POC - Aula Impressao

Copyright 2013 FIPECAFI. Todos os Direitos Reservados.

Patrcia Leal Mattos

Percentage of Completion (POC)


Introduo

Reconhecimento de resultado atravs da Metodologia POC (Percentage of Completion)


Objetivos

Propiciar o acompanhamento eficaz do resultado apurado pela metodologia do POC (Percentage of Completion), atravs de exemplos prticos

Compartilhar o conhecimento quanto ao reconhecimento da receita


Normas sobre Contratos de Construo

Contrato de Construo do Setor Imobilirio

Aplicao da Interpretao Tcnica ICPC-02 s Entidades de Incorporao Imobiliria Brasileiras

Enquadramento do contrato no alcance do pronunciamento do CPC 30 Receitas ou CPC 17 Contratos de construo

Quando deve ser reconhecida a receita com a incorporao e/ou

construo de imveis

IFRIC 15

OCPC-04

ICPC-02


Reconhecimento da receita

Quando o contrato se enquadra no alcance do CPC 17 e seu resultado puder ser mensurado com segurana a entidade deve reconhecer a receita pelo percentual de evoluo da obra

Se o contrato se enquadrar ao CPC 30, a entidade deve determinar se o contrato de prestao de

servio ou de venda de bens

POC



CPC 17 CONTRATOS DE CONSTRUO CPC 30 - RECEITAS

O comprador deve ser capaz de especificar os principais elementos estruturais do projeto do imvel antes de comear a construo e/ou especificar mudanas estruturais significativas aps o incio da construo.

Os compradores tm apenas uma possibilidade limitada de influenciar no projeto do imvel.

Este Pronunciamento deve ser aplicado na contabilizao dos contratos de construo nas demonstraes contbeis das contratadas. Para os fins deste Pronunciamento, contratos de construo incluem: (a) contratos para a prestao de servios que estejam diretamente relacionados com a construo do ativo; por exemplo: os relativos a servios de arquitetos e de gesto de projetos; e (b) contratos para a destruio ou restaurao de ativos e de recuperao ambiental aps a demolio ou retirada de ativos.

Este Pronunciamento deve ser aplicado na contabilizao da receita proveniente de: (a) venda de bens (*); (b) prestao de servios (**); e (c) utilizao, por parte de terceiros, de outros ativos da entidade que geram juros, royalties e dividendos. (*) A entidade presta servios em conjunto com o fornecimento de materiais de construo. (**) A entidade no est obrigada a comprar e fornecer materiais de construo.



O contrato ou o componente atende definio de contrato

de construo?

Sim

No

O contrato ou o componente um contrato de construo no

alcance do CPC 17.

Receitas e custos so reconhecidos pelo

percentual de evoluo da obra .

O contrato ou o componente apenas para a prestao de

servios?

Sim O contrato ou componente para a prestao de servios no alcance do CPC 30 (item 20).


percentual de evoluo da obra.

No

O contrato ou o componente para a

venda de bens no alcance da CPC 30.

Os critrios de Reconhecimento de receita so atendidos

Continuamente (item 14 do CPC 30)?


percentual de evoluo da obra .

Sim

A receita reconhecida quando todas as condies do item 14 do CPC 30 so

satisfeitas.

No


Venda de Bens

CPC 30

Item 14 - A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida quando forem satisfeitas todas as seguintes condies:

(a) a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefcios mais significativos inerentes propriedade dos bens;

(b) a entidade no mantenha envolvimento continuado na gesto dos bens vendidos em grau normalmente associado propriedade nem efetivo controle de tais bens;

(c) o valor da receita possa ser confiavelmente mensurado;

(d) for provvel que os benefcios econmicos associados transao fluiro para a entidade; e

(e) as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes transao, possam ser confiavelmente mensuradas.

A entidade presta servio em conjunto com o material de construo

Veja no item 22 do OCPC-04 Aplicao da Interpretao Tcnica ICPC-02 s Entidades de Incorporao Imobiliria Brasileiras.

Reconhecimento do resultado CPC 30 Venda de bens


Transferncias de riscos e benefcios

Item 14 - A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida quando forem satisfeitas todas as seguintes condies:

(a) a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefcios mais significativos inerentes propriedade dos bens;

Transferncias de riscos e benefcios sobre imveis em construo


OCPC 04

Item 22 - Alguns exemplos de transferncias de riscos e benefcios sobre o imvel em construo so: (a) o contrato firmado tem fora de escritura pblica assegurando ao comprador todos os direitos de livre utilizao do bem (alienao, doao em garantia etc.); (b) o contrato normalmente exige a anuncia da incorporadora/construtora caso o adquirente queira vender seu bem para terceiros e ainda no tenha concludo o pagamento integral do preo de aquisio; mas isso ocorre em razo da necessidade de anlise da qualidade de crdito do candidato a novo adquirente, como ocorre em qualquer transferncia de devedor em outras situaes; (c) a legislao brasileira determina que para os casos em que o adquirente tenha quitado todo o contrato, este poder vend-lo sem a necessidade de anuncia ou concordncia do incorporador/construtor, bastando sua notificao; (d) as situaes anteriores evidenciam que o comprador tem o direito ao bem, e somente ele, tem a capacidade de transformar seu bem em construo em dinheiro, quando quiser e tiver o novo adquirente com condio creditcia aceitvel; (e) no caso dessas revendas, eventuais ganhos por valorizao normal ou anormal do imvel durante a construo beneficiam o adquirente, e no a incorporadora/construtora; eventuais prejuzos dessa natureza tambm so s do adquirente, o que caracteriza a transferncia de riscos e de benefcios;



OCPC 04

(CONT.) Item 22 - Alguns exemplos de transferncias de riscos e benefcios sobre o imvel em construo so: (f) casos reais de desapropriao tm demonstrado que os detentores do crdito indenizao so os compradores. Essas indenizaes tm sido distribudas aos adquirentes proporcionalmente aos valores pagos; (g) a legislao brasileira d aos adquirentes, em deciso simplesmente majoritria, o direito de trocar a incorporadora/construtora se esta estiver em atraso injustificado e no sanado superior a 30 dias com relao ao cronograma fixado. Obviamente, os transtornos dessa substituio podem no indicar esse caminho como o melhor, e por isso determinados ajustes acabam ocorrendo, em que indenizaes so pagas aos adquirentes por causa desse atraso, como pagamento de aluguel pelo prazo adicional etc.; (h) a Lei n 4.591/64 e a jurisprudncia brasileira tm fixado claramente que, no caso de falncia da incorporadora ou da imotivada, e no sanada paralisao das obras por mais de 30 dias, ou de retardo excessivo do andamento dessas obras, o direito de destituir a incorporadora e a contratao de outra construtora. Na falncia, os bens em andamento no se incorporam massa falida para atendimento a demais credores; (i) o contrato de promessa de compra e venda ou o definitivo de compra e venda asseguram ao adquirente o direito de dispor de seu patrimnio, tanto seja ele domnio (se houver venda e compra) quanto seja ele direito aquisitivo (se houver promessa de venda e compra);



OCPC 04

(CONT.) Item 22 - Alguns exemplos de transferncias de riscos e benefcios sobre o imvel em construo so: (j) no caso de problema com a construo do tipo desabamento, a responsabilidade, juridicamente no Brasil, fica com a incorporadora / construtora, que deve arcar com o prejuzo; todavia, isso no caracteriza, por si s, que os riscos no sejam repassados aos adquirentes. Alis, esse tipo de responsabilidade independe, de fato, da forma contratada, se genuna execuo de servio por conta de terceiros ou de construo para entrega futura, se o problema derivar de falha da construtora. Assim, pouco interfere na anlise presente, inclusive pela baixssima probabilidade de ocorrncia.



No exterior, para as empresas que adotam as Normas Internacionais, o resultado s

reconhecido na entrega das chaves, quando a entidade transfere efetivamente os riscos e

benefcios mais significativos.

No Brasil, os riscos e benefcios significativos so, como regra, continuamente transferidos ao adquirente durante o perodo de construo.


Construo e Servio vs. Empreendimentos Imobilirios

Negcio Prestao de Servios de Construo, compreendendo prospeco, conquista e execuo de servios de E&C, com contratos e clientes definidos;

Negcio Indstria de Construo, compreendendo a identificao e aquisio de terrenos, desenvolvimento, lanamento, comercializao e construo do imvel;

Estoque apenas de materiais a serem utilizados na prestao de servios; Estoque de unidades a comercializar de

empreendimentos concludos ou em construo, alm de materiais; Receita validada desde o incio da obra,

quando da assinatura do contrato;

Reconhecimento da Receita (POC) atravs dos custos incorridos;

Faturamento em decorrncia da relao contratual, normalmente medies dos servios executados;

Rentabilidade conhecida/validada desde o incio da obra, salvo distores no custo ou incremento na receita; tende a ser linear

Receita validada no decorrer do processo de venda das unidades imobilirias;

Reconhecimento da Receita (POC) atravs dos custos incorridos de unidades vendidas;

Recebimento de clientes em funo da tabela de vendas compromissada no contrato de compra e venda, independente do estgio da obra;

Rentabilidade validada no decorrer do processo de venda das unidades imobilirias

Construo & Servio Empreendimentos Imobilirios


Construo e Servio

POC - Construo e Servio

Mtodo para reconhecimento das receitas de construo, com base no custo incorrido ou no avano fsico

Mtodo com base no custo incorrido (praticado pela Odebrecht):

Receita Reconhecida = Receita Contratada x Custo Incorrido

Custo Orado

Ajuste POC = Receita Reconhecida - BM/Fatura

CPC 17 - CONTRATOS DE CONSTRUO


Receita do Contrato

A receita do contrato deve compreender:

(a) A quantia inicial contratada; e

(b) As variaes pelas solicitaes adicionais, reclamaes e pagamentos de incentivos contratuais:

na extenso em que for provvel que venham a resultar em receita; e

estejam em condies de serem confiavelmente mensurados.


Custos do Contrato

Os custos do contrato devem compreender:

(a) Os custos que se relacionem diretamente com um contrato especfico;

(b) Os custos que forem atribuveis atividade de contratos em geral e puderem ser alocados ao contrato; e

(c) Outros custos que forem diretamente debitveis ao cliente, nos termos do contrato.


Custos do Contrato

Exemplos de custos relacionados aos contratos:

Mo de obra direta do contrato, incluindo sua superviso;

Materiais usados na construo;

Depreciao de ativos imobilizados utilizados no contrato;

Frete dos ativos imobilizados e materiais da obra;

Aluguel de instalaes e equipamentos;

Concepo e assistncia tcnica contratados;

Estimativa de custos de retificao e garantia, etc.


Exemplo Apurao do resultado pelo boletim de medio

Receita contratada 100.000 Custos orados 80.000 Margem total 20,00%

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Total BM (Boletim de Medio) 25.800 45.900 28.300 100.000 Custos incorridos 21.800 30.600 27.600 80.000 Margem no ano 15,50% 33,33% 2,47% 20,00%

Eventos:

Resultado apurado pelo mtodo do BM


Exemplo Apurao do resultado pelo POC

Eventos:

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Total

Fatura 25.800 45.900 28.300 100.000

Ajuste de POC 1.450 (7.650) 6.200 -

Custos Incorridos 21.800 30.600 27.600 80.000

Margem do ano 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%

Resultado Apurado Pelo Mtodo do POC

Receita contratada 100.000

Custos orados 80.000

Margem Total 20.00%


Caso Prtico

POC C&S - Caso prtico

Receita contratada 50.000 Custos orados (45.000) Margem total 10,00%

Eventos: Ano 1 Ano 2 Ano 3 Total

Receita Bruta 16.667 22.222 11.111 50.000 Faturamento - 10.000 40.000 50.000 Ajuste POC 16.667 12.222 (28.889) -

Custos incorridos (15.000) (20.000) (10.000) (45.000)

Lucro Bruto 1.667 2.222 1.111 5.000

Margem no ano 10% 10% 10% 10%



Custo Orado


Receita Reconhecida = 50.000 x 15.000

45.000 = 16.666

Ajuste POC = 16.666 - 0 = 16.666,6

Ano 1


Caso Prtico POC C&S - Caso prtico

Receita contratada 50.000 Custos orados (45.000) Margem total 10,00%

Eventos: Ano 1 Ano 2 Ano 3 Total

Receita Bruta 16.667 22.222 11.111 50.000 Faturamento - 10.000 40.000 50.000 Ajuste POC 16.667 12.222 (28.889) -

Custos incorridos (15.000) (20.000) (10.000) (45.000)

Lucro Bruto 1.667 2.222 1.111 5.000

Margem no ano 10% 10% 10% 10%



Custo Orado


Receita Reconhecida = 50.000 x 15.000 + 20.000

45.000 = 38.888

Ajuste POC = 38.888 - 10.000 = 28.888

Ano 2 (acumulado)


Reconhecimento do Prejuzo Orado

PREJUZO ORADO

Nas obras cuja reviso do oramento prev margem negativa, deve-se inicialmente provisionar o saldo do prejuzo a incorrer.

Na proporo em que esse prejuzo for considerado provvel, a proviso deve ser ajustada.

No POC imobilirio o tratamento o mesmo.

Se ns temos um empreendimento cuja receita contratada ou VGV for menor que o custo

orado, no momento em que isso for identificado, temos que contabilizar todo o

prejuzo futuro na DRE.


POC Imobilirio

POC Imobilirio

Mtodo para reconhecimento das receitas do segmento imobilirio com base no custo incorrido de unidades vendidas

Mtodos do POC no segmento imobilirio

POC adotado ao setor de servios

OCPC01 ENTIDADES DE INCORPORAO IMOBILIRIA


POC Imobilirio

Forma de clculo:

Receita Reconhecida = VGV Contratado x Custo incorrido Unidades Vendidas

Custo orado Unidades Vendidas

Custo Unidades Vendidas = Custo Total x Metragem ou Unidades Vendidas

Metragem ou Unidades Totais

Ajuste POC = Receita Reconhecida - Ingressos

Observar a clusula suspensiva - s posso reconhecer receita a partir do momento em que o empreendimento no mais puder denunciar a incorporao

Quando o incorporador comunicar por escrito a desistncia do empreendimento ao Registro de Imveis e aos adquirentes


Imobilirio

A receita do empreendimento deve compreender:

A quantia inicial contratada e suas atualizaes

3.1 Receita Bruta de Vendas3.1.1 Incorporao e Venda de Imveis3.1.2 Receita de Servios3.2 Dedues da Receita Bruta3.2.1 Tributos sobre Vendas

Receita Lquida4.1 Custo de Incorporao e Venda de imveis4.1.2 Custo de Incorporao 4.1.3 Custo de Construo4.1.4 Custo do Terreno4.1.5 Custos de Financiamento4.1.7 Depreciao e Amortizao

Resultado Bruto

No abordaremos o Ajuste a Valor Presente (AVP)


Custos do empreendimento

3.1 Receita Bruta de Vendas3.1.1 Incorporao e Venda de Imveis3.1.2 Receita de Servios3.2 Dedues da Receita Bruta3.2.1 Tributos sobre Vendas

Receita Lquida4.1 Custo de Incorporao e Venda de imveis4.1.2 Custo de Incorporao 4.1.3 Custo de Construo4.1.4 Custo do Terreno4.1.5 Custos de Financiamento4.1.7 Depreciao e Amortizao

Resultado Bruto

Os custos do empreendimento devem compreender:

Preo do terreno, inclusive gastos de aquisio e regularizao;

Custo dos projetos;

Custos diretamente relacionados construo, inclusive preparao do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas reas comuns;

Impostos, taxas e contribuies no recuperveis que envolvem o empreendimento imobilirio, incorridos durante a fase de construo

Encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobilirio


Despesas com vendas

Como so tratadas as despesas com vendas?

As despesas com vendas contemplam:

Marketing, propaganda, divulgao e assessoria de vendas;

Stand e apartamento modelo;

Corretagem sobre venda;

A corretagem sobre a venda reconhecida na mesma velocidade em que so reconhecidas as receitas (apuradas pela metodologia POC)

Stands com vida til superior a 12 meses podem ser imobilizados e depreciados pelo prazo de vida til

4.2.1 Despesas com vendas4.2.1.1 Stand4.2.1.2 Publicidade4.2.1.3 Corretagem


POC Imobilirio

POC IMOBILIRIO Informaes sistema Informao do oramento e rea total

importante destacar que os encargos financeiros incorridos com emprstimos e financiamentos, inclusive para aquisio de terrenos,

so agregados ao custo orado medida que estejam sendo incorridos, desde que as atividades necessrias para preparar o

imvel para comercializao estejam em progresso.


POC Imobilirio

POC IMOBILIRIO Informaes sistema

Informao do avano de custo (custo incorrido) e m vendido, apurando assim o custo incorrido das unidades vendidas


POC Imobilirio



Custo Unidades Vendidas = 193.646.004,13 x 92.331,27

92.433,70

Custo Unidades Vendidas = 193.431.416,16


POC Imobilirio

POC IMOBILIRIO informaes sistema

Informao do VGV, Custo Orado das unidades vendidas e clculo da margem bruta


POC Imobilirio

Clculo do POC


Receita Reconhecida = 286.574.948,16 x 193.431.416,16

199.000.592,74

Receita Reconhecida = 278.554.939,43



POC Imobilirio

POC IMOBILIRIO Informaes do sistema

Demonstrao do Resultado Acumulado

O mtodo POC faz um ajuste na Receita Reconhecida, proporcional ao custo incorrido das unidades vendidas, de forma a manter

a margem do empreendimento.


Ano 1 Ano 2 Ano 3

VGV Contrato 10.000 21.000 50.000

Curso Orado das unidades vendidas 9.000 18.000 45.000

Margem 10% 14% 10%

Total em m2 vendidos 4.000 8.000 20.000

Caso Prtico

POC IMOBILIRIO - Caso prtico

Custos Orados 45.000

Total da rea construda 20.000

Custo por m2 2,25


Caso Prtico

Custo Orado das unidades vendidas = 2,25 X 4.000 = 9.000



Custo Orado das unidades vendidas = Custo por m X Total de m vendido

O POC sempre traz informaes acumuladas do projeto

Ano 1

Ano 2

Ano 3


Caso Prtico


Custos Orados 45.000

Total da rea construda 20.000

Custo por m2 2,25

Ano 1 Ano 2 Ano 3

VGV Contrato 10.000 21.000 50.000


Margem 10% 14% 10%

Total em m2 vendidos 4.000 8.000 20.000

Custos incorridos total 15.000 30.000 45.000

Custo Incorrido das Unidades vendidas 3.000 12.000 45.000

Estoques 12.000 18.000 -


Caso Prtico



Custo Unidades Vendidas = 15.000 x 4.000 20.000

= 3.000

Custo Unidades Vendidas = 30.000 x 8.000 20.000

= 12.000

Ano 1

Ano 2


Caso Prtico


Custos Orados das Unidades vendidas

Custo Incorrido das Unidades vendidas

Estoques das Unidades vendidas

Ajuste POC


Demonstrao do Resultado Anual Ano 1 Ano 2 Ano 3 Total

Receita Bruta 3.333 10.677 36.000 50.000

Ajuste POC 3.333 10.677 36.000 50.000


Lucro Bruto 333 1.667 3.000 45.000

Margem do ano 10% 16% 8% 10%

Ano 1 Ano 2 Ano 3

VGV Contrato 10.000 21.000 50.000


Margem 10% 14% 10%

Caso Prtico



Caso Prtico

Ano 1


Receita Reconhecida = 10.000 x 3.000

9.000

Receita Reconhecida = 3.333




Receita Bruta 3.333 10.677 36.000 50.000

Ajuste POC 3.333 10.677 36.000 50.000


Lucro Bruto 333 1.667 3.000 45.000

Margem do ano 10% 16% 8% 10%

Ano 1 Ano 2 Ano 3

VGV Contrato 10.000 21.000 50.000


Margem 10% 14% 10%

Caso Prtico


Informao acumulada


Caso Prtico

A margem de 14% deveria ter sido apresentada desde o incio do projeto at o ano 2 (soma das informaes da

DRE do ano 1 e ano 2)

Ano 2 - Acumulado


Receita Reconhecida = 21.000 x (3.000 + 9.000)

18.000

Receita Reconhecida = 14.000




Receita Bruta 3.333 10.677 36.000 50.000

Ajuste POC 3.333 10.677 36.000 50.000


Lucro Bruto 333 1.667 3.000 45.000

Margem do ano 10% 16% 8% 10%

Ano 1 Ano 2 Ano 3

VGV Contrato 10.000 21.000 50.000


Margem 10% 14% 10%


Informao acumulada

Caso Prtico



(3.000 + 9.000 + 33.000)

45.000

Receita Reconhecida =

Caso Prtico

Ano 3 - Acumulado

Receita Reconhecida = VGV Contratado x

Receita Reconhecida = 50.000 x

50.000


Custo incorrido Unidades Vendidas


Questes para reflexo e registro para o Encontro Presencial

Com base na aula Percentage of Completion (POC) e na sua experincia profissional reflita em como essa aula o ajudou a ter uma compreenso diferente sobre o reconhecimento da receita e o motivo pelo qual esse mtodo utilizado. Escreva suas reflexes sobre isso.

Voc consegue identificar pontos abordados na aula prtica com temas desenvolvidos ao longo do programa?

Documents

POC - Aula Impressao