PROJETO DE REVISÃO ABNT NBR 14653-2.pdf

ABNT/CB- 02 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2

AGOSTO:2009

NO TEM VALOR NORMATIVO

Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos

APRESENTAO

1) Este Projeto de reviso foi elaborado pela Comisso de Estudo de Avaliao na construo civil - (02:134.02) do Comit Brasileiro da Construo Civil (ABNT/CB-02), nas reunies de:

16/08/2007 16/10/2007 06/11/2007

13/12/2007 28/02/2008 26/03/2008

08/05/2008 12/06/2008 14/08/2008

25/09/2008 11/11/2008 11/12/2008

05/02/2009 12/03/2009 16/04/2009

2) Este Projeto previsto para cancelar e substituir a ABNT NBR 14653-2:2004, quando aprovado, sendo que nesse nterim a referida norma continua em vigor;

3) No tem valor Normativo;

4) Aqueles que tiverem conhecimento de qualquer direito de patente devem apresentar esta informao em seus cometrios, com documentao comprobatria.

5) Tomaram parte na elaborao deste Projeto de Reviso:

Participante Representante

AUTNOMO Paulo Grandiski

AUTNOMO Ronaldo Foster Vidal

CAIXA Antonio Pelli Neto

CAIXA Benedicto Franco Silveira Netto

CAIXA Carlos Abrantes de Souza e Silva

CAIXA Cristina Uematsu de Mendona

CAIXA Cynthia Marilia Carraro de Assis

CAIXA Edson Kanagusuko

CAIXA Emlia Massae Murakami

CAIXA Franck Esteves Ruffo

CAIXA Lusa Lima de Holanda

ABNT/CB-02 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2

AGOSTO:2009

NO TEM VALOR NORMATIVO 2/2

CAIXA Luiz Guilherme Delgado Sampaio

CAIXA Mauro Damato

CAIXA Rubens Alves Dantas

CAIXA Srgio Anto Paiva

CAIXA Silvia Mary Cortelletti

CAIXA Valria Martins Salgado

CREA/ES Radegaz Nasser Jnior

EMBRAVAL Jos Fiker

IBAPE Octvio Galvo Neto

IBAPE/MG Frederico Correia Lima Coelho

IBAPE/PR Vera Lucia de Campos C. Shebali

IBAPE/SP Ana Maria de Biazzi dOliveira

IBAPE/SP Osrio Accioly Gatto

IGEL Isabela Beck da Silva Giannakos

SABOYA ENGENHARIA Maria Clara Saboya Toledo

SOBREA Domingos de Saboya Barbosa Filho


AGOSTO:2009


Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate Palavras-chave: Avaliao Descriptors: Appraisal

Sumrio

PrefcioScopeIntroduo1 Escopo2 Referncias normativas3 Termos e definies4 Smbolos e termos abreviados5 Classificao dos imveis urbanos5.1 Quanto ao uso:5.2 Quanto ao tipo do imvel, entre outros:5.3 Quanto ao agrupamento dos imveis:6 Procedimentos de excelncia7 Atividades bsicas7.1 Documentao7.2 Legislao a consultar7.3 Vistoria8 Procedimentos metodolgicos8.1 Procedimentos gerais8.2 Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos8.3 Mtodos para identificar o custo de um imvel9 Especificao das avaliaes9.1 Generalidades9.2 Mtodo da quantificao de custo9.3 Mtodo involutivo9.4 Mtodo evolutivo10 Apresentao do laudo de avaliao10.1 Laudo de avaliao completo10.2 Laudo de avaliao simplificado10.3 Anexos11 Procedimentos especficos11.1 Desapropriaes11.2 Servides11.3 Glebas urbanizveis11.4 Procedimentos especficos para a avaliao de aluguisAnexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linearA.1 IntroduoA.2 Pressupostos bsicosA.3 Testes de significnciaA.4 Poder de explicaoA.5 Cdigos alocados


AGOSTO:2009


A.6 Cdigos ajustadosA.7 Diferentes agrupamentosA.8 Apresentao do modeloAnexo B (normativo) Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatoresAnexo C (informativo) Recomendaes para tratamento de dados por regresso espacialC.1 IntroduoC.2 Pressupostos bsicosC.3 RecomendaesAnexo D (infomativo) Recomendaes para a utilizao de anlise envoltria de dados (envoltria sob dupla tica) EDO/DEAD.1 IntroduoD.2 Pressupostos bsicosD.3 RecomendaesD.4 Estimativa pontualAnexo E (infomativo) Recomendaes para tratamento de dados por redes neurais artificiaisE.1 IntroduoE.2 RecomendaesE.3 Apresentao do modelo

Prefcio

A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Foro Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais (ABNT/CEE), so elaboradas por Comisses de Estudo (ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).

Os documentos Tcnicos ABNT so elaborados conforme as regras das Diretivas ABNT, Parte 2.

Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito dos ABNT/CB e ABNT/ONS, circulam para Consulta Nacional entre os associados da ABNT e demais interessados.

A ABNT NBR 14653, sob o ttulo geral Avaliao de bens, tem previso de conter as seguintes partes:

Parte 1: Procedimentos gerais

Parte 2: Imveis urbanos

Parte 3: imveis rurais

Parte 4: Empreendimentos

Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral

Parte 6: Avaliao de bens

Parte 7: Bens de patrimnios histricos e artsticos

O Escopo deste Projeto de Norma Brasileira em ingls o seguinte:


AGOSTO:2009


Scope

This part of ABNT NBR 14653 establishes procedures for the appraisal process of urban property on the following aspects:

a) typology of urban property;

b) terminology, definitions, symbols and abbreviations;

c) basic activities of the appraisal process;

d) basic methodology;

e) specification of appraisals;

f) basic requirements of appraisal reports.

Introduo Esta parte da ABNT NBR 14653 de uso obrigatrio em qualquer manifestao escrita sobre avaliao de imveis urbanos e visa complementar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os servios tcnicos de avaliao de imveis urbanos.

Nesta Norma, so utilizadas as formas verbais em conformidade com as Diretivas ABNT, Parte 2. A forma verbal deve utilizada para indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente. A forma verbal convm que utilizada para indicar que entre vrias possibilidades uma mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder prefervel, mas no necessariamente exigvel.

1 Escopo

Esta parte da ABNT NBR 14653 especifica os procedimentos para a avaliao de imveis urbanos, quanto a:

a) classificao da sua natureza;

b) instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;

c) descrio das atividades bsicas;

d) definio da metodologia bsica;

e) especificao das avaliaes;

f) requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.

Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da Norma de avaliao de bens ABNT NBR 14653-1 no que diz respeito avaliao de imveis urbanos, inclusive glebas urbanizveis, unidades padronizadas e servides urbanas.

2 Referncias normativas

Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao deste Documento Tcnico ABNT. Para referncias datadas, aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no datadas, aplicam-se as edies mais recentes do referido (incluindo emendas).

Leis Federais n 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano

Decreto-Lei n 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha


AGOSTO:2009


ABNT NBR 12721:2006, Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao

de edifcios em condomnio Procedimento

ABNT NBR 14653-1:2001, Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais

ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos

3 Termos e definies

Para os efeitos desta Parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se os termos e definies da ABNT NBR 14653-1 e os seguintes.

3.1 aproveitamento eficiente aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente

3.2 rea de servido parte do imvel serviente diretamente atingida pela servido

3.3 rea total de construo resultante do somatrio da rea real privativa e da rea comum atribudas a uma unidade autnoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721:2006 3.4 rea til da unidade rea real privativa, definida na ABNT NBR 12721:2006, subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao 3.5 BDI percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo 3.6 cdigos alocados ordenao numeral (notas ou pesos) para diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis 3.7 conciliao adoo do valor final, devidamente justificado, em funo dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um mtodo 3.8 conduta do mercado prticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transaes 3.9 conjuntura do mercado conjunto de circunstncias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influem no comportamento do mercado em determinado perodo


AGOSTO:2009


3.10 defeitos construtivos anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial sade ou segurana do usurio, decorrentes de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na execuo da construo 3.11 depreciao fsica perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao 3.12 desempenho do mercado evidncias da evoluo da competio no mercado, pela anlise do seu comportamento num determinado perodo de tempo 3.13 desmembramento subdiviso de um terreno em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes 3.14 domnio direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de algum 3.15 domnio direto aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o instituto da enfiteuse 3.16 domnio pleno domnio total, que a soma do domnio til com o domnio direto 3.17 domnio til direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar do imvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econmicos 3.18 edifcio construo com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitaes multifamiliares 3.19 equipamento comunitrio benfeitoria que visa atender s necessidades bsicas de sade, educao, transporte, segurana ou lazer da comunidade. 3.20 entidades tcnicas reconhecidas organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREA. 3.21 estado de conservao situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno


AGOSTO:2009


3.22 estrutura do mercado concentrao dos agentes predominantes no mercado 3.23 frao ideal percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no terreno e nas coisas comuns da edificao 3.24 frente projetada menor projeo da frente real sobre a Normal a um dos lados, quando estes so convergentes na direo dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva 3.25 frente real projeo horizontal da linha divisria do imvel com a via de acesso 3.26 frente de referncia frente da situao paradigma adotada 3.27 gabarito de altura altura mxima de uma edificao permitida legalmente para um determinado local 3.28 gleba urbanizvel terreno passvel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento 3.29 idade aparente idade atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, funcionalidade, partido arquitetnico, materiais empregados, entre outros 3.30 idade real Tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de referncia 3.31 imvel alodial aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses 3.32 imvel de referncia dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel avaliando 3.33 imvel dominante imvel que impe restrio a outro por servido (por exemplo: lote encravado) 3.34 imvel paradigma imvel hipottico cujas caractersticas so adotadas como padro representativo da regio ou referencial da avaliao


AGOSTO:2009


3.35 imvel com vocao urbana imvel em local com caractersticas, uso, ocupao, acesso e melhoramentos pblicos disponveis que possibilitam sua utilizao imediata para fins urbanos 3.36 imvel urbano imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei 3.37 imvel serviente imvel que sofre restrio imposta por servido 3.38 infra-estrutura bsica equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de acesso 3.39 lote poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano 3.40 loteamento subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes 3.41 luvas quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de remunerao do ponto comercial 3.42 manuteno aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies Normais de utilizao de um bem 3.43 modelo dinmico modelo no qual as despesas e receitas so previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa 3.44 modelo esttico modelo que utiliza frmulas simplificadas e que no leva em conta o tempo de ocorrncia das despesas e receitas 3.45 outlier ponto atpico, identificado como estranho massa de dados 3.46 padro construtivo qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos projetos, de materiais, execuo e mo-de-obra efetivamente utilizados na construo 3.47 p-direito distncia vertical livre entre o piso e o teto


AGOSTO:2009


3.48 percentual de comprometimento de rea relao entre a rea objeto de gravame e a rea total do imvel 3.49 percentual de comprometimento de valor relao entre os valores da rea atingida por um gravame, antes e depois da sua instituio 3.50 planta de valores representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel numa mesma data 3.51 plo de influncia local que, por suas caractersticas, influencia os valores dos imveis, na medida de sua proximidade 3.52 ponto comercial bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua localizao e expectativa de explorao comercial 3.53 ponto influenciante ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parmetros estimados ou a estrutura linear do modelo 3.54 posse deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito 3.55 profundidade equivalente resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada principal 3.56 quota parte valor atribudo a uma frao ideal 3.57 renda fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital 3.58 segmento de rea diretamente desmembrvel parte de um terreno com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, passvel de aproveitamento econmico e legal 3.59 terreno de fundo aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por um corredor de acesso 3.60 terreno encravado aquele que no se comunica com a via pblica


AGOSTO:2009


3.61 terreno interno aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessrio da malha viria do Municpio ou de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente da Planta Genrica de Valores do Municpio 3.62 terrenos acrescidos de marinha terrenos que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha 3.63 terrenos de marinha so terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posio da linha do preamar-mdio de 1831: a) os situados no continente, na costa martima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, at onde se faa sentir a influncia das mars; b) os que contornam as ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars 3.64 testada medida da frente 3.65 unidade imobiliria padronizada imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa especfica, e identificado de acordo com suas caractersticas construtivas 3.66 validao procedimento destinado a testar o modelo inferido com dados de mercado conhecidos, porm no utilizados para sua elaborao 3.67 valor deprecivel diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual 3.68 variveis-chave variveis que, a priori e tradicionalmente, so importantes para a formao do valor do imvel 3.69 variveis independentes variveis que do contedo lgico formao do valor do imvel objeto da avaliao 3.70 variveis qualitativas variveis que no podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padro construtivo, estado de conservao, qualidade do solo) 3.71 variveis quantitativas variveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: rea privativa, nmero de quartos, nmero de vagas de garagem) 3.72 varivel dependente varivel que se pretende explicar pelas variveis independentes


AGOSTO:2009


3.73 varivel dicotmica varivel que assume apenas dois valores 3.74 varivel proxy varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se presume guardar com ela relao de pertinncia, obtida por meio de indicadores previamente publicados 3.75 vcio anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor 3.76 vcio construtivo vcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de execuo 3.77 vcio de utilizao vcio que decorre de utilizao inadequada ou falha na manuteno 3.78 vocao do imvel uso economicamente mais adequado de determinado imvel em funo das caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais

4 Smbolos e termos abreviados

As notaes adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer tcnico, indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal 81 621 de 03/05/78.

5 Classificao dos imveis urbanos

5.1 Quanto ao uso:

a) residencial;

b) comercial;

c) industrial;

d) institucional;

e) misto.

5.2 Quanto ao tipo do imvel, entre outros:

a) terreno (lote ou gleba);

b) apartamento;

c) casa;

d) escritrio (sala ou andar corrido);


AGOSTO:2009


e) loja;

f) galpo;

g) vaga de garagem;

h) misto;

i) hotis e motis;

j) hospitais;

k) escolas;

l) cinemas e teatros;

m) clubes recreativos;

n) prdios industriais.

5.3 Quanto ao agrupamento dos imveis:

a) loteamento;

b) condomnio de casas;

c) prdio de apartamentos;

d) conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos);

e) conjunto de salas comerciais;

f) prdio comercial;

g) conjunto de prdios comerciais;

h) conjunto de unidades comerciais;

i) complexo Industrial.

6 Procedimentos de excelncia

Consultar Seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

As atividades de avaliao de um imvel e de sua comercializao so eticamente incompatveis.

7 Atividades bsicas

recomendvel que o engenheiro de avaliaes ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao esclarea aspectos essenciais para definir o mtodo avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e preciso que se pretende atingir, entre outros:

finalidade: locao, aquisio, doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;


AGOSTO:2009


objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locao; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedio, valor de liquidao forada, valor de desmonte (ver definio na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros;

prazo limite para apresentao do laudo; condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. 7.1 Documentao

Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7.2 Legislao a consultar

Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imvel.

7.3 Vistoria

Alm do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar no que couber, o descrito de 7.3.1 a 7.3.5.

7.3.1 Caracterizao da regio

aspectos gerais: anlise das condies econmicas, polticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atpicos ou estigmas.

aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante do solo, condies ambientais. localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos principais plos de influncia. uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente com as leis de zoneamento e uso do solo do

municpio, para concluir sobre as tendncias de modificao a curto e mdio prazo.

infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo, coleta de resduos slidos, gua potvel, energia eltrica, telefone, redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso, esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado.

atividades existentes: comrcio, indstria e servio. equipamentos comunitrios: segurana, educao, sade, cultura e lazer. 7.3.2 Caracterizao do terreno

localizao: situao na regio e na via pblica, com indicao de limites e confrontaes definidas de acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;

utilizao atual e vocao, em confronto com a legislao em vigor. aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo. infra-estrutura urbana disponvel. restries fsicas e legais ao aproveitamento.


AGOSTO:2009


7.3.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias

aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel. aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, inclusive conforto ambiental. adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio. condies de ocupao. patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas na ABNT

NBR 13.752:1996.

7.3.4 Edificaes e benfeitorias no documentadas

No caso da existncia de edificaes e benfeitorias que no constem na documentao, observar o disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7.3.5 Situaes especiais

7.3.5.1 Vistoria por amostragem

Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10 % do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria

Quando no for possvel o acesso do avaliador ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com base nos elementos que for possvel obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:

a) descrio interna;

b) no caso de apartamentos, escritrios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de reas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifcio e informaes da respectiva administrao;

c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.

As consideraes hipotticas sobre o imvel, que configuram a situao paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliao.

7.3.5.3 Planta de valores

Nas avaliaes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critrios e percepes considerados no cadastro.

8 Procedimentos metodolgicos

Na aplicao dos mtodos avaliatrios referidos na Seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomendam-se os procedimentos metodolgicos relacionados de 8.1 a 8.3.

8.1 Procedimentos gerais

8.1.1 Ver 7.5 da ABNT NBR 14656-1:2001.


AGOSTO:2009


8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificao do valor de mercado, recomendvel que sejam apresentadas consideraes quanto ao aproveitamento eficiente do imvel.

8.1.3 Nos mercados em transio recomendvel a anlise e diagnstico da situao do mercado, eventualmente com a adoo de outro enfoque, procedendo-se conciliao.

8.1.4 Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho.

8.2 Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado

8.2.1.1 Planejamento da pesquisa

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa que envolve estrutura e estratgia da pesquisa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor.

Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente.

A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).

8.2.1.2 Identificao das variveis do modelo

8.2.1.2.1 Varivel dependente

Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

8.2.1.2.2 Variveis independentes

As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo: rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa.

Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) pelo emprego de tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias, especialmente quando a

quantidade de dados for abundante, e puder-se preservar os graus de liberdade necessrios modelagem estatstica definidos nesta Norma (por exemplo: aplicao de condies booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim ou no);

b) pelo emprego de variveis proxy1, por exemplo:

1 Observao: as variveis proxy, conforme definidas em 3.74, no devem ser confundidas com a atribuio de cdigos


AGOSTO:2009


custos unitrios bsicos de entidades setoriais, para expressar padro construtivo; ndice fiscal, ndice de desenvolvimento humano, renda mdia do chefe de domiclio, nveis de renda da

populao, para expressar localizao; coeficientes de depreciao para expressar estado de conservao das benfeitorias, como o de Ross-

Heidecke;

c) por meio de cdigos ajustados, quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao dos coeficientes de variveis dicotmicas que representem cada uma das caractersticas. O modelo intermedirio gerador dos cdigos deve constar do laudo de avaliao (ver A.7 do Anexo A);

d) por meio de cdigos alocados construdos de acordo com A.6 do Anexo A.

8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado

8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatrio. Nesta etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.

8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel. A necessidade de identificao das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a identificao das fontes.

8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caractersticas verificadas pelo engenheiro de avaliaes.

8.2.1.3.5 Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantific-las pelo confronto com dados de transaes.

8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informaes que impliquem opinies subjetivas do informante e recomenda-se:

a) visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possvel, todas as informaes de interesse;

b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;

c) confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.

8.2.1.4 Tratamento de dados

8.2.1.4.1 Preliminares

recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes obtidas sob a forma de grficos que mostrem as distribuies de freqncia para cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das possveis variveis-chave sobre os preos e a forma de variao, possveis dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros. Assim, pode-se

alocados, nem obtidas de relaes ou conceitos deduzidos da prpria amostra.


AGOSTO:2009


confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses.

Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preo vista, esta deve ser realizada com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.

No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis:

tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados.

tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o comportamento do mercado.

Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos resultados.

O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validao.

A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:

a) correta identificao dos dados de mercado, com endereo completo, especificao e quantificao das principais variveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo;

b) iseno e identificao das fontes de informao, esta ltima no caso de avaliaes judiciais, de forma a permitir a sua conferncia;

c) nmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentao;

d) sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas; diferenas relevantes perante o avaliando, devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados.

8.2.1.4.2 Tratamento por fatores

O tratamento por fatores aplicvel para uma amostra composta por dados de mercado com caractersticas as mais prximas possveis do imvel avaliando.

Os fatores devem ser calculados por metodologia cientfica, conforme 8.2.1.4.3, justificados do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangncia regional e revisados no prazo mximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessrio. Podem ser:

a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades pblicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura;

b) deduzidos ou referendados pelo prprio engenheiro de avaliaes, com a utilizao de metodologia cientfica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia e os clculos que lhes deram origem sejam anexados ao Laudo de Avaliao.


AGOSTO:2009


No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o Anexo B.

8.2.1.4.3 Tratamento cientfico

Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso.

Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como regresso espacial, anlise envoltria de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caractersticas e fundamentos bsicos dessas ferramentas analticas, em carter informativo, visando sua difuso para o desenvolvimento tcnico da engenharia de avaliaes.

No caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser observado o Anexo A.

8.2.1.5 Campo de arbtrio

8.2.1.5.1 O campo de arbtrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 o intervalo de mais ou menos 15 %, em torno da estimativa pontual adotada na avaliao.

8.2.1.5.2 O campo de arbtrio pode ser utilizado quando variveis relevantes para a avaliao do imvel no tenham sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado ou porque essas variveis no se apresentaram estatisticamente significantes, desde que o intervalo de mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influncias no consideradas.

8.2.1.5.3 O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80 % calculado para definir o grau de preciso da estimativa.

8.2.1.5.4 Quando utilizadas estimativas intervalares de valor, conforme definidas em 7.7.1.b da ABNT NBR 14.653-1:2001, devem ser observados os limites do campo de arbtrio e explicitado o nvel de confiana associado ao intervalo.

8.2.2 Mtodo involutivo

O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas de 8.2.2.1 a 8.2.2.10. 8.2.2.1 Vistoria

Deve ser realizada de acordo com 7.3.

8.2.2.2 Projeto hipottico

Na concepo do projeto hipottico, o engenheiro de avaliaes deve verificar o aproveitamento eficiente para o imvel avaliando, como definido em 3.1.

8.2.2.3 Pesquisa de valores

A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo.

8.2.2.4 Previso de receitas

As receitas de venda das unidades do projeto hipottico so calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3,


AGOSTO:2009


considerados a eventual valorizao imobiliria, a forma de comercializao e o tempo de absoro no mercado.

8.2.2.5 Levantamento do custo de produo do projeto hipottico

Este levantamento corresponde apurao dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaborao e aprovao de projetos, necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico.

8.2.2.6 Previso de despesas adicionais

Podem ser includas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:

a) de compra do imvel;

b) de administrao do empreendimento, inclusive vigilncia;

c) com impostos e taxas;

d) com publicidade;

e) com a comercializao das unidades.

8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao com o que praticado no mercado.

8.2.2.8 Prazos

No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que:

a) o prazo para a execuo do projeto hipottico seja compatvel com as suas caractersticas fsicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas;

b) o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.

8.2.2.9 Taxas

No caso de adoo de modelos dinmicos recomenda-se explicitar as taxas de valorizao imobiliria, de evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido e a mnima de atratividade.

8.2.2.10 Modelo

A avaliao poder ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia:

a) por fluxos de caixa especficos;

b) com a aplicao de modelos simplificados dinmicos;

c) com a aplicao de modelos estticos.

8.2.3 Mtodo da renda

As avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros) devem observar as prescries da ABNT NBR 14653-4:2002. No caso de avaliao de imvel que no se enquadre na situao anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.


AGOSTO:2009


8.2.3.1 Estimao das receitas e despesas

Em funo do tipo de imvel que se pretende avaliar so levantadas todas as despesas necessrias sua manuteno e operao, impostos etc., e receitas provenientes da sua explorao. 8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa

A montagem do fluxo de caixa feita com base nas despesas e receitas previstas para o imvel e suas respectivas pocas. 8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mnima de atratividade

Esta taxa estimada em funo das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, tambm, dos riscos do negcio.

8.2.3.4 Estimao do valor do imvel

O valor mximo estimado para o imvel representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mnima de atratividade.

8.2.4 Mtodo evolutivo

A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida atravs da conjugao de mtodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja:

VI = ( VT + VB ) . FC

Onde:

VI o valor do imvel;

VT o valor do terreno;

VB o valor da benfeitoria;

FC o fator de comercializao.

A aplicao do mtodo evolutivo exige que: a) o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade

deste, pelo mtodo involutivo;

b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao de custo;

c) o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.

8.2.4.3 Quando o imvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente preponderante, o engenheiro de avaliaes deve analisar a adequao das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os clculos correspondentes.


AGOSTO:2009


8.2.4.4 Quando puder ser empregado, o mtodo evolutivo pode ser considerado como mtodo eletivo para a avaliao de imveis cujas caractersticas sui generis impliquem a inexistncia de dados de mercado em nmero suficiente para a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado.

8.2.4.5 O mtodo evolutivo pode tambm ser empregado quando se deseja obter o valor de uma das partes que compem o imvel (valor do terreno ou de benfeitoria) a partir do conhecimento do valor total do mesmo, considerada a equao do item 8.2.4.1.

8.3 Mtodos para identificar o custo de um imvel

Os mtodos a seguir so recomendados para a identificao do custo de todos os tipos de imveis, inclusive os que compem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4:2002.

8.3.1 Mtodo da quantificao do custo

Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitrio bsico de construo ou por oramento, com citao das fontes consultadas. 8.3.1.1 Identificao de custo pelo custo unitrio bsico (ABNT NBR 12721:2006)

8.3.1.1.1 Vistoria

Tem como objetivo principal examinar as especificaes dos materiais aplicados, para estimao do padro construtivo, a tipologia, o estado de conservao e a idade aparente. 8.3.1.1.2 Clculo da rea equivalente de construo

A rea equivalente de construo deve ser calculada de acordo com a seguinte frmula, em consonncia com o previsto na ABNT NBR 12721:2006 para os casos de prdios em condomnio:

+= ni

ii PAqApS )(

Onde:

S a rea equivalente de construo;

Ap a rea construda padro;

Aqi a rea construda de padro diferente;

Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721:2006.

8.3.1.1.3 Estimao do custo de construo

Para a estimao do custo de construo pode-se aplicar o modelo a seguir:

Onde:

C o custo unitrio de construo por m de rea equivalente de construo;

CUB o custo unitrio bsico;

OE o oramento de elevadores;

)1)(1)(1]()([ LFAS

OFdOFeOIOECUBC ++++++=


AGOSTO:2009


OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos, etc.

OFe o oramento de fundaes especiais;

OFd o oramento de fundaes diretas;

S a rea equivalente de construo, de acordo com a ABNT NBR 12721:2006;

A a taxa de administrao da obra;

F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;

L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora. 8.3.1.2 Identificao do custo pelo oramento detalhado

8.3.1.2.1 Vistoria

A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificaes dos materiais aplicados, o estado de conservao e a idade aparente.

8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos

Nesta etapa so levantados todos os quantitativos de materiais e servios aplicados na obra. 8.3.1.2.3 Pesquisa de custos

De acordo com as especificaes dos materiais e servios utilizados para execuo da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas. 8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha oramentria

O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721:2006, onde so discriminados todos os servios, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitrio, o custo total e a fonte de consulta. 8.3.1.3 Depreciao fsica

O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma analtica por meio de oramento necessrio recomposio do imvel na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao, que leve em conta a idade e o estado de conservao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel. 8.3.1.4 Custo de reedio da benfeitoria.

O custo de reedio da benfeitoria o resultado da subtrao do custo de reproduo da parcela relativa depreciao. 8.3.2 Mtodo comparativo direto de custo

A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado.


AGOSTO:2009


9 Especificao das avaliaes

9.1 Generalidades

9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.

9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados Laudos de Avaliao. O grau de fundamentao atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificao que no puderam ser atendidos e os procedimentos utilizados na identificao do valor.

9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes.

9.1.4 Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo

9.1.5 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear, conforme a Tabela 1, observando de 9.1 a 9.2.

Tabela 1 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Item Descrio

Grau

III II I

1 Caracterizao

do imvel avaliando

Completa quanto a todas as variveis

analisadas

Completa quanto s variveis utilizadas no modelo

Adoo de situao paradigma

2

Quantidade mnima de dados

de mercado, efetivamente

utilizados

6 (k + 1), onde k o nmero de

variveis independentes

4 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes

3 (k + 1), onde k o nmero de variveis

independentes


AGOSTO:2009


Tabela 1 (continuao)

Item Descrio Grau

III II I

3 Identificao dos

dados de mercado

Apresentao de informaes

relativas a todos os dados e variveis

analisados na modelagem, com

foto

Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados

na modelagem

Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo

4 Especificao de variveis

Emprego de variveis

quantitativas, dicotmicas ou

proxy

Especificao de alguma varivel por meio de cdigos ajustados, desde que haja pelo menos trs dados por caracterstica e o nvel de significncia mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor seja de 30 % no modelo intermedirio para a deduo dos cdigos ajustados

Especificao de alguma varivel por meio de cdigos alocados ou cdigos ajustados

5 Extrapolao No admitida

Admitida para apenas uma varivel, desde que:

a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior

Admitida, desde que:

a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior

5 Extrapolao No admitida

b) o valor estimado no ultrapasse 15 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel, em mdulo

b) o valor estimado no ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, de per si e simultaneamente, e em mdulo


AGOSTO:2009



Item Descrio Grau

III II I

6

Nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10 % 20 % 30 %

7

Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor.

1 % 5 % 10 %

9.1.5.1 Para atingir o grau III, so obrigatrias:

a) apresentao do laudo na modalidade completa;

b) discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimao.

9.1.5.2 permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de mercado, sem prejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes:

a) converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de referncia da avaliao;

b) converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao;

c) converso de reas reais de construo em reas equivalentes, com a utilizao de coeficientes de equivalncia inferidos no mercado;

d) incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro.

9.1.5.3 permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos observados, limitado a um nico fator de homogeneizao, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuzo dos ajustes citados em 9.1.5.2 (exemplo: aplicao do fator de fonte para a transformao de preos de oferta para as condies de transao).

9.1.5.4 Recomenda-se a no extrapolao de variveis-chave no contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbtrio no for suficiente para as compensaes necessrias na estimativa de valor.

9.1.5.5 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios:


AGOSTO:2009


a) na Tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e sete itens;

b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;

c) o enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 2.

9.1.5.5.1 No caso de amostras homogneas, ser adotada a Tabela 1 com as seguintes particularidades:

a) ser admitido o item 3 e 5 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade;

b) ser atribudo o Grau III para os itens 6 e 7, por ser nulo o modelo de regresso.

Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Graus III II I

Pontos mnimos 18 11 7

Itens obrigatrios 2, 5, 6 e 7 no grau III e os demais no mnimo no grau II

2, 5, 6 e 7 no mnimo no grau II e os demais

no mnimo no grau I

Todos, no mnimo no grau I

9.1.6 Grau de fundamentao com o uso do tratamento por fatores, conforme a Tabela 3.

Para o atendimento Tabela 3, observar de 9.1 a 9.2.

Tabela 3 Grau de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores

Item Descrio Grau

III II I

1 Caracterizao do imvel avaliando

Completa quanto a todos os fatores

analisados

Completa quanto aos fatores utilizados no

tratamento

Adoo de situao paradigma


AGOSTO:2009



Item Descrio Grau

III II I

2 Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados

12 5 3

3 Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados correspondentes aos fatores utilizados

4 Extrapolao conforme B.5.2 do Anexo B

No admitida Admitida para apenas uma varivel

Admitida

5 Intervalo admissvel de ajuste para o conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 a

a No caso de utilizao de menos de 5 dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25, pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterognea.

9.1.6.1 Para atingir o Grau III obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.

9.1.6.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios:

a) na Tabela 3, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;

b) o atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos;

c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 4.

Para o atendimento Tabela 4, observar as Sees de 9.1 a 9.2.

Tabela 4 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores

Graus III II I Pontos mnimos 13 8 5

Itens obrigatrios

Itens 2, 4 e 5 no grau III, com os

demais no mnimo no grau II

Itens 2, 4 e 5 no mnimo no grau II e

os demais no mnimo no grau I

todos, no mnimo no grau I

9.1.7 Grau de preciso. Conforme a Tabela 5.



AGOSTO:2009


Tabela 5 Grau de preciso da estimativa de valor nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou do tratamento por fatores

Descrio Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiana de 80 % em torno do valor central da estimativa 30% 30 % -50 % > 50 %

9.1.8 Para fins de especificao geral do laudo de avaliao, nos casos de utilizao de regresso linear ou do tratamento por fatores, sero adotados os critrios da Tabela 6, que combinam os resultados obtidos nas Tabelas de fundamentao e preciso.

Tabela 6 Grau de especificao geral avaliao pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado (modelos de regresso linear e tratamento por fatores)

Grau de preciso

I II III

Grau de

fundamentao

I I I II

II II II II

III II III III

9.2 Mtodo da quantificao de custo

Conforme a Tabela 7. Para o atendimento Tabela 7, observar de 9.1 a 9.3.

Tabela 7 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao de custo de benfeitorias

Item Descrio Graus

III II I

1 Estimativa do custo direto

Pela elaborao de oramento, no mnimo

sinttico

Pela utilizao de custo unitrio bsico

para projeto semelhante ao projeto

padro

Pela utilizao de custo unitrio bsico para projeto diferente

do projeto padro, com os devidos

ajustes


AGOSTO:2009



Item Descrio Graus

III II I

2 BDI Calculado Justificado Arbitrado

3 Depreciao fsica

Calculada por levantamento do custo

de recuperao do bem, para deix-lo no

estado de novo

Calculada por mtodos tcnicos

consagrados, considerando-se idade, vida til e

estado de conservao

Arbitrada

9.2.1 Para atingir o Grau III obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.

9.2.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios:

a) na Tabela 7, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;



Para o atendimento Tabela 8, observar as Sees de 9.1 a 9.3.

Tabela 8 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao do custo de benfeitorias

Graus III II I

Pontos mnimos 7 5 3

Itens obrigatrios no grau correspondente

1, com os demais no mnimo no grau

II

1 e 2, no mnimo no grau II

todos, no mnimo no grau I

9.3 Mtodo involutivo

Conforme Tabela 9.



AGOSTO:2009


Tabela 9 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo

Item Descrio Grau

III II I

1 Nvel de

detalhamento do projeto hipottico

Anteprojeto ou projeto bsico Estudo preliminar

Aproveitamento, ocupao e usos

presumidos

2 Preo de venda das unidades do projeto

hipottico

No mnimo grau II de fundamentao no

mtodo comparativo

Grau I de fundamentao no

mtodo comparativo Estimativa

3 Estimativa dos custos de produo

Grau III de fundamentao no

mtodo da quantificao do

custo

Grau II de fundamentao no

mtodo da quantificao do custo



custo

4 Prazos Fundamentados com

dados obtidos no mercado

Justificados Arbitrados

5 Taxas Fundamentadas com

dados obtidos no mercado

Justificadas Arbitradas

6 Modelo Dinmico com fluxo de caixa Dinmico com

equaes predefinidas Esttico

7 Anlise setorial e

diagnstico de mercado

De estrutura, conjuntura,

tendncias e condutaDa conjuntura Sintticos da conjuntura

8 Cenrios Mnimo de 3 2 1

9 Anlises de

sensibilidade do modelo

Simulaes com discusso do

comportamento do modelo

Simulaes com identificao das

variveis mais significativas

Sem simulao

9.3.1 Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.


a) na Tabela 9, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e nove itens;




AGOSTO:2009


Tabela 10 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo

Graus III II I

Pontos mnimos 22 13 9


2,6,7 e 8, com os demais no mnimo no

grau II

2,6,7 e 8, no mnimo no grau II


9.4 Mtodo evolutivo

Conforme a Tabela 11. Para o atendimento Tabela 11, observar de 9.1 a 9.4.

Tabela 11 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo

Item Descrio Grau

III II I

1 Estimativa do valor do terreno


mtodo comparativo ou no involutivo


mtodo comparativo ou no involutivo


mtodo comparativo ou no

involutivo

2 Estimativa dos

custos de reedio


mtodo da quantificao do custo



custo



custo

3 Fator de comercializao Inferido em mercado

semelhante Justificado Arbitrado

9.4.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.


a) na Tabela 11, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;



9.4.2.1 Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do imvel, poder ser adotado para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos.


AGOSTO:2009


Tabela 12 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo

Graus III II I

Pontos mnimos 8 5 3


1 e 2, com o 3 no mnimo no

grau II

1 e 2, no mnimo no grau II


10 Apresentao do laudo de avaliao

10.1 Laudo de avaliao completo

O laudo de avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens:

a) identificao do solicitante;

b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;

c) objetivo da avaliao;

d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - Atender ao disposto em 7.2. da ABNT NBR 14653-1:2001;

e) identificao e caracterizao do imvel avaliando Atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;

f) diagnstico do mercado - Relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;

g) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) - Relatar conforme Seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001;

h) especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus de fundamentao e preciso, conforme Seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuao atingida;

i) planilha dos dados utilizados;

j) no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, descrio das variveis do modelo, com a definio do critrio de enquadramento de cada uma das caractersticas dos elementos amostrais;

k) tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1;

l) resultado da avaliao e sua data de referncia;

m) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.


AGOSTO:2009


10.2 Laudo de avaliao simplificado

O laudo de avaliao simplificado deve atender no mnimo, de forma resumida, aos itens a) a h) de 10.1 da ABNT NBR 14653-1. 10.3 Anexos

Para a identificao do valor de mercado, podem ser includos, de acordo com o grau de fundamentao, os seguintes Anexos: documentao dominial, fotografias do imvel avaliando, plantas, identificao dos dados de mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais utilizados.

11 Procedimentos especficos

11.1 Desapropriaes

11.1.1 Classificao das desapropriaes

11.1.1.1 Quanto extenso:

total: aquela que atinge o imvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel; parcial: aquela que atinge parte do imvel; 11.1.1.2 Quanto durao:

temporria; permanente. 11.1.2 Critrios

Nas desapropriaes totais, as avaliaes devem ser realizadas com a utilizao dos mtodos previstos nesta Norma. Quando o custo de reedio ou de reproduo for superior ao valor de mercado, o engenheiro de avaliaes deve apresentar os dois resultados, a titulo de subsdio.

Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel remanescente, na mesma data de referncia (critrio antes e depois). Devem ser apreciadas circunstncias especiais, quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e aproveitamento.

No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo dos servios.

Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do imvel, esta condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.

Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria auferida pelo imvel, durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais.

11.2 Servides

11.2.1 Classificao

11.2.1.1 Quanto natureza, entre outras:


AGOSTO:2009


administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu preposto, sem que exista um imvel serviendo;

predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do imvel serviendo. 11.2.1.2 Quanto finalidade, entre outras:

passagem de pedestres e veculos; passagem de linhas de transmisso; passagem de tubulaes. 11.2.1.3 Quanto interveno fsica:

aparente, quando h interveno fsica; no aparente, quando no h interveno fsica. 1.2.1.4 Quanto durao:

temporria; perptua. 11.2.2 Critrios

11.2.2.1 O valor da indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imvel decorrente das restries a ele impostas, calculadas alternativamente por:

a) diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel serviente, na mesma data de referncia (critrio antes e depois), com considerao de circunstncias especiais, tais como alteraes de uso, ocupao, acessibilidade e aproveitamento;

b) diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios lquidos relativos ao uso do imvel antes e depois da instituio da servido.

11.2.2.2 Prejuzos causados s benfeitorias atingidas pela faixa de servido devem ser avaliados.

11.2.2.3 Perdas adicionais decorrentes da instituio da servido no imvel, como a cessao de atividade econmica, devem ser consideradas, quando solicitadas.

11.3 Glebas urbanizveis

11.3.1 A avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita preferivelmente com a utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado.

11.3.2 Quando for utilizado o mtodo involutivo, recomenda-se considerar os seguintes aspectos:

a) a viabilidade legal da implantao do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restries da Lei 6 766 e das Leis Estaduais e Municipais atinentes ao uso e ocupao do solo, com destaque para os parmetros fsicos e urbansticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual mximo de reas vendveis, infra-estrutura mnima, leitos carroveis, declives mximos etc.;

b) a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, desde que legalmente viveis e economicamente vantajosos, com loteamento da rea remanescente;


AGOSTO:2009


c) devem-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existncia de direitos reais e possessrios, informados pelo contratante;

d) caso a gleba urbanizvel seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da ABNT NBR14653-4:2002;

e) quando houver dvidas sobre a viabilidade da urbanizao da gleba, recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos, tais como locao, arrendamento etc.

11.4 Procedimentos especficos para a avaliao de aluguis

11.4.1 Por comparao direta

11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em aes renovatrias e revisionais. Para a sua aplicao exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locaes de imveis semelhantes.

11.4.1.2 Especial ateno deve ser dada quando forem comparados aluguis com distintos perodos de reajuste ou estgios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos:

a) tornar os dados homogneos, com o auxlio de modelos que levem em conta a previso inflacionria;

b) utilizar modelos de regresso com variveis que considerem as diferenas contratuais ou o estgio do contrato.

11.4.1.3 No caso de antecipao de aluguis, devem ser adicionados aos aluguis nominais acrscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado.

11.4.2 Pela remunerao do capital

11.4.2.1 Neste caso, o aluguel determinado em funo do valor do imvel, podendo ser empregado em casos de imveis isolados e atpicos, para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel.

11.4.2.2 Sua utilizao exige a determinao da taxa de remunerao e do valor do imvel.

11.4.2.3 A taxa de remunerao deve ser objeto de pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada tipo de imvel, localizao e, tambm, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica.

11.4.3 Reformas

O custo de reformas que beneficiem o imvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel, durante prazo compatvel.

11.4.4 Liquidao forada

Quando solicitado, alm do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliao o valor para liquidao forada, para uma certa data, adotando-se critrios acordados entre contratantes e contratados.


AGOSTO:2009


Anexo A (normativo)

Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear

A.1 Introduo

A.1.1 A tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso.

A.1.2 No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma combinao linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de variaes do comportamento humano habilidades diversas de negociao, desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, entre outros imperfeies acidentais de observao ou de medida e efeitos de variveis irrelevantes no includas no modelo.

A.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados por inferncia estatstica.

A.1.4 Na modelagem devem ser expostas as hipteses relativas aos comportamentos das variveis dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do mercado, quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro.

A.2 Pressupostos bsicos

Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresso, de observar os seus pressupostos bsicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne sua especificao, Normalidade, homocedasticidadede, no-multicolinearidade, no-autocorrelao, independncia e inexistncia de pontos atpicos, com o objetivo de obter avaliaes no-tendenciosas, eficientes e consistentes, em especial os seguintes:

a) para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k):

n 3 (k + 1) ni 3

onde

ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas e variveis qualitativas expressas por cdigos alocados.

Recomenda-se que as caractersticas especficas do imvel avaliando estejam contempladas na amostra utilizada em nmero representativo de dados de mercado.

b) independentemente do tipo de varivel deve-se atentar para o equilbrio da amostra;

c) os erros so variveis aleatrias com varincia constante, ou seja, homocedsticos;

d) os erros so variveis aleatrias com distribuio Normal;

e) os erros so no-autocorrelacionados, isto , so independentes sob a condio de Normalidade;


AGOSTO:2009


f) no podem existir erros de especificao no modelo, isto , todas as variveis importantes devem estar incorporadas inclusive as decorrentes de interao e nenhuma varivel irrelevante pode estar presente no modelo;

g) em caso de correlao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variveis independentes, isto , multicolinearidade, deve-se examinar a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de incoerncia;

h) no deve existir nenhuma correlao entre o erro aleatrio e as variveis independentes do modelo.

i) possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada apresentao de justificativas.

A.2.1 Verificao dos pressupostos do modelo

A.2.1.1 Linearidade

Recomenda-se ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em relao a cada varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformao a adotar. Existem formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox.

As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel, refletir o comportamento do mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo satisfatrio.

Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construo de grficos dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as respectivas transformaes.

A.2.1.2 Normalidade

A verificao da Normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma

guarda semelhana com a da curva Normal;

b) pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [ -2; +2 ].

c) pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [ -1; +1 ], [ -1,64; +1,64 ] e [ -1,96; +1,96 ], com as probabilidades da distribuio Normal padro nos mesmos intervalos, ou seja, 68 %, 90 % e 95 %;

d) pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus quantis da distribuio Normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante;

e) pelos testes de aderncia no-paramtricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera.

A.2.1.3 Homocedasticidade

A verificao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: a) anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos

aleatoriamente, sem nenhum padro definido;

b) pelos testes de Park e de White.


AGOSTO:2009


A.2.1.4 Verificao da autocorrelao

O exame da autocorrelao deve ser precedido pelo pr-ordenamento dos elementos amostrais, em relao aos valores ajustados e, se for o caso, s variveis independentes possivelmente causadoras do problema. Sua verificao pode ser feita, dentre outros procedimentos, pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido.

A.2.1.5 Colinearidade ou multicolinearidade

A.2.1.5.1 Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes provoca degeneraes no modelo e limita a sua utilizao. As varincias das estimativas dos parmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais.

A.2.1.5.2 Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial para resultados superiores a 0,80. Como tambm possvel ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm, verificar o correlacionamento de cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio de regresses auxiliares.

A.2.1.5.3 Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomendvel que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas, a exemplo do uso de regresso de componentes principais.

A.2.1.5.4 Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia de multicolinearidade pode ser negligenciada.

A.2.1.6 Pontos influenciantes ou outliers

A existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel independente, como tambm em relao aos valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas, como a estatstica de Cook para detectar pontos influenciantes.

A.3 Testes de significncia

A.3.1 O nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos (aqueles no citados na Tabela 1) no deve ser superior a 10 %.

A.3.2 A significncia de subconjuntos de parmetros, quando pertinente, pode ser testada pela anlise da varincia particionada, com a utilizao do teste da razo de verossimilhana.

A.3.3 Os nveis de significncia utilizados nos testes citados em A.3 sero compatveis com a especificao da avaliao.

A.4 Poder de explicao

Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes e no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel considerar tambm o coeficiente de determinao ajustado.

A.5 Cdigos alocados

Os critrios da construo da escala de cdigos alocados devem ser explicitados. A escala ser composta por nmeros naturais consecutivos em ordem crescente, em funo da importncia das caractersticas possveis na formao do valor, com valor inicial igual a 1. No necessrio que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posies da escala construda.


AGOSTO:2009


A.6 Cdigos ajustados

Admite-se que os cdigos sejam extrados da amostra por meio de modelo de regresso com a utilizao de variveis dicotmicas, desde que haja pelo menos trs dados por caracterstica.

A.7 Diferentes agrupamentos

No caso de utilizao no mesmo modelo de regresso de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados, localizao, usos etc.), recomenda-se verificar a independncia entre os agrupamentos, entre as variveis utilizadas e possveis interaes entre elas.

A.8 Apresentao do modelo

A varivel dependente no modelo de regresso deve ser apresentada no laudo na forma no transformada.


AGOSTO:2009


Anexo B (normativo)

Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores

B.1 Introduo

Neste tratamento de dados, aplicvel ao Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, admitida a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.

B.1.1 Recomendao quanto amostra

Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia cientfica, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia espacial e temporal.

B.1.2 Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora do campo de aplicao para o qual foram calculados, por exemplo: tipologia, regio e tempo.

B.2 Recomendaes quanto amostra

Recomenda-se que no tratamento por fatores a amostra seja composta por dados de mercado com caractersticas fsicas, scio-econmicas e de localizao as mais semelhantes possveis entre si e em relao ao imvel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneizao.

B.2.1 Assim, recomendvel que sejam utilizados dados de mercado:

a) com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando e ao imvel paradigma;

b) que sejam contemporneos. Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a atualizao de preo do mercado imobilirio atravs de ndice econmico, quando no houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta fonte. Quando a atualizao na forma mencionada for impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por ndices resultantes de pesquisa no mercado.

B.2.2 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao ao avaliando ou ao paradigma, estejam contidos entre 0, 50 a 2,00.

B.3 Saneamento da amostra

Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados de eliminao de dados discrepantes, para o saneamento da amostra.

B.4 Erros de especificao

No podem existir erros de especificao no tratamento por fatores, isto , todas as caractersticas importantes que denotem heterogeneidade entre os dados analisados devem estar incorporadas e nenhuma caracterstica irrelevante pode estar presente no tratamento.


AGOSTO:2009


B.5 Fatores de homogeneizao

Os fatores de homogeneizao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de apurao e respectivos campos de aplicao, bem como a abrangncia regional e temporal.

B.5.1 Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicao e abrangncias regional e temporal.

B.5.2 A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho avaliatrio.

B.6 Efeito de heterogeneizao

Para a utilizao deste tratamento recomendvel que seja evitado o uso de fatores que, aplicados isoladamente em relao ao avaliando ou ao paradigma, heterogeneizem os valores originais. Essa recomendao s vlida com a confirmao do efeito de heterogeneizao, aps a aplicao conjunta dos fatores.

B.5.2 Extrapolao

As caractersticas quantitativas, ou expressas por variveis proxy, do imvel avaliando no devem ser menores que a metade do limite inferior nem maiores que o dobro do limite superior das caractersticas observadas na amostra. Para as demais caractersticas qualitativas vedada a extrapolao em relao aos limites amostrais.


AGOSTO:2009


Anexo C (informativo)

Recomendaes para tratamento de dados por regresso espacial

C.1 Introduo

C.1.1 A regresso espacial a tcnica utilizada quando se deseja explicar a variabilidade observada em uma determinada varivel dependente em relao s variveis independentes, levando-se em conta a posio geogrfica de cada uma das observaes e as suas influncias sobre os vizinhos.

C.1.2 Esta tcnica recomendada quando for constatada a existncia de autocorrelao espacial entre os dados observados. O procedimento tem-se mostrado especialmente til em avaliaes em massa, plantas de valores genricos, estudos de velocidades de vendas e de demandas habitacionais, entre outros.

C.2 Pressupostos bsicos

C.2.1 Devem ser observados todos os pressupostos da regresso linear clssica, expostos no Anexo A.

C.2.2 Caso seja verificada a existncia de autocorrelao espacial, proveniente de interao ou dependncia espacial entre os dados, recomenda-se incorporar os efeitos de dependncia espacial ao modelo clssico de regresso, com o objetivo de assegurar s estimativas caractersticas de no tendenciosidade, eficincia e consistncia.

C.3 Recomendaes

C.3.1 Diagnstico da autocorrelao espacial

C.3.1.1 O exame da autocorrelao espacial deve ser precedido do georreferenciamento dos elementos amostrais e da espacializao dos resduos do modelo. Sua verificao pode ser feita:

a) pela anlise do grfico espacial dos resduos, que deve apresentar pontos com sinais dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido em termos de clusters ou agrupamentos;

b) pela anlise do semivariograma, que um grfico da semivarincia ( h ) versus h, onde:

( h ) = ( 1/2n ) {z( xi ) z( xi + h )}2, sendo n o nmero de pares de pontos amostrais, com atributos z, separados por uma distncia h. Geralmente so ajustados modelos tericos a estes pontos: modelo esfrico, exponencial, linear ou gaussiano;

c) pela aplicao dos testes d

Documents

PROJETO DE REVISÃO ABNT NBR 14653-2.pdf