O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO ... · O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS Francisco José Rezende dos Santos

O MERCADO DE CRÉDITOIMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O REGISTRO

DE IMÓVEIS

Francisco José Rezende dos Santos

O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS


O que é a propriedade fiduciária?

A propriedade fiduciária decorre de um negócio jurídico, denominado

alienação fiduciária, negócio este pelo qual o devedor, chamado

fiduciante, com escopo de garantia de obrigação contratada, transfere

ao credor, chamado fiduciário, a propriedade do bem, no caso, bem

imóvel. Com o registro deste negócio jurídico, no Registro de Imóveis,

constitui-se a propriedade fiduciária e, neste momento, dá-se o

desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante o possuidor direto,

e o fiduciário o possuidor indireto do bem. O fiduciário recebe a

propriedade numa condição resolutiva, ou seja, obriga-se a devolvê-la

se o fiduciante cumprir a obrigação contratada.

“A partir, precipuamente, do século passado, se tem

sentido, cada vez mais, a necessidade da criação de

novas garantias reais para a proteção do direito de

crédito. As existentes nos sistemas jurídicos de origem

romana - e são elas a hipoteca, o penhor e a anticrese -

não mais satisfazem a uma sociedade industrializada,

nem mesmo nas relações creditícias entre pessoas

físicas, pois apresentam graves desvantagens pelo custo

e morosidade em executá-las, e pela superposição a elas

de privilégios em favor de certas pessoas, especialmente

o Estado.”

José Carlos Moreira Alves



“O modelo usual de hipoteca, e existente no Direito

brasileiro, é incapaz de dotar os negócios imobiliários da

rapidez indispensável, requerida em economia de escala

como solução para a recuperação do crédito concedido,

caso exista a impontualidade do devedor, a que se deve

aliar o descrédito de duas características dos direitos

reais em geral, a sequela e a prevalência, - na dicção de

Oliveira Ascensão - , como capazes de reforçar a

obrigação realizada em favor do credor. “

Frederico Henrique Viegas de Lima



“As execuções hipotecárias são procedimentos

judiciais infindáveis, arrastando-se nos foros

judiciais por anos a fio, acobertadas por um

sistema recursal que protege aquela parte que

deseja procrastinar o feito, uma vez que no Brasil

há recurso para tudo.”




“A boa receptividade e a larga utilização da

alienação fiduciária em garantia de bens móveis,

aliada à necessidade de se dar novo impulso ao

mercado imobiliário, possibilitando que o mesmo

funcione em condições compatíveis com a

economia de mercado, levou o Governo Federal a

idealizar uma nova garantia real, dentro do

também incipiente Sistema de Financiamento

Imobiliário.”




O procedimento de execução na alienação fiduciária

feito perante o Cartório de Registro de Imóveis é

extremamente rápido. Todo o procedimento se realiza

diretamente por intermédio do registrador imobiliário,

atividade que, no Brasil, é exercida por um profissional

do Direito delegado pelo Estado, em caráter privado. A

execução, por ser extrajudicial, não sofre assim os

entraves do procedimento judicial, como prazos longos,

excesso de recursos, muitos meramente

procrastinatórios, desânimo de funcionários, greves,

custo elevado, propensão do Juiz a proteger o mutuário,

e outros tão conhecidos de todos nós.



ANO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA HIPOTECA

2002 . . . . . . . . . 281 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577

2003 . . . . . . . . . 344 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663

2004 . . . . . . . . . 737 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509

2005 . . . . . . . . . 654 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674

2006 . . . . . . . . . 1277 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 617

Fonte: 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF



Fonte: Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF

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344

737

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577

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2002 2003 2004 2005 2006

alienação

hipoteca



ANO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA HIPOTECA

1998 . . . . . . 0 . . . . . . . . . . . . . 768

1999 . . . . . . 2 . . . . . . . . . . . . . 510

2000 . . . . . . 12 . . . . . . . . . . . . . 767

2001 . . . . . . 135 . . . . . . . . . . . . . 491

2002 . . . . . . 98 . . . . . . . . . . . . . 535

2003 . . . . . . 47 . . . . . . . . . . . . . 466

2004 . . . . . 293 . . . . . . . . . . . . . 238

2005 . . . . . 408 . . . . . . . . . . . . . . 248

2006 . . . . . 820 . . . . . . . . . . . . . . 103

2007 . . . . . 1.148 . . . . . . . . . . . . . 79

2008 . . . . . 1.357 . . . . . . . . . . . . . 41

2009 . . . . . 1.557 . . . . . . . . . . . . . 34

Fonte: Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG



Fonte: Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG



0

200

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800

1000

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1400

1600

1800

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Alienação

Hipoteca

Execução Extrajudicial

(BOVESPA, Espaço Jurídico, 23/02/2006), republicada no Boletim Eletrônico do IRIB n. 2.373 de , 07 de abril de 2006.



“A hipoteca é uma boa garantia, mas em virtude do

posicionamento do Judiciário, que permite que o comprador

inadimplente continue no imóvel durante todo o processo de

execução da hipoteca, essa situação não traz uma boa

recuperação de crédito para os agentes financeiros, incluindo o

Santander. O devedor não paga IPTU e nem condomínio,

portanto, quando o banco finalmente vai retomar o imóvel, as

dívidas dessas taxas acumuladas são tão elevadas que não

vale a pena arrematar. Às vezes, a divida é de 70 mil e o

imóvel vale 60 mil, o banco vai ter que comprar o imóvel,

pagar a dívida e ainda fica no prejuízo”.

Dra. Grace Rocha - Banco Santander



“Para o banco foi um grande sucesso!Temos mais de seis mil contratos firmadoscom alienação fiduciária e somente seisimóveis retomados. A alienação fiduciáriafomentou o crédito para o banco e diminuiua inadimplência dos compradores.”

Dra. Grace Rocha - Banco Santander



Muito obrigado!



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