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Solicitante: VOLKSWAGEN PARTICIPAÇÕES LTDA
Finalidade: Laudo Comercial
Objetivo: Valor de Mercado de Compra e Venda
Cidade: São Paulo/SP
Tipo: Apartamentos
Uso: Residencial
Área Privativa: 552,61 m² Área Total: 919,37 m²
Data Base: Fevereiro/2018
Valor de Mercado de Compra e Venda: R$ 7.237.256,87
1 LOCALIZAÇÃO
Endereço: Rua José Maria Lisboa 1.221 esquina com a Alameda Ministro Rocha Azevedo – Edifício Regency ‐ Apartamento 111. Jardim Paulista – São Paulo/SP.
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2 LOGRADOURO PRINCIPAL
Mãos de direção: Única Pistas: Única Traçado: Retilíneo
Perfil: Plano Pavimentação: Asfalto Calçadas: Cimentadas
3 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Localização e Atividades Existentes
Uso Predominante Densidade de Ocupação Padrão Econômico Distribuição de Ocupação
x Residencial Multifamiliar x Alto x Alto Horizontal
Residencial Unifamiliar Médio/Alto Médio/Alto x Vertical
x Comercial/Serviços Médio Médio
Industrial Médio/Baixo Médio/Baixo Área sujeita a enchente
Rural Baixo Baixo Sim x Não
Melhoramentos Públicos
x Coleta de resíduos sólidos x Energia elétrica x Redes de cabeamento de transmissão de dados
x Água Potável x Telefone x Redes de comunicação e televisão
x Águas pluviais x Gás canalizado x Esgotamento Sanitário
Infraestrutura Urbana
Transportes coletivos Equipamentos comunitários Intensidade de tráfego
x ônibus x Segurança Alta x Média Baixa
Lotação x Educação
Metrô x Saúde
Trem x Cultura Nível de escoamento
Embarcação x Lazer x Bom Regular Ruim
Principais pólos de influência: Centro comercial da Rua Oscar Freire e Augusta e centro empresarial da Avenida Paulista
Principais vias de acesso: Avenidas Nove de Julho, Paulista, Brasil e Rua Augusta.
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4 Características do Edifício
Nome: Regency No. De Pavimentos: 2 subsolos + térreo + Intermediário + 22 andares tipo
Padrão Construtivo: Médio Estrutura: Concreto armado
Fechamento lateral: Alvenaria Revestimento externo: Granito e Massa texturizada.
Idade Aparente: 26 anos Estado de conservação: Regular
No. de elevadores: 02 sociais + 01 serviço Marca dos elevadores: Atlas/Schindler
Ar condicionado: Central com torre de resfriamento no térreo
Segurança contra incêndio: Detector de fumaça, extintores, sprinklers, luz e alarme de emergência e rede de hidrantes.
Segurança e tecnologia: Circuito fechado de TV, fechamento periférico, recepção com segurança, registro de imagens, interfones, fibra ótica, linha digital e tv a cabo.
Áreas comuns: Guarita Blindada, estacionamento visitantes, hall social, salão de festas, salão de jogos, sala de fitness, sala de pilatis, sauna, piscina, play ground, quadra poliesportiva e quadra de squash coberta.
5 Unidades Avaliadas
Unidade: 111
Dependências internas: Hall social com dois elevadores, hall de entrada, sala de estar com terraço, sala de jantar, sala do bar, escritório com lareira e varanda, lavabo, sala de TV, sala íntima, 03 suítes com closet, suíte máster com varanda, banheiro senhor com closet, banheiro senhora com closet e banheira, sala de almoço, cozinha, despensa, prataria, área de serviços, suíte de empregada, quarto de empregado e banheiro de empregado, shaft para o aquecedor de água.
Área privativa: 552,61 m² conforme RGI Área Total: 919,37 m² conforme RGI
Fração Ideal: 4,4062 % Nº de vagas: 05 livres e 05 depósitos Estado de conservação: Entre regular e reparos simples
6 Acabamentos internos observados
Parede: Pintura artística, pintura à látex, pintura à óleo, mármore, tecido, madeira, cerâmico e azulejos
Forro: Vitral, gesso e Laje
Piso: Mármore, assoalho de madeira e Granito
Esquadrias: Alumínio
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Planta – Andar Tipo
7 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes
Relacionamos abaixo a documentação para a elaboração deste relatório, que é, por premissa, considerada boa e
válida, não tendo sido efetuadas análises jurídicas ou medições de campo:
cópia da matrícula no 62.522;
8 Diagnóstico de Mercado
Situação Atual do Mercado dos Imóveis Concorrentes
Nível de Oferta Nível de Demanda Absorção Desempenho do Mercado Atual
Alto Alto Rápida Aquecido
x Médio/Alto Médio/Alto Normal/Rápida Normal/Aquecido Médio Médio Normal Normal Médio/Baixo x Médio/Baixo x Normal/Difícil Normal/Recessivo Baixo Baixo Difícil x Recessivo
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9 Avaliação
Metodologia
No presente caso, tendo em vista a natureza do imóvel avaliado, sua situação geo‐sócio‐econômica e a
disponibilidade de dados seguros, optamos pelo “Método Comparativo de Mercado”, para a definição de valores.
Tratamento de dados e Identificação do Resultado
O Valor de mercado foi obtido com base no unitário definido para todas as unidades, considerando‐se as devidas
correções específicas para adequá‐las à estas características.
O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de contatos
com corretores e imobiliárias atuantes. Identificamos elementos comparativos válidos de acordo com os seguintes
fatores de equivalência:
a) Equivalência de situação
Dá‐se preferência a locais de mesma situação géo‐sócio‐econômica, do mesmo bairro e zoneamento.
b) Equivalência de tempo:
Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.
c) Equivalência de características:
Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que tange à situação, grau de
aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.
Valores Área Privativa (m²) Valor Unitário (R$/m2) Valores Totais (R$)
Mercado de compra e venda 552,61 13.096,50 7.237.256,86
10 ENCERRAMENTO
Na presente avaliação, dentre todos os fatores relatados, devemos destacar que o estado de conservação do
apartamento não é dos melhores, exigindo uma reforma que contemple a parte hidráulica e elétrica; troca de pias
na cozinha, metais e louças nos banheiros, móveis em geral; acabamento das paredes, pintura geral e, troca de boa
parte do piso, onde nota‐se tacos “estufados” e desgastados. Trata‐se de um apartamento de 26 anos que não
recebeu, ao longo do tempo, manutenção e modernização necessárias e imprescindíveis.
O valor da reforma dependerá do nível de sofisticação e qualidade dos materiais desejados, o que pode apresentar
valores absolutamente díspares.
O Laudo é considerado como documento sigiloso, absolutamente confidencial, e considerou como premissa para
avaliação, o imóvel livre de quaisquer ônus, passivos ambientais ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou
comercialização.
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EQUIPE MANHEIM/HASTAPÚBLICABR
SÃO PAULO, 15 DE FEVEREIRO DE 2018