PRÁTICAS DE SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO DE DÍVIDAS … · Existe hoje uma prática comum que não inclui juros, ... podemos sintetizar em uma conta simples: ... TABELA SAC Para exemplificar,

Práticas de Sistemas de Amortização de Dívidas através do Microsoft ExcelPalestrante: Contador Especialista Mártin Lavies Spellmeier03/05/2017 – Auditório SESCON RS

PRÁTICAS DE SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO DE PRÁTICAS DE SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO DE PRÁTICAS DE SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO DE PRÁTICAS DE SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO DE

DÍVIDAS ATRAVÉS DO MICROSOFT EXCELDÍVIDAS ATRAVÉS DO MICROSOFT EXCELDÍVIDAS ATRAVÉS DO MICROSOFT EXCELDÍVIDAS ATRAVÉS DO MICROSOFT EXCEL

Painelista:Administrador e Contador

Especialista em Perícia JudicialProfessor de MBA

Mártin Lavies Spellmeier


AMORTIZAÇÃO

O conceito de amortização refere-se à extinção de uma dívida através de pagamentos feitos periodicamente, ou

seja, quitando-a paulatinamente.

Esses pagamentos são calculados por meio de um planejamento, onde cada prestação corresponde à soma do reembolso do capital ou do pagamento dos juros do

saldo devedor, podendo ser o reembolso dos dois.


AMORTIZAÇÃO

Na amortização, cada parcela refere-se ao valor parcial da dívida, incluindo juros, impostos e todos os demais encargos

em cada mês de vencimento.

Existe hoje uma prática comum que não inclui juros, dividindo-se o saldo devedor pelo número de meses

estabelecido entre as partes.


AMORTIZAÇÃO

Quando da utilização de um método ou sistema de amortização, as parcelas podem ser fixas ou variáveis, de

acordo com a tabela utilizada (SAC ou Price) e com os termos contratuais, podendo haver correção monetária.

Em outras palavras, atualmente, no momento da concessão do empréstimo, este pode ser feito com base em uma das

duas modalidades a seguir.


TABELA PRICE

As prestações calculadas nessa modalidade são constantes e o valor de cada parcela não muda de acordo com o tempo,

quando não há correção monetária.

Cada prestação é calculada com base em uma cota de amortização e uma cota de juros, que varia em sentido inverso ao longo do financiamento, ou seja, a prestação inicial tende a

ser menor, e só aumenta em função da correção monetária.

Outro ponto importante é que normalmente a diminuição do saldo da dívida ocorre com aproximadamente 50% das

prestações quitadas.


TABELA PRICE

Esse é o modelo mais comum, sendo muito utilizado em empréstimos bancários e financiamento de veículos.

Para exemplificar, imagine que você tenha financiado a compra de um carro de R$ 25.000,00 em 60 meses com uma taxa de 1,5%

de juros ao mês. Com uso da HP 12C:

PV = 25.000,00 n = 60FV = 0,00 i = 1,5

O valor de cada parcela do financiamento será R$ 634,84 = PMT


TABELA SAC

A sigla SAC significa “Sistema de Amortização Constante” e é muito comum em financiamentos imobiliários.

Nesse modelo, as parcelas têm valores decrescentes, ou seja, vão diminuindo até chegar à última.

Vale ressaltar que nos financiamentos de longo prazo é comum a prática de correção monetária seguindo a TR (taxa

referencial), como exemplo, compensando qualquer efeito que a inflação possa gerar.


TABELA SAC

Como funciona o cálculo de financiamentos da Tabela SAC?

Em cada parcela mensal é aplicada a amortização correspondente acrescida dos juros aplicados no cálculo do

saldo final.

Simplificando, podemos sintetizar em uma conta simples:

VALOR DA PARCELA = AMORTIZAÇÃO + JUROS


TABELA SAC

Para exemplificar, imagine que você tenha financiado a compra de um carro de R$ 25.000,00 em 60 meses com uma taxa de

1,5% de juros ao mês.

O valor da 1ª amortização é R$ 25.000,00 / 60 = R$ 416,67O valor do 1º juros é de R$ 25.000,00 * 1,5% = R$ 375,00

PRESTAÇÃO = AMORTIZAÇÃO + JUROS

PRESTAÇÃO = R$ 416,67 + R$ 375,00 = R$ 791,67

Enquanto na Price tínhamos R$ 634,84.


TABELA SAC

Na prática, para fazer o cálculo do percentual de amortização basta dividir o valor da dívida pelo número de meses acordado

para realizar o pagamento. Suponhamos que tenha financiado a compra de um imóvel de

R$ 200.000, em 120 meses com 0,68% de juros ao mês.

AMORTIZAÇÃO = 200.000,00 / 120 = 1.666,67 1ª parcela = 1.666,67 + 0,68% * 200.000,00 = 1.360,00 2ª parcela = 1.666,67 + 0,68% * (SD – 1 * 1.666,67) = 1.348,66 3ª parcela = 1.666,67 + 0,68% * (SD – 2 * 1.666,67) = 1.337,33

E assim por diante até a última parcela!


O ideal é fazer um bom planejamento antes de realizar o empréstimo para que você não

acabe contraindo dívidas além do que pode arcar.


Na área dos cálculos financeiros, sejam estes do SFH ou não, as questões polêmicas que são tratadas no JUDICIÁRIO, ou fora deste ambiente, afetam toda a população, direta ou indiretamente, já que tratam do sonho da compra da casa própria ou da conquista de qualquer bem desejado.

Sonho que algumas vezes pode se tornar pesadelo.

Trabalho há anos para o JUDICIÁRIO ou para as partes e observa-se que as questões abordadas se repetem.


Por parte dos AGENTES FINANCEIROS ou das CONSTRUTORAS estão as ações de COBRANÇA.

Por parte dos COMPRADORES estão as ações REVISIONAIS. Os profissionais que atuam como PERITOS CONTÁBEIS se deparam com as questões abordadas nas ações judiciais ou no âmbito extrajudicial que são de grande complexidade e GERAM INTERPRETAÇÃO das partes, de advogados, bem como dos julgadores.

O que pode ser um risco à credibilidade do trabalho técnico.


INVARIAVELMENTE, em um mesmo processo, podemos ter TRÊS PERITOS e TRÊS RESULTADOS DIFERENTES. E muito diferentes. Presente esta CONSTATAÇÃO e VIVÊNCIA, destacam-se pontos que geram as questões desta natureza, bem como os caminhos seguidos e o registrado nesta trajetória de aprendizado constante.


Em que pese a ATUAÇÃO ser preponderantemente como ASSISTENTE TÉCNICO DE AGENTES FINANCEIROS, atuo em alguns processos ASSISTINDO os mutuários.

Mas na condição de PERITOS DA ÁREA CONTÁBIL, que é o caso, o objetivo de responder os quesitos ou elaborar os cálculos de liquidação das decisões é a mesmo, ou seja, a apresentação de um trabalho correto.


Conforme o Artigo 473 do CPC, o Laudo Pericial deverá ter fundamentação técnica ou científica, indicação e demonstração do método utilizado pelo perito.

O laudo pericial deverá conter:

I - a exposição do objeto da perícia;II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.


SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO

Temas importantes debatidos nas ações do SFH.

* alteração do método de amortização;* capitalização de juros;* alteração do juros contratados;* revisão do índice de reajuste da prestação;* contratação do prêmio de seguros;* afastamento de taxa de administração;


DECISÕES QUE AFASTAM PRICE E/OU SAC

Quando da decisão proferida, muitas vezes, o profissional envolvido no processo precisa efetuar a mudança de sistema de amortização.

As decisões tem tomado como alternativa de cálculo a utilização dos métodos Gauss e, também, Método de Equivalência em Juros Simples.

Então surge o trabalho pericial para adequar o contrato e fazer o comparativo econômico financeiro entre os métodos.


MÉTODO GAUSS O Método de Gauss visa demonstrar a evolução de um financiamento com pagamentos mensais com juros simples.

A rotina demonstra evolução dos juros, da amortização e do saldo, mês a mês. Não são considerados reajustes da prestação nem do saldo devedor.


EQUIVALÊNCIA EM JUROS SIMPLES

É um sistema que tem como principal característica a liquidação de empréstimos em prestações constantes, periódicas e postecipadas.

As amortizações evoluem em progressão aritmética, com a equivalência feita a juros simples, na data do valor futuro

(data focal n).

No cálculo da primeira prestação é utilizado sobre o saldo devedor um índice acumulado que envolve o prazo e o juros.


Taxas Médias de Mercado

Muitas decisões hoje em dia versam sob a adequação do contrato seguir ou não as taxas médias de mercado

estipuladas no Banco Central do Brasil.

Acessar: www.bcb.gov.br


Fonte: https://www.bcb.gov.br/pt-br/#!/c/TXJUROS/


Prática através do Microsoft Excel

Existem muitos “atalhos” e formas de realizar uma função no Excel.

Só com a prática, no dia a dia, o conteúdo será melhor absorvido e terá maior funcionalidade.


Dicas de Excel

- Sempre utilizar Barra “/” na data;- Cálculo de Dias por ano comercial (360) e ano

calendário (365);- Formatar os índices com 6 casas após a vírgula;- Fixação de Colunas e Linhas “$” - (F4);- Utilização de Moeda (R$);- Separador de Milhares.


Dicas de Excel

- Configurar Página;- Área de Impressão;- Campos das Células (###);- Criar / Copiar Planilha.


SIMULAÇÃO DE MÉTODOS

PV = R$ 50.000,00i = 10,5% ao ano

n = 12 meses

Obs.: Na simulação não há índices de correção monetária do Saldo Devedor e das Prestações.


SIMULAÇÃO DE MÉTODOS – RESULTADOS



-TABELA PRICE –

Valor Financiando: R$ 150.000,00Prazo: 120 mesesTaxa de Juros: 9,9% ao anoPrestação: R$ 1.973,96



Tabela Price


RESUMO DOS VALORES TOTAIS

- TABELA PRICE:

Total Amortizado: R$ 150.000,00

Total de Juros: R$ 86.875,69

Total Pago: R$ 236.875,68



- SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE –(SAC)




SAC



- SAC:






- MÉTODO GAUSS -




Método Gauss



- Método Gauss:






- Equivalência em Juros Simples –




Juros Simples



- Juros Simples (Sandrini):





COMPARATIVO


QUESTÕES RELEVANTES A ATIVIDADE PERICIAL

- Ética Profissional;

- O profissional não pode ter uma posição técnica quando está atuando como Perito do Juízo e outra quando Assistente de uma das partes;

- Quando da análise do Laudo Pericial apresentado por um colega devemos respeitar o entendimento divergente do nosso, exposto pelo mesmo, registrando discrepâncias se forma ética e técnica.


Então onde estão as DIFICULDADES? Por exemplo:

- Nas cláusulas dos contratos firmados entre as partes que prevêem prestações variáveis;

- Nas condições econômico-financeiras dos compradores que se alteram no decorrer do prazo de amortização de forma imprevisível;

- Nas decisões que não especificam, via de regra, de forma clara o que muda em relação ao contrato objeto da demanda;


-E ainda, o que é muitas vezes discutível:

* O QUE É CORRETO PARA O AGENTE?* O QUE É CORRETO PARA A CONSTRUTORA?* O QUE É CORRETO PARA O MUTUÁRIO?

Ainda existe no judiciário hoje, em andamento, ações que giram em torno de contratos firmados antes dos anos 90, onde havia contratação do FCVS, por exemplo.


OS PERITOS PRECISAM ESTAR PREPARADOS, TAMBÉM, PARA ANALISAR CONTRATOS CUJA LEGISLAÇÃO NÃO ESTÁ EM VIGOR. Contratos antigos sofreram variação monetária elevada, o que não poderia estar previsto na data da assinatura, quando somente era estabelecido o indexador, e este ao longo do prazo também se modificou, como é o caso dos índices de remuneração das contas de poupança, que somente a partir de 02/1991 passou a ser a Taxa Referencial (TR).


O ESTOQUE DESTES PROCESSOS AINDA DEMANDA

TRABALHOS DE NATUREZA PERICIAL TANTO PARA

OS PERITOS DO JUIZO QUANTO PARA OS

ASSISTENTES TÉCNICOS DAS PARTES.


MERCADO IMOBILIÁRIO

Perguntas e Respostas

1. Não consigo pagar o financiamento com o banco. Posso cancelar?

Resp.: Não. Essa opção só existe para o imóvel financiado com o construtora.

Fonte: http://g1.globo.com/economia/noticia/2016/05/imoveis-tomados-pela-caixa-por-falta-de-pagamento-sobem-53-em-1-ano.html




2. Tenho parcelas em atraso. O que faço para não ter o imóvel tomado?

Resp.: Quem não tem condições de pagar pode vender o imóvel e quitar a dívida ou transferir o crédito para outro consumidor.





3. Qual prazo para o Banco retomar o imóvel?

Resp.: Após três meses em atraso, o banco envia uma notificação por cartório. O prazo para resolver o problema é de 3 meses pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e de 15 dias pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Ao fim do prazo, o imóvel é transferido para o banco e segue para leilão.





4. É maior o volume de ações, contra Construtoras ou Bancos?

Resp.: Segundo consulta a escritórios jurídicos, 85% das ações são contra Construtoras, discutindo problemas na construção, defeitos e atraso para a entrega do imóvel. E 15% das ações são contra Bancos, discutindo excesso de taxas e contratos por adesão.

Fonte: Escritórios Jurídicos, parceiros, consultados.




5. É possível impedir que o imóvel seja leiloado?

Resp.: A única via é judicial, por meio de uma liminar, mas é preciso pagar as parcelas em atraso, através de depósitos judiciais, para impedir o leilão e seguir com o financiamento.



PROBLEMAS COM CONSTRUTORAS

Em 2015, aumentaram os pedidos de devolução de imóveis comprados na planta ou em construção com as construtoras.

Nos primeiros nove meses de 2015, as construtoras receberam de volta 41% das unidades vendidas em lançamentos, um total de R$ 4,9 bilhões, apontou a agência Fitch.

Em 2014, esse percentual foi de 29%.Em 2013, de 24%.




Esse pedido de devolução, conhecido como distrato, é um direito de quem comprou o imóvel na planta e ainda não fez um financiamento com o banco após a entrega das chaves.

Ao quebrar o contrato com o Construtora, o comprador, mesmo inadimplente, recebe de volta parte do que pagou e o imóvel retorna para ser revendido ao mercado.




Os leilões de imóveis retomados, cuja operação original foi realizada com Alienação Fiduciária em garantia, seguem procedimentos padrões previstos na Lei 9.514/97, a exemplo de todas as instituições financeiras que atuam na modalidade de crédito imobiliário.

As medidas legais de retomada do bem, previstas em contrato, apenas são adotadas após o esgotamento da negociação entre o banco e o cliente.



PERÍCIA CONTÁBIL NA ÁREA DO SFH

- LEI 9.514 DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997:

Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

“A lei veio facilitar a recuperação do capital investido no mercado imobiliário trazendo como grande diferencial a execução do contrato não cumprido de forma extrajudicial, além da forma judicial”. (Grifo nosso)

Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm



- LEI 9.514 DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997:

Quando do seu surgimento em meio a uma crise no mercado imobiliário a Lei 9.514/97 teve o objetivo de impulsionar o crédito, reconquistando a confiança dos investidores.



- A ação revisional de Contratos ANTERIORES à Lei 9.514/97:

* Revisão do PES;* Afastamento do CES;* alteração do método de amortização;* capitalização de juros;* alteração do juros contratados;* revisão do índice de reajuste da prestação;* contratação do prêmio de seguros;



- A ação revisional de Contratos POSTERIORES à Lei 9.514/97:

* alteração do método de amortização;* capitalização de juros;* alteração do juros contratados;* alteração do índice de reajuste da prestação;* contratação do prêmio de seguros;* afastamento de taxa de administração;



- Perícia na fase de Instrução:

* Momento processual em que as partes apresentam as suas teses e questionam os peritos visando provar o que pretendem;

- Perícia na fase de Liquidação:

* Ocorre somente após a definição dos parâmetros a serem revisados, auxiliando o Magistrado;


Onde se insere o Perito Contábil

- Perito do Juízo:

* pode trabalhar tanto na fase de instrução quanto na fase de liquidação, quando determinada a prova pericial;

* na fase de instrução, normalmente, o trabalho é realizado com base nos quesitos formulados ou de acordo com o despacho que deferiu a prova pericial;

* na fase de liquidação, o trabalho visa o cumprimento das decisões, podendo ou não existir quesitos.



- Assistente do Mutuário:

* pode trabalhar tanto na fase de instrução quanto na fase de liquidação, quando contratado;

* na fase de instrução, normalmente, auxilia na elaboração dos quesitos, podendo apresentar os cálculos de acordo com a pretensão do contratante;

* na fase de liquidação, o trabalho visa acompanhar e se manifestar sobre o Laudo do Perito do Juízo e sobre o Parecer do Assistente da parte contrária.



- Assistente do Agente Financeiro ou Construtora:

* pode trabalhar tanto na fase de instrução quanto na fase de liquidação, quando contratado;

* na fase de instrução, normalmente, auxilia na elaboração dos quesitos, podendo apresentar os cálculos de acordo com o contrato firmado;

* na fase de liquidação, o trabalho visa acompanhar e se manifestar sobre o Laudo do Perito do Juízo e sobre o Parecer do Assistente da parte contrária.



- Perícia Extrajudicial:

* pode assessorar mutuários que pretendem rever seus contratos, sugerindo teses aplicáveis ao tipo de operação objeto da análise;

* pode assessorar advogados que possuem clientes com perfil de possível insatisfação com o contrato ou com impossibilidade de cumpri-lo;


AGRADEÇO A PRESENÇA!

- MUITO OBRIGADO –

Contatos:

[email protected]

Documents

PRÁTICAS DE SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO DE DÍVIDAS … · Existe hoje uma prática comum que não inclui juros, ... podemos sintetizar em uma conta simples: ... TABELA SAC Para exemplificar,