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Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRASuperintendência Regional no Estado do Rio de Janeiro - SR-07

Divisão de Obtenção de Terras

RELATÓRIO REFERENTE À PLANILHA DE PREÇOS

REFERENCIAIS DA REGIÃO SERRANA

1. INTRODUÇÃO

Este documento resulta da ORDEM DE SERVIÇO INCRA/SR-07/nº 08/2009, de 13 de

fevereiro de 2009, publicada no Boletim de Serviço nº 09 (de 02 de março de 2009) e contém a

Planilha de Preços Referenciais de Terras para a Região Serrana, Estado do Rio de Janeiro.

A elaboração da Planilha de Preços Referenciais de Terras tem seus objetivos

definidos no Regimento Interno do INCRA (Portaria no 69, de 19 de outubro de 20061) e

Instrução Normativa/INCRA/no 36, de 20 de novembro de20062.

As questões apresentadas servirão para ampliar a base de análise dos engenheiros

agrônomos e demais tomadores de decisão no INCRA-RJ.

O INCRA adquiria e difundia a pesquisa do mercado de terras do iFNP que sempre

foi utilizada na confecção das planilhas de preços referenciais porém, a aquisição foi

interrompida desde abril de 20093. Assim, em relação à Região Serrana, a pesquisa daquele

instituto utilizada neste trabalho, restringiu-se aos dois primeiros bimestres do corrente ano.

O processo no 54180001633/2002-63, que se refere a preços de terras para a Região

Serrana, não foi encaminhado à equipe em resposta ao Memo INCRA/RJ/T/N07/2009 de 24

de setembro de 2009, conforme cópia em anexo.

A planilha deverá ser submetida à análise e aprovação no Comitê de Decisão

Regional (CDR) da SR-07, conforme preconizado no Anexo I da IN no 36 (20/11/2006),

visando posterior publicação pelo setor competente.

2. REGIÃO DE ESTUDO

A Região Serrana é marcada por duas unidades espaciais diferenciadas. A primeira

caracteriza-se por apresentar grande dinamismo, em função das atividades industriais e

turísticas, abrangendo os municípios de Nova Friburgo, Teresópolis e Petrópolis. Nesses

municípios a produção de hortifrutigranjeiros, nos vales intermontanos, também contribui

para o expressivo desenvolvimento sócio-econômico regional (FUNDAÇÃO CIDE, 2009).

1 Art. 107, I, c, d, e.2 Art. 3º, § 1º e § 2º, III.3 Mensagem eletrônica enviada pela Chefe da Divisão de Análise e Estudos do Mercado de Terras - Ana Nascimento

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Em conseqüência, os preços de terra são historicamente muito altos nesses municípios,

comparando-se com os demais da região.

A outra unidade é representada por municípios de base agropecuária, alguns desses

com aspectos físicos limitantes à produção agrícola por forte declividade e elevadas altitudes,

desgaste do solo por ciclos históricos de produção sem conservação adequada, além de infra-

estrutura precária como, por exemplo, Trajano de Morais, Macuco e Santa Maria Madalena.

Quadro 1 – Municípios componentes da Região Serrana do Estado do Rio de Janeiro

Municípios componentes da Região Serrana do Estado do Rio de JaneiroMunicípio Módulo Fiscal Município Módulo Fiscal

1. Bom Jardim 25 8. Petrópolis 102. Cantagalo 35 9. Santa Maria Madalena 353. Carmo 35 10. São José do Vale do Rio Preto 104. Cordeiro 35 11. São Sebastião do Alto 355. Duas Barras 26 12. Sumidouro 266. Macuco 35 13. Teresópolis 107. Nova Friburgo 10 14. Trajano de Morais 35

3. DESENVOLVIMENTO SÓCIO-ECONÔMICO DA REGIÃO SERRANA

3.1) Aspectos históricos e ações fundiárias

A Região Serrana do Estado do Rio de Janeiro sofreu processos de imigração e

colonização européia, no século XIX, constituindo a pequena propriedade, de cunho familiar e

que levou ao estabelecimento de lavouras voltadas predominantemente ao mercado interno e

crescente da população metropolitana.

AREZZO (1996) traz caracterização da Região Serrana desde os primórdios da

colonização no seu estudo “Administração fundiária no Estado do Rio de Janeiro: das

sesmarias à colonização e assentamentos”, embora a região da qual trata seja mais ampla

mesmo inserindo o conjunto de municípios abordados neste documento. Alguns aspectos

apontados pelo autor quanto ao município de Cantagalo, por exemplo, associam o seu

desbravamento à divulgação de que havia ouro para mineração. Posteriormente, as plantações

de café se tornaram expressivas no local. Nova Friburgo e municípios no entorno receberam

migrantes suíços, em 216 famílias, com apoio de D. João VI, em 1818, por conta da crise

européia, pós-guerras napoleônicas.

Com a abolição da escravatura e a criação da República reduziu-se o prestígio da

aristocracia rural faltando braços para a lavoura. Muitos colonos se instalavam nas fazendas

de café com direito a moradia e pequena exploração própria, contudo, sem mudança na

propriedade da terra.

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Já no século XX, a partir da década de 30, a região foi objeto de intervenções

fundiárias expressivas. A colonização dirigida se fez presente no Estado do Rio e foi criado,

em 1951, o Núcleo Colonial Papucaia I, pelo Governo Federal, em terras de Cachoeiras de

Macacu, trazendo 310 colonos, sendo 253 brasileiros, 43 japoneses e o restante distribuído

entre migrantes de diversas nacionalidades.

Após o ano de 1964 o governo federal atuou no sentido de regularizar as situações

pré-existentes e criou o PIC Papucaia II, em 1967. O objetivo deste Projeto foi assentar

colonos e posseiros existentes em áreas desapropriadas pelo Governo Estadual de Roberto

Silveira, Celso Peçanha e Badjer da Silveira, antes de 1964, pois, à época, o Plano de Ação

Agrária não foi bem sucedido e seus decretos caducaram, deixando populações sem terra, a

despeito das intenções iniciais.

Embora o município de Cachoeiras de Macacu não faça parte dessa região, segundo

agrupamentos estabelecidos para a elaboração das planilhas de preços referenciais, sua

história está intrinsecamente ligada à Região Serrana, no que tange à constituição de pequena

produção familiar no Estado do Rio de Janeiro.

Em 1982 foi a vez da criação do grande projeto de assentamento de São José da Boa

Morte, com área que totalizava 3.900 ha, abrigando colonos do extinto Núcleo de

Colonização Papucaia I e novos contingentes de trabalhadores da região.

As iniciativas colonizadoras na Região Serrana e em Cachoeiras de Macacu criaram

grandes áreas de produção de hortifrutigranjeiros, caracterizando o que o termo “cinturão

verde”, queria expressar, isto é, uma zona de produção próxima à capital para abastecimento

das populações urbanas, reduzindo o preço de transporte e comercialização de

hortifrutigranjeiros.

Nos anos 80 foram criados dois projetos do INCRA, sendo um deles, fruto de

conflitos históricos de terras, em Trajano de Moraes, o Projeto de Assentamento Santo Inácio.

O outro projeto foi criado em Teresópolis, o Projeto de Assentamento Alpina.

Esta região tem como característica principal o grande número de trabalhadores

posseiros, meeiros, arrendatários e que tem presença histórica na produção de hortigranjeiros.

Décadas se passaram e a produção da pequena agricultura familiar em maior parte, ocorreu

sem acesso a terra.

A título ilustrativo, o Relatório da Situação do Município de Teresópolis, em 2006,

auxilia na caracterização sócio-econômica da região enfatizando o aspecto acesso à terra.

Segundo o documento, o município de Teresópolis é o maior produtor de hortifrutigranjeiros

do Estado do Rio de Janeiro. Essa exploração dá-se com trabalhadores sem carteira assinada,

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pois somente 1,7% dos 3.500 trabalhadores rurais ocupados nesta atividade, em 2002, tinham

emprego formal registrado em carteira. Ainda segundo o documento, a produção de

hortigranjeiros tem se realizado, em pequenas propriedades, que têm menos de 10 ha, em

90,6% delas, e os produtores são proprietários, meeiros ou arrendatários, o que pode explicar

o pequeno número de trabalhadores registrados com carteira de trabalho (Prefeitura Municipal

de Teresópolis, 2006).

Dados obtidos na publicação do jornal O Dia, na coluna Rio Rural, de 19 de

setembro de 2004, mostram que 75% das áreas produtoras de flores (inclusive da Região

Serrana) são constituídas de pequenas propriedades com menos de 1 hectare. O censo de

floricultura realizado em 2004 indicou como maior produtora de flores da Região Serrana, o

município de Petrópolis (36% do total do setor), seguido de Nova Friburgo e Bom Jardim,

com 31 e 18% do total, respectivamente.

O perfil da população “sem terra” na região, com relações de produção estáveis e

tradicionais, em um segmento fortemente diferenciado de hortifrutigranjeiros e atualmente,

também com floricultura, que tem conseguido alguma sustentação econômica por várias

gerações, pode ter levado a questão de ter ou não o domínio da terra, a segundo plano. Além

disso, por se tratar de agricultores tradicionais que só conhecem a sobrevivência naquele

contexto, pode ter havido uma tendência de manutenção das condições de vida, já conhecidas.

Estas considerações decorrem da ausência de conflitos fundiários importantes e escassa

demanda ao INCRA, envolvendo famílias na região, no período pós anos 80.

No entanto, a FETAG (Federação dos Trabalhadores na Agricultura) tem

demandado vistorias de imóveis rurais, pontuais na região e, em julho de 2009, o chefe da

Divisão de Obtenção de Terras apresentou uma proposta de compra de terras que envolve

interesses de um pequeno grupo de agricultores no município de Petrópolis. Trata-se da

Fazenda Pedras Altas, com área total registrada de 218,1250 ha, e proposta de venda de R$

2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil reais) – Processo no 54180.001181/2008-13.

3.2) Desenvolvimento sócio-econômico e infra-estrutura

Pelos aspectos históricos narrados e pelo que se constitui ainda hoje, a região

manteve-se tradicionalmente, como região de produção de hortifrutigranjeiros.

Concomitantemente, até os anos 70, o turismo se intensificou promovendo mudanças no uso

da terra com a expansão de sítios de recreio e instalação de hotéis nos centros urbanos e

hotéis-fazenda. Essa atividade reduziu seu desempenho nos dias atuais, segundo o diagnóstico

relativo à Teresópolis, por mudança de hábitos dos turistas cariocas que passaram a morar em

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condomínios na cidade do Rio de Janeiro, diminuindo interesse no deslocamento à região,

entre outros fatores.

No que tange à produção de hortifrutigranjeiros, as limitações ao uso da terra com a

criação de unidades de conservação, muito presentes e em grandes extensões na região,

também influenciaram na redução da disponibilidade de terras, em uma região onde já

predominavam pequenas áreas. Entre as unidades de conservação estão o Parque Nacional da

Serra dos Órgãos, Parque Estadual dos Três Picos, Parque Estadual do Desengano, Área de

Proteção Ambiental (APA) de Macaé de Cima, APA dos Frades, APA de Petrópolis, APA da

Bacia do Sana, APA da Flor do Jacarandá, Reserva Ecológica de Alcobaça, Reserva

Biológica de Araras, Reserva Biológica do Tinguá e Estação Ecológica Estadual do Paraíso.

Mas o que efetivamente contribuiu, dos anos 80 para cá, para a mudança nos padrões

de renda da região foi a consolidação de arranjos produtivos locais com concentração de

atividades na Região Serrana, para além dos hortifrutigranjeiros e do turismo, conforme

Diagnóstico do Município de Teresópolis (SILVA, 2006):

- setor agroindustrial horticultura e olericultura em Teresópolis e Petrópolis, flores e

plantas ornamentais em Nova Friburgo, Teresópolis e Petrópolis.

- setor têxtil-vestuário, sendo um de moda íntima em Nova Friburgo, Bom Jardim,

Duas Barras, Cordeiro e Cantagalo e outro de fabricação de tecidos de malha e produção de

moda feminina em Petrópolis, com influência em São José do Vale do Rio Preto e

Teresópolis.

- turismo em Petrópolis, Teresópolis e Nova Friburgo.

- serviços médicos em Teresópolis e Petrópolis.

Essas opções de geração de emprego e renda no setor industrial modificaram os

padrões tradicionais da economia local, elevando o custo da mão de obra na lavoura e

conseqüentemente o custo de produção dos hortifrutigranjeiros.

Nova Friburgo e Petrópolis são os principais pólos regionais, sendo que a primeira

desempenha as funções industrial, de comércio e de prestação de serviços, exercendo

influência sobre quase todos os municípios da Região Serrana. Apresenta indústrias de

gêneros diversos, destacando-se as de vestuário, têxtil e metalurgia. Predomina a indústria

tradicional, representada por pequenas e médias empresas, sobretudo as de vestuário e têxteis

(FUNDAÇÃO CIDE, 2009).

Tanto é assim que a concentração, em Cantagalo, de atividades em torno da produção de

cimento e fabricação de artefatos de concreto não possui o dinamismo suficiente para alterar um

cenário de fraco desempenho econômico no município (FUNDAÇÃO CIDE, 2009).

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Há investimentos previstos para Região Serrana entre 2007 e 2010, através do Programa

de Aceleração do Crescimento – PAC, da ordem de R$ 64.776.3210,00 (SEPLAG, 2008).

Com 60% da malha viária estadual pavimentados, o Estado do Rio de Janeiro aposta

na facilidade de acesso a fornecedores de matéria-prima e aos terminais de escoamento da

produção (Secretaria de Estado de Obras, 2008). A região também tem sido objeto de

investimentos em estradas. As obras de revitalização da rodovia RJ-156 foram inauguradas

em março. Foram investidos R$ 5,4 milhões na obra entre o distrito de Volta do Peão e

Sumidouro, na Região Serrana, numa extensão de 15 quilômetros. Além de receber nova

sinalização, a estrada revitalizada ajudará no escoamento da produção hortifrutigranjeira (O

Dia on-line, 2009).

Em agosto, o tráfego na rodovia Nova Friburgo-Casimiro de Abreu (RJ-142) foi

totalmente normalizado, com o investimento de R$ 8,3 milhões na recuperação dos três

trechos da estrada que haviam cedido devido às fortes chuvas que caíram na região. O

Governo do Estado iniciou, então, as obras do circuito Serra-Mar, o trecho de 34 quilômetros

que liga Lumiar a Casimiro de Abreu, uma reivindicação de mais de 30 anos da população.

Orçada em R$ 31 milhões, a estrada tem duas características especiais: atravessa um santuário

ecológico e fará a ligação da Região Serrana ao litoral (O Dia on-line, 2009).

3.3) Características da agropecuária na Região Serrana

Considerando os municípios de Cantagalo, Carmo, Cordeiro, Duas Barras, Macuco,

São José do Vale do Rio Preto, Sapucaia, Sumidouro e São Sebastião do Alto, LUMBRERAS

et al. (2003), verificaram que, com exceção deste último, a composição do PIB nos

municípios fica mais concentrada nos setores de serviços e agropecuária. As principais

atividades identificadas na região são a criação de bovinos e produção mista (lavoura e

pecuária).

Quanto à produção de lavouras permanentes, o estudo apontou o caqui com grande

participação na região, representando 73% do fruto colhido no Rio de Janeiro, sendo o maior

produtor, São José do Vale do Rio Preto. O maior produtor de manga da região é Carmo. O

estudo apontou a presença do café sendo o município de Duas Barras, o maior produtor.

Quanto às lavouras temporárias, a região representa 19% do Estado, e a lavoura de

milho, é mais expressiva no município de São Sebastião do Alto.

Os municípios mais representativos na região, quanto à atividade pecuária,

especificamente quanto a altas taxas geométricas de crescimento são: Cordeiro, Sapucaia e

São José do Vale do Rio Preto. O estudo apontou ainda declínio no efetivo de rebanhos em

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outros municípios, como Macuco por exemplo, baixa produtividade na produção de leite, com

exceção de Sumidouro cuja TGC é positiva, de 7,4; expressiva produção de ovos na região,

correspondendo a metade dos ovos produzidos no Estado do Rio de Janeiro e participação do

mel no conjunto de produtos, com melhores índices em Carmo e Sapucaia.

Quanto ao café, a situação continua complicada e hoje, o Rio de Janeiro responde

por menos de 1% da produção nacional. O principal problema do setor hoje, segundo

BARBOSA (2008), é “não possuir módulos de rebeneficiamento, obrigando os produtores a

enviar seus cafés para armazéns de Minas e Espírito Santo, onde o produto é padronizado e

mandado de volta. O passeio custa caro e provoca complicações fiscais, por causa da

passagem de um estado a outro. Uma boa quantidade, portanto, é deslocada sem nota e

desaparece do mapa. Com menos café visível, as fontes de financiamento também caem, e

assim o setor permanece preso a um ciclo vicioso que não parece ter fim”.

Em entrevista exclusiva para a Revista do Café, o secretário de Agricultura do Rio

de Janeiro, Christino Áureo, admitiu a grande necessidade de um módulo de rebenefício no

Estado. Apenas um produtor no estado possui armazém com maquinário completo de

rebenefício, em Bom Jardim. A propriedade está produzindo atualmente cerca de 20 mil sacas

por ano – das quais 70% são vendidas para exportadores, e 30% usadas integralmente na

torrefadora da fazenda, a Bom Jardinense (BARBOSA, 2008).

Símbolo da alimentação saudável, os ingredientes para o preparo de saladas são

cultivados no próprio Estado, chegando frescos e com qualidade à mesa da população do

segundo maior mercado consumidor do país. Prova disso são os dados apurados pela CEASA-

RJ entre janeiro e agosto de 2009 (CEASA/RJ, 2009a), apontando que 40,16% das quase 600

mil toneladas de hortaliças comercializadas no mercado foram produzidas nas lavouras

fluminenses. Segundo o Diretor de Relacionamento com a Produção do CEASA/RJ, a

vocação para a produção de hortigranjeiros é típica da pequena propriedade rural familiar,

com forte presença na estrutura fundiária fluminense (CEASA/RJ, 2009b).

Por outro lado, a agricultura no Estado continua pouco expressiva. A participação da

agropecuária na economia do Rio de Janeiro é de 0,49%, segundo dados das Contas Regionais

de 2006, publicadas pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE, 2009). Mesmo

assim o Secretário de Agricultura do Estado vê progressos. Segundo ele, no fim dos anos 90

faltava tudo a uma agricultura totalmente fragmentada. Não havia orçamento nem programa, e

o estoque de crédito agrícola acumulado não passava de minguados R$ 17 milhões,

distribuídos por dois mil contratos. Hoje, o crédito acumulado mais que decuplicou, para R$

220 milhões, e o número de contratos está em 12 mil (VALOR ECONÔMICO, 2009).

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4. PREÇOS DE TERRAS NA REGIÃO SERRANA SEGUNDO FONTES

PESQUISADAS

4.1) iFNP

Segundo o relatório bimestral (março-abril de 2009), “a análise do comportamento

de preços indica que as terras mais caras do Estado localizam-se na região de Nova Friburgo

(iFNP 53), onde o hectare de terra agrícola alta produtividade de olerícola corrigida vale cerca

de R$ 9.200,00”.

O mesmo instituto retrata a evolução dos preços considerando o uso da terra, como

observado no quadro abaixo:

Quadro 2 – Preços de terras para região de Nova Friburgo entre 2006 e 2009

Preços de Terras

Tipo de Terra Padrão2006

Mai-Jun2008

Mai-Ju2009

Mar-AbrR$/ha US$/ha R$/ha US$/ha R$/ha US$/ha

Rio de JaneiroNova Friburgo Região iFNP 53

Mata 505 228 1.000 610 1.000 443Pastagem formada de alto suporte 0,80 UA 1.400 632 2.500 1.525 2.500 1.106Pastagem formada de baixo suporte 0,60 UA 945 426 1.450 885 1.450 642Terra agrícola de alta produtividade olerícola corrigida 4.594 2.073 9.200 5.612 9.200 4.072

Terra agrícola de baixa produtividade olerícola 2.254 1.017 4.100 2.501 4.100 1.814

Fonte: iFNP, 2009

4.2) Banco do Brasil

Segundo resposta ao ofício no 0644/2009/INCRA/SR07/G, de 19 de maio de 2009, a

Gerência Regional de Reestruturação de Ativos (GERAT RIO) do Banco do Brasil, por meio

do expediente GERAT Rio 2009/122, informa que os preços médios de terra nua praticados

na Região Serrana do Estado do Rio de Janeiro são:

Lavouras ...............: R$ 5.000,00 a R$ 15.000,00;

Pastagens ..............: R$ 1.500,00 a R$ 3.000,00; e,

Matas ....................: R$ 1.500,00.

4.3) Crédito Fundiário/SEAPPA

No Quadro 3 são apresentados os imóveis negociados pelo crédito fundiário entre

novembro/2005 a setembro/2008, para a Região Serrana do Estado do Rio de Janeiro, cujos

valores foram atualizados, mediante a utilização do IGP-DI da Fundação Getúlio Vargas, para

outubro/2009.

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Quadro 3 - PROGRAMA NACIONAL DE CRÉDITO FUNDIÁRIO - Valor de Comercialização das Terras Financiadas

Município Imóvel (Localidade) Área Total (ha) Valor (R$) Área Indiv. Data Preço/ha

Preço/ha - atualizado para outubro/2009 4

1 Santa Maria Madalena Barra de Bonança 41,80 60.000 20,90 22/02/06 1.435,41 1.717,142 Santa Maria Madalena Barra de Bonança 41,80 60.000 20,90 22/02/06 1.435,41 1.717,143 São Sebastião do Alto Biquinha 45,50 68.000 22,75 23/04/07 1.494,50 1.719,654 São Sebastião do Alto Biquinha 45,50 68.000 22,75 23/04/07 1.494,50 1.719,655 São Sebastião do Alto Boa Esperança 19,00 37.000 19,00 19/03/07 1.947,37 2.245,676 Trajano de Moraes Faz Dois Irmãos 74,70 166.000 10,35 19/03/07 2.222,22 2.562,637 Trajano de Moraes Faz Dois Irmãos 74,70 165.000 12,45 19/03/07 2.208,84 2.547,208 Trajano de Moraes Faz Dois Irmãos 74,70 165.000 12,45 19/03/07 2.208,84 2.547,209 Trajano de Moraes Faz Dois Irmãos 74,70 165.000 12,45 19/03/07 2.208,84 2.547,20

10 Trajano de Moraes Faz Dois Irmãos 74,70 165.000 14,56 19/03/07 2.208,84 2.547,2011 Trajano de Moraes Faz Dois Irmãos 74,70 165.000 10,35 19/03/07 2.208,84 2.547,2012 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9613 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9614 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9615 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9616 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9617 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9618 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9619 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9620 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9621 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9622 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9623 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9624 São Sebastião do Alto Faz São Manoel 424,97 312.200 32,69 19/07/06 734,64 873,9625 São Sebastião do Alto Faz Três Barras 45,24 116.213 11,31 22/06/06 2.568,81 3.076,4326 São Sebastião do Alto Faz Três Barras 45,24 116.213 11,31 22/06/06 2.568,81 3.076,4327 São Sebastião do Alto Faz Três Barras 45,24 116.213 11,31 22/06/06 2.568,81 3.076,4328 São Sebastião do Alto Faz Três Barras 45,24 116.213 11,31 22/06/06 2.568,81 3.076,4329 Trajano de Moraes Fazenda Cachoeira 98,60 192.000 16,43 11/11/05 1.947,26 2.355,6130 Trajano de Moraes Fazenda Cachoeira 98,60 192.000 16,43 11/11/05 1.947,26 2.355,6131 Trajano de Moraes Fazenda Cachoeira 98,60 192.000 16,43 11/11/05 1.947,26 2.355,6132 Trajano de Moraes Fazenda Cachoeira 98,60 192.000 16,43 11/11/05 1.947,26 2.355,6133 Trajano de Moraes Fazenda Cachoeira 98,60 192.000 16,43 11/11/05 1.947,26 2.355,6134 Trajano de Moraes Fazenda Cachoeira 98,60 192.000 16,43 11/11/05 1.947,26 2.355,6135 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 10,34 01/02/08 2.936,48 3.128,1936 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 11,16 15/02/08 2.936,48 3.128,1937 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 10,34 15/02/08 2.936,48 3.128,1938 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 10,34 15/02/08 2.936,48 3.128,1939 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 11,16 15/02/08 2.936,48 3.128,1940 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 11,16 15/02/08 2.936,48 3.128,1941 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 11,16 15/02/08 2.936,48 3.128,1942 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 11,16 15/02/08 2.936,48 3.128,1943 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 10,34 15/02/08 2.936,48 3.128,1944 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 10,34 15/02/08 2.936,48 3.128,1945 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 10,34 15/02/08 2.936,48 3.128,1946 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 11,16 18/02/08 2.936,48 3.128,1947 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 10,34 27/02/08 2.936,48 3.128,1948 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 11,16 30/05/08 2.936,48 3.060,4149 Trajano de Moraes Fazenda Recanto 172,87 507.630 11,16 12/06/08 2.936,48 3.003,9350 São Sebastião do Alto Imóvel Machado Cota 23,14 25.000 16,33 01/02/07 1.080,38 1.248,7451 São Sebastião do Alto Jararaca 57,10 120.000 14,27 07/05/08 2.101,58 2.190,2752 São Sebastião do Alto Jararaca 57,10 120.000 14,27 07/05/08 2.101,58 2.190,2753 São Sebastião do Alto Jararaca 57,10 120.000 14,27 07/05/08 2.101,58 2.190,27

4 Atualização mediante o emprego do IGP-DI da Fundação Getúlio Vargas

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54 São Sebastião do Alto Jararaca 57,10 120.000 14,27 07/05/08 2.101,58 2.190,27

55 Santa Maria Madalena Lage/Vargem Grande 54,40 130.000 13,60 09/12/05 2.389,71 2.881,34

56 Santa Maria Madalena Lage/Vargem Grande 54,40 130.000 13,60 09/12/05 2.389,71 2.881,3457 Santa Maria Madalena Lage/Vargem Grande 54,40 130.000 13,60 09/12/05 2.389,71 2.881,3458 Santa Maria Madalena Lage/Vargem Grande 54,40 130.000 13,60 09/12/05 2.389,71 2.881,3459 Trajano de Moraes N. Sra Conceição 28,99 60.000 14,45 20/12/05 2.069,68 2.495,4760 Trajano de Moraes N. Sra Conceição 28,99 60.000 14,45 20/12/05 2.069,68 2.495,4761 Trajano de Moraes N. Sra. das Graças 100,72 144.000 25,18 13/01/06 1.429,71 1.722,6462 Trajano de Moraes N. Sra. das Graças 100,72 144.000 25,18 14/01/06 1.429,71 1.722,6463 Trajano de Moraes N. Sra. das Graças 100,72 144.000 25,18 15/01/06 1.429,71 1.722,6464 Trajano de Moraes N. Sra. das Graças 100,72 144.000 25,18 16/01/06 1.429,71 1.722,6465 Bom Jardim Pedra Branca 26,94 93.000 6,80 05/10/07 3.452,12 3.836,6366 Bom Jardim Pedra Branca 26,94 93.000 6,80 05/10/07 3.452,12 3.836,6367 Bom Jardim Pedra Branca 26,94 93.000 13,33 05/10/07 3.452,12 3.836,6368 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 18,52 18/03/07 1.609,01 1.855,4869 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 18,79 18/03/07 1.609,01 1.855,4870 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 19,10 18/03/07 1.609,01 1.855,4871 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 19,35 20/03/07 1.609,01 1.855,4872 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 19,34 06/12/07 1.609,01 1.756,4773 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 20,09 06/12/07 1.609,01 1.756,4774 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 21,56 06/12/07 1.609,01 1.756,4775 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 19,25 06/12/07 1.609,01 1.756,4776 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 19,23 06/12/07 1.609,01 1.756,4777 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 18,87 06/12/07 1.609,01 1.756,4778 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 19,43 06/12/07 1.609,01 1.756,4779 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 19,30 06/12/07 1.609,01 1.756,4780 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 22,74 12/12/07 1.609,01 1.756,4781 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 18,72 12/12/07 1.609,01 1.756,4782 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 21,56 12/12/07 1.609,01 1.756,4783 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 18,25 12/12/07 1.609,01 1.756,4784 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 19,84 12/12/07 1.609,01 1.756,4785 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 18,89 12/12/07 1.609,01 1.756,4786 Trajano de Moraes Santa Dulce 372,90 600.000 19,25 08/09/08 1.609,01 1.603,6487 Trajano de Moraes Santana Macabu- I 96,50 150.000 24,12 20/12/05 1.554,40 1.874,1888 Trajano de Moraes Santana Macabu- I 96,50 150.000 24,12 20/12/05 1.554,40 1.874,1889 Trajano de Moraes Santana Macabu- I 96,50 150.000 24,12 20/12/05 1.554,40 1.874,1890 Trajano de Moraes Santana Macabu- I 96,50 150.000 24,12 17/05/06 1.554,40 1.868,6491 Santa Maria Madalena Santana, Coqueiro 69,12 150.000 17,28 17/09/07 2.170,14 2.440,0792 Santa Maria Madalena Santana, Coqueiro 69,12 150.000 17,28 17/09/07 2.170,14 2.440,0793 Santa Maria Madalena Santana, Coqueiro 69,12 150.000 17,28 17/09/07 2.170,14 2.440,0794 Santa Maria Madalena Santana, Coqueiro 69,12 150.000 17,28 21/09/07 2.170,14 2.440,0795 Santa Maria Madalena Santarém/Córrego da Lage 121,90 199.998 20,30 03/02/06 1.640,67 1.962,6996 Santa Maria Madalena Santarém/Córrego da Lage 121,90 199.998 20,30 03/02/06 1.640,67 1.962,6997 Santa Maria Madalena Santarém/Córrego da Lage 121,90 199.998 20,30 03/02/06 1.640,67 1.962,6998 Santa Maria Madalena Santarém/Córrego da Lage 121,90 199.998 20,30 03/02/06 1.640,67 1.962,6999 Santa Maria Madalena Santarém/Córrego da Lage 121,90 199.998 20,30 03/02/06 1.640,67 1.962,69100 Santa Maria Madalena Santarém/Córrego da Lage 121,90 199.998 20,30 03/02/06 1.640,67 1.962,69101 Duas Barras Santiago, Angelin, Ribeirão das Lages 14,42 31.000 14,42 08/11/06 2.149,79 2.516,24102 Santa Maria Madalena São João 27,60 55.000 13,80 17/04/08 1.992,75 2.100,11103 Santa Maria Madalena São João 27,60 55.000 13,80 17/04/08 1.992,75 2.100,11104 São Sebastião do Alto Sítio Limoeiro 49,05 37.000 49,05 08/01/07 754,33 875,63105 Sumidouro Sítio Pedra Negra 33,90 130.000 8,48 01/02/07 3.834,81 4.432,41106 Sumidouro Sítio Pedra Negra 33,90 130.000 8,53 01/02/07 3.834,81 4.432,41107 Sumidouro Sítio Pedra Negra 33,90 130.000 8,49 01/02/07 3.834,81 4.432,41108 Sumidouro Sítio Pedra Negra 33,90 130.000 8,38 01/02/07 3.834,81 4.432,41109 Trajano de Moraes Sta Cruz Serra- C 27,20 62.000 10,90 24/01/07 2.279,41 2.645,95110 Trajano de Moraes Sta Cruz Serra- C 27,20 62.000 16,30 19/03/07 2.279,41 2.628,58111 Santa Maria Madalena Surubi,Bar/Linda/Sto Antonio 42,60 75.000 21,30 10/03/06 1.760,56 2.107,37112 Santa Maria Madalena Surubi,Bar/Linda/Sto Antonio 42,60 75.000 21,30 10/03/06 1.760,56 2.107,37

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Estes dados são apresentados a título ilustrativo por sua relevância. Cabe destacar

que os valores se reportam a áreas pequenas e médias e, a planilha de preços referenciais do

INCRA é constituída para grandes propriedades, isto é, acima de 15 módulos fiscais, passíveis

de desapropriação5.

Embora haja previsão legal de desapropriação de médias propriedades, o critério

usado pelo INCRA/RJ no período recente, para elaboração das planilhas de preços

referenciais de terras tem sido a grande propriedade.

4.4) Tabela de VTN aprovada pela Resolução SEAPPA no 73, de 03 de agosto de 2009

Por meio da Internet (site http://www.faerj.com.br/downloads/VTN%202009.pdf)

obteve-se a informação que a Secretaria de Estado de Agricultura, Pecuária, Pesca e

Abastecimento do Estado do Rio de Janeiro teria publicado, no Diário Oficial do Estado no dia

04 de agosto de 2009, a tabela de valor médio por hectare da terra nua nos municípios do Estado

do Rio de Janeiro, a seguir apresentada. Contudo, não foi possível confirmar a referida

publicação, o que será feito posteriormente mediante consulta à SEAPPA.

Tabela 1 – anexo da Resolução SEAPPA no 73, de 03 de agosto de 2009

Municípios R$/hectare Municípios R$/hectare1. Angra dos Reis 1.000,00 47. Nilópolis 1.500,002. Aperibé 1.100,00 48. Nova Friburgo 1.800,003. Araruama 1.500,00 49. Nova Iguaçu 1.500,004. Areal 1.000,00 50. Paracambi 1.500,005. Armação dos Búzios 1.500,00 51. Paraíba do Sul 1.000,006. Arraial do Cabo 1.500,00 52. Parati 1.000,007. Barra do Piraí 1.200,00 53. Paty do Alferes 1.000,008. Barra Mansa 1.200,00 54. Petrópolis 1.500,009. Belford Roxo 1.500,00 55. Pinheiral 1.200,0010. Bom Jardim 1.800,00 56. Piraí 1.200,0011. Bom Jesus do Itabapoana 1.300,00 57. Porciúncula 1.100,0012. Cabo Frio 1.500,00 58. Porto Real 1.200,0013. Cachoeiras de Macacu 1.800,00 59. Quatis 1.000,0014. Cambuci 1.300,00 60. Queimados 1.500,0015. Campos dos Goytacazes 2.000,00 61. Quissamã 2.000,0016. Cantagalo 1.300,00 62. Resende 1.200,0017. Carapebus 2.000,00 63. Rio Bonito 1.800,0018. Cardoso Moreira 1.300,00 64. Rio Claro 1.200,0019. Carmo 1.200,00 65. Rio das Flores 1.200,0020. Casimiro de Abreu 1.800,00 66. Rio das Ostras 1.500,0021. Comendador Levy Gasparian 800,00 67. Rio de Janeiro (CPG) 1.800,0022. Conceição de Macabu 1.800,00 68. Santa Maria Madalena 1.200,0023. Cordeiro 1.300,00 69. Santo Antônio de Pádua 1.000,0024. Duas Barras 1.500,00 70. São Fidélis 1.500,0025. Duque de Caxias 1.500,00 71. São Francisco do Itabapoana 1.800,0026. Engenheiro Paulo de Frontin 800,00 72. São Gonçalo 1.800,0027. Guapimirim 1.800,00 73. São João da Barra 2.000,0028. Iguaba Grande 1.500,00 74. São João de Meriti 1.500,0029. Itaboraí 1.800,00 75. São José de Ubá 1.300,0030. Itaguaí 1.500,00 76. São José do Vale do Rio Preto 1.400,00

5 Lei 8.629, de 25 de fevereiro de 1993.

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31. Italva 1.300,00 77. São Pedro d’Aldeia 1.500,0032. Itaocara 1.100,00 78. São Sebastião do Alto 1.200,0033. Itaperuna 1.300,00 79. Sapucaia 1.000,0034. Itatiaia 800,00 80. Saquarema 1.500,0035. Japeri 1.500,00 81. Seropédica 1.500,0036. Laje do Muriaé 1.000,00 82. Silva Jardim 1.800,0037. Macaé 2.000,00 83. Sumidouro 1.200,0038. Macuco 1.300,00 84. Tanguá 1.800,0039. Magé 1.800,00 85. Teresópolis 1.500,0040. Mangaratiba 1.500,00 86. Trajano de Moraes 800,0041. Maricá 1.500,00 87. Três Rios 1.000,0042. Mendes 800,00 88. Valença 1.200,0043. Mesquita 1.500,00 89. Varre Sai 1.000,0044. Miguel Pereira 1.000,00 90. Vassouras 1.200,0045. Miracema 1.000,00 91. Volta Redonda 1.300,0046. Natividade 1.100,00

Através do Ofício/INCRA/SR-07/G/no1524/2009, foi solicitado à SEAPPA vistas ao

processo E-02/002972/2008 para análise da metodologia, não tendo sido atendido.

Considerando que os resultados apresentados são muito discrepantes em relação aos

valores apurados pela equipe do INCRA, esta fonte não foi considerada, sendo apresentada

apenas a título ilustrativo.

5. A AGRICULTURA FAMILIAR E RENDA GERADA NOS ESTABELECIMENTOS

RURAIS

5.1) Agricultura na Região Serrana

Como já explicitado, há grande concentração de agricultores familiares nessa região

e que são caracterizados, neste documento, como aqueles que exploram a produção de

hortifrutigranjeiros, flores e pequena produção animal, com exploração direta pelo

proprietário e mão-de-obra familiar e parte contratada temporariamente, seja no trabalho de

campo, seja na gerência e comercialização, que se assemelha ao assentado do INCRA.

Excluiu-se haras e hotéis-fazenda, cuja exploração foge ao perfil de produtor definido neste

documento. Quanto ao sistema de produção predomina o convencional, mas a região caracteriza-

se pela presença do maior número de produtores que implantaram a chamada agricultura

orgânica, isto é, que não consome agrotóxicos e as técnicas de produção envolvem manejo

integrado de pragas e doenças, uso de inseticidas e fungicidas biológicos e adubação orgânica.

5.2) Renda gerada

5.2.1) Flores

Vários aspectos contribuem para que o Rio de Janeiro seja reconhecido como um dos

maiores representantes da floricultura nacional: a diferença climática, o relevo montanhoso e

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uma estrutura fundiária composta de pequenas e médias propriedades, o que favorece a produção

de um número expressivo de espécies de interesse para a floricultura (COSTA et al., 2006).

A cadeia de flores e plantas ornamentais no Rio de Janeiro encontra-se distribuída

em 5 pólos produtivos, sendo um deles a Região Serrana (Petrópolis, Teresópolis, Nova

Friburgo e Bom Jardim) com 59% do total (COSTA et al., 2006).

Segundo o SEBRAE/RJ (2005) a produção de flores subtropicais de corte, destinada

ao mercado do Rio de Janeiro, concentra-se na Região Serrana do Estado, notadamente Nova

Friburgo, Petrópolis, Sumidouro e Bom Jardim. O Programa Florescer da Secretaria Estadual

de Agricultura, Pecuária, Pesca e Abastecimento, em parceria com o Serviço Nacional de

Aprendizagem Rural (SENAR) e sindicatos rurais da região, vem intensificando os

treinamentos de mão-de-obra, visando à profissionalização do segmento. Uma das características

da atividade, nestes locais, é a utilização de mão-de-obra feminina, que chega a 90%.

Nos últimos três anos, a floricultura cresceu 30% no Estado do Rio. O incentivo para

que os produtores ampliem sua produção vem através do Programa Florescer, do Governo do

Estado. Após a implantação do programa, a área dedicada à floricultura ultrapassou os 1000

hectares no Estado. Até 2004 o plantio de flores ocupava apenas 764 hectares (GOVERNO

DO ESTADO, 2007).

De acordo com MAGER (1995) (citado no Diagnóstico do SEBRAE/RJ, 2003),

existem duas principais zonas de produção, que se diferenciam pelas condições

edafoclimáticas, sendo uma delas a Região Serrana, onde são produzidas espécies de clima

subtropical e temperado, compreendendo os municípios de Petrópolis, Teresópolis, Friburgo,

Sumidouro, Bom Jardim. As duas primeiras localidades citadas concentram a produção de

plantas ornamentais e flores envasadas, sobretudo orquídeas e bromélias. Nas demais,

localizam-se os produtores de flores de corte, destacando-se a produção de crisântemos e

gladíolos.

Uma importante vantagem da produção florística para o Estado consiste no seu

impacto positivo sobre a renda local. O cultivo de flores e as plantas ornamentais, a exemplo

da olericultura e da fruticultura, proporcionam rendimentos superiores aos alcançados com a

agricultura tradicional (produção de grãos e cereais).

Estima-se que cada hectare plantado com flores gere entre 3 e 6 empregos diretos,

além de outras atividades correlatas, enquanto nas culturas tradicionais, essa relação é de um

posto de trabalho por hectare. Adicionalmente, cada hectare plantado, com flores, gera renda

mensal entre US$ 2.000 a US$ 25.000 contra menos de US$ 500 das culturas tradicionais

(SEBRAE, 2003).

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5.2.2) Agricultura orgânica

O cultivo de hortaliças é desenvolvido na Região Serrana, principalmente, em

pequenos estabelecimentos com características de produção familiar, nos quais a produção

orgânica, com base em preceitos agroecológicos, atende a aspectos particulares que podem

conferir sustentabilidade a estas unidades de produção (GUERRA et al., 2007).

Segundo o Censo Agropecuário (IBGE, 2009), dos 58.482 estabelecimentos

agropecuários do Estado do Rio de Janeiro, somente 968 trabalham com agricultura orgânica,

sendo que destes, apenas 122 são certificados por entidades credenciadas.

Em municípios como os de Nova Friburgo e Teresópolis, surgiu um novo perfil de

agricultores, apelidados de “novos rurais”. Estes, muitas vezes detendo formação universitária

e provenientes de famílias de maior poder aquisitivo, foram responsáveis por disseminar

nessas regiões um novo modo de pensar o meio rural, caracterizado pela preocupação com o

mercado consumidor (qualidade sanitária e biológica dos alimentos, embalagens, mercados

especializados) e pela introdução de um novo modelo de agricultura: a Agroecologia. As

iniciativas desse grupo distinto de produtores, culminou na fundação da ABIO (Associação de

Agricultores Biológicos) em outubro de 1984, que se torna a primeira associação de

produtores orgânicos do país (FONSECA & CAMPOS, 1999).

SOARES (2009), após pesquisar dez unidades de produção familiares exploradas

com base na agricultura orgânica e pequena produção animal, na região chamada “Vale do

Brejal”, município de Petrópolis, no período setembro de 2006 a 2007, verificou aumento da

renda gerada na propriedade em função a conjugação das produções vegetal e animal.

Após quase dois anos, sendo o primeiro somente para implantação, observou-se,

com base no contexto da Região Serrana, que, a partir de simulações, a receita líquida da

produção animal em transição é suficiente para cobrir todos os custos da produção vegetal

com sobra de R$ 246,00/ano, que como valor bruto não é significativo. Entretanto, foi

constatado que houve um aumento da renda mensal do produtor rural integrado (vegetal +

animal) em R$ 666,33, representando um aumento em 43,4% sobre o valor de R$ 1.535,00

mensais que eram obtidos apenas com a produção vegetal. Deve-se também ressaltar que o

valor da produção vegetal é recebido no período de 8 meses, mas que, no entanto deve ser

utilizado em 12 meses. Com base nestes valores, embora preliminares, podemos auferir que,

além da melhoria da renda mensal dos produtores ocorre uma melhor distribuição da renda ao

longo do ano que passa do valor de R$ 1.535,00 para R$ 2.201,33/mês durante 12 meses

(SOARES, 2009).

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Segundo HOMERO (2007), o Estado do Rio de Janeiro é o segundo mercado

consumidor de hortaliças e ocupa a mesma posição quando se trata de produtos orgânicos.

Pensando nisso a equipe de olericultura da Empresa de Pesquisa Agropecuária do Estado do

Rio de Janeiro (PESAGRO-RIO), está desenvolvendo sementes orgânicas de boa qualidade,

certificadas e adaptadas às condições do Estado e também para que os produtores fluminenses

não fiquem na dependência do produto importado, oferecido pelas multinacionais, com uma

progressiva substituição dessas importações. O projeto, que teve início em novembro de 2004,

já produziu até agora mais de 500 kg de sementes, das quais 200 kg que foram

comercializadas, trocadas ou doadas a associações de agricultores, volume suficiente para

cobrir cerca de 1.000 ha.

6. MÉTODO PARA ELABORAÇÃO DA PLANILHA DE PREÇOS REFERENCIAIS

DE TERRAS

6.1) Pesquisas em campo

Para o estabelecimento de preços referenciais de terras para a Região Serrana

procedeu-se o levantamento de imóveis ofertados e negociados, assim como opiniões, na

região de estudo, cuja área foi igual ou superior a 15 módulos fiscais, portanto grande

propriedade. Esta pesquisa teve o objetivo de compor um universo amostral com qualidade e

número suficientes de elementos que fossem representativos da região, e que,

conseqüentemente, reflita em um resultado confiável (Anexos 1 e 2). Todos os elementos

pesquisados foram consignados em Fichas de Pesquisas, as quais são apresentadas em anexo.

Cabe destacar que para a obtenção das amostras foi muito difícil encontrar imóveis

classificados como grandes propriedades, dado o histórico de fragmentação das áreas que

compõe a região de estudo.

6.2) Homogeneização dos Elementos Amostrais

Para a determinação do preço de mercado de um imóvel rural, o INCRA adota o

método comparativo de dados de mercado, o qual consiste na comparação direta do imóvel

avaliando (que neste caso específico configura-se no imóvel paradigma) com outros imóveis

ofertados ou negociados no mercado, procedendo-se às correções das diferenças entre eles,

uma vez que não há imóveis iguais. Efetuou-se a homogeneização dos elementos amostrais

visando às correções mencionadas acima.

No caso de oferta e opinião foram aplicados os fatores de elasticidade de 10 e 20%,

respectivamente, que representam o percentual da diferença entre o provável valor real de venda e

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aquele estabelecido pelo vendedor no início da negociação. É considerado um fator de pré-

homogeneização do elemento pesquisado.

A homogeneização dos elementos obtidos para a Região Serrana foi realizada pelo

parâmetro Nota Agronômica, a qual associa a Capacidade de Uso do Solo com a localização

e acesso do imóvel (Quadros 4 e 5).

Quadro 4 - Fatores de Ponderação na Obtenção do Valor das Terras considerando a Classe de Capacidade de Uso e SituaçãoCapacidade de

UsoLocalização e

Acesso

I II III IV V VI VII VIII

100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%

ÓTIMA 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130

MUITO BOA 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124

BOA 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117

REGULAR 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104

DESFAVORÁVEL 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098

RUIM 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091Fonte: Adaptado de FRANÇA, 1983 – Citado por ROSSI, 2005

Quadro 5 – Situação do imóvel com relação à Localização e Acesso

SITUAÇÃO

CARACTERÍSTICASTIPO DE ACESSO

IMPORTÂNCIA DAS DISTÂNCIAS

PRATICABILIDADE DURANTE O ANOTERRESTRE

FLUVIALNavegabilidade

ÓTIMA ASFALTADA 0 – 1 h NÃO SIGNIFICATIVA PERMANENTE

MUITO BOA 1ª CLASSE NÃO ASFALTADA 1 – 3 h RELATIVA PERMANENTE

BOA NÃO PAVIMENTADA 3 – 6 h SIGNIFICATIVA PERMANENTE

REGULAR ESTRADAS E SERVIDÕES DE PASSAGEM 6 – 12 h SIGNIFICATIVA SEM CONDIÇÕES

SATISFATÓRIAS

DESFAVORÁVEL FECHO NAS SERVIDÕES PARTE DO ANO SIGNIFICATIVA PROBLEMAS SÉRIOS NA

ESTAÇÃO CHUVOSA

MÁ FECHOS E INTERCEPTADA POR CÓRREGO SEM PONTE RESTRITA SIGNIFICATIVA PROBLEMAS SÉRIOS

MESMO NA SECAFonte: Modificada de Kozma, 1986

A construção do imóvel paradigma da Região Serrana foi realizada mediante o

universo amostral da pesquisa de mercado, ou seja, uma vez obtidos os elementos e a

distribuição dos mesmos, dentro das classes de capacidade de uso do solo e situação do

imóvel, procedeu-se a análise multimodal para os fatores classe e situação.

A moda (Mo) é o valor que detém o maior número de observações, ou seja, o valor

mais freqüente. Desta forma, as classes que mais se repetiram (dentro do universo amostral,

considerando repetitividade maior que 50%) foram III, IV, VI e VIII, as quais constituíram as Descrita no Manual de Obtenção de Terras e Perícia Judicial, aprovado pela Norma de Execução INCRA/DT

no 52, de 25 de outubro de 2006.

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classes do imóvel paradigma da região; além disso, a situação do imóvel (em relação à

localização e acesso) mais freqüente foi a situação “Muito Boa”.

Quanto a percentagem representativa de cada classe para o imóvel paradigma, esta

foi estabelecida mediante a relação percentual da área de cada classe em relação ao somatório

das áreas. Desta maneira, tem-se que o imóvel paradigma ficou constituído da seguinte forma:

Classe III - 34% Classe IV - 31% Classe VI - 14% Classe VIII - 21%

Com relação à área do imóvel paradigma esta foi estabelecida em função da moda entre

as áreas mínimas, equivalente a 15 módulos fiscais, para a Região Serrana, a saber, 150 ha∗.

Após a obtenção das classes do imóvel paradigma, assim como sua situação,

procedeu-se ao cálculo da Nota Agronômica do mesmo mediante a seguinte equação:

NA = (0,580 x 0,34) + (0,447 x 0,31) + (0,276 x 0,14) + (0,124 x 0,21) ⇒ NA = 0,401

6.3) Simulação para estabelecer a capacidade de pagamento

Com relação à simulação para estabelecer a capacidade de pagamento tomou-se

como referência a renda gerada nos assentamentos do INCRA. LEITE (2003) estudou

especificamente três assentamentos do INCRA-RJ em conjunto com um assentamento

estadual, indicou renda líquida por família nos assentamentos pesquisados em torno de 1,5

salários mínimos, contudo, levando em conta demais estudos citados na bibliografia e renda

na agricultura orgânica e floricultura, foi estabelecida pela equipe, como renda média líquida

mensal, o total de três salários mínimos. Em valores de novembro de 2009, isto significa R$

1.462,50 (um mil e quatrocentos e sessenta e dois reais e cinqüenta centavos), considerando o

salário mínimo de trabalhadores rurais no Estado do Rio de Janeiro*.

A partir dessa renda líquida dos assentados, foi estabelecido o percentual de 30%

como capacidade de comprometimento da mesma com o pagamento das prestações anuais da

terra recebida em projetos do INCRA, isto é, R$ 438,75 (quatrocentos e trinta e oito reais e

setenta e cinco centavos) mensais ou R$ 5.265,00 anuais.

O prazo de pagamento é de até 17 anos, com três anos de carência (totalizando 20

anos), levando-se em conta somente o item VTI (Valor Total do Imóvel), conforme previsto no

artigo 18, parágrafos 3 e 5, da Lei 8.629/93, incidindo correção das parcelas pelo IGP-DI.

Levando em conta os 17 anos, multiplicados pela renda, obteve-se o teto da capacidade de

pagamento.

Este parâmetro é qualificador de uma grande propriedade rural (Lei 8.629, de 25 de fevereiro de 1993).* Valor estabelecido pela Lei no 5.357, de 23 de dezembro de 2008.

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Em resumo, a simulação visou verificar se os resultados encontrados na pesquisa de

mercado mostraram discrepâncias em relação àquele considerado viável, quanto à capacidade

de pagamento. Em seguida foi confeccionada a planilha de preços referenciais tomando o

conjunto de dados da pesquisa de campo.

7. RESULTADOS

7.1) Da Pesquisa de Campo

De posse dos elementos amostrais da Região Serrana (no total de 62 elementos),

estes foram primeiramente submetidos ao critério do tamanho mínimo dos imóveis, a saber,

só foram considerados para análise os imóveis acima de 15 (quinze) módulos fiscais∗.

Sob o uso deste critério, dos 62 elementos iniciais, passou-se a ter 44 elementos,

sobre os quais se iniciou a análise estatística dos mesmos, obtendo-se os valores para Média

Aritmética, Desvio Padrão e Coeficiente de Variação.

Após a homogeneização dos valores dos elementos pesquisados para a situação do

imóvel paradigma, procedeu-se o tratamento estatístico, com o saneamento da amostra.

A Média Aritmética foi calculada tomando os valores de VTNindexado (Valor de Terra

Nua indexado), este calculado mediante a seguinte equação:

VTNindexado = (NAimóvel paradigma x VTNimóvel pesquisado) NAimóvel pesquisado

Sendo assim, a Média Aritmética encontrada para os 44 elementos foi de R$

5.069,93, com desvio padrão de R$ 2.951,10.

Quanto aos critérios adotados para o saneamento da amostra foi definido pelo

intervalo x .0,7 ≤ x ≤ x .1,3 expurgando os elementos que se encontrarem além do limite

superior e aquém do inferior calculado. Na análise em curso o limite máximo para expurgo foi

R$ 6.590,90 e o limite mínimo, R$ 3.548,95, com coeficiente de variação de 58,2%. Houve

necessidade de expurgar 24 elementos, resultando em 20 elementos para serem submetidos a

um novo saneamento, o qual apresentou os seguintes resultados:

Média R$ 4.768,94 SANEAMENTO - VTIindexado

Desvio Padrão R$ 825,20 Limiteinf. R$ 3.338,26

CV 17,3 %6 Limitesup. R$ 6.199,63

Quanto às benfeitorias adotou-se como critério para discernir VTI de VTN o

referencial de 25 pontos percentuais, dado que segundo recomendações anteriores em outras

Este parâmetro é qualificador de uma grande propriedade rural (Lei 8.629, de 25 de fevereiro de 1993).6 Valor aceitável segundo Manual de Obtenção de Terras e Perícia Judicial do INCRA.

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Planilhas de Preços Referenciais, “o valor total de benfeitorias dos imóveis rurais destinados

à obtenção, pelo INCRA-RJ, não deve ultrapassar 25% do valor total da terra nua dos

imóveis”.

Com relação aos imóveis paradigmas correspondentes aos valores máximos e

mínimos, estes foram determinados por meio do acréscimo ou decréscimo, respectivamente,

de 30% em relação ao imóvel paradigma de valor médio. Desta forma, tem-se o seguinte

quadro:

Quadro 4 – Imóveis Paradigmas para a Região SerranaClasses de Capacidade de

UsoValor Mínimo Valor Médio Valor Máximo

Localização: Regular Localização: Muito Boa Localização: ÓtimaII 10 %III 20 % 34 % 55 %IV 30 % 31 % 10 %V 10 %VI 10% 14 %VII 10%VIII 30 % 21 % 15 %

Nota Agronômica 0,281 0,401 0,521

7.2) Da Simulação

Dois aspectos merecem destaque nos resultados da simulação, um deles é o

comportamento do IGP-DI que, refletindo a inflação, apresentou acumulado de 180,63% nos

últimos dez anos, levando a pensar nos impactos de alta provocados nas parcelas dos

assentados, pois o INCRA leva em média, dez anos para iniciar a cobrança dos títulos. Não se

deve esquecer que o assentado pagará pelos créditos contratados para a produção

agropecuária, o que poderá também impactar sua renda líquida mensal.

Por outro lado, cabe lembrar que o pagamento dos lotes destinados à reforma agrária

não contempla juros e ainda está sujeito ao desconto de 50% (cinqüenta por cento) observado

o atendimento das condições legais, todas de cunho social, para alcançá-lo.

Outra questão relevante na simulação efetuada é que se levou em conta um valor

fixo da renda mensal, ou seja, sem considerar um aumento em vinte anos. No modelo

utilizado, admite-se que a renda subirá na mesma proporção do valor que o IGP-DI corrigirá,

pois a renda foi simulada em unidade estabelecida como salário mínimo e, em tese, este tem

tido a correção da inflação.

Na prática os fenômenos são mais complexos, pois outras variáveis incidem sobre o

comportamento da renda dos agricultores e as ações institucionais do INCRA, no aspecto

cobrança, funcionando ora ao sabor da política ora da ineficiência institucional, pode gerar

contextos de difícil superação financeira pelos assentados.

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Quanto ao comportamento da renda admite-se um menor risco em eventuais

oscilações ao longo do período de pagamento dos títulos, em se tratando do Estado do Rio de

Janeiro, pois o que se espera de uma ação de reforma agrária nesse Estado, é o aumento da

renda e uma suposta inserção de tecnologia e informação de mercado, a favor dos assentados.

Sem entrar no mérito das causas dos resultados econômicos pífios captados nos

assentamentos (de onde saiu a base da simulação), o agricultor se utiliza de outros meios para

gerar renda, como o trabalho eventual em outras atividades e a ampliação da família residente

no lote, com salários de aposentados a contar como renda familiar.

Essa breve caracterização serve apenas de justificativa para o modelo da simulação,

sem representar identidade teórica da equipe com a corrente que admite essas condições de

geração de renda como imprescindíveis para o sucesso da reforma agrária. Adentrar ao tema

seria fugir ao objetivo principal do trabalho.

O modelo adotado na simulação é simplificado e não dá conta da complexidade da

questão, mas indica limite confiável trazendo um patamar mais seguro para decidir quanto à

obtenção de terras para reforma agrária.

Assim, com base nos dados obtidos, a renda familiar líquida comprometida para

pagamento do lote fixado em 10 ha, indexada ao salário mínimo, ao longo de dezessete anos

seria equivalente a R$ 89.505,00 (oitenta e nove mil e quinhentos e cinco reais).

Fogem à possibilidade de previsão da equipe eventuais problemas institucionais

futuros quanto à demora na cobrança dos títulos e quanto ao peso do IGP-DI para a correção

dos valores. Desta forma, em função do resultado da simulação, a equipe sugere como limite

para endividamento dos assentados o teto de R$ 89.505,00, isso nas condições de pagamento

previstas em lei.

8. CONCLUSÕES

O preço da terra em alguns municípios da Região Serrana tem se comportado

sempre entre os mais altos do Estado do Rio de Janeiro, com destaque para Nova Friburgo,

seja pelas áreas favoráveis ao aproveitamento agrícola, com baixadas férteis em vales abertos,

com disponibilidade de água, seja pelas belezas naturais e esplendor paisagístico, valorizando

a atividade turística.

No período recente a região passou a sofrer mais competição em busca de terras,

para instalações industriais, o que favorece a tendência histórica de preços altos. Trata-se de

uma região ainda relativamente preservada da grande violência urbana do Rio de Janeiro, o

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que favorece investimentos nos arranjos produtivos já consolidados, mas com espaços de

expansão.

As fontes pesquisadas iFNP, Crédito Fundiário e Banco do Brasil corroboram os

altos preços de terra observados pelo INCRA. Na contramão deste entendimento estão os

dados da SEAPPA/2009 que, na hipótese de serem confirmados via publicação D.O.E.,

mostram valores discrepantes tanto daqueles apresentados pelas demais fontes pesquisadas,

como da pesquisa feita pelo INCRA. Assim, a equipe considera que o Valor de Terra Nua

apontado pela SEAPPA não reflete o preço de mercado de terras na Região Serrana.

Verificou-se que atualmente, há reduzido número de imóveis rurais ofertados cuja

área é igual ou superior a 15 MF, ou seja, classificados como grandes propriedades segundo a

Lei no 8.629/93, evidenciando todo o processo de desenvolvimento rural-urbano que se

relatou para a região.

Há uma forte intervenção do Estado na preservação ambiental, pelas unidades de

conservação públicas, criadas e mantidas, com grandes extensões de terras, assim como há

incentivo mediante programas governamentais estaduais à preservação de espaços tradicionais

de agricultura. O foco é agregar valor aos produtos via agroindústria, pelas tecnologias e

inovações ou demandas de mercado (agricultura orgânica), além da busca por nichos de

mercado (produção de flores).

Pelo que se expôs e analisou a criação de projetos de assentamento na Região

Serrana tem boas chances de sucesso, caso se constitua predominantemente, por agricultores

que se disponham a assumir tecnologias de produção, conhecimento de mercado e inserção

nas cadeias produtivas locais. O alto custo da terra em alguns locais e suas características, isto

é, as exigências rigorosas de conservação dos recursos naturais se aliam para limitar a criação

de assentamentos. Entretanto, a presença de um mercado hoteleiro e turístico local,

consumidor de produtos agrícolas, mas cada vez mais exigente em qualidade, se reflete

positivamente na possibilidade de se assentar trabalhadores rurais nesta região. Caso o

assentamento se faça somente com populações de periferia urbana, desempregados e

necessitados de todo o tipo de apoio para iniciar as atividades agropecuárias, os custos com

treinamentos e o prazo para incorporação desse novo perfil deverá ser levado em conta na

escolha da área.

Além disso, dificilmente uma terra nessa região não estará na área de influência de

alguma unidade de conservação ou não conterá restrições de uso dada a legislação

florestal/ambiental, exigindo avaliação rigorosa de viabilidade econômica, dadas as restrições

legais de uso agropecuário no entorno dessas unidades.

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A escolha de terras nesta região deve ser avaliada inseparavelmente do perfil da

população a ser selecionada, caso contrário, há risco de não geração de renda e emprego, pela

falta de produção agropecuária e conseqüentemente falta de capacidade de pagamento da área

recebida pela população assentada.

Por tratar-se de região onde ainda há agricultores tradicionais, embora sem terra,

para a criação de assentamentos rurais um trabalho muito consistente deverá ser feito desde o

início, junto aos remanescentes de sindicatos rurais locais, para entender se há expectativas

desse público e a aceitação, ou não, das inúmeras regras do INCRA, caso essa população

venha a ser beneficiária.

Pelo exposto, a arrecadação de terras na Região Serrana para reforma agrária está

limitada por muitos fatores. A seleção de imóveis rurais nessa região deve se pautar em

estudos rigorosos, observando a capacidade de pagamento.

PLANILHA DE PREÇOS REFERENCIAIS DE TERRAS DA REGIÃO SERRANA

MÍNIMO MÉDIO MÁXIMONOTA AGRONÔMICA

0,281 0,401 0,521VTN (R$ / ha)

3.338,26 4.768,94 6.199,62VTI (R$ / ha)

4.172,83 5.961,18 7.749,53CUSTO FAMÍLIA – Área por família = 10 ha

41.728,30 59.611,80 77.495,30

Rio de Janeiro, 12 novembro de 2009.

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Sandra da Rosa AndradePerita Federal Agrária

SIAPE no 1040677

Paulo César Paz de MelloPerito Federal Agrário

SIAPE no 722049

Carlos Magno Magalhães da SilvaPerito Federal Agrário

SIAPE no 1551746

Ricardo dos Santos BorgesPerito Federal Agrário

SIAPE no 722056



LITERATURA CONSULTADA

BARBOSA, M. Cafeicultura fluminense luta para sobreviver. Revista do Café, ano 87, no

827, 2008.

CEASA/RJ. Total de produtos comercializados por unidade. Disponível em: <http://www.ceasa.rj.gov.br>. Acesso em: 22 de outubro de 2009a.

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ANEXO I

PESQUISA DE PREÇO DE MERCADO DE TERRAS NA REGIÃO SERRANA - TOTAL DE IMÓVEIS PESQUISADOS

Elemento Município Informante Negócio Situação N. Agronômica Valor Total Benfeitorias VTNImóvel Paradigma muito boa 150,00 0,401

1 Bom Jardim boa 158,0500 0,428 20% R$ 870.000,00 R$ 87.000,00 R$ 3.853,21 R$ 3.609,40 2 Bom Jardim muito boa 154,3363 0,436 20% R$ 700.000,00 R$ 105.000,00 R$ 2.948,11 R$ 2.710,10 3 Bom Jardim muito boa 525,0000 0,401 20% R$ 1.926.605,51 R$ 192.660,55 R$ 2.568,81 R$ 2.568,81 4 Cantagalo muito boa 163,5000 0,420 20% R$ 450.000,00 R$ 22.500,00 R$ 2.064,22 R$ 1.966,26 5 Cantagalo Balcão Oferta boa 251,6800 0,355 10% R$ 550.000,00 R$ 27.500,00 R$ 1.857,52 R$ 2.097,70 6 Cantagalo Oferta ótima 136,2500 0,373 10% R$ 750.000,00 R$ 37.500,00 R$ 4.678,90 R$ 5.023,23 7 Cantagalo muito boa 525,0000 0,401 20% R$ 2.123.162,00 R$ 106.158,10 R$ 3.033,09 R$ 3.033,09 8 Cantagalo João Moreira Oferta boa 506,4100 0,332 10% R$ 550.000,00 R$ 110.000,00 R$ 760,25 R$ 916,72 9 Cantagalo Fernandes Imóveis Oferta ótima 1089,0000 0,441 10% R$ 5.000.000,00 R$ 750.000,00 R$ 3.443,53 R$ 3.126,89 10 Cordeiro muito boa 525,0000 0,401 20% R$ 3.937.500,00 R$ 196.875,00 R$ 5.625,00 R$ 5.625,00 11 Cordeiro muito boa 525,0000 0,401 20% R$ 6.300.000,00 R$ 315.000,00 R$ 9.000,00 R$ 9.000,00 12 Cordeiro Fernandes Imóveis Oferta muito boa 1361,2700 0,495 10% R$ 13.000.000,00 R$ 1.300.000,00 R$ 7.639,92 R$ 6.175,64 13 Macuco ótima 389,6751 0,484 20% R$ 1.300.000,00 R$ 65.000,00 R$ 2.502,08 R$ 2.070,16 14 Macuco Balcão Oferta ótima 209,6200 0,476 10% R$ 1.200.000,00 R$ 240.000,00 R$ 4.007,25 R$ 3.371,23 15 Nova Friburgo Custodio Padilha Oferta muito boa 128,0000 0,366 10% R$ 550.000,00 R$ 27.500,00 R$ 3.652,34 R$ 3.993,40 16 Nova Friburgo Oferta boa 242,0000 0,389 10% R$ 750.000,00 R$ 75.000,00 R$ 2.479,34 R$ 2.553,63 17 Nova Friburgo Luso Imóveis Oferta ótima 230,0000 0,415 10% R$ 1.200.000,00 R$ 120.000,00 R$ 4.173,91 R$ 4.027,57 18 Nova Friburgo Oferta ótima 250,0000 0,440 10% R$ 4.250.000,00 R$ 850.000,00 R$ 11.900,00 R$ 10.830,35 19 Nova Friburgo muito boa 150,0000 0,401 20% R$ 2.100.000,00 R$ 210.000,00 R$ 9.800,00 R$ 9.800,00 20 Nova Friburgo boa 150,0000 0,379 20% R$ 1.050.000,00 R$ 105.000,00 R$ 4.900,00 R$ 5.178,69 21 Petrópolis Adjuve Oferta muito boa 160,9873 0,403 10% R$ 900.000,00 R$ 45.000,00 R$ 4.751,93 R$ 4.724,90 22 Petrópolis Oferta muito boa 169,4000 0,434 10% R$ 1.300.000,00 R$ 65.000,00 R$ 6.523,02 R$ 6.022,93 23 Petrópolis Oferta muito boa 193,6000 0,219 10% R$ 680.000,00 R$ 68.000,00 R$ 2.809,92 R$ 5.138,04 24 Petrópolis Milton Imóveis Oferta muito boa 464,6500 0,410 10% R$ 2.000.000,00 R$ 100.000,00 R$ 3.658,67 R$ 3.573,89 25 Petrópolis Oferta muito boa 338,8000 0,487 10% R$ 2.200.000,00 R$ 110.000,00 R$ 5.519,48 R$ 4.539,95 26 Petrópolis Oferta boa 242,0000 0,365 10% R$ 2.500.000,00 R$ 125.000,00 R$ 8.780,99 R$ 9.623,28 27 Petrópolis Oferta ótima 174,2400 0,447 10% R$ 1.000.000,00 R$ 150.000,00 R$ 4.304,41 R$ 3.856,06 28 Petrópolis Adjuve Oferta muito boa 130,6480 0,399 10% R$ 4.000.000,00 R$ 200.000,00 R$ 26.024,13 R$ 26.123,16 29 Petrópolis Oferta boa 232,0000 0,382 10% R$ 2.000.000,00 R$ 200.000,00 R$ 6.896,55 R$ 7.237,22 30 Petrópolis Adjuve Oferta boa 240,0000 0,442 10% R$ 2.500.000,00 R$ 250.000,00 R$ 8.333,33 R$ 7.551,67 31 Petrópolis Adjuve Oferta muito boa 232,3200 0,467 10% R$ 1.500.000,00 R$ 300.000,00 R$ 4.519,63 R$ 3.876,41 32 Petrópolis Oferta ótima 162,1400 0,500 10% R$ 1.600.000,00 R$ 480.000,00 R$ 5.920,81 R$ 4.737,29 33 Petrópolis Oferta boa 726,0000 0,475 10% R$ 5.000.000,00 R$ 750.000,00 R$ 5.165,29 R$ 4.356,90 34 Petrópolis Oferta ótima 2807,0000 0,491 10% R$ 4.500.000,00 R$ 900.000,00 R$ 1.122,19 R$ 915,24 35 Petrópolis Oferta muito boa 345,0000 0,450 10% R$ 5.500.000,00 R$ 1.925.000,00 R$ 8.768,12 R$ 7.805,25 36 Petrópolis Oferta muito boa 217,8000 0,403 10% R$ 7.650.000,00 R$ 3.442.500,00 R$ 15.805,79 R$ 15.694,09 37 Santa M. Madalena Oferta boa 242,0000 0,378 10% R$ 500.000,00 R$ 25.000,00 R$ 1.756,20 R$ 1.860,50 38 Santa M. Madalena muito boa 525,0000 0,329 20% R$ 1.155.963,00 R$ 57.798,15 R$ 1.651,38 R$ 2.009,09 39 Santa M. Madalena muito boa 525,0000 0,401 20% R$ 2.311.927,00 R$ 115.596,35 R$ 3.302,75 R$ 3.302,75 40 Santa M. Madalena Oferta boa 847,0000 0,218 10% R$ 1.600.000,00 R$ 160.000,00 R$ 1.511,22 R$ 2.778,54 41 Santa M. Madalena Oferta muito boa 850,0000 0,442 10% R$ 1.900.000,00 R$ 190.000,00 R$ 1.788,24 R$ 1.619,22 42 Santa M. Madalena Oferta muito boa 850,0000 0,440 10% R$ 1.900.000,00 R$ 285.000,00 R$ 1.676,47 R$ 1.524,57 43 São J. V. Rio Preto ótima 256,0000 0,432 10% R$ 800.000,00 R$ 160.000,00 R$ 2.187,50 R$ 2.027,74 44 São J. V. Rio Preto Maurício & Cia Oferta regular 96,8080 0,270 10% R$ 600.000,00 R$ 30.000,00 R$ 5.268,16 R$ 7.824,80 45 São J. V. Rio Preto Oferta muito boa 290,4000 0,440 10% R$ 950.000,00 R$ 47.500,00 R$ 2.780,65 R$ 2.528,69 46 São J. V. Rio Preto Luso Imóveis Oferta ótima 290,4000 0,465 10% R$ 3.500.000,00 R$ 175.000,00 R$ 10.244,49 R$ 8.822,38 47 São J. V. Rio Preto Oferta muito boa 515,0000 0,418 10% R$ 3.000.000,00 R$ 600.000,00 R$ 4.077,67 R$ 3.902,73 48 Sumidouro Luso Imóveis Oferta muito boa 560,0000 0,402 10% R$ 1.200.000,00 R$ 120.000,00 R$ 1.714,29 R$ 1.706,19 49 Teresópolis Oferta boa 121,0000 0,338 10% R$ 700.000,00 R$ 7.000,00 R$ 5.148,76 R$ 6.092,85 50 Teresópolis Oferta boa 145,2000 0,437 10% R$ 650.000,00 R$ 32.500,00 R$ 3.805,10 R$ 3.487,24 51 Teresópolis Maurício & Cia Oferta muito boa 169,4000 0,419 10% R$ 650.000,00 R$ 32.500,00 R$ 3.261,51 R$ 3.120,84 52 Teresópolis Maurício & Cia Oferta boa 65,2800 0,437 10% R$ 350.000,00 R$ 35.000,00 R$ 4.289,22 R$ 3.934,97 53 Teresópolis Maurício & Cia Oferta muito boa 217,8000 0,403 10% R$ 1.000.000,00 R$ 50.000,00 R$ 3.902,66 R$ 3.875,08 54 Teresópolis Maurício & Cia Oferta ótima 232,3220 0,433 10% R$ 1.200.000,00 R$ 60.000,00 R$ 4.390,46 R$ 4.060,39 55 Teresópolis Oferta ótima 200,0000 0,434 10% R$ 1.500.000,00 R$ 75.000,00 R$ 6.375,00 R$ 5.882,19 56 Teresópolis Oferta muito boa 208,1180 0,449 10% R$ 1.500.000,00 R$ 150.000,00 R$ 5.765,96 R$ 5.143,63 57 Teresópolis Oferta muito boa 338,8000 0,413 10% R$ 3.500.000,00 R$ 175.000,00 R$ 8.780,99 R$ 8.518,29 58 Teresópolis Oferta boa 99,0000 0,378 10% R$ 700.000,00 R$ 210.000,00 R$ 4.242,42 R$ 4.494,39 59 Teresópolis Cristina A. Imóveis Oferta muito boa 360,0000 0,438 10% R$ 2.854.170,00 R$ 285.417,00 R$ 6.342,60 R$ 5.805,47 60 Teresópolis Oferta muito boa 871,2000 0,247 10% R$ 3.500.000,00 R$ 525.000,00 R$ 3.013,09 R$ 4.876,10 61 Trajano de Moraes Oferta ótima 272,5000 0,339 10% R$ 1.500.000,00 R$ 75.000,00 R$ 4.678,90 R$ 5.527,04 62 Trajano de Moraes Predial Imóveis Oferta ótima 488,8400 0,371 10% R$ 1.800.000,00 R$ 720.000,00 R$ 1.841,09 R$ 1.987,24

ÁreaTotal (ha) Elaticidade VTNindexado

EMATER-Bom Jardim OpniãoEMATER-Bom Jardim OpniãoEMATER-Bom Jardim OpniãoEMATER-Bom Jardim Opnião

EMATER-CantagaloEMATER-Cantagalo Opnião

EMATER-Cordeiro OpniãoEMATER-Cordeiro Opnião

EMATER-Bom Jardim Opnião

Fazendas.net

Fazendas.netEMATER-Friburgo OpniãoEMATER-Friburgo Opnião

Labanca ImóveisLabanca Imóveis

Marmore ImóveisMarmore ImóveisMarmore Imóveis

Marmore Imóveis

Fazendas.netLabanca ImóveisFazonlineLabanca ImóveisLabanca ImóveisFazonlineEMATER-S.M.Madalena OpniãoEMATER-S.M.Madalena OpniãoEMATER-CantagaloFazonlineFazendas.netFazendas.net Opnião

Primus Imóveis

Fazonline

Imob. Bem ViverElitimóvel

Imob. Bem ViverImob. Bem ViverImob. Bem ViverElitimóvel

ElitimóvelEMATER-Trajano



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ANEXO II

PESQUISA DE PREÇO DO MERCADO DE TERRAS NA REGIÃO SERRANAIMÓVEIS RURAIS ACIMA DE 15 MÓDULOS FISCAIS

Município Informante Tipo Situação NA Valor Total Benfeitorias VTN

Imóvel Paradigma muito boa 150,00 0,4011 Bom Jardim muito boa 525,0000 0,401 20% R$ 1.926.605,51 R$ 192.660,55 R$ 2.568,81 R$ 2.568,81 2 Cantagalo muito boa 525,0000 0,401 20% R$ 2.123.162,00 R$ 106.158,10 R$ 3.033,09 R$ 3.033,09 3 Cantagalo Fernandes Imóveis Oferta ótima 1089,0000 0,441 10% R$ 5.000.000,00 R$ 750.000,00 R$ 3.443,53 R$ 3.126,89 4 Cordeiro muito boa 525,0000 0,401 20% R$ 3.937.500,00 R$ 196.875,00 R$ 5.625,00 R$ 5.625,00 R$ 5.625,00 5 Cordeiro muito boa 525,0000 0,401 20% R$ 6.300.000,00 R$ 315.000,00 R$ 9.000,00 R$ 9.000,00 6 Cordeiro Fernandes Imóveis Oferta muito boa 1361,2700 0,495 10% R$ 13.000.000,00 R$ 1.300.000,00 R$ 7.639,92 R$ 6.175,64 R$ 6.175,64 7 Nova Friburgo Oferta boa 242,0000 0,389 10% R$ 750.000,00 R$ 75.000,00 R$ 2.479,34 R$ 2.553,63 8 Nova Friburgo Luso Imóveis Oferta ótima 230,0000 0,415 10% R$ 1.200.000,00 R$ 120.000,00 R$ 4.173,91 R$ 4.027,57 R$ 4.027,57 9 Nova Friburgo Oferta ótima 250,0000 0,440 10% R$ 4.250.000,00 R$ 850.000,00 R$ 11.900,00 R$ 10.830,35 10 Nova Friburgo muito boa 150,0000 0,401 20% R$ 2.100.000,00 R$ 210.000,00 R$ 9.800,00 R$ 9.800,00 11 Nova Friburgo boa 150,0000 0,379 20% R$ 1.050.000,00 R$ 105.000,00 R$ 4.900,00 R$ 5.178,69 R$ 5.178,69 12 Petrópolis Adjuve Oferta muito boa 160,9873 0,403 10% R$ 900.000,00 R$ 45.000,00 R$ 4.751,93 R$ 4.724,90 R$ 4.724,90 13 Petrópolis Oferta muito boa 169,4000 0,434 10% R$ 1.300.000,00 R$ 65.000,00 R$ 6.523,02 R$ 6.022,93 R$ 6.022,93 14 Petrópolis Oferta muito boa 193,6000 0,219 10% R$ 680.000,00 R$ 68.000,00 R$ 2.809,92 R$ 5.138,04 R$ 5.138,04 15 Petrópolis Milton Imóveis Oferta muito boa 464,6500 0,410 10% R$ 2.000.000,00 R$ 100.000,00 R$ 3.658,67 R$ 3.573,89 R$ 3.573,89 16 Petrópolis Oferta muito boa 338,8000 0,487 10% R$ 2.200.000,00 R$ 110.000,00 R$ 5.519,48 R$ 4.539,95 R$ 4.539,95 17 Petrópolis Oferta boa 242,0000 0,365 10% R$ 2.500.000,00 R$ 125.000,00 R$ 8.780,99 R$ 9.623,28 18 Petrópolis Oferta ótima 174,2400 0,447 10% R$ 1.000.000,00 R$ 150.000,00 R$ 4.304,41 R$ 3.856,06 R$ 3.856,06 19 Petrópolis Oferta boa 232,0000 0,382 10% R$ 2.000.000,00 R$ 200.000,00 R$ 6.896,55 R$ 7.237,22 20 Petrópolis Adjuve Oferta boa 240,0000 0,442 10% R$ 2.500.000,00 R$ 250.000,00 R$ 8.333,33 R$ 7.551,67 21 Petrópolis Adjuve Oferta muito boa 232,3200 0,467 10% R$ 1.500.000,00 R$ 300.000,00 R$ 4.519,63 R$ 3.876,41 R$ 3.876,41 22 Petrópolis Oferta ótima 162,1400 0,500 10% R$ 1.600.000,00 R$ 480.000,00 R$ 5.920,81 R$ 4.737,29 R$ 4.737,29 23 Petrópolis Oferta boa 726,0000 0,475 10% R$ 5.000.000,00 R$ 750.000,00 R$ 5.165,29 R$ 4.356,90 R$ 4.356,90 24 Petrópolis Oferta ótima 2807,0000 0,491 10% R$ 4.500.000,00 R$ 900.000,00 R$ 1.122,19 R$ 915,24 25 Petrópolis Oferta muito boa 345,0000 0,450 10% R$ 5.500.000,00 R$ 1.925.000,00 R$ 8.768,12 R$ 7.805,25 26 Petrópolis Oferta muito boa 217,8000 0,403 10% R$ 7.650.000,00 R$ 3.442.500,00 R$ 15.805,79 R$ 15.694,09 27 Santa M. Madalena muito boa 525,0000 0,329 20% R$ 1.155.963,00 R$ 57.798,15 R$ 1.651,38 R$ 2.009,09 28 Santa M. Madalena muito boa 525,0000 0,401 20% R$ 2.311.927,00 R$ 115.596,35 R$ 3.302,75 R$ 3.302,75 29 Santa M. Madalena Oferta boa 847,0000 0,218 10% R$ 1.600.000,00 R$ 160.000,00 R$ 1.511,22 R$ 2.778,54 30 Santa M. Madalena Oferta muito boa 850,0000 0,442 10% R$ 1.900.000,00 R$ 190.000,00 R$ 1.788,24 R$ 1.619,22 31 Santa M. Madalena Oferta muito boa 850,0000 0,440 10% R$ 1.900.000,00 R$ 285.000,00 R$ 1.676,47 R$ 1.524,57 32 São J. V. Rio Preto ótima 256,0000 0,432 10% R$ 800.000,00 R$ 160.000,00 R$ 2.187,50 R$ 2.027,74 33 São J. V. Rio Preto Oferta muito boa 290,4000 0,440 10% R$ 950.000,00 R$ 47.500,00 R$ 2.780,65 R$ 2.528,69 34 São J. V. Rio Preto Luso Imóveis Oferta ótima 290,4000 0,465 10% R$ 3.500.000,00 R$ 175.000,00 R$ 10.244,49 R$ 8.822,38 35 São J. V. Rio Preto Oferta muito boa 515,0000 0,418 10% R$ 3.000.000,00 R$ 600.000,00 R$ 4.077,67 R$ 3.902,73 R$ 3.902,73 36 Sumidouro Luso Imóveis Oferta muito boa 560,0000 0,402 10% R$ 1.200.000,00 R$ 120.000,00 R$ 1.714,29 R$ 1.706,19 37 Teresópolis Maurício & Cia Oferta muito boa 169,4000 0,419 10% R$ 650.000,00 R$ 32.500,00 R$ 3.261,51 R$ 3.120,84 38 Teresópolis Maurício & Cia Oferta muito boa 217,8000 0,403 10% R$ 1.000.000,00 R$ 50.000,00 R$ 3.902,66 R$ 3.875,08 R$ 3.875,08 39 Teresópolis Maurício & Cia Oferta ótima 232,3220 0,433 10% R$ 1.200.000,00 R$ 60.000,00 R$ 4.390,46 R$ 4.060,39 R$ 4.060,39 40 Teresópolis Oferta ótima 200,0000 0,434 10% R$ 1.500.000,00 R$ 75.000,00 R$ 6.375,00 R$ 5.882,19 R$ 5.882,19 41 Teresópolis Oferta muito boa 208,1180 0,449 10% R$ 1.500.000,00 R$ 150.000,00 R$ 5.765,96 R$ 5.143,63 R$ 5.143,63 42 Teresópolis Oferta muito boa 338,8000 0,413 10% R$ 3.500.000,00 R$ 175.000,00 R$ 8.780,99 R$ 8.518,29 43 Teresópolis Cristina A. Imóveis Oferta muito boa 360,0000 0,438 10% R$ 2.854.170,00 R$ 285.417,00 R$ 6.342,60 R$ 5.805,47 R$ 5.805,47 44 Teresópolis Oferta muito boa 871,2000 0,247 10% R$ 3.500.000,00 R$ 525.000,00 R$ 3.013,09 R$ 4.876,10 R$ 4.876,10

Média 5.069,93 4.768,94Desvio Padrão 2.951,1 825,20

CV 58,2 17,3

3.548,95 3.338,266.590,90 6.199,63

No ÁreaTotal (ha) Elast. VTNindexado 1o Saneamento

da Média

EMATER-Bom Jardim OpniãoEMATER-Cantagalo Opnião

EMATER-Cordeiro OpniãoEMATER-Cordeiro Opnião

Fazendas.net

Fazendas.netEMATER-Friburgo OpniãoEMATER-Friburgo Opnião

Labanca ImóveisLabanca Imóveis

Marmore ImóveisMarmore ImóveisMarmore ImóveisMarmore Imóveis

Fazendas.netLabanca ImóveisFazonlineLabanca ImóveisLabanca ImóveisEMATER-S.M.Madalena OpniãoEMATER-S.M.Madalena OpniãoEMATER-CantagaloFazonlineFazendas.netFazendas.net OpniãoPrimus Imóveis

Fazonline

Imob. Bem ViverImob. Bem ViverImob. Bem Viver

Elitimóvel

SANEAMENTO - VTIindexado

Limiteinf.

Limitesup.

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RELATÓRIO REFERENTE À PLANILHA DE PREÇOS …wiki.incra.gov.br/images/1/1a/PPR_RiodeJaneiro_Serrana_2009.pdf · Segundo o documento, o município de Teresópolis é o maior produtor