MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANO Tipologia/Prazo/Renovações/Cessação Regina Santos Pereira 29 Outubro 2014

MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANOTipologia/Prazo/Renovações/Cessação

Regina Santos Pereira29 Outubro 2014

TIPOLOGIA E DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

1.Tipologia2.Prazo3.Renovações4.Cessação (denúncia/oposição à renovação)

RAUArrendamento para habitação – art.74ºArrendamento para comércio ou indústria – art.110ºArrendamento para o exercício de profissões liberais – art.121ºArrendamento para outros fins não habitacionais – art.123º

NRAUArrendamento para fim habitacional – art.1092º Arrendamento para fim não habitacional – art.1108º

TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO(em função do Fim)

RAU1. Arrendamento de duração limitada2. Arrendamento sem duração limitada (não tem

designação específica) - vinculístico NRAU1. Arrendamento com prazo certo2. Arrendamento de duração indeterminada

TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO(em função da duração)

PRAZO

RAU

RAU

1 - Arrendamento de duração limitada

- Arrendamento para Habitação:• Arrendamento de duração limitada – arts. 98º (é a 1ª vez que

surgem contratos com prazo)

• Prazo: mínimo – 5 anos – art. 98º/2 do RAU

Excepções:

- contratos para habitação não permanente e fins especiais

transitórios

• Prazo máximo de 30 anos

PRAZO RAU

RAU

1 - Arrendamento de duração limitada

- Arrendamento para Comércio, Indústria ou Profissão Liberal:• Aplica-se o regime da habitação – art. 117º do RAU

• Denúncia do senhorio: pode ser livremente estipulada desde que

conste de cláusula escrita – art.118º/2 do RAU

PRAZO RAU

RAU2 - Arrendamento sem duração limitada• As partes estipulavam prazo (ex. 6 meses, 1 ano) mas havia

vinculismo.

Características do Vinculismo:• A denúncia pelo senhorio só era possível nos casos previstos na lei

– art.68º/2 • Os casos de denúncia do senhorio eram restritos à denúncia para

habitação e denúncia para obras – art.69º a 72º do RAU

• Logo, os contratos eram de renovação automática

• A denúncia livre era, apenas, facultada ao arrendatário

• A grande parte dos dispositivos legais tinham carácter imperativo

PRAZORAU

PRAZO

NRAU 2006

NRAU de 2006 1 - Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC

- Arrendamento Habitacional:• Prazo mínimo de 5 anos - art. 1095º/2 do CC

Excepções: art.1095º/3

-contratos para habitação não permanente

-contratos para fins especiais transitórios

• Prazo máximo de 30 anos

- Arrendamento Não Habitacional:

As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e

oposição à renovação – art.1110º do CC

PRAZO NRAU de 2006

PRAZO

NRAU 2012

NRAU de 2012

1 - Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC

- Arrendamento Habitacional:

Art.1095º/2:

• Passa a constar apenas a referência aos 30 anos e não aos 5 anos –

contrato pode ser celebrado por qualquer prazo;

• No silêncio das partes – o contrato considera-se celebrado por 2 anos.

- Arrendamento Não Habitacional:

As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e

oposição à renovação – art.1110º do CC (mantém-se o mesmo regime)

PRAZO NRAU de 2012

NRAU2 - Arrendamento de Duração Indeterminada: art.1099º do CC

- Arrendamento Habitacional:• Não há estipulação de qualquer prazo

- Arrendamento Não Habitacional:As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração,

denúncia e oposição à renovação – art.1110º do CC

PRAZO NRAU

Questões controversas (RAU e NRAU) Prazo Mínimo – no âmbito do RAU

1ª Quando as partes estipulam o prazo de 5 anos – mas não referem que o contrato é de prazo certo/duração limitada (consequências/vinculismo?)

Solução da Jurisprudência – o contrato considera-se celebrado como de prazo certo/duração limitada

Acórdãos:- Relação de Lisboa – 8/7/2004 e 25/6/2009- STJ – 12/5/05 e 20/01/2010

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

2ª Quando as partes aludem ao regime do prazo certo/duração limitada – mas estipulam um prazo inferior a 5 anos

Estipulação contraditória: as partes estipulam o regime do prazo certo – mas não respeitam o prazo mínimo

Solução para os Contratos do RAU:

Discussão Jurisprudencial: • uma vez que o art.98º Rau é imperativo, a sua

violação tem como consequência a nulidade da cláusula

• Então, qual o prazo supletivo que se aplica ?


Soluções contraditórias na Jurisprudência:

– Ac. STJ de 12/3/98:Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a aplicar

é o que consta do art. 10º do Rau – 6 mesesLogo, o contrato passa a ser de renovação

automática/vinculístico

- Acs. RLx de 24/10/2000 e 31/05/2007Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a aplicar

é o que consta do art. 98º/2 do Rau – 5 anosLogo, o contrato é de prazo certo de 5 anos (solução mais

consentânea com a vontade das partes)


Solução para os Contratos do NRAU DE 2006:

- Art.1095º/2, 2ª parte – NRAU 2006:

O prazo referido no nº anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimos e máximo quando, respectivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.

Preceito muito útil para contratos mal redigidos (com NRAU de 2012 a questão já não se coloca porque não há prazo mínimo)


Questões controversas (RAU e NRAU): Prazo Máximo- O problema coloca-se em relação à articulação entre o

art.1095º/2 (prazo máximo) e o art. 1025º (duração máxima)Duas teses opostas:

1ª - Os referidos preceitos referem-se à estipulação do prazono momento da celebração do contrato e não aos anos de duração do

mesmo após sucessivas renovações(ex. não pode celebrar-se um contrato por 31 anos)- Os referidos preceitos pretendem colocar uma duração máxima

para o prazo atendendo ao carácter temporário do contrato- Não há limite para a duração dos contratos, decorrente das suas

renovação automáticas- As circunstâncias em que se celebra o contrato são diferentes

daquelas em que o contrato se renova- Logo, o contrato não caduca no fim de 30 anos de duração


Seguidores desta tese:- Ac. Relação de Lisboa de 19/02/2013- Ac. Relação de Lisboa de 20/12/2012- Ac. STJ de 2/3/2004 - Ac. RLx de 8/7/2004- Aragão Seia- Pires de Lima e Antunes Varela


Duas teses opostas:2ª- As partes não podem estipular um prazo superior a 30

anos e após decorrido o referido prazo de 30 anos, o contrato caduca.

Seguidores desta tese:- Ac. Relação Porto de 11/12/1984- Pinto Furtado – o arrendamento tem carácter temporário,

por isso, permanecer para além de 30 anos é expropriar o senhorio.

A discussão não é muito rica em argumentos...


RENOVAÇÕES

Habitacionais:

Art. 100º - Renovações automáticas por períodos mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das partes

Podem as partes estipular períodos inferiores a 3 anos ?

Não Habitacionais:

- A renovação é igual ao prazo inicial – se outro não tiver sido estipulado – art. 118º

RenovaçõesRAU

Habitacionais:

Art. 1096º/1 – Renovações automáticas por períodos mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das partes (regime igual ao Rau)

Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3• Aplicável aos contratos celebrados antes do Nrau • A renovação é de 3 anos, se outro período superior

não tiver sido previsto no contrato – pretende terminar com a discussão anterior ? Parece que pretende ampliar eventuais renovações inferiores a 3 anos.

RenovaçõesNRAU de 2006

Não Habitacionais:- As regras relativas à renovação do contrato são

livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se na falta de estipulação, o regime da habitação

Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3- Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados

antes do Nrau- A primeira renovação é de 5 anos – parece pretender

terminar com a discussão doutrinal de existir apenas uma renovação nos arrendamentos comerciais (posição defendida por Aragão Seia)/por oposição à tese de que se renovam automaticamente

- No entanto, é incompreensível a referência a 5 anos – e se as partes estipularam renovação diferente ? – tal como o podiam fazer (at.118º/2 Rau)


Habitacionais:

Art. 1096º - A renovação é igual ao prazo inicial – se outro não tiver sido estipulado – liberdade das partes

Não há lugar a renovação automática – nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias – salvo estipulação em contrário

Norma transitória do Nrau: art. 26º/3Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados

antes do Nrau A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período

superior não tiver sido previsto no contrato


Não habitacionais:

Mantém a liberdade das partes e aplicação subsidiária do regime habitacional

Norma transitória do Nrau: art. 26º/3Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados

antes do Nrau A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período

superior não tiver sido previsto no contratoDeixa de existir a referência à 1ª renovação (5 anos)


CESSAÇÃO

Noções/ TerminologiaRau:

• Denúncia: instrumento que qualquer das partes dispõe para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração ou da renovação em curso, impedindo que ele se renove

(Corresponde à actual oposição à renovação)

• Revogação: corresponde à declaração unilateral para pôr fim ao contrato, mediante aviso prévio (90 dias)

NRAU:

• Oposição à renovação: corresponde à noção de denúncia prevista no Rau

• Denúncia: corresponde à noção de revogação prevista no Rau

• Revogação: bilateral

Acórdão da Rel. Lx de 27/01/2011 e 3/03/2011 (interessantes nesta matéria)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO

Noções/ TerminologiaAcórdão da Rel.Lx de 27/01/2011:I - Até à Lei 6/2006, a oposição à renovação – instrumento de que dispõe

qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se renove - era designada por denúncia. Hoje, em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo "denúncia", não já o conteúdo de oposição à renovação, mas o de revogação unilateral.

II- Tal circunstância torna fácil que as partes num contrato de arrendamento, ainda que celebrado já no âmbito de aplicação da nova lei, utilizem o termo "denúncia" inadequadamente em relação à realidade que pretendam exprimir, com ele pretendendo ainda reportar-se à oposição à renovação.

III – É o que sucede no contrato de arrendamento dos autos celebrado para fins não habitacionais, pelo prazo de cinco anos. Dizendo-se que se considera "sucessivamente prorrogado por iguais períodos se nenhuma das partes o denunciar, por escrito, com sessenta dias de antecedência relativamente ao seu termo", está-se a convencionar o regime da oposição à renovação, e não o regime da denúncia, relativamente à qual nada se diz.


Noções/ TerminologiaAcórdão da Rel.Lx de 3/03/2011:V- A expressão “revogar” utilizada no art 100º/4 RAU - disposição aplicável

aos contratos de arrendamento para comércio ou indústria por força do art 117º/2, e aos contratos de arrendamento urbano para qualquer outra aplicação lícita do prédio, por força do referido art 123º, todos do RAU - não se mostra como correcta, certo como é que, revogação, exprime, normalmente, um consenso entre as partes (o chamado «distrate») e no preceito em referência se usa o conceito de revogação para qualificar o acto através do qual o arrendatário, mediante declaração unilateral dirigida ao senhorio (e sujeita ao pré aviso de 90 dias que na mesma disposição se estabelece) pode fazer cessar o contrato antes de decorrido o prazo de 5 anos a que a lei, no seu interesse, sujeita o arrendamento

VI- A expressão “denúncia”, até à Lei 6/2006 de 27/2 (que introduziu o NRAU), correspondia à oposição à renovação – instrumento de que dispõe qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se renove.

VII -Em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo “denúncia”, não já o conteúdo de “oposição à renovação”, mas o de “revogação unilateral”.


PRAZO CERTO RAU

Senhorio:Art. 100º - denúncia pelo senhorio, mediante notificação judicial

avulsa requerida com um ano de antecedência em relação ao fim do prazo ou da renovação em curso – discussões sobre o cumprimento da NJA:

Ac. Rel Lx de 1/10/2002 – Num contrato de arrendamento para habitação de duração limitada, tentada a notificação judicial avulsa do arrendatário, da denúncia do mesmo contrato, para o fim do prazo contratual, notificação que se frustrou por culpa do notificando que se ausentou do arrendado e mandou dizer pelos filhos que tinha ido para o estrangeiro, tem de se concluir, no termos do nº2 do artigo 224º do Código Civil, que a notificação se tem por eficaz.

Logo, com base naquela notificação, pode o senhorio promover a execução para entrega do locado, nos termos do artigo 101º nº1 do RAU.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO NRAU de 2006:

Senhorio

Art. 1097ºCC e 9ºNRAU – muda a terminologia de denúncia para oposição à renovação

- Carta registada com aviso de recepção

- Enviada com um ano de antecedência em relação ao fim do prazo ou da renovação em curso

- Vicissitudes da carta: devolução (art.10ºNrau-2ª carta)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO NRAU DE 2012

Senhorio:

Mantém a carta registada com aviso de recepção

Altera a antecedência do envio – de 1/3 do prazo do contrato até 240 dias, consoante a duração do mesmo ou de renovação que estiver em curso (artigo 1097º)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO RAU Inquilino

Art. 100º/4 – a revogação pelo inquilino pode ser feita a todo o tempo com antecedência de 90 dias em relação à data em que se operam os seus efeitos

NRAU de 2006Art. 1098ºCC – prevê:- Oposição à renovação: carta com antecedência não inferior a

120 dias do termo do contrato- Denúncia: só pode ser feita após 6 meses de duração efectiva/a

todo o tempo/ 120 dias de antecedência – discutível: 120 dias dentro dos 6 meses? Ou 10 meses de duração efectiva ? Ac.Rel.Lx 17/11/2009 (10 meses)

- O não cumprimento destes prazos não obsta à cessação, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO NRAU

Acórdão da Relação de Lisboa 17/11/2009:

I – O art. 1098º do Código Civil, na redacção dada pelo art. 3º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, institui, a favor do arrendatário, o direito de denúncia do contrato a todo o tempo, sujeitando-o, porém, ao pagamento das rendas correspondentes, por um lado, a um período mínimo de duração do contrato, que fixa em seis meses, e, por outro, ao período de 120 dias, antecedência imposta para a comunicação da denúncia relativamente ao termo previsto.

Conclusão: 10 meses de duração efectiva


PRAZO CERTO NRAU de 2012

InquilinoArt. 1098ºCC – prevê:- Oposição à renovação: Altera a antecedência do envio – de 1/3

do prazo do contrato até 120 dias, consoante a duração do mesmo ou de renovação que estiver em curso

- Denúncia: só pode ser feita após decorrido 1/3 do prazo de duração inicial/ 60 ou 120 dias de antecedência consoante a duração do contrato.

- Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer a oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato com 30 dias de antecedência.

- Mantém a regra de que o não cumprimento destes prazos não obsta à cessação, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso


Contratos de Duração IndeterminadaNão têm prazoNão têm renovações

RAU Senhorio:Estes contratos não tinham esta terminologia e assemelham-se aos

contratos de renovação automáticaArt. 69º - denúncia pelo senhorio era limitada a Necessidade para

habitação e Ampliação do prédio

Inquilino:Art.1055ºCC – a antecedência varia consoante a duração do contrato

– é sempre reportada ao fim do contrato ou da renovação em curso.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/DURAÇÃO INDETERMINADA

Contratos de Duração IndeterminadaNRAU de 2006

Senhorio:Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita nos seguintes casos:- A) Necessidade de habitação – acção judicial;- B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro

profundos – acção judicial e legislação especial (DL nº 160/2006 de 8 de Agosto)

- C) Antecedência não inferior a 5 anos – carta registada c/AR e requer confirmação da denúncia com envio de 2ª carta, no prazo de 12 a 15 meses em relação à data do termo

Inquilino:Art.1100º CC – 120 dias de antecedência / sem obrigação de 6 meses

de duração efectiva


Contratos de Duração IndeterminadaNRAU de 2012

Senhorio:Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita:- A) Necessidade de habitação – carta (6 meses de antecedência);

- B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro profundos – carta - legislação especial (DL nº 160/2006 de 8 de Agosto – alterado pela nº Lei nº 30/2012 de 14 de Agosto)

- C) Antecedência não inferior a 2 anos – carta registada c/AR e é eliminada a necessidade de envio de 2ª carta para confirmação)


Inquilino:

Art.1100º CC:

- Só é possível após 6 meses de duração efectiva de contrato

- Antecedência de 120 ou 60 dias de antecedência, consoante a duração efectiva do contrato já decorrida.

- Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer a oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato com 30 dias de antecedência.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/DURAÇÃO INDETERMINADA

Obrigado

Regina Santos Pereira

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