NORMATIVA URBANISTICA DEL PLAN ESPECIAL DE REHABILITACION DEL CASCOHISTORICO DE PLENTZIA

ARQUI UR 3 ARQUITECTURA Y URBANISMO ARQUI UR 3S.L.P

ARQUITECTURA Y URBANISMO

DOCUMENTO: N/REF: 488/PERPC

P.E.R.P.C. APROBACION INICIAL

S/DECRETO ALCALDIA Nº 179/2011 DEL 2 JUNIO DE 2011

TITULO:

PLAN ESPECIAL DE REHABILITACION, PROTECCION Y CONSERVACION DEL CASCO HISTORICO DE LA VILLA DE PLENTZIA

EMPLAZAMIENTO:

CASCO HISTORICO DE LA VILLA DE PLENTZIA

FECHA DOCUMENTO: ENERO 2011 REVISION: 0

PROMOTOR:

AYUNTAMIENTO DE LA VILLA DE PLENTZIA

ESTE DOCUMENTO CONTIENE:

1. NORMATIVA URBANISTICA

VOLUMEN: 3/4

ARQUITECTO: SANTIAGO G. MAZORRIAGA, colegiado 1.898

Plaza Landabaso, 5 ext- 1º.Dptos F y G-48015-Bilbao Tfno: 94.475.67.29 / Fax: 94.476.53.23

ARQUILUR 3 S.L.P P.E.R.P.C. DEL CASCO HISTORICO DE LA VILLA DE PLENTZIA N/REF: 488-PERPC INDICE-NORMATIVA URBANISTICA 1/8

III.-NORMATIVA URBANISTICA

INDICE

1. AMBITO E INTERPRETACION DE LA NORMATIVA

2. INTERVENCIONES DE REHABILITACION

2.1. DEFINICION. GENERALIDADES

2.2. TIPOS DE INTERVENCIONES

2.2.1. INTERVENCIONES URBANIZADORAS

2.2.2. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS

2.3. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS DE NUEVA PLANTA

2.4. INTERVENCIONES DE DEMOLICIÓN

2.5. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS SIN AMPLIACION

2.5.1. RESTAURACIÓN CIENTÍFICA

2.5.2. RESTAURACIÓN CONSERVADORA

2.5.2.1. RESTAURACION CONSERVADORA

CATEGORIA A


CATEGORIA B


CATEGORIA C

2.5.3. CONSERVACIÓN Y ORNATO

2.5.4. CONSOLIDACIÓN

2.5.5. REEDIFICACIÓN

2.5.6. REFORMA

2.5.7. SUSTITUCION

2.6. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS CON AMPLIACION

3. NIVELES DE PROTECCION

3.1. CLASIFICACION DE LOS NIVELES DE PROTECCION

3.1.1. ESPACIOS URBANOS

3.1.2. PROTECCIÓN ESPECIAL

3.1.3. PROTECCIÓN MEDIA

3.1.4. PROTECCIÓN BÁSICA

3.1.5. PROTECCIÓN MORFOLÓGICA

3.1.6. DISCORDANCIA

3.1.7. PROTECCIÓN PARCIAL

3.1.8. DISCORDANCIA PARCIAL

3.1.9. CARENCIA DE PROTECCION

4. PROYECTOS DE INTERVENCION

5. DEFINICIONES DE INDOLE URBANISTICO

6. DEFINICIONES DE ELEMENTOS DE LA EDIFICACION

7. ORDENANZAS DE EDIFICACION

7.1. ÁMBITO DE APLICACIÓN

7.2. PARAMETROS EDIFICATORIOS



7.2.1. ALINEACIONES y RASANTES

7.2.2. ALTURAS LIBRES y ALTURAS DE CORNISA

7.2.3. PARCELACIÓN y OCUPACIÓN DE SOLARES

7.2.4. ESPACIOS LIBRES PRIVADOS

7.2.5. SÓTANOS

7.2.6. ENTREPLANTAS Y ALTILLOS

7.2.7. PLANTAS BAJAS

7.2.8. CUBIERTAS

7.2.9. MEDIANERAS

7.2.10. ESCALERAS

7.2.11. ASCENSORES

7.2.12. ANTENAS DE T. V. y F. M

7.2.13. ILUMINACIÓN ARTÍSTICA

7.2.14. ELEMENTOS DE OSCURECIMIENTO DE LOS

HUECOS

7.2.15. INSTALACIONES EN PARAMENTOS EXTERIORES

7.2.16. COLGADORES y TENDEDEROS DE ROPA

7.2.17. TOLDOS INCORPORADOS A LAS FACHADAS

7.2.18. ALEROS

7.2.19. MARQUESINAS

7.2.20. RÓTULOS COMERCIALES, CARTELES y

ANUNCIOS

7.2.21. CUERPOS VOLADOS DE FÁBRICA

7.2.22. ESCAPARATES y VITRINAS

7.2.23. BALCONES

7.2.24. MIRADORES y GALERÍAS ACRISTALADAS

7.2.25. FACHADAS

7.2.25.1. FACHADA PRINCIPAL

7.2.25.2. FACHADA A ESPACIO INTERIOR

7.2.25.3. FACHADAS LATERALES A ESPACIO

LIBRE PRIVADO

7.2.25.4. FACHADAS A CANTÓN

7.2.25.5. HUECOS y CUERPOS VOLADOS

7.2.25.6. CUBIERTA

7.2.25.7. ESPACIO BAJO-CUBIERTA

7.2.26. VENTANAS. CARPINTERIA EXTERIOR

7.2.27. CÁRCAVAS

8. CONDICIONES DE HABITABILIDAD

8.1. GENERALES

8.2. AMBITO y SUPUESTOS DE APLICACIÓN

9. ORDENANZA DE CONVERSION DE LOCALES DE PLANTA BAJA EN

VIVIENDAS

9.1. CONDICIONES DE LAS PLANTAS DE LA EDIFICACIÓN

9.2. CONDICIONES HIGIÉNICAS y DE CALIDAD



9.2.1. VIVIENDA EXTERIOR

9.2.2. PIEZAS HABITABLES

9.2.3. VENTILACIÓN. CONDICIONES DE VENTILACIÓN

9.2.4. ILUMINACIÓN

9.2.5. CONDICIONES TÉCNICAS

9.3. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RESIDENCIAL EN

PLANTA BAJA

9.3.1. VIVIENDA MÍNIMA

9.3.2. ALTURA LIBRE

9.3.3. ACCESIBILIDAD

9.3.4. DIMENSIONES y SUPERFICIES MÍNIMAS

9.3.5. DISTRIBUCIÓN

9.3.6. FACHADAS

10. CLASIFICACION DE LOS DISTINTOS USOS

10.1. COMERCIAL y SERVICIOS

10.2. OFICINAS y DESPACHOS PROFESIONALES

10.3. ALMACENES

10.4. PEQUEÑA INDUSTRIA

10.5. TALLERES y ACTIVIDADES ARTESANAS

10.6. HOTELERO y RESIDENCIAL

10.7. VIVIENDA

10.8. APARCAMIENTO

10.9. CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS

10.10. SANITARIO

10.11. ASISTENCIAL

10.12. RELIGIOSO

10.13. CULTURAL y RECREATIVO

10.14. ENSEÑANZA

10.15. ESPECTÁCULOS

10.16. DEPORTIVO

10.17. SIMULTANEIDAD DE USOS

10.18. USOS NO CONTEMPLADOS

11. ORDENANZAS DE URBANIZACION

11.1. CRITERIOS DE DISEÑO

11.1.1. CALLES

11.1.1.1. CALLES CON POSIBILIDAD DE

CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS

11.1.1.2. CALLES ESTRICTAMENTE

PEATONALES

11.1.2. ARQUETAS

11.1.3. CALZADAS

11.1.4. ACERAS

11.1.5. ESPACIOS LIBRES PRIVADOS

11.1.5.1. ESPACIOS PAVIMENTADOS



11.1.5.2. ESPACIOS NO PAVIMENTADOS EN

SU MAYOR SUPERFICIE

11.1.6. ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS DE USO

RESTRINGIDO: CÁRCAVAS

11.1.7. CANTONES

11.1.8. PLAZAS y ESPACIOS PÚBLICOS DE ESTANCIA

PROLONGADA DE PERSONAS

11.2. CONDICIONES DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURA

11.2.1. CONDICIONES DE LAS REDES DE

INFRAESTRUCTURA

11.2.1.1. ABASTECIMIENTO DE ENERGÍA

ELÉCTRICA

11.2.1.2. ABASTECIMIENTO DE AGUA

11.2.1.3. ALUMBRADO – ILUMINACION

11.2.1.4. RED DE TELEFONÍA

11.2.1.5. RED DE GAS

11.2.1.6. CONDICIONES DEL SANEAMIENTO

Y ALCANTARILLADO

11.3. CONDICIONES DE LOS MATERIALES

11.4. CONDICIONES DEL MOBILIARIO URBANO

11.5. CARACTERÍSTICAS DE ELEMENTOS DEL MOBILIARIO

URBANO

11.5.1. FUENTES y SURTIDORES

11.5.2. BANCOS

11.5.3. JARDINERÍAS

11.5.4. PAPELERAS

11.5.5. BARANDILLAS

11.5.6. REJILLAS. SUMIDEROS. TAPAS DE ARQUETAS.

BUZONES DE DESAGÜE

11.5.7. ÁRBOLES

11.5.8. SOMBRILLAS y TOLDOS EXENTOS

11.5.9. PUESTOS de VENTA y KIOSKOS

11.5.10. MOJONES

11.5.11. BOLARDOS

11.5.12. CABINAS DE LA O.N.C.E. Y OTRAS

11.5.13. CABINAS DE TELÉFONO

11.5.14. VERJAS

11.5.15. MUROS

11.5.16. VALLADO DEL SOLAR. CUBRICIÓN

FACHADAS. ORGANIZACIÓN DE LA OBRA

11.5.17. ROTULACIÓN DE CALLES

11.5.18. ELEMENTOS SUPERPUESTOS A LAS FACHADAS


ARQUILUR 3 S.L..P P.E.R.P.C. DEL CASCO HISTORICO DE LA VILLA DE PLENTZIA N/REF: 488-PERPC NORMATIVA URBANISTICA FECHA EDICION: ENERO 2011 1/60

1.- ÁMBITO. El ámbito de aplicación del presente Plan Especial de Rehabilitación, Protección y Conservación del Casco Histórico de Plentzia está comprendido por la totalidad del área que se delimita en el plano 01 del presente documento. Este perímetro es algo mayor al de la delimitación del ámbito del Área de Rehabilitación Integral ó A. R. I que fue aprobada en el año 1.994 y con ligeras variantes mantiene el que figuraba en el anterior planeamiento vigente para el ámbito. Es reseñable la inclusión de los inmuebles situados en el nº1 y 3 de Antolín Deuna Plazatxoa. El borde que encierra la zona de actuación de la presente Normativa tiene los siguientes límites que describiremos a partir de su borde oriental el Este:

- Eje de Gaminiz Kalea hasta comienzo del eje de Andra Mari. - Ermita del Cristo. - Propiedad con una edificación y jardines entre Andra Mari y Barrenkale. - Porción de Barrenkale hasta la finca denominada Kanposena. - Línea de Kanposena hasta la antigua cantera. - Desde la antigua cantera hasta eje de la Carretera Foral paralela a la Ría . - Desde este último punto del eje de la carretera Foral hasta Plazatxo - Zuhaitz bidea desde la pasarela peatonal hasta el Ayuntamiento. - Calle zaguera del Ayuntamiento hasta el eje de Areatza. - Areatza desde su confluencia con Erribera hasta Mungia Bidea - Eje de Mungia Bidea hasta el edificio de Portaleta número 9. - Medianera de Portaleta número 9 hasta Portaleta Kalea. - Eje de Portaleta (desde el número 9) hasta el eje de Gaminiz Kalea

INTERPRETACIÓN DE LA NORMATIVA 1.- La siguiente normativa se interpretará atendiendo a su contenido y con sujeción a los objetivos y finalidades expresadas en la memoria justificativa. En los casos de duda o imprecisión prevalecerá la interpretación más favorable a la menor edificabilidad y a la mayor dotación de espacios libres y equipamiento comunitario, a la mejor conservación del patrimonio protegido, al menor deterioro de la imagen urbana, a la menor transformación de los usos y actividades tradicionales existentes y al interés más general de la colectividad. 2.- En caso de contradicción entre normas, planos de ordenación y fichas, se otorgará primacía al texto sobre el dibujo y al dibujo sobre las fichas. En caso de discrepancia entre los diversos planos de ordenación prevalecerá el documento de mayor escala, salvo que de la documentación escrita se desprendiera fehacientemente una interpretación contraria que permita deducir la existencia de errores materiales en aquél. En el supuesto de contradicción entre las diversas normas de este Documento, tendrá primacía la norma específica sobre la general, excepto cuando se produzca entre la primera y las definiciones y conceptos contenidos en la segunda, en cuyo caso prevalecerán éstos. 3.- Toda aclaración o interpretación que suscite dudas razonables requerirá un informe técnico-jurídico sobre el tema en el que consten las posibles alternativas de interpretación, definiéndose la Corporación sobre cual es la correcta, incorporándose en lo sucesivo como nota aclaratoria del P. E. R. P. C. Cuando sean de tal entidad que afecten a aspectos sustanciales de las determinaciones del Documento, deberá seguirse una tramitación idéntica a la establecida para la modificación del P. E. R. P. C.


2.- INTERVENCIONES DE REHABILITACION. El contenido y alcance de las intervenciones de rehabilitación queda descrito en el Anexo I del Decreto 317/2002 del 31 de Diciembre sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado. 2.1.- DEFINICION. GENERALIDADES. Se entiende por intervención de rehabilitación el conjunto sistematizado de obras a realizar sobre una construcción o urbanización existente con objeto de transformarla en otra diferente en todo o en parte de la precedente, más adecuada a sus valores arquitectónicos, y dotada de unas mejores condiciones de habitabilidad y uso. Las intervenciones de rehabilitación sobre construcciones podrán extenderse a las obras de adecuación de la urbanización y acabados de los terrenos no edificados, tales como patios, huertas, jardines, claustros, pórticos, que constituyan la unidad edificatoria. Asimismo tendrán la consideración de obras de rehabilitación, aquellas que se lleven a cabo con el objeto de suprimir las barreras arquitectónicas existentes. Se podrán igualmente considerar como intervenciones de rehabilitación las obras de primer establecimiento o de nueva planta realizadas tras la demolición de urbanizaciones o construcciones existentes siempre que se definan expresamente como tales por el presente Plan Especial, por producir efectos evidentes de restauración y mejora del tejido urbano en las Áreas de Rehabilitación Integrada. También se podrán considerar intervenciones de rehabilitación las obras de demolición total o parcial de construcciones o urbanizaciones existentes si están dirigidas a la obtención de plazas, parques públicos y zonas verdes, apertura o ampliación de vías de tráfico rodado o peatonal, o a la obtención de terrenos para albergar equipamientos comunitarios primarios, entendiendo como tales los establecimientos de carácter recreativo, asociativo, asistencial, sanitario, comercial, deportivo, administrativo y otros de análoga finalidad, siempre que hayan sido destinados a tal fin por las determinaciones del Plan Especial. 2.2.- TIPOS DE INTERVENCIONES. Las intervenciones de rehabilitación podrán ser intervenciones constructivas o urbanizadoras, según tengan por objeto construcciones o urbanizaciones respectivamente. 2.2.1.- INTERVENCIONES URBANIZADORAS. Las intervenciones urbanizadoras de rehabilitación del patrimonio urbanizado consistirán en obras de conservación, restauración, reforma o ampliación de los elementos de urbanización y del mobiliario urbano existentes, así como aquellas otras de primer establecimiento que vengan definidas expresamente como tales por el presente Plan. Se consideran a estos efectos elementos de urbanización:

a) Las redes de todo tipo de infraestructura constitutiva de los servicios urbanos tales como distribución de agua y gas, alcantarillado, saneamiento, alumbrado público y distribución de energía eléctrica, incluidos todos sus componentes y su conexión individualizada con las construcciones. b) La pavimentación de calles, plazas, alamedas, parques y cualquier otro espacio de dominio y uso público. c) Los elementos componentes de la jardinería de las calles, alamedas, plazas, parques públicos y zonas verdes, incluido el arbolado y sus elementos de protección.


Se considerará mobiliario urbano, el conjunto de objetos a colocar en la vía pública superpuestos o adosados a los elementos de urbanización o de edificación, con unas características tales que su modificación o traslado no genere modificaciones substanciales de aquélla. El conjunto de elementos de urbanización y de mobiliario urbano constituyen el patrimonio urbanizado. 2.2.2.- INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS. Los tipos de intervención constructivas de Rehabilitación del Patrimonio Edificado que se aplicarán en el Plan Especial de Rehabilitación, Protección y Conservación, de acuerdo con el Anexo I del Decreto son las que se describen a continuación:

a) Intervenciones que dan origen a construcciones de NUEVA PLANTA. b) Intervenciones que dan origen a la DEMOLICIÓN DE CONSTRUCCIONES EXISTENTES. c) Intervenciones sobre construcciones existentes que dan origen a modificaciones QUE NO SUPONEN AMPLIACIÓN DE SU SUPERFICIE CONSTRUIDA NI DE SU ALTURA O NÚMERO DE PLANTAS. d) Intervenciones sobre construcciones existentes que dan origen a modificaciones QUE SUPONEN AMPLIACIÓN DE SU SUPERFICIE CONSTRUIDA.

La clasificación anterior se entiende sin perjuicio de las intervenciones MIXTAS COMO LA SUSTITUCIÓN Y LA REEDIFICACIÓN. 2.3.- INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS DE NUEVA PLANTA. Se consideran intervenciones que dan origen a construcciones de nueva planta las obras que constituyen construcciones no existentes con anterioridad y que no pueden incluirse en la categoría de reedificación, aún cuando la nueva edificación surja sobre una superficie anteriormente ocupada por otro edificio ya demolido. Todas las actuaciones de nueva planta quedan identificadas y desarrolladas en el Título de Gestión Urbanística correspondiente a este Plan Especial. 2.4.- INTERVENCIONES DE DEMOLICIÓN. Demolición es un tipo de intervención constructiva dirigida a la desaparición total o parcial de una construcción existente. La intervención de demolición total podrá ir vinculada a una intervención de reedificación o de nueva planta. La intervención de demolición parcial podrá ir vinculada a una intervención de reforma y en su caso también de ampliación, sin perjuicio de las obras de demolición de añadidos degradantes incluidas en otras intervenciones constructivas. Igualmente la intervención de demolición total o parcial podrá estar dirigida a la obtención de plazas, parques públicos y zonas verdes, apertura o ampliación de vías de tráfico rodado y peatonal o a la obtención de terrenos para albergar equipamientos comunitarios primarios, de acuerdo con las determinaciones del Plan Especial. Cuando una intervención de demolición vaya unida a una de nueva planta, el conjunto de ambas se denominará intervención de sustitución, salvo que se cumplan las condiciones para ser considerada como intervención de reedificación.


2.5.- INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS SIN AMPLIACION. Dentro de este grupo de intervenciones constructivas se distinguen dos grandes subgrupos, según que la intervención suponga una ejecución lo más estricta posible a lo construido o que se posibilite una modificación más profunda. Los tipos de intervenciones del primer subgrupo son los siguientes:

2.5.1.- RESTAURACIÓN CIENTÍFICA. 2.5.2.- RESTAURACIÓN CONSERVADORA. 2.5.3.- CONSERVACIÓN Y ORNATO. 2.5.4.- CONSOLIDACIÓN.

Los tipos de intervenciones del segundo subgrupo son los siguientes:

2.5.5.- REEDIFICACIÓN. 2.5.6.- REFORMA 2.5.7.- SUSTITUCION

Los Planes Especiales de Rehabilitación podrán permitir, en aquellas construcciones en las que autoricen intervenciones constructivas de este grupo, una ampliación principalmente para dotarlas de instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales. Se consideran instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales las precisas para que la construcción rehabilitada reúna las condiciones mínimas de habitabilidad tales como instalaciones de energía eléctrica, distribución de agua, teléfono, calefacción, servicios higiénicos y cocinas ventiladas e iluminadas artificialmente, debiendo ser normalmente instalaciones empotradas, tanto las del interior de la construcción, como las de las acometidas exteriores que acceden a ella. 2.5.1- RESTAURACION CIENTIFICA. DEFINICION. Restauración científica es un tipo de intervención constructiva sobre una edificación o instalación y, en su caso, sobre sus terrenos no edificados, que posee una relevante importancia en el tejido urbano por efecto de sus específicos valores arquitectónicos, dirigida a la conservación y a la puesta en valor de sus cualidades, de forma que se posibilite en su interior un uso o usos adecuados a los valores citados. OBRAS AUTORIZADAS. La restauración científica respetando los elementos tipológicos, formales y estructurales de la construcción podrá prever la realización de las siguientes obras: a) La restauración del aspecto arquitectónico y el restablecimiento en su estado original de las partes alteradas a través de:

- La restauración de las fachadas internas o externas. - La restauración de los espacios internos. - La reconstrucción filológica de la parte o partes del edificio derrumbado o demolido. - La conservación o el restablecimiento de la distribución y organización espacial original. - La conservación o el restablecimiento del estado original de los terrenos edificados que constituyen parte de la unidad edificatoria, tales como patios, claustros, plazas, huertas o jardines.

b) La consolidación con sustitución de las partes no recuperables sin modificar la posición o cota de los siguientes elementos estructurales:

- Muros portantes externos e internos. - Forjados y bóvedas.


- Escaleras. - Cubierta con el restablecimiento del material de cobertura original.

c) La eliminación de añadidos degradantes y cualquier género de obra de época reciente que no revistan interés o contrasten negativamente con las características arquitectónicas originales de la construcción, de su unidad edificatoria o de su entorno. d) La introducción de instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales, siempre que se respete lo indicado anteriormente. 2.5.2- RESTAURACION CONSERVADORA. DEFINICION. Restauración conservadora es un tipo de intervención constructiva sobre una edificación o instalación y, en su caso, sobre sus terrenos no edificados, que no posee valores arquitectónicos de singular relevancia, pero que constituye una parte interesante del patrimonio edificado en tanto en cuanto es un elemento significativo desde el punto de vista tipológico por su distribución interna, la disposición de los elementos de distribución vertical, la ocupación y disposición sobre la parcela o cualquier otra característica morfológica. La restauración conservadora se dirige a conservar la construcción y asegurar su funcionalidad por medio de una serie de obras que en cualquier caso han de respetar sus elementos tipológicos, formales y estructurales, no permitiéndose en su interior un uso o usos no adecuados con aquéllos. Comprenderá esta intervención, la consolidación, la restauración y la renovación de los elementos constitutivos de la construcción, la introducción de nuevos elementos necesarios para albergar los usos permitidos y la eliminación de los añadidos degradantes. TIPOS DE RESTAURACION CONSERVADORA. La restauración conservadora se divide en las categorías siguientes:

1) RESTAURACIÓN CONSERVADORA CATEGORÍA A. 2) RESTAURACIÓN CONSERVADORA CATEGORÍA B. 3) RESTAURACIÓN CONSERVADORA CATEGORÍA C.

2.5.2.1- RESTAURACION CONSERVADORA CATEGORIA A. DEFINICION. La restauración conservadora categoría A se aplicará a aquellas construcciones cuyo estado de conservación permite la puesta en valor de los valores tipológicos, formales y estructurales de la construcción y permite su total recuperación. OBRAS AUTORIZADAS. Podrá prever la realización de las siguientes obras: a) La puesta en valor de su aspecto arquitectónico consistente en el restablecimiento de sus valores originales a través de:

- La restauración de las fachadas externas o internas, permitiéndose en estas últimas modificaciones parciales siempre que no se altere la unidad de su composición y se respeten los elementos de especial valor estilístico. - La restauración de los espacios interiores siempre que sean elementos de notoria importancia arquitectónica o cultural.

b) Las indicadas en los puntos b), c) y d) de la Restauración Científica.


2.5.2.2- RESTAURACION CONSERVADORA CATEGORIA B. DEFINICION. La restauración conservadora categoría B se aplicará a aquellas construcciones en mediocre o mal estado de conservación y que no poseyendo elementos arquitectónicos de especial valor, constituyen sin embargo una parte interesante del patrimonio edificado. OBRAS AUTORIZADAS. Podrá prever la realización de las siguientes obras: a) La puesta en valor de su aspecto arquitectónico a través de:

- La restauración de las fachadas externas o internas, permitiéndose en estas últimas la apertura de nuevos huecos siempre que no se altere la unidad de composición. - La restauración de los espacios interiores, permitiéndose la modificación de las cotas de sus forjados siempre que se mantengan fijas las cotas de las ventanas y de la línea de cornisa.

b) La consolidación y en su caso sustitución de los elementos estructurales en malas condiciones por otros nuevos con una posible modificación de cotas de los forjados en una gran parte de la construcción. c) Las indicadas en los apartados c) y d) de la Restauración Científica. 2.5.2.3- RESTAURACION CONSERVADORA CATEGORIA C. DEFINICION. La restauración conservadora categoría C actúa sobre construcciones parcialmente demolidas que no pueden ser consideradas como incluibles en la Restauración Científica y de las que es posible encontrar documentación fiable de la organización de su tipo edificatorio primitivo, de manera que se consiga un restablecimiento del tipo edificatorio original. OBRAS AUTORIZADAS. Podrá prever la realización de las siguientes obras: El restablecimiento en su estado original de los elementos verticales y horizontales comunes tales como vestíbulos, bloques de escaleras, pórticos, galerías, etc. El restablecimiento en su estado original de la forma, dimensión y relación entre la construcción y las partes descubiertas de la unidad edificatoria tales como patios, claustros, etc. El restablecimiento en su estado original de todos los demás elementos constitutivos del tipo edificatorio. 2.5.3- CONSERVACION y ORNATO. DEFINICION. Conservación y ornato es un tipo de intervención constructiva dirigida a la reparación, renovación o sustitución de los elementos de acabado de las construcciones existentes así como mantener o dotar a aquéllas de las condiciones mínimas de habitabilidad en lo referente a servicios higiénicos mínimos, ventilación de baños, aseos, cocinas y resto de piezas habitables, dotar al edificio de instalaciones correctas conforme a la normativa vigente de abastecimiento de agua, electricidad, calefacción y saneamiento, mejorar las condiciones de iluminación y ventilación de las piezas habitables incluso con la reforma o apertura de nuevos huecos de fachada y cuantas otras pequeñas obras sean necesarias para dotar al edificio de las condiciones generales precisas para evitar su deterioro y de las


condiciones mínimas de habitabilidad definidas en los Anexos II y III del Decreto 317/2002 del 31 de Diciembre. Las obras comprendidas en una intervención de conservación y ornato no tendrán incidencia en la estabilidad de la edificación, tanto de su cimentación, como de su estructura portante o de la estructura de su cubierta, pudiendo incidir ligeramente en la distribución interior de su superficie útil, con el fin exclusivo de dotar al edificio de las instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales y de las condiciones mínimas de habitabilidad, anteriormente indicadas. OBRAS AUTORIZADAS. Podrá prever la realización de las siguientes obras: a) Pequeñas obras de modificación del aspecto de las fachadas afectando la modificación a los huecos, o a la apertura de nuevos huecos cuando no alteren la distribución preexistente de la superficie útil ni la composición general de sus fachadas. b) Obras de reparación de la cubierta, pudiendo incluso ser sustituidas las correas u otros elementos estructurales, en su caso, pero debiendo mantener su forma. c) Obras de impermeabilización de cualquier elemento del edificio. d) Obras de sustitución de carpinterías de fachada, de voladizos de balcones, de miradores, cornisas y puertas de acceso, debiendo en estos casos efectuarse la sustitución con material y diseño similar a los preexistentes, salvo que condicionantes de mejora de aquél aconsejen su modificación. e) Obras que tienen por objeto reparar algún otro elemento de acabado que esté deteriorado, siempre que no tenga una función estructural o resistente. f) Obras interiores que no afecten o modifiquen la distribución del edificio, como revoco y pintura, ejecución y reparación de solados, trabajos interiores de carpintería, reparaciones de fontanería, calefacción y fumistería, cambios de cocinas y aparatos sanitarios e introducción de instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales. g) Cualquier otra obra de la misma importancia o análoga a las anteriores. Las obras comprendidas en una intervención de conservación y ornato podrán también afectar a la eliminación de añadidos degradantes o a tratamientos indebidos del revestimiento exterior tanto de su material de revestimiento como de su pintura, color o textura, en su caso. 2.5.4- CONSOLIDACION. DEFINICION. Consolidación es un tipo de intervención constructiva dirigida a las finalidades indicadas para la intervención de conservación y ornato y además a la mejora de la estabilidad de la construcción por medio de la renovación y sustitución de elementos estructurales. OBRAS AUTORIZADAS. Podrá prever la realización de las siguientes obras: Además de las indicadas para la conservación y ornato, se admite la sustitución de los elementos estructurales en malas condiciones por otros nuevos aunque sean de distinto material, y aquellas otras operaciones en la composición de la estructura y cimentación que supongan un aumento de su estabilidad y seguridad. Las obras de sustitución de elementos estructurales podrán modificar ligeramente la cota de los forjados, manteniendo fijas las cotas de cornisa y de ventanas.


Con posterioridad a la ejecución de las obras de consolidación estructural deberán rehacerse el resto de elementos del edificio en las mismas condiciones de forma y distribución en que anteriormente se encontraban, si es que las obras citadas exigen su derribo para nueva ejecución. 2.5.5- REEDIFICACIÓN. DEFINICION y OBRAS AUTORIZADAS Reedificación es un tipo de intervención constructiva dirigida a la nueva creación de una construcción anteriormente existente que previamente se derriba y que no posee específicos valores arquitectónicos, que aconsejan la utilización del tipo de restauración científica o conservadora. En las intervenciones de Reedificación el nuevo sólido envolvente de la construcción reedificada ha de coincidir espacialmente con el primitivo, debiendo situarse en el mismo terreno y espacio, ocupar la misma superficie en todas sus plantas, tanto de sótano como elevadas, poseer la misma superficie edificable y el mismo número de plantas. En este tipo de intervención, no será preciso mantener en los materiales a emplear las mismas características de los de la primitiva construcción, ni la distribución exacta de su interior, ni el diseño exacto de sus fachadas, debiendo ser mantenida la organización básica del tipo edificatorio y los elementos básicos de la composición de los frentes de fachadas, así como la organización y forma de su cubierta. 2.5.6- REFORMA. DEFINICION y OBRAS AUTORIZADAS Reforma es un tipo de intervención constructiva dirigida a las finalidades indicadas para la intervención de consolidación y además a alguna o a la totalidad de las siguientes: a) Modificación de la distribución y organización de los espacios interiores que supere las pequeñas acomodaciones derivadas de la inclusión de las instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales. b) Modificación de la posición, cota, forma y dimensiones de los siguientes elementos estructurales:

- Muros internos y bóvedas. - Pilares, forjados y bóvedas. - Escaleras. - Cubierta.

c) Modificación de las fachadas interiores y exteriores conservando los elementos de particular valor estilístico, debiendo siempre ser salvaguardada la unidad compositiva. 2.5.7- SUSTITUCION. DEFINICION Se trata de inmuebles que no presentan ningún valor arquitectónico, histórico o artístico, donde se podrán permitir todo tipo de actuación, incluida la Reedificación siempre que la nueva edificación se integre o armonice con el conjunto preexistente. Los nuevos edificios deberán configurar, junto a los ya existentes, manzanas que se correspondan con las características morfológicas tradicionales del Casco. Las condiciones a mantener por los inmuebles se deberán atener a los parámetros a fijar desde el planeamiento urbanístico, que deberá definir, de forma particularizada para cada parcela, los siguientes conceptos:

– Definición volumétrica completa de la parcela con especificación, en caso de existencia de distintos cuerpos edificados, de los usos y relaciones entre los mismos. – Fondo edificado.


– Alturas de aleros y cumbreras. – Condiciones a seguir por volúmenes sobresalientes sobre el plano de cubierta. – Altura de planta baja. – Esquemas compositivos de los alzados exteriores, con indicación de la actitud a adoptar respecto de los elementos preexistentes, si los hubiera. – Características dimensionales de los elementos de posible utilización en fachada. – Materiales de acabado y tratamiento de los elementos preexistentes, si los hubiera. – Esquema de resolución de vivienda-tipo en cada parcela.

Dado que la parcela resulta ser uno de los elementos clásicos en los Cascos Históricos medievales y de las ampliaciones renacentistas posteriores, habrá de ser mantenida en su integridad en las condiciones de forma y dimensiones en que hoy se encuentre. Para aquellos casos en que por la escasez extrema del frente de parcela no sea viable la construcción de una vivienda se podrá proceder a efectuar una actuación de asimilación con un sólo portal siempre que cumplan las siguientes condiciones:

- El número máximo de parcelas asimilables en una misma unidad edificatoria es de dos y siempre que resulten ser contiguas. - Las dimensiones máximas de parcelas asimilables y del frente de fachada de la unidad edificatoria resultante, serán fijadas por las ordenanzas del Planeamiento específico aplicable. - Habrá de mantenerse el muro medianero entre las parcelas asimiladas hasta una altura como mínimo igual a la de la planta baja. - Se podrá efectuar una lectura clara y diferenciada en la composición de fachada de los frentes correspondientes a cada una de las parcelas asimiladas.

Cuando los inmuebles preexistentes reflejasen una diferencia de cota en el alero, dicha diferencia habrá de ser mantenida en la nueva actuación conjunta. CRITERIOS FORMALES PARA LA SUSTITUCIÓN O REFORMA. Los criterios generales que deberá seguir el nuevo edificio deberán ser los siguientes: a) Utilización de cubierta a dos aguas con cumbrera paralela a fachada principal, con la salvedad de aquellos casos singulares, como edificios de encuentro de calles, palacios urbanos y edificios aislados de notoriedad, etc. b) Mantenimiento de las alturas a alero y cumbrera de la preexistencia, salvo que éstas superen las dominantes en los edificios protegidos del entorno, a los que deberán adecuarse. En caso de que aquellas resulten inferiores podrán acomodarse a las alturas de los edificios referidos. c) Los aleros, tanto en su vuelo, como en su canto, se atendrán a las características de los que sean representativos del valor ambiental del casco. En ningún caso se permitirán cantos superiores a los 20 cm. d) En los casos de sustituciones se respetará la concepción plana de la fachada, no permitiéndose la ejecución de cuerpos volados macizos. e) En los casos de rehabilitación se tolera la conservación de los tradicionales avances de fachada en todo su ancho, que deberán de conservar sus dimensiones, materiales, acabados y calidades tradicionales. f) Prohibición de la ejecución de marquesinas y vuelos en bajos, así como de soportales. g) Prohibición de la ejecución de entreplantas.


h) Mantenimiento de la altura de planta baja de la preexistencia, salvo que ésta supere la característica de las fachadas protegidas de la misma calle, a la que deberá adecuarse. En caso de que aquellas resulten inferiores podrán acomodarse a las alturas de los edificios referidos. i) Prohibición de la ejecución de casetones y volúmenes sobresalientes sobre los planos de faldones de cubierta de forma que éstos resulten perceptualmente dominantes respecto a aquellos. j) Utilización de elementos compositivos característicos del Casco:

– Organización de huecos en ejes verticales. – Composición de fachada que permite una lectura jerárquica de los diferentes elementos que la conforman. – Prohibición de la ejecución de miradores, salvo que éstos den a espacios especialmente desahogados tales como plazas y bordes de Casco. – El piso de los balcones volados no pasará de 15 cm sea cual sea el material que lo constituya. – Utilización de los materiales habituales (madera ó metal) para la ejecución de defensas de balconadas.

k) Tratamiento jerarquizado de las fachadas a calle y cantón en aquellos inmuebles que cuenten con la posibilidad de fachadas a ambos. l) Conservación de la preexistencia, en su caso, recuperando el sentido de la misma en los frentes de fachada de planta baja y medianeras en avance mensulado para todos aquellos inmuebles que presentan dicho elemento ejecutado en sillería. m) Los escaparates y letreros habrán de resolverse en el ancho de mocheta del muro correspondiente, prohibiéndose expresamente el retranqueo inmoderado o avance respecto del plano de lectura de huecos. n) Cuando un inmueble cuente con frentes de fachada a calle y cantón, el acceso al núcleo de comunicación vertical se ejecutará desde el frente de fachada a calle. o) Ejecución de los acabados de fachada en raseos, enfoscados o revocos para el caso de cualquier fábrica que no sea sillería o los elementos pétreos representativos (dinteles, mochetas, esquineros, etc.), en cualquier otra situación. En las plantas bajas los acabados de fachada serán de piedra o estuco pétreo, prohibiéndose los acabados pulidos y permitirán la lectura del zócalo del inmueble diferenciada del cuerpo, compuesto por las plantas altas. 2.6.- INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS CON AMPLIACION. Ampliación es un tipo de intervención constructiva dirigida a aumentar la superficie construida de la construcción existente, ya sea por levante de nuevas plantas, ampliación del perímetro de edificado, construcción de nuevos forjados o cualquier otra causa. La intervención de ampliación podrá coexistir con la intervención de reforma y en su caso con la demolición parcial.


3.- NIVELES DE PROTECCION. 3.1.- CLASIFICACION DE LOS NIVELES DE PROTECCION. Tal y como estableció el DECRETO 277/2009 de 26 de mayo, por el que se calificaba como Bien Cultural con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de Plentzia y que justifica la redacción del presente documento, la clasificación del Patrimonio incluido en la Delimitación en sus distintos niveles según su Artículo 10 establecía de la siguiente forma:

3.1.1.- ESPACIOS URBANOS 3.1.2.- PROTECCIÓN ESPECIAL 3.1.3.- PROTECCIÓN MEDIA 3.1.4.- PROTECCIÓN BÁSICA 3.1.5.- PROTECCIÓN MORFOLÓGICA 3.1.6.- DISCORDANCIA

Con independencia del nivel de protección del inmueble al que pertenecen, determinadas partes o elementos constitutivos de los edificios protegidos por el presente régimen podrán ser valorados de forma individualizada, a cuyo fin se establecen las siguientes categorías o niveles de protección parcial:

3.1.7.- PROTECCIÓN PARCIAL 3.1.8.- DISCORDANCIA PARCIAL 3.1.9.- CARENCIA DE PROTECCION

A los efectos de cumplimentar lo estipulado en el art.12.1.e) de la Ley 7/1990, de 3 de julio de Patrimo-nio Cultural Vasco, se considerarán como elementos de SINGULAR RELEVANCIA, todos los inmuebles recogidos en la relación de elementos de Protección Especial y Media. 3.1.1.- ESPACIOS URBANOS. Se consideran como espacios urbanos aquellos espacios no construidos, de uso público o no, que constituyen parte de la estructura urbana del Casco Histórico y que resultan ser:

CALLES Y CANTONES PLAZAS Y PARQUES PATIOS Y CÁRCAVAS

En CALLES Y CANTONES se mantendrán las alineaciones existentes, no permitiéndose retranqueos de ningún tipo, excepto las derivadas de lo especificado en el punto 3 del art. 6 (correcciones mínimas con el fin de subsanar disfunciones del trazado). Deberá mantenerse la idea de calle tendiendo para ello, a la conservación de elementos preexistentes (frentes de plantas bajas, cierres de parcelas, tapias, etc.) que resulten características de la misma. Las actuaciones que se realicen en los cantones irán encaminadas a su recuperación e higienización. Las actuaciones en calles, y sobre todo en cantones, irán encaminadas a su peatonalización, cuando menos a la de la mayor cantidad de los mismos, así como a la desaparición del uso de aparcamientos de superficie, siendo prioritaria esta medida en el caso de los cantones. Tendrá el carácter de añadido degradante cualquier invasión, volada o no, de la alineación del cantón, excepción hecha del alero de las edificaciones, que en ningún caso podrá superar los 50 cm. En cárcavas y patios las actuaciones irán encaminadas a garantizar las condiciones higiénico-sanitarias de estos espacios y de los inmuebles a los que sirvan como vías de iluminación y ventilación. Se fija el ancho genérico de cárcava en 3 m, pudiendo variar ligeramente de manzana a manzana en función de las características específicas de los edificios que conforman las mismas.


Las nuevas actuaciones (sobre solares, edificios sustituibles o discordantes) y las reedificaciones, habrán de retranquear sus alineaciones posteriores respecto del eje de la cárcava, si la hubiere, la mitad del ancho que se determine para la misma. Esta condición, de carácter general, podrá ser matizada por el planeamiento en los casos en que la conservación de determinados elementos preexistentes fuerce el trazado de la alineación de la cárcava. No se permitirán vuelos de ningún tipo respecto de la alineación fijada, salvedad hecha del alero de la edificación. Tendrán la consideración de añadidos degradantes las invasiones de cárcava o patios de cualquier tipo, voladas o de plantas bajas, debiendo ser eliminadas como motivo de cualquier actuación que se acometa en el inmueble. Las actuaciones de higienización de cárcavas y patios podrán incluir el solado de los mismos, así como la canalización de aguas pluviales que puedan afectarles, tanto propias como las de los inmuebles que a ellos presenten fachadas. También se permitirán obras encaminadas a la canalización subterránea de cualquier tipo de servicio urbano. 3.1.2.- PROTECCIÓN ESPECIAL. OBJETO DE PROTECCIÓN Se consideran como elementos de protección especial, aquellos inmuebles y elementos urbanos que, poseedores de un carácter singular y excepcionales valores arquitectónicos, artísticos o culturales, y encontrándose en un estado de conservación que permite la recuperación de sus características arquitectónicas originales, son merecedores de la cobertura más extensa del presente régimen. PRESCRIPCIONES Los elementos sometidos a protección especial son objeto del nivel superior de protección, y las actuaciones de restauración que en ellos se realicen deberán respetar su estructura y características, y en ningún caso podrán suponer aportaciones de reinvención o nuevo diseño. El derribo total o parcial de los bienes especialmente protegidos sólo podrá autorizarse de conformidad con lo dispuesto en el art. 36 de la Ley 7/1990, de 3 de julio, de Patrimonio Cultural Vasco. En toda obra o intervención que afecte a estos elementos se deberá mantener, tanto su configuración volumétrica como sus alineaciones. El uso a que se destinen estos inmuebles deberá garantizar su conservación sin contravenir, en ningún momento, las especificaciones del Título III de la Ley 7/1990, de 3 de julio, de Patrimonio Cultural Vasco. OBRAS AUTORIZADAS Se permitirán en estos elementos las intervenciones constructivas dirigidas a la conservación y a la puesta en valor de los mismos, permitiéndose a tal efecto la realización de las obras establecidas para la RESTAURACIÓN CIENTÍFICA en el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado. (Punto 2.5.1 del presente documento). LISTADO DE INMUEBLES PROTEGIDOS

IGLESIA SANTA M.ª MAGDALENA ARCO DE SANTIAGO (ELEIZ ENPARANTZA) TORREON (GOIENKALE, 27)

Además de éstos, se consideran elementos con protección especial los paños de muralla que aun puedan existir integrados en las edificaciones, así como los restos del subsuelo cuando así lo determine la Diputación Foral en función de los resultados que arroje la pertinente intervención arqueológica.


3.1.3.- PROTECCIÓN MEDIA. OBJETO DE PROTECCIÓN Deberán ser objeto de una protección media, aquellos inmuebles y elementos urbanos que cumplen con alguna de las siguientes condiciones:

a) No poseyendo valores arquitectónicos de singular relevancia, constituyen una parte interesante del patrimonio edificado por su resolución exterior o desde el punto de vista tipológico por su distribución interna, la disposición de los elementos de distribución vertical, la ocupación y disposición sobre la parcela o cualquier otra característica morfológica. b) Poseyendo valores arquitectónicos de singular relevancia no pueden encuadrarse las intervenciones para su recuperación dentro de las tipificadas para los elementos de Protección Especial.

PRESCRIPCIONES El derribo total o parcial de estos edificios se someterá a las prescripciones del art. 36 de la Ley 7/1990, de 3 de julio, de Patrimonio Cultural Vasco. En toda obra o intervención que afecte a estos edificios, se deberá mantener, tanto su configuración volumétrica, como sus alineaciones. El uso a que se destinen estos inmuebles deberá garantizar su conservación, sin contravenir, en ningún momento, las especificaciones del Título III de la Ley 7/1990, de Patrimonio Cultural Vasco. OBRAS AUTORIZADAS Las intervenciones autorizadas en los inmuebles y elementos objeto de protección media se dirigirán a la conservación y aseguramiento de su funcionalidad mediante la ejecución de obras que deberán respetar sus elementos tipológicos, formales y estructurales. Se podrán realizar, además de las permitidas en el régimen de protección especial, las obras que el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, de actuaciones protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado, establece en las CATEGORÍAS A y B DE LA RESTAURACIÓN CONSERVADORA, en función del estado de conservación que presenten las construcciones. (Puntos 2.5.2.1 y 2.5.2.2 del presente documento). LISTADO DE INMUEBLES PROTEGIDOS

AYUNTAMIENTO (PLAZA ASTILLERO) ERMITA S. ANTOLÍN (KRISTO ENPARANTZA) TORRE BUTRON O TORREBARRI (ELEIZ ENPARANTZA, 12) PORTALETA, 1 (MERCADO-ANTIGUO MATADERO) ERRIBERA, 19-19BIS, Y 34 CASA CAMPOSENA (BARRENKALE, 3) ARCO DE ENTRADA (BARRENKALE 1) ARTEKALE, 11 Y 13 GOIENKALE 4-6

3.1.4.- PROTECCIÓN BASICA. OBJETO DE PROTECCIÓN Son objeto del nivel básico de protección aquellos inmuebles que cumplen con una de estas dos condiciones:

a) No poseyendo valores arquitectónicos, históricos o artísticos relevantes, se reconoce que procede su consolidación como parte interesante del patrimonio edificado desde el punto de


vista tipológico o ambiental, careciendo de interés suficiente como para ser incluidas en el nivel medio de protección para el que se prevén obras de restauración. b) Poseyendo valores arquitectónicos históricos o artísticos relevantes no pueden encuadrarse las intervenciones para su recuperación dentro de las tipificadas para los elementos de niveles de protección superiores.

PRESCRIPCIONES El derribo total o parcial de los inmuebles incluidos en este nivel de protección se someterá a lo dispuesto en el art. 36 de la Ley 7/1990, de 3 de julio, de Patrimonio Cultural Vasco. OBRAS AUTORIZADAS En toda obra o intervención que afecte a estos edificios se deberá mantener, tanto su configuración volumétrica como sus alineaciones. Únicamente se permitirán ampliaciones con el fin de compensar una mayor edificabilidad que le pueda atribuir el planeamiento urbanístico, en el siguiente caso: Cuando se trate de parcelas especialmente desahogadas, poco ocupadas, que no respondan a la forma y tamaño propio de las parcelas o lotes medievales, ni a la forma en que éstas son ocupadas por edificación. Dicha ampliación habrá de realizarse por medio de volúmenes anejos, que se conectarán al inmueble protegido por la fachada que tenga consideración de trasera o secundaria, mediante uniones puntuales, de manera que se garantice la correcta percepción visual del inmueble, así como su presencia en su entorno urbano. Su diseño será neutro, no competirá con el inmueble objeto de protección y evitará mimetismos de materiales y formas, así como «pastiches». Las intervenciones de este tipo deberán ser previstas por el planeamiento especial de ordenación del Casco Histórico, que requerirá del informe favorable al que se refiere el art. 4 de este Régimen de Protección (art. 28.1. de la Ley 7/1990, de 3 julio, de Patrimonio Cultural Vasco). Las intervenciones autorizadas en estos edificios, además de las incluidas en los niveles superiores de protección, serán las reflejadas en el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado del Gobierno Vasco para el tipo de intervención constructiva denominado CONSOLIDACIÓN (Punto 2.5.4 del presente documento) Se permitirá, asimismo, el tipo de intervención de REFORMA (Punto 2.5.6 del presente documento), en edificios que cumplen con la condición a) del artículo 22 (Decreto 277/2009), en la medida en que ésta sea necesaria para adecuar el edificio a las condiciones de alineaciones interiores de manzana dispuestas por el planeamiento que desarrolle este Régimen de Protección, posibilitándose a tal fin la ejecución incluso, de derribos parciales. LISTADO DE INMUEBLES PROTEGIDOS

ERRIBERA, 1, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 18, 21, 23, 25 (HOTEL ARRARTE), 26, 30, 44, 48, Y 50 ( BARRENKALE, 47) BARRENKALE, 1, 7, 12, 14, 19 (ERRIBERA, 20), 20, 22, 24, 26, 33, Y 35 ARTEKALE, 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14, 15, 17, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 31, 32, 33, 35, Y 39 (ESQUINA CON ARBIDEA ALDAPA). GOIENKALE, 1A (VILLA SATURNINA), 3, 12, 13, 14, 15, 17-19, 21, 22, 23, Y 31 ELEIZ ENPARANTZA, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 13, 14, 15, Y 16 PORTALETA, 2 Y 4 KALE BARRIA, 1 Y 3 HOSTAL PALAS (AREATZA KALEA) ARBIDEA, S/N UDALETXE ALDAPA, 5 MAGDALEN ALDAPA, 1, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, Y 13 KRISTO ESKILARA-ENPARANTZA, 4, 7, Y 8-12 (KULTUR ARETOA) ETXEGANA (GAMINIZ, 1, AZURTEGIONDO)


3.1.5.- PROTECCIÓN MORFOLOGICA. OBJETO DE PROTECCIÓN Se incluyen en este nivel de protección a aquellos inmuebles que, careciendo de valor arquitectónico, histórico o artístico, se hallan ubicados sobre parcelas valoradas por responder al esquema configurador de las manzanas que caracterizan la trama del Casco Histórico. PRESCRIPCIONES La parcela deberá de ser mantenida en las condiciones de forma y dimensiones que se encuentre con la salvedad de las posibles alteraciones derivadas del cambio de alineaciones hacia la cárcava, en los casos en que exista alguna modificación en la anchura del patio ligado a esta última propuesta por el planeamiento urbanístico que desarrolle este Régimen de Protección, o hacia la calle en los supuestos de regularización de alineaciones, entendidas como pequeñas correcciones en la posición del muro de cerramiento tendentes a la mejor definición del espacio de la calle, y nunca como modificación sustancial en la sección de ésta. OBRAS AUTORIZADAS Las intervenciones autorizadas en estos edificios serán las reflejadas en el Punto 2.5.7 del presente documento sobre actuaciones para el tipo de intervención denominado SUSTITUCIÓN. LISTADO DE INMUEBLES PROTEGIDOS

ERRIBERA, 9, 15, 17, 29 BARRENKALE, 4, 5, 9, 15, 17, 21, 23, 28, 30, 32, 38, 44, 46 ARTEKALE, 19, 20, 26, 28, 30 GOIENKALE, 5, 7, 8, 9, 11, 25, 31, 33 ELEIZ ENPARANTZA, 1, 2 KRISTO ESKILARA-ENPARANTZA, 2, 9

3.1.6.- DISCORDANCIA. OBJETO DE PROTECCIÓN Se consideran discordantes a efectos del presente Régimen de Protección, aquellos inmuebles que incumplen la obligación legal del deber de adaptación de las edificaciones al entorno, así como los que representan, dadas sus características volumétricas, constructivas, formales o de ubicación, una interferencia grave en el planeamiento general de rehabilitación del Casco Histórico que el presente Régimen persigue. PRESCRIPCIONES Se entenderán como interferencias graves, aquellas actuaciones que han conllevado una o varias de las situaciones siguientes: a) La existencia de volúmenes que impiden el establecimiento del esquema de espacios libres adecuado para la rehabilitación del casco. b) La existencia de volúmenes que, sin poseer especiales valores desde el punto de vista histórico o arquitectónico, conllevan una merma en las posibilidades de iluminación y ventilación de los inmuebles contiguos a través de las cárcavas. c) La utilización de materiales y elementos en acabados de fachada que contrasten negativamente con los predominantes en el Casco Histórico. d) La existencia de añadidos degradantes en el edificio en proporción tal que resulte irreconocible la unidad edificatoria sobre la que han ido apareciendo dichas alteraciones.


e) La implantación de volúmenes que chocan con las características de los circundantes, bien por exceso de altura o bien por modificaciones en las alineaciones interiores o exteriores de las manzanas. f) La implantación de construcciones que no armonizan con el resto de edificios incluidos en el conjunto monumental, no adaptándose en lo básico al ambiente en que se hallan situadas. OBRAS AUTORIZADAS Las intervenciones autorizadas en estos edificios serán la DEMOLICIÓN o la SUSTITUCIÓN. Serán autorizadas, además, las intervenciones derivadas del art. 199 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, sobre el deber de conservación de los inmuebles, así como las intervenciones de CONSERVACIÓN Y ORNATO según se definen en el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre Actuaciones Protegidas de Rehabilitación en el Patrimonio Urbanizado y Edificado. La Sustitución quedará regulada con los mismos criterios formales establecidos para los edificios con protección morfológica. LISTADO DE INMUEBLES DISCORDANTES

ERRIBERA, 12, 14, 17 BARRENKALE, 2, 11, 13, 18, 34-36 ARTEKALE, 18 GOIENKALE, 2 (O AZURTEGIONDO 2-4), 18-20, 29 ELEIZ ENPARANTZA, 8, 21 AREATZA, 8 KRISTO ESKILARA, 11, 13, 14

3.1.7.- PROTECCION PARCIAL. OBJETO DE PROTECCION La Protección Parcial establecida sobre determinados elementos de un inmueble, supone su tratamiento y recuperación en los términos establecidos para edificios en el art. 20.4 del Régimen de Protección establecido en el Decreto 277/2009, de 26 de mayo, por el que se califica como Bien Cultural, con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de Plentzia. OBRAS AUTORIZADAS Las intervenciones autorizadas se dirigirán a la conservación y aseguramiento de su funcionalidad mediante la ejecución de obras que deberán respetar sus elementos tipológicos, formales y estructurales. Se podrán realizar, además de las permitidas en el régimen de protección especial, las obras que el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, de actuaciones protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado, establece en las categorías A y B de la Restauración Conservadora, en función del estado de conservación que presenten las construcciones. LISTADO DE INMUEBLES CON PROTECCION PARCIAL

BARRENKALE, 31: ZÓCALO DE PIEDRA. GOIENKALE, 33, 35, 37: FACHADAS. ELEIZ ENPARANTZA, 17: FACHADA PRINCIPAL. OPATUA (KRISTO ENPARANTZA, 6): FACHADAS.

3.1.8.- DISCORDANCIA PARCIAL. OBJETO DE PROTECCION La Discordancia Parcial podrá provenir de la existencia de acabados exteriores que contrasten negativamente con los predominantes en el Casco Histórico, o elementos inadecuados tales como terrazas voladas, cuerpos volados macizos, balcones de dimensiones inadecuadas, levantes excesivos


etc., en edificios que globalmente poseen su propia valoración en cuanto a su régimen de protección. OBRAS AUTORIZADAS Las intervenciones sobre los elementos considerados parcialmente discordantes de los edificios incluidos en cualquiera de los niveles de protección se dirigirán a la eliminación de dichos elementos, autorizándose tan solo las intervenciones derivadas del art. 199 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, sobre el deber de conservación de los inmuebles. LISTADO DE INMUEBLES CON DISCORDANCIA PARCIAL

ERRIBERA, 6, 9, 15, 28: CUERPOS VOLADOS MACIZOS. BARRENKALE, 28: CUERPO VOLADO MACIZO. ARTEKALE, 20: CUERPO VOLADO MACIZO. GOIENKALE, 11: CUERPO VOLADO MACIZO. ELEIZ ENPARANTZA, 14: CUERPO VOLADO MACIZO. HOSTAL PALAS (AREATZA KALEA): PÓRTICO-TERRAZA DE HORMIGÓN ARMADO EN FACHADA PRINCIPAL.

3.1.9.- CARENCIA DE PROTECCION. DEFINICION Son elementos carentes de protección aquellos que no poseen valores arquitectónicos, históricos o artísticos relevantes para ser objeto de protección. OBRAS AUTORIZADAS Las intervenciones autorizadas en estos edificios serán de todo tipo, incluida la reforma y sustitución en los términos de los puntos 2.5.6 y 2.5.7 del presente documento.


4.- PROYECTOS DE INTERVENCIÓN. Con carácter previo a la ejecución de cualquier intervención que se pretenda llevar a cabo sobre los edificios incluidos en los niveles de protección especial, medio o básico, deberá elaborarse el correspondiente proyecto de intervención con el siguiente contenido:

a) Un Estudio Analítico del estado actual del edificio, consistente en la descripción del mismo y en el análisis de su estado de conservación que incluya un informe de diagnóstico, conclusiones y recomendaciones básicas de actuación. La parte descriptiva del Estudio Analítico contendrá la documentación gráfica a escala mínima de 1/50 para plantas, alzados y secciones, incluyendo detalles arquitectónicos a escala mínima 1/20, la documentación fotográfica completa, planos históricos, etc. y el levantamiento detallado, dimensionado y acotado del sistema estructural. Con la referida documentación se incluirá una memoria explicativa, y, en su caso, la bibliografía correspondiente. El análisis del estado de conservación, que puede figurar como anexo o separata del Estudio Analítico, en cualquier caso incluirá, entre otros, un estudio de las diferentes patologías que incidan o puedan incidir en el sistema estructural y las medidas previstas para la preservación de dichos elementos. b) Documentación gráfica en la que se describirán las intervenciones a realizar, los materiales a utilizar, las fases para la ejecución de los trabajos, así como el estado final, toda ella representada a las escalas adecuadas, análogas, como mínimo, a las exigidas en el apartado anterior. c) Documentación escrita que explicitará los objetivos de la intervención, los trabajos a realizar y las técnicas a utilizar, señalando materiales y analizando su estabilidad e interacción con los demás componentes. d) Determinación de las técnicas y medios necesarios para el adecuado mantenimiento y aseguramiento de la vida de la edificación. e) Presupuesto de la intervención, acorde con las técnicas y medios necesarios para la adecuada ejecución de las obras de acuerdo con las prescripciones del presente Régimen de Protección.


5.- DEFINICIONES DE INDOLE URBANISTICO. SISTEMAS GENERALES A los efectos del presente documento, y de acuerdo con lo establecido por la legislación urbanística vigente, se denominan “Sistemas Generales” a las áreas destinadas a infraestructuras básicas al servicio de toda la población de carácter no lucrativo y dominio generalmente público. SISTEMAS LOCALES Son “Sistemas Locales” las superficies de terreno elemento de urbanización, edificios, instalaciones y demás construcciones de dominio público afectados a un uso o servicio público, definidos como tales por el PERPC siempre y cuando se refieran exclusivamente a la población correspondiente a la parte del territorio comprensiva del Área de Rehabilitación Integrada. UNIDAD EDIFICATORIA Se entiende por “Unidad Edificatoria” al conjunto formado por una o varias construcciones y la parcela que forma con ellas una unidad registral, de manera que no pueden enajenarse independientemente, debiendo mantenerse en tanto en cuanto no sea demolida la o las construcciones. PARCELA Es toda aquella porción de terreno que forma una unidad física y predial.

- Inicial. Existente antes de la aprobación del Plan Especial. - Final. Obtenida como resultado de la aplicación del Plan Especial.

SOLAR Es toda aquella parcela o parte de ella apta para ser edificada, una vez ejecutadas las obligaciones de gestión y urbanización establecidas por el Plan. ALINEACIÓN Es la línea o frontera que separa los espacios públicos de los privados.

- Principal. Alineación a calles, cantones y plazas. - Posterior. Alineación a los espacios libres públicos de uso restringido (Cárcavas).

Las alineaciones de la edificación son vinculantes, representando las mismas el máximo y mínimo permitido. EDIFICIO Es toda construcción realizada sobre una parcela, ocupándola total o parcialmente. INMUEBLE Es el conjunto formado por uno o más edificios y la parcela sobre la que se asientan, más el terreno libre vinculado que forma una unida predial. LÍNEA DE EDIFICACIÓN O DE FACHADA Es la línea o frontera entre una edificación y un espacio libre.


FONDO EDIFICABLE Es la distancia que existe en una parcela entre la alineación a fachada y la alineación a un espacio interior o también de fachada. INTERVENCIONES DE REHABILITACIÓN Se entiende por “Intervenciones de Rehabilitación” el conjunto sistematizado de obras a realizar sobre una construcción o urbanización existente, con objeto de transformarla en otra diferente en todo o en parte del precedente, más adecuada a sus valores arquitectónicos, culturales o históricos y dotados de unas mejores condiciones de habitabilidad y uso. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS DE REHABILITACIÓN (EDIFICATORIAS). Serán las intervenciones constructivas de rehabilitación del patrimonio edificado aquellas que den origen a construcciones de nueva planta, a la demolición de edificios o a modificaciones de construcciones existentes y supongan, o no, ampliación de la superficie construida. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS CON AMPLIACIÓN Intervención dirigida a aumentar la superficie construida del edificio existente, ya sea por levante de nuevas plantas, ampliación del perímetro edificado o construcción de nuevos forjados. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS SIN AMPLIACIÓN Se distinguen dos grandes subgrupos, según que la intervención suponga una ejecución lo más estricta posible a lo construido o que se posibilite una modificación más profunda.

Subgrupo primero: Restauración Científica, Restauración Conservadora Categorías A, B y C, Conservación y Ornato y Consolidación Subgrupo segundo: Reedificación, Reforma sin Ampliación y Sustitución.

INTERVENCIONES URBANIZADORAS Son las intervenciones que consisten en obras de conservación, restauración, reforma o ampliación de los elementos de urbanización y del mobiliario urbano existentes, así como aquellas otras de primer establecimiento que vengan definidas expresamente como tales por el presente Plan Especial de Rehabilitación. ACTUACIÓN AISLADA Las Actuaciones Aisladas son ámbitos de suelo urbano consolidado tendentes a edificar una sola parcela urbana concreta con un nivel de urbanización suficiente para atender los usos y la edificabilidad urbanística previstos en la ordenación urbanística. En la práctica, se trata de solares ya existentes cuya urbanización haya sido asumida por la ordenación urbanística como adecuada y suficiente para la edificación, o en su caso, parcelas susceptibles de edificación que sólo requieran, para la adquisición de la condición de solar, la realización, previa o simultáneamente a la edificación, de las obras de urbanización complementarias conforme a lo establecido en el artículo 195 de la Ley 2/2006. ACTUACION DE DOTACION Se entiende por “Actuación de Dotación” la actuación tendente a la obtención y ejecución en suelo urbano y por el sistema de Concertación, tanto de los sistemas generales como de los sistemas locales, que deban ser cedidos y realizados gratuitamente por los propietarios.


6.- DEFINICIONES DE ELEMENTOS DE LA EDIFICACIÓN. ALERO En la misma situación que la cornisa, está compuesto por los elementos de apoyo de la cubierta, perpendiculares a la fachada y que vuelan al exterior. Sobre estos elementos, descansa un plano inclinado que forma el comienzo del faldón de cubierta. Por la parte inferior, puede quedar visto el faldón o tapado con un entablado horizontal. Generalmente este entablado estará apoyado en unos canes que quedarán vistos. Se utilizará, preferentemente, en cubiertas de madera o metálicas. ALTURA DE LA EDIFICACIÓN A los efectos del presente Plan, Altura de la Edificación es la dimensión vertical existente entre la rasante de la calle, tomada con el punto medio de la Fachada Principal de la Edificación, y la cara inferior de la Cornisa o Alero de la misma. CORNISA Es aquel elemento volado sobre la superficie de fachada, que remata a ésta en su parte superior y se desarrolla a todo lo largo de la misma. Su vuelo es comparable a su grueso y está formada por una serie de molduras longitudinales superpuestas. Su utilización habitual será en cubiertas de hormigón. DESCANSILLO Es el plano horizontal de la escalera sobre el que se abren puertas de comunicación con los locales de las distintas plantas. EJE DE HUECO Es una línea vertical situada en la superficie de fachada y que divide en dos porciones iguales la superficie del hueco. ESPACIO BAJO CUBIERTA Se define como el espacio envuelto, por su parte superior, por los faldones de cubierta, y por su parte inferior por la superior del último forjado horizontal y, lateralmente, por la prolongación de las fachadas o medianerías del edificio. FACHADA Se entiende por fachada la superficie de generatriz vertical y directriz la alineación del edificio en donde se produzca dicha fachada. Esta superficie corresponde a la exterior del paramento de cierre de dicha facha HUECOS Se entiende por huecos aquellas aberturas practicadas en el muro de fachada para conseguir la iluminación y/o ventilación de los locales interiores. Se subdividen en:

a) Ventanas. Corresponden a los huecos que disponen de un antepecho o zona ciega en su parte inferior. El antepecho podrá ser ciego en su totalidad o solamente en parte. b) Balcones. Corresponden a huecos que arranquen en su parte inferior del nivel del suelo de la planta de que se trate. Este suelo puede sobresalir al exterior sobrepasando la superficie de fachada lo que produce el balcón volado o quedarse en dicha superficie lo que da lugar al balcón enrasado. En cualquier caso irá con un elemento de protección en su parte inferior.


c) Miradores. Corresponden en principio, a una solución similar a la del balcón volado pero, en lugar de protegerse con antepecho, quedan cerrados en un volumen prismático de carpintería y vidrio que encierra totalmente un volumen. d) Galería. Es un elemento que alcanza la altura de suelo a techo del local a que sirve y su longitud es muy superior a la altura con cerramiento, en toda su superficie, de carpintería y vidrio.

HUECO DE ESCALERA Es el espacio delimitado por los paramentos verticales que encierran la escalera. IMPOSTA Es un retallo horizontal, a lo largo de la fachada y sobresaliendo de ésta y de forma lineal. LÍNEA DE CORNISA Se entiende como línea de cornisa aquella de la fachada principal donde se produce la intersección con el plano horizontal, envolvente por debajo, de los elementos constructivos del arranque de la cubierta (cornisa, alero, canes, etc.). MACIZO Se entiende por macizo la zona de fachada ciega, es decir, que no permite el paso de la luz ni la ventilación. MESETA Es el plano horizontal de la escalera sobre el que no se abren puertas. OJO DE ESCALERA Es el espacio interior que queda libre y está delimitado por la zona exterior de las rampas, descansillos y mesetas. PERSIANA Son elementos para conseguir el oscurecimiento del hueco, compuestas generalmente, por elementos lineales engarzados entre sí de forma que se puedan recoger en la parte superior del hueco, bien por enrollamiento, bien por agrupaciones de lamas. RAMPA DE ESCALERA Es el plano inclinado sobre el que se asientan los peldaños de la escalera. RECERCADOS Son elementos similares a la imposta pero que se sitúan encuadrando huecos, macizos o sectores de fachada. SEMISÓTANO Es el local de la edificación que no siendo sótano mantiene la parte inferior de su forjado de techo a una distancia inferior a 1,80 mts por encima de la cota de la rasante de la calle por la que recibe acceso.


SÓTANO Es el local de la edificación que mantiene la parte inferior de su forjado de techo a una distancia inferior a 0,50 mts por encima de la cota de la rasante de la calle por la que recibe acceso. TRAGALUZ Es una superficie acristalada, sobre carpintería situada en cubierta y que sirve para dar iluminación y, en su caso, ventilación a escaleras y patios. VIVIENDA INTERIOR Se denomina vivienda interior a aquella cuyos huecos de iluminación y ventilación del estar o estar-comedor no cumplen las condiciones fijadas para ser Vivienda Exterior. VIVIENDA EXTERIOR Se denomina vivienda exterior a aquella cuyos huecos de iluminación y ventilación del estar o estar-comedor abren a espacio libre público de uso público, calles, plazas o cantones o a espacio libre privado, jardín, que se halle vinculado a la unidad edificatoria en la que se sitúa. ZÓCALO Es un elemento constructivo vertical, situado en la parte inferior del paramento y de cierta altura para proteger la parte baja de dicho paramento.


7.- ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN. 7.1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN Son objeto de estas ordenanzas todas las actuaciones de nueva planta, ampliación, sustitución, reforma y conservación y ornato que se realicen en el ámbito del Plan Especial de Rehabilitación, Protección y Conservación. Se complementan con las Ordenanzas de Intervenciones de Protección y las Ordenanzas de Intervención de Edificios No Adecuados a las determinaciones generales del Plan no contemplados en el Programa de Actuación. 7.2.- PARAMETROS EDIFICATORIOS 7.2.1.- ALINEACIONES y RASANTES. En los planos de ordenación y planos imagen del Casco Histórico, se fijan las alineaciones de todos los edificios a calle ó espacio público, denominadas exteriores y a cárcava o patio de manzana, denominadas interiores. Las alineaciones exteriores tienen el carácter de límite inamovible de la edificación, mientras que las alineaciones interiores se fijan como límite máximo edificable, pudiendo la edificación retranquearse respecto de ella. El retranqueo afectará en este caso, a la totalidad de la fachada que será paralela a la alineación máxima permitida. En las manzanas E, F y G la alineación interior podrá retranquearse hasta alcanzar la línea teórica de cárcava cuando no se trate de una edificación con niveles de Protección Especial ó Protección Media. Las construcciones sólo podrán sobresalir de las alineaciones exteriores fijadas en dichos planos con los salientes y vuelos que se determinen en los mismos. En las parcelas que se hayan fijado retranqueos de fachadas respecto a las alineaciones antiguas, ninguna construcción incluso construcciones subterráneas de carácter privado, podrán ocupar la faja de retranqueo, salvo que expresamente se indique en la ficha de la Unidad. Las rasantes serán las actuales salvo modificaciones expresamente señaladas en los planos de ordenación. 7.2.2.- ALTURAS LIBRES y ALTURAS DE CORNISA. Se definen en el presente documento planos de alzados correspondientes a la totalidad de los inmuebles incluidos en el ámbito del Plan. No obstante y en previsión de que pudieran existir contradicciones entre éstos y la realidad respecto de cotas de aleros y cumbreras ó respecto de las dimensiones y disposición espacial de los huecos, será requisito indispensable que la documentación gráfica que debe acompañar a todo tipo de proyecto técnico de rehabilitación del tipo que sea (incluido el Proyecto de Intervención para el caso de los edificios con niveles de protección especial, medio o básico), incluya los planos del estado actual debidamente acotados y con referencias a las cotas de aleros y cumbreras de los solares y edificios colindantes. Con independencia de su estado actual, las fachadas interiores de los edificios objeto de rehabilitación tendrán una cota de cornisa igual ó inferior a las fachadas exteriores. La altura máxima, se tomará desde el extremo inferior del canalón de recogida de aguas, extremo este que en ningún caso se instalará 10 centímetros por debajo de la parte inferior del arranque de teja.


a) En operaciones de conservación, consolidación, conservación y ornato e incluso reedificación, se mantendrán las características volumétricas del edificio, la altura de la cornisa y la disposición de los huecos de fachada, con las tolerancias recogidas en el Anexo 1 del Decreto 317/2002, de 30 de Diciembre, del Gobierno Vasco sobre rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado. b) Para las operaciones de: - Sustitución del edificio con pérdida de la altura ó ampliación de la altura edificable. - Reforma de edificio con ampliación de la altura edificable. El plan establece de forma pormenorizada en su documentación gráfica la altura total de la cornisa con referencia a las alturas de los edificios colindantes y la disposición compositiva de la fachada principal a que habrá que ajustarse en las operaciones citadas. La cota de la cornisa y de la planta baja serán inamovibles, mientras que la composición de la fachada tiene carácter orientativo, debiéndose en cualquier caso, cumplirse las condiciones generales de composición de huecos y uso de materiales que con carácter general se especifican en esta Ordenanza. La altura libre de las plantas bajas se situará entre 2,50 y 3,00 metros. Las alturas libres de las plantas de vivienda se situarán entre 2,50 y 2,80 metros. En las obras de reforma con ampliación de altura que en su estado primitivo incumplan estas condiciones de altura libre entre forjados podrán mantenerse las actuales en la zona reformada, siempre que superen los 2,20 metros, debiendo sin embargo las correspondientes a la zona del incremento de la altura ajustarse a las condiciones generales. En el caso de que existan viviendas con altura libre interior inferior a los 2,20 metros, deberán acomodarse en cualquier caso a las condiciones generales. Asimismo, en los casos de viviendas que en su estado primitivo superen los 2,20 metros de altura libre, sin llegar a la señalada en las condiciones generales, en las operaciones de reforma global del edificio equiparable a la sustitución con ampliación de altura, deberán acomodarse a las mínimas exigidas. En las operaciones de sustitución, bien con pérdida bien con incremento de altura, deberán cumplirse las alturas exigidas. c) En las operaciones de sustitución del edificio que no implique modificación de su cota de cornisa, deberá respetarse tanto ésta como la altura de la planta baja, y la composición y materiales utilizados en la fachada se ajustarán, en lo posible, a su estado previo a su demolición o, en caso contrario, a las condiciones generales recogidas en las ordenanzas de esta Normativa. d) Se mantendrá en cualquier caso la altura de la imposta del forjado de la primera planta tal como se recoge en la documentación gráfica pormenorizada, pudiéndose obtener una altura libre interior de la planta baja, cuando fuera necesario, mediante excavación de la solera a partir de la segunda crujía desde la fachada principal. Asimismo, en cualquier de los casos descritos, para espacios bajo-cubierta regirán las condiciones señaladas en el Capítulo de Condiciones de Habitabilidad de estas Ordenanzas.

7.2.3.- PARCELACIÓN y OCUPACIÓN DE SOLARES Dada la particular estructuración del Casco Histórico Medieval, y con el fin de preservar las condiciones morfológicas del mismo, se mantendrá con carácter generalizado el esquema de parcelación existente, al ser considerada su permanencia una circunstancia digna de valoración en sí misma.


La conservación de forma y tamaño de la parcela será estricta en el caso de los elementos sometidos al nivel de Protección Morfológica. En estos casos, sin embargo, si la anchura libre de la parcela es inferior a 4,00 mts (no se consideran los muros medianeros), se autoriza su agrupación funcional con una única parcela contigua, sin perjuicio del mantenimiento obligatorio de todos los elementos de las edificaciones afectadas que se encuentren sometidos a protección. En el resto de los niveles de protección se permite la segregación de parcelas en orden a mantener unas condiciones de escala acordes con las características del Casco Histórico y/o recuperar el sentido original de las parcelaciones, pero nunca en los casos en que la segregación propiciase situaciones contrarias al referido criterio de lotización, en las manzanas intramuros. Puesto que la trama urbana, como definición de lo público y lo privado, resulta ser uno de los rasgos característicos de un Conjunto Monumental, además del soporte último del parcelario, no se permitirá la modificación de las alineaciones actuales de las mismas, salvo correcciones mínimas con el fin de subsanar disfunciones del trazado. Se permitirá la agrupación en edificios comunitarios que requieran para su programa dimensional la agregación de una ó varias parcelas. Deberá respetarse sin embargo, la identidad, calificación, ordenanza propia de cada casa de las parcelas agrupadas.

Salvo en los casos mencionados, no podrán eliminarse, por tanto, los muros medianeros que separan dos edificaciones contiguas. Se admitirá la agregación de plantas de dos fincas colindantes así como la unificación de propiedades en vertical dentro de la misma unidad edificatoria. 7.2.4.- ESPACIOS LIBRES PRIVADOS Los espacios libres privados se configuran como zonas abiertas en el interior de las manzanas, en las que se permiten únicamente las obras de pavimentación, ajardinamiento y mobiliario urbano inherente a su condición. En el caso de propiedad múltiple la estructura de su propiedad deberá configurarse como espacio común vinculado a los inmuebles que sobre el patio recaigan, debiéndose establecer la suficiente regulación, por Estatutos de comunidad, del uso, mantenimiento y conservación del mismo. Dentro de este supuesto quedan incluidos los patios de luces y los patios de manzana privatizables. Las cárcavas tienen consideración de espacio de dominio público. En edificios de uso diferente de vivienda, la superficie total ocupada por los patios de manzana ó de luces no será inferior al 15% de la superficie de ocupación máxima, debiendo, en cualquier caso superar sus dimensiones lo establecido para los edificios residenciales en el apartado de condiciones mínimas de habitabilidad. No se considerarán sujetos a esta Norma los edificios de protección especial y/o media. A efectos de mantenimiento de aquellos espacios libres privados se crearán Entidades de Conservación de las parcelas afectadas. 7.2.5.- SÓTANOS Con excepción de las actuaciones de dotación y las actuaciones aisladas descritas en el presente Plan, no se autoriza ningún tipo de aparcamiento o similar, salvo las tolerancias descritas en el capitulo de “Usos”. No se permitirán en general los usos de vivienda, terciario con acceso de público ni garaje en sótanos, debiendo en cualquier caso dotárseles de ventilación adecuada o forzada. Las plantas de sótano podrán destinarse a trastero ó almacén vinculado tanto a la vivienda como al comercio y terciario de los locales situados sobre aquel sótano.


El sótano podrá ocupar la totalidad de la parcela. La altura libre mínima será de 2,40 metros y la máxima de 2,60 metros, con tolerancia para el cuelgue de vigas que dejen una altura libre no inferior a 2,20 metros. La tolerancia del uso comercial en sótano dependerá de su carga de fuego y las medidas correctoras que se impongan en el proceso de obtención de la Licencia de Apertura desde la tramitación del correspondiente Proyecto de Actividad. 7.2.6.- ENTREPLANTAS Y ALTILLOS No se permiten salvo las existentes actualmente que quedan en situación tolerada. 7.2.7.- PLANTAS BAJAS Toda modificación en plantas bajas implicará la conservación de los caracteres compositivos del edificio ó en su caso, una recuperación de aquellos primitivos alterados en anteriores operaciones. Constituyen caracteres compositivos del edificio en su planta baja los siguientes elementos:

- los macizos ó machones y los huecos ó vanos. - la clase y textura de los materiales. - El despiece de la piedra. - Las molduraciones y cornisas que definen los huecos ó marcan el paso de la planta baja a

planta piso, siendo parte esencial de cualquier modificación o recuperación tipo lógica las proporciones entre las partes y el todo.

Se consideran materiales de recubrimiento apropiados para las plantas bajas, los estucados, aplacados de piedra arenisca ó caliza con espesor superior a 5 cms. Otros tipos de piedra sólo serán autorizables cuando en el edificio se empleen también estos materiales en sus diferentes partes ó cuando se introduzca una modificación de diseño unitario para toda la planta baja sin suponer un contraste con el resto del alzado del edificio. Podrán añadirse previa autorización expresa del Ayuntamiento y con diseño unitario para el conjunto de la fachada, arrimaderos o zócalos en las fachadas a la calle de piedra caliza con una altura mínima de 1 metro y un máximo de 1,50 metros. 7.2.8.- CUBIERTAS Las edificaciones deberán ser cubiertas con tejado inclinado continuo revestido con teja cerámica curva (de una sola onda ó mixta), en general a dos aguas (calle-cárcava ó calle-patio), con el caballete paralelo a las fachadas y con las pendientes tradicionales locales, no pudiendo superarse en ningún caso el 35%. Las vertientes serán perpendiculares a la alineación de fachada. Los aleros ó cornisas serán horizontales, con vuelos máximos de 50 cms a fachada principal y 30 cms a patio. Los aleros de cubierta y cumbrera deben ser paralelos a las fachadas de la calle, de cárcava, de cantón ó cuesta. En los Cantones Udaletxe Aldapa, Madalen Aldapa y Cristo Eskilara, los aleros de las cubiertas serán paralelos a las fachadas. En fachadas a dos calles las cubiertas serán igualmente paralelas a ambas, juntándose mediante una limatesa y nunca sobrepasando la altura en cumbrera de 2,50 mts, respecto al tejado. En toda obra nueva ó de rehabilitación integral se deberán ocultar todos los volúmenes que incumplan lo anterior, salvo indicación expresa contraria en la Normativa Pormenorizada y/o Documentación Gráfica.


Se autoriza la instalación de paneles de captación de energía solar sobre la línea de cubierta original, sin modificar su plano y distribuyéndose en forma lo más agrupada y discreta posible, en faldones orientados hacia patios ó cárcavas, y siempre en forma paralela u ortogonal a la cumbrera. No se admitirán ventanas abuhardilladas ó “txoritokis” quedando los actuales en situación tolerada. Para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad, se admitirá la apertura de ventanas de iluminación y ventilación del bajo cubierta en el mismo plano del faldón. Las dimensiones de hueco libre acristalado no superarán los 55 x 70 cm pudiéndose agrupar hasta un máximo de dos unidades y disponiéndose de tal forma que la proporción máxima sea de una ventana por cada 20 m² de faldón medidos en verdadera magnitud. Se conservarán las chimeneas originales o se reproducirán, y en caso de obra nueva se seguirá el estilo de las imperantes en el frente de calle correspondiente. El canalón y las bajantes de pluviales solo serán de zinc ó cobre, situándose junto a la medianera, quedando empotrados en el nivel de planta baja, o recubiertas con un elemento de fundición en la línea de los tradicionales del área.

7.2.9.- MEDIANERAS Tendrán un tratamiento semejante, en cuanto a calidad de los materiales y acabados, al de las fachadas de sus plantas correspondientes. Esta Norma regirá tanto en el supuesto de medianería vista parcialmente como de medianería colindante con un solar no edificado. 7.2.10.- ESCALERAS Con carácter general las anchuras mínimas serán las siguientes en cada tramo de escalera:

Para una vivienda por planta 0,90 m Para dos viviendas por planta 1,00 m Para tres viviendas por planta 1,10 m Para cuatro ó más viviendas por planta 1,20 m

Para aquellos edificios en los que se realicen obras tendentes a su conservación, se podrán admitir las dimensiones de escaleras existentes. Las escaleras con valor singular deberán conservarse y en caso de renovación, el peldañeado del edificio antiguo se integrará en el nuevo. La decisión del valor singular tendrá que quedar resuelta en el Proyecto de Intervención. En estos casos y asimismo en edificios de nueva planta con operaciones de sustitución en los que sea justificable la no adopción de estas medidas debido a las pequeñas dimensiones de la parcela, no será preceptiva la adopción de iluminación y ventilación directa en cada planta, admitiéndose soluciones de carácter cenital. En este caso el hueco de luces de la caja de escaleras deberá ser diáfano en toda su altura, y se adaptará a las siguientes dimensiones:

2 plantas, incluida la baja 0,50 m² 3 plantas, incluida la baja 1,00 m² 4 plantas, incluida la baja 1,50 m²

En el caso de que el hueco no se encuentre situado en medio de las rampas y rellanos de la escalera sino contiguo a ellas, deberá ser asimismo diáfano y continuo verticalmente y su superficie libre será la que a continuación se indica:


2 plantas 1,00 m² 3 plantas 1,50 m² 4 plantas 2,00 m²

Las escaleras de varios tramos rectos uno a continuación del otro, podrán iluminarse mediante un hueco abierto en la pared frontal u ocasionalmente lateral del tramo superior. Este hueco de iluminación tendrá una dimensión mínima de 2 m² y será practicable en un 50% para la ventilación de la escalera. En el caso de escaleras mixtas de varios tramos rectos y otros en torno a un hueco, la iluminación y ventilación se efectuarán por el sistema exigible a las características del tipo que se sitúa encima del otro. Cumplirán en lo que se refiere a las dimensiones de caja, peldaños y su disposición, las exigencias del Reglamento de Diseño de Viviendas de Protección Oficial que se encuentre vigente en el momento de la solicitud de la licencia, pudiendo aceptar excepciones debidamente justificadas en los casos de rehabilitación ó sustitución en parcelas de pequeña dimensión. 7.2.11.- ASCENSORES Todos los ascensores serán hidráulicos. No se permitirá la aparición de caseta, cuarto de máquinas u otra instalación similar sobre la cubierta. 7.2.12.- ANTENAS DE T. V. y F. M. No se permite la instalación de más de una antena de T. V., F. M., ó antena parabólica por edificio. Los tendidos de cable serán internos y se dispondrán a las fachadas traseras de las cárcavas, nunca vistos. Las antenas no podrán sobresalir más de 1,50 mts, por encima del nivel de la cubierta, medidas en el punto de su instalación. No se permitirá su colocación en la cumbrera, ni a una distancia inferior a 2 metros de esta medida en un plano horizontal. 7.2.13.- ILUMINACIÓN ARTÍSTICA Exigirá autorización expresa del Ayuntamiento. Será necesaria para ello la presentación de un proyecto que analice globalmente tanto el edificio como su entorno. Se preferirá una iluminación difusa que, además de resaltar los valores del edificio, no conlleve un excesivo resalto, por contraste, respecto a los contiguos en otras partes del mismo edificio. La iluminación se llevará a cabo preferentemente desde elementos alejados del edificio que se quiera iluminar, aprovechando en lo posible otros elementos del mobiliario urbano o de otros edificios. Los reflectores o cualquier aparato de la instalación deberán pasar desapercibidos, fundamentalmente en el edificio objeto de la iluminación, pudiendo ser causa de denegación de la licencia la alteración de la composición de la fachada que los aparatos instalados en ella puedan ocasionar. Se iluminará exclusivamente con una luz neutra, mezcla de la proveniente de lámparas de vapor de sodio y otras de vapor de mercurio o halógenos, estando expresamente prohibido el uso exclusivo de uno de ellos o el diferenciado, por franjas o elementos, de varios de ellos. 7.2.14.- ELEMENTOS DE OSCURECIMIENTO DE LOS HUECOS Con independencia de su grado de protección e incluyendo tanto los edificios discordantes como los no protegidos, no se autorizan las persianas enrollables de plástico ó metálicas, tanto en huecos como en miradores, permitiéndose otros sistemas alternativos de oscurecimiento como las contraventanas de madera.


Se permitirá que las actualmente existentes permanezcan en situación tolerada hasta el momento en que se lleven a cabo obras que incluyan la rehabilitación integral de la fachada, momento en el que deberán ser eliminadas y/o sustituidas por otros elementos de oscurecimiento. Las alternativas a las persianas enrollables de plástico o metálicas, deberán ser consensuadas y aprobadas en cualquier caso por la oficina técnica Municipal. En locales comerciales de Planta Baja se admiten las persianas metálicas (forja, aluminio, fundición, acero inoxidable y otros similares) enrollables con mecanismo oculto. 7.2.15.- INSTALACIONES EN PARAMENTOS EXTERIORES Las rejillas u otros elementos de expulsión ó toma para evacuación de humos o gases, ventilación ó acondicionamiento de aire, situados en paramentos exteriores serán instalados hacia los patios interiores. En caso de ser imprescindible su salida a fachada, se dispondrá dentro de algún hueco ó vano, y adaptados al módulo de despiece de la carpintería. En ningún caso podrá sobresalir del plano de fachada. El único conducto de instalaciones que podrá dejarse visto en el plano de fachada exterior será el canalón de cubierta y la bajante de pluviales. Las bajantes en zinc, irán pintadas y correrán paralelas a fachada aprovechando la línea medianera y empotrados en la misma en forma de caja en la planta baja ó recubiertas con una carcasa de fundición. Estos criterios son de aplicación tanto en las operaciones de edificación de nueva planta, sustitución como en reformas con modificación de las alturas. 7.2.16.- COLGADORES y TENDEDEROS DE ROPA Será exigible que en los edificios de nueva planta, sustitución ó rehabilitación general del edificio, el tendido de ropa no se efectúe directamente a la vía pública ó a un patio de manzana de uso público, para lo cual deberán ser previstos espacios propios para tender la ropa. En caso de imposibilidad, se dispondrá de otros sistemas alternativos tales como armarios de ventilación forzada, espacios ventilados en el bajo cubierta, secadoras en lugar de lavadoras, etc., sin que en ningún caso pueda tenderse la ropa directamente a la vía pública. No están permitidos los colgadores volados en cualquiera de las fachadas de la unidad edificatoria. 7.2.17.- TOLDOS INCORPORADOS A LAS FACHADAS Se autoriza el uso de toldos y similares, fijos ó móviles, en calles ó plazas de ancho superior a 6 metros, quedando reglamentado su uso en la siguiente forma: Su colocación habrá de responder a un mismo tipo para una misma edificación, pudiendo variar su color ó diseño de la tela de recubrimiento, admitiéndose un vuelo máximo de 100 cms. Su colocación no montará sobre elementos compositivos de la fachada, tales como cornisas o similares ni invadirán el plano correspondiente a plantas de piso. No podrán asimismo rebasar en ningún caso el marco definido por los huecos de fachada. No se permite la instalación de toldos en las plantas superiores. No se permiten los toldos en el interior de los patios ó cárcavas de las manzanas. 7.2.18.- ALEROS No se autoriza el remate de la edificación con petos lisos, debiéndose dotar a los edificios de cornisas o aleros.


Los aleros existentes se mantendrán ó disminuirán en tamaño, hasta un vuelo máximo de 50 cms. En cárcavas y patios interiores el vuelo máximo será de 30 cms. 7.2.19.- MARQUESINAS No están permitidas. 7.2.20.- RÓTULOS COMERCIALES, CARTELES y ANUNCIOS Con carácter general queda prohibido fijar todo elemento propagandístico, anunciador ó puramente decorativo, que suponga una distorsión en el lenguaje compositivo del edificio. Se podrán mantener los existentes, que se acomodarán a estas normas cuando se solicite licencia de obra, actividad ó de uso, salvo indicación particular contraria. Se restringe la colocación de anuncios, carteles, etc., a los que ocupen únicamente los accesos y escaparates de lonjas y respeten totalmente el paramento visto de fachada. Podrán instalarse placas de dimensiones máximas 25 x 25 x 2 cms, en los laterales ó mochetas de los huecos ó puertas de acceso. Quedan prohibidos carteles ó anuncios dispuestos en elementos perpendiculares al plano de fachada o que sobresalgan de la misma, salvo en casos de servicios públicos expresamente autorizados. Quedan prohibidos también aquellos que oculten ó se superpongan a elementos compositivos de fachada tales como verjas, balaustre, barandillas, huecos de ventana ó miradores. No se admiten en ningún caso en las paredes medianeras. No se permitirá la instalación de puntos de luz en el plano de fachada, excepto los de alumbrado público. Igualmente queda prohibida la utilización de luces de color distinto a los neutros y tradicionales como el blanco si tienen incidencia en el exterior del edificio. 7.2.21.- CUERPOS VOLADOS DE FÁBRICA No se permite su construcción. Los actualmente existentes podrán ajustarse a la norma cuando se acometan obras de rehabilitación general de la fachada y, obligatoriamente si se procede a la reforma de carácter sustitutorio, reedificación ó sustitución de edificio, salvo que se indique en mantenimiento en la Normativa Particularizada. No existirán vuelos a cárcavas ó patios interiores ó de manzana. Los existentes tendrán la consideración de añadidos degradantes y se eliminarán en los mismos supuestos anteriores. 7.2.22. - ESCAPARATES y VITRINAS Se justificarán las soluciones de los escaparates y vitrinas en función de la calidad y características constructivas y de los materiales de las plantas bajas, pudiendo denegarse la autorización para construir aquéllas que alteren sensiblemente los ritmos compositivos existentes y los que cubran ó distorsionen fábricas ó elementos de interés. En los edificios de nueva construcción, se exigirán soluciones de escaparates y vitrinas adecuadas a la calidad y composición general de la edificación que conforma la escena urbana.


Con carácter general, los escaparates y vitrinas se retranquearán 12 cms respecto a la alineación de fachada, a no ser que se tratara de un supuesto especial que el propio Plan Especial de forma expresa proponga conservar. Los escaparates deberán respetar los huecos definidos en planta baja por el edificio original, limitando así mismo su desarrollo a la amplitud y dimensión de dichos huecos. Los actualmente existentes se ajustarán a la normativa cuando soliciten licencia de obras ó de actividad para un nuevo uso, salvo especificación contraria en la normativa particular. Las carpinterías empleadas responderán a los mismos criterios exigidos para el resto de huecos del edificio. 7.2.23.- BALCONES Se admitirán vuelos de balcones en las fachadas principales a calles y plazas siempre que la dimensión máxima de la plataforma no sobresalga 40 cms del plano de fachada. Estos balcones deberán tener su antepecho calado en la totalidad, debiendo estar construidos en madera ó hierro. Igualmente el canto del forjado del balcón no superará los 15 cms y estará moldurado preferentemente. No existirán vuelos a cárcavas ó patios, debiéndose eliminar los existentes en las operaciones de reforma con carácter sustitutorio, reedificación y sustitución, salvo indicación expresa en sentido contrario recogida en la normativa pormenorizada. En las operaciones de conservación, consolidación y conservación y ornato e incluso reedificación, los balcones de fachada principal mantendrán su disposición actual, con las correcciones que se especifiquen en la normativa pormenorizada. En las reformas con modificación de alturas, sustituciones ó edificaciones de nueva planta se ajustarán a lo señalado en este artículo. No se autoriza en ninguno de los casos el empleo de antepechos de fábrica. Los actualmente existentes se sustituirán por otros que cumplan las condiciones anteriores en las operaciones de rehabilitación completa de la fachada, reforma con carácter sustitutorio y reedificación ó sustitución del edificio, salvo que en la normativa pormenorizada se exprese lo contrario. 7.2.24.- MIRADORES y GALERÍAS ACRISTALADAS Se podrán mantener los miradores actualmente existentes o recuperar los que en su día formaban parte de la unidad edificatoria con excepción de los que la documentación pormenorizada del plan determine expresamente su demolición, siempre en los casos de obras de sustitución, reedificación ó de rehabilitación equiparable a sustitución, por entender que constituyen un elemento degradante de la fachada. Deberán mantenerse y mejorar su estado de conservación. Asimismo en construcciones de nueva planta, podrán incorporarse siempre que queden integrados dentro del conjunto y no solamente por el mero hecho de proyectarse como elemento en sí mismo. En las operaciones de nueva planta y sustituciones se ajustará a lo especificado en su normativa correspondiente. Deberán eliminarse aquellos miradores de obra por miradores de madera y en los lugares que han sido sustituidos por balcones serán reemplazados por el primitivo mirador de madera.


7.2.25.- FACHADAS En general, las fachadas incluso a patio público ó cárcava serán paramentos continuos, sin volúmenes emergentes ni retranqueos. Se diseñarán completas incluyendo la planta baja, dando lugar a una solución arquitectónica unitaria. Las plantas bajas deberán quedar con su solución definitiva o debidamente cerradas con albañilería raseada y pintada antes de la ocupación del edificio. Las carpinterías se retranquearán un mínimo de 12 cms, respecto al paño de fachada, pudiéndose colocar las contraventanas alineadas al exterior. La Documentación Gráfica del Plan establece la composición de las fachadas exteriores de los edificios. En las operaciones de conservación, consolidación y conservación y ornato e incluso reedificación se mantendrá su composición en las condiciones establecidas para este tipo de actuaciones en el Anexo 1 del Decreto del Gobierno Vasco 317/2002, de 30 de Diciembre, con las correcciones que se especifiquen a continuación.

7.2.25.1.- FACHADA PRINCIPAL. Los huecos de la fachada principal se situarán, según ejes verticales coincidentes. En el caso que se permita uno ó dos ejes, se autoriza a que la primera planta tenga un eje central y las dos superiores dos ejes no centrales ó bien que sean la primera y segunda planta las que dispongan de un eje y la tercera de dos. En cualquier caso, se mantendrá la simetría entre ejes. El número de ejes de huecos, será según la longitud de fachada: Hasta 4,50 metros 1 eje De 4,50 a 6,40 mts 1 ó 2 ejes De 6,40 a 9,80 mts 2 ó 3 ejes De 9,80 a 13,80 mts 3 ó 4 ejes Para más de 13,80 mts 4 ó más ejes Entre el eje y el lindero lateral, la distancia mínima será el ancho de la ventana multiplicado por 1,5. Entre dos ejes la distancia mínima será el ancho de la ventana de mayor luz de las dos multiplicada por 2,15. Los huecos de plantas superiores oscilarán entre 0,8 y 1,40 mts. Se admitirán fachadas diáfanas en la última planta a modo de galería retranqueada 1m. Esta solución podrá darse fundamentalmente en los derechos de levante que así se indique en la documentación pormenorizada del presente Plan. Se resolverá sobre la alineación de fachada y desarrollándose el antepecho de la galería sobre la alineación de fachada bien con vidrio de seguridad, armado ó barrote de hierro no forjado con separaciones máximas entre barrotes de 10 cm. Detalle destinado a edificaciones que recuperando la tipología tradicional (bien mediante elevaciones en edificaciones de PB+1+BC, ó en Demoliciones en las que sobrepasen PB+2), siempre que conserven la proporción de alturas anteriormente expuesta, mantengan machones laterales de 30 centímetros en el hueco y la carpintería sea de madera, pudiendo solucionarse la fachada con tratamiento mimético ó tipología actualizada.

En planta baja y en caso de uno ó dos ejes, se exigen macizos laterales de 0,45 mts, mínimo y un parteluz intermedio de 0,30 mts, mínimo para separación de portal y lonja.

En el caso de tres ó cuatro ejes, la planta baja dispondrá del mismo número de huecos de los que uno, al menos, corresponderá al portal debiendo coincidir el eje de pisos con el eje del hueco del portal. Ningún macizo de separación de estos huecos de planta baja será inferior a 0,45 mts.


La planta baja se separará del piso primero por medio de una imposta ó retallo.

7.2.25.2.- FACHADA A ESPACIO INTERIOR La fachada interior se situará, en general haciendo coincidir su directriz con la alineación dada en los documentos gráficos. No se autorizan cuerpos volados sobre la alineación. En pisos se aceptan los siguientes tipos genéricos de composición:

- Con galería (sin vuelo). - Con huecos sobre paramento ciego. - Mixto de los anteriores.

En el caso de galería, ésta deberá ocupar la totalidad de la superficie correspondiente a pisos, excepto dos fajas laterales verticales de 0,60 mts El número de ejes de huecos, será según la longitud de fachada:

Hasta 3,00 metros 1 eje De 3,00 a 4,20 mts 1 ó 2 ejes De 4,20 a 5,10 mts 2 ejes De 5,10 a 6,10 mts 2 ó 3 ejes De 6,10 a 7,20 mts 3 ejes Para más de 7,20 mts 3 ó 4 ejes

Entre el eje extremo y el lindero correspondiente, habrá una distancia mínima de 0,60 mts, más la mitad de la luz del hueco. Las plantas bajas serán siempre de paramentos ciegos con huecos. Por tanto, quedan prohibidas las galerías en plantas bajas. En el caso de utilización de galerías en plantas de pisos, la planta baja se ordenará con los mismos parámetros exigidos para la fachada y para el caso de paramentos ciegos. Si la fachada en pisos fuese de paramentos ciegos, los huecos de planta baja tendrán sus ejes coincidentes con los de los pisos. Se autoriza la posibilidad de acceso a cárcava. En consecuencia, los huecos que pudieran permitir tal acceso, podrán protegerse con reja de cerrajería.

7.2.25.3.- FACHADAS LATERALES A ESPACIO LIBRE PRIVADO Será de aplicación la misma Ordenanza de fachada principal. En todo caso se estará a lo dispuesto en el Código Civil. 7.2.25.4.- FACHADAS A CANTÓN Esta fachada se tratará siempre con una solución de huecos sobre paramentos ciegos. Las zonas laterales al menos en un frente de 3 mts serán ciegas. Como mínimo, los 0,60 mts contiguos a las esquinas de fachada principal, deberán tratarse con la misma calidad que ésta. El resto podrá seguir el mismo tratamiento ó modificarse hacia calidades inferiores a la fachada principal, admitiéndose no obstante la solución de fábrica de ladrillo de tejar a caravista, así como acusar la estructura con secciones vistas de igual dimensión en cada dirección. El remate de fachada a cantón debe ser con alero acusando la creación de un tercer faldón que vierta aguas en dirección al cantón. El número de ventanas por planta será, como máximo, según la longitud de fachada:


Hasta 10,20 metros 2 huecos De 10,20 a 14,50 mts 3 huecos De 14,50 a 20,00 mts 4 huecos Más de 20 mts 5 huecos

En el caso de recaer la escalera a esta fachada, se podrán abrir los huecos correspondientes para iluminación y ventilación de ésta pero computarán dentro de los máximos indicados. La separación entre ejes de huecos será, al menos, la luz de la ventana mayor multiplicada por 2,5. Las dimensiones de los huecos oscilarán entre 0,5 y 1,00 mts.

La fachada en planta baja y en pisos debe tener el mismo tratamiento, es decir, ser una continuidad de la otra. Se protegerá la parte inferior con un zócalo. Los huecos en planta baja oscilarán entre 0,50 mts y 1,40 mts. En el caso de pendiente de cantón que permita la existencia de sótano con techo por encima de la rasante de calle, se permitirá la apertura de huecos de dimensiones mínimas.

7.2.25.5.- HUECOS y CUERPOS VOLADOS. Las ventanas, balcones y cuerpos volados deben situarse centrados sobre los ejes verticales anteriormente descritos a) Ventanas. La anchura mínima del hueco será de 0,90 m y la máxima de 1,20 m. La altura mínima del hueco será de 1,35 m y la máxima de 1,80 m. En todo caso serán de proporción vertical con una relación aproximada de 1:1,5, excepto en plantas basamentales o áticos que podrán ser apaisadas. b) Balcones. El vuelo máximo permitido es de 0,40 m de plataforma total. El desarrollo no podrá sobrepasar 40 cms a cada lado del hueco que le sirve de soporte. La anchura mínima del hueco será de 0,90 m y la máxima de 1,50 m. La altura mínima del hueco será de 2,10 m no permitiéndose que el límite superior del hueco de balcón quede por debajo del correspondiente a una ventana del mismo edificio y planta. Entre el límite superior del hueco y la cara inferior del forjado de la planta siguiente debe quedar un espacio de 30 cms como mínimo, no permitiéndose por tanto balcones que rasguen por completo la fachada. Se permitirán balcones corridos excepcionalmente solo en planta 1ª. c) Cuerpos volados cerrados. Se permiten exclusivamente los tradicionales miradores ligeros de madera.

7.2.25.6.- CUBIERTA Será obligatoria la existencia de cornisa o alero en todas las fachadas principales, interiores y laterales y de alero en las fachadas a los cantones. La altura comprendida entre la línea de cornisa y el arranque del faldón de cubierta, no superará los 0,27 mts.


El arranque de los faldones de cubierta estará en el mismo plano horizontal en el borde exterior de los aleros, tanto en la fachada principal, en las laterales y en la fachada a espacio interior. La cubierta será a dos aguas en todos los casos, excepción hecha de las edificaciones con fachadas laterales principales o a espacio libre privado, que podrán tener tres ó cuatro aguas según los casos. Las líneas de máxima pendiente de los faldones de cubierta, serán, aproximadamente perpendiculares a las alineaciones anterior y posterior y se encontrarán comprendidas entre el 25% y el 35%. Sobre la línea de cubierta no se permitirá apertura alguna de luces, excepto para lucernarios de escalera de comunidad siempre que se encuentren en el mismo plano de la cubierta.

7.2.25.7.- ESPACIO BAJO-CUBIERTA

Se podrá considerar habitable el espacio bajo cubierta cuando cumpla una de las dos condiciones siguientes: 1ª) Si el espacio en cuestión no dispone de huecos en fachada que alcancen una altura interior superior a 1,80 m, solo se considerará habitable si se puede vincular a la planta inmediatamente inferior y con acceso único a través de ésta, constituyendo el espacio total una unidad de vivienda autónoma en lo relativo a superficie, programa, instalaciones, etc. 2ª) Si el espacio bajo cubierta dispone de huecos de ventilación e iluminación en el plano de fachada, que igualen ó superen la altura interior de 1,80 m, y en él se cumplen las condiciones de habitabilidad establecidas en el presente texto, se considerará espacio habitable. En cualquier caso, la cubierta sobre el espacio habitable deberá cumplir las condiciones de aislamiento térmico y acústico fijadas por las normas vigentes. Se toleran las viviendas situadas en los espacios bajo cubierta existentes en la actualidad siempre que cumplan las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas en el presente texto. En el caso de sustitución del edificio o de rehabilitación que por su cuantía sea comparable a la sustitución, el espacio bajo cubierta deberá cumplir lo contemplado en los párrafos anteriores.

7.2.26.- VENTANAS. CARPINTERIA EXTERIOR. Para todos los edificios del ámbito que no tengan protección especial, media ó básica ó para aquellos carentes de protección o de nueva planta, la carpintería exterior de los edificios será preferentemente de madera pintada pudiendo utilizarse otros materiales tales como el aluminio, el plástico PVC o el poliuretano que en cualquier caso deberá imitar a la madera. Para los edificios con protección especial, media ó básica, será obligatorio el uso de la madera pintada ó barnizada, tanto en los casos de rehabilitación integral como en los casos de reformas parciales donde se proceda a la sustitución de ventanas, galerías y miradores. La gama de colores a utilizar seguirá tonos verdes, marrones oscuros, rojos ó azules, respetando el despiece, color y tipología del edificio original. En su caso podrá ser también barnizada a poro abierto en tonos oscuros. Las carpinterías distintas a la madera colocadas en la actualidad en cualquiera de los edificios que forman parte del ámbito del plan especial se mantendrán en situación tolerada hasta el momento de acometer obras de sustitución de las mismas, momento en que se tendrán que sustituir por carpinterías de madera con los mismos criterios de tonos antes mencionados siempre que tengan protecciones especial, media y/o básica.


7.2.27.- CÁRCAVAS En la mayoría de los cantones de cada manzana, en su punto medio aproximadamente aparecen los accesos a las cárcavas, elementos muy importantes y de propiedad pública que sirve para ventilación y paso de servicios comunes. Elementos que con el paso del tiempo se han ido ocupando por las edificaciones o por espacios libres ajardinados de carácter supuestamente privado, dejándolas en un estado totalmente ineficaz siendo necesaria su recuperación. La anchura establecida en la documentación gráfica pormenorizada necesaria para un correcto funcionamiento de las mismas se establece en el capítulo de gestión del presente texto. Su gestión queda especificada en el capítulo de gestión urbanística del presente texto al cual nos remitimos. Para facilitar la instalación de las redes generales de electricidad, telecomunicaciones o gas, se establece una servidumbre sobre las fachadas de cárcava, de modo que las conducciones puedan graparse sobre ellas.


8.- CONDICIONES DE HABITABILIDAD. 8.1.- GENERALES Cumplirán como mínimo las exigencias establecidas en el Anexo IV del Decreto 317/2002 de 30 de diciembre sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, siendo éstas las siguientes:

8.1.1.- Se compondrá de al menos dos espacios habitables diferenciados, que alberguen las áreas de cocina, comedor, sala de estar y un dormitorio doble y un aseo. No podrán situarse en el mismo espacio las áreas correspondientes a cocina y dormitorio. 8.1.2. – Las habitaciones serán independientes entre sí, de modo que ninguna utilice como paso un dormitorio, ni sirva a su vez de paso al aseo. En el caso de un único dormitorio, el aseo podrá estar incorporado a él. 8.1.3. – Los espacios habitables exceptuando los aseos, cocinas y despensa, dispondrán de aberturas acristaladas directas al exterior. La superficie de los huecos nunca será inferior al 10% de la superficie total que se ilumine a su través, salvo la iluminación a través de la caja de la escalera que podrá reducirse a la mitad de los valores anteriores. 8.1.4. – Todos los espacios excepto los destinados a aseos y despensas tendrán ventilación directa al exterior, con una superficie igual a 1/3 de la superficie de iluminación. Los aseos que no tengan ventilación directa no podrán ventilarse a través de otra habitación, debiéndolos dotar de un sistema de ventilación forzada que permita la renovación de aire y su limpieza. La cocina deberá dotarse en todo caso de una extracción forzada independiente que permita la evacuación de vapor de agua, gases ó humos que se producen en dicho espacio. 8.1.5. – Los patios proporcionarán luz y ventilación a los espacios habitables. Si son de nueva creación ó remodelación, tendrán una superficie no inferior a 7 m² y luz recta no inferior a 2 metros. En aquellos casos en los que el patio ya existe y no se efectúe sobre él ninguna remodelación, podrán mantenerse las dimensiones actuales. 8.1.6. – La vivienda tendrá una superficie útil no inferior a 37 m². Los espacios no serán inferiores a las siguientes superficies: Cocina 5,00 m² Cocina-comedor 8,00 m² Estar 10,00 m² Dormitorio principal 10,00 m² Dormitorio doble 8,00 m² Dormitorio sencillo 6,00 m² Aseo 1,50 m² El programa mínimo a cumplir por cada vivienda deberá constar de al menos, un dormitorio principal, un estar, una cocina y un aseo. Si se opta por hacer en una misma pieza el área correspondiente a cocina, estar, comedor su superficie total no será inferior a 18 m² útiles. 8.1.7. – En toda vivienda situada en un edificio cuya seguridad estructural sea correcta, se podrán mantener las alturas existentes siempre que sean iguales ó superiores a 2,20 metros.


En el caso de espacios abuhardillados no se computarán como m² útiles las superficies con altura libre inferior a 1,50 metros, y su volumen será superior al correspondiente a una habitación de la misma superficie y 2,20 metros de altura. 8.1.8. – En el caso de existir viviendas en planta baja, se deberá asegurar el aislamiento térmico e impermeabilización por medio de materiales hidrófugos y aislantes adecuados. 8.1.9. – Deberán tener resuelto el vertido de aguas negras mediante tuberías impermeables y ventiladas, a la red general de alcantarillado. 8.1.10. – El aseo contendrá como mínimo de inodoro, lavabo y ducha. 8.1.11. – La instalación eléctrica de la vivienda cumplirá el Reglamento de Baja Tensión. 8.1.12. – La vivienda dispondrá de instalación de calefacción

8.1.13.- Espacio Bajo-Cubierta. Se podrá considerar habitable el espacio bajo cubierta cuando cumpla una de las dos condiciones siguientes: 1ª) Si el espacio en cuestión no dispone de huecos en fachada que alcancen una altura interior superior a 1,80 m, solo se considerará habitable si se puede vincular a la planta inmediatamente inferior y con acceso único a través de ésta, constituyendo el espacio total una unidad de vivienda autónoma en lo relativo a superficie, programa, instalaciones, etc. 2ª) Si el espacio bajo cubierta dispone de huecos de ventilación e iluminación en el plano de fachada, que superen la altura interior de 1,80 m, y en él se cumplen las condiciones de habitabilidad establecidas en el presente texto, se considerará espacio habitable. En cualquier caso, la cubierta sobre el espacio habitable deberá cumplir las condiciones de aislamiento térmico y acústico fijadas por las normas vigentes. Se toleran las viviendas situadas en los espacios bajo cubierta existentes en la actualidad siempre que su situación pueda ser legalizable mediante el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad señaladas anteriormente. En el caso de sustitución del edificio o de rehabilitación que por su cuantía sea comparable a la sustitución, el espacio bajo cubierta deberá cumplir lo contemplado en los párrafos anteriores.

8.2.- AMBITO y SUPUESTOS DE APLICACIÓN. Estas Ordenanzas Generales serán aplicables en los siguientes supuestos:

- Obra Nueva. - Rehabilitación interior aunque no suponga redistribución interior. - Redistribución Interior en los supuestos de rehabilitación integral de inmuebles con ó sin

derecho de ampliación. - Segregación de viviendas de gran tamaño en otras de tamaño menor. - Expedientes de legalización de viviendas ya existentes en plantas bajas ó en bajo-cubiertas

que no tienen regularizada su situación registral ó catastral.


9.- ORDENANZA DE CONVERSION DE LOCALES DE PLANTA BAJA EN VIVIENDAS. Esta Ordenanza será de aplicación en aquellos casos en los que el presente Plan Especial especifica la posibilidad de cambio de su uso actual a un uso futuro de vivienda. 9.1.- CONDICIONES DE LAS PLANTAS DE LA EDIFICACIÓN PLANTA BAJA Planta baja es la que se sitúa inmediatamente por encima de la cota de referencia del edificio quedando indicada en la documentación gráfica pormenorizada del presente Plan Especial. Toda planta destinada a uso residencial ó de vivienda estará elevada sobre la rasante de la calle ó perfil del terreno definitivamente urbanizado. En ningún caso podrán ser destinados a vivienda aquellos locales que tengan algún muro contra el terreno. En estos casos, la zona de la planta baja que incumple su condición de elevada respecto de la rasante exterior podrá ser destinada a usos auxiliares al de vivienda (p. e. trastero ó similar), ó podrá ser usada como vivienda siempre que esté vinculada al primer piso, debiendo tener siempre huecos a dos fachadas, una de ellas la principal. No se autorizarán obras que alteren la topografía del terreno circundante al local que pretenda acondicionarse para vivienda con el objetivo de dotarle de las características que posibiliten su cambio de uso, con excepción de la figura conocida como “patio ingles”, que en cualquier caso deberá quedar accesible al dominio público, por lo general desde las cárcavas, teniendo un ancho mínimo de 2 metros y contando con las medidas de protección y seguridad suficientes para mantener su condición de fácilmente accesibles. En aquellas plantas bajas que no dispongan de sótano se exigirá bajo el pavimento solado, el sistema de drenaje que resulte aconsejable y suficiente según cada caso, ó en su defecto una cámara de aire ventilada. Las características técnicas de cualquiera de las dos soluciones así como su correcta ejecución deberán ser supervisadas por la dirección facultativa de las obras y estará refrendada y descrita en el pertinente documento final de obra. Se permite elevar el suelo del local siempre que se cumpla con la altura libre mínima establecida en estas Ordenanzas. 9.2.- CONDICIONES HIGIÉNICAS y DE CALIDAD. 9.2.1.- VIVIENDA EXTERIOR. Toda vivienda ha de ser exterior y cumplir alguna de las siguientes condiciones:

a) Tener uno ó más huecos a una calle, cantón, plaza ó espacio libre de uso público. b) Tener uno ó más huecos a un espacio libre privado unido con la vía pública en cuya planta pueda inscribirse un círculo de 8 m de diámetro. c) En el caso que sólo disponga de un hueco a dichos espacios, se dispondrá, aparte de dicho hueco, de apertura de huecos a un espacio libre privado o público en cuya planta pueda inscribirse un círculo de 8 m de diámetro, con los criterios especificados para las piezas habitables (9.2.2).

Las viviendas deberán tener a uno de los espacios anteriormente citados, al menos una habitación vividera y presentar un frente de fachada (entendiendo como tales los espacios mencionados en los puntos anteriores) de seis metros a una ó más fachadas teniendo en cuenta que la situación de otras piezas (tendedero, aseo, trastero) no perjudique a las condiciones relativas a las superficies y dimensiones mínimas de las piezas.


Las viviendas podrán ventilar a través de los soportales públicos ó privados existentes considerando válidos como ventilaciones aquellos huecos que se sitúen con apertura hacia dicho soportales en el caso de que estos se desarrollen a lo largo de una sola fachada. No se admiten segundas luces en ningún caso. Se considera segunda luz cuando una habitación recibe la luz a través de otra, de un tendedero ó soportal de más de 2,50 m de profundidad, igualmente ningún local sin luz y ventilación directa destinado a trastero ó armarios podrá tener en planta lados mayores a un metro y sesenta centímetros. No se admiten las viviendas interiores entendiendo como tales aquellas que no disponen de al menos un hueco vividero a calle, cantón, plaza ó espacio libre público ó privado unido con la vía pública en cuya planta pueda inscribirse un circulo de 8 m de diámetro. 9.2.2.- PIEZAS HABITABLES Toda pieza habitable deberá tener comunicación directa con el espacio exterior por medio de un hueco de 1 m² de superficie mínima y en cualquier caso, no inferior a 1/8 del que tenga la planta del local, siempre que el fondo total contado a partir del hueco no exceda de 10 m. Se exceptuará del cumplimiento de esta regla a los edificios cuyo régimen de protección sea especial ó media. Los cuartos de baño ó aseos pueden no tener comunicación directa con el espacio exterior, debiendo instalarse en este caso, los conductos y sistemas de ventilación oportunos. Si existiere hueco a espacio exterior, su superficie mínima será de 0,25 m². 9.2.3.- VENTILACIÓN. CONDICIONES DE VENTILACIÓN. Las cocinas dispondrán de un sistema de captación de humos mediante filtros activos, no permitiéndose su conexión a través de conductos colectivos que por su configuración generen molestias por olores a las viviendas. Los aseos interiores dispondrán de un sistema de ventilación capaz de proporcionar 2 renovaciones/hora pudiendo realizar la salida de dicha ventilación a fachada o tendedero (en el caso de que éste esté situado en fachada) y con una altura minina respecto del espacio publico ó privado de 2,20 m. Las calderas a gas podrán realizar la ventilación de la salida de los productos de la combustión a través de fachada debiendo cumplir con lo establecido en la Orden de 12 de julio de 2000 publicada en el «B. O. P. V.» de 19 de septiembre de 2000. Será exigible que en los edificios de nueva planta, sustitución ó rehabilitación general del edificio, el tendido de ropa no se efectúe directamente a la vía pública ó a un patio de manzana de uso público, para lo cual deberán ser previstos espacios propios para tender la ropa. En caso de imposibilidad, se dispondrá de otros sistemas alternativos tales como armarios de ventilación forzada, secadoras en lugar de lavadoras etc., sin que en ningún caso pueda tenderse la ropa directamente a la vía pública. El tendedero en el caso de que sea interior dispondrá de un sistema de ventilación directa al exterior. Para garantizar al usuario la posibilidad de ventilaciones rápidas, los diferentes locales de la vivienda tendrán superficies practicables de las ventanas de al menos 1/12 de la superficie útil de la habitación en estar, comedor, cocina-comedor, cocinas y baños y de 1/20 en dormitorios. 9.2.4.- ILUMINACIÓN Con el fin de asegurar la adecuada iluminación de las viviendas, todas las habitaciones vivideras dispondrán de iluminación directa al exterior cumpliendo las siguientes condiciones:

- Estar, comedores y cocinas: Superficie mínima acristalada igual a 1/6 de la superficie útil de la habitación.


- Dormitorios: Superficie mínima acristalada igual a 1/8 de la superficie útil de la habitación. En todo caso, la superficie acristalada se situará a una altura máxima de un metro respecto al acabado interior de la vivienda. No se permitirá el uso de verjas ó rejas en las ventanas con motivo de evitar el intrusismo en la vivienda debiendo utilizarse para ello otros sistemas a base de vidrios de seguridad ó semejantes. 9.2.5.- CONDICIONES TÉCNICAS a) Aislamiento térmico: Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su « Documento Básico - HE, Ahorro de energía » en las secciones:

HE 1: Limitación de demanda energética. HE 2: Rendimiento de las instalaciones térmicas. HE 3: Eficiencia energética de las instalaciones de iluminación.

b) Aislamiento acústico: Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su « Documento Básico - HR Protección frente al ruido ». c) Protección contra incendios: Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su «Documento Básico - SI Seguridad en caso de incendio ». d) Otras condiciones: Así mismo, se justificará el cumplimiento de las condiciones que establece el Código Técnico de la Edificación en el « Documento Básico - HS Salubridad » y en el « Documento Básico - SU, Seguridad de utilización ». 9.3.- CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RESIDENCIAL EN PLANTA BAJA 9.3.1.- VIVIENDA MÍNIMA La vivienda constará como mínimo de una habitación capaz para estar, comer y cocinar, un dormitorio, un cuarto de aseo completo compuesto por bañera ó ducha, lavabo e inodoro y un espacio destinado a tendedero. No podrán existir viviendas de superficie útil inferior a 37 m². 9.3.2.- ALTURA LIBRE La altura libre mínima de una vivienda será de 2,50 m admitiéndose hasta un 5% de la superficie útil con alturas inferiores pero superiores a 1,50 m y en cada habitación el porcentaje máximo de superficie útil con altura inferior a 2,20 m no será mayor del 30%. Se admitirá que el vestíbulo de acceso a la vivienda, los pasillos y los cuartos de aseo alcancen un altura mínima de 2,20 m. 9.3.3.- ACCESIBILIDAD El ancho mínimo de las hojas tanto de acceso como del interior de las viviendas será de:

- Acceso a la vivienda 0,90 m. - Cuartos de aseo 0,80 m. - Resto de dependencias 0,80m.

Los anchos de pasillo serán como mínimo de 0,95 m. 9.3.4.- DIMENSIONES y SUPERFICIES MÍNIMAS Las superficies y dimensiones mínimas de las piezas en m² útiles serán las siguientes:


ECK EC K E 1 dormitorio 18 14 5 12 2 dormitorios 20 16 6 14 3 dormitorios 22 18 7 16 4 dormitorios 24 20 8 18

E: Estar. C: Comedor. K: Cocina.

La superficie útil mínima de los dormitorios será de 6 m² en los individuales y de 8 m² en los dobles. En toda vivienda existirá al menos un dormitorio con superficie no menor de 10 m². En la superficie en planta del estar (E, EC, y ECK), cocina y dormitorios se podrá inscribir un círculo con el siguiente diámetro:

- Estar: 2,80 m. - Cocina: 1,60 m. - Dorm. Principal: 2,50 m. - Resto de dorm: 1,90 m.

Dichos círculos deberán inscribirse sobre tres lados siendo tangente el correspondiente al cerramiento de fachada. En viviendas de tres o cuatro dormitorios existirán al menos dos cuartos de aseo, uno de ellos completo y el otro secundario. El cuarto de aseo completo dispondrá de bañera ó ducha, lavabo e inodoro. El aseo secundario dispondrá de lavabo, inodoro y bañera ó ducha. Todas las viviendas tendrán preferentemente un tendedero de ropa al exterior. Si ello no fuera posible se realizarán las instalaciones necesarias para la ubicación de una secadora en el local destinado a tendedero. Queda prohibido el tendido de ropa a la vía pública o patio de manzana de acceso público, así como en balcones o terrazas que den a dichos espacios. Cuando existan viviendas que no den a patios interiores de luces, será obligada la existencia de un local destinado a tendedero, con una superficie igual al 4 % de la superficie útil de vivienda, hasta un máximo exigible de 4 m² y un ancho mínimo no inferior a un metro y veinte centímetros (1,20 m), diseñado de forma que tenga absoluta protección de vistas de la ropa, desde los espacios públicos. El tendedero en caso de situarse en fachada, dispondrá de un elemento de cierre o celosía que impida la visión de la ropa desde la calle. Un 20% del hueco o ventana estará abierto permanentemente sin posibilidad de cierre, con el fin de lograr una correcta ventilación del tendedero, y no ha de interferir en las luces directas del hueco que resulte necesario para la iluminación mínima exigida a la pieza de la vivienda destinada exclusivamente a cocina. 9.3.5.- DISTRIBUCIÓN Los dormitorios y los cuartos de aseo serán siempre recintos independientes. No se podrá acceder directamente a través de la cocina a ningún aseo ni dormitorio. Todo dormitorio tendrá acceso desde los espacios de circulación o desde la estancia y, en ningún caso, podrá tener acceso único a través de otro dormitorio. Los armarios empotrados computarán en la superficie de las habitaciones a las que se hallen abiertos, siempre que tengan, por lo menos, dos metros de frente y altura. En viviendas de un solo dormitorio, el acceso al baño se podrá efectuar a través de pasillo, vestíbulo, distribuidor o del mismo dormitorio. En viviendas de 2 o más dormitorios se deberá disponer al menos de un baño completo con acceso desde un vestíbulo, pasillo o distribuidor de la vivienda.


9.3.6.- FACHADAS Se deberá de resolver el tratamiento de fachada de la nueva vivienda de forma que se adapte a la composición y a los materiales del conjunto del edificio en el que se ubique y para ello el proyecto contendrá el alzado completo del edificio (pisos superiores y locales en planta baja) en donde se justifique la coherencia y adecuación al mismo de la nueva intervención. De la misma forma se realizará la oportuna justificación compositiva en la memoria del proyecto.


10.- CLASIFICACION DE LOS DISTINTOS USOS. A efectos de la aplicación de estas ordenanzas se considerarán los siguientes usos:

10.1.- COMERCIAL y SERVICIOS. 10.2.- OFICINAS y DESPACHOS PROFESIONALES. 10.3.- ALMACENES. 10.4.- PEQUEÑA INDUSTRIA. 10.5.- TALLERES y ACTIVIDADES ARTESANAS. 10.6.- HOTELERO y RESIDENCIAL. 10.7.- VIVIENDA. 10.8.- APARCAMIENTO. 10.9.- CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS. 10.10.- SANITARIO. 10.11.- ASISTENCIAL. 10.12.- RELIGIOSO. 10.13.- CULTURAL y RECREATIVO. 10.14.- ENSEÑANZA. 10.15.- ESPECTÁCULOS. 10.16.- DEPORTIVO. 10.17.- SIMULTANEIDAD DE USOS. 10.18.- USOS NO CONTEMPLADOS

10.1. COMERCIAL y SERVICIOS Se ajustará a lo dispuesto con carácter general por las Ordenanzas Municipales. Cuando entienda que ello redunda en beneficio del objetivo rehabilitador integral que se persigue para el caso, el Ayuntamiento podrá aprobar usos comerciales y de servicios en las plantas primeras de los edificios destinados a viviendas, siempre que cuenten con acceso directo desde la calle independiente del resto del edificio. Los usos que pertenecientes a este punto, se incluyan en la vigente “Ordenanza Municipal Reguladora de Establecimientos de Hostelería y Asimilados”, se regirán por lo allí establecido. Son los siguientes, clasificados por grupos tal como se recogen en la mencionada Ordenanza: GRUPO I Tabernas, Bares, Cafés y similares en los que la cocina, caso de existir, tenga una superficie útil inferior a 4 m², en todas sus categorías (según la agrupación 65 de la Clasificación Nacional de Actividades Empresariales, C. N. A. E.). GRUPO II Cafeterías y Restaurantes, en todas sus categorías, servicios de Restauración en Sociedades e Instituciones (Txokos, Sociedades Gastronómicas, Centros Regionales, Sedes de Grupos Políticos, Asociaciones). GRUPO III Bares especiales, categoría A y B (Pub, Disco-Bar, Whiskería, Clubs, Barras, Americanas y similares). GRUPO IV Aquellos locales en los que se puede bailar y consumir (Discotecas, Salas de Juventud, Salas de Fiestas, con o sin espectáculos, Restauración con Espectáculo, Music-Hall, Café-Teatro y similares).


GRUPO V Establecimientos de cualquiera de los grupos anteriores que se desarrollan como complementarias de otra actividad principal, Hoteles, Hotel-Apartamento, Moteles, Instalaciones Deportivas cerradas, Cines y Teatros, Bingos, Casinos y similares. GRUPO VI Se encuadran las Actividades temporales y provisionales tales como, Casetas de Feria, Servicios de Bar, Café y Restaurante en Circos y Barracas, Txosnas, Organización de Espectáculos y Festejos en fechas determinadas. 10.2.- OFICINAS y DESPACHOS PROFESIONALES Se admite el uso en plantas bajas con acceso directo desde la calle y primeras de edificios destinados a viviendas, cuando el acceso se realice de forma exclusiva e independiente al del resto del edificio. En el resto de plantas excluida la de sótano de edificios de vivienda se admite el uso de despachos profesionales siempre que la afluencia máxima estimada de manera justificada por la persona interesada no supere las 15 personas/día. El límite de ocupación con el uso de despachos será el 30% de la superficie construida. A estos efectos, el uso mixto de vivienda y despacho tendrá la consideración de vivienda. Se entiende por despacho la actividad de un profesional que ocupando una vivienda existente (sin dejar de perder ésta sus condiciones para poder retornar a su uso original), actúa mercantilmente como una empresa unipersonal. Se entiende por oficina el espacio ocupado por el personal administrativo técnico ó gestor de una empresa constituida como sociedad anónima, limitada, cooperativa, laboral, etc. Se entiende como espacio de oficina aquel que se acondiciona para tal fin dotándose de una serie de instalaciones que le diferencian claramente del espacio de vivienda. No se admite la utilización completa de un edificio para este uso. 10.3.- ALMACENES En general se ajustará a lo dispuesto en las Ordenanzas Municipales. En los edificios destinados a viviendas su uso se limitará exclusivamente a las plantas bajas con acceso directo desde la calle. En los sótanos podrán establecerse trasteros de las viviendas o almacenes vinculados única y exclusivamente al comercio o servicio ubicado en la planta baja inmediatamente superior. Quedan prohibidos dentro del ámbito del Plan Especial los almacenes que por las características de los productos almacenados o por su gran entidad puedan generar sensibles aumentos del tráfico rodado en aquel ámbito. 10.4.- PEQUEÑA INDUSTRIA Comprende los talleres o pequeñas industrias que por sus características no molesten por emanación de gases, polvos, humos o den lugar a ruidos o vibraciones que puedan ser causa de molestia. Se incluyen aquéllas que utilicen motores de potencia inferior a 3 CV (3Kw) cada uno y un máximo de 8 empleos. En ningún caso se permitirá la instalación de industrias con una superficie construida superior a 300 m². Se admitirá con una limitación de potencia media de 0,052 CV/m² de superficie destinada a este uso y con una potencia mecánica máxima de 21CV.


En cuanto a emisión de ruidos y gases las limitaciones serán las siguientes: Día (de 9 a 19 h.) Noche. Nivel sonoro exterior máximo (*) 40 0 Nivel sonoro interior máximo 60 0 (*) A 1,5 mts, de la fachada. Emisión de gases: A = 1; B = 2; C = 1,5 siendo; A: Índice de ennegrecimiento de Ringelman en funcionamiento. B: Índice de ennegrecimiento de Ringelman en arranque. C: Emisión máxima de polvo en Kg/hora. Este uso está permitido en todo el ámbito del Plan pudiéndose localizar en las plantas bajas de los edificios destinados a viviendas con acceso directo desde la calle. Quedan excluidos del ámbito del Plan Especial aún cumpliendo las anteriores condiciones los talleres de reparación del automóvil y las estaciones de servicio y lavado de vehículos. 10.5.- TALLERES y ACTIVIDADES ARTESANAS Comprende aquellas actividades no molestas para las viviendas colindantes y que utilicen máquinas o aparatos movidos a mano o con motores de potencia inferior a 1 CV (1 Kw) cada uno. Se admitirá con una limitación de potencia media de 0,03 CV/m² de superficie destinada a este uso y con una potencia mecánica máxima de 6CV. En cuanto a emisión de ruidos y gases las limitaciones serán las siguientes: Día (de 9 a 19 h.) Noche. Nivel sonoro exterior máximo (*) 40 0 Nivel sonoro interior máximo 55 0 Emisión de gases A = 0; B = 1; C = 1,5 siendo; A: Índice de ennegrecimiento de Ringelman en funcionamiento. B: Índice de ennegrecimiento de Ringelman en arranque. C: Emisión máxima de polvo en Kg/hora. Este uso está permitido en todo el ámbito del Plan, pudiéndose localizar en las plantas bajas con acceso directo desde la calle y primeros pisos de los edificios destinados principalmente a viviendas. 10.6.- HOTELERO y RESIDENCIAL Se permite la instalación y explotación de hoteles, pensiones, albergues, etc., en todo el ámbito del Plan en edificios destinados por completo a este fin. En edificios destinados principalmente a vivienda, se permitirá la instalación y explotación de pequeños hoteles-pensiones de hasta 10 habitaciones, equiparándose este uso al de vivienda a efectos de su consideración como edificio de vivienda. 10.7.- VIVIENDA Su uso se permite en todo el ámbito del Plan excepto en los edificios en que expresamente se indique. Las condiciones de las viviendas en cuanto a programa y dimensiones mínimas, alturas, iluminación, servicios e instalaciones se ajustarán a lo que se especifica en esta normativa y resto de la documentación del Plan.


Se admitirá el uso de vivienda en planta baja en los edificios indicados a tal efecto en la documentación gráfica pormenorizada del presente Plan Especial siempre que cumplan las condiciones exigidas para ello en la ordenanza de conversión de locales de planta baja en viviendas (Punto 9). Las condiciones exigibles a las viviendas situadas en plantas altas son las indicadas en el Punto 8 (Condiciones de Habitabilidad) del presente título. Se admite el uso vividero en las plantas bajo-cubierta, tanto por separado como vinculadas a la planta inmediatamente inferior a modo de vivienda “duplex”, siempre que cumplan las condiciones exigibles a las viviendas situadas en plantas altas indicadas en el Punto 8 (Condiciones de Habitabilidad) del presente título. 10.8.- APARCAMIENTO A partir de la aprobación y publicación de este Plan Especial y con excepción de los existentes y con licencia vigente ó aquellos indicados expresamente en la documentación gráfica pormenorizada del presente Plan donde se autoriza el uso de aparcamiento en planta baja ó se pueda dar en los nuevos desarrollos residenciales (Actuaciones de Dotación y Actuaciones Aisladas), quedarán derogadas todas las autorizaciones temporales de vados para el paso de vehículos privados por encima de aceras y áreas peatonales. Los garajes existentes podrán regularizar su situación en el supuesto de que no tengan tramitada ó en vigor la correspondiente licencia de actividad. 10.9.- CIRCULACIÓN de VEHÍCULOS Entre las Actuaciones Urbanizadoras establecidas como Programa ó Plan de Etapas del presente texto, el Ayuntamiento tiene previsto establecer de una forma progresiva un régimen restringido de accesos para carga y descarga para aquellas actividades comerciales vigentes y las que en el futuro se puedan dar en las zonas para ello permitidas, así como para vehículos de propietarios de vivienda con garaje privado en sus edificios y resto de servicios comunitarios asistenciales y de urgencia. 10.10.-SANITARIO Se ajustará a lo dispuesto con carácter general en las Ordenanzas Municipales. En edificios destinados principalmente a viviendas, podrá desarrollarse este uso en plantas bajas y primeras siempre que tengan acceso independiente al resto del edificio, teniendo el carácter de consultorio, centro de primeros auxilios y socorro, dispensario, consulta privada, etc. La superficie de la instalación no superará, en su totalidad, los 300 m². En plantas de pisos (cualquiera de ellas) se permitirá únicamente consultorios particulares con carácter similar al de despachos profesionales. Se permite en plantas bajas los consultorios veterinarios para animales domésticos, con una superficie máxima de 100 m². 10.11.- ASISTENCIAL Se admite este uso en los edificios destinados a viviendas con las siguientes limitaciones: a) En el supuesto de residencias de ancianos el número de ocupantes será el mismo que corresponda a las piezas y superficie de la vivienda de que se trate. b) Las residencias de ancianos con número de camas superior a 10 deberán instalarse en edificios independientes a los edificios destinados a viviendas.


c) En el caso de Clubs de jubilados podrán disponerse en edificios destinados a tal fin o en las plantas bajas o primeras de los edificios destinados a vivienda, siempre que cuenten con acceso independiente del resto del inmueble y de dimensiones adecuadas a la superficie de la instalación y número de usuarios previsto. d) Las guarderías infantiles se ubicarán en edificios destinados a tal fin o en las plantas bajas o primeras de los edificios destinados a vivienda, siempre que cuenten con acceso independiente del resto del inmueble y de dimensiones adecuadas a la superficie de la instalación y número de usuarios previsto. 10.12.- RELIGIOSO El Plan determina los edificios destinados a este uso. En edificios de viviendas se admite el uso religioso con las mismas condiciones que en el artículo anterior. 10.13.- CULTURAL y RECREATIVO Podrán instalarse en edificios destinados por completo a tal uso. En edificios destinados a viviendas se admite el uso cultural, asociativo y de Clubs recreativos en planta baja y en planta primera con acceso independiente al del resto del edificio, siempre que no puedan ser considerados como espectáculos. Podrán mantener su situación los actuales que incumplan las condiciones descritas. Sin embargo, deberán ajustarse a ellas en las operaciones de sustitución del edificio ó de rehabilitación que adquieran el carácter de sustitución. 10.14.- ENSEÑANZA No se considerará un centro de estudios cuando las clases impartidas se lleven a cabo en el propio domicilio de quien las imparte y el número de alumnos por grupo sea inferior a 6. En este supuesto, se considerará a todos los efectos como una vivienda. Si el número de alumnos por grupo es superior a 6, tendrá la consideración de centro de estudios. Este uso sólo se permitirá en plantas bajas y primeras, debiendo tener accesos independientes al resto del inmueble y dimensiones adecuadas a la superficie de la instalación y el número de usuarios previsto. 10.15.- ESPECTÁCULOS Se estará a lo dispuesto con carácter general por las Ordenanzas Municipales y por el Real decreto 2816/82 de 27 de agosto de 1.982, o cualquiera que lo modifique o complemente. 10.16.- DEPORTIVO Se permite en edificios completos o en las plantas bajas de los edificios de viviendas siempre que no pueda ser considerado como espectáculo público. 10.17.- SIMULTANEIDAD DE USOS. Cuando una actividad comprenda varios de los usos permitidos y siempre que fueran compatibles entre sí, cada uno de los mismos deberá cumplir las condiciones que se determinen en las normas específicas aplicables. Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplicará también a los usos que, por su misma naturaleza, no sólo sean compatibles sino que complementen la actividad considerada.


10.18.- USOS NO CONTEMPLADOS. Por similitud a cualquiera de los grupos antes descritos, se asimilarán al que más se parezca y tendrán su mismo tratamiento.


11.- ORDENANZAS DE URBANIZACIÓN 11.1.- CRITERIOS DE DISEÑO 11.1.1.- CALLES 11.1.1.1.- CALLES CON POSIBILIDAD DE CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS.

Solamente se permitirá el tráfico rodado para acceso a los propietarios de vivienda con aparcamiento en el ámbito del Casco y para el Uso Comercial en las horas de Carga y Descarga. La intención es la de preservar estas calles del paso de vehículos y para priorizar un uso exclusivamente peatonal, excepto en situaciones de emergencia ó vigilancia, prohibiéndose taxativamente el aparcamiento en todos sus tramos. El tratamiento de estas calles no establece ninguna diferenciación de alturas por tratarse de áreas peatonales en las que el vehículo queda supeditado por entero a la conducta del peatón, y cuyas características de pavimentación deben ser aptas para acoger ambos flujos, debiéndose realizar en todos los casos proyectos de ejecución de los diferentes elementos que lo componen. Las aceras estarán a nivel de la calzada y podrán tener un tratamiento con material distinto a la misma. Las pendientes de la calzada serán del centro a los extremos con dos líneas de recogida junto a las aceras ó hacia el centro con una única línea de recogida, según resulte más correcta la solución técnica y dependiendo las condiciones de cada tramo.

11.1.1.2.- CALLES ESTRICTAMENTE PEATONALES.

Se corresponde con los Cantones y Espacios Públicos así indicados en el Plano 04 del presente Plan Especial. En estas zonas no se permite el acceso de vehículos. El tratamiento de las zonas será el adecuado para la utilización prevista de las mismas, pudiendo disponerse de los elementos de mobiliario urbano complementario que se estimen necesarios. Las pendientes serán hacia el centro con una única línea de recogida. No existirá diferencia de altura ni de material entre sus elementos, correspondiendo íntegramente al dominio peatonal y considerándose a estos efectos como una acera.

11.1.2.- ARQUETAS Se mostrará especial cuidado en su cobertura y se ordenarán y uniformarán las dimensiones de las correspondientes a los diversos servicios a implantar en las sucesivas fases de los proyectos de infraestructuras. 11.1.3.- CALZADAS Las calzadas podrán resolverse tanto con materiales continuos como discontinuos. Así mismo el material de cobertura será preferiblemente de condición natural no siendo descartable que las nuevas tecnologías aporten materiales de condición artificial semejantes a los naturales pero que puedan mejorar sus prestaciones en cuanto a durabilidad, funcionalidad y mantenimiento futuro.


11.1.4.- ACERAS Tendrán un criterio de solución técnica semejante a las calzadas, pudiendo buscar soluciones distintas a las mismas por establecer un criterio estético diferenciador. No obstante, los proyectos de urbanización que regulen estos elementos deberán justificar los materiales escogidos que deberán ser obligatoriamente consensuados con los Servicios Técnicos Municipales. 11.1.5.- ESPACIOS LIBRES PRIVADOS. Se dividen entre espacios pavimentados y no pavimentados. 11.1.5.1.- ESPACIOS PAVIMENTADOS.

Son aquellos espacios en los que el terreno ha sido cubierto con un tratamiento superficial impermeable. Diseño. El pavimento ocupará la totalidad de la superficie libre con las debidas pendientes y los correspondientes sumideros para la evacuación de las aguas. Material. Se podrán utilizar criterios semejantes a las aceras. Color. El propio de los materiales empleados. Textura. La propia del material, pero en cualquier caso, que permita una fácil limpieza.

11.1.5.2.- ESPACIOS NO PAVIMENTADOS EN SU MAYOR SUPERFICIE. Son aquellos en que se ha dejado el terreno natural al descubierto y se destinan a huerta, jardín, pradera, arbolado, etc., aunque existan elementos lineales pavimentados, tales como caminos, sendas, paseos, etc. Las zonas no pavimentadas serán de libre diseño que en todo caso, se acomodarán a su uso. Las zonas pavimentadas responderán a los materiales, color y textura de la clasificación anterior más la gravilla compactada en su color natural. Las zonas pavimentadas se situarán perimetralmente pudiéndose establecer otras según los sentidos de las perimetrales, formando una malla, aproximadamente, ortogonal y paralela a la edificación. Se autoriza la subdivisión con elementos diagonales.

11.1.6.- ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS DE USO RESTRINGIDO: CÁRCAVAS. Se pavimentarán con carácter general a un único nivel, evitando escalonamientos salvo en el caso de la existencia de niveles diferentes en el interior de las manzanas, ocasionados por las diferencias de rasantes de las calles perimetrales. En este último supuesto se dispondrá de los elementos estructurales de contención de tierras necesarios, estableciendo dos semi-espacios, uno superior y otro inferior, ambos con un único nivel y enlazados por medio de escaleras que permitan la transitabilidad del conjunto. La línea o líneas de recogida de aguas, dependiendo de la existencia de uno o dos niveles se efectuarán con pendientes de los extremos al centro. La pavimentación será uniforme, en material continuo o discontinuo y de condición preferentemente natural.


Los servicios municipales regularán las rasantes de las cárcavas en función de las características físicas de éstas, y promoverán en el caso que así lo estimase el Ayuntamiento, una Ordenanza Complementaria definitoria de rasantes, acorde a las fachadas interiores, garantizándose la transitabilidad de la cárcava. Esta ordenanza formará parte del contenido mínimo que se deberá exigir a los futuros planes especiales que gestionarán estos espacios públicos. 11.1.7.- CANTONES. Quedan definidos por las características de sus elementos: escalinatas y calzadas y por sus condiciones geométricas de anchura y pendiente. Estos no disponen de aceras, siendo o bien de escalinata o plano inclinado, según su estado actual y pendiente. La recogida de aguas será en su centro. Dado su aparente buen estado de conservación, se mantendrá su pavimento actual mejorando su condición de antideslizante. En el supuesto de cambio de material por necesidades de obra seguirá los mismos criterios especificados para las aceras. No se permite la disposición de arbolado, estando permitido como mobiliario urbano los elementos que mejoran su accesibilidad (barandillas) y las papeleras. En las arquetas, si existen, se mostrará especial cuidado en su cobertura y se ordenarán y uniformarán las dimensiones de las correspondientes a los diversos servicios a implantar. 11.1.8.- PLAZAS y ESPACIOS PÚBLICOS DE ESTANCIA PROLONGADA DE PERSONAS. No se permitirá en su interior ningún tipo de edificación que no sea mobiliario urbano, cabinas telefónicas, Kioscos de prensa, etc., cuyo diseño deberá ser aprobado por el Ayuntamiento. 11.2.- CONDICIONES DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURA. 11.2.1.-CONDICIONES DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURA. Las redes de saneamiento, agua potable, electricidad, gas, telefonía o cualquier otra que pueda instalarse, deberán ser enterradas en calles, cantones ó cárcavas. Se cuidará especialmente la colocación de registros, arquetas, sumideros, etc., debiendo quedar ordenados y cubiertos con tapas adecuadas o con el material de las solerías. Se procurará que estén situados en espacios de la misma solería en evitación de mezcla de calidades inadecuadas en su cobertura. Las acometidas a edificios serán ocultas y se colocarán los distintos cuadros en el interior de las edificaciones. 11.2.1.1.- ABASTECIMIENTO DE ENERGÍA ELÉCTRICA.

TRAZADO Se reformará y completará la red existente teniendo en cuenta el Programa de Actuación establecido en el presente Plan. El trazado de las redes se realizará siguiendo el trazado viario, subterráneo, disponiendo canalizaciones preferentemente bajo las aceras ó cercano a las líneas de máxima edificación de los edificios. La caja general de protección se dispondrá en el interior de la edificación, siendo hasta este punto la red subterránea, prohibiéndose la colocación de esta caja general de protección y acometida en las fachadas de la edificación.


Quedan, asimismo, prohibidas las líneas adosadas a fachada. OTRAS CONDICIONES Tanto el diseño como el dimensionamiento de la red, las características y materiales, se ajustarán a la Normativa Básica vigente y en especial al Reglamento de Baja Tensión y sus instrucciones complementarias.

11.2.1.2.- ABASTECIMIENTO DE AGUA.

TRAZADO Se reformará y completará la red existente teniendo en cuenta el Programa de Actuación establecido en el presente Plan. El trazado de la red se completará siguiendo las canalizaciones por debajo de las aceras ó cercanas a las líneas de máxima edificación de los edificios, en tramos rectilíneos, cerrando anillos con la red existente y manteniendo en lo posible una profundidad constante. Los conductos podrán ser de hierro fundido, acero galvanizado, polietileno ó PVC. OTRAS CONDICIONES Para las restantes condiciones de diseño, construcción, materiales, etc., el Proyecto de Urbanización justificará la idoneidad de las soluciones adoptadas, siéndoles de aplicación en todo caso la Norma Básica del Agua, el Pliego de Prescripciones Técnicas Generales para Tuberías de Abastecimiento de Agua y las Normas Tecnológicas NTE-IFA/NTE-IFF.

11.2.1.3.- ALUMBRADO – ILUMINACION.

NIVEL MÍNIMO DE ILUMINACIÓN. En calles de N1 15 lux En calles de N2 y N3 20 lux En calles y Espacios Públicos 30 lux TIPO GENERAL DE ALUMBRADO El objetivo es la mejora del diseño actual, siempre que queden integradas dentro del entorno de la totalidad del Casco Histórico tratando de conseguir una mejora ambiental ya que el factor iluminación es un elemento importantísimo dentro de todo Casco Histórico. La mejora de este servicio tendrá muy en cuenta criterios de sostenibilidad y ahorro energético sin que por ello desmerezca la calidad final y el nivel de iluminación de los espacios públicos. En espacios públicos amplios, plazas, se podrá disponer de farolas que preferentemente no serán adosadas a las fachadas de los edificios. En casos excepcionales podrán diseñarse luminarias de características no convencionales siempre que se adecuen al entorno en el que se sitúen y sean informadas favorablemente por el Ayuntamiento. ILUMINACIÓN DE EDIFICIOS Se autoriza la iluminación de los edificios de mayor valor Histórico-Arquitectónico con proyectores específicos, siempre que su disposición no altere las condiciones de valor arquitectónico de los elementos en que se sitúen.


11.2.1.4.- RED DE TELEFONÍA

TRAZADO Se suprimirá paulatinamente el tendido aéreo grapado a las fachadas por canalizaciones subterráneas. Se reformará y completará la red existente teniendo en cuenta el Programa de Actuación establecido en el presente Plan. Las características técnicas se ajustarán a las Normas NTE.

11.2.1.5.- RED DE GAS

TRAZADO. Se reformará y completará la red existente teniendo en cuenta el Programa de Actuación establecido en el presente Plan. Los conductos serán en polietileno, situándose arquetas de acometida por unidad edificatoria. OTRAS CONDICIONES. Serán de aplicación a la Normativa e Instrucciones sobre Instalación de combustibles sólidos, líquidos o gaseosos, así como las exigencias de la Sociedad o Compañía suministradora.

11.2.1.6.- CONDICIONES DEL SANEAMIENTO Y ALCANTARILLADO

TRAZADO. Se reformará y completará la red existente teniendo en cuenta el Programa de Actuación establecido en el presente Plan. La conducción de los colectores se llevará preferentemente bajo las aceras. La distancia máxima entre pozos de registro será inferior a 50 mts, debiendo colocarse en todo caso en cada punto de acometida, cambio de pendiente o cambio de sección. La pendiente mínima del colector dependerá de cada tramo pero en ningún caso será inferior a un 2 %. Las tapas de los pozos de registro serán iguales y del modelo que el Ayuntamiento apruebe. OTRAS CONDICIONES. Para las restantes condiciones de diseño, construcción, materiales a emplear, el Proyecto de Urbanización justificará las soluciones adoptadas siendo de aplicación las Normas Tecnológicas NTE-ISA y NTE-ISS.

11.3.- CONDICIONES DE LOS MATERIALES. Aunque se utilizarán preferiblemente los de condición natural, se podrán utilizar materiales no naturales que las nuevas tecnologías facilitan para mejorar sensiblemente sus características de durabilidad, funcionalidad y mantenimiento futuro. Aquellos materiales sustitutivos de los naturales conocidos bajo el nombre genérico de “artificiales” deberán responder a las siguientes características:

ESTÉTICA. Adecuación al entorno en que se instale.


COLORACIÓN Uniformes dentro de un tono adecuado al entorno. GEOMETRÍAS Enlosados ó pavimentos continuos. TEXTURAS Desde el grano conocido como “raspado” hasta el “abujardado”. MECÁNICAS Resistencia a comprensión 350 Kg/cm² Absorción máxima de agua 4,5% Dureza escala Mohs 7 Pérdida por desgaste Hoehme 15 cm3

11.4.- CONDICIONES DEL MOBILIARIO URBANO.

SITUACIÓN. No se adosarán a los edificios y en espacios libres se situarán de forma armónica con el resto de la urbanización. CALIDADES. Dependerá de los tratamientos correspondientes en los diferentes espacios. En general se admitirán las de piedra natural, madera natural ó pintada, hierro pintado, vidrio, bronce y latón. TEXTURA. La propia del material. COLORES. Excepción hecha de los elementos de colores normalizados tales como las señales de tráfico, los colores serán los naturales en las piedras, los tradicionales en madera pintada, en hierro pintado y aluminio lacado. ELEMENTOS. a) Fuentes, bancos y cierres. b) Kioscos, cabinas telefónicas y papeleras. c) Señalizaciones de calles, monumentos e itinerarios. d) Señalizaciones de tráfico, semáforos y cierres de calles. e) Protecciones de peatones, defensas, barandillas y pasamanos.

11.5.-CARACTERÍSTICAS DE ELEMENTOS DEL MOBILIARIO URBANO. 11.5.1.- FUENTES y SURTIDORES. Podrán ser de piedra natural o fundición, basados en los modelos existentes. 11.5.2.- BANCOS. La colocación de bancos se autorizará en aquellos espacios en que se garantice un paso libre no inferior a los 3 metros con el elemento colocado. 11.5.3.- JARDINERÍAS. La colocación de elementos móviles de vegetación o decorativos en general no impedirá en ningún caso el paso de posibles vehículos de urgencia, ambulancias, bomberos, etc., no suponiendo la disminución del paso libre por debajo de los 3 metros.


No se autorizan jardinerías en materiales plásticos, metálicos o fibrocemento, debiendo estar realizadas en material pétreo, natural, barro cocido o madera pintada. No se autorizarán elementos de este tipo, incluso tiestos, colgados fuera del plano de fachada, debiendo en tal caso ceñirse al ámbito de balcones y de los huecos, sin que en estos casos puedan tampoco ser colgados hacia el exterior 11.5.4.- PAPELERAS. Estos elementos deberán situarse sobre otros preexistentes tales como báculos de iluminación, barandillas, etc, donde fuere posible, debiendo en los demás casos situarse en el plano de fachada de los edificios. Colocados en tresbolillo en las calles, la distancia máxima entre dos en una misma acera será de 50 metros. Sólo se permitirá la instalación de papeleras metálicas (de rejilla, o de fundición) quedando expresamente excluidas las de materiales plásticos o similares. El diseño será homologado por el Ayuntamiento. 11.5.5.- BARANDILLAS. Serán metálicas según diseño homologado por el Ayuntamiento, que llevará incorporado por módulos el escudo de la Villa. 11.5.6.- REJILLAS. SUMIDEROS. TAPAS DE ARQUETAS. BUZONES DE DESAGÜE. Serán de fundición, indicándose en las mismas el nombre del Municipio, el servicio de que se trate y en su caso el escudo de la Villa. Su diseño será homologado por el Ayuntamiento. 11.5.7.- ÁRBOLES. Será objeto de protección todo el arbolado existente en el Área del Casco Histórico y su entorno. Consecuentemente quedará prohibida la tala de todo árbol en el área citada, con las siguientes excepciones:

- Cuando la permanencia del árbol impidiera la definitiva ejecución de la Ordenación propuesta en la presente Normativa. - Por enfermedad insalvable del árbol. - Por suponer peligro para la seguridad de personas y cosas.

Salvo que resulte ineludible para la realización de canalizaciones en el subsuelo, no se permitirá la realización de excavaciones en lugares próximos a plantaciones de arbolado. Cuando en una excavación resultan afectadas raíces de arbolado, el retapado deberá hacerse en un plazo no superior a tres días desde la apertura, procediéndose a continuación a su riego. En ningún caso podrá utilizarse el arbolado para clavar carteles, sujetar cables ó cualquier otra finalidad análoga de la que pueda resultar perjuicio para aquél. Los tutores y elementos de protección de los árboles serán de hierro y responderán a un diseño único para toda el área que será homologado por el Ayuntamiento.


Los alcorques serán de fundición. El empleo de otros materiales deberá ser justificado y autorizado por el Ayuntamiento. 11.5.8.- SOMBRILLAS y TOLDOS EXENTOS. La colocación de estos elementos como terraza de bares ó restaurantes se autorizará en calles peatonales, plazas y espacios libres de anchura superior a 6 metros, cuando su colocación no disminuya el ancho libre en la semicalle correspondiente en menos de 1,50 metros. 11.5.9.- PUESTOS de VENTA y KIOSKOS. Los puestos de venta y kioscos de revistas, prensa, caramelos, etc., se deberán ubicar en sitios estratégicos, totalmente exentos, con suficiente espacio libre en su entorno como para posibilitar sin estorbo alguno los movimientos de los viandantes. Su diseño deberá ser aprobado por el Ayuntamiento. El Kiosco evidenciará su carácter semi-provisional, lo que se mostrará en la elección tanto de los materiales como de las técnicas constructivas, que serán en ambos casos ligeros. Será una concesión anual renovable. 11.5.10.- MOJONES. La colocación de mojones de cierre ó acceso restringido al tráfico rodado en determinadas calles se realizará con fundición metálica ó semejante, quedando un paso opcional de 3,00 metros para ambulancias u horario permitido de carga y descarga. 11.5.11.- BOLARDOS. Serán de fundición según diseño. Su colocación deberá contar con la aceptación del Ayuntamiento. 11.5.12.- CABINAS DE LA O.N.C.E. Y OTRAS. Se actuará con criterios similares a los empleados para los puestos de venta. 11.5.13.- CABINAS DE TELÉFONO. Este servicio público será colocado exclusivamente en plazas o espacios abiertos. No se permite las agrupaciones de cabinas. No se permitirá la instalación de cabinas de materiales distintos a la madera y el vidrio. El diseño de la cabina será unitario para todas las instaladas en el ámbito del Plan, debiendo ser homologado por el Ayuntamiento. 11.5.14.- VERJAS. Se prohíbe la utilización de barrotes de hierro en el interior de huecos entre mochetas, de ventanas de plantas bajas destinadas a viviendas y otros usos. En cuanto a la herrería de cierres existentes en las viviendas situadas al borde de la Ría, éstas se conservarán íntegramente por su valor de diseño y referencia histórica. 11.5.15.- MUROS. Los muros de contención vistos que, por su mediana altura, no requieran forzosamente de soluciones tecnológicas extremas se construirán de fábrica de piedra caliza ó arenisca según los aparejos de la estereotomía clásica de la piedra


Los muros libres en su parte superior deberán obligatoriamente llevar una albardilla moldurada de piedra. Los muros existentes en la actualidad, acabados en hormigón o revocados, deberán revestirse con aplacados de piedra caliza o arenisca desarrollando aparejos coherentes con la estereotomía clásica. 11.5.16.- VALLADO DEL SOLAR. CUBRICIÓN FACHADAS. ORGANIZACIÓN DE LA OBRA. En toda obra con fachada a vía pública se colocará una valla, previa demarcación de la superficie que deba ocupar, señalada por el Ayuntamiento. Estas vallas se podrán construir en fábrica de ladrillo raseada y pintada en su exterior o bien se podrán utilizar las habituales de malla electrosoldada de carácter provisional, ofreciendo las debidas condiciones de seguridad y ornato. La puerta o puertas de que dispongan se abrirán hacia el interior pintándose en el mismo color que el muro. No se autoriza ocupar la calle, fuera de la valla, con materiales destinados a fincas en construcción o reforma. En las obras que se ejecuten en la calle se colocará el suficiente número de luces para advertir al público del peligro u obstáculo que exista. Estas luces permanecerán encendidas desde el anochecer hasta el amanecer. Su instalación, conservación y mantenimiento corresponde al particular o a la administración que realice las obras. La construcción de andamios de todas clases se hará bajo la responsabilidad del Director de la Obra, quien obligará a cumplir todas las condiciones siguientes, además de aquéllas que sus conocimientos le aconsejen. Fuera de los estrictos límites de la obra, queda totalmente prohibido el acopio de materiales, depósito de “containers” y otros medios en la vía pública. Serán excepción las obras menores de reformas interiores, sin disposición de vallado, debiéndose consultar en este caso al Ayuntamiento para fijar su ubicación. Las operaciones de carga y descarga de materiales de obra, se efectuarán a primeras horas de la mañana, hasta el tiempo límite de las 12 horas. A partir de este período de tiempo, sólo se podrá autorizar el acceso de vehículos para el vertido de hormigón cuando, a instancias del interesado, sea así autorizado por los Servicios Técnicos Municipales, y en las condiciones que éstos dictaminen. Tanto los andamios como los forros de protección se encontrarán en perfectas condiciones. Los materiales metálicos estarán pintados, sin oxidaciones. La madera estará bien aserrada e igualada. Los toldos serán iguales y de coloración uniforme, cubrirán la totalidad del andamio, incluidos sus laterales y no se presentarán rasgaduras. Los carteles anunciadores de las empresas y demás intervinientes podrán situarse en el plano del andamio y no ocuparán en su totalidad más de 10 m². 11.5.17.- ROTULACIÓN DE CALLES. Como modelo para rótulo de calles podrá recuperarse el antiguo de fundición, utilizado tradicionalmente en la Villa, o diseñarse un nuevo modelo basado en él. Las señales de tráfico, rótulos indicadores e itinerarios, monumentos, servicios, etc., se agruparán preferentemente en soportes de uso múltiple realizados en metal y colocados sobre las aceras cuando se garantice un paso mínimo de 1,50 metros o anclados a las edificaciones, con una altura libre de 2,40 metros. El tipo de rótulos indicativos será indicado por el Ayuntamiento tras la presentación de un modelo a escala, determinándose si se adapta o no a la tipología del casco.


11.5.18.- ELEMENTOS SUPERPUESTOS A LAS FACHADAS. Se cuidarán muy especialmente las instalaciones superpuestas a los edificios, (eléctricas, telefónicas, alumbrado, etc.), mientras no se canalicen, así como las definitivas tras la canalización de las redes, exigiéndose en las obras que a ellas se refieran las intervenciones necesarias para lograr una calidad adecuada a la escena urbana y a los edificios donde estén situadas. En este aspecto será preceptivo que, previamente a la iniciación de cualquier tipo de obra, se aprueben por el Ayuntamiento los trazados generales de la instalación y los aparatos y elementos auxiliares que la componen, así como su situación exacta. Se prohibirá la colocación de señales de tráfico o muestras de otro tipo sobre las fachadas o delante de los edificios catalogados, cuidándose así mismo su situación en todo el ámbito del Plan Especial. En Bilbao, Enero de 2011 ARQUILUR3, S.L.P

E.R. D. SANTIAGO GUTIÉRREZ MAZORRIAGA Arquitecto Colegiado nº 1.898

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NORMATIVA URBANISTICA DEL PLAN ESPECIAL DE REHABILITACION DEL CASCOHISTORICO DE PLENTZIA