São Paulo – 2015

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Capa AF Capas

Diagramação Camila C. Morais

Revisão Alexandra Resende

CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO-NA-FONTESINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ

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Pradella, Wagner Benedito Os 10 mandamentos de uma gestão predial / Wagner Benedito Pradella. - 1. ed. - São Paulo : Baraúna, 2015.

ISBN 978-85-437-0309-1

1. Administração. 2. Edifícios - Manutenção. 3. Edifícios - Reformas. 4. Planejamento estratégico. I. Título.

15-20533 CDD: 658 CDU: 658________________________________________________________________03/03/2015 04/03/2015

Impresso no BrasilPrinted in Brazil

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Dedico este livro a Jesus Cristo, que tenho como mentor principal de minhas ações.

Apresentação

A presente obra foi idealizada para ser lida e não para ser estudada. É um roteiro prático dos procedi-mentos e cuidados necessários para dirigir sua admi-nistração de um modo mais “light” fundamentada nas práticas e nas leis vigentes, seguindo padrões de regras e procedimentos que devem ser aplicadas e direciona-das nas gestões condominiais horizontais e verticais.

A exemplo de outros livros que fazem uma abor-dagem mais técnica e profunda do assunto, o pre-sente manual busca passar informações direcionadas para o cotidiano dos moradores em condomínios, síndicos e atuantes das áreas prediais em geral com uma linguagem simples e com um conteúdo mui-to mais prático do que teórico. Evitei jargões mais técnicos para não ser muito didático e não tornar a leitura cansativa a fim de que atinja todos os leitores.

A apresentação dos 10 mandamentos de uma gestão predial tem como objetivo esclarecer os pon-tos principais e importantes em condomínios, de forma clara e objetiva, com dicas, reflexões, pitadas cômicas e histórias reais fundamentadas em condo-mínios, além de compartilhar experiências e dificul-dades encontradas nestes locais.

Introdução

Atuo em diversas áreas no segmento profissio-nal e tenho como principais as de bancário, enge-nheiro operacional na indústria da construção civil, gestor e consultor contábil e fiscal, perícias e visto-rias, intermediador de negócios imobiliários, profes-sor e gestor condominial.

Nestes últimos 22 anos me tornei síndico por in-sistência de alguns amigos e de uma “forçada” experiên-cia adquirida no próprio condomínio em que residia.

Comprei um apartamento no bairro da Aclima-ção, em São Paulo, e ao tomar ciência dos problemas graves na infraestrutura e humanas do condomínio, resolvi vender meu apartamento, contudo encontrei dificuldades que frustraram minha ideia. Por conta disso, me candidatei a síndico, fui eleito e assumi a minha primeira gestão em 1996.

Resumidamente: Determinado a não perder o investimento realizado, no qual centralizei todas as minhas economias pessoais, consegui ultrapassar to-dos os obstáculos encontrados com coragem, garra e trabalho. Tinha como objetivo dar o melhor que possuía nesta empreitada, contando com pouca aju-da, mas com a colaboração dos envolvidos e a vonta-de de concluir o projeto idealizado. Partimos para as mudanças necessárias, tanto na edificação como na reeducação e disciplina dos moradores.

Aos poucos os resultados começaram a ocorrer e as vitorias foram se concretizando de forma trans-parente e planejada, colocando um condomínio de 15 andares, com 90 unidades, em decadência total, entre os “melhores da região” com uma valorização que chegou a quase 600%.

As conquistas e experiências adquiridas foram tão gratificantes que resolvi continuar e me profissio-nalizar nesta área, galgando conhecimentos teóricos e práticos com resultados relevantes.

Durante este período fiz inúmeros cursos de es-pecializações nas áreas prediais, entre elas estão algu-mas como: técnica e normas de segurança, projetos de sustentabilidade, perícias e vistorias, mediação e arbitragem, sociabilização e relacionamento, hi-dráulica e elétrica, procedimentos e normas jurídicas para síndicos, técnicas de manutenção, organização e planejamento etc. Além destes, outros mais de pós-graduação em conceituadas escolas e universidades direcionadas ao segmento.

“Não desanime ao cometer algum erro, use isso como experiência para acertar”.

Claro que os dissabores de toda profissão esti-veram presentes, mas em nenhum momento senti vontade de desistir. Ao contrário, isso me fortaleceu muito mais para enfrentar os desafios e combater os “xiitas” de plantão sem me deixar abater e lutar para conseguir atingir meus objetivos.

Nesta função devemos nos preparar para receber criticas muitas vezes não construtivas, perseguições, ações judiciais, ser tachado de nomes não muito convencionais, enfrentar grupinhos de oposições, administrar e mediar problemas diversificados, ser conciliador e disciplinador, saber lidar com vaidades pessoais, intimidações, ser ator e comediante, analis-ta, encanador, eletricista, faxineiro, perito, analista, psiquiatra, e por ai vai... Ufa!!

“Para cada esforço disciplinado há uma retribui-ção múltipla”.

Jim Rohn

Sumário

1º Mandamento: Transição de gestões ....................... 15

2º Mandamento: Instalação de condomínios ............. 23

3º Mandamento: Repasse de novos contratos ........... 35

4º Mandamento: Contratos de riscos e Regulamento interno. .................................................................. 41

5º Mandamento: Cuidados especiais com as manutenções ....53

6º Mandamento: Autogestão e cogestão .................... 57

7º Mandamento: Equipe de funcionários .................. 67

8º Mandamento: Reflexão sobre segurança ................ 77

9º Mandamento: Gestões de sucesso ......................... 85

10º Mandamento: Responsabilidades e obrigações ........ 99

Considerações finais ...................................................... 117

Referências .............................................................. 121

Glossário analítico ................................................... 123

15

1º Mandamento:Transição de gestões

Pelas leis vigentes, a gestão do síndico é de dois anos, podendo ser reeleito. Quando o prazo de uma gestão chega ao fim, a administradora é obrigada a convocar uma Assembleia Ordinária.

Os principais itens são:• Aprovaçãodascontasdaatualgestãoe

a previsão para o próximo período;• Eleiçãodesíndico,subsíndico,conse-

lheiros, em alguns casos suplentes;• Assuntosgerais.

Nesta assembleia, o síndico, que está se des-ligando, e a administradora devem seguir alguns procedimentos importantes para que todos tomem conhecimento da real situação do condomínio, tan-to financeira como de suas obrigações legais e pres-tadores de serviços.