QUINTO REGISTR DOE IMÓVEIS D E SÃO PAULO Sérgio … · A questã então o s e desloca para o quadrante do interess processuae del agir. Salvo melho juízor , à agravante falta-lheinteress

QUINTO REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO Sérgio Jacomino, Registrador

AO EXCELENTÍSSIMO SENHOR D e s e m b a r g a d o r RUBENS RIHL

TJSP - 85 Câmara de direito Público Praça da Sé, s/n. Palácio da Justiça, sala 237.

Ref. Al 0274676-52.2011.8.26.0000 - 8- Câmara de Direito Público. Mandado de segurança Agravante: Primafer Inc. S/A Agravado: Oficial do 5S Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo

SÉRGIO JACOMINO, 55 Oficial de Registro de Imóveis da Capital, vem respeitosamente prestar as seguintes informações em atenção à Carta Intimatória 1.413/2011, SJ 4.4.1 - DS, datada de 13 de dezembro de 2011, aqui recebida a 12 de janeiro do corrente, tendo por objeto o agravo acima referido.

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1 - Questões preliminares t <

l.a Recurso administrativo (CSM) pendente com efeitos suspensivo e devolutivo jj < c <

Na base da controvérsia, acha-se a denegação de acesso ao Registro de Imóveis a título deü interesse da agravante. 5

Antes de impetrar este mandado de segurança, a agravante, não se conformando com as? exigências feitas por este Cartório, requereu a suscitação de dúvida registrai, nos exatos termos do art.; 198 da Lei 6.015, de 1973 -LRP - Lei de Registros Públicos (suscitação da dúvida de 29.7.2011, doe. # 1,-anexo).

A dúvida foi regularmente processada e encaminhada ao juízo competente, nos termos do art. 198, IV, da referida lei, devolvendo-se, ao juízo administrativo, a apreciação do pedido de registro. O pedido foi autuado e ganhou o número Processo 0028707-86.2011.8.26.0100.

A dúvida foi julgada procedente, confirmando, portanto, a recusa originária de registro (sentença de 17 de agosto de 2011, cópia anexa, doe. # 2).

Não se resignando, uma vez mais, a agravante veiculou recurso de apelação dirigido ao Colendo Conselho Superior da Magistratura, nos termos do art. 202 da LRP. O recurso acha-se ainda pendente de apreciação, tendo para lá sido remetido o processo a 13 de outubro de 2010, autuado a 12 de janeiro do corrente - Ap. Civ. 0028707-86.2011.8.26.0100.

Feita esta pequena introdução, gostaria de destacar aspectos preliminares que estariam a impedir o prosseguimento deste processo.

O art. 202 da LRP reza que "da sentença [no processo de dúvida], poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado".

Com o fundamentaram

A Lei 12.016, de 2009, por outro lado, prevê:

C^I Ca-CO

recurso acima referido, devolveu-se ao órgão colegiado a apreciação dos motivos que a recusa original deste Cartório, confirmada pelo juízo de l 9 grau.


Art. 5e Não se concederá mandado de segurança quando se tratar:

II - de decisão judicial da qual caiba recurso com efeito suspensivo;

Não se ignora que a doutrina caminha no sentido de que a interpretação da condicionante do art. 55, I, da Lei 12.016/2009 deva ser modulada - já que a disposição contida no art. 5^, LXIX, da Carta de 1988, não limita nem condiciona o exercício do direito de ação mandamental (brevitatis causa: NERY JR. Nelson. NERY. Rosa Maria de Andrade. Constituição Federal comentada e legislação constitucional. 2-ed. São Paulo: RT, p. 1.226).

Contudo, se a agravada não estaria obrigada a exaurir, previamente, a via administrativa para a impetração do mandado de segurança, o fato é que recorreu administrativamente e o seu recurso, com efeitos suspensivos e devolutivos, acha-se hoje pendente de apreciação pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. As consequências do julgamento trarão novos e inesperados problemas, como se verá logo abaixo.

A questão então se desloca para o quadrante do interesse processual de agir.

Salvo melhor juízo, à agravante falta-lhe interesse de agir.

CELSO AGRÍCOLA BARBI, comentando disposit ivo que hoje corresponde ao art. 5-, I, Lei 12.016/2009, já apontava para o problema:

A conclusão que tiramos desse inciso (...) da Lei n. 1.533/51 é a inexistência de 'interesse de agir' quando haja recurso administrativo com efeito suspensivo e independentemente de caução. O mandado porventura requerido não deve ter seguimento, e o autor será julgado não possuidor de ação, por falta de interesse de agir..." (BARBI. Celso Agrícola. Do Mandado de Segurança. 95 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 62).

É clássica a lição de HELY LOPES MEIRELLES no sentido de que o impetrante não está obrigado a exaurir a via administrativa para utilizar-se da via jurisdicional. Contudo, tendo voluntariamente optado pela via do recurso administrativo, deverá aguardar o seu desfecho. Diz o jurista:

Quando a lei veda se impetre mandado de segurança contra 'ato de que caiba recurso administrativo com efeito suspensivo (...)', não está obrigando o particular a exaurir a via administrativa para, após, utilizar-se da via judiciária. Está, apenas, condicionando a impetração à operatividade ou exequibilidade do ato a ser impugnado perante o Judiciário. Se o recurso suspensivo for utilizado, ter-se-á que aguardar seu julgamento, para atacar-se o ato final; se transcorre o prazo para o recurso, ou se a parte renuncia à sua interposição, o ato se torna operante e exequível pela Administração, ensejando desde logo a impetração. O que não se admite é a concomitância do recurso administrativo (com efeito suspensivo) com o mandado de segurança, porque, se os efeitos do ato já estão sobrestados pelo recurso hierárquico, nenhuma lesão produzirá enquanto não se tornar exequível e operante. Só então poderá o prejudicado pedir o amparo judicial contra a lesão ou a ameaça a seu direito. O que se exige sempre - em qualquer caso - é a exequibilidade ou a operatividade do ato a ser atacado pela segurança: a exequibilidade surge no momento em que cessam as oportunidades para os recursos suspensivos; a operatividade começa no momento em que o ato pode ser executado pela Administração ou pelo seu beneficiário. (MEIRELLES. Hely Lopes. Mandado de Segurança e ações constitucionais. São Paulo: Malheiros: 33a ed. 2010, p. 42-3, grifei).

No caso em julgamento, os atos denegatórios de registro estão sobrestados pelo recurso hierárquico. Nenhuma lesão ao seu direito se operará enquanto pendente a validade da prenotação.

l.b - Jurisprudência do STF

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A jurisprudência do STF parece caminhar no mesmo sentido. Peço vénia para indicar a decisão proferida no Mandado de Segurança 25.378, do Supremo Tribunal Federal, em que o Ministro CARLOS VELLOSO assim enfocou a questão:

"Poderia, o impetrante, deixar de interpor o recurso administrativo e aforar o mandado de segurança. O que não pode ocorrer é a utilização, ao mesmo tempo, do recurso administrativo com efeito suspensivo e da segurança..." (MS 25.378-9, decisão monocrática de 15.6.2005, DJ 24.6.2005).

A jurisprudência do STF mantem-se firme no mesmo diapasão.

Colhe-se do voto da ministra CÁRMEN LÚCIA, em decisão proferida no Mandado de Segurança 27.466, j. de 8.8.2008 (DJ de 18.8.2008): MS 26.290, Rei. Min. Celso de Mello, DJ 10.5.2007, decisão monocrática; MS 26.002, Rei. Min. Cezar Peluso, DJ 9.11.2006, decisão monocrática; MS 26.148, Rei. Min. Sepúlveda Pertence, DJ 4.10.2006, decisão monocrática; MS 25.740, Rei. Min. Cezar Peluso, DJ 5.4.2006, decisão monocrática; MS 25.755, Rei. Min. Joaquim Barbosa, DJ 10.2.2006, decisão monocrática; MS 25.620, Rei. Min. Joaquim Barbosa, DJ 2.12.2005, decisão monocrática; MS 25.536, Rei. Min. Joaquim Barbosa, DJ 8.11.2005, decisão monocrática; MS 25.416, Rei. Min. Cezar Peluso, DJ 29.8.2005, decisão monocrática; MS 24.682, Rei. Min. Marco Aurélio, DJ 16.4.2004, decisão monocrática; MS 24.511, Rei. Min. Marco Aurélio, DJ 2.4.2004, Plenário; MS 24.564, Rei. Min. Celso de Mello, DJ 23.10.2003, decisão monocrática; MS 24.280-AgR, Rei. Min. Maurício Corrêa, DJ 7.4.2003, Plenário; MS 24.425, Rei. Min. Carlos Velloso, DJ 28.3.2003, decisão monocrática; MS 24.280, Rei. Min. Maurício Corrêa, DJ 20.8.2002, decisão monocrática; RMS 8.736, Rei. Min. Pedro Chaves, DJ 11.1.1962, Plenário; e RE 28.953, Rei. Min. Rocha Lagoa, DJ 23.5.1957, Segunda Turma.

l.c - Jurisprudência do CSMSP e TJSP

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, em mais de uma ocasião, confirmou o entendimento de que não cabe aforar mandado de segurança quando pendente recurso administrativo com efeito suspensivo - como no caso das dúvidas registrais e procedimentos administrativos em curso pelâ Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo.

Peço vénia para citar o decidido no MS 990.10.237.800-4, deste Cartório, j. 24.8.2010, DJE de 22.11.2010, em que foi relator o desembargador MUNHOZ SOARES. Ali se decidiu, de passagem, que a via eleita seria inadequada, "seja porque a decisão tem caráter administrativo, seja porque o ato é passível de recurso, perante a E. Corregedoria Geral de Justiça. E o art. 59., I, da Lei 12.016, de 07 de agosto de 2009, estabelece que 'Não se concederá mandado de segurança quando se tratar de ato do qual caiba recurso administrativo com efeito suspensivo, independentemente de caução'".

A 63 Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça já enfrentou o problema:

MANDADO DE SEGURANÇA - Denegação na origem - Impetração contra ato do Oficial de Registro de Imóveis Oficial Registrador que não pode ser qualificado como autoridade administrativa, para os termos do art. I 8 §1° da Lei ns 12.016/2009 - Precedentes - Denegação da ordem - Recurso desprovido. (TJSP, Ap. 9132603-06.2008.8.26.0000, j. 1 7 / 1 1 / 2 0 1 1 , re i . D e s . ROBERTO SOLIMENE).

Peço vénia para citar o seguinte trecho - aplicável à espécie sub examine:

Outrossim, considerando que a suscitação de dúvida apresenta natureza de recurso administrativo, com efeito suspensivo consubstanciado exatamente na prenotação do título, que perdurará até decisão final, mostra-se inviável a via mandamental, a teor do que dispõe o art. 5®, inc. I da Lei n. 12.016/09. /

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Por essa razão, data vénia, não se há falar em afronta ao princípio da inafastabilidade da jurisdição, sabendo-se, ainda, que a dúvida é solucionada por Juiz de direito investido na atribuição de atividade administrativa correcional.

E a decisão por ele ao final prolatada não faz coisa julgada material, podendo ser desconstituída por meio da propositura de medida judicial cabível.

Segue que o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis não pode ser qualificado como autoridade administrativa na forma do art. 19 , §ie da atual Lei n. 12.016/2009".

No V. aresto há indicação de precedentes jurisprudenciais.

Last, but not least, o que a agravante busca, especificamente, é impedir que o bem imóvel, por ela adjudicado, possa "ser transferido ou alienado para terceiros de boa-fé" (fls. 16).

Ora, com a suscitação de dúvida, interrompe-se o prazo legal de exaurimento da prenotação (art. 205 da LRP), de modo que quaisquer terceiros terão ciência da existência da adjudicação por força da publicidade registrai (art. 21 da LRP). Este aspecto foi muito bem observado por Vossa Excelência no item 4 da R. decisão de fls. 138-9.

Enfim, julgada a dúvida improcedente, o Cartório deverá promover o registro, protraindo-se seus efeitos à data da prenotação (art. 203, II c.c. art. 1.246 do Código Civil).

l.d - Autoridade coatora incompetente

O mandado de segurança foi impetrado contra este Quinto Oficial de Registro de Imóveis. Contudo, como já assinalado, a agravante suscitou dúvida, tendo por objeto a mesma pretensão e o caso se acha sub judice do Eg. Conselho Superior da Magistratura.

A questão que se coloca é a seguinte: seria cabível impetração de mandado de segurança contra autoridade que já não disponha de competência e poderes para corrigir a ilegalidade impugnada?

De fato, uma vez requerida a suscitação de dúvida, se terá esgotado a competência do registrador para apreciar e deferir o registro, corrigindo, assim, eventual ilegalidade praticada.

Nesta perspectiva, o ato alegadamente ilegal a ser hostilizado seria, eventualmente, a respeitável decisão proferida pelo MM. Juiz da vara de Registros Públicos no Processo 0028707-86.2011.8.26.0100. Esta a autoridade coatora - aquele o ato impugnado.

Com a suscitação da dúvida, esgota-se a competência do registrador para decidir acerca da registrabilidade do título de modo que, pendente ainda o recurso administrativo, faltar-lhe-á aptidão -melhor seria dizer "poder de decisão" - para dar execução à sentença de procedência do writ. Numa palavra, falece de legitimação passiva para responder pelo ato impugnado.

U m a vez mais me socorro na doutr ina de HELY LOPES MEIRELLES:

Incabível é a segurança contra autoridade que não disponha de competência para corrigir a ilegalidade impugnada. A impetração deverá ser sempre dirigida contra a autoridade que tenha poderes e meios para praticar o ato ordenado pelo Judiciário (...). Essa orientação funda-se na máxima ad impossibilita nemo tenetur: ninguém pode ser obrigado a fazer o impossível. Se as providências pedidas no mandado não são da alçada do impetrado, o impetrante é carecedor da segurança contra aquela autoridade, por falta de legitimação passiva para responder pelo ato impugnado. (MEIRELLES. Hely Lopes. Mandado de Segurança e ações constitucionais. Sao Paulo: Malheiros: 338 ed. 2010, p. 70-71). /


Pendente o recurso à autoridade superior, as providências registrais já não seriam de minha alçada. O V. Conselho Superior da Magistratura pode, inclusive, obstar o registro até mesmo razões diversas da que foram levqntas originariamente por mim, já que, devolvendo-se inteiramente as questões ao escrutínio do R. órgão, com efeitos devolutivo e suspensivo adjetos, proceder-se-á a reexame integral da qualificação originária. Confira-se, a propósito, o voto do relator e Corregedor-Geral de Justiça, des. MUNHOZ SOAREZ, na Ap. Civ. 1.243-6, Pedregulho, j. 13.4.2010, DJE de 1.6.2010:

Não é demais observar, porém, que o julgamento da dúvida, em primeira instância e em grau de recurso, importa no reexame integral da qualificação, o que permite tanto afastar exigências formuladas pelo Oficial de Registro como reconhecer a existência de eventuais outras não indicadas na nota de devolução por esse emitida, sem que disso decorra julgamento extra ou ultra petita em razão da natureza administrativa do procedimento.

Nesse sentido, dentre outros, cabe lembrar o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível ns 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, de que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha" (Ap. n. 1.128-6/3, rei. Des. Luiz Tâmbara). E mais: Ap. n. 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba, rei. Des. Márcio Martins Bonilha.

Consumado o julgamento do recurso de apelação em curso, a mim caberá, simplesmente, proceder à materialização do ato impugnado, se determinado, sem qualquer possibilidade de revê-lo.

A propósito, este é o sentido que pode extrair da decisão do STF no ROMS n. 21.387-6-DF, em que fo i re lator o min. MARCO AURÉLIO:

Legitimidade - mandado de segurança - ato decisório e ato executório. Define-se a competência para julgamento de mandado de segurança perquirindo-se o autor do ato apontado como de constrangimento. Estabelecida situação a encerrar simples materialização por subordinado, ao qual escape a possibilidade de revê-lo, o mandado de segurança há que ser dirigido contra a autoridade que praticou o ato em sua origem, pouco importando o status daquele que o tenha simplesmente executado. (ROMS 21.387/DF, Relator Min. MARCO AURÉLIO, j. 26.5.1992, DJ 19.2.1993)

2. Defesa do ato impugnado

Entendendo Vossa Excelência cabível o mandado de segurança, permita-me reproduzir as razões que motivaram a denegação da prática de ato de registro.

Dentre as várias exigências formuladas por este Cartório na ocasião da apresentação do título, a agravante parece ter se insurgido apenas contra uma: a necessidade de apresentação de prova de quitação de débitos condominiais como previsto no art. 45, § único, da Lei 4.591, de 1964:

Art. 4e A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.

Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

Parece incorrer em certo equívoco concluir-se singelamente que a exigência legal tenha sido tacitamente revogada pelo Código Civil de 2002. Aduz a agravante que o diploma civil de 1916 "não trazia disposição semelhante à do art. 1.345 do Código atual" (fls.), daí concluindo que, prevendo-o agora expressamente a sub-rogação do adquirente nas obrigações condominiais, as regras da Lei de Condomínio estariam tacitamente revogadas - como se a natureza jurídica dessas obrigações (propter rem) tivessem sido qualificadas como tal somente a partir do advento do novo código civil.

Nunca se divergiu, em majoritária doutrina, que a natureza jurídica de tais obrigações era. e sempre foi real. A regra insculpida no art. 1.345 do atual código representa simplesmente a enunciação,


agora expressa, de regra jurídica que era perfeitamente assimilada e assente na doutrina e jurisprudência sob a égide do Código de 1916.

Diz o autor da Lei de Incorporações e Condomínios:

"O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais, sujeitando o devedor às cominações previstas (juros moratórios, multa, correção monetária), todas exigíveis judicialmente, constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de sequela.

Com efeito, estabelece o art. 4®, § único, da Lei do Condomínio e Incorporações que o adquirente responde pelos débitos da unidade adqgirida.

O objetivo da norma é defender o condomínio contra a alegação de que o novo proprietário não poderia responder pelos encargos correspondentes a tempo anterior a seu ingresso na comunidade.

Tal propósito não pode, entretanto, ser levado ao extremo de exonerar o alienante. Assim é que se o adquirente for chamado a liquidar o débito, fica sub-rogado no direito respectivo, cabendo o ressarcimento por via da ação in rem verso (Código Civil, art. 988) (PEREIRA. Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense, IO? ed., 1999, p. 189).

Idêntico entendimento professava ARNOLDO WALD:

"Os autores costumam lembrar a analogia entre o condomínio de apartamentos e as sociedades, olvidando que estas têm como base um contrato feito intuito personae, ou seja, com pessoa certa e determinada, enquanto o condomínio inclui entre os seus membros aqueles que, em determinado momento, forem proprietários das unidades constitutivas do prédio. Assim, existe uma situação jurídica do condômino não inerente à sua pessoa mas vinculada àquele que for proprietário do apartamento. A obrigação do condômino é pois um débito ligado à situação jurídica de proprietário da unidade do imóvel, sendo assim uma obrigação propter rem, uma obrigação oriunda da relação do devedor com a coisa. ". (in Curso de Direito Civil Brasileiro — Direito das Coisas. São Paulo: RT„ 9a Edição, 1993, p. 139).

Ao lado da "ambulatoriedade" de tais obrigações reais, entendo que remanesce hígida a exigência legal de se provar a quitação de débitos condominiais para a alienação de unidades autônomas integrantes de condomínios edilícios.

Para obstar o acesso do título de interesse da agravante, baseei-me em precedentes do mesmo Egrégio Conselho Superior da Magistratura: Ap. Civ. 990.10.278.563-7, j. de 5/10/2010, DJE de 26/11/2010, São Paulo, rei. des. MUNHOZ SOARES e Ap. Civ. 990.10.030.993-5, j. 30/6/2010, DJE de 18/10/2010, São Paulo, rei. des. MUNHOZ SOARES. Desta última decisão peço vénia para destacar:

Conforme já decidido por ocasião do julgamento da Apelação Cível n® 158-6/2, da Comarca da Capital, por este Conselho Superior da Magistratura, "o parágrafo único do artigo 4® da Lei n9 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio".

Por isso, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível n® 56.318-0/6, Capital, Rei. Des. Nigro Conceição, pub. D.O. 09/04/99, p. 07).

Quanto ao artigo 1.345 do Código Civil, ressalvados os respeitáveis entendimentos em contrário, não revogou referida regra e teve por escopo, tão somente, explicitar o caráter propter rem dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo algum exime daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia, não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo normativo.

No mesmo diapasão, o julgado na Apelação Cível n® 1.034-6/4, da Cornai


"Deveras, o parágrafo único do artigo 4S da Lei nB 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, 'dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio'.

Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível n? 56.318-0/6, Capital, Rei. E. Des. Nigro Conceição, Apelação Cível n? 158-6/2, Capital, Rei. E. Des. José Mário Antonio Cardinale).

Quanto à parte contemplada por título judicial, o tratamento não é diferente, como revela o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nB 769-6/0, Piracicaba, relatado pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é clara:

"Registro de Imóveis - Unidade condominial - Dúvida julgada procedente - Negativa de acesso ao registro de mandado extraído dos autos de ação de adjudicação compulsória - Título inapto ao ingresso no registro imobiliário -Instrumentação do título que se deve materializar por carta de sentença - Necessidade, ainda, de comprovação de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio, sem o que não se admite o acesso, ao fólio real, da transferência de domínio - Recurso não provido".

Mesmo nos casos de adjudicação - portanto títulos de extração judicial - a jurisprudência não discrepa. Além da Ap. Civ. 769-6/0, Piracicaba, j. 14.12.2007, rei. Gilberto Passos de Freitas, cite-se a Ap. Civ. 1.034-6/4, da qual se extfai o seguinte:

Deveras, o artigo 1.345 do Código Civil deixou patente o cabimento da exigência ao explicitar o caráter propter rem dos débitos condominiais, com ênfase à responsabilidade de quem adquire o imóvel, o que vale, por óbvio, dada a ausência de qualquer ressalva, inclusive na hipótese de aquisição por arrematação judicial: 'O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios'.

Oportuno, no concernente ao caso focalizado, o comentário de FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO, em glosa ao dispositivo legal por último referido: 'O artigo usa a expressão genérica adquirente, não restringindo às aquisições por negócio jurídico, de modo que também alcança as vendas judiciais, atingindo o arrematante e o adjudicatário' (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Ed. Manole, Barueri, 2007, p. 1.214).

Desse entendimento não discrepa a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça: 'O adquirente, mesmo no caso de arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à alienação. Recurso especial não conhecido' (REsp ne 506.183/RJ, 42 T., Rei. Min. Fernando Gonçalves, DJ 25/02/2004, apud ob. cit., p. 1.215).

Logo, considerando que, como visto, o parágrafo único do art. 4® da Lei ne 4.591/64, no que diz respeito à unidade autônoma, subordina a 'alienação ou transferência' à 'prova de quitação' das obrigações condominiais, mostra-se correta a exigência do registrador. (Ap. Civ. 1.034-6/4, São Paulo, j. 17.3.2009, DJE de 4.6.2009, rei. des. Ruy Camilo).

Por fim, além da abonação dos critérios adotados por este Registro, representada pelos V. acórdãos citados, o próprio STJ, pelo voto da ministra NANCY ANDRIGHI, deixou patente que o disposto no parágrafo único do art. 49 da Lei 4.591, de 1964 não se acha revogado. O V. acórdão é de 2004 -REsp 469.915 - RJ (2002/Ü116443-7), rei. min. NANCY ANDRIGHI, j. de 28.9.2004, DOU de 1/2/2005, p. 538.

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

SECRETARIA JUDICIÁRIA

SJ 4.4.1 - Seção de Proces. da 8a Câmara de Dir. Público Praça da Sé s/n° - Palácio da Justiça - Sala 237 - CEP: 1018010

Carta Intimatória n.° 1413/2011 - S.J. 4.4.1 - ds Agravo de Instrumento n° 0274676-52.2011.8.26.0000 - 8a

Ação: Mandado de Segurança Assunto: Atos Administrativos Número de Origem: 0037303-06.2011.8.26.0053 - 1802/2011 Agravante: Primafer Inc S/A Agravado: Oficial do 5o Cartorio de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo

Ilmo(a). Senhor(a)

Nos termos do artigo 527, inciso V, do Código de Processo

Civil e tendo em vista o r. despacho do Exmo. Senhor Desembargador Relator do

Tribunal de Justiça, fica Vossa Senhoria intimado(a) a responder no prazo de 10 (dez)

dias aos termos do agravo e, querendo, juntar peças, se entender conveniente.

Cientifico-o(a), outrossim de que os referidos autos tramitam

pela SJ 4.4.1 - Seção de Proces. da 8a Câmara de Dir. Público, da Secretaria Judiciária

do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, situado na Praça da Sé s/n° - Palácio

da Justiça - Sala 237 - CEP: 1018010 .

São Paulo, 13 de dezembro de 2011.

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limo. Senhor Dr. Oficial do 5 ° Cartório de Registro de imóveis da Comarca de São Paulo Rua: Marquês de Paranaguá, n° 359 - Consolação Cep: 01303-050-São Paulo

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Vistos.

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Despacho

Agravo de Instrumento Processo n° 0274676-52.2011.8.26.0000

Relator(a): RUBENS RIHL Órgão Julgador: 8" CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO Agravante: PRIMAFER INC S/A Agravado: OFICIAL DO 5o CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA 2 COMARCA DE SÃO P. Comarca: SÃO PAULO

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COMARCA DE SÃO PAULO §

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go V- rvi 1. Trata-se de agravo de instrumento tirado contra a r. decisão o « Oti

reproduzida à fls. 129 que, nos autos do mandado de segurança 5 co

impetrado por PRIMAFER INC S/A em face de ato do SENHOR 5 0

OFICIAL DO 5o CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA g 1

COMARCA DE SÃO PAULO, indeferiu o pedido liminar de [2° S I registro da carta de adjudicação do imóvel matriculado sob o n.

25.690. S f a § ^ o

2. Esclarece a agravante qüe é credora de Sylvio Ferraz e de Maria 8Q © .ro

- c 0 Cristina de Carvalho Ferraz da quantia de R$ 11.540.428,81, 2§

•Sc encontrando-se em trâmite ação de execução n. 583.00.1996.512911- |<3

O "C

3 perante a 9a Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo.

Diz que, após mais de quinze anos de demanda, sem que os

executados efetuassem o pagamento do débito, requereu a penhora e

depois a adjudicação do imóvel matriculado sob o n. 25.690 perante •§•§ o 5o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, o

s 2 que foi deferido pelo magistrado da execução. Refere a recorrente | jg

a (j que, após a assinatura do auto e da expedição da Carta de

c

ro o c <2 5 ro S B

C Ó P I A E X T R A Í D A N O T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DE S Ã O P A U L O 12/12/201 1

t RI«.", \ w. JtiSlIÇA


Adjudicação, dirigiu-se ao referido cartório de imóveis no intuito do

registro dessa adjudicação, tendo o oficial, contudo, determinado a

apresentação de declaração de quitação de débitos condominiais

subscrita pelo síndico do condomínio, situação que não pode

prevalecer. Alega que comprovou a quitação das obrigações

independentemente da apresentação de declaração de quitação de

4 V

LL condominiais, mediante declaração da administração de 5

o

5> (

condomínios, o que já é suficiente para o registro da adjudicação, eis

que a lei não prevê a necessidade da declaração ser lavrada pelo

síndico. Ainda que assim não fosse, menciona que tal exigência S | <D O

O acabou revogada pelo novo Código Civil, porquanto passou a ser do -g ® « I

adquirente de unidade a responsabilidade pelos débitos do alienante .ÕICS,

em relação ao condomínio (art. 1345). Assim, entende presente a

fumaça do bom direito, bem como o perigo da demora, este f S 2<ô

caracterizado pela possibilidade dos executados disporem do bem 2<5

adjudicado pela agravante. Por fim, diz que o fundamento utilizado CC i pelo juízo singular não subsiste, eis que o objeto da lide é o 8

unicamente obter o registro da carta de adjudicação, S ° d a •

débitos condominiais, sendo certo que, obtida a liminar, diligenciará

novamente junto ao Poder Público a fim de conseguir todas as s | o

certidões necessárias de regularidade fiscal do imóvel. Pede a §.<§

antecipação da tutela recursal, deferindo-se o imediato registro da 1 1 S c

carta de adjudicação e, ao final, o provimento do agravo (fls. 02/29).

co i-s

U O 3. Agravo tempestivo, instruído com os documentos obrigatórios "fe

exigidos por lei, bem como com outras peças úteis ao entendimento co a c vi Oi (D oa o"3 O CD

da lide. Passo a análise do pedido de antecipação dos efeitos da •&-S

tutela recursal.

a> w

4. Numa análise perfunctória, entendo que não é caso de deferimento -g|> a Q y> Sr Lux:

$ S j ) P | C Ó P I A E X T R A Í D A N O M J Y R T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DE S Ã O P A U L O 12/12/2011

5i»: HtVUMWwW.l*«


do pedido acima, eis que ausentes os requisitos legais para tanto,

notadamente o perigo da demora alardeado pela recorrente. A

penhora do bem objeto da adjudicação encontra-se devidamente

anotada no registro do imóvel (fls. 124), de modo que o pleito

antecipatório, tal como requerido pela recorrente, fica indeferido.

5. Intime-se o agravado para que apresente sua resposta, no prazo legal.

\

ü_

o

6. Dispensadas as informações do juízo a quo ante a facultatividade do

artigo 527, inciso IV, do CPC.

O? cu o

7. Após, vista à Procuradoria de Justiça.

8. Comunique-se o D. juízo singular quanto ao resultado da presente

decisão, com cópia desta.

9. Oportunamente, tornem conclusos.

10. Intimem-se.

São Paulo, 30 de novembro de 2011.

Rubens Rihl Relator

Tribunal de Justiça de São Paulo Processamento'do 4o Grupo de

Câmaras de Direito Público

0 2 DEZ 2011

R E C E B I D O S

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C Ó P I A E X T R A Í D A N O T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DE S Ã O P A U L O 12/12/2011

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO

EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

cu

GO

cã OJ

PRIMAFER INC. S/A, por seus advogados que esta '§< CO

subscrevem, não se conformando com a respeitável decisão de fls. 93 proferida nos

autos do Mandado de Segurança n° 0037303-06.2011.8.26.0053 em trâmite perante

a 14a Vara da Fazenda Pública do Foro da Comarca de São Paulo, impetrado em

face do ILMO. SR. DR. OFICIAL DO 5o CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

DA COMARCA DE SÃO PAULO, vem, respeitosamente, à presença de Vossa

Excelência, nos termos do artigo 522 e seguintes do Código de Processo Civil,

interpor o presente AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO LIMINAR,

para os devidos Fins aduzidos na minuta que segue.

Informa a Agravante que o presente Agravo de Instrumento vem

instruído das peças obrigatórias previstas no art. 525,1, do Código de Processo Civil, a saber:

cópias da decisão agravada, certidão de intimação desta, procuração dos advogados da

Agravante, bem como da íntegra dos autos, as quais os ora signatários declaram ser

autênticas, sob sua responsabilidade pessoal, nos termos do artigo 365, IV, do mesmo

Diploma.

Rua Pedroso Alvarenga, 1046 - 20° andar CEP 04531-012 - Itaiin Bibi - São Paulo-SP

Tels. 55 11 3071-1022 / 3071-1716 www.tardiolilinia.corn.br


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3

TARDIOLl 1 LIMA Advogados Associados

Informa a Agravante que a parte Agravada não possui advogado

constituído nos autos, tendo em vista que a r. decisão agravada é justamente aquela que negou

initio litis o pedido liminar formulado no Mandado de Segurança em pauta.

Advogados da Agravante: Fernando Tardioli Lúcio de Lima, OAB/SP 206.727, Carla

Honorata Macedo Oliveira, OAB/SP 297.931 e Andréia Regina Viola, OAB/SP 163.205,

todos com escritório na Rua Pedroso Alvarenga, 1.046, 20° andar, Itaim- Bibi, Capital. São

Paulo, CEP 04531-012.

Termos em que.

Pede deferimento.

São Paulo, 26 de outubro de 2011.

•UJUA-Q. Tardioli Lúcio de Lima

OAB/SP 206.727

Carla Ho acedo Oliveira

OAB/SP 297.931

Andréia Regina Viola

OAB/SP 163.205

Rua Pedroso Alvarenga, 1046 - 20° andar CEP 04531-012 - Itaim Bibi - São Paulo-SP

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u

LIMA

MINUTA DE AGRAVO DE INSTRUMENTO

Origem: 14a Vara da Fazenda Pública de São Paulo

Agravante: Primafer Inc. S/A

Agravado: limo. Sr. Dr. Oficial do 5o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca

de São Paulo

EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA,

COLENDA CÂMARA,

ÍNCLITOS DESEMBARGADORES.

I. DO CABIMENTO DO PRESENTE AGRAVO DE INSTRUMENTO

retida. No entanto, a legislação processual admite o recebimento do agravo de

instrumento nos casos em que houver a possibilidade de causar à parte lesão grave

e de difícil reparação.

caso o presente recurso seja recebido na forma de instrumento, j á que a decisão ora

agravada é aquela que negou a medida liminar requerida no Mandado de Segurança

impetrado contra o ato praticado pela autoridade coatora, ora Agravada, que se

recusou a registrar a Carta de Adjudicação que lhe foi apresentada, mesmo tendo

sido preenchidos os requisitos para tanto.

É sabido que, em tese, o agravo deve ser interposto na forma

Esse é o caso dos autos.

Os danos experimentados pela Agravante serão irreparáveis,

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£ TA RD IO LI I LIMA Advogados Associados

É ev iden te que a manu tenção da r. dec i são agravada , com a

consequen te nega t iva de regis t ro da Car ta de A d j u d i c a ç ã o peran te o imóvel

mat r i cu lado sob n° 25 .690 do 5o Car tór io de Imóve is de São Paulo , poderá

causar graves danos à Agravan te , po is em razão da ausênc ia do r e fe r ido

reg is t ro , t e rce i ros de boa - f é , even tua lmen te i n t e r e s sados na compra do

imóvel , não terão conhec imen to da e f e t i vação da a d j u d i c a ç ã o , o que, sem

dúvida , deve ser ev i tado pelo Poder Jud ic iá r io .

Conforme será exposto na sequência, a Agravante possui

vultoso crédito em face de Sylvio e Maria Cristina Ferraz - que é objeto de

execução nos autos do Processo 583.00.1996.51291 1-3, que se arrasta há mais de

15 anos perante a 19° Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital/SP -

sendo que a adjudicação do referido imóvel é uma forma da Agravante receber ao

menos parte do que lhe é devido.

Portanto, resta evidente o risco de lesão grave e de difícil

reparação que a r. decisão agravada pode causar à Agravante, caso não seja

reformada por este E. Tribunal de Justiça.

O artigo 522 do Código de Processo Civil dispõe como exceção

à regra, que, quando se tratar de recurso de agravo em face de decisão que possa

causar à parte lesão grave ou de difícil reparação, esse deverá ser recebido na forma

instrumental, e não na forma retida, in verbis:

"Art. 522. Das decisões interlocutórias caberá agravo, no prazo de

dez (10) dias, na forma retida, salvo quando se tratar de decisão

suscetível de causar à parte lesão grave e de difícil reparação, bem

como nos casos de inadmissão da apelação e nos relativos aos efeitos

em que a apelação é recebida, quando será admitida a sua

interposição por instrumento. " (grifamos)





c T A R D I O LI LIMA Advogados Associados

Assim, não há que se falar no recebimento do presente recurso

na forma retida, pois presentes os requisitos autorizadores para recebimento na

forma instrumental, quais sejam, a iminência do dano de difícil reparação e a

urgência da prestação jurisdicional.

II. BREVE RELATO DOS FATOS

A ora Agravante é credora do Sr. Sylvio Ferraz e de sua esposa,

Sra. Maria Cristina de Carvalho Ferraz da quantia atualizada de R$11.540.428,81,

razão pela qual ajuizou a Ação de Execução n° 583.00.1996.512911-3, em trâmite

perante a 9a Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, fundada em

Instrumento Particular de Cessão de Crédito, Novação e outras Avenças.

Após mais de 15 anos de demanda, sem que os executados

efetuassem o pagamento do débito, a Agravante requereu a penhora do imóvel de

propriedade dos executados, matriculado sob o n° 25.690 perante o 5o Cartório de

Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, situado à Praça Dom José Gaspar, n°

134, conjunto 111, República, São Paulo/SP, CEP 01047-912, que foi avaliado nos

autos da execução por R$ 381.000,00 (trezentos e oitenta e um mil reais), valor

que, posteriormente, foi homologado pelo magistrado de primeiro grau.

Assim, em razão do crédito executado ser muito superior ao

valor de avaliação do imóvel, a ora Agravante requereu a adjudicação do imóvel

supracitado, o que foi devidamente deferido pelo magistrado da execução.

Vale ressaltar, entretanto, que antes do requerimento de

adjudicação do imóvel, a Agravante realizou diligências junto à Municipalidade,

bem como à administradora do condomínio a Fim de verificar a existência de

débitos tributários e condominiais incidentes sobre o bem.



i, C Ó P I A E X T R A Í D A N O T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DE S Ã O P A U L O 12/12/201 1


3

"ARDIOLI LIMA Advogados Associados

Ocasião na qual a Agravante foi informada de que havia em

aberto apenas o valor referente a um mês de condomínio (parcela de julho de 2010)

e que os débitos junto à Municipalidade se encontravam parcelados, mas

rigorosamente em dia.

Diante disso, a Agravante quitou o débito condominial j

existente sobre o imóvel para possibilitar a sua adjudicação (documento anexo às

fls. 65/67 dos autos) e, assim, a administradora do condomínio declarou por escrito

e expressamente a quitação dos débitos condominiais incidentes sobre o imóvel

(documento anexo às fls. 68/69 dos autos). ^

Observa-se, portanto, que a Agravante foi extremamente

diligente antes de requerer a adjudicação do imóvel, cujo termo só foi f irmado

após a obtenção de declaração de quitação de débitos condominiais subscrita

pela administradora do Condomínio, contratada e indicada para essa

finalidade e após a verificação da situação tributária do imóvel.

A Agravante tem plena consciência de que seus executados,

Sylvio e Maria Cristina Ferraz, já realizaram, ao longo dos últimos 15 anos,

inúmeras manobras - fraudulentas, vale dizer - para tentar evitar que seus credores,

dentre eles a Agravante, recebam o lhes é devido.

Tal fato se constata, inclusive, por meio das diversas multas por

litigância de má-fé e por ato atentatório à dignidade da Justiça que lhes foram

impostas no correr da lide, de mais de 67% (sessenta e sete por cento) do débito em

execução.

Diante de tal situação, a Agravante sempre agiu com cautela,

tomando todas as providências e cuidados possíveis para que seus devedores não

realizassem, mais uma vez. condutas imorais e fraudulentas.


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i

TARDIOLI LIMA Advogados Associados

Justamente por isso é que tomou a iniciativa de verificar a

existência de débitos condominiais e tributários antes de assinar o auto de

adjudicação do imóvel em pauta.

Entretanto, conforme já demonstrado ao MM. Juízo a quo, o Sr.

Sylvio Ferraz, devedor da Agravante e proprietário do imóvel cujo registro da

adjudicação se pretende, conseguiu, em conluio com o síndico do condomínio,

realizar ato que impediu o registro do imóvel adjudicado, o que, de maneira

alguma, pode^ser tolerado pelaJZ&d^ULJudiciário.

A Agravante move ação de execução em face do Sr. Sylvio

Ferraz desde o ano de 1996. O Condomínio Edifício Metropolitano ajuizou, em

1998, a ação de cobrança n° 583.00.1998.625227-9 relativa a débitos condominiais

incidentes sobre as diversas unidades que o devedor Sylvio Ferraz possui naquele

condomínio.

Pois bem. Em dezembro de 2003, as partes daquela ação de

cobrança celebraram acordo em que o devedor, proprietário do imóvel, pagaria ao

Condomínio, para a quitação do débito, 50 parcelas mensais e sucessivas no valor

de R$ 2.800,00 cada, vencendo-se a primeira em 18 de dezembro de 2003 e a

última, consequentemente, em janeiro de 2008. Referida ação e acordo jamais

foram averbados na matrícula dos imóveis ou informados à Agravante pela

administradora do Condomínio.

Assim, em março de 2008, foram expedidos em favor da

Agravante mandados de registro de penhora e de averbação da fraude à execução

referentes ao imóvel matriculado sob o n° 25.690 perante o 5o Cartório de Registro

de Imóvel, os quais, apesar de não terem sido registrados num primeiro momento,

de sua existência o devedor da Agravante tinha pleno conhecimento.

Rua Pedroso Alvarenga, 1046 - 20° andar CEP 04531-012 - [taim Bibi - São Paulo-SP




TARDIOLI LIMA A d v o g a d o s A s s o c i a d o s

Em março de 2010, o Condomínio requereu o desarquivamento

dos autos da ação de cobrança e, apesar das inúmeras intimações para se manifestar

sobre o cumprimento do acordo, apenas requeria prazo suplementar para decidir se

manifestar acerca do cumprimento do acordo ou do prosseguimento da ação.

Em janeiro de 2011, após a avaliação do imóvel anteriormente

penhorado, cujo valor era consideravelmente inferior ao montante em execução, a

Agravante requereu a adjudicação de tal bem, o que foi deferido pelo magistrado da

9a Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo. Entretanto, antes de

assinar o referido auto, a Agravante tomou o cuidado de verificar a inexistência de

débitos condominiais e tributários, como acima relatado.

Após a assinatura do auto e expedição da Carta de

Adjudicação, esta foi levada a registro junto ao Oficial do 5° Cartório de

Registro de Imóveis, que determinou a apresentação de declaração de quitação

de débitos condominiais subscrita pelo síndico do condomínio.

Nesse ínterim, sem conhecimento da Agravante, o Condomínio

estranhamente resolveu dar prosseguimento à ação de cobrança movida em face do

executado Sylvio Ferraz, alegando que nenhuma parcela do acordo Firmado em

2003 fora quitada e que a dívida vencera-se antecipadamente, em 18.12.2003.

O passo seguinte orquestrado entre executados e síndico, foi a

apresentação por este último de manifestação "espontânea" nos autos da Ação de

Execução movida pela Agravante informando a existência do suposto débito

relativo a taxas condominiais, a fim, obviamente, de forçar a desistência da

adjudicação.





lO TARDIOLI LIMA LIMA A d v o g a d o s Associados

Entretanto, além da estranha manifestação, sem interesse ou

representação naqueles autos, se afigura inacreditável que somente depois de 8

(oito) anos do descumprimento do acordo, o Condomínio resolveu executar o

suposto débito existente junto ao Sr. Silvio FerrazINão é minimamente razoável

crer que o condomínio, na ação de cobrança movida em face do proprietário e

executado Sylvio Ferraz, não tenha especificado o valor devido por cada unidade,

tampouco o executado não tenha contestado a ausência de informações por parte do

condomínio.

Isso sem contar a existência de prescrição intercorrente do

débito cobrado na referida ação, na medida em que o Condomínio deixou

ultrapassar o prazo legal de cinco anos para a cobrança das parcelas previstas no

aludido acordo judicial.

Isso porque, mesmo tendo-se vencido antecipadamente o

"suposto" débito do executado, em 19.12.2003, a ação de cobrança permaneceu

paralisada por mais de cinco anos após aquela data.

Dessa forma, é evidente a existência de prescrição

intercorrente dos débitos condominiais, nos termos do artigo 206, parágrafo 5o,

inciso I do Código Civil.

Não é razoável crer que somente após todos esses anos e depois

da adjudicação do bem pela Agravante e, ainda, após a emissão da declaração de

quitação emitida pela empresa que administra as cobranças do condomínio, tenha

resolvido se valer de seu suposto direito!

Cabe ressaltar que na ação de cobrança ajuizada pelo

condomínio não há, em momento algum, indicação do valor efet ivamente devido

por cada unidade, o que demonstra a pretensão das partes de inflar o valor da

dívida.

Rua Pedroso Alvarenga, 1046 - 20° andar CEP 04531-012 - Itaira Bibi - S3o Paulo-SP


SflPl C Ó P I A E X T R A Í D A N O y C f f f i T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DE S Ã O P A U L O 12/12/2011


JI

TARDIOLI LIMA A d v o g a d o s Associados

Não há dúvidas de que a existência da ação de cobrança não

passa de um artifício absurdo utilizado pelos proprietários dos imóveis, em conluio

com o síndico, para afastar os inúmeros credores da família Ferraz das dezenas de

unidades que possuem no condomínio. É essa, inclusive, a mesma artimanha

utilizada na Justiça do Trabalho, em que penhoras realizadas em processos cujas

dívidas já haviam sido quitadas não foram baixadas propositalmente apenas para

aparentar que os imóveis penhorados estão onerados.

Salta aos olhos a existência de conluio entre os executados e o

condomínio para impedir a expedição de declaração de quitação e assim, o registro

da carta de adjudicação em favor da Agravante.

Outro ponto que merece destaque, como acima demonstrado, é

que, logo após a adjudicação do imóvel, o síndico tomou "conhecimento" do

aludido ato "sponte" própria e resolveu apresentar uma manifestação na ação de

execução movida pela Agravante em face de Sylvio Ferraz, sem nem mesmo se

valer de representação por um advogado, informando que existiam "débitos".

Ora, o síndico nem mesmo informou as parcelas e respectivos

valores devidos pelo proprietário do imóvel adjudicado.

Ou seja, o condomínio se limitou a tão somente apresentar um

valor absurdo supostamente relativo a todas as unidades de propriedade do

executado, sem especificar, sequer, qual seria o valor devido pela unidade

adjudicada.

Não há dúvida, portanto, de que a recusa do síndico decorre,

pura e simplesmente, da amizade íntima existente entre ele e o proprietário dos

imóveis.



SflPl C Ó P I A E X T R A Í D A N O yCfffi T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DE S Ã O P A U L O 12/12/2011


F V

T A R D I O LI LIMA Advogados Associados

Ressalte-se que todos os fatos acima narrados foram expostos

ao MM. Juízo a quo e suficientemente comprovados por meio de apresentação dos

documentos acostados à petição inicial do Mandado de Segurança em pauta;

Está claro, portanto, que não existe débito de condomínio

algum em relação à unidade em questão, como faz prova a declaração de quitação

emitida pela administradora antes da adjudicação que, vale dizer, tem força

probante e atende às exigências legais.

É evidente que, se existissem débitos condominiais em

aberto, certamente a administradora do condomínio, que tem o controle dos

proprietários inadimplentes, não assinaria qualquer declaração afirmando a

inexistência de débitos condominiais.

Portanto, considerando que a própria administradora reconhece

a inexistência de débitos condominiais incidentes sobre o imóvel adjudicado, não

há como se admitir a exigência da autoridade coatora, de exibição de declaração de

quitação de débitos condominiais subscrita pelo síndico do condomínio.

Ressalte-se que tal exigência (contida no artigo 4o da Lei

4591/64) foi revogada tacitamente pelo Código Civil de 2002 e, além disso, já

existe declaração afirmando a inexistência de débitos condominiais, regularmente

subscrita pela administradora.

Isto porque, a administradora do condomínio é a responsável

pela contabilização de receitas e despesas, bem como pela emissão de boletos de

pagamento das cotas condominiais, de modo que não seria minimamente razoável

supor que a própria administradora, cuja função é a de controlar os condôminos

inadimplentes, teria prestado declaração inverídica sobre a existência ou não de

débitos condominiais relativa a uma unidade.

Rua Pedroso Alvarenga, 1046 - 20° andar CEP 0 4 5 3 1 - 0 1 2 - I t a i m Bibi - São Paulo-SP




lb TARDIOLI í LIMA Advogados Associados

Também não é minimamente razoável crer que o condomínio,

na ação de cobrança movida em face do proprietário e executado Sylvio Ferraz, não

tenha especificado o valor devido por cada unidade, tampouco que o executado não

tenha contestado a ausência de informações por parte do condomínio, bem como a

evidente ocorrência de prescrição intercorrente no caso.

Ressalte-se que a Agravante, diante da negativa da Autoridade

Coatora de registrar a Carta de Adjudicação, preencheu as demais exigências

contidas na Nota Devolutiva, tendo obtido certidão positiva com efeito de negativa

perante a Prefeitura Municipal de São Paulo, no que tange ao imóvel adjudicado,

além de ter obtido a retificação do auto de adjudicação expedido pela 9a Vara Cível

do Foro Central da Comarca de São Paulo/SP.

Assim, de posse de tais documentos, que comprovam seu direito

líquido e certo de ver registrada a Carta de Adjudicação pela autoridade coatora, a

ora Agravante impetrou o Mandado de Segurança em pauta, demonstrando ao Juízo

a quo a ilegalidade do ato do 5o Cartório de Registro de Imóveis da Capital que se

recusa a registrar a Carta de Adjudicação, mesmo já tendo a Agravante apresentado

declaração de quitação fornecida pela administradora do imóvel, que,

evidentemente, tem poderes para praticar tal ato.

Ocorre que, em que pese estarem presentes no caso em tela os

requisitos da verossimilhança das alegações e do fumus boni iuris, o MM. Juízo a

quo indeferiu o pedido liminar formulado pela Agravante, para que fosse

imediatamente determinada à autoridade coatora que procedesse ao registro da

Carta, uma vez que estavam preenchidos todos os requisitos legais para tanto.

Para tanto, a r.decisão agravada sustentou, equivocadamente,

que não haveria risco de ineficácia da ordem, além de ter af irmado que não teria

restado suficientemente comprovado nos autos o preenchimento de outro requisito

exigido pela autoridade coatora, qual seja. a apresentação de prova suficiente de

quitação dos débitos tributários relativas ao imóvel adjudicado. Vejamos:

Rua Pedroso Alvarenga. 1046 - 20° andar CEP 04531-012 - Itaim Bibi - São Paulo-SP

Tels. 55 11 3071-1022 /3071-1716 www.tardiolilinia.com.br

SfíPgi C Ó P I A E X T R A Í D A N O yyfffi T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DE S Ã O P A U L O 12/12/201 1

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I L Î

LIMA Advogados Associados

"Indefiro a liminar, ausentes os requisitos legais. Realmente, não há risco

de ineficácia da ordem, caso deferida a final, dada a apresentação do título

a registro. Além disso, não há prova suficiente da regularidade fiscal, ante

a restrição da certidão juntada com a inicial (ressalva de que podem existir

outros débitos, a cargo de Secretarias diversas). Solicitem-se informações,

notificando-se a ré. Em seguida, ao MP. Int. "

Entretanto, conforme restará demonstrado na sequência, a r.

decisão agravada precisa ser reformada, na medida em que os requisitos para a

concessão de medida liminar estão presentes no caso em tela, além do que a

Agravante obteve a certidão de débitos com efeito de negativa perante a Prefeitura

Municipal de São Paulo, como bem indicado e requerido na nota de devolução do

Cartório.

agravada não pode inovar extrapolando os limites da impetração que se limita à

comprovação da quitação dos débitos condominiais e não tributários.

III. DO MÉRITO - DAS RAZÕES PARA A REFORMA DA R. DECISÃO

AGRAVADA

III.I. Da presença dos requisitos do periculum iit mora e do fumus boni iuris

a) Da comprovação de quitação das obrigações condominiais

concessão da medida liminar pleiteada alegando para tanto que não haveria risco de

ineficácia da ordem, caso a segurança fosse deferida somente ao final do Mandado

de Segurança.

Nesse particular, deve Ficar consignado que a r.decisão

Conforme acima exposto, a r. decisão agravada negou a

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12/12/2011


LIMA

Entretanto, é forçoso notar o equívoco de tal entendimento, na

medida em que, conforme amplamente exposto em primeira instância, é patente a

existência de direito líquido e certo em favor da Agravante, no que tange à

averbação da Carta de Adjudicação perante a matrícula do imóvel, sendo certo

também que o ato ilegal do Cartório de Imóveis pode lhe causar prejuízos de difícil

ou incerta reparação.

Isto porque, como já mencionado, a Agravante adjudicou o

imóvel objeto da matrícula 25.690, registrado junto ao 5o Registro de Imóveis desta

Comarca, e com isso, adquiriu todos os direitos inerentes à propriedade.

Entretanto, nos termos do que dispõe o Código Civil, a

transferência da propriedade somente se opera mediante registro:

"A rt. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o resistro do

título translativo no Registro de Imóveis.

§ Io Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a

ser havido como dono do imóvel."

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos

por atos entre vivos, só se adquirem com o resistro no Cartório de

Resistro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os

casos expressos neste Código.

A jurisprudência já pacificou entendimento sobre o tema:

"O adquirente tem o direito de registrar o seu título, pois sem esse não será

dono de acordo com o ordenamento jurídico brasileiro A propriedade não

será transferida sem o resistro, o que justifica a preocupação do autor em

o fazê-lo." (TJ/SP - 4a Câmara de Direito Privado - apelação n° 221.827-

4/0-00 - Rei. Des. Enio Zuliani - julgado em 27/07/2006)

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T A R D I O LI LIMA A d v o g a d o s A s s o c i a d o s

Ademais, a Constituição Federal, em seu artigo 5o, incisos

XXII e XXIII, garante o direito de propriedade, desde que atendida à sua função

social.

Portanto, nos termos da ementa supramencionada, a

propriedade do imóvel de fato se transfere somente mediante a efetivação do

registro perante o Cartório de Imóveis competente, de forma que a negativa do 5o

Cartório de Imóveis da Capital em efetivar o registro da Carta de Adjudicação,

além de ser ato absolutamente ilegal - por se basear em exigência não prevista em

lei - sem dúvida, pode causar à Agravante sérios e imediatos prejuízos.

Caso este E. Tribunal de Justiça não determine a concessão da

medida liminar requerida pela Agravante, o que se admite somente para

argumentar, esta corre o risco de ver o imóvel que lhe pertence - em razão da

lavratura do Auto de Adjudicação em seu favor - ser transferido ou alienado para

terceiros de boa-fé, uma vez que não consta até o momento registro da Carta

perante a matrícula do imóvel.

Conforme já exposto anteriormente, os executados Sylvio e

Maria Cristina Ferraz já praticaram toda sorte de atos fraudulentos no sentido de

frustrar a satisfação do crédito da Agravante, de forma que é necessário que o

Poder Judiciário se atente para a real possibilidade deles mais uma vez tentarem

desviar o bem já adjudicado, por meio de alienação para terceiros que poderão

alegar boa-fé em razão da ausência de registro perante o Cartório de Imóveis.

É exatamente esta situação que a Agravante pretende evitar por

meio da impetração do Mandado de Segurança em questão e, principalmente, por

meio da concessão da medida liminar requerida, que foi, equivocadamente, negada

pelo Juízo a quo.


Te Is. 55 11 3071-1022 /3071-1716 www.tardiolilima.com.br



p

TARDIOLI J LIMA Advogados Associados

Além do iminente risco que a Agravante corre de ver frustrado

o seu direito em razão do ato coator da autoridade Agravada, é importante

consignar, desde já, que, no caso em tela, está presente o requisito do fumus boni

iuris. senão vejamos.

No que tange à alienação de unidades condominiais, o

parágrafo único do art. 4o da Lei 4591/64, que trata do condomínio em edificações e

as incorporações imobiliárias, com a redação dada pela Lei n° 7.182. de 27.3.1984,

preceitua que:

"Art. 4o A alienação de cada unidade, a transferência de direitos

pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela

independerão do consentimento dos condôminos

Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este

artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para

com o respectivo condomínio."

Entretanto, a Lei 7.182 de 1985, relativa aos requisitos para

lavratura de escrituras públicas, em seu parágrafo 2o, do artigo 2o, estatuiu que

"para os fins do disposto no parágrafo único do artigo 4o da Lei n° 4.591, de

16.12.1964, modificada pela Lei n° 7.182, de 27.3.1984, considerar-se-á prova de

quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei,

a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência

de direito ".

Constata-se, portanto, que servia como prova de quitação dos

débitos condominiais, para fins de registro perante o Cartório de Imóveis, até

mesmo a declaração efetuada pelo próprio alienante.

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TARDIOLI LIMA Advogados A s s o c i a d o s

Entretanto, a exigência da prova de quitação do débito existente

no momento da alienação perdeu o sentido com a promulgação do novo Código

Civil, que em seu artigo 1345 prevê que o adquirente responde pelos débitos

anteriores:

"Ari. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,

em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. "

Como esclarecido por Marcos Eduardo Goiana Fedozzi1:

"Note-se que no artigo 4o, parágrafo único da lei de 1964, havia uma restrição quanto ao poder dispositivo do senhor da unidade, que consistia na exigência de prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Essa restrição não foi expressamente prevista pelo Código Civil atual, surgindo então dúvida sobre a validade dessa exigência.

Apesar de entender que a Lei n° 4.591/64 pode ser utilizada em caso de omissão do novo Código, não haveria o porquê de se exisir essa prova de quitação do alienante, se este prevê, expressamente, que o adquirente irá responder por todos os débitos do vendedor, perante o condomínio ".

Como o Código Civil de 1916 não trazia disposição semelhante

à do art. 1345, do Código atual, a norma do parágrafo único, do art. 4o, da Lei

4.591/64, t inha sua razão de ser. Entretanto, esse motivo deixou de existir, porque a

responsabilidade de quem arcará com as dívidas condominiais está bem delineada

no art. 1345.

Há que se levar em conta, ainda, a função social da

propriedade, que é de geração e circulação de riquezas, pois a restrição contraria

esse interesse social.

'Condomínio Edilício no Novo Código Civil, Forense, pág. 52.


Te l s .55 11 3071-1022 /3071-1716 www.tardiolilima.com.br



TARDIOLI J LIMA A d v o g a d o s A s s o c i a d o s

Diante disso, não há dúvidas quanto à revogação tácita do

parágrafo único do art. 4° da Lei 4.591/74, tendo em vista que é totalmente

incompatível com o disposto no Código Civil, na medida em que, enquanto o

dispositivo revogado exige a prova de quitação das obrigações do alienante perante

o condomínio, o Código Civil de 2002, em seu artigo 1345, é expresso ao prever

que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos do alienante em

relação ao condomínio.

Assim, está patente que a existência ou não de débitos

condominiais não exerce qualquer influência quanto ao ato de registrar a carta de

adjudicação, conforme entendimento do renomado Jurista e Desembargador deste

Egrégio Tribunal de Justiça, Francisco Eduardo Loureiro:

"Primeiro, o titular da coisa no momento em que se constitui a obrigação

responde com todos os bens. Já o adquirente posterior responde apenas até

o valor da coisa onerada, que garante o cumprimento da obrigação

(VARELLA Antunes. Op. Cit. P. 202). Segundo, está revogada a regra do

art. 4", parágrafo único, da n. Lei 4.591/74. Se a própria lei explicita que o

adquirente responde pelos débitos anteriores, perde o sentido a prova da

quitação de débito existente no momento da alienação." (Código Civil

Comentado, Coordenação Ministro Cezar Peluso, 2a Ed., Manole, pág.

1334, g.n.)

Dessa forma a exigência feita pela autoridade coatora, ora

Agravada, de apresentação de declaração de quitação de débitos condominiais assinada

pelo Síndico, como fator condicionante para se permitir o registro da carta de

adjudicação do imóvel e transferência do bem à Agravante, configura violação ao direito

líquido c certo desta de exercer o direito de propriedade, em razão da revogação do art.

4° da Lei 4.591/74.

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TARDIOLI LIMA Advogados A s s o c i a d o s

Além disso, é necessário esclarecer que, conforme já exposto em

primeira instância, mesmo que a exigência contida no parágrafo único do artigo 4o da Lei

4591/64 não estivesse revogada, o que se admite apenas por amor ao debate, há que se

notar que a autoridade coatora. ao exigir declaração de quitação de débitos condominiais

subscrita pelo síndico, criou exigência não prevista na legislação, o que, sem dúvida,

extrapola os limites de sua competência, na medida em que somente o Poder Legislativo é

competente para a criação de leis.

O referido dispositivo não prevê, sequer implicitamente, que a prova de

quitação das obrigações para com o condomínio deva ser subscrita pelo síndico, conforme

exigiu a Agravada. \

O fato é que tal artigo - revogado implicitamente - não faz qualquer

tipo de exigência quanto à prova apresentada para demonstrar a inexistência de débitos

condominiais sobre o imóvel transferido, ao prever inclusive a possibilidade de o alienante

assim declarar, não podendo a Agravada, portanto, criar normas inexistentes em nosso

ordenamento jurídico, exigindo uma declaração de quitação subscrita pelo síndico, quando a

Agravante já apresentou declaração regular e validamente assinada pela administradora do

condomínio.

Como exposto no Mandado de Segurança em pauta, é

inquestionável o fato de que a declaração obtida pela ora Agravante, subscrita pela

administradora do condomínio, que comprova a inexistência de débitos condominiais

incidentes sobre o imóvel adjudicado, é documento suficiente, por si só, para demonstrar

que não há qualquer débito condominial em aberto que pudesse justificar a recusa do 5°

Cartório de Registro de Imóveis em registrar a adjudicação do imóvel.

Ora, o art. 368 do Código de Processo Civil é expresso ao prever que:

"Art. 368 - As declarações constantes do documento particular, escrito e

assinado, ou somente assinado, presumem-se verdadeiras em relação ao

signatário. "





a 1

TA RD IO LI LIMA Advogados Associados

Sobre o tema, ensina Moacyr Amaral dos Santos:

"Em relação ao signatário do documento, as declarações deste constante

são havidas como verdadeiras, se o documento tiver o caráter de autêntico,

como tal se considerando aquele que completou sua formação perante o

tabelião, nos termos do art. 369 do Código de Processo Civil. "

Por tan to , d iante dos fa tos ac ima na r rados , os quais es tão

dev idamen te comprovados pelos documen tos acos tados ao ins t rumento do

presen te recurso , resta evidente o p r e e n c h i m e n t o do requis i to do fumus

boni iuris no caso em tela, uma vez que é inques t ionáve l o dire i to da

Agravante de ter registrada a Carta de Adjud icação , frente à revogação

do art. 4" da Lei 4.591/74, e além disso, em face da apresentação de

dec laração de quitação emit ida pela admin i s t radora , que comprova

va l idamen te a ausênc ia de débi tos re la t ivos à un idade ad jud icada .

Por sua vez, o periculum in mora, conforme já exposto acima, é

evidente diante da possibilidade de os executados disporem do bem adjudicado pela ora

Agravante, tendo em vista que, em razão da ausência de registro da adjudicação do imóvel,

terceiros eventualmente interessados na compra do imóvel não terão conhecimento da

efetivação da adjudicação, o que, sem dúvida, deve ser evitado pelo Poder Judiciário.

Ora, como se sabe, o registro do título aquisitivo no Cartório de

Registro de Imóveis visa à publicidade do ato. tomando-se, assim, acessível para o

conhecimento de todos, o que, no presente caso, pode evitar a prática de novas fraudes à

execução por parte dos executados.

Vale ressaltar ainda que, nos termos do art. 685-B do CPC, a

adjudicação considera-se perfeita e acabada com a expedição da respectiva Carta, o que já

ocorreu no presente caso.


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"ARDIOLI [LIMA Advogados Associados

Sendo assim, caso a Carta de Adjudicação não seja registrada

imediatamente, mesmo diante do preenchimento de todos os requisitos legais para tanto, não

há dúvida de que eventuais litígios envolvendo o imóvel em questão deverão ser resolvidos

pelo Poder Judiciário, aumentando ainda mais o número de ações judiciais desnecessárias, o

que pode ser facilmente evitado com efetivação do registro da Carta no competente Cartório

de Registro de Imóveis.

Tais fatos demonstram com clareza o equívoco da r. decisão

agravada que alegou não haver risco de ineficácia da ordem em razão da não concessão

da medida liminar pleiteada.

E não é só. Com a realização da adjudicação, a Agravante se torna

responsável pelo pagamento dos débitos incidentes sobre o imóvel a partir da adjudicação,

mas sem o seu registro é penalizada, pois não pode praticar qualquer negócio jurídico

envolvendo tal imóvel, tendo em vista que este ainda não está registrado em seu nome, nos

termos dos artigos 1.245 e 1.227 do Código Civil.

Ora, não há dúvidas de que há perigo iminente de dano grave e de

difícil reparação à Agravante tendo em vista que não se mostra minimamente razoável

impedir o pleno exercício dos direitos da propriedade, que incluem a alienação do imóvel,

mesmo após 15 anos aguardando a satisfação de seu crédito pelos devedores, cabendo

lembrar, ainda, que a manutenção de tal bem lhe trará custos que podem ser evitados com o

registro imediato da Carta de Adjudicação, na medida em que, assim, ser-lhe-á possível

vendê-lo para, além de quitar parcialmente a dívida dos executados, evitar os altos custos de

manutenção do imóvel.

Diante de tais argumentos, observa-se estarem presentes os requisitos

do fumus boni iuris e do periculum in mora no caso em tela, de forma que a r. decisão

agravada foi equivocada ao afirmar que não existiria risco de ineficácia da ordem, sendo

essencial a concessão da medida liminar, a fim de evitar maiores prejuízos à Agravante, que

busca há mais de 15 anos a satisfação do seu crédito.


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f> TARDIOLI í LIMA Advogados Associados

Assim, res tando demonstrado que todas as exigências

impostas pelo Oficial do 5o Cartório de Registro de Imóveis foram devidamente

cumpridas, é essencial a reforma da r. decisão agravada a fim de que este E.

Tribunal de Justiça conceda a medida liminar requerida, determinando-se que

a Agravada proceda imediatamente ao registro da Carta de Adjudicação, uma

vez que o registro é um dos meios instrumentais para que o usuário do serviço

registrário possa dar publicidade ("erga omnes"), autenticidade (fé pública) e

eficácia ao ato jurídico realizado, garantindo a segurança nas relações jurídico-

sociais e protegendo o seu direito à propriedade.

b) Da obtenção de certidão de regularidade fiscal do imóvel adjudicado

Conforme já exposto, a r. decisão agravada negou o pedido de

concessão de liminar formulado pela Agravante, alegando para tanto que não haveria risco de

ineficácia da ordem - argumento este já refutado acima - além de ter afirmado que não

haveria prova suficiente da regularidade fiscal do imóvel.

É forçoso esclarecer, entretanto, que tal argumento não pode servir

como justificativa para a negativa da medida liminar pleiteada pela Agravante, uma vez que o

objeto da lide em pauta, qual seja, do Mandado de Segurança, é unicamente obter o registro

da Carta de Adjudicação independente da apresentação de declaração de quitação de débitos

condominiais.

Ou seja, assim que a Agravante conseguir o deferimento da medida

liminar requerida no caso em tela, poderá diligenciar novamente à Prefeitura Municipal de

São Paulo a fim de conseguir todas as certidões necessárias, devidamente atualizadas, para o

registro da Carta de Adjudicação perante o 5U Cartório de Registro de Imóveis.

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S f í P g i C Ó P I A E X T R A Í D A N O y y f f f i T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DE S Ã O P A U L O 12/12/201 1


" A R D I O I I LIMA Advogados A s s o c i a d o s

Não bastasse isso, como já esclarecido anteriormente, o § 2o, do art.l°,

do Decreto 93.240/862, que traz o rol dos documentos e das certidões necessários para a

lavratura de atos notariais relativos a imóveis, autoriza o adquirente do imóvel a dispensar,

no ato da lavratura da escritura pública de compra e venda, a apresentação da certidão de

prova de quitação do IPTU. ficando, porém, responsável por eventuais débitos existentes.

<z

Ou seja, a existência de débito de natureza tributária, que é do

interesse público, não impede a transferência do imóvel, uma vez que se subrrogam

na pessoa do adquirente, nos termos do art. 130, do Código Tributário Nacional:

"Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a

propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os

relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a

contribuições de melhoria, subroeam-se na pessoa dos respectivos

adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. "

Observa-se, portanto, que a certidão de fls. 84 contendo ressalva quanto

a eventuais débitos gerenciados pela Subsecretaria da Receita Municipal e pela Secretaria

Municipal de Finanças do Município de São Paulo, na verdade, não altera em nada o direito

líquido e certo que a Agravante possui de obter o registro imediato da Carta de Adjudicação

independente da comprovação de ausência de débitos condominiais.

De qualquer forma, é importante consignar que no item 5 da Nota de

Devolução, emitida pela autoridade coatora, ora Agravada, foi requerida a apresentação de

Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários, expedida pela Prefeitura do Município

de São Paulo, com referência ao imóvel objeto da matrícula n° 25.690.

: "As certidões referidas na letra a, do inciso III, deste artigo, somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes ".


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LIMA A d v o g a d o s A s s o c i a d o s (

Buscando atender a tal exigência, a Agravante diligenciou à

Prefeitura Municipal, e solicitou tal documento, tendo sido emitido a Certidão Positiva

com Efeitos de Negativa, acostada às fls. 84 dos autos, em razão da existência de

Parcelamento no que tange ao IPTU do imóvel. Tal certidão, em um primeiro momento,

seria suficiente para suprir a exigência do cartório.

Entretanto, em que pese à questão da regularidade fiscal fugir aos

limites da controvérsia, a fim de evitar maiores discussões, a Agravante informa que já

requereu também perante a Subsecretaria da Receita Municipal e a Secretaria Municipal de

Finanças do Município de São Paulo nova certidão negativa de tributos imobiliários,

conforme protocolo anexo (doe. anexo).

Além disso, em atenção ao princípio da eventualidade, é necessário

esclarecer que, mesmo que eventualmente existam débitos fiscais relativos ao imóvel

adjudicado, por se tratarem de obrigações propter rem. o Fisco não terá qualquer prejuízo

com o registro da Carta de Adjudicação na matrícula, na medida em que o próprio imóvel

servirá como garantia pelo pagamento, se assim for necessário futuramente.

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXCEÇÃO DE PRÉ-

EXECUTIVIDADE EXECUÇÃO FISCAL - PRESCRIÇÃO IPTU E TSU

DOS EXERCÍCIOS DE 2003 E 2004 FLUÊNCIA DO PRAZO

PRESCRICIONAL RELATIVO AO EXERCÍCIO DE 2003, ANTES DA

PROPOSITURA DA AÇÃO - INÉRCIA DA CREDORA

CARACTERIZAÇÃO APLICAÇÃO DO ART. 219, § 5o, DO CPC E

SÚMULA 409 DO STJ. EXECUÇÃO FISCAL IPTU - PENHORA ON

LINE DEFERIMENTO OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM

CONSTRIÇÃO QUE DEVE RECAIR SOBRE O PRÓPRIO IMÓVEL

TRIBUTADO POSSIBILIDADE. IN CASU, DE HARMONIZAÇÃO DO

PRINCÍPIO DA MAIOR UTILIDADE DA EXECUÇÃO PARA O

CREDOR COM O DA MENOR ONEROSIDADE PARA. O DEVEDOR -


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Neste sentido, entende a jurisprudência dos nossos Tribunais:

12/12/2011


LIMA

INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 612 E 646 C.C. 620, TODOS DO CPC -

DECISÃO REFORMADA" (TJSP - Agravo de Instrumento 0453749-

18.2010.8.26.0000 - Rei. Francisco Olavo - 18a Câmara de Direito Público

- j . 29/09/2011)

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução Fiscal - IPTU dos exercícios

de 1997 a 2001 - Posterior citação da coproprietária para inclusão no polo

passivo - Obrigação propter rem, inerente ao próprio bem, que acarreta

a inconteste responsabilidade de ambos proprietários, em suma. não há

que se falar em prescrição em relação a coproprietária, uma vez que ela

sempre fez parte da relação obrigacional em tela. IPTU e Taxas do exercício

de 1997 - Interrupção do prazo prescricional pela citação - Exercício do

direito de cobrança a partir do primeiro dia útil após o vencimento - Decurso

do prazo prescricional não atribuído ao mecanismo da Justiça -

Inaplicabilidade da Súmula 106 do E. Superior Tribunal de Justiça. Recurso

parcialmente provido". (TJSP - Agravo de Instrumento 0578520-

68.2010.8.26.0000 - Rei. Roberto Martins de Souza - 18a Câmara de Direito

Públ ico- j . 29/09/2011)

Portanto, nos termos do acima exposto, é essencial a reforma da r.

decisão agravada, no que tange à negativa de concessão da liminar, sob o argumento de

que a certidão de fls. 84 não seria suficiente para comprovar a regularidade fiscal do

imóvel, uma vez que, além de tal questão não ser objeto da impetração, o registro da Carta

perante a matrícula do imóvel não causará ao Fisco nenhum tipo de prejuízo, pois eventuais

débitos tributários serão garantidos pelo próprio imóvel, assim como ocorre com relação aos

débitos de natureza condominial.

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12/12/2011

p T A R D I O LI I LIMA Advogados Associados

IV - DO PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL

Conforme dispõe o artigo 527, III do Código de Processo Civil, nos

casos em que se verifica a presença de verossimilhança das alegações da parte Agravante,

bem como de perigo de dano gerado pela decisão agravada, poderá o Relator antecipar os

efeitos da tutela recursal.

No caso em comento, a verossimilhança das alegações é evidente,

pois é claro o equivoco da r. decisão agravada que negou a liminar requerida no Mandado de

Segurança, por entender que não haveria risco de ineficácia da ordem, bem como que não

estaria comprovada a regularidade fiscal do imóvel.

Conforme exaustivamente exposto, a Agravante trouxe no Mandado

de Segurança provas irrefutáveis do seu direito líquido e certo de obter o registro da Carta de

Adjudicação, frente à revogação implícita do art. 4o, parágrafo único, da Lei 4.591/64. pelo

art. 1345 do Código Civil e anterior apresentação de declaração de inexistência de débitos

condominiais, regularmente emitida pela administradora do imóvel.

Além disso, a Agravante também demonstrou o risco iminente de ver

a satisfação do seu crédito frustrada, caso a Carta não seja imediatamente registrada na

matrícula do bem. uma vez que o imóvel pode acabar sendo alienado para terceiros, que

alegarão boa-fé, frente à inexistência de registros informando a ocorrência de adjudicação em

favor da Agravante.

Desta forma, é gritante também o perigo de dano de difícil ou incerta

reparação decorrente da manutenção da r. decisão agravada, que, equivocadamente, negou o

pedido liminar da Agravante.





tf

TARDIOLI LIMA Advogados Associados

Portanto, estando demonstrados tais requisitos, a fim de garantir

que a Agravante consiga alcançar a satisfação plena de seu direito, requer sejam

antecipados os efeitos da tutela recursal. para que o MM. Juízo da 14a Vara da Fazenda

Pública determine à autoridade coatora, ora Agravada, que proceda imediatamente ao registro

da Carta de Adjudicação do imóvel matriculado sob o n° 25.690, independente da

apresentação de declaração de inexistência de débitos condominiais, subscrita pelo síndico,

haja vista que o art. 4o, parágrafo único, da Lei 4.591/64, foi revogado implicitamente pelo

art. 1345 do Código Civil, e, ainda que assim, não fosse, foi apresentada a "prova de

quitação" exigida pela legislação revogada, validamente subscrita pela administradora do

condomínio.

V- PEDIDOS

Firme em tais argumentos, a Agravante, requer o recebimento e o

processamento do presente recurso a fim de que:

(a) Seja deferida a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja

imediatamente registrada a Carta de Adjudicação do imóvel matriculado sob o n°

25.690 perante o 5o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo,

dispensando a apresentação de declaração de inexistência de débitos condominiais;

(b) Seja dado total provimento ao presente Agravo de Instrumento.

confirmando-se a liminar anteriormente concedida, reformando a r. decisão agravada

de fls. 93, que indeferiu, equivocadamente, o pedido liminar formulado pela

Agravante no Mandado de Segurança em pauta.

Rua Pedroso Alvarenga, 1 0 4 6 - 2 0 ° andar CEP 04531-012 - Itaiin Bibi - São Paulo-SP


C Ó P I A E X T R A Í D A N O T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DE S Ã O P A U L O 1 2 / 1 2 / 2 0 1 1


TARDIOLI J LIMA Advogados Associados

Finalmente, requer-se que todas as intimações dirigidas à Agravante

sejam realizadas unicamente em nome do Dr. Fernando Tardioli Lúcio de Lima, OAB/SP

206.727, com escritório na Rua Pedroso Alvarenga, 1.046, 20° andar. Itaim- Bibi, São

Paulo/SP.

Termos em que,

Pede acolhimento.

São Paulo, 26 de outubro de 2011.

Tardioli Lúcio de Lima

OAB/SP 206.727

Carla Horbrljfe,Macedo Oliveira

OAB/SP 297.931

Andréia Regina Viola

OAB/SP 163.205



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QUINTO REGISTR DOE IMÓVEIS D E SÃO PAULO Sérgio … · A questã então o s e desloca para o quadrante do interess processuae del agir. Salvo melho juízor , à agravante falta-lheinteress