Os Mercados Da Habitação Social No Brasil

7/23/2019 Os Mercados Da Habitao Social No Brasil

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293OS MERCADOS DA HABITAO SOCIAL NO BRASIL:

ARTICULANDO POLTICA HABITACIONAL, SETOR IMOBILIRIO E

CONSTRUO CIVILLucia Zanin Shimbo

ResumoA questo da habitao no Brasil passou por grandes alteraes neste incio do sculo XXI.At os anos 1990, prevaleciam abordagens que enfatizavam a dimenso do consumo dahabitao e a interveno estatal nos programas habitacionais. Entretanto, a constituio deuma forma indita de empresariamento da produo da habitao nos anos 2000, quearticula Estado, empresas construtoras e capital financeiro, coloca a necessidade de se

compreender os vnculos entre mercado imobilirio, setor da construo civil e polticahabitacional. Nesse sentido, este artigo busca contribuir para a compreenso dessas novasdinmicas da estrutura de proviso e de produo da habitao no Brasil contemporneo.Trata-se, especialmente, do segmento econmico do mercado imobilirio, que oferta imveiscom valores inferiores a 100 mil dlares, e que se beneficiou duplamente ao conseguiracessar tanto as fontes de recursos tradicionalmente destinadas habitao de interessesocial quanto aquelas destinadas habitao de mercado, sobretudo via capital financeiro.Esse segmento se mostra analtica e empiricamente como uma fronteira de indistino entrea produo pblica e a produo privada de moradias, aqui considerada como a habitaosocial de mercado. Diante desse contexto, seria possvel pensar que h uma articulaosuficientemente forte entre empresas e instituies pblicas capaz de formar um sistema

produtivo setorial da habitao no Brasil? Ou, pelo menos, como analisar teoricamente asformas de produo da habitao hoje presentes?Palavras-chave: poltica habitacional, mercado imobilirio, construo civil.

INTRODUO

A produo das cidades no Brasil se alterou profundamente neste incio de

sculo XXI. A constituio de uma forma indita de empresariamento da produo da

habitao, que articulou Estado, empresas construtoras e capital financeiro, coloca a

necessidade de se compreender os vnculos atualmente presentes entre produo imobiliria,

setor da construo civil, poltica habitacional e financeirizao.

Num perodo de cinco anos, sobretudo entre 2006 e 2010, grandes empresas

construtoras e incorporadoras passaram a produzir habitao para as camadas de baixa

renda da populao e imprimiram um ritmo acelerado na verticalizao e no espraiamento

dos tecidos urbanos. Trata-se, especialmente, do segmento econmico do mercado

imobilirio, que oferta imveis com valores inferiores a 100 mil dlares, e que se beneficiou

duplamente ao conseguir acessar tanto as fontes de recursos tradicionalmente destinadas


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habitao de interesse social quanto aquelas destinadas habitao de mercado, sobretudo

via capital financeiro.

A partir do momento em que uma determinada empresa que produz habitao

passa a ser, ao mesmo tempo, proprietria de terras, incorporadora, construtora, banco,

vendedora de aes no mercado de capitais e correspondente do governo na intermediao

do financiamento ao consumidor, a prpria lgica de estruturao do mercado se altera.

Consequentemente, as formas de produo da habitao e os produtos imobilirios tambm

se transformam.

A consolidao de um mercado de habitao, seguindo um padro econmico1,

coloca o Brasil num contexto mais prximo dos pases que j apresentam, h bastante tempo,

o vnculo entre mercado imobilirio, construo civil e capital financeiro. Nesse sentido, otrabalho de Ball (2006) apresenta uma abordagem analtica que integra o setor da construo

civil e o mercado imobilirio e procura identificar a cadeia de proviso e de transao de

edificaes construdas, a partir do estudo sobre as empresas e organizaes que participam de

ambos.

Desde a dcada de 1980, Ball (1986) critica as tendncias de anlise que se voltam

apenas dimenso do consumo da habitao, ou seja, que enfatizam apenas o desenho

institucional da poltica pblica, a questo da propriedade da habitao e dos custos. O autorrefora as dimenses da proviso e da produo da habitao.

Dentre as razes que justificam a justaposio entre essas indstrias, o autor

destaca, primeiro, o fato de que o real estate produzido pela indstria da construo e,

portanto, as duas no podem viver uma sem a outra. Em segundo lugar, e talvez o mais

importante, porque elas compem alguns pontos tericos similares nesse aspecto, Ball

(2006) aponta as especificidades da construo e do mercado imobilirio sem mencionar a

questo do atraso da industrializao do setor.

Uma caracterstica-chave do mercado imobilirio e da construo a existncia

de uma mirade de mercados que integram a rede de estruturas de proviso e de produo

divididas basicamente, segundo o autor, entre as instituies de produo (empresas) e as

instituies de transao (empresas e rgos de regulao e financiamento). Esses mercados

so diferenciados de acordo com o tipo de edificao, a localizao e os direitos de

propriedade, para os quais h uma multitudede compradores e fornecedores, virtualmente

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Carolina M. P. de Castro (1999) analisou a aproximao do mercado a uma produo habitacional voltada paraos estratos mdios e baixos, levada a cabo pelas cooperativas autofinanciadas na RMSP no final da dcada de1990. De l para c, possvel perceber a constituio de um padro econmico da habitao que as grandesempresas dos anos 2000 tambm adotaram. Cf: Castro e Shimbo (2011).


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em todas as esferas de produo e, consequentemente, uma variao de preos muito

grande entre as empresas. H, portanto, uma mirade de mercados, formada por empresas

com atividades distintas, entre as mais importantes: construtores, incorporadores, agncias

governamentais, investidores, profissionais ligados ao planejamento, avaliao, pesquisa e

arquitetura, engenharia etc.

Em especial, no contexto europeu, Carassus e Bougrain (2003) criticam a noo

de setor da construo civil, defendida nos anos 1980 pelo prprio Carassus (1987), pois se

limita ao conjunto de empresas que tem como atividade principal a construo, a reforma e a

manuteno de edificaes, restringindo-se s empresas de construo em si. Assim como,

questionam a ideia de ramo (filire, apesar de no ter uma traduo exata para o

portugus), pois analisa apenas os fluxos de produo das edificaes, articulando-se as suasetapas: concepo, realizao e recepo.

Mais recentemente, os autores adotam a noo de sistema produtivo setorial,

que seria o conjunto complexo e organizado de relaes entre os atores (produtivos e

institucionais) que participam da produo, da gesto de obras e dos servios derivados

dessas obras, ao longo do ciclo de vida das edificaes. H, portanto, os atores que

participam da produo e as instituies que regulam os comportamentos desses atores

produtivos. Nessa medida, os autores se aproximam de Ball (2006), e tambm identificamduas caractersticas determinantes da construo: a demanda por produtos de uma

extraordinria diversidade e heterogeneidade; os produtos so localizados e imobilizados no

solo.

Outra abordagem, mais prxima da questo urbana, procura analisar as formas

de produo-circulao do espao construdo. Nessa perspectiva, Jaramillo (1982) define

formas de produo como sistemas que relacionam os homens entre si e os meios de

produo necessrios para produzir certo bem ou uma srie de bens. Uma forma de

produo inclui a criao das condies para sua reproduo e requisita, portanto, a

circulao - entendida como o processo que arranja os produtos e os distribuem, desde a

produo at o seu momento de consumo (Jaramillo, 1982, p. 177).

Diante do contexto contemporneo no Brasil, no qual grandes empresas

construtoras financeirizadas passaram a atuar em diferentes mercados voltados aos setores

de renda mdia e baixa, seria possvel pensar que h uma articulao suficientemente forte

entre empresas e instituies pblicas capaz de formar um sistema produtivo setorial da

habitao no Brasil, a partir dos anos 2000?


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H uma lacuna no debate brasileiro em relao a uma anlise da estrutura de

proviso e de produo da habitao que articule as empresas e as instituies que dela

participam, como colocado por Ball (2006), e que aprofunde na compreenso das diferentes

formas de produo da habitao, como colocado por Jaramillo (1982). Nesse sentido, o

objetivo deste artigo contribuir para a compreenso dessa estrutura no Brasil, articulando

algumas dimenses empricas, observadas e analisadas nos ltimos cinco anos, com essas

chaves de leitura que vinculam mercado imobilirio, construo civil, poltica habitacional e

a questo urbana.

AS ARTICULAES ENTRE HABITAO, CONSTRUO CIVIL E

MERCADO IMOBILIRIO

O debate at os anos 1990

Durante a dcada de 1970, autores filiados a uma tradio marxista procuravam

compreender a produo da habitao a partir de seus ciclos de reproduo do capital, como

est presente em Topalov (1979); ou das faces do capital que produzem e consomem o

ambiente construdo, como denomina Harvey (1982); ou ainda, dos tipos de capitaisenvolvidos

na produo do espao urbano, como destaca Lipietz (1984).

Nessa chave de leitura, principalmente em Harvey (1982), h uma clara diferena

entre a produo voltada para o uso do ambiente construdo e a produo para o lucro, ou

seja, entre a ideia da habitao enquanto meio de consumo e condio para reproduo da

fora de trabalho e a ideia da habitao enquanto mercadoria. Nesse ltimo caso, os

interesses da construo se apresentam com sinal negativo ao serem conflitantes com os

interesses dos trabalhadores em geral.

Tambm est presente nessa chave, sobretudo em Lipietz (1984), a ideia de que a

maior fonte de lucro na produo do espao urbano est nas atividades dos promotores,

desestimulando o investimento na atividade produtiva em si, mantendo-se, portanto, uma

estrutura manufatureira de produo.

Essa chave de leitura pautou, no Brasil, durante os anos de 1970, grande parte

dos estudos sobre a habitao e a construo civil. Como destaca Farah (1996), estava

presente um primeiro eixo articulador que encarava a habitao na esfera do consumo e, por

no ser atendida pelo mercado, requisitava a interveno estatal, donde se derivavam os

estudos sobre programas pblicos habitacionais. Um segundo eixo partia do pressuposto deque a indstria da construo era um setor atrasado e daqui se ramificavam estudos sobre


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os obstculos modernizao do setor; sobre as alternativas para modernizao; e sobre a

dimenso no-produtiva da produo imobiliria, vinculada ao capital promocional.

O contexto europeu do ps-guerra fomentou o argumento de que o

desenvolvimento da construo deveria passar necessariamente pela industrializao, sob o

modelo da grande organizao industrial, com referncia indstria metal-mecnica, para

atender a demanda da produo em escala. Colocava-se, ento, a necessidade de articular

polticas, como por exemplo, a poltica social de habitao, a poltica econmica de

reorganizao do mercado e a poltica de inovao tecnolgica, para que o setor se

desenvolvesse nessa perspectiva.

No Brasil, segundo Jorge Castro (1999), as premissas do debate europeu no

correspondiam exatamente concepo da construo como um setor importante paraabsoro de mo de obra excedente e migrante, tendo um importante papel nas crises cclicas

da economia brasileira. E tampouco ia de encontro ideia do barateamento da construo

apenas voltado para o aumento das taxas de lucro de construtores. Ambas as concepes no

continham, portanto, o vnculo necessrio entre construo, habitao e desenvolvimento

tecnolgico como era colocado no contexto europeu e reforavam a noo do atraso do

setor da construo.

Essa noo foi suficientemente forte para obscurecer uma anlise que pudesseaprofundar as dinmicas de produo da habitao vinculadas s especificidades do setor da

construo. Ou melhor, dotando o setor com sinal negativo, ele no pde ser estudado a

partir daquilo que realmente era, ou seja, como se apresentava de fato. Para Farah (1996),

ausentava-se a articulao entre a indstria da construo e o processo de acumulao do

capital; e a noo de atraso do setor contribuiu para a ausncia de estudos sobre o processo

produtivo.

Suprindo essa lacuna, um marco importante no debate brasileiro foi o livro

organizado por Erminia Maricato, A produo capitalista da casa (e da cidade) (1979), cujo

prefcio escrito por Francisco de Oliveira apontava a mudana que os trabalhos

apresentados no livro traziam ao debate, ao vincularem as dimenses da produo do

urbano, da habitao e do setor da construo. O autor criticava a generalidade e a tipologia

dos trabalhos anteriores e reforava que o objetivo do livro era discutir a especificidade do

urbanona produo capitalista no Brasil.

No entanto, as pesquisas presentes no livro enfatizavam a produo da habitao

solucionada pelo prprio morador, a autoconstruo, e nessa perspectiva a ideia era

determinar como o espao socialmente produzido se pe a servio da acumulao de capital


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e, em especial, como esse espao socialmente produzido sustenta uma atividade produtiva

tecnicamente atrasada (Oliveira, 1979, p.15). Ou seja, ainda permanecia a ideia do atraso

inerente construo civil e a nfase ocorria na dimenso da habitao como uma no-

mercadoria, como suporte da reproduo da mercadoria trabalhodada pelo prprio morador

ou pelo Estado. A dimenso de como se operacionalizava a produo da habitao enquanto

mercadoria, voltada, neste perodo, para os setores de renda mdia e mdia baixa se

ausentava nesses estudos.

Os trabalhos especficos sobre a construo civil no Brasil ganharam corpo a

partir dos anos 1980, ora enfatizando o trabalhador da construo (Morice, 1992 e 1996;

Bicalho de Souza, 1983 e 1994), ora analisando as mudanas tecnolgicas e organizacionais

ocorridas na construo habitacional e na indstria de materiais e componentes, com especialdestaque para os estudos que faziam uma avaliao sobre a possibilidade de aplicao do

taylorismo e do fordismo no setor da construo (Prochnik, 1987; Vargas, 1983).

No final dos anos 1980 e no incio dos 1990, o trabalho de Farah (1996) conciliou

os estudos sobre construo civil e habitao, ao resgatar a dimenso da produo em si,

analisando o processo de trabalho e suas transformaes na construo habitacional e,

principalmente, no canteiro de obras. Entretanto, nessa tendncia de estudos sobre a

construo das dcadas de 1980/90, a dimenso do urbano se enfraqueceu, apesar davalorizao das questes sobre a construo e a organizao do trabalho.

Ainda com resqucios da dimenso do atraso, diversos autores brasileiros

criticaram a noo de indstria da construo. No poderia se denominar a construo

civil como indstria, porque ela no se encaixaria perfeitamente nessa referncia,

tampouco como indstria atrasada. Daqui, esto presentes duas tendncias importantes.

A primeira analisava as singularidades do setor, da qual o trabalho de Srgio

Ferro foi uma das principais referncias na discusso a respeito da base manufatureira da

construo, sobretudo, no campo da arquitetura. Mesmo justificando o recurso aos conceitos

marxistas de interpretao que ele prprio utilizava, Ferro (2003) reconhecia que eles eram

amplos demais ou estreitos demais para aplicao direta particularidade que ele tinha

diante de si: o canteiro de Braslia (Ferro, 2003, p. 263). Seria, necessrio, portanto, uma

anlise mais pormenorizada sobre as engrenagens do capital que compem a construo,

como um todo, e o canteiro, particularmente.

A segunda vertente passou a denominar o setor como macrocomplexo da

construo, como denominado por Prochnik (1987), englobando os diversos setores de

produtos cujo destino final era a construo, e se tornaram mais frequentes os estudos sobre


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determinadas etapas ou produtos da cadeia produtiva da construo. Dessa tendncia,

derivou a ideia do construbusiness, bastante adotada pelos agentes do prprio setor, j nos

anos 2000.2

Portanto, entre os anos 1980 e 1990, o debate se mostrava cada vez mais

especializado, tratado em campos disciplinares especficos. A produo da habitao dizia

respeito apenas, por uma tendncia presente principalmente no campo da arquitetura e do

urbanismo, aos programas e s polticas habitacionais. A questo do setor da construo civil

e do desenvolvimento tecnolgico ficou mais restrita aos estudos da engenharia. E a questo

urbana se descolou da dimenso produtiva, como estava presente em Harvey (1982) e em

Maricato (1979).

As novas dinmicas dos anos 2000

A partir dos anos 2000, as dinmicas da poltica habitacional, do mercado

residencial e da construo civil se revelaram fortemente amarradas no Brasil, na perspectiva

de desenvolvimento econmico colocada pelo governo federal. A relao entre poltica

pblica habitacional e produo privada de moradias se redesenhou com a entrada do

capital financeiro nas grandes empresas construtoras e incorporadoras e com o aumento de

recursos dos principais fundos do Sistema Financeiro da Habitao (SFH) o Fundo deGarantia do Tempo de Servio (FGTS) e o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo

(SBPE).

A nova poltica nacional de habitao, elaborada em 2004 pelo primeiro

governo de Luiz Incio Lula da Silva (2003-2006), buscava ampliar o mercado para atingir os

setores populares, permitindo a otimizao econmica dos recursos pblicos e privados

investidos no setor habitacional (Brasil, 2004). Para tanto, era prevista a criao de

mecanismos tanto de proteo aos financiamentos habitacionais como de captao de

recursos, entre os quais, aqueles disponveis no mercado de capitais.

Tais mecanismos previstos na nova poltica foram implementados

paulatinamente, embora no tenham sido a princpio operacionalizados dentro de

programas habitacionais especficos, o que aconteceria mais adiante com o Programa Minha

Casa, Minha Vida. Desde aquele momento, entretanto, os agentes privados souberam atuar

2As dissertaes e teses produzidas no campo da engenharia civil tendem a abordar construo civil como umacadeia produtiva, nomeada por Serra (2001) como construbusiness. Segundo a autora, essa cadeia engloba cinco

subsetores: materiais de construo; bens de capital para construo; edificaes; construo pesada; e serviosdiversos (servios tcnicos, atividades imobilirias e de manuteno de imveis). Pela descrio das atividades dosetor imobilirio e da construo civil, j possvel notar a interdependncia entre ambos.Ver tambm: FIESP,2008.


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na liminaridade entre o que a poltica especificava como habitao de interesse social e

como habitao de mercado, tirando proveito disso. Passaram a atuar maciamente no

segmento econmico, assim considerado pelo mercado, ou da habitao social de

mercado.3

Ou seja, o mercado imobilirio se beneficiou duplamente ao conseguir acessar os

recursos de ambos os subsistemas de financiamento inicialmente previstos na poltica de

habitao. Royer (2009) aponta que houve recentemente no Brasil a financeirizao da poltica

habitacional. Segundo a autora, a proviso habitacional migrou do discurso universalista dos

direitos fundamentais para a lgica seletiva dos mercados, articulando-se de maneira

inovadora com a arquitetura financeira dos novos padres de acumulao do capital

(Royer, 2009, p. 14).Alm desse incentivo pblico, grandes grupos imobilirios procuraram aumentar

sua base financeira, no s por meio dos instrumentos de securitizao (adotados at 2004),

mas tambm pela distribuio primria de aes representativas de seu patrimnio a serem

negociadas pelo mercado secundrio na Bovespa conhecida como oferta pblica de aes

(OPA) ou pela sua sigla em ingls IPO (Initial Public Offering).

A aproximao entre mercado financeiro e setor imobilirio, portanto, se

potencializou. Com a injeo de recursos financeiros provenientes, por um lado, de fundospblicos e semi-pblicos e, de outro, do mercado de capitais, as empresas construtoras

expandiram de modo vertiginoso sua produo habitacional. Como por exemplo, basta citar

o caso da Regio Metropolitana de So Paulo, onde houve um terceiro ciclo de elevao

intensa dos valores das unidades residenciais lanadas pelo mercado imobilirio, entre 2007

e 2008 Marques (2005) j havia identificado outros dois ciclos cujos picos ocorreram,

respectivamente, em 1988 e 2000. Nesse terceiro ciclo, as empresas de capital aberto

responderam a aproximadamente 40% dos lanamentos imobilirios em 2008. Grande parte

dessas empresas passou a destinar, ou j destinava, sua produo s faixas de renda mais

baixas do que o padro anterior do mercado imobilirio (Shimbo, 2010).

Nesse processo de expanso, passa a ser fundamental analisar as caractersticas

da produo que garantem a eficincia no controle dos custos e dos prazos, tpica dos

modelos de gesto empresarial em geral, e que passam a interessar tanto poltica

3Essa formulao encontra-se aprofundada em Shimbo (2010 e 2012), na qual, trabalhei a partir da fronteira de

indistino, que se estabelece empiricamente, entre a forma de produo destinada habitao de interesse sociale aquela voltada para a habitao de mercado. Ou seja, considerei que numa eventual gradao que procureclassificar, num extremo, a produo pblica e, no outro, a produo privada, h uma zona intermediria hbrida a habitao social de mercado.


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habitacional quanto aos investidores internacionais. As estratgias gerais da empresa, em

consonncia com os movimentos do capital financeiro e, ao mesmo tempo, com as

determinaes colocadas pelos financiamentos habitacionais, repercutem necessariamente na

esfera do canteiro de obras e em toda cadeia produtiva da construo civil.

Alguns trabalhos recentes tm procurado captar as alteraes e as contradies

que se encontram presentes na produo de habitao promovida por grandes empresas no

Brasil, assim como seu reflexo nas dinmicas imobilirias, sobretudo, de grandes cidades. 4A

questo que se coloca justamente como pensar essa produo hoje, que vm alterando

algumas premissas at ento presentes que justificavam o atraso na construo. De um

lado, a necessidade de um grande investimento financeiro, tanto para aquisio de terras

como para dar conta do longo perodo de rotao do capital na construo habitacional, foiparcialmente suprida a partir da injeo de capital financeiro nas empresas construtoras e

incorporadoras e do financiamento pblico sua produo. De outro, a baixa capacidade de

pagamento dos consumidores do produto habitao foi aumentada consideravelmente

com os incentivos pblicos sobre o crdito habitacional, ou seja, ampliou-se a demanda

solvvel para amercadoriahabitao.

Em 2009, foi lanado o Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV)5, com o

objetivo de produzir um milho de unidades habitacionais e de alavancar a promoopblica habitacional orientada, principalmente, para o segmento econmico, corroborando

os vnculos entre Estado e empresas. Atualmente na sua segunda fase, que pretende

produzir mais dois milhes de unidades, o programa atendeu sua motivao primordial de

dar um novo impulso ao setor da construo civil e ao mercado imobilirio, parcialmente

abalados pela crise financeira mundial, de 2008. Ou seja, praticamente em todos os estados

do pas, o MCMV fomentou a produo em escala da habitao, consolidando um mercado,

propriamente dito, de habitao.

4Um conjunto de teses e dissertaes defendidas entre 2010 e 2012 estudou a produo habitacional de grandesempresas. Em Shimbo (2010e 2012), tomei como objeto heurstico uma grande empresa construtora do segmentoeconmico para analisar a articulao entre Estado, capital financeiro e empresas construtoras, desde a dimensodos arranjos institucionais e regulatrios, passando pelas estratgias das empresas at chegar naoperacionalizao no canteiro de obras.Tone (2010) enfatizou a questo da valorizao imobiliria a partir dasprticas das grandes empresas financeirizadas. Moura (2011) procurou analisar as diferenas e contradies daprtica da construo civil, a partir da pesquisa em trs processos produtivos: de uma grande construtora de altopadro, de uma grande construtora do segmento econmico e de uma pequena construtora de habitao popular.Rufino (2012) explorou as transformaes scio-territoriais de Fortaleza (CE), verificadas nas prticas dos agentesatuantes no mercado na construo da cidade. Encontram-se, ainda, em andamento duas pesquisas de doutorado:uma sobre a produo do segmento econmico no ABCD da RMSP (ver: Sgolo, 2009) e sobre o trabalho e a base

tecnolgica promovida por pequenas empresas no programa MCMV (ver: Baravelli, 2012).5Sobre o programa MCMV, h artigos publicados logo aps seu lanamento, em 2009 - como por exemplo Rolnike Nakano (2009) e Fix e Arantes (2009) -; e anlises mais recentes, sobre os resultados do programa, como emMoyses e Borges (2011) e Cardoso, Arago e Araujo (2011).


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CONSIDERAES FINAIS

Quais categorias analticas adotar para se pensar habitao, mercado imobilirio e

construo civil no Brasil?

Retomando as caractersticas-chave da construo civil e do mercado imobilirio,

colocadas por Ball (2006), possvel identificar no Brasil atual uma mirade de mercados

habitacionais, com claras distines entre eles ou, dito em outra chave de leitura, h

diferentes formas de produo da habitao, como abordado por Jaramillo (1982). A entrada

de grandes empresas construtoras e incorporadoras no segmento econmico e a

implementao do Programa Minha Casa, Minha Vida alcanaram, por um lado, faixas de

renda mdia e baixa - que anteriormente eram atendidas primordialmente pela produo por

encomenda a pequenos construtores. Por outro lado, impulsionaram a faixa de mais baixa

renda, correspondendo concepo strictu sensu de habitao de interesse social outrora

atendidos por outros programas exclusivamente a cargo do Estado e pela autoconstruo.

Nesse sentido, os extremos da pirmide social do Brasil permanecem

praticamente inalterados quanto estrutura de produo habitacional. Ou seja, as camadas

de renda mais altas, que integram o mercado de alto padro, continuam sendo atendidas

tanto por grandes construtoras e quanto por pequenos construtores, no caso da produo porencomenda. As camadas pobres e, a partir do MCMV, cada vez mais pobres, pois so

aquelas que no conseguem se integrar ao programa pblico permanecem na lgica da

autoconstruo, muitas vezes, em assentamentos no regularizados.

Isso significa que a grande alterao ocorreu na produo voltada para as

camadas de renda mdia, mdia-baixa e baixa, ou seja, no meio da pirmide, cujos mercados

se distinguem entre si, basicamente, pelo grau de articulao com as administraes

municipais e com as entidades sem fins lucrativos. Assim, o segmento econmico, queatende as rendas mdia e mdia-baixa, articula grandes empresas construtoras e

incorporadoras (muitas delas, de capital aberto), que passam a desempenhar o papel

principal dos agentes produtores, e o rgo operador dos programas e crditos habitacionais,

a Caixa Econmica Federal (CAIXA), que se consolidou como a principal instituio pblica

desse mercado.6Alm do MCMV, na sua faixa que atende famlias com renda entre trs e

6

Duas ressalvas a serem feitas aqui. A primeira que ainda h a permanncia da produo por encomendavoltada para os setores de renda mdia, que, inclusive, tambm pode ser atendida pelo MCMV. Entretanto, peloponto de vista da estruturao de um mercado, esse tipo de produo muito pulverizada tanto territorialmentequanto em relao aos agentes envolvidos e tem menor interesse para a anlise aqui exposta. A segunda diz


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dez salrios mnimos (SM), aproximadamente, outras linhas de financiamento habitacional

so ofertadas pela CAIXA s grandes empresas. Nesse mercado, a articulao entre empresas

e governo federal direta, por intermdio da CAIXA h, inclusive, um canal de

atendimento prioritrio s grandes empresas, como o caso daMesa Corporate.7

Na faixa do MCMV que atende famlias com renda inferior a trs SMs, esto

presentes grandes construtoras de abrangncia nacional, mas h tambm, com bastante

fora, empresas de mdio e pequeno portes que apresentam atuao local, no mximo

regional. Isso porque o prprio programa requisita a articulao entre empresas e

administraes municipais para se adquirir terreno, para compartilhar a execuo de

infraestrutura urbana, para atender as demandas do cadastro local de famlias, para, enfim,

se obter o financiamento habitacional, operado pela CAIXA. Nesse sentido, essa modalidadedo programa no se diferencia institucionalmente em relao aos programas habitacionais

pblicos anteriores. Mas, se diferencia em relao aos agentes produtivos, pois a presena

das grandes construtoras no era to significativa at os anos 2000.

A outra caracterstica apontada por Ball (2006) se refere s especificidades do

produto e do processo de produo desses diferentes mercados. No caso do mercado voltado

para as camadas de renda mdia e baixa, houve a consolidao de um padro econmico

da habitao - ou affordable housing, em ingls (Castro e Shimbo, 2011). Cada uma dasgrandes empresas oferece at trs linhas de produtos padronizados, voltados para o

segmento econmico, que se repetem invariavelmente, ou seja, independente das condies

climticas, culturais e morfolgicas do local, na quase totalidade dos estados do pas

(Ferreira, 2012; Shimbo, 2010).

A padronizao dos produtos habitacionais aponta, por um lado, para processos

de produo mais racionalizados e, em alguma medida, industrializados. Por outro, ela no

significa necessariamente uma qualidade arquitetnica, urbanstica e construtiva. Nesse

sentido, marcante a compacidade da rea interna da unidade, a concentrao de um alto

nmero de unidades por empreendimento e a valorizao de reas de lazer (mesmo que

diminutas) conformando aquilo que diversos autores tm denominado como condomnio

clube (Ferreira, 2012).

respeito ao papel da CAIXA, que assumiu, desde a falncia do BNH, a operacionalizao da ampla maioria dosfundos pblicos e semi-pblicos destinados habitao.7

Em 2008, foi criada aMesa Corporatedentro da CAIXA com o objetivo de centralizar o atendimento para grandesconstrutoras e agilizar a anlise de capital de giro dos empreendimentos. Para a CAIXA, o conceito de grandeconstrutora diz respeito s empresas com atuao nacional e com faturamento anual bruto superior a R$ 300milhes.


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Em relao produo em si, apesar de estarem presentes alguns sistemas

construtivos considerados inovadores pela CAIXA, h poucas iniciativas de pr-fabricao e

a maioria das empresas adota a alvenaria estrutural. Esse sistema conta com iniciativas de

racionalizao, mas no prescinde do emprego abundante de mo de obra, permanecendo

uma base de produo bastante tradicional. Entretanto, a novidade trazida por inmeras

empresas do segmento econmico se concentra na adoo de sistemas de gesto e de

controle do trabalho no canteiro de obras bastante avanado tecnicamente. Aqui, as

inovaes no campo da tecnologia de informao colaboraram enormemente e vm sendo

aplicadas pelas empresas (Shimbo, 2010).

Convivendo com essa tecnologia de ponta, as tendncias de subcontratao de

mo de obra, presentes na construo civil desde os anos 1990, se mantm. A subempreitadae a terceirizao de servios esto presentes, apesar de algumas empresas, em poca de alta

de atividades, absorverem uma boa parte da mo de obra em seu quadro de funcionrios.

Aqui, a liminaridade entre a contratao legal de trabalhadores (dados recentes indicam

aumento da formalizao dos empregos na construo civil) e as brechas para aumento da

explorao do trabalho convivem no cotidiano do canteiro de obras recentemente, uma das

maiores empresas foi includa no cadastro de empregadores que exploram mo de obra

anloga escrava, pelo Ministrio do Trabalho, e a concesso de crdito pela CAIXA empresa foi suspensa.8

Em suma, pela abordagem colocada por Ball (2006) e Carassus e Bougrain (2003),

possvel identificar um novo patamar de produo habitacional no Brasil, a partir do

aumento do crdito habitacional, do fortalecimento das relaes empresariais e institucionais

entre os atores envolvidos e da escala de produo atingida. Alm disso, a estreita relao

entre Estado e mercado aqui presente coloca a habitao equiparada a outros setores

produtivos considerados estratgicos pelo governo federal. O empresariamento da questo

e da produo habitacional, mais uma vez repetindo, com forte apoio estatal, passa a ocupar

o lugar da perspectiva da industrializao da construo, tanto como chave de leitura quanto

como horizonte para implementao real.

Porm, a baixa qualidade arquitetnica, urbanstica e construtiva dos

empreendimentos de todas as faixas de renda (da mdia de interesse social) produzidos

pelas grandes empresas, salvo raras excees, e a convivncia com a explorao do trabalho

8Confira a reportagem da Folha de So Paulo, Depois de CAIXA, BB tambm deve suspender crdito MRV.Disponvel em: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1130737-depois-de-caixa-bb-tambem-deve-suspender-credito-a-mrv.shtml.Acesso em: 15/08/2012.
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na base produtiva tradicional, alm de outras questes, fragilizam esse sistema. O problema

real consolidar um mercado de habitao, com fomento pblico, pautado exclusivamente

em critrios de gesto empresarial, que se adapta constantemente aos cenrios financeiros

internacionais e que nega a produo da cidade.

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Os Mercados Da Habitação Social No Brasil