Como ficam os prejuízos causados por fenômenos da natureza

Ariano Cavalcanti de Paula *

Recentemente, algumas cidades mineiras sofreram sérios prejuízos causados por um fenômeno da natureza que, apesar de não tão raro, não costuma preocupar muita gente – a chuva de granizo. A diferença foi que, dessa vez, o tempo de chuva e o tamanho das pedras de gelo transformaram a paisagem, deixando um rastro de destruição. E, diante de telhas arrancadas e vidros quebrados, ficou a pergunta: quem vai pagar a conta?

A resposta está no tipo de seguro contratado. Ao realizar um seguro residencial ou de condomínio, é importante incluir coberturas acessórias, como vendaval e chuva de granizo. Apesar de serem fenômenos da natureza, são cobertos pela seguradora, desde que haja essa cobertura acessória. Quem tem, por exemplo, cobertura de quebra de vidros pôde, inclusive, reparar esses estragos.

Para quem não possui seguro residencial com essas coberturas, infelizmente, resta arcar com o conserto. Mas o que fazer quando o imóvel é alugado? Para responder a questão, é preciso analisar o fenômeno ocorrido e a responsabilidade de cada um. Em caso de imóveis alugados, de acordo com a Lei 8.245/91, o locatário fica responsável pela “reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes e prepostos" (art. 23, V).

Portanto, de acordo com o artigo, o locatário só é responsável pela reparação dos danos por ele causados. No caso de estrago provocado pela chuva, o fenômeno ocorrido, sendo considerado “força maior”, não tem responsável, segundo o parágrafo único do artigo 393 do Código Civil Brasileiro, que diz: “O caso fortuito ou força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”.

No caso de força maior, não há que se falar em responsáveis pelos danos, ou seja, o locador e o locatário não têm culpa ou responsabilidade sobre o ocorrido. Mas quem deve reparar os prejuízos então?

Vejamos o que diz o artigo 22, inciso III, da Lei 8.245/91: “Art. 22 – O Locador é obrigado a: III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel locado.” Isso significa manter o imóvel em perfeitas condições de uso e habitação. Qualquer dano sofrido pelo imóvel, que não tenha sido causado pelo locatário, será de responsabilidade do locador, que deverá repará-lo.

Caso o dano tenha ocorrido em um condomínio e, por conseqüência, venham a ser instituídas taxas para os devidos reparos, também terá o locador a responsabilidade de pagá-las. Vejamos o que diz o artigo 22, inciso X, parágrafo único, alínea “c” da Lei 8.245/91: “Art. 22 – O Locador é obrigado a: X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo Único: Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: c – obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício”. A responsabilidade do locatário, no caso, é levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito provocado pela chuva. * Presidente do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (Secovi-MG)