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O PARQUE HOTELEIRO BRASILEIRO ÀS PORTAS DA COPA 2014 Reunião Trimestral dos Conselhos de Administração, Curador e Consultivo do SPCVB Sede do SECOVI-SP, 28.06.13

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O PARQUE HOTELEIRO BRASILEIRO

ÀS PORTAS DA COPA 2014

Reunião Trimestral dos Conselhos de Administração, Curador e Consultivo do SPCVB

Sede do SECOVI-SP, 28.06.13

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• 450.000 UHs em 10.000 hotéis, sendo 90% hotéis independentes (boa parte com menos de 20

UHs) e 10% de hotéis de redes (que, por sua vez, abrigam 27% das UHs). Deste total, 250.000 UHs

são qualificadas.

• 1/3 das UHs localiza-se nas dez maiores cidades (Rio e São Paulo respondem sozinhos por 16% do

mercado).

• A média de ocupação dos hotéis no país está próxima dos 60%.

• Há alto grau de dependência do mercado doméstico – exceto em destinos como Rio de Janeiro e

São Paulo – e em produtos de padrão econômico e midscale.

• Há pouca diversidade de produtos: ausência de grande número de hotéis long stay, à beira de

estradas, em aeroportos ou tematizados, como ocorre em mercados maduros.

• Há mercado para crescimento em cerca de 20.000 novas UHs/ ano, em 10 anos.

(fontes: Ministério do Turismo, IBGE, FOHB, Revistas Hotel Pro, Hotéis e Hotel News, Consultorias Hotel Invest, Jones Lang LaSalle Hotels, BSH International e Caio Calfat Real Estate Consulting).

O PARQUE HOTELEIRO BRASILEIRO

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Ranking das redes hoteleiras no mundo Ranking das redes hoteleiras no Brasil

Rede No. Hotéis No. UHs Rede No. Hotéis No. UHs

01 IHG 4.480 658.348 Accor 130 22.431

02 Hilton 3.843 633.238 Atlantica 75 12.675

03 Marriott 3.537 617.837 BHG 48 8.822

04 Wyndham 7.205 613.126 Blue Tree 24 4.492

05 Accor 4.426 531.714 Transamérica 22 4.447

06 Choice 6.203 502.460 Nacional Inn 35 4.068

07 Starwood 1.077 315.346 Windsor 11 2.876

08 Best Western 4.078 311.598 Sol Meliá 12 2.863

09 Home Inns 1.426 176.562 Bourbon 12 2.771

10 Carlson 1.077 165.802 Allia 28 2.694

11 Westmont Slaviero 19 2.543

12 TUI AG/TUI Othon 16 2.446

13 Jin Jiang Intercity 18 2.405

14 Golden Tulip Posadas 11 2.111

RANKING HOTELEIRO 2012

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• Todas as top ten mundiais estão no Brasil, exceto a Home Inns.

• Com exceção da Accor e da Choice e Carlson (ambas representadas pela Atlantica Hotels, no Brasil),

todas as outras têm poucos hotéis no país, mas começam a se expandir.

• A Hilton, em segundo lugar no mundo, está por aqui há mais de 40 anos com dois hotéis (São Paulo e

Belém), começa a procurar novos mercados e inserir novas bandeiras.

• A IHG está no país no mesmo período, adaptou seus projetos e adequou seus contratos aos nossos

condo-hotéis, e cresce.

• A Starwood expande, especialmente com a bandeira Sheraton, entre investimento próprio,

arrendamento e franquia.

• A Hyatt está há dez anos no país, com hotel próprio em São Paulo e outro em construção no Rio,

ambos com investimento próprio e começa sua expansão.

• A Marriott está há mais de dez anos por aqui, com 3 hotéis em São Paulo e 1 no Rio e planeja

expansão.

• A Wyndham entra de vez no Brasil com Ramada, Days Inn, Super 8, entre outras.

• As grandes marcas de luxo começam a inserir o Brasil no mapa de suas prioridades: Four Seasons,

Ritz Carlton, W, St. Regis, Park Hyatt, Mandarim Oriental, entre outras.

RANKING HOTELEIRO 2012

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REDES NACIONAIS

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Hotéis Econômicos:

• Mais de 200 cidades: capitais, cidades médias e pequenas, com forte atividade econômica em agroindústria, pecuária, petróleo, mineração, têxtil, alta tecnologia, logística.

Hotéis Midscale: • Mais de 70 cidades : capitais e cidades médias, com forte crescimento

econômico.

Hotéis Upscale: • de 6 a 10 cidades brasileiras: capitais e municípios grandes, de forte poder

econômico.

Hotéis de Luxo/Boutique:

• de 3 a 6 cidades brasileiras: principais capitais.

Hotéis Convenções:

• Edifícios verticais em centros financeiros e corporativos.

• Edifícios horizontais e semi-verticais em áreas suburbanas ou em municípios próximos das grandes cidades.

Resorts: • Áreas próximas ou pouco distantes das capitais, à beira-mar, em destinos

serranos ou no campo.

Condo-Resort/ Fractionals:

• Grandes áreas localizadas em destinos paradisíacos, próximas de aeroportos, com boa infraestrutura urbana e turística;

Retrofit Hoteleiro:

• Retrofit de hotéis de negócios e eventos nas capitais e cidades médias. • Bons negócios/ Operação imediata.

PRODUTOS E MERCADOS:

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FUNDING: BNDES

• FINANCIAMENTO BNDES PRÓ-COPA TURISMO:

• Programa subsidiado para incentivar a construção de hotéis para a Copa 2014.

– Pontos fortes:

Volume alto de financiamento (até 80% do valor do projeto), juros baixos

(até 5,99 aa + spread), prazo longo de pagamento (até 18 anos) e prazo

razoável de carência (até 2 anos, a negociar), garantia evolutiva, abrangência

nacional.

– Pontos fracos:

Dificuldade no enquadramento da empresa/ jurídico.

Longo período de análise (seis meses, no mínimo).

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FUNDING: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DE CONDO-HOTÉIS

• PRIMEIRA GERAÇÃO: flat ou apart-hotel, realizados nos anos 1970 – 1980.

– Produto: Aptos. de grandes dimensões (45 a 55 m2), para atender tanto ao

hóspede quanto ao morador.

– Resultados negativos:

Superoferta de produtos.

Conflitos de interesses entre moradores e investidores (reunidos em pool de

locação).

• SEGUNDA GERAÇÃO: “flat 100% no pool de locação” , realizados nos anos 1990 – 2000.

– Produto: Aptos. de menores dimensões (18 a 35 m2), para atender somente ao

hóspede.

– Resultados negativos:

Superoferta de produtos.

Preços de vendas exagerados, em muitos casos.

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CONDO-HOTÉIS

• TERCEIRA GERAÇÃO:

HIIP: Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados ou Condo-Hotel

(processo em curso).

– Produtos:

Aptos. de dimensões menores (18 a 35 m2), para atender somente ao

hóspede.

– Formas de financiamento:

Lançamento imobiliário de empreendimentos hoteleiros, através da venda

de unidades habitacionais a investidores pulverizados;

Constituição de Fundos de Investimento Imobiliários que apresentem

hotéis em seu escopo de investimentos.

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CONDO-HOTÉIS

Objetivo: “Disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos que permitam

caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produto de investimento

hoteleiro de base imobiliária.”

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CONDO-HOTÉIS

O Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados é

um conjunto de parâmetros e referências usuais do mercado e consideradas como as

“melhores práticas” pelo Grupo de Trabalho que, adequadamente sistematizados,

permitem mostrar com mais clareza os direitos e obrigações de cada um dos envolvidos

no processo de viabilização e operação de hotéis de Investidores Imobiliários

Pulverizados, nomeadamente:

– Incorporadores Imobiliários e “Developers”;

– Empresas de Gestão Hoteleira (Operadoras);

– Consultores Hoteleiros;

– Empresas de “Hotel Asset Management”;

– Empresas de Comercialização e Intermediação Imobiliária;

– Bancos e Instituições Financeiras;

– Compradores/ Investidores.

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Engo Civil CAIO SERGIO CALFAT JACOB ([email protected]):

• Diretor geral da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING (www.caiocalfat.com), empresa de consultoria imobiliária que atua em Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários e Hoteleiros, desde Out/1996.

• Vice-Presidente de Assuntos Turístico-Imobiliários do SECOVI-SP – Sindicato da Habitação de São Paulo, mandato Fev/2012 a Fev/2014, após criar, fundar e coordenar o Núcleo Hoteleiro e Imobiliário-Turístico desta entidade desde Jul/2009.

• Fundador (Ago/2006) e membro do Conselho de Administração da ADIT Brasil – Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, mandato Jul/2012 a Jul/2014.

• Fundador (Out/1998), ex-vice-presidente (Out/1998 a Set/2004), ex-presidente (Set/2004 a Set/2005) e, desde então, membro do Conselho Deliberativo Vitalício da LARES – Latin American Real Estate Society.

• Membro do Conselho Consultivo do SPC&VB – São Paulo Convention & Visitors Bureau, mandato Jan/13 a Jan/15.

• Professor de Análise de Projetos de Hotéis e Resorts, do MBA Real Estate promovido pela FUPAM/ FAU-USP, desde 2001.

• Coordenador e Professor do Curso próprio de Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro, promovido pela Academia de Engenharia e Arquitetura, desde 2006.

• Professor de Produtos Imobiliários: Hotéis, do Curso de Pós-Graduação – MBA em Financiamento e Negócios Imobiliários, promovido pela UBS – União Business School, Universidade Secovi e ABECIP, desde 2012.

• Professor de Planejamento de Empreendimentos Hoteleiros, do Curso de Especialização de Gerenciamo de Empreendimos na Construção Civil, na FAU-Mackenzie, de 2004 a 2012.

• Supervisor e professor do curso Planejamento de Empreendimentos Hoteleiros promovido pela Universidade Secovi e Vice-Presidência de Assuntos Turísticos Imobiliários do Secovi-SP, desde 2013.

• Autor do livro “150 Anos – A História da Hotelaria de São Paulo”, no prelo.

• Membro do Conselho Editorial da Revista Vida Imobiliária, Vida Imobiliária Brasil Editora, desde Dez/2009.

• Coordenador geral do “Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados”, produzido pela Vice-Presidência de Assuntos Turísticos Imobiliários do Secovi-SP, em Jan/2012.

• Autor dos capítulos sobre História da Hotelaria em São Paulo e Planejamento de Empreendimentos Hoteleiros do livro “Hotel, Planejamento e Projeto”, de autoria dos Arqos Nelson Andrade, Paulo Lúcio de Brito e Wilson Edson Jorge, Editora Senac SP, 2000.