MÓDULO IV - Gestão social da valorização imobiliária para a

inclusão territorial

O território urbano e rural é produto de investimentos e trabalhos coletivos. Portanto, são riquezas sociais. A valorização imobiliária é definida por:

•Distribuição de investimentos públicos em infra-estrutura, equipamentos e serviços públicos;

•Mudança do solo rural para solo urbano;

•Parâmetros de uso, ocupação e parcelamento do solo;

•Desenvolvimento econômico e investimentos privados.

Produção social da valorização imobiliária

•A valorização decorrente de ações públicas normalmente é apropriada de forma privada pelo proprietário do imóvel, sem que haja qualquer retorno à coletividade.

•Esse padrão de apropriação da valorização imobiliária produzida coletivamente aprofunda a exclusão e desigualde sócio-territorial.

Apropriação privada da valorização imobiliária

Redistribuição da Valorização FundiáriaEstatuto da Cidade

Artigo 2ºIX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização....XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização imobiliária.

Instrumentos para gestão social da valorização da terra

(a)instrumentos tributários: Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Imposto de Transmissão de Bens Intervivos (ITBI); Imposto Territorial Rural (ITR); contribuição de melhoria, isenções e benefícios fiscais, Taxas (de esgoto, limpeza urbana e etc) preços públicos/ tarifas (licença de uso e autorização de funcionamento ou habite-se);

(b)Instrumentos urbanísticos: Outorga Onerosa, Operação Urbana, Direito de Preempção e Consórcio Imobiliário;

(c)gestão democrática e participativa.

Instrumentos tributários

Podem ser utilizados tanto para fins arrecadatórios (função fiscal) como para fins urbanísticos (função extrafiscal).

Deve existir articulação entre a política tributária e a política urbana. Ex1: IPTU progressivo no tempo, que pode ser utilizado para induzir ocupação de imóveis vazios ou simplesmente alíquotas diferenciadas de IPTU para estimular/desestimular formas de uso e ocupaçãoEx2: ITR dialogando com a função social da propriedade rural estabelecidas na Constituição Federal e no PDP.

IPTU

Necessita de planta genérica de valores e cadastro imobiliário atualizados.

O Plano Diretor Participativo é uma oportunidade para a atualização dessas bases de informações.

Progressividade do IPTU

•Progressividade em relação ao VALOR do imóvel: quanto mais alto o valor o imóvel, maior a alíquota (art. 156, I, Constituição Federal).

•Progressividade em relação ao USO E LOCALIZAÇÃO conferido ao imóvel: usos e regiões mais valorizadas podem ter alíquota maior.(art. 156, II, Constituição Federal).

•Progressividade no TEMPO: alíquota progressiva no tempo para induzir a ocupação de imóveis não utilizados ou subutilizados (art. 182, 4, II, Constituição Federal e Estatuto da Cidade).

ITR

Emenda Constitucional 42/2003:●O Município pode optar pela cobrança da totalidade do ITR desde que “não implique redução do imposto ou qualquer outra forma de reunúncia fiscal” (Artigo 153, Parágrafo 4º, Inciso III).

ITBI / contribuição de melhoria

● ITBI: o imposto de transmissão de bens “inter vivos” que é cobrado no momento da transferência do título de propriedade de um imóvel.Ex: Muitas vezes o ganho pela valorização se dá efetivamente no momento da venda do imóvel; por essa razão, o ITBI pode ser um bom instrumento para a gestão social da valorização imobiliária)

● CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA: tributo que pode ser cobrado quando há valorização imobiliária de propriedade privada decorrente de obra pública.

Incentivos e Benefícios Fiscais

O Município pode conceder isenções e benefícios fiscais com vistas à realização das funções sociais da cidade e da propriedade urbana.Ex: isenção total ou parcial dos impostos em áreas definidas como ZEIS.

Instrumentos Urbanísticos

Principais instrumentos urbanísticos para recuperação da valorização imobiliária:

- outorga onerosa do direito de construir;- outorga onerosa de alteração de uso;- operações urbanas;- direito de preempção;- consórcio imobiliário;- plano diretor.

Outorga Onerosa do Direito de Construir

•Separação entre o direito de propriedade e o direito de construir.

•Regularização Fundiária

•Programas e Projetos H.I.S

•Reserva Fundiária

•Ordenamento da Expansão Urbana

•Equipamentos Urbanos e Comunitários

•Áreas de Lazer

•Conservação Ambiental

•Proteção de Áreas de Interesse Histórico, Cultural e Paisagístico

Outorga Onerosa de Alteração de Uso

•O Plano Diretor pode definir áreas onde determinadas alterações de uso dos imóveis exigem pagamentos de contrapartida.•A contrapartida não precisa ser necessariamente financeira•No caso de passagem de rural para urbano a contrapartida pode ser participação na implantação da infraestrutura/espaços protegidos/espaços coletivos previamente definidos no Plano Diretor Participativo.

Direito de Preempção

O poder público municipal tem preferência na aquisição de imóvel urbano colocado à venda no mercado. Poderá ser exercido sempre que o poder público necessitar de áreas para:

•Regularização Fundiária

•Programas de H.I.S.

•Reserva Fundiária

•Expansão Urbana

•Equipamentos Urbanos

•Espaços Públicos

•Preservação Ambiental

•Preservação Patrimônio Histórico

PODER PÚBLICO TEM PREFERÊNCIA

DE COMPRA

Operações Urbanas Consorciadas

•Tem por objetivo alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

Poder público + Proprietários + Usuários permanentes + Investidores

Perímetro Descontínuo da Op. Urbana

Consórcio Imobiliário

•O Consórcio Imobiliário é facultativo. Pode ser realizado em parceria com os proprietários destas áreas e/ou com loteadores ou construtores.

INVESTIMENTOPÚBLICO

Instrumentos da gestão social da valorização fundiária e o Plano Diretor

O Plano Diretor Participativo deve definir as áreas e as regras de aplicação dos intrumentos de gestão da valorização imobiliária.A combinação de instrumentos pode ser mais eficaz.Ex: ZEIS + Edificação ou parcelamento compulsório + consórcio imobiliário.

Redistribuição da Valorização Imobiliária

•Os recursos obtidos com a aplicação dos instrumentos de redistribuição da valorização imobiliária deve compor um Fundo Municipal gerido democraticamente.•A destinação desses recursos deve obedecer as diretrizes do Estatuto da Cidade.

O sentido da gestão social da valorização imobiliária é REDISTRIBUIR os custos e benefícios da produção das cidades.

• COMO IMPLEMENTAR UMA ESTRATÉGIA DE GESTÃO SOCIAL DA VALORIZAÇÃO DA TERRA EM SUA CIDADE?