PÓS-GRADUAÇÃO MBA - DIREITO IMOBILIÁRIO

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Prof. Marcus Vinicius Kikunaga

TURMAS 14 e 04 (on-line)

06/09/2018

PARCELAMENTO DO SOLO.

O Decreto Lei nº. 58/37 foi criado para proteção maior do consumidor, com

a instrumentalização do contrato de compromisso de compra e venda. Ou seja,

tutela o direito coletivo/ difuso.

Três são os elementos fundamentais da propriedade:

Função Social = direito social a moradia (direito de uso);

Trabalho

Função Econômica = Fruição

Moradia (aluguel)

Função Ambiental = Art. 225, CF.

Infraestrutura básica dos parcelamentos:

Escoamento de águas e chuva;

Iluminação pública;

Rede de esgoto;

Abastecimento de água potável;

Energia elétrica. Vias em circulação;

Escoamento das águas pluviais;

Rede para o abastecimento de água potável;

Solução para o esgoto sanitário;

Solução para energia elétrica domiciliar.

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OBS: Existe tese doutrinária, que diz que o sujeito ativo do loteamento

deve ser o titular de domínio nos termos do artigo 1º do Decreto Lei nº. 58/37. Já

na incorporação qualquer pessoa pode ser incorporadora (art. 29).

“Art. 1º, Decreto Lei nº. 58/37. Os proprietários ou co-

proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que

pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública,

mediante pagamento do preço a prazo em prestações

sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a

venda, a depositar no cartório do registo de imóveis da

circunscrição respectiva: (...)” (Negrito nosso).

Na orientação de clientes proprietários de terrenos, orientar sobre a

responsabilidade de ser loteador, pois na prática os empreendedores celebram

contrato de parceria, ou seja, a responsabilidade sobra para o loteador.

O modelo mais apropriado para excluir de responsabilidade a família

terrenista é o modelo de sociedade em conta de participação (art. 991, CC)

integrante de sociedade de propósito especifico.

“Art. 991, CC. Na sociedade em conta de participação, a

atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente

pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria

e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos

resultados correspondentes.

Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão-somente o sócio

ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante,

nos termos do contrato social.”

OBS: Todo empreendimento imobiliário formalmente registrado está a

salvo de eventuais ações reipersecutórias (revocatórias ou anulatórias) em face

dos alienantes do terreno.

Não é possível o cancelamento depois de registrado, pois tem natureza de

autenticidade absoluta do registro imobiliário no que tange a propriedade do

terreno, relativizando o art. 1.247 do Código Civil.

BIZU

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Exemplo:

Credora Devedor Já lançou o loteamento e registrou

Vendeu

Vendeu

A (credora) vendeu terreno para B (devedor), que vendeu o terreno

para C (loteador), que lançou loteamento tendo inclusive, realizado o

registro. A (credora) ingressa com ação reipersecutória em face de B

(devedor), objetivando o cancelamento do negócio jurídico (para voltar

“status a quo”), com o consequente retorno do bem para o patrimônio de

B (devedor), para que este torne-se solvente novamente.

Mesmo que A (credora) tenha causa de pedir, o negócio não será

anulado, a solução para caso será A (credora) sub-rogar-se no crédito

das unidades que não foram lançadas (art. 55. Lei 13.097/2015).

“Art. 55, Lei nº. 13.097/2015. A alienação ou oneração de

unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária,

parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente

registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de

decretação de ineficácia, mas eventuais credores do

alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual

crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos

imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de

seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições

constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de

1990. (Vigência)” (Negrito nosso).

Referida lei traz uma estabilidade com base no direito do consumidor,

nestes casos a questão é bem maior, pois trata-se da função social da

propriedade, ou seja, a tutela do direito coletivo/ difuso.

A B C

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OBS: Caução é garantia em sentido lato, amplo. Não tira o bem do

mercado, diferente da hipoteca.

OBS: A dação em pagamento é uma espécie de adimplemento de dívida

com modificação de vinculo em que a dívida é extinta se a dação em pagamento

for eficaz.

Condições para o loteamento:

1. Previsão por lei municipal ou plano diretor;

2. Terreno em condições mínimas:

a. Não inundável;

b. Não aterrado com produto nocivo;

c. Com declive inferior a 30%;

d. Com condições geológicas favoráveis;

e. Em área isenta de preservação ecológica.

“Art. 3o, Lei nº. 6.766/79. Somente será admitido o

parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas,

de expansão urbana ou de urbanização específica, assim

definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:

I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de

tomadas as providências para assegurar o escoamento das

águas;

Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material

nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente

saneados;

III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30%

(trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das

autoridades competentes;

IV - em terrenos onde as condições geológicas não

aconselham a edificação;

V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a

poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua

correção. (Negrito nosso).

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Requisitos urbanísticos (elemento de validade):

1. Equipamentos comunitários:

a. Serviço de abastecimento de água, luz, esgoto etc.;

b. Prédio de educação, cultura, escola, saúde, lazer.

2. Com espaços livres para uso público;

3. Lotes com área mínima de 125 m² e 5m (de testada = frente do terreno);

Exceção: loteamento destinado a urbanização específica ou

edificação de conjuntos habitacionais de interesse social (art. 4º,

inciso II, 2ª parte, Lei nº. 6.766/79).).

4. Lotes que guardem distância mínima de 15 metros de rodovias e ferrovias

de margem:

a. Área “non aedificandi”, a lei especifica pode ser mais rigorosa (art.

4º, §5º, Lei nº. 6.766/79).

5. Vias do loteamento articuladas com as vias oficiais. - Deve haver

harmonização com a topografia local.

“Art. 4º, Lei nº. 6.766/79. Os loteamentos deverão atender, pelo

menos, aos seguintes requisitos:

I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a

implantação de equipamento urbano e comunitário, bem

como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à

densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada

por lei municipal para a zona em que se situem. (Redação dada

pela Lei nº 9.785, de 1999)

II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco

metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo

quando o loteamento se destinar a urbanização específica

ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse

social, previamente aprovados pelos órgãos públicos

competentes;

III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas

de domínio público das rodovias e ferrovias, será

obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15

(quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da

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legislação específica; (Redação dada pela Lei nº 10.932, de

2004)

IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias

adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-

se com a topografia local.

§ 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que

se divida o território do Município, os usos permitidos e os

índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo,

que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de

lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação

dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos

públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

§ 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável

vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo

licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros

que garantam a segurança da população e a proteção do meio

ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas

pertinentes. (Incluído pela Lei nº 10.932, de 2004)

§ 4o No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes,

poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos

reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da

população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais

como servidões de passagem, usufrutos e restrições à

construção de muros. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 5º.O Poder Público competente poderá complementarmente

exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non

aedificandi destinada a equipamentos urbanos.

Parágrafo único - Consideram-se urbanos os equipamentos

públicos de abastecimento de água, serviços de esgostos,

energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e

gás canalizado.” (Negrito nosso).

OBS: Lembrar que o contrato padrão do loteamento “compromisso de

compra e venda” será qualificado pelo registrador e poderá prever restrições

voluntárias de construção nos lotes e obrigações perante futura associação de

moradores.

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Loteador Registro de Imóveis

Contrato padrão Novo contrato

Tem como fazer alterações no contrato padrão?

R. Sim, no entanto o efeito do novo contrato é “ex nunc” (não retroage).

Regime Jurídico:

É norma de ordem pública, pois inclusive os crimes são considerados

como crimes contra administração pública.

OBS IMPORTANTISSÍMO: A Lei nº. 6.766/79 dispõe sobre a

responsabilidade solidária do loteador e eventuais empresas em que ele

participe (perguntar qual as suas outras empresas).

“Art. 47, Lei nº. 6.766/79. Se o loteador integrar grupo

econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica

desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou

desmembramento irregular, será solidariamente responsável

pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes

e ao Poder Público.” (Negrito nosso).

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

Negócio Jurídico – Elemento Fundamental.

Três planos:

1º Existência;

2º Validade;

3º Ineficácia.

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1º. ELEMENTO DE EXISTÊNCIA (PRESSUPOSTO).

São três seus elementos fundamentais:

I. Elemento Fundamental, é a manifestação de vontade;

Exemplo: Contrato consigo mesmo (art. 117, do CC), Cláusula

mandato (Súmula 60 STJ).

II. Elemento Estrutural, subdivide-se em duas partes:

i. Preceito Primário: auto-regulamentação contratual, é a

determinação de direitos e obrigações recíprocos pelos

contratantes no contrato;

ii. Preceito Secundário: cláusula penal, de cunho moratório ou

punitivo/compensatório, previsão de multa para cumprimento

das obrigações (contrato paritário/ equilibrado). Obs.: Caso

não tenha a previsão da multa no contrato o art. 389 do

Código Civil pode ser utilizado, contudo, será a critério do

Juiz;

III. Elemento Funcional, é o objetivo do contrato - circulação de

riqueza (art. 170, incisos III e IV da CF).

Exemplo: Cláusula abusiva ofende o elemento da funcionalidade.

2º. ELEMENTO DE VALIDADE (REQUISITO).

São três seus elementos fundamentais:

I. Capacidade do agente, a análise da capacidade tem por finalidade

verificar o consentimento, sem vicio social (simulação e fraude a

credores) e da vontade (erro; dolo; coação; estado de perigo e,

lesão), subdivide-se em três:

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i. Capacidade genérica: aquisição da personalidade jurídica

(art. 45 CC), pessoa natural nascida com vida (art. 2º, do CC);

“Art. 45, CC. Começa a existência legal das pessoas jurídicas

de direito privado com a inscrição do ato constitutivo no

respectivo registro, precedida, quando necessário, de

autorização ou aprovação do Poder Executivo, averbando-se no

registro todas as alterações por que passar o ato constitutivo.”

“Art. 2o, CC.A personalidade civil da pessoa começa do

nascimento com vida; mas a lei põe a salvo, desde a concepção,

os direitos do nascituro.”

ii. Capacidade especifica ou legitimação: tem por finalidade

a proteção, a lei exige autorização de alguém para que o

alienante celebre o negócio.

Exemplo: outorga marital (art. 1.647, inciso I, do CC),

anuência irmãos (art. 496, do CC).

iii. Capacidade de exercício: é a análise da capacidade física e

intelectual do agente na manifestação da vontade (declarada

ou real).

Exemplo: Prenotação.

OBS: Consentimento = sinônimo de declaração real, que coincide com a

manifestação de vontade declarada.

II. Objeto, versa sobre sua licitude ou possibilidade:

i. Licitude intrínseca: objeto determinável (objeto futuro);

ii. Licitude extrínseca: objeto determinado (objeto presente).

Exemplo: art. 166, inciso III, do CC.

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OBS: O loteamento registrado dificilmente será cancelado, tendo em vista

tratar-se de objeto presente (lote), dispondo a lei o prazo de 4 anos para

execução das obras de infraestrutura desse modo vislumbra-se o cancelamento

se não houver execução de obras e alteração da paisagem.

III. Forma, prescrita em lei (única – art. 108, CC ou plúrima – art. 1.417,

CC) ou forma livre não defeso em lei.

“Art. 108, CC. Não dispondo a lei em contrário, a escritura

pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem

à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos

reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior

salário mínimo vigente no País.”

“Art. 1.417, CC. Mediante promessa de compra e venda, em que

se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento

público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de

Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição

do imóvel.”

3º. ELEMENTO DE INEFICÁCIA (CONDIÇÃO).

São três seus elementos fundamentais:

I. Prescrição, perda do poder de ação (artigos189 a 206, do CC).

Exemplo: art. 205, do CC.

“Art. 205, CC. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei

não lhe haja fixado prazo menor.”

II. Decadência, perda do poder de exercício do direito (artigos 207 a

211, do CC).

Exemplo: direito de prioridade registral, decorrente de prenotação

(art. 206, Lei nº. 6.015/73).

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“Art. 206, Lei nº. 6.015/73. Se o documento, uma vez prenotado,

não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu

registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14

será restituída, deduzida a quantia correspondente às buscas e

a prenotação.”

OBS: A diferença entre a decadência e prescrição está no fato

gerador. Na decadência o fato gerador está na aquisição do direito, no qual a lei

determina prazo para seu exercício. Já a prescrição, está na violação, nesta

aplica-se a teoria “actio nato”.

III. Condição, subdivide-se em quatro:

i. Suspensiva (art. 125, CC);

“Art. 125, CC. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à

condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá

adquirido o direito, a que ele visa.”

ii. Resolutiva (art. 127, CC);

“Art. 127, CC. Se for resolutiva a condição, enquanto esta se

não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se

desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido.”

iii. Por prazo = termo (art. 135, CC);

“Art. 135, CC. Ao termo inicial e final aplicam-se, no que couber,

as disposições relativas à condição suspensiva e resolutiva.”

iv. Por contraprestação = encargo (art. 136, CC).

“Art. 136, CC. O encargo não suspende a aquisição nem o

exercício do direito, salvo quando expressamente imposto no

negócio jurídico, pelo disponente, como condição suspensiva.”

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OBS: O registro do memorial de incorporação é obrigatório para

cumprimento do art. 104, inciso II, do CC (objeto determinável).

Condição suspensiva, resolutiva, termo e encargo – Negócio

Jurídico Bilateral;

Encargo – Negócio Jurídico Unilateral receptício ou não receptício.

Receptício = aquele que depende de aceitação (doação);

Não receptício = independe de aceitação (testamento).

OBS: Por que o testamento ou doação é considerado um negócio jurídico

unilateral e não ato jurídico?

R. Porque no negócio quem escolhe a incidência dos efeitos é apenas

umas das partes (doador ou testador).

BONS ESTUDOS!

Prof.ª Ana Paula Melo.

* Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o e-mail imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas.

DESENHO DE COMO ELABORAR UM CONTRATO, VIDE PRÓXIMA

FOLHA (pag. 13).

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Declarações relativas ao ITBI

Especialidade Subjetiva: Identificação das partes.

Especialidade objetiva:

1. Disponibilidade: a) objetiva: em relação ao bem; b) subjetiva em relação aos titulares.

2. Continuidade, nexo de causalidade da aquisição e alienação.

Valor (R$);

Forma de pagamento;

Simbólica;

Posse Real;

Ficta – cláusula constituti.

Documentos Imóvel

(Due Diligence)

Documentos Alienante e

Adquirente

(Due Diligence)

Direitos e

Obrigações,

e Sanção

Adquirente.

Direitos e

Obrigações,

e Sanção

Alienante.