RELATÓRIO DE MERCADO IMOBILIÁRIO Property Market … · A Abacus em associação com a Jones Lang LaSalle A Abacus é um das empresas líderes do mercado da consultoria imobiliária

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RELATÓRIO DE MERCADO IMOBILIÁRIOProperty Market Report

RESEARCH

ANGOLA2014

A Abacus em associação com a Jones Lang LaSalle

A Abacus é um das empresas líderes do mercado da consultoria imobiliária de Angola, oferecendo todos os serviços relacionados com o mercado empresarial e residencial, tal como agência/mediação de compra e arrendamentos, investimento imobiliário, avaliações e consultoria, e ainda gestão imobiliária. Desde 2010 vem igualmente trabalhando com clientes corporativos e investidores imobiliários diversos.

A Jones Lang Lasalle (NYSE:JLL) é uma empresa de serviços financeiros e profissionais especializada em serviços de imobiliário e gestão de investimento. Mais de 45.000 profissionais em mais de 1000 cidades de 70 países servem as necessidades locais, regionais e mundiais de clientes. A JLL ajuda os seus clientes a maximizar os seus investimentos, seja através de arrendamentos, compra/venda ou em investimento imobiliário.

A Abacus e a Jones Lang LaSalle, combinam o conhecimento global, com o mercado local, oferecendo aos clientes um ímpar serviço imobiliário em Angola.

Abacus in association with Jones Lang LaSalle

Abacus is one of Angola’s leading real estate consultancies. Its services cover all aspects of commercial and residential property, including sales and leasing, investment brokerage, valuation and property management. Since 2010 it has also been providing the same services for corporates and investors.

Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) is a financial and professional services firm specialising in real estate and investment management. JLL helps clients maximise value by owning, occupying and investing in real estate.

Together, Abacus and Jones Lang LaSalle combine global expertise with local market knowledge to give clients unrivalled support in the Angolan market.

INTRODUÇÃO

PERFIL ANGOLA

ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO

SECTOR IMOBILIÁRIO

MERCADO RESIDENCIAL

MERCADO ESCRITÓRIOS

MERCADO RETALHISTA

MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO

MERCADO HOTELEIRO

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

PROVÍNCIAS

GESTÃO DE CONDOMÍNIOS

TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA

DEFINIÇÃO DE ÁREAS

Introduction

Angola profile

Economy

Property Markets

Residential Market

Office Market

Retail Market

Industrial and Logistics Market

Hotel Market

Property Investment Market

Provinces

Property Managment

Taxes and Estate Taxation

Areas definition

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00.001.002.003.003.103.203.303.403.503.603.703.804.005.0

INDÍCEIndex

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00.0Nova Marginal, Baía de Luanda

INTRODUÇÃO Introduction

Sendo este o 5º Relatório, a Abacus em associação com Jones Lang LaSalle, tem feito um especial es-forço ao longos destes anos, contribuindo com infor-mação técnica e comercial ao mercado, ajudando-o a formar-se. Se em anos anteriores se introduziu infor-mação, relativa aos Condomínios e de quais as Áreas que devem ser usadas nesta indústria, a Fiscalidade, etc, este ano começamos a introduzir informação re-lativas às Províncias, aquelas que podem de alguma forma contribuir para a industria do Imobiliário, sem nunca corrermos o erro de comparar estas a Luanda.In this its 5th report, Abacus, in association with Jones Lang LaSalle has made a concerted effort to contrib-ute technical and commercial information on the real estate market in Angola, supporting greater market transparency. Whereas in previous years the report introduced information including charges, area defini-tions, and taxation, this year the report includes mar-ket information on the provinces. While the real estate markets in the provinces differ greatly from Luanda, we hope this addition will make a further contribution to real estate market transparency in Angola.

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Fact box:

01.0

Fonte: FMI, United Nations, Governo de Angola, Instituto Nacional de Estatística, Banco Mundial e BMISource: IMF, United Nations, Angolan Goverment, Angola National Statistics, World Bank and BMI.

• População | Population: 20.5milhões (2014P) | 20,5 million (2014 estimate)

• Capital | Capital: Luanda

• Cidades mais Populosas | Major cities: Luanda, Benguela e Huambo Luanda, Benguela and Huambo

• Língua Oficial | Language: Português | Portuguese

• Área Total | Total area: 1.246.700 Km²

• Moeda | Currency: Kwanza (AKZ) e Dólar (USD) Kwanza (AKZ) and US Dollar

• PIB (US$bn) | GDP (US$bn): 173.4 mil milhões Usd (2014E) 173,4 mil million Usd (2014E)

• PIB per capita (2014E) | Per capita GDP (2014E) Cerca de 6.250Usd About 6.250Usd

• PIB Crescimento Real (2014E) | GDP Growth (2014E): 7,8% / 8%

• Principais Indústrias | Principal Industries: Petrolífera, diamantífera, madeira, pesca. Oil, diamonds, forestry, fishing.

A República de Angola é um país localizado na costa Ociden-tal de África limitado a Norte e leste pela República Democrática do Congo, a leste pela Zâmbia, a sul pela Namíbia e a oeste pelo Oceano Atlântico. Está dividido em 18 províncias, sendo os principais centros urbanos a capital Luanda e o Huambo, o Lobito, Benguela e o Lubango.

The Republic of Angola lies on the west coast of sub Saharan Africa, bound to the north and west by the Democratic Republic of the Congo, to the south-west by Zambia and to the south by Namibia. The country is divided into 18 provinces, the major pop-ulation centres besides the capital Luanda being Huambo, Lobito, Benguela and Lubango.

PERFIL ANGOLAAngola profile

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ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO Economy

África, é hoje considerando o continente com maiores possibili-dades de crescimento a médio e longo prazo, estando por isso no radar e na intenção de investimento estrageiro das principais economias mundiais. Angola tem vindo assim a consolidar a sua posição como um dos principais destinos do investimento estran-geiro interessado no contexto africano.

O continuado crescimento da sua actividade económica, que em 2013, além do bom desempenho do sector petrolífero, mantendo-se como segundo produtor Africano, com 1,8 milhões barris/dia (com intenção de crescer para 2 milhões/dia), o especial cresci-mento dos sectores não petrolíferos, como o agrícola, ou o ener-gético, este beneficiando de um forte investimento público. Tal como em 2013, o Executivo pretende continuar a apostar forte-mente em projectos como Geologia e Minas, Agricultura, Energia e Águas, Transportes e Construção (infra-estruturas públicas).

O posicionamento do país é reforçado pela manutenção da S&P como Estável.

O próprio Fundo Monetário Internacional (FMI) considera que Angola tem hoje uma economia mais robusta, sendo que as Re-servas Cambiais continuam bastantes estáveis, apresentando indicadores que estimam para 2014, um crescimento da econo-mia angolana na ordem dos 6,4%, contra os 5,6% com que deve fechar 2013.

Igualmente o FMI, estima uma Taxa de Inflação em cerca de 8% para 2014, sendo que se espera fechar 2013 com em valores na ordem de 8,9%.

Segundo o Doing Business - índice elaborado pelo Banco Mun-dial que reflecte a facilidade na realização de negócios de várias economias analisadas – Angola encontra-se posicionada em 179 do ranking dos países analisados.

Os principais parceiros de Angola são, em termos de importação, Portugal, China, Brasil e os EUA. Nas exportações, os principais mercados são China, EUA, Índia e Canadá, juntando-se em 2013 Taiwan.

In terms of imports, Angola’s main partners are Portugal, China, Brazil and the USA. The main export markets are China, the USA, India and Canada and, new in 2013, Taiwan.

Today, Africa is considered to be the continent with the greatest possibilities for medium and long-term growth and this is why it is on the radar as a target for foreign investment by the world’s lea-ding economies, and Angola has been consolidating its position as one of the main destinations for foreign investment in Africa.

With continued growth in its economic activity, 2013 witnessed sustained good performance in the oil sector and Angola retai-ned its place as Africa’s second largest producer, with 1,8 million barrels per day (and an intention to grow to 2 million barrels per day). Moreover, growth has been particularly good in non-oil sec-tors such as agriculture and energy, with the latter benefiting from strong public investment. As in 2013, the Executive intends to continue to focus keenly on projects such as geology and mines, agriculture, energy and water, and transport and construction (pu-blic infrastructures).

The country’s position is also strengthened by the fact that it has maintained a ‘stable’ rating from S&P.

The International Monetary Fund (IMF) itself considers that An-gola has a more robust economy today: its exchange reserves continue to be very stable, with indicators estimating growth in the Angolan economy of around 6,4% in 2014, against the 5,6% witnessed by the close of 2013.

The IMF also estimates a rate of inflation of around 8% for 2014, while 2013 is expected to close with a value of around 8,9%.

According to Doing Business - the index prepared by the Wor-ld Bank that reflects the ease of doing business in the various economies analysed - Angola is in 179th place on the ranking of countries.

Edifício Torre Lara, SPFA.3 Towers.

02.0

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DEMOGRAFIADemographics

Em termos Demográficos, com os Censos em Angola em Maio/Junho de 2014, ir-se-á obter dados mais consistentes, no entanto estima-se num número aproximado de 20,5 milhões, de acordo com dados fornecidos pelo Instituto Nacional de Estatística da Angola, e projectados pelas Nações Unidas.

In terms of demographics, more consistent data will be gathered with the 2014 Angola Census taking place in May/June. However, population is estimated at 20,5 million on the basis of data sup-plied by the Angolan National institute of Statistics and the projec-tion of the United Nations.

PROJECÇÃO DA POPULAÇÃO EM ANGOLA E LUANDA Population Growth Projection in Angola and Luanda

Fonte: Nações Unidas, Desenvolvimento Económico e Social, População 2007Source: United Nations, Economic and Social Development, Population 2007

ANGOLA

LUANDA

2000

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2005 2010 2015 2020 2025

Nova Marginal, Baía de Luanda.

TAXA DE INFLAÇÃOInflation

CRESCIMENTO DO PIB: ANGOLAGDP Growth: Angola

Fonte: FMI | Source: IMF Fonte: FMI | Source: IMF(6,5%) (8,9%)

Milh

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Top Restinga Lobito.

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SECTOR IMOBILIÁRIO Características do Sector ImobiliárioThe Property Market Principal Characteristics

O imobiliário em Angola, com especial ênfase em Luanda, depen-derá do desenvolvimento económico do país.

É em Luanda que continuam a centrar-se os principais pólos imobiliários de Angola, pese embora em outras províncias, numa escala impossível de comparar, como o Lobito/Benguela, o Soyo, e Cabinda, possam vir cirurgicamente a desenvolver-se, sempre alicerçados no investimento produtivo.

The property market in Angola, with particular focus on Luanda, will depend on the economic development of the country.

Angola’s principal property market continues to be centred on Lu-anda, although we may see some development, on a completely different scale, in other provinces such as Lobito, Benguela, Soyo, Cabinda, or Namibe. However, any such development will always require productive investment.

03.0

Tendo sido formalmente lançado em 2013, merece um especial destaque o emblemático projecto da Baía de Luanda, projecto que pela sua dimensão, bem como pela qualidade demonstrada nos projectos a edificar apresentados no passado mês de Dezembro de 2013, irá mudar a face da Cidade para sempre, dando um cariz internacional, ao nível do melhor que há no mundo, sendo um desafiante projecto de engenheira.

Crescimento económico, significa crescimento das em-presas, mais negócios, mais pessoas, maior necessida-de de espaço físico, onde trabalhar e residir.

Economic growth means growth in companies, more business, more people, and a greater need for physical space to work and live.

Formally launched in 2013, the emblematic Luanda Bay project merits special attention because its scale and the quality demonstrated in the projects presented in December 2013 will change the face of the city forever, making Luanda into an international capital in line with the best in the world. It is a truly challenging engineering project.

Sendo este o nosso 5º Relatório do Mercado Imobiliário de An-gola, podemos afirmar que o mercado Imobiliário, continua num bom ritmo para a maturidade, atestado pela exigência dos clien-tes/utilizadores dos activos imobiliários. Esta exigência resulta de um limitado aumento da oferta em alguns segmentos de mercado.

Algumas características essenciais do sector imobiliário:• Processos burocráticos e bastante complexos, embora se assista a progressos, na inscrição nas finanças e os registos prediais definitivos, dos activos imobiliários;• Em determinados segmentos tem-se vindo a assistir a um aumento da oferta;• Poucos terrenos com escritura colonial registada (de posse plena);• Insegurança jurídica na transmissão da propriedade, espe-cialmente terra;• Falta de terrenos licenciados no centros da Cidade;• Falta do ordenamento do território e de Planos Directores para as Cidades, pese embora estejam a ser feitos esforços nesse sentido pelas entidades responsáveis;• Necessidade de infra-estruturas básicas, sendo este um tema de difícil e complexa resolução, podendo a prazo vir a limitar novos projectos no centro da Cidade;

Sendo que as universidades Angolanas, ainda não produzem recursos humanos suficientes para o forte crescimento econó-mico e das empresas, a solução passa por recursos humanos expatriados que ajudarão na mais rápida formação dos quadros Angolanos nas empresas.

Muito se tem falado sobre as dificuldades no escoamento de de-terminados produtos. É um facto que o ritmo a que assistíamos em especial no que respeita o segmento de topo do mercado residencial - decresceu. É um segmento que terá pouco espaço para crescer, pois grande parte da procura já estará satisfeita.

Assim é essencial procurar analisar os vários subsegmentos do mercado imobiliário diferenciando-os, procurando enquadrá-los com a procura imobiliária.

This is now our 5th Angola Property Report and we can state with confidence that the market continues to develop towards maturity at a good pace. This is demonstrated by the demand by custom-ers/users of real estate assets, which results from a limited in-crease in supply in some segments of the market.

These are some essential characteristics of the property sector:

• Bureaucratic and very complex processes, although some progress is being seen to register with the tax authorities and complete definitive property registrations;

• Certain segments have witnessed an increase in supply;

• Few pieces of land with a registered colonial deed (with full possession);

• Legal uncertainty in the transfer of ownership, particularly of land;

• Lack of licensed plots in the city centre;

• Lack of general town planning and master plans for the cities, although efforts are being made in this respect by the relevant authorities;

• Need for basic infrastructure - an issue that is difficult and complex to resolve and the time it will take may limit new pro-jects in the city centre;

As Angolan universities are still not producing enough human resources to match the strong growth in the economy and in companies, the solution lies in human resources from abroad who will help train the employees of companies faster.

Much has been said about the difficulties in disposing of certain products and it is a fact that the rhythm we have witnessed – in particular in respect of the high end of the residential market – has decreased. It is a segment that has had little room for growth as the greater part of the demand has already been met.

This means it is essential to seek to analyse the various sub-seg-ments of the property market and to draw a distinction between them to try to match them to property demand.

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MERCADO RESIDENCIALResidencial Market

Torre Maculuso.

03.1

Assim pode afirmar-se que muito do negócio Imobiliário e da inerente rentabilidade imobiliária dos investidores, poderá estar muito dependente facilidade/dificuldade da entrada no país dos potenciais arrendatários.

Caso haja francas dificuldades na entrada no país, o ne-gócio imobiliário e as respectivas rentabilidades podem ser fortemente afectadas.

It is fair to say that the property business and its inherent profitability for investors may be very dependent on the ease/difficulty potential tenants have in entering the country.

If there are significant difficulties in gaining entry to the country, the property business and respective profitability may be seriously affected.

Torre Kanhangulo, Centro Cerro.

O mercado residencial em Luanda, continua bastante activo especialmente quando comparado com outros mercados inter-nacionais, esperando-se para 2014, a entrada de mais de 600 apartamentos novos em Luanda Cidade, muitos dos quais que acabaram por não ser entregues em 2013, como seria esperado.

A Procura mudou, quer a doméstica, mas principalmente a inter-nacional, com evoluídos processos de “due-deligencies” na con-tratação de instalações.

Hoje, os compradores exigem o produto final concluído para a to-mada de decisão, sendo que para esta mudança muito contribuiu a não conclusão de alguns projectos, como ainda pela desilusão de algumas áreas físicas dos espaços que terão sido comprados em planta, invariavelmente considerados de pequena dimensão, quando acabadas.

O modelo de negócio da promoção imobiliária, mudou radical-mente, com uma Banca muito mais exigente, muitas vezes apoia-da em peritos externos na execução dos business-plan financei-ros do negócio. Os Promotores começam a perceber que terão de aportar mais capital próprio aos negócios, característica a que não estavam habituados, dado que o volume de vendas em plan-ta é hoje reduzido, tornando-se decisivo o apoio de profissionais na componente comercialização e marketing. Ou seja, avança-se para o normal modelo de negócio internacional.

Em paralelo com outros mercados internacionais, a nova reali-dade descrita irá naturalmente seleccionar os intervenientes do mercado.

Outra constatação prende-se com a grande mudança que come-

The residential market in Luanda continues to be very active, especially when compared with other international markets. It is hoped that 600 apartments will come onto the market in the City of Luanda in 2014, many of which were not handed over in 2013 as had been expected.

Domestic but principally international demand has changed, with sophisticated due diligence processes being used when buying property.

Today, buyers demand a completed end product before making a decision. This change in approach has been fuelled by the failure to complete some products, as well as disappointment with some of the physical areas of properties bought off-plan, which are in-variably considered to be small when actually finished.

The business model for property development has already changed, with banks being much more demanding and very often turning to external experts for support in the process of approving projects. Developers are beginning to understand that they will have to bring more of their own capital into the business, given that the volume of off-plan sales has fallen. This has made the support of professionals on the sales and marketing side a crucial factor. In other words, Angola is moving closer to the usual inter-national business model.

In parallel with other international markets, the new circumstanc-es we have described will lead to a natural selection of market players.

Another change in circumstances we have seen comes from the great change that has started to have a transversal effect on

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O mercado residencial da Grande Luanda, carac-teriza-se por:

• Escassez de soluções de crédito imobiliário para a emergente classe média Angolana, com excepção do projecto do Kilam-ba Kiaxi, Zango I, Zango II, Cacuaco, etc e a renda resolúvel, podendo vir a entrar no mercado alguns promotores com solu-ções de pagamentos diferidos no tempo;

• Escassez de produtos destinados à classe média Angolana no centro da cidade;

• Alguma oferta destinada ao segmento médio alto para venda no centro da Cidade;

• Falta de fundos de investimento imobiliário para suportar a procura empresarial para arrendamento;

• A existência de projectos destinados ao segmento baixo, patrocinados pelo Estado, como forma de reorganização do território.

Realizada uma análise da oferta versus procura, podemos delimitar Luanda em várias zonas:

• Centro de Luanda/Luanda Velha – Ingombotas e Marginal, uma das zonas com maior procura e desenvolvimento, com construção de edifícios de dimensão significativa a nível resi-dencial, salientando o emblemático projecto Baía de Luanda;

• As zonas mais procuradas, as denominadas zonas nobres são Miramar, Bairro Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta e Baixa da Luanda. Começando a surgir uma nova zona na Cidade, a Praia do Bispo, zona principalmente de moradias;

The Greater Luanda residential market is charac-terised by:

• A shortage of housing credit solutions for the emerging Angolan middle classes - with the exception of the Kilamba Kiaxi, Zango I, Zango II, Cacuaco, etc. projects and rent-to-buy schemes - means we may see some promoters enter the market with delayed payment schemes.

• A shortage of products for the Angolan middles classes in the centre of the city.

• Some properties are available for sale in the mid to high-end segment in the centre of the city.

• Lack of funds for property investment to support business demand for rental property.

• The existence of projects aimed at the low end of the market, sponsored by the State, as a way of reorganising land use.

After analysing supply versus demand, we can di-vide Luanda into a number of areas:

• Central Luanda/Luanda Velha – Ingombotas and Marginal, one of the areas of the city with the greatest levels of demand and development, with construction of large-scale residential projects and featuring the emblematic Luanda Bay project;

• The areas most in demand, known as the zonas nobres or upscale areas are Miramar, Bairro Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta and Baixa da Luanda. A new, up-and-coming area of the city is Praia do Bispo, which predominantly features detached homes;

Elisée Trade Center, SPFA.Projecto Sky Center.

çou a afectar transversalmente o mercado imobiliário angolano – incluindo promotores, banca, consultores e todos os seus restan-tes agentes. O mercado deixou de ser na sua maioria de clientes nacionais passando para os clientes empresariais internacionais, preferindo estes o arrendamento à compra, mesmo apresentan-do Angola, pay-back de 6 a 7 anos, na comparação da compra vs arrendamento.

Com esta mudança começam a surgir os investidores imobiliários que adquirem os activos arrendados, sendo estes principalmente privados, começando agora a surgirem os primeiros investidores institucionais Angolanos, acreditando que em aproximadamente 2/3 anos, com uma adequada lei do arrendamento (determinan-te), solucionando ainda as questões dos licenciamentos / proprie-dade horizontal, a questão da inscrição dos imóveis nas finanças, do registo das propriedades nas conservatórias e com uma polí-tica de expatriação de dividendos agilizada, com a estabilização do mercado e do risco país, poderão vir a entrar efectivamente os investidores Internacionais.

the Angolan property market - including developers, the banks, consultants and everyone else involved. The market is no longer one with a majority of domestic clients and now has a majority of international business clients who prefer renting to buying even though Angola has a 6 to 7 years pay-back, in the comparison between buying and renting.

With this change we have started to see property investors ac-quiring property that is rented out and they are generally private investors. However, we are now also starting to see Angolan insti-tutional investors, and we believe that in around 2/3 years, with an adequate (decisive) letting law that also resolves the question of licensing / horizontal property (condominiums), and the question of the registration of properties with the tax authorities and the land registry. These changes, together with a streamlined policy for repatriation of dividends and the stabilisation of the market and the country’s level of risk, may lead to the arrival of more interna-tional investors.

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• Entre os empreendimentos a serem entregues em 2014 nas localizações referidas destacam-se entre alguns outros, a Torre Kanhangulo, as Torres Oceano, Imgombota Palace, Torre Dipanda, etc.

• Talatona / Luanda Sul – a procura de habitação centra-se nos condomínios que apostam nos segmentos alto e médio alto. De entre os vários empreendimentos salienta-se o Dolce Vita, Condomínio Boulevard, Condomínio Infinity, etc.

• Camama, Viana e Benfica – zonas periféricas de Luanda, localizações dirigidas essencialmente ao segmento médio, com valores inferiores à zona de Talatona. São zonas de cres-cimento de projectos com escala, como os Jardins das Rosas, o Projecto Kilamba Kiaxi, Nova Vida, ou as Vilas de Luanda, junto à Filda.

• Zona Norte - de franca expansão, com começo do projecto do Sambizanga, irá necessariamente ser uma zona de excelência num horizonte temporal de médio prazo. O condomínio Ocean Village continua a ser a zona de referência da zona.

• Among the developments being completed in 2014 in the ar-eas referred to above, we would highlight, among others Torre Kanhangulo, as Torres Oceano, a Torre Maculusso, Imgombota Palace, Torre Dipanda, etc.

• Talatona / Luanda South – the demand for residential prop-erty centres on the condominiums destined for the upper and upper-middle classes and the standout developments include Dolce Vita, Condomínio Boulevard and Condomínio Infinity.

• Camama, Viana and Benfica – areas on the outskirts of Luan-da, are aimed at the middle class market, with prices lower than in Talatona. These are growth areas with large projects such as Jardins das Rosas, the Kilamba Kiaxi Project, Nova Vida, or Vilas de Luanda, next to the FILDA.

• Northern Zone – enjoying a boom with the public presentation of the Sambizanga project, it is bound to be an excellent area in the short to medium term. The Ocean Village condominium remains a point of reference in the area.

No quadro seguinte mencionam-se alguns dos valores praticados no mercado:

The following table sets out indicative average values for each district:

Luanda Sul / Talatona

Luanda Velha /Ingombotas/ Marginal / Miramar / Cruzeiro

Viana

Zonas | Zones Venda/m2 Sale/sqm

Arrendamento/Mês/m2Rent/Month/sqm

Novo | New

Usado | Used

Novo | New

Usado | Used

Novo | New

Usado | Used

4.500 - 7.000

ND

8.400 - 11.800

4.500 - 8.000

5.500 - 9.400

2.700 - 4.500

4.000 - 8.500

12.000 - 20.000

4.000 - 13.000

9.500 - 17.000

2.500 - 12.000

Zona Norte

Novo | New

Novo | New

Novo | New

Usado | Used

2.000 - 3.500 2.500 - 4.500

ND

Estado | State USD

USD

USD

USD

USD

USD

USD

USD

Venda/m² Sale/sqm

Arrendamento/Mês/m2Rent/Month/sqm

4.800 - 8.000

ND

ND

2.500 - 5.500

ND

7.000 - 20.000

ND

12.000 - 25.000

8.000 - 20.000

ND ND

Luanda Cidade - Maianga,Alvalade, Vila Alice,Bairro Azul, Maculusso

Usado | Used

1.900 - 2.750 1.500 - 3.000USD 2.000 - 3.000 2.500 - 3.500

ND

USD

USD

ND ND NDND

ND ND

Camama e Benfica Usado | Used

1.500 - 3.500 2.000 - 4.000

USD

USD

ND ND NDND

2.000 - 4.500 3.000 - 4.500

Apartamentos | Apartments Moradias | Villas

3.500 - 7.500 6.000 - 18.000

ND

1.000 - 2.500

VALORES PRATICADOS: VENDA E ARRENDAMENTOMarket values for sale and rental

Os valores de venda são por m². Os arrendamentos são por mês, por tipologia de T2 a T3 nos apartamentos e de T3 a T5 nas moradias. Nos usados, passámos a consid-erar edifícios recentemente construídos. Sale values are per sqm. Rental values are per month, for average 2 to 3 bed apartments and for average 3 to 5 bed villas.In used properties, we now also consider recently constructed buildings.Fonte: Abacus em associação com Jones Lang LaSalle | Source: Abacus in association with Jones Lang LaSalle

No que se refere ao cada vez mais importante mercado de ar-rendamento residencial, Luanda caracteriza-se, actualmente, por uma clara falta de oferta de espaços adequados aos Busines Plan das organizações. Hoje em dia já não bastam os investido-res particulares, como já referimos, a entrada de investidores Ins-titucionais é determinante, pois há oportunidades de investimento nesta área onde os investidores privado dificilmente terão escala ou estarão preparados para trabalhar com essas escalas.

Com continuada actividade, mantém-se o «mercado» de Gues-t-Houses, que, para muitas organizações, principalmente as de escala reduzida, permite juntar os colaboradores num mesmo es-paço, normalmente com todos os serviços incluídos.

When it comes to the increasingly important residential letting market, Luanda is currently characterised by a clear shortage of properties that suit the business plans of organisations. These days, private investors alone are not enough and, as we have al-ready said, the arrival of institutional investors is crucial, as there are investment opportunities in this area where it would be difficult for private investors to have sufficient scale or to be prepared to work on this scale.

A market that is still seeing a lot of activity is that of guesthouses, which make it possible for many organisations, especially smaller ones, to accommodate their employees together, normally with all the services included.

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VIA EXPRESSO

A Procura residencial no mercado imobiliário, divide-se em dois grandes grupos, a Procura Internacional/Empresarial e a Procura Local, esta segunda transversal a vários grupos sociais, sendo possível identificar três grandes grupos:

• Âmbito Nacional - Altas patentes militares, membros do governo, empresários locais, funcionários da banca e quadros superiores de petrolíferas;

• Expatriados - Ong`s; petrolíferas; embaixadas e em especial as diamantíferas, empresários estrangeiros;

• Emergente classe média Angolana do segmento empresarial dos serviços.

Demand for residential property is divided into two main groups: international/business demand and local demand. The latter cov-ers the whole social scale and we can identify three main groups:

• Domestic - High-ranking military officials, members of the government, local business people, bank employees and oil company professionals.

• Expatriates - NGOs, embassies, oil companies and, in par-ticular, diamond companies and foreign business people.

• The emerging Angolan middle classes from the services sector.

Segmento Alto - Membros do Governo, Diplomatas, Altas patentes militares, Altos quadros empresariais.

Segmento Médio Alto - Expatriados, Empresários Nacionais.

Segmento Médio - Quadros expatriados em geral, Recém-Licenciados (bancos, petrolíferas, seguradoras), Funcionários Públicos.

Segmento Médio Baixo - Funcionários Públicos, População em geral.

Upper class - members of the government, diplomats, high-ranking military officials, high-level business people.

Upper-middle class - high-level ex-pats, local business people.

Middle class - ex-pats in general, recent graduates (banks, oil and insurance companies), public employees.

Working class - public employees, the population in general.

ESTRATIFICANDO POR CLASSES E INTERLIGANDO COM A PROCURA RESULTA O SEGUINTE:Stratifying by class and linking with demand results in the following groups:

LUANDACidade

Centro Luanda Downtown Luanda

1

BenficaSouth Luanda

4

Zona NorteNorthem Zone

2

CamamaSouth East Luanda

5

TalatonaSouth Luanda

3

VianaEast Luanda

6

12

6

53

4

PROCURA MERCADO RESIDENCIALResidential Demand

PRINCIPAIS ZONAS RESIDENCIAIS (LUANDA)Principal Residential Districts (Luanda)

ZONAS PRIME RESIDENCIAL Prime Residential Zones

Alvalade

Maianga

Maculusso

Cidade Alta

Bairro Azul

Cruzeiro

Miramar

Vila Alice

Baixa /Ingombotas

Praia doBispo

A. A.

B. B.

D.D.

C. C.

Outra característica deste segmento prende-se com a exigência dos proprietários no recebimento das rendas antecipadas, no equivalente de 6 a 12 meses de renda, para contratos médios de 3 anos.

Já nos produtos usados, é comum o inquilino ficar responsável pelo pagamento de obras de adaptação e remodelação, dedu-zindo-se na renda os investimentos realizados. Nestes casos, os proprietários pretendem curtos prazos de arrendamento para que, findo o prazo, possam colocar o activo no mercado por va-lores mais elevados.

Another characteristic of this segment comes from the require-ment for up-front payment of rent equivalent to 6 to 12 months’ rent for average contracts of 3 years.

When the properties in question are not new, it is common for the tenant to be responsible for payment of improvement and reno-vation works with the investments made being deducted from the rent payments. In these cases, landlords look for short term lets so that, at the end of the tenancy, they can put the property back on the market with a higher rent.

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Centro de Luanda/ Downtown Luanda, Alvalade, Miramar, Cruzeiro e Talatona.

Classes | Classes Localização | Location Tipologias | Rooms Venda/Arrendamento | Sale/Rent

A Vivendas T3 e T4 | 3 and 4 bed villas;Penthouses; Duplex

Venda: | Sale:Arrendamento | Rent:Pagamento Imediato | Immediate Payment

A+BAlvalade, Miramar, Maianga, Maculusso, Bairro Azul e Talatona

Vivendas T3 e T4 | 3 and 4 bed villas;Apartamentos T3 e T43 and 4 bed apartments

Venda: |Sale:Arrendamento | Rent:Pagamento Imediato ou Financiamento BancárioImmediate Payment or Bank Financed

CNova Vida, Camama, Benfica,Maianga, Combatentes e Vila Alice

Apartamentos T2 e T3(T1 expatriados)2 and 3 bed apartments(1bed apartment Ex Pats)

Venda: | Sale:Arrendamento | Rent:Pagamento Imediato ou Financiamento Bancário/EmpresarialImmediate Payment or Bank Financed / Companies

D Viana, Benfica e outros

Apartamentos T2 e T32 and 3 bed apartments

Venda (Quadors médios) | Sale (Youg qualified staff) Arrendamento - Angolanos | Rent - Angolanos Pagamento: Financiamento Bancário/EmpresarialPayment: Bank Financed / Companies

OFERTAResidential Supply

A Procura Local, que foi a responsável pela absorção de grande dos activos “top-end” recentemente vendidos na Cidade e Tala-tona, aparentemente hoje encontra-se satisfeita com este tipo de produtos, estando disponível para a aquisição de activos imobi-liários para rendimento.

Quanto à Procura Internacional/Empresarial, além do sustentado e significativo crescimento das organizações presentes em An-gola e da continuada entrada de multinacionais várias algumas líderes mundiais dos sectores de actividade onde actuam, per-mitem-nos afirmar que Angola é um país com procura imobiliária, onde faça sentido continuar a investir.

Esta procura situa-se a nível das tipologias T1 e T2, essencial-mente para arrendamento e por determinados montantes que as empresas têm estabelecido nos Business Plan, variando em fun-ção dos sectores de actividade de cada empresa.

A quase generalidade dos projectos conjuga a vertente residen-cial com serviços e comércio, permitindo evitar perdas de tempo nas deslocações no por vezes complicado transito de Luanda.

É, por isso, uma mais-valia, a conjugação de duas vertentes, ofe-recendo a possibilidade de poder residir e trabalhar no mesmo condomínio, idealmente com algum comércio associado.

Perspectiva-se que os novos produtos imobiliários que poderão sair nos próximos anos, possam vir a preencher esta lacuna no mercado.

Em relação ao produto médio e médio alto, o desajustamento en-tre preços, tipologias e áreas está a ser corrigido para correspon-der à Procura.

É nos edifícios usados que efectivamente se encontram alguns acertos nos preços, resultantes da falta de maturidade dos pro-prietários, que não estão preparados para pequenas oscilações na procura. Caso soubessem ou tivessem capacidade para espe-rar, os valores manter-se-iam.

Local demand, which was responsible for absorbing the large “top-end” assets recently sold in Cidade and Talatona, has ap-parently now been met by these types of products and real estate assets for rental purposes are now available for acquisition.

When it comes to international/business demand, the sustained and significant growth of organisations with a presence in Ango-la and the continuing arrival of a range of multinationals, some of which are world leaders in their sectors, means that Angola is clearly a country with demand for property and one where it makes sense to invest.

This demand centres on one and two bedroom properties, es-sentially for rent at the prices established in companies business plans, which vary in accordance with the sectors of activity of each company.

Most projects are mixed-use and combine the residential side with services and retail, which makes it possible to avoid wasting time in Luanda’s congested traffic. This is why the combination of residential and services is a great bonus, making it possible to live and work in the same condominium, ideally with some retail included.

It is expected that new real estate products that may appear in the coming years will be able to fill this gap in the market.

When it comes to properties for the middle and upper-middle classes, the lack of proportion between prices, rooms and areas is being corrected to correspond to demand.

It is in used buildings that we can actually find some price adjust-ments resulting from a lack of maturity on the part of the owners who are not prepared for small variations in demand. If they were aware or had the capacity to wait, values would be maintained.

Como mencionado, entrarão em Luanda Cidade, mais de 600 apartamentos novos, que à primeira vista, poderão parecer um número excessivo, contudo a previsão da absorção liquida do número de expatriados das princi-pais empresas petrolíferas a operar em Angola, como também de empresas médias, permitirão ter confiança em que o produto seja escoado, principalmente pelo mercado de arrendamento e numa menor escala pelo da venda directa. Para 2015 e por um prazo de 3 a 4 anos, prevê-se uma limitada entrada de apartamentos novos no mercado para comercialização.

As we have mentioned, around 600 new apartments will come on to the market in the City of Luanda and, at first sight, this might seem like an excessive number. How-ever, the forecast for net absorption of the number of ex-pats from the principal oil companies operating in An-gola, as well as for medium-sized companies, means we can be confident that the product will sell out, principally through the rental market and to a lesser extent through direct sales. For 2015 and for a period of 3 to 4 years, fewer apartments are expected to come onto the market.

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Torre Kanhangulo.Torres Oceano, Besa.

Alguns preços no mercado imobiliário subiram, especialmente no centro da cidade, em determinados produtos. É erradamente comum afirmar, que os preços do Imobiliário desceram, comparando escritórios com residencial, novo com usado, comércio e Industria, centro da cidade com Talatona ou com a periferia, nada mais errado. Cada produto e suas respectivas localizações, tem o seu fim próprio e não devem ser misturados/comparados uns com os outros.

O Projecto do Kilamba Kiaxi, tem sido utilizado como argumento que os preços desceram em Luanda, não está certo. O Kilamba Kiaxi e outros, foram felizmente lançados (hoje com a facilidade da Renda Resolúvel) pelo Governo, não para competir com o centro da cidade, mas para fazer face a uma enorme procura imobiliária de um determinado segmento da procura.

Como em qualquer sector de actividade, não podemos comparar o que não é comparável.

Em suma, há preços que subiram, há preços que desceram e há novos preços de novos produtos. É preciso segmentar o mercado por diferentes tipos de produto, localizações, tipologias, etc, para poder comparar e chegar a conclusões correctas.

Some property market prices have risen, especially in the city centre, for certain products. Many people make the mistake of saying that property prices have fallen, comparing offices with residential, new with used, commerce with industry, the city centre with Talatona or with the outskirts, and nothing could be more wrong. Every product and its respective location have their own Market dynamics and should not be mixed/compared with any other.

The Kilamba Kiaxi Project has been used as an argument that prices have fallen in Luanda, but this is not correct. Kilamba Kiaxi and others were fortunately launched (today with the rent-to-by option) by the Government, not to compete with the city centre, but to meet huge demand for property from a specific segment.

As with any sector of activity, we cannot compare what is not comparable. In summary, there are prices which have risen, there are prices which have fallen and there are new prices for new products. It is essential to divide the market into segments by different types of product, location, size, etc. to be able to compare and reach correct conclusions.

Imóvel | BuildingCondomínio do Bengo

Torre Kanhangulo

Alvalade Residence

Torre Lara

Sky Residence I e II

3 Towers

Torres Oceano

Edifício Farol

Ocean Village

Torres Dipanda

Luanda Towers

Ingombota Palace

Elite

Fénix

Kaluanda

Vitória

Vila Alice

Ingombotas

Maianga - Alvalade

Vila Alice

Ingombotas - Kinaxixi

Ingombotas - Eixo Viário

Ingombotas

Ilha

Mulemba

Imgombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Residencial, Escritórios e Comércio | Residential, Office and Retail


Residencial e Comércio | Residential and Retail










Residencial | Residential




Zona | Zone Uso | Use

Fonte: Abacus em associação com Jones Lang LaSalle Source: Abacus in association with Jones Lang LaSalle

Oferta Residencial em Luanda, Actual e Futura (até 2 anos) Luanda Residential Projects in the pipeline (until 2 years)

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O segmento de escritórios de Luanda tem um comportamento idêntico ao de qualquer outro lugar no mundo: vive do crescimen-to económico e com esse crescimento dá-se um natural aumento das organizações traduzido num maior número de pessoas e na necessidade de espaços onde trabalhar.

Tem-se vindo a assistir à particularidade de se estarem a insta-lar Multinacionais algumas líderes mundiais dos segmentos onde actuam.

O stock de escritórios da grande Luanda para 2013, estima-se em 1.135.000 m2. Este número resulta de um levantamento físico durante 2009 e 2010, do edificado até então, tendo acrescido a estes, os novos imóveis que saíram a partir de 2009.

O stock para 2014, estima-se que passe para cerca de 1.227.000 m2, esperando-se ainda que muito do stock que venha a entrar, já tenha colocação.

A Vacancy Rate, ou a taxa de disponibilidade de escritórios no mercado é de 4,76%, sobre a totalidade do mercado, contudo e por apenas se conseguir monitorizar de uma forma mais consis-tente o edificado a partir de 2009, o disponível sobre este stock é de 11,76%.

A zona prime e preferencial de escritórios em Luanda, designada internacionalmente por CBD (Central Business District) situa-se na Baixa e Marginal. Nesta encontram-se localizados os princi-pais departamentos governamentais, sedes de bancos e segu-radoras e sedes de empresas (sobretudo as ligadas ao sector petrolífero) de onde se espera que nunca venham a sair. Aqui encontramos projectos como as Torre Kanhangulo, Torres Ocea-no, 3 Torres, Edifício Baía, Torre Elisée, a Torre Maculuso, entre outros.

Por sua vez, a dita zona central - a que delimita a prime - tem sido a localização escolhida para o desenvolvimento de alguns projectos como é o caso da Torre Dipanda, Atrium Independência, Condomínio do Bengo, Torre Lara, e ainda a localização da sede de alguns Bancos, como o Sol, o BNI, do BCA, além do BFA e do Millennium BCP (que em breve expanderá para a Cidade Finan-ceira juntamente com o Banco Atlantico), como ainda o Banco Valor ou o Banco do Huambo.

Afirmando-se como uma nova localização do segmento de escri-tórios, a Praia do Bispo, encontram-se a Sede do BPA, do Cai-xaTotta, ou da Chevron, além de um edifício da Seguradora AAA. Esta localização continua com problemas estruturais, principal-mente de esgotos e de electricidade.

The Luanda office segment behaves just like that of any other place in the world: it lives on economic growth as this growth brings a natural increase in the number of organisations, which translates into a greater number of people and the need for space in which they can work.

We have been witnessing the unusual event of multinationals, some of which are world leaders in their sectors, setting up busi-ness here.

The stock of offices in greater Luanda for 2013 is estimated at 1 135,000 m2. This number results from a physical survey carried out in 2009 and 2010 of the buildings existing at that time plus the new construction that has come onto the market since 2009.

The stock for 2014 is estimated to be 1,227,000 m2 and it is also hoped that much of this new stock will already be occupied as it comes onto the market.

The vacancy rate for total stock, including estimations of occupan-cy levels in older colonial buildings in addition to modern stock, is 4,76%. However since 2009 a more accurate occupancy moni-toring process focused on modern purpose-built office stock has been introduced. Vacancy in these buildings is higher at 11,76%.

Luanda’s prime and preferred business district is known by the international term CBD (Central Business District). Here we find the main government departments and bank, insurance and cor-porate headquarters (above all those from the oil sector), and they are not expected to leave this area. The area is also home to developments like Torre Kanhangulo, Torres Oceano, 3 Torres, Edifício Baía, Torre Elisée, and Torre Maculusso, among others.

In turn, what is known as the central area – which shares a bound-ary with the prime area - has been the location of choice for the development of a number of projects such as Torre Dipanda, Atri-um Independência, the Bengo Condominium, Torre Lara, and it is also the location of some bank headquarters, including Sol, BNI and BCA, as well as BFA and Millennium BCP (which will soon extend to Cidade Financeira (Finance City) together with Banco Atlantico). This area is also home to Banco Valor and Banco do Huambo.

Praia do Bispo is establishing itself as an up-and-coming loca-tion for offices and it is already home to the headquarters of BPA, CaixaTotta, and Chevron, as well as a building of the insurance company AAA. However, this area still has some structural prob-lems such as drains and the electricity supply

MERCADO DE ESCRITÓRIOSOffice Market 03.2

Zonas | Zones Estado | State

Zona Prime Novo | New 8.000 - 11.900

Zona Central

Zona Praia do Bispo

Usado | Used

Novo | NewUsado | Used


5.000 - 9.000

7.100 - 10.5003.500 - 5.000

NDND

150 - 200

90 - 135

90 - 160 80 - 120

ND

Fonte: Abacus em associação com Jones Lang LaSalle | Source: Abacus in association with Jones Lang LaSalle

Talatona Novo | New

Usado | Used

5.500 - 7.300

ND

95 - 110

90 -100

ND

Venda/m2 (USD)Sale/sqm (USD)

Arrendamento/Mês/m2 (USD)Rent/Month/sqm (USD)

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Zona PrimePrime Zone

Zona CentralCentral Zone

Zona ExpansãoExpansion Zone

LUANDA

Praia do Bispo

Talatona, por sua vez, começa a afirmar-se como um destino próprio do mercado de escritórios, onde já se encontra um “cluster” das comunicações e audiovisual, como a Unitel, a Movicel, a Zap, onde se ecnontram em operação alguns Parques Empresariais como o Belas Business Park, entrando em 2014 no mercado o Dolce Vita, ou o Projecto da Cidade Financeira.

Podemos assim concluir que continuará a existir uma Procura sustentada para vários tipos de produto, com a previsão da entrada da mais empresa internacionais, além do significativo crescimento das presentes no mercado. Pode assim esperar-se que se mantenha o desempenho do segmento, adequando a oferta à procura mantendo os valores médios do mercado, prevendo-se um acerto nas prime rents que num passado recente atingiram de 220Usd/m2.

Talatona, in turn, is beginning to establish itself as a destination for the office market. It is already home to a cluster of communications and audio-visual companies such as Unitel, Movicel and Zap and some business parks such as Belas Business Park have been set up there. In 2014, Talatona will welcome Dolce Vita and the Cidade Financeira (Finance City) Project onto the market.

In conclusion, there is still sustained demand for various types of product and the arrival of more international companies is expected, as is growth of those already present in the market. This means we can expect the performance of the segment to remain steady, with supply adjusting to demand and the average market values being maintained, however prime rents in Luanda have fallen from recent highs of 220 USD sqm per month and top rents may soften further.

Edifício Vitória, Besa.

DELIMITAÇÃO ZONA ESCRITÓRIOSOffice Areas

Imóvel | BuildingCondomínio do Bengo

Torre Kanhangulo

Torre Lara

Sky Residence e Business

3 Towers

Torres Oceano

Torres Dipanda

Luanda Towers

Torre Maculusso

Ingombota Palace

Fénix

Kaluanda

Prestige Coqueiros

Vila Alice

Ingombotas

Vila Alice

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Escritórios, Residencial e Comércio | Office, Residential and Retail








Escritórios e Comércio | Office and Retail




Escritórios e Comércio | Office and Retail

Zona | Zone Uso | Use

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Resultado do forte progresso económico, houve um generalizado aumento da riqueza global em Angola, a população tem vindo a ter melhores condições de vidas. O índice de pobreza tem vindo a diminuir e o poder de compra a aumentar, confirmado pelo Banco Mundial com a alteração do estatuto de Angola de país de rendi-mento médio inferior, para rendimento médio superior.

Para o segmento do Retalho, tal torna-se fundamental que se verifique uma melhoria do poder de compra de todas as classes, o que tem vindo a suceder.

O segmento retalho em Angola divide-se hoje em três diferentes conceitos:

- Centros Comerciais - Shopping Centers;- Retail Parks;- Lojas de Rua.

Quanto a Centros Comerciais, já existem no mercado quatro in-vestimentos e esperando-se para 2014/15 a inauguração de mais dois ou três.

No mercado a funcionar em pleno teremos:Belas Shopping - Inaugurado em 2007 trata-se do primeiro es-paço de grande dimensão a surgir em Angola - mais concreta-mente na zona de Talatona. Conta com 100 lojas e com 8 salas de cinema.

Millennium Shopping - O segundo Centro Comercial de Angola inaugurado em 2008 no Lubango. Conta com cerca de 40 lojas e com a curiosidade de ter sido lançado no mercado para venda.

Ginga Shopping - situado em Viana e com 70 lojas, inaugurado em 2012.

Atrium Nova Vida - com cerca de 35 lojas, foi inaugurado em fins de 2012, situando-se na zona sul, no projecto Nova Vida.

Luanda Towers/Vista Club Shopping - integrado num projecto misto, escritórios, habitação, com aproximadamente 7.600 m² de ABL e 40 lojas.

Luanda Shopping – Integrado no Projecto Comandante Gika. Contará com cerca de 60.000 m² de ABL, distribuídos por 208 lojas, 6 salas de cinema e um health-club.

A inaugurar no período de 2014 a 2015:Shopping Fortaleza – Empreendimento localizado na marginal, na proximidade da Fortaleza de Luanda.

Shopping do Kinaxixi – Empreendimento comercial com obra em curso, no antigo mercado do Kinaxixi.

Sky Gallery – para Junho/Julho de 2014.

As a result of strong economic progress, there has been a general increase in total wealth in Angola and the population has been en-joying better living conditions. Poverty levels have been decreas-ing and purchasing power increasing. This has been confirmed by the World Bank with the change in Angola’s status from a country will lower middle income to one with upper middle income.

For there to be good performance in the retail segment, however, it is crucial for there to be an improvement in the purchasing pow-er of all classes.

The retail segment in Angola is currently split into three different concepts:

- Shopping Centres- Retail Parks- High Street Retail

There are already four shopping centre investment projects oper-ating in the market and the inauguration of two or three more is expected in 2014/2015.

Already operating in the market:Belas Shopping - opened in 2007, this was the first large-scale shopping centre to be completed in Angola. It is located in Tala-tona and has around 100 shop units and an 8-screen multiplex.

Millennium Shopping - opened in 2008 as the second shopping centre in Angola. This centre in Lubango and has around 40 shop units and was unusual in that it was put onto the market for sale rather than rent.

Ginga Shopping - located in Viana with 70 shop units, this centre was opened in 2012.

Atrium Nova Vida - with around 35 shop units, this centre was opened towards the end of 2012 and is located in the south of the city, Nova Vida project.

Luanda Towers/Vista Club Shopping - part of a mixed use pro-ject for homes and offices with approximately 7,600 m² of GLA and 40 shops.

Luanda Shopping - part of the Comandante Gika development, this project will be 60,000 m² including 208 shops, a 6-screen mul-tiplex and a health club.

To open in 2014 to 2015:Shopping Fortaleza - located on the Marginal, near the Fortaleza de Luanda.

Kinaxixi Shopping - a commercial redevelopment of the former Kinaxixi market.

Sky Gallery - June/July 2014.

Cidade Financeira, Talatona, Finicapital.

MERCADO RETALHISTARetail Market03.3

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Belas ShoppingMillennium LubangoLuanda ShoppingShopping do KinaxixiShopping FortalezaAtrium Nova vidaGinga ShoppingGalerias Sky Center3 TorresVista ShoppingVianaBenfica/Patriota

Lobito Retail Park

200720092015

ConstruçãoConstrução

20122012201420142014NDND

2012

TalatonaLubangoAlvaladeKinaxixiMarginalTalatona

VianaKinaxixiKinaxixiBaixaViana

Benfica /Patriota

Lobito

19.500ND

60.000NDND

9.00020.0005.0005.2507.60026.00

15.000

15.000

10040

208NDND3570NDND50NDND

ND

EmpreendimentoDevelopment

EmpreendimentoDevelopment

AnoYear

AnoYear

ZonaZone

ZonaZone

ÁreaArea

ÁreaArea

LojasShops

LojasShops

Shopping Luanda Towers.



Centros Comercias | Shopping Centres USD 60 - 130Retails Parks | Retails Parks

Lojas Rua | Hight | Street Retail

USDUSD

ND25 - 195

NDND

3.500 - 12.000

Os Retail Parks, uma sequência natural dos Centros Comerciais, começam hoje a surgir no mercado, pese embora a concretiza-ção dos projectos esteja a ser difícil. O primeiro a ser lançado e hoje aberto ao público, foi o Lobito Retail Park.

Encontramos também em projecto alguns empreendimentos que tardam a sair, como em Viana, o Luana Retail Park.

Outro mercado com forte procura é o das lojas de rua. São evi-dentes as dificuldades em encontrar lojas bem localizadas, muito pela expansão das redes bancárias.

Hoje é possível encontrar em Luanda nas principais ruas da cida-de, Lojas que vendem algumas das emblemáticas marcas inter-nacionais, desde a Parfois, Boss, Adidas, Nike, Lacoste, Porche, Porcelanosa, Lion of Porches, etc.

Retail parks, a natural follow-on from shopping centres, are now starting to come onto the market. The first to be launched, which is now open to the public, was Lobito Retail Park.

Viana o Luana Retail Park is yet another new project among oth-ers planned but has been slow in coming to fruition.

Another market seeing strong demand is high street retail. There are clear difficulties in finding well-located shops, many of which are for the expansion of the banking networks.

These days in Luanda’s main streets you can find shops selling some of the leading international brands such as Parfois, Boss, Adidas, Nike, Lacoste, Porche, Porcelanosa, Lion of Porches, etc.


CENTROS COMERCIAISShopping Centres

RETAIL PARKS Retail Parks

VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamentoMarket Values for Sale and Rental

Mantém-se a particularidade que, ao contrário do resto do mer-cado imobiliário mundial, as Lojas de rua, com algumas poucas excepções, têm valores de transacção (arrendamento ou venda) inferiores aos valores de escritório e por vezes aos de habitação.

We continue to see an unusual feature that differs from the prop-erty market in the rest of the world: high street shops, with just a few exceptions, are less expensive to rent or buy than offices and sometimes even residential property.

Arrendamento/Mês/m2 Rent/Month/sqm

Venda/m2Sale/sqm

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Apesar do forte compromisso e investimento Governamental no segmento industrial produtivo e de transformação, que começa a apresentar resultados, Angola por força do seu forte crescimento económico, irá necessariamente ter de continuar a importar um conjunto essencial de bens e serviços.

Assim, reforçamos o anteriormente anunciado nos nossos relató-rios, em que o segmento imobiliário industrial, será um dos com maior futuro no país. Objectivamente, além das emergentes ne-cessidades imobiliárias internas, continuarão a existir necessida-des de armazenamento por força das importações, que quando aliadas, à quase inexistência de produto imobiliário industrial/ar-mazenagem oferecem uma grande oportunidade de investimento aos promotores.

Naturalmente, dependendo da província em análise, a questão localização é determinante para o sucesso de qualquer parque/plataforma logística, considerando ainda a dimensão do país, sua situação geográfica no continente. As necessidades logísticas do Huambo ou Huíla (maioritariamente Agrícola), nada têm a haver com Luanda, ou Cabinda por exemplo, que são na sua maioria, a importação de bens e equipamentos. Isto obriga decisivamente a pensar-se, os produtos imobiliários industriais/logísticos, pro-vavelmente interligando as plataformas logísticas, com os Portos Marítimos e com o Caminho de Ferro.

Despite the Government’s solid commitment to investment in the industrial production and manufacturing segment, as a result of its growth Angola, will, as of necessity, have to continue to import certain essential goods and services.

For this reason we must emphasise, as we have done in previous reports, that the industrial property segment will be the one with the brightest future in the country. Objectively, besides the emerg-ing internal needs for property, there will continue to be demand for warehousing because of imports, and when viewed alongside the almost total lack of industrial/warehousing property, this repre-sents a fantastic investment opportunity for developers.

Naturally, depending on the province being analysed, the ques-tion of location is crucial to the success of any logistics park or platform when you also take into account the size of the country and its geographical position on the continent. For example, the logistical needs of Hambo or Huíla (the majority of which are agri-cultural), are completely different to those of Luanda or Cabinda, the majority of which are for the importations of goods and equip-ment. This means it is essential to think decisively about industri-al/logistics property that has links to the seaports and the railways.

MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO Industrial and Logistics Market03.4

ZONAS INDUSTRIAIS Industrial Location

Também a construção de novas estradas entre as províncias é outro dos factores determinantes para este segmento, confirman-do-se a entrada de operadores logísticos internacionais.

Em Luanda, para além da mencionada oferta industrial na proxi-midade do porto destacam-se ainda as zonas de Viana, Benfica, da Estrada para o Cacuaco e a Estrada para Catete, existindo alguns projectos já edificados e alguns outros em curso, como o Viana Logistics Park, que além da pequena industria e distribui-ção, vai permitir instalar grandes operadores.

Será correcto dizer que este é dos segmentos do mercado imobi-liário, o que oferece mais oportunidades de investimento.

The construction of new roads between the provinces is another determining factor for this segment because of the intention of inter-national logistics operators to come into the country.

In Luanda, besides the stock of industrial property around the port, we should not forget the areas of Viana, Benfica, and the Cacuaco and Catete roads, where some projects have already been built and others are under construction. These include Viana Logistics Park which, apart from small industry and distribution, will be able to accommodate large-scale operators.

It would be true to say that this is one of the segments of the prop-erty market that offer more investment opportunities.

MariaTeresa

Estrada para Catete

Barra doCuanza

Bom Jesus

Cabo LedoMuxima

Úcua

Mabutas

Caxito

Bairrodo Dande

LUANDAZona Norte (Estrada para Cacuaco)Northern Zone ( Road to Cacuaco)

Estrada para CateteRoad to Catete

Luanda Sul(Talatona, Benfica)

Viana

Viana Logistics Park, Promopark.

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Parte decisiva e integrante do desenvolvimento económico de Angola é o significativo do número de unidades hoteleiras em Angola, com especial ênfase na Província de Luanda, encontran-do-se contudo em desenvolvimento ou já projectados, uma série de unidades de hoteleiras na maior parte das principais cidades de todas as províncias de Angola, começando a preencher evi-dentes lacunas que existiam para quem procurasse uma dormida nesses locais, quer seja por motivos profissionais, quer seja por motivos de lazer.

O continuado esforço do Ministério da Hotelaria e Turismo, que após várias acções, de formação nos últimos 5 anos, começa agora a pôr em prática a estratégia definida para os Pólos de De-senvolvimentos Turísticos, como Calandula/Malanje, Cabo Ledo/Luanda, particularizando o projecto transfronteiriço Okavango-Zambeze e o Pólo de Desenvolvimento Turístico da Baía do Oka-vango, ambos na província do Kuando Kubango.

Assinala-se que o subsegmento do turismo - Golf, tem tido uma procura cada vez mais acentuada, principalmente para um nú-mero cada vez maior de expatriados existentes em Angola, mas igualmente de assinalar a interessante procura por Angolanos. O campo Golf do Mangais, integrado no Complexo Turístico Man-gais Eco Resort, na Barra do Kwanza, que tem obrigatoriamente associado a componente hoteleira e imobiliária, começará a en-trega das primeiras casas durante o ano de 2014.

Iniciou-se a construção do terceiro Campo de Golf em Angola, em Menongue, no Kuando Kubango, prevendo-se a entrega dos primeiros 9 buracos em princípio de 2015, reforçando assim a qualidade do projecto transfronteiriço Okavango-Zambeze.

Em 2013, assistiu-se ao reforço da consolidação do mercado hoteleiro em Luanda, tendo os hotéis atingido excelentes taxas ocupação em aproximadamente 75%, tendo os Hotéis de 4*, tra-balhado com tarifas diárias, entre os 280 e 300Usd/noite.

Para 2014, apesar da expectável saída de vários quadros do Oil & Gas residentes em hotéis para apartamentos, espera-se a ma-nutenção do bom desempenho do sector, devido ao esperado continuado crescimento económico.

A decisive and integral part of the economic development of An-gola is the significant number of hotel units in the country, with special emphasis on the Province of Luanda. However, a series of hotel units in most of the other principal cities in all provinces of Angola are under development or planned. These developments are beginning to meet the clear shortfall that exists for those seek-ing a place to stay in these locations, whether for professional reasons or for leisure, a segment of the market that has been showing great demand.

After a number of training programmes over the last 5 years, the Ministry of Hotels and Tourism, is now beginning to put into prac-tice a clear strategy of Tourism Development Clusters, including Calandula/Malanje, Cabo Ledo/Luanda. There has been particu-lar focus on the cross-border Okavango-Zambeze project and the Baía do Okavango Tourism Development Cluster, both in the Province of Kuando Kubango.

One important tourism sub-segment - Golf, has seen ever-in-creasing demand, principally for a growing number of ex-pats liv-ing in Angola, but there is also interesting demand for this sport by Angolans themselves which is also worthy of note. The Mangais Gold course, part of the Mangais Eco Resort in Barra do Kwanza, has the usual hotel and residential property component, and it is hoped that the handing over of the first house will begin during 2014.

Construction work has now started on Angola’s third golf course in Menongue, Kuando Kubango. The first 9 holes are expected to be delivered at the beginning 2015 and will bring even greater quality to the Okavango-Zambeze cross-border project.

In 2013, we witnessed further consolidation of the hotel market in Luanda, where hotels achieved excellent occupation rates of around 75%, with 4-star hotels operating with rates of between USD 290 and 330 per night.

For 2014, despite the expected departure of many oil and gas em-ployees to apartments, it is hoped that the good performance of the sector will continue as a result of continued economic growth.

Urbisoyo, Soyo.

MERCADO HOTELEIROHotel and Tourism Market03.5

VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento Market Values for Sale and Rental

Zonas | Zones Estado | State Venda/m2 (USD)Sale/sqm (USD)

Viana / BenficaNovo | New 1.200 - 1.800

900 - 1.200

Talatona

Norte

Usado | Used


Novo | New

Arrendamento/Mês/m2 (USD)Rent/Month/sqm(USD)

Usado | Used

700 - 900

500 - 800

NDND

13 - 18

10 - 12

40 - 6025 - 30

12 - 13

8 - 11


Estrada CateteNovo | New

Usado | Used

1.200 - 1.500

800 - 1.000

12 - 15

ND

21

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOInvestment Market03.6

Será finalmente 2014 o ano do arranque efectivo do investimento imobiliário institucional em Angola? Assim o mercado imobiliário espera e necessita. Com a Legislação aprovada em DR (Decreto Presidencial nº 7/2013 de 11 de Out 2013, no DR I Série – nº196 de 11 de Out 2013), estão reunidas todas as condições para um arranque efectivo, continuando os investidores particulares a aproveitar, beneficiando de óptimos retornos, muito superiores a qualquer aplicação financeira existente no mercado.

Seria ainda consequente o Governo de Angola, criar incentivos fiscais para quem investisse neste segmento de negócio imobi-liário.

Mantém-se assim para as Sociedades Gestoras uma grande oportunidade de negócio, pois serão o mercado destino de um número significativo de entidades individuais e colectivas, de-tentoras de importantes portfólios de activos imobiliários, muitos arrendados.

É determinante saber explicar aos investidores imobiliários os benefícios e as vantagens de terem os activos imobiliários sob Gestão de uma Sociedade Gestora, que poderá estender a sua actividade ao chamado Asset & Property Managment - Gestão dos Activos Imobiliários, em termos administrativos, de manuten-ção e conservação, gestão contabilística e financeira, bem como a Gestão de Clientes.

Esta actividade, pode-se dizer que em muitos casos é o fim da uma linha, onde estiveram envolvidos a industria de construção e imobiliária, etc, sendo por isso determinante para estes segmen-tos que a Industria do Investimento Imobiliário seja motivada a desenvolver cada vez mais a sua actividade.

Hoje já é uma realidade a intenção de investidores imobiliários internacionais olharem para o mercado Angolano, contudo esbar-ram em temas já referidos, como a actual Lei do Arrendamento, falta de legislação consistente em termos de regulação do mer-cado financeiro imobiliários, a agilização do tema da expatriação dos dividendos, etc.

No mercado de investimento, dada a falta de segmentação e maturidade do mesmo, pode-se falar em yields iniciais a acom-panhar as taxas activas e passivas da Banca Comercial) com valores na ordem de:

Will 2014 finally see the real start of institutional investment in An-gola? This is what the property market hopes for and needs. With the legislation approved in by Presidential Decree (PD 7/2013 of 11 October, in PD Series I – no. 196 of 11 October 2013), we have all the conditions for a real start to such investment. Private inves-tors are continuing to take advantage of the situation, benefiting from excellent returns that are much greater than any financial application existing on the market.

Another consequence would be the creation by the Government of Angola of tax incentives for those investing in this segment of the property market.

This means there is still a great business opportunity for asset management companies, as they will be the target for a significant number of individuals and legal entities that hold important portfo-lios of rental property assets.

It is crucial to be able to explain to real estate investors the ben-efits and advantages of having their real estate assets handled by management companies. The activity of such companies can cover what is known as ‘asset and property management’, in ad-ministrative terms covering maintenance and conservation, finan-cial and accounting management as well as client management.

In many cases it can be said that this activity is the end of a line that has involved the construction and property industry, etc. For this reason, it is crucial for these segments for the real estate in-vestment industry to be motivated to continue to develop its ac-tivity.

The intention of international real estate investors to look at the Angolan market is already a reality. This is despite the difficulties caused by the topics referred to above such as the current Letting Law, the lack of consistent legislation in terms of regulation of the real estate finance markets and the streamlining of the topic of repatriation of dividends, etc.

Given the lack of segmentation and maturity of the investment market, we can talk about initial yields, following the commercial banking lending and deposit rates) with values in the order of:

Fonte: Abacus em associação com Jones Lang LaSalleSource: Abacus in association with Jones Lang LaSalle

O contrato de arrendamento tipo em Luanda tem a duração de 3 a 5 anos.Typical rental contracts in Luanda have a duration of 3 to 5 years.

Golf Mangais, Mangais Eco Resort, Barra do Kwanza.

Escritórios | Offices


Segmento/Segment Yields

14 - 17

13 - 17

Industrial | Industrial 12 -15

VALORES PRATICADOS: TAXA DE RENTABILIDADE

Yields

22

Novo | New

Usado | Used



Neste Relatório de 2014, resolvemos introduzir um capítulo com referência às principais Províncias onde existe desenvolvimento imobiliário. Já anteriormente foi dito que será impossível qualquer comparação com a Cidade de Luanda, mas cada uma à sua es-cala apresenta diferentes estágios sempre apoiadas no desenvol-vimento empresarial.

BENGUELA / LOBITO

Pela dimensão do mercado, a Abacus em associação com Jo-nes Lang LaSalle entende que a região como um único mercado. Para Benguela/Lobito, existem 2 factores que são decisivos, o Caminho de Ferro de Benguela – CFB, que irá fomentar a econo-mia, especialmente como um canal de distribuição e a Refinaria do Lobito, que sendo uma realidade, tarda em arrancar decisi-vamente. Seguramente que a refinaria irá trazer não só procura internacional, como também procura interna fruto do crescimento da riqueza na província.

Em termos imobiliários, começam a desenvolver-se os primeiros edifícios no Lobito, como o edifício habitacional Anfiris, também no Lobito, encontramos o primeiro Retail Park de Angola, o Lobito Retail Park. Espera-se para breve o começo do edifício, Restinga Top Residence, que trará uma arquitectura inovadora e arrojada, mas ao mesmo tampo bem enquadrada na Restinga. Em Ben-guela, o edifício misto Acácias Place, existindo já em construção o primeiro edifício somente de escritórios em Benguela.

A oferta é diminuta em termos de edifícios novos, quer para ha-bitação, quer para escritórios, espera-se que com o crescimento económico generalizado e com a refinaria a procura cresça sig-nificativamente.

In this 2014 Report, we have decided to introduce a chapter on the main provinces where real estate development is taking place. We have already said that it would be impossible to include a comparison with the city of Luanda, but on its own scale, each province is at a different stage, always supported by business de-velopment.

BENGUELA / LOBITO

Because of its size, Abacus in association with Jones Lang La-Salle see this as a region with a unique market. For Benguela/Lo-bito, there are two decisive factors, the Benguela Railway (CFB), which will boost the economy, especially as a distribution channel, and the Lobito Refinery which, although a reality, is late in actually going into operation. There is no doubt that the refinery will bring not only international demand, but also domestic demand as a result of the province’s growth in wealth.

In terms of property development, we are witnessing the construc-tion of the first buildings in Lobito, including the residential building Anfiris. In Lobito we can also find Angola’s first retail park, Lobito Retail Park and it is hoped that work will soon begin on the Restin-ga Top Residence building, which will bring innovative and daring architecture, but one that will also fit in well in Restinga. Bengue-la has the mixed development Acacias Place, and the city’s first all-office building is already under construction.

Supply of new buildings is very restricted, whether for residen-tial or office purposes. it is hoped that with generalised economic growth and with the refinery, demand will grow significantly.

Escritórios | Offices


Segmento | Segment

3.500 - 5.000

3.500 - 5.000

ND

2.000 - 3.000

1.800 - 2.500

1.000 - 1.500

35 a 30

15 a 20

20 a 25

25 a 30

10 a 15ND


Industrial | Industrial

PROVÍNCIASProvinces03.7

OS VALORES SITUAM-SE EM: | VALUES ARE BETWEEN:

SOYO

Da Província do Zaire, com referência exclusiva da Cidade de Santo António do Soyo, onde se encontra a Base do Kwanda e a Refinaria de Gás. Os edifícios de construção moderna, terão apenas 4/5 anos. As necessidades imobiliárias eram preenchidas na Base de Kwanda, que oferecia apartamentos, hotel e escritó-rios, sendo últimos estes os mais caros de Angola, que incluindo serviços, chegavam aos 270Usd/m2.

Existem um conjunto significativos de projectos em pip-line, pois prevê-se uma forte procura com a instalação de várias empresas, tudo sempre alicerçado na Refinaria.

Concluído e já comercializado, encontra-se o projecto Urbisoyo, com 94 apa, à saída da Base de Kwanda, sendo que até hoje, a única alternativa à Base seriam as Guest-house, com valores que andariam em cerca de 10.000Usd a 12.000Usd/mês, por um edifício com 2/3 quartos e zona de escritório. Apa novos com 2 quartos podem-se arrendar por cerca de 15.000Usd.

SOYO

In the Province of Zaire, with exclusive reference to the city of Santo António do Soyo where the Kwanda Base and the gas re-finery are located. Buildings of modern construction are only 4/5 years old. The needs for property have been met at the Kwanda Base, which offers apartments, a hotel and offices. These offices are the most expensive in Angola and, including services, prices reach USD 270/m2

There are a significant number of projects in the pipeline as strong demand is expected from a number of companies setting up in the area, all of which are connected to the refinery.

The Urbisoyo project, with 95 apartments at the exit of the Kwan-da Base, has been concluded and is already on the market. Until this point, the only alternative to the base itself were guesthouses with prices between USD 10,000 and USD 12,000 a month for a building with 2/3 bedrooms and an office area. New apartments with two bedrooms can be rented for around USD 15,000 a month.

Venda/m2 (USD)Sale/sqm(USD)

Arrendamento/Mês/m2 (USD)Rent/Month/sqm (USD)

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Os valores mais elevados poderão incluir na série de serviços.The higher values include a range of services that a normal condominium does not provide.

GESTÃO DE CONDOMÍNIOSProperty Management03.8

Este é um assunto que decidimos continuar a retractar neste es-tudo, pois é um dos temas que temos vindo a sentir um completo desconhecimento por parte do mercado, transversal aos vários subsegmentos, quer sejam residencial, escritórios ou industrial (não consideramos a área comercial pela sua especificidade).

Poucos saberão que um edifício sem manutenção ou com ma-nutenção deficiente, poderá ter um custo quase idêntico ao da construção, se considerarmos um período de vida de 50 a 60 anos e a preços constantes.

Assim e dado a pouca maturidade do mercado e a quase ausên-cia do compromisso dos particulares para o tema, poderá assistir-se a uma deterioração rápida dos activos imobiliários. Torna-se determinante uma atitude pedagógica das entidades governa-mentais e dos agentes do mercado para esta importante tarefa.

Se comparamos os valores praticados em Angola, com a maior parte dos mercados internacionais, acharemos estes mais ele-vados, contudo ter-se-á de ter em conta factores que são quase exclusivos de Angola, em que além dos normais custos num cor-rente condomínio, existirão outros significativos como, Geradores eléctricos, seu consumo, fornecimento de combustível e manu-tenção, Bombas de água, tratamento, fornecimento e acondicio-namento, especial manutenção do A/C, etc.

This is a subject we have decided to continue to address in this study because it has come to our attention that the market is al-most completely unaware of it. Property management cuts across various sub-segments, whether residential, office or industrial (we have not considered the retail area because it is so specific).

Few people are aware of the fact that a building that is not main-tained or is maintained badly may incur costs almost identical to those of construction if we consider lifespan of 50 to 60 years and constant prices.

This situation, the lack of maturity of the market and the almost total absence of commitment to maintenance by private owners may lead to a rapid deterioration of property assets. This means it is crucial for government bodies and those involved in the market to take on the role of teacher in this important task.

If we compare prices in Angola with most international markets, we will see that they are higher. However, we must take into ac-count factors that are almost exclusive to Angola. Besides the nor-mal running costs for a condominium, there are other significant costs such as electricity generators and the associated costs of fuel and maintenance, water pumps, treatment, supply and condi-tioning of water, special maintenance of air conditioning units, etc.

EM TERMOS DE VALORES GERAIS PODEREMOS TER | IN GENERAL TERMS, SERVICE CHARGES ARE AS FOLLOWS:

m²/ mês | sqm/ month

Residencial (edifícios e condomínios) | Residential ( buildings) USD / m² 5 - 8Escritórios | Offices USD / m² 5 - 12Industrial | Industrial USD / m² 2 - 3,5

Ainda neste capítulo, decidimos introduzir um novo tema, o das Facilities.

Objectivamente, Angola tem um grau de dificuldade de aceder facilmente a um conjunto de serviços básicos do dia-a-dia, como limpeza, manutenção interna das casa/apartamentos, tratamento de roupas, eventualmente mesmo o fornecimentos de roupas da casa, etc.

Assim e com recurso a empresas que prestam esse tipo de ser-viços, podemos adiantar um valor médio de 25-35/Usd/m²/mês, para os serviços acima mencionados.

In this chapter we have decided to introduce the new topic of fa-cilities.

Objectively, people living in Angola have a degree of difficulty in gaining easy access to a set of basic day-to-day services such as cleaning, internal maintenance of houses and apartments, laundry and possibly even the supply of household linen, etc.

This means that if we use companies that provide these types of services, we can add an average value of USD 25-35/m²/month for the above-mentioned services.

FACILITIESFacilities

CABINDA

Seguindo orientações do executivo, começou-se a assistir à saí-da de empresas da Base de Malongo para a Cidade, essencial-mente para Guest-houses, havendo também oferta de alojamen-to na Cidade Desportiva e no Projecto do Cajueiro.

Contudo, não existem edifícios em desenvolvimento, com excep-ção de uma única Torre de mais de 20 pisos junto ao novo Porto marítimo.

Em termos de valores, as Guest-House, dependendo dos servi-ços oferecidos e da qualidade do activo imobiliário, estarão entre os 60Usd e o 80Usd/m2. Quanto a valores de venda, teremos para activos usados cerca de 2.500Usd/3.000Usd/m2.

CABINDA

Following directions from the Executive, we have begun to wit-ness companies leaving the Malongo Base for the city, essentially to guesthouses. There is also some accommodation available in Cidade Desportiva (sporting city) and the Cajueiro Project.

However, there are no buildings under development, with the ex-ception of a single tower with more than 20 floors close to the new seaport.

In terms of prices, depending on the services offered and the qual-ity of the property, guesthouses cost between USD 60 and USD 80/m2. As for sale values, used property prices are around USD 2,500-USD 3,000/m2.

Segmento | Segment

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A Tributação e a Fiscalidade em Angola, foi objecto num passado recente de algumas alterações.

Muito se tem falado, sem haver à data, algo de firme sobre a in-tenção de eliminar IPU para edifícios novos por um determinado período, para 2014, manter-se-ão os seguintes dados:

Assim teremos:

1. IMPOSTO PREDIAL URBANO – IPU

a) Sobre o arrendamento:

Valor: 15% sobre o valor da renda a pagar.

Objectivo: Imposto que tributa o arrendamento de imóveis.

Quando ocorre: No mês seguinte à celebração do arrendamento (independentemente de quando ocorre o pagamento da renda).

A quem compete: Ao proprietário, sendo no entanto o inqui-lino que por conta deste, pagará ao estado (no mês seguinte à celebração do arrendamento), devendo o inquilino entregar cópia do pagamento do imposto ao senhorio, no máximo no mês seguinte ao pagamento efectuado. O senhorio em Janeiro do ano seguinte deverá entregar a Declaração de Rendimentos - Modelo 1 nas finanças correspondentes às rendas arrecadadas com os arrendamentos.

b) Sobre a Detenção de Imóveis:

Valor: 0% até um valor patrimonial de 5.000.000 Kwzs.

0,5% sobre o excedente dos 5.000.000 Kwzs para o valor patri-monial atribuído pelas finanças.

Objectivo: Imposto que tributa a titularidade dos imóveis.

Quando ocorre: Imposto pago anualmente, apenas em casos de prédios não arrendados, o imposto deve ser pago nos meses de Janeiro e Julho do ano seguinte.

A quem compete: Ao proprietário do imóvel, usufrutuário ou be-neficiários dos rendimentos.

Nota:

Em ambos os casos, o IPU tem isenções previstas se o interve-niente for:

- Estado, institutos públicos e associações que gozem do estatuto de utilidade pública.

- Estados Estrangeiros.

- Organizações Religiosas, quanto aos imóveis destinados exclusivamente ao culto.

Os imóveis apenas pagam um dos impostos do IPU, caso este-jam arrendados ou não arrendados, o imposto não é cumulativo. Imóveis arrendados, não pagam IPU da detenção da propriedade.

Fiscalidade do IPU para Pessoas Colectivas:

Exclusão da incidência de Imposto Industrial sobre rendas rece-bidas.

Os rendimentos provenientes de rendas imobiliárias, que tenham pago imposto IPU, serão excluídos da matéria colectável para apuramento de imposto Industrial.

The Angola taxation system has recently been subject to some changes and in 2013, there were many.

Much has been said, without a specific date, of a firm intention to eliminate IPU (urban property tax) for new buildings for a specific period. For 2014, the following rules continue to apply:

So we have:

1. URBAN PROPERTY TAX – IPU

a) On rental:

Value: A rate of 15% of the value of the rent to be paid.

Objective: To tax property rental income.

Payment: The tax is assessed in the month following the one in which the rental agreement is executed (regardless of when the payment of rent is made).

Taxable person: The landlord is liable. However, the tenant must pay this tax to the State on the landlord’s behalf (in the month following the execution of the rental agreement). The tenant must send a copy of the payment document to the landlord no later than the month following the one in which the payment was made. In January of the following year, the landlord must file the income declaration form (Declaração de Rendimentos - Modelo 1) at the tax office, stating the rent received.

b) On property ownership and use:

Value: A rate of 0% up to an official value for taxation purposes of AOA (kwanza) 5,000,00.

A rate of 0,5% on any value over and above the AOA (kwanza) 5,000,000 official value for taxation purposes attributed by the tax authorities.

Objective: To tax the ownership of the property.

Payment: The tax is assessed annually, only in the case of prop-erties that are not rented out. The tax must be paid in January and July of the following year.

Taxable person: The owner of the property or the person who has the right to enjoy or benefit from it.

Note:

In both cases, there are exemptions from IPU if the taxable person is:

- The State or a public institution or association that enjoys public interest status

- Foreign States

- Religious organisations in respect of properties used exclu-sively for worship

Buildings are only subject to one of the two urban property taxes (IPUs), according to whether or not they are rented out – the tax is not cumulative. The tax on ownership is not payable when the property is rented out.

IPU for companies and other legal entities:

Corporate tax is not assessed on any rental income.

Property rental income that has been subject to IPU is excluded from the calculation of corporate income tax.

TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA Property Taxation04.0

25

2. SISA Valor: 2% sobre o valor da aquisição.

Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis.

Quando ocorre: Imposto pago a quando da compra de imóveis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.

A quem compete: A quem compra.

Isenções: Estado, Estados Estrangeiros, Organizações Religiosas, ou imóveis com valor de transacção inferior a 5.000.000 Kwzs. 3. IMPOSTO DE SELO

a) Sobre a compra e venda:

Valor: 0,3% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.


Quando ocorre: Imposto pago a quando da compra de imóveis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.

A quem compete: A quem compra.

b) Sobre financiamentos para a aquisição de habitação própria e permanente (crédito à habitação)

Valor: 0,1% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.


Quando ocorre: : Imposto pago a quando da compra de imó-veis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças, pelo banco, por conta do cliente.

A quem compete: A quem compra. 4. EMOLUMENTOS DO REGISTO PREDIAL E DO NOTARIAL Existem ainda um conjunto de custos e de taxas a pagar nas tran-sacções imobiliárias a nível do Registo e de Notário.

Dolce Vita.

DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIODefining Property Areas 05.0

2. SISA (PROPERTY PURCHASE TAX)

Value: A rate of 2% of the purchase price.

Objective: To tax property purchases.

Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed.

Taxable person: The buyer.

Exemptions: The State, foreign States, religious organisations or properties. Properties with a transaction value below AOA (kwanza) 5,000,000 are also exempt. 3. STAMP DUTY

a) On sale and purchase:

Value: A rate of 0,3% of the value purchase price or sale and purchase contract.


Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed.

Taxable person: The buyer.

b) On financing for the purchase of a person’s own perma-nent residence (housing credit)

Value: A rate of 0,1% of the value purchase price or sale and purchase contract.


Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed. The payment is made by the bank on behalf of its client.

Taxable person: The buyer. 4. LAND REGISTRATION AND NOTARY’S FEES There are also a set of costs and fees to be paid in property trans-actions in relation land registration and notaries.

Angola, como muitos outros países, tem uma questão de extrema importância para se organizar e que é qual a Definição das áreas na comercialização.

Que áreas devermos considerar na análise dos projectos. Torna-se assim crítico, que existam definições objectivas de quais deve-rão ser as áreas a ser consideradas, pois é sobre estas que são que se definem as rentabilidades de uma promoção imobiliária.

Angola, like many other countries, has an extremely important is-sue to resolve, which is the definition of property areas.

What areas must we consider when defining projects? The ex-istence of objective definitions of the areas to be considered is critical because it is these areas that define the profitability of a property development.

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1. Segmento Residencial e de Escritórios:

a) Definição de área para VENDA – ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO:

Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem apar-tamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, canteiros e 50% das varandas, incluindo as zonas dependentes como estaciona-mentos e arrecadações. Deverá ainda considerar as respectivas permilagens de todas as zonas comuns.

b) Definição de área para ARRENDAMENTO ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA PRIVATIVA:

Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exte-rior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem apartamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, cantei-ros e 50% das varandas.

Deverá ainda considerar as respectivas permilagens das cir-culações horizontais das zonas comuns do hall do piso e do lobby de entrada no edifício, excluí as circulações verticais (escadas e elevadores) e coretes técnicas.

2. Segmento de Comercial / Retalho (Centros Comerciais e Retails Parks):

a) Definição de área para VENDA, por princípio com excepção das Lojas de rua (em que se deve considerar a definição de Residen-cial e Escritórios, os outros conceito comerciais (Shopping Centres e Retails) por princípio não são para venda directa, são para arren-damento e posterior venda integral a investidor final no mercado de investimento.

b) Definição de área para ARRENDAMENTO ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA BRUTA LOCÁVEL:

Medição calculada na linha divisória da loja com o corredor comercial ou de serviço (ou perímetro exterior da parede exte-rior no caso de loja confinada com parede exterior dos centro comercial), metade das paredes que dividem lojas contíguas, excluindo pilares e zonas verticais técnicas dentro da loja.

3. Segmento Industrial / Logístico e Stand Alones Comerciais):Neste segmento e dadas as especificidades da construção deste tipo de activos imobiliários, as áreas a considerar, quer na Venda, quer no Arrendamento, e porque quase não há zonas comuns, dever-se-á utilizar o seguinte conceito de Área Bruta de Constru-ção: Medição pelo perímetro exterior das paredes exteriores, me-tade das paredes que dividem, os armazéns, incluindo eventuais zonas de escritórios.

Este segmento, pelo seu propósito deverá sempre prever uma área de logradouro/estacionamento nunca inferior a 50% da área.

1. Residential and Office Segment:

a) Definition of area for SALE – GROSS CONSTRUCTION AREA:

Measurements are calculated from the door inwards, around the external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50% of verandas, including dependent areas such as parking spaces and storage areas. The respective per thousandths of all the com-mon areas must also be taken into account.

b) Definition of areas for RENT - LETTABLE AREA or PRIVATE AREA:

Measurements are calculated from the door inwards, around the external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50% of verandas.

The respective per thousandths of the common horizontal circu-lation areas including landings and halls but excluding vertical cir-culation areas (stairs and lifts) and technical conduits, must also be taken into account.

2. Commercial/Retail segment (Shopping centres and retail parks):

a) Definition of the area for SALE, as a question of principle with the exception of high street shops, for which the residential and of-fice definition must be considered, the other commercial concept (shopping centres and retails) are, in principle, not intended for direct sale but rather for rent and later sale as a whole to the final investor in the investment market.

b) Definition of the area for RENT LETTABLE AREA or GROSS LETTABLE AREA:

Measurements are calculated from the dividing line between the shop and the commercial or service corridor (or the next area ex-ternal perimeter of the exterior wall in the case of a shop that is confined by the exterior wall of the shopping centre), half of walls that divide adjoining shops, excluding pillars and vertical technical areas inside the shop.

3. Industrial / Logistics Segment and Commercial Stand Alones:In this segment, given the specifics of construction of these types of property assets and because there are almost no common ar-eas, the areas to be taken into consideration, whether for sale or rental, must be determined using the following concept of gross construction area: Measurement is done using the external perim-eter of exterior walls, half of the dividing walls, and the warehouse including any office areas.

Because of its purpose, this segment must always make provision for a yard/parking area, which may never be smaller than 50% of the construction area.

Abacus in association with Jones Lang LaSalle, which has an on-going commitment to contributing to professional training in the property market, sets out below various definitions in line with international standards that should be used by everyone involved in the sector, whether they are property developers, architects, construction companies, selling agents, valuers, banks, the state, project planners, etc.

This would make it possible for projects to be executed more care-fully from the point of view of profitability and focusing on the end user clients.

This would give us - in line with the commercial objectives of each property development, whether for sale or rental - a definition of each commercial objective.

A Abacus em associação com Jones Lang LaSalle, continua a contribuir para a formação profissional do mercado, em baixo apresenta as várias definições em linha com padrões internacio-nais, que devem ser utilizadas por todos os agentes envolvidos nos sectores, sejam eles promotores imobiliários, arquitectos, construtoras, agentes de comercialização, avaliadores, bancos, estado, projectistas, etc.

Isto levará a que a execução dos projectos, seja mais cuidada, perspectivando a óptica da rentabilidade, focando-se nos clientes finais utilizadores.

Desta forma teremos, em linha com os objectivos comerciais de cada promoção imobiliária, seja ele venda ou arrendamento, a definição de cada objectivo comercial.

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Serviços para o mercado comercial / Commercial property services MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA / COMMERCIAL AGENCYAbacus e a Jones Lang LaSalle, figuram entre as empresas líderes de mercado na consultoria e mediação imobiliária nos sectores de escritórios, armazéns, comércio e residencial.We are one of the market leaders in the provision of agency services to the office, warehouse, retail and residential sectors.

INVESTIMENTO / INVESTMENT AGENCYOferecemos um serviço de consultoria completo em todos os sectores de mercado e montagem de operações de venda de activos arrendados. We provide the full range of investment services to both national and international clients.

GESTÃO DE IMÓVEIS / MANAGEMENTUma boa gestão do património proporciona poupanças significativas e evidentes. Através do Departamento de Management oferecemos um serviço de gestão de imóveis de escritórios, industriais, comerciais e residenciais.Professional property and asset management produces clear and significant cost savings and will maintain long term capital values. Our Property Management Department provides such a service across all commercial sectors, focusing on pro-active maintenance and management procedures.

AVALIAÇÕES / VALUATIONAtravés de um exaustivo envolvimento no mercado, garantimos um serviço completo de avaliações, em conformidade com os padrões internacionais. We provide a full range of valuation and consultancy services, to international standards.

RESEARCH & CONSULTING / RESEARCH & CONSULTINGO nosso departamento de Research & Consulting trabalha sobre um factor fundamental na moderna gestão: a informação.Recolhemos e analisamos a actividade e tendências dos mercados, fornecendo aos nossos clientes toda a informação sempre actualizada.Property research and consultancy is based upon a fundamental factor in modern management, namely information. Our Research and Consultancy department collects and analyses information from all our market activities so as to provide our clients with the very best up-to-date information and market trends.

Serviços para o mercado residencial e turismo / Residential and resort services

RESIDENCIAL / RESIDENTIAL AGENCYNo sector residencial disponibilizamos os tradicionais serviços de mediação que podem variar desde a simples venda de apartamentos ao marketing orientado para luxuosas mansões ou fazendas/quintas agrícolas, vinícolas ou turísticas, no mercado internacional.We provide traditional residential estate agency services ranging from simple apartment sales to marketing of luxury farm and wine estates on the international market.

PROMOÇÃO INTERNACIONAL DE RESORTS / INTERNATIONAL RESORTS MARKETINGAtravés da sua rede internacional a Jones Lang LaSalle é uma das empresas líderes a nível mundial na mediação imobiliária do sector residencial turístico, tendo-se inclusivamente tornado uma referência no segmento de habitação de luxo. Sendo o maior agente imobiliário no Reino Unido, e um dos principais no mundo, proporciona aos clientes uma importante mais valia na promoção internacional de resorts através do acesso privilegiado a vários mercados internacionais.The Jones Lang LaSalle international network is one of the world’s leading residential estate agencies, and the Jones Lang LaSalle brand has become synonymous with luxury residential property worldwide.Being the largest property agent in both Great Britain, Jones Lang LaSalle can provide their clients with unrivalled access to key markets for resorts.

HOTÉIS E TURISMO / HOTELS AND TOURISMA nossa experiência do mercado local em combinação com o profissionalismo da equipa da Jones Lang LaSalle internacional sediada em Londres garantem aos nossos clientes consultoria e serviços da mais alta qualidade, bem como o acesso a mercados-chave para a promoção imobiliária no sector de hotelaria e resorts.Our local market expertise combined with Jones Lang LaSalle international London-based team provides our clients with advice and services of the highest quality, and also provides access to capital markets for both hotel and resort development sectors.

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Paulo Trindade

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