Método Comparativo - Ruy Figueiredo

RUY FIGUEIREDO 2008 1

MTODOCOMPARATIVO


O MTODO COMPARATIVO

1 REGRA DE OURO

OS IMVEIS NO VALEM APENAS EM FUNO

DA SUA REA


O MTODO COMPARATIVO2 REGRA DE OURO

QUANTO MENOR FOR A REA MAIOR O PREO POR M2

loja

loja

loja

20 m2 5.000 /m2 100.000 Euros

200 m2 1.500 /m2 300.000 Euros

2.000 m2 750 /m2 1.500.000 Euros


MTODO COMPARATIVOVARIVEIS EXPLICATIVAS DE VALOR

complexo explicativo das variveis subjectivascomplexo explicativo das variveis intrnsecascomplexo explicativo das variveis de localizaocomplexo explicativo das variveis ambientaiscomplexo explicativo das variveis econmicascomplexo explicativo das variveis regulamentares


MTODO COMPARATIVOVARIVEIS EXPLICATIVAS INTRNSECASGrupo Explicativo - Ano de Construo e Conservao

ano de construo do edifcio da fracoestado de conservao do edifcio da fracoestado de conservao da fraco


MTODO COMPARATIVOVARIVEIS EXPLICATIVAS INTRNSECASGrupo Explicativo - Capacidade/Operacionalidade

rea tilnmero de compartimentosrea da sala e dos restantes espaosrea da arrecadaonmero e performance das instalaes sanitriastipo de garagem inexistente, box ou parqueamento, nmero de lugarestipo de varandas (abertas ou fechadas) e sua reaequipamento de cozinhanmero de roupeirosrea de jardim ou quintalse integrada em edifcio com piscina e outras comodidades


MTODO COMPARATIVOVARIVEIS EXPLICATIVAS INTRNSECASGrupo Explicativo - Segurana

porta exterior dos fogos blindadaporteira ou servio de portariasistema digital de segurana colectivasistema de deteco e extino de incndiosportas corta-fogo nos acessos escada principal e estacionamentosequipamento de deteco de monxido de carbono sistema de iluminao de emergnciasistema de videotelefone porta principal


MTODO COMPARATIVOVARIVEIS EXPLICATIVAS INTRNSECAS

Grupo Explicativo - Qualidade do Projecto e Construoestilo arquitectniconvel de qualidade dos revestimentosdesempenho (performance) da cozinhadesempenho trmico, acstico da construoqualidade da execuo dos trabalhos


MTODO COMPARATIVOVARIVEIS EXPLICATIVAS DE LOCALIZAO

Grupo Explicativo - Qualidade da Localizaolocalizao geogrfica (cidade, vila, rua)localizao da habitao no edifcio (cave, rs/cho e andar)nvel social do local da habitaoqualidade da exposio solarqualidade da vista ou panormica (pinhal, mar, etc.)proximidade de espaos verdesdensidade populacionaldensidade da urbanizaodisponibilidade de serviosdistncia casa-trabalhoacessibilidade fcil ao trabalhodistncia praia (para habitaes situadas nessas zonas)proximidade de centros comerciais e de outro comrcioproximidade e variedade de meios de transporteproximidade e tipo de escolasproximidade de lugares de cultoproximidade de lugares de diverso e de lazerproximidade de pistas de atletismo


MTODO COMPARATIVOVARIVEIS EXPLICATIVAS DE LOCALIZAO

Aspectos Positivos de Valorizaomar rioria serranatureza

Aspectos Negativos de ValorizaoEtar Locais de venda de drogaLixeira Locais de prostituioCemitrio Subestaes elctricasAuto-estrada Igrejas, locais de culto diversoLinhas frreas Estdios de Futebol Aeroportos outros


MTODO COMPARATIVOTIPO DE VARIVEIS EXPLICATIVAS

a) Variveis realizadasrea de avaliao e estado de conservao

b) Variveis emergentes1) inexistncia de estacionamento2) orientao solar predominante a Norte3) poluio sonora nocturna4) fraco habitacional situada no ltimo piso5) proximidade de cabos de alta tenso

c) Variveis imergentes1) nvel de Feng Shui2) classificao trmica

d) Variveis intuitivas


MTODO COMPARATIVO

O Mtodo Comparativo fundamenta-sesobretudo no conhecimento do mercado locale dos valores pelos quais se tm vindo atransaccionar as propriedades anlogas quese pretende avaliar


MTODO COMPARATIVONATUREZA DO VALOR

corrente univalente o valor de um determinado bem nico num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Certos fins exigiro abordagens particulares, mas no constituem uma excepo ao princpio do valor nico.

corrente plurivalenteo valor pode mudar em funo da finalidade da avaliaoSegundo Famularo (1977):O valor dos bens econmicos no um atributo nico, fixo e permanente deles e nodepende s da sua qualidade intrnseca; o valor, em sentido econmico, um facto dohomem e no uma propriedade objectiva dos bensPara um mesmo bem econmico no mesmo tempo e lugar, se podem ter vrias espciesou tipos de valores, cada um deles, porm, determinado quando seja conhecido o motivo,ou seja a razo prtica, ou ainda o fim que se quer alcanar com o juzo pedido...


MTODO COMPARATIVOPERSPECTIVAS DE VALOR

i) avaliaes no mbito da actividade creditciaii) avaliaes no mbito das expropriaes por

utilidade pblicaiii) avaliaes de mbito fiscaliv) avaliaes no mbito da actividade seguradorav) avaliaes no mbito do processo civilvi) avaliaes no mbito das transaces


MTODO COMPARATIVOTIPOS DE VALOR

i) Valor venal ou de capitalii) Valor efectivo actualiii) Valor potencial ptimoiv) Valor de rendimento ou locativov) Valor residualvi) Valor de garantiavii) Valor intrnsecoviii)Valor econmicoix) Valor de mercadox) Outros tipos de valor (valor de reposio, valor de uso alternativo, valor

patrimonial, valor contabilstico, valor de troca, valor histrico, valor cultural, valor para seguro, valor de expropriao, valor em usocontinuado, valor sentimental, valor de liquidao imediata, etc.)


MTODO COMPARATIVOVALOR DE MERCADO

Designado tambm por:Presumvel Valor de Transaco (PVT)Presumvel Valor Comercial (PVC)Presumvel Valor Venal (PVV)

A palavra presumvel utilizada na qualificao do Valorde Mercado reflecte o facto de o acto de avaliar ou de atribuir valor ser uma estimao e no uma determinao


MTODO COMPARATIVOValor de Mercado

o montante pelo qual se estima que uma proprieda-de adequadamente publicitada seja transaccionada data da avaliao entre um comprador e um vende-dor interessados cada um dos quais actuando inde-pendentemente um do outro, com prudncia, semcoaco e com pleno conhecimento do mercado


MTODO COMPARATIVOA IMPORTNCIA DA INFORMAO

Sem informao no h avaliao

A informao a recolher para suporte ou apoio das avaliaes imobiliriastem de necessariamente obedecer aos seguintes dois requisitos:

i) QUANTIDADEisto , dever ser suficientemente volumosa, sob o risco de no se obteruma caracterizao correcta e credvel do mercado

ii) QUALIDADEisto , dever ser recolhida com prudncia para poder ser utilizada deforma adequada


MTODO COMPARATIVOA IMPORTNCIA DA INFORMAO

i) QUANTIDADEDever-se- apostar na criao de bases de dados imobilirios

ii) QUALIDADEDever-se- normalizar a actividade de avaliao,angariao e mediao imobiliria


MTODO COMPARATIVOA IMPORTNCIA DA QUANTIDADE DA INFORMAO

40.00

25.005.0

5.0

PLANTA CORTE

AVALIADOR 1Armazm 01 325.00 m2 500 / m2Armazm 02 575.00 m2 500 / m2Armazm 03 750.00 m2 500 / m2

AVALIADOR 2Armazm 01 325.00 m2 500 / m2Armazm 02 575.00 m2 500 / m2Armazm 03 750.00 m2 500 / m2Armazm 04 1.250.00 m2 475 / m2Armazm 05 1.475.00 m2 475 / m2Armazm 06 1.700.00 m2 350 / m2

AVALIADOR 3Armazm 01 325.00 m2 500 / m2Armazm 02 575.00 m2 500 / m2Armazm 03 750.00 m2 500 / m2Armazm 04 1.250.00 m2 475 / m2Armazm 05 1.475.00 m2 475 / m2Armazm 06 1.700.00 m2 350 / m2Armazm 07 1.800.00 m2 450 / m2Armazm 08 1.900.00 m2 450 / m2Armazm 09 2.000.00 m2 425 / m2


MTODO COMPARATIVOA IMPORTNCIA DA QUALIDADE DA INFORMAO

INTERVENIENTE 1medio efectuada pelo permetro exterior das paredesrea = 1000.00 x 2 = 2.000.00 m2 uv = 850.000 : 2.000 m2 = 425 / m2

INTERVENIENTE 2medio efectuada pelo permetro interior das paredes exterioresEspessura das paredes exteriores = 0.20 mrea de Paredes = 2 x 2 x 0.20 x (40.0 + 24.6) = 52.00 m2rea = 2000.00 - 52.00 = 1.948.00 m2 uv = 850.000 : 1.948 m2 = 436 / m2

INTERVENIENTE 3medio pelo exterior e no considerando a rea da ramparea da Rampa = 6.0 x 15.0 = 90.00 m2rea = 2000.00 - 90.00 =1.910.00 m2 uv = 850.000 : 1.910 m2 = 445 / m2

INTERVENIENTE 4medio pelo interior e no considerando a rea da ramparea de Paredes = 2 x 2 x 0.20 x (40.0 + 24.6) = 52.00 m2rea da Rampa = 6.0 x 15.0 = 90.00 m2rea = 2000.00 - (52.00+90.00) = 1.858.00 m2 uv = 850.000 : 1.858 m2 = 457 / m2


MTODO COMPARATIVOREAS DEFINIDAS PELO RGEU

A rea de avaliao, em termos operati-vos, substancialmente diferente das reaslegais estabelecidas pelo Dec.Lei n38 382 de7 de Agosto de 1951 que aprova o RGEURegulamento Geral das Edificaes Urba-nas


MTODO COMPARATIVOREAS DEFINIDAS PELO RGEU

rea bruta a superfcie total do fogo, medida pelo permetro exterior das paredesexteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandasprivativas, locais acessrios e a quota-parte que lhe corresponda nascirculaes comuns do edifcio

rea til a soma das reas de todos os compartimentos, arrumos, outros com-partimentos de funo similar e armrios nas paredes que limitam ofogo, descontando encalos at 30 cm, paredes interiores, divisrias econdutas


MTODO COMPARATIVO

TIPOLOGIA T1 T2REA 90 m2 80 m2PREO (oferta) 80.000 110.000 uv = PREO / REA 889 / m2 1.375 / m2

Fogo 50 m2 75.000 1.500 / m2

Terrao 40 m2 5.000 -----------

80.000


REA TRIBUTRIAVt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

A = Aa + Ab + Ac + Ad = 0,300 = 0,025 = 0,005

Aa rea bruta privativaSuperfcie total, medida pelo permetro exterior e eixos das paredes ou outros elementosseparadoras do edifcio ou da fraco , inclui varandas privativas, caves e stos privativoscom utilizao idntica do edifcio ou da fraco

Ab reas brutas dependentesSo as reas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas noexterior do edifcio ou da fraco, cujas utilizaes so acessrias relativamente ao uso a que se destina oedifcio ou fraco, considerando-se, para esse efeito locais acessrios, as garagens e parqueamentos, asarrecadaes, as instalaes para animais, os stos ou caves acessveis, desde que no integrados narea bruta privativa, e ainda outros locais privativos de funo distinta das anteriores

MTODO COMPARATIVO


MTODO COMPARATIVO

rea de avaliao

A rea bruta privativa no integra a rea de

varandas nem a quota parte

da rea comumao nvel do piso


A rea Bruta Privativa de Avaliao - ABPno inclui a quota parte dos acessos comuns no pisono inclui a rea de varandasno inclui a rea de nenhuma outra rea acessria

ABP (rea Bruta Privativa) = AFogo = APR (rea Principal)

MTODO COMPARATIVO


EM TERMOS MATRICIAISFRACO = Fogo + reas acessrias

FRACO = APR + reas acessriasrea Principal

FRACO = ABP + reas acessriasrea Bruta Privativa

MTODO COMPARATIVO


EM TERMOS MONETRIOS

VFRACO = VFogo + Vreas acessrias

VFRACO = VAPR + Vreas acessrias

VFRACO = VABP + Vreas acessrias

MTODO COMPARATIVO


NO FAZ SENTIDO

PFRACO = VFRACO : ABPPFRACO = VFRACO : APrPFRACO = VFRACO : AFOGO

MTODO COMPARATIVO


FAZ SENTIDO

PFogo = VFogo : AFogoPAPr = VAPR : APrPABP = VABP : ABP sendo:

PFogo = PAPr = PABP = PMERCADO

MTODO COMPARATIVO


FAZ TAMBM SENTIDO Pvar = Vvar : Avar

Parr = Varr : Aarr

Pterr = Vterr : Aterr

Pestendal= Vest : Aest

Pgar = Vgar : Agar

Poutr = Voutr : Aoutr

MTODO COMPARATIVO


REAS ACESSRIASVARANDASARRECADAESTERRAOSPARQUEAMENTOS / GARAGENSOUTRAS (ESTENDAIS, ETC.)

MTODO COMPARATIVO


CORRELAO ENTRE PULSARESLAPA ARROIOS

PMERCADO = 4.000 /m2 PMERCADO = 1.500 /m2

MTODO COMPARATIVO

2.000 /m2 a 4.000 /m2 750 /m2 a 1.500 /m2

parqueamento = 20.000

arrecadao = 5.000


VARANDASno tm valor de mercado

O pulsar das varandas est correlacionadocom o pulsar do fogo ou do mercado

= Pvar : PApr

MTODO COMPARATIVO


MTODO COMPARATIVO

0.50 aberta

0.50 1.0mal fechada

= 1.0bem fechada


MTODO COMPARATIVOVARANDAS

Dado que:Vvar : Avar = (VApr : Apr)

ento:Aequi = Apr + Avar = Apr+


MTODO COMPARATIVOVARANDAS

O coeficiente depende dos trs aspectos seguintes:

i) nvel de integrao da varanda com o fogoii) magnitude e distribuio da rea de varandaiii) situao da legalizao camarria, se fechada

Nvel de integrao da varanda com o fogoi) abertas 0.50ii) fechadas de forma inadequada ao espao contguo 0.50 < < 1.00iii) fechadas mas com perfeita adequao ao espao contguo = 1.00


ARRECADAESNo tm valor de mercado (no geral)O seu valor subjectivo (terico)O pulsar da arrecadao no est correlacionado com o pulsar do fogo ou domercado = Parr : PApr

MTODO COMPARATIVO


MTODO COMPARATIVOAVALIAO DE ARRECADAES

i) Configurao Volumtricaa) sotadab) normal

ii) Localizao no Edifcioa) em cavesb) no stoc) ao nvel dos andares (acessos comuns)

iii) Nvel de Comunicao Fsica com o Fogoa) no contgua ao fogob) contgua ao fogo na horizontal e no acessvel directamente ao fogoc) contgua ao fogo na vertical e no acessvel directamente ao fogod) contgua ao fogo na horizontal e acessvel directamente ao fogoe) contgua ao fogo na vertical e acessvel directamente ao fogo

iv) Afectao Actual e Estatuto Legal face Reverso de Usoa) arrecadao purab) arrecadao revertida ao uso habitacional (ilegal ou legal)


AVALIAO DE ARRECADAEScontgua ao fogo na horizontal e no acessvel directamente ao fogo

MTODO COMPARATIVO

cave direitaT0

arrecadao dacave direita

ANTESarrecadao dacave esquerda

cave esquerdaT0


AVALIAO DE ARRECADAEScontgua ao fogo na horizontal e acessvel directamente ao fogo

MTODO COMPARATIVO

cave direitaT2

DEPOIS

cave esquerdaT2

quarto quartoquarto quarto


MTODO COMPARATIVOAVALIAO DE ARRECADAES

contgua ao fogo na horizontal e acessvel directamente ao fogo

8550cave9060rs/cho10065andares elevados

T2 (103 )T0 (103 )

Valor financiado (T0 cave + arrecadao) = 50 + 5 = 55Valor de mercado (T2 cave - ilegal) = 70


TERRAOSNo tm valor de mercado

O seu valor subjectivo (terico)O pulsar do terrao no est correlacionado com o pulsar do fogo ou domercado = Pterr : PApr

MTODO COMPARATIVO


MTODO COMPARATIVOAVALIAO DE TERRAOS

i) Localizao em relao ao Edifcioa) terrao de fogo ao nvel trreob) terrao de fogo situado num piso intermdioc) terrao de fogo situado no ltimo piso

ii) Tipo de Afectao da Fraco a que pertencea) habitacionalb) tercirio comercialc) tercirio (servios)

iii) Magnitude da rea

iv) Qualidade da Vista que permite desfrutar


PARQUEAMENTOS/GARAGENStm valor de mercado

O seu valor objectivo

O pulsar do parqueamento ou da garagem noest correlacionado com o pulsar do fogo ou domercado = Pgar : PApr

MTODO COMPARATIVO


MTODO COMPARATIVOPARQUEAMENTOS / GARAGENS

i) Localizao em relao ao Edifcio a) no logradouro, ao ar livreb) no logradouro, em edificado coberto c) no edifcio

ii) Localizao dentro do Edifcioa) na 1 caveb) na 2 cavec) noutra cave d) no rs/cho

iii) Tipo de Acessoa) por rampab) por elevador


MTODO COMPARATIVOPARQUEAMENTOS / GARAGENS

iv) Manobras de Circulao e Parqueamentoa) sem problemasb) facilitadasc) complicadas

v) Tipologiaa) LI - 1 lugar individual (parqueamento)b) LDsr - 2 lugares individuais sem restriesc) LDcr - 2 lugares individuais com restriesd) BI - 1 garagem (box) para 1 veculoe) BD - 1 garagem (box) dupla (2 veculos)f) BT - 1 garagem (box) tripla (3 veculos)

vi) reaa) rea tilb) rea bruta


MTODO COMPARATIVOREA EQUIVALENTE OU HOMOGENEIZADA

Atotal = Apr + Avar + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr

Aequi = Apr + Avar + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr

= Pvar : PApr = Parr : PApr = Pterr : PApr = Pest : PApr = Pgar : PApr = Poutr: PApr

V = Aequi x PApr


PROBLEMADetermine a rea Equivalente da seguinte moradia

Acave = 50 m2 50 % 25 m2Ars/cho = 110 m2 100 % 110 m2A1 andar = 100 m2 100 % 100 m2Asto = 60 m2 40 % 24 m2Avarandas = 16 m2 50 % 8 m2Aterrao = 25 m2 20 % 5 m2Agaragem = 15 m2 40 % 6 m2Abarbecue = 40 m2 10 % 4 m2Alogradouro = 360 m2 5 % 18 m2

------------- ---------

= 776 m2 AEQUIVALENTE = 300 m2

MTODO COMPARATIVO


A REA EQUIVALENTE

UMA REA ARTIFICIAL DE

GRANDE UTILIDADE

MTODO COMPARATIVO


MTODO COMPARATIVOREA EQUIVALENTE DE LOJAS

1.000 /m2 (tero profundo)

1.500 /m2 (tero central)

2.000 /m2 (tero junto da rua)Aequi = 0,33 A x 1 + 0,33 A x 0,75 + 0,33 A x 0,5 = 0,75A


AVALIAO DA LOJAV = 60 m2 x 1.500 /m2 = 90.000 (desadequada)

V = 20 m2 x 2.000 /m2 ++ 20 m2 x 1.500 /m2 ++ 20 m2 x 1.000 /m2 = 90.000 (adequada)

V = (20 m2 x 100% + 20 m2 x 75% + 20 m2 x 50%) x x 2.000 /m2 = 90.000 (adequada)

MTODO COMPARATIVO


MTODO COMPARATIVOREA EQUIVALENTE DE LOJAS

1.500 /m2 (galeria)

2.000 /m2 (rs/cho)

1.000 /m2 (cave)Aequi = Ars/cho x 1 + Agaleria x 0,75 + Acave x 0,2


AVALIAO DA LOJAV = 150 m2 x 1.333,33 /m2 = 200.000 (desadequada)

V = 60 m2 x 2.000 /m2 (rs/cho) ++ 40 m2 x 1.500 /m2 (galeria) ++ 50 m2 x 400 /m2 = 200.000 (adequada)

V = (60 m2 x 100% + 40 m2 x 75% + 50 m2 x 20%) x x 2.000 / m2 = 200.000 (adequada)

MTODO COMPARATIVO


REA EQUIVALENTE NO CLCULOVALOR PATRIMONIAL TRIBUTRIO

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x CvA = Aa + Ab + Ac + Ad = 0,300 = 0,025 = 0,005

Aequi = Apr + Avar + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr

MTODO COMPARATIVO


REA EQUIVALENTE TRIBUTRIAA = Aa + Ab + Ac + Ad = 0,300 = 0,025 = 0,005

Aa rea bruta privativaSuperfcie total, medida pelo permetro exterior e eixos das paredes ou outros elementosseparadoras do edifcio ou da fraco , inclui varandas privativas, caves e stos privativoscom utilizao idntica do edifcio ou da fraco

Ab reas brutas dependentesSo as reas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas noexterior do edifcio ou da fraco, cujas utilizaes so acessrias relativamente ao uso a que se destina oedifcio ou fraco, considerando-se, para esse efeito locais acessrios, as garagens e parqueamentos, asarrecadaes, as instalaes para animais, os stos ou caves acessveis, desde que no integrados narea bruta privativa, e ainda outros locais privativos de funo distinta das anteriores

MTODO COMPARATIVO


REA EQUIVALENTE TRIBUTRIAA = Aa + Ab + Ac + Ad = 0,300 = 0,025 = 0,005

Ac rea do terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de implantaoDiferena entre a rea total do terreno e a rea de implantao da construoou construes e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintaise outros logradouros at ao limite de duas vezes a rea de implantao

Ad rea do terreno livre que excede o limite anteriorrea excedente rea anterior

MTODO COMPARATIVO


rea Equivalente de avaliao e tributria da seguinte moradia Acave = 50 m2 50 % (100%) 25 m2 ( 50 m2)Ars/cho = 110 m2 100 % (100%) 110 m2 (110 m2)A1 andar = 100 m2 100 % (100%) 100 m2 (100 m2)Asto = 60 m2 40 % (100%) 24 m2 ( 60 m2)Avarandas = 16 m2 50 % (100%) 8 m2 ( 16 m2)Aterrao = 40 m2 20 % ( 30%) 8 m2 ( 12 m2)Agaragem = 20 m2 40 % ( 30%) 8 m2 ( 6 m2)Abarbecue = 20 m2 10 % ( 30%) 2 m2 ( 6 m2)Alogradouro = 300 m2 5 % ( 2,5%) 15 m2 ( 8 m2)

------------- --------- -----------

= 716 m2 Aequi = 300 m2 (368 m2)

MTODO COMPARATIVO


PROBLEMAS NA MEDIO DE REASPor um lado, no existe um entendimento nico notocante definio e determinao da rea de avaliao

Por outro lado, podem acontecer erros de contas e nasmedies

E tambm, por vezes, o avaliador tem de determinar reascom base em plantas distorcidas

MTODO COMPARATIVO


PROBLEMAS NA MEDIO DE REASAssim na determinao das reas podem surgir uma dasseguintes trs situaes:

i) A planta apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricas

ii) A planta no apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricasmas verifica-se que no existem distores

iii) A planta no apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricasmas verifica-se que existem distores

MTODO COMPARATIVO


PROBLEMAS NA MEDIO DE REASi) A planta apresenta um conjunto aprecivel de cotas

numricas

Neste caso, a rea pode ser determinada comrecurso s cotas expressas, mesmo se a plantaapresentar distores e/ou a sua escala noestiver explicitada

MTODO COMPARATIVO


PROBLEMAS NA MEDIO DE REASii) A planta no apresenta um conjunto aprecivel decotas numricas mas verifica-se que no existem distoresNeste caso, no se consideram as cotas expressas, e dado no haver distores, a rea determinada na planta com recurso a uma rgua normal, sendo depois, o valor encontradoArgua ajustado em funo da escala, para se obter a rea real Areal

Areal = Argua x fe x fe = Argua x fe2 sendo fe o factor de escala

Escala 1:100 Escala 1:200 Escala 1:50Argua = 9 cm2 Argua = 9 cm2 Argua = 9 cm2fe = 1 fe2 = 1 fe = 2 fe2 = 4 fe = 0,5 fe2 = 0,25Areal = 9x1 = 9 m2 Areal = 9x4 = 36 m2 Areal = 9x0,25 = 2,25 m2

MTODO COMPARATIVO


PROBLEMAS NA MEDIO DE REASiii) A planta no apresenta um conjunto aprecivel decotas numricas mas verifica-se que existem distoresNeste caso, no se consideram as cotas expressas

Areal = Argua x fdv x fdhfdv - factor de distoro vertical fdh - factor de distoro horizontal

fdv = (rv1 + rv2) : 2rv1 = cota vertical 1 : medio com base na rgua da cota vertical 1rv2 = cota vertical 2 : medio com base na rgua da cota vertical 2

MTODO COMPARATIVO


MTODO COMPARATIVOO TRABALHO DE PROSPECO

REFERNCIA N 1 Localizao: 8 Esq do prdio contguoTipologia : T2Idade : 24 anos (+ 2 anos do que a fraco em apreo)rea : da ordem de grandeza da fraco em apreo ( 90.00 m2)Garagem : noConservao: algumas obras feitasContacto: 21 01010101 (Sr Joaquim Menezes)Valor de oferta de venda : 85.000 Valor negocial provvel : 95% x 85.000 81.000 ndice unitrio de venda : 81.000 : 90.00 m2 = 900 /m2


MTODO COMPARATIVOO TRABALHO DE HOMOGENEIZAO

A informao recolhida pelos avaliadores no tra-balho de prospeco e/ou disponibilizada por ou-tros meios

nem sempre imediatamente comparvelcom a propriedade que se analisa. E isto porque,como bvio, s muito dificilmente os imveis dereferncia so iguais ao que objecto de avaliao



Para que seja possvel comparar necessrio que o avali-ador efectue os ajustamentos que resultam das diferenasentre as propriedades de referncia e a propriedade emapreo.

Este trabalho de ajustamento ( homogeneizao) consisteafinal, num tratamento a que os elementos de refernciadevem ser submetidos de modo a torn-los homogneos, isto a torn-los comparveis ao imvel em apreo



* Por um lado temos o objecto de avaliao OA, e por outro, temos as diversas referncias Ri

* Homogeneizar corresponde a transformar alhos em bogalhos

* O que se homogeneza so os pulsares das referncias



R1

R2

OA?????



R1

R2

OA?????

T3, 120 m2, 15 anos,3 andar s/ elevador,fracos acabamentos,Pulsar = 900 / m2

T1, 50 m2, 25 anos,cave,bons acabamentos,Pulsar = 1.100 / m2

T2, 80 m2, novo,rs/cho,bons acabamentos,Pulsar = ????



CARACTERIZAO EM TERMOS DE REAS

113LI / 25 054111T2R4122LDsr /50 008118T3R3123LDsr /500814116T3R295LI / 25 415692T2R1

109LI / 25068105T2OAApr+AgarAterrAarrAvarAprTip



CARACTERIZAO EM TERMOS MONETRIOS

102,5

155,0

157,0

155,5

?

VApr+

(103 )

10,0

20,0

20,0

10,0

10,0

Vgar(103 )

0,0

0,0

0,0

10,0

0,0

Vterr(103 )

2,5

0,0

3,0

2,5

2,5

Varr(103 )

OV

OV

V

V

V

Tipode valor

115

175

180

178

???

V(103 )

113

122

123

95

109

Apr+

R4

R3

R2

R1

OA

995

1.270

1.276

1.637

?????

PApr+Rn( /m2)



CARACTERSTICAS COMPARATIVAS

md.bons

bons

bons

md.

NivelEquip

c10

bons

pt. pt.pt.raz.

NivelAcab

c9

2c/elev.

3c/elev.

3c/elev.

6c/elev.

3c/elev.

Localiz. no Prdio

c8

raz.

boa

boa

boa

boa

Exp. Solar

c7

raz.

boas

boas

boas

boas

Qual. das

vistas

c6

loc.3

loc.2

loc.2

loc.2

loc.1

locali-zao

c5

novo

novo

novo

novo

2anos

idade

c4

T2

T3

T3

T2

T2

tipo-logia

c3

113

122

123

95

109

Apr+

(m2)

c2

OVOV

VVV

tipode

valor

c1

BomR4raz.R3raz.R2bomR1bomOA

NvelPoluiosonora

c11



CARACTERSTICAS COMPARATIVAS

1,00

0,90

0,90

0,90

NivelEquip

fn10

0,90

0,85

0,85

0,85

NivelAcab

fn9

1,00

1,00

0,95

1,00

Localizno Prdio

fn8

1,10

1,00

1,00

1,00

Exp. Solar

fn7

1,15

1,00

1,00

1,00

Qual. das

vistas

fn6

1,10

1,05

1,05

1,05

locali-zao

fn5

0,98

0,98

0,98

0,98

idade

fn4

1,00

1,15

1,15

1,00

tipo-logia

fn3

1,00

1,00

1,00

0,90

Apr+

(m2)

fn2

0,95

0,95

1,00

1,00

tipode

valor

fn1

1,00R4

1,05R3

1,05R2

1,00R1OA

NvelPoluiosonora

fn11



PApr+R1H = PApr+R1 x f11 x f12 x f13 x f14 x f15 x f16 x f1m






PApr+R1H =1.637 xx 1 x 0,9 x 1 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 1 x 0,85 x 0,9 x 1 = 1.160

PApr+R2H = 1.276 xx 1 x 1 x 1,15 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 0,95 x 0,85 x 0,9 x 1,05 = 1.152

PApr+R3H = 1.270 xx 0,95 x 1 x 1,15 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 1 x 0,85 x 0,9 x 1,05 = 1.147

PApr+R4H = 995 x x 0,95 x 1 x 1 x 0,98 x 1,1 x 1,15 x 1,1 x 1 x 0,9 x 1 x 1 = 1.160



PApr+=(PApr+R1H + PApr+R2H + PApr+R3H + PApr+R4H):4== (1.160 + 1.152 + 1.147 + 1.160) : 4 = 1.155 /m2

VApr+= Apr+ x PApr+ = 109.00 m2 x 1.155 /m2 = 125.895

V = VApr+ + Varr + Vterr + Vest + Vgar +Voutr ==125.895+2.500+0+ 0 + 10.000 + 0 =138.395 = 138.000



O pulsar de avaliao pode ser obtido pela:i) mdia aritmtica de todos os pulsares referenciais homogeneizados

ii) mdia aritmtica dos pulsares referenciais homogeneizados com exclusodos valores entendidos como anmalos (por exemplo, o valor mais baixoe/ou o valor mais alto)

iii) mdia estatstica dos pulsares homogeneizados. Com base na anlise estatstica so determinados certos parmetros esta-tsticos (mdia, desvio padro, limites de confiana e outros) e pesquisadosquais os pulsares que devero ser mantidos ou rejeitados da amostra aque pertencem. Deste modo, faz-se uma mdia (ponderada) mas apenascom os pulsares no rejeitados



O que que se deve fazer ao pulsar de uma referncia para que traduza o pulsar do imvel em avaliao?

i) Se a referncia tiver, em relao a determinada caracterstica de comparao, um pulsar superior do objecto de avaliao, o seu pulsar dever ser comprimido, para reflectir o pulsar do imvel em apreo, relativamente a essa caracterstica




ii) Se a referncia tiver, em relao a determinada caracterstica de comparao, um pulsar inferior do objecto de avaliao, o seu pulsar dever ser expandido, para reflectir o pulsar do imvel em apreo, relativamente a essa caracterstica.




iii) Se a referncia tiver, em relao a determinada caracterstica de comparao, um pulsar igual ao do objecto de avaliao, o seu pulsar dever ser mantido, para reflectir o pulsar do imvel em apreo, relativamente a essa caracterstica.



Caractersticas de Comparaotipo de valor tipologia e rea principalidade estado de conservaodata da transaco localizao geogrficaposio da fraco qualidade das vistasarquitectura da fraco arquitectura do edifcio orientao solar nvel de poluio sonoranvel de acabamentos nvel de equipamentosdesconforto da envolvente outras


MTODO COMPARATIVOBIBLIOGRAFIA

Associao Brasileira de Normas Tcnicas (1977). Norma Brasileira NB-502 da ABTN.

Editions Eyrolles (1979). LExpertise Immobilire. Paris.

Figueiredo, R.; (2004). Manual de avaliao Imobiliria. Editora Vislis.

L Expertise Immobilire (1979), Editions Eyrolles, Paris.

Moreira, A.L. (1984). Princpios de Engenharia de Avaliaes. So Paulo. Brasil.

Ordem dos Engenheiros (1989).Cursos Sobre Avaliao de Bens Imobilirios. Lisboa.

Pirla, S.F.(1992). Valoracin de Bienes Inmuebles. Madrid.

Documents

Método Comparativo - Ruy Figueiredo