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PROSPECTO REFERENTE À DISTRIBUIÇÃO PÚBLICA DE UNIDADES AUTÔNOMAS
OBJETO DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO NO EMPREENDIMENTO
“TRÊS FIGUEIRAS SENIOR RESIDENCE”
(operado sob a denominação comercial “Magno Premier Senior Living”)
INCORPORADORA CARLOS HUBER SENIOR RESIDENCE SPE LTDA. CNPJ/MF nº 34.482.298/0001-35
Registro da Oferta Pública de Distribuição de Contratos de Investimento Coletivo – CIC n.º CVM/SRE/TIC/2020/003, registrada em 08 de junho de 2020, posteriormente modificada em 08/09/2020.
Este Prospecto foi elaborado exclusivamente para fins da oferta de Contratos de Investimento
Coletivo (CIC) vinculados ao empreendimento denominado “TRÊS FIGUEIRAS SENIOR
RESIDENCE” e operado sob a denominação comercial “MAGNO PREMIER SENIOR
LIVING” (doravante apenas “Empreendimento”), incorporado e construído pela
INCORPORADORA CARLOS HUBER SENIOR RESIDENCE SPE LTDA., pessoa jurídica
de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 34.482.298/0001-35, com sede na cidade de
Porto Alegre, Estado do Rio Grande do Sul, na Rua Carlos Huber nº 200, bairro Três Figueiras,
CEP 91.330-150, neste ato representada por sua administradora CELINA THERESINHA
LARANJA DA FONSECA, brasileira, casada, aposentada, inscrita no CPF/MF sob o n.
782.482.130-72, portadora da carteira de identidade RG n. 7004928029, expedida pela
SSP/RS, residente e domiciliada em Porto Alegre/RS, na Rua Farnese n. 103, apto 601,
bairro Bela Vista, CEP 90.450-180 (doravante apenas “Incorporadora” ou
“Ofertante”). O Empreendimento será administrado e operado pela empresa SÃO PIETRO SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n°
33.891.382/0001-40, com sede na cidade de Porto Alegre, Estado do Rio Grande do Sul,
na Rua Dom Pedro II, n° 1220, sala 415, bairro Higienópolis, CEP 90.550-141 (doravante
apenas “Administradora Condominial” ou “Operadora”). A Incorporadora será, para todos os
efeitos, a Ofertante dos Contatos de Investimento Coletivo que visam a oferta pública e
comercialização das 114 (cento e quatorze) Unidades Autônomas Apartamentos que
compõem o Empreendimento, cuja oferta será realizada nos termos da Instrução da
Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 602, de 27 de agosto de 2018 (“Instrução
CVM 602”). Considerando que todas as
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Unidades Autônomas Apartamentos serão comercializadas pelo preço mínimo (considerando
o pagamento à vista) de R$ 423.061,65 (quatrocentos e vinte e três mil e sessenta e umreais e sessenta e cinco centavos), e pelo preço máximo de R$ 892.384,50 (oitocentos enoventa e dois mil, trezentos e oitenta e quatro reais e cinquenta centavos), de acordo
com sua tipologia ou metragem privativa, o valor total da oferta corresponde ao montante de
R$ 57.461.365,50 (cinquenta e sete milhões, quatrocentos e sessenta e um mil,trezentos e sessenta e cinco reais e cinquenta centavos).
Este Prospecto não deve, em nenhuma circunstância, ser considerado como recomendação de compra das Unidades Autônomas Imobiliárias objeto de CIC. O investimento no Empreendimento apresenta riscos para o investidor. Ao decidir por adquirir as Unidades Autônomas, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação dos riscos decorrentes do investimento. É recomendada a leitura cuidadosa deste Prospecto, com especial atenção à seção XIV - “Fatores de Risco” (pág. 47 e seguintes), bem como de todos os documentos que compõem o CIC.
“OFERTA DE VENDA DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO NO ÂMBITO DE PROJETO IMOBILIÁRIO VINCULADO À PARTICIPAÇÃO EM RESULTADOS DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL SENIOR. A PRESENTE OFERTA TRATA DE INVESTIMENTO EM VALORES MOBILIÁRIOS, E NÃO APENAS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ANTES DE ACEITAR A OFERTA LEIA COM ATENÇÃO O ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA E FINANCEIRA DO EMPREENDIMENTO E O PROSPECTO, EM ESPECIAL A SEÇÃO XIV – FATORES DE RISCO (pág. 47 e seguintes) DISPONÍVEIS NO SITE http://magnosenior.com.br/
A CVM NÃO GARANTE A VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS PELO OFERTANTE NEM JULGA A SUA QUALIDADE OU A DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO OFERTADOS.”
Porto Alegre, 09 de setembro de 2020.
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ÍNDICE
I) IDENTIFICAÇÃO DA INCORPORADORA, CONSTRUTORA E ADMINISTRADORACONDOMINIAL ............................................................................................................ 4
II) PRINCIPAIS DADOS DA OFERTA .............................................................................. 5
III) DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO ....................................................................... 9
IV) PRINCIPAIS CONCEITOS QUE ENVOLVEM O EMPREENDIMENTO ...................... 14
V) RESUMO DAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS ........................................................... 19
VI) REMUNERAÇÃO DOS ADQUIRENTES DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTOCOLETIVO ................................................................................................................. 34
VII) REMUNERAÇÃO DA ADMINISTRADORA CONDOMINIAL/SÓCIA OSTENSIVA .... 38
VIII) CUSTOS, APORTES E DESPESAS QUE POSSAM SER IMPUTADAS AOADQUIRENTE ............................................................................................................ 39
IX) MODIFICAÇÃO DE OFERTA..................................................................................... 41
X) PRAZO E FORMA DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS DOSINVESTIDORES EM CASO DE SUSPENSÃO, CANCELAMENTO, DESISTÊNCIA EMODIFICAÇÃO DA OFERTA .................................................................................... 43
XI) SOCIEDADES CORRETORAS OU CORRETORES INDIVIDUAIS AUTORIZADOSPARA DISTRIBUIÇÃO DOS CIC ............................................................................... 44
XII) SUPERVISÃO DA ATUAÇÃO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS ............................ 45
XIII) POSSÍVEIS IMPACTOS DA COVID-19 NO EMPREENDIMENTO ............................. 46
XIV) FATORES DE RISCO INERENTES À AQUISIÇÃO DOS CONTRATOS DEINVESTIMENTO COLETIVO (AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMAAPARTAMENTO) ....................................................................................................... 47
ANEXO I - DECLARAÇÃO DA OFERTANTE ..................................................................... 53
ANEXO II - DECLARAÇÃO DA ADMINISTRADORA CONDOMINIAL ............................... 54
ANEXO III – MODELO DE DECLARAÇÃO DO INVESTIDOR ............................................ 55
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I) IDENTIFICAÇÃO DA INCORPORADORA, CONSTRUTORA E ADMINISTRADORACONDOMINIAL
INCORPORADORA e CONSTRUTORA INCORPORADORA CARLOS HUBER SENIOR RESIDENCE SPE LTDA.
CNPJ/MF nº 34.482.298/0001-35
Rua Carlos Huber, nº 200
Bairro Três Figueiras
Porto Alegre – RS
CEP 91.330-150
ADMINISTRADORA CONDOMINIAL SÃO PIETRO SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA
CNPJ/MF nº 33.891.382/0001-40
Rua Dom Pedro II, n° 1220, sala 415
Bairro Higienópolis
Porto Alegre – RS
CEP 90.550-141
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II) PRINCIPAIS DADOS DA OFERTA
• Nome do Empreendimento: “TRÊS FIGUEIRAS SÊNIOR RESIDENCE” (operado sob a
denominação comercial “Magno Premier Senior Living”).
• Incorporadora/Ofertante: INCORPORADORA CARLOS HUBER SENIOR RESIDENCE
SPE LTDA, CNPJ/MF nº 34.482.298/0001-35, Rua Carlos Huber nº 200, bairro Três Figueiras,
CEP 91.330-150, Porto Alegre, Rio Grande do Sul.
• Administradora Condominial: SÃO PIETRO SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA., pessoa jurídica
de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n° 33.891.382/0001-40, com sede na cidade de
Porto Alegre, Estado do Rio Grande do Sul, na Rua Dom Pedro II, n° 1220, sala 415, bairro
Higienópolis, CEP 90.550-141.
• Quantidade de Unidades Autônomas Apartamentos ofertadas: até 114 (cento e quatorze)
Unidades Autônomas Apartamentos.
• Valor Unitário do Contrato de Investimento Coletivo: o valor unitário mínimo para participar
do Contrato de Investimento Coletivo (CIC) é composto pela soma do preço da Unidade
Autônoma Apartamento e dos custos com impostos e emolumentos cartorários normalmente
envolvidos na aquisição de um imóvel. O preço de cada Unidade Autônoma Apartamentovaria entre R$ 423.061,65 (quatrocentos e vinte e três mil e sessenta e um reais comsessenta e cinco centavos) e R$ 892.384,50 (oitocentos e noventa e dois mil, trezentose oitenta e quatro reais e cinquenta centavos), para pagamento à vista, de acordo com a
tipologia ou metragem privativa de cada Unidade, devendo ser acrescido a esse valor: (i) as
despesas relativas ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis); (ii) despesas
cartorárias envolvidas na alienação da Unidade; (iii) as despesas relativas ao Capital de Giro
Inicial do empreendimento, a serem suportadas pelos investidores; (iv) despesas
Condominiais Extraordinárias; e (v) Despesas com comissão de corretagem (vide seção VIII
do Prospecto: Custos, Aportes e Despesas que Possam ser Imputadas ao Adquirente).
• Valor Total da Oferta: o valor total da oferta das 114 (cento e quatorze) Unidades Autônomas
Apartamentos é de R$ 57.461.365,50 (cinquenta e sete milhões, quatrocentos e sessentae um mil, trezentos e sessenta e cinco reais e cinquenta centavos) considerando o
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somatório dos valores de tabela (pagamento à vista) previstos para o lançamento do
Empreendimento com a totalidade das Unidades Autônomas Apartamentos objeto de CIC
ofertadas, conforme a tabela abaixo:
TIPOLOGIA QUANTIDADE METRAGEM VALOR DA UNIDADE*
Deluxe 50 unidades 21,00 a 23,00 m² R$ 423.061,65
Garden/Deluxe Plus 33 unidades 25,00 a 27,00 m² R$ 513.186,97
Premiére 29 unidades 30,00 a 31,00 m² R$ 606.494,62
Penthouse Garden 2 unidades 60,00 a 61,00 m² R$ 892.384,50
TOTAL 114 Unidades * No Valor da Unidade estão incluídos todos os gastos envolvidos na aquisição, montagem einstalação dos itens de mobília, decoração, enxoval e equipamentos que irão guarnecer aUnidade Autônoma Apartamento, bem como as áreas comuns condominiais, conforme ositens especificados na “Planilha FF&E”, anexa ao Memorial Descritivo de Acabamentos doEmpreendimento.
• Prazo de duração da Oferta:
A Oferta será realizada pelo prazo de até 36 (trinta e seis) meses contados a partir da divulgação do anúncio de início da Oferta, admitindo-se uma única prorrogação por
igual período, desde que previamente comunicada à CVM.
• Data de início da Oferta: O lançamento comercial das Unidades Autônomas Apartamentos
realizar-se-á tão logo se obtenha o registro da presente oferta pela CVM, na medida em que
os demais requisitos já se encontram preenchidos (em suma, projeto aprovado e incorporação
imobiliária registrada).
• Inadequação da Oferta: A Oferta não é adequada a Investidores Adquirentes que: (i) não
tenham conhecimento dos riscos envolvidos no investimento em imóveis; (ii) necessitem de
liquidez com relação às Unidades Autônomas Apartamentos a serem adquiridas, tendo em
vista a natureza das negociações no setor imobiliário em geral, que podem demandar um
longo prazo para a concretização das transações; e/ou (iii) não estejam dispostos a correr os
riscos inerentes às atividades do setor de imóveis. A aquisição das Unidades Autônomas
Apartamentos objeto de CIC, apresenta certos riscos e possibilidades de perdas patrimoniais,
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no que se refere à desvalorização do investimento no bem imóvel que devem ser
cuidadosamente considerados antes da tomada de decisão de investimento. Para maiores
informações sobre os riscos envolvidos, o Investidor Adquirente deve consultar a seção XIV
“Fatores de Risco”, pág. 47 e seguintes, deste Prospecto.
• Intermediação: A Oferta será conduzida por meio de corretores de imóveis e sociedades de
corretores de imóveis, devidamente inscritos no CRECI – Conselho Regional de Corretores
de Imóveis, como ocorre em aquisições de propriedades de imóveis em geral, tendo em vista
(i) as características eminentemente imobiliárias da Oferta e (ii) a dispensa de contratação de
instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários para a Oferta,
concedida pela CVM nos termos do artigo 14 da Instrução CVM 602;
• Remuneração: Cada Investidor Adquirente das Unidades Autônomas Apartamentos, objeto
de CIC, fará jus ao recebimento de sua remuneração decorrente da distribuição de dividendos
da SCP – Sociedade em Conta de Participação que promoverá a exploração conjunta das
unidades do Empreendimento, calculada conforme o descrito na seção VI “Remuneração dos
Adquirentes dos Contratos de Investimento Coletivo”, pág. 34 e seguintes, deste Prospecto.
• Regime Jurídico: O Empreendimento será regido pela seguinte base legal acerca da
incorporação imobiliária: (i) Lei de Condomínio e Incorporações; (ii) Código Civil; e (iii) Lei nº
6.530, de 12 de maio de 1978 (“Lei dos Corretores de Imóveis”). Adicionalmente, o
investimento será regido pelos instrumentos que compõem o CIC e demais instrumentos e
documentos relacionados ao Empreendimento.
• Informações sobre o Empreendimento: As principais características do Empreendimento
encontram-se descritas na seção III “Descrição do Empreendimento”, pág. 09 e seguintes,
deste Prospecto.
• Informações Complementares: Quaisquer informações complementares ou
esclarecimentos sobre o Empreendimento e a Oferta poderão ser obtidos com a
Incorporadora, no endereço constante da seção I “Identificação da Incorporadora, Construtora
e Administradora Condominial – pág. 04 – deste Prospecto, ou por meio do seguinte endereço
eletrônico: http://magnosenior.com.br;
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• Declarações: O modelo da Declaração do Investidor e as demais Declarações exigidas pela
Instrução CVM 602 encontram-se anexas a este Prospecto (Anexos I, II e III). Restando certo
que as declarações da Incorporadora (Ofertante) e da Administradora Condominial serão
anualmente atualizadas, a partir do registro da modificação da oferta, enquanto a mesma
estiver em curso.
• Atualização e disponibilização dos documentos da Oferta: Em conformidade com o art.
16 da Instrução CVM 602, enquanto a distribuição dos CIC objeto da oferta pública do
Empreendimento estiver em curso, a Ofertante:
a) disponibilizará ao público, na página do Empreendimento, todos os
documentos referidos no art. 6º, incisos I, II, IV, V e VI da Instrução CVM 602,
bem como fornecerá cópia atualizada do Prospecto e do Estudo de Viabilidade
Mercadológica e Econômico Financeira do Empreendimento aos corretores de
imóveis que participaram da distribuição da oferta;
b) obterá dos aceitantes da oferta, por escrito, a declaração prevista no Anexo 6-
III da Instrução CVM 602;
c) atualizará, anualmente, a partir do registro da oferta, os documentos referidos
no art. 6º, incisos I, II, e V da Instrução CVM 602, colocando a respectiva
atualização à disposição do público na página do Empreendimento; e
d) obterá, anualmente, a partir do registro da oferta, a declaração da
Administradora Condominial, na forma prevista no art. 6º, VI da Instrução CVM
602, referente à atualização dos documentos referidos no art. 6º, I e II da
Instrução CVM 602.
• Estruturação Jurídica dos Contratos de Investimento Coletivo: a estruturação jurídica dos
Contratos de Investimento Coletivo, ora ofertados encontra-se explanada com detalhes no
item a seguir, denominado RESUMO DAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS (seção V, pág. 19
e seguintes do presente Prospecto).
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III) DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO
O Empreendimento, objeto de incorporação imobiliária, nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964 (“Lei de Condomínio e Incorporações”), é um Empreendimento Imobiliário, sob
a forma de Condomínio Edilício, denominado “TRÊS FIGUEIRAS SÊNIOR RESIDENCE” , o qual
será operado sob a denominação comercial de “Magno Premier Senior Living”, localizado na Rua
Carlos Huber nº 147, 167 e 173, Bairro Três Figueiras, na cidade de Porto Alegre, Estado do Rio
Grande do Sul, e que será constituído por uma torre, que contará com 02 (dois) subsolos, térreo e
5 (cinco) pavimentos superiores, abrigando 114 (cento e quatorze) Unidades Autônomas
Apartamentos e um “Estacionamento”, localizado nos dois subsolos e no térreo, contando com 38
vagas de estacionamento condominiais. Abaixo algumas imagens da fachada do futuro
empreendimento:
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O Empreendimento contará com as seguintes áreas de uso comum: recepção, piscina
térmica, sala de fisioterapia e massagem, salão de beleza, café, lounge, restaurante, cozinha,
quiosque, praça coberta, jardim, sala multiuso, espaço ecumênico, pet place e terraço. A seguir
algumas imagens e perspectivas das áreas condominiais:
Hall/Recepção:
Restaurante:
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Sala de Cinema:
Estar/jogos:
Para além das características arquitetônicas acima referidas, o Empreendimento foi
concebido e aprovado perante os órgãos Municipais como Edifício Residencial com serviços,
voltado para abrigar atividades e serviços destinados ao público acima de sessenta anos de idade,
tendo como diferencial a individualização das unidades e a prestação de diversos Serviços
Condominiais, colocados à disposição dos ocupantes dos Apartamentos.
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Em vista de tal destinação específica do Condomínio, certos Serviços Condominiais e
Serviços de Saúde serão prestados mediante a contratação de empresa especializada na gestão
de serviços condominiais e de saúde em residencial senior, a qual atuará no âmbito do Condomínio,
utilizando-se de algumas de suas áreas comuns para a prestação dos ditos serviços.
Os Serviços Condominiais e Serviços de Saúde disponibilizados pela dita empresa
especializada (doravante denominada “Administradora Condominial”) incluindo, mas não se
limitando a administração condominial, segurança, recepção e portaria, limpeza dos Apartamentos,
lavanderia, alimentação, serviços de saúde e etc., serão disponibilizados, necessariamente, para
todos os ocupantes dos Apartamentos, sendo que estes serviços serão custeados pela cota
condominial, sem prejuízo de outros que poderão disponibilizados na modalidade pay per use,
conforme estipulado em contratação específica.
A incorporação e construção do empreendimento é de responsabilidade da Incorporadora
Ofertante INCORPORADORA CARLOS HUBER SENIOR RESIDENCE SPE LTDA.
A conclusão das obras do Empreendimento está prevista para dezembro de 2023,
ficando expressamente admitida pelas partes, sem incidência de qualquer multa, penalidade,
perdas e danos ou lucros cessantes, uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias no prazo
previsto para conclusão da obra.1 Ademais, o prazo para término das obras ora informado
(dezembro de 2023) encontra ressalva nas hipóteses de caso fortuito ou força maior2.
As Unidades Autônomas Apartamentos e respectivas áreas comuns que lhes correspondem
serão entregues totalmente mobiliadas, equipadas e decoradas conforme especificações definidas
em projetos quando do início da operação do Empreendimento. A responsabilidade pela entrega do
Empreendimento totalmente equipado e mobiliado para que possa ser operado pela Administradora
Condominial é da Incorporadora Ofertante.3
1 Cf. disposto na Cláusula Primeira, Item V, V.1 do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário. 2 Cf. disposto na Cláusula Primeira, Item VI, VI.1 do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário e Parágrafo Segundo da Cláusula Décima Segunda do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário. 3 Cf. disposto na Cláusula Vigésima Nona, Parágrafo Único, letra f do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário.
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Após a conclusão das obras, previstas para dezembro de 2023, a Incorporadora e a
Administradora Condominial estimam que o Empreendimento entrará em operação em janeiro de
2024, pois entre a conclusão das obras/emissão do habite-se4 e o início da fase operacional deve
ser concluída a montagem, instalação e equipagem de todas as Unidades Autônomas
Apartamentos e das áreas comuns.
Abaixo, resumidamente, segue cronograma esquematizado das principais estimativas de
datas e eventos que antecedem a abertura do Empreendimento e o início de sua operação:
Prazo de tolerância 180 dias para conclusão das obras5
março 2021 junho/julho 2023 dezembro 2023 janeiro de 2024
A partir do início da fase operacional, o Empreendimento será administrado, pelo prazo de
10 (dez) anos,6 pela Administradora Condominial, empresa com expertise em gestão/administração
condominial e de serviços destinados ao público sênior e que administrará o Empreendimento de
acordo com os padrões estabelecidos para este tipo de empreendimento, o qual irá operar sob a
denominação comercial de “MAGNO PREMIER SENIOR LIVING”.
4 Cf. Cláusula Item V.1. do Quadro Resumo do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário. 5 Cf. Cláusula Item V.2. do Quadro Resumo do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário. 6 Cf. Cláusula Nona do Contrato de Administração Condominial.
Conclusão das obras/Habite-se
Início Fase
Operacional/Assembleia de
Instalação do Condomínio Início das obras
Fase pré-operacional
Pagamento do Capital de Giro Inicial pelos Investidores
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IV) PRINCIPAIS CONCEITOS QUE ENVOLVEM O EMPREENDIMENTO
1. Incorporação Imobiliária
O Empreendimento será desenvolvido como incorporação imobiliária, de forma que sua
estrutura jurídica é regulada pela Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591 de
16/12/1964). A incorporação imobiliária define-se como uma atividade empresarial exercida com o
objetivo de produzir e alienar, durante o período de construção, unidades autônomas em
condomínios edilícios, podendo ter fins residenciais ou não. No caso específico do Empreendimento
serão objeto de alienação (Oferta) Unidades Autônomas Apartamentos, as quais possuirão
finalidade residencial e de serviços. A alienação das Unidades Autônomas Apartamentos durante o
período de construção viabiliza justamente a captação dos recursos necessários ao
desenvolvimento da incorporação imobiliária.
Dessa forma, as Unidades Autônomas Apartamentos objeto da presente Oferta de CIC são
parcelas da edificação vinculadas a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, as quais, através
da Incorporação, resultarão, ao término da obra, na criação de unidades autônomas completamente
individualizadas e com matrícula específica junto ao Registro de Imóveis.
Outrossim, para que seja realizada a alienação das Unidades Autônomas Apartamentos, deve
ser elaborado um Memorial de Incorporação, o qual é uma espécie de dossiê para a incorporação
e reúne peças e informações de natureza jurídica, técnica e financeira a respeito da incorporação a
ser realizada, inclusive com a previsão da destinação a ser dada ao imóvel, o projeto de construção
aprovado e a minuta da convenção de condomínio a ser futuramente utilizada. O registro do
Memorial de Incorporação assegura que o Incorporador se enquadre nas figuras legais que o
autorizam a realizar a Incorporação.
Ademais, a Lei de Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591 de
16/12/1964) impõe ao incorporador e ao construtor a responsabilidade civil e criminal pela
consecução do Empreendimento Imobiliário desenvolvido como forma de proteger os adquirentes
dos imóveis contra os riscos inerentes ao negócio. Diante disso, a lei garante que os riscos civis e
criminais decorrentes de danos causados, contingências fiscais, trabalhistas e previdenciárias,
dentre outros, sejam imputados à Incorporadora, de modo que os adquirentes dos imóveis
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(Unidades Autônomas Apartamentos) não poderão ser responsabilizados por danos ocorridos nesta
fase de construção e conclusão do Empreendimento.
Por motivos atinentes a questões tributárias relativas à Incorporadora Ofertante, será
instituído patrimônio de afetação para a incorporação do Empreendimento.
Desta forma, a incorporação do Empreendimento ficará submetida ao regime da afetação,
pelo qual o terreno e as suas acessões, bem como os demais bens e direitos vinculados ao dito
Empreendimento, manter-se-ão apartados do patrimônio da Incorporadora e constituirão patrimônio
de afetação, destinado à consecução da incorporação e à entrega das Unidades Autônomas
Apartamentos aos respectivos adquirentes, conforme o disposto na Lei nº 10.931 de 02/08/2004.
2. Residencial Sênior
É uma modalidade de Empreendimento imobiliário concebido como uma incorporação
imobiliária, aprovado perante os órgãos públicos como um Empreendimento Residencial e
submetido ao regime do condomínio edilício, o que permite a comercialização individualizada dos
apartamentos que compõem o Residencial Sênior como unidades imobiliárias autônomas com
destinação residencial com serviços. Portanto, diferentemente dos residenciais para idosos
independentes e das Instituições de Longa Permanência para Idosos (ILPI), os residenciais sênior
ofertam aos seus residentes serviços de hospitalidade, atividades diárias e serviços de apoio de
enfermaria e/ou médico, visando atender o público idoso independente, semi-independente e
também com a possibilidade de atender o idoso dependente, através de serviços complementares
como o home care.
Toda esta gama de serviços é oferecida e administrada por uma Administradora Condominial,
a qual centraliza a operação do empreendimento, prestando diretamente os serviços ou mediante
a contratação de terceiros especializados, principalmente para prestar serviços específicos da área
da saúde. Os residenciais sênior podem funcionar com ou sem a constituição de um pool de
exploração conjunta das unidades que o compõem. O Residencial Sênior objeto da presente oferta
contará com pool de locação sendo que, todas as características explanadas no presente item se
aplicam integralmente ao Empreendimento. Para mais informações sob o conceito de pool de
locação, vide item abaixo.
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3. Pool de Locações
É o sistema pelo qual os adquirentes destinam suas Unidades Autônomas Apartamentos para
exploração conjunta, uniforme e homogênea por uma Administradora Condominial, a qual
disponibilizará as Unidades no mercado para locação por terceiros interessados em residir no
Empreendimento.
O pool de locações tem por característica congregar todas as unidades do Empreendimento,
de forma que todos os proprietários deverão destinar seus imóveis para a administração conjunta
pela Administradora Condominial. Dessa forma, o proprietário da Unidade Autônoma Apartamento
não poderá utilizá-la para uso residencial, nem poderá ceder o uso de sua unidade a terceiro, que
não seja a Administradora Condominial que administra a totalidade do Empreendimento.
No caso do Empreendimento os adquirentes destinarão obrigatoriamente suas Unidades
Autônomas Apartamentos ao pool operado pela Administradora Condominial SÃO PIETRO
SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA., através da constituição de uma Sociedade em Conta de
Participação (SCP).
4. Sociedade em Conta de Participação (SCP)
Sociedade constituída nos termos do art. 991 e seguintes do Código Civil, em que a
Administradora Condominial será a sócia ostensiva, e os proprietários de Unidades Autônomas
Apartamentos serão os sócios participantes. É através da SCP que a Administradora Condominial
realizará a distribuição dos dividendos provenientes da exploração do pool de locação das unidades.
5. FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment)
É o conjunto de bens e ativos necessários à vestimenta, decoração, mobília e equipagem do
Empreendimento como um todo, incluídas as Unidades Autônomas Apartamentos e suas
respectivas áreas de uso comum, incluindo todos os móveis, aparelhos e equipamentos,
abrangendo, de forma exemplificativa, mas não exaustiva: (i) todo o equipamento e mobiliário de
escritório; (ii) equipamentos de informática, tais como, computadores, periféricos e softwares; (iii)
equipamentos de segurança; (iv) todo equipamento especializado necessário à operação do
Empreendimento, inclusive instalações, lavanderia, luzes especiais, locais para atendimento,
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espaços de estacionamento; e, enfim, (v) todos os móveis, aparelhos, equipamentos e artigos de
decoração necessários a uma eficiente operação para o fim ao qual se destina o Empreendimento.
O Memorial Descritivo de Acabamentos do Empreendimento é um dos anexos do Contrato de
Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento
Imobiliário e contém a “Planilha FF&E”, listagem completa de todos os equipamentos, mobília,
decoração e enxoval que serão entregues com o Empreendimento.
6. Principais empresas envolvidas no desenvolvimento e na implantação doEmpreendimento.
6.1. Incorporadora e Construtora: INCORPORADORA CARLOS HUBER SÊNIOR
RESIDENCE SPE LTDA.
A Incorporadora e Construtora INCORPORADORA CARLOS HUBER SÊNIOR RESIDENCE
SPE LTDA. é a empresa responsável por identificar a área, elaborar e aprovar os projetos
arquitetônicos, selecionar e contratar a(s) comercializadora(s) imobiliária(s), bem como providenciar
a execução da obra do Empreendimento, a qual, no caso da presente Oferta será executada por
ela mesma.
Compete também à Incorporadora promover o registro no Cartório de Registro de Imóveis
competente, do memorial de incorporação e da minuta da futura convenção de condomínio, nos
termos da Lei nº 4.591 de 16/12/1964 (Lei de Incorporações), ressaltando que uma das funções
desse registro é dar publicidade a terceiros, especialmente aos adquirentes das Unidades
Autônomas Apartamentos. Ademais, a Incorporadora e a Construtora são as principais
responsáveis pela construção e entrega do Empreendimento, isto porque a fase de construção é
regida pela Lei nº 4.591 de 16/12/1964 (Lei de Incorporações), a qual impõe ao incorporador e ao
construtor a responsabilidade civil e criminal pela consecução do Empreendimento Imobiliário
desenvolvido como forma de proteger os adquirentes dos imóveis contra os riscos inerentes ao
negócio. Em decorrência disto, a referida Lei garante que os adquirentes das Unidades Autônomas
Apartamentos não poderão ser responsabilizados por danos ocorridos na fase de construção e
conclusão do Empreendimento.
Por fim, compete também à Incorporadora a seleção e contratação da Administradora
Condominial que irá operar e administrar o Empreendimento.
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6.2. Administradora Condominial: SÃO PIETRO SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA.
É a empresa responsável por promover a operação do Empreendimento, segundo os padrões
indicados pela Incorporadora Ofertante, a fim de atender as demandas do mercado de locação com
serviços, direcionado ao público sênior, utilizando, para tanto, sua expertise e know-how.
Competirão também à Administradora Condominial as atividades de seleção, treinamento e
contratação de pessoal qualificado para operar o Residencial Sênior. Após a abertura do
Empreendimento, a Administradora Condominial deverá operá-lo e efetuar a distribuição dos
dividendos. Essa distribuição será efetuada através de uma SCP – Sociedade em Conta de
Participação para a exploração imobiliária do residencial, no modelo de pool, na qual receitas e
despesas são rateadas proporcionalmente entre os sócios participantes conforme sua participação
na sociedade.
6.3. Comercializadora(s) imobiliária(s)
A venda das Unidades Autônomas Apartamentos será intermediada exclusivamente por
corretores de imóveis e sociedades de corretores de imóveis, devidamente inscritos no Conselho
Regional de Corretores de Imóveis - CRECI, como ocorre em negócios imobiliários propriamente
ditos, o que torna plenamente dispensável a contratação de qualquer instituição intermediária
integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários. Para mais informações a respeito dos
corretores e sociedades de corretores que estão autorizados pela Ofertante a intermediar as vendas
das Unidades Autônomas Apartamentos, verificar listagem contida na seção XI, página 44 do
presente Prospecto.
Os corretores individuais e/ou sociedades de corretores credenciados pela Ofertante
Incorporadora serão os principais responsáveis responsável pela transmissão das informações
sobre o produto para os futuros adquirentes e pelo fechamento do negócio.
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V) RESUMO DAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS
1. Protocolo de Acordo
A Incorporadora e a Administradora firmaram em 06 de agosto de 2020 instrumento
denominado Protocolo de Acordo, que tem por objeto regular os direitos e deveres das partes no
tocante à fase pré-operacional do Empreendimento, bem como estabelecer os termos e condições
relativos à construção, incorporação e venda dos Unidades Autônomas Apartamentos pela
Incorporadora, a fim de possibilitar a futura operação e administração do Empreendimento pela
Administradora.
A fase pré-operacional é o período compreendido entre a assinatura do Protocolo de Acordo
e a data de realização da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio. A partir da data de
realização da referida Assembleia de Instalação terá início a fase operacional do Empreendimento,
a qual será regida segundo as disposições constantes no Contrato de Administração e Prestação
de Serviços em Residencial Senior e no Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de
Participação.
Na forma do Protocolo de Acordo, abaixo vão elencadas as principais obrigações da Incorporadora Ofertante no âmbito deste contrato:7
a) A elaboração dos projetos, construção do Empreendimento, regularização das obras
civis, publicidade, comercialização, montagem, mobília e equipagem das áreas privativas e
comuns do Empreendimento conforme os memorais descritivos;
b) O repasse à Administradora do Capital de Giro Inicial necessário para dar início à
operação do Empreendimento. O Capital de Giro Inicial, para fins do Protocolo do Acordo,
corresponde ao valor máximo de R$ 974.448,23 (novecentos e setenta e quatro milquatrocentos e quarenta e oito reais e vinte e três centavos)8, o qual foi estimado pelas
Partes como necessário para cobrir as seguintes despesas iniciais do Empreendimento:
custos envolvidos na seleção, contratação e treinamento de funcionários que trabalharão no
Empreendimento, incluindo salários e encargos correspondentes, gastos diretos com
7 Cf. Cláusula Terceira do Protocolo de Acordo. 8 O montante será corrigido conforme o índice estipulado no Protocolo de Acordo.
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publicidade e promoção, custos do material pedagógico dos estágios e treinamentos dos
funcionários, remuneração dos treinadores, capital de giro para compra de insumos e fundo
de caixa. Referido valor será corrigido anualmente segundos os índices estabelecidos no
Protocolo. O repasse do valor do Capital de Giro Inicial será feito pela Incorporadora Ofertante
para a Administradora mediante análise e aprovação pela Incorporadora das despesas
correspondentes (apresentação de notas fiscais, contratos e ordens de compra) e terá início
nos seis meses anteriores à data prevista para a realização da Assembleia de Instalação do Condomínio. Até 60 (sessenta) dias após data da referida Assembleia a Administradora
prestará contas à Incorporadora dos valores recebidos à título de Capital de Giro Inicial e,
caso haja sobra de recursos, tais valores serão devolvidos aos adquirentes dos Apartamentos.
c) O pagamento à Administradora de valor equivalente à metade da Taxa de Administração
a que faz jus na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP, nos seis meses anteriores à data
prevista para a realização da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio. Assim, será de
responsabilidade exclusiva da Incorporadora a remuneração da Administradora, à título de
honorários pré-operacionais, o valor mensal de R$ 26.950,00 (vinte e seis mil novecentos e
cinquenta reais) durante os seis meses que antecederem a data prevista para a realização da
Assembleia Geral de Instalação do Condomínio. Referido valor será corrigido anualmente
conforme índice previsto no Protocolo de Acordo.9 O pagamento dos honorários pré-
operacionais está limitado ao período de seis meses. Assim, uma vez iniciado o pagamento
dos honorários pré-operacionais, caso a data inicialmente prevista para a realização da
Assembleia de Instalação do Condomínio tenha de ser postergada, de forma a ultrapassar os
seis meses de pagamentos devidos à Administradora, as Partes, de comum acordo,
deliberarão acerca da continuidade do pagamento.
d) A organização, convocação e condução da Assembleia Geral de Instalação do
Condomínio.
O instrumento também esclarece que o Empreendimento somente será considerado apto à
operação e utilização, permitindo o início da fase operacional, após cumpridos todos os seguintes
requisitos, às expensas da Incorporadora10, sendo eles:
9 Cf. Cláusula Terceira, letra “j”, do Protocolo de Acordo. 10 Cf. Cláusula Quarta do Protocolo de Acordo.
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a) A conclusão das obras civis e limpeza final das Unidades Autônomas Apartamentos e
áreas comuns, bem como a completa montagem, instalação e testagem dos bens e
equipamentos previstos no Memorial Descritivo de Acabamentos e Mobília.
b) A realização de vistoria de entrega do Empreendimento, com a presença de ao menos
um representante da Administradora. Ao final da vistoria será assinado pelas Partes “Termo
de Vistoria e Entrega da Obra”.
d) Obtenção do respectivo auto de conclusão (“Habite-se”) e PPCI do Empreendimento,
bem como alvará de elevadores.
e) Entrega dos termos de Garantia e das cópias das Notas Fiscais dos bens e
equipamentos adquiridos pela Incorporadora para o Empreendimento, bem como relação com
contato dos fornecedores dos referidos itens.
f) Convocação e realização da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio.
g) Entrega da relação atualizada dos adquirentes das unidades autônomas do
Empreendimento, com seus dados cadastrais e de contato, comprometendo-se a
Incorporadora a obter a respectiva autorização dos adquirentes, conforme os princípios e
diretrizes estabelecidos pela legislação em vigor, especialmente pela Lei nº 13.709, de 14 de
agosto de 2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais -LGPD);
Na forma do Protocolo de Acordo, abaixo vão elencadas as principais obrigações da
Administradora:11
a) Obter todos os licenciamentos, alvarás e registros necessários ao funcionamento do
Empreendimento que estejam relacionados com a área da saúde, bem como da operação do
Pool de Locação dos Apartamentos junto aos órgãos expedidores e licenciadores,
especialmente o Alvará de Saúde do empreendimento, o qual será obtido dentro dos limites
e segundo as características do Alvará de Localização.
11 Cf. Cláusula Quinta do Protocolo de Acordo.
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b) Receber e aplicar o Capital de Giro Inicial para fins de tomar todas as providências
necessárias para dar início às operações, promovendo, à título meramente exemplificativo, as
seguintes medidas: seleção e treinamento dos funcionários que trabalharão no
Empreendimento, seleção e contratação das empresas e prestadores de serviços que atuarão
no Empreendimento, compra dos insumos e materiais necessários para o início da operação,
etc.
c) Comparecer à vistoria de entrega do Empreendimento agendada pela Incorporadora,
assinando o respectivo Termo de Vistoria e Entrega da Obra.
d) Comparecer à Assembleia de Instalação do Condomínio, ao escopo de apresentar o
orçamento para o primeiro ano da administração condominial, na forma do Contrato de
Administração e Prestação de Serviços em Residencial Sênior.
e) Administrar o Condomínio, prestando os serviços de administração e gestão condominial
característicos de residenciais voltados ao público sênior (Serviços Condominiais), na forma
do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Sênior. Referida
administração condominial abrangerá o exercício do cargo de síndico profissional do
Condomínio, o qual será exercido nos quatro primeiros anos de instalação do
Empreendimento.
f) Responsabilizar-se diretamente pela gestão dos Serviços de Saúde no Empreendimento,
assumindo a supervisão e responsabilidade técnica pelos referidos serviços através de sua
diretoria e na pessoa de seu diretor/responsável técnico, Sr. Luciano Zuffo, qualificado no
Protocolo de Acordo. A responsabilidade técnica pelos Serviços de Saúde prestados pela
Administradora no Empreendimento não será afastada em nenhuma hipótese e persiste
mesmo que a Operadora terceirize os ditos serviços.
g) Operar o Empreendimento sob a denominação comercial “Magno Premier Senior Living”
durante toda a vigência do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial
Sênior e do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação.
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O Protocolo de Acordo vigorará durante toda a fase pré-operacional do Empreendimento,
iniciando sua vigência a partir da data de sua assinatura, encerrando sua vigência no ato da
instalação do Condomínio, com a realização da Assembleia Geral de Instalação.12
2. Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário
Por meio do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção
para fins de Investimento Imobiliário, a Incorporadora do Empreendimento promete vender e
entregar aos Promitentes Compradores as Unidades Autônomas Apartamentos do
Empreendimento.
Integram o preço total ajustado para a compra e venda da unidade autônoma todos os gastos
envolvidos na aquisição, montagem e instalação dos itens de mobília, decoração, enxoval e
equipamentos que irão guarnecer a unidade autônoma, bem como as áreas comuns condominiais,
conforme os itens especificados na “Planilha FF&E” anexa ao Memorial Descritivo de Acabamentos
do Empreendimento.13
Por sua vez, cabe destacar que não integra o preço da Unidade Autônoma Apartamento o
valor referente ao pagamento das despesas de “Capital de Giro Inicial” relativas ao início da
Operação do Empreendimento. Tal rubrica deverá ser paga pelo adquirente diretamente para a
Incorporadora segundo os valores, prazos e condições estipuladas na Cláusula Nona do Contrato
de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento
Imobiliário.
Todas as Unidades Autônomas Apartamentos integrantes do Empreendimento destinam-se
obrigatoriamente à exploração de pool de locação pela Administradora Condominial, não possuindo
o promitente comprador o direito de uso de sua Unidade, sendo vedado o uso das mesmas para
fins residenciais. Assim, fica estabelecido que o promitente comprador não tem o direito de usar sua
Unidade Autônoma Apartamento segundo sua conveniência, não podendo deliberar por residir na
12 Cf. Cláusula Segunda do Protocolo de Acordo. 13 Cf. Cláusula Vigésima Nona, Parágrafo Único, letra “f” do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário.
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Unidade adquirida, fazendo jus somente à percepção dos dividendos pactuados no Contrato de
Constituição de Sociedade em Conta de Participação.
A conclusão das obras do Empreendimento está prevista para dezembro de 2023, sendo que
o Contrato estipula um prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para mais na entrega
da obra.14
Após a conclusão física das obras, a Incorporadora providenciará a obtenção da Carta de
Habitação junto a Prefeitura Municipal de Porto Alegre. Em virtude da Promessa de Compra e
Venda o adquirente confere à Administradora Condominial poderes para que esta faça a vistoria de
entrega e receba a chaves de sua Unidade Autônoma Apartamento, quando da conclusão do
Empreendimento Imobiliário, bem como para firmar o respectivo “Termo de Vistoria” e outros que
se fizerem necessários.15
3. Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior
A Incorporadora ajustou “Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial
Senior” com a empresa SÃO PIETRO SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA., pessoa jurídica de direito
privado, inscrita no CNPJ sob o n° 33.891.382/0001-40.
O Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior tem por objeto
a gestão de determinados Serviços Condominiais e disponibilização de determinados Serviços de Saúde pela Administradora Condominial16, pelo prazo de 10 (dez) anos, contados a partir da
Instalação do Condomínio17.
Os Serviços Condominiais a serem geridos pela Administradora Condominial são os
seguintes (serviços não prestados pela Administradora, mas por terceiros por ela selecionados e
contratados):18
14 Cf. Item III.3 do Quadro Resumo e Cláusula Primeira, Item V, V.1 e V.2 do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário. 15 Cf. Título X – Da Entrega do Imóvel e Outorga da Escritura, Cláusula Décima Sexta, Parágrafos Primeiro, Segundo, Terceiro e Quarto do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário. 16 Cf. Cláusula Primeira, 1.1. do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior. 17 Cf. Cláusula Nona, 9.1 do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior. 18 Cf. Cláusula Primeira, 1.1.1. do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior.
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a) Administração condominial;
b) Manutenção, limpeza e conservação das áreas comuns condominiais;
c) Manutenção preventiva dos equipamentos condominiais;
d) Portaria, recepção e segurança 24 horas;
e) Limpeza e arrumação diária dos Apartamentos; e
f) Lavagem e troca de roupa de cama e roupa de banho dos Apartamentos.
Ademais, o contrato estabelece que a Administradora de colocará à disposição dos ocupantes
dos Apartamentos os Serviços de Saúde elencados abaixo (serviços que poderão ser prestados
pela Administradora diretamente ou por terceiros por ela selecionados e contratados)19:
a) Atendimento Médico em Geriatria (home care);
b) Equipe de Enfermagem 24 horas;
c) Alimentação programada por nutricionista;
d) Terapia Ocupacional;
e) Hospedagem permanente ou temporária;
f) Atividades com música e artesanatos;
g) Atividades em grupos;
h) Prontuário eletrônico;
i) Serviço de remoção em emergências; e
j) Serviços de lazer e entretenimento.
Os Serviços Condominiais e Serviços de Saúde elencados acima serão prestados em
caráter obrigatório no âmbito do Condomínio de forma que o custeio dos mesmos será obrigatório
por parte de todos os ocupantes dos Apartamentos, por intermédio da quota condominial ordinária.20
Além desses serviços obrigatórios a administradora condominial poderá colocar à disposição
dos ocupantes dos Apartamentos outros serviços de saúde, cuja contratação será em caráter
opcional pelos mesmos, na modalidade pay-per-use, mediante solicitação, conforme sua
necessidade e eleição. Tais serviços, embora prestados em âmbito condominial, serão cobrados
19 Cf. Cláusula Primeira, 1.1.2. do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior. 20 Cf. Cláusula Primeira, 1.2. do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior.
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diretamente do respectivo tomador do serviço, ou seja, seus custos não serão objeto de rateio entre
todos os residentes/ocupantes dos Apartamentos21.
A Administradora Condominial, pela gestão e disponibilização aos ocupantes dos
Apartamentos dos Serviços de Condominiais e dos Serviços de Saúde acima referidos, fará jus
ao recebimento de valor mensal no montante de R$ 53.900,00 (cinquenta e três mil e novecentos
reais), 22 sem prejuízo da incidência da correção monetária anual, conforme previsto no item 4.1.1.do
Contrato.
O pagamento mensal da remuneração da Administradora se iniciará a partir da data realização
da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio, a qual constitui o marco inicial para a prestação
dos serviços contratados.23
De forma específica, o Contrato regula também os direitos e deveres da Administradora
Condominial enquanto administradora e gestora do Empreendimento. A contratação da
Administradora Condominial como administradora do Empreendimento justifica-se pela
necessidade de promover a exploração econômica do Residencial com Serviços de forma una e
coesa. A Administradora Condominial por força do Contrato deverá24:
a) Proceder à administração condominial, supervisionando e controlando os
concessionários e/ou terceiros que prestarem serviços para o Condomínio, observando, para
tanto, as disposições da legislação em vigor, os regulamentos emanados dos poderes
públicos, as normas e rotinas trabalhistas, a Convenção Condominial, o Regimento Interno e
as deliberações tomadas nas Assembleias Gerais, nos termos dos poderes que lhe são
concedidos pela Convenção Condominial;
b) Atuar como Síndico do Condomínio nos primeiros quatro anos de instalação do mesmo.
21 Cf. Cláusula Primeira item 1.3. do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior. 22 Cf. Cláusula Quarta item 4.1. do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior. 23 Cf. Cláusula Quarta item 4.1.2. do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior. 24 Cf. Cláusula Segunda item 2.1, do Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior.
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c) Elaborar o Orçamento Anual relativo a cada exercício financeiro, no qual deverão
constar os desembolsos, as principais metas previstas para o ano e as linhas gerais das
políticas que serão desenvolvidas ao longo do período anual. O exercício financeiro será o
período de tempo compreendido entre os dias 01 de janeiro e 31 de dezembro de cada ano;
d) Manter os livros de contas e o registro de contabilidade do Condomínio de maneira
apropriada, conforme requerido pelas leis aplicáveis e de acordo com a melhor prática de
contabilidade que esteja prevalecendo no Brasil, preparando os balancetes e demonstrativos
que se fizerem necessários;
e) Criar, revisar e implantar, de acordo com seus padrões e procedimentos operacionais,
os programas de manutenção, conservação e reposição dos bens condominiais;
f) Executar os serviços relativos a indicação, treinamento, supervisão, apoio e substituição
do gerente geral, que será empregado pelo Condomínio.
g) Selecionar, admitir e demitir empregados alocados no Condomínio, agindo em nome e
às expensas deste, submetendo-os à legislação aplicável, dentro dos critérios e normas
legais, fixando-lhes os salários, benefícios, e definindo-lhes as funções para efeitos de
legislação trabalhista e da previdência social, observadas as bases correntes quando do início
da prestação dos serviços objeto deste Contrato e o Orçamento Anual;
h) Impor diretamente aos condôminos e usuários do Condomínio a fiel observância da
Convenção Condominial e do Regimento Interno, de forma a assegurar os direitos e
obrigações mútuas quando da utilização das áreas comuns e das unidades autônomas;
i) Convocar nas épocas próprias e sempre que necessário, caso o Síndico não o faça,
Assembleias Gerais Ordinárias e/ou Extraordinárias, especialmente, mas não
exclusivamente, quando houver necessidade de arrecadação de verbas para cobrir despesas
e desembolsos extraordinários, bem como para aprovação de contas e do Orçamento Anual;
j) Abrir, movimentar e encerrar contas bancárias do Condomínio, sendo vedada qualquer
forma de obtenção de empréstimo ou constituição de dívida, sem a prévia e expressa
anuência do Conselho Consultivo;
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k) Responsabilizar-se pela guarda de todos os documentos de interesse do Condomínio,
inclusive os relativos à folha de pagamento de empregados ou custeados pelo Condomínio,
seus livros fiscais atuais e de Exercícios Financeiros já findos, mantendo os documentos
relativos à contabilidade do Condomínio, de cada mês, agrupados e acondicionados em
pastas para consulta de qualquer interessado, no Condomínio;
l) Manter o Arquivo referente ao Condomínio e os livros de sua escrituração, inclusive os
relativos aos anos exercícios financeiros findos;
m) Atender a todas as exigências emanadas do Poder Público, que sejam de
responsabilidade do Condomínio, em especial aquelas relativas à segurança das pessoas e
da edificação, bem como em relação a questões trabalhistas, previdenciárias e tributárias,
assim como acompanhar as inspeções dos órgãos públicos, devendo, para tanto, o Síndico
e/ou o Condomínio disponibilizar todas as informações, dados, recursos e documentos
necessários ao cumprimento destas obrigações;
n) Promover a cobrança e o recebimento de todas as cotas condominiais ordinárias e
extraordinárias, devidas pelos ocupantes do Apartamento;
o) Contabilizar a crédito do Condomínio eventuais receitas condominiais, assim como as
penalidades moratórias, os frutos de aplicações financeiras; por outro lado, debitará todas as
despesas havidas, decorrentes de seu funcionamento, manutenção e conservação, mantendo
essa escrituração permanentemente em dia;
p) Manter uma reserva monetária para proceder ao pagamento de pequenos valores de
caráter emergencial;
q) Recolher em conta especificamente destinada a este fim um valor mensal referente ao
fundo de reserva condominial, se previsto na Convenção Condominial.
r) Gerir os Serviços de Saúde descritos no Contrato, os quais podem ser prestados
diretamente pela São Pietro Saúde ou por empresas terceiras, responsabilizando-se
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tecnicamente pela prestação dos referidos serviços perante o Condomínio e perante os
ocupantes dos Apartamentos, através de sua diretoria técnica.
4. Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação
Incorporadora, como Sócia Participante, e a Administradora, como Sócia Ostensiva, firmaram
Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação, a fim de constituir uma
Sociedade em Conta de Participação (SCP) com o objetivo de formar e explorar de Pool de Locação
composto pela totalidade das Unidades Autônomas Apartamentos do Empreendimento. Os
Adquirentes das Unidades Autônomas Apartamentos irão aderir à Sociedade em Conta de
Participação mediante assinatura do Termo de Adesão à SCP, a ser assinado pelo Investidor
Adquirente concomitantemente à assinatura ao Compromisso de Venda e Compra.
O objetivo da SCP é a exploração de todos as Unidades Autônomas Apartamentos integrantes
do Empreendimento e que comporão o Pool, bem assim das áreas comuns de uso passíveis de
exploração comercial. A exploração conjunta do Pool será realizada sob administração da Sócia
Ostensiva em consonância com os conceitos operacionais propostos para a administração de um
Residencial Sênior voltado para o atendimento público idoso e de acordo com os objetivos traçados
pela Sócia Ostensiva para este tipo de empreendimento.25
Nos termos do disposto no artigo 991 do Código Civil26, fica certo que o exercício da atividade
constitutiva do objeto social da SCP e o estabelecimento de relações e obrigações de qualquer
natureza com terceiros competirão, com exclusividade, à Sócia Ostensiva, em seu nome individual
e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os sócios participantes exclusivamente
dos resultados correspondentes, na medida e forma previstos neste Contrato.
São obrigações dos Proprietários (sócios participantes), entre outras27:
25 Cf. item 1.2 da Cláusula Primeira do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação. 26 Art. 991. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes. Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão-somente o sócio ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante, nos termos do contrato social. 27 Cf. item 8.1 da Cláusula Oitava do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação.
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a) manter seu Apartamento no Pool e, portanto, à disposição da Sócia Ostensiva, para ser
por esta explorado;
b) aportar a contribuição em caso de prejuízos pela SCP, ou na falta de caixa para
cumprimento do conjunto das obrigações aqui estabelecidas;
c) assegurar que a Sócia Ostensiva, salvo exceções previstas neste Contrato, tenha total
independência e discricionariedade para tomar toda e qualquer decisão a respeito da
operação e gerenciamento da SCP, permitindo-lhe o exercício da posse mansa e pacífica dos
Apartamentos, e assegurando-lhe o direito de utilizar todos os meios, especialmente judiciais,
para manter a posse livre de qualquer ameaça, turbação ou esbulho;
d) efetuar o pagamento das despesas condominiais extraordinárias e diferenciadas, bem
como manter nos fundos de reposição previstos numerário suficiente aos fins que se
destinam;
e) após parecer do Conselho de Representantes, examinar e aprovar, na Assembleia de
Sócios, o Plano Operacional elaborado pela Sócia Ostensiva, na forma e prazo estabelecidos
neste Contrato; e
f) eleger, em Assembleia de Sócios, os membros do Conselho de Representantes.
São obrigações da Sócia Ostensiva28:
a) Gerenciar o Pool, promovendo sua exploração em prol da SCP devendo, para tanto,
organizar todo instrumental jurídico e operacional necessário para esse fim;
b) Elaborar e submeter anualmente à aprovação do Conselho de Representantes o plano
operacional (o “Plano Operacional”, o “Orçamento”, ou o “Plano Operacional Anual”) do ano
seguinte, oferecendo-o em seguida à apreciação dos Sócios Participantes, em Assembleia de
Sócios a ser realizada antes do início do período abrangido pelo referido Plano Operacional,
ficando esclarecido que sua não aprovação até o início do ano por ele abrangido não implicará
na paralisação das atividades do SCP, que se baseará no plano do ano anterior, corrigido
pelo IGP-M da FGV, até a aprovação do plano para o período vigente;
c) Elaborar o Plano Operacional no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, antes da data de
início de operações (inauguração do empreendimento), que será apresentado aos Sócios
Participantes, para ser aplicado ao Empreendimento no primeiro ano de atividade da SCP,
28 Cf. item 7.1 da Cláusula Sétima do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação.
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assim entendido o período compreendido entre o início de atividades e 31 de dezembro de
referido ano;
d) Definir e implantar a política de marketing e tarifária do Empreendimento;
e) Adquirir e gerenciar estoques e suprimentos, com recursos provenientes da exploração
da própria SCP ou de fundo criado pela SCP;
f) Efetuar a conservação, manutenção e reposição do FF&E (mobiliário, equipamentos e
utensílios) e das instalações dos Apartamentos, utilizando, se necessário, recursos do Fundo
de Reposição de Ativos, ou recursos aportados pelos Sócios Participantes, em caso de
insuficiência de numerário nesse fundo, a fim de assegurar ao Empreendimento a sua
competitividade e o padrão de qualidade adotado pela Sócia Ostensiva;
g) Promover, manter e administrar com os recursos da SCP todos os serviços próprios ou
de terceiros necessários à sua operação;
h) Pagar mensalmente, em havendo disponibilidade de caixa ou mediante aportes dos
Sócios Participantes, quando da ausência de recursos, as despesas condominiais ordinárias
relativas aos Apartamentos;
i) Apresentar relatórios mensais aos sócios participantes, com demonstração de receitas,
despesas, custos operacionais, etc...
j) Promover e manter a escrituração, em seus livros próprios, de acordo com as normas
de escrituração comercial e com os princípios de contabilidade geralmente aceitos, de todo
movimento de receita e despesa relativo à exploração de locação e serviços dos
apartamentos;
k) Disponibilizar toda documentação contábil e fiscal a qualquer vistoria e/ou auditoria que
vier a ser realizada por determinação de qualquer das Partes, inclusive auditoria externa e
independente, que deve ser empresa registrada na CVM (Comissão de Valores Mobiliários);
l) Responsabilizar-se pela contabilidade das atividades da SCP, utilizando, para tanto, as
regras e procedimentos da legislação brasileira e as cláusulas deste Contrato;
m) Pagar aos Sócios Participantes os rendimentos a que fizerem jus, na forma e regras
previstas neste Contrato;
n) Fixar os critérios e conceitos gerais e específicos da operação da SCP para
operacionalização das atividades do Empreendimento, bem como definir, rever e alterar seus
padrões, procedimentos e rotinas, sempre que julgar conveniente, tendo em vista a
responsabilidade e controle gerencial de toda e qualquer atividade de locação e serviços
desenvolvida no Empreendimento;
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o) Submeter-se ao fiel cumprimento das normas e à legislação brasileira disciplinadora das
atividades que forem desenvolvidas no Empreendimento;
p) Abrir, manter e administrar contas correntes bancárias para a SCP;
q) Abster-se de assumir em nome da SCP qualquer empréstimo ou obrigação que implique
em outorga de garantia, salvo se expressamente autorizado pelo Conselho de
Representantes. A realização de empréstimos em nome da SCP para financiamento do capital
de giro do Empreendimento poderá ser realizada pela Sócia Ostensiva, sem a necessidade
de autorização do Conselho de Representantes, desde que limitado ao valor que
corresponder a 30 (trinta) dias de despesas operacionais da SCP;
r) Negociar e celebrar contratos de uso de áreas privativas ou comuns, e dos serviços que
se façam necessárias à operação da SCP;
s) Vistoriar e receber os Apartamentos e as respectivas áreas comuns condominiais
quando da conclusão das obras do empreendimento;
t) Elaborar, durante a operação do Empreendimento, bem como colocar à disposição do
público, na página do Empreendimento na rede mundial de computadores (internet), sem
prejuízo de enviar à CVM:
t.1) no prazo de 90 (noventa) dias contados do encerramento do exercício, demonstrações
financeiras anuais do empreendimento de locação e serviços, elaboradas de acordo com a
Lei nº 6.404, de 1976, e com as normas contábeis editadas pela CVM, e auditadas por auditor
independente registrado na CVM; e
t.2) no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias contados da data de encerramento de cada
trimestre, demonstrações financeiras trimestrais do Empreendimento, referentes aos 3 (três)
primeiros trimestres de cada exercício, acompanhadas de relatório de revisão especial,
emitido por auditor independente registrado na CVM.
Os Proprietários se farão representar perante a Sócia Ostensiva por meio do Conselho de Representantes, formado por 3 (três) membros titulares, com as mesmas regras de constituição e
funcionamento previstas na Convenção Condominial para os membros do Conselho Fiscal do
Condomínio, sendo aconselhável a coincidência entre seus membros, tendo em vista que todos os
Apartamentos do Condomínio serão operados em conjunto (Pool) pela Sócia Ostensiva segundo
as regras da presente SCP. As Assembleias Gerais de Sócios serão disciplinadas pelas mesmas
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regras das Assembleias de Condomínio previstas na Convenção Condominial, sendo que suas
deliberações serão aprovadas pela maioria dos presentes.29
Os Sócios Participantes terão o direito de receber os dividendos decorrentes da operação do
Pool de Unidades Autônomas Apartamentos da SCP. Para que haja distribuição de dividendos,
contudo, deverá ser respeitada a existência de disponibilidade de caixa, tendo em vista a condição
de efetiva existência de recursos financeiros positivos resultantes da exploração do Pool realizada
até a respectiva data, conforme disposto nos itens 3.1 e 3.2 do Contrato de Constituição da SCP.
Os dividendos distribuídos não possuirão relação direta com a participação dos Sócios nos
fundos sociais. O rateio dos dividendos entre os Sócios obedecerá ao critério disposto no Anexo II do Contrato de Constituição da SCP.30
29 Cf. itens 9.1. e 9.2. da Cláusula Nona do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação 30 Cf. item 3.1.2. da Cláusula Terceira do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação.
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VI) REMUNERAÇÃO DOS ADQUIRENTES DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO
A remuneração de cada adquirente de Unidade Autônoma Apartamento corresponderá aos
dividendos que a SCP – Sociedade em Conta de Participação - criada para gerir a exploração
imobiliária do Empreendimento no modelo de pool, distribuirá aos sócios participantes, conforme a
tipologia de seus respectivos Apartamentos no Empreendimento31.
Os Sócios Participantes terão o direito de receber, em forma de dividendos mensais, o
Resultado Líquido decorrente da operação do Pool de Apartamentos da SCP. A forma de cálculo
do Resultado Líquido encontra-se estabelecida na Cláusula 3.2. e seguintes do Contrato de
Constituição da Sociedade em Conta de Participação e leva em conta os conceitos de Receita Bruta, Despesas Operacionais, Despesas Não Operacionais e Resultado Operacional Mensal da SCP.
A efetiva distribuição mensal de dividendos, contudo, está condicionada à disponibilidade de
caixa, ou seja, a condição de efetiva existência de recursos financeiros positivos resultantes da
exploração do Pool realizada até a respectiva data.32
Os dividendos distribuídos mensalmente não possuirão relação direta com a participação dos
Sócios nos fundos sociais. O critério para distribuição dos dividendos entre os Sócios obedecerá às
tipologias de Apartamentos descritas no Anexo II do instrumento.33
Para a obtenção do valor correspondente ao Resultado Líquido mensal da SCP, a Sócia
Ostensiva deduzirá todas as despesas pertinentes ao objeto deste Contrato da Receita Bruta
obtida através da exploração conjunta dos Apartamentos e áreas comuns que compõem o Pool34,
na ordem listada nas alíneas do item 3.2. do Contrato da SCP.
31 Cf. Anexo II do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação. 32 Cf. item 3.1.1. do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação. 33 Cf. item 3.1.2. da Cláusula Terceira do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação. 34 Definição de Receita Bruta, conforme item 3.2.1. da Cláusula Terceira do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação: “Para os fins do presente, considera-se Receita Bruta aquela resultante das receitas advindas com a locação dos Apartamentos (locação diária ou mensal), exploração comercial de áreas condominiais (café, restaurante, salas de lazer, etc), locação de áreas condominiais para eventos e palestras, serviços de lavanderia, telecomunicações, locação de equipamentos, serviços de transfer, estacionamento, serviço de fornecimento de alimentação (refeições, abastecimento de frigobar, serviço de
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Tais despesas se dividem em Despesas Operacionais e Despesas Não Operacionais. O
valor obtido após as deduções das despesas (operacionais e não operacionais) da Receita Bruta
constitui o Resultado Operacional Mensal da SCP.
Sobre o Resultado Operacional Mensal da SCP incidirá o honorário contratual de incentivo
devido para a Sócia Ostensiva (no percentual informado na Cláusula 4.1. do Contrato de SCP).
Após o pagamento do referido honorário contratual de incentivo o valor restante será considerado
como Resultado Líquido da SCP, o qual será distribuído entre sócios na forma de dividendos.
São consideradas Despesas Operacionais os seguintes lançamentos:
a) Tributos incidentes sobre a Receita Bruta (PIS, COFINS, ISS, ICMS e outros que,
eventualmente, substituam esses ou novos que sejam criados);
b) Taxa de administração da Sócia Ostensiva no valor mensal de R$ 53.900,00 (cinquenta e
três mil e novecentos reais), corrigida anualmente pela variação do INPC;
c) Taxas condominiais ordinárias mensais, relativas a cobertura das despesas necessárias
ao funcionamento do Empreendimento, conforme Convenção Condominial;
d) Salários e encargos trabalhistas, previdenciários, fiscais e FGTS, relativos aos empregados
do Condomínio, bem como honorários de contratos de prestação de serviços e ou pagamento
de demais contratos celebrados pela Sócia Ostensiva e Condomínio, desde que já não
estejam inclusos nas taxas condominiais ordinárias;
e) Passivos trabalhistas e ou indenizatórios, devidos em acordo judicial ou extrajudicial, ou de
decisão transitada em julgado, decorrentes de demandas propostas contra o Condomínio.
f) Prêmios de seguros contratados pela ou em nome da SCP, tais como, prêmios de seguro
de caráter patrimonial (contra riscos de incêndio da edificação e de seus bens, de roubo, furto,
quebra definitiva, destruição ou perdas de bens, instalações e equipamentos, tanto dos
Apartamentos, como de áreas comuns), de caráter pessoal (contra riscos de acidentes,
roubos ou furtos envolvendo, de maneira geral, os locatários e usuários do Empreendimento)
mesmo que contratados em nome do Condomínio, de seguro de lucros cessantes,
responsabilidade civil e outros que a Sócia Ostensiva entenda como pertinente a sua
contratação;
quarto), serviços de saúde, serviços de apoio de enfermaria e/ou médico (home care), dentre outros, advinda da exploração do Pool feita pela Sócia Ostensiva nos Apartamentos e áreas e equipamentos comuns.”
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g) Honorários ou remunerações decorrentes de contratos de prestação de serviços, de
natureza legal ou contábil (escritórios ou profissionais autônomos de advocacia, contabilidade,
auditoria ou de computação e outros que existirem); de vigilância, limpeza, manutenção e
conservação de bens, equipamentos e instalações dos Apartamentos e áreas comuns;
h) Gastos com a compra ou reposição de materiais, livros, impressos, programas e
equipamentos de computação e demais bens e utensílios necessários aos serviços de
escritório e de administração da SCP;
i) Gastos com conserto e manutenção rotineira de mobiliário e elementos de decoração dos
Apartamentos e áreas comuns de uso;
j) Gastos com manutenção dos elementos e partes construtivas componentes do
Condomínio, incluindo seus Apartamentos;
k) Gastos com a compra ou reposição de insumos e materiais, de maneira geral, necessários
à limpeza, conservação e manutenção de áreas, instalações, bens e equipamentos dos
Apartamentos, nestes incluídos os bens de higiene pessoal à disposição dos locatários das
Unidades Apartamentos (amenities);
l) Contas de telefone, taxas de água, esgoto, energia elétrica, IPTU relativas aos
Apartamentos e áreas comuns;
m) Pagamento do “Fee de Marketing”, no valor necessário para custear a promoção e
publicidade feita pela Sócia Ostensiva;
n) Gastos com reciclagem e aperfeiçoamento técnico de interesse da SCP do quadro de
empregados;
o) Gastos de remunerações decorrentes de contratos de prestação dos serviços de saúde,
tais como os serviços de apoio de enfermaria e/ou médico (home care), técnico de
enfermagem, cuidadores, fisioterapia, nutricionista, dentre outros.
Por sua vez, são consideradas Despesas Não Operacionais os seguintes lançamentos:
a) Fundo de Reserva Condominial no percentual deliberado pela Assembleia Condominial e
Fundo de Reposição de Ativos e demais fundos da SCP que vierem a ser criados por
decisão dos Sócios Participantes reunidos em Assembleia;
b) Gastos com depreciação e amortização de bens do ativo permanente;
c) Despesas financeiras;
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d) Tributos, inclusive a provisão para o imposto de renda da pessoa jurídica (IRPJ),
contribuição social sobre o lucro líquido (CSLL) e imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial Urbana (IPTU);
e) Honorários de prestadores de serviço contratados diretamente pelo Condomínio ou pela
SCP, após autorização do Conselho de Representantes para fins de auditoria, avaliação,
parecer e outros, sejam eles de propósito técnico, legal, contábil e/ou consultivo, como por
exemplo, asset manager (gerenciador de ativos);
f) Provisões e ou reservas de contingências estabelecidas no orçamento anual, bem como
despesas condominiais extraordinárias.
A distribuição dos resultados aos Sócios Participantes, quando existente, será realizada até o
15º (decimo quinto) dia do mês seguinte ao da competência, mediante depósito na conta corrente
bancária de cada Sócio Participante, indicada nos Termos de Adesão ou em outro documento
protocolado perante a Sócia Ostensiva, sendo certo que esta distribuição deverá também ser
precedida de análise de fluxo de caixa feito pela Sócia Ostensiva que demonstre a viabilidade para
tanto.35
35 Cf. item 3.3 da Cláusula Terceira do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação.
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VII) REMUNERAÇÃO DA ADMINISTRADORA CONDOMINIAL/SÓCIA OSTENSIVA
A Administradora Condominial/Sócia Ostensiva da SCP, a título de remuneração, terá o direito
de receber:
a) Taxa de Administração no valor mensal de R$ 53.900,00 (cinquenta e três mil e
novecentos reais), corrigida anualmente pela variação do INPC;
b) Honorário contratual de incentivo: 16% (dezesseis por cento) do montante do resultado
operacional mensal (o “Resultado Operacional Mensal”) do mês imediatamente anterior,
calculados nos termos previstos da Cláusula Quarta do Contrato de Constituição da SCP.
Há ainda que se destacar que, a Taxa de Administração remunerará também o Contrato De
Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior, não podendo ser cobrada por
duplicidade.
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VIII) CUSTOS, APORTES E DESPESAS QUE POSSAM SER IMPUTADAS AO ADQUIRENTE
Despesas com o pagamento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
De acordo com o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em
Construção para fins de Investimento Imobiliário, cabe ao adquirente da Unidade Autônoma
Apartamento, o pagamento de todas as despesas decorrentes da outorga e registro da escritura de
compra e venda de sua Unidade. Dentre estas despesas encontra-se o pagamento do Imposto
sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). 36
O ITBI será pago por ocasião da lavratura da escritura pública de compra e venda da Unidade
Autônoma, e sua alíquota pode variar entre 2,5% e 1% do valor de avaliação do imóvel, a depender
da legislação vigente no Município de Porto Alegre e das respectivas tabelas e períodos anuais de
descontos concedidos pelo Município.
Despesas cartorárias (Registro de Imóveis e Tabelionato) Além do pagamento do ITBI correrão por parte dos adquirentes das Unidades Autônomas
Apartamentos os custos envolvidos com emolumentos cartorários e demais custas devidas ao
Cartório de Registro de Imóveis para fins de lavratura da escritura pública de compra e venda. Tais
despesas são estimadas em cerca de 1% do valor da transação.
Despesas Condominiais Extraordinárias:
Os adquirentes das Unidades Autônomas Apartamentos serão também condôminos do
Empreendimento. Dessa maneira, os adquirentes terão de arcar com as despesas condominiais
extraordinárias relativas ao Condomínio. As despesas condominiais ordinárias do condomínio
ficarão abarcadas na operação de Administração Condominial como um todo, pelo que serão de
exclusiva responsabilidade da Administradora Condominial na qualidade de administradora do
empreendimento.
36 Cf. Parágrafo Segundo da Cláusula Vigésima do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário.
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Despesas com comissão de corretagem:
Os adquirentes das Unidades Autônomas Apartamentos, por força do quanto estabelecido
no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de
Investimento Imobiliário (item IX – Da Intermediação Imobiliária - do Quadro Resumo), deverão
arcar com o pagamento da comissão de corretagem, a qual é devida em decorrência da
intermediação da venda da Unidade Autônoma Apartamento. Tal pagamento será feito diretamente
ao corretor(es) de imóvel, ou imobiliária, responsável(is) pela intermediação, nos termos, valores e
condições estipulados no Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Capital de Giro Inicial:
Não integra o preço da Unidade Autônoma Apartamento o valor referente ao pagamento das
despesas de “Capital de Giro Inicial” relativas ao início da Operação do Empreendimento. Tal rubrica
deverá ser paga pelo adquirente diretamente para a Incorporadora segundo os valores, prazos e
condições estipuladas na Cláusula Trigésima Primeira e seguintes do Contrato de Promessa de
Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção para fins de Investimento Imobiliário.
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IX) MODIFICAÇÃO DE OFERTA
A presente oferta pública de CIC foi registrada em 08 de junho de 2020, sob o nº
CVM/SRE/TIC/2020/003, e posteriormente modificada em [=] de [=] de 2020, data que coincide com
a data de aprovação da modificação pela CVM.
A Modificação da Oferta contemplou os seguintes aspectos:
a) Incluir a nova denominação comercial do Empreendimento, o qual operará no mercado
com a seguinte designação: “MAGNO SENIOR PREMIER LIVING”;
b) Substituir o já distratado “Contrato de Administração Condominial” firmado com a
empresa ABF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em 12 de fevereiro de 2020,
pelo “Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior” firmado
em 06 de agosto de 2020 entre a Ofertante e a empresa SÃO PIETRO SERVIÇOS DE
SAÚDE LTDA., que figurará como Administradora do Empreendimento;
c) Substituir o já distratado “Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de
Participação” firmado em 12 de fevereiro de 2020 com a empresa ABF
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., pelo “Contrato de Constituição de Sociedade
em Conta de Participação” firmado em 20 de agosto de 2020 entre a Ofertante e a empresa
SÃO PIETRO SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA., que figurará como Sócia Ostensiva;
d) Incluir como parte da oferta o contrato denominado “Protocolo de Acordo”, firmado em
06 de agosto de 2020 entre a Incorporadora Ofertante e a Administradora;
e) Incluir nova Minuta de Convenção de Condomínio a fim de contemplar a substituição da
administradora condominial do Empreendimento, a qual passa a ser a empresa SÃO
PIETRO SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA.;
f) Alterar o Prospecto da Oferta, a fim de contemplar as modificações decorrentes dos
contratos acima referidos;
g) Atualizar os valores da Oferta;
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h) Atualizar o Cronograma da Oferta no que tange às datas de início e conclusão das obras
do Empreendimento, bem como a data prevista para a sua abertura;
i) Atualizar o Estudo de Viabilidade do Empreendimento a fim de contemplar as mudanças
relacionadas à troca da Administradora Condominial e atualização dos valores da Oferta;
j) Ajustar o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em
Construção Para Fins de Investimento Imobiliário, com o escopo de inserir a nova
Administradora contratada, bem como definir os itens que integram o preço, bem como
aqueles que não integram o preço de venda; e
k) Promover a substituição dos seguintes documentos por suas versões atualizadas, já
contemplando o nome comercial do Empreendimento e da nova Administradora
Condominial: Termo de Declaração do Investidor, Declaração da Ofertante e Declaração da
Administradora Condominial.
Em cumprimento ao §4º do artigo 23 da Instrução CVM 602, em razão da Modificação
da Oferta, faz-se necessário informar que, apesar da Oferta de nº CVM/SRE/TIC/2020/003 que
teve seu registro realizado em 08 de junho de 2020, a Incorporadora não realizou a venda de
nenhuma Unidade Autônoma Apartamento e, portanto, declara para fins de cumprimento do referido
dispositivo, que não há adquirentes e consequentemente não há necessidade de comunicação
individual para fins de oportunizar a desistência e revogação da Oferta.
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X) PRAZO E FORMA DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS DOS INVESTIDORES EM CASO DE SUSPENSÃO, CANCELAMENTO, DESISTÊNCIA E MODIFICAÇÃO DA OFERTA
Em caso de cancelamento, suspensão, desistência (revogação) ou modificação da Oferta, a
Incorporadora enviará aos investidores que já tiverem aderido à Oferta correspondência,
acompanhada de AR, comunicando a respeito do evento de cancelamento, suspensão, desistência
ou modificação da Oferta, sem prejuízo de realizar idêntico comunicado através do site do
empreendimento: http://magnosenior.com.br
Nos casos de suspensão ou nova modificação da presente Oferta será possibilitado aos
investidores a revogação da aceitação da Oferta (direito de retratação) no prazo de 5 (cinco) dias
úteis do recebimento da comunicação, presumindo-se a sua manutenção em caso de silêncio. O
exercício do direito de retratação pelos investidores deverá ser realizado por escrito, através de
correspondência com AR, enviada para o endereço informado pela Incorporadora.
Caso os investidores exerçam seu direito de retratação na forma e no prazo estabelecido
acima, a Incorporadora, em até 30 (trinta) dias contados do recebimento da manifestação, restituirá
aos Investidores a integralidade dos valores pagos por estes e por ela recebidos, em moeda
corrente nacional, na conta bancária que os mesmos indicarem.
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XI) SOCIEDADES CORRETORAS OU CORRETORES INDIVIDUAIS AUTORIZADOS PARA DISTRIBUIÇÃO DOS CIC
A venda das Unidades Autônomas Apartamentos será intermediada exclusivamente por
corretores de imóveis e sociedades de corretores de imóveis credenciados pela Incorporadora
Ofertante, os quais deverão estar devidamente inscritos no Conselho Regional de Corretores de
Imóveis - CRECI, como de praxe ocorre em negócios imobiliários propriamente ditos, o que torna
plenamente dispensável a contratação de qualquer instituição intermediária integrante do sistema
de distribuição de valores mobiliários.
Abaixo seguem listadas as Imobiliárias autorizadas para distribuição dos CIC da Oferta, sem prejuízo de outras que venham a ser selecionadas e devidamente qualificadas pela Incorporadora durante a Oferta, as quais de igual forma serão supervisionadas pela Incorporadora
e serão divulgadas no website do Empreendimento: http://magnosenior.com.br
Imobiliária CRECI RS Telefone de contato
Foxter Cia Imobiliária CRECI 22916J (51) 3083.7700
Private CRECI 22889-J (51) 3276.2040
Crédito Real CRECI 39J (51) 3214.1414
Auxiliadora Predial CRECI J43 (51) 3216.6100
Guarida CRECI 413J (51) 33279001
Bridge CRECI 24594J (51) 30149600
Albert CRECI J22159 (51) 33287170
San Vicente CRECI 24515J (51) 33378966
Lopes Itaplan CRECI 22856J (51) 34550900
Lopes Inovva CRECI 16396F-RS (51) 991033299
Colnaghi CRECI 22712 (51) 3331-2944
Urban CRECI 25432J (51) 34070271
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XII) SUPERVISÃO DA ATUAÇÃO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
Considerando que a venda das Unidades Autônomas Apartamentos é complexa e possui
peculiaridades, fazendo com que seja necessário que as sociedades corretoras e corretores
individuais que venham a intermediar estas vendas sejam treinados e orientados para tanto, é
importante que a atuação destes profissionais seja acompanhada e supervisionada pela
Incorporadora. Para tanto, a Incorporadora adotará as seguintes práticas para supervisão da
atuação dos corretores de imóveis envolvidos na intermediação das vendas das Unidades
Autônomas Apartamentos objeto da Oferta de CIC:
a) A Incorporadora certificar-se-á que a Oferta sempre seja conduzida por meio de
corretores de imóveis e sociedades de corretores de imóveis, devidamente inscritos no CRECI
– Conselho Regional de Corretores de Imóveis, como ocorre em aquisições de propriedades
de imóveis em geral, tendo em vista as características eminentemente imobiliárias da Oferta;
b) Serão fornecidas cópias do Prospecto e demais instrumentos que compõem o CIC, bem
como treinamento aos corretores de imóveis e sociedades de corretores de imóveis que
participarem da intermediação da Oferta. O material será disponibilizado pela Incorporadora,
presencialmente, tanto diretamente nas sedes das imobiliárias quanto em outros locais
designados pela Incorporadora, especificamente para realização dos treinamentos e entrega
do respectivo material;
c) A Oferta será apresentada aos corretores e sociedades corretoras de imóveis em
“convenção” a ser realizada pela Incorporadora, oportunidade em que serão expostas as
peculiaridades da mesma e será avaliada a capacidade dos corretores para atuarem na
comercialização da Oferta. Após esta primeira divulgação da Oferta aos corretores, estes
receberão treinamento específico, para então, dar início às vendas das Unidades Autônomas
Apartamentos;
d) Na hipótese de a Incorporadora vier a tomar conhecimento de que tenha sido
descumprida ou caso haja indícios de descumprimento, por parte de qualquer corretor, de
alguma norma de conduta no âmbito da Oferta, em especial a utilização incorreta do material
publicitário elaborado para os fins da Oferta, referido corretor deixará de integrar o grupo de
responsáveis pela comercialização dos CIC, não podendo a partir de então, dito corretor ou
sociedade corretora, intermediar a venda de quaisquer Unidades Autônomas Apartamentos,
no âmbito da Oferta.
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XIII) POSSÍVEIS IMPACTOS DA COVID-19 NO EMPREENDIMENTO
A Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou, em 30 de janeiro de 2020, que o surto da
doença causada pelo novo coronavírus (COVID-19) constitui uma Emergência de Saúde Pública, o
mais alto nível de alerta da Organização, conforme previsto no Regulamento Sanitário Internacional.
Em 11 de março de 2020, a COVID-19 foi caracterizada pela OMS como uma pandemia.37
Em abril de 2020, decorridos dois meses de evidências do avanço da doença no Brasil e de
observações internacionais, os efeitos de médio prazo, principalmente econômicos, foram
entendidos como superáveis, porém abaixo do estimado no mês de março de 2020, conforme o
Relatório de Pesquisa Macroeconômica – Itaú - Perspectivas Macro Econômicas Abril de 2020. A
projeção do PIB para 2020 foi reavaliada para -2,5%, com recuperação a partir de 2021 para 4,7%,
seguindo estável pelos próximos anos.38
Em vista desse contexto e dos reflexos causados na economia em geral, apontados acima,
a operação do Empreendimento poderá ser objeto de regulação quanto ao seu funcionamento pela
disseminação da COVID-19 (Coronavírus), gerando custos adicionais que afetarão sua
rentabilidade. O poder público municipal, estadual ou federal poderá editar leis, decretos e
normativas relativas ao manejo de residenciais que abrigam idosos em função da disseminação da
COVID-19, impondo determinadas obrigações e recomendações para permitir/autorizar a
continuidade da operação do Empreendimento, em vista de sua destinação específica. Tais
obrigações poderão ter o condão de limitar a ocupação dos Apartamentos e áreas comuns, exigir a
compra de materiais e equipamentos específicos para promover a higienização dos ambientes,
estabelecer um número mínimo de funcionários com treinamento na área da saúde para
atendimento das necessidades dos residentes, etc., refletindo na rentabilidade da operação de
locação, podendo acarretar, inclusive, resultados negativos. Nesse sentido, recomendamos a leitura
dos Fatores de Risco n. 6 e n. 13 às páginas 49 e 52 do presente Prospecto.
37Fonte OMS https://www.paho.org/bra/index.php?option=com_content&view=article&id=6120:oms-afirma-que-covid-19-e-agora-caracterizada-como-pandemia&Itemid=812 38 Fonte: Banco Itaú https://www.itau.com.br/itaubba-pt/analises-economicas/apresentacoes
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XIV) FATORES DE RISCO INERENTES À AQUISIÇÃO DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO (AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA APARTAMENTO)
Antes de tomar a decisão de adquirir os Contratos de Investimento Coletivo ofertados pela
Incorporadora, os potenciais adquirentes devem considerar cuidadosamente todas as informações
constantes no material de Oferta, em especial os fatores de risco descritos a seguir.
A decisão de investimento demanda complexa avaliação de sua estrutura, bem como dos
riscos inerentes. Recomenda-se que os potenciais compradores avaliem juntamente com sua
consultoria financeira e jurídica os riscos associados a esse tipo de investimento.
Os negócios, a situação financeira e o desempenho do Empreendimento, bem como o
valor patrimonial da Unidade Autônoma Apartamento adquirida, podem ser materialmente afetados
por quaisquer dos riscos abaixo apontados e, por conseguinte, impactar no investimento imobiliário.
Os FATORES DE RISCO INERENTES À AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA APARTAMENTO a seguir expostos são os que a Incorporadora conhece e que, em seu
entendimento, podem vir a afetar o Empreendimento. Eventuais riscos ou incertezas adicionais,
atualmente desconhecidos pela Incorporadora, também podem vir a impactar o Empreendimento,
e deverão ser considerados pelos potenciais adquirentes no momento da compra.
FATORES DE RISCO INERENTES À AQUISIÇÃO DA UNIDADE AUTÔNOMA APARTAMENTO
1. A Unidade Autônoma Apartamento adquirida não poderá ser destinada para uso residencial ou comercial pelos adquirentes, os quais são obrigados a aderir ao pool de locação nos moldes propostos. Mesmo que o Empreendimento apresente desempenho
financeiro abaixo do esperado ou abaixo do apontado no Estudo de Viabilidade, o adquirente
não possui a prerrogativa de retirada de sua Unidade Autônoma Apartamento do pool, não
podendo entregá-la para um terceiro que não seja a Administradora Condominial. Assim, ao
adquirir Unidade(s) Autônoma(s) Apartamento(s) o adquirente assume o risco de destinar seu(s)
imóvel(is) à exploração exclusiva de atividade de locação mediante a adesão ao pool em
conjunto com os demais adquirentes, até o final do prazo do contrato firmado com a
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Administradora Condominial, qual seja, 10 (dez) anos contados do início da operação do
Empreendimento.
2. A Incorporadora não terá qualquer responsabilidade pelo pagamento dos dividendos doEmpreendimento após a entrega das Unidades Autônomas Apartamentos. Os adquirentes
das Unidades Autônomas Apartamentos receberão mensalmente dividendos derivados da
exploração das unidades, conforme estabelecido no Contrato de Constituição de Sociedade em
Conta de Participação. A Incorporadora Ofertante não se responsabiliza pelo risco do não
pagamento dos dividendos pela Administradora Condominial/Sócia Ostensiva da SCP.
3. Os Contratos celebrados com a Administradora Condominial são a prazo determinado enão estão sujeitos a renovação automática. Assim, ao final do prazo de dez anos do Contrato
de Administração Condominial e da Sociedade em Conta de Participação, caso a
Administradora Condominial não tenha interesse em continuar operando o empreendimento, os
adquirentes deverão estar preparados a empreender esforços para contratar nova
Administradora Condominial para dar continuidade às atividades do Residencial Sênior com
Serviços. Ademais, não é possível garantir ou afirmar que, no caso de contratação de outra
Administradora Condominial no futuro, serão mantidas as mesmas condições dos atuais
Contratos.
4. Há a possibilidade de a Incorporadora Ofertante não comercializar todas as UnidadesAutônomas Apartamentos que compõem o Residencial Sênior com Serviços. Nessa
hipótese, a Incorporadora se sub-rogará na mesma posição que têm os investidores adquirentes
na condição de titulares de Unidades Autônomas Apartamentos, de forma que, havendo um
número significativo de unidades não alienadas, a Incorporadora poderá vir a exercer influente
poder de voto nas assembleias de condôminos.
5. A expectativa de rentabilidade estimada no Estudo de Viabilidade Mercadológica eEconômico Financeira do empreendimento poderá não ocorrer. A expectativa de
rentabilidade apontada pelo Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira
poderá não ocorrer e, neste sentido, a rentabilidade auferida poderá ser inferior aos percentuais
apresentados no referido documento. Ademais, conforme consta do próprio Estudo, o fluxo de
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caixa é estimado e baseado em informações atuais do mercado, podendo não ocorrer,
correspondendo a estimativa ali referida como promessa de resultado.39
O retorno financeiro do Empreendimento depende de inúmeros fatores, como a demanda por
locação com serviços destinada ao público sênior na região onde se localiza o
empreendimento, a capacidade de praticar os valores locativos pretendidos pela
Administradora Condominial, o controle dos custos de manutenção e despesas do Residencial
de forma geral e outros fatores, inclusive alguns alheios à vontade da Incorporadora ou da
Administradora Condominial, como a conjuntura econômica do País.
Alterações de quaisquer desses fatores podem impactar no Empreendimento e prejudicar os
seus resultados operacionais. Desta forma, não há garantia de que o retorno financeiro do
investimento atenderá às projeções inicialmente feitas, inclusive as constantes do Estudo de
Viabilidade disponibilizado aos Adquirentes, o qual foi baseado em diversas premissas e
informações prospectivas que podem vir a não se materializar.
6. As Unidades Autônomas Apartamentos que integram o Empreendimento poderão ficarvagas e não gerar quaisquer rendas decorrentes de sua utilização, podendo, inclusive,gerar prejuízo. Poderá ocorrer uma baixa demanda por locação das Unidades Autônomas
Apartamentos, por fatores diversos, incluindo qualquer circunstância que possa reduzir o
interesse no Empreendimento (à exemplo da disseminação da COVID-19, doença que ocasiona
maiores danos, majoritariamente, às pessoas acima de sessenta anos de idade, público alvo do
Empreendimento), refletindo em uma redução da procura por imóveis para locação com serviços
e, consequentemente, da receita gerada. A rentabilidade da operação de locação com serviços
poderá sofrer oscilação relevante em caso de vacância de suas Unidades Autônomas
Apartamentos, sendo que sua baixa utilização, com a consequente ausência de receitas, poderá
acarretar, inclusive, resultados negativos, com o impacto direto sobre a remuneração dos
Investidores Adquirentes, significando a necessidade de aportes de valores na SCP, de forma
a cobrir prejuízos.
7. Em caso de Resultado Operacional negativo não haverá dividendos a serem distribuídospela SCP aos sócios, os quais, inclusive, deverão realizar os aportes necessários, na
39 Conforme informação contida na pg. 65 do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira do Residencial Senior.
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medida e na proporção do seu capital social, a fim de equalizarem o resultado da SCP. É
importante ressaltar que o risco de prejuízo em caso de insucesso da exploração deste tipo de
atividade atinge os Investidores Adquirentes, na qualidade de sócios participantes da SCP,
assumindo estes também os riscos imobiliários relacionados ao Empreendimento, incluindo o
risco de desvalorização das suas unidades para revenda (seja em decorrência de
desvalorização do mercado imobiliário como um todo ou da região em que se localiza o
Empreendimento, seja em razão de resultados insatisfatórios do Residencial), com a
consequente perda do valor investido.
Os Investidores Adquirentes poderão não obter lucro no caso de o Empreendimento não ter
Resultado Operacional satisfatório. Isso porque a remuneração dos Investidores Adquirentes
está atrelada ao Resultado Operacional positivo da SCP cujo objeto é a exploração do
Residencial, sendo que farão jus a dividendos no caso de haver Lucro Operacional Líquido,
consoante previsto no Contrato de Constituição da SCP. Assim, no caso de insucesso do
Empreendimento, os Investidores Adquirentes poderão, inclusive, suportar prejuízos na medida
em que deverão, como sócios participantes da SCP, aportar os recursos necessários, cada um
na proporção do fundo social que detiver, a fim de equalizarem o resultado da SCP.
8. A Taxa Interna de Retorno (TIR) apresentada no Estudo de Viabilidade Mercadológica eEconômico Financeira pode variar significativamente conforme a condição de pagamentonegociada. O Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira refere que a TIR
foi calculada sem considerar taxa de financiamento por terceiros, o que poderá adicionar custos
com juros, alterando a TIR do negócio de forma negativa em relação a apurada no estudo.
Nesse sentido, o investidor deve analisar a TIR apresentada no Estudo, considerando que esta
não leva em consideração a existência de saldo a financiar após a entrega da unidade, o que
pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado.
9. O surgimento de novos concorrentes e/ou o fortalecimento dos concorrentes jáexistentes pode alterar a dinâmica do mercado. O setor de residenciais sênior no Brasil
observa um recente movimento de profissionalização, com iniciativas estruturadas e atenta à
demandas do público sênior, fatores que podem levar ao surgimento de concorrentes
prejudicando a situação financeira e os resultados operacionais do Residencial Sênior. Além
disso, o Estudo de Viabilidade apurou que não existem barreiras de entrada nesse seguimento
de mercado, o que significa que é possível que outros empreendimentos, ainda que atualmente
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não estejam em planejamento ou sobre os quais não se tenha conhecimento, venham a ser
implantados no médio prazo naquela região, o que poderia prejudicar os resultados do
Empreendimento e a remuneração dos Investidores, provocando eventual vacância de
Unidades Autônomas Apartamentos ou diminuição forçada dos preços de estada para
patamares inferiores aos pretendidos pela Administradora Condominial. Por isso, deve ser
levada em conta a possibilidade de que tais concorrentes passem a oferecer produto
equivalente e, assim, tornem-se competidores do Empreendimento.
10. O atraso na construção e entrega do Empreendimento poderá diminuir a taxa de retornodo investimento prevista no Estudo de Viabilidade Mercadológica e EconômicoFinanceira. O atraso na construção e entrega do Empreendimento acarretará na demora em se
iniciar a Operação, o que, a depender dos índices de inflação e taxas de juros praticadas no
mercado financeiro, poderá alterar substancialmente o fluxo de retorno previsto no Estudo de
Viabilidade e, por conseguinte, diminuir a taxa de retorno esperada pelo investidor.
11. A Incorporadora Ofertante poderá ter de contratar financiamento com constituição dehipoteca ou alienação fiduciária sobre o imóvel objeto do Empreendimento com o intuitode pagar e/ou refinanciar suas dívidas. A Incorporadora Ofertante não pode garantir que terá
acesso no futuro a financiamentos em valor e condições suficientes que lhe permita pagar suas
dívidas ou financiar outras necessidades de caixa ou que suas atividades gerarão fluxo de caixa
operacional suficiente. Futuros instrumentos de empréstimo como linhas de crédito, podem
conter cláusulas mais restritivas, principalmente, devido à recente crise econômica e à falta de
disponibilidade de crédito, e/ou exijam que a Incorporadora Ofertante tenha que hipotecar ativos
(como o próprio imóvel sobre o qual está sendo construído o Empreendimento) como garantia
dos empréstimos tomados. A dificuldade de obter capital adicional em termos satisfatórios
poderá atrasar e impedir a expansão ou afetar adversamente os negócios da Incorporadora
Ofertante. Adicionalmente, a maioria dos potenciais compradores de imóveis tambémdepende de financiamento para adquirir seus imóveis. A Incorporadora não podeassegurar que haverá disponibilidade de financiamento em condições satisfatórias paraa Incorporadora Ofertante ou para os compradores de imóveis em potencial. Mudanças
nas regras de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação e do Sistema Financeiro
Imobiliário, a falta de disponibilidade de recursos no mercado para obtenção de financiamento
ou um aumento das taxas de juros podem prejudicar a capacidade da Incorporadora e a
capacidade ou disposição de compradores em potencial para tomar financiamentos,
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restringindo, assim, o crescimento e desenvolvimento futuros das atividades da Incorporadora,
e reduzindo a demanda pelos imóveis da Incorporadora.
12. As Unidades Autônomas Apartamentos estão sujeitas a desvalorização tendo em vista,inclusive, sua destinação específica para uso como Residencial Senior com Serviços. Avenda de Unidades Autônomas Apartamentos atreladas a Contrato de Sociedade em Conta de
Participação (sistema de pool) para operação de locação está sujeita às volatilidades do
mercado imobiliário, de forma que não se pode afirmar que a Unidade Autônoma Apartamento
ora adquirida irá valorizar ou manter, a longo prazo, seu valor atual. A escassez de
financiamentos, o aumento de taxas de juros e possíveis recessões econômicas podem diminuir
a demanda por imóveis residenciais, comerciais ou residenciais sênior com serviços, trazendo
decréscimo ou estagnação no valor do imóvel com uso e destinação exclusiva ao público sênior.
13. A operação do Empreendimento poderá ser objeto de regulação quanto ao seufuncionamento pela disseminação da COVID-19 (Coronavírus), gerando custos adicionaisque afetarão sua rentabilidade. O poder público municipal, estadual ou federal poderá editar
leis, decretos e normativas relativas ao manejo de residenciais que abrigam idosos em função
da disseminação da COVID-19, impondo determinadas obrigações e recomendações para
permitir/autorizar a continuidade da operação do Empreendimento, em vista de sua destinação
específica. Tais obrigações poderão ter o condão de limitar a ocupação dos Apartamentos e
áreas comuns, exigir a compra de materiais e equipamentos específicos para promover a
higienização dos ambientes, estabelecer um número mínimo de funcionários com treinamento
na área da saúde para atendimento das necessidades dos residentes, etc, refletindo na
rentabilidade da operação de locação, podendo acarretar, inclusive, resultados negativos.
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ANEXO I - DECLARAÇÃO DA OFERTANTE
OFERTA PÚBLICA DE UNIDADES AUTÔNOMAS APARTAMENTOS OBJETO DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO
EMPREENDIMENTO “TRÊS FIGUEIRAS SENIOR RESIDENCE” (operado sob a denominação comercial “Magno Premier Senior Living”)
DECLARAÇÃO DA OFERTANTE
INCORPORADORA CARLOS HUBER SENIOR RESIDENCE SPE LTDA., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 34.482.298/0001-35, com sede na cidade de Porto Alegre, Estado do Rio Grande do Sul, na Rua Carlos Huber nº 200, Três Figueiras, CEP 91.330-150, representada por sua Administradora CELINA THERESINHA LARANJA DA FONSECA, brasileira, casada, aposentada, inscrita no CPF/MF sob o n. 782.482.130-72, portadora da carteira de identidade RG n. 7004928029, expedida pela SSP/RS, residente e domiciliada em Porto Alegre/RS, na Rua Farnese n. 103, apto 601, bairro Bela Vista, CEP 90.450-180, no âmbito da oferta pública de Unidades Autônomas Apartamentos, objeto de contratos de investimento coletivo do empreendimento “TRÊS FIGUEIRAS SENIOR RESIDENCE”, (operado sob a denominação comercial “Magno Premier Senior Living”), as quais se encontram livres e desembaraçadas de quaisquer ônus ou gravames (“Unidades Autônomas Apartamentos”), a ser realizada no Brasil, com o auxílio de sociedades corretoras imobiliárias e corretores imobiliários pessoas físicas (“Oferta”),registrada nos termos da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 602, de 27 deagosto de 2018 (“Instrução CVM 602”), nos termos do item V, do artigo 5º, da Instrução CVM 602:
DECLARAMOS que as informações fornecidas ao mercado, inclusive aquelas constantes do Prospecto e do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira do Empreendimento, são verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes, permitindo aos investidores uma tomada de decisão fundamentada a respeito da oferta;
DECLARAMOS, ainda, que o Prospecto contém as informações relevantes necessárias ao conhecimento pelos investidores da oferta, do CIC ofertado, dos riscos inerentes ao empreendimento e quaisquer outras informações relevantes, bem como que o Prospecto foi elaborado de acordo com as normas pertinentes.
Porto Alegre, 20 de agosto de 2020.
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ANEXO II - DECLARAÇÃO DA ADMINISTRADORA CONDOMINIAL
OFERTA PÚBLICA DE UNIDADES AUTÔNOMAS APARTAMENTOS OBJETO DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO
EMPREENDIMENTO “TRÊS FIGUEIRAS SÊNIOR RESIDENCE” (operado sob a denominação comercial “Magno Premier Senior Living”)
DECLARAÇÃO DA ADMINISTRADORA CONDOMINIAL
SÃO PIETRO SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n° 33.891.382/0001-40, com sede na cidade de Porto Alegre, Estado do Rio Grande do Sul, na Rua Dom Pedro II, n° 1220, sala 415, bairro Higienópolis, CEP 90.550-141, neste ato representada por seus representantes legais, DANIEL DE LIMA GIACCHERI, brasileiro, administrador de empresas, casado, portador da carteira de identidade n° 30.374.816-3, inscrito no CPF sob n° 287.375.598-93, residente e domiciliado em Porto Alegre/RS e LUCIANO ZUFFO, brasileiro, médico, casado, portador da carteira de identidade n° 67311302 expedido pela SSP/SP PR, inscrito no CPF sob nº 022.071.739-76, residente e domiciliado em Porto Alegre/RS, no âmbito da oferta pública de Unidades Autônomas Apartamentos, objeto de contratos de investimento coletivo do empreendimento “TRÊS FIGUEIRAS SENIOR RESIDENCE” (operado sob a denominação comercial “Magno Premier Senior Living”), a ser realizada no Brasil, com o auxílio de sociedades corretoras imobiliárias e corretores imobiliários pessoas físicas (“Oferta”), registrada nos termos da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 602, de 27 de agosto de 2018 (“Instrução CVM 602”), DECLARA, nos termos do item VI, do artigo 6º, da referida Instrução, que:
As informações fornecidas no Prospecto e no Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira, especificamente relacionadas ao empreendimento e aos riscos a ele associados, são verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes, permitindo aos investidores uma tomada de decisão fundamentada a respeito da oferta.
Porto Alegre, 20 de agosto de 2020.
SÃO PIETRO SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA.
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ANEXO III – MODELO DE DECLARAÇÃO DO INVESTIDOR
DECLARAÇÃO DO INVESTIDOR ADQUIRENTE Oferta Pública de Investimento Coletivo – CIC
EMPREENDIMENTO “TRÊS FIGUEIRAS SENIOR RESIDENCE” (operado sob a denominação comercial “Magno Premier Senior Living”)
Nome:
Nacionalidade: Estado civil: Profissão:
RG: CPF:
Endereço:
Cidade: Estado: CEP:
Tel: Data de nascimento:
E-mail:
Unidade(s) Autônoma(s) Apartamentos(s):
AO ASSINAR ESTE TERMO, DECLARO QUE:
( ) Tive pleno acesso a todas as informações necessárias e suficientes para a decisão de investimento na oferta, notadamente as constantes do Prospecto, do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira do Empreendimento e dos contratos que compõem o CIC do empreendimento TRÊS FIGUEIRAS SENIOR RESIDENCE, comercialmente denominado MAGNO PREMIER SENIOR LIVING, para avaliar a aceitação da oferta e os riscos dela decorrentes.
( ) Tenho conhecimento de que se trata de oferta em que o registro do emissor de valores mobiliários e a contratação de instituição intermediária integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários foram dispensados pela CVM.
( ) Recebi com antecedência uma cópia dos seguintes instrumentos que compõem a oferta dos contratos de investimento coletivos vinculados ao empreendimento TRÊS FIGUEIRAS SENIOR RESIDENCE, comercialmente denominado MAGNO PREMIER SENIOR LIVING:
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• Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção parafins de Investimento Imobiliário;
• Minuta da Convenção de Condomínio;• Protocolo de Acordo;• Contrato de Administração e Prestação de Serviços em Residencial Senior;• Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação;• Termo de Adesão à Sociedade em Conta de Participação;• Prospecto;• Declaração da Incorporadora Ofertante;• Declaração da Administradora Condominial; e• Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira.
( ) Tenho plena ciência dos FATORES DE RISCO relacionados à aquisição dos Contratos de Investimento Coletivo vinculados ao empreendimento que se encontram descritos no Prospecto.
Firmo o presente em 02 (duas) vias de igual teor e para a mesma finalidade.
Porto Alegre, RS, data.
_______________________________________________________ Assinatura declarante/investidor
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