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PROFESSOR DOUTOR VANDER FERREIRA DE ANDRADE
CURRÍCULO DO DOCENTE
Prof. Dr. Vander Ferreira de Andrade
Formação Acadêmica
Advogado
Especialista em Direito Público
Mestre em Direito
Doutor em Direito
Coordenador de Graduação e Pós-Graduação em Direito
Consultor em Gestão de Condomínios
Contextualização
Realidade Condominial
Ausência de participação comunitária (15 %)
Cometimento de arbitrariedades
Conclusões:
A) Ausência de participação gera arbitrariedades
B) Domínio de conhecimento quebra essa equação perversa
Principais Arbitrariedades
Elevado valor de taxa de condomínio
Ausência nos balancetes de menção ao pagamento deimpostos
Obras caras sem aprovação na assembleia
Atraso de até 6 (seis) meses na entrega de balancetes
Demora de mais de 8 (oito) dias na distribuição das atas
Pagamento em atraso de despesas (água, luz)
Principais Arbitrariedades
Despesas extraordinárias com diferença de valoresentre os arrecadados e ao pagos
Descrição da despesa feita de forma a impossibilitar aidentificação do tipo de serviço executado
Emissão de cheque sem nota fiscal comprobatória
Superfaturamento de itens
Falta de previsão orçamentária
Princípios da Administração Ineficaz
Falta de Organização
Desconhecimento das Normas Regentes
Submissão do Condomínio a um Grupo ou Indivíduo
Ausência de Liderança
Desconfiança dos Condôminos
Ausência de Planejamento
Comunicação Ineficaz
Dificuldades no Relacionamento Interpessoal
CONDOMÍNIO: CONCEITO
Domínio exercido por duas ou mais pessoas emrelação a uma coisa comum.
Superposição de propriedades distintas e separadas,particularizada complicada pela existência decomunhão relativa a determinadas dependências deuso comum dos diversos proprietários.
CONDOMÍNIO: NATUREZA JURÍDICA
Ente Despersonalizado
Não exerce atividade econômica
Equipara-se a empresa quanto a obrigatoriedade de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica.
Condomínio: Necessidade de CNPJ
Distinção com os condôminos
Individualização junto a Receita Federal
Contratação de Funcionários
Contratação de Prestação de Serviços
CONDOMÍNIO: NATUREZA JURÍDICA Cadastro no INSS e Cadastro no FGTS/PIS - cadastro na CEF para
regularizar a situação de seus funcionários no Fundo de Garantia porTempo de Serviço (FGTS) e no Programa de Integração Social (PIS).
Obs: Para a inscrição junto ao FGTS, o condomínio deve fazer seucertificado eletrônico, (identidade perante à Conectividade Social),devendo ser assinado pela Autoridade Certificadora, a CEF.
A certificação é feita pelo seu representante legal, munido dedocumentação comprobatória da constituição do empreendimentoe do ato de nomeação.
CONDOMÍNIO: INSTITUIÇÃO
Os Condomínios são criados a partir de umaconvenção, pautada no Código Civil e pela Lei Federalnº. 4.591 DE 1964 (Lei dos Condomínios).
Art. 7º “O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscriçãoobrigatória no Registro de Imóvel, dele constando: aindividualização de cada unidade, sua identificação ediscriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno epartes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se adescrição interna da unidade”.
Propriedade Comum e Propriedade ParticularArt. 1.331 do Código Civil
Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, epartes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais com oapartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos paraveículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partescomuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas egravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuiçãode água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, eas demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público,são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo seralienados separadamente, ou divididos.
Propriedade Comum e Propriedade Particular
a) Propriedade Particular: constitui-se pelas unidades ouapartamentos autônomos, delimitados pelas paredesdivisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivosobre suas partes ou dependências.
b) Propriedade Comum: Todos os proprietários podemdispor e usar livremente de todas as partes comuns, desdeque respeitando sua destinação, de modo a nãoprejudicar a coletividade.
Vagas de Garagem Unidades acessórias: a vaga é um bem móvel acessório ao
principal, que é o apartamento ou a casa. Há uma única matrícula no registro imobiliário.
Certidão do registro de imóveis: apartamento - área total: área útil (a do interior da unidade) + uma porcentagem da área comum - área da vaga de garagem (vaga indeterminada).
Vaga autônoma: Há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Elas estão situadas em local determinado, com descrição de seu tamanho e confrontações (vaga demarcada).
Garagem. Questão Polêmica: Alienação
Regra geral: O bem acessório segue o principal.
Art. 1.339, parágrafo 2º CC – prevê a alienação a outro condômino (desdeque constante da Convenção e não houver oposição da AssembleiaGeral).
3ª Turma do STJ: como direito acessório, a vaga de garagem adere àunidade, sendo destacável para efeito de sua cessão a outro condômino.
Garagem. Questão Polêmica: Alienação
No caso de unidade autônoma (matrícula própria), a vaga podeser vendida separadamente, observada a convençãocondominial.
Vender para quem? O CC autoriza a alienação de unidadesautônomas.
Jurisprudência: somente podem ser vendidas a estranhos aocondomínio, se a convenção permitir. Caso contrário, ocondômino somente pode vender a outro condômino.
Sob o prisma da segurança, na elaboração ou na alteração dasconvenções condominiais, deve constar proibição da venda devagas a não condôminos.
Garagem. Questão Polêmica: Locação
A locação, pode ser feita a outro condômino qualquer. Paranão condômino, somente se houver permissão naconvenção ou decisão favorável da Assembleia, em cujaordem do dia conste expressamente o assunto.
Nos chamados edifícios-garagem, em que só hájustamente vagas de garagem, a locação e a venda sãocompletamente livres.
Papel do Síndico (art. 1348 CC)
convocar a assembleia dos condôminos; representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários àdefesa dos interesses comuns;
dar imediato conhecimento à assembleia da existência deprocedimento judicial ou administrativo, de interesse docondomínio;
cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno eas determinações da assembleia;
diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns ezelar pela prestação dos serviços que interessem aospossuidores;
elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cadaano;
Papel do Síndico (art. 1348 CC)
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem comoimpor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar dosíndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, ospoderes de representação ou as funções administrativas,mediante aprovação da assembleia, salvo disposição emcontrário da convenção.
