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Prezados Senhores,
A Campus Valore, através da Engenharia de Avaliações e a Consultoria Patrimonial, desenvolveu o presente
trabalho com o objetivo de apresentar a PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A, subsídios e parâmetros que
se correlacionam com a valoração de bem tangível a qual se destina a sua finalidade.
É com satisfação que procedemos à entrega do Laudo Técnico nº103568/13.
É importante esclarecer que os valores aqui expressos foram apurados em absoluta observância às Normas de
Avaliação da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e publicações do IBAPE (Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia) além de observar as legislações municipais, estaduais e federais.
Para as conclusões técnicas do presente laudo, foram usados cálculos em função da área em relação ao
mercado, pesquisa local das alienações mais recentes e análise de documentos pertinentes ao ativo.
Visando em atender e prestar consultoria de qualidade com transparência na informação e credibilidade
agradecemos a oportunidade de ter executado o presente trabalho.
Atenciosamente,
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The Square) – Bl.A – S l.431 – Granja Viana – C otia – SP – C EP 06709-015 Pág. 02 PA BX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: [email protected] Laudo: 103568
SUMÁRIO
01 - INFORMAÇÕES GERAIS DO IMÓVEL............................................................................................. 3 1.1 - CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O AVALIANDO ......................................................... 4 1.2 - RESSALVAS ............................................................................................................................ 5
02 - INTRODUÇÃO..................................................................................................................................... 6
03 - VISTORIA............................................................................................................................................ 7 3.1 - PRIMEIRA PARTE - VISTORIA COMPROBATORIA ........................................................ 7
3.1.1 - Municipio de Engenheiro Paulo de Frontin - RJ…..……………………………………………. 7 3.1.2 - Mapa de Localização do Imóvel……………………………………………………………………... 8 3.1.3 - Características do Logradouro………………………………………………………………………...8 3.1.4 - Circunvizinhança…………………………………………………………………………………………... 9 3.1.5 - Infra-Estrutura Urbana………………………………………………………………………………… 10
3.2 - CARACTERÍSTICAS DO AVALIANDO .............................................................................. 11 3.2.1 - Características Físicas do Terreno…………………………………………………………………. 11 3.2.2 - Lei de Zoneamento……………………………………………………………………………………… 11 3.2.3 - Características Físicas das Edificações…………………………………………………………… 12
3.3 - ESTUDO DE MERCADO – GRAU DE LIQUIDEZ.............................................................. 16
04 - METODOLOGIA ................................................................................................................................ 17 4.1 - SEGUNDA PARTE - METODOLOGIA ................................................................................ 17
4.1.1 - Método Comparativo Direto de dado de Mercado – Terreno……………………………. 18 4.1.2 - Método da quantificação de custo – Construções…………………………………………….19
05 - AVALIAÇÃO....................................................................................................................................... 21 5.1 - TERCEIRA PARTE - AVALIAÇÃO ...................................................................................... 21 5.2 - CONCEITO DOS VALORES................................................................................................. 21
5.2.1 - Valor…………………………………………………………………………………………………………. 21 5.2.2 - Valor do Terreno………………………………………………………………………………………… 22 5.2.3 - Valor do Imóvel………………………………………………………………………………………….. 27
06 - CONCLUSÃO ..................................................................................................................................... 31
07 - ENCERRAMENTO ............................................................................................................................. 32 ANEXOS I ELEMENTOS PESQUISADOS............................................................................. 33 II DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA..................................................................... 35 III DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL .......................................................................... 41
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The Square) – Bl.A – S l.431 – Granja Viana – C otia – SP – C EP 06709-015 Pág. 03 PA BX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: [email protected] Laudo: 103568
01 INFORMAÇÕES GERAIS DO IMÓVEL
CONSULENTE: Petrobras Distribuidora S/A
CLIENTE: Posto Itacorumbá
PROPRIETÁRIOS: José Antônio Curitiba Orem
T IPO DO IMOVEL: Urbano
MA TRÍCULA: 916 COMARCA: Registro Geral de Imóveis de Engenheiro Paulo de Frontin - RJ
USO E OCUPAÇÃO: Comercial - Posto de Combustível
LOCALIZAÇÃO: RJ-121, Km 17,5 – Morro Azul
MUNICÍPIO: Engenheiro Paulo de Frontin EST ADO: Rio de janeiro
IPT U: 0005173
FINA LIDADE: Crédito
OBJETIVO: Valor de Mercado, Ordem de Venda e Liquidação Forçada
Á REA T ERRENO: 3.344,00m² Á REA CONSTRUÍDA 625,00m² Á REA A VERBA DA 235,49m²
COORDENADA DE LOCALIZAÇÃO: 22°28'39.39"S43°34'45.70"W Á REA REGULARIZADA 235,00m²
VALORES
VALOR DE MERCADO
R$ 805.000,00 (Oitocentos e cinco mil reais)
VALOR DE ORDEM DE VENDA
R$ 645.000,00 (Seiscentos e quarenta e cinco mil reais)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
R$ 483.000,00 (Quatrocentos e oitenta e três mil reais)
GRA U DE LIQUIDEZ: Médio DA TA BASE Setembro/2013
CONSIDERAÇÕES: Vide págs. 4, 5 e 6
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1.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O AVALIANDO
QUANTO AOS REGISTROS E AVERBAÇÕES JUNTO AO CRI DA COMARCA
O Princípio da Continuidade é um dos efeitos constitutivos do registro de imóveis, pois nenhum assento
registral poderá ser efetuado sem a prévia menção do título anterior, formando o encadeamento ininterrupto
das titularidades jurídicas de cada imóvel, concatenando sucessivamente as suas transmissões.
OBS: De acordo com a matrícula atualizada o imóvel avaliando, encontra-se livre de ônus
penhoras e hipotecas.
QUANTO A REGULARIDADE DE ÁREA CONSTRUÍDA
De acordo com a vistoria realizada no imóvel, foram consideradas para efeitos de cálculo as seguintes
informações:
Área construída estimada “in loco” 625,00m²
Área construída averbada em matrícula 0,00m²
Área construída regularizada na prefeitura 235,49m²
OBS: O proprietário do imóvel objeto de análise deverá providenciar a regularização da área
construída junto ao CRI e a municipalidade.
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1.2 RESSALVAS
� Importante ressaltar que para o presente trabalho, consideramos a documentação fornecida pela solicitante
como boa e válida, não tendo sido realizados trabalhos de medições de campo para regularização de área e
estudo de cadeia dominial para identificação de título de origem.
� Em nossas conclusões, considerou-se que o imóvel descrito em matrícula corresponde ao vistoriado.
� Por fugirem do escopo deste trabalho nenhum estudo de natureza legal ou ambiental foi realizado para a
propriedade em questão.
� Os valores apresentados neste laudo, não contemplam os tributos e/ou custos para a realização de
trabalhos de medição e regularização junto à municipalidade.
� Por determinação da Consulente, não foram considerados para o presente trabalho quaisquer
estudos que envolvam valores relacionados ao Fundo de Comercio, bem como Máquinas /
Equipamentos / Móveis e Utensílios.
� A CAMPUS VALORE CONSULTORIA PATRIMONIAL LTDA não possui qualquer espécie de vínculo com
o(s) proprietário(s) ou empregado(s) do imóvel avaliando, portanto não existindo qualquer tipo de
interesse financeiro inclusive nos valores atribuídos ao presente trabalho.
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02 INTRODUÇÃO
De acordo com Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR 14653-1, Avaliação de Bens é a
“Análise Técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos,
frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma
determinada finalidade, situação e data”.
Laudo de Avaliação segundo Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR 14653-1 é definido
como “Relatório Técnico elaborado por Engenheiro de Avaliações em conformidade com esta parte da NBR
14653, para avaliar o bem”.
A metodologia geral empregada neste laudo baseia-se nas normas da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE
NORMAS TÉCNICAS, através da NBR 14.653 em suas partes: 1 – Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis
Urbanos, além de observar as legislações municipais, estaduais e federais.
O presente trabalho foi dividido em três partes fundamentais:
� Primeira Parte - VISTORIA COMPROBATÓRIA
� Segunda Parte - METODOLOGIA
� Terceira Parte - AVALIAÇÃO
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03 VISTORIA
3.1 PRIMEIRA PARTE - VISTORIA COMPROBATORIA
Segundo a Norma NBR 14653-1:2001, vistoria é a “constatação local de fatos, mediante observações
criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam”.
Inspecionou-se “in situ” o imóvel alcançado pelo estudo, indicando suas principais características físicas, bem
como análises na circunvizinhança de forma a enquadrar as características do imóvel ao contexto urbano e
mercadológico ao qual pertence. Para tanto foram estudados aspectos de localização, físicos, econômicos, de
uso e ocupação do solo, de infra-estrutura urbana e de equipamentos comunitários e de serviços à população.
A vistoria foi realizada dia 02/09/2013, acompanhado pelo Sra. Suzi, tel.: (24) 8122 2058 / 2468
2091, contato indicado pelo solicitante.
3.1.1 Municipio de Engenheiro Paulo de Frontin - RJ
Engenheiro Paulo de Frontin é um município brasileiro
do estado do Rio de Janeiro. O município possui apenas
uma indústria de médio porte, especializada em
fabricação de artefatos de borracha, e outras indústrias
de pequeno porte, com a especialidade de produção de
fogos de artifícios, além de pequenas confecções,
gráficas, produção de laticínios, doces artesanais, entre
outras. (Fonte: Wikipédia)
FONTE IBGE
Características Geográficas do Município
Área 139,008 km²
População 13 239 hab.
Densidade 95,24 hab./km²
Altitude 395 m
Clima Tropical de Altitude Cwa
Fuso horário UTC−3
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3.1.2 Mapa de Localização do Imóvel
Imagem de Satélite - Localização
Coordenada de localização 22°28'39.39"S43°34'45.70"W
3.1.3 Características do Logradouro
Denominação RJ-121
Classificação Expressa
Intensidade do tráfego Média
Sentido do tráfego Dupla
Topografia Plano
Pavimentação Asfalto
Conservação Boa
Acessibilidade Boa
Melhoramentos O logradouro possui iluminação pública comum e calçadas.
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3.1.4 Circunvizinhança
Ocupação Imóveis comerciais e residenciais predominantemente horizontais
Densidade de Ocupação Média
Padrão Econômico Médio
Categoria de Uso Predominante Comercial e residencial
Vocação Comercial
Valorização Imobiliária Estável
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3.1.5 Infra-Estrutura Urbana
DESCRIÇÃO Sim Não
Energia domiciliar X
Iluminação pública X
Pavimentação X
Guias e sarjetas X
Arborização X
Gás encanado X
Rede telefônica X
Rede de água – Poços artesianos X
Rede de esgoto X
Rede de águas pluviais X
Condução coletiva X
Coleta de lixo X
Comércio local X
Escola X
Correio X
Igreja X
Assistência médica X
Recreação X
Bancos X
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3.2 CARACTERÍSTICAS DO AVALIANDO
3.2.1 Características Físicas do Terreno
A área de terreno totalizando 3.344,00m² apresenta as seguintes características físicas:
Características Topografia: Plana Superfície: Seca Nivelamento: Ao nível do logradouro de situação Solo: Aparentemente firme Formato: Irregular Testada: Esquina
3.2.2 Lei de Zoneamento
O município não possui lei de zoneamento vigente.
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3.2.3 Características Físicas das Edificações
Na vistoria realizada, constatou-se que o avaliando possui área construída estimada de 625,00m² em estado
de conservação entre novo e regular, descritas a seguir:
EDIFICAÇÃO 1 – Cobertura de Abastecimento
Área Construída: (estimada) 210,00m²
Idade Aparente: 10 anos
Estado de Conservação: Regular
Tipo de Construção: Cobertura
Estrutura: Metálica
Cobertura: Metálica com forro em PVC
Benfeitoria – Pavimentação Externa
Área Construída: 600,00m2
Idade Aparente: 15 anos
Estado de Conservação: Regular
Tipo de Pavimentação: Concreto
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EDIFICAÇÃO 2 – Salas Comerciais
Área Construída: 235,00m²
Idade Aparente: 15 anos
Estado de Conservação: Regular
Pavimentos: 01
Subdivisão: Lanchonete, loja de materiais construção, troca de óleo, escritório, vendas, banheiro e cozinha.
Tipo de Construção: Salas comerciais
Estrutura: Concreto
Fechamento Lateral: Alvenaria
Cobertura: Laje
Apoio da Cobertura: Alvenaria
Revestimento Externo: Pintura acrílica
Pé Direito: -
Pisos: Cerâmica
Paredes internas: Pintura acrílica
Forros: Gesso
Esquadrias: Metálica e vidro
Portas: Madeira, vidro e aço enrolado
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EDIFICAÇÃO 3 – Galpão
Área Construída: 180,00m2
Idade Aparente: 15 anos
Estado de Conservação: Regular
Pavimentos: 01
Subdivisão: 04 boxes
Tipo de Construção: Cobertura
Estrutura: Concreto
Fechamento Lateral: Alvenaria
Cobertura: Laje e telha metálica
Apoio da Cobertura: Alvenaria e madeira
Revestimento Externo: -
Pé Direito: -
Pisos: Concreto
Paredes internas: -
Forros: -
Esquadrias: -
Portas: -
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Licenciamento (n°) Processo 201885/01
Data da Instalação (posto) 12 anos Lav agem de v eículos S im N° de boxes 01
Troca de óleo: S im N° de boxes 01
O utros serv iços
Borracharia Bar / Lanchonete Estacionamento
Loja de conv eniência Restaurante X Lojas
Especificação de Produtos e T anques
Tipo de combustív el N° de tanques
C apacidade de estocagem A no de instalação Data de troca dos tanques
Gasolina 01 15.000 l Á lcool 01 15.000 l Diesel 01 15.000 l Supra 01 10.000 l
Gasolina 01 15.000 l
Fontes de água utilizadas para abastecimento Rede Pública
Pavimentação do Pátio C oncreto /asfalto
Destino dos despejos líquidos previstos Tratamento indiv idual e galerias pluv iais
Resíduos Sólidos Embalagem de Ó leo Lubrificante, F iltros de óleo, ar e combustív eis, Ó leo lubrificante usado, A reia e lodo de separadores, O utros resíduos
(lanchonete, etc...)
Observações Gerais
Existe drenagem na área de abastecimento? S im
Existe sistema de coleta de águas pluv iais? Sim
A ocupação está de acordo com o zoneamento municipal? Sim
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3.3 ESTUDO DE MERCADO – GRAU DE LIQUIDEZ
A região do avaliando apresenta vocação econômica comercial, de acordo com o levantamento e a dimensão
das áreas que ocupam a região. A ocupação do bairro é predominantemente horizontal com média densidade
e padrão econômico médio que caracterizam a sua ocupação.
O avaliando está inserido na RJ-121, logradouro caracterizada como expressa. De bom acesso, com sentido
de tráfego duplo e alta trafegabilidade de veículos. Em nossas pesquisas existem ofertas de terrenos ao
entorno do avaliando, onde o preço do m² pode variar de R$ 50,54 a R$ 93,86 / m² dependendo da
localização e aproveitamento. O mercado imobiliário encontra-se estável, existindo ofertas e poucas
transações imobiliárias, principalmente para imóveis comerciais.
O departamento de pesquisa da Campus Valore realizou um estudo dos valores praticados em negociações
imobiliárias com o objetivo de demonstrar a realidade dentro do cenário mercadológico local. A oferta de
imóveis com as mesmas características é razoável. A determinação dos valores para o imóvel foi, portanto,
baseada em no aproveitamento de área, infra-estrutura de apoio a produção, topografia, localização e
acessibilidade.
O imóvel avaliando, de acordo com a sua topografia, a ocupação para a região e acessibilidade, está inserido
dentro do contexto regional, resultando dessa forma uma média liquidez junto ao mercado imobiliário local.
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04 METODOLOGIA
4.1 SEGUNDA PARTE - METODOLOGIA
Existem, na prática, vários enfoques metodológicos independentes que podem empregar-se nas avaliações de
bens de imóveis, para determinar os valores de mercado.
Recomendam as normas os seguintes métodos:
[a] Comparativo Direto de Dados de Mercado (Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra);
[b] da Capitalização da Renda (Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda
líquida prevista, considerando-se cenários viáveis);
[c] Evolutivo (Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade
seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização);
[d] Involutivo (Identifica o valor dos bens, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo
de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as
características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários
viáveis para execução e comercialização do produto); e
[e] os métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento
onde os procedimentos avaliatórios usuais junto com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade
da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do
qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de
retorno, tempos de retorno, dentre outros.
O método de avaliação empregado consiste em comparar as características do imóvel sujeito ao estudo, com
outros dos quais se conhece valor de mercado.
O valor utilizado na comparação inclui, não só o custo do imóvel propriamente, mas também fatores, como o
interesse na compra da unidade, sobre a base de suas características principais, e outros fatores.
Em nossas conclusões, adotamos o “Método comparativo direto de dados de Mercado e o Método Evolutivo ”.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The Square) – Bl.A – S l.431 – Granja Viana – C otia – SP – C EP 06709-015 Pág. 018 PA BX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: [email protected] Laudo: 103568
4.1.1 Método Comparativo Direto de dado de Mercado - Terreno
No presente trabalho, utilizamos os fatores de homogeneização calculados conforme item 8.2.1.4.2., da
Norma NBR 14653-2, por metodologia científica, que refletem, em termos relativos, o comportamento do
mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
Para a determinação do Valor Unitário do Terreno pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
foram utilizados os seguintes parâmetros:
PREÇO À VISTA E FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado,
considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento, a este desconto denomina-se fator de
fonte ou fator oferta (Ff).
SITUAÇÃO PARADIGMA: Os terrenos pesquisados terão ainda entre si e com o imóvel avaliando
diferenças, que impossibilitam a comparação direta entre seus unitários. Para tanto temos que trazê-los para
um denominador comum. Este processo é denominado de Homogeneização dos Elementos.
Para que seja dado início a homogeneização é preciso definir a situação paradigma, que é o parâmetro de
comparação as variáveis que influenciam na formação dos valores. A relação entre as variáveis existentes com
a situação paradigma é traduzida em expressões matemáticas que resultam em fatores de correção.
FATORES ANALISADOS
MULTI-TESTADA Os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua localização.
Meio de quadra 1,00 Esquina 1,05 Frentes Múltiplas 1,10
TOPOGRAFIA Os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando, de acordo com a sua topografia.
Plano 1,00 Em declive 0,95 Em aclive 0,90
NIVELAMENTO Transposição dos dados em função do nível ao logradouro que se encontra o terreno.
Ao nível 1,00 Acima do nível 0,95 Abaixo do nível 0,95
FATOR TRANSPORTE Baseado na escala de valores que varia de 50 a 150 (notas atribuídas ao local)
A expressão de cálculo para a aplicação dos fatores, após a incidência do fator Oferta:
Vu= Vo x (soma Fn – n + 1)
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4.1.2 Método da quantificação de custo - Construções
Para a determinação do valor das construções será utilizado o estudo dos Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2.002/2.007, devidamente adaptado para a região onde está situado o
avaliando.
Os referidos valores foram obtidos com base em amplas pesquisas junto a arquitetos, engenheiros,
construtores e incorporadores, subtraindo o valor do terreno dos valores globais da venda dos mesmos, sendo
apresentados no aludido estudo em expressões da forma “Val. Unit. = R8N x li a lm” onde “li” e “lm” são
respectivamente os multiplicadores mínimos e máximos determinados quando da análise do mercado
imobiliário e “R8N” corresponde ao Custo Unitário Básico mensalmente divulgado pelo Sindicato da Indústria
da Construção Civil (SINDUSCON),
“R8N” - Agosto/13 = R$ 1131,11 /m²
Critério de Depreciação
Conforme preconizações do estudo supramencionado, o critério especificado para a determinação da
depreciação é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de
construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor
de venda.
O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão:
FOC = R + K x (1-R)
onde:
• R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal
• K = coeficiente de Ross/ Heidecke
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The Square) – Bl.A – S l.431 – Granja Viana – C otia – SP – C EP 06709-015 Pág. 020 PA BX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: [email protected] Laudo: 103568
O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas
linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa
ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da
edificação, fixado segundo as faixas especificadas.
Cód Estado de Conservação Cód Estado de Conservação
A Novo F Entre reparos simples e importantes
B Entre novo e regular G Reparos importantes
C Regular H Entre reparos importantes e sem valor
D Entre regular e reparos simples I Sem valor
E Reparos simples
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05 AVALIAÇÃO
5.1 TERCEIRA PARTE - AVALIAÇÃO
A avaliação do imóvel em questão será procedida com a observância de todas as diretrizes fixadas na Parte I
e Parte II da NBR 14653 de 2001 que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens no que
diz respeito à avaliação de imóveis urbanos da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Segundo a Norma NBR 14653-1:2001 avaliação de bens é “Análise Técnica, realizada por engenheiro de
avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”, ou
seja, a atividade de avaliação consiste em expressar em termos econômicos o valor de um bem (ou grupo de
bens) a um dado momento, de acordo com um conjunto de premissas e metodologias que são próprias.
5.2 CONCEITO DOS VALORES
5.2.1 Valor
A fim de assegurar uma clara interpretação, define-se o seguinte conceito de valor adotado como premissa de
avaliação:
Valor de Mercado “É a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente
um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.” Ou seja, corresponde à:
“Expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as partes,
conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à
negociação.”
Valor de Ordem de Venda “É o valor pelo qual um ativo pode ser convertido em dinheiro em prazo menor
que o apresentado no mercado. Ele é estabelecido levando-se em consideração as suas características
técnicas, sua especialização ou adaptabilidade, aparência, apelo junto ao mercado, prazo para
comercialização, entre outros fatores relevantes.
Valor de Liquidação Forçada “Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor
que o médio de absorção pelo mercado. Salienta-se que o valor de liquidação forçada é o valor utilizado como
valor mínimo praticado em leilões.
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The Square) – Bl.A – S l.431 – Granja Viana – C otia – SP – C EP 06709-015 Pág. 022 PA BX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: [email protected] Laudo: 103568
5.2.2 Valor do Terreno
Para a determinação do valor do terreno foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Foram realizadas pesquisas na região onde está inserido o imóvel objeto de análise, com a finalidade de
investigar terrenos disponíveis para venda.
O campo amostral utilizado para a determinação do valor do terreno é composto por 4 (quatro)elementos
comparativos que podem ser observados junto ao Anexo 1 – Elementos Comparativos.
Na tabela de homogeneização abaixo, foram considerados fatores como área, testada, nivelamento e a
topografia.
Com
para
tivo
Fat
or F
onte
Área (m²)
Oferta (R$)
Benfeitorias (R$)
Valor Unitário (R$/m²)
FATORES EM RELAÇÃO AO AVALIANDO
Valor Unitário Homog. (R$/m²)
Fat
or M
ulti
Tes
tada
Fat
or T
esta
da
Fat
or Á
rea
Fat
or T
rans
port
e
Fat
or T
opog
rafia
Fat
or
Niv
elam
ento
Fat
or H
omog
.
1 0,90 1.000,28 495.000,00 313.794,53 131,67 1,100 1,000 0,860 0,70 1,00 1,00 0,66 86,90
2 0,90 18.890,00 1.200.000,00 73.369,77 53,29 1,100 1,000 1,242 1,15 1,00 1,00 1,50 79,69
3 0,90 10.000,00 250.000,00 - 22,50 1,100 1,000 1,147 1,31 1,00 1,00 1,56 35,08
4 0,90 10.898,00 1.100.000,00 - 90,84 1,100 1,000 1,159 0,70 1,00 1,00 0,96 87,13
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GRÁFICOS
-
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
- 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00
Un
itári
o O
bse
rvad
o (R
$/m
²)
Unitário Estimado (R$/m²)
Unitário Observado x Unitário Estimado
-100%
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Resíduos Relativos
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TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma faixa de 30%
em torno da média, descartando-se os elementos discordantes.
Adotamos a seguinte expressão:
×−=5,0
)2/,1(0n
SantE
onde:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
sendo:
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiança é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)
Para o teste de hipótese:
−=−
5,0
)()1(
n
S
qMnt
N o E lementos: 4 N o E lementos Saneados: 3
Somatório 288,80 Soma Saneada: 253,72
Média: 72,20 Média Saneada: 84,57
Limite Inferior: 50,54 Desv io Padrão: 4,23
Limite Superior: 93,86 t. student 1,8856
Unitário homogeneizado 84,57 Interv alo de C onfiabilidade Inferior 79,97 -5%
Unitário adotado: 89,18 Interv alo de C onfiabilidade Superior 89,18 5%
Onde:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão
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VALOR DO TERRENO
Multiplicando-se o valor unitário pela área de terreno, tem-se o seguinte valor:
Valor Unitário= R$ 89,18/m²
VT = Vu x At = R$ 89,18 x 3.344,00 = R$ 298.206,04
VALOR DO TERRENO = R$ 298.206,04
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5.2.3 VALOR DAS EDIFICAÇÕES
Item Descrição Área (m²) R8N I
Unitário Nov o
(R$/m²)
Idade Estimada
(anos)
Vida Útil
(anos)
% da Vida
Estado de
cons.
Fator K
Coef. de
Deprec
Unitário Deprec (R$/m²)
Custo de Reprodução
(R$)
Custo de Reprodução Depreciado
(R$)
Edificações
1 Cobertura de Abastecimento 210,00 1131,11 0,600 678,67 10,00 50,00 20% c 0,858 0,872 591,93 142.519,86 124.305,82
2 Escritório/ Loja/ Lanchonete/
Banheiros/ Vestiário/ Troca de Óleo
235,00 1131,11 1,206 1.364,12 15,00 70,00 21% c 0,851 0,881 1.201,52 320.567,89 282.356,19
3 Galpão 180,00 1131,11 0,360 407,20 15,00 60,00 25% c 0,823 0,858 349,38 73.295,93 62.887,91
Total Edificações 625,00 536.383,67 469.549,92
Benfeitorias
1 Pavimentação 600,00 1,000 70,00 15,00 60,00 25% c 0,823 0,858 60,06 42.000,00 36.036,00
Total Benfeitorias 42.000,00 36.036,00
Total Custos 578.383,67 505.585,92
VALOR DAS EDIFICAÇÕES = R$ 505.585,92
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5.2.4 Valor do Imóvel
Determinação do Valor TOTAL DO IMÓVEL:
Valor do Imóvel – ( Vi = VT + VE )
Valor do Terreno (VT) R$ 298.206,04
Valor das Edificações (VE) R$ 505.585,92
Fator Comercialização 1,00
Arredondando:
VALOR DO IMÓVEL- R$ 805.000,00
(Oitocentos e cinco mil reais)
DATA BASE: Setembro de 2013
Para os Valores de Ordem de Venda e Liquidação Forçada, foram utilizados os percentuais de 80% e 60%
respectivamente em relação ao valor de mercado, de acordo com o mercado vigente no município.
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5.2.5 Classificação do Laudo Avaliatório
ANÁLISE DO TERRENO
T abela 4 - Graus de Fundamentação - Utilização do Tratamento por Fatores
Item Descr ição Grau Pontuação III II I
1 C aracterização do imóv el av aliando
C ompleta quanto a todas as v ariáv eis analisadas
C ompleta quanto aos fatores utilizados no tratamento
A doção de situação paradigma 2
2 C oleta de dados de mercado C aracterísticas conferidas pelo autor do laudo
C aracterísticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo
Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros
2
3 Q uantidade mínima de dados de mercado efetiv amente utilizados
12 6 1 1
4 Identificação dos dados de mercado
A presentação de informações relativ as a todas as características dos dados analisadas, com foto
A presentação de informações relativ as a todas as características dos dados analisadas
A presentação de informações relativ as a todas as características dos dados correspondente aos fatores utilizados
1
5 Extrapolação conforme B.5.2. Não admitida A dmitida para apenas uma v ariáv el A dmitida 1
6 Interv alo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 1
T OT A L 8
- Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do Laudo na modalidade completa. - Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 5, identificam-se três campos (graus III, II e I) e seis itens; b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos; c) o enquadramento global do Laudo deve considerar a soma dos pontos obtidos para o conjunto dos itens, atendendo à tabela 5.
T abela 5 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação por tratamento por fatores
Item Graus III II I Pontos 15 9 6
1 Itens obrigatórios no grau correspondente Itens 3, 5 e 6, com os demais no mínimo no grau II
Itens 3, 5 e 6, com os demais no mínimo no grau II
todos, no mínimo no grau I
Portanto,
De acordo com os pontos atingidos, o laudo se enquadra em GRAU I de fundamentação.
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ANÁLISE DAS BENFEITORIAS
T abela 7 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de
benfeitor ias
Item Pontuação Descr ição Graus
III II I
1 2 Estimativ a de C usto Direto Pela elaboração de
orçamento, no mínimo sintético
Pela utilização de custo unitário básico
para projeto semelhante ao projeto padrão
Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do
projeto padrão, com os dev idos ajustes
2 1 BDI C alculado Justificado A rbitrado
3 2 Depreciação F ísica
C alculada por meio de lev antamento de
custo de recuperação do
bem, para deixá-lo no estado de nov o
C alculado por métodos técnicos
consagrados, considerando-se idade, v ida útil e
estado de conserv ação
A rbitrada
T otal 5 Laudo enquadrado no Grau II
T abela 6 - Graus de Precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores
Item Descr ição Grau
III II I
1 A mplitude do interv alo de confiança de 80% em torno do v alor central da estimativ a
<= 30% 30% - 50% > 50%
Laudo enquadrado no GRAU III de precisão – 5%
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MÉT ODO EVOLUT IVO
T abela 11 – Graus de Fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Item Pontuação Descr ição Graus
III II I
1 2 Estimativ a do Terreno
Grau III de fundamentação no
método comparativ o ou no ev olutiv o
Grau II de fundamentação no
método comparativ o ou no ev olutiv o
Grau I de fundamentação
no método comparativ o ou
no ev olutiv o
2 2 Estimativ a dos C ustos de Reedição
Grau III de fundamentação no
método da quantificação do custo
Grau II de fundamentação no
método da quantificação do custo
Grau I de fundamentação no método da
quantificação do custo
3 1 Fator de C omercialização Inferido em mercado semelhante
Justificado A rbitrada
T otal 5 Laudo enquadrado no Grau II
O presente trabalho é classificado como "GRAU I" quanto à Fundamentação e "GRAU III" quanto à
Precisão do valor do terreno, com intervalo de confiabilidade de 5%, conforme a pontuação atingida que
segue em anexo a este relatório.
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06 CONCLUSÃO
Com base nas premissas e metodologias indicadas para a avaliação do imóvel, certificamos os seguintes valores: FINA LIDADE: Crédito
OBJETIVO: Valor de Mercado, Ordem de Venda e Liquidação Forçada
Á REA T ERRENO: 3.344,00m² Á REA CONSTRUÍDA 625,00m² Á REA A VERBA DA 235,49m²
COORDENADA DE LOCALIZAÇÃO: 22°28'39.39"S43°34'45.70"W Á REA REGULARIZADA 235,00m²
VALORES
VALOR DE MERCADO
R$ 805.000,00 (Oitocentos e cinco mil reais)
VALOR DE ORDEM DE VENDA
R$ 645.000,00 (Seiscentos e quarenta e cinco mil reais)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
R$ 483.000,00 (Quatrocentos e oitenta e três mil reais)
GRA U DE LIQUIDEZ: Médio DA TA BASE Setembro/2013
CONSIDERAÇÕES: Vide págs. 4, 5 e 6
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07 ENCERRAMENTO
Este Laudo que consta de 31 (Trinta e uma) folhas foi redigido impresso e rubricado, sendo que esta última folha está datada e assinada. O presente laudo apresenta as reais condições do imóvel, conforme vistoria efetuada. Em anexo:
I. Elementos Pesquisados; II. Documentação Fotográfica;
III. Documentação do Imóvel. Cotia, 02 de setembro de 2013.
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I ELEMENTOS PESQUISADOS
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Comparativ o 1
Endereço: Av. Laurita Área Terreno: 1.000,28 m² Frente: m Área Construída: 250,00 m² Topografia: Plano 1 Preço: R$ 495.000,00 Nivelamento: ao nível 1 Ofertante: Braz Imóveis (24) 2484-3585 Valor Unitário: 131,6686028 /m² Observações:
Comparativ o 2 Endereço: Rua Zeca Leal, 566 - 22°26'54.14"S 43°27'43.66"W Área Terreno: 18.890,00 m² Frente: m Área Construída: 410,00 m² Topografia: plano 1 Preço: R$ 1.200.000,00 Nivelamento: ao nível 1 Ofertante: Corretores Associados (41) 3077-6238 Valor Unitário: 53,289054 /m² Observações:
Comparativ o 3 Endereço: Rua Mantiqueira Área Terreno: 10.000,00 m² Frente: m Área Construída: - m² Topografia: Plano 1 Preço: R$ 250.000,00 Nivelamento: ao nível 1 Ofertante: Ivone Miguez Imobiliária - Ubiratan (24) 2485-0377 Valor Unitário: 22,5 /m² Observações:
Comparativ o 4 Endereço: Al. Frei Henrique - próximo ao Lago Javary Área Terreno: 10.898,00 m² Frente: m Área Construída: - m² Topografia: plano 1 Preço: R$ 1.100.000,00 Nivelamento: ao nível 1 Ofertante: JLM Imóveis - José Carlos (21) 9987-7793 Valor Unitário: 90,8423564 /m² Observações:
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II DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
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FOTO - 1
Descrição – Fachada do imóvel avaliando FOTO - 2
Descrição – Cobertura de abastecimento
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FOTO - 3
Descrição – Salas comerciais FOTO - 4
Descrição – Vista interna loja de construção
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FOTO - 5
Descrição – Vista interna loja de construção FOTO - 6
Descrição – Vista interna do escritório
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FOTO - 7
Descrição – Galpão FOTO - 8
Descrição – Vista interna do galpão
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FOTO - 9
Descrição – Vista interna do galpão FOTO - 10
Descrição – Vista do logradouro da situação
Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The Square) – Bl.A – S l.431 – Granja Viana – C otia – SP – C EP 06709-015 Pág. 041 PA BX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: [email protected] Laudo: 103568
III DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL