Norma Técnica Interna SABESP · Essa norma se propõe a estabelecer limites para indenização de faixa de servidão de passagem para os casos apresentados no item 6 da mesma, cabendo

Norma Técnica SABESP NTS 297

CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO PARA INDENIZAÇÃO DE FAIXAS DE SERVIDÃO

Procedimento

São Paulo Agosto - 2016: revisão 1

NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP

31/05/2016

S U M Á R I O

1 OBJETIVO ..................................................................................................................... 1

2 CAMPO DE APLICAÇÃO .............................................................................................. 1

3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS ..................................................................................... 1

4 DEFINIÇÕES E SIGLAS ................................................................................................ 2

5 REQUISITOS GERAIS ................................................................................................... 2

6 REQUISITOS ESPECÍFICOS ........................................................................................ 2

ANEXO A LOTES URBANOS ........................................................................................ 11

ANEXO B GLEBAS URBANIZÁVEIS ............................................................................. 16

ANEXO C INCLUSÃO DA PARCELA VC - GLEBAS URBANIZÁVEIS ......................... 18

ANEXO D GLEBAS RURAIS............................................................................................19

Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016

31/08/2016 1


1. OBJETIVO

Esta Norma tem por objetivo definir critérios de avaliação para instituição de faixa de

servidão de passagem em decorrência da implantação de tubulação subterrânea de

adutoras, redes de distribuição, emissários, coletores tronco, redes coletoras ou

interceptores.

2. CAMPO DE APLICAÇÃO

Esta norma se aplica quando as faixas de servidão que ocorrem em lotes urbanos,

glebas urbanizáveis ou glebas rurais.

3. REFERÊNCIAS NORMATIVAS

As normas citadas a seguir são indispensáveis à aplicação desta norma. Para

referências datadas aplicam–se somente as edições citadas. Para as demais

referências aplicam–se as edições mais recentes das referidas referências (incluindo

emendas).

NTS 132 Faixas de Servidão e de Desapropriação para Sistemas Lineares de Água e de

Esgotos

NBR 14653–1 Avaliação de bens – Procedimentos gerais

NBR 14653–2 Avaliação de bens – Imóveis urbanos

NBR 14653–3 Avaliação de bens – Imóveis rurais

NBR 14653–4 Avaliação de bens – Empreendimentos

PI0021 Política Institucional - Patrimônio

PE- PR 0022 Regularização Imobiliária

4. DEFINIÇÕES E SIGLAS

SERVIDÃO – Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de

outra

DESAPROPRIAÇÃO – Transferência unilateral e compulsória da propriedade de um

bem ou direito, do detentor do mesmo para o poder público, ou por sua delegação,

por utilidade pública ou interesse social, mediante indenização prévia e justa.

INDENIZAÇÃO – Justo valor obtido na avaliação da servidão e demais ônus dela

decorrentes, desde que devidamente comprovados.

LOTE URBANO – Porção de terreno proveniente de parcelamento de solo urbano

GLEBA URBANIZÁVEL - Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana,

visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou

implantação de empreendimentos.

GLEBA RURAL - Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer

que seja a sua localização.

ÁREA EDIFICANTE (AE) – Projeção do terreno passível de receber edificação

conforme legislação específica.

ÁREA EDIFICANTE DEPRECIADA (AD) - Projeção do terreno passível de receber

edificação conforme legislação específica, excluída a porção coincidente com a faixa de

servidão.

TESTADA EQUIVALENTE (TEQ) – Corresponde à projeção da testada edificável do

terreno até o limite da faixa de servidão acrescida do recuo lateral imposto pela

legislação específica, quando couber.


31/08/2016

TESTADA DE REFERÊNCIA (TREF) – Medida de frente do imóvel para o módulo

padrão da região conforme normas específicas.

PROFUNDIDADE EQUIVALENTE (PEQ) - Corresponde à projeção da profundidade

do terreno até o limite da faixa de servidão acrescida do recuo de frente imposto pela

legislação específica, quando couber.

PROFUNDIDADE REFERÊNCIA (PREF) – Intervalo para a profundidade do imóvel

para o módulo padrão da região conforme normas específicas.

APROVEITAMENTO EFICIENTE – Aquele recomendável e tecnicamente possível

para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na

circunvizinhança, dentre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

ÁREA DE SERVIDÃO (As) - Correspondente à faixa determinada pelo cadastro de

propriedade, necessária à operação da obra línea.

VALOR UNITÁRIO (Vu) – Volume unitário do imóvel, ou da porção do móvel,

onerado pela obra linear.

5. CONSIDERAÇÕES GERAIS

O avaliador deve verificar a existência de eventuais áreas não atingidas pela servidão

que fiquem prejudicadas e/ou inaproveitáveis em razão da implantação da faixa

previamente cadastrada, devendo nesses casos estender a indenização a tais porções,

podendo inclusive sugerir a retificação do cadastro de propriedade com a inclusão da

mesma.

Cabe ao avaliador efetuar análise crítica dos resultados obtidos a partir da aplicação

dessa norma.

Essa norma se propõe a estabelecer limites para indenização de faixa de servidão de

passagem para os casos apresentados no item 6 da mesma, cabendo ao avaliador

ponderar critérios complementares, devidamente justificados, para outras situações.

6. REQUISITOS ESPECÍFICOS

6.1 Lotes Urbanos

6.1.1 Posição da tubulação e ônus serviente

No presente trabalho serão estudados os casos de servidão de passagem com

alinhamento aproximadamente longitudinal e/ou transversal ao lote urbano, cabendo

ao avaliador ponderar situações intermediárias entre tais posições.

Neste contexto, busca-se definir critérios que possibilitem ponderar de forma

homogênea os seguintes ônus decorrentes da instituição da servidão de passagem:

1. Perda da exclusividade;

2. Perda de área edificante do lote e/ou edificante inaproveitável após a instituição de

servidão;

3. Redução da testada edificante do lote, para o caso de servidão aproximadamente

longitudinal;

4. Afastamento da edificação em relação ao alinhamento do logradouro público, para o

caso de servidão aproximadamente transversal.

Havendo a sobreposição de efeitos (ex.: redução de área, testada, profundidade), a

indenização corresponderá, a princípio, à soma de cada uma das parcelas

especificadas, cabendo ao avaliador verificar e excluir eventual parcela

simultaneamente ponderada por um ou mais efeitos.


31/08/2016

Na impossibilidade de aproveitamento eficiente do imóvel em face da instituição da

faixa de servidão deve – se desapropriar integralmente o imóvel em consonância com

as normas técnicas vigentes.

Para o entendimento dos esquemas ilustrativos apresentados a seguir deve-se

consultar a legenda abaixo:

LEGENDA

Recuo

Servidão

Área Edificante

Área Edificante Prejudicada

Área Remanescente Prejudicada

NOTA: A delimitação e cálculo da área edificante está apresentada no ANEXO A deste

procedimento.

6.1.2 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

a) Avaliação de faixas de servidão longitudinais: Casos 1, 2 e 3.

SITUAÇÃO DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO

1º CASO

Faixas de servidão totalmente

coincidente com o recuo lateral

imposto pelas posturas

municipais.

Instituição de Servidão:

.3

u

AsV

ÁREA EDIFICANTE

LOGRADOURO

Área Prejudicada não atingida pela servidão atingida pela servidãoingida pela servidão


31/08/2016

a) Avaliação de faixas de servidão longitudinais: Casos 1, 2 e 3(continuação).


2º CASO

ÁR EA EDIFIC ANTE

LOGRADOURO

Faixa de servidão longitudinal,

parcialmente coincidente com

o recuo lateral imposto pelas

posturas municipais, sem

redução da área edificante do

lote e eventual redução da

testada equivalente.

NOTA: A linha tracejada (- - -)

define a região onde é possível

localizar a área edificante

obedecendo aos recuos

impostos pelas posturas

municipais.

A porção destacada em verde

corresponde a área edificante

que atende à taxa de ocupação.

Para detalhes da locação e

cálculo da área edificante vide

ANEXO A.


.3

u

AsV

Redução da testada equivalente:

0,25 0,25

0,25. .

eq Antes eq Depois

ref

t tVu At

t

Onde:

eqt: testada equivalente;

reft : testada de referência.


31/08/2016

a) Avaliação de faixas de servidão longitudinais: Casos 1, 2 e 3(continuação).

SITUAÇÃO

DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO

3º CASO

ÁR EA EDIFIC ANTE

LOGRADOURO

Faixa de servidão longitudinal,


o recuo lateral imposto pelas

posturas municipais, com

redução da área edificante do

lote e eventual redução da

testada equivalente.

A Área Edificante Depreciada

(Ad) está indicada em

vermelho na ilustração ao

lado, e corresponde à diferença

entre a Área Edificante original

do lote (Ae), e esta mesma

área após a servidão;

Deve-se incluir na Área

Edificante Depreciada do lote

(Ad), eventual trecho edificante

que não tenha sido atingido

pela referida servidão, mas que

não comporte aproveitamento

construtivo;

Recomenda-se a elaboração de

croqui do lote, apresentando os

recuos construtivos e a posição

da faixa de servidão, para a

determinação e visualização da

Área Edificante Depreciada

(Ad).


.3

u

AsV

Perda da área edificante:

2

1. . du

e

AV k

A

Valores sugeridos para K1

Testada

(m)

K1

5,00 1.500

6,00 300

7,00 200

8,00 170

9,00 160

10,00 155


0,25 0,25

0,25. .

eq Antes eq Depois

ref

t tVu At

t


31/08/2016

b) Avaliação de faixas de servidão transversais (casos 1 e 2)


1º CASO

ÁREA EDIFICANTE

LOGRADOURO

Faixa de servidão transversal,

coincidente com o recuo de

frente imposto pelas posturas

municipais.


.3

u

AsV

2º CASO

ÁREA EDIFICANTE

LOGRADOURO

Faixa de servidão transversal,


o recuo de frente imposto

pelas posturas municipais,

com redução da área

edificante do lote e eventual

afastamento da edificação em

relação ao recuo de frente do

lote (redução da profundidade

equivalente).

NOTA : Deve-se incluir na

Área Edificante Depreciada do

lote (Ad), eventual trecho

edificante que não tenha sido

atingido pela referida servidão

mas que não comporte

aproveitamento construtivo

(destacado em azul);

Para o cálculo da profundidade

equivalente do lote consultar

Anexo A

Valores sugeridos para K1

Testada

(m)

K1

5,00 1.500

6,00 300

7,00 200

8,00 170

9,00 160

10,00 155

Perda da exclusividade:

.3

u

AsV

Perda da área edificante:

2

1. . du

e

AV k

A

Redução da Profundidade

Equivalente:

Se Pref.(Min.) < Peq(Depois) < Pref.(Máx) =

0

Se Peq(depois) < Pref.(Min.)

0,25 0,25

0,25. .

eq Antes eq Depois

ref

t tVu At

t

Onde:

Peq: profundidade edificante.

Pref: profundidade de referência.


31/08/2016

6.2 Glebas urbanizáveis

Face às características inerentes a este tipo de imóvel, admite-se a segmentação do

mesmo em duas porções, a saber:

a) Porção diretamente desmembrável: compreende o segmento do imóvel que

confronta com logradouro público oficial e cujo parcelamento é feito pelo simples

desdobro em lotes, atendendo à legislação pertinente. Neste caso, os lotes oriundos

do referido segmento se beneficiam pela preexistência dos melhoramentos públicos.

b) Porção interna ou loteável: compreende o segmento restante do imóvel que,

pela posição interna ao imóvel, prescinde de prévia abertura de ruas e implementação

de melhoramentos públicos para o parcelamento em lotes.

6.2.1 – Convenções e nomenclatura

Considerando o exposto no item anterior e, com o intuito de facilitar o entendimento

expresso nesta norma, adota - se as seguintes convenções e nomenclaturas, indicadas

na figura A.

LOGRADOURO PÚBLICO EXISTENTE

SEGMENTO DIRETAM ENTE DESMEM BRÁVEL

(SD)

SEGMENTO LOTEÁVE L

(SL)

Figura A — Segmentação da gleba urbanizável

Admite-se que o segmento diretamente desmembrável da gleba (SD) constitui a

porção de maior valor do imóvel, em face de confrontação com o logradouro público

existente e respectivos melhoramentos públicos.

A profundidade deste segmento é definida pela profundidade de referência (Pr) limite

da região na qual se enquadra o imóvel, podendo se estender até duas vezes (2) este

limite se detectado potencial de aproveitamento na região. Na avaliação da gleba,

contudo, deve-se considerar este tipo de parcelamento mediante correção no valor

unitário do lote resultante.

O segmento loteável da gleba (SL) constitui a porção "interna", cujo parcelamento é

admitido, quanto for possível, em lotes enquadrados no padrão de ocupação

estabelecido para a região do imóvel.


31/08/2016

6.2.2. Considerações gerais sobre a instituição de servidão de passagem em

glebas urbanizáveis

a) Na avaliação para instituição de servidão de passagem deve-se ponderar a

localização da obra linear em relação à gleba. Se a faixa avaliada estiver inserida na

porção frontal da gleba (porção desmembrável), ou no miolo da gleba (porção interna

ou loteável), deve-se adotar o respectivo valor unitário da porção atingida. Caso a

obra linear esteja inserida em ambas as porções deve-se adotar o valor unitário médio

da gleba.

b) Na apuração do valor unitário da porção da gleba urbanizável atingida pela obra

linear dar-se-á prioridade ao Método Comparativo Direto;

c) Na impossibilidade de utilização do Método Comparativo Direto pode ser feito o uso

do Método Involutivo, considerando as eventuais despesas com urbanização da(s)

porção(ões) atingida(s).

d) Os valores unitários das porções diretamente desmembrável da gleba (VUGD) e

interna ou loteável (VUGL), podem ser apurados através pelos seguintes métodos:

Estatístico;

Involutivo;

Composto.

e) No uso do Método Involutivo ou Composto, o prazo total do empreendimento deve

ser admitido igual para os cálculos dos segmentos desmembráveis e loteáveis, uma

vez que se trata de um único empreendimento. Tal distinção é meramente didática,

para fins de cálculo.

f) Para a apuração do valor unitário de glebas urbanizáveis de grandes dimensões,

cujo aproveitamento urbano não se dará de forma homogênea e contemporânea em

toda a extensão da gleba, o avaliador pode adotar, para fins de cálculo do respectivo

valor unitário, a situação paradigma de uma "gleba ideal", com dimensões adaptadas

à realidade do mercado local.

6.2.3. Critérios para apuração do valor unitário da gleba

A determinação do valor unitário da gleba nos segmentos que a constituem (porção

desmembrável e loteável) pode ser obtida pela aplicação dos seguintes critérios:

Método Estatístico (Mínimos Quadrados);

Método Involutivo;

Método Composto.

a) Método estatístico

Para a formulação deste método pressupõe-se a existência de um número significativo

de elementos de pesquisa (glebas), cujas características físicas e a segmentação em

porção desmembrável e loteável é de conhecimento do avaliador.

A formulação deste método parte das premissas básicas apresentadas nos itens 2 e 3

deste procedimento, onde admite-se que o valor total da gleba (VTG) é composto pelo

valor do segmento desmembrável (VGD) e do segmento loteável (VGL), sendo que o

segmento desmembrável possui valor unitário k vezes superior ao do segmento

loteável (VUD = k VUGL).

Assim teremos:


31/08/2016

VTG (1) = SD (1) VUGD(1) + SL(1) VUGL(1) substituindo VUD(1) por k VUL(1) e

considerando n elementos de pesquisa

VTG(1) = SD(1) k VUGL(1) + SL(1) VUGL(1)

VTG(2) = SD(2) k VUGL(2) + SL(2) VUGL(1)

VTG(n) = SD(n) k VUGL(n) + SL(n) VUGL(1)

Resolvendo o conjunto de equações acima pelo Método dos Mínimos Quadrados

obtém- se os valores estimados para VUGD e VUGL.

O Anexo B apresenta um exemplo da aplicação desse método

b) Método involutivo

Admite-se a avaliação individual de cada segmento da gleba, adotando um conjunto

de parâmetros que represente a eventual valorização pela venda dos lotes, e os

respectivos custos e prazos pertinentes ao segmento em estudo.

Torna-se oportuno observar que os valores unitários obtidos por este procedimento

devem conduzir a um valor unitário médio ponderado da gleba próximo daquele que

seria obtido a partir dos parâmetros médios urbanísticos, admitido a avaliação da

gleba como um todo.

Quando fizer uso do Método Involutivo, o avaliador deve considerar as posturas

municipais vigentes na definição das porções desmembráveis e internas da gleba

c) Método composto

Consiste em obter o valor unitário médio de mercado para glebas urbanizáveis através

de pesquisa de preços.

A relação entre os valores unitários da porção desmembrável (VUGD) e a porção interna

ou loteável (VUGL) é obtida com auxílio do método involutivo, considerando, para cada

uma das porções, o mesmo prazo para a urbanização e respectiva venda dos lotes.

Admite-se, portanto, que a urbanização das porções desmembrável e loteável ocorram

concomitantemente.

6.2.4. Cálculo do valor indenizatório devida à Instituição de servidão de

passagem

Para as avaliações de faixas de servidão cabe aplicar o exposto nas alíneas de a até f

do item 6.2.2.2 dessa norma, para a determinação do valor unitário da gleba,

acrescido dos seguintes itens complementares:

a) Para o cálculo do montante indenizatório devido à instituição de servidão de

passagem aplica-se a fórmula seguinte:

Montante Indenizatório = VS + Vc + DR

Onde:

VS : valor corresponde à instituição de servidão, fixado em 1/3 do valor de

mercado da referida faixa (ônus exclusivo sobre a faixa);

Vc: Em casos excepcionais, é admitida a inclusão de uma parcela “Vc”;

(vide Anexo C).

DR : valor correspondente a eventual desvalorização da área não atingida

pela faixa, calculado de acordo com os critérios de desvalorização

apresentados neste procedimento.


31/08/2016

b) Nos casos gerais de instituição de servidão de passagem, onde a implantação da

obra é compatível com o uso mais eficiente da gleba, o montante indenizatório

corresponde exclusivamente a 1/3 do valor da faixa onerada;

c) Considera-se como uso compatível os seguintes casos:

- Servidões de tubulação subterrânea em que a faixa se estenda em segmento da

gleba absorvível por ruas, áreas verdes ou institucionais do futuro loteamento, ou

mesmo aquelas que situadas dentro dos hipotéticos lotes, não lhe causem prejuízo

além daquele suportado pela alíquota de 1/3, conforme procedimentos específicos de

lotes urbanos;

- Acessos que se estendam por ruas ou áreas institucionais do futuro loteamento,

salvo caso descrito abaixo;

d) Ocorrendo o cercamento do acesso, este deverá preferencialmente ser avaliado

como desapropriação, cabendo ainda estudo da eventual desvalorização da porção do

terreno não atingida pela faixa, quer por encravamento ou outro prejuízo observado

no momento da análise. Recomenda-se evitar o referido cercamento;

6.2.4.1 Desvalorização da área não onerada

Caso o avaliador tenha usado o conceito de “gleba ideal” para efeito de cálculo, deve

também ponderar a eventual posição da servidão nesta gleba ideal para cálculo de

desvalorização.

6.3 Glebas rurais

6.3.1 Determinação do valor unitário da gleba rural

A determinação do valor unitário de glebas rurais deve ser pautada no "Método

Comparativo de Dados de Mercado", mediante adequada homogeneização e

saneamento de pesquisa de preços de imóveis assemelhados quanto às características

intrínsecas e extrínsecas.

6.3.2. Considerações gerais sobre a avaliação de glebas rurais

a) Instituição de servidão de passagem

Para a apuração do montante indenizatório devido à instituição de servidão de

passagem incidente sobre imóvel rural, aplica-se a fórmula seguinte:

Montante Indenizatório = VS + VC + DR

Onde:

VS: valor corresponde à instituição de servidão, fixado em 1/3 do valor de mercado da

referida faixa (ônus exclusivo sobre a faixa);

VC: valor complementar, apurado em função do tipo de uso permitido sobre a faixa, de

acordo com a tabela 2 constante no Anexo D;

Obs: Em casos excepcionais é admitida a consideração de uma parcela devido à

desvalorização da área não atingida diretamente pela faixa "DR", desde que

devidamente justificados no corpo do laudo.

b) Considerações gerais

a) Nos casos gerais de instituição de servidão de passagem de tubulações ou acessos,

onde a implantação da obra é compatível com o uso mais eficiente da gleba, o

montante indenizatório corresponde exclusivamente a 1/3 do valor da faixa onerada;


31/08/2016

b) Ocorrendo o cercamento de acesso, este deverá preferencialmente ser avaliado

como desapropriação, cabendo ainda estudo da eventual desvalorização da porção do

terreno não atingida pela faixa, quer por encravamento ou outro prejuízo observado

no momento da análise. Recomenda-se evitar o referido cercamento;

c) O estudo de eventual desvalorização complementar que considere o imóvel além da

faixa onerada deve, preferencialmente, estar pautado no critério "Antes e Depois".

d) No caso de acesso aflorante, deve ser verificado o seccionamento físico do imóvel e

eventualmente a inclusão do custo de obras compensatórias para o reestabelecimento

da ligação física entre as partes, caso não estejam contempladas em projetos.


31/08/2016

ANEXO A – LOTES URBANOS

1. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA EDIFICANTE

Para efeito deste procedimento, a área edificante (Ae) de um lote urbano será definida

como o menor valor entre o produtório da área total (At) pela taxa de ocupação (To),

definida pela legislação municipal, ou a área total do lote (At) excluída a área

coincidente com os recuos obrigatórios (Ar):

Ae = To At (Eq. 1)

e/ou

Ae = At – Ar (Eq. 2)

Geralmente a área edificante (Ae) é limitada pela taxa de ocupação (To), e nestes

casos, seu posicionamento no lote poderá assumir diversas configurações, conforme

exemplos das figuras 1;2;3 e 4:

10,00m

25

,00

m

10,00m 10,00m 10,00m

Logradouro

(Fig. 1)

Logradouro

(Fig. 2)

Logradouro

(Fig. 3)

Logradouro

(Fig. 4)

30

,00

m

35

,00

m

40

,00

m

Considerando a variedade de posições que a área edificante (Ae) poderá assumir no

interior de um lote urbano, para a sua correta definição sugere-se o seguinte roteiro:

1º Passo – Define-se a vocação de uso do imóvel, conforme

características da região e possibilidades legais;

2º Passo – Define-se, de acordo com as posturas legais e para o uso

proposto, a taxa de ocupação e os recuos construtivos do imóvel;


31/08/2016

ANEXO A – LOTES URBANOS (continuação)

3º Passo – Calcula-se a área edificante de acordo com as equações 1 e 2, adotando-

se o menor valor entre elas.

Exemplificando o roteiro sugerido, constata-se através das figuras anteriores que, a

medida que o lote ganha profundidade a área edificante (Ae), permitida pela

legislação municipal, torna-se inferior à área delimitada pelos recuos.

Nestes casos, sendo necessário recuar a posição original da área edificante, de modo a

compatibilizá-la com eventual faixa de servidão, cabe ao avaliador ponderar eventual

desvalorização do lote, decorrente da perda de área edificante ou recuo da edificação,

que será calculada de acordo com os critérios estabelecidos neste procedimento.

Especial atenção deve ser dada aos casos de uso R1 (residência unifamiliar), posto

que a legislação do município de São Paulo permite a utilização dos fundos do lote

para erguer construções. Neste caso, a área edificante do lote poderá assumir as

seguintes configurações, exemplificada nas figuras 5 e 6, cabendo ao avaliador

ponderar a compatibilidade desta configuração com o padrão da região:

10,00m

25

,00

m

10,00m

Logradouro (Fig. 5)

Logradouro (Fig. 6)

30

,00

m

2. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA EDIFICANTE APÓS A INSTITUIÇÃO DE

SERVIDÃO

Para o cálculo da área edificante após a instituição de servidão pode-se seguir os

passos sugeridos no item anterior, ponderando a influência da faixa de servidão

proposta.

A área edificante depreciada (Ad) corresponderá à diferença entre as áreas, antes e

depois da instituição de servidão de passagem.

Ad = Ae(antes) – Ae(depois)


31/08/2016


Eventual porção do terreno não atingida pela faixa cuja forma inviabilize à sua

adequada ocupação em relação ao padrão estabelecido para região deve ser acrescido

à área edificante depreciada (Ad).

3. CARACTERIZAÇÃO DA TESTADA EQUIVALENTE DE UM IMÓVEL (Teq)

Considera-se testada equivalente (Teq) de um lote urbano o somatório da testada

edificante (Te) e aos recuos laterais (Rl) impostos pelas posturas municipais. Via de

regra, a testada equivalente, antes da instituição da servidão, corresponde à testada

física do terreno.

LOGRADOURO

Te Rl

Teq

Teq = Te + Rl (Eq. 3)

NOTA: Para fins deste procedimento, considera-se testada edificante (Te) ao

segmento do terreno perpendicular aos lados do terreno, quando paralelos, lindeiro ao

alinhamento predial.

Para o cálculo do montante indenizatório devido à redução da testada equivalente do

lote, de acordo com o 2º Caso do item 6.1.2, alínea a deste procedimento utiliza-se a

ilustração abaixo.


31/08/2016


ÁR EA EDIFIC ANT E

LOGRADOURO

ÁR EA EDIFIC ANT E

LOGRADOURO

Te (antes) RlTe (depo is) Rl

Teq. (depo is) = Te (depois ) + Rl Teq. (antes) = Te (antes) + Rl


0,25 0,25

0,25

( ) ( ). .

Teq Antes Teq DepoisVu At

Tref

NOTA: A testada equivalente depois

(Teq. (depois)) correspondo ao

somatório da testada edificante após

a servidão (Te (depois)) ao recuo

lateral (Rl) obrigatório imposto

pelas posturas municipais. Neste

cálculo, a perda da testada

edificante, devido à servidão, é

excluída do cálculo.

Nos casos de servidão de passagem longitudinal, cuja redução da testada edificante

(Te) inviabilize a construção de edificações compatíveis com o padrão de ocupação

estabelecido para a região, cabe ao avaliador verificar a necessidade de

desapropriação integral do lote.

Recomenda-se que a testada edificante (Te) de um lote, após a instituição de servidão

nunca seja inferior a 3,00m, acrescido dos respectivos recuos laterais.

4. CARACTERIZAÇÃO DA PROFUNDIDADE EQUIVALENTE DE UM IMÓVEL (Peq)

Considera-se profundidade equivalente (Peq) de um lote urbano ao somatório da

profundidade edificante (Pe) aos recuos de frente (Rft) e fundos (Rfd) impostos pelas

posturas municipais.


31/08/2016


ÁREA EDIF ICANTE

LOGRADOURO

Rft

(a

nte

s)Pe

(a

nte

s)Rfd

Pe

q.

Peq = Pe + Rft + Rfd (Eq. 4)

NOTA: (1) Via de regra, a profundidade

equivalente, antes da instituição da servidão,

corresponde à profundidade física do terreno.

(2) Para fins deste procedimento, considera-se

profundidade edificante (Pe) ao segmento do

terreno perpendicular à frente do terreno, quando

aproximadamente paralelos, onde é possível

erguer construções.

Para o cálculo da montante indenizatório devido à redução da profundidade

equivalente do lote, de acordo com o 2º Caso do item 6.2.1, alínea b deste

procedimento, utiliza-se a ilustração abaixo.

ÁREA EDIFICANTE

LOGRADOURO

ÁREA EDIFICANTE

LOGRADOURO

Pe

(d

epo

is)

Rfd

Rft

Pe

(a

nte

s)Rfd

Pe

q. (a

nte

s) =

Pe

(a

nte

s) +

Rft +

Rfd

Pe

q. (d

epo

is)

= P

e (

dep

ois

) +

Rft

+ R

fd Rft

NOTA: Para fins deste procedimento, limita-se a

redução da profundidade edificante até o seu valor

médio (1/2 Pe). Cabe ao avaliador, nestes casos,

verificar eventual necessidade de desapropriação

integral do lote se não houver possibilidade de uso

do lote nos termos deste procedimento.

Redução da Profundidade

Equivalente:

se Pref.(Min.) < Peq(Depois) < Pref.(Máx) = 0

se Peq(depois) < Pref.(Min.)

0,50 0,50

0,50

( ) ( ). .

Peq Antes Peq DepoisVu At

Pref

NOTA: A profundidade equivalente

depois (Peq. (Depois)) corresponde

ao somatório da profundidade

edificante depois (Pe(Depois)) aos

recuos de frente (Rft) e fundos

(Rfd). Analogamente ao cálculo da

redução da testada, a perda da

profundidade edificante é excluída

do somatório.


31/08/2016

ANEXO B – GLEBAS URBANIZÁVEIS

I — UTILIZAÇÃO DO MÉTODO ESTATÍSTICO PARA A DETERMINAÇÃO DO

VALOR UNITÁRIO DA GLEBA

I.1 — PESQUISA DE PREÇOS

Para fins deste exemplo comparativo admite-se CONSTANTE as demais características

das glebas (localização, topografia, superfície, etc) .

1 — Área Total = 50.000,00m²

Área Desmembrável = 20.000,00m²

Área Loteável = 30.000,00m²

Valor Total = R$540.000,00

2 — Área Total = 60.000,00m²




3 — Área Total = 35.000,00m²




4 — Área Total = 40.000,00m²




I.2 — RESULTADO DO MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS

RESUMO DOS RESULTADOS

Estatística de Regressão Valor

R múltiplo 0,988296581

R-Quadrado 0,976730132

R-quadrado ajustado 0,465095197

Erro padrão 19579,71197

Quantidade de observações 4

ANOVA

gl SQ MQ F F de significação

Regressão 2 3,2E+10 1,6E+10 41,974 0,108498385

Resíduo 2 7,7E+08 3,8E+08

Total 4 3,3E+10

Coeficientes Erro

padrão Stat t valor-P

95%

inferiores

95%

superiores

Interseção 0 #N/D #N/D #N/D #N/D #N/D

VUD 11,43522222 3,4885988 3,27788 0,08181 -

3,575017199 26,44546164

VUL 10,40946667 1,9107842 5,44775 0,032082 2,188019942 18,63091339


31/08/2016

ANEXO B – GLEBAS URBANIZÁVEIS (Continuação)

Resultados de Resíduos

Observação Previsto (a) VTG Resíduos Resíduo padrão

1 540988,4444 -988,4444 -0,0714

2 645083,1111 -17883,11 -1,2917

3 374588,8889 13911,111 1,00478

4 431765 15888 1,14757

Resultados de Probabilidades

Percentil VTG

12,5 388500

37,5 447653

62,5 540000


31/08/2016

ANEXO C– INCLUSÃO DA PARCELA VC ( GLEBAS URBANIZÁVEIS)

I – ALÍQUOTAS PARA INDENIZAÇÃO

As alíquotas apresentadas a seguir têm por objetivo Indenizar eventual ônus incidente

exclusivamente sobre a faixa, não se prestando para cobrir desvalorização da área não

atingida, que é objeto de parcela própria. Sugere-se a aplicação das alíquotas

complementares (VC), descritas abaixo em casos excepcionais, tais como: tubulação

total ou parcialmente aflorante, acesso em circunstancias particulares não se

justificam a desapropriação.

A tabela 1 sugere valores complementares de indenização.

TABELA 1 — Valores sugeridos para a alíquota indenizatório das parcelas VS e VC

Situação Exemplo Alíquota

(VS)

Complementar

(VC)

Indenização

(VS + VC)

Tubulação enterrada,

superfície livre para o

uso praticado na

propriedade.

0,333

– 0,333


superfície livre, porém

com restrições ao uso

praticado na propriedade

(sem interesse ao

proprietário).

Plantio de

cultura.

0,333

0,667





(com algum uso para o

proprietário).

Plantio de

cultura.

0,167

0,500

Tubulação aparente,

porém não impedindo a

passagem.

0,467 0,800


obstruindo

significativamente na

passagem.

0,617 0,950

Acesso cercado. Desapropriação

Acesso pavimentado,

não útil ao proprietário.

0,333

0,617 0,950

Acesso pavimentado, útil

ao proprietário. – 0,333

Acesso não

pavimentado, não útil ao

proprietário.

0,617 0,950

Acesso não

pavimentado, útil ao

proprietário ou

coincidente com

caminho existente.

- 0,333


31/08/2016

ANEXO D – GLEBAS RURAIS

I – ALÍQUOTAS PARA INDENIZAÇÃO

As alíquotas apresentadas a seguir têm por objetivo Indenizar eventual ônus incidente

exclusivamente sobre a faixa, não se prestando para cobrir desvalorização da área não

atingida, que deverá ser objeto de análise própria. Sugere-se a aplicação da alíquota

complementar (VC) em casos excepcionais, tais como: tubulação total ou parcialmente

aflorante, acesso em circunstancias particulares que não se justifica a desapropriação.

A tabela 2 sugere valores complementares de indenização.

TABELA 2 — Valores sugeridos para a alíquota indenizatório das parcelas VS e VC

Situação Exemplo Alíquota

(VS)

Complementar

(VC)

Indenização

(VS + VC)


superfície livre para o

uso praticado na

propriedade.

0,333

– 0,333





(sem interesse ao

proprietário).

Plantio de

cultura.

0,333

0,667





(com algum uso para o

proprietário).

Plantio de

cultura.

0,167

0,500


porém não impedindo a

passagem.

0,467 0,800


obstruindo

significativamente na

passagem.

0,617 0,950

Acesso cercado. (Vide

item 4.3 c) Desapropriação

Acesso não útil ao

proprietário.

0,333

0,617 0,950

Acesso útil ao

proprietário ou

coincidente com

caminho existente.

– 0,333


31/08/2016


Considerações finais:

1) Esta norma técnica, como qualquer outra, é um documento dinâmico, podendo ser

alterada ou ampliada sempre que for necessário. Sugestões e comentários devem ser

enviados ao Departamento de Acervo e Normalização Técnica, no e-mail:

[email protected]

2) Tomaram parte na 1ª revisão desta Norma:

DIRETORIA UNIDADE NOME

M MTP Silvana Martins dos Santos

M MPD Marcos Almir de Oliveira

M MLED Nilson de Almeida Sobrinho

M MLED Marcelo Souza Marinho

M MAG11 Daniel A.S.Gonçalves

M MCED Mauro Santos

M MSED Franscisco C. Alves

R ROP Sérgio R. Gambale

R RSO14 Marcelo José Garcia Fernandes

T TXA Marco Aurélio Lima Barbosa

T TXA Reinaldo Putvinskis

T TGA Victor Hugo Jampaulo Hajnal

T TGA Leandro Ramos Jordão

T TGA José Carlos Máximo de Lima

T TB4 Leandro Santos de Araújo

C CPI Gabriela Vadja Rodrigues


31/08/2016

Sabesp - Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo

Diretoria de Tecnologia, Empreendimentos e Meio Ambiente - T

Superintendência de Pesquisa, Desenvolvimento Tecnológico e Inovação – TX

Departamento de Acervo e Normalização Técnica - TXA

Rua Nicolau Gagliardi, 313 - CEP 05429-900

São Paulo, São Paulo - Brasil

- Palavras Chave: avaliação; faixa de servidão; indenização.

- 20 páginas

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Norma Técnica Interna SABESP · Essa norma se propõe a estabelecer limites para indenização de faixa de servidão de passagem para os casos apresentados no item 6 da mesma, cabendo