O QUE VOCÊ Introdução ENCONTRA Do contrato · chamada de “tradição”), quando tratar-se de bem móvel, e o registro da propriedade quando tratar-se de bem imóvel. Este é

EBOOK - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS| SIENGE 2018 1ÍNDICE


Introdução

Do contrato

Da compra e venda

Do contrato de compra e

venda de imóveis

Conclusão

Sobre a autora

Sobre o Sienge

Referências

1234

O QUE VOCÊ ENCONTRA NESTE GUIA:CLIQUE SOBRE OS CAPÍTULOS


Este ebook foi elaborado com muito cuidado por meio de pesquisas doutrinárias e de legislação, para te auxiliar na análise eficiente de um contrato de compra e venda de imóveis, de grande valia no cotidiano.

Para tanto, abordou-se primeiramente o contrato, sob a ótica da legislação brasileira, discorrendo sobre seu conceito e requisitos de validade. Posteriormente, estudou-se de forma genérica a compra e venda, e, por fim, analisou-se o contrato de compra e venda de imóveis e suas particularidades.

Ao final do ebook, você estará mais apto a entender e analisar os contratos de compra e venda de imóveis no seu dia a dia.

Boa leitura!

INTRODUÇÃO


2 Do contrato

Todos os dias, quase todos nós fazemos inúmeros contratos: compramos pão, estacionamos no shopping, pegamos ônibus, chamamos um uber, solicitamos o serviço de um pintor, vamos ao médico, entre outros.

Sendo assim, cumpre esclarecer de pronto que o contrato não precisa, obrigatoriamente, ser formal e escrito. Isto porque o artigo 107 do Código Civil brasileiro dispõe que “a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir”.

Mas afinal, o que é um contrato? Nas palavras de Orlando Gomes¹, contrato é um negócio jurídico bilateral que gera obrigações para ambas as partes, que convencionam, por consentimento recíproco, a dar, fazer ou não fazer alguma coisa.

Quer dizer: é um acordo de vontades, de duas ou mais partes, em conformidade com a ordem jurídica, a fim de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial².

E o que é necessário, então, para que o contrato seja considerado válido? Os requisitos de validade do negócio jurídico estão elencados no artigo 104 do Código civil brasileiro:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:I - agente capazII - objeto lítico, possível, determinado ou determinável III - forma prescrita ou não defesa em lei.

¹ GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 10.

² DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Vol. 3. São

Paulo: Saraiva, 2008. P. 30.

https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10723050/artigo-107-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002


Pormenorizando esses requisitos, temos que, pelo ordenamento jurídico, para que seja considerado válido, o contrato deve ter sido celebrado:

I) Por agentes capazes

Capacidade refere-se à aptidão para gerir os atos da vida civil. Mas quem determina quem é e quem não é capaz de fazer isso? O próprio código civil. Seu artigo 4º e respectivos incisos mencionam que são:

Então quer dizer que as pessoas elencadas nesse artigo nunca poderão fazer um contrato? Não, não quer dizer isso. Elas podem! No entanto, deverão ser representadas por seus pais, tutores ou curadores se forem absolutamente incapazes, e assistidas se a incapacidade for relativa.

Mas por que algumas são representadas e outras assistidas? Qual é a diferença entre assistência e representação?

a) absolutamente incapazes: os menores de 16 anos;

b) relativamente incapazes:- Os maiores de 16 e menores de 18 anos; - Os ébrios habituais e os viciados em tóxico; - Os pródigos; - Aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem

exprimir sua vontade.


Absolutamente incapaz é aquele que não possui discernimento para gerir os atos da vida civil e, por isso, será representado. A representação ocorre quando o representante substitui fisicamente o representado. Ex.: Se eu vou comprar um imóvel em nome do meu filho de 11 anos, ele fica na escola, eu vou ao cartório e celebro o contrato, substituindo-o fisicamente.

O relativamente incapaz, por sua vez, tem um mínimo de discernimento e, por isso, não é representado/substituído, mas assistido. A assistência é um assessoramento, um aconselhamento. Ele comparece ao cartório (no exemplo acima) e emite vontade, mas essa vontade tem que ser assistida, aconselhada.

II) Objeto lícito, possível, determinado ou determinável

Objeto lícito é aquele de acordo com as normas, com a moral e com os bons costumes. Assim, um hipotético contrato de compra e venda de maconha será considerado inválido, tendo em vista a ausência de licitude do objeto; da mesma forma ocorreria com a contratação de um matador de aluguel.

Como o nome já diz, possível é o objeto exequível, realizável. Trata-se de um objeto que eu posso vender, um serviço que eu posso prestar. Exemplos de objeto impossível são a compra de um parque público e a prestação de serviços sexuais.

Determinado é o objeto certo, descrito pela quantidade, gênero e qualidade, tal como ocorre com a compra de “200 canetas de tinta azul da marca BIC”.

Determinável, por fim, é o objeto incerto, porque está descrito pela quantidade e pelo gênero, mas não pela qualidade. Ex: contrato de compra e venda de 100 camisetas. De que cor serão? Qual será o tecido? A qualidade?


III) Forma prescrita ou não defesa em lei

Forma é “como” o negócio jurídico vai ser realizado.

Prescrita em lei é a forma descrita, determinada na lei. Também é chamada de “forma especial”. Ex: cheque. Você já reparou que os cheques têm sempre a mesma forma, embora sejam de bancos diferentes? Isto acontece porque a forma do cheque está prescrita em lei (lei 7357/85 – lei do cheque)!

O mesmo ocorre com o pacto antenupcial, que só pode ser feito por escritura pública, sob pena de ser considerado nulo. É o que aduz o artigo 1.653 do código civil. Senão, vejamos:

Art. 1.653. É nulo o pacto antenupcial se não for feito por escritura pública, e ineficaz se não lhe seguir o casamento.

Não defesa em lei é uma forma não proibida, não vetada pela lei.

O artigo 29, §4º da CLT proíbe o empregador de efetuar anotações desabonadoras à conduta do empregado em sua Carteira de Trabalho. Quer dizer: se o empregador fizer essa anotação, ela será considerada inválida, tendo em vista que a forma dessa anotação é defesa/proibida em lei.

Mas todo negócio jurídico tem uma forma prescrita ou não defesa em lei?

Não!

A regra é que os negócios jurídicos tenham uma forma livre. Lembra do artigo 107 do Código Civil, que eu falei antes? Ele diz que a validade da declaração de vontade não depende de forma especial, exceto quando a lei expressamente exigir.


3 Da compra e venda

A compra e venda é um negócio jurídico bilateral, pelo qual uma das partes (vendedora) se obriga a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel à outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro (preço). ³

É, inclusive, nesse sentido que dispõe o artigo 481 do Código Civil brasileiro ao descrever o instituto da compra e venda: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”.

E o que eu preciso para fazer um contrato de compra e venda? São elementos essenciais deste contrato: o consentimento, o objeto e o preço. É o que aduz o artigo 482 do código civil:

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

Consentimento

É a concordância espontânea das partes em relação ao objeto a ser vendido e ao preço, depois das tratativas preliminares. Dada esta concordância, reputa-se formado o contrato, independentemente da forma estabelecida em lei (se por instrumento público ou particular, por exemplo).

Objeto

É o bem que se está vendendo e comprando, que deverá ser passível de circulação no mercado jurídico, certo e determinado (ou determinável).

³ GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso

de direito civil: Contratos em espécie. 5ª. ed. São Paulo: Saraiva: 2012.

p. 38


Ainda, vale reforçar que o artigo 483 do Código Civil brasileiro admite que a compra e venda possa ser de coisas atuais (já existentes no momento da negociação) ou futuras (de potencial ocorrência, tal como uma safra de milho, ainda que não tenha sido plantado quando da negociação).

Neste último caso, se a coisa não vier a existir, o contrato ficará sem efeito, a não ser que as partes tenham pactuado contrato aleatório.

Por fim, cumpre lembrar a regra do artigo 484 do código civil, que determina que quando a venda for feita por amostra, protótipos ou modelos, deve-se entender que o vendedor assegura que a coisa terá as qualidades que a elas correspondem.

Preço

É o valor do objeto da compra e venda. Em princípio deverá ser fixado pelas próprias partes, pelo princípio da autonomia de suas vontades. No entanto, não há empecilho a que o preço seja indicado por terceiro, escolhido pelos próprios contratantes, como quando se escolhe um avaliador renomado para avaliar uma obra de arte. E se esse terceiro não aceitar a incumbência? Ou os contratantes escolhem outra pessoa, ou o contrato ficará sem efeito! E eu posso comprar algo sem preço?

Sim! Desde que esse preço possa ser determinável.

São três hipóteses:

1. Fixação de acordo com bolsas e taxas de mercado, desde que sejam determinados lugar e dia;

2. Preço fixado de acordo com parâmetros e índices de mercado. Ex: IGP

3. Se não houve fixação de preço, as partes se sujeitaram ao preço das vendas habituais do vendedor.

E se uma das partes fixar o preço sozinha, sem o consentimento da outra? O contrato será nulo!!


Considerações

Em regra, o contrato de compra e venda é um contrato livre, não solene (sem cerimônias!), podendo ser celebrado verbalmente ou por escrito, por instrumento público ou particular.

No entanto, no Brasil, o contrato de compra e venda apenas gera efeitos obrigacionais. Ou seja, por si só, não transfere a propriedade.

Assim sendo, embora comprador e vendedor tenham assinado um contrato de compra e venda, não podem considerar-se como donos do preço (vendedor) ou da coisa (comprador).

Para que isso aconteça é preciso, além da existência do contrato, uma posterior solenidade, que será a entrega do bem (também chamada de “tradição”), quando tratar-se de bem móvel, e o registro da propriedade quando tratar-se de bem imóvel.

Este é o assunto do próximo tópico!


4 Do contrato de compra e venda de imóveis

Chegamos no assunto principal deste ebook: o contrato de compra e venda de imóveis!

Existe uma confusão muito grande entre contrato de compra e venda de imóveis, escritura pública e registro de imóveis.

Meu intuito é esclarecer as diferenças entre eles e demonstrar porque a compra e venda vai se dar por vezes por contrato, por vezes por escritura e, em ambos os casos, deve ser registrada.

Os elementos

Vamos lá: lembra dos elementos e requisitos de validade dos contratos, que eu comentei nos tópicos anteriores? Falei tudo aquilo para explicar o contrato de compra e venda de imóveis! Assim como os outros contratos, o de compra e venda de imóveis precisa de agentes capazes; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; forma prescrita ou não defesa em lei, consentimento, objeto e preço! Até aqui ficou fácil. Vamos, então, às particularidades deste contrato.


As particularidades

Como já foi dito por aqui, a compra e venda não se submete, em regra, à forma especial, e a validade da declaração de vontade também não, a não ser quando houver uma exigência legal. Pois bem. A exceção a esta regra está no artigo 108 do Código Civil, que diz o seguinte:

O que isso quer dizer? Que a constituição, transferência (cessão, doação, compra e venda), modificação ou renúncia a direitos reais de imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, só será considerada válida se for realizada por escritura pública.

Esta exigência acontece também nos negócios envolvendo aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, independentemente do valor, conforme dispõe o art. 8° da Lei nº 5.709/71.

Mas o que é afinal, uma escritura pública? Qual é a diferença entre escritura pública e contrato de compra e venda de imóveis?

Escritura pública x contrato de compra e venda O contrato de compra e venda é um contrato elaborado pelas próprias partes (comprador e vendedor). Como falei antes, sem formalidades. Esse contrato também é chamado de “contrato particular” ou “contrato por instrumento particular”.

A escritura pública, por sua vez, não deixa de ser um contrato. No entanto, é elaborada por um tabelião, pessoa a quem o Estado investiu de fé-pública, cuja função é formalizar juridicamente a vontade do comprador e do vendedor.

Mas por que é assim?

Por que os contratos de valor menor podem ser feitos pelo comprador e pelo vendedor e os outros devem ser feitos pelo Tabelião?

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Porque o atributo da fé pública faz com que as informações documentadas pelo tabelião se presumam verdadeiras, até que se prove o contrário. Isso dá segurança, eficácia e tranquilidade aos negócios jurídicos.


Quando procurado para lavrar a escritura, é função do tabelião:

• Entender o desejo das partes;

• Aconselhar juridicamente em busca da melhor solução para o

que pretendem;

• Verificar a licitude;

• Identificar e avaliar a capacidade jurídica das partes;

• Declarar o cumprimento de possíveis exigências tributárias

• Transcrever tudo isso no documento chamado escritura

pública, lavrado no seu livro de notas, que é lido às partes;

• Autenticar a escritura.

O registro

Bom, então quando eu quiser realizar a compra e venda de um imóvel, basta fazer um contrato particular ou uma escritura pública (quando o imóvel for superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país)? Não!

Lembra que ali em cima eu comentei que, no Brasil, o contrato de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade e que era necessária uma solenidade posterior à assinatura do contrato? Para os bens móveis, é a entrega (tradição); para os imóveis, o registro!

Traduzindo: assinado o contrato ou a escritura pública, é hora de registrar o imóvel!


Você já deve ter ouvido por aí que no Brasil só é considerado

proprietário do bem quem tem o imóvel registrado em seu nome.

É o famoso ditado “quem não registra não é dono!”.

Mas o que é o registro, então? O registro é um ato praticado pelo

Registrador de Imóveis. Pra que fique bem claro: assim como

utilizamos placas para identificar os carros, utilizamos a matrícula

para identificar os imóveis.

Assim, na matrícula constará toda a vida útil daquele imóvel: o ano

de construção, se é de alvenaria ou de madeira, quantos metros

quadrados o imóvel possui, quem confronta com o imóvel, quem

comprou, quem vendeu, o preço, se foi demolido, se o proprietário

faleceu e muitas outras informações.

Essas informações constarão na matrícula pelos REGISTROS

feitos pelo Cartório.

O cartório

Mas por que é o cartório que registra? Qual é o efeito disso? Veja bem: o registrador de imóveis também tem fé-pública. Ou seja, o que ele diz, se presume verdadeiro até prova em contrário. Isso, como dito antes, traz segurança jurídica para as relações contratuais.

Neste sentido, os registros do cartório têm efeito “erga omnes” - vale para todos. Quer dizer: uma vez registrado, TODO MUNDO pode ter conhecimento das informações constantes naquele imóvel.

Mas por que eu poderia me interessar pelos imóveis de outras pessoas?

As razões são inúmeras, mas vamos imaginar o seguinte: você negocia alguma coisa com alguém e esse alguém não te paga. Você ingressa na justiça e a pessoa alega que não tem dinheiro. Se você perguntar a essa pessoa se ela tem um imóvel para penhorar, obviamente ela vai dizer que não. E onde você conseguiria saber se ela tem, qual é o imóvel, se o valor vai cobrir a dívida, etc..?

No cartório de registro de imóveis!

Ok, mas os custos para escriturar e registrar são de quem? As partes podem acordar de maneira diversa, mas o vendedor tem a responsabilidade de entregar o bem (tradição), enquanto a escritura e o registro ficam por conta do comprador!


DÚVIDAS COMUNSDepende do regime de bens. Se o casamento ocorreu sob o regime da separação total de bens, é possível!

E um cônjuge pode vender para o outro? Pode, desde que a compra e venda seja de bens excluídos da comunhão. Como assim? Imagina que eu e meu esposo somos casados pelo regime da separação total de bens, ou seja, o que é meu, é meu, e o que é dele, é dele. Neste caso, os bens estão excluídos da comunhão: não são bens comuns. Assim, posso vender os meus bens pra ele e ele pode vender os bens dele pra mim.

E os bens que estão em condomínio? Também podem ser vendidos, desde que respeitado o direito de preferência de compra pelos condôminos.

Explico: Imagina um terreno em que cinco pessoas são proprietárias. Cada um tem 1/5 do imóvel. Um dos proprietários, no entanto, decide vender a um interessado. Ele pode vender só a parte dele se os outros não quiserem vender? Pode, mas antes de oferecer para qualquer pessoa, deve oferecer para os outros proprietários que, por lei, têm preferência de compra. E se todos os outros quatro proprietários quiserem comprar? Digamos assim...preferência da preferência. Os critérios de desempate estão no Código Civil: terá preferência o que tiver benfeitorias de maior valor; na falta de benfeitorias, o que tiver o quinhão maior; se os quinhões forem iguais, o que depositar o preço primeiro!

E se o condômino vender a sua parte sem oferecer para os demais proprietários? Eles têm 180 dias para depositar o preço e ficar com o imóvel para si!

Bom, as questões do contrato de compra e venda de imóveis são infindáveis! Vamos fazer um resumão do que vimos aqui?

O ascendente pode vender para o descendente? Pode! Entretanto, é preciso que na escritura de compra e venda conste a anuência (consentimento/concordância) dos outros descendentes e do cônjuge, exceto, neste último caso, se o regime de casamento for o da separação obrigatória de bens.

Mas por que precisa dessa concordância? Porque veja bem: se o pai morresse, todos os filhos e o cônjuge teriam direito a receber os bens do falecido como herança. Contudo, se o pai prefere um filho, em vida pode vender a ele por R$ 50 mil uma casa que vale R$ 500 mil.

É possível vender herança de pessoa viva? Jamais! É proibidíssimo pelo artigo 426 do Código Civil. E olha que curioso: Isso é conhecido como pacto sucessório, ou, em latim, como “pacta corvina”, porque entende-se que, assim como os corvos, que esperam a morte de suas vítimas para se alimentarem, os contratantes estariam aguardando ansiosamente a morte para se apossarem dos

bens da herança.

Uma pessoa casada pode vender um imóvel a um terceiro sem a anuência/concordância do cônjuge?

Quando o assunto é contrato de compra e venda de imóveis, algumas dúvidas e curiosidades sempre vêm à tona. Vamos a elas.


CONCLUSÃO:O contrato de compra e venda de imóveis é um negócio jurídico bilateral no qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade de um bem imóvel ao comprador, mediante o pagamento do preço.

Esse contrato deve ter agentes capazes; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; consentimento; preço; forma prescrita ou não defesa em lei.

Assim sendo, poderá ser elaborado pelas próprias partes (contrato por instrumento particular) e deverá ser por escritura pública (feito pelo Tabelião) quando o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos. Em ambos os casos, o documento deve ser levado ao cartório de registro de imóveis para que seja registrado e gere efeitos perante terceiros.


Sobre a autora:

Gabriela Rabelatto Locatelli

Formada em Direito pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos - UNISINOS, trabalhou por oito anos em um Tabelionato de Notas, onde adquiriu experiência no tratamento de contratos de compra e venda de imóveis, hoje é advogada e consultora de vendas do SAJ ADV.


O Sienge:O Sienge é um sistema de gestão, também chamado de ERP – Enterprise Resource Planning, especializado na Indústria da Construção. Você pode gerenciar e integrar todas as áreas de uma empresa sem ter que abrir mão de um software que atenda com propriedade a produção da sua empresa. Com o Sienge e sua equipe altamente capacitada neste segmento, todas as necessidades do setor estão ao seu alcance. Você encontra outros materiais disponíveis em nosso Blog, sempre com novidades interessantes.

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REFERÊNCIAS

GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 10.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Vol. 3. São Paulo: Saraiva, 2008. P. 30.

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos em espécie. 5ª. ed. São Paulo: Saraiva: 2012. p. 38.

Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002.

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