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informações técnicas sobre o projeto de saída de emergência das edificações

Demanda crescente impulsiona lançamentos na Região Metropolitana de BH

incêndio

Condomínios horizontais

os tipos e a importância do projeto de implantação de sistemas de proteção contra descargas atmosféricas

Publicação mensal da construção civil . ano 4 . nº 37 . Março 2007

10Março de 2007 Revista Obras on Line

Ar t igo técn ico

Na última edição abordamos conceitos de um tema novo: a inspeção predial, técnica mui-

to utilizada em países desenvolvidos, que tem foco na prevenção de possíveis pro-blemas proporcionados por falha de uso, operação ou manutenção das edificações, e cuja contratação pelos seus responsáveis caminha a passos largos para tornar obri-gatória, em Belo Horizonte.

Neste artigo tentaremos sair do teórico, indo diretamente ao prático, ao operacional, que é realmente o que interessa. Evidentemen-te, quando pensamos na qualidade de um trabalho de engenharia, devemos exigir estudo e planejamento prévio. Determi-nar bem o escopo do que será efetuado na inspeção predial é de grande importância, pois não queremos gerar falsas expectativas do contratante, e também não queremos ser cobrados por serviços que não contem-plaram nosso orçamento inicial.

Portanto, definir o nível de inspeção a ser realizado torna-se fundamental para con-cepção do escopo. Na ausência de regula-mentação pela ABNT, utilizaremos a nor-ma de inspeção predial do Ibape-SP, sobre a qual poderemos ter três níveis de rigor:

• nível 1: vistoria para a identificação das anomalias aparentes, elaborada por profissional habilitado, contendo orientação técnica pertinente. Este ní-vel se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidencie siste-mas e componentes construtivos sim-ples, tais como casas térreas, sobrados e edifícios sem elevador.

• nível 2: vistoria para a identificação das anomalias aparentes com auxí-lio de equipamentos, elaborada por

profissionais de diversas espe-cialidades, con-tendo indicação de orientação técnica perti-nente. Este nível se enquadra, or-dinar iamente , nos imóveis cuja natureza evidencie sistemas e compo-nentes construtivos complexos, tais como edifícios de múltiplos andares, galpões industriais etc.

• nível 3: vistoria para a identificação das anomalias aparentes e das ocultas cons-tatáveis com auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ou la-boratoriais, elaborada por profissionais de diversas especialidades, contendo indicação de orientação técnica perti-nente. Este nível se enquadra, ordina-riamente, nos imóveis com suspeita de vícios ocultos significativos.

Pela nossa experiência, habitualmente são realizadas inspeções de nível 2. Desse modo, é importante que os engenheiros civis ou arquitetos (de acordo com cada atribuição profissional do sistema Confea/Crea para realizar o laudo da inspeção predial) proce-dam à vistoria acompanhados de, pelo me-nos, mais dois profissionais: um engenhei-ro eletricista e um engenheiro mecânico, sendo recomendado que, pelo menos, um dos profissionais tenha especialização em Engenharia de Segurança.

Essa multidisciplinaridade se deve ao fato de edificações complexas, além da constru-ção civil propriamente dita, possuírem ins-talações elétricas (algumas automatizadas), equipamentos eletromecânicos, como ele-

vadores, equipamentos de ar-condiciona-do, equipamentos de prevenção e combate a incêndios e, em alguns casos, até caldei-ras, como nos hotéis, hospitais e clubes.

Outro ponto importante, e aposto que vários de vocês já passaram por isso em situações similares, é a definição do limite da responsabilidade técnica. Afinal, quem não foi contratado para “fazer uma unha” e depois tentaram nos responsabilizar pelo corpo todo? Ora, a responsabilidade do profissional limita-se a seu trabalho, não abrangendo problemas da edificação. Defi-nir esse ponto em contrato é fundamental. Realizar um trabalho minucioso, anotando toda não-conformidade encontrada, visto-riando cuidadosamente todos os cômodos da edificação, encerra qualquer risco.

A documentação a ser analisada também é de grande importância e irá exigir do engenheiro um número grande de horas a serem consideradas no orçamento para realização de inspeções prediais. Habitual-mente verificamos documentos de ordem administrativa (convenção/regimento de condomínio, manual do proprietário, alvará de construção, vistoria do Corpo de Bom-beiros, plano de manutenção, operação e controle – PMOC – e vários outros relacio-nados), de ordem técnica (todos os projetos, incluídas as sondagens, fundações, estrutu-ras, formas, armação, instalações elétricas,

INSPEÇÃO PREDIALcomo contratá-la

Medida de resistência do concreto com esclerômetro

hidráulico-sanitárias, gás, ar-condicionado, impermeabilização, revestimentos e pin-tura) e ainda todos os manuais possí-veis (especificação dos equipamentos, de operação, uso e manutenção da edi-ficação, do síndico, registros de manu-tenções, relatórios de manutenção dos sis-temas de prevenção e combate a incêndios, contratos com tercei-

ros, detalhes de reformas realizadas etc.).

Evidentemente que eventual ausência de do-cumentação do edifício não compromete a inspeção predial, uma vez que ela não visa a sua regularização junto aos órgãos públicos, mas a sua prevenção por meio da identificação precoce de anomalias. Sejamos francos: rarís-simas vezes haverá disponibilidade de toda do-cumentação, devendo o engenheiro constatar

em seu laudo sobre quais documentos teve co-nhecimento. Após estudo da documentação, é ainda recomendável uma inspeção prévia da edificação, para auxiliar no planejamento das atividades, coletar informações com síndico, ex-síndicos, funcionários e usuários, e elaborar um questionário para check-up. Como cada edifício tem suas particularidades, não existe um modelo de check-up padrão, devendo ser executado de acordo com as características do imóvel a ser vistoriado.

O check list será mais bem visualizado em forma de tabela, criando-se quatro colunas:

(1) coluna de itens (estrutura, alvenaria, revestimento, impermeabilização, es-quadrias, instalações, máquinas e equi-pamentos etc.);

(2) coluna técnica (na qual registramos as anomalias construtivas como trincas, infiltrações, vazamentos etc.),

(3) coluna de uso (observando, por exem-plo, condições relativas aos riscos à saúde, meio ambiente e ao patrimô-

nio, como rotas de fuga, localização de depósitos de lixo, áreas de lazer etc.);

(4) coluna de manutenção (que deverá con-templar os registros de manutenção, os procedimentos, os produtos utilizados, as rotinas, o desempenho das manutenções etc.) para cada item a ser vistoriado.

Findada a vistoria e análise de dados, é efe-tuada a classificação das prioridades por uma técnica muito utilizada em gestão da qualidade: GUT – Gravidade x Urgência x Tendência, pontuando cada uma das op-ções e multiplicando-as. As prioridades se-rão dadas à ordem decrescente do produto desses três parâmetros. Definiremos mais essa técnica e detalharemos a elaboração do laudo em nosso próximo artigo. Até lá!

Eng. Clémenceau Chiabi Saliba JúniorCoordenador de cursos de pós-graduação

do IEC/PUC MinasDiretor do Instituto Mineiro de Avaliações

e Perícias de Engenharia (Ibape-MG)Conselheiro do Crea-MG e da SME

E-mail: bbceng@bbceng.com.br

Medida de resistência do concreto com esclerômetro