OPERAÇÃO URBANA EM BAURUCentro

Jardim Bela Vista

Vila Falcão

URBANISMO III

Guilherme Augusto Milanez

Luiz Henrique Laetano

Vany Gregório Tanaka

Victor Shin Kubo

Vitor Luiz Curti Marques

DIAGNÓSTICO

Bauru não foge ao recorrente crescimento insustentável das cidades brasileiras. Entre muitas causas, a

especulação imobiliária, a administração tendenciosa e esquiva e o atraso da conscientização legal da população,

fez com que a cidade crescesse alheia ao desenvolvimento. Áreas desprovidas de equipamentos públicos,

infraestrutura e de locomoção deficiente continuam sendo loteadas e vendidas, enquanto vazios urbanos em regiões

densas, centrais e já consolidadas tem seu marasmo preservado sem motivo plausível. A diversidade de pessoas e

usos é diariamente e indiscriminadamente desvalorizada, configurando a cidade como uma monotonia

esparsamente povoada.

Os problemas de mobilidade vem se desenvolvendo desde o momento em que decidiu-se abandonar e

contornar o antigo ao invés de configurá-lo ao novo. A sede pela rápida ascensão ao moderno tornou a cidade

fragmentada e injusta. Bairros vizinhos tornam-se estranhos devido à falta de comunicação e permeabilidade dos

vazios urbanos que os separam. A hostilidade e a degradação tomam conta destes e a cidade vira as costas à

chance de impulsionar o desenvolvimento conjunto e igualitário do município.

O objetivo deste esboço de operação urbana é simular uma solução ao problema de conexão dos

bairros Jardim Bela Vista, Vila Falcão e Centro de Bauru. Através dos instrumentos do Estatuto da Cidade e do

Plano Diretor, foi possível propor um parque como elemento articulador (na área em que hoje esta sob concessão

da ALL), alterar as projeções de adensamento através de modificações nos coeficientes de aproveitamento e uso do

solo e implementar equipamentos urbanos ausentes utilizando o capital privado à favor das duas extremidades.

DIRETRIZES URBANÍSTICASObjetivos

Diretrizes

Estruturas

LIMITES:

Av Nações Unidas

Av Duque de Caxias

R Dr Lisboa Júnior

R José Aiello

R Vereador Gomes dos Santos

R Nilo Peçanha

R Correia Júnior

R São Vicente

Av Comendador Daniel Pacífico

R Francisco Alves

R Alto Juruá

Av Nuno de Assis

MOBILIDADE

Facilitar o fluxo entre os bairros, diminuindo o afogamento das conexões entreeles e o tempo de saída ou acesso ao Centro através da valorização de meios detransporte mais sustentáveis e eficazes, além da construção de novas conexões.

Integração da mobilidade dos bairros Bela Vista, Falcão e Centro;

Desafogamento do transito nas principais vias de conexão entre os bairros;

Estímulo do uso de transportes alternativos;

Acessibilidade universal.

Implantação Corredor de Ônibus

Implantação Terminais Urbanos

Término Viaduto Marinho Lutz

Complementação Ciclofaixas

Ampliação Avenida Nuno de Assis

Acessibilidade Universal

AMBIENTAIS

Aprimorar a permeabilidade do solo através da revitalização das margens doscórregos (integrando interesses ambientais e sociais), arborização e acréscimo deestruturas drenantes visando amenizar os problemas advindos de alagamentos pluviais.

Revitalização da Mata Ciliar na APP;

Aumento do Coeficiente de Permeabilidade do solo.

Revitalização da APP

Implantação de Canteiros Pluviais na Faixa de Mobiliário dos passeios sujeitos a alagamento

Arborização da Avenida Rodrigues Alves, Rua Alto Acre e Rua Wenceslau Braz

Estímulo ao uso de pisos drenantes e teto verde mediante à benefícios tributários

CROQUI ESQUEMÁTICO CANTEIRO PLUVIAL

ÁREAS LIVRES

Complementar os espaços livres existentes com os previstos enquadrando-os emum novo sistema de fluxos e permanências, além de tornar os passeios mais funcionais,acessíveis e estéticos.

Permeabilidade entre quadras;

Aprimoramento do Sistema de Espaços Livres.

Implantação do Parque;

Implantação de tipologia de edifícios de térreo livre (novas permanências, articulação e aprimoramento do fluxo)

Estímulo a doação de áreas de lote na Batista de Carvalho (permeabilidade, conexões e aprimoramento do fluxo)

Projeto paisagístico para os passeios

Proposta de aprimoramento da permeabilidade entre quadras para a Batista de Carvalho

PATRIMÔNIO HISTÓRICO

Restaurar a identidade que a cidade de Bauru possui com o sistema ferroviário,conferindo utilidade aos prédios abandonados da antiga NOB e também às antigasestações.

Revitalização do patrimônio histórico e impedimento do seu abandono.

Reativação da NOB como Terminal Urbano Central

Implantação de equipamentos de lazer, cultura, esporte, saúde e educação nos antigos prédios históricos da região do

parque

DESENVOLVIMENTO SOCIOECONÔMICO

Criar corredores comerciais que impulsionem as economias locais e desenvolvam suas centralidades, através da alteração de uso do solo. Utilizar os fundos de outorga onerosa para suprir os equipamentos ausentes nos bairros afim de garantir o aumento contínuo da qualidade de vida a curto e médio prazo.

Criação Corredores Comerciais articulados com Habitação;

Criação e consolidação de novas centralidades.

Criação de Corredor Comercial nas ruas Alto Acre (quadra 2 à 11) e Wenceslau Braz (quadra 1 à 8)

Implantação de equipamentos ausentes nos térreos das tipologias

PROJETOS

Elaborar projetos que possam contribuir para diminuir as deficiências ou para impulsionar determinados setores necessitados conforme o diagnóstico da área.

Prever parque que conecte de forma direta e eficaz os três bairros, oferecendo

também soluções de drenagem e equipamentos para lazer e cultura.

Prever edificação para suprir a demanda de habitação de caráter

diversificado;

Prever edificação para atender aos prejudicados pelo vazio urbano,

garantindo-lhes habitação e educação;

Prever edificação que impulsione o comércio, visando ultrapassar o vazio

urbano agora corrigido pela operação.

Implantação do Parque

Implantação do Conjunto de 122 Habitações Diversificadas

Implantação do Albergue e Escola para Adultos

Implantação do Mercadão

PARQUE

APP (Verde)

Linhas Férreas Reativadas (Rosa)

Ciclofaixas (Roxo)

Viaduto (Cinza)

Área Histórico Cultural (Azul)

Área de Lazer (Amarelo)

Área Pública Institucional (Vermelho)

Caminho para pedestres (Preto)

ALBERGUE E ESCOLA PARA ADULTOS

MERCADÃO

HABITAÇÃO DIVERSIFICADA

Bloco de habitação modular e 5 tipologias que permitem diversos encaixes.

Planta Térrea 56 m²

Duplex Gaveta 74 m²

Duplex Pé Direito Duplo 80 m²

Duplex Gaveta 100 m²

Planta Térrea Acessível 100 m²

USO SOCIAL DO SOLO Funções

ZICS I E II(ZONAS DE INCENTIVO AO COMÉRCIO E SERVIÇOS)

Zonas de uso misto. Por já possuírem áreas relacionadas ao setor decomércio e serviços, porém menos densas do que o encontrado nas ZICAs, asZICS funcionam como dispersores e fortalecedores de novas centralidades

Por não possuírem caráter exclusivamente comercial, as ZICS tem afunção de criar micro polos, atuando no sentido de redirecionamento de uso emovimento de pessoas, servindo de elemento diluidor do fluxo para as ZICAS.

ZICS I - Estruturação dos corredores comerciais relacionados as novas

centralidades dos bairros Bela Vista e Falcão. Incentivos a ocupação comerciale a obras que relacionem-se com a qualidade do passeio e a infraestruturade mobilidade. Futuras ZICAs.

ZICS II – Área de comércio diluído, garantindo o não monopólio do solo da

Zona Central para o comércio e seu uso diversificado, assegurando que essaárea não sofra de morte noturna. Incentivos a obras relacionadas com aqualidade do passeio e a permeabilidade das quadras.

ZICA(ZONA DE IMPORTÂNCIA COMERCIAL AVANÇADA)

Zonas de uso prioritariamente comercial. Culturalmente consolidadas, asZICAs são áreas centrais, que em geral sofrem com passeios inadequados edesinteressantes, poucas áreas de permanências, escassa infraestrutura de informaçãoe um processo de “morte noturna” quase crônico.

Com a intenção de corrigir esses e outros problemas as ZICAs recebem afunção de pólo principal da cidade, recebendo principalmente obras de infraestruturaem seus passeios, de acordo com as diretrizes ambientais deste projeto. A implantaçãode ZIVs e ZIRAS, além de seu relacionamento com as ZICS, deve garantir um caminhomais fluído, com novos espaços de vivência e permanência.

O seu uso deve ser diversificado não só no tipo de serviço, como também nohorário de funcionamento, se necessário, criando-se horários (novos turnos), o quegeraria mais empregos.

Novas edificações não devem ultrapassar a altura de 5 pavimentos acimado nível do solo e obras que permitam uma maior permeabilidade deste e um melhorfluxo entre quadras devem receber incentivos por meio de descontos no IPTU. Osrecuos podem ser usados como “corredores”.

ZIRAS(ZONA DE INTERESSE RESIDENCIAL, AMBIENTAL E SOCIAL)

Áreas de uso misto e controlado destinadas as trocas e

transferências previstas no Estatuto da Cidade. O uso controlado deve-se a

existência prévia de três tipologias (anexas ao projeto), que obedecem a

regras específicas.

Em geral, são quadras com torres de habitações, todas com o térreo

livre/aberto ou dedicado ao comércio e com estacionamentos subterrâneos.

Obras que envolvam elementos drenantes ou que devolvam verde a

paisagem devem ser implantadas, sempre visando a melhoria dos passeios e

o fácil fluxo entre quadras.

ZIHC(ZONA DE INTERESSE HISTÓRICO E CULTURAL)

Áreas com predominância de edifícios históricos/tombados.

Com o intuito de evitar sua degradação e esquecimento, novos usos

devem ser implantados, dedicados a valorização da história e da identidade

local, mesclando-se equipamentos de cultura, lazer e contemplação.

Os projetos devem obedecer as normas existentes e à aprovação

das entidades e órgãos competentes. Se detectada a possibilidade, os

edifícios também devem colaborar na prevenção da “morte noturna” das

áreas em que se localizam. Devem comportar-se como estimulantes do

desenvolvimento local.

Apenas determinados edifícios podem ser demolidos, após

comprovado que não possuem valor histórico ou cultural e não representam

perda ou dano significativo a identidade local.

ZIPI I, II, III E IV(ZONA DE INTERESSE PÚBLICO-INSTITUCIONAL)

Áreas destinadas à implantação de equipamentos aquientendidos como responsabilidade municipal, porém de interferênciadireta na vida de seus usuários.

A implantação de obras como terminais urbanos, estações detratamento de esgoto, ginásios para eventos de maior porte (comojogos universitários e outros) ou ainda grandes obras deinfraestrutura urbana são exemplos dos usos que se destinam as ZIPIs.Devem possuir caráter social e coletivo, sempre visando o uso e obenefício de considerável parcela da população.

ZIPI I – Terminal Urbano do Bela Vista

ZIPI II – Terminal Urbano da Vila Falcão

ZIPI III – Terminal Urbano Central (antiga Estação da NOB)

ZIPI IV – Mercadão Municipal

ZIV I, II, III E IV(ZONA DE INTEGRAÇÃO VERDE)

Áreas destinadas a implantação de parques e praças. Inclusas nosistema de mobilidade urbana, atuam como pontos de conexão, aumentando apermeabilidade tanto nos bairros quanto entre eles.

ZIV I – Área de implantação do Parque Municipal. O projeto prevê novasconexões entre os bairros, visando melhorar os caminhos já feito por pedestres,conter áreas de alagamento, proteger e revitalizar as APPs, preenchendo o vaziourbano existente com um novo espaço público e atrativo.

ZIV II – Quadras destinadas a implantação de praças públicas e hortascomunitárias.

ZIV III – Rotatórias ou fragmentos da malha urbana destinados a implantaçãode pequenas praças e bosques públicos.

ZIV IV – Corredores verdes, visando aumentar a drenagem e a permeabilidadedas quadras.

ZPR(ZONA PREFERENCIALMENTE RESIDENCIAL)

Zonas residenciais consolidadas. O comércio é esparso e em geral osedifícios possuem no máximo dois pavimentos.

Novos loteamentos e construções devem obedecer os recuos, áreas deventilação, iluminação e circulação definidos pelo Código de Obras Municipal.

Edificações unifamiliares: TO de 40% e CA igual a 0,8. Máximo de trêspavimentos.

Edificações multifamiliares: TO de 25% CA igual a 1,2. Máximo de cincopavimentos.

No caso dos bairros Bela Vista e Vila Falcão e seus respectivos entornos,o adensamento será controlado por no mínimo 20 anos, estalacendo-se ummáximo de três pavimentos para edificações multifamiliares e dois pavimentospara as unifamiliares. O controle visa o fortalecimento da infraestruturadisponível nos dois bairros, evitando uma sobrecarga populacional a curto prazoe permitindo que os moradores atuais também utilizem-se dos futurosinvestimentos.

Exemplo de

quadra com

residências

unifamiliares nas

ZPRs.

Exemplo de

quadra com

residências

multifamiliares em

bloco único.

Exemplo de

quadra com

residências

multifamiliares em

blocos separados.

ZPR(ZONA PREFERENCIALMENTE RESIDENCIAL)

ZEIS(ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL)

Zonas preferencialmente residenciais, destinadas a construçãode habitações de interesse diversificado.

No mínimo 40% das unidades habitacionais de qualquerempreendimento deve ser destinado a habitações sociais, com áreaconstruída entre 50 e 75m². As outras unidades não devemultrapassar os 200m².

No caso de residências unifamiliares, os lotes devem possuirentre 125 e 200m², com TO = 40% e CA = 0,6.

APP(ÁREA DE PROTEÇÃO PERMANENTE)

Faixa ambiental de 30m a partir de ambos os leitos doscórregos, protegida por lei, com o intuito de preservação da mataciliar e revitalização dos leitos, diminuindo a sedimentação eevitando com isso um maior nível de assoreamento.

FERRAMENTAS DA OPERAÇÃOCusto

Transferência

Outorga Onerosa

Concessão

ORÇAMENTO DA OPERAÇÃO

CATEGORIA PROJETO ESTIMATIVA CUSTO PARCIAL CUSTO TOTAL

MOBILIDADE

Corredor de Ônibus (Av. Rodrigues Alves) 13.000.000,00

Término do Viaduto Matinho Lutz 5.900.000,00

Terminais Urbanos (Centro, Bela Vista e Falcão) 30000m² R$970,00/m² 29.100.000,00

Reativação das Linhas Férreas para Transporte de Passageiros 8,5 km R$ 30.000.000,00/km 255.000.000,00

Manutenção das Ciclovias Existentes 4,27 km R$ 120.000,00/km 512.400,00

Novas Ciclovias 5,52 km R$ 250.000,00/km 1.380.000,00

Faixas de Tráfego Exclusivo de Pedestres 64000m² R$35,00/m² 2.240.000,00

Acessibilidade Universal - OBS2 0,00

AMBIENTAL

Revitalização Paisagística da Mata Ciliar 18,54 há R$ 2000,00/há 37.073,00

Arborização de Ruas e Avenidas 4,20 km R$5,00/m 210.000,00

Canteiros Pluviais na Faixa de Mobiliário Urbano em Áreas Alagadiças 75m² 950,00/m² 71.250,00

Estímulo ao Uso de Teto Verde e Pisos Drenantes 0,00

PATRIMONIO HISTORICO Restauro e Adequação a Novo Uso dos Edifícios Históricos - OBS1 0,00

ESPAÇOS PÚBLICOS

Implantação de Praças 8,10 há R$77,80/m² 6.301.800,00

Implantação do Parque 8.510.000,00

Remodelagem dos Passeios 4,00km R$145000,00/km 580.000,00

DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO E SOCIAL

Infraestrutura relativa aos corredores comerciais 135000m² R$1200,00/m² 162.000.000,00

Centro de reabilitação e Albergue 1375m² R$970,00/m² 1.333.750,00

Mercadão 4400m² R$970,00/m² 4.268.000,00

HABITAÇÃOConstrução de habitação social 47.000.000,00

Readequação dos espaços inutilizados do centro para habitação social - OBS1 0,00

Total: 537.444.273,00

OBS1 - não possue valor fixo, depende de cada edificio e suas condições.

OBS2 - custo somado na remodelagem dos passeios.

CÁLCULO DA ÁREA PARA TRANSFERÊNCIADE POTENCIAL CONSTRUTIVO

CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO ACEDER PARA FINANCIAR A OPERAÇÃO

P = 10xV / (Valor m² construção)

Outorga Onerosa: 2.687.221,36 m²

Transferência Potencial Construtivo: 269.647,80 m²

TOTAL: 2.956.869,16 m²

TIPOLOGIAS PROPOSTAS

Edifícios de apartamentos elevados sob pilotis com térreo público e livre, afimde receber qualquer tipo de equipamento ou serviço que apresente carência no local desua implantação. O número de pavimentos não deve superar 35, equivalendo ao maiorempreendimento construído na cidade.

Aptos 70m² (8 por andar, 25 andares, 4 torres por quadra e 3 subsolos) – 77.952m²

Aptos 150m² (4 por andar, 30 andares, 4 torres por quadra e 3 subsolos) – 97.920m²

Aptos 250m² (2 por andar, 35 andares, 4 torres por quadra e 4 subsolos) – 96.000m²

2.956.869,16 / 271.872,00 = 10,87

Portanto, arredondando para 11 e multiplicando por 3 (já que o potencialtotal a ser cedido foi dividido pelo somatório das três tipologias), obtemos um totalde 33 quadras. Estas podem ser distribuídas em 11 de cada tipologia ou então demodo que as torres individuais de apartamentos se repitam 44 vezes cada,dispostas de maneira diversa.