Autor: Ernani Chaves Hipólito

Orientador: Prof. Cícero Murta Diniz Starling

Monografia

“MÉTODOS E NORMAS UTILIZADOS EM DIFERENTES PAÍSES NA

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS”

Belo Horizonte

Escola de Engenharia da UFMG

2007

Autor : Ernani Chaves Hipólito

“MÉTODOS E NORMAS UTILIZADOS EM DIFERENTES PAÍSES NA

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS”

Monografia apresentada ao Curso de Especialização em Construção Civil da

Escola de Engenharia UFMG

Ênfase: Avaliações e Perícias

Orientador: Prof. Cícero Murta Diniz Starling

Belo Horizonte

Escola de Engenharia da UFMG

2007

A minha família, pelo apoio e paciência.

AGRADECIMENTOS

Aos professores do Curso de Especialização em Construção Civil da Escola de

Engenharia da UFMG, pela competência, dedicação e entusiasmo na transmissão de

sua experiência e conhecimentos.

Ao Prof. Cícero Murta Diniz Starling, particularmente, pela atenção e estímulo na

orientação deste trabalho.

RESUMO

A terra e a habitação sempre estiveram associados à história do homem, seja

como abrigo, local para proteger e criar sua família, símbolo de posição social,

status ou poder, ou como fator produtivo para as atividades que empreende.

Sempre foi, portanto, objeto de necessidade ou de desejo do homem, difícil de

obter e manter, e de elevado valor. Desse contexto faz parte a estrutura social

do mercado.

A avaliação é o processo usado para estimar o preço de bens, no mercado onde

ele são transacionados. Para reduzir a sua subjetividade são utilizados métodos

quantitativos e modelos matemáticos que procuram reproduzir o

comportamento do mercado, sendo que a precisão dos resultados dependerá

tanto do modelo escolhido quanto da qualidade e quantidade dos dados

colhidos. Devido às características particulares inerentes aos imóveis, como

heterogeneidade, singularidade e fixação espacial, entre outras, o mercado

imobiliário apresenta um comportamento peculiar, em relação ao mercado de

outros ativos, e a sua modelagem é complexa.

Na maioria dos países, os ativos imobiliários representam uma parte

significativa do estoque de capital e importante componente da riqueza

econômica, fazendo com que a avaliação de ativos se torne elemento de

subsídio na tomada de decisão, ao determinar o valor mais representativo,

correto e preciso para os bens objeto de uma transação.

Este trabalho é uma revisão bibliográfica e conceitual sobre os métodos e

normas utilizados para avaliação de imóveis, e tem por objetivo apresentar as

metodologias mais recentes utilizadas no processo de avaliação em diferentes

países, particularmente na União Européia, na América do Norte, e na América

Latina e Brasil.

Palavras-chave : avaliação, métodos de avaliação, mercado imobiliário, normas

ABSTRACT

Land and dwelling have always been part of the history of mankind, whether as

shelter, a place to protect and raise his family, a symbol of social status, and power, or

as a production factor for his activities and labor. Thus, it has always been man’s

object of need or desire, hard to acquire and maintain, and of great value. In this

context lies the social structure of market.

Valuation is the process used to estimate the price of assets, in the market where

transactions are held. Quantitative models that seek to replicate the behavior of the

market are used in order to reduce subjectivity in the process, whereas the accuracy of

the results will depend both on the model chosen and the quantity and quality of

collected data. Due to the unique characteristics presented by real estate property such

as singularity, heterogeneity, spatial fixation, real estate markets presents a peculiar

behavior when compared to that of other markets, making the task of modelling them a

complex one.

In most countries real estate assets represent a significant amount of the stock of

capital, and an important component of economic wealth, setting asset valuation as a

major element in decision making as it helps to establish the best and most precise

value for transactions in course.

This monograph is a bibliographic and conceptual survey on the methods and

standards used for real estate valuation in different countries, specially of the European

Union, North America, Latin America and Brazil.

Key words : valuation, real estate market, valuation methods, valuation standards

SUMÁRIO

Pág.

1. INTRODUÇÃO 13

1.1 Objetivo 13

1.2 Metodologia 14

1.3 Justificativa 14

1.4 Resultados Esperados 14

1.5 Limitações 15

1.6 Estrutura do Trabalho 15

2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA E CONCEITUAL 16

2.1 Pesquisa 16

2.2 Avaliação 17

2.2.1 Histórico 20

2.2.2 Finalidades e Aplicações 20

2.3 Propriedade 22

2.4 Mercado 24

2.4.1 A Imperfeição do Mercado Imobiliário 28

2.4.2 Mercado informal 29

2.5 Aspectos Econômicos do Mercado Imobiliário 30

2.5.1 Mecanismos de Financiamento 33

2.6 Valor e Preço 34

2.7 Fatores Influenciantes dos Preços 36

3. METODOLOGIAS 38

3.1 Modelos e Ferramentas Analíticas 38

3.1.1 Regressão Linear Múltipla 38

3.1.2 Modelos Hedônicos 40

3.1.3 Redes Neurais Artificiais 41

3.1.4 CBR – Case Based Reasoning 42

Pag.

3.1.5 Modelos Automatizados de Avaliação (AVM) 43

3.1.6 Modelos Espaciais 44

3.2 Métodos de Avaliação 46

3.2.1 Métodos Diretos 47

3.2.2 Métodos Indiretos 48

3.2.3 Outros Métodos 49

3.3 Problemas na Aplicação da Metodologia 49

3.3.1 Subjetividade no Processo Avaliatório 50

3.3.2 Problemas com o Uso da Análise de Regressão 51

4. INSTITUIÇÕES, NORMAS E PROCEDIMENTOS 52

4.1 Internacionais 52

4.2 União Européia 53

4.2.1 TEGoVA 53

4.2.2 RICS 54

4.3 América do Norte 55

4.3.1 USA 55

4.3.2 Canadá 57

4.4 América Latina 57

4.4.1 UPAV 57

4.4.2 IBAPE 59

4.5 Qualificação e Certificação 60

4.6 Procedimentos 64

5. CONCLUSÕES 65

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ANEXOS

ANEXO A – Excertos de Declarações Fundamentais Estabelecendo o Direito

de Propriedade

ANEXO B – Organizações Filiadas ao IVSC

ANEXO C – Organizações Filiadas ao TEGoVA

ANEXO D – Red Book – RICS (Capa e Sumário)

ANEXO E – CD – Referências bibliográficas disponíveis

LISTA DE FIGURAS

Pag.

Figura 2.1 : Mecanismo de Equilíbrio de Mercado 32

LISTA DE TABELAS

Pag.

Tabela 2.1 : Características do Mercado Imobiliário 25

Tabela 2.2 : Agentes do Mercado Imobiliário 26

Tabela 2.3 : Caracteríticas do Mercado 28

Tabela 2.4 : Composição de Custo de Habitações na América do Norte 31

Tabela 2.5 : Definições 34

Tabela 2.6 : Fatores de Diferenciação 35

Tabela 4.1 : Sistemas de Certificação Profissional de Avaliadores 60

13

1.0 INTRODUÇÃO

As avaliações são utilizadas para estimar o valor de mercado de imóveis e constituem

um importante subsídio à decisão nas transações de compra, venda ou investimento, e

para o estabelecimento dos valores para locação e para tributação.

São utilizadas para diversas finalidades : venda, compra, heranças, separações,

seguros, indenizações.

Para se apurar o valor de mercado deve ser utilizado o método mais apropriado, entre

os diversos disponíveis, de modo que a abordagem avaliatória produza estimativas

confiáveis e precisas.

Os métodos recomendados se baseiam em ferramentas analíticas matemáticas e em

pesquisa/escuta/verificação/ascultação do mercado. Este trabalho de análise do

mercado se dá em geral pela comparação de dados obtidos para bens semelhantes e

que apresentem as mesmas características.

A precisão da avaliação é função da qualidade e quantidade dos dados amostrais

coletados e da metodologia utilizada.

Mas, o que é mercado, o que é valor, qual o melhor e mais adequado método a ser

utilizado? É o que se procurará mostrar.

1.1 Objetivo

Este trabalho tem por objetivo apresentar uma revisão bibliográfica e conceitual sobre

os métodos e modelos utilizados para avaliação de imóveis, e as metodologias mais

recentes empregadas neste processo, divulgadas pela literatura especializada.

Ao lado de conceitos que contribuem para uma visão mais ampla sobre o tema,

pretende também, apresentar os procedimentos avaliatórios em uso hoje em alguns

países da União Européia, da América do Norte, e no Brasil.

1.2 Metodologia

Foi realizada uma extensa pesquisa bibliográfica onde se buscou os resultados

considerados mais relevantes de publicação recente. Da mesma forma procurou-se

levantar as principais instituições normatizadoras que atuam na área de avaliação

imobiliária, nos principais centros mundiais, com a finalidade apresentar as normas e

os procedimentos em uso hoje.

1.3 Justificativa

A obtenção de amostras válidas e confiáveis de dados imobiliários constitui uma das

etapas mais importantes, e a que apresenta as maiores dificuldades, no processo

avaliatório.

Diversos fatores contribuem para isto, como a peculiaridade do mercado, as

características específicas do imóvel avaliando, como sua dimensão, vocação, e

localização, entre outros. As fontes normalmente pesquisadas, anúncios em jornais,

imobiliárias e corretores de imóveis, mesmo sendo abundantes, nem sempre dispõem,

no momento da pesquisa, de elementos amostrais semelhantes ao imóvel avaliando,

tornando difícil a obtenção de amostras representativas.

1.4 Resultados Esperados

Apresentação de conceitos associados ao mercado imobiliário e à avaliação de

imóveis, e de um levantamento e análise comparativa de métodos de avaliação de

imóveis urbanos praticados no mundo, como fonte de informação sobre o tema.

1.5 Limitações

Devido à vastidão, complexidade e abrangência do tema, este trabalho caracteriza-se

como um texto introdutório sobre o assunto.

1.6 Estrutura do trabalho

O trabalho está estruturado em capítulos que tem o seguinte conteúdo :

Capítulo 1 – Introdução : são feitas considerações gerais sobre o trabalho.

Capítulo 2 – Revisão Bibliográfica e Conceitual, onde se apresenta o método de

pesquisa utilizado, e os conceitos mais importantes associados ao tema avaliação,

procurando mostrar a sua evolução, para que serve e onde é aplicada, e outros

conceitos como propriedade, mercado, valor e preço.

No Capítulo 3 – Metodologias, são apresentados os principais modelos e ferramentas

analíticas utilizados e os métodos avaliatórios que os aplicam e são comentados

problemas de aplicação da metodologia.

O Capítulo 4 apresenta as principais instituições profissionais no campo da avaliação,

bem como as normas e procedimentos utilizados, e no Capítulo 5 são apresentadas as

conclusões do trabalho.

2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA E CONCEITUAL

2.1 Pesquisa

A pesquisa bibliográfica foi realizada em livros, artigos de revistas técnicas e

jornais especializados, e teses, levantados, principalmente, através da internet,

nos sites seguintes :

Portal CAPES http://www.capes.org.br

Google Patents http://www.google.com/patents

Google Scholar http://scholar.google.com

IEEExplore http://ieeexplore.ieee.org/Xplore

Scitopia.org http://www.scitopia.org

Wikipedia http://www.wikipedia.org/

Procurou-se obter referências atualizadas sobre o tema da monografia

pesquisando palavras-chave indicadas a seguir :

appraisal economics

economic and property cicles

land valuation

models for real estate markets

models for real estate valuation/appraisal

prediction markets

production theory

property valuation

real estate appraisal

real estate economics

regional urban economics

valuers

Para a indexação bibliográfica foi utilizado o aplicativo Zotero -

http://www.zotero.com, instalado como um plug-in do browser Firefox.

A relação completa de artigos consultados está indicada nas Referências

Bibliográficas.

Nota : Nas citações bibliográficas que remetem à Wikipedia ou a dicionários como o Houaiss, Aurélio

ou ao Babylon, o têrmo indicado refere-se ao verbete pesquisado.

2.2 Avaliação

Para Dantas (1998), a Engenharia de Avaliações é uma atividade multidisciplinar,

para a qual convergem conhecimentos das áreas de engenharia, arquitetura, além de

“áreas de ciências sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de determinar

tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução.”

No campo financeiro o conceito de avaliação está associado ao processo de estimação

do valor de mercado de um ativo ou obrigação financeira, como investimentos em

mercado de capitais, ações, opções, ou de bens intangíveis como empreendimentos,

patentes e marcas, ou em obrigações e títulos de dívidas. As avaliações são

necessárias, também, em contextos diversos como análise de investimentos,

orçamentos do imobilizado, escriturações contábeis, transações de fusões e aquisições,

relatórios financeiros, eventos tributáveis para determinação de obrigações tributárias,

heranças, acordos de separação, e em litígios. Como o valor dos bens varia no tempo,

as avaliações devem ser referidas a uma data específica. (Wikipedia, Valuation)

Alguns itens do balanço patrimonial, como ações negociadas na bolsa, que tem preços

cotados diariamente, são mais fáceis de avaliar que outros, e estão sempre e

prontamente disponíveis. Outros, tais como opções, são avaliados utilizando o modelo

Black-Scholes, enquanto obrigações de seguradoras utilizam a teoria do valor presente.

O modelo Black-Scholes é um modelo matemático do mercado de equidades, ou

títulos de participação acionária, onde seu preço é um processo estocástico. Foi o

primeiro a descrever quantitativamente e de forma precisa a estimativa de preço para

contratos de opções. Seu autores foram agraciados com o premio Nobel de Economia.

(Wikipedia, Black-Scholes).

O valor presente é o valor, em uma data definida, de um pagamento futuro, ou de uma

série de pagamentos futuros, descontados de forma a refletir o valor temporal do

dinheiro, assim como outros fatores, como o risco do investimento.É um meio

utilizado para comparar fluxos de caixa. (Wikipedia, Present Value)

Bens intangíveis, como fundos de comércio e propriedade intelectual, em geral são

passíveis de uma ampla faixa de interpretação de valor. Para a avaliação econômica de

determinados tipos de intangíveis, tais como qualidade de produto, riscos, relações de

consumidores, um método de análise de decisão denominado Informações Econômicas

Aplicada, Hubbard (2007), permite converter fatores intangíveis e quantidades

indeterminadas em termos financeiramente significativos.

Para o caso específico de imóveis, a avaliação consiste na determinação do seu valor

de mercado, entendido como o preço mais provável que este atingiria em uma

transação normal, de acordo com suas características e com as condições do mercado

naquele momento. Gonzáles (2002)

A necessidade de se ter para o imóvel um valor determinado por avaliação, decorre de

sua natureza heterogênea como classe de investimento, onde todos eles diferem entre

si, e por sua localização única e demais atributos específicos.

Portanto, não existem as condições necessárias para um leilão Walrasiano

centralisado para a negociação de bens imobiliários, como as que existem no mercado

de ações. A inexistência de um mecanismo de preços baseado em mercado é que

determina a necessidade de uma avaliação pericial ou técnica para bens imóveis.

(Wikipedia, Real Estate Appraisal)

Nota : O conceito de Leilão Walrasiano, conforme proposto por Leon Walras, é um tipo de leilão

simultâneo onde cada agente calcula sua demanda para o bem, para cada preço possível e os submete a

um leiloeiro. O preço, então, é estabelecido de forma que a demanda total de todos os agentes seja

igual à disponibilidade total do bem. Desta forma, o Leilão Walrasiano equilibra perfeitamente a oferta

e a demanda.

2.2.1 Histórico

A história da Engenharia de Avaliações tem início no Brasil por volta de 1918, quando

começaram a surgir em São Paulo os primeiros trabalhos sobre o tema em revistas

técnicas de engenharia.

O engenheiro Luiz Berrini introduziu através de seus livros, publicados em 1941,

conceitos para avaliação de imóveis utilizados na América do Norte, e em 1952 as

primeiras normas sobre o tema foram elaboradas pela Caixa Econômica Federal,

seguindo-se a apresentação à ABNT de um ante-projeto de norma para avaliação de

imóveis. (Moreira, 1997)

Nesta época foram criados o Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro e o

IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, em São Paulo.

A atividade avaliatória ganhou impulso a partir de 1960 com o grande número de

desapropriações para a construção obras urbanas em São Paulo, consolidando-se a

partir desta época.

A primeira Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos, a NB-502/77, foi

criada em 1977.

Atualmente existe uma norma única, a NBR 14653 - Avaliação de Bens, formada por

uma parte principal, contendo os conceitos, métodos e definições comuns a todos os

bens, e partes específicas para cada tipologia de bem a avaliar. ABNT (2004)

2.2.2 Finalidades e Aplicações

As avaliações subsidiam a tomada de decisão sobre valores, custos e alternativas de

investimentos nos processos envolvendo bens de qualquer natureza, sejam eles

tangíveis como imóveis, máquinas e equipamentos, instalações, empresas, entre

outros, ou intangíveis como marcas, patentes, sofwares, etc, além de seus frutos e

direitos. Dantas, (1998)

Para o caso em pauta, onde o foco é o mercado de imóveis, a avaliação é de alto

interesse para os agentes do mercado, quais sejam, compradores e vendedores de

imóveis, bancos e instituições de crédito imobiliário, incorporadores, construtoras,

seguradoras, fundos de pensão, prefeituras, entre outros.

Dentre as operações subsidiadas pelos serviços de avaliação destacam-se :

Transações de compra e venda

Transações de locação

Operações de garantias

Decisões judiciais

Taxação e tributação

Decisões sobre investimentos

Balanços patrimoniais

Operações de seguros

Separações ou cisões de empresas

Desapropriações

González (2002) argumenta que avaliações incorretas podem causar erros no

planejamento urbano ou na avaliação da viabilidade econômica, excesso de pagamento

do mutuário ou falta de garantia no caso de inadimplência, evasão de recursos públicos

ou ineqüidade na tributação (com injustiça social), respectivamente, e que, por fim, a

eventual utilização de outras formas de tributação, como a contribuição de melhorias e

a captura de mais-valias sobre a valorização de terrenos urbanos também exige

estimativas corretas.

Recentemente, na República Federal da Alemanha, investidores privados de fundos de

investimento imobiliário realizaram retiradas de recursos em grande escala

provocando uma crise no setor. Um dos motivos alegados como responsável pela

situação foi a percepção de que as avaliações do fundo eram pouco frequentes e

imprecisas. Mesmo havendo controvérsia a respeito, fica patente a importância das

avaliações e da necessidade que elas produzam valores os mais precisos possíveis.

(Crosby, 2006)

2.3 Propriedade

Conforme apresenta Moreira da Costa em seu artigo, desde a antiguidade o conceito de

propriedade tem sido objeto de estudo de historiadores, juristas, sociólogos, filósofos,

e economistas, com a finalidade determinar sua origem, caracterizar seus elementos,

distinguir suas modalidades, e acompanhando sua evolução, dar-lhe função individual

ou social.

Ao longo da história, a propriedade privada tem sido objeto de mudanças e restrições

no que diz respeito à sua função diante dos interesses políticos, sociais e até religiosos,

vigentes em cada época, justificando a natureza do direito à propriedade com

argumentos tais como a da vontade divina, a do assentamento universal, a da ocupação

e a da função social.

O direito à propriedade se funda na lei que a institui, atendendo as exigências sociais

que cada época apresenta.

Tendo em vista a natureza complexa do conceito de propriedade e a dificuldade

intrínseca em defini-lo, Scialoja, citado por Moreira da Costa, o circunscreve,

propondo as seguintes opções :

Limitar a propriedade a seus elementos constitutivos: direito de usar (jus

utendi), gozar (jus fruendi) e dispor (jus abutendi)

Enfatizar que a propriedade vem a ser a exteriorização da vontade livre do

proprietário

Relevar o momento estático da relação jurídica da propriedade sem preocupar-

se com a possível manifestação da vontade do proprietário

Neste contexto, soa adequado, no sentido etimológico, a interpretação dada por

estudiosos, de que o vocábulo se origina do latim “proprietas” , derivado de

“proprius”, significando o que pertence a uma pessoa.

Durante o Império Romano, eram reconhecidas três espécies de propriedades, a

“quiritária”, protegida pelo direito civil e que recaía sobre bens imóveis situados em

solo itálico e respectiva titularidade a cidadãos romanos; a “pretoriana ou bonitária”,

que fundamentava-se na igualdade aplicada pelos magistrados ao conceder proteção

especial àqueles que embora não fossem titulares do domínio, situavam-se como

verdadeiros proprietários; e, por fim, a “provincial” que consistia em incorporação das

províncias ao Senado, cujo uso e gozo das terras eram efetivados pelo Imperador e

demais autoridades.

Na Idade Média o conceito exclusivista de propriedade foi abolido com a consolidação

do direito público feudal, e a consequente vinculação entre a soberania e a

propriedade.

Com os novos ares democráticos trazidos pela Revolução Francesa (1789), o conceito

de propriedade exclusiva do direito romano que continha titular único voltou a vigorar,

desvinculando o direito à propriedade dos direitos políticos, sendo conferida a

utilização econômica do bem, com garantia de ampla liberdade ao seu titular.

No Anexo A encontram-se excertos de declarações fundamentais que estabeleceram e

consolidaram o direito à propriedade privada nos movimentos da Revolução Francesa,

da Independência Americana, e no estatuto da Organização das Nações Unidas.

No século XX, com a expansão do liberalismo econômico houve irrestrito

reconhecimento aos poderes do proprietário em relação ao bem, sendo no entanto

admitida a intervenção do Estado na propriedade alheia, quando necessário.

Na atualidade a propriedade apresenta-se intrinsecamente vinculada ao regime político

vigorante, subsistindo nos países ocidentais a propriedade individual.

No Brasil, o texto constitucional vigente, embora garanta o direito à propriedade,

ressalva a possibilidade de desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou por

interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro (CF/88, art. 5o,

inciso XXIV).

No seu trabalho, o avaliador deve levar em conta as características legais inerentes às

propriedades que vai avaliar, uma vez que o conceito de propriedade, e os direitos e

obrigações dos titulares é diferente, e varia de país para país.

2.4 Mercado

Em economia, o mercado é uma estrutura social para a troca de direitos, onde se

permite que pessoas, empresas e produtos sejam avaliados e precificados. Existem

duas funções ou papéis em mercados, compradores e vendedores. A definição implica

na existência de pelo menos três agentes : pelo menos um em um lado do mercado,

que é ciente de pelo menos dois outros agentes no outro lado, cujas ofertas podem ser

avaliadas umas em relação à outras. (Wikipedia, Market)

Um mercado permite que compradores e vendedores descubram informações e levem

adiante a troca voluntária de bens e serviços. Constitui uma das duas instituições

fundamentais para a organização do comércio, juntamente com o direito de possuir

bens.

Os preços de mercado podem ser distorcidos por agentes com poder de monopólio ou

monopsônio, sendo que tais distorções podem afetar de forma adversa a prosperidade

dos seus participantes e reduzir a eficiência dos resultados do mercado. O nível de

organização ou os poderes de negociação dos compradores podem também afetar o

funcionamento do mercado.

A maior parte dos mercados é regulada por leis e regulamentos.

Para Dantas (1998), o funcionamento e os mecanismos de um mercado dependem de

três componentes : os bens levados a mercado, as partes desejosas em vendê-los e as

partes interessadas em adquiri-los, e para o caso de bens imóveis estes três

componentes formam o mercado imobiliário.

Características do Mercado

De acordo com González (2003) o mercado imobiliário apresenta comportamento muito

diferente dos mercados de outros bens, sendo isto decorrente das características

especiais dos imóveis e do próprio mercado imobiliário, como :

Tabela 2.1 Caracterísicas do mercado imobiliário

CARACTERÍSTICAS DO MERCADO

Durabilidade

Os imóveis tem longa vida útil, podendo durar dezenas ou até centenas de anos, sendo o terreno onde se encontram praticamente indestrutivel. Como consequência, o mercado imobiliário é modelado como um mercado de estoque/fluxo. Cerca de 98% da oferta consistindo do estoque de imóveis existentes e 2% do fluxo de novos imóveis que entram no mercado. A oferta em qualquer período é determinada pelo estoque existente no período anterior, as taxas de deterioração e de renovação do estoque existente, e o fluxo de novos imóveis entrando no mercado no período corrente. O efeito de ajustes no mercado é mitigado pelo elevado estoque de imóveis existentes.

Heterogeneidade

Cada imóvel é único e apresenta características singulares, como localização, tipo de edificação, tipo de financiamento, entre outros. Isto dificulta a determinação do seu valor, aumenta o custo de pesquisa, cria assimetria da informação e restringe a sua substituição. O mercado, além disso, é dividido em segmentos, como residencial, comercial, industrial, e até sub-categorias como para fins recreativos, para geração de renda, históricos/tombados.

Alto Custo

A compra e/ou mudança para um imóvel tem custo muito maior que o da maior parte das transações. Os custos incluem custos de pesquisa, taxas e impostos legais, de transferência, registro, custo da mudança. Custos de transação típicos para compradores na faixa de 1,5 a 6% do preço da transação, sendo que em alguns países europeus pode chegar à faixa de 15-20% para o comprador e vendedor.

Longo Tempo de Ajuste

Elevado prazo de maturação para o financiamento, projeto, construção de novas unidades, do lado da oferta, e relativamente lenta taxa de variação da demanda. Estes longos intervalos de tempo podem provocar desequilíbrios de curto prazo, e os mecanismos de ajuste tendem a ser mais lentos, relativamente a mercados que apresentam maior fluidez.

Bem de Investimento e Consumo

Imóveis podem ser adquiridos como investimento, para uso próprio ou ambos. Estas funções podem ser separadas, com os participantes concentrando-se em uma ou outra função, ou combinadas, no caso do proprietário que mora no imóvel que adquiriu. Devido a esta característica dual do bem, não é incomum que seja investido mais no imóvel que seu valor de mercado.

Imobilidade A fixação espacial deste tipo de bem faz com que o consumidor vá a ele, e não o contrário, ou seja, não há movimentação de bens/mercadorias neste mercado, da mesma forma que não há um local de mercado físico onde os bens são negociados. Esta característica de fixação espacial combinada com a proximidade de unidades residenciais em áreas urbanas é indicativa da influência de polos de interesse associados à localização externa

Nota : Em economia e teoria de contratos existe assimetria de informação (ou estado de informação assimétrica) quando uma parte em uma transação tem mais ou melhor informação que a outra parte.

Os agentes principais do mercado imobiliário são :

Tabela 2.2 : Agentes do mercado imobiliário

AGENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Proprietário/Usuário

São ao mesmo tempo proprietários e usuários. Adquirem os imóveis residenciais ou comerciais como investimento e também os habitam ou o utilizam como negócio.

Proprietário

Investidor puro que não consome o bem adquirido. A propriedade é locada para terceiros.

Locatário

Consumidor puro do bem

Incorporador

Supre o mercado com novos bens

Renovador/ Reformador

Supre o mercado com bens reformados/renovados

Facilitador

Poder público, agentes financeiros, corretores, advogados e outros que facilitam o processo de aquisição e venda de bens neste mercado

A atuação simultânea e não coordenada destes agentes provoca transformações nas

condições do mercado e nos valores praticados. Como se trata de um bem econômico,

as modificações que provocam alterações de desejabilidade são refletidas em

alterações de valor.

A combinação de elementos, como os fatores diferenciadores dos imóveis,

comentados na tabela acima, a influência do ambiente/localização e do próprio uso do

solo urbano, que deve ser provido de infra-estrutura, eminentemente pública e

distribuida heterogêneamente na área urbana, provoca alterações no ambiente. Como

as influências não são homogêneas, as variações provocadas são distintas,

progressivamente diferenciando os imóveis e consequentemente induzindo

modificações nos valores dos mesmos, permitindo explicar grande parcela das

diferenças de valores entre os imóveis, em um dado momento. Gonzáles (2003)

A durabilidade dos imóveis faz com que eles permaneçam por longo período no

mercado, competindo para vendas e locação, e como mostrado acima, a grande

maioria dos imóveis transacionados é composta por unidades de segunda mão, e os

preços de referência do mercado serão reflexo dos preços destes imóveis, e não dos

preços dos novos, que devem ajustar-se a eles.

Diz-se que "o estoque domina o mercado", ou seja, são os imóveis usados que ditam

os preços.

Os principais fenômenos que caracterizam o mercado imobiliário são a inelasticidade

com relação à demanda, o constante processo de reestruturação interna das áreas

urbanas, e as várias influências externas alterando os usos do solo em tipo e densidade.

Em termos nacionais, a oferta de crédito, a inflação, a condução da economia, as

políticas fiscais, o crescimento demográfico e a confiança no governo são fatores

importantes nas flutuações de preços.

Neste processo, muitos fatores provocam distinções de preços, e naturalmente os

imóveis precisam ser considerados como “bens compostos”, pois existem múltiplos

atributos que despertam interesse. A literatura de economia urbana geralmente refere-

se à existência de um “pacote” ou conjunto indissociável de atributos. Os preços de

cada um dos atributos são os “serviços de habitação” oferecidos pelo imóvel, tais

como os citados nos parágrafos anteriores, entendendo-se que imóveis como maior

quantidade global de serviços de habitação serão mais caros.

2.4.1 A imperfeição do mercado imobiliário

Para ser considerado de concorrência perfeita, o mercado tem que apresentar certas

características, mostradas no quadro abaixo, e comparadas com as condições e

restrições que o mercado imobiliário apresenta para estas mesmas características.

Gonzáles (2003)

Tabela 2.3 : Características de mercado

MERCADO DE CONCORRÊNCIA PERFEITA

MERCADO IMOBILIÁRIO

Os bens podem ser considerados idênticos

A heterogeneidade dos imóveis e de suas localizações dificulta a comparação

A entrada no mercado é livre

As pessoas têm informação perfeita, decidem livre e prudentemente, sem pressões de qualquer ordem

Há falta de informação Não há liberdade para negociar mas, ao contrário, as

partes sofrem diversas pressões existem muitos fatores psicológicos e culturais (não

monetários) que afetam a avaliação subjetiva da qualidade do bem

As ações individuais não afetam os preços a existencia de grupos de agentes profissionais, experientes, treinados e em condições de obter negócios melhores, para si ou para seus representados

Em economias estáveis, não existem ganhos financeiros fáceis, e os imóveis

funcionam como ativos, reserva de valor ou complementação de renda (através do

aluguel). As pessoas são incentivadas, pelas condições gerais da economia, a

investirem na compra e na locação de imóveis pensando em vantagens a longo prazo,

mas também esperam obter vantagens imediatas, realizando transações favoráveis.

Diante de um negociador experimentado, informado e desejoso de investir, o agente

normal está em franca desvantagem, não se pode falar em igualdade de oportunidades

e a tendência é de preços que se afastam das médias normais de mercado.

Apesar de em muitas análises teóricas microeconômicas ser considerado de

concorrência perfeita, verifica-se diante destes fatos e da comparação de características

do mercado apresentada no quadro anterior, é fácil concluir que o mercado imobiliário

é de concorrência imperfeita, acarretando, como consequência, a aceitação de que o

preço necessariamente não coincide com o valor, existindo uma faixa de preços

normais (razoáveis), dentro da qual está o valor de mercado (valor mais provável ou

valor esperado) do imóvel.

2.4.2 Mercado informal (IPPUR, Projeto Mercados Informais de Solo Urbano nas

Cidades Brasileiras e Acesso dos Pobres ao Solo)

Notícia da Agência Brasil apresenta reportagem sobre mercado imobiliário informal em

favelas. Segundo esta fonte, pesquisa realizada pelo Instituto de Pesquisa e

Planejamento Urbano e Regional (IPPUR), da Universidade Federal do Rio de Janeiro

(UFRJ), aponta que a comercialização e o aluguel de imóveis ocorrem de forma intensa

nas favelas, formando um mercado informal com normas próprias.

O estudo traçou um retrato do mercado imobiliário nas favelas de oito capitais,

analisando a comercialização de imóveis (compra e venda) e a locação (aluguéis) em

favelas do Rio de Janeiro, São Paulo, Florianópolis, Porto Alegre, Recife, Belém,

Salvador e Brasília, chegando às seguintes constatações :

Existem mercado informais do solo nas cidades estudadas, com alta rotatividade na

ocupação dos imóveis em algumas favelas

A compra e o aluguel de imóveis em comunidades carentes seguem normas

próprias, apesar de estarem dentro da informalidade.

A coordenação do mercado é realizada pelas associações de moradores, que registra

os contratos, inclusive cobrando impostos em favor da comunidade

O mercado imobiliário informal representa a resposta para a falta de meios para as

favelas se expandirem. "São pouquíssimas as áreas que você ainda tem livres para

invasão. Então, só se entra nele via compra e venda.

2.5 Aspectos econômicos do mercado imobiliário

De acordo com a revista The Economist (Wikipedia, Real Estate Economics) o total de

ativos das economias desenvolvidas ao final de 2002, excluidos os depósitos

bancários, ativos de reserva de seguros, e ativos humanos, montava a :

Imóveis Residenciais $48 trihões

Imóveis Comerciais $14 trilhões

Participações Acionárias $20 trihões

Títulos do Governo $20 trilhões

Títulos Privados $13 trilhões

Total $115 trilhões

Do total, a parcela relativa a ativos imobiliários corresponde a 54% e a dos ativos

financeiros puros, a 46% e mostra a importância do setor imobiliário no cenário

financeiro.

Oferta e a Demanda Habitacional e o Mecanismo de Equilíbrio

De acordo com a Wikipedia (Real Estate Economics), o principal fator responsável

pela demanda habitacional é o demográfico, ao lado da renda, do preço das habitações,

do custo e da disponibilidade de crédito, de preferências dos consumidores e dos

investidores.

A variável demográfica relevante neste tipo de análise é a unidade familiar, e este é o

elemento que demanda serviços habitacionais.

Outro fator importante é a renda, sendo neste caso considerada a renda total auferida

durante o período previsto de ocupação do imóvel em lugar da renda anual, por

exemplo. Para a maioria das pessoas, a aquisição de uma habitação será a transação de

maior valor que farão ao longo de suas vidas.

A demanda habitacional por unidade familiar pode ser modelada utilizando-se a teoria

da escolha/utilidade. De forma simplificada, isto é conseguido construindo-se uma

função utilidade sujeita a restrições orçamentárias, e ajustada para levar em conta as

questões de financiamento/poupança. A demanda total do mercado é obtida pelo

somatório da demanda de todas as unidades familiares tomadas individualmente.

A oferta de habitações se dá através da utilização de terrenos, mão de obra, e insumos

diversos como eletricidade e materiais de construção, sendo o volume da oferta

determinado pelo custo destes insumos, o preço do estoque existente de habitações e

pela tecnologia de produção utilizada.

Na América do Norte os custos típicos para unidades habitacionais unifamiliares e

multifamiliares são mostrados na tabela seguinte.

Tabela 2.4 : Composição de custos de habitações na América do Norte

CUSTOS PERCENTUAIS TÍPICOS DE HABITAÇÕES NA AMÉRICA DO NORTE

ITEM HABITAÇÃO UNIFAMILIAR HABITAÇÃO MULTIFAMILIAR Custo de aquisição 10 % 7% Infra estrutura terreno 11% 8% Mão de obra 26% 27% Materiais 31% 33% Financeiros 3% 4% Administrativos 15% 17% Marketing 4% 5%

Pode-se construir uma função de produção do tipo Q=f(L,N,M), onde Q é a

quantidade de habitações produzidas, N é a quantidade de mão de obra empregada, L a

quantidade de terreno usada, e M a quantidade de outros materiais. Esta função deve

ser ajustada de forma a levar em consideração reformas do estoque de habitações

existente, o que é conseguido através da utilização de uma segunda função de

produção que inclui o estoque de habitações existente e suas idades. As duas funções

são somadas gerando a função produção total. Alternativamente, modelos hedônicos

baseados em análise de regressão podem ser utilizados.

O mecanismo de ajuste básico é o modelo fluxo/estoque, que leva em consideração

que cerca de 98% do mercado é representado por estoque existente e cerca de 2% pelo

fluxo de novas habitações.

Figura 2.1 : Mecanismo de equilíbrio de mercado

O ajuste se dá em quatro etapas :

1. o preço inicial de equilíbrio (R0) é determinado pela interseção da oferta do

estoque de habitações existentes (SH) e da demanda por habitações (D).

2. Este aluguel é transformado em valor (V0) através de fluxo de caixa descontado. O

valor é calculado pela divisão das rendas do período corrente pela taxa de desconto,

isto é, uma perpetuidade.

3. O valor é então comparado com o custo de construção (CC) para determinar se

existem oportunidades lucrativas para os construtores. A interseção do custo de

construção com o valor dos serviços habitacionais determina o número máximo de

novas habitações (HS0).

4. A quantidade de novas unidades no período corrente é somada ao estoque

existente no período seguinte. No período seguinte, a curva de oferta (SH) se

deslocará para a direita da quantidade (HS0).

2.5.1 Mecanismos de financiamento (Wikipedia, Mortgages in Real Estate)

Como agente significativo do mercado imobiliário e responsável pela oferta de crédito,

as instituições financeiras e os mecanismos de financiamento tem papel relevante no

ajuste e equilíbrio do mercado.

De forma geral, o financiamento para a aquisição ou construção de imóveis se dá

através de financiamentos obtidos junto a instituições comerciais ou governamentais,

através de cooperativas de crédito habitacional, associações de poupança e crédito,

bancos comerciais, instituições e agentes de crédito hipotecário, seguradoras, entre

outros.

Merecem destaque as instituiçoes que atuam no mercado de hipotecas, assim como as

companhias fiduciárias (REIT – Real Estate Investment Trust), empresas

especializadas em financiamentos habitacionais, e que nos Estados Unidos tem

tratamento fiscal diferenciado, com obrigação de distribuir anualmente em forma de

dividendos a seus acionistas, 90% de sua receita tributável.

Na maior parte das economias desenvolvidas, a principal fonte de capital utilizada por

indivíduos e pequenas empresas para transações imobiliárias, sejam de aquisição ou de

reforma e melhoria, são empréstimos e financiamentos hipotecários. Nesta

modalidade, o próprio bem constitui a garantia da operação, e os agentes financeiros

disponibilizam empréstimo a taxas favoráveis, em virtude da cláusula que aliena o

imóvel, permitindo ao agente recuperá-lo em caso de não pagamento por parte do

tomador.

Nos países que não oferecem este tipo de garantia, o setor de financiamento

hipotecário é pequeno ou inexistente, ou disponível apenas para membros das classes

sociais mais privilegiadas.

No Brasil a oferta de financiamento habitacional é canalisada pelas instituições

financeiras públicas e privadas, e a disponibilidade se dá em conformidade com a

política e as diretrizes governamentais estabelecidas para o setor.

2.6 Valor e preço (Wikipedia, Real Estate Appraisal)

Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço. O

ângulo de análise, ou mesmo a área científica de quem os estuda, têm influência nos

termos e nos sentidos em que são empregados.

Tabela 2.5 : Definições

Valor de mercado Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das

condições do mercado vigente.

Valor em uso O valor presente líquido do fluxo de caixa que um bem gera para

um proprietário específico e um uso específico. É o valor para um

usuário particular, e é em geral, menor que o valor de mercado de

um bem.

Valor de

investimento

É o valor para um investidor particular, e geralmente é maior que

o valor de mercado do bem

Valor de seguro ou

Valor em risco

É o valor de um bem imóvel coberto por uma apólice de seguro.

Geralmente não inclui o valor do terreno.

Valor de liquidação Utilizado em casos de procedimentos falimentares. Supõe que o

vendedor é compelido a vender após um tempo de exposição que

é menor que o tempo de exposição normal do mercado.

Preço

É a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma

transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.

Sob concorrência perfeita, o preço é igual ao valor e ao valor de mercado, ambos os

termos significando a quantidade de dinheiro pago por um imóvel transacionado no

mercado em um dado momento. Isto ocorre porque o vendedor não vende por menos

que o valor real, nem o comprador compra por mais, já que ambos conhecem

perfeitamente o mercado e não estão compelidos a negociar.

Entretanto, o mercado de imóveis é de concorrência imperfeita, e o preço obtido para

uma propriedade específica em uma transação específica pode ou não representar o seu

valor de mercado.

Diversos fatores contribuem para diferenciar o preço de um imóvel de seu valor de

mercado :

Tabela 2.6 : Fatores de diferenciação (González, 2003)

Conhecimento incompleto do mercado Busca da informação é um processo caro e demorado

Vendedores tem dificuldade em formar o preço de oferta

Compradores não conhecem adequadamente o bem

Desigualdade dos agentes Outras opções de investimento Dívidas

A transação pode ter sido afetada por condições específicas e particulares, relações

especiais entre as partes, ou pode ter sido parte de um conjunto maior de transações

em que as partes tenham se envolvido. O comprador pode ter optado por pagar um

ágio sobre o valor de mercado se sua avaliação subjetiva do bem (o valor de

investimento para ele) tiver sido maior que o Valor de Mercado (aquisição de

propriedades vizinhas). É dever do avaliador julgar se o preço obtido em uma

transação específica é indicativo do Valor de Mercado.

Estas situações ocorrem também em finanças corporativas, no caso de fusões e

aquisições, quando se paga um preço maior que o valor de mercado, tendo em conta a

expectativa de ganhos sinérgicos.

As imperfeições do mercado provocam oscilações nos valores realizados (preços). Os

número obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de

preços, cuja média ou “valor mais provável” é o que pode ser chamado de “valor de

mercado”, a ser obtido, por exemplo, através da inferência estatística.

2.7 Fatores influenciantes na formação do preço

As forças determinantes para a formação de preços de imóveis podem ser

caracterizadas como macro forças – taxas de amortização de hipotecas, tributos

incidentes sobre operações imobiliárias, estado geral da economia, fatores

demográficos, e micro forças – estado da economia regional, zoneamento urbano,

caracteristicas da infra-estrutura urbana local (escolas, transportes, centros

comerciais,...), e o estado de conservação do próprio imóvel.

Os fenômenos de decadência e degradação de áreas urbanas, superpopulação, e

revalorização urbana são consequência dos preços dos imóveis em determinadas áreas.

A tendência de migração para áreas suburbanas provoca um desequilíbrio entre oferta

e demanda. As áreas urbanas fonte das migrações passam a ter oferta maior que a

demanda, os preços dos imóveis caem. Efeito contrário ocorre nas áreas para onde os

fluxos migratórios convergem, com a valorização imobiliária e aumento de

investimentos em infraestrutura urbana.

A elevação excessiva de preços dos imóveis pode provocar efeitos adversos, quando a

renda média da população potencialmente compradora fica muito abaixo da necessária

para adquirir imóveis. Este fenômeno pode provocar o aumento do número de

habitantes por domicílio, como se observa em certas áreas da no estado da Califórnia,

Estados Unidos, onde um em cada tres domicílios apresenta-se “superpovoado”.

Em algumas áreas a elevação de preços das habitações pode induzir a um

renascimento urbano, através da renovação de imóveis em bairros ou vizinhanças que

apresentam potencial para este fenômeno. Isto pode, entretanto, levara um processo de

gentrificação (ou enobrecimento), que é a transformação do espaço urbano, e

bastante criticado por urbanistas e planejadores urbanos devido ao seu caráter

excludente e privatizador, apesar de ser um fenômeno social conteporâneo, presente

em cidades como Londres e Nova Iorque, e mais recentemente em diversas capitais

brasileiras. (Babylon, gentrification)

3. METODOLOGIAS

Dantas (1998) afirma que a metodologia mais adequada para a realização de um

trabalho avaliatório depende das condições que o mercado apresenta ao avaliador, das

informações coletadas neste mercado, e da natureza do trabalho a ser realizado.

Damodaran (2003) argumenta que o problema na avaliação não é da falta de modelos

para avaliar um ativo, mas da quantidade de modelos existentes, e que a escolha do

modelo correto é tão crítica quanto o domínio técnico e conhecimento que o avaliador

deve ter para utilizar o modelo escolhido, enfatizando que a escolha incorreta pode

resultar em grandes erros de avaliação. Conclui afirmando que o avaliador deve optar

entre as três abordagens citadas no item 3.2, modelos de fluxos de caixa descontados,

modelos de avaliação relativa, e modelos de precificação de opções.

3.1 Modelos e Ferramentas Analíticas

3.1.1 Regressão Linear Multipla

Modelos de regressão constituem a base analítica da disciplina da econometria, sendo

amplamente usados na estimação de modelos econômicos, utilizando o método de

mínimos quadrados. Em modelos que consideram apenas uma variável, utiliza-se a

regressão linear simples, e quando existem mais variáveis envolvidas trabalha-se com

a regressão linear múltipla. (Davidson, R., MacKinnon, J.G., 1999)

Os modelos, em geral, contém parâmetros desconhecidos, que devem ser estimados,

sendo este processo realizado com a aplicação de amostra de dados observados.

Quando o modelo é especificado corretamente, ele é capaz de descrever ou representar

o mundo real de onde os dados amostrais foram coletados. (Dantas, 1998)

Nos modelos inferenciais, a determinação do valor unitário básico de terrenos é feita

através do Método Comparativo de Dados de Mercado, com base em Regressões

Múltiplas. (Brondino, 1999)

Na Engenharia de Avaliação, considera-se, geralmente, como variável dependente os

preços à vista de mercado em oferta e efetivamente transacionados e como variáveis

independentes as características do imóvel. No modelo linear que pode representar os

preços de mercado, a variável resposta (dependente) é expressa por uma combinação

linear das variáveis independentes, de forma original ou transformada, e respectivas

estimativas dos parâmetros populacionais, acrescidas de erro aleatório, oriundo de

variações do comportamento humano. (Alves, 2005)

Para que sejam válidos, os modelos de regressão devem satisfazer os seguintes

pressupostos :

a) Homocedasticidade

A homocedasticidade corresponde à variância constante dos resíduos. É uma

propriedade essencial e que deve ser garantida, sob pena de invalidar toda a

análise estatística.

b) Independência serial dos resíduos (não-autocorrelação)

Ocorre autocorrelação quando os erros são correlacionados com os valores

anteriores ou posteriores na série

c) Normalidade dos resíduos

A análise de regressão baseia-se na hipótese de que os erros seguem uma

distribuição normal, e no caso da hipótese não ser verdadeira os testes não têm

validade, principalmente em amostras pequenas. A heterocedasticidade ou a

escolha de um modelo incorreto para a equação pode ser a causa da não-

normalidade dos resíduos.

d) Outliers

Denomina-se outlier um dado que contém grande resíduo em relação aos demais

que compõem a amostra. Alves (1999) enfatiza a importância do tratamento e

controle destes elementos, uma vez que sua presença pode influenciar os

coeficientes da equação de regressão. Geralmente são aceitos os elementos que se

apresentam no intervalo de 2 desvios padrão em torno da média amostral. A

análise destes pontos é importante para determinar a normalidade dos resíduos, e

o tipo de distribuição dos elementos da amostra.

e) Colinearidade ou multicolinearidade

Multicolinearidade é definida como a existência de relações lineares entre as

variáveis “independentes”, de tal forma correlacionada umas às outras, tornando-

se difícil ou impossível isolarem suas influências separadas e obter uma

estimativa precisa de seus efeitos relativos (Alves, 2005)

3.1.2 Modelos Hedônicos (Wikipedia, Hedonic Regression)

A regressão hedônica é um método para estimação de demanda ou valor, utilizada em

economia. O ítem pesquisado é decomposto em seus atributos significativos, e o

modelo estima a contribuição relativa de cada uma destas características para o seu

valor. A análise de regressão é o método de estimação utilizado. Estes modelos

acomodam variáveis não lineares, interação entre variáveis, ou outras situações

complexas.

Estes modelos são bem adaptados para utilização em avaliações de imóveis, devido às

características de heterogeneidade apresentada por este tipo de bem. Nestes casos, os

atributos, ou variáveis significativos podem ser o número de cômodos, área, ou

distância a um polo comercial. A equação de regressão hedônica trata os atributos (ou

conjunto de atributos) separadamente, e estima os valores de cada um.

A USPAP - Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, norma para

procedimentos avaliatórios adotada nos Estados Unidos, contém orientações para

regulamentar a utilização de modelos hedônicos ou outros modelos automatizados em

avaliações de massa, quando aplicados para avaliações de imóveis.

Os modelos hedônicos são utilizados para avaliações tributárias, judiciais, estudos

acadêmicos e outros projetos de avaliações em massa.

Exemplos da diversidade de aplicação de modelos hedônicos :

O estudo de preços de propriedades rurais na Espanha, onde a disponibilidade ou

não de água e a diferenciação da produção através da Designação de Origem

(D.O.) são utilizadas como variáveis explicativas (Garcia, 2007)

Avaliação ambiental indireta do impacto da poluição do ar (odores industriais e

de produção de farinha de peixe) no preço de residências (Mardones, 2006)

Avaliação de características de veículos, através de modelos de preços hedônicos

que utilizam análises de regressões clássicas, nas quais os preços de vendas dos

veículos são regredidos em função da medição de seus atributos, estipulando-se o

valor de mercado das características de um bem, e recorrendo-se à quantificação

das preferências dos consumidores em relação aos atributos de um determinado

produto. O consumidor escolhe quais características lhe são preferenciais e

passíveis de consumo (mix de atributos), essencialmente age como um hedonista,

explicitando suas preferências (De Angelo, 2006)

Assim, os modelos de preços hedônicos têm sido utilizados para se estudar a demanda,

assumindo que o produto é vendido como um “pacote” de atributos inerentes (Rosen,

1974), e os preços de mercado dos bens, seja eles veículos ou imóveis, são, portanto,

determinados pela forma com que os consumidores avaliam a “cesta” de atributos.

3.1.3 Redes Neurais Artificiais (RNAs) (Pelli Neto, 2006)

A teoria de Redes Neurais Artificiais surgiu em 1943, e desde então desenvolveu-se

com pesquisas nas áreas de medicina, biologia e engenharia. Sua aplicação na área de

Engenharia de Avaliações é recente, e é aceita como metodologia pela NBR 14653-2,

que trata da avaliação de imóveis urbanos.

Uma rede neural artificial é um sistema com capacidade computacional adquirida por

meio de aprendizado, relacionado com a adaptação de parâmetros devido a interação

com o ambiente externo, e generalização, como consequência de sua capacidade de

fornecer respostas consistentes para dados não apresentados durante a etapa de

treinamento.

Estes modelos, inspirados no funcionamento do neurônio biológico, caracterizam-se

por possuirem elementos de processamento de estrutura simples, com conexões entre

eles. Cada conexão da rede tem um peso associado, que representa a intensidade da

interação ou acoplamento entre os elementos e se sua natureza é excitatória ou

inibitória.

O processamento é realizado de modo paralelo e distribuido, pelos elementos de

processamento, que são dispostos em camadas, com uma topologia de camada de

entrada, responsável pela entrada das informações (variáveis independentes

representando as características relevantes do mercado), camada intermediária,

responsável pelo processamento das informações, e camada de saída, responsável pela

produção de resultados, e que no caso de avaliação de imóveis é a variável dependente,

o valor unitário.

3.1.4 CBR – Case Based Reasoning

O raciocínio baseado em casos (RBC) é uma técnica de Inteligência Artificial que

busca resolver novos problemas adaptando soluções utilizadas para resolver problemas

anteriores. A estimação, em geral, envolve o raciocínio por analogia, e na avaliação de

imóveis, os especialistas se orientam por transações similares prévias, utilizam seu

julgamento para adaptar o valor estimado ao imóvel objeto de avaliação de acordo

com suas característics individuais.

Dentre as características do funcionamento de um sistema RBC estão:

A extração do conhecimento a partir de casos ou experiências com que o

próprio sistema se depara.

A identificação das características mais significantes dos casos apresentados a

fim de devolver uma melhor solução (resposta).

O armazenamento do caso e sua respectiva solução.

A qualidade de um sistema RBC depende de sua experiência, ou seja, depende do

número de casos relevantes que farão parte da base de casos.

A literatura (Bonissone et al, 1997) apresenta um software PROFIT, em forma de

protótipo avançado, utilizado para estimar o valor de imóveis residenciais em

transações imobiliárias. O sistema explora as técnicas de raciocínio baseado em casos

com predicados fuzzy utilizados para expressar preferências na determinação de

similaridades entre o imóvel objeto da transação e outros comparáveis.

As similaridades orientam o processo de seleção e agregação, levando à estimativa

final para o valor do imóvel. As técnicas fuzzy são utilizadas, também, para gerar um

índice de confiança que qualifica a estimativa obtida.

3.1.5 Modelos Automatizados de Avaliação (AVM) (McCluskey, 2000)

Método que avalia propriedades através da utilização de modelos matemáticos, como

análise de regressão múltipla, sistemas de informações geográficas (SIG), combinados

com pesquisas a bases de dados imobiliários. Através da aplicação do método obtém-

se o valor para uma data específica comparando o resultado calculado com o de

elementos comparáveis da base de dados, bem como de avaliações prévias, tendências

históricas de preços de imóveis, e outras informaçoes pertinentes.

Este tipo de modelo tem sido largamente utilizado por instituições financeiras de

crédito imobiliário, para a determinação de risco nas operações hipotecárias, e em

geral o resultado da análise é um relatório de avaliação com o preço mais provável de

venda para o imóvel pesquisado.

O método apresenta como vantagem a rapidez e menor custo, quando comparado com

a avaliação realizada por avaliadores profissionais certificados. Como ponto

desvaforável, não leva em consideração o estado físico do imóvel. No caso de imóveis

novos, a indisponibilidade de dados comparativos pode ser um fator dificultador para a

avaliação.

Métodos de avaliação em massa (AVM) tem sido recomendados pela justiça federal e

estaduais norte-americanas, como os mais apropriados para ações judiciais coletivas

em questões relacionadas a contaminação ambiental de áreas residenciais

3.1.6 Modelos Espaciais (Arab, et al)

A despeito do reconhecimento generalizado de que a localização é um dos principais

influenciantes do valor de um imóvel, as tentativas de quantificação desta influência

no nível intra-urbano tem produzido poucos resultados, em parte devido à escassez de

dados para a pesquisa, e em parte devido à falta de ferramentas adequadas para a

complexa análise espacial requerida.

Empiricamente a localização de um imóvel tem sido fonte indireta para a inferência do

seu valor, e entender que um local específico é um fator valorizante é muito diferente

de conseguir representar esta influência quantitativamente.

Os dois elementos apontados como os principais componentes da localização, a

qualidade da vizinhança, e a acessibilidade, não são representados adequadamente nos

modelos hedônicos, pela dificuldade de quantificar a qualidade da vizinhança, e pelo

fato da acessibilidade considerar modelos monocêntricos - distância à Área Comercial

Central (CBD – Central Business District), quando se sabe que o modelo de múltiplos

núcleos é mais significativo, conforme demonstrado pelas teorias de estrutura urbana,

e comprovado recentemente por pesquisas, que destacam a existência e efeitos

potenciais de sub-centros.

Diversos indicadores tem sido utilizados na tentativa de representar, mesmo

indiretamente, a qualidade de vizinhança, como tamanho do lote e qualidade da

habitação através de condições da infra-estrutura e condições ambientais e sociais, até

o nível de emprego dos seus habitantes, mas não se chegou a uma posição consensual.

Como a vizinhança é uma entidade essencialmente geográfica, para tratá-la

adequadamente é necessário definir os seus limites físicos.

Diversos modelos tem sido propostos, visando a incorporação do efeito da localização

no preço dos imóveis, buscando integrar os dados espaciais e não-espaciais em termos

de modelos preditivos híbridos, associando a abordagem hedônica tradicional à

modelagem dos efeitos espaciais. (McCluskey et al, 2000)

Modelos alternativos utilizam a distribuição espacial dos preços dos imóveis para

obter fatores de ajustamento locacionais. Estas abordagens baseiam-se no

desenvolvimento de técnicas de resposta de superfície, como ponderação inversa da

distância, sendo os resultados obtidos das superfícies calibrados através de análise de

regressão múltipla.

Aumentando o nível de rigor e complexidade da análise espacial, considera-se como

alternativa para o estabelecimento de vizinhanças com limites físicos definidos ou

submercados compostos, a utilização de modelos de superfície com interpolação

espacial para a representação dos preços. Estes modelos utilizam conjuntos de dados

baseados em pontos discretos para sub-áreas, determinam a função mais representativa

para a superfície, que é então utilizada para prever os valores em outros pontos ou sub-

áreas.

Em um ambiente SIG – Sistema de Informações Geográficas, a utilização de técnicas

de análise de resposta de superfície permite a visualiação tri-dimensional do valor de

um local, em função de sua posição geográfica.

3.2 Métodos de Avaliação

Existem tres grupos gerais de metodologias utilizadas para a determinação de valor nas

avaliações imobliliárias, quais sejam :

O método de custo

O método comparativo de vendas

O método de rendas

A seleção da metodologia mais adequada para a realização de trabalhos avaliatórios

depende de diversas condições, como o mercado, as informações disponíveis e a

finalidade para qual a avaliação se destina. Dantas (1998)

A presença da opinião e julgamento do avaliador no resultado do processo avaliatório

contribuem para o conceito de que avaliação consiste de ciência e arte, onde, segundo

a Wikipedia (Valuation – Finance), as seguintes considerações devem ser observadas :

As situações que requerem avaliações, e as finalidades a que elas se destinam

diferem enormente entre si. Como consequência, cada caso pode requerer a

utilização de um método diferente, ou uma interpretação diferente do mesmo

método.

Todos os modelos e metodologias avaliatórias possuem limitações, como

complexidade analítica, comparabilidade, e podem ser passíveis de críticas.

Como regra geral, os modelos apresentam maior praticidade quando as partes

oponentes envolvidas utilizam o mesmo modelo. Em geral, a metodologia é

específica ou padronizada para a finalidade ou para o tipo de aplicação.

A qualidade e quantidade dos dados de entrada pode apresentar uma grande

variabilidade

A maior parte dos modelos avaliatórios utiliza premissas e hipóteses, que podem

não representar adequadamente as condiçoes existentes. Para evitar problemas, as

premissas devem ser bem fundamentadas.

A partir desta conceituação geral, os métodos utilizados para a avaliação de imóveis,

de acordo com a norma NBR 14653 – Avaliação de Bens – Parte 2 : Imóveis Urbanos,

e Dantas (1998), classificam-se conforme mostrado a seguir.

3.2.1 Métodos Diretos

- Comparativo Direto de Dados de Mercado

O valor do bem é estimado através da comparação com dados de mercado

assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. Pode ser utilizado

para a avaliação de imóveis, e outros tipos de bens, como máquinas e equipamentos,

automóveis, semoventes, desde que exista um conjunto de dados que possa ser

tomado estatisticamente como amostra do mercado. É o método mais indicado para

trabalhos de avaliação.

- Comparativo de Custo de Reprodução de Benfeitorias

O custo das benfeitorias é estimado pela reprodução dos custos de seus componentes,

com base em orçamento detalhado ou sumário, em função do rigor do trabalho

avaliatório. Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou

obsoletismo funcional do bem.

A utilização dos métodos diretos tem preferência, e sempre que existirem dados

suficientes para utilização do método comparativo ele deve ser escolhido (Dantas,

1998).

3.2.2 Métodos Indiretos

- Método da Renda

Estima o valor de um bem, ou de suas partes constitutivas, com base na capitalização

presente de sua renda líquida, real ou prevista. Devem ser definidos o período de

capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada. Neste caso o valor determinado é

chamado de valor econômico, e de forma geral qualquer ativo que gere renda pode

ser avaliado por este método, como por exemplo, empreendimentos de base

imobiliária, empresas, culturas, etc.

- Método Involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,

baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético

empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de

mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e

comercialização do produto.

- Método Evolutivo

O valor total do imóvel é obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor

do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente

depreciado, e o fator de comercialização.

- Método Residual

Estima o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das

benfeitorias, ou o valor destas subtraindo-se o valor do terreno, levando-se em conta

o fator de comercialização. Constitui uma variante do método evolutivo.

De acordo com Alves (2003) observa-se que de uma forma, ou de outra todos os

métodos são comparativos. Sendo assim, Dantas, 1998, explica que no método

comparativo comparam-se bens semelhantes; no método de custo, comparam-se os

próprios custos no mercado; nos métodos da renda e involutivo compara-se à

possibilidade de renda do bem; e no método residual, compara-se o nível de

comercialização do mercado.

No sentido semântico, os métodos apresentados são científicos, de base empírica, isto

é, lastreados na experiência e observação do mercado e do mundo.

3.2.3 Outros Métodos

Merece comentário a comparação entre estimativas obtidas através de modelos

puramente matemáticos com aquelas obtidas através de métodos humanos subjetivos,

como descrito em “Simple Heuristics That Makes Us Smart” (Gigerenzer, 1999), em

que se relata experiência onde era pedido a pessoas que fizessem estimativas sobre

fatos comuns, baseadas apenas em seu conhecimento, experiência e impressões

pessoais. A sabedoria popular ou conhecimento geral e algumas regras simples criaram

modelos semelhantes aos produzidos utilizando métodos de análise de regressão

múltipla e redes neurais. O valor preditivo dos modelos humanos revelou-se um pouco

melhor que os calculados por modelos matemáticos. Uma explicação possível é que,

apesar de representarem melhor os dados, não incorporam os mecanismos preditivos.

Por outro lado, modelos automatizados de avaliação em geral são capazes de gerar

previsões mesmo quando a informação que se busca não aparece de forma explícita.

3.3 Problemas da aplicação da metodologia

As principais dificuldades para a modelagem dos dados utilizando a regressão linear

estão ligadas os seguintes fatores:

Variáveis apresentando relações não lineares entre si, exigindo a sua

linerarização através de transformações

Erros de mensuração nos dados amostrais e dificuldade de quantificação de

atributos subjetivos

Elevada dispersão dos dados amostrais em torno da média, dificultando a

análise dos resultados e produzindo modelos complexo

O alto grau de colinearidade entre variáveis independentes impossibilita a

identificação da verdadeira influência de cada atributo no valor

Amostras com número pequeno ou insuficiente de elementos

Os processos de análise com a utilização da Regressão Linear Múltipla, não são

satisfatórios, principalmente em função do desconhecimento da forma funcional do

modelo, bem como pelo fato de não incorporar as questões relativas à autocorrelação

espacial. A análise da regressão linear múltipla é uma técnica bastante usual, mas deve

ser utilizada com bastante cuidado nas avaliações do mercado imobiliário.

Como alternativa, está sendo cada vez mais utilizada a Econometria Espacial, que

incorpora a variável de defasagem espacial, relevante para a formação dos preços dos

imóveis. Os modelos com a Regressão Espacial tem tem sido avaliados

favoravelmente em relação aos modelos com Regressão Linear.

As Redes Neurais Artificiais – RNAs apresentam algoritmos de otimização eficientes,

e alto poder de processamento. São consideradas uma alternativa ao uso da Regressão

Linear Múltipla, por serem capazes de levar em consideração na sua modelagem a

variável de defasagem espacial, e sua utilização tem tido boa aceitação no Brasil.

3.3.1 Subjetividade no processo avaliatório

Atualmente o processo de avaliação ainda apresenta subjetividades e improvisaçao.

Em parte, estas dificuldades devem-se, entre outras causas, a :

Conhecimento incompleto do comportamento do mercado

Segmentação local, e por tipo

Falta de informações conjunturais levando a análises puntuais

Utilização de técnicas heurísticas simplificadas, desconsiderando relações

temporais

Inexistência de dados, modelos e procedimentos para análises quantitativas

gerais do mercado, e de tendências e comportamentos

Modelagem baseadas em amostras com pequeno número de elementos

Procedimentos de habilitação e certificação padronizados em processo

incipiente de implantação, com grande variabilidade na capacitação técnica e

experiência dos profissionais de avaliação em exercício

Utilização incipiente ou falha dos procedimentos e normas recomendados

3.3.2 Problemas com o uso da análise de regressão

Diversos autores apontam problemas relativos ao uso da análise de regressão nas

avaliações, devido às características peculiares do mercado imobiliário, e a

incapacidade do modelo de tratá-las de forma adequada, destacando-se

a autocorrelação espacial dos erros

não-linearidade dos relacionamentos

multi-colinearidade decorrente da influência simultânea de múltiplos atributos

não-normalidade dos erros, com efeito nos testes estatísticos sobre o modelo

presença de outliers

Estes problemas podem afetar a precisão e confiabilidade dos modelos, e até invalidar

suas características probabilísticas impedindo a generalização e transformando a

análise de regressão em ferramenta de ajuste de curvas. (González, 2002)

4. INSTITUIÇÕES NORMAS E PROCEDIMENTOS

Com a globalização do mercado verificada nas últimas décadas do século XX, surgiu

um consenso entre as organizações profissionais de avaliação da maioria dos países, da

necessidade de estabelecer um conjunto de normas e procedimentos comuns, para

avaliação de bens e certificação de profissionais atuantes na área.

4.1 Internacionais (http://www.ivsc.org)

Criado em 1981, o IVSC – International Valuation Standards Committee (Comitê

Internacional de Normas de Avaliação) é uma organização não-governamental sediada

em Londres, com status de membro da Organização das Nações Unidas, e que

congrega as principais entidades nacionais de normas de avaliação e associações

profissionais de 41 países, como o Appraisal Institute, o RICS e o Appraisal Institute

of Canada), a UPAV, e o IBAPE.

Tendo como objetivo inicial promover o desenvolvimento de um conjunto de normas

internacionais para avaliação de imóveis, o IVSC ampliou seu escopo, visando

harmonizar as práticas internacionais de avaliação de imóveis, e também procurando

introduzir normas para todas as classes de bens, tais como empreendimentos e bens

intangíveis.

As normas do IVSC são publicadas no documento International Valuation Standards

(IVS), agora em sua 8ª edição.

As organizações nacionais filiadas ao IVSC são mostradas no Anexo B.

4.2 União Européia

4.2.1 TEGoVA - The European Group of Valuers' Associations

(www.tegova.org)

A TEGoVA é uma associação pan-européia, de fins não lucrativos, com sede em

Bruxelas, composta por 43 associações de avaliadores de 26 países, representando

100.000 avaliadores na Europa, e que tem por objetivo principal a promoção científica

e educacional da profissão de avaliador e a harmonização das normas européias de

avaliação.

Atua tanto nos países membros da União Européia, quanto para atender aos mercados

emergentes na Europa Central e Europa Oriental. A relação de instituições afiliadas é

mostrada no Anexo C.

Procura, também, atuar como porta-voz de seus membros, junto aos legisladores e

definidores de polítcas europeus.

A TEGoVA publica suas normas no EVS 2003 (The Blue Book), atualmente em sua 5ª

edição, documento que contém os princípios fundamentais sobre avaliação, orientação

para interpretação e aplicação dos princípios, e assistência complementar ao processo

de avaliação. O objetivo do EVS 2003 é promover a coerência dos relatórios de

avaliação, a consistência pela utilização de definições e abordagens padronizadas,

assegurar a qualidade e capacitação dos avaliadores, e a harmonização, aderência e

transparência dos relatórios no que diz respeito aos diferentes sistemas e normas

nacionais de avaliação.

O programa MER (Minimum Educational Requirements) foi desenvolvido com o

objetivo de prover o mais elevado grau de competência profissional aos seus membros,

e cobre as seguintes áreas :

Básico Princípíos de Teoria Econômica

Análise Estatística

Proteção Ambiental

Finanças Corporativas

Intermediário

Mercado Imobiliário

Construção de Edificações

Normas de Avaliação Européias e Internacionais

Avançado

Legislação

Prática Profissional

Princípios de Avaliação

Uso do Solo e Planejamento Imobiliário

Avaliação Legal

Normas de Avaliação

Avaliação Aplicada

4.2.2 RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors (www.rics.org)

O RICS é uma associação profissional que engloba todas as atividades profissionais

relacionadas a construção e imóveis. Suas normas são publicadas no documento RICS

Appraisal and Valuation Handbook, conhecido como Red Book, cujo sumário é

mostrado no Anexo D. O texto integral, em formato eletrônico, encontra-se no cd

que acompanha este trabalho.

Sua história pode ser traçada desde 1792, quando foi fundado o Surveyors Club, mas

as fundações de sua organização atual datam de 1868 quando seu primeiro conselho

diretor foi formado.

Sediada em Londres e com escritórios regionais em Bruxelas, Dubai, Hong Kong,

Nova York e Sidney, conta com cerca de 140.000 membros em 140 países, formou

34.000 profissionais em 400 cursos certificados, publica cerca de 500 artigos técnicos

e científicos por ano. Sendo uma organização global, tem se tornado muito ativa nos

Estados Unidos, nos últimos anos, através de sua filiação à entidade Counselors of

Real Estate, uma seção da National Association of Realtors. (Wikipedia, Real Estate

Appraisal).

4.3 América do Norte

4.3.1 USA

Nos Estados Unidos as atividades avaliatórias são regulamentadas pelos vários

estados, e até 1990 não havia um conjunto de normas de aceitação geral, tanto para

avaliação quanto para o licenciamento de avaliadores.

A necessidade de regulação do setor tornou-se crítica em meados da década de 80, no

século passado, devido à crise que afetou o setor financeiro norte-americano, em

consequência de uma retração da economia associada a procedimentos inseguros

praticados pelas instituições de crédito imobiliário, que levou a inadimplencias em

grande escala. Audiências públicas e investigações conduzidas pelo congresso

americano constataram que as atividades dos indivíduos responsáveis pela avaliação e

que determinavam o valor de bens dados em garantias de empréstimos imobiliários

não eram regulamentados nem na esfera federal nem na estadual. Como as instituições

financeiras eram seguradas pelo Governo Federal, coube a ele a responsabilidade final

pela indenização aos investidores e depositantes individuais.

Em consequência foi criada uma legislação visando a solução da crise financeira

estabelecendo uma regulamentação estadual para as atividades dos avaliadores

profissionais, com tres pontos principais : (1) cada estado deveria estabelecer

procedimentos regulatórios para a qualificação e licenciamento dos profissionais

avaliadores, bem como os procedimentos disciplinares e normativos obrigatórios; (2)

as questões avaliatórias do setor privado foram delegadas à recém instalada Appraisal

Foundation; (3) o programa todo seria coordenado por uma pequena agencia do

governo federal, o Sub-Comitê de Avaliações.

Com isto à Appraisal Foundation foram atribuidas responsabilidades significativas e

autorização para que todas as avaliações relacionadas a transações envolvendo o

Governo Federal deveriam se conformar ao padrão estabelecido por ela, a saber o

USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice).

O USPAP são as normas de consenso geral, estabelecidas pela Appraisal Foundation,

para a prática da avaliação imobiliária nos Estados Unidos. Contém normas

englobando todos os tipos de avaliações, como imóveis, propriedade pessoal,

avaliações comerciais e avaliações em massa. Embora seja mandatória apenas para

transações envolvendo bens governamentais, as associações de profissionais de

avaliação, grupos de clientes e agências federais, estaduais e municipais tem procurado

atuar em conformidade com suas diretrizes.

É revista anualmente, e tem tido aceitação crescente em âmbito mundial, sendo

adotada como modelo normativo por associações de avaliação em todo o mundo.

Appraisal Foundation (www.appraisalfoundation.org)

A Appraisal Foundation é uma organização de fins não lucrativos, fundada em 1987

com a missão de promover a excelência em avaliações, através do estabelecimento de

requisitos para a qualificação dos profissionais avaliadores e do desenvolvimento de

normas de avaliação. Seus membros são outras instituiçoes, não admitindo pessoas

físicas como associados. É estruturado dois Conselhos Diretores independentes, um

Conselho de Qualificação e um Conselho de Normas de Avaliação.

Appraisal Institue (www.appraisalinstitute.org)

A maior associação profissional norte-americana de avaliadores de imóveis é o

Appraisal Institute. Conta com 22.000 membros e 92 filiais no mundo, e foi fundada

em 1932 com a missão de apoiar e promover o desenvolvimento de seus associados

como a opção para questões imobiliárias e promover o desenvolvimento da

certificação profissional, normas para a prática profissional e princípios éticos

consistentes com o bem público. (Wikipedia, Real Estate Appraisal)

4.2.1 Canadá (www.aicanada.ca)

A organização nacional dos profissionais de avaliação no Canadá é o Appraisal

Institute of Canada. Foi fundada em 1938, tem 5.150 membros, e emite

certificados de qualificação profissional para os profissionais que atendem aos

requisitos exigidos.

É responsável pelo desenvolvimento e revisão das normas canadenses de

avaliação, a CUSPAP – Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal

Practice.

Atua, também, nas áreas de pesquisa, treinamento e educação, e

desenvolvimento profissional para seus associados

4.4 AMERICA LATINA

4.4.1 UPAV

A UPAV – Union Panamericana de Associaciones de Valuacion, fundada em

dezembro de 1949, por ocasião 1ª Convenção Pan-americana de Avaliadores, é uma

organização formada por instituições atuantes nos principais países americanos, e tem

como objetivos a orientação e a promoção do exercício e da prática da atividade

avaliatória focadas numa formação técnica especializada e em normas que propiciem e

elaboração de trabalhos de alto nível, em consonância com os ditames

internacionalmente aceitos.

A entidade atua ainda, por atribuição estatutária, como fiscal do exercício e da prática

dos Avaliadores em todo continente americano.

Os principais pontos do Estatuto Social da UPAV são destacados a seguir :

Agrupar organismos técnicos de avaliação dos países da América, de forma

intercambiar, promover e estender a prática e os interesses gerais da profissão.

Divulgar entre os membros os princípios básicos, normas, métodos, fórmulas e

procedimentos aprovados e recomendados pelos Congressos de Avaliação, bem

como os que estão em vigor e são seguidos nos diversos países.

Trabalhar para o aprimoramento das normas, métodos, técnicas e procedimentos

empregados em avaliação; promover sua adoção e propiciar a aplicação dos

fundamentos essenciais de todos as áreas que cntribuem para o melhor

conhecimento dos bens, direitos e recursos.

Recomendar o cumprimento dos princípios básicos do Código de Ética do

profissional de avaliações.

Recompilar e difundir os princípios e normas primordiais da técnica de

avaliação, para sua observação continental.

Estabelecer os requisitos necessários que as associações de avaliação devem

atender para se tornarem membros da UPAV.

Unificar os critérios de avaliação nos países da América e promover uma melhor

especificação técnica da especialização e capacitação profissionais.

Promover junto aos governos dos diferentes países americanos o apoio ao

exercício profissional do avaliador mediante a criação de legislação apropriada.

A administração da UPAV está a cargo de uma Junta Diretora, cuja sede rotativa e a

nacionalidade dos membros é revezada a cada biênio. Sua administração é

composta por um Conselho Consultivo e seus respectivos órgãos funcionais

separados em comitês, os quais estão a cargo de uma Secretaria Permanente, quais

sejam, o Comitê Pan-Americano de Ensino, o Comitê Pan-americano de Normas, e

o Comitê Pan-Americano de Informação e Documentação.

São membros fundadores da UPAV as organizações dos países que participaram da

Primeira Convenção Panamericana de Avaliação, em 1949 :

Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú – CTTP - Perú

Instituto Argentino de Tasaciones – IAT - Argentina

Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia – IBAPE - Brasil

Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela – SOITAVE – Venezuela

Os membros ativos são as organizações profissionais pertencentes a países americanos

que se inscreveram posteriormente à UPAV, tendo cumprido os requisitos exigidos

para tal :

Appraisal Institute - AI – Estados Unidos da América

Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuación de la República

Mexicana, A.C. FECISVAL - México

Instituto Costarricense de Valuación – ICOVAL – Costa Rica

Instituto de Evaluadores de Puerto Rico – IEPR – Puerto Rico

Instituto de Tasadores Dominicanos – ITADO – República Dominicana

Sociedad Colombiana de Avaluadores – ScdA – Colombia

4.4.2 IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

(www.ibape.org)

No Brasil, a instituição que congrega os profissionais e empresas que atuam na área de

avaliações e perícias de engenharia é o O IBAPE - INSTITUTO BRASILEIRO DE

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Funciona como uma entidade

federativa, com filiadas em todos os estados brasileiros.

O IBAPE tem por objetivo incentivar e apoiar as entidades estaduais, promover

intercâmbio, difusão de informações e avanços técnicos, elaborar normas, defender

interesses profissionais e morais da classe, promover cursos de formação básica e

avançados, organizar simpósios, conferências e seminários com finalidades de

congraçamento, intercâmbio e reciclagem de informações.

É filiado às principais entidades internacionais de Avaliações e Perícias de Engenharia,

destacando-se a CIDADEC - Confedération Internationale Des Associations D'Experts

Et de Consells, o IVSC - Internacional Valuation Standards Committee, a SIAE -

Societas Internationalis Aestimationum, e a UPAV - Unión Panamericana de

Asociaciones de Valuación).

4.5 Qualificação e Certificação

Na tabela 4.1 apresenta-se de forma sintética, os sistemas de certificação para os

profissionais avaliadores, conforme os requisitos e exigências das principais

instituições normativas internacionais.

Tabela 4.1 : Sistemas de certificação profissional de avaliadores

RICS TEGOVA

APPRAISAL FOUNDATION

MODELO

1ª PARTE

1ª PARTE POR ENTIDADE CERTIFICADORA NACIONAL RECONHECIDA

3ª PARTE (MANTIDA PELAS DIVERSAS ASSOCIAÇÕES PROFISSIONAIS)

CÓDIGO DE ÉTICA

Sim Sim Sim

EDUCAÇÃO Grau Universitário (Ou Técnico) Facultativo

Grau Universitário Facultativo

Variável Com O Nível De Licenciamento Ou Certificação

EXPERIÊNCIA Período De Treinamento Com Profissional Certificado

3 Anos Em Avaliações + Grau Universitário Pertinente Ou 10 Anos De Prática

Variável Com O Nível De Licenciamento Ou Certificação

CONHECIMENTO DE NORMAS

Red Book Evs – Blue Book USPAP

MANUTENÇÃO Cada 5 Anos Máximo A Cada 5 Anos

Anual, ou Conforme Exigência de Cada Estado

EXIGÊNCIAS PARA MANUTENÇÃO

Mínimo De 36 Meses De Atuação Em 5 Anos; Rics Lifelong Learnig

Educação Continuada – Minimo 3 Dias (21 H/Ano)

Comprovação De Experiência; Educação Continuada – 14 Horas/Ano Ou Atividades Equivalentes (Docência, Livros E Artigos Técnicos)

HÁ EXAME ?

Sim - Apc Sim

Não Para Simples Licenciamento Sim Para Certificação

ESTRUTURA Estudo Crítico De Caso Em Que Participou Banca Com 3 Examinadores

Provas Escrita E Oral 3 Examinadores ( 1 Tegova)

National Uniform Examination

CERTIFICAÇÃO/TÍTULOS Mrics Tecrics Frics

Pan-Europeu Nacional

Certified Real Property Appraiser (Residential Ou General)

OBSERVAÇÕES

Sistema Amplo Que Abrange Várias Outras Atividades

A Tegova Certifica A Entidade Nacional, Que Deve Certificar A Conformidade Dos Seus Profissionais Examinados Localmente

Exigências De Carga Horária D Eaulas E Trabalhos (Documentados Para Cada Nível)

No Brasil, na legislação pertinente à qualificação e habilitação para o exercício

profissional de atividades de avaliação destacam-se :

Constituição Federal de 1988

Associa, no seu Artigo 5º, Inciso XIII o exercício de qualquer trabalho à

qualificação profissional estabelecidas por Lei : “É livre o exercício de qualquer

trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a Lei

estabelecer”.

Lei Federal nº 5.194/66 - Regulamentação do exercício profissional do Engenheiro,

Arquiteto e Agrônomo

Especifica, no caso das avaliações, a qualificação profissional necessária,

atribuindo a competência nesta área aos engenheiros, em suas diversas

modalidades. Em seu artigo 7º Alínea “c” diz sobre as competências dos

profissionais da área tecnológica para a realização de: “estudos, projetos, análises,

avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgações técnicas”.

Código de Processo Civil, Lei Federal nº 5.869/73 e Lei Federal nº 7270/84

Estabelece em seu artigo 145, com a nova redação que lhe foi dada, que “Os

peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente

inscritos no órgão de classe competente.

Lei Federal nº 6.496/77

Instituiu a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, como um meio de

controle do acervo e caracterização da responsabilidade técnica dos profissionais

Assim, tem-se, que:

As avaliações, vistorias, perícias e pareceres são atribuições exclusivas de

Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, devidamente registrados no Conselho

Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA (órgão de classe

competente).

Os trabalhos de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, somente terão valor

jurídico se forem realizados por profissionais legalmente habilitados.

Somente profissionais de nível superior (universitário), devidamente registrados

no CREA, poderão realizar perícias de Engenharia, Arquitetura e Agronomia,

incluindo-se aí as avaliações.

Todo trabalho técnico assinado por Engenheiro, Arquiteto ou Agrônomo, deve

ser obrigatoriamente acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica –

ART, para que se produzam os efeitos legais do exercício profissional e

assunção de responsabilidades sobre o serviço prestado.

O IBAPE no uso de suas atribuições estatutárias na área de educação continuada e

aprimoramento técnico para seus associados, desenvolveu um Programa de

Certificação Profissional, aprovado pela 102ª Assembléia Geral, em 30/10/2005, cujos

principais pontos são :

Está de acordo com as recomendações da União Panamericana de Associações de

Avaliação – UPAV;

A Certificação é facultativa e tem por base a avaliação da capacitação técnica dos

profissionais que se submeterem ao exame elaborado pela comissão certificadora do

IBAPE.

A certificação será realizada separadamente para as áreas de Engenharia de Avaliações

e de Perícias de Engenharia, podendo os profissionais optar pela certificação conjunta,

decorrendo os seguintes títulos:

Certificado em Perícias de Engenharia (CPE);

Certificado em Engenharia de Avaliações (CEA);

Certificado em Perícias de Engenharia e Avaliação (CEPEA)

O exame de certificação abrangerá as principais disciplinas dentro da área na qual o

profissional pretenda obter a certificação, e terá características de exame de ingresso

na especialidade

A prova de certificação, em cada categoria, será realizada periodicamente

Para a manutenção do título o profissional deverá comprovar estar atuando

regularmente na área e apresentar bienalmente cópias dos certificados dos cursos,

trabalhos técnicos apresentados em congressos e seminários, artigos publicados e

demais eventos de aprimoramento profissional realizados no período, além de

comprovação de sua atuação institucional.

4.6 Procedimentos

Como resultado do esforço realizado pelas instituições de profissionais de avaliação no

sentido de desenvolver normas e padrões, de sistemas de certificação e qualificação de

profissionais, particularmente o IVSC em âmbito mundial, o RICS e o TEGoVA na

União Européia, o Appraisal Foundation e Appraisal Institute na América do Norte, a

UPAV em todo o continente americano, com maior ênfase nos países latinos, verifica-

se que as normas locais de cada país são, em geral, aderentes ou até mais rigorosas

que os princípios gerais estabelecidos. Mesmo não sendo mandatória a utilização

destas regulamentações, a aderência a elas é considerada como boa prática, e em casos

onde o avaliador pode ter seu trabalho contestado judicialmente, a utilização dos

procedimentos recomendados vai em favor do profissional.

O que difere, é no sentido de atender a uma legislação local específica, ou para levar

em conta alguma peculiaridade regional à qual o mercado imobiliário local é sensível.

Desta forma, a metodologia utilizada é também a indicada e recomendada pelas

normas.

5. CONCLUSÕES

A avaliação de bens é uma prática profissional consolidada, com instituições

normativas internacionais e nacionais, atuando colaborativamente para o

desenvolvimento de normas e procedimentos para certificação de profissionais que

atuam nesta área.

O esforço emprendido através destas instituições tem resultado em um conjunto de

normas e procedimentos de larga aceitação e aplicação, padronizando e orientando os

trabalhos técnicos de avaliação.

A enorme quantidade de dados disponível hoje, o avanço tecnológico nas áreas de

informática e comunicações, os métodos e ferramentas analíticas cada vez mais

poderosos, constituem os meios através dos quais se poderá cada vez mais produzir

análises globais, das quais resultará um melhor e mais completo entendimento do

mercado imobiliário.

Os procedimentos avaliatórios estão convergindo para padrões internacionalmente

reconhecidos e aceitos.

Na questão da certificação e dos requisitos para a habilitação dos avaliadores

profissionais, existem também, algumas diferenças, devido às cores locais, mas de

forma geral, para finalidades legais, tanto a habilitação e qualificação, quanto os

métodos aceitos, são aqueles recomendados pelas instituições normativas citadas.

A importância da avaliação está intimamente ligada à relevância para o homem da

propriedade, da sua importância, do peso econômico e do papel que ocupa na

sociedade moderna, das características específicas que os bens imóveis possuem, que

tornam o mercado onde estão inseridos, e os métodos utilizados para determinar o seu

valor, particulares.

Para concluir, indagações sobre o futuro :

O modelo econômico atual vai persistir? Por quanto tempo?

O estoque de imóveis vai se esgotar?

A terra vai escassear?

É necessário que o homem possua imóveis?

O modelo para uso para do espaço urbano público e a priorização de sua

utilização, vão mudar?

.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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ANEXOS

ANEXO A – Excertos de Declarações Fundamentais Estabelecendo o Direito de

Propriedade

DECLARAÇÕES FUNDAMENTAIS ESTABELECENDO O DIREITO DE PROPRIEDADE

EXCERTOS

Declaração de Direitos da Virgínia (Williamsburgh, 12 de junho de 1776)

Artigo 1o - “Todos os homens nascem igualmente livres e independentes, têm direitos

certos, essenciais e naturais dos quais não podem, por nenhum contrato privar nem

despojar sua posteridade: tais são o direito de gozar a vida e a liberdade com os meios

de adquirir e possuir propriedades, de procurar obter a felicidade e a segurança.”

Artigo 7o - “Nenhuma parte da propriedade de um vassalo pode ser tomada nem

empregada para uso público, sem seu própria consentimento, ou de seus representantes

legítimos; e o povo só está obrigado pelas leis, da forma por ele consentida para o bem comum.”

Declaração dos Direitos do Homem e do Cidadão (Votada definitivamente em 02

de outubro de 1789)

II. “O fim de todas associações políticas é a conservação dos direitos naturais e

imprescindíveis do homem. Estes direitos são a liberdade, a propriedade, a segurança e a resistência à opressão”.

XVII – “Sendo a propriedade um direito inviolável e sagrado, ninguém pode ser dela

privado, a não ser quando a necessidade pública, legalmente reconhecida, o exige evidentemente e sob a condição de uma justa e anterior indenização”.

Declaração dos direitos do homem e do cidadão admitidos pela convenção nacional em 1793 e afixada no lugar das suas reuniões

I – “O fim da sociedade é a felicidade comum. O governo é instituído para garantir ao homem o gozo destes direitos naturais e imprescritíveis”.

II – “Estes direitos são a igualdade, a liberdade, a segurança e a propriedade”.

XIX – “Ninguém pode ser privado de uma parte de sua propriedade sem sua licença, a

não ser quando a necessidade pública legalmente constatada o exige e com a condição de uma justa e anterior indenização.”

Declaração Universal dos Direitos do Homem (Aprovada em Resolução da III

Sessão Ordinária da Assembléia geral das Nações Unidas – 1948)

Art. XVII

1o – Todo homem tem direito à propriedade, só ou em sociedade com outro.

2o – Ninguém será arbitrariamente privado de sua propriedade.

ANEXO B – Organizações Filiadas ao IVSC

IVSC - MEMBROS EFETIVOS

COMUNIDADE EUROPÉIA

PAÍS INSTITUIÇÃO Alemanha Verband Deutscher Pfandbriefbanken

Bundesverband der Immobilien Investment Sachverständigen e. V. (BIIS) Áustria Austrian Institute of Property Valuation and Valuation Standards Espanha Association Espanola de Sociadades de Tasacion Grécia Body of Sworn Valuers in Greece Holanda Raad voor Onroerende Zaken (ROZ, the Real Estate Council) Irlanda The Society of Chartered Surveyors in the Republic of Ireland

The Irish Auctioneers and Valuers Institute Itália Consiglio Nazionale Geometri Latvia Latvian Association of Appraisers Lituania Lithuanian Association of Property Valuers

Lithuanian Association of Property and Business Valuation Enterprises Noruega Norges Takseringsforbund Polonia The Polish Federation of Valuer’s Associations Reino Unido The Royal Institution of Chartered Surveyors República Tcheca The Czech Chamber of Appraisers Romenia The National Association of Romanian Valuers Rússia Russian Society of Appraisers, Russian Board of Appraisers Slovenia Slovenian Institute of Auditors Suécia Samfundet för Fastighetsvardering Turquia Appraisers’ Association Ucrania Ukrainian Society of Appraisers Canadá Appraisal Institute of Canada Estados Unicos The Appraisal Institute

American Society of Appraisers México National Association of Mexican Valuation Institutes Argentina Instituto Argentino de Tasaciones Brasil Instituto Brasileiro Avaliações Colombia Registro Nacional de Avaluadores Venezuela Sociedad de Ingenieria de Tasaciones de Venezuela Austrália Australian Property Institute Cazaquistão Chamber of Professional Appraisers of Kazakhstan China China Appraisal Society Coreia Korea Appraisal Board Filipinas Institute of Philippine Real Estate Appraisers (IPREA) Hong Kong Hong Kong Institute of Surveyors India The Practising Valuers Association of India Indonésia Indonesian Society of Appraisers Japão Japanese Association of Real Estate Appraisal Malásia The Institution of Surveyors, Malaysia Malawi Surveyors Institute of Malawi Nova Zelandia Property Institute of New Zealand (PINZ) Singauore Singapore Institute of Surveyors and Valuers Tailandia Thai Valuers Association África do Sul South African Institute of Valuers Egypt The Egyptian Association of Real Estate Appraisers Nigéria Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers Tanzania Tanzania Institution of Valuers and Estate Agents

OBSERVADORES IVSC (NÃO MEMBROS EFETIVOS)

Albania The Albanian Society of Real Property Valuers Eslovênia Slovak Association of Economic Appraisers Estonia Estonian Association of Appraisers Finlandia The Association for Authorized Real Estate Valuation Geóriga Georgian Federation of Professional Assets Valuators

Expertise Institute for Valuation of Assets of Georgia

Luxemburgo Institut National de l’Expertise Immobiliere Macedônia Macedonian Appraisal Society Barbados Barbados Association of Professional Valuers

CORRESPONDENTES (NÃO MEMBROS)

Palestina Palestinian Auditors and Accountants Association Vietnam

Price Control Department, Ministry of Finance

ANEXO C – Organizações Fliladas à TEGoVA

MEMBROS TEGOVA

Albania

SHOQERIA E VLERESUESVE TE PASURIVE TE PALUAJTSHME (SVP) The Society of Real Estate Valuers

Austria

ÖSTERREICHISCHES INSTITUT FÜR IMMOBILIENBEWERTUNG UND BEWERTUNGSSTANDARDS (ÖII) Austrian Institute of Property Valuation and Valuation Standards

Czech Republic

CESKA KOMORA ODHADCU MAJETKU (CKHOM) Czech Chamber of Appraisers (CCA)

Denmark

DANSK EJENDOMSMAEGLERFORENING (DE) The Danish Association of Chartered Estate Agents

Estonia

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING (EKHÜ) Estonian Association of Appraisers

France

ASSOCIATION FRANCAISE DES SOCIÉTÉS D'EXPERTISE IMMOBILIÈRE (AFREXIM) French Association of Property Valuation Companies

CHAMBRE DES EXPERTS IMMOBILIERS DE FRANCE (CEIF-FNAIM) Chamber of the Real Estate Valuers of France

CONSEIL SUPERIEUR DU NOTARIAT (CSN) High Council for the Notarial Profession

INSTITUT FRANCAIS DE L'EXPERTISE IMMOBILIÈRE (IFEI) French Institute of Real Estate Valuation

SYNDICAT NATIONAL DES PROFESSIONNELS IMMOBILIERS (SNPI) National Association of Real Estate Professionals

Germany

BUND DER ÖFFENTLICH BESTELLTEN VERMESSUNGSINGENIEURE e.V. (BDVI) German Association of Publicly Appointed Surveyors

BUNDESVERBAND ÖFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGITER SOWIE QUALIFIZIERTER SACHVERTÄNDIGER (BVS) Association of Publicly Certified and Qualified Experts

IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD BUNDESVERBAND e.V. (IVD) German Real Estate Professional Association

VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN e.V. (vdp) Association of German Pfandbrief Banks

BUNDESVERBAND ÖFFENTLICHER BANKEN DEUTSCHLANDS e. V. (VÖB) Association of German Public Sector Banks

Greece

BODY OF SWORN-IN VALUERS OF GREECE (SOE)

Hungary

MAGYAR INGATLANSZÖVETSÉG (MAISZ) Hungarian Real Estate Association (HREA)

Ireland

IRISH AUCTIONEERS and VALUERS INSTITUTE (IAVI)

THE SOCIETY of CHARTERED SURVEYORS (SCS)

Italy

CONSIGLIO NAZIONALE GEOMETRI (CNG) National Council of Surveyors

ASSOCIAZIONE GEOMETRI VALUTATORI ESPERTI (GEOVAL) Assessment Surveyors Association

ISTITUTO ITALIANO di VALUTAZIONE IMMOBILIARE (IsIVI) Italian Institute for Real Estate Valuation

Kazakhstan

CHAMBER OF PROFESSIONAL APPRAISERS OF KAZAKHSTAN (CPA)

Latvia

LATVIJAS IPASUMU VERTETAJU ASOCIACIJA (LIVA) Latvian Association of Property Appraisers

Lithuania

LIETUVOS TURTO VERTINTOJU ASOCIACIJA (LTVA) Lithuanian Association of Property Valuers

Norway

NORGES TAKSERINGSFORBUND (NTF) Norwegian Surveyors and Valuers Association

Poland

POLSKA FEDERCJA STOWARZYSZEN RZECZOZNAWCÓW MAJATKOWYCH (PFVA) The Polish Federation of Valuers' Associations

Romania

ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA (ANEVAR) National Association of Romanian Valuers

Russian Federation

PARTNERSHIP OF THE RUSSIAN SOCIETY OF APPRAISERS (PRSA)

RUSSIAN BOARD OF APPRAISERS (RBA)

RUSSIAN SOCIETY OF APPRAISERS (RSA)

Slovakia

SLOVENSKÁ ASOCIÁCIA EKONOMICKÝCH ZNALCOV (SAEZ) Slovak Association of Economic Appraisers

Spain

ASOCIACION PROFESIONAL DE SOCIEDADES DE VALORACION (ATASA) Professional Association of Valuation Companies

CONSEJO GENERAL DE LA ARQUITECTURA TÉCNICA DE ESPAÑA (CGATE) General Council of Technical Architects of Spain

Turkey

DEGERLEME UZMANLARI DERNEGI (DUD) Appraisers' Association of Turkey

United Kingdom

CENTRAL ASSOCIATION OF AGRICULTURAL VALUERS (CAAV)

INSTITUTE OF REVENUES RATING AND VALUATION (IRRV)

ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS)

United States

APPRAISAL INSTITUTE (AI)

ANEXO D – Red Book – RICS (Capa e Sumário)

RED BOOK RICS Appraisal and Valuation Standards (The Red Book) contains mandatory rules, best practice guidance and related commentary for all RICS members undertaking asset valuations.

ANEXO E – CD contendo as referências bibliográficas disponíveis em meio

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