INSTITUTO DO MILÊNIOObservatório das Metrópoles: Território, Coesão Social e Governança Democrática.

Coordenação Nacional:Luis César Queiroz Ribeiro (IPPUR/UFRJ)

Coordenação Região Metropolitana de Recife: Maria Ângela de Almeida Souza

Sub-Linha: Descrição, análise da dinâmica e evolução da organização social do território das Metrópoles - 1980/2000.

Análise da relação entre organização social do espaço metropolitano e o mercado imobiliário.

PROJETO DE PESQUISA Produção Imobiliária no Processo de Organização do Espaço

Metropolitano do Recife.

Coordenadora: Suely Maria Ribeiro Leal

Equipe:Jan Bitoun

Lívia MiramdaMaria Angela Souza

Observatório das Metrópoles: Núcleo RecifeNúcleo de Gestão Urbana e Políticas Publicas/NUGEPP/MDU/UFPE

Maio de 2007

O Mercado Imobiliário Relações com as Desigualdades Sócio-espaciais

Imobiliário FormalEmpresarial Tradicional Empresarial Turístico

Estatal

Informal

ProduProduçção Imobilião Imobiliáária no Processo de Organizaria no Processo de Organizaçção ão do Espado Espaçço Metropolitano do Recifeo Metropolitano do Recife

Imobiliário Formal

Vetores do Comportamento do Mercado Imobiliário Formal:

a) Segmentação da Produção Imobiliária em 4 Grandes Segmentos:

Empresarial-monopolista, Empresarial-concorrencial, Rentista -Patrimonial e a Autoprodução Parcial;

b) Empreendedorismo Urbano e Marketing das Cidades:Projetos Estratégicos de Revitalização de Áreas Portuárias e de Seu Entorno, Espelhados no Ideário do Empreendedorismo Urbano;

c) Mudanças do Capital Imobiliário Face às Transformações Econômicas Internacionais:

Formação e Consolidação de uma Nova Modalidade de Produção Espacial do Mercado Denominada Turismo-imobiliário.

Eixos e Linhas da Pesquisa

O Eixo I: Papel do Mercado Imobiliário Formal na Apropriação do Espaço Metropolitano do Recife em suas Frações Empresarial-monopolista e Empresarial-concorrencial.

Linhas de Análise:

Estudo sobre a Consolidação e Expansão do Mercado Imobiliário Formal na RMR (1980-2007): Habitação promovida pela iniciativa privada para a classe de renda média e alta renda; Estudo do Comportamento do Mercado Imobiliário (oferta) a partir das Características Tipológicas e Morfológicas das Edificações. (1980-2007).

Objetivos Específicos do Eixo I

Identificar as Características da Consolidação do Mercado Imobiliário no Recife e sua Expansão na RMR;

Analisar o Grau de Verticalização e os Vetores de Expansão por bairros e ou grandes regiões.

Analisar os Níveis de Concentração de Investimentos Imobiliários no Território - Orla e nos Bairros Tradicionais da Cidade.

Perceber as relações entre as mudanças no padrão tipológico e morfológico dos edifícios e a expansão do Mercado Imobiliário, com as Legislações Urbanísticas.

Perceber as razões das mutações nos tipos de programas arquitetônicos, de oferta imobiliária, para atendimento da demanda (áreas de lazer, muros e outros sistemas de segurança).

Identificar as mudanças nas formas e natureza de financiamento utilizado pelos segmentos imobiliários (construtoras e incorporadoras, se público ou privado).

Eixos e Linhas da Pesquisa

O Eixo II: Impactos do Mercado Imobiliário Formal sobre a Organização e a Segregação Socioespacial da Metrópole do Recife.

Linhas de Análise:Estudo da Relação entre Organização Social do Espaço da Região Metropolitana do Recife e o Mercado Imobiliário.

Estudo das Relações entre Tipologias e Morfologias com os Aspectos da Segregação Social.

A análise remete à discussão da segregação socioespacial no âmbito da aglomeração metropolitana do Recife e envolve o mercado imobiliário formal privado.

Objetivos do Eixo II

Discutir sobre a passagem de um modelo Centro/Periferia para um modelo Micro-Fractal, identificando as especificidades do Recife.

Analisar a divisão socioespacial frente a lógica do mercado imobiliário formal verificando como esta aponta para uma mudança no modelo.

Examinar os impactos das novas formas monopolistas de produção da moradia na geração da segregação socioespacial na RMR.

Estudar as relações entre a lógica e vetores do comportamento do mercado imobiliário e a estrutura sócio-ocupacional.

Verificar quais os fatores tipológicos e morfológicos das edificações que caracterizam a segregação em termos de segurança e auto-suficiência.

Eixos e Linhas da Pesquisa

Eixo III, Arranjos Institucionais de Governança e Produção Imobiliária na Metrópole do Recife

Linhas de Análise:Analise do Papel do Atores Imobiliários nos Espaços de Gestão e Governança Urbanas nos períodos das administrações 2001 a 2007.

Estudo das Relações entre os Arranjos Institucionais de governança e a produção imobiliária no Recife período de 1990 a 2007.

Objetivos do Eixo III

Analisar as tendências e inovações nos arranjos de governança local na cidade do Recife.

Verificar as várias modalidades e tipos de atores imobiliários nas suas frações empresarial-monopolista e empresarial-concorrencial e suas formas de representação nos territórios político - institucional de governança da cidade do Recife.

Identificar as coalizões e alianças estabelecidas entre os setores imobiliários e os segmentos político - partidário e a esfera governamental.

Avaliar como os canais institucionais de governança democrática têm favorecido os interesses dos grupos imobiliários.

Avaliar como se configuram as mediações no campo político -institucional por via do lobby e que repercussões estas têm sobre a produção do espaço do território da cidade do Recife .

Eixos e Linhas da Pesquisa

Eixo IV: Estudo sobre o Papel das Atividades Imobiliário-Turísticas na Transformação do Espaço Metropolitano do Recife.

Linhas de Análise:

Estudo das relações entre o capital imobiliário, os marcos regulatórios e a mediação do poder público na organização do espaço urbano.

Análise das relações entre o imobiliário turístico e o meio ambiente na RMR: os espaços urbanos apropriados pela expansão do mercado imobiliário turístico e os impactos ambientais na região litorânea Sul da RMR.

Objetivos do Eixo IVAvaliar o Comportamento do Capital Imobiliário em suas Frações Empresarial-monopolista e Empresarial-concorrencial e suas Derivações para os Segmentos Turístico e Financeiro.

Investigar as dinâmicas de inserção do capital imobiliário-turístico na economia local e nos mercados globalizados, identificando os atores que detém o controle da cadeia de produção do imobiliário-turístico.

Verificar as estratégias de captação de recursos do imobiliário-turístico, identificando o Papel do Estado e dos organismos internacionais na provisão de infra-estrutura ao setor imobiliário-turístico.

Analisar quais os impactos ambientais provenientes da expansão do mercado imobiliário turístico-empresarial na área litorânea Sul da RMR.

Analisar os tipos de empreendimentos do setor imobiliário turístico-empresarial (hotéis, resorts, pousadas e condomínios fechados) na área litorâna Sul da RMR e sua expansão para as áreas de proteção ambiental e os impactos ambientais identificados.

Hipóteses

Observa-se uma crescente diversificação no perfil tradicional de atuação do mercado imobiliário face às transformações econômicas, não apenas locais mas, sobretudo, internacionais.

Uma nova configuração empresarial/competitiva, com predomínio de grupos estrangeiros, caracteriza uma nova forma de apropriação imobiliária nas metrópoles nordestinas.

A segurança se apresenta como uma crescente característica de isolamento físico e de auto-suficiência das edificações, de modo a permitir ao mercado imobiliário o monopólio das áreas destinadas aos níveis superior e superior médio.

A capacidade de adaptação e concorrência a novas estratégias de captação de recursos em mercados mais flexíveis, configurada pela presença do turismo imobiliário-empresarial, possibilita a associação cada vez maior da indústria de construção civil com o ramo hoteleiro.

O empresariamento turístico vem favorecendo a criação de espaços segmentados e segregados, permitindo a emergência de nichos territoriais e econômicos.

Faces do ModeloIntensa Verticalização Construtiva nas áreas de maior valor imobiliário .

Programas arquitetônicos visam atender à crescente tendência a encontrar no prédio os equipamentos para um lazer confinado e para auto-suficiência e segurança.

Deslocamento das áreas tradicionais para bairros onde não há restrições legais, nos quais os fatores de localização mais desfavoráveis são compensados pela agregação aos empreendimentos de maior disponibilidade de serviços, amenidade de vizinhança, prestígio e segurança.

As edificações intervêm na criação de novos espaços e novos padrões de desigualdade e segregação urbana.

Busca de nichos em áreas de ambiente natural privilegiado para construção de Condomínios Fechados.

Áreas previstas para implantação de projetos estratégicos servem de atração ao mercado imobiliário.

Surgimento do Turismo-Imobiliário Hoteleiro Associado ao Capital Estrangeiro.

Vínculos do Empresarialismo – Imobiliário –Competitivo com as Esferas de Governança estatal.

RecifeRecife––Brasil Brasil Acentuada Exclusão Socioeconômica Acentuada Exclusão Socioeconômica -- espacialespacial

População 2000 (Hab) 1.422.905

Área (Km2) 218,7

Densidade (Hab/Km2) 6.501,8

Renda per capita média (R$) 392,5

Renda per capita média dos 20% mais ricos (R$)

1.424,2

Renda per capita média dos 20% mais pobres (R$)

28,0

% da renda apripriada pelos 20% mais ricos

72,6

% da renda apripriada pelos 20% mais pobres

1,4

Índice de GINI – 2000 0,68

IDH - 2000 0,80

Receita municipal 2006 (R$ 1.000,00)

1.764.595.559,97

Receita municipal per capita 2006 (R$/hab)

575,99

Frações do Mercado Imobiliário na Região Metropolitana do Recife

Empresarial/Monopolista e Empresarial/Concorrencial

Movimento de Apropriação do Espaço por Estas Frações do Segmento Imobiliário é Retratado na Intensa Verticalização Construtiva da Faixa Litorânea e da Zona Noroeste onde as Ofertas de Infra-estruturas e de Serviços, Propiciam ao Solo Urbano Grande Valor Fundiário.

O Mercado Imobiliário em RecifeZona Sul

Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total

Boa Viagem 424 296 862 1.582

Pina 42 34 20 96

Setúbal 03 0 0 03

Subtotal 469 330 882 1.681

Média Anual 94 66 63 <<

6ª Regional

230

555

95

7

45

248

106

1244

131

197

61

0

100

200

300

400

500

600

5 a 1 0 11 a 20 20 a 30 Acima de 30

Período

Qua

ntita

tivo

1980 A 19951996 A 20012002 A 2005

•Boom Imobiliário entre 1980 e 1995; •Retração1996 e 2000; •Reaquecimento 2001 a 2005. (Incentivos do Governo Federal).Verticalização Construtiva: Predominância de Edifícios entre 11 a 20 Pavimentos, e Tendência Crescente das Edificações de 21 a 30; > 30.

Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005. LEAL. Suely. Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais

O Mercado Imobiliário em RecifeZona Noroeste- Lei dos 12 Bairros Nº. 16.719 /2001

Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total

Casa Forte 43 58 57 158

Casa Amarela 59 40 66 165

Monteiro 09 16 08 33

Apipucos 01 01 03 05

Parnamerim 37 48 76 161

Tamareneira 25 32 62 119

Santana 06 04 06 16

Freguesia do Poço 09 45 01 55

Subtotal 189 244 279 712

Média Anual 38 49 19 > <> <Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total

Encruzilhada 24 02 02 28

Rosarinho 14 05 07 26

Ponto de Parada 02 0 03 05

Hipódromo 03 0 07 10

Torreão 01 08 06 15

Campo Grande 20 09 22 51

Subtotal 83 34 66 183

Média Anual

16 07 05 <<

Art. 1º - Área de Reestruturação Urbana - ARU -composta pelos bairros Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana,Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira

Efeitos da LeisRedução da Média do nº. de Projetos Aprovados nos Bairros da ARUR e Deslocamento para Casa Amarela.

Efeitos da LeisAumento da Média do nº. de Projetos AprovadosDeslocamento do Mercado Imobiliário para Outros Bairros.

Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005LEAL. Suely. Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas-NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais.

Efeitos da Lei dos 12 BairrosBairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total

Jaqueira 07 17 16 40

Aflitos 14 15 64 93

Graças 22 52 122 196

Espinheiro 24 40 132 196

Derby 04 07 28 39

Subtotal 71 131 362 564

Média Anual 14 26 26 >>Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total

Torre 46 20 91 157

Madalena 61 25 78 164

Ilha do Retiro 06 02 01 09

Prado 06 04 02 12

Subtotal 119 51 172 342

Média Anual 24 10 12 <

Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos,Jaqueira, Parnamirim, Santana,Casa Forte, Poço da Panela,

Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira

GRANDE MADALENA SUPERIOR MÉDIO

020406080

100

TorreMada lena

Ilha do Retiro Prado

BairrosVa

lore

s

5 a 1 0

11 a 20

20 a 30

Acima de 30

Efeitos da LeisRedução da Média do nº. de Projetos Aprovados nos Bairros da ARUR. Deslocamento para os Bairros da Torre, Madalena etc..

Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005. LEAL. Suely. Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais

Segregação Sócio-Ocupacional e Espacial

•Movimento no Sentido da Gentrificação e da Expulsão dos Pobres Urbanos para as Periferias, Induzindo a Segregação e Exclusão Social.• Cartograma das Categorias Sócio-Ocupacionais.• Observa-se que as Localidades com Maior Nível Ocupacional, (em azul escuro e claro) Estão na Faixa Litorânea de Boa Viagem e Pina e nos Bairros de Casa Forte, Jaqueira, Aflitos, Espinheiro e Graças.•Manchas em Rosa, Amarelo e Cinza Correspondem aos Níveis Sócio-Ocupacionais Médio, Popular e Popular Inferior, Respectivamente.

LEAL, Suely Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais

O Empresarialismo Imobiliário-Turístico

Beach Flat Resort: Praia de Muro AltoFonte: Portifólio da Moura Dubeuxwww.mouradubeux.com.br

Marulhos Flat: Praia de Muro AltoFonte: Portifólio da Queiroz Galvãowww.queirozgalvao.com.br

Projeto na Área da Antiga BacardiOs Números do Projeto

•Área total do terreno: 213.000m²• Área verde: 80.000m²• Área do condomínio privativo: 184.000m²• Área para equipamentos públicos: 28.000m²• Área para equipamentos de apoio de comércio e serviços: 1.500m²• Unidades residenciais: 1.479 em 32 prédios• Área total de construção das unidades residenciais: 385.000m²• População estimada: 11.000 pessoas• População flutuante: 1.600 pessoas• Vagas privativas de estacionamento: 4.000• Extensão das vias internas: 2 km• Investimento total: R$ 400 milhões• Impostos e previdência durante a obra: R$ 60 milhões•Período de implantação: 8 a 10 anos

Expressão da Segregação SocioespacialCentro Empresarial na ZEIS - Brasília Teimosa