Pereira Modelo Ljramos

8/18/2019 Pereira Modelo Ljramos

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(EJEMPLO)

INFORME DE VALUACIÓN

DirecciónTipo de inmueble ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia.

Datos empresa/estudio tasador


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INDICE

INTRODUCCIÓN . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . 6

MEMORIA DESCRIPTIVA . . .. . .. . .. .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. .. . .. .. . .. . .. .. . .. . .. .. . .. .. . .. 7

PROCEDIMIENTO DE TASACIÓN . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. 14

VALOR ACTUAL ... .. ... ... .. ... .. ... ... .. ... .. ... ... .. ... ... .. ... ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. .. 15

COMPARACIÓN DE OFERTAS . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . 20

VALOR LOCATIVO Y CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA .. .. ... .. ... .. .. 24

CONCILIACIÓN DE LOS INDICADORES DE VALOR Y TASACIÓN. 26

COMENTARIOS FINALES . . . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . 27

LIMITACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD DEL TASADOR . . .. . .. . .. . .. 28

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INTRODUCCIÓN

Descripción general del trabajo realizado indicando los datos del cliente y la ubicación del inmueble tasado, los procedimientos ymetodología utilizada así como toda observación relativa a la tasación efectuada.

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MEMORIA DESCRIPTIVA

UBICACIÓN Y ENTORNO

El inmueble tasado se encuentra ubicado en .....................................

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DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Describir detalladamente las características y particularidades del inmueble tasado.

AGREGAR FOTOS VARIAS CON EPIGRAFE

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BALANCE DE SUPERFICIES

Sector Superficies

TERRENO 21.000 m2

CONSTRUCCIÓN PB ............. m2

CONSTRUCCION SS ............. m2

CONSTRUCCION 1°P ............. m2



Total Superfi cie Cubierta ............. m2

SERVICIOS

El inmueble cuenta con los servicios básicos urbanos y la instalación de ........................................

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ZONIFICACION URBANÍSTICA

(ejemplo) R2aI – Residencial de alta densidad

Zonas destinadas a uso residencial con alto grado de densificación y consolidación, en las cuales se admiten usos compatibles

con la vivienda.

Tipologías edilicias:Se permiten edificios entre medianeras de perímetro libre y semilibre.

Disposiciones particulares

a) Edificios entre medianerasAltura máxima: h = d x 2,4

b) Edificios de perímetro libreAltura máxima: h = d x 3

c) Edificios de perímetro semilibreAltura máxima: h´ = d´ x 5

d) FOT básico = 3

e) FOT máximo = básico x Ancho de la calle12,5

f) FOS: Según cuadro de usos 5.2.1.

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PROCEDIMIENTO DE TASACIÓN

La Tasación es el proceso mediante el cual se estima el precio más probable que obtendría un inmueble en un mercado competi-tivo y abierto, con todas las condiciones necesarias para llevar a cabo una transacción adecuada, entendiéndose por tal a aquellaen la que:

-

-

-

-

-

-

Las partes estén motivadas e informadas, y actúen según lo que consideran su mejor interés.

El inmueble haya sido expuesto al mercado inmobiliario durante un tiempo razonable.

El precio representa la contraprestación normal por el bien transado, no afectado por financiación o concesiones de venta

especiales.

La metodología de tasación implementada en el presente análisis, exige la aplicación de una serie de normas específicas, entre

las cuales merecen destacarse:

Norma del Mayor y Mejor Uso (Highest and Best Use): Consiste en asumir la hipótesis más favorable de desarrollo y de uso

que realce el valor del inmueble.

Norma del Estado en que se Encuentra (As Is): los inmuebles son tasados en función de las características constructivas, con-

diciones de uso y de mantenimiento del día en que se efectúa la visita. No se toman en cuenta futuras modificaciones ni pro-

yectos de ampliación o mejoras.

Aproximación al valor del inmueble mediante la utilización de métodos cuyos resultados serán conciliados en una conclusión

de valor final. La aplicación de más de un método permite efectuar una verificación cruzada de los valores obtenidos.

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VALOR ACTUAL

La hipótesis del Valor Actual se fundamenta en el principio de sustitución que sostiene que no se justifica que una persona in-vierta en la compra de una propiedad una suma mayor que el costo de comprar un terreno y construir un edificio equivalente, siello no implica demasiada demora.

Se calcula el valor del terreno según lo que se pueda construir sobre él y/o por comparación de oferta de terrenos similares en lazona. Paralelamente se calcula el costo de reproducir el inmueble “en el estado en que se encuentra”, partiendo del costo de re- posición a nuevo (costo de construcción) y afectando al mismo mediante la aplicación de coeficientes formulados al efecto deconsiderar todas las formas de depreciación (física, funcional y económica) que inciden sobre el valor de un edificio.

Es decir, implican básicamente el reconocimiento y consideración que sobre el valor determinan la antigüedad y el estado gene-ral de un bien (criterios de Ross-Heidecke entre otros). El valor obtenido (valor depreciado), sumado al valor del terreno, resultaen el Valor Actual.

VALOR DEL TERRENO

El terreno se valoró por el método residual que analiza la factibilidad de edificabilidad y de desarrollo de un emprendimientoinmobiliario / comparación de ofertas en el mercado, determinándose un precio de referencia para la valoración del bien. (Sicorresponde ese método)

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1. ASPECTOS GENERALES A

1.1 Superficie tierra 325,00 m2

1.2 Superficie de cálculo (Superficie tierra - cesiones) 325,00 m2

Zonificaccion C1

Fos a determinar por proyecto

Fot 4,1448Superficie edificable 1.347,06 m2

Cantidad de cocheras requeridas /m2 80 17 unidades

Total de superfic ies destino ppal. 1.347,06 m2

Total de superfic ies destinadas a cocheras 425,00 m2

Total de superfic ies destinadas a locales 0,00 m2

Total a edificar 1.772,06 m2

2. PARAMETROS

2.1 Superficies

Construible total (15 % de comunes) 1.612,87 m2Superficie 1.772,06 m2

2.2 Costos de refacción o construcción

Construcción Cocheras por m2 U$S 300,00 U$S 300,00

Construcción Sup.Principal por m2 U$S 600,00 U$S 600,00

Construcción Locales por m2 U$S 500,00 U$S 500,00

2.3 Precios

Venta Superficie U$S 1.800,00 / m2 U$S 1.800,00

Venta Superficie Locales U$S 0,00 / m2 U$S 0,00

Venta de cocheras por unidad U$S 15.000,00 U$S 15.000,00

2.4 Demolición 0

Costo por m2 de demolición U$S 10,00 / m2 U$S 10,00

Superficie a demoler 1055 1.055,00 m2

Costo de demolición total U$S 10.550,00

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3. INGRESOS POR VENTA

3.1 Departamentos

Total Superficie Ppal. 1.347,06 m2 U$S 1.800,00 /m² U$S 2.424.708,00

Total Superficie locales 0,00 m2 U$S 0,00 /m² U$S 0,00

Cocheras 17 unidades U$S 15.000,00 /unidad U$S 255.000,00

Total Bruto U$S 2.679.708,00

CALCULO PRELIMINAR B

4. COSTOS

4.1 Construcción

Sup. Ppal. (propios y comunes) 1.612,87 m2 U$S 600,00 /m² U$S 967.721,40

Locales comerciales 0,00 m2 U$S 500,00 /m² U$S 0,00

Cocheras 425,00 m2 U$S 300,00 /m² U$S 127.500,00

Obras Generales (accesos, parquización, etc.) 1,5% de total U$S 14.515,82

Costo de construcción U$S 1.109.737,22

4.2 Terreno

Valor Tierra U$S 0,00

Demolición U$S 10.550,00Costo de la Tierra U$S 10.550,00

4.4 Costos, según costo construcción

Arquitectura 4% costo construcción Honorarios: U$S 44.389,49 U$S 44.389,49

Ing. Estruct. 1% costo construcción Honorarios: U$S 11.097,37 U$S 11.097,37

Especilidades 1% costo construcción Honorarios: U$S 11.097,37 U$S 11.097,37

Insp. Técn. + Gerenc. $ 1.000 24 meses Honorarios: U$S 24.000,00 U$S 24.000,00

Permisos municipales 1% costo construcción Derechos: U$S 11.097,37 U$S 11.097,37

Total costos según costos de construcción U$S 101.681,61

4.5 Honorarios según ventas

Comercialización (incluye Marketing y Publicidad) 2,0% Honorarios: U$S 53.594,16 U$S 53.594,16

4.6 Total costos según costos de construcción + honorarios según ventas U$S 1.275.562,99

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5. VALOR TIERRAIngreso Bruto U$S 2.679.708,00

Utilidad requerida (en porcentaje) 1,45

Egreso máximo soportado por el proyecto U$S 1.848.074,48

Costos de construcción y comercialización U$S 1.275.562,99

Margen disponible para costos vinculados a la tierra U$S 572.511,50

5.1 Costo máximo de la tierra, siendo: 5,50% Gastos de compra y escrituración U$S 541.023,36

Precio unitario resultante 325,00 m2 Superficie t U$S 1.664,69

UADIT (Utilidades antes de Impuestos e Intereses) 37%

Impuestos ,78

Utilidad Neta después de Impuestos 29%

5.2 ierra

5.3 Incidencia $/m² neto superficie cubierta total 1.772,06 m2 Sup. Const. Total U$S 305,31

6. UTILIDADES6.1 Costo de la tierra y gastos vinculados U$S 572.511,50Costo construcción y comercialización U$S 1.275.562,99

Costo total U$S 1.848.074,48

Ingreso por Ventas - Bruto U$S 2.679.708,00

Diferencia Total Ingresos - Total Egresos U$S 831.633,52

3,5% Ingresos Brutos U$S 93.789

35% Ganancias U$S 291.071,73

Ingreso Neto de Impuestos U$S 2.388.636,27

Diferencia Total Ingreso neto de impuestos - Total Egresos U$S 540.561,79

o / por el método de comparación de ofertas del mercado........... (según corresponda)

Determinación del valor por comparación de ofertas

Local idad Ubicac ión Super ficie Prec io U$S U$S / m2

U$S

U$S

U$S

U$S

A m2 B U$S/ m2 B / A = ej: 64 U$S

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Para evaluar los antecedentes de ofertas de terrenos en la zona en relación con el lote a tasar, se determinaron coeficientes especí-ficos que se detallan a continuación:

Coeficiente Ponderación

Accesos Ej. 1,00

Ubicación Ej. 0,80

Superficie Ej. 0,80

Zonificación Ej. 1,00

Frente sobre río Ej. 1,10

Coeficiente (Ej.) 0,70

Accesos: la calidad de los accesos y la cantidad de los mismos se reflejan directamente en el valor de mercado de un lote.

Ubicación: el entorno y los linderos de un lote determinan que este sea mas deseable al mercado inmobiliario. La calidad am- biental, las vistas atractivas, la calidad de las calles y la cantidad de medios de locomoción determinan la calidad de la ubicación.

Zonificación: tanto la Capital Federal como los partidos de la provincia de Buenos Aires están regidos por un Código de Planifi-cación Urbana que establece, entre otras cosas, una división en zonas determinando los diversos usos y tipos de construcción quese pueden realizar en cada una de ellas.

Superficie: determina las posibilidades constructivas del lote y los destinos del mismo, asimismo lo inserta en determinadosmercados según sea útil como terreno residencial o con algún destino comercial o industrial.

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Valor resultante del terreno por comparación de ofertas

Superficie de Terreno Promedio Coeficiente Valor obtenido

11.000,00 m2 x U$S 64 x 0,70 = U$S 492.800

COSTO DE REPOSICIÒN

Los costos de construcción estimados tienen como base la información obtenida de diversas fuentes, tales como publicaciones dela industria de la construcción, firmas constructoras comerciales, corredores y tasadores de bienes raíces y experiencia cotidianaen el mercado.

Determinación del Costo de Reposición a Nuevo y Depreciación (superficie cubierta)

Sector SuperficiesValor de repo-sición del m2

Coef de deprecia-ción

Valor reposicióntotal

Superficie Util PB 300,00 m2 U$S 600 0,70 U$S 126.000,00

Superficie Util SS 200,00 m2 U$S 400 0,70 U$S 56.000,00

Superficie Util 1°P 155,00 m2 U$S 600 0,70 U$S 65.100,00



Superf icie Total 1.055,00 m2 U$S 415.100,00

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El Valor Actual del bien estará dado por la suma del valor de terreno mas el costo de reposición depreciado del edificio.

- Valor del terreno U$S 492.800

- Valor de la construcción depreciada U$S 415.100

- Valor actual del conjunto U$S 907.900

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COMPARACIÓN DE OFERTAS

La aplicación de este criterio permite establecer el valor de un inmueble por comparación con inmuebles similares recientementeofrecidos en el mercado inmobiliario.

Los procedimientos de asimilación utilizados para determinar el grado de compatibilidad entre los inmuebles comparables invo-lucran un juicio respecto a su similitud en factores tales como ubicación, características constructivas, funcionalidad, demandaespecífica, etc.

El juicio del tasador se expresa mediante el análisis comparativo de los precios vigentes y la construcción de un índice ponderadoque resume los elementos de valor considerados.

El precio de esas propiedades (consideradas comparables) tiende a determinar el rango en el que se ubicará el valor de la

propiedad tasada, y su relevamiento surge de consultas efectuadas sobre fuentes disponibles (bases de datos, redes informáticasespecíficas, publicaciones, etc.).

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CÁLCULO DEL PRECIO DE REFERENCIA

Determinación del valor por comparación de ofertas de

Localidad UbicaciónSuperficiecubierta

Precio U$S / m2

U$S

U$S U$S

A m2 B U$S B/A= ej. 1.187 U$S/m2

CÁLCULO DEL COEFICIENTE DE PONDERACIÓN DEL INMUEBLE

Coeficiente Ponderación

Accesos 1,00

Ubicación 1,10

Utilización del FOT 0,80

Comercialización 1,00

Características constructivas 1,10

Distribución de superficies en plantas 0,80

Coeficiente 0,77

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El coeficiente de ponderación resulta de considerar por separado cada uno de los atributos relevantes del inmueble, considerán-dose que el uso principal al cual esté destinado el bien (residencial, comercial, industrial, etc.) determina requerimientos especí-ficos.

El siguiente es un breve glosario de los coeficientes más utilizados para llegar a la ponderación final:

Accesos: Pondera calidad, cantidad, tipo y porte de los accesos que abastecen la zona de implantación del inmueble.Ubicación: Pondera la relación del entorno inmediato con áreas más amplias a escala barrial, zonal o regional.

Utilización del FOT: pondera la utilización plena o no del FOT admitido por el planeamiento urbano.

Comercialización: Pondera la incidencia sobre el valor de factores no contemplados por los coeficientes habituales.

Características Constructivas: Compatibiliza la calidad de materiales y dispositivos constructivos implementados.

Distribución de superficies en plantas: Considera la relación de superficies distribuidas en distintas plantas.Obsolescencia Funcional: Considera la adecuación del bien a requerimientos actuales según los destinos posibles.

Vidriera: Pondera la extensión y características de la vidriera.

Localización frente al rio: ...................

(O los que correspondan según el caso. Se indican sólo los factores que se consideraron en cada caso)

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DETERMINACIÓN DEL VALOR POR COMPARACIÓN DE OFERTAS

Este valor vendrá dado por el producto resultante de multiplicar la superficie del bien a considerar por el valor de referencia,afectado por el coeficiente de ponderación establecido.

Superficie cubierta Promedio Coeficiente TotalesSuperficie Util PB 300,00 m2 x 1187,50 x 0,77 = U$S 275.880,0

Superficie Util SS 200,00 m2 x 1187,50 x 0,77 = U$S 183.920,0

Superficie Util 1°P 155,00 m2 x 1187,50 x 0,77 = U$S 142.538,0

Superficie Util 2°P 300,00 m2 x 1187,50 x 0,77 = U$S 275.880,0

Superficie Util 3°P 100,00 m2 x 1187,50 x 0,77 =U$S 91.960,0

Superficie total 1.055 m2 U$S 970.178,0

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VALOR LOCATIVO Y CAPITALIZACION DE LA RENTA

Otra técnica para estimar el valor de la propiedad de referencia es el Cálculo del Valor por Capitalización de la Renta. Esto re-quiere la capitalización del ingreso neto en valor. Al estimar el valor por la Renta Potencial, los primeros pronósticos del Tasadorse refieren a la capacidad de la propiedad para generar un ingreso, estableciendo un alquiler apropiado dentro del rango de losalquileres que se practican en el mercado.

DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE REFERENCIA

Determinación del valor por comparación de ofertas de alquileres:

Localidad UbicaciónSuperficiecubierta

Precio $ $ / m2

$

$

$

A m2 B $ B / A = $/m2 22,30

CÁLCULO DE VALOR LOCATIVO MENSUAL

El valor locativo mensual vendrá dado por el producto de la superficie útil multiplicada por el precio de referencia, afectado porel mismo coeficiente de ponderación que ya fuera establecido para calcular el valor de mercado por Comparación de Ofertas

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Superficie cubierta Promedio Coeficiente Totales

Superficie Util PB 300,00 m2 x $ 22,30 x 0,77 = $ 5.179,93

Superficie Util SS 200,00 m2 x $ 22,30 x 0,77 = $ 3.453,29

Superficie Util 1°P 155,00 m2 x $ 22,30 x 0,77 = $ 2.676,30



Superficie total 1.055 m2 $ 18.216,09

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE MERCADO POR CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA

Finalmente, se efectúa la capitalización directa del ingreso de un año, aplicando la tasa adecuada en función del tipo de propie-dad que está siendo tasada.

Monto de Alquiler

Anual

Tasa Total en $ Total en U$S

$ 218.593 / 10,50% = $ 2.081.839 U$S 671.561

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CONCILIACIÓN DE LOS INDICADORES DE VALOR Y TASACIÓN

Las secciones anteriores de este informe presentan las técnicas básicas de valorización aplicadas a la propiedad de referencia.

Los resultados obtenidos deben correlacionarse, derivándose el análisis en un indicador final del valor (Valor de Mercado) de la

propiedad de referencia.

El valor estimado como Tasación, se define como el precio por el cual se efectuaría la transacción, estando las partes e informa-das, habiéndose expuesto el bien al mercado durante un lapso razonable y suponiendo la ausencia de factores anormales ejer-ciendo presión distorsiva sobre la operación.

INDICADORES DE VALOR

Conciliación de los indicadores de valor y tasación

- Valor Actual U$S 907.900

- Valor por Comparación de Ventas U$S 970.178

- Capitalización del Valor Locativo U$S 671.561

Promedio U$S 849.880

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Cálculo del valor de venta:

U$S 850.000 Dolares estadounidenses OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL

Cálculo del valor de alquiler mensual:

$ 18.000PESOS MENSUALES DIECIOCHO MIL

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COMENTARIOS FINALES

Para la determinación de los valores que concluyen nuestro análisis, se han considerado las características distintivas del bienobjeto del mismo.

Se indican como fortalezas del inmueble tasado:

• ..............................................• ........................• ........................

Se indican como debilidades del inmueble tasado:

•

..............................................• ........................

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LIMITACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD DEL TASADOR

•

•

•

•

•

Se presume que los inmuebles están libres de accesiones no declaradas y que su situación frente a la Dirección de Catastro se

encuentra totalmente regularizada.

No se tomó en consideración ningún gravamen ni derecho de terceros que pudiera trabar la libre disponibilidad de los bienes

tasados y los mismos han sido valuados como si estuvieran libres de toda deuda.

El tasador no asume responsabilidad alguna por condiciones estructurales no visibles a través de una inspección rutinaria y de

una revisión rápida de los planos y especificaciones.

Esta valuación ha sido efectuada en las condiciones en que se encontraba el inmueble en la fecha y hora de la visita. Toda mo-

dificación posterior que afecte el valor de lo tasado no es de responsabilidad del tasador. El valor o valores resultado de la tasa-

ción tienen una validez de 180 días a partir de la fecha de tasación.

Nada de lo contenido en este informe, en particular cualquier referencia al valor determinado, identidad del tasador o firma a la

que está vinculado, se diseminará al público a través de publicidad de cualquier tipo sin el consentimiento previo por escrito del

suscripto.

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