación o reforma hay que ha-cerla bajo la dirección de un técnico especialistao un instalador competente.

Revisiones Periódicas• A diario, comprobar el manómetro de llenadode agua del circuito cerrado, la temperatura defuncionamiento según condiciones climatológi-cas, el funcionamiento de todos los radiadores, • Al final de cada temporada de uso se revisará labomba aceleradora.• Cada año, comprobar la estanqueidad de los ra-diadores, se debe efectuar una inspección gene-ral.• Cada 2 años, realizar una revisión completa dela instalación, por personal especializado.

-------------------------------------------------------------------------ELECTRICIDADLa instalación eléctrica del edificio se compone básica-mente de :

• Una línea general hasta el Cuadro General deProtección (en lugar accesible para la CompañíaSuministradora).• Una línea hasta la centralización de contadores.• Una línea desde cada contador hasta el cuadrode la vivienda al que corresponda.• Según el tipo de conductor, los colores serán di-ferentes:Fases: marrón, negro o gris.Neutro: azulTierra: amarillo-verde.

Debe existir un circuito de toma de tierra, que está en


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contacto con el subsuelo, aunque muchos edificios an-tiguos no la tienen. A la red de toma de tierra deben estarconectados: el pararrayos, las antenas de TV y FM, los en-chufes y masas metálicas de cuartos de baño y aseos, lasestructuras metálicas y las armaduras metálicas de losmuros y de los soportes de hormigón, las instalacionesde agua, gas, calefacción, depósitos, calderas, ascenso-res, etc. y en general, cualquier elemento metálico conuna masa importante.

El contacto con la tierra se produce a través de unabarra de cobre hincada en el terreno. Por cada barra hin-cada habrá una arqueta.

El mantenimiento de la instalación eléctrica a partirdel contador, es a cargo de cada uno de los usuarios;entre la caja general de protección y los contadores co-rresponde a la Comunidad de Propietarios, y hasta lacaja general de protección, a la compañía suministra-dora.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• El Cuadro General de Protección y los contadoressólo los manipulará la compañía suministradora. • El cuarto de contadores será accesible sólo parael portero o vigilante, y el personal de la compañíasuministradora o de mantenimiento. Hay que vi-gilar que las rejas de ventilación no estén obstrui-das, así como el acceso al cuarto.• Para cualquier manipulación de la instalación,se desconectarán los interruptores automáticosde seguridad. En todo caso, acudir a un instaladorelectricista autorizado.• No se pueden conectar a los enchufes aparatosde potencia superior a la prevista o varios apara-tos que, en conjunto, tengan una potencia supe-rior. Si se aprecia un calentamiento de los cables

o de los enchufes conectados en un determinadopunto, deben desconectarse.• Para la limpieza de los mecanismos y puntos deluz, utilizar plumero o paño seco, nunca húmedo. • Nunca debe efectuarse la toma de tierra a travésde conexiones que no sean específicas a talesfines (tuberías, barrotes, etc.).• La tierra alrededor de las barras o picas de tomade tierra, debe estar mojada para mejor transmi-sión de la corriente. Si en las revisiones de las ar-quetas de conexión se advierte la tierra seca, sehumedecerá con agua.

Revisiones Periódicas:• Cada mes, accionar el pulsador de prueba de losinterruptores diferenciales (que protegen los ser-vicios de la Comunidad), para comprobar su buenfuncionamiento.• Una vez al año, en la época más seca, se com-probarán las arquetas de conexión entre las líneasde toma de tierra y la red enterrada.• Cada 2 años, comprobar la puesta a tierra, si haycorrosión en las conexiones de la línea general, yla continuidad de ésta.• Cada 4 años, se realizará una revisión general dela instalación comunitaria, comprobando los dis-positivos de protección, la sección de los conduc-tos, el aislamiento, y la continuidad de las cone-xiones entre masa, conductores y red de toma detierra, siempre por personal especializado.

Alumbrado exterior:La instalación de alumbrado exterior, una vez ejecutada,pasa a uso y mantenimiento de la Municipalidad, ya sea


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de alta o baja tensión. En caso de urbanizaciones priva-das la instalación pertenece a la comunidad de propie-tarios y también su mantenimiento. La instalación estásujeta a proyecto autorizado por Industria.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Para cualquier manipulación en la instalaciónse dejarán sin tensión todas las líneas.• No se realizará ninguna modificación que dismi-nuya los valores de iluminación.• Las herramientas de manipulación, estarán do-tadas de aislamiento, y los aparatos de compro-bación estarán alimentados con tensión inferiora 50 V.• Las lámparas que se repongan serán de las mis-mas características que las reemplazadas.• Se limpiarán las lámparas en frío, y se limpiaránlas luminarias con detergentes neutros.

Revisiones Periódicas:Cada año, se comprobará la luminancia con el luxóme-tro.

Red de agua fría y caliente centralizada:El mantenimiento de la instalación de agua desde la llavede paso del edificio hasta los contadores, pertenece a laComunidad de Propietarios. Y desde cada contador, elmantenimiento es del propietario de la vivienda a la quepertenezca.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• No dejar nunca la instalación sin agua, que seencuentre siempre llena aunque no se utilice.• Si existen riesgo de helada se puede dejar gotear

uno de los grifos más bajos de la instalación, deesta forma podrá evitar que el agua se hiele den-tro de la tuberías.• En reparaciones o modificaciones, no mezclarmetales diferentes en la instalación. Si la instala-ción está realizada con tubo de acero galvanizado,no utilizar nunca en reparaciones tubo de cobre,y viceversa, salvo que se utilice manguito de latón.• Cuando se efectúe cualquier reparación se ais-lará y vaciará previamente el sector en que se en-cuentre la avería.• Se precisa un estudio previo para realizar cual-quiera de las siguientes modificaciones: Incremento de consumo superior a un 10 %.• Variación de la presión en la toma que produzcauna caída considerable.• Disminución del caudal de alimentación en másde un 10 %.• Todas las canalizaciones metálicas se conecta-rán a la red de puesta a tierra. Se prohibe la utili-zación de las tuberías como elementos de tomade tierra. • El cuarto de contadores será accesible sola-mente para el portero o vigilante y el personal dela compañía suministradora de mantenimiento.• Hay que vigilar que las rejas de ventilación noestén obstruidas así como el acceso al cuarto.• Si hay alguna anomalía en la instalación acudiral servicio técnico y/o consulte a la empresa su-ministradora. En caso de fuga o defectos de fun-cionamiento en las conducciones, accesorios oequipos se repararán inmediatamente.• El correcto funcionamiento de la red de agua ca-liente es uno de los factores que influyen más de-cisivamente en el ahorro de energía, por esta


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razón debe ser objeto de una mayor atención paraobtener un rendimiento energético óptimo.

Revisiones Periódicas:• Cada 2 años, revisar la instalación, y el contadorgeneral, por personal de la compañía suministra-dora. Inspeccionar también los anclajes de la redde agua vista.• Cada 4 años, se realizará una prueba de estan-queidad de la instalación

Grupo de presión:Muchas instalaciones necesitan un grupo de presión, de-bido a que la presión del agua y su caudal en red son in-suficientes para abastecer todas las viviendas del edifi-cio. El grupo de presión constituye un sistema de impul-sión de agua. También puede disponer de un depósitoacumulador o de reserva.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• No se desmontará el inyector de aire ni se aflo-jarán las uniones o acoplamientos. No se modifi-cará la regulación de los controles automáticos.• El grupo no trabajará nunca sin agua en el pozoo depósito. De faltar agua, se procederá a vaciartotalmente el depósito de presión y se procederáal reglaje del aire y puesta a punto. • No cerrar de golpe las llaves de paso.• No modificar ni alterar las presiones máximas omínimas del presostato, en todo caso, consultarcon personal especializado.• Cada 6 meses se procederá al desmontaje y lim-pieza de la válvula de retención y sistema de fil-tros si los hubiese. También cada 6 meses debe

limpiarse la válvula de aspiración, impedirá quelas bombas trabajen en vacío y se quemen.• Cada año, se limpiará la electrobomba, el regu-lador y el depósito acumulador por personal es-pecializado, aunque éste último es recomendablelimpiarlo cada 6 meses.• Es conveniente alternar el funcionamiento delas bombas dobles o gemelas de los grupos depresión, cada 6 meses.

Revisiones Periódicas:• Cada 6 meses, se comprobarán las sondas demáximo y mínimo, que deben actuar correcta-mente, se revisarán las uniones, llaves y motorespor personal especializado, comprobando pre-sostatos, así como la apertura de llaves y válvulas,no dejando que se oxiden. Cuando se compruebela válvula de pie de aspiración, se verificará la en-trada de agua al aljibe, flotador y válvula de cierre. • Si el grupo de presión tiene membrana com-pruebe cada 6 meses el correcto inflado de lamisma.• Cada año, se revisará el depósito acumulador yel grupo de presión por personal especializado.Se observará si existen corrosiones y/o fugas, y seregulará el presostato.

Riego:Cada vez con más frecuencia, existen edificaciones conamplias zonas ajardinadas. Estas zonas necesitan unared de riego eficaz, cuyo control y mantenimiento, debeser contratado con una empresa especializada.


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Uso, Conservación y Mantenimiento:• Antes de efectuar modificaciones que produzcanvariaciones en la presión y el caudal se realizaránun estudio previo.• Cada año conviene realizar la limpieza de los ori-ficios de salida del agua, y el engrase de los ele-mentos móviles.

Revisiones Periódicas:• Cada año, realizar una prueba de funciona-miento antes de comenzar los riegos, e inspeccio-nar la instalación.• Cada 4 años, realizar una prueba de estanquei-dad.

-------------------------------------------------------------------------REDES DE EVACUACIÓNSaneamiento y alcantarillado:La red de evacuación desde que sale del edificio, perte-nece normalmente a la empresa de servicio proovedoradel agua, es quien se ocupa de su conservación. No obs-tante, en las urbanizaciones privadas puede ser la Co-munidad la responsable de su mantenimiento.

Toda la red que queda dentro del edificio hasta lasbajantes, debe mantenerla la Comunidad. Se componebásicamente de elementos y conductos de desagüe delos aparatos de las viviendas, que conectan con la red desaneamiento vertical (bajantes) y con los albañales, ar-quetas, colectores, etc., hasta la red del municipio u otrosistema autorizado.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Esta instalación es fácil de conservar y mantenerpero es imprescindible vigilar que esté limpia yque no se obstruya por un uso inadecuado.

• No se utilizará la red de saneamiento como ver-tedero de basuras. Los conductos podrían tapo-narse e incluso destruirse por procedimientos fí-sicos o reacciones químicas, produciendo rebo-samientos malolientes como fugas, manchas, etc.• Para desatascar los conductos no se pueden uti-lizar ácidos o productos que perjudiquen los des-agües. Se utilizarán siempre detergentes biode-gradables para evitar la creación de espumas quepetrifiquen dentro de los sifones y de las arquetasdel edificio. Tampoco se verterán aguas que con-tengan aceites, colorantes permanentes o subs-tancias tóxicas, ya que pueden contaminar elagua. Por ejemplo, un solo litro de aceite mineral,contamina 10.000 litros de agua.• Se realizará una limpieza general de las cámarasde descarga, los pozos de resalte o de registro ydemás elementos auxiliares, una vez al año. De-berá cuidarse, así mismo, la limpieza de las bocasde los canalones.• Cualquier modificación en la instalación o en lascondiciones de uso que puedan alterar el normalfuncionamiento será realizada mediante un es-tudio previo y bajo la dirección de un técnico com-petente.• Las posibles fugas se localizarán y repararán lomás rápido posible.• Durante la vida del edificio se evitará dar golpesque puedan provocar roturas a las piezas, sobretodo a las de fibrocemento.

Revisiones Periódicas:• Se revisarán los sifones y válvulas cada vez quese produzca una disminución apreciable del cau-dal de evacuación.


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• Deben revisarse con frecuencia los sifones de lossumideros y comprobar que no les falte agua,para evitar que los olores de la red salgan al exte-rior.• Cada 3 ó 4 meses, es recomendable la revisiónde las bocas de los canalones.• Cada 6 meses, se revisarán las cámaras de des-carga, los pozos de resalte o de registro y demáselementos auxiliares.• Cada año, conviene revisar, el estado de los ca-nalones y sumideros. Así como, el buen funciona-miento de la bomba de la cámara de bombeo.• Cada 2 años, inspección del estado de las bajan-tes, de los anclajes de la red horizontal colgadadel forjado, y de los anclajes de la red verticalvista.• Cada 3 años, inspección de los albañales (con-ductos horizontales colgados).• Cada 10 años, debe revisarse la instalación y, es-pecialmente, los sifones y arquetas.

Depuración y vertidos:En muchas Comunidades de vecinos se instalan sistemasde depuración de aguas, para verter el agua a la red ge-neral más o menos depurada, o para eliminar ese aguapor filtración en el terreno (a través de zanjas, pozos ofiltros de arena). Los sistemas más empleados son lasfosas sépticas y las estaciones depuradoras.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Sólo verter a la estación depuradora, o fosa sép-tica, para su tratamiento, las aguas domésticas oaquellas para las que esté preparada.• Toda modificación en la instalación o en sus con-

diciones de uso, será realizada previo estudio téc-nico.• La extracción de los lodos se realizará periódi-camente, de acuerdo con las características es-pecíficas de la propia depuradora y bajo supervi-sión de técnico especializado. Podrá realizarsemanualmente o con bomba.• Antes de entrar o asomarse, para el manteni-miento, DEBE COMPROBARSE QUE NO HAY ACU-MULACIÓN DE GASES COMBUSTIBLES (metano),GASES TÓXICOS (monóxido de carbono), Y NODEBE ACTUAR NUNCA UNA PERSONA SOLA.• Cada 2 meses, se limpiará la cámara de grasas;cada año, se limpiará la fosa séptica y las arquetasde reparto; cada 2 años, se vaciarán y limpiaránlas paredes, fondo y grava circundante del pozofiltrante, con agua a presión.• Cada año, se vaciará la fosa séptica mediantebomba, se ventilará por lo menos 1/2 hora, se re-tirarán los lodos y espumas y se limpiará con aguaa presión.• Cada 2 años, vaciar y limpiar el pozo filtrante.

Revisiones Periódicas:• Cada 2 meses se revisarán las cámaras de grasay se eliminarán las grasas acumuladas.• Cada año, se repasará el estado de la arqueta dereparto, y en caso de desperfectos se procederáa su arreglo. • Cada 2 años, se inspeccionará el estado de laarena de la zanja filtrante, mediante calicatascada 5 mts. Revisar también el pozo filtrante coin-cidiendo con su limpieza.

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INSTALACIONES DE GAS:Gas natural:El gas natural es suministrado por una red pública y me-didos por contador. El mantenimiento de las instalacio-nes situadas entre la llave de entrada del inmueble y elcontador, corresponde al propietario del inmueble o ala Comunidad de Propietarios.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• No modificar la instalación de gas sin consultarcon un técnico especialista.• Los elementos generales de distribución tienenque estar accesibles para la compañía suminis-tradora.• El cuarto de contadores será accesible sólo parael portero o vigilante, y el personal de la compañíasuministradora y el de mantenimiento. Hay quevigilar que las rejas de ventilación no estén obs-truidas, así como el acceso al cuarto.• El grado de peligrosidad de esta instalación essuperior a las demás, razón por la cual se extre-marán las medidas de seguridad.• En el caso de gas natural ha de tenerse encuenta:• Si el regulador de finca se bloquea, el presidente,deberá llamar al Servicio de Emergencias de laDistribuidora, para que se proceda a su rearmadocon la máxima rapidez.• El presidente del Consorcio o la persona encar-gada, si la hubiera, deberá disponer de una llavedel local o del armario de contadores a disposi-ción de la Distribuidora de Gas.

Revisiones Periódicas:• Cada 2 años, se inspeccionará la arqueta de la

acometida y se comprobará su estanqueidad.• Cada 4 años, un instalador especializado deberácomprobar la estanqueidad de la instalación ycertificar la misma.

Depósitos de gases licuados:Muchas urbanizaciones o edificios se abastecen a travésde depósitos de gases licuados. Estos depósitos puedenestar enterrados o en superficie. El mantenimiento lo lle-vará a cabo la compañía suministradora.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Cualquiera de estas instalaciones debe ser rea-lizada por un instalador autorizado, y requierenautorización oficial para ser puestas en servicio.• La Comunidad de Propietarios debe poseer uncontrato de mantenimiento con una empresa au-torizada que se ocupe de las revisiones periódicasde la instalación.• Se revisará la instalación cuando haya una va-riación del tipo de gas o de su utilización, o se mo-difiquen las características del combustible lí-quido.• Cada 6 meses, se realizará la limpieza del vapo-rizador y válvula de exceso.• Cada 5 años, se limpiarán y pintarán los depósi-tos de superficie.• Cada 10 años, se limpiarán y pintarán los depó-sitos enterrados, según procedimiento de Indus-tria.

Revisiones Periódicas:• Cada año revisar los mecanismos de los tanques,por servicio técnico especializado.• Cada 2 años, se comprobará la presión de salidadel regulador de alta presión.


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• Cada 5 años, se comprobará la estanqueidad delos depósitos de superficie, y la válvula de segu-ridad de éstos y de los enterrados.• Cada 10 años, se realizará el retimbrado. En casode depósitos enterrados podrá realizarse sin des-enterrarlos cuando en el libro de mantenimientoconste que durante el período de mantenimientola instalación ha estado provista de proteccióncatódica, que ésta ha funcionado correctamentey que no han existido reparaciones de defectosdebidos a la corrosión.• También cada 10 años, se comprobará la estan-queidad de los depósitos enterrados.

Gases licuados (propano y butano):Son gases que se encuentran en estado líquido, y cuandosalen se gasifican. Se sirven en bombonas y en grandesdepósitos enterrados o de superficie. Los más habitualespara el uso doméstico son el propano y el butano. En ins-talaciones comunitarias se utilizan depósitos de super-ficie o enterrados, que abastece a toda la Comunidad.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Cualquiera de estas instalaciones ha de reali-zarla un técnico, requiriendo posteriormente laautorización oficial para su puesta en servicio.• No realizar ninguna modificación en la instala-ción sin consentimiento de la compañía suminis-tradora.• No se puede utilizar una llama para buscar fugasde gas, pues se puede producir una explosión encontacto con éste.• Las instalaciones de gases licuados deben man-tenerse alejadas de:

Instalaciones con peligro de incendio o explo-sión.Líneas de alta tensión.Motores eléctricos o de explosión.Entradas a locales habitados.Ventanas de sótanos.Interruptores de corriente.Cisternas de suministro de superficie o ente-rradas.Canalizaciones.Depósitos de materiales inflamables.Carreteras, vías públicas, ferrocarriles, etc.

• Se cumplirán en todo momento las instruccio-nes dadas por la Compañía Suministradora.• Siempre que se advierta alguna deficiencia enel funcionamiento de la instalación se debe acudiral técnico competente del distribuidor.

Revisiones Periódicas:• Cada año revisar los mecanismos de los tanques,así como los contadores, por servicio técnico es-pecializado.• Cada 2 años, revisar las instalaciones.• Cada 4 años, realizar una inspección total porun instalador autorizado, se realizará una pruebade estanqueidad de la instalación.

-------------------------------------------------------------------------VENTILACIÓN Y EXTRACCIÓN:Conductos de ventilación y extracción de humos y gasesen viviendas y locales:

Una buena ventilación es necesaria en todos los edi-ficios. Existen dos tipos de conductos, los que sirven parala extracción en general de humos y gases de cocinas y


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baños, y los que proporcionan una renovación del airede estas dependencias (shunt de ventilación). La eva-cuación de humos y gases se realiza a través de un co-lector individual para cada aparato productor.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• La instalación de estos conductos requiere la in-tervención de un estudio técnico previo. Si se sus-tituye algún aparato o se modifica su potencia ose varía el número de aparatos o el tipo de com-bustible, deberá revisarse todo el estudio técnico.• La salida de humos nunca debe efectuarse a tra-vés de un shunt de ventilación, ni aplicar a éstosni a las chimeneas sistemas de ventilación for-zada (extractores).• Las rejillas deben estar libres de obstáculos, aligual que las salidas de aire.• Cada 3 meses, limpiar las rejillas, y cada 2 añoslos conductos de ventilación. • No deben obturarse jamás estas ventilaciones,aun cuando se piense que a través de ellas se pro-ducen pérdidas de temperatura.• No se fijarán a los conductos antenas de televi-sión ni tendederos de ropa.• Cualquier variación de este tipo de instalacionesrequiere un estudio previo por un técnico com-petente.

Revisiones Periódicas:• Periódicamente debe comprobarse la estan-queidad de los conductos.• Cada 2 años, se revisarán los conductos y, encaso de encontrarse anomalías, se repararán deinmediato.

Ventilación en garages:Todos los garajes deben tener un sistema de ventilaciónpara evitar la acumulación de gases tóxicos en su inte-rior. Esta ventilación puede ser forzada o natural. For-zada cuando se colocan aparatos extractores, y naturalcuando hay huecos abiertos al exterior lo suficiente-mente grandes como para evacuar los gases.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Las compuertas manuales de los conductos deventilación, realizados de obra, deben estar siem-pre cerradas, Mientras que las automáticas siem-pre abiertas. • Las compuertas automáticas se cierran en casode incendio, activadas por la detección de incen-dios.• Debe vigilarse que no se modifique la programa-ción acordada de horas de funcionamiento dedicha instalación. Si no está acordada por la Co-munidad, debería ajustarse a las horas punta decirculación de vehículos en el aparcamiento. • Los conductos de ventilación forzada deben tener«rejillas cortafuegos», normalmente abiertas.• El sistema de ventilación de vehículos debe des-conectarse automáticamente cuando se activala alarma de incendios, por ello, cuando se pro-ceda a activar dicha alarma, en su revisión se vi-gilará su paro.

Revisiones Periódicas:• Trimestralmente, se comprobará el buen fun-cionamiento del sistema de ventilación forzada,activado manualmente y automáticamente me-diante una instalación de detectores de monó-xido de carbono.


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• Si la ventilación del garaje es natural, debe re-visarse trimestralmente la limpieza de las venta-nas de entrada de aire.• Cada 6 meses, abrir manualmente los exultorios,para comprobar su buen funcionamiento. Tam-bién se provocará el cierre de las rejillas cortafue-gos, mediante cadenas o fusibles térmicos, com-probando su correcto funcionamiento y repo-niendo las piezas en mal estado.• Cada año, comprobar el paro del sistema deventilación de vehículos cuando se activa laalarma de incendios. También cada año es reco-mendable abrir los ventiladores y comprobar elestado de correas de transmisión y ausencia devibraciones y ruidos anómalos. En esta inspec-ción, es conveniente limpiar el interior de los ven-tiladores.

-------------------------------------------------------------------------INSTALACIONES DE PROTECCIÓN:Detección de incendios:La prevención contra incendios se basa en diversas me-didas cuya complejidad dependerá del tipo de edificiode que se trate. Los sistemas de detección de incendiosavisarán a la Comunidad de la existencia de un foco deincendio. Todo el sistema está centralizado por una cen-tral de alarmas.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• No manipule la instalación sin el adecuado co-nocimiento de la misma.Cada 6 meses, se realizará una limpieza exteriorde todos los detectores y de las alarmas ópticasy acústicas existentes en la calle o en los zaguanesde los edificios.

Revisiones Periódicas:• Antes de intervenir en la instalación, para la re-visión, deben ser comunicadas con días de ante-lación a la Comunidad de Vecinos, la fecha y horaen que tendrán lugar las pruebas. Una manipula-ción y activación no comunicadas produce pánicoe incredulidad a los habitantes del edificio.• El equipo de control y señalización será objetodiariamente de la puesta en acción de sus dispo-sitivos de prueba, comprobando el encendido detodos los pilotos y el funcionamiento de las seña-les.• Cada mes, realizar la verificación del buen fun-cionamiento de los sistemas de alarma y cone-xiones a centralita.• Cada 6 meses:

Se activará cada detector, pudiendo susti-tuirse dicha activación por un análisis visualde su estado en caso de detectores no rear-mables.Con igual periodicidad, se comprobará el co-rrecto funcionamiento del resto de los com-ponentes de la instalación. Esta prueba se re-alizará dos veces: con la instalación alimen-tada alternativamente por cada una de lasfuentes de suministro eléctrico de que dichainstalación debe estar dotada.Se realizará una revisión, comprobando loscircuitos o zonas y los sensores.Después de un incendio, se comprobará el es-tado de los detectores, reemplazando aque-llos elementos o partes que presenten funcio-namiento deficiente.

• Cada año, se realizará una verificación de los ele-mentos de la columna seca, juntas, tapas, llaves


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de paso, etc.• Es conveniente concertar un contrato de man-tenimiento con empresas especializadas del sec-tor, para realizar las pruebas.

Señalización, evacuación y extinción de incendios:Las instalaciones de protección contraincendios son dedos tipos: unas de fácil revisión, como letreros, señali-zaciones, luces de emergencia, etc. y otras que exigenpersonal especializado, como son extintores, hidrantes,mangueras, etc. También es importante considerar laevacuación en caso de incendios, y que dependerá delos criterios de diseño del edificio (dimensiones, puertas,nº de escaleras, etc.)

El alumbrado de emergencia se enciende cuando hayun fallo en el suministro de energía eléctrica, e iluminadurante un período de tiempo variable en función delequipo instalado. Cada lámpara funciona con una bate-ría autónoma.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• No realizar modificaciones en la instalación; entodo caso, consulte con personal especializado.• Es necesario que las vías y medios de evacuaciónsiempre estén libres de obstáculos.• La batería del alumbrado de emergencia, se re-carga automáticamente, una vez iniciado el su-ministro normal.• Las lámparas de emergencia siempre debenestar conectadas a la red, no se deben manipular,son indispensables para que en el caso de cortede fluido eléctrico indiquen la vía de salida. Selimpiarán cada 3 meses, para mantener la lumi-nancia, y sin presionar.

• Los equipos de manguera para la extinción deincendios, suelen disponer de un manómetro queindica la presión del agua, si éste no marca, puedesignificar que la instalación no funciona, en esecaso, debe ser revisada.• Toda operación de mantenimiento que puedarepresentar riesgo de incendio o explosión, seefectuará adoptando las medidas de precauciónoportunas, incluso si es necesario, se desalojaráel edificio.• Cada 3 meses, se limpiará la manguera exterior-mente, desplegándola y volviéndola a plegar des-pués de su secado.• Para que el grupo de presión se mantenga au-tomáticamente en buen estado de funciona-miento, es recomendable instalarle un tubo depequeño diámetro (1/2») con una llave de cierreque continuamente produzca un goteo dentrodel aljibe o en un sumidero y al descender la pre-sión de la instalación, produce periódicamenteel arranque automático del grupo, aunque porpoco tiempo.• Se recomienda que un técnico revise y adecuea las normas vigentes aquellos edificios que fue-ron construidos hace algunos años.• Estas instalaciones son de prevención y nodeben usarse en la vida del edificio, la falta de usofavorece las averías por lo que es precisa una re-visión muy continuada. Si se observan anomalías,deben repararse de inmediato, haciendo constarla reparación documentalmente.• Lo mismo que en otras instalaciones, se reco-mienda realizar un contrato de mantenimientocon casa especializada.• Es necesario que todos los usuarios o compo-


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nentes de la comunidad, estén informados del co-rrecto uso, y para cada caso, de los medios de pre-vención de que dispone el inmueble.

Revisiones Periódicas:Cada 3 meses se revisará:

• La accesibilidad, señalización y estado, proce-diendo a desplegar la manguera en toda su exten-sión, para la reposición de los elementos dañadosy volver a plegarla después.• La presión de bocas de incendios.• El estado, accesibilidad y situación de los extin-tores móviles.• Puesta en marcha del grupo de presión, desen-rollando una de las manguera y abriendo la vál-vula de que consta. En esta misma operación secomprobará el correcto funcionamiento de labomba de achique sumergida que eleva el agua.

Cada 6 meses se revisará:• Comprobar mangueras contraincendios y ma-nómetro (QUE MARQUE UNA PRESION DE 4-5Kg/cm2, lo que significa que el grupo de presiónestá conectado).• Comprobar la bomba de achique.• Observar si los extintores están en su sitio y pre-cintados, comprobando fecha de caducidad, pesode los botellines, presión y accesibilidad.• Comprobar el funcionamiento de la ventilaciónforzada.• Comprobar la ventilación de seguridad y la exis-tencia de elementos combustibles en los conduc-tos.• Comprobar el nivel de agua del aljibe, si existe.Comprobar la instalación eléctrica con el test de

prueba de los diferenciales.

Cada año se realizará:• Una verificación de los hidrantes, de las bocasde columna seca (también después de cada uso).• La comprobación de que la tapa exterior y lasllaves de conexión siamesa están cerradas, lastapas de los racores están colocadas y sus juntasen buen estado, y que las llaves de sección estánabiertas.• Se realizará una inspección general de las lám-paras de emergencia, desconectando el magne-totérmico correspondiente para comprobar el en-cendido. Si hay deficiencias, reponer las lámparaspiloto y en caso de persistencia de la avería avisea técnico cualificado.• Las protecciones de los elementos estructuralesconviene que sean revisadas por un especialistaen períodos de menos de 5 años.

Cada 5 años se realizará:• El desmontaje de la manguera y se someterá aensayo de fugas adecuado, comprobando el co-rrecto funcionamiento de las posiciones de la bo-quilla. Se someterá la manguera a una presión de15kg/cm2., para comprobar su resistencia.• La efectividad del sistema de cierre, también secomprobará la estanqueidad de ésta a la presiónde trabajo, así como de las juntas de los racores.

Pararrayos:Las instalaciones tradicionales de pararrayos, constande un elemento metálico, el pararrayos; una red conduc-tora, y una toma de tierra, que descargará al propio pa-rarrayos y a los elementos metálicos próximos.


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Uso, Conservación y Mantenimiento:• Evitar el contacto directo con el material que locompone. • Las curvas del cable no serán de radio inferior a20 cms., ni formarán ángulos de menos de 90º. • No utilizar aisladores en la sujeción del cable.• En caso de avería, debe procederse inmediata-mente a su reparación, ya que un pararrayos enmal estado es un peligro latente.• No manipular la instalación, sin la intervenciónde un técnico.• Está prohibida la instalación de pararrayos ra-diactivos, en caso de ser una instalación anterior,se debe proceder a su desmontaje siempre porpersonal especializado, y volver a montar un pa-rarrayos convencional.

Revisiones Periódicas:• Después de una descarga, se inspeccionará todala instalación.• Cada año, debe revisarse que esté firmementesujeto al soporte, y la continuidad eléctrica de lared conductora.• Cada año Se debe revisar la resistencia del te-rreno en la época más seca, para la toma de tierra,así como la unión del cable con el electrodo.• Cada 4 años, se debe revisar la firmeza de la su-jeción de la red conductora, así como el estadode las fijaciones aislantes. También se compro-bará la existencia de corrosión en la toma de tierray su correcta conexión con el resto de la instala-ción.• Todas las revisiones deberán ser realizadas porun técnico competente.

Sistema de seguridad:Se trata de sistemas de seguridad antirrobo, instaladosen muchos consorcios de Propietarios. Estas instalacio-nes constan de elementos de control, avisadores y de-tectores, cuya misión es detectar al intruso y dar laalarma. La Comunidad de Propietarios será responsablede su mantenimiento.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Siempre que se produzca un corte en la red desuministro de energía externa deberá verificarseel estado de todos los indicadores.• Se evitará la introducción de cuerpos extrañosen el dispositivo de inserción de la llave.• Si al insertar la llave no se conecta el circuitoelectrónico se procederá al reajuste del balanceodel circuito.• En los procesos de recarga de las baterías no sesobrepasarán los valores límite.• En los detectores por infrarrojo se evitará la pro-ximidad al equipo de elementos generadores decalor que puedan provocar cambios bruscos detemperatura.• Con detectores por infrarrojo o microondas seevitará la proximidad de motores o máquinaseléctricas y se protegerán los cables contra posi-bles inducciones o interferencias.• Se comprobará que no hay obstáculos en el re-corrido del haz de los detectores.

Revisiones Periódicas:• Cada día, se observarán los indicadores de es-tado.• Cada mes, se comprobará el funcionamiento ge-neral, mediante el pulsador del test, y el nivel de


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señal en el receptor.• Cada 3 meses, se realizará una verificación de latensión de alimentación, y de las bornas de cone-xión con detectores, ejecutando una prueba ge-neral del sistema, ajustando temporizaciones. Secomprobará también la carga de las baterías.

-------------------------------------------------------------------------GARAGES Y APARCAMIENTOS:Recinto destinado al almacenaje de vehículos, con unnúmero determinado de plazas.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Tratar que los coches mantengan el motor en-cendido el tiempo mínimo imprescindible, dentrodel garaje.• No almacenar en el interior del garaje productosinflamables, ruedas, latas de aceite, etc.• Para un buen mantenimiento del garaje es obli-gatorio hacer caso de las indicaciones que existenen forma de carteles a su entrada respecto a «nohacer fuego ni fumar», «aparcar en el sentido demás rápida salida» y « no usar ascensor en casode incendio».• Existen unas normas de convivencia, destinadasal buen uso del aparcamiento, como evitar hacermodificaciones en las instalaciones, no condenaraccesos ni salidas de vehículos o personas, etc.• Hay que respetar las instalaciones y los sistemasde primeros auxilios en caso de incendio, ya quepueden evitar que vaya a más un pequeño acci-dente.• Aunque constituye una «costumbre» de seguri-dad contra robos, NO SE DEBE CERRAR NUNCACON LLAVE LAS PUERTAS DE SALIDA DE EMERGEN-

CIA, puesto que va contra las normas de seguri-dad de las personas. Ante cualquier modificaciónque se quiera llevar a cabo conviene consultar conun técnico competente en la materia.• Cada 3 meses debe limpiarse el recinto. Es im-prescindible una buena ventilación del mismo,natural o forzada, dada la cantidad de gases tóxi-cos que desprenden los vehículos.• Las compuertas manuales de los conductos deventilación realizados de obra, deben estar siem-pre cerradas. Las compuertas automáticas siem-pre abiertas, éstas se cierran en caso de incendioactivadas por la central de incendios.

Revisiones Periódicas:La revisión y el mantenimiento de las instalaciones delgaraje, se realizará por personal especializado. El che-queo técnico se recomienda contratarlo a una empresacompetente.

Puertas de garajeLas puertas de garaje pueden ser manuales, sin meca-nismo de apertura automática, o automáticas, y las po-demos encontrar oscilantes, batientes o enrollables, yde diferentes materiales, como acero negro, acero gal-vanizado, aluminio, madera, etc. Las automáticas sonlas que presentan mayores problemas, por los mecanis-mos de apertura.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Evitar los golpes que puedan deformar las su-perficies, los armazones de las hojas o los marcos,guías o mecanismos.• Procurar que ni en guías ni en cualquier ele-mento móvil manual o electromecánico exista su-


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ciedad o restos de pintura. En caso de que dis-ponga de célula fotoeléctrica, se mantendrá lim-pia, y también su espejo.• Cada 6 meses, procederá a engrasar los meca-nismos. • El mantenimiento y la limpieza de las puertas,serán los adecuados, según el material de aca-bado (tipo de pintura de protección, etc). Las par-tes bajas de la hoja y de los marcos pueden da-ñarse, por causa de los agentes agresivos con losque tengan contacto (humedades, ácidos, álcalis,restos orgánicos, etc.).

Revisiones Periódicas:• Cada 6 meses, revisar el reglaje y engrasar losmecanismos, incluso dispositivos electromecá-nicos o manuales de apertura y cierre (poleas, ca-bles, motores, retenedores, etc.), preferente-mente por personal especializado. • Cada año, inspección del funcionamiento de laapertura remota del garaje.

-------------------------------------------------------------------------BASURAS:Este apartado trata de la evacuación de basuras de tipodoméstico mediante conductos de vertido por gravedado recogida tradicional en cubos. El primer sistema sólo sepodrá instalar en edificios con un máximo de 20 plantas,y llevará conductos prefabricados o de fábrica de ladrillo;

Uso, Conservación y Mantenimiento:• En la recogida mediante conductos de vertido,se seguirán los siguientes consejos de uso:• Se verterán las basuras en bolsas cerradas, noarrojando objetos que pudieran dañar la instala-

ción al caer (tales como escombros, botellas, etc.).• Mantener siempre cerrada la puerta la tolva.• Los objetos que puedan taponar la conducciónal caer se arrojarán troceados, como por ejemplocajas de cartón, objetos plegados, etc.).• No se arrojarán productos de más de 40 cm dediámetro en alguna de sus dimensiones.• No verter cigarrillos encendidos ni otro objetosinflamados, ni tampoco aguas sucias u otros lí-quidos, excepto para su limpieza.• No se debe modificar el sistema de ventilaciónde la instalación.• Los conductos de evacuación de basuras debenlimpiarse a fondo una vez al año, si bien cada 3meses se recomienda una limpieza con agua. Porhigiene es conveniente limpiar diariamente latolva.• Los cubos de almacenamiento colectivo, provis-tos de tapa y asas para su desplazamiento, se lim-piarán diariamente y se desinfectarán cada 3meses como máximo.• El local de almacenamiento de los cubos se ba-rrerá diariamente y se procederá a su limpieza conmanguera una vez a la semana, evitando la pene-tración de basuras en el sumidero. Es muy impor-tante mantener una buena ventilación del local.• Una vez al año se procederá a la desinfección, des-insectación y desratización del cuarto de basurasy de la instalación de evacuación por conductos,con productos no tóxicos para las personas.

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ZONAS COMUNITARIAS EXTERIORES:Piscinas:Se incluyen en este apartado todo tipo de piscinas, tantolas construidas in situ como las prefabricadas. Tanto eninvierno como en verano, es necesario dedicar algunaatención a los equipos de depuración, accesorios, aguay alrededores de la piscina.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Se debe evitar que en los alrededores se produz-can hojas o polvo que la puedan ensuciar. Un en-torno con arbolado, plantas y hierba, es bonitopero puede contribuir a formar en el agua uncaldo de cultivo para formación de algas. Lamayor concentración de estos residuos contami-nantes se suele encontrar en la superficie delagua.• El mantenimiento del agua exige la instalaciónde un equipo de tratamiento, que le devuelva suscaracterísticas iniciales. Es imprescindible la re-novación del agua con una determinada frecuen-cia, dependiendo del uso de la piscina.• Si se dispone de equipos de purificación y clima-tización, se deberán seguir las instrucciones delfabricante para su correcto mantenimiento.• Limpiar los cestos de los Skimmers y el fondo ysuperficie con frecuencia diaria. Periódicamentese realizará una limpieza general de la piscina,válvulas, bomba, filtro, y resto del equipo y unalimpieza exhaustiva de la toma de fondo.• En ciertos casos de agua calcárea, proceder auna desincrustación con ácido débil. En el casode filtros de diatomeas, se precisa una reposiciónde las mismas con regularidad, asimismo debeevitarse el uso de coagulantes.

• Proceder a la cloración manual por la tarde.• No se recomienda la cloración con gas.• Adicionar alguicida, una vez a la semana, siem-pre por la mañana y no coincidiendo con la adi-ción de cloro. No disolver el alguicida en recipien-tes que hayan contenido cloro. Dosificar directa-mente sobre el agua, repartiendo alrededor de lapiscina.

Revisiones Periódicas:Comprobar a diario:

• El cloro residual, mínimo dos veces al día (ma-ñana y tarde), mantenerlo entre 0, 40 y 0, 60p.p.m. (partes por millón) con un máximo de 2p.p.m. Rectificar la cloración cuando no haya ba-ñistas en la piscina.• La cloración automática con bomba dosifica-dora de hipoclorito sódico.• El PH del agua por la tarde. Éste debe estar entre7, 2 y 7, 6), en caso de deficiencia, añadir produc-tos con PH alto; si el nivel está por encima, neu-tralizar con productos de PH bajo.• La pérdida de carga en el filtro, con el manóme-tro, para proceder al contralavado siguiendo ins-trucciones del fabricante.

Comprobar una vez a la semana: • Posibles ruidos en las bombas y pérdidas deagua. • Comprobar visualmente los transformadores delos focos de la piscina y el funcionamiento delalumbrado.• El funcionamiento de la bomba de achique delcuarto de bombas. • En caso de poseer filtros de depuración de agua

del tipo de arena a presión y velocidad lenta, debecomprobarse mensualmente el nivel de arena.• Dos veces al año, coincidiendo con el inicio y finde la temporada y con el objeto de dejar la piscinaen condiciones de soportar un duro invierno sinproblemas, se revisará tanto el vaso como el sis-tema de filtración.• Anualmente, comprobar el estado de los azule-jos, o del material de acabado de la piscina, y serepondrá en caso necesario. Se repararán los bor-des deteriorados y se desmontarán los filtros. Re-visar también el equipo de climatización, si lo hay,y el circuito de iluminación sumergida.• Las revisiones es conveniente que sean realiza-das por personal especializado.

Zonas deportivas:Los suelos deportivos más comunes en las urbanizacio-nes de viviendas, son los suelos sintéticos. Estos suelosnecesitan de un mantenimiento específico a pesar deque muchas empresas los presentan como no necesita-dos de mantenimiento.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Los residuos que se encuentran en superficiedeben ser eliminados, no sólo por estética o porcomodidad para los jugadores, si no por no obs-truir el sistema de desagüe, si existe, sobre todosi se trata de superficies permeables. Para elloconviene utilizar la máquina barredora-aspira-dora, que no proyecta agua. Ocasionalmente seproyectará un chorro a presión de agua con de-tergente, y después, se dejará secar. De estaforma se elimina la capa que va dejando la polu-

ción. La frecuencia de este tratamiento dependedel grado de contaminación atmosférica.• Cuando se produzcan defectos en las pistas, pro-pios del desgaste, tales como grietas, desprendi-mientos, decoloración, deformaciones, etc., seránecesario ejecutar trabajos de reconstrucción,para los que habrá que elegir materiales compa-tibles con los ya existentes.• En los hormigones porosos, con frecuencia losmusgos se desarrollan en su interior, principal-mente en zonas umbrías y en las que hay acumu-lación de tierra. Existen en el mercado productosque permiten la destrucción de estos microorga-nismos. En todo caso, la destrucción del musgodebe ir seguida de un cepillado eficaz, a fin de ex-tirpar los musgos muertos de las porosidades delas losas de hormigón.

Jardinería:La existencia, cada vez más generalizada, de zonas ajar-dinadas en las urbanizaciones privadas, obliga a la Co-munidad a realizar contratos de mantenimiento con per-sonal especializado.Uso, Conservación y Mantenimiento:

• En caso de que exista césped, las siegas han deser periódicas, de tal modo que no sobrepase enningún momento los 7-8 cms. de altura.• Las podas serán de dos tipos; las de formación,que se efectuarán periódicamente y que no afec-tarán en gran medida a la planta; y las totales,cuando a la planta sea preciso rejuvenecerla. Estalabor por tanto se efectuará muy de tarde entarde.• Se mantendrán los macizos de flor y de arbustos

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• Mantener los viales de acceso de vehículos deemergencia libres de mobiliario y ajardinamientopara evitar obstaculizar sus actuaciones.

Revisiones Periódicas:Cada 5 años, o antes, si fuera apreciada alguna anomalía,se realizará una inspección del pavimento, observandosi aparecen losas rotas, agrietadas o desprendidas, encuyo caso se repondrán o se procederá a su fijación.

Sistemas de comunicación:El Punto de Conexión de Red (P.C.R), es el elemento físicode frontera entre la red cuya conservación correspondea la empresa instaladora de telecomunicaciones y la ins-talación privada del abonado. Este punto (P.C.R.) debeestar situado en el punto de conexión del teléfono prin-cipal de cada vivienda del edificio.

Uso, Conservación y Mantenimiento:La canalización telefónica sólo será manipulada por laCompañía Telefónica o por quien ésta autorice, al ser desu propiedad habitualmente.Revisiones Periódicas:Cada 4 años, revisión general, realizándose la compro-bación de las conexiones e inspecciones de los armariosy caja de conexión. Se revisará: el armario de enlace (fi-jaciones y conexiones y ausencia de humedad), el arma-rio base, el armario de registro y las canalizaciones (ins-pección ocular, fijaciones y bornes). Deben repararse deinmediato los defectos encontrados.

Portero automático y video-portero:Aparato de control y apertura de entrada al edificio, co-

nectado mediante conductos a la botonera de llamada,instalada en el portal.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Deben controlarse las humedades, corrosión debornes, fijación de tubos, etc.• En caso de avería, se recomienda que se acudaal mismo técnico que montó la instalación, puescomo es lógico, conoce mejor sus características.

Revisiones Periódicas:Cada año, se realizará una revisión por un instaladorcompetente, vigilando en especial los pulsadores sus-ceptibles de golpes, el alimentador, la apertura y el fun-cionamiento general.

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limpios de malas hierbas, y al mismo tiempo secombinarán para evitar la transpiración del suelo.• Se realizarán tratamientos con fungicidas y pla-guicidas, cuando se prevea la aparición de unaenfermedad o plaga; cuando ésta se ha manifes-tado, se tratará hasta su total erradicación. Siem-pre se emplearán productos no tóxicos y con li-cencia en el Mercado.• Se emplearán herbicidas en aquellos casos enque las malas hierbas afecten a las establecidas.• En primavera, se efectuará un abonado orgánicocon material exento de semillas, que puedan de-teriorar la hierba; para ello, se empleará una mez-cla de turba y arena con recebo. Posteriormentese darán abonados químicos con la formulaciónque en cada momento aconsejen los técnicos.• Una vez al año, también en primavera, se proce-derá a la operación de aireado. Como fase previaal recebo de las praderas, se llevará a cabo un pin-chado del terreno, retirando los cilindros de tierrasobrantes.

Urbanización y Mobiliario urbano:Este apartado hace referencia a todos aquellos elemen-tos existentes en zonas comunes exteriores de las urba-nizaciones privadas de viviendas, tales como papeleras,áreas de juego infantiles, bancos, etc., así como los pa-vimentos más comunes: asfálticos y de baldosas.

Uso, Conservación y Mantenimiento:• Todos estos elementos deberán mantenerse lim-pios, en especial las áreas de juego infantiles,donde se debe prohibir la entrada de animales.• Deberá repararse, de inmediato cualquier des-

perfecto en los aparatos de juegos infantiles, enespecial si hay elementos punzantes o defectosque perjudiquen su estabilidad.• Los elementos que componen el mobiliario ur-bano tendrán el mantenimiento que, según sumaterial y exposición al ambiente exterior, nece-siten.• Se tendrá especial cuidado con la madera a laintemperie. Ésta deberá protegerse periódica-mente, aplicando barnices o pinturas con la fre-cuencia que marque su velocidad de deterioro.• En los elementos de piedra, se corregirá cual-quier fisura que pudiera aparecer, para evitar larotura en época de heladas.• Los elementos metálicos habrá que protegerlos,contra la corrosión, de una forma periódica, segúnsu exposición al ambiente exterior. Esta protec-ción se limita a renovar la pintura o el esmalteaplicando primero un antioxidante.• Los pavimentos exteriores tendrán un manteni-miento que dependerá del material del que esténcompuestos. Como norma general se realizaránbarridos y, cada cierto tiempo, un regado super-ficial. También se puede utilizar la máquina ba-rredora-aspiradora, si el pavimento tiene la sufi-ciente resistencia, con lo que se consiguen mejo-res resultados, y ocasionalmente proceder alregado.• Si se producen grietas en pavimentos asfálticosse procederá a la limpieza y posterior sellado delas mismas con material compatible.• En ciertos casos los pavimentos se deforman porla invasión de raíces de árboles y vegetación, pro-duciéndose levantamientos y hundimientos. Siesto ocurre habrá que actuar según el caso.

260

in lugar a dudas, la «compraventa» no es uncapitulo que podamos subestimar, desplazaro interpretar como ajeno a la arquitectura

legal. Cuando asesoramos a los profesionales de la cons-

trucción, muchos de ellos no se limitan a proyecto y di-rección de obra, entendiendo ésta última como la super-visión de la ejecución del proyecto y la determinación delos avances de obra; sino que se convierten en construc-tores, se asocian a comercializadoras e ingresan en elámbito de la compraventa o del fideicomiso.

En consecuencia, vamos a precisar algunos aspectosque el legislador adoptó en el nuevo CCC sin detenernosen cada una de sus disposiciones dado que van a ser ma-teria y contenido de una próxima obra y excedería la fi-nalidad de las presentes reflexiones.

¿Cuando existe compraventa?Hay compraventa si una de las partes se obliga a trans-

ferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precioen dinero (artículo 1123 CCC)

Compraventa y contrato de obraCuando una de las partes se compromete a entregarcosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manu-facturadas o producidas, se aplican las reglas de la com-praventa.Si el compromiso principal consiste en suministrar manode obra, prestar servicios o proporcionar una porciónsubstancial de los materiales necesarios, se aplican lasreglas del contrato de obra.

Obligación de venderNadie está obligado a vender, excepto que se encuentresometido a la necesidad jurídica de hacerlo.

Cosa futuraSi se vende una propiedad que no se ha ejecutado, se en-

S

Sobre la compraventa

263

Definición

ay contrato de fideicomiso cuando el fidu-ciante, transmite o se compromete a trans-mitir la propiedad de bienes a otra persona

denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en be-neficio de otra llamada beneficiario, designado en el con-trato, y a transferirla al cumplimiento de un plazo o con-dición al fideicomisario.

El contrato debe contener (artículo 1667 CCC):a) la individualización de los bienes objeto delcontrato. b) la determinación del modo en que otros bienespueden ser incorporados al fideicomiso, en sucaso;c) el plazo o condición a que se sujeta la propie-dad fiduciaria;d) la identificación del beneficiario;e) el destino de los bienes a la finalización del fi-

deicomiso, con indicación del fideicomisario aquien deben transmitirse f) los derechos y obligaciones del fiduciario y elmodo de sustituirlo, si cesa.

Duración del FideicomisoEl fideicomiso no puede durar más de treinta años desdela celebración del contrato, excepto que el beneficiariosea una persona incapaz o con capacidad restringida,caso en el que puede durar hasta el cese de la incapaci-dad o de la restricción a su capacidad, o su muerte.

Cumplida la condición o pasados treinta años desdeel contrato sin haberse cumplido, cesa el fideicomiso ylos bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien sedesigna en el contrato. A falta de estipulación debentransmitirse al fiduciante o a sus herederos.

FormaEl contrato debe inscribirse en el Registro Público; puede

265

Sobre el contrato de FideicomisoMANUAL DE ARQUITECTURA | CROQUIS NORMATIVOS

tiende sujeta a la condición suspensiva de que la obrallegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas, y es-fuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias,para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempoconvenidos.

Precio no convenido por unidad de medida de super-ficieSi el objeto principal de la venta es una fracción de tierra,aunque esté edificada, no habiendo sido convenido elprecio por unidad de medida de superficie y la superficiede terreno tiene una diferencia mayor del cinco porciento con la acordada, el vendedor o el comprador,según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la di-ferencia.

El comprador que por aplicación de esta regla debepagar un mayor precio puede resolver la compra.Si en cambio, se convino el precio; el precio total es elque resulta en función de la superficie real del inmueble. Conforme se expuso más arriba, si lo vendido es una ex-tensión determinada, y la superficie total excede en másde un cinco por ciento a la expresada en el contrato, elcomprador tiene derecho a resolver.

Obligaciones del vendedora)Obligación de transferir;b)Asume los gastos de entrega, excepto pacto encontrario. Están a su cargo el estudio del título,sus antecedentes, la mensura y los tributos quegraven la venta.c)La entrega del inmueble inmediatamente de laescrituración, excepto convención en contrario.

Obligaciones del compradora) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos.

Si nada se pacta, se entiende que la venta es decontado;b) recibir la cosa y los documentos vinculados conel contrato.

264

H

Carácter imperativo

as normas relativas a la prescripción no pue-den ser modificadas por convención.

Modificación de los plazos por ley posteriorLos plazos de prescripción en curso al momento de en-trada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley an-terior. Sin embargo, si por esa ley se requiere mayortiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidosuna vez que transcurra el tiempo designado por las nue-vas leyes, contado desde el día de su vigencia, exceptoque el plazo fijado por la ley antigua finalice antes queel nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la nuevaley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.

Suspensión por pedido de mediaciónEl curso de la prescripción se suspende desde la expedi-

ción por medio fehaciente de la comunicación de la fechade la audiencia de mediación o desde su celebración, loque ocurra primero.

El plazo de prescripción se reanuda a partir de losveinte días contados desde el momento en que el actade cierre del procedimiento de mediación se encuentrea disposición de las partes.

Interrupción de la prescripciónEl efecto de la interrupción de la prescripción es tenerpor no sucedido el lapso que la precede e iniciar unnuevo plazo.

Plazo genéricoEl plazo de la prescripción es de cinco años, excepto queesté previsto uno diferente en la legislación local.

Plazo de prescripción de un añoPrescriben al año:

267

Sobre la prescripción adquisitiva y liberatoria

L


celebrarse por instrumento público o privado, exceptocuando se refiere a bienes inmuebles, cuya transmisióndebe ser celebrada por instrumento público.

En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad,el contrato vale como promesa de otorgarlo.

ObjetoPueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes quese encuentran en el comercio, incluso universalidades,pero no pueden serlo las herencias futuras.

Sujetosa) Beneficiario. Puede ser una persona humanao jurídica, que puede existir o no al tiempo delotorgamiento del contrato; en este último casodeben constar los datos que permitan su indivi-dualización futura. Pueden ser beneficiarios el fi-duciante, el fiduciario o el fideicomisario;b) Fideicomisario. Es la persona a quien se trans-mite la propiedad al concluir el fideicomiso.Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una per-sona distinta de ellos. No puede ser fideicomisarioel fiduciario;c) Fiduciario. Puede ser cualquier persona hu-mana o jurídica. El fiduciario puede ser beneficia-rio. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto deintereses y obrar privilegiando los de los restantessujetos intervinientes en el contrato.

Rendición de cuentasPuede ser solicitada por el beneficiario, por el fiducianteo por el fideicomisario, en su caso, conforme a la ley y alas previsiones contractuales; deben ser rendidas conuna periodicidad no mayor a un año.

No se puede dispensar al fiduciario de la obligación

de rendir cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedanincurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de ad-quirir para sí los bienes fideicomitidos.

Cese del fiduciarioEl fiduciario cesa por:

a) remoción judicial por incumplimiento de susobligaciones o por hallarse imposibilitado mate-rial o jurídicamente para el desempeño de su fun-ción, a instancia del fiduciante; o a pedido del be-neficiario o del fideicomisario, con citación del fi-duciante;b) incapacidad, inhabilitación y capacidad res-tringida judicialmente declaradas, y muerte, si esuna persona humana;c) disolución, si es una persona jurídica; esta cau-sal no se aplica en casos de fusión o absorción;d) quiebra o liquidación;e) renuncia, si en el contrato se la autoriza expre-samente, o en caso de causa grave o imposibili-dad material o jurídica de desempeño de la fun-ción.

Sustitución del fiduciarioFrente a una causa de cese del fiduciario, lo reemplazael sustituto indicado en el contrato o el designado deacuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo hay ono acepta, el juez debe designar al fiduciario a una de lasentidades autorizadas ( ver artículo 1690 del CCC).

En caso de muerte del fiduciario, los interesados pue-den prescindir de la intervención judicial, otorgando losactos necesarios para la transferencia de bienes.

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Anexo normativo


a) el reclamo por vicios redhibitorios;b) las acciones posesorias;c) el reclamo contra el constructor por responsa-bilidad por ruina total o parcial, sea por vicio deconstrucción, del suelo o de mala calidad de losmateriales, siempre que se trate de obras desti-nadas a larga duración. El plazo se cuenta desdeque se produjo la ruina.

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271

Manual de procedimientos anteel CAPSF.Resolución DSP-CAPSF 418

1º PARTEINDICE TEMATICO

De los TRÁMITES: Del Profesional - De la Oficina Técnica1. Acta de Paralización de Obra. (Origen Res. DSP-CAPSFN° 208/03). Modelo en Anexo 1. 2. Anulación de Expedientes. 3. Atención de los Trámites Web. (Modelos Obra No Eje-cutada-Anexo 2/ No Iniciada-Anexo 3). 4. Baja de matrícula por jubilación. (Origen Res. DSP-CAPSF N°417/09). Anexo 4. 5. Convenios de Aportes para Tareas Profesionales. (Ori-gen Res.CAPSF N° 418/09). Anexo 5. 6. Determinación del usuario habilitado e ingreso al sis-tema. 7. Devolución de Aportes. (Origen Res. DSP-CAPSF N°387/08). Anexo 6. 8. Devolución de Expedientes. (Origen Res. DSP-CAPSFN°274/05). Recibo en Anexo 7. 9. Generación de Certificados. 10. Ingreso de Expediente. (Origen Res.DSP-CAPSFN°352/2007) 11. Ingreso de una nueva liquidación a un expedienteexistente. 12. Presentación de Legajo Mínimo (Origen Res.DSP-CAPSF N°461/2011) 13. Rescisión y/o Resolución de Dirección de Obra / Con-ducción Técnica. (Origen Res.DSP-CAPSF

N°391/08). Anexos 8 y 9. 14. Reseteo del CGP.

De la DETERMINACION DE APORTES15. Actualización de los Aportes por Tareas Preliminares.(Origen Res. DSP-CAPSF N° 324/06). 16. Aportes a la Caja de Previsión. 17. Aportes de Representante Técnico en Obras Públicas.(Origen Res. DSP-CAPSF N° 474/11) 18. Aportes dentro de Tolerancia. (Origen Res. DSP-CAPSFN° 102/96). 19. Aportes Diferenciales. (Origen Res.DSP-CAPSF N°437/10). 20. Aportes Mínimos a exigir por parte del CAPSF. 21. Aportes por Honorarios de Obra Pública. (Origen Res.DSP-CAPSF N° 335/06) 22. Aportes por Tareas de Conducción Técnica, cuandoexiste un profesional arquitecto que asume la Dirección de Obra. (Origen Res. DSP CAPSF N° 168/00) 23. Criterios para el Cálculo de los aportes. (Origen Res.DSP-CAPSF N° 356/07) - Galerías. Ver Anexo 10. (Ex Res. DSP-CAPSF N° Res. 119-98) 24. Estado de los Expedientes. 25. Relevamiento de Obras ya Registradas y/o ubicadasen localidades que ingresan a Visación Colegial. (Origen Res.DSP-CAPSF N° 337/06).

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De los TIPOS DE EXPEDIENTES26. Expediente de Ampliación / Conforme a Obra / Cam-bio de Proyecto. 27. Expediente de Eximición de Aportes por Casos Espe-ciales. (Origen Res. DSP-CAPSF N° 258/04). 28. Expediente de Eximición de Aportes Vivienda Propia.(Origen Res. DSP-CAPSF N° 309/06- Origen Res.DSP-CAPSF N° 483/12). 29. Expediente de Obra Especial. (Origen Res. DSP-CAPSFN°409/08 Mod p/Res. DSP-CAPSF N° 444/10) 30. Expediente de Proyecto Repetitivo. 31. Expediente de Resguardo Intelectual. (Origen Res.DSP-CAPSF N° 399/08). Anexos 11 y 12. 32. Expediente de Tarea a Riesgo. (Origen Res. DSP-CAPSFN°442/10). 33. Expediente de Tareas en Servicios de Higiene y Se-guridad en el Trabajo. (Origen Res. DSP - CAPSF N° 502/12). 34. Expediente Relevamiento de Viviendas de CarácterSocial. (Origen Res DSP-CAPSF N° 488/12).


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2° PARTEDESARROLLO TEMÁTICODe los TRÁMITES: Del Profesional - De la Oficina Téc-nica.

01. Acta de Paralización de Obra. (Origen Res. DSP-CAPSF N° 208/03). Modelo de Acta y Planilla de Avancede Obra en Anexo 1.En todo expediente iniciado ante el Colegio, el comitentey el profesional puede disponer de la «Paralización deObra», significando que:

1. Continua la relación contractual entre ambaspartes. 2. Se suspende la obligatoriedad de la habilita-ción anual profesional. 3. Se suspende la responsabilidad del profesionalante la autoridad municipal, mientras esté vi-gente el «Acta de Constancia de Paralización deObra». Pasando a ser responsabilidad exclusivadel propietario/comitente la reanudación de lasobras sin comunicar debidamente la suspensióndel acta correspondiente.

Para efectivizarla, el profesional debe adjuntar al expe-diente el «Acta de Constancia de Paralización de Obra ysuspensión de la ejecución de las tareas de Conduccióno Dirección o Representación técnicas convenidas»,según modelo anexo.

El Acta mencionada deberá contar con firma y sellode recepción de la autoridad municipal correspondientepara acreditar que ha sido notificada. El porcentaje deavance de obra declarado debe ser igual o inferior alaporte realizado.

02. Anulación de Expedientes.Se anula un expediente cuando:

1. El mismo está duplicado. 2. Existió un error en la generación del mismo yel o los profesionales lo subsanaron. Ej.: Se generó un solo expediente de Obra Nueva y elmismo iba desdoblado en 2 porque diferentes profesionales arquitectos asumirían las distintastareas. 3. Cuando se verifica que no se cumplieron las ex-pectativas de trabajo. Ej.: El profesional ingresóel expediente y abonó los aportes en forma esti-mativa y no se concretó la encomienda de trabajo.

Preguntas frecuentes:¿Puedo retomar un Expediente Anulado?Si. El visador primero debe cambiar el Estado a 5 = «EnRevisión de OT». El profesional vuelve a cargar las liqui-daciones y procede como cualquier expediente común.

03. Atención de los trámites webLos profesionales utilizan la web para realizar comuni-caciones, para solicitar anulación de liquidación, de ex-pedientes, para solicitar Certificado de Definitivos, etc.

Cualquier solicitud generará en el sistema un Nro. DeTrámite que el profesional sigue a través del Menú prin-cipal en «trámites» — «Consultar el estado de expedien-tes abiertos y trámites iniciados».

Los visadores, atienden estos trámites aceptando ono los mismos. Cuando es «No Aceptado», siempre seaclarará el motivo.

Diferentes casos:

274

Cuando ocurre cualquiera de estas situaciones espe-ciales, el profesional debe comunicar debidamente losmotivos, a través de la web.

a. «Anulación de Liquidación»: Para solicitarlo,primero se debe cargar la nueva liquidación y «fir-marla» para reemplazar a la anterior. Se aguardala respuesta de la Oficina Técnica y se continúacon el trámite ordinario del expediente.

b. «Anulación de Expediente»: Ver el punto 2.

c. «Corrección de Datos en el Expediente»: Paraello en el menú principal escoge la opción «Modi-ficar expedientes técnicos». Pueden corregir nom-bre del propietario, dirección, nro de partida delinmobiliario, etc. Cuando es aceptado por la Ofi-cina Técnica se imprimen todos los documentoso formularios que se necesitan.

d. «Rectificación de Liquidación»: Se utiliza encaso de sociedades o de renuncias a las tareas dedirección o conducción, solicitando se modifi-quen los % de las tareas profesionales convenidassegún la/s liquidación/es, para poder imprimir lasboletas de aportes como corresponde. Seaguarda la respuesta de la Oficina Técnica y se im-primen las boletas de colegio y caja.

e. «Liquidación Definitiva»: Se solicita una vezabonados y acreditados la totalidad de los apor-tes. Luego de la respuesta de la «aceptación» dela Oficina Técnica se imprime el Certificado de De-finitivos.

f. «Revisión de expedientes y documentos digita-les»: Es posible solicitarlo cuando se han abonadoy acreditado las boletas de aportes y se completóel ingreso de todos los documentos digitales queconforman el Legajo Mínimo.

g. «Anulación de Documento Digital»: Es utilizadopor el profesional para cambiar un documentodigital. Para dar curso a este trámite el profesionaldebe justificar sintética y claramente el pedido almomento de la solicitud. El visador puede acep-tarlo o no, en el último caso también debe funda-mentar las razones de la negativa. Recordar quelos documentos anulados, transcurrido untiempo prudencial, son eliminados definitiva-mente por el Sistema Gesto.

h. «Comunicación»: Se puede utilizar para: • Informar cambios de profesional: Para ellodebe adjuntar en «Documentos Digitales» lanota correspondiente. • Agregar socios participantes: Se comunica elolvido de la participación de un socio. Paraello debe informar el Nombre de socio, matrí-cula y % de participación en la sociedad. (Sicorrespondiere deben adecuarse las liquida-ciones). Este trámite tiene una demora adicio-nal ya que no es resuelta en la oficina técnica,cuando se recibe la aceptación del mismo seprocede de la forma acostumbrada. • Avisar que abonaron las boletas. • Cuando las boletas del CAPSF fueron depo-sitadas y no se registran en el Gesto, y ha trans-currido más del plazo estipulado: En este casoparticular el profesional debe escanear la bo-


275

leta del CAPSF y enviar un correo electrónicoa [email protected], para que la mismaproceda a su acreditación. Con las boletas dela CAJA de PREVISION debe dirigirse a lamisma, con la boleta abonada y realizar el trá-mite personalmente. Cuando verifica que lasmismas fueron acreditadas solicita correccióndel expediente. • Solicitud de extensión del plazo de reclamode aportes pendientes / Ampliación de Con-trato: Debe aclarar el motivo de la misma. Elplazo máximo de la prórroga es de 24 meses. • Obra No Ejecutada: (Modelo de Nota enAnexo 2). El profesional debe adjuntar la notaen «Documentos Digitales». El CAPSF tiene lafacultad de verificar el mismo. • Obra No Iniciada: (Modelo de Nota en Anexo3). El profesional debe adjuntar la nota en «Do-cumentos Digitales». El CAPSF tiene la facultadde verificar el mismo. • Acta de Paralización de Obra: Ver punto 1. • Generación de Certificados: Ver punto 08.

i. Solicitud de «Cartel de Obra».

04. Baja de Matrícula por Jubilación. (Origen Res. DSP-CAPSF No 417/09). Modelo de nota en Anexo 4.El profesional solicita por nota, firmada la baja de su ma-trícula, para gozar del beneficio jubilatorio, especificandoclaramente la fecha a partir de la cual se efectivizará lamisma. En el caso de poseer una matrícula interprovin-cial MIB o MIC, deberá declararlo en la misma nota.

05. Convenios de Aportes para Tareas Profesionales.(Origen Res. DSP-CAPSF N°418/09). Anexo 5.Cuando un profesional desea abonar en cuotas los apor-tes por las tareas profesionales convenidas, debe forma-lizar un Convenio de pago de Aporte por Honorarios.

Se deben tener en cuenta los siguientes parámetros:

• El convenio podrá pactarse hasta en seis (6) cuo-tas mensuales, iguales y consecutivas, no pu-diendo ser cada una de ellas inferior al 10% delNúmero Base vigente, mediante cheques depagos diferido. Los montos residuales que no al-canzaren a esa cantidad, serán incorporados a laprimera cuota. • La tasa de interés a tener en cuenta para liquidarun convenio de pago será la misma que se apliquepara los préstamos que otorga el Colegio por in-termedio del Fondo de Asistencia. • Se cobrará un 2% de la suma total del convenioen concepto de gastos administrativos el cualtambién será incorporado en la primera cuota. • Los cheques deberán ser emitidos a nombre del«Colegio de Arquitectos de la Pcia. de Santa Fe NOA LA ORDEN» si pertenecen al Arquitecto. Si sondel comitente, deberán ser emitidos a nombre delprofesional y endosados por éste. • Tomando el profesional conocimiento de estamodalidad, debe convenir el aporte al CAPSF porel 5%. El Visador Técnico imprimirá la boleta co-rrespondiente y confeccionará la planilla de cál-culo de cuotas. Entrega ambos comprobantes alprofesional para que se dirija a la Tesorería Distri-tal para proceder a la confección del Convenio res-pectivo y proceda a la recepción de los chequescorrespondientes.

Manual de procedimientos ante el CAPSF. Resolución DSP CAPSF 418

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Al momento de acreditarse el 1˚ cheque, la Contadu-ría Provincial procederá a cancelar los aportes del CAPSFpor las tareas liquidadas.

Convenios de la Caja de Previsión: Respecto a éstos, el profesional debe solicitar los mismosen las respectivas sedes, portando la boleta impresa delexpediente. Una vez formalizado, para la acreditaciónde los aportes, el profesional debe adjuntar al Expe-diente, como «Documento Digital» el comprobante delmismo y solicitar su revisión.

06. Determinación del usuario habilitado e ingreso alsistemaLos profesionales pueden acceder por 2 caminos:

1. www.capsf.org.ar ———Trámites on line ———Expedientes Técnicos 2. www.gesto.org.ar/capsfHecho esto, el sistema les solicita el Nro. De Docu-

mento (sin puntos intermedios) y el CGP (Código de Ges-tión Personal). Aquel profesional que tuviera matrículaanterior a setiembre de 2007 y no hubiere ingresadonunca al sistema debe hacerlo con el número de matrí-cula sin los ceros (Ej.: 02312 - CGP: 2312) (El procedi-miento se encuentra en el Instructivo para Matriculadosen la página web del capsf - Ejercicio Profesional - Des-carga de Documentación).

Si tiene varios expedientes abiertos, debe realizar losaportes cerrando los mismos, antes de la solicitud de labaja, o rescindir, o resolver la encomienda a favor de otroprofesional.

Convenio de Pago en cuotas para TODAS las TAREASPROFESIONALES.

07. Devolución de Aportes. (Origen Res. DSP-CAPSF N°387/08). Anexo 6Requisitos:

1) Importe mínimo para acceder a solicitar el rein-tegro: 5% del Nro. Base vigente al momento de lasolicitud, 2) Gastos administrativos. 10% del total a reinte-grar. 3) No registrar deudas con el Colegio ni sancionesdisciplinarias: Este control corresponde a la Tesorería Distrital.

Procedimiento:El profesional adjunta como documento digital la solici-tud de reintegro que se encuentra en el anexo 6 para losaportes de CAPSF. Si además desea la devolución de losde la CAJA debe confeccionar una nota, dirigida al Pte.Del Colegio de Arquitectos de Distrito, la adjunta y solicitael trámite de revisión.

Una vez aprobada la misma, la Tesorería de Distritoentregará un cheque al profesional o uno para cada unode los socios participantes de la sociedad.

Respecto al cobro de la devolución de los aportes dela Caja, el profesional debe preguntar por él en dicha ins-titución.

08. Devolución de Expedientes. (Origen Res. DSP-CAPSFN°274/05)Se autoriza a los Colegios de Distrito a entregar a los pro-fesionales titulares, bajo recibo de conformidad, los ex-pedientes que se encuentran cerrados administrativa-mente en la institución y que posean más de 10 años deantigüedad.

Para ello, el profesional puede solicitar, mediante trá-


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mite web, retirar un expediente de su autoría.

Casos Particulares / Preguntas Frecuentes:¿Se puede entregar información a cualquier personaque manifieste interés por un expediente?Las Oficinas Técnicas únicamente pueden facilitar las ac-tuaciones que se tramitan ante el Colegio al/los profe-sionales habilitados que figuran en el expediente, o a losque eventualmente hayan sido debidamente designadoscon posterioridad. En caso que el expediente sea reque-rido por autoridad judicial, es indispensable que medieoficio judicial en el que consten los autos, el tribunal re-quirente y la información solicitada.

Frente a cualquier duda el Colegio de Distrito correrávista al Asesor Jurídico del CAPSF para que en el plazode 48 horas se pronuncie sobre la factibilidad de la con-sulta por parte de aquellos requirentes que no sean pro-fesionales titulares del expediente.

09. Generación de CertificadosLos aportes de CAPSF y CAJA se acreditan en un plazomáximo de 48hs., cuando se escoja la modalidad de pagoen efectivo, en caso de utilizar pagos link el mismo se ex-tiende a 72 hs aproximadamente.

El Sistema Gesto permite la generación del Certifi-cado de Aportes Preliminares cuando el mismo registrala acreditación de un aporte.

Situaciones Especiales / Preguntas Frecuentes:1. El profesional manifiesta haber abonado todoy en el Certificado, los aportes convenidos no re-flejan el % abonado: Sólo se acreditó una de lasboletas. 2. El profesional manifiesta que abonará los apor-

tes de Dirección o Conducción Técnica, al finalizarla obra: El visador debe exigirle la presentacióndel legajo digital, si es que corresponde, y generael Certificado de Aportes Preliminares para queel profesional pueda «Re-imprimir Certificado»para presentar en la repartición estatal corres-pondiente. 3. El profesional manifiesta que depositó las bo-letas, pero el Certificado no refleja ninguna tarea:Puede ocurrir que en «Tipo de Expediente» sehaya escogido: Resguardo Intelectual, Tarea aRiesgo, Conforme a Obra, Conforme a Arancel.Esto se puede verificar en «Modificar expedien-tes». Estos tipos de expedientes emiten certifica-dos especiales.

10. Ingreso de Expedientes. (Origen Res. DSP-CAPSF N°352/2007) Consultar el Instructivo para matriculados enwww.capsf.org.ar - Ejercicio Profesional - Descarga deDocumentación - Instructivo para matriculados.

11. Ingreso de una nueva liquidación a un expedienteexistente.Es necesario cuando:

• Existe un error en la selección de la categoría, delos metros cuadrados liquidados, de las tareasconvenidas, etc. • Existe una resolución o rescisión de Dirección oConducción Técnica. • Olvidó convenir alguna tarea o categoría dife-rente a las liquidadas. (Ej.: Regularización, Demo-lición, etc.).


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Para ello el profesional, a través del «Simulador del Cál-culo de Aportes», carga todas las liquidaciones necesa-rias, las ingresa, y opta por «Continuar y anexar a un ex-pediente existente» del «Resumen de liquidaciones tem-porales».. Luego las firma, así el visador puede continuarcon la corrección.

Pregunta Frecuente: ¿Qué ocurre si no puede ingresarla? Para poder hacerlo debe:

1. Estar habilitado en su matrícula y en la opera-toria del sistema. Si desea conocer por qué razónestá inhabilitado puede «Consultar expedientesabiertos y trámites iniciados». 2. Que el expediente esté cerrado con «Liquida-ción Definitiva» o «Liquidación Completa», parapoder modificarlo se debe comunicar con la Ofi-cina Técnica telefónicamente o a través de la ges-tión de trámites web.

12. Presentación en el CAPSF / Legajo Mínimo. (OrigenRes.DSP-CAPSF N° 356/07 y N° 461/11)El profesional tiene 30 días a contar desde la fecha de in-greso del expediente para presentarlo en el CAPSF.

El Legajo Digital DEBE estar COMPLETO. El mismo secompone de:

• Un archivo digital en formato pdf del plano deArquitectura y de Estructura (si corresponde), con-signando en la carátula del plano el nombredel/los profesional/es en cada uno de los roles y/otareas que los mismos asuman. En dichos planos,deben constar todos los datos necesarios para la

interpretación de la obra y determinación de latarea realizada, pudiendo admitirse el formatoque establezcan las comunas y municipalidades.• Un archivo digital en formato pdf del croquis desuperficie, con cotas legibles, aclaraciones perti-nentes y balance de superficies. (El mismo puedeencontrarse dentro del mismo archivo de arqui-tectura).• Un archivo digital en formato pdf del últimoplano presentado ante Municipalidad y con Finalde Obra y/o Antecedente, en caso que corres-ponda. • Un archivo digital en formato pdf de la boleta delImpuesto Inmobiliario del terreno (API) para co-rroborar la exactitud del dato en el ingreso del ex-pediente por parte del profesional. Ingresar todoslos números seguidos que componen la partidasin guiones, espacios, etc. En caso de poseer másde una, las distintas partidas serán divididas por«una coma» (, ). Ejemplo: 1708010861000014, 170810861000019. • Un archivo digital en formato pdf del Cómputo yPresupuesto, en caso que corresponda, firmadopor el profesional. Respecto a este punto, el CAPSFadopta como referencia válida para los valores delcómputo la revista CIFRAS, de la Cámara Argentinade la Construcción. Esto es válido para todas lasobras, excepto: SILOS y OBRAS ESPECIALES.

13. Rescisión y/o Resolución de Dirección de Obra /Con-ducción Técnica. (Origen Res. DSP- CAPSF N°391/08).Anexos 7 y 8.

1. Disponer que cuando un Arquitecto «Rescinda»la encomienda de Dirección de Obra y/o Conduc-


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ción Técnica, presente el formulario adjunto quese incorpora como Anexo 8, el pago de los Aportespor Honorarios correspondientes al avance deobra y adjunte la misma como documento digitalal expediente. 2. Disponer que cuando un Arquitecto «Resuelva»la encomienda de Dirección de Obra y/o Conduc-ción Técnica, por decisión unilateral de una delas partes acompañe el formulario adjunto comoanexo 9, juntamente con fotos que demuestrenel avance de la obra y fotocopia de una Carta Do-cumento enviada entre las partes. Además debeadjuntarlo al Expediente como documento digitaly realizar el pago de los Aportes por Honorariospor el avance de obra correspondiente.

En caso de haber convenido y liquidado los aportes delCAPSF al 4%, debe reingresar la liquidación correspon-diente con el avance de obra declarado y correspondeadoptar el aporte al CAPSF del 5%.

El profesional, para su resguardo, puede adjuntaruna planilla con el avance de la obra.

La presentación que el profesional realiza ante elCAPSF, es a los efectos de formalizar la recepción confecha y firma del empleado actuante, para luego prose-guir con la presentación ante el Municipio o Comuna res-pectivo.

En ambos casos, los profesionales deberán adjuntarcomo documento digital el comprobante de comunica-ción ante la Comuna o el Municipio.

Estos expedientes serán colocados en «Estado 4= Liq.Completa».

Corresponderá «Estado 9 = Liq. Definitiva», cuandose acredite que todas las tareas y roles profesionalesobligatorios hayan sido convenidos y abonados, si se

trata de profesionales de nuestro Colegio. En el caso quelos profesionales pertenezcan a otros Colegios solo ve-rificaremos que las tareas hayan sido convenidas, paraello se deberá adjuntar plano sellado por otro Colegio ocertificado de aportes o liquidaciones selladas, etc.

14. Reseteo del Código de Gestión Personal (CGP)En el caso que un profesional olvide su CGP debe llamaral teléfono 0800-888-0650. El personal que atiende el lla-mado, luego de comprobar matrícula, nombre completoy documento de identidad procederá a «Resetear el CGP»y todo comienza de nuevo.

De la DETERMINACIÓN DE APORTES

15. Actualización de los Aportes por Tareas Prelimina-res. (Origen Res. DSP-CAPSF N° 324/06).Dado que a partir del 1° de Abril de 2006 se aprobó la apli-cación del índice de re determinación al número base,se estableció que todos los expedientes ingresados enel CAPSF, que no se saldarán antes del 31 de Diciembrede 2006 con el índice «386, 40», se le aplicaría el índicede re determinación del número base vigente, actuali-zado automáticamente por el Sistema Gesto.

En el caso de los expedientes anteriores a Septiembrede 2007 y que no tengan liquidaciones ingresadas en elSistema Gesto, el profesional deberá incorporar las mis-mas por la totalidad de las tareas convenidas original-mente y el total de las categorías, actualizando tambiénlos montos de obra en el caso de las categorías por cóm-puto y presupuesto. Una vez firmadas, comunica la ope-ración por medio de gestión de trámites web. La OficinaTécnica atiende el trámite e indica como proceder.


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16. Aportes a la Caja de Previsión: Los mismos varíansegún las Circunscripciones.

• 17% es la retención fijada por la 1° Circunscrip-ción. • 18% es la retención fijada por la 2° Circunscrip-ción. Esta Caja le da la posibilidad a su afiliado,adherido a la Obra Social, de optar por un aporteasistencial mayor (10% máximo). Se debe instruirclaramente al profesional para que cuando elijarealizar una retención superior al mínimo exigidolo opte en todas las liquidaciones. El no cumpli-miento de lo último no es motivo de la observa-ción del expediente.

17. Aportes de Representante Técnico en Obras Públi-cas. (Origen Res. DSP-CAPSF N° 474/11)Son los trabajos profesionales realizados por los Repre-sentantes Técnicos, intervinientes en Obras Públicas li-citadas, administradas, concesionadas, o de algún modocontratadas en su ejecución, por el Estado Provincial,Municipal y/o Comunal.

Se establece que el monto de los Aportes por Hono-rarios, correspondientes a la Representación Técnica,se igualen a los aportados por el Conductor Técnico de-finida en la Ex Resolución DSP CAPSF No 168/00. Éstosse fijan en un 30% de los porcentuales establecidos ensu conjunto por detalles de construcción, dirección deobra y liquidación que tiene determinado el Art. 13, Ince) de la Ley N°2429 y su modificatoria (Decreto N°4156/52- Art. 58). En síntesis el aporte es del 12% del HonorarioBásico. 18. Aportes dentro de Tolerancia. (Origen Res. DSP-CAPSF N° 102/96). Se definen los siguientes porcentajes de tolerancia:

En caso de existir diferencia entre la presentación delo los profesionales y la revisión efectuada por la OficinaTécnica del Colegio, esta diferencia será motivo de re-cálculo de aportes cuando exceda:

a. El dos por ciento (2%), en obras de hasta milmetros cuadrados (1.000 m2).

El aporte a aplicar en cada expediente es determinadopor la localización de la obra.

b. El uno y medio por ciento (1, 5%), en obras demil metros cuadrados (1.000 m2) hasta diez milmetros cuadrados (10.000 m2). c. El uno por ciento (1%), en obras de más de diezmil metros cuadrados (10.000 m2). d. No se aplica para Obras Especiales.

En caso que la diferencia contemplada anterior-mente, influye en la determinación de la Categoría de laObra, se considerará la categoría inmediata inferior parala determinación del Monto de Obra Presuntivo y el Cál-culo de Aportes.

19. Aportes Diferenciales: (Origen Res. DSP - CAPSF No437/10)• Aporte del 4%

1. Es OBLIGATORIO cuando en una Obra Nueva,con el total de las tareas convenidas, el aportetotal sea inferior a 2 1⁄2 veces al importe del Nro.Base vigente. 2. Es OPTATIVO cuando en Obra Nueva, con eltotal de las tareas convenidas, supere las 2 1⁄2veces al importe del Nro. Base vigente. El profe-sional puede optar, si desea abonar de contado,adelantando los aportes de Dirección ó Conduc-


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ción Técnica. 3. Excepción: Sólo cuando existen 2 ó más profe-sionales intervinientes arquitectos con expedien-tes desdoblados, del mismo comitente y expresanla voluntad de abonar los aportes de contado. (Ej.:Arq. A: que conviene Proyecto y Trámites - Arq. B:que conviene Dirección de Obra, Administracióny Trámites. Ambos expedientes pueden elegir4%).

• Aporte del 5% 1. Es OBLIGATORIO cuando se convienen tareasde Regularización, Demolición, sólo Proyecto y Trámites, sólo Dirección o Con-ducción y Trámites, Informes, Representación Técnica, etc. 2. Cuando el profesional decide abonar en ETA-PAS una Obra Nueva.

• Aporte del 7%Cuando la obra es intimada por la Caja de Previsión o elCAPSF, no pudiendo ser hasta el momento comprobableen forma fehaciente las intimaciones de la Caja.

20. Aportes Mínimos a exigir por parte del CAPSF. Honorario Mínimo: Toda tarea convenida no puede estarpor debajo del Honorario Mínimo.

Si por razones de elección del profesional al mo-mento de ingresar el expediente no aplica el mismo esobligación de las Oficinas Técnicas solicitar la diferenciade aportes. 21. Aportes por Honorarios de Obra Pública. (OrigenRes. DSP-CAPSF N° 335/06). Aquellos profesionales que trabajen en relación de de-

pendencia en la función pública, que formen parte de laplanta permanente y que revistan la condición de Pro-fesional Dependiente o Habilitado en el CAPSF, seráneximidos de realizar los Aportes de Honorarios Profesio-nales al CAPSF.

No están incluidos dentro de esta resolución aquellosprofesionales contratados, eventuales, transitorios o si-milares.

Por lo expuesto, los expedientes que encuadren enlo dispuesto deberán:

• Ingresar como documento, una nota en hojamembretada de la repartición pública a la quepertenece el profesional firmante en representa-ción del Estado, con firma y sello del superior delárea. • El Visador Técnico, debe controlar que el profe-sional que firma los planos en esta condición,debe tener la matrícula en la condición de PD(Profesional Dependiente) o PH (Profesional Ha-bilitado). De no poseerla, debe ser reclamado alempleador. Los Visadores comunicarán a las au-toridades de distrito para que realicen los recla-mos correspondientes, mientras tanto el expe-diente estará en la condición de «Observado»hasta que no complete estos requisitos.

22. Aportes por Tareas de Conducción Técnica, cuandoexiste un profesional arquitecto que asume la Direcciónde Obra. (Origen Res. DSP CAPSF N° 168/00).Cuando un comitente encarga a un profesional el pro-yecto y la dirección de obra y a otro la conducción téc-nica de la obra, esta resolución establece que el profe-sional que asume esta última aportará el 30% del 40%de las tareas correspondientes a la Dirección de Obra.



dades más amplia para la clasificación del Estado de losExpedientes, y se agregó el Estado 9= «Liquidación De-finitiva» (de hecho la gran mayoría se venían utilizando,

pero no con el mismo criterio en todo el territorio de laprovincia). A continuación se explicitan los mismos y lasrestricciones que poseen cada uno.

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(Porcentaje efectivo a abonar de aportes 12%).En el caso de encuadrar en esta resolución no se

deben imprimir las boletas hasta que el visador técnicono la autorización, previa solicitud de la Modificación deSaldos correspondiente.

23. Criterios para el Cálculo de los aportes. (Origen Res.DSP-CAPSF N° 356/07) - Galerías. (Ex Res. DSP-CAPSFN° 119/98) Viviendas Colectivas. Cocheras, ViviendasUnifamiliares, Entrepisos o Plantas bajo superficie de-clarada y aportada, Demolición sin registrar plano an-terior. Ver Anexo 9.Galerías:

1. Pueden despreciarse aquellas que tienen unaprofundidad igual o menor a 1 metro. (= o < 1mt.). 2. Se liquidarán al 50% cuando:

• En un local el lado mayor está abierto, no im-portando la profundidad • En cochera pasante, cuando la suma delfrente anterior más el posterior, es mayor oigual a la profundidad. (fa + fp es > ó = al largo).

3. Se liquidarán como dependencias cuando nocumplan con las condiciones enunciadas en elinc. 2.

Viviendas Colectivas:Se consideran como tal, cuando existan en un mismo te-rreno más de 2 viviendas con usos comunes. Ejemplos:Palier de ingreso / Patio / Terraza.

Excepción: Viviendas de pasillo o con pasillo en con-dominio; se admite como Vivienda unifamiliar o indivi-dual cuando el profesional realiza la intervención en unade las unidades.

Cocheras:En cocheras se puede hacer la discriminación de las su-perficies en Cubiertas (Dependencias) y Semicubiertas(Galerías).

Viviendas Unifamiliares:Se admitirá la discriminación en diferentes usos, comopor ejemplo local, depósito o taller. Los casos de quin-chos y cocheras serán considerados para la determina-ción de la categoría de la vivienda.

Entrepisos o Plantas bajo superficie declarada y apor-tada:Se admitirá que la misma sea declarada por superficieen la categoría que corresponda. Si algún profesionalopta por convenir la misma por cómputo y presupuesto,se dará curso al mismo siempre y cuando dicho montono sea inferior a lo correspondiente por categoría. Ejem-plo: un depósito declarado al cual se le incorpora un en-trepiso como tal: se admitirá liquidarlo como 1° categoríapor m2.

Esto se aplica siempre y cuando se trate de 2 profe-sionales arquitectos.

Demolición sin registrar plano anterior:Cuando a solicitud municipal los profesionales debanregistrar o declarar la demolición de superficie que notiene antecedentes, deberán convenirla y liquidarla, re-alizando el plano correspondiente, adjuntando comoantecedente una copia del impuesto comunal pues enél se consignan los metros cuadrados tributados.

24. Estados de los Expedientes.A partir del surgimiento del Sistema Gesto, como pro-grama oficial del CAPSF, se abrió una gama de posibili-

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ESTADO DENOMINACION DESCRIPCION RESTRICCION

0 Ingresado Es automático- Lo da el sistema al momento A los 30 días de la fecha de ingreso.de cargar todos los datos y otorgar un N˚de Expediente - Significa que aún no ha presentadO el Legajo Mínimo al CAPSF.

1 Recibido Es manual - Cuando el profesional Presenta el No posee.Legajo Mínimo ó cuando se soluciona una «Observación» - Significa pendiente de corrección.

2 (*) Observado (*) Es manual - Significa que debe realizar alguna A los 60 días de la fecha de ingreso.corrección y/o aclaración.

3 Liq. Parcial Es manual - Significa que tiene saldo pendiente. A los 730 días (2 años) de la fecha de Emite Certificado Preliminar ingreso

4 Liq. Completa Es manual - Significa que NO tiene saldo pendiente, No posee.pero debe documentación o la tarea convenida no permite «Liq. Definitiva». Emite Certificado Preliminar

5 En Revisión OT Es manual - Se utiliza cuando se necesita colocar Plazo de 30 días desde la fecha de un expediente en estado transitorio. cambio del Visador.Ej.: Un observado que inhabilita y se lo pasa a este estado. Emite Certificado Preliminar


Para justificar estas superficies estas institucionesdeberán otorgar una certificación municipaldonde consignen los metros cuadrados declara-dos en el expediente extraviado, el Nro. De Per-miso de Edificación, el año y los datos catastralescorrespondientes.

Estos expedientes no deben tener reclamo de la Caja dePrevisión, debiendo ingresarse los mismos como expe-diente de Regularización.

De los TIPOS DE EXPEDIENTES:26. Expediente de Ampliación / Conforme a Obra / Cam-bio de Proyecto.Ampliación: Se define como expediente de Ampliacióna todo aquel expediente que es continuación de otro yque tiene diferencia de superficie en más respecto al an-terior. Puede ser del mismo profesional o no. Es obliga-ción estar referenciado al/los anteriores. Correspondeliquidar todas las tareas a ejecutar por el matriculadopor la diferencia de superficie. Modificación de Obra enEjecución / Conforme a Obra: Se define así a los cambiosde proyecto que se producen respecto al plano anteriorpresentado, bajo la misma superficie cubierta y por elmismo profesional. Es obligación estar referenciadoal/los anteriores. Corresponde liquidar la tarea de Pro-yecto en 5° Categoría de Arquitectura (Cómputo y Pre-supuesto) y el % de aporte de CAPSF a convenir es el del5%. Se podrá admitir como referente el Monto de Obraresultante de la superficie modificada afectada por el ín-dice.

En caso de reformas significativas se solicitará la li-quidación del 50% de la superficie del nuevo proyecto.Se define como «reformas significativas» a los cambios

que sin representar un cambio de uso, proponen una dis-posición interior muy diferente a la original, lo que pre-supone una nueva tarea profesional ponderable.

Cambio de Proyecto: Se define como cambio de pro-yecto a los casos donde el/los profesionales ejecutaránun proyecto diferente al convenido o casos similares.Para éstos se aplicará el artículo de la Ley Pcial. No 4114«Ing. Ramón Araya» - art.51 inc.B) que se transcribe a con-tinuación:

«Art. 51 - Inc. B) Si a pedido del comitente se hubieran,preparado varios proyectos, para una sola obra, el ho-norario por el proyecto adoptado se establecerá deacuerdo con el cuadro respectivo, y el honorario por cadauno de los restantes se cobrará aplicando sólo el 50% delo establecido en el cuadro correspondiente.

Los Visadores de las Oficinas Técnicas de los Distritos,no pueden realizar esta modificación.

Todo aquel expediente que no se encuadre dentrode estos 2 casos particulares debe ingresarse como ex-pediente de Regularización.

Si la obra no se ejecutara, a los fines de la estimaciónde los honorarios, se tendrá como adoptado el proyectode mayor costo y se procederá como queda dicho ante-riormente.»

27. Expediente de Eximición de Aportes por Casos Es-peciales. (Origen Res. DSP-CAPSF No 258/04).El CAPSF autoriza la Exención de Aportes por Honorariossolo a «casos especiales», considerando que los mismoscorresponden a trabajos profesionales de anteproyecto,proyecto, conducción técnica, dirección de obra y/o ad-ministración en los cuales:

a) Sus comitentes sean el Estado Nacional, Pro-

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(*) Para modificar el «Estado 2= Observado», se debe solicitarla autorización de la Coordinación Técnica Provincial, especi-ficando las razones de dicha excepción, a través de correo elec-trónico y se establece 24hs como plazo máximo. El profesionaldebe solicitar el cambio a través de Trámite Web - «Comunica-ción».

25. Relevamiento de Obras ya Registradas y/o ubicadasen localidades que ingresan a Visación Colegial. (OrigenRes.DSP-CAPSF N° 337/06).Se adopta la planilla de Cálculo de aportes por Honora-rios de Demolición para los siguientes casos:

1. En localidades que ingresen, a través del Con-venio de Visación Colegial, suscripto con el CAPSF,por el plazo de 1 año, con excepción de las plantasindustriales y/o acopio de de cereales. El modelode Convenio es el Anexo 10 de este manual.

2. Para el caso de los expedientes presentados enlas respectivas Municipalidades y/o Comunas yque se encuentren extraviados en las mismas.

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ESTADO DENOMINACION DESCRIPCION RESTRICCION

6 Anulado Es automático y manual - Cuando no presentó Se efectiviza a los 30 días de la fecha el Legajo en tiempo y forma; ó fue repetido. de ingreso.

7 Paralización Es manual - Cuando el profesional se acoge No posee.de Obra a la Res. No 208/03.

8 Faltante Es manual - Significa que es un expediente que no No posee.se encuentra físicamente en el CAPSF.

9 Liq. Definitiva Es manual - Significa que NO tiene saldo pendiente No posee.en CAPSF y se manifiesta que la obra tiene todos sus roles profesionales cubiertos. (DO-CT- Calculista, etc). Emite Certificado Definitivo. Ver punto 26.

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vincial, Municipal, Comunal en zonas de catástro-fes o en situaciones de emergencia; b) Sus comitentes sean Fundaciones Civiles oentes privados, que no persigan fines de lucro, yque tengan como finalidad un objeto social quedeberá ser explícito por la entidad y a satisfaccióndel DSP. c) Que los terrenos sobre los que se ejecuten lostrabajos profesionales y las obras sean donadosa los comitentes. d) Que las obras se realicen con técnicas construc-tivas tradicionales, que no requieran mano deobra con alto grado de especialización. e) Que los profesionales actuantes acrediten ladonación de sus honorarios como colaboración.

Documentación a presentar por el profesional:• Declaración Jurada del profesional actuantedonde exponga que no cobró Honorarios profe-sionales por su labor. • Declaración Jurada del comitente declarandoque no ha pagado Honorarios, cuya firma esté cer-tificada por autoridad competente. • Resolución o Decreto de las autoridades Muni-cipales o Comunales refrendada y aprobada porel Órgano Legislativo donde se determine la exen-ción de pago de obligaciones en concepto de Per-miso de Obra y/o otros tributos por parte de di-chos Órganos Gubernamentales. • Resolución que determine que la obra es de in-terés Municipal o Comunal, emitida por la auto-ridad competente. • Adjuntar la documentación descripta en los Inc.a), b) y c) precedentes. • Planos de Arquitectura y la correspondiente li-

quidación de Aportes por Honorarios. 28. Expediente de Eximición de Aportes. (Origen DSP-CAPSF N°309/06, Origen Res. DSP- CAPSF N° 483/12)El CAPSF, mediante previa justificación del dominio pro-pio y/o de la relación parental, a través de la documen-tación fehaciente extenderá certificado de exención delos aportes por la tarea profesional ejecutada, en los si-guientes casos:

1. Cuando los profesionales ejecuten trabajos condestino a la construcción, ampliación y/o refac-ción de la vivienda familiar y/o semipermanentey/o del estudio de arquitectura propio. Documen-tación fehaciente: Debe adjuntar como docu-mento digital la escritura de la propiedad a sunombre. 2. Cuando los profesionales ejecuten trabajos condestinos a la construcción, ampliación y/o refac-ción de la vivienda de sus padres. Documentaciónfehaciente: Debe adjuntar como documento di-gital la escritura de la propiedad a nombre de suspadres y fotocopia del acta de nacimiento o de lalibreta de casamiento que pruebe la relación pa-rental.

En un mismo expediente puede existir Ampliación y Con-forme a Obra.

3. Cuando los profesionales ejecuten trabajos condestinos a la construcción, ampliación y/o refac-ción de la vivienda de sus hijos. Documentaciónfehaciente: Debe adjuntar como documento di-gital la escritura de la propiedad a nombre de suhijo/a y fotocopia del acta de nacimiento o de lalibreta de casamiento que pruebe la relación pa-rental.


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Puede solicitar una por cada hijo. 4. Cuando los profesionales ejecuten trabajos condestinos a la construcción, ampliación y/o refac-ción de la vivienda de su cónyuge o de su concu-bina. Documentación fehaciente: Debe adjuntarcomo documento digital la escritura de la propie-dad a nombre de su cónyuge o de su concubina.Se puede acreditar el vínculo mediante declara-ción jurada del matriculado suscripta conjunta-mente con su concubino, o partida de nacimientode hijos nacidos de la unión de hecho.

Procedimiento:1. El profesional ingresará el expediente en el Sis-tema Gesto, como rutina. Firma la/s liquidacionesy no imprime las boletas de aportes. 2. El profesional adjuntará la documentación fe-haciente, según corresponda a su pedido. 3. El profesional solicitará, mediante trámite webla «Revisión del Expediente», aclarando qué tipo de eximición desea. 4. El visador técnico emite el «Certificado de Apor-tes» correspondiente. 5. El visador técnico, en Novedades, en el Estadodel Expediente, o en la atención del Trámite webinforma al profesional que está en condiciones deir a «Re-Imprimir Certificado» y emitir el mismo.

29. Expediente de Obra Especial. (Origen Res. DSP-CAPSF N° 409/08, Mod por Res.DSP- CAPSF No 444/10).Son Obras Especiales, aquellas encomiendas que dela-ten una atípica configuración arquitectónica por su im-plantación y volumen, que exijan una especializacióndeterminada y/o con características edilicias que la trans-

formen en íconos o constituyan relevantes referenciasen el hábitat humano.

Se considerarán también «obras especiales», aquellostrabajos relacionados con el concepto de «plusvalía ur-bana», o es decir, aquellos en los cuales se evidencian lainversión de infraestructura, servicios y elementos urba-nos ejecutados por el conjunto de la sociedad sobre elárea de implantación, que a su vez valorizan el empren-dimiento de referencia.

Toda encomienda profesional que proyecte o ejecuteobras que se encuentren alcanzadas por lo relatado pre-cedentemente y hayan sido definidas por el Colegio deDistrito como «Obras especiales», en su cuantificaciónse adoptará el cálculo por superficie total de dependen-cias y galerías, por el Índice Relativo de «Obras Especia-les», sin poder discriminarlas según sus diferentes usos.

Las encomiendas que se definan por el Colegio deDistrito como «Obras especiales» serán notificadas dedicho carácter al responsable de la tarea profesional, ala Oficina Técnica correspondiente y al DSP.

Se dispone que el matriculado podrá acogerse a laeximición por una sola vez.

Si la escritura del inmueble es compartida o tieneusufructo o cualquier otra afectación, antes de tomar ladecisión de no dar curso a la excepción consultar con elAsesor Legal

Procedimiento:• El Visador Técnico toma conocimiento a travésde una consulta o por medio de la revisión del ex-pediente. • Si lo considera necesario, eleva el caso a la Co-misión Directiva del Distrito para que la mismadefina si corresponde tomar el expediente como«Obra Especial».


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• Cuando ocurrre, se debe informar en «Observa-ciones», la decisición de la Comisión e invitar alprofesional a que adecúe la/s liquidaciones, se-gún el índice de «Obra Especial». Si no existe ex-pediente técnico se debe realizar la comunicaciónvía correo electrónico o vía nota formal, e instruiral matriculado. • A continuación tiene el tratamiento de cualquierexpediente común. (Ver punto 26 - Corrección deExpedientes).

30. Expediente de Proyecto Repetitivo.

1. Se considera Proyecto repetitivo cuando laobra es replicada por el profesional por encargodel mismo comitente, ejecutándola en otro prediode su propiedad. 2. También considera Proyecto repetitivo cuandola obra se reproduce en forma espejada, o con li-geras variantes que no implique modificacionesen los planos de construcción, estructura e insta-laciones, ejecutándola en otro predio de su pro-piedad. (Ex - CI Res. 833/59).

Los aportes se aplican del siguiente modo:1˚ Proyecto liquidado al 100% y la Dirección oConducción al 100%. 2˚ Proyecto replicado al 50% y la Dirección o Con-ducción al 100%.

31. Resguardo Intelectual. (Origen Res. DSP-CAPSFN°399/08).En el «Registro de Propiedad Intelectual», creado por elCAPSF, el matriculado habilitado puede inscribir/regis-trar los trabajos realizados en el ámbito de su incumben-

cia profesional.El Colegio de Distrito habilitará un Libro Especial fo-

liado, donde, en el Acta de Inicio deberá constar la fechay cantidad de folios que contenga.

Los trabajos registrados se mantendrán archivadosen Secretaría de Distrito por el término de diez (10) años,pudiendo el CAPSF (luego de transcurrido dicho plazo),proceder a su destrucción si no se ha renovado el registroantes de su caducidad.

Procedimiento:De los Profesionales:

1. El autor o los autores matriculados habilitadosque pretendan la protección de sus derechos in-telectuales, individualizará/n la documentaciónque se presente, ante los Colegios de Distrito. Paraello ingresarán en el link >>> Ingresar nuevos expedientes para el Registrode Propiedad Intelectual completando todos los datos que el Sistema re-quiera, especialmente el número de partida del impuesto inmobiliario. 2. Abonarán un arancel equivalente al 25% delmonto de la habilitación anual, para lo cual el profesional genera e imprime la boleta, la abonapor los medios de pago habilitados. 3. Acreditado dicho pago. El profesional deberápresentar dos (2) copias de la documentación grá-fica y/o escrita, con su firma y sello en todas sushojas. Este trámite es exclusivamente personal.

No serán admitidos como tales cuando la repetición sea de ele-mentos dentro de la misma obra. Ej.: Plantas, pabellones, alaso naves, locales, etc.).


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32. Expediente de Tareas en Servicios de Higiene y Se-guridad en el Trabajo. (Origen Res. DSP - CAPSF N° 502/12).Se desarrollará este punto cuando esté incorporado enel Sistema Gesto.

33. Expediente de Relevamiento de Viviendas de Carác-ter Social. (Origen Res. DSP-CAPSF No 488/12)

Requisitos de la presentación:• Ser tipificado por la Comuna o Municipio comobeneficiario de poder acogerse a esta resolución.(Ej.: Vivienda única, persona de bajos recursos,algún tipo de discapacidad, etc). • Presentación de fotos. • Que la misma no exceda los 220m2. • Designación en «Modificar Expediente» del Tipo«Vivienda Social» • Que corresponda la categoría 3o - «Vivienda So-cial». • Boleta del Impuesto Inmobiliario. • Plano de Relevamiento de acuerdo a los reque-rimientos municipales. • Croquis de superficie.

34. Expediente de Tarea a Riesgo. (Origen Res. DSP-CAPSF N°442/10).

1. Establecer la modalidad «TAREA A RIESGO», yautorizar en consecuencia la presentación de ta-reas profesionales firmadas por un arquitecto ha-bilitado, sin la necesidad de acreditar el pago delos aportes colegiales y por un plazo de ciento

veinte días corridos contados desde la presenta-ción ante el CAPSF. Cumplido el plazo y por volun-tad expresa del matriculado, podrá extender suvigencia hasta 180 días más. 2. El arancel se establece en el 25% del monto dela habilitación anual.

Procedimiento:1. El profesional ingresará el Expediente a travésdel link >>> Ingreso de Expedientes con Tareas a Riesgo(Res.xxx/12) 2. Completa todos los datos requeridos, talescomo: Comitente, ubicación, API, etc. 3. Obtiene el Nro. De Expediente. 4. Emite la boleta de CAPSF para abonar en elbanco ó por la modalidad implementada. 5. Adjunta como Documento Digital: El plano deArquitectura y la Boleta de API. 6. Luego de la acreditación del arancel, solicita laRevisión del Plano. 7. El Visador Técnico lo atiende. Controla que elAPI coincida, que corresponda «Tarea a Riesgo» en Tipo de Expediente y que concuerdecon el Destino del Expediente. 8. Si está completo colocará «Estado 4 = Liq. Com-pleto». 9. Se emite un certificado especial, consignandolos datos y sin aclarar categorías, ni metros cuadrados.


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Anexo N° 1Modelo de ACTA DE PARALIZACION DE OBRA

En la ciudad de……………………………, a los ……………… del mes de …………………… del año …………,entre el comitente Sr./es…………………………………………………………………………………, con domicilioconstituido a todo efecto, en ………………………………… de la localidad de …………………………………,por una parte como COMITENTE y el/los Arq./s …………………………………………………… con domicilio cons-tituido a los efectos de la presente Acta en ………………………………………… de la localidad de ………………………………………………………, conviene formalizar la presente Acta de Constancia sobre «Paralizacióny consiguiente suspensión de ejecución de la Conducción Técnica/ Dirección de Obra», efectuada en el día dela fecha en el inmueble ubicado en ………………………………………………………. de esta Provincia y quefuera oportunamente ingresado ante el CAPSF por Expte. N˚ ………………………, y ante la Municipalidad/Co -muna de ……………………………….., bajo el N˚……………………………… Permiso de Edificación N˚…………………………… y de conformidad con el siguiente compromiso que las partes se obligan a respetar:

1. El comitente, en virtud de razones personales, ha decidido unilateralmente la suspensión y consiguienteparalización de obra por el término de ……………… meses a partir de la fecha, renovables en forma au -tomática, y por un período igual al establecido en el presente, y hasta tanto se notifique al profesionalen forma fehaciente, la reanudación de la obra.2. El Arquitecto, en razón de la decisión unilateral adoptada, podrá efectivizar en forma provisoria anteel CAPSF y la Caja de Previsión Social de los Profesionales de la Ingeniería y dentro de los treinta días co -rridos a contar de la presente Acta, los Aportes que proporcionalmente correspondan de conformidad

al avance de Obra; pudiendo reclamar los Honorarios que proporcionalmente tenga como acreencia enla misma proporción. En caso que comitente y profesional no se pongan de acuerdo en el porcentaje delavance de obra, el Visador Técnico del CAPSF con jurisdicción en el lugar, podrá determinarlo a pedidode cualquiera de las partes, conformando su apreciación un laudo arbitral, siendo inapelable la pauta establecida.3. Durante la suspensión de las obras, el comitente se obliga a la cobertura de un seguro que desobligay deslinda al Arquitecto de cualquier tipo de responsabilidad por el mantenimiento y conservación dela obra y frente a cualquier reclamo laboral por la suspensión de la misma y/o accidentes y/o enferme-dades profesionales tuteladas por la Legislación vigente que eventualmente pudiere ocurrir durante elplazo de suspensión y paralización de obra El deterioro que la obra padezca durante la suspensión noserá oponible al profesional y el comitente asumirá la responsabilidad frente a terceros por todo el tiempoque consagra la ley de fondo, incluso si, como consecuencia de dicho deterioro, la prosecución de laobra generara responsabilidades para el constructor y/ o director técnico por vicio de la cosa4. En oportunidad de formalizarse y suscribirse la presente acta, se procederá a realizar una constataciónpor parte del profesional, en la que se precisará el estado del avance de obra, lo efectivamente ejecutadoy las tareas pendientes. Dicho documento deberá ser firmado por ambas partes y se incorporará comoanexo al presente. El profesional se podrá valer de fotografías, las cuales deben ser individualizadas yfirmadas por ambas partes. Copia del anexo debe acompañarse ante la autoridad de aplicación y serádocumento válido para ser presentado en sede administrativa y/o judicial.5. Igualmente, el comitente asume las obligaciones de cumplir todas las disposiciones del Código deedificación en cuanto a cerramiento vallado, etc.6. Las partes se obligan a presentar copia de la presente Acta y su anexo suscripta por ambos dentro delos diez (10) días de la fecha señalada precedentemente ante la Municipalidad/ Comuna de……………………………………………………… y ante el Colegio de Distrito………… de la jurisdicción que corres-ponda la obra.7. Las partes se obligan a notificar fehacientemente el re-inicio de las obras a las autoridades de aplica-ción, Municipalidad o Comuna y ante el Colegio de Distrito de la jurisdicción que corresponda la obra,para ser incorporadas a los respectivos expedientes en curso.8. A todo efecto, las partes declaran que frente a cualquier conflicto que pudiere surgir en la ejecución,cumplimiento y/ o interpretación de la presente Acta, se obligan a someterlo a MEDIACIÓN como etapaprevia y obligatoria a cualquier reclamo judicial.10. Las partes declaran como competentes a los Tribunales Ordinarios de ………………………………………………… y fijan sus domicilios a todo efecto en los señalados precedentemente.

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RUBROS

Derechos MunicipalesPreparac.Terreno y ExcavacionesMamp. de cimientosMamp. elevación 0.30 x 0.24Mamp. Elevación 0.15 x 0.10AislacionesHormigón y losa cerámicosCubierta de techoRevoques gruesosRevoque fino y/o yesoCielorrasosContrapisosPisos y zócalosRevestimientosCarpintería maderaCarp. Metálica y/o herrajes.Instalac. sanitariaProvisión de aguaElectricidadGasMarmoleríaVidriosArtefactos sanitariosCalefónPinturaVeredas y ventilaciónDetalles terminac. y limpiezaTOTALES

PARCIALPORCIENTO OBRA

DEL RUBROITEM

123456789

101112131415161718192021222324252627

TOTAL

LOSA

214

1141

1467322615445331122411

100

OTROSCHAPA

214

1251198382615445331122511

100

TEJA

214

11511

197302615445331122511

100

En prueba de conformidad, previa lectura y ratificación se firman cuatro (4) ejemplares de un mismotenor y a un solo efecto, en el lugar y fecha mencionada con anterioridad.

COLEGIO DE ARQUITECTOS DE LA PROVINCIA DE SANTA FE Ley N° 10.653PLANILLA PARA LA DETERMINACION DEL PORCENTAJE DE OBRA EJECUTADO

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Anexo 2Modelo de Nota de OBRA NO EJECUTADA

Lugar, …………………………………… de ………………………………… de 20………………

Sr. Presidente delColegio de Arquitectos Distrito ……… Arq. ………………………………………………………………………… …Presente

En mi carácter de conductor técnico de la obra ubicada en ………………………………… y que se encuentraidentificada dentro del Expte N˚…………………………… hago saber que, habiendo presentado los requeri-mientos del debido proyecto y el pedido del respectivo permiso de edificación, a la fecha, la MISMA NO SE HAEJECUTADO. En el entendimiento que la ley exige el pago de los aportes profesionales frente a la tarea profesionalefectivamente ejecutada, la decisión del comitente me libera y exime de la intimación cursada.A sus efectos, suscribe la presente, prestando conformidad a mis dichos, el Sr…………………………………………………………………………………… titular de la encomienda documentada en el presente expediente.

……………………………………………… ………………………………………………Firma del Comitente Firma del Profesional

Anexo 3Modelo de Nota de OBRA CONCLUIDA

Lugar, …………………………………… de ………………………………… de 20………………

Sr. Presidente delColegio de Arquitectos Distrito ……… Arq. ………………………………………………………………………… Pre-sente

El Arq. …………………………………………………………… Matrícula CAPSF N˚ ………………………………,se dirige a Ud., a fin de comunicarle, que habiendo concluidoen un 100% las tareas de ………………………………………………………………………………………………,de la obra encomendada por …………………………………………………………………………………………,ubicada en, ……………………………………………………, de la ciudad de ……………………………………, Expediente N˚ ……………………………, fecha ……………………………… y realizada en todo de acuerdo alos planos correspondientes a dicho expediente; no tiene ampliación, que el comitente realice sobre la misma.

……………………………………………… ………………………………………………Firma del Comitente Firma del Profesional

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Anexo 4Modelo de Nota para Baja de Matrícula

Lugar, …………………………………… de ………………………………… de 20………………

Sr. Presidente delColegio de Arquitectos Distrito ……… Arq. ………………………………………………………………………… Pre-sente

El que suscribe Arq. ………………………………………………………………………………………………………solicita la baja de la Matrícula N˚ ……………………… para acogerse a los beneficios de la jubilación ordinaria,a partir de la fecha……………………………………………………………Declaro que no me encuentro inscripto, con matrícula interprovincial, ni estoy habilitado en otro Colegio Pro-fesional con el cual el CAPSF posee convenio de matrícula.Sin otro particular, saludo a Ud atentamente.

Arq. …………………………………………………………………………………………………………………………CAPSF No …………………………………………………………………………………………………………………Dirección …………………………………………………………………………………………………………………Teléfono……………………………………………………………………………………………………………………

Anexo 5Modelo de CONVENIO DE APORTES POR TAREAS PROFESIONALES

CAD………… N˚………….RECONOCIMIENTO DE DEUDA/CONVENIO DE PAGO DE HONORARIOS POR TAREAS PRELIMINARESEntre el COLEGIO DE ARQUITECTOS DE LA PROVINCIA DE SANTA FE, con domicilio en Avenida Belgrano 650 dela ciudad de Rosario, representado en este acto por el/la Presidente del Colegio de Distrito ………… Arquitecto/a,DNI N˚ ……………………………………, conforme facultades delegadas, por un lado y en adelante denominado«EL COLEGIO», y por el otro el/la Arquitecto/a …………………………, MAT. CAPSF N˚……………………………con domicilio en calle. …………………………………………………………, de la ciudad de ………………………………………………………, quien acredita su identidad con DNI N˚ …………………………………………, enadelante denominado «EL ARQUITECTO», se conviene:PRIMERO: «EL ARQUITECTO» reconoce adeudar a «EL COLEGIO», la suma de $ ………………………………………………(pesos ………………………………………………………), en concepto de aportes por honorarios oportunamenteconvenidos y aceptados, en el expediente técnico N˚ …………………………, correspondiente a la obra sita encalle ………………………… de la ciudad de ………………………………… y por tareas preliminares, con másel interés que el CAPSF tiene establecido en la concesión de préstamos personales.

SEGUNDO: «EL ARQUITECTO» abonará al «COLEGIO» la suma total de pesos: ……………………………… ($ ………………)en …………… cuotas. El primer pago se formaliza incluyendo el 2% de gastos administrativos. Las cuotas seránmensuales y consecutivas y se abonaran mediante cheques de pago diferido, según el siguiente detalle:1˚) …/…/…, abonará $ …………… (pesos ………………) Ch. N˚…………………… c/Banco …………………2˚) …/…/…, abonará $ …………… (pesos ………………) Ch. N˚…………………… c/Banco …………………3˚) …/…/…, abonará $ …………… (pesos ………………) Ch. N˚…………………… c/Banco …………………4˚) …/…/…, abonará $ …………… (pesos ………………) Ch. N˚…………………… c/Banco …………………5˚) …/…/…, abonará $ …………… (pesos ………………) Ch. N˚…………………… c/Banco …………………6˚)…/…/…, abonará $ …………… (pesos ………………) Ch. N˚…………………… c/Banco …………………

TERCERO: Los cheques de pago diferido librados por el arquitecto que se corresponden con cuentas corrientes bancarias

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del mismo, deben ser imputados al Colegio de Arquitectos de la Provincia de Santa Fe-NO A LA ORDEN. Losvalores presentados que se corresponden con cuentas corrientes de terceros deben ser librados a nombre delarquitecto y endosados poréste, asumiendo la responsabilidad solidaria por el pago comprometido. En caso de rechazo de alguno de loscheques detallados en la cláusula segunda del presente Convenio, por parte del banco emisor, fundado en cual-quier motivo, producirá la caducidad automática de las cuotas restantes, y dará derecho al COLEGIO a resolverel convenio de pago fundado en el reconocimiento de la deuda, y perseguir el cobro judicial del mismo.

CUARTO: El incumplimiento de las cuotas convenidas en la cláusula segunda, y sin perjuiciode las acciones asumidas por el COLEGIO, de conformidad con la cláusula tercera, implicaráun interés punitorio, mientras persista la mora, equivalente al que cobra el Nuevo Banco de Santa Fe S.A. en lasoperaciones de documentos a 30 días, hasta el momento de su efectivo pago.

QUINTA: Producida la mora del ARQUITECTO, se practicará planilla de liquidación de las cuotas adeudadas, con más susintereses punitorios al momento de su efectivo pago, y serán imputados los montos efectivamente percibidospor el COLEGIO, a cuenta de los intereses punitorios en primer término, y luego al capital. El saldo deudor queasí resultare, el ARQUITECTO deberá abonarlo en efectivo y a entera satisfacción del COLEGIO.

SEXTA: El ARQUITECTO, mientras subsista el incumplimiento del convenio, no podrá ejercer sus derechos electoralespasivos y activos, quedando inhibido para la presentación de nuevos expedientes técnicos; todo sin perjuiciode la suspensión de la matricula y su inhabilitación.

SEPTIMA: Por imperio del presente Convenio, y sin perjuicio de su eventual rescisión o resolución, el ARQUITECTO reconoceexpresamente el monto de la deuda de aportes de honorarios denunciada más arriba, sirviendo el presentecomo el más eficaz elemento probatorio.

OCTAVA: El COLEGIO constituye su domicilio, a todos los efectos, en Avda. Belgrano 650, de la ciudad de Rosario, y el AR-QUITECTO en:……………………………………………… de la ciudad de …………………………………………

Expresamente, convienen la competencia y jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de la ciudad de Rosario,renunciando a toda otra competencia, jurisdicción o fuero que pudiera corresponder.En prueba de conformidad, previa lectura y ratificación del presente convenio, firman tres ejemplares (que seentregan al ARQUITECTO, al COLEGIO y al Colegio de Distrito ……., de un mismo tenor y a un solo efecto, en laciudad de ………………………………………………………………………, a los ………………… (……………)días del mes de ……………………… de ………

Sin otro particular, saludo a Ud. atte.


301300


Anexo 6Modelo de SOLICITUD DE DEVOLUCION: Aportes por honorarios pagados en exceso

Lugar, …………………………………… de ………………………………… de 20………………

Sr. Presidente delColegio de Arquitectos Distrito ……… Arq. ………………………………………………………………………… Pre-senteDe mi consideración:Me dirijo a Ud. a los efectos de solicitar la devolución de pesos……………………………………………………………………………………………………… $……………………en concepto de aportes por honorarios pagados en exceso.Cabe señalar que la diferencia de liquidación fue originada por el siguiente motivo:…………………………………………………………………………………………………………………………….. ………………………………Tomo conocimiento que, de corresponder la devolución, el Colegio de Arquitectos podrá notificar de la presenteal comitente y a la Caja de Previsión Social de los Profesionales de la Ingeniería.Se detalla a continuación la información del expediente:EXPEDIENTE N˚ ……………………… MATRICULA N˚ ………………UBICACIÓN DEL TRABAJO LOCALIDAD: ……………………………………………… C. POSTAL: ……………………COMITENTE APELLIDO Y NOMBRE: ……………………………………………………………………………………DOMICILIO …………………………………………………………………………………………………………………C. POSTAL: ……………… TELEFONO ………………………………………………………………………………………. BOLETA:……………………………………..IMPORTE:……………….. FECHA DE PAGO:………………………Para uso exclusivo del Colegio de Arquitectos:Oficina Técnica: Descontado el 10% corresponde la devolución de $………………………………………………

…………………………………………Firma y sello del VisadorTesorería Distrital: Importe devuelto por Orden de Pago No…………………del ……… /………/………

………………………………………… …………………………………………Firma y sello del Tesorero Firma y sello del Profesional

Anexo 7Modelo de RESCISION DE LAS TAREAS PROFESIONALES ENCOMENDADAS

Renuncia de Común Acuerdo entre las partes(Lugar y fecha), ……………………………………………………………………………………………………………Sr. Presidente delColegio de Arquitectos Distrito ……… Arq. ……………………………………………………………………………S/D

Mediante la presente queda expresado que el profesional Arq. ……………………………………………………Matrícula N˚ ………………………., renuncia a la ………………………………………………………. (conduccióntécnica / dirección de obra) en la propiedad de ………………………………………………………………………ubicada en la calle ……………………………………………… N˚……… entre la calle ……………………………y la calle …………………………………, Sección N˚………………, Manzana N˚……………, Lote N˚…………,Catastro N˚……………, de la ciudad de ………………………………………………………………………………;N˚ de Expediente en Colegio de Arquitectos …………………………………………………………………………El Arq. ………………………………………………………………………………… Matrícula N˚………………….toma la encomienda, firmando de común acuerdo al pie de la nota, el comitente y los dos profesionales, renun-ciando por efecto a realizar posteriores reclamos.Entre ambos profesionales se acuerda un de avance de obra de ……………………… %, manifestando que hastael momento se han cumplido con las siguientes tareas: (descripción de tareas que se encuentran realizadas) ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

……………………………… ……………………………… ………………………………Firma Profesional Saliente Firma Profesional Entrante Firma Comitente Aclaración Aclaración Aclaración


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Anexo 8Modelo de RESOLUCIÓN DE LA TAREAS PROFESIONALES ENCOMEDADAS

Desvinculación de una de las partes(Lugar y fecha), ………………………………….Sr. Presidente del Colegio de Arquitectos Distrito …… Arq. …………………………………………………………S/DEl Arq. …………………………………………………………………………… Matrícula N˚ ………………………,RESUELVE DEJAR SIN EFECTO LA ENCOMIENDA PROFESIONAL de …………………………………………………(Conducción Técnica - Dirección de Obra: escribir lo que corresponda) en la propiedad de ………………………………… ubicada en la calle ……………………………………………………………………… N˚………………entre la calle ………………………………………………… y la calle ………………………………………………,Sección N˚…………………, Manzana N˚…………………, Lote N˚……………………, Catastro N˚……………,de la ciudad de …………………………………………………………; N˚ de Expediente en Colegio de Arquitectos…………………………………A tal efecto, declara que se ha ejecutado a la fecha, un avance de obra de ………………%, manifestando quehasta el momento se han cumplido con las siguientes tareas, adjuntando las fotografías que acreditan los ex-tremos invocados.Asimismo, ha notificado al comitente…………………………………………………………………………………en el domicilio legal que tiene constituido en la encomienda de trabajo, mediante carta documento que adjuntaen copia certificada al presente, solicitando se incorpore a las presentes actuaciones administrativas.

………………………………………………………Firma del Profesional Saliente

Anexo 9CRITERIOS A TOMAR EN LA LIQUIDACIÓN DE APORTES

NOTA: Las superficies a ingresar en las liquidaciones, corresponden SIEMPRE al 100% del cómputo métrico re-sultante del Balance o Croquis de Superficie. Se aclara que la superficie de las Galerías son consideradas por elSistema Gesto al 50% de las declaradas.

1˚ CATEGORÍA ARQUITECTURA DEPÓSITOS - GALPONES

1- Depósitos, galpones y cocheras c/cub. metálica 0.302- Depósitos con cubierta de Ho.Ao. 0.50CUBIERT AS* Dependencias…………………………………………………………………………………………100% de la Sup.SEMICUBIERTAS* Aleros, Galerías de más de 1.00 mt de profundidad………………………………………………100% de la Sup.* Zona de exteriores a cielo abierto, por Monto Obra ………………………………………………1 TA CAT.* Depósitos de combustible, granos externos, por M.O. ……………………………………………1 TA CAT.

2˚ CATEGORÍA ARQUITECTURA

Panteones (sup. de catre y circulación). 0.70* Panteones (Catres, Capilla) …………………………………………………………………………100% de la Sup.

EDIFICIOS VIVIENDA COLECTIVA / LOCALES / OFICINAS / CONSULTORIOS / BANCOS

Edificios de vivienda colectiva. 0.93Edificios de oficinas c/asc. 0.93Edificios de vivienda colectiva PB y 1 piso s/asc. 0.85Locales comerciales, oficinas y cocheras HoAo 0.63Cocheras c/cubiertas metálicas 0.40Clínicas, consultorios, laboratorios, bancos 1.30


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CUBIERT AS* Dependencias (Con espacios técnicos, huecos de ascensores, salida azotea, s/máq. y tanque)…100% de laSup.* Cocheras (sin discriminar niveles, mecanismo de traslado) ….……………………………………100% de la Sup.SEMICUBIERTAS* Galerías y Balcones de más de 1.00 mt. de profundidad …………………………………………100% de la Sup.* Pavimentos a cielo abierto, cercos, rejas, iluminación, doble altura, parquización, etc. ……No se Consideran

EDIFICIOS INDUSTRIALES

Industrias, mataderos, mercados de Hacienda. 1.50Supermercados. 1.30* SE PODRÁ DESGLOSAR EN DISTINTOS USOS (Oficinas, depósitos, zona de elaboración o producción) …………………………………………100% de la Sup.* Zona de Exteriores a cielo abierto (Pavimento, Mejorado, Parquización, Iluminación, Cercos, etc.) se liquidanpor M.O…………………………………………………………………………………………………2TA CAT.

EDIFICIOS PÚBLICOS / EDUCACIONALES / CENTROS COMERCIALES /SUPERMERCADOS CULTURA / ESPECTÁCULOS / CULTO / ESPARCIMIENTO / SALUD

Edificios de Culto, Edificios Educacionales, Edificios de Esparcimiento, Salas Velatorias. 1.30Galerías comerciales. 1.00Sanatorios, Hospitales, Edificios Públicos, Edificios de Espectáculos y Bibliotecas Públicas 2.0CUBIERT AS* Dependencias (Sin Sectorizar Áreas)…………………………………………………………………100% de la Sup.* COCHERAS (Sin discriminar Niveles o Mecanismo de Traslado)…………………………………100% de la Sup.SEMICUBIERTAS* Galerías de más de 1.00 mt. de profundidad ……………………….………………………………100% de la Sup.* Zona de Exteriores a cielo abierto (Pavimento, Mejorado, Parquización, Iluminación, Cercos, etc.) se liquidanpor M.O…………………………………………………………………………………………………2TA.CAT.

ESTACIONES DE SERVICIO

Estación de servicio 1.30CUBIERT AS* Dependencias, Administración, Venta Expendio de Combustible, Tanques Subterráneos…………………………………….………………………………………………………………………………………………100% de la Sup.SEMICUBIERTAS* Aleros, Galerías de más de 1.00 mt de profundidad………… ………………………………………100% de la Sup.* Zona de Exteriores a cielo abierto (Pavimento, Mejorado, Parquización, Iluminación, Cercos, etc.) se liquidanpor M.O……………………………………………………………………………………………………2TA CAT.

CLUB SOCIAL / LOCAL BAILABLE / RESTAURANTE

Club Social / Locales Bailables / Restaurante 1.30CUBIERT AS* Dependencias (Incluido tribunas, Servicios, Bar, Natatorios Cubiertos y Descubiertos)…………100% de la Sup.SEMICUBIERTAS* Aleros, Galerías de más de 1.00 mt de profundidad…………………………………………………100% de la Sup.* Zona de Exteriores a cielo abierto (Pavimento, Mejorado, Parquización, Iluminación, Cercos, etc.) se liquidanpor M.O……………………………………………………………………………………………………2TA CTA.

ESTACIONES DE PASAJEROS

Estaciones de pasajeros 1.30CUBIERT AS* Dependencias …………………………………………………………………………………………100% de la Sup.SEMICUBIERTAS* Aleros, Galerías de más de 1.00 mt de profundidad………………………………………………100% de la Sup.* Dársenas, Espacios A Cielo Abierto, Iluminación, por M.O. …………………………………………2TA CTA.


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OBRA ESPECIAL comprendidos en la Ex Res. DSP-CAPSF N° 444/10

CUBIERT AS* Dependencias (Sin discriminar los diferentes usos)…………………………………………………100% de la Sup.SEMICUBIERTAS* Aleros, Galerías de más de 1.00 mt de profundidad…………………………………………………100% de la Sup.3˚ CATEGORÍA ARQUITECTURA VIVIENDA UNIFAMILIAR

3- B/C y D Viviendas unifamiliares hasta 150 m2. Excluidas galerías. 0.643- A - Viviendas unifamiliares de más de 150 m2. Excluidas galerías. 1.00CUBIERT AS* Dependencias (Superficie Cerrada)…………………………………………………………………100% de la Sup.* Quinchos, Garages, Cocheras (que en largo NO superen la suma del frente anterior más el posterior)……………………….……………………………………………………………………………………………100% de la Sup.SEMICUBIERTAS* Galerías (Cuando el lado mayor está abierto)………………………………………………………100% de la Sup.* Cocheras Pasantes (Cuando el largo sea mayor o igual a la suma del frente anterior más el posterior)………………………….…………………………………………………………………………………………100% de la Sup.* Aleros, Galerías de hasta 1.00 mt de profundidad……………………..…………………………No se Consideran* Doble Altura, Pérgolas, Toldo Aletas Móviles…………………………………………………….. No se Consideran* Parrillas, Cercos Medianeros, Pavimento Exteriores, Solarium, Escaleras de acceso a terrazas …No se Consideran

5o CATEGORÍA ARQUITECTURA

Forma de Cálculo solo por Cómputo y Presupuesto por revista oficial* Reformas Internas, Remodelaciones de Fachadas, Marquesinas, Parquización pasan por Monto de Obra en……………………………..……………………………………………………………………………………… 5 TA.CAT.

4o CATEGORÍA ARQUITECTURA

Forma de Cálculo solo por Cómputo y Presupuesto por revista oficial* Grandes Reformas de Fachada pasan por Monto de Obra en……..………………………………………4TA. CTA.

Cualquiera de las arquitecturas podrán calcularse por Cómputo y Presupuesto por Monto de Obra en lacategoría que corresponda.

2o CATEGORÍA INGENIERÍA

Piletas de natación de clubes y viviendas. 0.30* Superficie del Espejo De Agua………………………………………………………………………100% de la Sup.* Solarium Menores a los M2 del Espejo de Agua …………………………………………………No se Consideran

ESTRUCTURAS


* Para todos los casos de estructura independiente de Ho.Ao. sencillas en P.B. y Alta ……(10%) S/aporte de Arq. * Estructura Metálica Isostática hasta 5 Mts. Por Cómp y Presup.…………………………………(REF.: $ 300/ M2)


* Isostáticas. Hasta 3 Pisos Ho.Ao……………………………………………………………..(20%) S/aporte de Arq.* Estructura Metálica Isostática Mayores 10 Ml, por Cómp. Y Presup.………………………………(REF.: $ 350/ M2)* Estructuras De Madera Luces Mayores A 5 Mts. por Cómp. Y Presup


* Hiperestáticas Mas De 3 Pisos Ho.Ao…………………………………………………………(25 %) S/aporte de Arq.* Cocheras De Varios Niveles Ho.Ao……………………………………………………………(50 %) S/aporte de Arq.* Estructura Metálica Hiperestática, por Cómp. Y Presup……………..………………………(REF.: $450/500 / M2)

MEDIANERIA, INFORMES, TASACIONES

* Día De Tareas En Obra* Día De Tareas En Gabinete

nstitúyese un nuevo régimen legal de trabajopara el personal de la industria de la construc-ción, en sustitución del establecido por la Ley

N° 17.258.

CAPITULO IAmbito de AplicaciónARTICULO 1°Están comprendidos en el régimen establecido por lapresente ley:

a) El empleador de la industria de la construcciónque ejecute obras de ingeniería o arquitectura, yase trate de excavaciones, de construcciones nue-vas o de modificación, reparación, conservacióno demolición de las existentes, de montaje o ins-talación de partes ya fabricadas, o de vía y obras.También está comprendido aquél que elaboreelementos necesarios o efectúe trabajos destina-dos exclusivamente para la ejecución de aquellas

obras, en instalaciones o dependencias de su pro-pia empresa, establecidas con carácter transitorioy para ese único fin.

b) El empleador de las industrias o de las activi-dades complementarias o coadyuvantes de laconstrucción propiamente dicha, únicamente conrelación al personal que contrate exclusivamentepara ejecutar trabajos en las obras o lugares a quese refiere el inciso a).

c) El trabajador dependiente de los referidos em-pleadores que, cualquiera fuere la modalidad odenominación que se acuerde a su contratacióno la forma de su remuneración, desempeñe sustareas en las obras o lugares de trabajo determi-nados en los incisos a) y b).

Como asimismo el trabajador que se desempeñe en los

I

Industria de la construcción.Ley de facto N˚22.250

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* Porcentaje Del Valor En Juego Que Corresponda (Informes Y Tasaciones) * 2% De Monto de la Medianera Depreciada (Medianería)

DOCUMENTACION Y DEMOLICION

* Por M2 (Tabla de Demolición)* Galerías de más de 1.00 mt. De profundidad…………………………………………………………100% de la Sup. CARTELERIA PUBLICITARIA

* Relevamiento = Regularización……………………………………………………………………. Por Día De Tarea(Mínimo 1 Día en Obra y 1 día en Gabinete)* Obra Nueva - En 3° o 4° de Ingeniería ………………………………………………………………Por Cómp y Presp.

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talleres, depósitos o parques destinados a la conserva-ción, reparación, almacenaje o guarda de los elementosde trabajo utilizados en dichas obras o lugares.(Nota Infoleg: Ver Ley N° 26.494 B.O. 22/4/2009 que estableceun régimen previsional diferencial para los trabajadores de laindustria de la construcción encuadrados en el marco de lo dis-puesto en el inciso c) del presente artículo)

ARTICULO 2° Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

a) El personal de dirección, el administrativo, eltécnico, el profesional, el jerárquico y el de super-visión.b) El propietario del inmueble que no siendo em-pleador de la industria de la construcción cons-truya, repare o modifique su vivienda individualy los trabajadores ocupados directamente por éla esos efectos.c) La Administración Pública Nacional, Provincialy las Municipalidades, sus entes centralizados,descentralizados o autárquicos.d) Las empresas del Estado, las empresas estata-les con regímenes especiales, las sociedades delEstado, sociedades anónimas con participaciónestatal mayoritaria, sociedades de economíamixta o de propiedad del Estado o en las que éstetenga mayoría accionaria, cuando realicen obrasde las señaladas en el artículo 1 para uso propio,y por el sistema de administración directa conpersonal de su propia dotación.

CAPITULO IIRegistro Nacional de la Industria de la ConstrucciónARTICULO 3° Será órgano de aplicación de esta ley Registro Nacional

de la Industria de la Construcción, que funcionará comoente autárquico en jurisdicción del Ministerio de Trabajode la Nación y con competencia en todo el país. En él de-berán inscribirse obligatoriamente el empleador y el tra-bajador comprendidos en el régimen de la presente leysegún lo determinado en el artículo 1.

El empleador se inscribirá dentro de los quince (15)días hábiles de iniciada su actividad como tal y realizarála inscripción del trabajador dentro de igual plazo con-tado desde la fecha del ingreso de éste.

ARTICULO 4° El gobierno y la administración de la entidad estarán acargo de un Administrador, y de un Sub-Administradorque reemplazará a aquél en caso de ausencia o impedi-mento temporarios.

Ambos funcionarios serán designados por el PoderEjecutivo Nacional, a propuesta del Ministerio de Trabajode la Nación; sus cargos serán rentados y su desempeñoserá incompatible con el ejercicio de actividades privadasrelacionadas, directa o indirectamente, con la industriade la construcción.

ARTICULO 5° El Registro contará con agentes zonales en el interior delpaís, los que dependerán técnica y funcionalmente delmismo. El Registro podrá, de acuerdo a la estructura or-gánico-funcional prevista por el artículo 6, inciso i), de-terminar el destino de sus agentes zonales. Estos tendránasiento en la sede de las delegaciones o subdelegacionesregionales del Ministerio de Trabajo de la Nación cuandoéstas existan en los lugares en que deban actuar, obser-vando el orden jerárquico y disciplinario que rija en aqué-llas.

Asimismo y a los fines del cumplimiento de esta ley


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y de lo dispuesto por el presente artículo, el Registro ci-tado podrá celebrar acuerdos con autoridades provin-ciales o municipales.

ARTICULO 6° El Registro Nacional de la Industria de la Construccióntiene las atribuciones siguientes:

a) Actuar con autarquía orgánico-funcional y conindividualidad financiera y atender todas las ero-gaciones que demande su funcionamiento conlos recursos establecidos en el Capítulo III de estaley. Su gestión administrativa, financiera, contrac-tual, patrimonial y contable, se cumplirá con-forme a lo dispuesto por la Ley de Contabilidadde la Nación.b) Proyectar anualmente para su aprobación porel Poder Ejecutivo Nacional, el cálculo de los re-cursos y el presupuesto de gastos e inversionespatrimoniales, los que se elevarán a través del Mi-nisterio de Trabajo de la Nación.c) Autorizar y aprobar contrataciones dentro delos montos establecidos por las normas vigentesy delegar en sus representantes zonales las facul-tades de autorización y aprobación cuando así lojuzgue conveniente.d) Disponer las liquidaciones y los pagos origina-dos por su gestión.e) Fijar el monto de los aranceles por inscripcio-nes y renovación anual de las mismas, por provi-sión de la Libreta de Aportes al Fondo de Desem-pleo y emisión de duplicados y por todo otro ser-vicio o suministro que brinde.f) Fijar el monto de la contribución prevista en elartículo 12, en su primer párrafo, previa aproba-ción del Ministerio de Trabajo de la Nación.

g) Usar, a los fines de la gestión encomendada,una Cuenta Especial denominada «Registro Na-cional de la Industria de la Construcción» a la cualingresarán los fondos provenientes de la presenteley y que serán utilizados exclusivamente para losfines establecidos en los incisos a), c), d) y h) delpresente artículo.h) Invertir sus disponibilidades en dinero, previaautorización de la Secretaría de Estado de Ha-cienda, en títulos o valores públicos nacionales,en entidades financieras oficiales.i) Proponer al Poder Ejecutivo Nacional por inter-medio del Ministerio de Trabajo de la Nación, suestructura orgánica, administrativa y funcional,así como la dotación de su personal que revestirála calidad de agente público nacional- y el númeroy carácter permanente o móvil de sus agentes zo-nales.j) Designar, trasladar, promover, aceptar renun-cias y disponer ceses de acuerdo con las normasque regulan la materia en la Administración Pú-blica Nacional.k) Inscribir y llevar el registro de todas las perso-nas comprendidas en la presente ley de acuerdoa lo establecido por el Capítulo I de la misma,otorgando constancias fehacientes de las presen-taciones que efectúen los obligados en virtud delartículo 3 de esta ley.l) Expedir la Libreta de Aportes al Fondo de Des-empleo, asegurando su autenticidad.m) Exigir a todo empleador la exhibición de los li-bros y demás documentación requerida por estaley, y por la legislación laboral aplicable a la acti-vidad, al sólo efecto de la verificación del cumpli-miento de lo establecido por la presente.

Industria de la construcción. Ley de facto N˚22.250

312

ARTICULO 7° Son facultades del Administrador:

a) Representar legalmente al Registro Nacionalde la Industria de la Construcción.b) Cumplir y hacer cumplir esta ley y las normasreglamentarias y complementarias que se dicten.c) Ejecutar las medidas de orden general o parti-cular necesarias para que el organismo cumplacon sus fines, de acuerdo con las atribuciones es-tablecidas por el artículo 6 de esta ley.

ARTICULO 8° El Registro Nacional asimismo contará con un ConsejoAsesor Honorario integrado por igual número de repre-sentantes de los empleadores y de los trabajadores dela industria de la construcción, quienes serán designadospor el Ministerio de Trabajo de la Nación a propuesta delas entidades respectivas más representativas.

El número de los miembros del Consejo y el términode duración de sus funciones, serán establecidos por elPoder Ejecutivo Nacional. Los miembros podrán ser re-elegidos.

ARTICULO 9°Son funciones del Consejo Asesor, proponer al Adminis-trador del Registro Nacional las medidas para la mejoraplicación de la presente ley.

El Sub-Administrador del Registro Nacional presidiráel Consejo Asesor.

El Consejo sesionará con la presencia de la mitad másuno de sus miembros, sin incluir a los efectos del quórumal Presidente del mismo, quien tendrá voto en caso deempate. Las ponencias se adoptarán por simple mayoríade votos.

ARTICULO 10El personal que a la fecha de promulgación de la pre-sente ley, reviste en Registro Nacional de la Industria dela Construcción, pasará a depender del ente autárquicoque se crea por la presente. Asimismo, los bienes y losfondos que formen parte o administre dicho Organismoa la misma fecha, constituirán su patrimonio inicial. Setransferirán a su orden los fondos existentes en la CuentaEspecial denominada «Registro Nacional de la Industriade la Construcción» creada por el artículo 2 de la Ley N°18.062.

CAPITULO IIIRecursos del Registro Nacional de la Industria de laConstrucciónARTICULO 11Los recursos económicos y financieros del Organismoprovendrán:

a) Del pago de los aranceles fijados por el Registrode conformidad con lo establecido en el artículo6, inciso e).b) De la contribución a cargo de los empleadoresde conformidad a lo establecido en el artículo 12de la presente ley.c) Del importe de las multas por infracciones co-metidas a esta ley, reglamentaciones y normascomplementarias.d) De las herencias, legados, subsidios y subven-ciones que se reciban.e) Del producido de las inversiones que realice elRegistro.f) De los saldos sobrantes de ejercicios anterio-res.


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ARTICULO 12El empleador de la industria de la construcción deberáaportar mensualmente una contribución con destino alRegistro Nacional, que consistirá en hasta un cuatro porciento (4%) sobre los aportes al Fondo de Desempleo, laque será depositada dentro del plazo fijado en el artículo16. En tal oportunidad, se agregará la contribución co-rrespondiente al aporte al Fondo de Desempleo realizadoen efectivo de acuerdo a la previsión establecida por elartículo 17 de esta ley.

En caso de mora, la suma adeudada por este con-cepto será objeto de incrementación en la forma esta-blecida en el primer y segundo párrafos del artículo 30,sin perjuicio de la aplicación de las penalidades que pu-diera corresponder en virtud de lo previsto en el artículo33, inciso d).(Nota Infoleg: por art. 1° de la Disposición N° 232/1995 del Re-gistro Nacional de la Industria de la Construcción B.O.25/7/1995 se reduce la alícuota de la contribución de los em-pleadores de la industria de la construcción prevista en el pre-sente artículo, con destino a este Registro Nacional, al uno porciento (1%) sobre los aportes al Fondo de Desempleo. La nuevaalícuota del 1% empezará a regir a partir del día 1° de agostode 1995, calculándose sobre todos los depósitos al Fondo deDesempleo de los trabajadores que realicen los empleadoresdesde esa fecha)

CAPITULO IVLibreta de AportesARTICULO 13La Libreta de Aportes es el instrumento de carácter obli-gatorio que expide el Registro Nacional de la Industriade la Construcción con arreglo al régimen de la presenteley como medio para verificar su aplicación. En ella de-

berán consignarse los datos y demás constancias quedetermine la reglamentación.

Al iniciarse la relación laboral, el empleador requerirádel trabajador la presentación de la libreta y este últimodeberá hacer efectiva su entrega en el término de cinco(5) días hábiles a partir de la fecha de su ingreso.

Si no contare con el citado documento deberá pro-porcionar al empleador dentro de ese mismo lapso, losdatos requeridos para la inscripción, renovación de la li-breta u obtención de duplicado, de lo cual se otorgará altrabajador constancia escrita que acredite su cumpli-miento en término. El correspondiente trámite deberáser iniciado por el empleador dentro de los quince (15)días hábiles contados desde la fecha de ingreso.

ARTICULO 14. - En caso que el trabajador no hubieresatisfecho en término las exigencias que el artículo an-terior le impone, el empleador lo intimará para que asílo haga en un plazo de cuarenta y ocho (48) horas. La in-timación referida se practicará dentro de los diez (10)días hábiles contados desde el ingreso del trabajador.

Cuando éste no de cumplimiento a las obligacionesa su cargo a pesar de la intimación, el empleador deberádeclarar rescindida la relación laboral, sin otra obligaciónque la de abonar las remuneraciones devengadas.

CAPITULO VFondo de Cese Laboral(Denominación del Capítulo V «Fondo de Desempleo»sustituido por el de «Fondo de Cese Laboral» por art.14 de la Ley N° 25.371 B.O. 2/1/2001)ARTICULO 15

El Fondo de Cese Laboral vigente para el trabajadorde la industria de la construcción de todo el país se inte-gra con un aporte obligatorio a cargo del empleador, que


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deberá realizarlo mensualmente desde el comienzo dela relación laboral.

Durante el primer año de prestación de servicios elaporte será el equivalente al doce por ciento (12%) de laremuneración mensual, en dinero, que perciba el traba-jador en concepto de salarios básicos y adicionales es-tablecidos en la convención colectiva de trabajo de la ac-tividad con más los incrementos que hayan sido dispues-tos por el Poder Ejecutivo Nacional en forma general oque hayan sido concedidos por el empleador en formavoluntaria, sobre los salarios básicos.

A partir del año de antigüedad, dicho aporte será delocho por ciento (8%).

Los aportes referidos, no podrán ser modificados pordisposiciones de las convenciones colectivas de trabajo.

Con el objeto de que los aportes depositados en con-cepto de Fondo de Cese Laboral reditúen beneficios acor-des con las variaciones del poder adquisitivo de la mo-neda, el depósito de los mismos deberá efectuarse encuentas a nombre del trabajador que posibiliten el mejorlogro de los fines mencionados. En todos los casos, lascuentas se abrirán en entidades bancarias y estarán su-jetas a la reglamentación que dicte el Banco Central dela República Argentina sobre el particular.

El Fondo de Cese Laboral constituirá un patrimonioinalienable e irrenunciable del trabajador, no pudiendoser embargado, cedido ni gravado salvo por imposiciónde cuota alimentaria y una vez producido el desempleo.

El sistema a que se refiere el presente artículo parael trabajador de la industria de la construcción reem-plaza al régimen de preaviso y despido contempladospor la Ley de Contrato de Trabajo.

ARTICULO 16Los depósitos de los aportes al Fondo de Cese Laboral

se efectuarán dentro de los primeros quince (15) días delmes siguiente a aquel en que se haya devengado la re-muneración, prohibiéndose el pago directo al trabajadorque cesare en sus tareas, salvo el supuesto contempladoen el artículo siguiente.

ARTICULO 17El trabajador dispondrá del Fondo de Cese Laboral alcesar la relación laboral, debiendo la parte que resuelvarescindir el contrato, comunicar a la otra su decisión enforma fehaciente.

Producida la cesación, el empleador deberá hacerleentrega de la Libreta de Aportes con la acreditación delos correspondientes depósitos y de la actualización aque hubiere lugar, según lo determinado en el artículo30, dentro del término de cuarenta y ocho (48) horas definalizada la relación laboral. Unicamente en caso decese se abonará en forma directa el aporte que corres-ponda a la remuneración por la cantidad de días traba-jados durante el lapso respecto del cual no haya vencidoel plazo para el depósito previsto por el artículo 16.

En caso de fallecimiento o concurso del empleador,sus sucesores, síndico o liquidador, deberán proceder ala entrega de aquel instrumento o en su defecto al pagode los aportes al Fondo de Cese Laboral no depositados,en la forma establecida por esta ley, dentro de un plazomáximo de treinta (30) días hábiles contados a partir delcese de la relación laboral, salvo que por las circunstan-cias del caso, la autoridad administrativa de aplicacióno la judicial otorgare un plazo mayor, el que no podrá ex-ceder de noventa (90) días hábiles.

ARTICULO 18El incumplimiento de las obligaciones impuestas en elartículo anterior en tiempo propio, producirá la mora au-


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tomática, quedando expedita la acción judicial para queal trabajador se le haga entrega de la libreta, se le depo-siten los aportes correspondientes o se le efectúe el pagodirecto cuando así corresponda.

Si ante el incumplimiento de lo dispuesto por el artí-culo 17, el trabajador intimare al empleador por dos (2)días hábiles constituyéndolo en mora, se hará acreedora una indemnización, que la autoridad judicial graduaráprudencialmente apreciando las circunstancias del casoy cuyo monto no será inferior al equivalente a treinta (30)días de la retribución mensual del trabajador, que semenciona en el segundo párrafo del artículo 15, ni podráexceder al de noventa (90) días de dicha retribución. Lareparación así determinada, será incrementada con elimporte correspondiente a treinta (30) días de la retribu-ción citada, en el supuesto que se acreditare incumpli-miento del empleador a la obligación de inscripción re-sultante de lo dispuesto en el artículo 13.

Todo ello, sin perjuicio del cumplimiento por partedel empleador de las disposiciones de la presente ley.

CAPITULO VIDerechos y Obligaciones de los Empleadores y Traba-jadoresARTICULO 19En ningún caso el empleador podrá abonar al trabajadorpor cada jornada normal de trabajo, una retribuciónmenor a la fijada por la convención colectiva de trabajoy normas salariales aplicables.

Si el empleador se atrasare en el pago de los habereso los hiciere efectivos en cantidad insuficiente, el traba-jador tendrá derecho a reclamar además de las remune-raciones o diferencias debidas, una reparación equiva-lente al doble de la suma que, según el caso, resultare

adeudársele, siempre que mediare intimación fehacienteformulada dentro de los diez (10) días hábiles contadosa partir del momento en que legalmente deba efectuár-sele el pago de las remuneraciones correspondiente alperíodo a que se refiera la reclamación, y a condición deque el empleador no regularice el pago en los tres (3) díashábiles subsiguientes al requerimiento.

En las situaciones contempladas por este artículo lasanción pecuniaria a favor del trabajador procederámedie o no rescisión del contrato.

ARTICULO 20Producida la cesación de la relación laboral si el traba-jador no retirare la Libreta de Aportes, el empleador de-berá intimarlo para que así lo haga por telegrama dirigidoal domicilio consignado en aquel instrumento, bajo aper-cibimiento de que transcurrido cinco (5) días hábilesdesde la fecha de la intimación, procederá a entregarlaal Registro Nacional de la Industria de la Construcción.

Vencido el plazo de veinticuatro (24) meses desde lafecha de la intimación señalada precedentemente, sinque se hubiere presentado el trabajador, derecho ha-bientes o beneficiarios, el Fondo de Desempleo respec-tivo pasará a integrar el patrimonio del Consejo Nacionalde Educación Técnica.

ARTICULO 21En los casos de ausencia de sus tareas con motivo de ac-cidentes o enfermedades inculpables, el trabajador per-cibirá el salario básico y adicionales cuando correspon-dieren, establecidos para su categoría en la convencióncolectiva de trabajo, con más los incrementos que hayansido dispuestos por el Poder Ejecutivo Nacional o quehayan sido concedidos por el empleador en forma vo-luntaria sobre los salarios básicos, durante los días la-


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borables, por un período de hasta tres (3) meses si su an-tigüedad en el empleo fuere menor de cinco (5) años yde hasta seis (6) meses si fuera mayor. La recidiva de en-fermedades crónicas no será considerada enfermedad,salvo que se manifestara transcurridos los dos (2) años.

El trabajador, salvo casos de fuerza mayor, deberádar aviso de la enfermedad o accidente y del lugar enque se encuentra, en el transcurso de la primera jornadade trabajo respecto de la cual estuviere imposibilitadode concurrir por alguna de esas causas.

Mientras no lo haga, perderá el derecho a percibir laremuneración correspondiente, salvo que la existenciade la enfermedad o accidente, teniendo en consideraciónsu carácter y gravedad, resulte luego inequívocamenteacreditada.

El trabajador estará obligado a someterse al controlque se efectúe por el facultativo designado por el emple-ador.

ARTICULO 22Durante las ausencias justificadas por las causas indica-das en el artículo precedente, el empleador continuarádepositando los aportes al Fondo de Desempleo, en basea las remuneraciones liquidadas como se indica en elmismo artículo.

Si el empleador rescindiera el contrato laboral du-rante los períodos referidos en el artículo anterior, deberáabonar las remuneraciones y hacer efectivos los aportescon destino al Fondo de Desempleo, correspondientesa todo el tiempo que faltare para el vencimiento de di-chos períodos; con más los aumentos que durante el pe-ríodo de suspensión fueren acordados a los de su mismacategoría por aplicación de una norma legal, convencióncolectiva o decisión del empleador.

ARTICULO 23En caso de fallecimiento del trabajador el Fondo de Des-empleo será entregado sin trámite judicial de ningunanaturaleza al cónyuge sobreviviente, a los descendienteso ascendientes en el orden y proporción establecidos enel Código Civil. En caso de no existir aquéllos, será deaplicación lo determinado en el artículo 248 de la Ley deContrato de Trabajo, en cuanto a la persona beneficiariadel Fondo de Desempleo.

Los fondos en este caso serán entregados en las con-diciones que establezca la reglamentación.

Si cesare la relación laboral por fallecimiento o con-curso del empleador, el trabajador, sus sucesores o be-neficiarios, percibirán el Fondo de Desempleo mediantela presentación ante la institución bancaria de la pruebade alguna de aquellas circunstancias. En caso de con-curso servirá como constancia la que extienda el síndicoo liquidador.

ARTICULO 24No presentándose el cónyuge, descendientes, ascen-dientes o beneficiarios dentro de los sesenta (60) díashábiles del fallecimiento del trabajador la Libreta deAportes será entregada por el empleador al Registro Na-cional de la Industria de la Construcción.

Transcurridos veinticuatro (24) meses del falleci-miento del trabajador, sin que se hubiesen presentadoderecho habientes o beneficiarios, el Fondo de Desem-pleo respectivo pasará a integrar el patrimonio del Con-sejo Nacional de Educación Técnica.

ARTICULO 25Cuando la obra por su naturaleza, magnitud o caracte-rísticas especiales o la de los trabajos a realizarse en ella,requiera como necesidad impostergable ocupar traba-


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jadores en días sábado después de las trece (13) horas,domingo o feriado nacional, el Ministerio de Trabajo dela Nación podrá autorizar para cada obra el trabajo enesos días, mediante el pago del salario, sin recargo al-guno, respecto de los días sábado y domingo.

En tales supuestos el trabajador tendrá derecho a undescanso compensatorio continuado equivalente amedia jornada por cada día sábado trabajado despuésde las trece (13) horas y una jornada completa por cadadía domingo o feriado nacional trabajado, cuyo otorga-miento no podrá ser diferido más allá de los veintiún (21)días corridos de trabajo, computados desde el último díade descanso gozado.

Si el empleador omitiere acordar el descanso com-pensatorio a que se refiere el párrafo anterior en tiempoy forma, el trabajador dispondrá de un plazo de siete (7)días corridos para ejercitar ese derecho, el que se com-putará a partir de la expiración del plazo en que debióser otorgado. El trabajador deberá comunicar con vein-ticuatro (24) horas de anticipación, y en forma feha-ciente, al empleador la iniciación del descanso compen-satorio. Ocurridas estas circunstancias el empleador es-tará obligado a abonar el salario habitual por cada díade descanso trabajado con el cien por ciento (100%) derecargo.

ARTICULO 26En caso de fallecimiento del trabajador, su cónyuge, sussucesores o beneficiarios, conforme lo establecido en elartículo 23, percibirán del empleador, dentro de los diez(10) días hábiles contados a partir de la fecha en que seacredite fehacientemente la defunción, una indemniza-ción equivalente a doscientas (200) horas de trabajo, deacuerdo a su categoría y remuneración calculada segúnse establece en el segundo párrafo del artículo 15, a la

fecha del fallecimiento y cualquiera fuere su antigüedad.

ARTICULO 27El empleador podrá suspender al trabajador hasta veinte(20) días en el año, contados a partir de la primera sus-pensión. Para que la suspensión sea válida, deberá serfehacientemente notificada y contener plazo fijo. Du-rante el período de suspensión, el empleador deberácontinuar efectuando el aporte previsto en el artículo15.

ARTICULO 28Será obligación de todo empleador el exhibir los librosy demás documentación que exige la legislación laboral,cuando así lo requiera el Registro para verificar el cum-plimiento de las disposiciones de la presente ley.

ARTICULO 29Mensualmente el empleador deberá entregar al traba-jador constancia fehaciente del depósito de los aportesal Fondo de Desempleo.

ARTICULO 30En caso que el empleador incurriese en mora en la obli-gación de depositar mensualmente el aporte, la sumaadeudada por ese concepto, será objeto de incrementa-ción en la medida de la variación del índice oficial de pre-cios mayoristas a nivel general del Instituto Nacional deEstadísticas y Censos o del que lo reemplazare, experi-mentada entre el mes anterior al que debió efectuarseel depósito o el pago y el anterior a aquél en que elmismo se efectúe.

Para el caso en que el depósito y el pago se realicenen el mismo mes en que debió efectuarse, pero vencidoel plazo legal para concretarlos, la actualización se hará


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sobre la base de la variación habida entre el último mesanterior respecto del precedente.

En el supuesto de que cualquiera de las partes res-cindiese el contrato de trabajo, y la mora subsistiese, elreajuste previsto por este artículo se extenderá hasta lossesenta (60) días posteriores a dicha rescisión, salvo quecon anterioridad se promoviere acción judicial.

En este último caso, el planteamiento de la demandahará cesar el modo de incrementación establecido eneste artículo, aplicándose a partir de la fecha de su pro-moción, el sistema legal de actualización de los créditosprovenientes de las relaciones individuales de trabajo.

ARTICULO 31El empleador conservará el empleo al trabajador cuandoéste deba prestar servicio militar obligatorio, por llamadoordinario, movilización o convocatorias especiales desdela fecha de su convocación y hasta treinta (30) días des-pués de concluido el servicio, siempre que este lapso noexceda el de la ejecución de la obra o de la tarea especí-fica que aquél cumpliera.

El tiempo de permanencia en el servicio será consi-derado período de trabajo a los efectos del cómputo desu antigüedad, frente a los beneficios que por esta ley oconvenciones colectivas de trabajo le hubiesen corres-pondido en el caso de haber prestado servicios. Eltiempo de permanencia en el servicio no será conside-rado para determinar los promedios de remuneracionesa los fines de la aplicación de las mismas disposiciones.

ARTICULO 32Quien contrate o subcontrate los servicios de contratistaso subcontratistas de la construcción, deberá requerir deéstos la constancia de su inscripción en Registro Nacionalde la Industria de la Construcción y comunicar a éste la

iniciación de la obra y su ubicación.Los empresarios, los propietarios y los profesionales,

cuando se desempeñen como constructores de obra quecontraten contratistas o subcontratistas que no hayanacreditado su inscripción en el Registro Nacional, serán,por esa sola omisión, responsables solidariamente delas obligaciones de dichos contratistas o subcontratistasrespecto al personal que ocuparen en la obra y que fue-ren emergentes de la relación laboral referida a la misma.

CAPITULO VIIInfracciones, Sanciones y PenalidadesARTICULO 33Será sancionado con multas de:

a) Hasta cuatro (4) remuneraciones básicas dia-rias correspondientes a la categoría de oficial al-bañil, por cada trabajador con quien el empleadorno haya cumplido la obligación prevista en el ar-tículo 29.b) Hasta ocho (8) remuneraciones básicas diariascorrespondientes a la categoría de oficial albañil,por cada trabajador que tenga a sus órdenes, elempleador que al tiempo de la constatación dela infracción no estuviere inscripto en Registro Na-cional de la Industria de la Construcción. En elcaso de presentación voluntaria tardía el emple-ador que se encontrare en infracción deberá abo-nar el arancel previsto en el artículo 6 inciso e) in-crementado con cuantías graduadas en formacreciente en razón de períodos de tiempo trans-curridos de acuerdo a lo que determine la regla-mentación, quedando exento el pago de la multafijada en este inciso.c) Hasta ocho (8) remuneraciones básicas diarias


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correspondientes a la categoría de oficial albañil,por cada trabajador en infracción, el empleadorque no declarare la rescisión del contrato en lascircunstancias determinadas por el artículo 14, oque al tiempo de la constatación de la infraccióntenga trabajadores no inscriptos.En el caso de presentación voluntaria tardía elempleador que se encontrare en infracción de-berá abonar el arancel previsto en el artículo 6 in-ciso e) incrementado con cuantías graduadas enforma creciente en razón de períodos de tiempotranscurridos de acuerdo a lo que determine lareglamentación, quedando exento del pago de lamulta fijada en este inciso.Las multas especificadas en los incisos anteriores,se duplicarán en cada caso de reincidencia. Paralos incisos b) y c) se aplicarán cuando corres-ponda, sin perjuicio del pago del arancel previsto.d) No obstante las sanciones precedentementeestablecidas, el incumplimiento de las demásobligaciones emergentes de la presente ley y desus normas reglamentarias, hará pasible a los res-ponsables, de las penalidades instituidas por elrégimen legal sancionatorio de las acciones y omi-siones que según las leyes nacionales y provin-ciales de trabajo constituyan infracciones a lasmismas.

CAPITULO VIIIDisposiciones Transitorias y ComplementariasARTICULO 34El trabajador que se encuentre prestando servicio a lafecha de vigencia de esta ley y que registrase una anti-güedad con su empleador anterior a la vigencia de la Ley

N° 17.258, o el que ingresare al régimen del Fondo de Des-empleo en virtud del mayor alcance de comprensión es-tablecido por la presente ley, percibirá a la cesación dela relación laboral, además del Fondo de Desempleo quele corresponda, cuando fuera dispuesta por el empleadorsin causa, una reparación pecuniaria por aquel período,equivalente a un (1) mes de sueldo por cada año de ser-vicio o fracción mayor de tres (3) meses trabajados conanterioridad a dichas leyes, tomando como base la re-muneración calculada según lo establece el segundo pá-rrafo del artículo 15. Dicha base no podrá exceder delequivalente a tres (3) veces el importe mensual del sala-rio mínimo vital vigente al tiempo de la extinción de larelación. El importe de esta indemnización en ningúncaso podrá ser inferior a dos (2) sueldos calculados deacuerdo al sistema del párrafo anterior.

ARTICULO 35Las disposiciones de esta ley son de orden público y ex-cluyen las contenidas en la Ley de Contrato de Trabajoen cuanto se refieran a aspectos de la relación laboralcontempladas en la presente ley.

En lo demás, aquélla será de aplicación en todo loque resulte compatible y no se oponga a la naturaleza ymodalidades de este régimen jurídico específico.

ARTICULO 36La percepción del Fondo de Desempleo no excluye el de-recho a las indemnizaciones y beneficios establecidosen la presente ley.

ARTICULO 37Esta ley se aplicará de oficio con todos los juicios pen-dientes de sentencia definitiva a la fecha de su entradaen vigencia.


Sr. Presidente de la Honorable Cámara de Diputados de la NaciónDr. Julián Andrés DomínguezSu Despacho:

n nuestro carácter de miembros de la Fede-ración Argentina de Colegios de Arquitectos(FADEA) nos presentamos ante usted en refe-

rencia al proyecto remitido por la Excelentísima Sra. Pre-sidente de la Nación, Doña Cristina Fernández de Kirch-ner, tendiente a la unificación del Código Civil y Comer-cial de la Nación.

Como es de vuestro conocimiento, todos los aspectosrelacionados con la construcción y la arquitectura legaldispuestos fundamentalmente en el Libro IV del actualCódigo Civil no han sido actualizados desde 1865, enoportunidad que el Dr. Dalmacio Vélez Sarsfield presen-tara en su «Nota de Elevación» al Sr. Ministro de Justicia,

Culto e Instrucción Pública, Don Eduardo Costa, el textodel Código Civil.

La ley 340 sancionada el 25 de septiembre de 1869 ypromulgada el 29 de ese mismo mes, que puso en vigen-cia el mencionado Código desde el 1º de enero de 1871,fue recibiendo distintas modificaciones por imperio dereformas, ora de gobiernos constitucionales, ora de go-biernos de facto y profusas y numerosas leyes comple-mentarias que fueron derogando, abrogando, tácita oexpresamente, nulificando o dejando sin efecto, el textooriginario.

Somos conscientes, en consecuencia, que la presenteiniciativa que delata el Mensaje del Poder Ejecutivo Na-cional no se ha limitado a la unificación de ambos códi-gos sino también a corregir una ambigua indexación le-gislativa, suprimiendo numerosas normas que habíanquedado sin vigencia como consecuencia de leyes espe-ciales complementarias dictadas al efecto.

El resultado que traduce el contenido del Mensaje del

E

Nota de FADEA al Honorable Congreso de la Nación a propósito del proyecto de unificación del Código Civil y el Código de Comercio

321320

ARTICULO 38Los testimonios o certificados expedidos por RegistroNacional de la Industria de la Construcción revestirán elcarácter de título ejecutivo para el cobro de las sumasadeudadas, en concepto de aranceles, multas e interesesdevengados.

Regirá el procedimiento de ejecución fiscal, una vezcumplidas las instancias administrativas correspondien-tes.

ARTICULO 39Derógase las Leyes 17.258, 17.392, 18.062 y 20.059 y susnormas reglamentarias y complementarias.

ARTICULO 40Esta ley entrará en vigencia al día siguiente de su publi-cación debiendo proceder el Poder Ejecutivo Nacional areglamentarla dentro de los noventa (90) días.


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Poder Ejecutivo Nacional, hoy proyecto en tratamientopor la Honorable Cámara de Diputados que usted pre-side, es satisfactorio en: Las fuentes y aplicación incor-poran la vigencia de los tratados internacionales que enla reforma constitucional de 1994 y por imperio del artí-culo 75 inciso 22 incorpora con la misma jerarquía quenuestra Constitución Nacional; las pautas trazadas porla Convención de Viena en su artículo 27; los Tratados deIntegración con países latinoamericanos y no latinoa-mericanos que dispone el artículo 75 inciso 24 de la Cons-titución Nacional y la nueva atribución conferida a lasprovincias para suscribir tratados internacionales conotros países, con conocimiento del Honorable Congresode la Nación. Estos aspectos han sido receptados dentrodel contexto general de las fuentes, a lo que sumamosnuevos criterios de interpretación que hacen referenciaa la literalidad, finalidad, referencia a leyes análogas, labuena fe y los principios de razonabilidad y legalidad.También observamos con satisfacción la incorporacióndel artículo 11 que refiere a la «posición dominante enel mercado» y especialmente el artículo 1063 del ante-proyecto que consigna el «significado de las palabras»en materia de interpretación, que tiene una relevanteimportancia para nuestros profesionales en razón quemuchos conceptos ligados a la construcción (puerta,piso, inmueble, escalera, estructura, materiales, etc.)han recibido profundas transformaciones en sus signi-ficados y composición desde 1865, 1871 y 2012. Enten-demos que los criterios interpretativos adoptados porla nueva unificación, mejoran sustancialmente las pautasfijadas en la actual codificación.

Para FADEA la disposición del artículo 14 que refierea la «legitimación frente a derechos de incidencia colec-tiva», habilita de la misma manera que consagra el artí-culo 43 de la Constitución Nacional, la posibilidad cierta

que las federaciones impulsemos en defensa de nuestrosmatriculados todas aquellas medidas que sean menesterentablar para proteger el ejercicio profesional de los mis-mos.

Sin embargo, en la reunión que hemos mantenido enel mes de mayo de este año en la ciudad de Mendoza conla participación y representación de todas y cada una delas provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Airesy como consecuencia de un interesante intercambio deopiniones entre arquitectos y asesores jurídicos, hemosllegado a la conclusión sobre la posibilidad de contribuircon los señores legisladores en la redacción de determi-nadas normas que a nuestro exclusivo juicio no son su-ficientemente claras y que, su hipotética vigencia impli-cará contrariar los fines propuestos en el proyecto deunificación, lesionando derechos esenciales del profe-sional en el ámbito de la construcción por ausencia deprecisiones y ante el desconocimiento que desnuda elMensaje, de tareas específicas de la construcción y susalcances. Efectivamente: Dijimos con anterioridad quela finalidad de la unificación de los códigos civil y comer-cial no se limitan a una yuxtaposición de normas sinoque, en su propósito, se corrigieron numerosas disposi-ciones que jugaron en forma contradictoria durantetodos estos años y generaron conflictos interpretativosque se judicializaron con resultados diversos. La pro-puesta que ha sido elaborada por el conjunto de los ar-quitectos argentinos y con la colaboración de los aseso-res jurídicos de cada uno de los distritos de las diferentesprovincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, me-jora, a nuestro entender, la redacción de algunas dispo-siciones propuestas e individualizan la tarea profesionaldeterminando para cada una de ellas una responsabili-dad acotada y diferenciada, evitando la amplitud que elCódigo Civil de Vélez Sarsfield trazó para un país tan di-


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ferente al actual y con un sistema constructivo manifies-tamente distinto.

El artículo 1251 del Mensaje define al contrato de obrao de servicios estableciendo que: cuando una personaactúa independientemente, se obliga a favor de otra lla-mada comitente a realizar una obra material o intelectualo a proveer un servicio mediante una retribución y, a ren-glón seguido, dispone: «el contrato es gratuito si las par-tes así lo pactan o cuando por las circunstancias del casopuede presumirse la intención de beneficiar».

Interpretamos que la definición abarca al Proyectistaen su trabajo intelectual y al Director de Obra y/o Con-ductor Técnico al realizar su tarea en una obra, por lo queestaría contenido el instituto normativo. Sin embargo,sostenemos tomando como criterio la legislación vigenteque el trabajo profesional se presume oneroso. A talesefectos, proponemos que el art. 1251 del Mensaje incor-pore esto último.

El artículo 1252 del mensaje en la clasificación delcontrato debe consignar en forma que se defina que enobras sobre inmuebles, la tarea del proyectista y delconstructor y su representante técnico serán considera-dos contratos de obra, y contrato de servicios la del di-rector de obra.

El artículo 1254 del Mensaje cuando refiere a «coo-peración de terceros» a la par que habilita al contratistao al prestador de servicios valerse de terceros para eje-cutar el servicio, reserva en cualquier caso la «direccióny la responsabilidad de la ejecución». Entendemos quelas modernas estructuras constructivas desconocidaspor Dalmacio Vélez Sarsfield y la profusión de edificiosinteligentes sumados a la incorporación de nuevas tec-nologías en todo tipo de construcción (individuales, plu-rindividuales, unifamiliares, colectivas, horizontales,etc.) no aconsejan que la responsabilidad de la ejecución

descanse en el Director de Obra o en aquel que se com-prometió a ejecutar un edificio atento a que la incum-bencia profesional definida por el Ministerio de Educa-ción en todos los casos inhabilita al contratista, proyec-tista o prestador de servicios a asumir responsabilidadesque nunca han sido receptadas en sus respectivos planesde estudio.

Efectivamente: Los proyectos se tornan cada vez máscomplejos en virtud de los aportes tecnológicos que seincorporan al fenómeno edilicio. Esto provoca y justificaun nuevo desafío que no puede ser contenido exclusiva-mente por el Director de Obra, sin asumir, claro está, unaomnipresente responsabilidad que no tiene cabida enel contexto del derecho comparado. Interpretamos, enconsecuencia, que es correcto determinar en el artículoexaminado «conservar la dirección» mas no «la respon-sabilidad de la ejecución» la que debe ser proporcionaly diferenciada según la tarea de que se trate.

Dentro de las obligaciones impuestas al contratistay al prestador en el artículo 1256 del Proyecto, se imponela obligación para éstos, de «proveer los materiales». Enrealidad, los materiales generalmente se aportan por ad-ministración y excepcionalmente «llave en mano» por loque, interpretamos que el inciso c del artículo 1256 delProyecto debería consignar que los materiales adecua-dos para la ejecución de la obra o el servicio deberán serconvenidos contractualmente.

La norma debe consignar la obligación del contratistay prestador de designar al conductor técnico o represen-tante técnico. En el marco de la doctrina y del derechocomparado provincial, se asimila el primero a la obra pri-vada y el segundo a la obra pública. Por lo tanto, la obli-gación de su designación debe imperar.

De la misma manera, interpretamos que los «riesgosde la contratación» impuesto en el artículo 1258 del Pro-

Nota de FADEA al Honorable Congreso de la Nación a propósito del proyecto de unificación (…) Comercio

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yecto, en la que, los bienes necesarios para la ejecuciónde la obra o del servicio perecen por fuerza mayor, la pér-dida debe ser soportada por todas las partes contratantes.

Para preservar la coherencia normativa, en el ámbitodel artículo 1262 del Proyecto, en el cual se especificalos «sistemas de contratación» debería dejarse sin efectola frase «si nada se convino ni surge de los usos, se pre-sume, excepto prueba en contrario, que la obra fue con-tratada por ajuste alzado y que es el contratista quienprovee los materiales».

De la lectura del artículo 1268 del Proyecto que re-fiere a «destrucción o deterioro de la obra por caso for-tuito antes de la entrega» interpretamos que el inciso bde la citada norma es manifiestamente desproporcio-nado con la finalidad adoptada por el Proyecto de Uni-ficación y en los hechos implica generar innumerablesconflictos judiciales. En la práctica constructiva, nos en-contramos permanentemente con la advertencia quetraza el contratista al comitente sobre la mala calidad oinadecuación de los materiales utilizados en la obra ypese a ello, por una cuestión presupuestaria, el comi-tente insiste en su adquisición, sobre todo cuando noconstituye vivienda propia sino vivienda destinada a in-versión. El inciso b debería reformularse según el con-tratista provea los materiales o sean adquiridos por elcomitente. La situación fáctica es muy distinta.

Una situación particular se presenta con el artículo1270 del Proyecto que refiere a la «aceptación de laobra». El mencionado artículo remite al artículo 747 yeste remite parcialmente a la obligación de sanea-miento. Interpretamos que existe una equivocada téc-nica legislativa al respecto y por lo tanto debería expre-sar de «recibida la obra».

El artículo 1263 del Proyecto, refiere a la «obra enruina o impropia para su destino». En la presente norma,

se reitera la responsabilidad del contratista frente a losvicios de los materiales aunque no sean provistos poreste. El contenido deviene irrazonable y manifiesta-mente arbitrario.

La «extensión de la responsabilidad por obra en ruinao impropia para su destino» prevista en el artículo 1273del Proyecto, se extiende en forma concurrente a los in-volucrados dentro del artículo 1274 y sus tres incisos.

Sin perjuicio que vamos a sostener la necesidad demodificar el artículo 1273 del Proyecto, interpretamosque el inciso b del artículo 1274 no es claro. Asimismo,debería consignarse que la responsabilidad concurrente«según la causa del daño» no se torna solidaria en cabezadel Director de Obra o del profesional liberal cuando seindividualiza al actor involucrado en materia de respon-sabilidad subjetiva.

Dentro de los plazos de caducidad aplicable a la res-ponsabilidad prevista en los artículos recién comentadosdel 1273 y 1274 del Proyecto, es decir, inmueble desti-nado por su naturaleza a tener larga duración y pordaños que comprometen su solidez en la estructura por-tante, el artículo 1275 del Proyecto dispone que losdaños deben producirse «dentro de los diez años deaceptada la obra». En realidad, interpretamos, deberíadecir «de recibida la obra».

Participamos del criterio que la actividad del profe-sional liberal es una obligación de hacer y su responsa-bilidad es subjetiva, excepto que haya comprometido unresultado concreto. Expresamente el artículo 1768 delProyecto expone que «la actividad del profesional liberalno está comprendida en la responsabilidad por activida-des riesgosas previstas en el artículo 1757». Debería con-signar el artículo 1768 del Proyecto que tampoco estáncomprendidos los profesionales liberales dentro de lossujetos responsables enmarcados por el artículo 1758.


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Con referencia a los plazos de prescripción, compar-timos el plazo genérico de 5 años (artículo 2560) y de 1año para el reclamo de los vicios redhibitorios, contra elconstructor por responsabilidad por ruina total o parcial,por vicios de construcción, del suelo o de mala calidadde los materiales, siempre que se trate de obras desti-nadas a larga duración y siempre y cuando se haya con-tratado por resultado. En la disposición del artículo 2564no aparece esa distinción por lo que sería relevante sumodificación.

Finalmente, dentro del ámbito de la «responsabilidadpor vicios ocultos» normados a partir del artículo 1051,interpretamos que mejora ostensiblemente el alcanceque mantenía en la codificación histórica al precisarcuándo un defecto es vicio redhibitorio y en qué casosla responsabilidad por defectos ocultos se excluye. Man-tenemos una duda razonable con respecto a la caduci-dad de la garantía por los defectos ocultos. El artículo1055 del proyecto establece un plazo de caducidad si lacosa es inmueble cuando transcurren 3 años desde quela recibió. Nos parece más ajustado a derecho el plazode 1 año.

Por otra parte, el citado artículo dispone que los pla-zos puedan ser aumentados convencionalmente. Inter-pretamos que ello podría constituir una clara posicióndominante del comitente por lo que, sugerimos que elplazo de 1 año quede como disposición de orden pú-blico.

Hemos tenido en cuenta la jurisprudencia de la CorteSuprema de Justicia de la Nación, la doctrina y funda-mentalmente los matices que las provincias y municipioshan establecido durante los últimos años. Tampocohemos olvidado los límites marcados por la propia Cons-titución Nacional en el ámbito federal en torno a las fa-cultades que expresamente las provincias han delegado

a la Nación y las que han reservado para sí, constitu-yendo esto último un límite objetivo a la potestad legis-lativa del Honorable Congreso de la Nación.

En consecuencia, en virtud de todo lo expuesto y alos fines metodológicos, habiendo señalado los funda-mentos que justifican la modificación y/ o supresión dealgunas disposiciones, transcribimos a continuación elcontenido de las diferentes normas con las modificacio-nes que solicitamos a fin de que el Honorable Congresode la Nación las haga suyas y oportunamente se aprue-ben en particular:

Artículo 1251 Definición. Hay contrato de obra o contrato deservicios cuando una persona, según el caso elcontratista o el prestador de servicios, actuandoindependientemente, se obliga a favor de otra,llamada comitente, a realizar una obra materialo intelectual o a proveer un servicio mediante unaretribución. El contrato siempre se presume one-roso en todos los casos.

Artículo 1252Calificación del contrato. Si hay duda sobre la ca-lificación del contrato, se entiende que hay con-trato de servicios cuando la obligación de hacerconsiste en realizar cierta actividad indepen-diente de su eficacia. Se considera que el contratoes de obra cuando se promete un resultado efi-caz, reproducible o susceptible de entrega. En el caso de los inmuebles, la elaboración delProyecto constituye un contrato de Obra Intelec-tual, en tanto que la Dirección de Obra constituyeun contrato de Servicios.


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Los servicios prestados en relación de dependen-cia se rigen por las normas del derecho laboral. Las disposiciones de este Capítulo se integran conlas reglas específicas que resulten aplicables aservicios u obras especialmente regulados.

Artículo 1254Cooperación de terceros. El contratista o presta-dor de servicios puede valerse de terceros paraejecutar la obra material, intelectual o el servicio,excepto que de lo estipulado o de la índole de laobligación resulte que fue elegido por sus cuali-dades para realizarlo personalmente en todo oen parte. En cualquier caso, conserva su direc-ción.

Artículo 1255Precio. El precio se determina por el contrato, laley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial. Segundo párrafo se suprimeSi la obra o el servicio se ha contratado por un pre-cio global o por una unidad de medida, ningunade las partes puede pretender la modificación delprecio total o de la unidad de medida, respecti-vamente, con fundamento en que la obra, el ser-vicio o la unidad exige menos o más trabajo o quesu costo es menor o mayor al previsto, excepto lodispuesto en el artículo 1091.

Artículo 1256Obligaciones del contratista y del prestador. Elcontratista o prestador de servicios está obligadoa:

a) quedab) queda

c) Se suprime.d) Designar el conductor técnico o represen-tante técnico de la obra

Artículo 1258Riesgos de la contratación. Si los bienes necesa-rios para la ejecución de la obra o del servicio pe-recen por fuerza mayor la pérdida se soporta porlas partes contratantes.

Artículo 1262Sistemas de contratación. La obra puede ser con-tratada por ajuste alzado, también denominadoretribución global, por unidad de medida, porcoste y costas o por cualquier otro sistema con-venido por las partes. La contratación puede ha-cerse con o sin provisión de materiales por el co-mitente. Si se trata de inmuebles la obra puederealizarse en terreno del comitente o de un ter-cero.

Artículo 1268Destrucción o deterioro de la obra por caso for-tuito antes de la entrega. La destrucción o dete-rioro de una parte importante de la obra por casofortuito antes de haber sido recibida autoriza acualquiera de las partes a dar por extinguido elcontrato con los siguientes efectos:

a. a) si el contratista provee los materiales yla obra se realiza en inmueble del comitente,el contratista tiene derecho a su valor y a unacompensación equitativa por la tarea efec-tuada; b. b) si la causa de la destrucción o deterioroimportante es la mala calidad o inadecuación


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de los materiales y la obligación es de resul-tado, no se debe la remuneración pactada ex-cepto que el contratista haya advertido opor-tunamente dicha circunstancia al comitente.c. c) Si el comitente está en mora en la recep-ción al momento de la destrucción o del dete-rioro de parte importante de la obra, debe laremuneración pactada.

Artículo 1273Obra en ruina o impropia para su destino. El cons-tructor de una obra realizada en inmueble desti-nada por su naturaleza a tener larga duración res-ponde al comitente y al adquirente de la obra porlos daños que comprometen la solidez en la es-tructura portante que la hacen impropia para sudestino. El constructor y el profesional a cargo seliberan si prueba la incidencia de una causa ajena.No es causa ajena el vicio del suelo si el terrenopertenece al constructor.

Artículo 1274Extensión de la responsabilidad por obra en ruinao impropia para su destino. La responsabilidadprevista en el artículo 1273 se extiende concurren-temente:

a. a) a toda persona que vende una obra queella ha construido o ha hecho construir si hacede esa actividad su actividad comercial habi-tual con fines de lucro; b. b) se suprimec. c) según la causa del daño, al subcontra-tista, al director de la obra, conductor técnicoo representante técnico

Artículo 1275Plazo de caducidad. Para que sea aplicable la res-ponsabilidad prevista en los artículos 1273 y 1274,es decir, una obra realizada en inmuebles desti-nada por su naturaleza a tener larga duración, eldaño debe producirse dentro de los 10 años derecibida la obra.

Artículo 1757Hecho de las cosas y actividades riesgosas. Todapersona responde por el daño causado por elriesgo o vicio de la cosas o de las actividades quesean riesgosas o peligrosas por su naturaleza, porlos medios empleados o por las circunstancias desu realización. La responsabilidad es objetiva. Noson eximentes la autorización administrativa parael uso de la cosa o la realización de la actividad.

Artículo 1758Sujetos responsables. El dueño y el guardián sonresponsables indistintamente del daño causadopor las cosas. Se considera guardián a quien ejer-ce por sí o por terceros, el uso, la dirección y elcontrol de la cosa, o a quien obtiene un provechode ella. El dueño no responde si prueba que lacosa fue usada en contra de su voluntad expresao presunta. En caso de actividad riesgosa o peli-grosa responde quien la realiza, se sirve u obtieneprovecho de ella, por sí o por tercero, excepto lodispuesto por la legislación especial. Quedan ex-cluídos de la presente disposición los profesiona-les liberales comprendidos en el artículo 1768.

Artículo 2564Plazo de prescripción de un año. Prescriben alaño:


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a. a) el reclamo por vicios redhibitorios; b. b) las acciones posesoriasc. c) el reclamo contra el constructor y los pro-fesionales involucrados por responsabilidadpor ruina total o parcial, sea por vicios deconstrucción, del suelo, o de mala calidad delos materiales, siempre que se trate de obrasdestinadas a larga duración. El plazo se cuentadesde que se produjo la ruina y siempre queella ocurra dentro de los 10 años de recibidala obra por primera vez.d. d) Igual e. e) Igual f. f) Igual

Artículo 1055Caducidad de la garantía por defectos ocultos. Laresponsabilidad por defectos ocultos caduca:

a. a) Si la cosa es inmueble cuando transcurreun año desde que la recibió;b. b) Igual.Estos plazos no pueden ser disminuídos ni au-mentados convencionalmente. La prescrip-ción de la acción está sujeta a lo dispuesto enel libro SEXTO.



En la elaboración de las nuevas encomiendases importante incorporar un nexo donde setraduzca el «significado de las palabras» uti-

lizadas en el texto.

2) La encomienda concluye con la recepción de la acep-tación de una oferta que se traduce con la firma de la en-comienda o la firma en el plano entregado o la construc-ción propiamente dicha. El nuevo CCC tiene en cuenta el consentimiento o poruna conducta de las partes que sea suficiente para de-mostrar la existencia de un acuerdo.

3) Importante: el silencio importa aceptación de la tareaprofesional frente a una intimación o comunicación fe-haciente.

4) Se incorpora por primera vez en el código civil, unnuevo capítulo «obra y servicio».

5) ¿Cómo define la encomienda el CCC?«cuando una persona, según el caso, el contratista o elprestador de servicios, actuando independientemente,se obliga a favor de otra llamada comitente a realizar unaobra material o intelectual o a proveer un servicio me-diante una retribución» (artículo 1251).

6) La definición de «encomienda» tipifica la tarea del ar-quitecto e incorpora el trabajo intelectual.

7) Las leyes arancelarias conservan su labor pero no pue-den cercenar la facultad de las partes de determinar loshonorarios por la tarea profesional; si la aplicación es-tricta de los aranceles locales conduce a una evidente einjustificada desproprorcion entre la retribución resul-tante y la importancia de la labor cumplida, el juez puedefijar equitativamente la retribución.

8) Obligaciones del arquitecto:

331

El CCC y el ejercicio profesional

1)


14) La recepción de la obra por el comitente hace pre-sumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad ade-cuada de la cosa.

15) Si se convino un plazo de garantóa para que el co-mitente verifique la obra o compruebe su funciona-miento, su recepción se considera provisional y no hacepresumir la aceptación.

16) Responsabilidad del constructor:El constructor responde al comitente y al adquirente dela obra por los daños que comprometan su solidez y porlos que lo hacen impropia para su destino.

17) Los plazos de prescripción se cuentan a partir de laaceptacion de la obra.

18) El constructor solo se libera si prueba la incidenciade una causa ajena.

19) No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el te-rreno pertenezca al comitente o a un tercero.

20) No es causa ajena el vicio de los materiales aunqueno sean provistos por el contratista.

21) Son igualmente responsables el vendedor de unaobra que ella ha construido o ha hecho construir si hacede esa actividad su profesion habitual.

22) Según la causa del daño, son responsables:El subcontratistaEl proyectistaEl director del obraEl conductor técnico

Cualquier otro profesional vinculado al comitente porun contrato de obra por construcción.

23) Plazos de caducidadA) Cuando el daño compromete la solidez o lahacen impropia para su destino: el daño debeproducirse dentro de los 10 años de aceptada laobra.B) Los sujetos involucrados: constructor, vende-dor, mandatario del dueño de la obra.C) En los vicios ocultos, caduca el ejercicio a los3 años contados desde la recepción. Puede seraumentado por convención.

24) Plazos de prescripción:El plazo genérico de la prescripción se reduce a 5 años,excepto que este provisto uno diferente.En daños derivados de la responsabilidad civil: 3 añosEn vicios redhibitorios: 1 año.En vicios ocultos: 60 días desde su manifestación; si esgradual, desde que se advirtió. La prueba es a cargo deladquirente.

25) Prescribe al año el reclamo contra el constructor por:Ruina total o parcial: sea por vicios de construcción, delsuelo o mala calidad de los materiales.El plazo se cuenta desde que se produjo la ruina.

333


A) Ejecutar la encomienda conforme a lo que es-tipuló en el contrato y dentro de su incumbencia.B) Informar al comitente sobre los aspectos esen-ciales de la encomienda.C) Informar al comitente inmediatamente, encaso que esos los materiales sean impropios otengan vicios que el contratista o prestador de-biese conocer.D) Ejecutar la obra o el servicio en el tiempo con-venido o en su defecto el que razonablemente co-rresponda según su índole.

9) Obligaciones del constructor:A) Proveer los materiales adecuados que son ne-cesarios para la ejecución de la obra o del servicio,excepto que se haya pactado algo distinto o re-sulte de los usos.B) Usar diligentemente los materiales provistospor el comitente e informar inmediatamente encaso que esos materiales sean impropios o ten-gan vicios.

10) Obligaciones del comitente:A) El comitente tiene la obligación de pagar loshonorarios, proporcionar la colaboración nece-saria y recibir la obra si fue ejecutada conforme aderecho. B) Si los bienes necesarios para la ejecución de laobra o del servicio perecen por fuerza mayor, laperdida la soporta la parte que debía proveerlos.

11) Variaciones del proyecto:A) El constructor y el conductor técnico no pue-den variar el proyecto ya aceptado, sin autoriza-ción escrita del comitente, excepto que las modi-

ficaciones sean necesarias para ejecutar la obraconforme a las reglas del arte y no hubiesen serprevistas al momento de la contratación.B) En la comunicación al comitente por medio fe-haciente debe indicarse su costo estimado.C) Si las variaciones implican un aumento supe-rior a la 1/5 parte del precio pactado, el comitentepuede extinguirlo comunicando su decisión den-tro del plazo de 10 días de haber conocido la ne-cesidad de su modificación y el costo estimado.D) el comitente puede introducir variantes al pro-yecto siempre que no impliquen cambiar sustan-cialmente la naturaleza de la obra.

12) Desistimiento del comitenteSe mantiene la cláusula que dispone, frente al desisti-miento unilateral del comitente, aunque la ejecuciónhaya comenzado, la obligación de indemnizar al profe-sional.La indemnizacion al profesional implica:

a) gastos; b) trabajos realizados; c) utilidad presunta.

El juez puede reducir equitativamente la utilidad si laaplicación estricta de la norma conduce a una notoriainjusticia.

13) Sobre la inspeccion de obrael comitente tiene derecho de inspeccionar laobra en el acto de su entrega.- la inspección es a costo del comitente.- puede verificar el estado de «avance de obra»,la calidad de los materiales empleados y los tra-bajos efectuados.

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