LAUDO PRELIMINAR DE VISTORIA

1-PRELIMINARMENTEDIFERENA ENTRE LAUDO E PARECER TCNICO

Inicialmente em decorrncias das prescries contidas no Cdigo de Processo Civil, apenas o perito judicial produz um laudo, enquanto os assistentes tcnicos e consultores elaboram pareceres tcnicos, muitas vezes denominados de laudo complementar. A NBR 14.653, parte 1, que generaliza toda atividade de avaliaes de imveis e a NBR 13.752, apresentam as seguintes definies:

3.50. Laudo Pea na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e d as suas concluses ou avalia, fundamentadamente, o valor de coisas ou direitos.3.59. Parecer Tcnico Opinio, conselho ou esclarecimento emitido por um profissional legalmente habilitado sobre o assunto de sua especialidade.Todavia, denominado Laudo Preliminar o trabalho do consultor realizado quando o processo se instaura. Muitas vezes os advogados das partes, principalmente o do autor, necessitam de um documento tcnico que oriente sua petio, para facilitar o entendimento da questo. Desta forma, requisita-se um laudo preliminar, que conter essencialmente os mesmos pontos do laudo pericial, com exceo dos quesitos, mostrando os pontos problemticos da questo.Este laudo servir de anexo tcnico propositura de uma ao judicial.

2. OBJETIVOS DO LAUDO TCNICO - VISTORIA DE check up PREDIAL

O produto final desta inspeo predial um laudo, que contm 39 (trinta e nove) pginas, e que dever representar o verdadeiro estgio da edificao do Edifcio Platinium, relatando o seu estado ou estgio atual de execuo, com intuto de quantificar o verdadeiro estgio percentual de execuo da obra do Edifcio Platinium, comparando assim com o cronograma fsico-financeiro de acompanhamento da obra, fornecido pela empresa MSL CONSTRUTORA SOUZA LEO LTDA, CNPJ N 14.793.800/0001-11, CREA-PE 015594, situada na Avenida Sima Gomes n 402, telefone 87 37611874 / 87 99889645 / 87 9988 1620.No est em questo aqui, a qualidade tcnica ou qualquer outra anomalia, vcios ou desconexo com o projeto arquitetnico; E sim, a verdadeira situao atual da execuo da obra, comparada com o prazo previsto para trmino dos servios, uma vez que, os proprietrios alegam que o financeiro dos contratos de compra e vendam, junto construtora aqui mencionada, est com um percentual bastante avanado, adverso ao fsico da obra.Visa-se com este parecer tcnico: Constatar o mais exato ponto que se encontra o andamento das obras no tange a construo do Condomnio Platinum, fazendo um comparativo com o Relatrio de Acompanhamento de Obra (Cronograma Geral de Obra) fornecido pela contratada aos seus proprietrios. Verificar a quantidade de funcionrios presente na obra, opinando se a contratada poder chegar dentro do prazo previsto no contrato, a concluso de todos os servios do memorial descritivo, o qual consta junto ao projeto arquitetnico.O laudo visa fornecer elementos tcnicos objetivos, racionais e lgicos, fundamentados em princpios fsicos e matemticos e ainda aplicaes de engenharia, como auxlio apurao da verdade dos fatos sempre e quando necessrio.

3. LOCALIZAO

1.1 LOCALIZAO DO IMVELO Condomnio Platinium uma edificao de uso residencial multifamiliar, localizando-se na Avenida Sima Gomes s/n, Lote 17, quadra nica, loteamento Sima Gomes, Bairro de Helipolis, Garanhuns PE.AV. DR IDELFONSO LOPESAV. SIMA GOMESREA DESTINADA A EDIFICAO CONDOMNIO PLATINIUM

Fotografia 01 - Viso area da rea

Fotografia 02 Placa da obra com aluso a foto do prdio pronto.

Fotografia 03 Vista da edificao na av. Sima Gomes

Fotografia 04 vista frontal fachada principal do prdio

Fotografia 05 vista frontal e lateral do prdio

FONTES DE DADOS BSICOSO signatrio baseou-se nas suas anlises, em dados objetivos obtidos das seguintes fontes:

a) Projeto arquitetnico datado de Maio/12, Memorial de Especificao e Cronograma Geral da Obra, elaborados pelo Arquiteto Vinicius Moreira de Souza Leo, CREA/PE 42050 e Empresa MSL ARQUITETURA & CONSTRUO, sendo que, este ltimo sem identificao que o elaborou, segundo informaes, o respectivo foi elaborado e preenchido pela empresa.b) Inspees in loco com tomadas fotogrficas realizadas em exames do local em 31 de julho de 2014.c) Normas tcnicas da ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) de nmeros NBR 13752 e NBR 14653.

FOTOGRAFIA 06 PLANTA ARQUITETNICA DO CONDOMNIO PLATINIUM

Obs: No consta no local da obra, a placa do engenheiro responsvel pela execuo da obra com o devido registro no Conselho Regional de Engenharia de Pernambuco, consta somente a placa do projeto eltrico e arquitetnico.

Fotografia 07 Placa da Construtora responsvel pela execuo da obra (ausncia do profissional responsvel pela execuo)

Fotografia 08 vista da obra e suas placas referente aos projetos

Imvel da vistoria

Fotografia 09 Vista obra

3- DESCRIO GERAL3.1 DESCRIO DO IMVEL Trata-se de uma edificao de uso residencial multifamiliar composta por cinco pavimentos ao total, sendo um pavimento e meio destinado a estacionamento e trs pavimentos e meio destinados aos apartamentos com reas variando de 84,87 m e 96,17 m, alm de elevador social, hall de recepo e guarita de segurana, tambm existindo um espao para lazer infantil composto por playground. Cada apartamento composto com dois quartos, sendo uma sute, wc social, sala de jantar e estar cozinha, servio e varanda.Na edificao examinada atravs dos projetos, como tambm visita in loco, a mesma fora edificada com o mtodo e tecnologia de contexto tradicional, ou seja estrutura de concreto armado, paredes de vedao interna e externa em tijolo cermico de 8 furos e revestimento nas paredes inicialmente chapisco e massa nica ou emboo para reas molhadas.LOTE DO TERRENO ONDE EST SENDO CONSTRUIDO A OBRA DO CONCOMNIO PLATINIUM

Fotografia 10 Planta de Localizao (anexa)

Fotografia 11 Planta do pavimento trreo (garagem e 02 (dois) apartamentos tipo

Fotografia 12 Planta do apartamento tipo 04 (quatro) por andar

Fotografia 13 Planta de corte do prdio

4- VISTORIA TCNICAPara elaborao do presente trabalho foi realizada vistoria no imvel do autor, com registros fotogrficos e conhecimento das etapas do sistema construtivo executadas pela empresa. A vistoria se deu no dia 31 de julho de 2014, s 11hs. Verifiquei que toda estrutura de concreto armado, referente a torre da garagem e apartamentos esto concludas, exceto a caixa d`gua superior, conforme foto anexa. Tambm pode-se concluir que a alvenaria de fechamento interna e externa dos apartamentos esto 100% concludas, o mesmo no se pode dizer das alvenarias da rea externa, como guarita, muro frontal e alvenaria que delimitam e disciplinam o fluxo dos vos da recepo.No que tange ao revestimento de acabamento, esto concludos a massa nica e emboo somente das reas internas dos apartamentos do pavimento trreo, 1 pavimento e 2 pavimento; O mesmo no se pode dizer do 3 pavimento, pois os apartamentos esto em fase de chapisco.Para melhor entender, faz-se necessrio alguns esclarecimentos, ento vejamos:

O RevestimentoO revestimento de uma parede constitudo por trs camadas (chapisco, emboo e reboco).- O chapisco necessrio para promover a aderncia do emboo, evitando que o mesmo se solte.- O emboo a camada de regularizao da superfcie, no devendo ser superior a 2cm.- O reboco tem pequena espessura, sendo uma camada fina que serve para preparar a superfcie par receber o acabamento final, lixamento, tinta base e pintura.O chapisco serve neste caso para promover uma melhor ligao entre as partes e evitar o descolamento.Quanto maior for o contato das argamassas com o substrato de superfcie rugosa, melhor ser a ancoragem, e portanto, uma boa resistncia de aderencia.Fases do RevestimentoTodas as paredes e tetos devem receber uma camada de chapisco, qualquer que seja o acabamento.Sem o chapisco, que a base do revestimento, as outras camadas podem descolar e at cair.Sobre o chapisco aplicada uma camada de massa grossa ou emboo, para regularizar a superfcie.Por ltimo, vai o emboo e/ou massa nica (reboco), que d o acabamento final, nesta fase. Aps tais servios, cada ambiente ou parede em si, recebe o acabamento final que foi previsto pelo projeto, seja cermica, pintura ou outro que lhe convier projetado pelo arquiteto.

Voltando, nada mais foi identificado como qualquer outra etapa prevista pelo projeto como executada ou pelo menos iniciada a sua execuo, sejam eles: 1- Esquadrias (portas, janelas e portes);2- Instalaes hidrossanitrias;3- Metais e equipamentos de banheiros e cozinha;4- Revestimento de teto (forro);5- Regularizao de piso;6- Revestimento cermico ou porcelanato de piso;7- Revestimento externos de fachadas;8- Impermeabilizaes (reas de banheiros, calhas e reas molhadas;9- Pintura;10- Elevador;11- Instalaes Eltricas, este ltimo, uma vez que, somente os condutes foram instalados at a altura do teto, servio nfimo comparado com todo o custo do verdadeiro servio a ser executado, por isto no foi considerado como parcialmente executado;12- Construo do muro de divisa lateral e fundos13- Grades e muro frontal;14- Guarita;15- Revestimento dos vos de escada, garagem e hall.As fotografias a seguir demonstram as reas vistoriadas.

Fotografia 14 Fachada lateral ausncia de qualquer tipo de revestimento.

Fotografia 15 Estacionamento somente com revestimento de chapisco e sem revestimento ou forro de teto.

Fotografia 16 Vo de escada trreo - 1 andar, sem qualquer tipo de revestimento;

Fotografia 17 Estacionamento sem contra piso de concreto;

Fotografia 18 Apartamentos do pavimento trreo com paredes revestidas;

Fotografia 19 Estacionamento sem revestimento de forro

Fotografia 20 Parede do estacionamento com revestimento pela metade;

Fotografia 21 Reservatrio inferior

Fotografia 22 pavimento trreo e 1 pavimento Fotografia 23 Condutes da fiao eltrica, at a altura de teto Fotografia 24 condutes eltricos

Fotografia 25 paredes somente com revestimento em chapisco;

Fotografia 26 Paredes revestidas com massa nica, sendo que, algumas ainda continuam sem qualquer revestimento (2 Pavimento), ou seja, inacabadas.Fotografia 26 Paredes inacabadas, somente com revestimento de chapisco e condutes sem acabamento;

Fotografia 27 Paredes do 3 pavimento sem nenhum revestimento;

Fotografia 28 3 pavimento sem nenhum revestimento, eltrica ou instalao hidrulica;

Fotografia 29 3 pavimento ainda com escoramento de laje e sem revestimento nas paredes;

Fotografia 30 Poo do elavador e Reservatrio Superior faltando ainda ser construdo;

Fotografia 31 laje de coberta sem nehuma estrutura de madeira ou telha (no iniciada)

Fotografia 32 almoxarifado e deposito de material (praticamente vazio)

Fotografia 33 Deposito de material

Fotografia 34 Canteiro de obras, observao da ausncia do muro lateral e dos fundos do Condomnio Platinium;

Fotografia 35 Fachada frontal e lateral do prdio demonstrando total ausncia de revestimento das fachadas;5.0 DESCRIES DO MTODO UTILIZADO PARA AVALIAO DO PERCENTUAL DE CUSTO DOS SERVIOS DE CONSTRUO DO CONDOMNIO PLATINIUM.

Inicialmente importante destacar que a deciso do mtodo utilizado para avaliao tcnica foi tomada pelo fato da ausncia da maioria dos projetos executivos, uma vez que, no foi possvel o acesso aos projetos de instalaes eltrica, hidrossanitria, estrutural e instalaes especiais. Em todo caso, nada impede da obteno do xito pretendido, pelo fato da existncia de metodologias passiveis de alcanar o objetivo deste laudo tcnico.Assim com ajuda de tabelas criadas tanto em estudos de casos, como na engenharia de avaliao, pode-se chegar a dados que servir para exatido da real etapa de execuo do Condomnio Platinium.O mtodo comparativo de dados um dos mtodos possveis junto a metodologia das redes neurais artificiais (RNAs), este tipo de mtodo foi desenvolvido pela engenharia, tomando como base o processamento de informaes empricas como base de comparar dados de obras semelhantes ou iguais.A concepo do projeto arquitetnico compreende a etapa em que so definidas as caractersticas da edificao e visa atender vrios requisitos, dentre eles, a satisfao de cada cliente, a legislao vigente, as recomendaes tcnicas e, por fim, o aspecto custo. Segundo Mattos (2006), uma obra de edificao eminentemente uma atividade econmica e, como tal, o custo um item de especial importncia.Losso (1995) aponta que o levantamento do custo de uma edificao a primeira etapa para a realizao ou no do empreendimento, determinao do montante a ser investido, limitao do vulto da obra e definio das especificaes da mesma. Como se trata de uma fase onde os projetos no esto totalmente detalhados e por ser um ambiente de grandes incertezas, torna-se invivel a utilizao de mtodos convencionais para estimar o custo da edificao. O oramento discriminado um procedimento complexo e demorado, pois realizado atravs da quantificao dos servios com base em caractersticas geomtricas definitivas. Outros mtodos se baseiam em caractersticas mais simples e oferecem grande velocidade no processamento dos resultados (OTERO, 2000).Para Losso (1995) na fase inicial que se justifica a utilizao de estimativas paramtricas, importante ferramenta para o levantamento rpido de quantitativos a partir de caractersticas geomtricas bsicas e, consequentemente, para a determinao do custo dos principais servios, fornecendo resultados com um nvel de preciso compatvel ao estgio do empreendimento. Nesta etapa busca-se obter um valor aproximado do custo da edificao, no objetivando uma preciso elevada.Kurtz et al. (2003) acrescentam tambm que os ndices paramtricos podem ser vistos como uma ferramenta gerencial, garantindo agilidade no processo de tomada de deciso. Alm do aspecto custo, possvel caracterizar o processo construtivo pela quantidade de servios e insumos, quantidade de elementos construtivos como paredes internas e externas, tipos de pisos para as diferentes reas, esquadrias e revestimentos em geral, entre outros (PARISOTTO, 2003).Vrios estudos sistematizaram a anlise das estimativas paramtricas, visando quantificao dos servios, tipificao de projetos, o custo do empreendimento e a racionalizao do projeto arquitetnico definio de relaes paramtricas um processo de base estatstica, tais anlises esto atreladas ao ambiente amostral em que so realizadas.

5.1 Estimativa de custosToda estimativa de custo uma tentativa de traduzir os custos de execuo de um projeto, e sua qualidade medida em termos de preciso, ou seja, de sua aproximao com o custo real incorrido em obra (Formoso et al., 1986). A anlise dos custos da construo executada em vrias etapas, antes, durante e depois da elaborao do projeto. A escolha do mtodo a ser utilizado para a obteno do custo da construo est relacionada com o estgio de detalhamento do projeto, com o tempo disponvel e com o uso a que este se destina (OLIVEIRA, 1990).Os mtodos com maior nvel de preciso apresentam grande complexidade e baseiam-se em caractersticas geomtricas definitivas, a partir de projetos detalhados. Os mtodos mais simples fundamentam-se em caractersticas bsicas da edificao, oferecendo grande velocidade no processamento de dados. Segundo Oliveira (1990), os mtodos invariavelmente contam com dados histricos de projetos anteriores, como composies, quantitativos e relaes entre variveis geomtricas.Para Losso (1995), a estimativa de custo no visa precisar o valor de uma determinada obra e sim apresentar uma aproximao representativa do custo do empreendimento. O grau de preciso eleva-se com o aumento do nmero de informaes do projeto disponveis, conforme o quadro abaixo.

Tabela 2.1 - Grau de preciso de acordo com o tipo de estimativa.TIPO DE ESTIMATIVAPROVVEL PRECISO

Estimativa por ordem de grandeza+ ou 40%Estimativa por fatores+ ou 25%Estimativa preliminar+ ou 12%Estimativa definitiva+ ou 6%

Adaptado de Taylor & Weston (1977, apud Losso,1995)O tema sobre economia da construo na fase de projeto ganhou impulso atravs dos trabalhos do Centre Scientifique et Technique du Batiment (Centro Cientfico e Tcnico da Construo - CSTB), com destaque para a criao do mtodo ARC (Analyse Raisonne et Apprciation Rapide du Cot de Construction Apreciao Rpida do Custo da Construo). O mtodo estabelece a diviso do custo total da construo em obras inerentes ao local e obras gerais e estas subdivididas em obras verticais, horizontais e equipamentos (OLIVEIRA, 1990).No Brasil, o engenheiro Teodoro Rosso introduziu os debates sobre a temtica da avaliao dos aspectos geomtricos do custo das edificaes. Posteriormente, o engenheiro Juan Luis Mascar, criou slidas bases conceituais para o tema sobre estimativas geomtricas. Dentre os conceitos, os principais relacionam-se com as decises arquitetnicas e como elas influenciam o custo do empreendimento (PARISOTTO, 2003).Hirota (1987) realizou um estudo exploratrio para proposio de um mtodo de tipificao e determinao de projetos bsicos para oramentao. A autora coletou 30 projetos de edificaes baixas de Porto Alegre, Rio Grande do Sul e analisou estatisticamente as seguintes variveis: reas de circulao no pavimento tipo, rea do pavimento trreo, rea do pavimento de cobertura, coeficiente de paredes internas e externas, percentual de aberturas na envoltria, ndice de compacidade e rea do pavimento tipo. A partir de uma anlise estatstica preliminar destas variveis, observou-se a normalidade das mesmas, indicando a possibilidade do uso da mdia ou do intervalo de confiana.Oliveira (1990) analisou variveis geomtricas de 86 edificaes de Porto Alegre, mensurando rea, permetro e aberturas dos compartimentos, alm de relaes e ndices que abordam o pavimento como um todo. So apresentadas as equaes de regresso para a estimativa de cada varivel adotada como representativa do custo da edificao, bem como os coeficientes de variao dos dados utilizados. Losso (1995) avaliou do ponto de vista geomtrico vinte projetos arquitetnicos e sete oramentos de edifcios de alto padro em Curitiba, Paran. O autor apresentou em seu trabalho, ndices obtidos estatisticamente e os relaciona com os insumos necessrios para a execuo dos servios representados por essas variveis, incluindo a mo-de-obra. Os principais objetivos eram eliminar erros grosseiros no processo de quantificao e apresentar ndices mdios de consumo.Arajo (1997) desenvolveu um mtodo de estimativa do custo total de empreendimentos imobilirios a partir de caractersticas geomtricas. Ao utilizar uma amostra de 19 projetos arquitetnicos e notas fiscais da fase de construo de quatro edifcios construdos, o autor desenvolveu uma srie de equaes de regresso para quantificao dos servios e, por conseguinte, dos insumos. Foi apresentado, em seu trabalho, um modelo hbrido para determinao do custo dos servios, pois estes so relacionados em termos de reais/m, percentuais ou dlar americano.Parisotto (2003) apresentou, em seu trabalho, um procedimento para a quantificao de servios, consumo e custos de edificaes residenciais na fase de investimentos. O trabalho faz uma reviso dos mtodos de estimativa por caractersticas geomtricas e aplica as equaes resultantes de outros trabalhos em um estudo de caso a partir de um empreendimento situado em Florianpolis, Santa Catarina. O autor apresenta as equaes paramtricas que forneceram melhores resultados para estimar servios, custos e consumo de mo-de-obra.A tabela a seguir apresenta a distribuio percentual em relao ao custo total dos vrios servios para um edifcio habitacionais de alto padro com vinte e um pavimentos tipo.Tabela 2.2 - Distribuio percentual dos servios para um edifcio residencial de alto padro.ITEMPESO (%)

Despesas indiretas da obra11,7

Movimento de terra1,38

Infraestrutura7,73

Estrutura20,02

Alvenarias3,91

Revestimentos17,62

Esquadrias e Ferragens8,16

Vidros0,42

Aparelhos Sanitrios e metais2,50

Pinturas2,23

Impermeabilizaes1,25

Instalao eltrica8,75

Instalao hidrulica5,94

Instalaes especiais2,27

Elevadores4,19

Servios complementares0,83

Limpeza0,22

Diversos0,72

TOTAL100,00

Fonte: Adaptado de Guia da Construo, n. 112, p. 21, out. 2010.

Assim, podemos ter pelo mtodo comparativo, uma estimativa da fase em que encontra-se a obra do Condomnio Platinium, o qual questo da lide em tela.

PLANILHA DE DIVISO DE SERVIOS PARA EXECUO DO CONDOMNIO PLATINIUM

OBRA: CONSTRUO DE UMA EDIFICAO DE USO RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR COMPOSTA DE CINCO PAVIMENTOS, SENDO UM PAVIMENTO E MEIO DESTINADO A ESTACIONAMENTO E TRS PAVIMENTOS E MEIO DESTINADO A APARTAMENTOS

LOCAL: BAIRRO DE HELIPOLIS, GARANHUNS, PE

DETALHAMENTO DA PLANILHA BASE

ITEMSERVIO1234OBSERVAES

01.00 CANTEIRO DE OBRAS7%NO0%0%CANTEIRO CONSTRUIDO FORA DAS NORMAS NR 18, ONDE PREVER BANHEIROS ADEQUADOS, REFEITRIO, DORMITRIO, ALOJAMENTO, TUDO COMPATVEL COM A NECESSIDADE DA OBRA (SERVIOS AUSENTES, POIS S FOI OBSERVADO UM MINUSCULO DEPSITO E UMA BETONEIRA PEQUENA COM COBERTA) POR ISSO NO FOI CONSIDERADO COMO PERCENTUAL PLAUSIVEL PARA OBRA

02.00 SERVIOS PRELIMINARES2%SIM100%2%EXECUTADO

03.00TRABALHO EM TERRA1,5%SIM100%1,5%EXECUTADO

03.00 INFRAESTRUTURA4%SIM100%4%EXECUTADO

04.00 SUPERESTRUTURA17%SIM90%15%FALTA SERVIO DA CAIXA D`GUA SUPERIOR

05.00INSTALAES ELTRICA, TELEFNICA, HIDROS., GS, SANITRIA, PLUVIAIS E INCNCIO11,5%NO0%0%NADA FOI EXECUTADO, APENAS OS CONDUTES DE PVC AT ALTURA DE TETO DOS APARTAMENTOS, VALOR NFIMO COMPARADO AO TODO DO SERVIVO CORRESPONDENTE

06.00PAREDES7,5%SIM92%7,0%FALTA MURO DE DIVISA E GUARITA

07.00COBERTURA3%NO0%0%NADA EXECUTADO

08.00IMPERMEABILIZAO1,5%NO0%0%NADA EXECUTADO

09.00REVESTIMENTO12%SIM33%4%SOMENTE O REVESTIMENTO DOS APARTAMENTOS DO PISO TRREO, 1 PAV. E 2 PAV., ASSIM MESMO FALTA O REVESTIMENTO DAS REAS MOLHADAS, COMO BANHEIROS E COZINHAS DOS MESMOS. AUSNCIA DE TODO REVESTIMENTO EXTERNO E DO 3 PAV.

10.00PISO7,5%NO0%0%NADA EXECUTADO

11.00ESQUADRIAS8%NO0%0%NADA EXECUTADO

12.00PINTURA5,5%NO0%0%NADA EXECUTADO

12.00ELEMENTOS DECORATIVOS0,5%NO0%0%NADA EXECUTADO

13.00FERRAGENS1,5%NO0%0%NADA EXECUTADO

14.00VIDROS1,5%NO0%0%NADA EXECUTADO

15.00DIVERSOS8%NO0%0%NADA EXECUTADO

TOTAL GERAL100%34%

1PERCENTUAIS DO CUSTO DE SERVIO DE CONSTRUO (TABELA PARMETRO)

2SERVIOS EXECUTADOS NO CONDOMNIO PLATINIUM

3PERCENTUAL DO TOTAL DO SERVIO A SER EXECUTADO

4PERCENTUAIS ESTIMADOS NA VISTORIA (REPRESENTATIVO NO TODA DA OBRA)

Diferente disso, a Construtora MSL apresenta um Cronograma Geral da Obra, para acompanhamento de obra, demonstrando outro cenrio das etapas de execuo do sistema construtivo da obra, seno vejamos:

Onde, a mesma, apresenta um percentual de 59% (cinquenta e nove) por cento j executado e concludo pela empresa contratada (DOC anexo).

5.2 DEFINIES E FUNDAMENTAES SOBRE ORAMENTOS

5.2.1 Oramento de Obra Segundo a Professora Bernadete Triflio, do Departamento de Engenharia de Materiais e Construo da Universidade Federal de Minas Gerais, Oramento de obra a descrio completa de todos os insumos da obra, devidamente quantificados e multiplicados pelos seus respectivos preos unitrios, acrescidos da verba para a cobertura do benefcio e das despesas indiretas, cujo somatrio representa o faturamento provvel da construo.

5.2.2 Custos Diretos

Os custos diretos na construo civil so calculados a partir de composies de custos dos diversos servios e materiais utilizados na obra. Para sua obteno so elaboradas planilhas oramentrias a partir dos quantitativos de servios necessrios e seus respectivos preos unitrios. Estes ltimos so em geral publicados por revistas tcnicas especializadas de construo civil, tais como Construo Mercado e O Informador das Construes, ou por tabelas de preos regionais oficiais, como o caso da TABELA SINAPI, disponibilizado todos os meses pelo site da Caixa Econmica Federal.

5.2.3 Benefcios e Despesas Indiretas (BDI)

A taxa de Benefcios e Despesas Indiretas (BDI) utilizada na composio do preo final de um servio para reembolsar o construtor pelas despesas no calculadas no custo direto, explcito na planilha de oramento, tais como impostos, despesas administrativas, encargos financeiros, custos indiretos, alm de remunerar o lucro. (Extrado do livro Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais do Engenheiro Francisco Maia Neto). Os custos indiretos consistem nas despesas oriundas do desenvolvimento de atividades tcnicas, administrativas, comerciais e legais, necessrias para garantir a perfeita execuo da obra, atendendo a seus parmetros de custo, prazo e qualidade. A taxa de BDI inclui, entre outros, os seguintes itens: - Custo do escritrio central da empresa; - Custo da estrutura tcnico-administrativa da obra; - Custos financeiros; - Lucro do construtor; - Impostos.

5.2.4 Custo Unitrio Final de Obra (CF)

A NBR 14.653, Norma Brasileira para Avaliao de Bens, define o Custo Unitrio Final de Obra como aquele que engloba os Custos Diretos (CDI) e a taxa de Benefcios e Despesas Indiretas (BDI). Nesta norma proposto o seguinte modelo para o clculo do Custo Unitrio Final de Obra (CF): CF = CDI . BDI onde, CF : Custo unitrio de construo por m2 CDI : Custo direto BDI : Benefcios e despesas indiretas O valor do BDI calculado atravs de: BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L) onde, A: Taxa de administrao da construtora para a obra F: Custos financeiros durante o perodo de construo L: Taxa de lucro da construtora

6.0 ANLISES E CONCLUSES

Mediante estudos tcnicos baseados nas fundamentaes descritas neste trabalho, e ainda, nas vistorias, anlise dos autos, anlise projetos e memria de clculo, foi possvel estabelecer concluses relativas ao real momento em que se encontra a obra do Condomnio Platinium, pois, tal obra pode-se equiparar as obras que serviram de estudo cientifico, onde as mesmas serviro de parmetro para a criao de uma tabela, a qual demonstra percentuais representativos de cada etapa da obra de construo de prdios residenciais e/ou semelhantes.Assim, por tudo aqui apresentado e, utilizando-se do mtodo comparativo, podemos concluir que a obra, no dia de sua vistoria, encontra-se com um percentual de cronograma fsico de 34% (trinta e quatro) por cento da sua execuo, tudo demonstrado por etapas na planilha contida acima, dentro da conjuntura equiparada com a execuo fsica da obra. Diferente do que diz a planilha apresentada pela MSL Construtora, uma vez que, a mesma apresentou uma planilha de acompanhamento de obra onde consta diversos servios como executado e concludos, o qual totaliza um percentual de 59% (cinquenta e nove) por cento. Em desconformidade, com a realidade da obra, no pode ser considerada a planilha apresentada pela empresa, porquanto, a busca pela verdade dos fatos, trouxe tona a realidade da obra, j que, de forma equivocada, a empresa, constou em seu relatrio de acompanhamento de obra, servios ainda sequer iniciados.Conclui-se que o percentual apresentado pela empresa MSL Construtora, de 59% (cinquenta e nove) por cento, no amoldar-se com a realidade da obra.Por fim, no que tange a possibilidade da empresa atingir a concluso da obra dentro do prazo previsto, a mesma dever aumentar consideravelmente o nmero de operrios da construo civil, uma vez que, no dia da vistoria, somente havia 3 (trs) pedreiros e 3 (trs) serventes, mo de obra incompatvel com a necessidade da obra.Assim, declaro concludo este laudo preliminar para os devidos fins da sua instaurao.Atenciosamente,Garanhuns, 26 de agosto de 2014.

Sandro Wlaudemyr de Oliveira GomesEngenheiro Civil CREA 22.127 D/PE

Declaro que o presente laudo encontra-se com registro de sua ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica em anexo.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

(1) ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS ABNT. NBR 14.653 Rio de Janeiro, 2001.(2) ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS ABNT. NBR 13.752 Rio de Janeiro, 1996.(3) Cdigo de Processo Civil e Constituio Federal. So Paulo: Saraiva, 2014.(4) DEUTSCH, Simone Feigelson PERCIAS DE ENGENHARIA Apurao dos Fatos 2 Ed. - So Paulo, Leud 2013. (5) INSPEO PREDIAL, vrios autores. Check up predial: guia da boa manuteno IBAPE/SP. 3 Ed. So Paulo: LEUD, 2012.(6) JULIANO, Rui Manual de Percias 5 Ed. Revisada e Ampliada Rio Grande, 2012. (7) OTERO, J. A. Anlise paramtrica de dados oramentrios para estimativas de custo na construo de edifcios: estudo de caso voltado para a questo da variabilidade. 2000. Dissertao (Mestrado em Engenharia de Produo), Curso de Ps-Graduao em Engenharia de Produo, Universidade Federal de Santa Catarina.(8)PARISOTTO, J. A. Anlise de estimativas paramtricas para formular um modelo de quantificao de servios, consumo de mo-de-obra e custos de edificaes residenciais Estudo de caso para uma Empresa Construtora. 2003. Dissertao (Mestrado em Engenharia de Produo). Programa de Ps-Graduao em Engenharia de Produo, Universidade Federal de Santa Catarina.(9) Normas de Inspeo Predial do IBAPE-SP, Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo So Paulo 2007.(10) Percias de Engenharia / IBAPE / SP Instituto Brasileiro de Percia, Pini, 2008. (11) KURTZ, C. E.; JUNGLES, A. E.; HEINECK, L. F. M. ndices paramtricos para servios de pintura externa. In: SIMPSIO BRASILEIRO DE GESTO E ECONOMIA DA CONSTRUO, 2003, So Carlos: UFSCar, 2003.(12) LOSSO, I. R. Utilizao das caractersticas geomtricas da edificao na elaborao de estimativas preliminares de custo: estudo de caso em uma empresa de construo. 1995. Dissertao (Mestrado em Engenharia Civil), Curso de Ps-Graduao em Engenharia Civil, Universidade Federal de Santa Catarina.18