JESSICA

Qual será o impacto da iniciativaJESSICA para dinamizar a

Reabilitação Urbana das cidadesportuguesas?

O Programa JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investmentin City Áreas) é uma iniciativa conjunta da Comissão Europeia, do Banco

Europeu de Investimento e do Council of Europe Development Bank. Tem comomissão impulsionar instrumento de engenharia financeira para regeneração e

desenvolvimento urbanos sustentáveis

No Fórum deste mês, consultámos um painel de treze especialistas que partilham connos-

co a sua opinião acerca do impacto que esta iniciativa terá na dinamização da reabilitaçãourbana das cidades portuguesas.

Gilberto JordanAndré Jordan Group, CEO

Neste momento é difícil medir e antecipar o

impacto que o Fundo JESSICA poderá ter, dado

a difícil conjuntura. Ao ser um instrumento de

cofinanciamento e reembolsável, mesmo queem condições mais favoráveis que crédito ban-

cário, exige uma cuidadosa análise de rentabi-

lidade por parte dos investidores/promotores

privados, os principais destinatários deste ins-

trumento de apoio à regeneração e desenvol-

vimento urbano sustentável. As parecerias com

o setor público fazem igualmente parte impor-

tante dos objetivos.

Não sendo a verba muito grande, 130 milhões

de euros para todo território nacional, e princi-

palmente em face às enormes necessidades do

nosso tecido urbano, torna-se necessário pen-sar em critérios de prioridade. A rentabilidade

- direta e indireta, induzida e multiplicadora-,

que as valências turísticas de determinado

projeto em avaliação podem proporcionar à

restante economia em redor, constitui uma evi-

dente mais-valia numa estratégia de prioridade

nacional.

Conceição NunesEPUL, Administradora dos Empreendimentos e da Inovação e Qualidade

A iniciativa JESSICA tem uma atuação muito particular.Será certamente uma oportunidade para potenciar, se

não mesmo alavancar, projetos públicos que poderão

ter uma abrangência local alargada, com investidores e

parceiros locais, claramente em alinhamento com o re-

gime de reabilitação urbana em vigor, já referido.

João António CarvalhoRegojo Imobiliária, Diretor Executivo

0 impacto do JESSICA para a dinamização da

Reabilitação Urbana das Cidades em Portugal, de-

pende de vários fatores: i) Vontade das autarquias

na reabilitação global dos centros das cidades,

nas vertentes comerciais de retalho, residencial

e urbanismo; ii) Disponibilidade dos empresários

da construção civil a diminuir as margens das suas

empreitadas; iii) Disponibilidade dos prédios em

mau estado de conservação serem colocados no

mercado a preços JUSTOS, de forma a permitir ao

Investidor, que os adquira; iv) Disponibilidade do

próprio Dono do Imóvel em mau estado de con-

servação INVESTIR!

Para haver a conjugação de todos estes fato-

res, há também necessidade das Associações

Comerciais, deixarem de olhar quase que ex-

clusivamente para os atuais comerciantes, mas

sim para o Imóvel, alem de que o Governo de-

veria taxar, a nível de IMI, os proprietários cujos

Imóveis estão degradados e que não queiram

realmente colaborar, ou fazendo eles mesmos

esse investimento de reabilitação ou venden-

do os seus imóveis a preços adequados e den-tro da realidade do mercado, pois o que se temobservado é uma ganância desmedida desses

proprietários que pedem preços fora da reali-

dade comercial.

Por outro lado cabe às Autarquias definirem um

masterplan do que precisa ser reabilitado e quais

as prioridades, e também na ótica de colocar mais

famílias a viver nos centros da cidade com segu-

rança, limpeza e harmonização ambiental, com

estacionamento e jardins condizentes ao que re-

almente se pretende.

Com a conjugação de todas estas "vontades"

não tenho dúvidas que a Iniciativa JESSICA será

um sucesso para todos, ajudando inclusive a

diminuir o desemprego em Portugal. E quer os

empreiteiros conseguirão manter sua atividade

em pleno, quer o investidor conseguirá a preço

JUSTO permitir que famílias possam usufruir de

um imóvel reabilitado.

Todavia, se cada um dos agentes olhar ex-

clusivamente para o seu próprio «umbigo» o

impacto da Iniciativa JESSICA será negativo, e

ficamos todos a perder, continuando a manter

a péssima imagem que o Turista observa, no

seu dia a dia na maior parte dos centros das

nossas cidades.

Manuel Reis CamposCIMLOP, Presidente

A iniciativa JESSICA é, neste momento, prati-

camente o único instrumento de apoio ao in-

vestimento na reabilitação urbana que se en-

contra em funcionamento. O facto de ter sido

especificamente criado para este mercado e es-

tar dotado de uma maior flexibilidade, quando

comparado com os tradicionais programas de

financiamento comunitário, deveria permitir-lhe

desempenhar um importante papel na sua di-

namização. No entanto, haverá que ter presente

que, só por si, será incapaz de promover o neces-

sário arranque da reabilitação urbana. Para tal,

são necessárias soluções de fundo, pelo que, seja

pela dimensão financeira desta iniciativa, como

pelas próprias limitações que apresenta que, por

exemplo, não permitem apoiar adequadamen-te o investimento na componente habitacional,

não se pode esperar que, isoladamente, seja ca-

paz de garantir a necessária revitalização deste

segmento de atividade.

É fundamental adotar medidas que, para além

de incutir a necessária confiança aos agentes

económicos, sejam, ainda, um instrumento de

captação e de estímulo ao investimento priva-

do. Neste âmbito, exige-se uma Lei das Rendas

ajustada às necessidades do mercado, que asse-

gure a imprescindível eficácia nos processos de

despejo, permitindo a rápida resolução extraju-dicial das situações de incumprimento contratu-

al, à semelhança do que sucede noutros países

comunitários. Por outro lado, tal como já tive-

mos a oportunidade de demonstrar, a criaçãode uma taxa liberatória em sede de IRS, aplicável

aos rendimentos do arrendamento habitacio-

nal, equiparando-o fiscalmente aos depósitosbancários é, inequivocamente, uma condiçãonecessária para garantir a competitividade do

investimento no Arrendamento. Este é um as-

peto essencial, que é aplicado em diversos pa-íses europeus, e sem o qual a atual situação do

mercado em pouco ou nada se alterará. Da mes-

ma forma, importa definir claramente o quadrode incentivos ao investimento em Reabilitação

Urbana, quer para os atuais proprietários, quer

para potenciais investidores, tanto nacionais

como estrangeiros, e é fundamental garantir

o acesso ao financiamento, criando linhas de

crédito e instrumentos financeiros destinados

especificamente a este mercado, que possamcolmatar a incapacidade da Banca e as insufici-

ências da Iniciativa JESSICA.

Luís LimaAPEMIP, Presidente

Uma iniciativa como esta é sempre de saudar,

e será com certeza uma mais-valia para o mer-

cado da reabilitação urbana, através do apoio

a projetos que visem a regeneração e reabilita-

ção das cidades, melhoria da eficiência energé-

tica dos imóveis, revitalização económica das

áreas abrangentes, e investimentos que poten-ciem o desenvolvimento e modernização de

infraestruturas em espaços públicos.

No entanto, não acredito que este fundo seja

a solução para a dinamização da Reabilitação

Urbana nas cidades portuguesas.

Primeiro, porque este fundo não é acessível a pri-

vados, nomeadamente para a habitação, logo ex-

clui à partida projetos que poderiam ser interes-

santes e uma mais-valia para os centros urbanos.

Depois, porque a verdadeira dinamização do

mercado de reabilitação urbana passa obriga-

toriamente pela dinamização do mercado de

arrendamento urbano, que apenas necessita

de decisão política para a sua concretização,

nomeadamente através da agilização dos pro-

cessos de despejo em caso de incumprimen-

to de contrato de arrendamento, e através da

aplicação de uma taxa liberatória aplicável aos

rendimentos obtidos em sede de arrendamen-

to urbano, que possam competir com as taxas

hoje aplicadas nos depósitos a prazo.

Só assim se estará a garantir um verdadeiro

incentivo ao desenvolvimento da Reabilitação

Urbana e a assegurar apoios específicos ao in-

vestimento neste mercado.

Fernando Vasco CostaJones Lang LaSalle, Consultoria Estratégica

Numa altura em que o acesso ao financia-

mento bancário é muito limitado, são de lou-

var todas as alternativas de financiamento

possíveis para a Reabilitação Urbana.

No entanto, o Fundo JESSICA, pela sua

grande dispersão geográfica e a sua dimen-

são limitada, considerando a extensão do

problema e da área de intervenção, dificil-

mente será o motor de dinamização que a

Reabilitação Urbana das Cidades portugue-sas necessita.

Caberá às entidades responsáveis da esco-

lha dos projetos a financiar, beneficiar aque-les que melhor efeito multiplicador tenham

nas respetivas zonas envolventes, mas basta

analisar os escassos fundos disponíveis, por

exemplo, para a região de Lisboa, para per-ceber que o seu impacto não deverá ter a ex-

pressão necessária.

Penso que este tipo de iniciativa faria mais

sentido como forma de apoio à reabilitaçãode uma zona ou bairro específico de um ci-

dade portuguesa, procurando assim obter a

massa crítica necessária para a sua reabilita-

ção urbana efetiva, e depois de recuperados

os fundos disponibilizados, apoiar a reabili-

tação de outra zona prioritária de outra cida-

de. Só assim poderiam ser criados os"planosde desenvolvimento integrado de desen-

volvimento sustentável" de Reabilitação

Urbana, que os projetos candidatos obriga-toriamente deverão fazer parte, envolvendo

entidades governamentais, municipais e

privadas.Por outro lado, penso que se o Estado pre-tende efetivamente estimular a ReabilitaçãoUrbana deverá rapidamente criar um enqua-dramento legal e fiscal, e deste modo atrair

investidores para a "causa da ReabilitaçãoUrbana".

Acredito que, depois da aplicação da nova lei

do arrendamento urbano, apenas com fortes

incentivos fiscais será possível captar os ca-

pitais, à escala global, necessários à efetiva

Reabilitação Urbana das cidades portugue-sas, o que, como já foi bastantes vezes refe-

rido, teria um efeito multiplicador em toda a

economia nacional.

Beatriz RubioRemax Portugal, CEO

Todos os projetos que visam a dinamização da

reabilitação urbana nas cidades portuguesas são

uma mais-valia numa altura em que o acesso ao

crédito à habitação está mais difícil e que o arren-

damento se tornou uma opção mais viável para

as famílias portuguesas. A iniciativa JESSICA per-mite o aumento de verbas comunitárias e conse-

quentemente uma maior disponibilidade para

financiar projetos de arrendamento, o que faci-

litará a vida de muitas camadas sociais do país.

A reabilitação urbana é um projeto urgente e

necessário em Portugal, bem como a dinami-

zação de alguns setores que esta medida irá

ajudar, como o empreendedorismo e inovação,micro e PME. Com a iniciativa JESSICA, todos

ganham. E, sobretudo, Portugal ganha.