Material Complementar I

OAB VIII EXAME Direito do Consumidor

Cristiano Sobral

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Aes locatcias. Transcrio da aula do professor Cristiano

Sobral. Parte I Vamos ao nosso tema que versa sobre as aes locatcias: importante esse tema porque no mundo de hoje principalmente na sociedade urbana, quase todos so ou locadores ou locatrios. So muito freqentes os conflitos desse tumultuado binmio locador / locatrio. Dizem inclusive, o socilogo norte-americano que o afirmou que h na sociedade moderna trs binmios explosivos e crimingenos;

patro e empregado; locador e locatrio; marido e mulher.

Por isso so freqentssimas as aes que desguam nos escritrios de advocacia e posteriormente no judicirio versando sobre a locao do imvel urbano. Da a importncia do tema para quem pretenda exercer efetivamente a profisso e tambm me parece que no exame de ordem extremamente objetivo a matria tambm tem grandes probabilidades de ser abordada na prova. O que so aes locatcias? Como o nome esta dizendo, so aes derivadas da locao do imvel urbano, que no momento regida por uma lei muito conhecida chamada a lei do inquilinato e que a lei 8245 de 1991. Esta lei se aplica especificamente a locao do imvel urbano, no se referindo a locao de bens mveis e nem tambm a locao dos imveis rurais. Essas aes locatcias versadas e disciplinadas na lei do inquilinato so quatro: a ao de despejo; a ao consignatria de aluguis e acessrios da locao; a ao revisional de aluguel; e a ao renovatria de contrato de locao. Isso no significa dizer que s essas 4 aes podem emergir de um contrato de locao de imvel urbano. Pode haver muitas outras como por exemplo, uma ao de execuo dos aluguis no pagos, porque afinal de contas os

aluguis representam ttulos executivos extrajudiciais. Pode haver uma ao de rito ordinrio indenizatria promovida pelo locatrio em face do locador alegando que o imvel alocado apresentava defeitos que lhe causaram danos materiais ou morais. Em suma, todas as violaes de direitos subjetivos podem gerar aes, mas a lei do inquilinato se debrua exclusivamente sobre essas 4 aes porque so as mais freqentes, e da a necessidade de disciplin-las e vai ai logo uma primeira observao muito importante: que a lei do inquilinato ento, uma lei de ndole processual, embora eu esteja aqui para falar de direito civil, neste particular a matria bifronte, ela tem que ser examinada sobre a tica do direito civil e sobre a tica do direito processual, e a lei do inquilinato disciplina os procedimentos a serem adotados na tramitao dessas 4 aes locatcias e ela quando ocorre eventual conflito com o Cdigo de Processo Civil prevalecer a lei do inquilinato pelo princpio da especialidade. Da a importncia ento de estudarmos minuciosamente nesta aula esses procedimentos adequados para essas aes. O primeiro aspecto quanto a algumas disposies gerais estabelecidas na lei do inquilinato que se aplicam indistintamente a todas essas aes. A primeira disposio importante diz respeito ao foro competente para ao ajuizamento e a tramitao de todas essas aes. Estabeleceu a lei do inquilinato que o foro competente para elas , em princpio o foro da situao do imvel locado, o famoso frum receber. E porque que se elegeu o foro da situao do imvel para a propositura das aes locatcias? Por que muito mais prtico que essas aes tramitem pelo lugar em que est situado o imvel, onde numa regra geral reside ou habita o locatrio e tambm frequentemente o locador. Por isso fica muito mais fcil para eles demandar no foro da situao. Mas nada impede que as partes elejam pelo principio da autonomia da vontade o outro foro, assim, por exemplo, o imvel pode estar situado no foro central do Rio de Janeiro, mas as partes elegerem o foro de uma outra cidade como Petrpolis para ser o competente. Havendo foro de eleio no contrato, ele prevalecer sobre o foro da situao


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do imvel. Mas no silncio do contrato, prevalecer o foro da situao do imvel. Uma outra disposio geral diz respeito ao valor da causa. Todas as aes locatcias ainda agora enumeradas tero como valor uma anuidade. Portanto, para se calcular o valor da ao de despejo, da consignatria ou da revisional ou da renovatria, bastar que vocs multipliquem o aluguel vigente no momento do ajuizamento da ao por doze, no incluam os encargos exclusivamente o aluguel, e ai est o valor da causa sobre o qual vocs sabem incidiro os emolumentos, como as taxas judicirias, custas e etc. Isso simplificou muito essas aes locatcias porque no passado havia acirradas controvrsias quanto ao valor da causa nas aes locatcias. Uma terceira disposio geral quanto aos efeitos dos recursos interpostos em todas essas aes locatcias. Como vocs sabem normalmente os recursos de apelao so recebidos no duplo efeito, ou seja, no efeito devolutivo e no efeito suspensivo, o que impede ento que se possa executar a sentena antes de ser o recurso apreciado no segundo grau de jurisdio, pois a lei do inquilinato abriu uma exceo, ela estabelece que em todas essas aes locatcias os recursos sero recebidos apenas to somente no efeito devolutivo, o que permitir a parte vencedora iniciar a execuo da sentena independente da manifestao do segundo grau. Claro que essa execuo provisria da sentena dar-se- com a prestao obrigatria de uma cauo para garantir eventual ressarcimento dos prejuzos sofridos pelo locatrio ao ser desalijado do imvel sendo depois o recurso por ele interposto provido. Esto ai, portanto 3 disposies gerais: a primeira dizendo respeito ao foro competente; a segunda refere-se ao valor dessas causas; e a terceira no que diz respeito aos efeitos produzidos pelos recursos. Examinemos agora cada uma dessas aes locatcias comeando pela ao de despejo. E porque que a lei do inquilinato inaugura o seu segundo captulo que o que diz respeito aos procedimentos pela ao de despejo? Por que infelizmente essa de todas as aes locatcias a mais freqente, principalmente a que

hoje se refere a falta de pagamento de aluguel, o que se explica, claro, pela crise econmica que recai sobre todos locatrios. A ao de despejo, diz a lei do inquilinato, a nica competente para que o locador recupere o imvel locado. Qualquer que seja a causa petende, ou seja, a razo do pedido. Pode ser por falta de pagamento, pode ser por ter o locatrio praticado uma infrao legal, ou por que o locador necessita retomar o imvel para realizar nele obras urgentes ou por que precisa do imvel para nele para nele instalar a prpria residncia, ou a de um descendente ou um ascendente. Em suma, qualquer que seja a causa da pretenso do locador recuperar o imvel locado a ao cabvel chama-se ao de despejo. Qual a pretenso deduzida em todas as aes de despejo? A recuperao da posse do imvel locado, porque como vocs sabem ao se fazer a locao de um imvel, e entreg-lo ao locatrio, ocorre automaticamente um desdobramento da posse do imvel. O locatrio passa a ser o possuidor direto do imvel locado, e o locador conserva a condio de possuidor indireto e, portanto, a ao de despejo tem por objetivo o locador recuperar a posse do imvel, qualquer que seja como eu lhes disse a cauda petende. Muitos advogados infelizmente confundem esta situao imaginando equivocadamente que a ao de despejo uma ao possessria, j que seu objetivo a recuperao da posse do imvel locado. Mas a ao de despejo no tem nenhuma ndole possessria, no um interdito possessrio, porque a recuperao da posse apenas uma conseqncia natural e lgica da dissoluo do contrato de locao. Se o contrato de locao em virtude do qual se transferiu a posse do imvel ao locatrio se desfez, se extinguiu, no h mais nenhuma razo, nenhum ttulo hbil para que o locatrio permanea no exerccio dessa posse. Portanto, o pedido o de resciso de dissoluo do contrato. uma ao, portanto, de natureza eminentemente pessoal e no possessria. Essa uma importante observao inicial porque se a ao de despejo tivesse natureza real, isso acarretaria algumas conseqncias como, por exemplo, a obrigatoriedade da


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presena do cnjuge das partes nos respectivos plos da ao. Nessa ao de despejo tambm a legitimidade ativa, portanto, quem pode ocupar o plo ativo da demanda o locador ou o sublocador ou quem o tenha legitimamente substitudo. Outro equvoco muito freqente imaginar que o locador do imvel tem que ser necessariamente o seu proprietrio, o que no verdade. Como o contrato de locao se presta apenas a transferir a posse do imvel e no a propriedade como ocorre na compra e venda, no h necessidade nenhuma de ser o locador tambm o proprietrio do imvel. Eu posso dar alguns exemplos em que o locador no o proprietrio e est legitimado para locar. Eu cito o exemplo do uso fruturio de um imvel, que o nico legitimado para alugar esse imvel a terceiro. O nu-proprietrio ao contrrio no tem legitimidade para alugar esse imvel, e se o fizer o contrato nulo. O locatrio, desde que autorizado pelo locador, tambm poder sublocar o imvel e a sublocao nada mais se no uma locao derivada de outra, e a o locatrio passa a ser o sublocador do imvel. Ento, como vocs vem a legitimidade ativa de quem naquele momento ostenta a condio de locador. E ento quem pode ser locador? Todo aquele que tem a posse de um imvel e que possa dispor dessa posse, como o caso j citado do usufruturio do imvel. E no plo passivo da ao de despejo quem dever estar? tambm obviamente o locatrio ou o sublocatrio ou quem venha sub-rogar-se em seus direitos. Por exemplo, se o locatrio venha a falecer no curso da locao, diz a lei do inquilinato que o seu cnjuge ou companheiro ou os seus herdeiros necessrios, desde que j habitassem o imvel, podero permanecer nele sub-rogando-se, portanto, nos direitos e nas obrigaes do contrato. Ento a legitimidade passiva do locatrio, do sublocatrio ou de quem tenha sido sub-rogado nos direitos do contrato. Essa ao de despejo tem o rito ordinrio. A lei do inquilinato diz isso claramente: qualquer que seja a causa de pedir a ao de despejo seguir o rito ordinrio. Mas no um rito ordinrio tpico, tradicional, caracterstico. Eu costumo brincar com os meus alunos dizendo que as aes de despejo tm um rito ordinrio, meio ordinrio, ou seja, um rito

ordinrio ma non troppo como dizem os italianos. E por que ? porque as aes de despejo, algumas delas, ostentam uma peculiaridade que no tpica do rito ordinrio. E qual essa peculiaridade ? a possibilidade do juiz conceder desde logo uma medida liminar independente da oitiva do ru e para desocupao no prazo de quinze dias e, entretanto, essas liminares s podem ser concedidas em casos expressamente previstos na lei no artigo 59, pargrafo nico. Eu os convido a debruarem-se sobre a lei do inquilinato para verificar quais so as aes de despejo em que se admite a concesso da liminar para a desocupao em 15 dias independente da citao do ru. Essas liminares no se confundem com antecipaes de tutela de mrito e uma das grandes polmicas envolvendo a lei do inquilinato ai est: que a antecipao da tutela de mrito foi criada depois do advento da lei do inquilinato e uma corrente doutrinria sustenta que em se tratando de ao de despejo s se poderia conceder nas hipteses expressamente previstas no artigo 59. Mas uma segunda corrente a qual eu me filio entende que nada impede que alm dessas hipteses possa o juiz tambm conceder antecipao de tutela de mrito decretando desde logo a desocupao do imvel desde que, claro, presentes os pressupostos da antecipao da tutela de mrito que so a verossimilhana da verso autoral calcada em prova inequvoca e o periculum in mora. Mas essa uma questo que realmente ainda suscita muitas divergncias. Uma outra caracterstica das aes de despejo o seu carter mandamental. O que vem a ser uma ao mandamental? aquela que dispensa aquela fase final geralmente exasperante chamada a liquidao da sentena. Antigamente se dizia a execuo da sentena. Nas aes mandamentais, como a ao de despejo, no necessria dar incio a essa nova fase processual de liquidao, ou seja, a sentena de despejo se executa diretamente. O juiz ao decretar o despejo ordena a expedio do mandado de despejo que ento executado pelo oficial de justia depois de se intimar pessoalmente o ru para que ele voluntariamente desocupe o imvel no prazo assinalado na


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sentena. Se o ru no desocupa o imvel nesse prazo executa-se o despejo com sua retirada compulsria do imvel assim como de todos os ocupantes e os objetos que l se encontram e isso se faz, portanto diretamente. Isso que a natureza mandamental da ao de despejo o que tambm ocorre nas aes possessrias, no mandado de segurana e em algumas outras hipteses. Acho que agora conveniente comear a lhes falar especificamente sobre a mais comum de todas as aes de despejo: a ao de despejo por falta de pagamento. Muitos imaginam, isso uma verdade, que correu pelo mercado durante muitos anos, alis, no uma verdade, um tradicional equvoco de que s aps estar o locatrio em mora de trs meses do aluguel seria possvel assestar-lhe a ao de despejo. Isso jamais houve. Basta que o locatrio se atrase no pagamento de um nico ms para que decorrido o prazo previsto no contrato possa o locador mover-lhe a ao de despejo por falta de pagamento. Muitos tambm imaginam sem qualquer razo jurdica que a ao de despejo por falta de pagamento uma ao apropriada para cobrar o aluguel. Parte 2 Como eu lhes dizia o pedido deduzido na ao de despejo por falta de pagamento o de resciso do contrato de locao pela prtica de uma infrao legal e contratual que o no pagamento pontual dos aluguis. Por que muita gente pensa que a ao de despejo por falta de pagamento uma ao de cobrana ? Porque a lei do inquilinato, atendendo a natureza extremamente social do contrato de locao de imvel urbano, ela permite, concede ao locatrio um expediente para salvar o seu contrato, para evitar o seu despejo, que chamado de purgao da mora. Portanto, um direito do locatrio purgar a mora e com isso evitar o seu desalijo e o da sua famlia, o que sempre uma catstrofe para qualquer famlia. Ento o que preciso juntar a inicial dessa ao de despejo por falta de pagamento, alm claro de qualificar as partes, se possvel anexar cpia do contrato

de locao para demonstrar a existncia da relao ex locato. Mas a lei do inquilinato exige que o autor junte a inicial uma minuciosa planilha do dbito do locatrio descriminando-se os aluguis em atraso, os encargos, como por exemplo, o IPTU, o condomnio se houver, as taxas de servios, as custas que so despedidas e inclusive honorrios do advogado do autor calculados na base de 10 at 20% do valor da causa. Se o contrato tiver previsto expressamente uma multa moratria geralmente estabelecida em 10% sobre o dbito do locatrio no momento do ajuizamento da ao, essa multa moratria tambm poder ser includa no dbito do locatrio. Citado o locatrio para essa ao de despejo, ele dispor do prazo de quinze dias a partir da citao. No so a partir da juntada do mandado devidamente cumprido como ocorre nas outras aes. Na ao de despejo por falta de pagamento, o locatrio ter ento o prazo de quinze dias a contar da citao e no da juntada do mandado para optar por dois caminhos diferentes: ele pode preferir ento purgar a mora, o que significa um reconhecimento da procedncia do pedido. Ele no vai contestar a ao. Ele reconhece a mora e pede ento para purg-la ou, ento, claro, ele tambm poder preferir contestar o pedido, alegando, por exemplo, que no verdadeiro o dbito ou que o autor no o seu locador. Se ele preferir purgar a mora, o que mais prudente na maioria das vezes, ele ter que depositar nesse prazo de quinze dias a contar da citao, ele ter que depositar integralmente o valor do dbito apontado na petio inicial. Por isso que a lei exige que dela conste essa planilha e esse depsito ser feito independente de clculo do contador. Feito esse depsito, comprovado esse depsito ento, o juiz extinguir o processo e caber ao locador ento o levantamento dessa importncia. Pode ocorrer em alguns casos, que o locatrio deposite uma quantia inferior sob a alegao de que h um erro na planilha. Nesse caso o locador ter um prazo para impugnar esse depsito alegando a sua insuficincia. Nesse caso a ao prosseguir pela diferena podendo o locador que o autor da ao levantar a parte incontroversa do pedido. A lei de inquilinato


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tambm estabeleceu algo muito interessante sob o ponto de vista processual. Admite a lei que nessas aes de despejo por falta de pagamento, o autor que o locador possa cumular o pedido com o de cobrana dos alugueis, ou seja, caso o ru no purgue a mora e venha ser decretado despejo, poder ento a ao prosseguir agora como sendo de cobrana do dbito do locativo que remanesceu por no ter sido purgada a mora. E o que mais importante, a recente modificao na lei do inquilinato de 2009 essa modificao, a lei de 12.112 de dezembro de 2009, essa ao permite agora que o locador tambm cumule esse pedido de cobrana dos alugueis que ficaram em dbito em face j do fiador do contrato. Portanto nos casos que h fiador o autor poder cumular o pedido tanto em face do locatrio quanto em face do fiador. Mas preciso lembrar que no obrigatria essa cumulao de pedidos, o locador pode preferir primeiro despejar o locatrio se ele no purgar a mora, para depois em ao prpria, autnoma, ao de execuo, exigir o pagamento do fiador ou do prprio ex-locatrio. Ento essa cumulao do pedido em face do fiador uma novidade introduzida recentemente pela lei 12.112. No sendo purgada a mora ou no sendo acolhida a contestao do ru, o juiz decretar o despejo concedendo ao ru o prazo de quinze dias para a desocupao e, imediatamente na prpria sentena, ele expede ou manda expedir o mandado de despejo que entregue ao oficial de justia. O oficial de justia ento se dirigir ao imvel despejando e intimar o locatrio para cincia da sentena e para que ele desocupe voluntariamente o imvel naquele prazo. Se no o fizer, o oficial de justia voltar ao imvel e executar o despejo removendo os moradores e os seus bens para o depsito pblico. Essa a tramitao normal da ao de despejo por falta de pagamento. Mas a lei 12.112 trouxe mais uma novidade. que estabeleceu-se agora que se o contrato de locao no tiver qualquer garantia, no houver fiador, no houver cauo, no houver seguro de locao, em suma, o contrato absolutamente desprovido de alguma garantia, se o locatrio se atrasar no pagamento do aluguel, se ele incidir em mora,

poder ento o locador mover-lhe a ao de despejo para a qual a nova lei estabeleceu uma liminar tambm para desocupao em quinze dias. Essa, portanto, uma questo nova e, se o locatrio quiser evitar o seu despejo ele ento ter que nesse mesmo prazo de quinze dias concedido pela liminar fazer o depsito integral do seu dbito e s assim conseguir evitar a execuo do despejo. Uma outra questo que pode ocorrer nas aes de despejo por falta de pagamento diz respeito tambm a cincia e citao dos eventuais ocupantes do imvel. O oficial de justia a requerimento do autor, deve no s citar o ru, mas tambm dar cincia da ao a todos aqueles que forem encontrados no imvel e, os eventuais sublocatrios tero o direito de ingressar na ao de despejo e o faro na condio de assistentes do ru e, se no for feita essa cincia aos sublocatrios, o processo ser nulo e qualquer sublocatrio mesmo na fase final da ao poder nela ingressar para pedir a anulao do processo por no ter sido citado e no ter tido a oportunidade de deduzir a sua defesa na condio de assistente do ru. Tambm muito comum e nada prejudica que se pea a cincia do fiador, se o autor no preferir desde logo cumular o pedido em face dele. So cuidados que os advogados devem ter na propositura das aes de despejo por falta de pagamento. Mas essa no a nica causa de pedir. H outras aes de despejo que tem muitas outras causas. Por exemplo, o locatrio pode praticar uma outra infrao contratual que no necessariamente a falta de pagamento do aluguel. Ele pode, por exemplo, no conservar o imvel como de sua obrigao para devolv-lo no mesmo estado ao final do contrato. H locatrios que causam danos ao imvel em detrimento do patrimnio do locador e isso enseja uma ao de despejo. Tambm muitas vezes o locador precisa tomar o imvel para realizar obras que aumentem a sua capacidade ou obras determinadas pela autoridade pblica e que sejam urgentes, no podendo ser realizadas com a presena do locatrio ou de outras pessoas no imvel. Tambm pode ocorrer que o locador precise do imvel, como eu j lhes disse para ocup-lo com a sua prpria residncia ou a


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residncia de um descendente ou ascendente ou do seu cnjuge, em suma, vrias so as causas que podem embasar a pretenso desalijatria. Mas em todas essas aes o rito ser o ordinrio. muito comum a chamada denncia vazia. uma espcie de fantasma assustador para os locatrios. O que ser essa famosa denncia vazia? Como o nome est dizendo, um pedido de despejo sem necessidade de uma motivao especial, ou seja, expirado o prazo determinado no contrato, poder o locador ento pedir a devoluo do imvel e isso um direito potestativo do locador, contra o qual evidentemente no pode se opor o locatrio. Mas como que deve ser deduzida essa pretenso de denncia vazia? Em se tratando de locao residencial, como o nome est dizendo a que se destina a residncia do locatrio e de sua famlia, a denncia vazia est condicionada ao prazo do contrato. Se o contrato de locao residencial celebrado por escrito e pelo prazo mnimo de 30 meses, uma vez expirado o prazo de 30 meses, poder o locador imediatamente propor a ao de despejo por denncia vazia. Se ele o fizer-nos 30 dias imediatamente subseqente ao trmino do prazo do contrato, ele nem sequer precisa notificar previamente o locatrio, podendo entrar diretamente com a ao de despejo. Se, entretanto, se passar em mais de 30 dias aps o trmino do contrato, o locador, caso deseje fazer a denncia vazia, ter que primeiro notificar o locatrio e poder faz-lo extrajudicialmente concedendo-lhe um prazo de 30 dias para desocupao voluntria do imvel. S aps decorrido esse prazo e permanecendo o locatrio no imvel caber a ao de despejo. Se o contrato de locao residencial verbal ou celebrado por prazo inferior a 30 meses nada impede que se alugue o imvel residencial por 1ano, por 6 meses ou por 2 anos. Neste caso, sendo o prazo determinado inferior a 30 meses, a denncia vazia s poder ser exercida aps decorridos 5 anos do incio da locao. preciso ento verificar qual foi o prazo avenado no contrato para se saber a partir de que momento se poder propor a ao de despejo por denncia vazia. Mas claro que se algum aluga um imvel residencial por 1 ano e expirado o prazo do contrato ele precisa do

imvel, ele no precisar esperar 5 anos, mas desde que no faa denncia vazia e sim denncia motivada. Qual seria a diferena entre a denncia vazia, que ele s poder exercer 5 anos aps o inicio do contrato, e a denncia motivada, que pode ser feita antes destes 5 anos? que na denncia motivada o locador tem que na inicial explicar porque precisa retomar o imvel, como por exemplo, nele se instalar ou instalar um descendente. Uma vez recuperado o imvel, o locador ter que lidar a destinao declarada no pedido e pelo prazo mnimo de 1 ano sob pena de no fazendo isso tipificar ilcito penal que se chama retomada insincera, acarretando aplicao de pena privativa de liberdade. Ento na denncia vazia, uma vez recuperado o imvel, o locador poder no dia seguinte lidar o destino que melhor lhe convier, podendo re-alug-lo, vend-lo e deix-lo vazio. Mas na denncia motivada, ao contrrio, o locador uma vez recuperada a posse do imvel ter que destin-lo para o fim que foi alegado na inicial. Tambm h outras aes de despejo que podem ser exercidas: a possibilidade de uma ao de despejo para realizar, como j foi dito, obras urgentes. Tambm muito comum perguntar se possvel propor uma ao de despejo simplesmente porque o locador quer vender o imvel. Isso realmente no possvel. A inteno de alienar o imvel locado no suficiente para fundamentar uma ao de despejo. Caso o locador pretenda alienar o imvel locado que ele poder fazer a qualquer momento mesmo que o contrato ainda esteja vigendo por tempo determinado, mas ele ter que oferecer a preferncia ao locatrio para a aquisio do imvel. Ento o adquirente caso o locatrio no exera preferncia poder ento despejar o locatrio depois de registrar o seu ttulo aquisitivo do registro de imveis. Ento o adquirente do imvel locado, poder propor ao de despejo contra o locatrio e o far com base no artigo 8 da lei do inquilinato para cuja dico eu os convoco. Essas so as observaes que me pareceram adequadas diante da angstia do tempo de que dispomos para falar sobre as aes de despejo. Ns Procuramos abordar aqueles temas que no s so mais freqentes


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no contencioso locativo, como aqueles que se prestam mais a formulao de questes prticas, seja na primeira fase do exame da ordem ou mesmo na segunda. Eu espero que esses comentrios sobre as aes de despejo sejam vlidos e sejam eficientes. A segunda ao que poderemos abordar agora a ao consignatria de aluguis e acessrios na locao. A lei fala acessrios na locao. O que seria isso? Seriam os chamados encargos que tambm recaem sobre o locatrio. O locatrio no tem apenas o dever de pagar os aluguis. O contrato tambm pode lhe atribuir o dever de pagar os impostos e as taxas, inclusive o condomnio que recai sobre o imvel e qualquer um desses dbitos poder ensejar a ao de despejo. Mas imaginemos que por qualquer circunstncia o locador injustamente se recuse a receber os aluguis ou os encargos ou, ento, o locador dificulte esse pagamento ou ainda o locador no encontrado no local por ele indicado para que o locatrio efetue o pagamento. Qual o remdio legal que tem o locatrio para evitar ficar em mora para evitar o risco de ser alvejado por uma ao de despejo por falta de pagamento? O locatrio quer pagar, sabe que tem que pagar, mas no consegue faz-lo por uma dificuldade justa que lhe ope o locador. Ento a lei criou esse poderoso instrumento que a ao de consignao ou ao consignatria de aluguis. bem verdade que o locatrio ainda dispe de outro mecanismo que pode preceder o ajuizamento da ao de consignao em pagamento. um mecanismo chamado depsito extrajudicial da prestao. Isso est previsto nos pargrafos primeiro quarto do artigo 890 do Cdigo de Processo Civil. Tambm fundamental que vocs aps esta aula leiam com ateno o artigo 890 e seus pargrafos do Cdigo de Processo Civil e que disciplina o modo de se fazer esse depsito extrajudicial dos aluguis. O locatrio se dirige ao estabelecimento bancrio oficial, se houver, e ali abre uma conta em nome do locador ali depositando os aluguis e os encargos que entende dever e, o banco ento que por aviso postal ele comunica ao locador que foi depositada aquela importncia. O locador ento poder se quiser, dirigir-se a agncia e levantar o depsito, e com isso se

extingue a ao, como o locador tambm pode impugnar o depsito e ai o banco avisar ao locatrio que o seu depsito no foi aceito pelo locador e, ai sim, o locatrio ter que ajuizar a ao consignatria de aluguis. Veremos a seguir como que se far essa ao consignatria e como se dever proceder para realizar o depsito prevenindo-se o locatrio contra os riscos da mora. Parte 3 Vamos falar agora da ao de consignao de aluguis. Qual o objetivo dessa ao? Claro, como eu j lhes disse permitir ao locatrio alforriar-se da sua obrigao de pagar os aluguis e os encargos da locao. Quando ele enfrenta uma dificuldade que no lhe imputvel para fazer o pagamento direto. Como vocs devem saber, quando estudaram direito das obrigaes, a consignao uma modalidade de pagamento indireto da obrigao e que alforria o devedor mediante o oferecimento e o depsito da prestao em juzo. evidente que no cabe ao devedor escolher ao seu arbtrio entre fazer o pagamento direto ao credor ou proceder consignao da prestao. evidente que no. O dever primeiro do devedor fazer o pagamento diretamente ao credor na forma, no lugar e no tempo previstos. Mas eventualmente diante de uma dificuldade ao pagamento direto, poder ento valer-se o devedor desse expediente poderoso depositando a prestao. No caso da lei do inquilinato o que deve fazer ento o locatrio para consignar o seu dbito locativo. Em primeiro lugar, eu quero lhes dizer que ao consignatria tem um rito especial. No um rito ordinrio como acontece nas aes de despejo. um rito diferente porque prev uma srie de incidentes processuais que escapam a ordinariedade do rito. Na inicial, e desde logo, o locatrio que o autor da ao dever indicar precisamente o dbito que entende dever realmente. Ento ele tem que declinar claramente quais prestaes que pretende pagar atravs da consignao e uma descrio minuciosa separando os aluguis, os encargos, o


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condomnio e assim por diante. A inicial apresentada ao juiz que, verificando que ela atende aos requisitos formais do artigo 282 do Cdigo de Processo Civil, o juiz ento ordenar a citao do ru e o ru o credor dessa obrigao, o locador. Publicado esse despacho de cite-se o autor que o locatrio dispor do prazo de 24 horas. importante frisar porque no CPC quando trata das aes consignatrias que no se referem a aluguis, esse prazo para que o autor deposite a prestao oferecida de 5 dias. Isso um detalhe que pode ser tratado na prova. Em se tratando de ao consignatria de aluguis regida portanto pela lei do inquilinato o autor que o locatrio dispor do prazo improrrogvel de 24 horas aps a publicao do despacho ordenatrio da citao para efetuar o depsito das prestaes oferecidas na inicial. E como que ele faz esse depsito? Muito simples. Ele se dirige ao cartrio e pede ento que se expea uma guia no valor a ser depositado e se dirija ao banco designado pelo Tribunal de Justia local para recolher os chamados depsitos judiciais. Aqui no estado do Rio de Janeiro o Banco do Brasil que recolhe esses depsitos, porque um banco oficial, mas, poderia ser qualquer outro, mas preferiu-se no Rio de Janeiro o Banco do Brasil. Feito o depsito o autor junta aos autos mediante uma simplssima petio esta guia para comprovar o depsito. E se ele no fizer isso? E se o autor deixar escoar esse prazo sem realizar o depsito? Ento dever o juiz decretar a extino do processo sem o enfrentamento do mrito por falta de requisito essencial para o normal desenvolvimento da ao. Alguns juzes, por uma questo puramente social diante da no apresentao da guia no prazo previsto em lei, ainda do uma ltima oportunidade ao autor determinando que eles ento juntem aos autos o comprovante do depsito. Feito esse depsito e citado o ru, que o locador, ele ento dispor do prazo de 15 dias para oferecer a sua defesa. Ele pode optar pelos seguintes caminhos: 1- ele no contesta a ao, ele aceita o depsito, ele quer receber o que foi depositado. Para isso basta que ele faa a petio, tambm muito simples, dizendo apenas que no se ope a pretenso consignatria e requerendo o

levantamento do depsito feito e, o juiz ento, depois disso, extinguir o processo com julgamento do mrito, porque esse requerimento do ru traduz reconhecimento da procedncia do pedido e ai h uma observao importante que pode cair no exame. que neste caso no tendo o ru na ao consignatria contestada e simplesmente requerido o levantamento da importncia depositada, o juiz ao extinguir o processo, condenar o ru aos nus sucumbncias. Sabem por qu? Por que se ele no contesta o pedido e simplesmente levanta o depsito, ele est no fundo confessando que ofereceu alguma dificuldade injusta ao locatrio para fazer o pagamento direto, obrigando a ingressar em juzo obviamente gastando custas e honorrios. Ento no se esqueam disso. Se vocs forem os advogados do ru numa ao consignatria de aluguis, no se esqueam que se reconhecerem a procedncia do pedido pedindo o levantamento da importncia arcaro com os nus sucumbncias. 2- oferecer no prazo de 15 dias, a contar da juntada do mandado, a sua contestao. Ele, ento, dever provar que a sua recusa justa, que, por exemplo, o locatrio que lhe pagar menos do que era devido ou j estava em mora quando promoveu o ajuizamento da ao. Em suma, o ru vai exercer o seu direito constitucional, a ampla defesa. Uma novidade da lei do inquilinato que no se encontrava no Cdigo de Processo Civil que mesmo tendo o ru, que o locador, contestado o pedido alegando, por exemplo, que o depsito foi insuficiente, ele poder, desde logo, levantar a chamada parte incontroversa do pedido. Vamos imaginar para vocs entenderem melhor, que o autor, que o locatrio, prope ao consignatria oferecendo aluguel que ele entende devido de R$ 1.000,00 (mil reais) e o locador, que o ru, oferece a sua contestao alegando que se recusou a receber os R$ 1.000,00 (mil reais) porque na verdade o aluguel e os encargos somam R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais). Reparem que nessa hiptese R$ 1.000,00 (mil reais) so incontroversos. O locatrio diz que deve mil e o locador diz que ele deve mil e trezentos, portanto mil incontroverso. Qual a necessidade de se manter esse depsito


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durante todo o curso da lide? Ento a lei do inquilinato pioneiramente nesses casos, admitiu que o ru pudesse, desde logo, levantar esses R$ 1.000,00 (mil reais) e prosseguindo-se a ao pela diferena. Ento a cada ms o autor ter que depositar mil reais e a cada ms o locador levanta esses R$ 1.000,00 (mil reais) prosseguindo a ao pela diferena apontada pelo locador. Tambm prev a lei uma outra soluo. Tomando o autor da ao conhecimento da contestao do ru, verificando o autor que o ru alega que o dbito no de mil e sim de mil e trezentos, poder o autor, reparem ele no obrigado a isso, poder o autor querendo complementar o depsito. Ele ento dir. Realmente estou convencido que me equivoquei e que o meu dbito no era de R$ 1.000,00 (mil reais) como eu supunha e sim de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) como demonstrou o locador. Ento ele requer uma guia suplementar de R$ 300,00 (trezentos reais) atendendo, portanto, ao argumento do ru. Realizando esse depsito complementar, o juiz extinguir o processo, j que o ru teria integralmente satisfeito o seu crdito. S que agora, preste ateno, neste caso, quando o autor da ao consignatria reconhecendo a razo do ru complementa o depsito o juiz extinguir o processo com julgamento do mrito, mas agora condenar o prprio autor nos nus sucumbncias. uma hiptese interessantssima para ser ventilada em um concurso, porque por incrvel que possa parecer, ns teremos um caso em que o autor vence a causa em que ele tem atendida sua pretenso deduzida, mas condenado ao pagamento dos nus sucumbncias. Isso parece uma absoluta incoerncia, porque normalmente quem condenado nos nus sucumbncias a parte derrotada. Mas porque que nesse caso se condena o autor nos nus sucumbncias? Porque no momento em que ele reconhece a razo do ru e reconhece que fez um depsito a menor evidente que agora ele est confessando que o locador tinha toda razo quando se recusou a receber diretamente os alugueis.

Ento por isso que nesse caso especifico o locatrio, que o autor da ao consignatria, arcar com os nus sucumbncias. S que esse depsito complementar que a lei admite para o locatrio tem que ser feito, reparem bem, nos 5 dias subseqentes ao conhecimento da contestao do ru, quer dizer, tomando conhecimento da contestao do ru, o autor dispe dessa opo livre que complementar o depsito no prazo de 5 dias quando, ento, se extinguir o processo. Mas ele, repito, no obrigado a isso. Ele pode entender que o depsito que realizou absolutamente correto a ao prosseguir at o final quando o juiz prolatar a sentena de mrito. Durante o curso da ao consignatria, a cada ms vencer-se um aluguel. Quando o locatrio props a ao, ele ofereceu os alugueis de janeiro e fevereiro, por exemplo, o ru contestou e a ao prosseguir e pode levar um ano, dois anos, dependendo de cada caso concreto, e durante essa tramitao que pode ser longa, outros meses se venceram, imagine vocs se a cada ms que se vencer o locatrio tivesse que propor uma nova ao consignatria, isso seria absolutamente invivel, ento a lei do inquilinato sabiamente permite que o locatrio v se valendo da mesma ao consignatria dos mesmos autos para ir ento fazendo o depsito dos chamados alugueis vincendos, mas diz a lei do inquilinato que prolatada a sentena de primeiro grau, cessaro esses depsitos dos alugueis vincendos e nesse caso persistindo a recusa do locador em receber os outros alugueis que se venceram a partir da sentena de primeiro grau, outro recurso no restar ao locatrio infelizmente seno o de propor um nova ao consignatria, ele no pode portanto continuar a fazer os depsitos, enquanto os autos se encontram no segundo grau de jurisdio para julgamento de eventual recurso interposto seja pelo autor seja pelo ru. Prolatando-se a sentena e extinguindo o processo duas hipteses podem ocorrer: Primeira; o juiz julga procedente o pedido, ele entende que realmente foi injusta a recusa do locador em receber os alugueis, ento nesse caso s o ru, que o locador, poder levantar os depsitos remanescentes, os depsitos que eventualmente ainda persistam depositados.


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E porque que s o ru que ter legitimidade para levantar esse depsito? Porque evidente que no momento em o juiz julga procedente o pedido, isso vale como quitao do dbito e o depsito se converte em pagamento e consequentemente s quem tem direito a esse depsito o prprio ru que o locador. Mas uma segunda opo, o juiz pode julgar improcedente o pedido, ele entende que realmente o locatrio depositou a menor ou o locatrio j estava em mora quando ajuizou a ao e no tinha mais a faculdade de proceder consignao. Ento neste caso quem estar legitimado para levantar os depsitos o autor, porque aqueles depsitos perderam inteiramente a sua eficcia e por isso que a lei do inquilinato que procura ser sempre extremamente pragmtica, muita prtica, muito objetiva com a inteno pioneira de tornar o processo mais efetivo, a inteno pioneira, repito eu, de acelerar a entrega da prestao jurisdicional, a lei permite que o ru da ao consignatria que o locador, possa a oferecer sua contestao fazer uma reconveno. Como vocs sabem, a reconveno uma pretenso deduzida pelo ru, antagnica ao direito do autor, ou seja, o ru alega na reconveno, que ele sim que tem um direito a opor ao autor. A reconveno nada mais seno uma ao dentro da outra, tanto que o juiz ter ao prolatar a sentena, julgar embora numa s pea, tanto a ao quanto a reconveno. Aqui eu abro um parntese por uma observao lateral. (No projeto do novo cdigo de processo civil, projeto, obviamente ningum sabe a essa altura se ser ele aprovado, mais no projeto extinguisse a figura da reconveno e nesse caso j a lei do inquilinato ter que ser modificada, porque ai o ru no poder reconvir mais ter que deduzir essa pretenso em outra ao.) - mais fechemos o parntese e voltemos ao texto atual da lei do inquilinato. Ento poder o ru na ao consignatria, promover a reconveno para pedir o que? Para pedir o despejo por falta de pagamento. Porque se ele o fizer, e eu recomendo que vocs no futuro sendo advogados do locador numa ao consignatria de aluguis, se vocs

estiverem convencidos de que o seu cliente que o locador que esta com um bom direito, vocs no se limitem a contestar a ao consignatria, vocs no deixem de fazer a reconveno se ainda existir essa figura processual na poca. Por qu? Porque se vocs no fizerem reconveno, na prtica de nada adiantaro vencer a ao consignatria, vocs teriam que depois mover uma ao de despejo por falta de pagamento, ao passo que se fizerem a reconveno, na mesma sentena o juiz julgar improcedente a consignao e automaticamente j decretaram o despejo por falta de pagamento. E num milagre de efetividade, a lei do inquilinato foi mais alm, vejam o que eu lhes disse, a preocupao da lei do inquilinato com a celeridade do processo. A lei do inquilinato permite ento que o ru, que o locador, ao contestar a ao consignatria, possa reconvir, pedindo despejo por falta de pagamento e tambm a cobrana dos alugueis em face do locatrio e do fiador. Entendam bem, temos ai trs pretenses distintas que seriam, portanto trs aes diferentes, mas reunidas num nico processo, e que o juiz decidir em conjunto o que representa quase um milagre de desburocratizao do processo civil brasileiro, esse alis um dos grandes mritos da lei do inquilinato, exatamente essa atitude corajosa e premonitria de buscar o processo mais rpido, mais efetivo, e acima de tudo mais til. So esses os comentrios ento, que so adequados e necessrios ao de consignao em pagamento. Nada impede que o locatrio possa valer se dessa ao quantas vezes foram necessrios, ou seja, toda vez que houver uma dificuldade do pagamento do aluguel, poder o locatrio promover essa modalidade indireta de pagamento da sua obrigao. Nessas aes consignatrias como em todas as demais como eu j lhes falei, um eventual recurso interposto pela parte vencida, no ter efeitos suspensivo, como eu lhes disse, todos os recursos em todas as aes locatcias sero recebidos apenas no efeito devolutivo. A terceira ao locatcia que nos ocuparemos, a chamada ao revisional de aluguel. Para que nos possamos entender qual o seu objetivo, nos temos que fazer algumas


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consideraes preliminares sobre a natureza do contrato de locao de imvel urbano. O contrato de locao de imvel urbano, obviamente um contrato bilateral, e oneroso, bilateral porque dele emergem obrigaes recprocas, h, portanto uma reciprocidade de obrigaes entre o locador e o locatrio, isso que caracteriza bilateralidade do contrato e tambm oneroso porque na locao, tanto locador quanto locatrio buscam um beneficio econmico, o locador tem interesse em receber o aluguel e o locatrio o interesse econmico de usar uma coisa alheia. S que o contrato de locao sendo oneroso, tambm um contrato comutativo. E o que vm a ser um contrato comutativo? aquele em que tem que haver um equilbrio econmico entre o valor da prestao e o da contraprestao. Na locao qual a prestao? a posse que o locador transfere ao locatrio. E qual a contraprestao? o aluguel pago pelo locatrio ao locador. Ora sendo contrato comutativo e sempre o ser, o aluguel deve corresponder o mais possvel ao valor de mercado do imvel, ento tem que haver durante todo o curso da locao, essa razovel correspondncia, o aluguel deve estar sempre ao chamado nvel de mercado. E a experincia nos mostra que muitas vezes com o passar do tempo, h uma defasagem entre o valor do aluguel e a realidade do mercado e restaurar essa comutatividade exatamente o objetivo das aes revisionais de aluguel. Parte IV Bom como j vimos o objetivo da ao revisional de aluguel, restaurar o equilbrio econmico do contrato. A experincia nos mostra que sendo a locao um contrato de trato sucessivo, tambm conhecido como contrato de durao ou de execuo continuada, freqente que no curso da locao, haja um desequilbrio dessa equao econmica. Algumas vezes o aluguel fica bem abaixo da media do mercado, pode ocorrer, por exemplo, que o bairro em que se situa o imvel, venha a se valorizar, o metr

chega at l, o use constri um grande equipamento urbano naquelas proximidades, valorizando, portanto o local e com isso o aluguel fica defasado, inferior ao valor de mercado. Mais pode ocorrer o inverso, o bairro se desvaloriza, entre em decadncia e com isso o aluguel fica acima do valor de mercado. E para corrigir esses acidentes contratuais que se criou a ao revisional de aluguel. No ser difcil perceber que essa ao revisional, uma ao de mo dupla, o que significa dizer, ela tanto pode ser aflorada pelo locador que pretende atravs dela elevar o aluguel, quanto pode ser ajuizada pelo locatrio quando entende que o aluguel deve ser reduzido. Muitos pensam que a ao revisional s cabe ao locador, quando como acabei de lhes dizer, tanto o locador quanto o locatrio, poder se valer desse mecanismo corretivo. Tambm preciso que vocs no confundam a correo do aluguel com a reviso ou atualizao do aluguel, so coisas completamente diferentes. A correo visa apenas devolver ao aluguel o que a inflao dele retirou, a correo no aumenta o aluguel, a correo no modifica o contedo econmico do aluguel, ao contrrio, a correo monetria preserva o valor do aluguel, mantm o valor do aluguel quanto ao seu poder de troca, o seu contedo econmico, e essa correo se faz anualmente atravs da aplicao de ndices oficiais de correo. J a reviso do aluguel que tambm se chama atualizao do aluguel, diferente, na reviso pode se elevar o aluguel muito acima da correo, como baixar-se o aluguel independente de correo. Essa a diferena marcante entre corrigir o aluguel, o que se faz anualmente pelos ndices estabelecidos no contrato e a reviso do aluguel que visa a levar o aluguel novamente ao nvel de mercado. S que a lei do inquilinato estabeleceu por uma questo de poltica judiciria, meramente poltica judiciria, ela estabelece que essa reviso do aluguel, tanto requerida pelo locador quanto pelo locatrio, s possa ser feita a cada trs anos. Portanto no h como se propor uma ao revisional de aluguel, antes de decorridos trs anos do contrato e depois a cada trs anos, a cada vez que se reveu o aluguel, a cada trs anos de poder ajuizar uma nova ao revisional de aluguel.


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Alguns criticam a fixao desse limite temporal de trs anos, h quem argumente, e na minha opinio com razo, que essa defasagem pode ocorrer em tempo menor que trs anos, nada impede que apenas um ano depois de ajustado o contrato, surja um fato superveniente que rompa completamente a equao econmica do contrato, o que justificaria um ao revisional. Mais porque a lei s permite a ao revisional a cada trinio. Como eu lhes disse poltica judiciria, porque se fosse possvel ajuizar uma ao revisional sempre que houvesse um desequilbrio da equao econmica, evidente que os tribunais estariam inundados por sucessivas aes revisionais que se acumulariam tornando ainda mais demorada a prestao jurisdicional, essa a nica razo que justifica o estabelecimento desse limite temporal de trs anos para o ajuizamento da ao revisional. Essa ao revisional importante lembrar tem o rito sumrio. Toda a ao revisional tem rito sumrio. E agora vamos recordar a ao de despejo qualquer que seja a causa tem rito ordinrio, com as modificaes previstas no artigo 59. As aes consignatrias tm rito especial e as aes revisionais tem rito sumrio, obrigatoriamente sumrio, independente d o valor da causa, ainda que se trate de um aluguel elevadssimo, cujo o valor da causa muito superior a quarenta salrios mnimos, a ao ser pelo rito sumrio. o que em processo se chama competncia ratione materiae e no ratione valori, ou seja o rito sumrio decorre da matria versada na ao que a reviso do aluguel. O qu que se importa? que nas aes revisionais, a contestao do ru ser oferecida na audincia, naquela audincia prevista no artigo 277 do Cdigo de Processo Civil. nesse momento que o ru, ento, deduzir a sua contestao, inclusive as provas que julgar conveniente. S que h uma peculiaridade nas aes revisionais de aluguel e essa peculiaridade a fixao liminar de um aluguel provisrio. Esse aluguel provisrio, o nome esta dizendo, estabelecido pelo juiz a requerimento do autor. Isso importante frisar. O juiz no pode de ofcio arbitrar aluguel provisrio e tem que haver pedido expresso do autor na inicial. Mas esse aluguel provisrio uma tentativa do legislador em reduzir, desde logo, o prejuzo que vem sofrendo

o locador ou o locatrio. um aluguel que vigorar imediatamente aps a citao e perdurar at o trmino da ao quando encerrada instruo o juiz proferir a sentena de mrito, na qual ento arbitrar o aluguel definitivo. Ento essa a funo desse aluguel provisrio, mas esse aluguel provisrio poder ser fixada ao arbtrio do juiz, ele pode estabelecer o aluguel que ele bem entender? No! H um limite previsto expressamente na lei para que o juiz possa ento arbitrar esse aluguel provisrio. Se a ao ajuizada pelo locador, pretendendo aumentar o aluguel, o juiz no poder fixar esse aluguel provisrio alm de 80% do pedido, e assim mesmo caber o autor juntar a inicial, provas que ainda que no to aprofundadas, mas indcios de valor de mercado daquele imvel, o autor pode juntar anncios de jornal, pode juntar quadros, planilhas ou tabelas feitas por rgos de classe, em suma, pode juntar um pequeno laudo feito por um corretor ou um perito, dizendo qual o valor locativo daquele imvel, em suma, no basta o autor pedir o aluguel provisrio, ele tem que fornecer ao juiz, elementos de convico ainda que apenas preliminares para que o juiz possa ento arbitrar esse aluguel, que no ultrapasse 80 % da pretenso. Se a ao revisional ajuizada pelo locatrio, visando reduzir o aluguel, o juiz s poder reduzi-lo provisoriamente at 20%, ou seja, ele no poder diminuir mais de 20% o aluguel vigente no ajuizamento da ao. Ento esses so os valores limites para os juizes estabelecer o aluguel provisrio e ele vigorar a partir da citao inicial. evidente ento, que caber ao ru pagar esse aluguel provisrio ou receber esse aluguel provisrio. S que isso gera um problema prtico. Esse aluguel provisrio como rito da ao sumrio, s poderia ser contestado, discutido, na audincia designada pelo artigo 277, embora o cdigo diga que o rito sumrio, a realidade forense nos aponta a direo oposta, o rito sumrio muitas vezes demanda mais de um ano para o seu encerramento e muitas vezes essas audincias preliminares do artigo 277, pode ser designada para da alguns meses aps o ajuizamento da ao, e reparem que o aluguel provisrio j estaria vigorando desde da citao inicial. Ento


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a lei clara, criou um mecanismo excepcional para permitir ao ru da ao revisional, discutir esse aluguel provisrio, sem precisar aguardar a realizao da audincia. E qual o mecanismo que o ru pode utilizar-se para antes da audincia debater o aluguel provisrio? Em primeiro lugar ele dever pedir ao juiz uma reviso do aluguel provisrio. O qu que valeria uma reconsiderao do aluguel provisrio, juntando claro tambm elementos suficientes de convico do juzo. Ento isso seria um pedido de reviso do aluguel provisrio. Ele no obrigado a fazer, mas poder faz-lo. Decidida essa questo, tendo o juiz mantido o aluguel provisrio ou modificado o aluguel provisrio, mas se qualquer das partes ainda se mostrarem inconformada, ai sim o recurso cabvel o agravo de instrumento. Ento caber a parte irresignada com a fixao do aluguel provisrio valer-se do recurso de agravo de instrumento para levar ao segundo grau a apreciao dessa questo e, como vocs sabem, o agravo de instrumento no tem efeito suspensivo, salvo raras excees em que poder a parte pedir ao relator do agravo no segundo grau que conceda esse efeito suspensivo o que no fcil de se obter e quem o diz sou eu que tive 15 anos no exerccio da magistratura no segundo grau de jurisdio como desembargador no comum que o desembargador relator do agravo de instrumento conceda o efeito suspensivo. Mas de qualquer maneira o recurso cabvel, portanto o agravo de instrumento. O fato de o ru discutir o aluguel provisrio no significa que ele j estar contentando a ao. Nesse momento ele vai apenas discutir o valor do aluguel provisrio e no o mrito da ao revisional. O mrito da ao revisional obviamente ser discutido na contestao que como eu j lhes disse, oferecida na realizao da audincia do artigo 277 do CPC. Na ao revisional, a rainha da prova, a pericial. No havendo acordo entre autor e ru para se fixar desde logo um novo aluguel, e evidente que caber ao juiz desenvolver todos os esforos para obter essa conciliao, mas no sendo possvel o juiz ento designar uma nova data para uma nova segunda audincia e determinar a realizao de percia tcnica, ele designar um perito para que ento ele faa um laudo indicando tecnicamente,

qual ser o justo valor do aluguel daquele imvel naquele momento. Cada uma das partes claro, poder se valer de um assistente tcnico. Para vocs saberem como se realiza essa prova pericial, por favor, consultem o cdigo de processo civil no capitulo que trata das provas e l h um minucioso, uma minuciosa descrio de como se processa a prova pericial, que como eu lhes disse feito por um perito de confiana do juiz, por ele indicado, mas podendo as partes se quiserem, tambm se louvar em assistentes tcnicos. Encerrada a percia ento realiza se a nova audincia e o juiz ento proferir a sentena, ele no esta obrigado a colher o laudo do perito, mas na maioria das vezes isso que ocorre, porque afinal de contas o perito indicado pelo prprio juiz e como sendo da sua absoluta confiana. Profere-se ento uma sentena de mrito, na qual o juiz fixar o chamado aluguel definitivo que passar ento a vigorar imediatamente a aps a sentena, mesmo que haja recurso por parte da parte vencida, porque como eu j lhes disse e repito, os recursos nessas aes locatcias em todas elas, s tem efeito devolutivo, consequentemente aquele aluguel arbitrado na sentena de mrito, j vigorar a partir dela, independente da interposio de recurso para o segundo grau. O aluguel provisrio que vigorou at o momento da sentena, ser ento substitudo por esse aluguel definitivo. interessante notar, que duas coisas podem ocorrer. Pode ocorrer que se o aluguel definitivo fixado na sentena seja maior que o aluguel provisrio. Nesse caso como esse aluguel definitivo obviamente retroage ao inicio da ao, haveria uma diferena a favor do locador, ou seja, o aluguel definitivo era maior do que aquele que vinha sendo pago a ttulo de aluguel provisrio, e a lei do inquilinato diz que neste caso, essa diferena de aluguel, ai sim s poder ser cobrada pelo locador aps o trnsito em julgado da sentena. No confundam, portanto isso. O aluguel fixado na sentena comea a vigorar a partir da sentena mesmo havendo recurso. Agora a diferena de aluguel verificada entre o aluguel provisrio e definitivo, que s poder ser cobrada ao final da ao. Mas pode tambm ocorrer, isso no to raro, que o aluguel definitivo acabe sendo menor que o aluguel provisrio. O perito informa ao juiz


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que aquele aluguel provisrio foi realmente excessivo, e ai ocorre o oposto, ou seja, vai haver uma diferena a favor no locatrio, ele ter o direito de recuperar aquilo que pagou a maior. E ele pode fazer isso de duas maneiras, ele pode compensar esse crdito que ele tem com os alugueis vincendos, at que se pague toda essa diferena, como pode tambm propor uma ao contra o locador se ele se recusar a pagar essa diferena, uma ao de repetio de indbito, perfeitamente prevista e disciplinada no cdigo de processo civil. Ento nas aes revisionais a percia realmente da maior importncia e geralmente o que encerra a ao. Uma questo polmica que a recente modificao da lei do inquilinato sepultou, que discutia se que ao caberia se o ru no pagasse o aluguel provisrio. Vamos imaginar para raciocina melhor, que o aluguel que vigorava quando se iniciou a ao era de R$ 500,00 (quinhentos reais) e o juiz arbitrou um aluguel provisrio de R$ 800,00 (oitocentos reais) que como eu lhes disse, j devido desde citao, s que o ru, o locatrio no paga esse aluguel, no paga os R$ 800,00 (oitocentos reais). Ento se discutia se nesse caso caberia ao locador propor uma ao de despejo por falta de pagamento, porque afinal de contas aluguel provisrio aluguel , tanto que o nome aluguel provisrio. Ento a ao cabvel se o locatrio no paga o aluguel devido, ao de despejo. Mas outra corrente dizia que no se poderia demiti essa ao de despejo, porque o aluguel provisrio e, portanto no se pode correr o risco de despejar o locatrio por no pagamento de um aluguel que ainda no definitivo e que a cobrana desse aluguel provisrio s poderia ser feito mediante a ao de execuo ou de cobrana, mas nunca uma ao de despejo. Essa polmica meus amigos durou anos. E a jurisprudncia era bastante oscilante e vacilante, mas agora essa recente lei 12.112 como eu lhes disse, sepultou essa polmica ao estabelecer expressamente que caber ao de despejo por falta de pagamento, mesmo em se tratando de inadimplemento do aluguel provisrio. Essa, portanto uma questo que felizmente agora, se pacificou quanto ao aluguel provisrio nas aes revisionais.

A quarta ao e ltima que nos resta e prevista na lei do inquilinato, a ao renovatria de contrato. Como o nome esta dizendo, ao renovatria, aquela ao em que o locatrio pleiteia em juzo a reconduo do contrato por um novo prazo. Quando esse contrato ento esta prestes a se expirar, e interessa ao locatrio permanecer no imvel. Mas importante frisar e eu chamo ateno de vocs com maior nfase, que no todo e qualquer contrato que admite um pedido de renovao judicial, no isso, ao contrario a lei estabeleceu que apenas alguns contratos que podem ser ento objeto de um pedido de reconduo judicial. Quais so ento esses contratos que merecem uma proteo especial, que a garantia da renovao do contrato? Parte V Bom para alivio dos alunos, estamos chegando ao fim da nossa aula, resta apenas falar sobre a ao renovatria, j vimos o seu objetivo, obter a reconduo do contrato de locao para manter a relao contratual. Qual o rito da ao renovatria? E reparem que em todas as quatro aes locatcias, claro eu lhes indiquei o rito a seguir: No despejo o rito ordinrio. Na consignao o rito especial. Na revisional o rito sumrio. E na renovatria o rito ordinrio. Vamos ver agora quais so as locaes que merecem essa proteo especial. E eu quero lhes informar desde logo, que esta ao s esta disponvel para aqueles locatrios que exercem no imvel, atividades no residenciais, como por exemplo, o comrcio, a indstria, a prestao de servios e assim por diante. Portanto uma ao privativa para as locaes no residncias, mas como eu lhes disse, preciso ento examinar desde logo, quais so as condies dessa ao. O qu que preciso observar para que a locao merea essa proteo e autorize a ao renovatria. Essas condies esto elencadas no


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artigo 51 da lei do inquilinato e eu tambm os convoco para l-lo. Vamos resumir essas condies. Em primeiro lugar preciso que o contrato de locao, seja escrito e por prazo determinado, ou seja, uma locao verbal ou uma locao desde logo contratada por tempo indeterminado no autorizar o ajuizamento da ao renovatria. O contrato tem que ser escrito e por tempo determinado. A segunda condio, que esse tempo do contrato seja de no mnimo cinco anos, portanto se o contrato de uma loja for celebrado por trs anos, j no far jus ao renovatria. O prazo mnimo de cinco anos de contrato, mas a lei atenta densidade social econmica dessas locaes, ela admite que possam ser somados prazos de contratos sucessivos inferiores h cinco anos. Por exemplo, imaginemos que se celebram o primeiro contrato por dois anos, expirado esse prazo, celebrasse um novo contrato por mais dois anos e ao final desse segundo contrato, um terceiro contrato sucessivo por mais dois anos, ai sim, ao final desse terceiro contrato, caberia a ao renovatria, por que a soma desses contratos sucessivos, alcanou o mnimo legal de cinco anos. Ento essa a segunda condio da ao renovatria que o contrato seja, por um prazo mnimo de cinco anos ou cuja a soma dos prazos de contratos sucessivos, alcance cinco anos. Uma terceira condio que pelo menos nos ltimos trs anos do contrato, o locatrio esteja no executivo exerccio de sua atividade, ele no poder, por exemplo, estar com o imvel fechado, ocioso, porque nesse caso no haveria razo para proteger o seu fundo empresarial. Ento absolutamente necessrio que se faa a prova de que pelo menos nos ltimos trs anos do contrato, o locatrio esteja efetivamente desenvolvendo no imvel uma atividade que justifique a proteo. Portanto no ser tambm difcil perceber, que o objetivo desta ao, proteger o que hoje se chama fundo empresarial que antigamente se chamava fundo de comrcio. Porque que eu prefiro a expresso moderna fundo empresarial? Porque evidente que essa proteo no se concede apenas aos que exercem o comrcio, mas tambm os que se dedicam como eu lhes

disse indstria, a prestao de servios ou a qualquer outra atividade econmica organizada. E essas locaes dependem da clientela. O componente principal do fundo empresarial, que uma universalidade de fato e de direito, mas o seu item principal a clientela. E, portanto a clientela se conquista naquele ponto, e se o locatrio perder aquele ponto, normalmente ele tambm perde a clientela, o que representa a liquidao desse fundo empresarial. E o fundo empresarial tem uma grande densidade social e econmica, ele gera empregos, ele gera tributos, e por isso merece ser protegido de maneira mais eficiente e a maneira mais eficiente de proteg-lo, assegurando a renovao do contato para que o locatrio ento permanea naquele ponto que construiu com o seu trabalho e o seu suor. Mas no basta a satisfao dessas condies previstas no artigo 51. importante lembrar que essa ao renovatria, e essa umas das questes mais perigosas para o advogado militante, de maior responsabilidade, preciso que essa ao renovatria seja ajuizada dentro de um prazo decadencial. Chamo ateno para isso. O prazo decadencial e de um ano seis meses antes de terminar o contrato. Ento se o contrato de cinco anos vai se expirar a 31 de dezembro desse ano, a ao renovatria tem que ser ajuizada at 31 de junho desse ano, se que a minha matemtica esta correta, ou seja, seis meses antes do trmino do contrato. Se ao contrario esse prazo no for obedecido, e como direito de renovar o contrato, potestativo, esse prazo decadencial. O que significa dizer, uma tragdia para o locatrio que perder inexoravelmente o seu fundo empresarial. Da a responsabilidade do advogado do locatrio que preencha essas condies do artigo 51, ele no pode correr o risco de ajuizar a ao renovatria, j expirado o prazo decadencial a que eu me referi. No preciso que se promova citao do ru, at expirar-se esse prazo decadencial. O que assegura o exerccio desse direito potestativo de renovar o contrato, o ajuizamento da ao, a citao do ru, pode-se dar posteriormente, mas respeitados os prazos processuais dos artigos 219 e 220 do cdigo de processo civil. Ento essa uma outra condio para obter-se essa renovao. O artigo 71 da lei


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do inquilinato, elenca quais os documentos que devem acompanhar a petio inicial. s ler essa relao que extensa, mas eu posso dar aqui alguns exemplos, tem que se juntar a inicial, a cpia do contrato de locao, provar que os alugueis esto rigorosamente em dia, os encargos, o seguro contra fogo, provar o exerccio ininterrupto dessas atividades pelo menos nos ltimos trs anos, o que se faz juntando guias de recolhimentos de ISS ou de ICMS, em suma, basta ler esse artigo para ir seguindo as exigncias legais para o ajuizamento da ao renovatria, inclusive se houver fiador, tambm ter na inicial j ser indicado fiador como a prova da sua idoneidade econmica. Citado o ru, que o locador evidentemente, na ao renovatria o autor sempre o locatrio e o ru sempre o locador. Ele poder usar trs linhas de defesa, ele tem, portanto trs linhas de defesa. A primeira ele alega que o autor no preenche as condies da ao, e por isso ele pede a extino do processo sem o julgamento do mrito e se o juiz acolher esse pedido e extinguir o processo sem o julgamento do mrito pelo no preenchimento das condies previstas no artigo 51. evidente que o locatrio perdeu o seu fundo empresarial e ao final do contrato ter que devolver o imvel. Uma segunda linha de defesa que pode seguir o ru de que precisa do imvel para nele se instalar com seu prprio negcio ou com um negcio de um descendente ou ascendente ou at para nele instalar uma outra empresa na qual o locador seja scio majoritrio. Ento essa uma outra linha de defesa. Ele se ope a renovao alegando precisar do imvel, mas tem que ser para uma dessas finalidades expressamente previstas na lei. E h uma terceira linha de defesa. O ru, que o locador, concorda com a renovao. Ele no se rebela contra a renovao. Ele reconhece que o autor, que o locatrio, atende aos requisitos da lei. Mas ele contesta o valor do aluguel que o locatrio quer pagar, porque importante lembrar nesta petio inicial a que eu aludia ainda agora, um de seus requisitos que o locatrio tem que indicar claramente qual o novo aluguel que ele acha justo e que pretende pagar. Ento, na terceira linha de defesa, o ru poder insurgir-se apenas quanto ao valor do aluguel concordando que se faa a reconduo do contrato. S que

essas 3 linhas tero que ser deduzidas na mesma petio, quer dizer, se o ru acha que o autor no preenche os requisitos da ao, ele tem que dizer isso logo na contestao. Mas isso no impede que ele na mesma contestao j possa discutir o valor do aluguel. Por que ? Porque no momento da contestao ele no pode advinhar se o juiz vai acolher ou no o seu pedido de extino do processo. Isso se chama em direito processual uma defesa concentrada com pedidos alternativos. Concentrada porque o ru tem que aduzir na contestao todas as suas teses de defesa e com pedido alternativo, se no for acolhida a primeira linha de defesa, ento o juiz aprecia a segunda. Portanto, se o juiz rejeitar a preliminar de descabimento da ao ou se recusar a retomada do imvel, o juiz passar ento a discutir apenas o valor do aluguel. Ento essa a defesa a ser apresentada e os que pretendem exercer advocacia como eu sempre digo, tem que estar atentos para essa tcnica de defesa nas aes renovatrias. Bom, oferecida a contestao, tambm o juiz fixar um aluguel provisrio, tambm h nas aes renovatrias um aluguel provisrio, tal como acontece nas aes revisionais, s que nas aes renovatrias, esse aluguel provisrio s vai comear a vigorar depois que se expirar o prazo do contrato renovando. Nas aes revisionais como eu j lhes disse, o aluguel provisrio comea a vigorar a partir da citao, mas nas renovatrias a partir do momento em que se expira o contrato renovando. Veja se entendem, eu acabei de lhes dizer que as aes renovatrias so propostas de um ano a seis meses antes de se expirar o contrato. Por isso esse aluguel provisrio no pode vigorar desde citao, porque nesse momento o contrato ainda esta em vigor. Ento ele s vai comear a vigorar, repito, a partir do momento em que o contrato cuja prorrogao se pede se expira. Esse aluguel provisrio tal como acontece na ao revisional, pode ser objeto de um agravo de instrumento de um pedido de reconsiderao e ser e vigorar at a sentena de mrito que fixar o aluguel definitivo. Se por qualquer circunstncia no acolher a pretenso renovatria, ele ento decretar o despejo do locatrio, porque de nada adiantaria no renovar o contrato e permanecer o locatrio no imvel.


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Na ao renovatria tal como acontece na ao revisional, a rainha das provas a pericial. Ento na ao renovatria sempre o juiz nomear que possa ento com recursos tcnicos recomendar qual seria o aluguel justo para a renovao. Ento vejam que na ao renovatria os interesses conflitantes do locador e do locatrio acabam se equilibrando. O locatrio tem a lei para lhe garantir a conservao do fundo empresarial, a sua permanncia naquele ponto que construiu. Mas o locador tambm tem a proteo da lei para obter que essa renovao se faa sempre por um aluguel justo, um aluguel que reflita da renovao o valor de mercado do imvel. O aluguel fixado na sentena de mrito na ao renovatria, isso acontece tambm na revisional comea a vigorar imediatamente aps a sentena porque o recurso eventualmente interposto pelo locatrio ou pelo locador no tem efeito suspensivo. Mas eu disse isso na ao revisional e agora se repete, mas pode ocorrer uma diferena entre um aluguel provisrio fixado pelo juiz e o aluguel definitivo arbitrado na sentena E ai, essa diferena pode ser a favor do locador ou a favor do locatrio. E mais uma vez a lei 12.112 de 2009 tambm sepultou essa mesma polmica porque tambm se discutia se seria possivel propor a ao de despejo por falta de pagamento pelo fato do locatrio no pagar o aluguel provisrio fixado antes da sentena. Aquela primeira corrente entendia que seria possivel o ajuizamento da ao de despejo por falta de pagamento e a segunda entendia que no, pois a lei 12.112 agora disse textualmente que caber ao de despejo por falta de pagamento pelo fato de no ter o locatrio no curso da ao renovatria pago pontualmente o aluguel provisrio. Houve uma mudana extraordinria com a lei 12.112. que na verso original da lei do inquilinato no seu artigo 74 se estabelecia que no renovado o contrato e decretado o despejo do locatrio, essa desocupao s poderia se dar aps o transito em julgado da sentena. Essa era a nica hiptese, no havia outra em que o recurso produziria efeito suspensivo. Portanto mesmo que o juiz na sentena de primeiro grau recusa-se a renovao e decretasse o despejo, esse despejo s se efetuaria depois de transitado em julgado a sentena, o que poderia levar ainda

um, dois, trs anos. Pois agora com essa mudana da lei 12.112 estabeleceu-se que tambm nas aes renovatrias o recurso no ter efeito suspensivo e consequentemente no sendo renovado o contrato e decretando-se o despejo poder-se-a fazer ento a execuo provisria mediante a prestao de cauo. Isso foi uma mudana que tem suscitado algumas crticas porque ela fragiliza o fundo empresarial e o esprito da lei segue na direo oposta que de fortalecer o fundo empresarial. Muita gente pensa que essa ao renovatria s possa ser ajuizada uma nica vez. Eu canso de ouvir algum dizendo que ele j props uma ao renovatria. Como que ele pode propor outra? Meus amigos as aes renovatrias vo sendo propostas sucessivamente e a locao pode durar dcadas, sendo que a cada 5 anos o locatrio se quiser preservar o seu fundo empresarial ter que ajuizar uma nova ao renovatria. E se no o fizer, como eu j lhes disse, perder o fundo empresarial. Portanto as aes renovatrias so sucessivas renovando-se a cada 5 anos. Pode lhes parecer exagero, mas eu lhes asseguro que verdade. H poucos meses atrs, tive diante de meus olhos, para emitir um parecer, um contrato de locao escrito que dura h 106 anos. um velho prdio de natureza industrial ocupado, repito h 106 anos por uma indstria tradicional e, durante esses 106 anos vrias aes renovatrias foram ajuizadas a cada cinco anos. Perguntaro vocs. Quer dizer que numa ao, numa locao que preenche esses requisitos do artigo 51, o locador nunca mais conseguir reaver o seu imvel? Evidente que no, se isso fosse verdade essa locao traduziria um confisco da propriedade. O que eu digo que a qualquer momento numa dessas renovaes, eu acabei de lhes dizer o locador que o ru na ao renovatria, poder deduzir uma pretenso de retomada. Mas se ele no o fizer, essa locao vai sendo renovada a cada cinco anos sempre no objetivo de proteger o fundo empresarial. Essas aes renovatrias, portanto tem um grande contedo social e econmico. Essas so, portanto meus amigos as observaes que pude lhes trazer, no s com a experincia profissional, como tambm pelo magistrio reiterado durante todos esses anos. Quanto a experincia profissional, eu quero


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finalmente lhes dizer, que exerci advocacia no meu estado do Rio de Janeiro, por 33 anos ininterruptos, e quase toda a minha advocacia se desenvolveu no campo do direito imobilirio, e a locao do imvel urbano se insere nesse tema do direito imobilirio, portanto eu tinha um convvio quase dirio com essa matria, e como se no bastasse e talvez isso explique o honroso convite do professor Cristiano Sobral me fez, para lhes ministrar essa aula, que talvez em razo desse exerccio de dcadas nesse campo, em 1990 eu tive a honra extraordinria de ser convidado pelo Governo Federal a integrar uma comisso que elaborou o anteprojeto, do qual resultou a atual lei do inquilinato, a lei 8.245, que completa esse ano inacreditveis 19 anos de vigncia, o que representa quase um milagre em matria de legislao inquilinria, as leis anteriores tinham vida efmera trazendo uma grande insegurana jurdica para o mercado e agora essa lei que procurou equilibrar os direitos de locador e locatrio, essa lei permitiu a pacificao do mercado e tambm permitiu que locador e locatrio, no mais se degladiassem como no passado, como exrcitos inimigos. Eu me orgulho, portanto de ter podido colaborar ainda que modestamente para a elaborao dessa lei, que em minha opinio resgatou o mercado locativo urbano no Brasil. Eu agradeo a pacincia e a ateno com que me ouviram, e formulo os mais sinceros votos de felicidades pessoais a todos e que realizem todos os seus sonhos e projetos de vida. Ns voltaremos a nos encontrar em novas aulas, e pra mim ser um renovado prazer poder contribuir para o xito que certamente vocs tero no prximo exame de ordem. Muitas felicidades para todos!!!

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Material Complementar I