Proposta condomínio

CONDOMÍNIO

PASSADO - PRESENTE - FUTURO UM OLHAR CRÍTICO SOBRE O NOSSO PATRIMÔNIO

ELEIÇÕES 2013

ELEIÇÕES PARA SÍNDICO MARÇO DE 2013

O QUE ESPERAMOS DO NOVO MANDATO

1

2

3

4

Quais obrigações do síndico não são cumpridas pela atual gestão

O que não foi feito nesses últimos 20 anos

O que esperamos do próximo síndico

O que desejamos para os próximos anos

Valorizar a nossa casa, nosso lar; como patrimônio. Um lugar para se viver em harmonia, criar os filhos, receber amigos e familiares.

Tendo esses valores como foco central, mais de 50 proprietários de nosso condomínio fizeram uma abordagem crítica de quatro temas fundamentais.

CONSIDERAÇÕES INICIAIS Todo condomínio tem sua convenção condominial.

Ela é elaborada pelo incorporador do projeto – no nosso caso a COHAB.

Fica registrada no cartório de registro de imóveis juntamente com o registro do condomínio e seus apartamentos.

Juntamente com o Código Civil, Capítulo “Do condomínio Edilício” e o Regulamento Interno, formam o conjunto de leis que todos em um condomínio devem respeitar e seguir.

O síndico NÃO é o dono do condomínio, é apenas uma pessoa que ocupa esse cargo por um período e que deve respeitar essas leis.

CONVENÇÃO E LEIS

Em um mandato de 2 anos, nosso condomínio movimenta uma soma superior a 2 milhões de reais para cumprir com suas obrigações.

Fornecer mensalmente um demonstrativo das contas do condomínio é uma obrigação do síndico para que possamos acompanhar como nosso dinheiro está sendo empregado.

Após 16 anos de mandato e depois de muita cobrança, nossa síndica passou a distribuir os extratos mensais e, mesmo assim, nada confiáveis.

Recentemente recebemos da administradora uma retificação de todos osextratos enviados até o momento. Em quais números confiar?

OBRIGAÇÕES DO SÍNDICO

PRESTAÇÃO MENSAL DE CONTAS


PRESTAÇÃO ANUAL DE CONTAS

O artigo 15º letra “h”, de nossa convenção condominial, determina a obrigação do síndico em prestar esclarecimentos de sua administração a qualquer condômino sempre que solicitado, ou seja, a qualquer momento.

O mesmo artigo letra “i” também determina a obrigatoriedade do síndico em apresentar anualmente suas contas devidamente documentadas e acompanhadas de balanços, relatórios, comprovantes etc., que devem ser disponibilizadas para apreciação e análise dos proprietários.

A aprovação ou não das contas é realizada por voto dos proprietários em assembleia anual especialmente convocada para esse fim e os documentos devem ser disponibilizados em prazo anterior à assembleia possibilitando leitura, apreciação, análise, questionamentos e/ou esclarecimentos.


ASSEMBLÉIAS E AS DELIBERAÇÕES

O artigo 34º parágrafo único determina que o síndico tem prazo de 8 dias para afixar em local próprio o que foi deliberado em qualquer assembleia.

Sabemos que isso não acontece.

Foi assim com a assembleia de 10/2011 onde a síndica reivindicava aumento da taxa condominial e um rateio extra para pagamento de 13º salário. Nessa mesma assembleia foi constituída uma comissão de proprietários para avaliar as contas e contribuir com a redução de custos.

•  O mesmo ocorreu com a assembleia de 02/2012 onde as contas de 2011 da atual gestão foram reprovadas por maioria esmagadora dos presentes.

Também com as duas assembleias de destituição da síndica onde os resultados seguiram o mesmo caminho: as atas não foram divulgadas para o conhecimento de todos.

Mesmo procedimento adotado na assembleia onde intencionava ratificar a contratação da Administradora, sem respeitar as determinações da convenção, e que não foi aprovado.

Por que não afixar em local visível para o conhecimento de todos, como manda a convenção, as deliberações das assembleias citadas?

Se esses resultados fossem divulgados, cada proprietário ausente na assembleia poderia avaliar a aprovação ou o descontentamento daquela gestão.


ASSEMBLÉIAS E AS DELIBERAÇÕES


BENFEITORIAS SÓ COM APROVAÇÃO O artigo 31º paragrafo único letra “a” de nossa convenção determina que qualquer benfeitoria (ou seja, o que não é despesa ordinária) só pode ser contratada se apresentada e aprovada em assembleia específica.

Durante os anos de 2011 e 2012, foram gastos quase 100 mil reais com manutenção e compra de equipamentos de interfone e câmeras de vigilância.Sem assembleia, sem orçamentos apresentados, sem absolutamente NADA

Como de costume e sem aviso prévio, mais uma vez fomos surpreendidos, só que desta vez, com a troca de administradora.

Em março de 2012 recebemos um boleto para o pagamento das despesas condominiais.

Fizemos o pagamento sem ao menos saber se poderia ser uma fraude já que não fomos informados da troca de Administradora.

O artigo 14º, parágrafo segundo de nossa convenção, determina que a troca de administradora só poderá ocorrer após a apresentação de no mínimo 3 empresas. Levantamento esse feito pelo conselho, para aprovação em assembleia pelos proprietários. A assembleia marcada para este evento (oito meses após assinatura do contrato), foi desmarcada e nem sequer foi remarcada. Ou seja, a administradora permanece sem a aprovação dos proprietários.


VÍCIOS NA ADMINISTRAÇÃO

O artigo 15 letra “L” obriga o síndico a dar imediato conhecimento em ASSEMBLÉIA da existência de qualquer procedimento JUDICIAL ou administrativo.

Esse tema poderia ser largamente debatido já que a antiga administração, há anos, simplesmente ignora essa obrigação. Aliás, uma simples prova disso é que nenhuma informação foi passada à assembleia sobre o processo ajuizado contra o condomínio por um ex-funcionário, e com audiência prevista para 24/04/13, no qual ele quer ser indenizado em R$ 115.000,00, sendo R$ 108.000,00 a título de danos morais!

Ainda temos processos temerários em andamento, acordos judiciais com descontos, sem o nosso conhecimento ou consentimento, diversos processos de cobrança arquivados na justiça etc.


AÇÕES JUDICIAIS

Acreditem, são dezenas de casos.


AÇÕES JUDICIAIS


COBRANÇA DE INADIMPLENTES

O artigo 41 de nossa convenção e a lei de condomínios são explicitamente claros quanto a essa questão:

Após 30 dias do vencimento, o inadimplente está obrigado a pagar seu débito acrescido de 1% de juros a.m. 2% de multa e correção monetária.

O síndico não tem nenhum poder para oferecer qualquer desconto sobre os débitos exigidos por lei. Não se trata de um bem pessoal do síndico que ele possa barganhar ou negociar, ele deve cumprir a lei.

Podemos oferecer descontos para a quitação de débitos? Sim, mas só após aprovação pelos proprietários em assembleia.

Sabemos que acordos foram feitos mas nesses 16 anos de gestão nunca fomos informados de tais acordos e em que condições foram realizados.

Por dois anos seguidos, 2011 e 2012 – fomos pegos de surpresa com um rateio extra para pagamento de 13º salário dos funcionários.

O pagamento do 13º é correto e legítimo, e deve ser pago aos nossos funcionários como manda a lei, e não permitiremos nada diferente disso.

Agora, o que não é aceitável é a imposição de rateios extras por má gestão.


RATEIOS EXTRAORDINÁRIOS

A figura do zelador é de fundamental importância em qualquer condomínio, principalmente em um do tamanho do nosso.

É o ZELADOR que: Organiza e coordena, cobra e faz executar o trabalho de todos os funcionários na rotina do dia-a-dia do condomínio. É o apoio direto na gestão do corpo administrativo. Cumprindo suas diretrizes.

Providencia os reparos e as urgências do condomínio, cobre eventuais ausências de portaria, contata fornecedores, atende às necessidades dos condôminos nas questões referentes ao condomínio etc.

Ele é o responsável por manter a funcionalidade do condomínio. Não temos um zelador aqui, há anos.Somos 312 apartamentos sem um Zelador!


ZELADOR FUNCIONALIDADE E EFICÁCIA

O ABANDONO

NOS ÚLTIMOS 20 ANOS

A visão de algo abandonado incomoda você? Esta é a sensação que temos sentido em nosso condomínio!

O QUE NÃO FIZEMOS NESSES ÚLTIMOS 20 ANOS

É impossível falar do abandono de nosso condomínio e não citar o exemplo dos condomínios Bresser IV e Bresser V

Foram entregues pela COHAB na mesma época (1989), têm exatamente a mesma planta - 13 andares e quatro apartamentos por andar (idênticos)

As diferenças entre o Jabaquara V e os Condomínios Bresser IV e V são:

1 - O Bresser IV tem 4 torres e no Bresser V são 5 torres, com menos apartamentos e com taxas de condomínio semelhantes, arrecadam bem menos do que nós.

2 – São mais competentes e realizaram tudo o que nós não conseguimos.

As imagens utilizadas nos exemplos a seguir são fotos tiradas nos condomínios Bresser IV e V com autorização de seus síndicos para ilustrar a nossa situação de abandono.

O QUE NÃO FOI FEITO NESSES ÚLTIMOS 20 ANOS

O QUE NÃO FOI FEITO

Até hoje não tivemos a competência para cobrir nossas garagens.

Depois de muitos anos conseguimos acabar com o lameiro entre as vagas.

Os pisos são irregulares e nunca solicitamos um estudo para alargar as vagas.

Descobertas, nosso imóvel é desvalorizados e os carros danificados

Imagem – Bresser V

GARAGENS COBERTURA


GARAGENS ACESSOS ADEQUADOS

Chegar ou sair? O acesso às vagas sempre foi um transtorno para a maioria de nós.

Precisamos de um projeto urgente que melhore a mobilidade das pessoas em nosso estacionamento.

Passagens estratégicas que permitam nossa mobilidade, com ou sem pacotes, crianças etc.

Imagem – Bresser IV


ELEVADORES REFORMA

Nossos elevadores estão cheios de problemas.

Com mais de 20 anos, são antigos. Seus sistemas ultrapassados consomem mais energia, e estão sempre necessitando de manutenção e dando despesas.

A reforma das cabines, sistemas de acionamento, painéis motores e acionadores são uma necessidade urgente



HALLS ÁREA DE RECEPÇÃO Cartão de visita de nossa casa, os halls são mais uma prova do desleixo.

Nunca tivemos a competência de fazer uma única melhoria em nossos halls

Ao contrário, cada intervenção de nossa síndica foi sempre um verdadeiro desastre.



HALLS PORTAS DE SERVIÇO

A área externa de nossos halls é um verdadeiro festival de portas.

Entre banheiros, salinhas e dispensas, são 3 portas por prédio,18 ao total com um entra e sai de funcionários. Nos Bressers, nenhuma porta à vista



HALLS QUADROS DE SERVIÇO

Interfone, telefone, TV a cabo, hidrante, caixa de luz etc. Cada porta, porca e torta em nossas paredes têm um fim específico, mas nos envergonha. Até hoje não fomos capazes de esconder isso com um painel. Imagem – Bresser IV


HALLS CAIXAS DE CORREIO

Nem nesse detalhe tão simples conseguimos ser competentes.

As imagens falam por si.

Correspondências são invioláveis, e as caixas devem cumprir sua função de maneira segura



LAZER ESPAÇOS ADICIONAIS

Academia de ginástica, brinquedoteca para crianças, biblioteca etc.

São alguns dos espaços que os condomínios Bresser criaram aproveitando a área externa dos halls e preservando os salões de festas Imagem – Bresser V


PAISAGISMO Ter muita vegetação não significa ter um bom projeto de paisagismo.

Nossa vegetação, realizada antes da entrada da síndica, é o que temos de melhor. Mas desordenada e tratada com amadorismo, eleva nossos custos de manutenção e não valoriza nosso condomínio.



ÁREAS EXTERNAS VALORIZAÇÃO

Temos um grande espaço em nosso condomínio, só que mal aproveitado.

Nossa praça central foi entregue com o condomínio, e não criamos nenhum espaço alternativo, ao longo desses 20 anos.

Nossa rampa de entrada é o maior exemplo de descaso e de desconforto para que chega a pé em nosso condomínio.



PORTARIA CENTRAL

Tema que dispensa comentários.

Juntamente com a rampa de acesso, nossa portaria é um grande exemplo de falta de funcionalidade, elegância e segurança



FIAÇÃO E TRANSFORMADORES

Aqui, linhas e esqueletos de pipas dividem nosso espaço juntamente com postes, fios de alta tensão e transformadores.

Para os condomínios Bresser foi ação prioritária sumir com tudo isso e fazer a passagem subterrânea dos fios da Eletropaulo. Nada aparente.



ELÉTRICA QUADROS E DISJUNTORES Estamos apenas esperando a pesada multa chegar.

Os quadros de entrada e distribuição de energia dos prédios já deveriam ter sido reformados a muito tempo. A legislação mudou e nosso condomínio está completamente fora das normas de segurança.

Além das pesadas multas que podemos receber por não cumprir a legislação, ainda convivemos com diversos riscos em consequência disso.


TUBULAÇÃO DE GÁS

Fruto de uma assembleia irregular, tivemos a instalação desse mundo de canos externos que desvalorizam nosso patrimônio.

Nos condomínios Bresser eles optaram por utilizar a tubulação interna já existente, como a que temos aqui.

Para piorar nossa situação, a empresa contratada nem se preocupou com uma simetria na instalação dos canos; em cada apartamento eles entram por um lugar diferente.


Os condomínios Bresser optaram por uma solução indicada pela própria CONGÁS. Um produto químico aplicado na tubulação existente, com 100% de garantia de segurança e de qualidade, a um custo muito menor.


IDENTIDADE NÃO TEMOS UMA ATÉ HOJE

Os condomínios têm seus nomes de projeto: Bresser IV, Bresser V e Jabaquara V.

E têm seus nomes de condomínio:

VILLA REALE, VILLA D’ORO e LE CORBUSIER

Passados 20 anos, não assumimos nossa identidade e ainda somos o Conjunto Residencial Jabaquara V


O ABANDONO DOS ÚLTIMOS 20 ANOS

Apresentamos apenas um pequeno relato, já que o nosso objetivo não é fazer uma lista, até porque seria interminável.

Nosso objetivo é o de alertar nossos vizinhos proprietários para o quanto estamos perdendo com o descuido e a falta de critério na condução do nosso patrimônio e interesses.

ELEIÇÕES 2013

A eleição para síndico, sub síndicos e conselho consultivo, acontecem obrigatoriamente neste mês de MARÇO.

Sua participação é imprescindível e fundamental.

ELEIÇÕES 2013 Antes de mais nada, um novo síndico.

Já está provado que a atual síndica, que ocupa o cargo há mais de 16 anos, não atende às nossas necessidades.

Esperamos ter a oportunidade de experimentar uma nova gestão, com novas pessoas, atitudes e ideias.

Esperamos ter uma nova gestão transparente e participativa.

16 anos parece uma ditadura,

18 anos... nem pensar!

O QUE ESPERAMOS DESSE NOVO MANDATO

SÍNDICO NOSSA PROPOSTA DE GESTÃO

1- Transparência, acima de tudo.

2- Cumprimento da Lei de condomínio e de nossa Convenção Condominial.

3- Apresentação mensal de extratos, como em qualquer condomínio, com detalhamento das despesas, receitas, lista de inadimplência, aplicações, rendimentos etc.

4- Satisfação e transparência em todos os processos judiciais do condomínio.

5- Atitude pró-ativa na cobrança de dívidas, inclusive e especialmente as da COHAB.

SÍNDICO NOSSA PROPOSTA DE GESTÃO

6- Elaboração de um plano para a redução da inadimplência e recuperação de valores.

7- Reestabelecimento do fundo de reserva, retirado de forma irregular.

8- Redução dos custos de mão de obra e revisão de todos os contratos com empresas terceirizadas.

SUB SÍNDICOS E CONSELHO

NOSSA PROPOSTA "DE GESTÃO

O grupo gestor formado por 12 proprietários terá as atribuições de:

1 – Elaborar pesquisas de mercado e preço;

2 – Analisar contratos e orçamentos;

3 – Buscar soluções de redução de custos para o condomínio;

4 - Dar mais agilidade às pesquisas e informações necessárias para as tomadas de decisões nas consultas em assembleias.

PRÓXIMOS ANOS

O QUE DESEJAMOS PARA O FUTURO

Estamos inertes há quase 20 anos, enquanto tudo se valoriza à nossa volta, nós nos desvalorizamos.

Nosso condomínio está em uma região valorizada, ao lado do metrô, próximo ao Centro Itaú e Centro Empresarial do Aço, temos um terminal rodoviário e estamos a poucos minutos do Aeroporto de Congonhas.

A extensão da av. Roberto Marinho é um fato e se melhorarmos o nosso condomínio, poderemos quase dobrar o valor de nosso patrimônio.

PRÓXIMOS ANOS


Agora todos sabemos o que já deveria ter sido feito e até hoje não aconteceu.

Nessa lista temos diversas necessidades:

A - Algumas exigidas por lei,

B - Outras pelo desgaste desses 23 anos de uso contínuo sem qualquer adequação às normas técnicas e de segurança.

C - E muitos sonhos que não saíram do papel.

Como proposta de gestão, vamos promover diversos debates para priorizar as necessidades e propor um plano diretor para ser cumprido ao longo dos anos e das diversas gestões.

SANEAMENTO FINANCEIRO


FINANÇAS E FLUXO DE CAIXA:

Saneamento das contas

Revisão dos contratos com terceirizadas

Revisão dos contratos de manutenção

Recomposição do fundo de reserva

Atenção especial à inadimplência:

Esforço nas negociações para voltarem a contribuir, aumentando a receita.

REDUZIR CUSTOS E AUMENTAR RECEITAS

Este é o caminho.

Fazer um amplo levantamento dos antigos e atuais processos de cobrança. E quanto houve de recuperação destes valores.

Acionar na justiça as cobranças contra a COHAB. Pois a COHAB não faz acordos.

Informar a todos através de relatórios, sobre como anda a saúde financeira de nosso condomínio. Para avaliarmos, juntos, nossa capacidade de investimentos nas melhorias que nosso condomínio tanto precisa.

VALORIZAÇÃO DO NOSSO PATRIMÔNIO


BENFEITORIAS:

Reforma elétrica

Reforma de elevadores

Cobertura de garagens

Reforma da rampa de entrada

Cobertura nos acessos para pedestres

Acessibilidade às vagas

Remodelação da portaria central

Pista de caminhada

Reforma e ampliação dos halls

Reforma do pátio central

Bicicletário

Academia de ginástica, brinquedoteca e biblioteca

Cobertura do espaço para motos

Recuperação e modernização dos salões de festas

PROJETOS DE SUSTENTABILIDADE:Captação de água das chuvas - redução do custo SABESP. Painéis solares - redução do custo Eletropaulo.

Projeto paisagístico

Implantação de espaços de estar com bancos de jardim, bebedouro etc.

UMA GESTÃO PARTICIPATIVA


SOBRE OS FUNCIONÁRIOS:

Contratação de um zelador.

Treinamento e reciclagem para funcionários.

Espaço adequado para os funcionários: vestiários, banheiros e cozinha.

Relógio do ponto.

Plano de saúde.

SOBRE A ADMINISTRAÇÃO:

Viver em condomínio significa:

•  Viver em harmonia

•  Acatar a decisão democrática da maioria.

•  Respeitar os direitos individuais

Nossa proposta de administração não abre mão da participação, sugestão e contribuição de todos os condôminos.


VAMOS USAR COMO EXEMPLO AS NOSSAS GARAGENS: Existem diversos modelos de cobertura para garagens. A solução da foto, uma das mais avançadas e de maior custo atualmente, tem valor entre R$ 1.800,00 e R$ 2.200,00 por vaga. Um custo médio de R$ 135,00 p/ mês por apartamento para 15 parcelas (valores mar/2013)

BOM SENSO E COMPETÊNCIA


Bem negociado e com um bom desconto pela quantidade de vagas (312), esse custo pode cair ainda mais. Além do conforto e da preservação dos carros, esse investimento pode valorizar seu apartamento em até 50 mil reais. O saneamento de nossas despesas pode inclusive gerar um caixa para a entrada - reduzindo ainda mais essa prestação.



UM BOM EXEMPLO DE NOSSOS ENTRAVES, é a reforma dos elevadores.

Quando a síndica trouxe essa questão para uma assembleia, ela apresentou um orçamento de 841 Mil reais, da Thyssen & Krupp (25/05/2011).

No orçamento apresentado, a reforma das cabines era ainda opcional, ou seja, haveria + o acréscimo deste custo.

Através do site sindiconet, fomos ao mercado para obter novos orçamentos - num total de cinco, incluso o orçamento da Otis.

Obtivemos uma proposta da fabricante (Otis) no valor total de R$ 530 Mil reais – R$ 311 mil a menos e com a reforma das 12 cabines inclusas (19/09/2011).


PRÓXIMOS ANOS


NINGUÉM VAI FAZER MÁGICA OU TIRAR COELHOS DA CARTOLA

Mas se os condomínios Bresser, com menos arrecadação conseguiram, nós também podemos.

Com seriedade, competência, bom senso, planejamento e dedicação podemos realizar o que não foi feito até agora.

É só começar mas, para isso, precisamos do seu apoio e voto para poder mudar nossa condição de inércia.

A FINAL O QUE TEMOS HOJE?

QUAL O RESULTADO DESSES 16 ANOS?

QUEBRA GALHO

O JEITINHO CERTO DE FAZER A COISA ERRADA

Somos os campeões do tudo feito daquele jeito.

Nada é feito com transparência ou de forma compartilhada com os condôminos.

Um vício da atual administração que não tem critério ou bom senso e faz o que lhe dá na cabeça. Os casos são inúmeros e estão ai, à vista de todos.

A MÁ GESTÃO É UM FATO O último movimento faraônico foi a tentativa de aprovar a reforma dos elevadores com valores completamente fora da realidade.

Por sorte, essa ação foi barrada por proprietários sensatos que se dispuseram a verificar a realidade de mercado e chegaram a orçamentos mais completos e com valores muito menores

A MÁ GESTÃO É UM FATO E o acordo firmado com a Schahin que não foi homologado? Alguém de nós obteve alguma explicação sobre o acordo que nos informaram que ganhamos, mas não ganhamos? Ou sobre o porquê do enorme desconto que seria dado, e sem nossa autorização? Ou, ainda, sobre os reais termos e valores deste acordo, já que os valores divulgados até o momento foram incorretos?

Confiamos à nossa administração, há quase 20 anos, a incumbência de acionar a COHAB para os reparos da construção. E o que ela fez? ficamos na conversa e cartas enquanto os condomínios Bresser foram mais competentes, moveram uma ação e agora estão recebendo a reparação.

Ganhar essa causa não seria um mérito da Sra. síndica, seria uma obrigação. Os condomínios Bresser cumpriram as suas, nós não.

E caso esse acordo fosse uma verdade? Você confiaria esse dinheiro nas mão de nossa síndica?

TODOS OS ”FATOS,” CITADOS OU APRESENTADOS AQUI, ESTÃO DEVIDAMENTE DOCUMENTADOS E À DISPOSIÇÃO DE QUEM QUISER CONFERIR.

Caso tenha alguma dúvida, pergunta ou questionamento que possamos esclarecer sobre o nosso projeto de gestão, podemos responder através do blog:

www.condominiocorbusier.wordpress.com

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