PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE … · CRECI/SP: 54.626 / CNAI: 07166 / APEJESP: 1591 ... 001478695, demanda esta ajuizada aos 18/12/2015, com valor atribuído à

DOUGLAS PIRES COSTA

Perito em Legislação Ambiental

Perito e Avaliador Judicial

CRECI/SP: 54.626 / CNAI: 07166 / APEJESP: 1591

Av. São João, n.º 3, cj. 916 – Centro – CEP: 11750-000 – Peruíbe – SP – Tels.: (13) 996077874 / (13) 988602270

E-MAIL – [email protected] 1

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE

PERÍCIA JUDICIAL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Aos 20 dias do mês de junho de 2018, o Perito Judicial DOUGLAS PIRES COSTA, matrícula

n.º 1591 da APEJESP (Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo), com inscrição

sob n.º 54.626-F do CRECI/SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São

Paulo) e sob n.º 07166 do CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis do Conselho

Federal de Corretores de Imóveis – COFECI), foi honrosamente nomeado pela EXMA. SRª.

DRª. JUÍZA DE DIREITO DA ÚNICA VARA CÍVEL DO FORO E SALTO DE PIRAPORA

- ESTADO DE SÃO PAULO, nos termos do r. despacho interlocutório de fls. 355, para

desempenhar as suas funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer

dúvidas referentes aos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, sob

autos digitais de n.º 1001293-06.2015.8.26.0699.

I – CONSIDERAÇÕES INICIAIS:

Um laudo é o resultado de uma vistoria ou uma pesquisa: é um parecer

emitido por um perito ou técnico na matéria que foi chamado a opinar sobre uma questão

controversa ou que necessita ser conhecida em maior profundidade.

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Assim sendo, a apresentação dos resultados dessa vistoria e pesquisa deve

ser revista com apurado cuidado, de forma metódica, técnica e clara, a fim de que o laudo atinja

o seu objetivo primordial, que é o de esclarecer amplamente a autoridade a quem é dirigida.

Os laudos podem ser apresentados de forma sintética, com a utilização de

formulários estudados e preparados previamente, de acordo com as necessidades técnicas.

As avaliações devem produzir valor que expressam as condições vigentes

no mercado local, ou seja, representem o VALOR DE MERCADO.

Além de experiência profissional, o avaliador não pode deixar de observar

as regras técnicas cabíveis em cada caso, e as recomendações das Normas Técnicas de

Avaliação de Imóveis Urbanos ou Rurais, elaboradas pela ABNT – Associação Brasileira de

Normas Técnicas.

Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se bases para o

julgamento dos critérios empregados e dos elementos que pareceram indispensáveis à perfeita

compreensão dos valores adotados, evitando-se a descrição e a fundamentação muito prolixas

dos dados.

Sendo assim, a avaliação é a determinação técnica de valor de um imóvel

ou de um direito sobre o imóvel. Valor é a expressão monetária do bem, à data de referência da

avaliação, numa situação em que é determinada, no caso sub exame, a avaliação mercadológica

do bem posto em questão.

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II – DO MUNICÍPIO DE SALTO DE PIRAPORA – SP.

O Município de Salto de Pirapora foi fundado por lavradores e operários

comandados por Antônio Maximiano Fidélis (popularmente conhecido como "Antonio

Fogueteiro") e por Felício Lencione. Apesar da descrença de seus companheiros, no dia 24 de

junho de 1906 fizeram a primeira prece no local e demarcaram onde seria a sede do município.

Lavradores e operários das caieiras (fornos de cal) se reuniam nas

redondezas daquelas primeiras casas ainda não alinhadas e festejavam São João com fogueiras,

mastro e reza ao ar livre. O promotor da reza era o Fogueteiro auxiliado pelo comerciante

Antônio Góes, sendo o seu estabelecimento o ponto de reunião. Como em toda parte, não faltava

a Santa Cruz.

Fogueteiro, Felício Lencione e João de Góes capinaram o terreno onde

hoje está a Igreja Matriz e levantaram um mastro com uma bandeira do santo precursor.

Rezaram e soltaram fogos. Fogueteiro dizia, entre risos e zombarias dos mercadores e outros

presentes: "aqui ainda vai ser uma cidade!". No ano seguinte, foi construída a primeira capela

local (onde hoje está a Igreja Matriz) por João de Góes, que ainda ofertou uma imagem de São

João Batista à pequena igreja. O santo, desde então, foi adotado como padroeiro do município.

No dia 6 de outubro de 1907, o Padre Luiz Sicluna celebrou a primeira

missa na capela com a presença de todos que moravam no pequeno povoado e que ajudaram na

construção da ermida. Mais tarde, o mesmo padre convocaria aqueles que ajudaram a erguer a

capela para edificarem a Matriz, que funciona até os dias de hoje.

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Em 1911, Salto de Pirapora foi elevada à vila e incorporada como distrito

do município de Sorocaba pela Lei nº 1.250, de 18 de agosto de 1911, que criava o Distrito de

Paz pertencente à comarca de Sorocaba.

No ano de 1912, João Almeida Tavares foi nomeado o primeiro tabelião

do distrito. Nesse mesmo ano, apareceram os primeiros Carros de boi que puxaram o progresso

do pequeno povoado, pois por meio deles eram transportadas madeira e produtos da agricultura

local, como o arroz, algodão, feijão e batata para outras regiões.

Em 1922, organizou-se uma comissão para construir a Igreja Matriz, sendo

o seu chefe o coronel Manoel Ferreira Leão, que, ao lado de sua esposa e tendo como auxiliares

Silvino Dias Batista, Belarmino de Cerqueira César, David Teixeira, Balduino Antunes de

Oliveira, Pedro dos Santos e João Brizola de Almeida, levaram a cabo a empreitada seguindo a

planta do arquiteto e padre Luiz Sicluna.

A tão batalhada emancipação chegou em 1953, através de um plebiscito

no qual votaram os 657 eleitores que ali residiam. Desses, 475 votaram a favor do desligamento

político da vila, 174 votaram contra e 4 votaram em Branco, além de 4 votos nulos. Finalmente,

no dia 30 de dezembro daquele ano, Salto de Pirapora se eleva à categoria de Município pela

Lei Estadual 2.456/1953.

No dia 1º de janeiro de 1955 instalou-se o município com a posse da

primeira gestão do Executivo e Legislativo locais. Agenor Leme dos Santos foi o primeiro

prefeito e Vicente Leme dos Santos o vice. Os nove primeiros vereadores foram Alexandre de

Góes Vieira (Didi), Amarílio Vieira de Proença (Lalau), Ariovaldo Rodrigues Simões,

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Durvalino Shuerman de Barros, Gentil Areias, Izidoro Gomes de Almeida, Lázaro Ferreira dos

Santos, Newton Guimarães e Roberto Marcello.

Hoje, o município é um dos principais pontos de extração mineral do país,

sendo informalmente elevada à "Capital do Calcário". Abriga unidades de extração de empresas

do Grupo Votorantim, Grupo Adher, GMIC, Massari Mineração, entre outras.

O Município de Salto de Pirapora conta hoje com 112 (cento e doze) anos

de existência, já que fundado aos 24/06/1906 e com 64 (sessenta e quatro) anos de emancipação,

conforme Lei Estadual n.º 2456, de 30/12/1953.

III - HISTÓRICO:

Trata-se de AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA, aflorada

pelo banco-exequente em face da empresa-executada, visando o recebimento de crédito

bancário lastreado em CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO (renegociação de dívida), sob n.º

001478695, demanda esta ajuizada aos 18/12/2015, com valor atribuído à causa de R$

1.068.463,06 (hum milhão, sessenta e oito mil, quatrocentos e sessenta e três reais e seis

centavos).

No curso normal da execução houve CONSTRIÇÃO dos bens imóveis,

objetos das respectivas tábuas imobiliárias n.ºs 81.587 e 81.588, ambas da 2ª Serventia Predial

de Sorocaba, conforme decisões interlocutórias de fls. 89/90 dos presentes autos e impugnação

apresentada às fls. 140/147, ACOLHIDA pela r. decisão interlocutória de fls. 263/265.

Referida decisão acolhedora da impugnação ofertada às fls. 140/147 foi

alvo de inconformismo que originou a interposição de tempestivo recurso de agravo de

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instrumento perante a Egrégia 21ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São

Paulo, registrando-se sob autos recursais n.º 2206780-45.2017.8.26.0000, como se infere pela

petição de interposição do recurso (fls. 270/280), havendo EFEITO SUSPENSIVO pela

Instância Superior (fls. 281), sendo ao final PROVIDO nos termos do V. Acórdão copiado às

fls. 286/289, ante a existência de diversas constrições judiciais no bem imóvel matriculado sob

n.° 81.588 da 2ª Serventia Predial de Sorocaba, mantendo-se a PENHORA e CONSTRIÇÃO

no imóvel objeto da presente avaliação, devidamente registrado no álbum imobiliário n.°

81.587.

A decisão colegiada pelo juízo “ad quem” recebeu a seguinte EMENTA,

confira-se:

Impugnação à penhora. Impugnação acolhida. Agravo de

Instrumento. Alegação de excesso de penhora que é prematura

uma vez que se quer foram avaliados os bens constritos.

Rejeição ao pedido de substituição de penhora fundamentado.

Imóvel ofertado já penhora em outro processo judicial.

Execução que deve ser de forma menos gravosa mas em favor

do credor. Decisão reformada. Recurso provido. (TJSP – 21ª

Câm. de Direito Privado – AI n.º 2206780-45.2017.8.26.0000 –

Rel. Des. Virgilio de Oliveira Júnior – j. 10/01/2018 – v.u.). – fls.

286/289.

Por esta razão a avaliação judicial, objeto do presente trabalho, recairá tão-

somente sobre o imóvel objeto da tábua imobiliária n.° 81.587 da 2ª Serventia Predial da

Comarca de Sorocaba/SP (fls. 122/123), apesar do pleito dos ASSISTENTES TÉCNICOS no

momento da colheita dos exames em que haviam concordado além da avaliação do imóvel

objeto da matrícula 81.587 que fosse procedida a avaliação mercadológica do imóvel vizinho e

registrado sob espelho matricial 81.588.

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Em que pese os pleitos dos assistentes técnicos de ambos os litigantes,

tenho por mim que deverei seguir o já determinado pelo Egrégio Tribunal de Justiça deste

Estado Bandeirante, ou seja, com a avaliação do imóvel matriculado sob n.º 81.587, salvo se

houver NOVA DETERMINAÇÃO JUDICIAL por este Egrégio Juízo de Direito, para

avaliação do imóvel vizinho e ora alijado (matrícula 81.588) do qual, desde já, fico à inteira

disposição.

Nos termos da anexa PLANTA das edificações industriais erigidas nas

propriedades avaliandas, temos tratarem-se de VULTOSAS obras industriais edificadas no

terreno em testilha.

IV – CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES:

De perícia judicial dos bens imóveis supra-mencionados e de suas

respectivas benfeitorias nele erigidas e demonstradas no roteiro fotográfico ao final

demonstrado.

V – EQUIPAMENTOS UTILIZADOS:

Foram utilizados durante os exames: Câmera Digital da marca SONY

Cyber-Shot 16.1 mega pixels e uma Trena Digital da marca BOSCH, modelo GLM 80

Professional.

VI – DOS EXAMES:

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Foram realizadas vistorias no imóvel supra-mencionado, vistorias estas

acompanhada por ambos os assistentes técnicos dos litigantes, em conjunto com este jurisperito.

Tratam-se de CONSTRUÇÕES contendo metragens de 10.971,00m² (dez

mil, novecentos e setenta e um metros quadrados), compostas de diversos GALPÕES

INDUSTRIAIS, ESCRITÓRIO, REFEITÓRIO, CONSTRUÇÕES DE APOIO A SETOR

DE ENGENHARIA e RECURSOS HUMANOS, bem como PORTARIAS e demais

construções lá erigidas e abaixo descriminadas.

Classificam-se em construções de GALPÃO em padrão médio, com

projeção dos vãos superiores a dez metros, formados por estruturas metálicas e em concreto

pré-moldado e armado.

Possuem coberturas em telhas metálicas e telhas em concreto pré-

moldado. As fachadas apresentam modestamente, um projeto arquitetônico, com paredes

pintadas com tinta látex e em parte com revestimentos cerâmicos.

Os pisos nas áreas dos galpões são de concreto estruturado. As instalações

sanitárias são completas e apresentam louças sanitárias e metais de acabamento do tipo comum.

As instalações elétricas são completas, possuindo a distribuição em circuitos independentes.

As esquadrias são em ferro e alumínio, com portas metálicas de correr.

Os galpões possuem amplas áreas internas para as atividades empresariais

e industriais, tendo sido constatado por este perito a existência de maquinários no interior dos

galpões lá erigidos, demonstrando assim as atividades das quais foram destinadas.

As construções lá erigidas possuem idade aparente de 23 (vinte e três)

anos, encontrando-se em BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO.

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Também foi levado em consideração o valor do metro quadrado (v/m²) da

região, a conservação, comércio local, localização e demais infra-estruturas do bairro, os quais

levaram este Perito às conclusões explicitadas no capítulo IX deste Parecer Técnico

Mercadológico.

VII- METRAGEM DO IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando, objeto do presente trabalho, possui as seguintes

medidas, características e confrontações, a saber:

IMÓVEL: UM PRÉDIO sob n.º 270, da Rua Francisco Ortiz, com uma

área construída de 6.108,38 metros quadrados, edificado sobre um

terreno designado pela PARTE A, do desmembramento do terreno

constituído pelas Glebas A, B, A-1 e B-1, situado no Município de Salto

de Pirapora, desta Comarca, com as seguintes medidas e

confrontações: inicia-se no ponto n.º 1, localizado no vértice da quadra

H do loteamento denominado Jardim Primavera com terreno de

propriedade de Karina Marchetti, desse ponto segue no sentido horário

o azimute 257º50’41”, na extensão de 156,00 metros, confrontando

com o loteamento Jardim Primavera, nas seguintes condições: em 8,00

metros, com o lote n.º 06, da quadra H, de propriedade de Ataíde

Correa Barbosa; em 10,00 metros com o lote n.º 4, da quadra H, de

propriedade de Margarida de Almeida Correa; em 10,00 metros, com

o lote n.º 3, da quadra H, de propriedade de Ezequiel Correa Barbosa

Filho; em 10,00 metros, com o lote n.º 2, da quadra H, de propriedade

de José Sobrinho Jordão; em 12,00 metros com o lote n.º 1, da quadra

H, de propriedade de Eurico de Oliveira Moreira, em 14,00 metros,

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com a Rua Francisco Ortiz; em 12,00 metros com o lote n.º 11, da

quadra G, de propriedade de Claudinei Simão Ferraz; em 10,00

metros, com o lote n.º 10, da quadra G, de propriedade de Luiz Carlos

Prado de Araújo; em 10,00 metros, com o lote n.º 9, da quadra G, de

propriedade de Enemias Antunes dos Santos; em 10,00 metros, com o

lote n.º 8, da quadra G, de propriedade de David Ribeiro da Costa; em

10,00 metros, com o lote n.º 7, da quadra G, de propriedade de Cícero

Vicente Ferreira; em 10,00 metros, com o lote n.º 6, da quadra G, de

propriedade de José Vanderley Ferraz; em 10,00 metros, com o lote n.º

5, da quadra G, de propriedade de Neif Donizet Rosa; e em 10,00

metros com o lote n.º 4, da quadra G, de propriedade de Sandra de

Almeida Barros Olivieira, onde se encontra com o ponto n.º 1 A; deflete

a seguir à direita e segue o azimute 346º07’36”, na extensão de 215,11

metros, até o ponto 3 A, confrontando com a parte “B”, do mesmo

desmembramento; deflete novamente à direita e segue azimute

77º47’46”, na extensão de 163,18 metros, até o ponto n.º 4,

confrontando com a Rua Maria Francisca dos Santos Marcello, do

loteamento Jardim Ana Guilherme; após defletir ainda à direita segue

o azimute 167º56’46”, na extensão de 215,00 metros, até o ponto n.º 1,

ponto inicial de partida, confrontando em 92,00 metros com a Área

Institucional n.º 2, do loteamento Jardim Ana Guilherme e em 123,00

metros com o imóvel de propriedade de Karina Marchetti, encerrando

a área de 34.326,45 metros quadrados”.

Segundo a anexa PLANTA das construções lá erigidas e aprovadas pelo

Município de Salto de Pirapora, temos que o imóvel possui área construída total de 10.521,00

m². Contudo, a perícia judicial apurou que a metragem total de área construída é um pouco

maior, ou seja, 10.971,00m², assim subdivididas, vejamos:

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GALPÃO INDUSTRIAL “A”..........................................................................................................4.600,00m² GALPÃO INDUSTRIAL “B”..........................................................................................................1.806,00m² GALPÃO INDUSTRIAL “C”..........................................................................................................2.790,00m² DEMAIS EDIFICAÇÕES................................................................................................................1.325,00m² COBERTURAS DIVERSAS............................................................................................................ 450,00m² TOTAL GERAL...........................................................................................................................10.971,00m²

Conforme já noticiado alhures, as construções suso-mencionadas foram

edificadas sob o lote de terreno acima descrito e objeto do álbum imobiliário n.º 81.587 do 2º

C.R.I. de Sorocaba/SP, em área de terreno de 34.326,45m².

VIII - ESCLARECIMENTOS:

A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor no mercado

imobiliário para venda.

Para avaliar um imóvel, além da vistoria, são acrescentados diversos

fatores internos objetivando uma avaliação precisa. É importante observar as condições físicas

exatas do imóvel; as condições de segurança; higiene, mobilidade, lazer, a localização,

comércio, escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores

que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

O mestre Ari Travassos, em sua renomada obra “Compra e Venda de

Imóveis: Dicas & Segredos, 3ª edição, Editora Cop. 1991, pág 68, em sua festejada obra nos

ensina que:

“Estou aqui apenas para vistoriar... Todos os elementos serão

repassados... para uma avaliação a ponto de mercado... estes

dados que levantei serão acrescentados a mais outros de caráter

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interno e que, somados, chegam perto de 180 itens que se possa

avaliar com precisão.

Imagine que, até a situação política e econômica do país é

levada em consideração, pois aí se sabe a situação de mercado”.

(grifei).

No caso em tela, o nível de aproveitamento eficiente do imóvel também

será considerado para efeitos de avaliação, cuja definição encontra-se contemplada na NBR

14.653-2 no item 3, in verbis:

“3.1 – aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e

tecnicamente possível para o local, numa data de referência,

observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças,

entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente”.

Depreende-se do conceito acima transcrito que se deve dar ao imóvel o

melhor aproveitamento, sempre que as circunstâncias assim o permitam. Com efeito, o

aproveitamento eficiente seria aquele máximo e ótimo.

Neste diapasão, citamos as lições do grande mestre e pioneiro da

Engenharia de Avaliações no Brasil, o Engenheiro Luiz Carlos Berrini em sua obra clássica

“Avaliações de Imóveis”, pág. 14 (3ª edição), in verbis:

“Com referência aos processos de desapropriação, que nos

últimos anos tiveram grande importância em São Paulo e no

Rio de Janeiro, devemos acentuar que o processo de

desapropriação é um processo público em que se discute o valor

da coisa expropriada, e, sob esta condição, os peritos e

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assistentes técnicos acham-se na obrigação de fazer sobressair

todas as possibilidades econômicas dos imóveis pelo seu

aproveitamento racional e eficiente, ainda mesmo quando os

proprietários de tais imóveis, ou desconhecem essas

possibilidades ou não tenham recursos para dar-lhes valia”.

Outrossim, na obra citada agora em suas fls. 87 (3ª edição), abordando o

que denominara “Método Básico, de Máximo e Ótimo Aproveitamento”, assim discorreu:

“98. Os livros científicos norte-americanos que tratam do

assunto de avaliação de imóveis, frequentemente fazem

referências ao método de se avaliar um terreno, a que dão o

nome de “highest and best use of the land”, o qual pode ser

apropriadamente traduzido por “aproveitamento máximo e

ótimo do terreno”, exprimindo-se assim uma aproveitamento

que ocupa a maior área possível do lote por meio de estrutura

integralmente adequada às funções locais de situação, formato

e dimensões, e também com as do bairro e onde se encontra o

lote e as determinadas pelos Códigos de Obras e Sanitário da

Cidade”.

O mestre, ainda, acrescenta logo à seguir que:

“100. Em suas linhas gerais o método de aproveitamento

máximo e ótimo do terreno que apropriadamente pode ser

chamado método de aproveitamento econômico eficiente do

terreno, ou abreviadamente, método de aproveitamento

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eficiente, entendendo-se por eficiente aquele aproveitamento

que com mínimo dispêndio no custo e na operação da

benfeitoria construída resultará na produção da renda líquida

máxima possível de se obter consistindo em projetar-se para o

terreno em mãos uma benfeitoria ou edifício”. (grifei).

Em se tratando da palavra valor devemos conceitua-la que nada mais é do

que justamente o que se busca em uma avaliação. Existem diversos tipos de valor, entre eles:

valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor contábil, entre outros.

Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman

(1999, p. 13), o valor que deve ser adotado é o valor de mercado, pois esse é o único valor que

será determinado em uma avaliação.

A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a

seguinte definição de valor de mercado: “Quantia mais provável pela qual se negocia

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de

mercado vigente”. Em outras palavras, e como indica González (1997, p. 33), valor de mercado

é o resultante de uma transação entre um vendedor – que quer vender, mas não está sendo

forçado a fazer isso – e um comprador – que quer comprar, mas também não está sendo forçado

-, ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da

propriedade.

No caso em tela, forçoso trazemos à baila a diferenciação entre valor e

preço, cujos institutos são completamente distintos uns dos outros, pois a prática forense nos

demonstra que as pessoas confundem um com outro.

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Pois bem, segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5), de cuja

METODOLOGIA me utilizo, preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõem a efetuar,

uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”. Isto é, preço é o valor

efetivo da transação, a quantia trocada pelo bem, que, no meu foco, é um bem imóvel.

O preço obtido pode se diferenciar do valor de mercado porque as partes

tem liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação (GONZÁLEZ, 1997,

p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização dos

negócios. Alguns agentes tem dívidas, outros tem negócios esperando por recursos para

poderem se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam

realizados negócios fora dos valores de mercado.

IX – CONCLUSÃO:

1 – O imóvel vistoriado, periciado e avaliado, objeto do presente trabalho

e da matrícula imobiliária n.º 81.587 do 2º C.R.I. de Sorocaba/SP, possui metragem de área de

terreno de 34.326,45m² e área construída total de 10.971,00m², conforme especificações acima

mencionadas.

2 – Que no terreno em tela possuem erigidas VULTOSAS construções

industriais (galpões) e construções de apoio, conforme demonstradas no abaixo e correlato rol

fotográfico.

3 - O imóvel avaliando não é foreiro ao Município de Salto de Pirapora.

4 – Que o imóvel encontra-se localizado, há cerca de um quilômetro e meio

do Centro da Cidade de Salto de Pirapora, com topografia plana, servido por alguns dos serviços

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públicos postos à disposição, tais como coleta de lixo, luz, encontrando-se o imóvel situado

muito próximo ao Distrito Industrial de Salto de Pirapora.

5 - Que as construções erigidas no terreno em testilha, possuem idade

aparente de 24 (vinte e quatro) anos e em bom estado de conservação.

Em virtude do exposto acima, cabe a este “Expert” avaliador afirmar que:

Com as amostras encontradas nas pesquisas junto aos classificados

imobiliários da região com imóveis similares em bairros vizinhos e adjacentes e a aplicação do

método utilizado para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador CONCLUI que o

imóvel em questão está avaliado dentro do mercado imobiliário para a venda no valor

aproximado de R$ 17.550.414,83 (dezessete milhões, quinhentos e cinquenta mil, quatrocentos

e quarenta e um reais e oitenta e três centavos).

Que os quesitos apresentados por ambas as partes (fls. 373/375 e fls. 390)

serão respondidos em peça apartada.

Nada mais havendo a consignar, encerro o presente Parecer Técnico de

Avaliação Mercadológica de Perícia Judicial, aos 04 de Novembro de 2018.

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ANEXOS

ANEXO I – PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS

PARADIGMAS

ANEXO II – AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO M²

ANEXO III – CÁLCULOS DAS CONSTRUÇÕES

ANEXO IV – MAPA AÉREO (GOOGLE MAPS)

ANEXO V – FOTOGRAFIAS

ANEXO VI – TABELA DE ROSS HEIDECK (DEPRECIAÇÃO)

ANEXO VII – PESQUISA DE MERCADO DO VALOR DO M² DAS

CONSTRUÇÕES (CUPE) TRIMESTRAL – SETEMBRO/2018

ANEXO VIII – IMÓVEIS REFERENCIAISI (PARADIGMAS)

ANEXO IX – RESPOSTAS AOS QUESITOS

ANEXO X – PLANTA DAS CONSTRUÇÕES

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ANEXO I

PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS PARADIGMAS AO AVALIANDO

AMOSTRAS UTILIZADAS NO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO

MERCADO

N.º BAIRRO METRAGEM VALOR VENDA VALOR/M² CONTATO/VENDEDOR

1 Centro 48.400,00 m² R$ 3.000.000,00 R$ 61,98 Casa Branca Imóveis (15)2102-8888

2 Centro 5.025,00 m² R$ 450.000,00 R$ 89,55 AE Patrimônio (15) 3035-7400

3 Jd. Primavera 89.000,00 m² R$ 10.500.000,00 R$ 117,98 GGB Imóveis (15) 98111-9345

4 Jd. das Bandeiras 2.000,00 m² R$ 200.000,00 R$ 100,00 Mendes Ortega (15) 3224-4140

5 Jd. Karina 89.000,00 m² R$ 9.800.000,00 R$ 110,11 G.A.T. Imóveis (15) 3414-1900

6 Agenor 5.000,00 m² R$ 580.000,00 R$ 116,00 Paula Santos Imóveis (15)3212-8080

R$ 595,62

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ANEXO II

AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO m²

MÉDIA ARITMÉTICA DO VALOR DO m² DAS 6 AMOSTRAS PESQUISADAS

MÉDIA ARITMÉTICA = SOMA DO VALOR DO m² DAS 6 AMOSTRAS / 6 =

R$ 595,62 / 6 = R$ 99,27

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL X R$/m² MÉDIO

VALOR DO IMÓVEL (área do terreno) = 34.326,45m² x R$ 99,27 = R$ 3.407.586,69

MÉDIA HOMOGENEIZADA

Eliminam-se as amostras considerando-se a observação do avaliador

Optou-se pela eliminação de uma amostra mais alta e de uma mais baixa (amostras n.°s 1 e 3)

MÉDIA HOMOGENEIZADA = SOMA DO VALOR DO m² DAS 4 AMOSTRAS / 4 =

R$ 415,66 / 4 = R$ 103,91

VALOR DO IMOVEL (área do terreno) = 34.326,45m² x R$ 103,91 = R$ 3.566.861,42

VALOR ESTIMADO: R$ 3.600.000,00 (arredondamento de até no máximo 1%)

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MÉDIA PONDERADA

Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras.

Eliminam-se as amostras que estiverem fora desse intervalo

Adotou-se 20% como fator de ponderação, eliminando-se os imóveis pesquisados com valores/m² inferiores à

R$ 79,41 (média aritmética – 20%) e superiores à R$ 119,12 (média aritmética + 20%)

MÉDIA PONDERADA = MÉDIA ARITMÉTICA + 20% e

MÉDIA ARITMÉTICA – 20%

R$ 99,27 + 20% = R$ 119,12

R$ 99,27 – 20% = R$ 79,41

(Não houve eliminação de amostras)

MÉDIA PONDERADA = SOMA DO VALOR DO m² DAS 4 AMOSTRAS RESTANTES / 4 =

R$ 415,66 / 4 = R$ 103,91

VALOR DO IMOVEL (área do terreno) = 34.326,45m² x R$ 103,91 = R$ 3.566.861,42

Valor Arbitrado: R$ 3.600.000,00 (terreno)

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ANEXO III

CÁLCULOS DAS CONSTRUÇÕES EDIFICADAS NO TERRENO

a) EDIFICAÇÕES:

Galpões Industriais: 9.196,00m² x R$ 1.633,80 (*CUPE – Setembro/2018) = R$ 15.024.424,80 idade aparente das construções: 24 anos

Depreciação: - 24,80% (Ross Heidecke – D-24) R$ 15.024.424,80– 24,80% = R$ 11.298.367,45

Demais edificações: 1.775,00m² x R$ 1.986,85 (*CUPE – Setembro/2018) = R$ 3.526.658,75

idade aparente das construções: 24 anos Depreciação: - 24,80% (Ross Heidecke – D-24)

R$ 3.526.658,75– 24,80% = R$ 2.652.047,38

*Obs.: CUPE – Custo Unitário Pini de Edificações – com base de dados de Setembro de 2018 (em anexo)

CONCLUSÃO

Do exposto, concluímos que o valor mercadológico do bem imóvel em

questão (terreno de 34.326,45m² + galpões industriais de 9.196,00 + demais edificações de

1.775,00m²), objeto da matrícula imobiliária n.º 81.587 da 2ª Serventia Predial de Sorocaba/SP,

tem seu valor global girando em torno de R$ 17.550.414,83 (dezessete milhões, quinhentos e

cinquenta mil, quatrocentos e quatorze reais e oitenta e três centavos).

Variável de + 5% = R$ 18.427.935,57

Variável de - 5% = R$ 16.672.894,09

R$ 17.550.414,83

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ANEXO IV

MAPA AÉREO – GOOGLE MAPS

Figura 1. Vista aérea do imóvel situado à R. Francisco Ortiz, n.° 270 – objeto da tábua imobiliária n.° 81.587 (fls.

122/123) do Município de Salto de Pirapora - SP.

LOCAL

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ANEXO V

FOTOGRAFIAS

Foto 01 – Vista externa do Galpão “A”, em área construída de 4.600,00 m², edificado sob o terreno objeto da matrícula imobiliária n.º 81.587 da 2ª Serventia Predial de Sorocaba/SP.

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Foto 02 – Vista externa do Galpão “A” por outro ângulo.

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Foto 03 – Vista lateral externa (LD) do galpão “A” e vista lateral externa (LE) do galpão “C”.

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Foto 04 – Vista interna do imóvel (Galpão “A”).

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Foto 05 – Vista interna do imóvel (Galpão “A”).

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Foto 06 – Vista externa do Galpão “B”, em área construída de 1.806,00m², edificado sob o terreno objeto da matrícula imobiliária n.º 81.587 da 2ª Serventia Predial de Sorocaba/SP.

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Foto 07 – Vista externa do Galpão “C”, em área construída de 2.790,00m², edificado sob o terreno objeto da matrícula imobiliária n.º 81.587 da 2ª Serventia Predial de Sorocaba/SP.

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100

1293

-06.

2015

.8.2

6.06

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464B

21C

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DOUGLAS PIRES COSTA






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100

1293

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2015

.8.2

6.06

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1293

-06.

2015

.8.2

6.06

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464B

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DOUGLAS PIRES COSTA






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Par

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100

1293

-06.

2015

.8.2

6.06

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21C

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Foto 12 – Vista interna das edificações de apoio (refeitório).

Par

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2015

.8.2

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fls. 446

DOUGLAS PIRES COSTA






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Foto 13 – Vista interna das edificações de apoio (manutenção/montagem)

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1293

-06.

2015

.8.2

6.06

99 e

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464B

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fls. 447

DOUGLAS PIRES COSTA






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1293

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2015

.8.2

6.06

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fls. 448

DOUGLAS PIRES COSTA






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2015

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fls. 449

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Foto 16 – Vista interna do escritório / administração.

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100

1293

-06.

2015

.8.2

6.06

99 e

cód

igo

464B

21C

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

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digi

talm

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por

DO

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ST

A e

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Just

ica

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Sao

Pau

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do e

m 1

8/11

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8 às

22:

48 ,

sob

o nú

mer

o W

ST

P18

7002

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3

.

fls. 450

DOUGLAS PIRES COSTA






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Par

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o W

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fls. 451

DOUGLAS PIRES COSTA






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Par

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fls. 452

DOUGLAS PIRES COSTA






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Foto 19 – Vista do acesso ao escritório.

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P18

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fls. 453

DOUGLAS PIRES COSTA






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Foto 20 – Vista da guarita e construção de apoio.

Par

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2015

.8.2

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DO

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Just

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Sao

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m 1

8/11

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22:

48 ,

sob

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ST

P18

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fls. 454

DOUGLAS PIRES COSTA






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ANEXO VI

TABELA DE ROSS-HEIDECK

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Sao

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m 1

8/11

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48 ,

sob

o nú

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o W

ST

P18

7002

0687

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.

fls. 455

DOUGLAS PIRES COSTA






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% VU A B C D E F G H

2 1,02 1,05 3,51 9,03 19,10 33,90 53,10 75,40 4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00 8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30 10 5,5 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60 12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90 14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20 16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,80 18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 78,20 20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 42,20 58,30 78,50 22 13,40 13,40 15,80 20,40 29,10 42,60 59,00 78,90 24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 79,00 26 16,40 16,40 18,60 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30 28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60 30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00 32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40 34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80 36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30 38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70 40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10 42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60 44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10 46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50 48 35,50 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00 50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50 52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00 54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50 56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00 58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60 60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10 62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 76,40 87,70 64 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 67,30 77,50 88,20 66 54,80 54,80 55,90 58,40 62,00 69,80 78,60 88,80 68 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40 70 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,90 72 62,20 61,90 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,60 74 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20 76 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,60 84,30 91,80 78 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 79,60 85,50 92,40 80 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10 82 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70 84 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,80 89,20 94,40 86 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00 88 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70 90 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40 92 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10 94 91,72 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80 96 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50 98 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80 100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

NOTA: É considerado, em média, 2% de depreciação/ano para efeito fiscal. 100% da Vida Útil = 50 anos. Legenda:% VU = Porcentagem da Vida Útil A = Novo E = Reparos Simples B = Entre Novo e Regular F = Entre Reparos Simples e Importantes C = Regular G = Reparos Importantes D = Entre Regular e Reparos Simples H = Reformas de Grande Porte

Par

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/201

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.

fls. 456

DOUGLAS PIRES COSTA






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ANEXO VII

Valor do m² das construções

v/m² - CUPE Trimestral – Setembro/2018

Par

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1293

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2015

.8.2

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.E

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talm

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por

DO

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Just

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do e

m 1

8/11

/201

8 às

22:

48 ,

sob

o nú

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o W

ST

P18

7002

0687

3

.

fls. 457

DOUGLAS PIRES COSTA






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R$ 1.633,80/m²

R$ 1986,85/m²

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DOUGLAS PIRES COSTA






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ANEXO VIII

Imóveis Referenciais

(Paradigmas)

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2015

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DO

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ST

A e

Trib

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Just

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Sao

Pau

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m 1

8/11

/201

8 às

22:

48 ,

sob

o nú

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o W

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P18

7002

0687

3

.

fls. 459

DOUGLAS PIRES COSTA






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Imóvel referencial n.º 1 – Terreno de 48.400,00 m², plano e seco ofertado pelo valor de R$ 3.000.000,00 anunciado na Imobiliária Casabranca – telefone: (15) 2102-8888.

Par

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esso

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1293

-06.

2015

.8.2

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99 e

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/201

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7002

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DOUGLAS PIRES COSTA






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Imóvel referencial n.º 2 – Terreno de 5.025,00 m², ofertado pelo valor de R$ 450.000,00 anunciado na Imobiliária AE Patrimônio Consultores Imobiliários - telefone: (15) 3035-7400.

Par

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orig

inal

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1293

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2015

.8.2

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to é

cóp

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DO

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m 1

8/11

/201

8 às

22:

48 ,

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7002

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3

.

fls. 461

DOUGLAS PIRES COSTA






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Imóvel referencial n.º 3 – Terreno de 89.000,00 m², ofertado pelo valor de R$ 10.500.000,00 anunciado na Imobiliária GGB – Consultoria e Administração de Imóveis Ltda - ME - telefones: (15) 98111-9345 e (15) 99108-6433.

Par

a co

nfer

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form

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1293

-06.

2015

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docu

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talm

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por

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Sao

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do e

m 1

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DOUGLAS PIRES COSTA






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AL

Imóvel referencial n.º 4 – Terreno de 2.000,00 m², ofertado pelo valor de R$ 200.000,00 anunciado na Imobiliária Mendes Ortega – Assessoria Imobiliária - telefone: (15) 3224-4140.

Par

a co

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esso

100

1293

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2015

.8.2

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igo

464B

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ste

docu

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m 1

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DOUGLAS PIRES COSTA






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TO

JU

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AL

Imóvel referencial n.º 5 – Terreno de 5.000,00 m², ofertado pelo valor de R$ 580.000,00 anunciado na Imobiliária Paula Santos Negócios Imobiliários - telefone: (15) 3212-8080.

Par

a co

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100

1293

-06.

2015

.8.2

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igo

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ste

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men

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cóp

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talm

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por

DO

UG

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Sao

Pau

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roto

cola

do e

m 1

8/11

/201

8 às

22:

48 ,

sob

o nú

mer

o W

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7002

0687

3

.

fls. 464

DOUGLAS PIRES COSTA






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A-

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DI

CI

AL

ANEXO IX

RESPOSTAS AOS QUESITOS

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

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ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

l/pg/

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Con

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Doc

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form

e o

proc

esso

100

1293

-06.

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.8.2

6.06

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igo

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a) Quesitos da Exequente (fls. 373/375)

1º Quesito: Em atendimento ao Art 474 do CPC/2015 – Código de Processo Civil, o Sr.

Perito Judicial agendou com antecedência o dia e a hora para proceder às diligências ao

local, comunicando às partes e seus assistentes técnicos da data para comparecimento e

acompanhamento das diligências?

Resposta: Sim, vide petição acostada às fls. 383/384 dos autos.

2º Quesito: Queira o Sr. Perito informar se o valor de mercado da propriedade em estudo

foi determinado por meio do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e

atendendo integralmente às recomendações da ABNT NBR 14.653-2 - Avaliação de

Imóveis Urbanos.

Resposta: Sim.

3º Quesito: Queira o Sr. Perito informar qual foi o tratamento matemático empregado

para a determinação do valor do imóvel em estudo (inferência estatística ou tratamento

por fatores).

Resposta: Tratamento por fatores.

4º Quesito: Queira o Sr. Perito Judicial informar a área de terreno e a área construída,

considerada para efeitos da avaliação, bem como o zoneamento municipal em que está

inserido o imóvel em estudo.

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Resposta: A perícia foi realizada sob o imóvel objeto da matrícula imobiliária n.º

81.587 da 2ª Serventia Predial de Sorocaba/SP, contendo área de terreno de

34.326,45m² e área construída total de 10.971,00m².

5º Quesito: Queira o Sr. Perito apresentar relação de imóveis comparativos, vendidos

ou disponíveis para venda, utilizados no tratamento matemático empregado no Laudo

Judicial. Favor indicar no mínimo os dados relativos aos endereços completos dos

citados elementos comparativos, fontes de informações (nome e telefone dos contatos),

áreas das edificações, áreas de terrenos dos imóveis, valores de oferta ou transação e

datas de referência.

Resposta: Vide ANEXO I – página 18 do laudo e abaixo transcrito, in verbis:

N.º BAIRRO METRAGEM VALOR VENDA VALOR/M² CONTATO/VENDEDOR

1 Centro 48.400,00 m² R$ 3.000.000,00 R$ 61,98 Casa Branca Imóveis (15)2102-8888

2 Centro 5.025,00 m² R$ 450.000,00 R$ 89,55 AE Patrimônio (15) 3035-7400

3 Jd. Primavera 89.000,00 m² R$ 10.500.000,00 R$ 117,98 GGB Imóveis (15) 98111-9345

4 Jd. das Bandeiras 2.000,00 m² R$ 200.000,00 R$ 100,00 Mendes Ortega (15) 3224-4140

5 Jd. Karina 89.000,00 m² R$ 9.800.000,00 R$ 110,11 G.A.T. Imóveis (15) 3414-1900

6 Agenor 5.000,00 m² R$ 580.000,00 R$ 116,00 Paula Santos Imóveis (15)3212-8080

R$ 595,62

6º Quesito: Queira o Sr. Perito informar qual foi o fator oferta considerado em relação

aos elementos comparativos disponíveis para venda.

Resposta: Vide anexo I, página 18 do laudo.

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7º Quesito: Em relação aos elementos comparativos utilizados na amostra, queira o Sr.

Perito Judicial informar se os fatores homogeneizantes foram utilizados para avaliação

da cota parte do terreno no tocante a topografia, testada, profundidade equivalente, porte

(fator área), frente múltiplas, esquina e consistência (seca ou sujeito a alagamentos).

Resposta: Os valores da média aritmética foram extraídos da homogeneização dos

dados demonstrados no laudo pericial.

8º Quesito: Queira o Sr. Perito Judicial classificar os padrões construtivos, no tocante às

edificações principais e de apoio do imóvel em estudo, de acordo com o estudo

publicado pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

de São Paulo) denominado “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” e indicar os

correspondentes coeficientes de padrões construtivos adotados.

Resposta: Os padrões construtivos das edificações em tela são de padrão médio e

encontram-se em bom estado de conservação.

9º Quesito: Queira o Sr. Perito Judicial informar a idade aparente das edificações do

imóvel objeto da lide.

Resposta: A vistoria judicial constatou que o imóvel objeto da lide possui idade

aparente de 24 (vinte e quatro) anos e encontra-se em bom estado de conservação.

10º Quesito: Queira o Sr. Perito Judicial informar o estado de conservação das

edificações do imóvel avaliando e comparativos.

Resposta: Vide resposta ao quesito anterior.

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11º Quesito: Queira o Sr. Perito Judicial calcular os valores de mercado das benfeitorias

existentes sobre o imóvel em estudo e comparativos.

Resposta: As benfeitorias erigidas sobre o imóvel objeto da lide foram baseadas no

cálculo de construções fornecido pelo CUPE – Custo Unitário Pini de Edificações

(em anexo), de cujos valores fornecidos pelo mencionado órgão foram calculados e

depreciados nos termos da Tabela de depreciação de Ross Heidecke. Já os imóveis

comparativos os mesmos não possuem construções erigidas, mas tão somente áreas

de terrenos que serviram como base para o cálculo do valor do metro quadrado

(v/m²) do terreno avaliando, acrescido das benfeitorias como mencionado.

12º Quesito: Quais foram, para efeito de cálculo, os fatores de obsoletismo indicados

através do critério de Ross Heidecke?

Resposta: Vide ANEXO III – Cálculo das Construções Edificadas no Terreno

(página 21 do presente laudo).

13º Quesito: 13. Caso o valor do imóvel tenha sido determinado pelo Método Evolutivo,

atendendo ao item 8.2.4 da NBR 14.653-2, queira o Sr. Perito indicar qual o fator de

comercialização aplicado sobre o somatório dos valores das parcelas de terreno e

benfeitorias.

Resposta: Prejudicado, haja vista que fora aplicado o Método Comparativo. Logo

não há o que se falar em Método Evolutivo.

14º. Quesito: Queira o Sr. Perito Judicial classificar entre baixa, média e alta a liquidez

da propriedade em estudo. Favor justificar considerando a tipologia do bem, inserção no

mercado imobiliário local, aspectos macroeconômicos, entre outros.

Resposta: O imóvel em tela é classificado em MÉDIA LIQUIDEZ já que a compra

e venda de imóveis em 2018 vem sendo alvo de crescimento após a crise ocorrida

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nos últimos anos, o que aliás já é palco de noticiários jornalísticos atuais, confira-

se:

Fonte: https://www.imovelweb.com.br/noticias/mercado-imobiliario/mercado-imobiliario-acelera-recuperacao-e-promete-surpreender-em-2018/

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Fonte: https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2018/05/mercado-imobiliario-paulista-retoma-folego.shtml 15º Quesito: Considerando as respostas aos quesitos, especialmente em relação ao

quesito anterior, queira o Sr. Perito Judicial informar o valor de venda forçada do objeto

da presente avaliação.

Resposta: O imóvel em tela fora avaliado pelo preço final de R$ 17.550.414,83

(dezessete milhões, quinhentos e cinquenta mil, quatrocentos e quatorze reais e

oitenta e três centavos), admitindo-se o valor mínimo de 5% (cinco por cento) e o

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máximo de 5% (cinco por cento), ou seja, admissível sua venda pelo valor mínimo

de R$ 16.672.894,09 e o máximo de R$ 18.427.935,57 como demonstrado às fls. 21

do presente laudo pericial.

16º Quesito: Queira o Sr. Perito indicar o grau de fundamentação e de precisão atingido,

com base no preconizado na NBR ABNT 14653-2, ao efetuar tratamento matemático

dos dados (homogeneização ou inferência estatística).

Resposta: Vide laudo pericial.

b) Quesitos da Executada (fls. 390)

1º Quesito: O Sr. Perito pode informar qual o método empregado para a avaliação do

imóvel e se este atende as recomendações previstas na ABNT NBR 14.653-2 (Avaliação

de Imóveis Urbanos).

Resposta: Este auxiliar do juízo empregou o método comparativo de dados, o qual

resulta em fidelidade nos dados fornecidos e comparados com os imóveis

paradigmas. Foram atendidas as recomendações previstas na Associação

Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

2º Quesito: Que o expert informe a área de terreno e a área construída, separadamente,

considerada para efeito da avaliação, bem como o zoneamento municipal onde está

inserido o bem objeto da perícia;

Resposta: Em se tratando das divisões e subdivisões das áreas erigidas no terreno

objeto da tábua imobiliária n.º 81.587 da 2ª Serventia Predial de Sorocaba/SP,

temos o quanto segue, confira-se:

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TERRENO......................................................................................................................................34.326,45m² GALPÃO INDUSTRIAL “A”..........................................................................................................4.600,00m² GALPÃO INDUSTRIAL “B”..........................................................................................................1.806,00m² GALPÃO INDUSTRIAL “C”..........................................................................................................2.790,00m² DEMAIS EDIFICAÇÕES................................................................................................................1.325,00m² COBERTURAS DIVERSAS............................................................................................................ 450,00m² TOTAL GERAL...........................................................................................................................10.971,00m²

No que diz respeito ao Zoneamento Urbano do imóvel em tela, conforme Lei de

Zoneamento Urbano do Município de Salto de Pirapora, temos que no caso em tela

o imóvel situa-se em zoneamento Residencial e Industrial.

3º Quesito: Que o Sr. Perito preste informações dos imóveis utilizados na região,

utilizados como paradigima no cômputo para se chegar ao valor do bem objeto da

avaliação.

Resposta: Os 6 (seis) imóveis utilizados como paradigmas e listados na página 20

do presente trabalho, situam-se no mesmo contexto sócio-geográfico e sócio-

econômico do imóvel avaliando. Já os cálculos matemáticos inseridos no ANEXO

II deste laudo são claros ao preconizar que foram calculados o valor do metro

quadrado da terra (R$ 103,91/m²), alijados das construções, eis que os imóveis

paradigmas não possuem construções. Entretanto, o valor das construções foram

corretamente calculados nos termos da tabela do CUPE – Custo Unitário Pini de

Edificação, com suas devidas homogeneizações e depreciações pelo tempo de uso,

nos termos da Tabela de Ross Heidecke demonstrados no ANEXO III do presente

trabalho.

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4º Quesito: Em relação aos elementos comparativos utilizados para esta perícia, queira

o expert informar se os fatores homogeneizantes foram utilizados para avaliação do

imóvel no que se refere a topografia, testada, profundidade equivalente, porte (fator

área), frente múltiplas, esquina e consistência (seca ou sujeito a alagamentos);

Resposta: Vide cálculos matemáticos inseridos no presente laudo pericial.

5º Quesito: Que o Sr. Perito Judicial informe o estado de conservação das edificações

do imóvel avaliando e comparativos;

Resposta: O imóvel avaliando possui construções em BOM ESTADO DE

CONSERVAÇÃO e de padrão médio. Quanto aos imóveis comparativos e

paradigmas, como já mencionado em resposta aos quesitos anteriores, não

possuem edificações, posto que tratam-se de áreas de terras desprovidas de

construções.

6º Quesito: Que o Sr. Perito informe qual a vida útil do bem em comparação à Bureau

Of Internal Revenue, considerando a depreciação pela Tabela Ross-Heidecke;

Resposta: Vide laudo pericial.

7º Quesito: Que o expert informe qual a forma de cálculo utilizada para a determinação

do valor do imóvel avaliado;

Resposta: Vide cálculos demonstrados no laudo pericial.

8º Quesito: Que o Sr. Perito informe qual foi o fator “oferta” considerado em relação

aos paradigmas utilizados nesta perícia;

Resposta: Vide cálculos demonstrados no laudo pericial.

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fls. 474

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9º. Quesito: Que o expert informe qual o real valor de venda do imóvel, perante o

mercado imobiliário.

Resposta: O imóvel em tela fora avaliado pelo preço final de R$ 17.550.414,83

(dezessete milhões, quinhentos e cinquenta mil, quatrocentos e quatorze reais e

oitenta e três centavos), admitindo-se o valor mínimo de 5% (cinco por cento) e o

máximo de 5% (cinco por cento), ou seja, admissível sua venda pelo valor mínimo

de R$ 16.672.894,09 e o máximo de R$ 18.427.935,57 como demonstrado às fls. 21

do presente laudo pericial.

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ANEXO X

PLANTA DAS CONSTRUÇÕES

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fls. 476

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE … · CRECI/SP: 54.626 / CNAI: 07166 / APEJESP: 1591 ... 001478695, demanda esta ajuizada aos 18/12/2015, com valor atribuído à