www. panorama. es Tel.:(+34) 952 863 750

Отчёт о Рынке Недвижимости в Марбелье 2011-2012г

Обновленный отчет о том, как мировой экономический кризис влияет на рынок недвижимости

в самом важном в Испании туристическом городе

Кристофер Кловер, владелец и директор-распорядитель «Панорамы», самого старого агентства недвижимости Марбельи

ноя́брь, 2011

Tel.:(+34) 952 863 750

Рынок, Кризис

Зачастую наши клиенты говорят о«рынке» или о «кризисе» в Испании вцелом и ассоциируют его напрямую сместным рынком Марбельи.

С нашей точки зрения, сформировав-шейся в ходе многочисленных взлётови падений на рынке недвижимостиМарбельи с момента открытия офисовкомпании в 1970г. , правильное мнениезаключается в том, что было быошибкой приравнивать местный рынокнедвижимости к остальному рынкуИспании. В данном случае мы рискуемслишком упростить факторы, влияющиена игру, а ведь как показываетбольшинство под-рынков, существуютсопоставимые факторы и те, которыетаковыми не являются.

Без сомнения, вычитали, что вИспании существует почти миллионединиц нового жилья, который досих пор не продаётся. Это следствиераздутого объёма строительства испекуляций, которые царили в странедо 2008 года. Эти объекты недвижимости

существуют во всех и каждом измуниципалитетов Испании, цена 90%из них колеблется между 100.000 и200.000 евро, и многие из них – этоквартиры, расположенные в зонах снедостаточным количеством услуг; илив типичных «бетонных джунглях»высокой плотности застройки вприбрежных зонах, которые зимойпревращаются в города-призраки; илиже это многоквартирные дома в плохоконсолидированных зонах, где ещёразвернётся строительство, будетшумно и пыльно в течение последующихлет. Это - не случай Марбельи.

Какие факторы отличаютМарбелью от остальной Испании?

1 . В Марбелье меньше новойнедвижимости. Как результат 24 летбез актуализации Генеральногоградостроительного плана наблюдалсянедостаток земли, предназначеннойдля строительства, что заморозилостроительную активность. Тольков середине 2010г. Генеральныйградостроительный план был обновлён.

2 . К счастью, Марбелья представляетсобой не только местный рынок,который к тому же довольно активныйв секторе недвижимости, но также ирегиональный рынок, национальныйрынок и, главное, международныйрынок,… покрывая, таким образом,четыре разных рынка.

3 . Марбелья известна во всём мирекак «Качественное место», а консоли-дированные и качественные рынкиоказались более защищёнными отобщего кризиса в Испании и другихстранах в том плане, что здесь было

T H E 2 0 1 1 - 2 0 1 M A R B E L L A P R O P E R T Y R E P O R T

www. panorama. es2

LOS MONTEROS PLAYA REF. 7062

Правильное мнение

заключается в том, что

было бы ошибкой

приравнивать местный

рынок недвижимости

к остальному рынку

Испании

www. panorama. es Tel.:(+34) 952 863 750

меньше снижений цен и большедвижения. Качественные местапривлекают наиболее взыскательныхклиентов, и это лето в Марбелье запромежуток времени с 2007г. сталопериодом с самым большимколичеством пребываний в отеляхкатегории 5 звёзд. Кроме того, вавгусте Испанию посетило самоебольшое количество иностранныхтуристов - 7,64 миллиона человек(Diario Sur 23.09.11). Существуетпрямое соотношение междуколичеством туристов и числомсделок по продаже недвижимости всамой зоне: чем больше туристов, тембольше продаж.

4 . Ну и самое главное – то, чтоМарбелья снова стала городом«гламура» в плане жилья; сдобросовестной и действеннойместной администрацией и новымГенеральным градостроительнымпланом, обеспечивающим собственни-кам недвижимости юридическуюбезопасность, которой они необладали в течение последнего десяти-летия. Марбелья не только предлагает«гламур» (если его желают), но такжепредставляет собой одно из самыхчистых и безопасных мест на среди-земноморском побережье, с превос-ходным медицинским обслуживанием,фантастическим климатом и сезономдлиной в 12 месяцев.

Недавняя активность на рынке

Несмотря на плохие экономическиепрогнозы, в последние недели наблю-далось значительное оживление нарынке недвижимости. В течение августа2011г. – месяца с традиционно низкимпоказателем консультаций по вопросамнедвижимости, «Панорама» установилаисторический рекорд - 178 консульта-ций, данных новым клиентам, связав-шимся с нами различными способами.В эти последние месяцы осуществилиоперации по купле-продаже, а также кнам обратились бывшие владельцынедвижимости, в прошлом продавшиесвои дома и желающие снова купить,пользуясь огромными возможностями,предлагаемые сегодня новой Марбельей.

Очевидно, что многие решили, чтоименно сейчас наступил самыйподходящий момент для приобретениянедвижимого имущества в Марбелье:рынок, похоже, крепнет, но… каковапричина этого? и, прежде всего,почему именно сейчас, когдаэкономические ожидания так низки?Существует три возможныефундаментальные причины:

1 . Когда наступает кризис на Бирже,мы оказываемся на фондовом рынке,играющем на понижение, как этопроисходит в настоящее время,многие инвесторы продают большуючасть своих акций с целью вложитьполученные средства в рынокнедвижимости и получить «надёжноеубежище». С самыми низкими вистории процентными ставками… чтонам остаётся в качестве альтернативыдля инвестиций?

2 . Одной из основных причин инфляцииявляется эмиссия денег в том ритме, вкотором правительства делают это втечение последних 3 лет. Можетбыть, это произойдёт не сразу, а черезнесколько лет, но инфляция придёт, ив не таком далёком будущем – такпредсказывают все экономисты.Лучший фонд покрытия противинфляции – это инвестиции в недви-жимое имущество с хорошим располо-жением и по хорошей цене.

T H E 2 0 1 1 - 2 0 1 2 M A R B E L L A P R O P E R T Y R E P O R T

Марбелья представляет

собой не только местный

рынок, который к тому же

довольно активный в

секторе недвижимости,

но также и региональный

рынок, национальный

рынок и, главное,

международный рынок

3

КВАРТИРА В АНКОН СЬЕРРА (ANCON SIERRA), ЦЕНА СНИЖЕНА С €750.000 ДО €550.000 REF. 5813

Tel.:(+34) 952 863 750

T H E 2 0 1 1 - 2 0 1 2 M A R B E L L A P R O P E R T Y R E P O R T

www. panorama. es

3 . Некоторые покупатели в течениетрёх лет или более ждали, что ценыупадут до максимально возможногоуровня и многие решили, что лучшиймомент для покупки - сейчас. Этодоказывает, что, несомненно, насовременном рынке существует такойфактор как «накопительный спрос».Не надо забывать также и том,что основополагающим фактором,мотивирующим покупку недвижимостив Марбелье, является особый «стильжизни», который предлагает этотгород. Когда речь идёт о покупкежилья в такой фантастической зоне,как эта, очевидно, что на кону стоитнечто большее, чем деньги и инвестиции.

На каком уровне цены находятсяв настоящее время?

Как мы все знаем, самые высокиецены периода спекуляции в Испании иво многих других странах Европыдостигли своего максимума в 2006 и2007гг. , вследствие чего лопнулмыльный пузырь рынка недвижимости,что затронуло и Марбелью. Реальныецены продажи снизились приблизи-тельно на 30% или более, особенноэто коснулось недвижимости,стоимостью ниже 1.000.000 евро.Представьте себе недвижимость,расположенную в одной из самыхлучших жилых зон Марбельи, по цене

от 500.000 до 800.000 евро в 2007году. Так вот, сегодня её можнокупить за 300.000 - 500.000 евро! И вЗолотой Миле, рядом с горами, т.е. взоне между Марбельей и ПуэртоБанус, есть недвижимость по цене от250.000 евро до, конечно, несколькихмиллионов.

Цены на самую дорогую недвижи-мость также снизились, хотя только впоследнее время. Продавцы такойнедвижимости осознают, что, в конеч-ном итоге, на современном рынке ихдома стоят меньше, чем они думали, ипоэтому меняют свои критерии сцелью адаптировать соответствую-щим образом исходную цену. Какрезультат, пассивные в прошлом про-давцы превращаются в активных про-давцов, многие из которых только ихотят что «продать и перевернутьстраницу». Мы даже видим, что неко-торые объекты недвижимости наивыс-

шей категории стоимостью свыше3.000.000 евро начали продаваться,и это порядка 25/30 операцийкупли-продажи, осуществлённые вМарбелье в этом году, что говорит нетолько о большой гибкости исходныхцен, но и о вновь появившихся нарынке национальных и интернацио-нальных клиентов с высокойпокупательной способностью.

Что касается недвижимости стоимостьюменее 2.000.000 евро, тут такжесуществует множество возможностейкупить старые объекты и перестроитьих. Эти дома сейчас продаются поочень конкурентоспособным ценам,т.к. владельцам значительно интереснеепродать их «такими, как есть», чемпродолжать вкладывать в них. И, вобщем и целом, экономически этогораздо выгоднее, чем покупатьземельный участок (если повезётнайти хороший) и строить с нуля.

Некоторые объекты недвижимости– это уникальные возможности

В то же время мы начинаем замечать,что та недвижимость, что продаётсяв самых эксклюзивных и высококотирующихся жилых зонах, в связис её нехваткой, не всегда можнозаменить похожей недвижимостьюили недвижимостью по схожей цене.

Цены на самую

дорогую недвижимость

также снизились,

хотя только

в последнее время

4

ВИЛЛА В НАГЕЛЕС (NAGUELES), НЕОБХОДИМ РЕМОНТ. REF. 5679

www. panorama. es Tel.:(+34) 952 863 750

T H E 2 0 1 1 - 2 0 1 2 M A R B E L L A P R O P E R T Y R E P O R T

Например, в Хардин Андалус (JardínAndaluz) –зоне, самой отдалённой отМарина Пуэнте Романо (MarinaPuente Romano - рядом с одноимён-ным отелем), где находится самоеэкономичное жильё, за прошлую зимубыло продано пять или шесть квартирпо конечной цене от 525.000 до625.000 евро. На данный момент у наснет ни одной недвижимости в этойурбанизации по схожей цене, несмотря на то, что мы только чтополучили новый листинг с исходнойценой в 700.000 евро. Почемуподдерживаются цены в этой зоне?По причине её великолепного место-расположения, нехватки даннойнедвижимости, потому что у некото-рых продавцов нет необходимостипродажи, и они могут выдержатьданный скачок, а также по причинеповышенного спроса в этих жилыхзонах высокой категории.

Несерьёзные предложения непринимаются продавцами

Ключом к началу успешной сделкиявляется представление предложения(если считается, что недвижимостьстоит именно столько, в соответствии

с последними показателями продажи советами Вашего агента), суммакоторого названа в результатепрощупывания почвы. Это должнабыть самая низкая приемлемая цена,которая, в свою очередь, можетпробудить интерес продавца, а ненизкая до смешного. Хорошийкоммерсант, который может прокон-сультировать Вас должным образомпо данному вопросу, в ходе этогопроцесса совершенно необходим.

Некоторые клиенты, которыеосматривают объекты, цены накоторые, возможно, уже снижены на30% или более и исходные ценыкоторых ещё можно обсуждать,представляют «предложения», осно-ванные на идее «предложу половинуисходной цены». В действительности,эти предложения несерьёзны, и те,кто их делает, не изучили рынокдолжным образом. Кроме того, мы неможем утверждать, что эта стратегияхотя бы один раз была результатив-ной. Да, это правда, что сегодня «всявласть у Господина Деньги», нореальные цены продаж не снизилисьна 65%, как некоторым хочетсяверить, и не достигнут такого низкогоуровня. Несмотря на то, что реальные

цены продаж во многих зонахснизились почти до уровня 8-10-тилетней давности, в высококотируемых зонах с невоспроизводимойнедвижимостью или там, где числообъектов на продажу ограничено,такого снижения не произошло.

В Нескольких Словах….

TНесмотря на недавно начавшеесядвижение на рынке, реальностьтакова, что никакая недвижимостьне продаётся, если покупатель несочтёт её «хорошей покупкой».Собственники, которым удаётсяпродать, устанавливают очень

Собственники, которым

удаётся продать,

устанавливают очень

конкурентоспособные

цены, которые также не

исключают возможности

переговоров

5

ВИЛЛА В КАСКАДА ДЕ КАМОХАН (CASCADA DE CAMOJAN), ЦЕНА СНИЖЕНА С €4.750.000 ДО €2.600.000 REF. 6230

Tel.:(+34) 952 863 750

T H E 2 0 1 1 - 2 0 1 2 M A R B E L L A P R O P E R T Y R E P O R T

www. panorama. es

конкурентоспособные цены, которыетакже не исключают возможностипереговоров. Хорошей же новостьюявляется то, что существуетзначительное количество покупате-лей, ищущих эту «особую» недвижи-мость по великолепной цене. Каждыйдень заключаются сделки купли-продажи во всех категориях и поразличным ценам.

Крупные инвесторы возвращаютсяв Марбелью

Огромное доверие городу продемон-стрировали шейх Абдулла Бин НассерАль-Тхани из Катара и его концерн,решив вложить более 400 миллионовевро в крупномасштабный портовыйкомплекс. Это доказывает, что имиджМарбельи отреставрирован и еёпопулярность вновь набирает обороты.Эти новые сооружения будут созданытам, где сейчас находится рыболовец-кий порт и квартал Ла Бахадилья (LaBajadilla), прямо за клиникой USP и натерритории муниципалитета Марбельи.Этот порт представляет собой самыйтрансцендентный туристическийкомплекс, когда-либо построенный на

Средиземноморском побережье в течениепоследних 40 лет. Предварительнуюпрезентацию проекта, проведённуюархитекторами, можно увидеть здесь:http://jetcommunication.net/

По расчётам строительные работыначнутся в 2012г. , и первый этап,должно быть, продлится три-четырегода. Этот впечатляющий высокотех-нологичный порт предложит порядка858 стандартных причалов, двапричала для круизных лайнеров до 175метров в длину, зоны для проведения

досуга, рестораны и магазины,отель категории 5 звёзд и подземнуюпарковку на 450 автомобилей.Хороший конкурент для ПуэртоБанус, а некоторые дополнительныесооружения, которые придадутещё больше блеска нашемучудесному городу!

Ещё одним показателем довериястало подписанное мэрией города икомпанией «Nest Investments Ltd.»,возглавляемой иорданцем Гази АбуНахлом, соглашение о создании вМарбелье Международной школыбизнеса. (Diario Sur 11.10.2011).

Среднее количество покупателейв 2011г.

Деньги идут к деньгам. Многолюдей покупают недвижимость вМарбелье каждый день. Досегодняшнего дня среднемесячныйпоказатель составлял 214 покупате-лей в зоне Марбельи (включаяБенахавис) с начала 2011г. Этопоказывает статистика, опублико-ванная Министерством Развития:http://www. fomento.gob.es/

Огромное доверие городу

продемонстрировали

шейх Абдулла Бин

Нассер Аль-Тхани из

Катара и его концерн,

решив вложить более 400

миллионов евро в

крупномасштабный

портовый комплекс

6

ПЕНТХАУС В МАРИНА ПУЭНТЕ РОМАНО ХАРДИН АНДАЛУС (MARINA PUENTE ROMANO JARDIN ANDALUZ), ЦЕНА ПОВЫСИЛАСЬ REF 6197

www. panorama. es Tel.:(+34) 952 863 750

T H E 2 0 1 1 - 2 0 1 2 M A R B E L L A P R O P E R T Y R E P O R T

7

ПОРТ АЛЬ-ТАНИ В МАРБЕЛЬЕ

И почему Марбелья?

IЛично я выбрал Малагу не толькопотому, что это чудесное место дляжизни, растить моих детей ипродолжать семейный бизнес, нотакже и благодаря количествуразличных культур, сосуществующихтаким специфическим образом. Вмире есть большое количество местдля резиденциального туризма, и,естественно, Марбелья не соответствуетвкусу всех и каждого. Тем не менее,вопросы, которые должен задать себекаждый в момент рассмотрениявозможности покупки второго жильяили дома на старость лет, это:

• «Открыто» ли это место весь год ипредлагает ли оно разнообразныекультурные мероприятия, центрыдосуга и спортивные центры, в томчисле поля для гольфа в непосред-ственной близости? Или же этотуристический центр, функционирующийтолько в высокий сезон, определяю-щийся его климатом?

• Предлагается ли высокий уровеньобщественных и частных услуг, в томчисле больницы и клиники?

• Что касается инфраструктуры:существуют ли хорошие национальныеи международные транспортные сети?Надёжно ли электро-, газо- иводоснабжение? Действенны лисистемы канализации и сточных вод?

• И если у Вас есть дети и Вы думаетестать постоянным резидентом, есть ли

рядом международные школы? Естьли в стране престижный университет?

• Безопасное ли это место? Можно лиходить пешком или ездить на машине влюбое время дня и ночи или же ночьюэто опасно? Полиция поддерживает исоблюдает законы? Принципы защитыодинаковы как для граждан страны,так и для иностранцев?

• Существует ли достаточная полити-ческая стабильность, гарантирующая,что гражданские права будутсоблюдаться вне зависимости от того,какая партия находится у власти?Уважаются ли права человека,независимо от расовой, религиознойи сексуальной принадлежности?Находится ли страна под защитойЕвросоюза?

• Есть ли другие посёлки или города,интересные в плане культуры, наудобном расстоянии, так и как этовидно в случае с Марбельей? Имеютсяв виду, например: Гибралтар, Малага,Севилья, Гранада, Кордова, Пуэрто деСанта Мария, Ронда, белые посёлкиАндалузии или чудесная и невероятнаястрана Марокко, расположенная вчасе пути на корабле, с её культурой,такой отличной от других? Есть ливозможность кататься на лыжах взимние месяцы, на лыжной базе,находящейся всего в двух с половинойчасах езды на автомобиле?

• Предлагается ли не менее сорокаполей для гольфа в радиусе 45 минутезды на автомобиле?

• Существуют ли прямые регулярныерейсы из важнейших городов Европы?Чтобы добраться из аэропорта до конеч-ного пункта, необходимо воспользовать-ся вторичными автострадами?

• И что касается общественной жизни,какова она? Есть какие-то мероприятия,концерты, праздничные вечера игламур, «движение», если Вам этогохочется?

Подумайте об этом. Марбелья даётположительные ответы на все этивопросы и предлагает что-то ещё.Сколько мест в мире могут сравнитьсяс тем, что предлагает сегодняшняяМарбелья?

Нынешнее городское правительство,чья компетенция и деятельностьрастут, превосходный местный сервиси инфраструктура, новые масштабныеинвестиции и огромное внимание,уделяемое сегодня вопросам экологии– это ясный показатель блестящегобудущего, которое ждёт наш город.Это более, чем очевидно, чтоМарбелья – это уже не деревня,каковой она была в 1970-е годы, но…какой город не изменяется с течениемвремени? В ходе неизбежного процессаэволюции всегда будут более илименее позитивные моменты. Но,взвесив всё, большинство признает,что Марбелья продолжает оставатьсяодним из самых качественных местЕвропы и, возможно, останется имещё многие годы.

Copyright © 20011 Panorama Properties

C A M O E C T A P O E A Г E H T C T B O H E Д B И Ж M O C T И M A P Б E Л Ь И

Охватывает «Золотую

Милю» Марбельи, с офисами напротив

отеля «Marbella Club» и в отеле «Puente

Romano» рядом с рецепцией.

Тел. +34 952 863 750

Факс +34 952 822 111

ПPЯMAЯ АРЕНДА: +34 952 90 10 15

info@panorama.es www.panorama.es

T H E 2 0 1 1 - 2 0 1 2 M A R B E L L A P R O P E R T Y R E P O R T

www. panorama. esTel.:(+34) 952 863 750