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RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO COMPRADOR COMPRADOR QUESTÕES ATUAIS E OUTRAS NEM TÃO ATUAIS... Rubens Leonardo Marin SECOVI / SP 11/05/2015

RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ... · DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO COMPRADOR ... Como e quem interpelar por via

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RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL

DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO

COMPRADORCOMPRADOR

QUESTÕES ATUAIS E OUTRAS NEM TÃO ATUAIS...

Rubens Leonardo Marin

SECOVI / SP

11/05/2015

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O problema:

Em caso de inadimplência de parcelas do preço pelo adquirente deunidade imobiliária, pode o incorporador unilateralmenteextinguir o contrato?

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Plano de vôo...

a. Resolução e figura afins;

b. Evolução legislativa;

c. Consensos na aplicação do DL-745/69;

d. Dúvidas na aplicação do DL-745/69; Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.

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Resolução e figuras afins...

Relembrando as formas anormais de extinção docontrato:

Resolução: extinção pelo descumprimento de cláusula contratual.Resolução: extinção pelo descumprimento de cláusula contratual.

Ilícito contratual. Gera obrigação indenizatória.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução docontrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, emqualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Art. 235, 237, 263, 478, 479, 500, 567, 769, 770, 795, etc.

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Resolução e figuras afins...

Relembrando as formas anormais de extinção docontrato:

Resilição: extinção pela iniciativa voluntária.Resilição: extinção pela iniciativa voluntária.

Bilateral – CC art. 472. Distrato;

Unilateral – CC art. 473. Denuncia do contrato;

CC art. 682,I Revogação de mandato;

CC art. 688 Renúncia do mandato.

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Resolução e figuras afins...

Relembrando as formas anormais de extinção docontrato:

Rescisão: extinção em vários sentidos. Imprecisão terminológica.Rescisão: extinção em vários sentidos. Imprecisão terminológica.Comum no CC/1916.Na CLT sinônimo de extinção contratualAinda presente no CC/2002:

art. 455, 607, 609, 810, 1642, etc.

Melhor uso do termo: Extinção em caso de nulidade, lesão ouestado de perigo.

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Resolução e figuras afins...

� Tratamos aqui de resolução que é decorrenteinadimplemento.

� Rescisão no sentido amplo é vocábulo impreciso a serevitado.evitado.

� Resilição unilateral depende de ordem legal.

� Distrato é uma resilição (por vontade) bilateral.

� Por óbvio, não existe “distrato unilateral”!

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Evolução legislativa.

Código Civil/1916. Do Pacto Comissório.

Art. 1.163. Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preçoaté certo dia, poderá o vendedor, não pago desfazer o contractoaté certo dia, poderá o vendedor, não pago desfazer o contractoou pedir o preço.

Parágrafo único. Se, em dez dias de vencido o prazo, o vendedor,em tal caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeitaa venda.

Orlando Gomes: Pacto comissório expresso... a faculdade deresolução cabe ao contratante prejudicado com oinadimplemento.

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Evolução legislativa.

Lei 4591/1964. Lei de condomínio e incorporações imobiliárias.

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outrassanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente oucontratante, de 3 prestações do preço da construção, querestabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadasestabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadasposteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificaçãocom o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique narescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta depagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fraçãoideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixoestabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

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Evolução legislativa.

L. 4.864/1965. Cria Medidas de estímulo à Indústria de ConstruçãoCivil

Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 dedezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda oua construção de habitações com pagamento a prazo [...]a construção de habitações com pagamento a prazo [...]

VI - A rescisão do contrato por inadimplemento do adquirentesòmente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três)meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de 3(três) prestações mensais, assegurado ao devedor o direito depurgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar dadata do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeiraprestação não paga.

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Evolução legislativa.

Decreto-Lei n. 745/69 - anterior

Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que dêles conste cláusula58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que dêles conste cláusularesolutiva expressa, a constituição em mora do promissáriocomprador depende de prévia interpelação, judicial ou porintermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos,com quinze (15) dias de antecedência.

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Evolução legislativa.

CC/2002 Da Cláusula Resolutória

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; atácita depende de interpelação judicial.tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir aresolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas edanos.

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Evolução legislativa.

Decreto-Lei n. 745/69 – Lei 13.097/2015, art 62.

Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Leino 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sidoregistrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente,o inadimplemento absoluto do promissário comprador só seo inadimplemento absoluto do promissário comprador só secaracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédiode cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar depurgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados dorecebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutivaexpressa, a resolução por inadimplemento do promissáriocomprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil),desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referidano caput, sem purga da mora.

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Evolução legislativa.

Decreto-Lei n. 745/69 – Comparado

Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10de dezembro de 1937, ainda que (dêles conste cláusula resolutivaexpressa) não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro deImóveis competente, (a constituição em mora) o inadimplementoImóveis competente, (a constituição em mora) o inadimplementoabsoluto do promissário comprador (depende de prévia) só secaracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio decartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora,no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento dainterpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutivaexpressa, a resolução por inadimplemento do promissário compradorse operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde quedecorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purgada mora.

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Evolução legislativa.

Decreto-Lei n. 745/69 – comparado

1969 - a constituição em mora

2015 - o inadimplemento absoluto

do promissário comprador

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Evolução legislativa.

Decreto-Lei n. 745/69 – comparado

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.

CC/2002 Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

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Consensos na aplicação do DL 745/69.

Pré requisitos.

Apenas para imóveis não loteados.

Clareza da cláusula resolutória expressa é relevante para o sucesso do procedimento de resolução.

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Duvidas na aplicação do DL 745/69.

Como e quem interpelar por via judicial ou Reg. Tit. e Doc?

A notificação garante a ciência (citação) e a defesa (contraditório) do procedimento de resolução.do procedimento de resolução.

Garantem a lisura do procedimento:� Qualidade da informação das comunicações.

� Pessoalidade na notificação.

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Duvidas na aplicação do DL 745/69.

Como cancelar contratos registrados?

Art. 250. O cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se aqualquer dos atos do registro, sendo promovido pelosqualquer dos atos do registro, sendo promovido pelosinteressados, mediante

� sentença definitiva ou

� documento hábil, ou, ainda, a

� requerimento unânime das partes que convierem no atoregistrado, se capazes e conhecidas do oficial.

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Duvidas na aplicação do DL 745/69.

Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.

Relembremos...

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; aArt. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; atácita depende de interpelação judicial.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir aresolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas edanos.

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Duvidas na aplicação do DL 745/69.

Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.

É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível aprévia manifestação judicial na hipótese de rescisão deprévia manifestação judicial na hipótese de rescisão decompromisso de compra e venda de imóvel para que sejaconsumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusularesolutória expressa, diante da necessidade de observância doprincípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.

STJ, AgRg no REsp n. 1.337.902-BA, rel. Min. LUIS FELIPESALOMÃO, j. 7.3.13,

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Duvidas na aplicação do DL 745/69.

Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.

A cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta anecessidade da manifestação judicial para verificação dosnecessidade da manifestação judicial para verificação dospressupostos que justificam a resolução do contrato de promessade compra e venda de imóvel.

STJ, REsp n. 204.246-MG, rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, j. 10.12.02,

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Duvidas na aplicação do DL 745/69.

Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.

“Presentes os pressupostos para resolução das obrigações, aextinção poderá ocorrer fora do Juizo:extinção poderá ocorrer fora do Juizo:

1. Por efeito da notificação do credor ao devedor, nocontrato com cláusula resolutória expressamente convencionada

2. nos casos permitidos na lei.

Art .32 L 6.766/79, art. 63 4.591/64, art. 1º DL 745/69”

Ruy Rosado de Aguiar Jr. Extinção dos contratos porincumprimento do devedor. Rio de Janeiro, Ed. Aide. 2003

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Duvidas na aplicação do DL 745/69.

Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.“O credor por vir a juízo por três razões:

�obter uma declaração de resolução em face da negativado devedor em admitir o fato�alcançar sentença condenatória de indenização pelos�alcançar sentença condenatória de indenização pelosdanos decorrentes do incumprimento�efetivar seu direito de restituição.

O devedor pode propor providência para afastar a pretensãoextrajudicial de resolução ou algum de seus efeitos.”

Ruy Rosado de Aguiar Jr. Extinção dos contratos porincumprimento do devedor. Rio de Janeiro, Ed. Aide. 2003

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Duvidas na aplicação do DL 745/69.

Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.

Desnecessidade de sentença ?Sentença declaratória ?Sentença constitutiva negativa?Sentença constitutiva negativa?Intervenção judicial para proteção dos negócios?

Divergência de sistemas doutrinários (francês x alemão).

Satisfação do crédito x proteção do débito.

Evolução Legislativa.

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Duvidas na aplicação do DL 745/69.

Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.

Toda e qualquer concessão de direito permite que se faça mau uso do direito. do direito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direitoque, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostospelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bonscostumes.

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Duvidas na aplicação do DL 745/69.

Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.

Boa-fé x abuso de direito? Limites histórico-temporais.

Quantum indenizatório. Retenção. Quantum indenizatório. Retenção.

Forma de pagamento da devolução.

Utilização em casos de adimplemento substancial.

Falhas no procedimento resolutório. Ciência e Defesa.

Importante: Certeza da adimplência do vendedor/incorporador

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Resolução Extrajudicial.

Aos Debates!

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Resolução Extrajudicial.

OBRIGADO!!OBRIGADO!!

Para dúvidas, debates, conversas (e currículos...)

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