Resumão Locação

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Resumão

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  • Em sentido amplo, locayao e 0 contrato pelo qualuma das partes se compromete a fornecer, durantecerto tempo, 0 uso e gozo de uma coisa infungivel,a prestayao de run serviyo apreciavel economica-mente ou a execuyao de obra determinada, medianteremunerayao paga pela outra parte. Nesse conceito,portanto, verificam-se tres especies de locayao: Local;iio de coisa (locatio conductio rerum):

    usa e gozo de bem infungivel, por tempo de-terminado ou nao, sem haver a transmissao dapropriedade (arts. 565 a 578, CC).

    Local;iio de servil;o (locatio conductio opera-rum): prestayao de serviyos economicamenteapreciavel, independentemente do resultado(arts. 593 a 609, CC).

    Local;iio de obra ou empreitada (locatio con-ductio operis): execuyao de determinada obraou trabalho, tendo em vista um fim ou efeito(arts. 610 a 626, CC).

    Ohserva~oes Pela atual disposir;ilo do Codigo Civil, aprestar;ilo de servir;os e a empreitada nilo silomais consideradas esp{;ciesde locar;ilo,tantoque a legislador as colocou apos a contratode emprf!stimo, fazendo questilo de separa--las da locar;ilode coisas. Embora atualmen-te a termo "locar;ilo" seja reservado para asco isas, a doutrina ainda aprecia todas essasmodalidades de forma conjunta. As palavras "locar;ilo" e "arrendamento"silo utilizadas como sinonimos. Na prati-ca, costuma-se usaI' "arrendamento" paraa aluguel de imoveis rusticos (au rurais) e"locar;ilo" para a de bens (moveis au imo-veis) urbanos. No entanto, nilo hit previsiloau distinr;ilo expressa na lei.

    Caracteristicas comunsAs tres modalidades de contrato de locayao apre-

    sentam as seguintes caracteristicas comuns: Remuneral;iio

    - Na locayao de coisas: aluguel ou renda.- Na prestayao de serviyos: salario.- Na empreitada: prevo.

    Contratualidade - Em regra, trata-se de contrato:Bilateral ou sinalagmatico - Cria obriga-yoes para ambas as partes, possibilitando aaplicayao do principio da exceyao de contratonao cumprido (arts. 476 e 477, CC).Oneroso - A obrigayao de uma das partestem como equivalente a prestayao da outra.Portanto, cada contratante visa a determinadavantagem, ou seja, ambos obtem proveito. Senao houver uma contraprestayao, a locayao sedesnatura, transformando-se em comodato.Consensual - Gera urn direito de credito com 0simples acordo de vontades entre os contratantes.o locador obriga-se a ceder 0 usa da coisa.A en-trega, porem, nao e pressuposto de existencia docontrato,mas apenas urna fase de sua execuyao.Comutativo - Envolve vantagens recipro-cas, conhecidas e pre-estimadas pelas partes,desde a celebrayao do ato. As prestayoes saocertas, nao dependendo de uma alea, ou seja,nao envolvem riscos.Niio solene - Nao depende de uma forma es-pecial para sua formayao, podendo ser escritoou verbal. No entanto, um contrato escritoconcede maior proteyao as partes, sobretudoao inquilino. Exige-se a fonna escrita se hou-ver a celebrayao de uma garantia (ex.: fianya)e em determinadas hipoteses especiais (ex.:bens de menores, imoveis publicos).

    Resumao Juridico [ii'

    De execUl;iio continuada (trato sucessivo ourelayao duradoura) - 0 contrato se prolongano tempo, apesar de ocorrerem soluyoes pe-riodicas. 0 pagamento de um aluguel naolibera 0 contratante senao da divida relativaaquele periodo, de modo que 0 vinculo con-tratual perdura ate 0 final do prazo convencio-nado para 0 termino do contrato.

    LOCA~Ao DE COISAS

    ConceitoE 0 contrato pelo qual uma das partes se obriga a

    ceder a outra, por tempo determinado ou nao, 0 usae gozo de coisa nao fungivel, mediante certa retri-buiyao (art. 565, CC). A locayao transfere 0 uso eo gozo da coisa, mas nao seu dominio, e envolveatos de administra9ao .

    Partes Locador (senhorio ou arrendador) - E quem

    oferece a coisa em locayao, transmitindo a possedireta ao locatario, reservando para si a posse indi-reta. Em regra, 0 locador e 0 proprietario da coisa.No entanto, isso nem sempre ocone, pois em al-gumas situayoes 0 locador pode nao ser 0 titulardo dominio. Ex.: no usufruto, 0 nu-proprietariopossui 0 titulo de propriedade e 0 usufrutuario temo direito de usar a coisa alheia (morar) ou retirar osfrutos por ela produzidos, sem alterar-lhe a subs-tiincia (alugar); pOlianto, 0 usufrutuario, emboranao seja proprietario, pode ser locador. 0 mesmoocorre na sublocayao, desde que expressamentepelmitida em contrato, e com 0 inventariante, quepode alugar os bens do espolio. ,

    Locatario (inquilino ou arrendatario) - Equem recebe a coisa em locayao, devendo pagaro aluguel ou renda, que e a retribuiyao por seuuso e gozo.

    Ohservafoes Havendo mais de um locador au mais deum locatario, entende-se que sejam solida-rios, salvo se a contrato estabeleceu coisadiversa. Como ha previsilo expressa nessesentido (art. 2., caput, LI), reforr;a-se a re-gra segundo a qual a solidariedade nilo sepresume: resulta da lei ou da vontade daspartes (art. 265, CC). Uma vez que na locar;ilo nilo ha a trans-ferencia do dominio, as restrir;8es quanta Iicapacidade nilo silo tilo rigorosas como nacompra e venda. Portal mati va, uma pes-soa casada nilo necessita da outorga con-jugal para local' objeto que lhe pertenr;a.Se, pOrflm, a contrato for de locar;ilo pre-dial urbana pOl'prazo igual au superior adez anos, exige-se do locador a outorgauxoria (autorizar;ilo da esposa) au marital(autorizar;ilo do marido), nos term os doartigo 3.0 da Lei do Inquilinato. POl' outrolado, qualquer consorte podera contratarcomo locatario residencial e, caso faler;a,seu conjuge tera direito de continual' coma locar;ilo. Os incapazes so poderilo alugar se houverrepresentar;ilo (para as absolutamente inca-pazes) au assistencia (para os relativamenteincapazes) par seus representantes legais(pais, tutores au curadores).

    No condominia, nenhum dos condominosisoladamente podera local' a coisa connonindivisivel para terceiros sem 0 consenso dosoutros (art. 1.314, paragrafo tlnico, CC), poiscada condomino dethn apenas umaji'ar;iloide-al da coisa. Em caso de divergencia, prevale-cera 0 criteria da maioria absoluta, calculadanilopelo numero de condominos, mas pelo va-lor dos quinh8es (arts. 1.323 e 1.325, CC). Emigualdade de condir;8es, um condomino tempreferencia para a locar;ilosobre um estranho.Se a locar;ilofor de coisa comum, mas divisivele autonoma, cada dona podera local' sua par-te, sem necessidade da anuencia dos demais.

    ElementosComo a locayao e um contrato e, portanto, um

    negocio juridico, sera sempre um ato juridico bi-lateral. Assim, os elementos sao os mesmos pre-vistos para os negocios juridicos em geral, deven-do-se acrescentar: a coisa (res), 0 prel;o ou remu-neral;iio (pretium), 0 consentimento (consensus) ea temporariedade (tempus).1. Coisa - 0 bem objeto da locayao deve ser:

    Movel (ex.: veiculos, livros, filmes, bicicletas,adorn os, roupas, especialmente para festas afantasia e casamentos) ou imovel (ex.: casas,apartamentos, saloes de festa, garagens, sitios,terrenos), podendo incidir no todo ou apenasem parte (fra90es). Ex.: 0 dona de um prediopode loca-lo por inteiro ou somente um an-dar ou uma loja. Se 0 contrato nada estipularem contrario, a locayao se estende aos aces-sorios. Ex.: a locayao de uma casa abrangeo quintal, 0 jardim, a piscina, etc.; a de umafazenda, a casa, as pertenyas, as benfeitorias,etc. Em qualquer hipotese, finda a locayao, 0bem deve ser restituido, sem diminuiyao desua substancia.

    Corporeo (possui existencia fisica - ex.: vei-culos, imoveis) ou incorporeo (possui existen-cia abstrata, nao podendo ser percebido pelossentidos, mas ser objeto de direito - ex.: paten-te de uma invenyao, usa de marcas, servidaopredial, que pode ou nao ser locada com 0 pre-dio dominante).

    Divisivel ou indivisivel. Infungivel, ou seja, 0 bem deve possuir algu-

    ma caracteristica especial que 0 tome distintodos demais, nao podendo ser substituido poroutro, mesmo que de igual especie, qualidadee quantidade. Se a coisa for fungivel, haveraum contrato de mutuo e nao de locayao. Nomutuo (tambem chamado de emprestimo civilde consumo), 0 bem entregue nao sera devol-vido; sua restituiyao sera equivalente, por coi-sa do mesmo genero, qualidade e quantidade.Entretanto, um bem fungivel pode ser locadoquando 0 uso e gozo da coisa sao concedidosad pompam vel ostentationem (ou seja, parafins de omamentayao). Ex.: ceder ao locatariogarrafas de vinho ou cestas de frutas para quesirvam apenas de enfeites em Ulllafesta, sendoestes devolvidos ao temlino do evento.

    Inconsumivel, pois, se consumivel (0 usaimporta destrui9ao imediata da propria subs-tancia - art. 86, CC), sera impossivel sua de-voluyao pelo locatario ao termino do contra-to. Embora a caracteristica da locayao seja adevoluyao da coisa locada a seu dono, podeser objeto de locayao a coisa cuja utilizayaoimplique consumo de acessorio (ex.: aluguelde uma fazenda com clausula que permita 0corte de arvores).

  • Suscetivel de gozo, material ou juridicamen-te, ou seja, 0 objeto deve ser lieito e possivel,sob pena de nulidade do contrato. A coisapode ser aliemivel ou inaliemivel; portanto,mesmo estando fora do comercio, e permitidasua locac;:ao.Os bens publicos, os de familia eos gravados com clausula de inalienabilidadepodem ser alugados.

    2. Pre~o (remunera~iio, aluguel ou renda) - Ea importancia que 0 locatario paga, periodic a-mente, pelo uso da coisa. E devido ao locadordurante todo 0 periodo em que a coisa estiverit disposic;:aodo locatario, ainda que este nao aesteja utilizando efetivamente. Se nao houvera retribuic;:ao,ou seja, se 0 uso e gozo da coisaforem cedidos gratuitamente, nao se tratara delocac;:ao,e sim de comodato.

    o valor do aluguel pode ser estipulado livre-mente pelas partes, sendo proibida, sob pena denulidade, a imposic;:ao unilateral. Deve ser cer-to, efetuado em dinheiro ou qualquer outro bem(frutos e produtos) e serio (ou real). Se for irri-sorio, havera na realidade urn emprestimo dissi-mulado da coisa (comodato). Nada impede que 0valor seja pago de uma so vez por todo 0 periododa locac;:ao (ex.: aluguel por temporada, hipote-se em que pode ser exigido de forma antecipada- art. 20, LI).

    Aten~iio E proibida a estipulac;:ao doaluguel em moeda estrangeira, metaispreciosos e qualquer forma de vinculac;:aoa variac;:ao cambial ou ao salario minimo(arts. 318, CC, e 17, LI).

    Os reajustes devem seguir 0 disposto em lei es-pecifica. Se 0 locatario nao pagar 0 prec;:o,sua co-branc;:apodera ser feita judicialmente, sob a formade execuc;:ao(art. 585, Y, CPC), havendo tambemmotivo para resoluc;:ao(extinc;:ao)contratual, ense-jando ao locador 0 direito de a~iio de despejo.

    Na omissao do contrato, presume-se que aobrigac;:ao e quesivel, ou seja, 0 pagamento doaluguel deve ser efetuado no domicilio do loca-tario (art. 327, CC). Na locac;:aode imoveis urba-nos, 0 pagamento se faz no imovel locado quan-do outro local nao tiver sido indicado no contrato(art. 23, I, LI).

    3. Consentimento valido - E 0 acordo de vonta-des, em que cada parte se obriga a certa presta-c;:aoem relac;:aoit outra. Rege-se pelos principiosgerais inerentes aos contratos. 0 contrato podeser invalidado se apresentar algum vieio (erro,dolo, lesao, estado de perigo, coac;:ao, fraudecontra credores ou simulac;:ao).0 consentimen-to deve ser inequivoco, porem nao e necessarioque seja expresso.Nada impede que alguem permita a outrem,de forma tacita (consentimento indireto),o uso e gozo de urn bem que Ihe pertence,desde que a outra parte Ihe pague 0 prec;:ocorrespondente. Nesse caso, a omissao e 0silencio funcionam como forma de manifes-tac;:aode vontade. Impoe-se que as partes res-guardem, tanto na conclusao como na execu-c;:aodo contrato, os principios de probidade eboa-fe (art. 422, CC).

    4. Temporariedade - 0 prazo do contrato podeser determinado ou indeterminado, dependendodo que for pactuado. Em qualquer caso, porem,a temporariedade e fundamental, niio se admi-tindo a perpetuidade. Se 0 contrato nao estipu-lar urn prazo, este sera considerado indetermi-nado, para 0 qual, em regra, nao ha limite.

    Na locac;:aopredial urbana, se 0 prazo for igualou superior a dez anos, exige-se autorizac;:aocon-jugal (art. 3., LI). A falta desta nao invalida 0contrato; apenas acarreta para 0 outro conjuge aineficacia do prazo excedente, pois ele nao estara

    obrigado a observar tal prazo. Como nao ha menc;:aoda lei, alguns autores entendem que e necessaria aanuencia tanto do conjuge locador como do conjugelocatario, quaisquer que sejam 0 regime de bens e anatureza da locac;:ao.

    Segundo se infere do artigo 571 do CodigoCivil, se 0 contrato de locac;:aofor pactuado comprazo fixo, 0 locador nao podera reaver a coisaalugada antes de seu vencimento, salvo se rescin-dir 0 contrato e indenizar 0 locatario pelas perdase danos resultantes da quebra de contrato. Nessecaso, 0 locatario tera direito de retenc;:aodo bem ateo pagamento da indenizac;:ao.Tal dispositivo e denatureza supletiva, podendo ser alterado pela von-tade dos contratantes. Isso nao se aplioa it locac;:aode predios urbanos, posto que a Lei do Inquilinatodetermina que 0 direito it resilic;:aounilateral e ex-clusivo do locatario (art. 4., I.a parte, LI: "Duran-te 0 prazo estipulado para a duraGao do contrato,nao podera 0 locador reaver 0 imovel alugado").Por outro lado, 0 locatario podera devolver a coisapagando a multa prevista no contrato de forma pro-porcional ao tempo que resta para 0 fim da locac;:ao.Se esse valor for excessivo, 0 juiz pode reduzi-Iopara "bases razoaveis" (art. 572, CC). Trata-se deuma expressao de natureza indeterminada, que serapreenchida pelo juiz de acordo com 0 caso concre-to. Esse dispositivo esta em sintonia com 0 artigo413 do Codigo Civil, que permite ao juiz "reduzirequitativamente" 0 valor da clausula penal quandoa obrigaGao principal tiver sido cumprida em parteou se seu montante for manifestamente excessivo,tendo em vista a natureza e a finalidade do negocio.Nota-se, aqui, a presenc;:ada "func;:aosocial do con-trato" (art. 421, CC).

    FormaA forma do contrato de locac;:aopode ser qual-

    quer uma (forma livre), posto que se trata de urncontrato niio solene e consensual. Desse modo,a locac;:aopode ser ajustada por escrito (instru-mento publico ou particular) ou verbalmente.Em algumas hipoteses, exige-se a forma escrita(ex.: arts. 13 e 51, I e II, LI).

    A prova da existencia do contrato pode ser feitapor qualquer meio admissivel em direito, inclusivepor testemunhas. Entretanto, a prova exclusivamen-te testemunhal apenas sera admissivel se 0 valor docontrato nao ultrapassar 0 decuplo do maior salariominimo vigente no pais ao tempo em que for ce-lebrado (art. 227, CC). Acima desse valor, a provatestemunhal e admitida somente como subsidiariaou complementar da prova por escrito.

    Portanto, embora a forma escrita seja dispensa-vel para 0 ate em si, muitas vezes ela e exigida paraa prova de sua existencia. Ou seja, embora dispen-savel ad solemnitatem, e exigida ad probationem.

    Especies de loca~iioDe maneira geral, a locac;:aopode ser de:

    1. Coisa:a} movel (aplica-se 0 Codigo Civil), como a 10-

    cac;:aode urn carro;b) imovel (aplica-se 0 Codigo Civil quando se

    trata de locac;:aode terrenos, garagens auto-nomas, etc.).

    2. Predios urbanos (aplica-se a Lei 8.245/91, comsuas alterac;:oes):a} residenciais;b) nao residenciais:

    comerciais ou industriais (art. 51, LI); hospitais, unidades sanitarias oficiais, asi-

    los, estabelecimentos de saude e de ensinoautorizados e fiscalizados pelo Poder PU-blico e entidades religiosas devidamenteregistradas (art. 53, LI);

    lojistas e empreendedores de shoppingcenter (art. 54, LI);

    nao comerciais (ex.: predio para sede deassociac;:ao).

    3. Predios rusticos: destinados it atividade rural(aplicam-se 0 Estatuto da Terra, Lei 4.504/64, eo Codigo Civil de forma supletiva).

    LOCA(:Ao NO CODIGO CIVIL

    As disposic;:oesdo Codigo Civil referentes it loca-c;:aode coisas aplicam-se aos bens moveis e, de formasupletiva, tambem aos imoveis, quando estes nao seenquadram como predios urbanos com fins residen-ciais ou comerciais, pois nesses casos aplica-se a Leido Inquilinato (Lei 8.245/91), como se vera adiante.

    Caracteristicas A locac;:aopode ser estipulada por tempo de-

    terminado ou indeterminado. Se for por prazodeterminado, findo este, cessa de pleno direi-to, independentemente de notificac;:aoou aviso(art. 573, CC). Alcanc;:ado 0 termo contratual,dispensa-se a interpelac;:ao do locatario, poisha uma especie de clausula resolutiva expressa,que impoe ao locatario a obrigac;:aoimediata derestituir a coisa, sob pena de sofrer ac;:aode rein-tegrac;:aode posse, uma vez que a posse passa aser injusta e de ma-fe (arts. 1.216 a 1.220, CC).

    Findo 0 prazo da locac;:ao,se 0 locatario conti-nuar na posse da coisa alugada, sem oposic;:aodo locador, presumir-se-a prorrogada por prazoindeterminado (art. 574, CC). Na prMica, essedispositivo inviabiliza a parte final da disposic;:aoanterior, segundo a qual 0 locador nao necessitanotificar 0 locatario para a restituic;:aodo bem.No entanto, se ele assim nao proceder, sera pe-nalizado pela manutenc;:aoda locac;:ao,agora semprazo determinado.

    A locac;:aosem prazo determinado exige pre-via notificac;:aodo locatario, a fim de constitui-10em mora, fornecendo urn prazo razoavel paradevoluc;:aoda coisa. Se 0 locatario nao restituira coisa aposo vencimento do tempo concedido,pagara, enquanto a tiver em seu poder, 0 aluguelque 0 locador arbitrar e respondera pelo danoque ela venha a sofrer, mesmo que provenientede caso fortuito (art. 575, CC). Trata-se de umaespecie de clausula penal cuja finalidade e inibira inexecuc;:aodo dever de restituiGao pelo cons-trangimento financeiro. Se 0 valor do aluguelarbitrado for manifestamente excessivo, poderao juiz reduzi-Io, mas tendo sempre em conta seucarMer de penalidade.

    Alienada a coisa durante a locac;:ao,0 adquirente(novo proprietario) nao e obrigado a respeitar 0contrato, a nao ser que este esteja em sua vigen-cia por prazo determinado, contenha clausula devigencia no caso de alienac;:aoe ainda conste deregistro (art. 576, CC). Se 0 bem for movel, 0registro sera 0 de Titulos e Documentos do do-micilio do locador; se imovel, 0 de Registro deImoveis da respectiva circunscric;:ao.No caso deimovel, impoe-se ainda a notificac;:aodo locata-rio, concedendo-Ihe 0 prazo de 90 dias para deso-cupac;:ao.Embora 0 Codigo Civil nao mencione,a doutrina entende que, nao havendo notificac;:aopelo novo proprietario, a relac;:aolocaticia pros-segue. Alem disso, antes da alienac;:ao,deve 0locatario ser convocado para exercer 0 direito depreferencia para a aquisic;:aodo bem em condi-Goesde igualdade com a proposta de terceiro.

    Falecendo 0 locador ou 0 locatario, transfere-sea 10caGaoa seus herdeiros, ate que se alcance 0prazo estipulado (art. 577, CC). Trata-se de umasub-rogac;:ao contratual, pela qual os herdeirosassumem a posic;:aoeconomica do de cujus. Seo contrato nao possuir prazo, os herdeiros pode-rao denuncia-Io da mesma forma que as partesoriginarias, mediante notificac;:ao.

    Salvo convenc;:aoem contrario, 0 locatario podereter a coisa alugada no caso de benfeitorias ne-cessarias (tern por finalidade conservar 0 bemou evitar que ele se deteriore), mesmo feitas semlicenc;:ado proprietario. Quanto as uteis (aumen-tam ou facilitam 0 usa da coisa), somente seraoindenizadas as que tiverem expresso consenti-mento do locador (art. 578, CC).

    Se houver duvida quanta it interpretac;:aodo con-trato, deve ser entendida a que mais favorecer dlocatario.

  • DIREITOS E DEVERES

    Direitos Receber pagamento do aluguel (art. 566, in

    fine). 0 locador tem direito ao penhor legal,como garantia pel os alugueis, sobre os bensmoveis que 0 inquilino tiver no predio (art.1.467, II, Ce). A pretensao relativa aos alu-gueis de predios urbanos ou rusticos prescreveem tres anos (art. '206, 3., I, Ce).

    Cobrar antecipadamente 0 aluguel, desde que a 10-ca

  • Entende-se que 0 carater da multa e compen-satorio. Embora a lei use a expressao "multa",trata-se, na verdade, de uma prefixayao deindenizayao pOl' perdas e danos, estimada deacordo com a natureza e 0 vulto do contrato.Portal motivo, nao se pode cumular essa mul-ta com eventuais perdas e danos, nos termosdo artigo 413 do Cocligo Civil. Eventual inde-nizayao suplementar somente sera devida se 0contrato permitir e houver provas de efetivoprejuizo. Nao havendo prazo determinado,o locatirio pode rescindir a locayao, medianteaviso pOl' escrito ao locador com anteceden-cia minima de 30 dias.

    0 locatario pode ser exonerado da multa pelaresiliyao antecipada da locayao no caso detransferencia de seu local de trabalho, deter-minada pelo empregador (art. 4., paragrafounico, LI). Para ter esse direito, deve notifi-car 0 locador por escrito com antecedenciaminima de 30 dias, sob pena de incorrer namulta. Esse beneficio nao se aplica quandoo pedido de transferencia e de iniciativa doproprio locatario. E admissivel quando a mu-danya do local de trabalho se da de urn bairropara outro nos grandes centros urbanos, dada"! dificuldade de locomoyao do empregado.

    E livre a convenyao do prevo do aluguel, poden-do as partes fixar novo valor, bem como inserirou modificar clausula de reajuste (art. 18, LI). Noentanto, sao vedadas sua estipulayao em moedaestrangeira e sua vinculayao a variayao cambialou ao salitrio minimo (arts. 17 e 85, LI).

    0 aluguel nao pode ser cobrado adiantado,salvo se a locayao for pOl' temporada (art. 49,LI) e nos casos em que 0 contrato foi cele-brado sem garantia alguma.

    Apos tres anos de vigencia do contrato oudo ultimo acordo, nao havendo composiyao,cabera 0 ajuizamento de ayao revisional dealuguel (arts. 19 e 68 a 70, LI), a fim de ade-qua-lo ao preyO de mercado.

    A aJienayao do imovel durante a loeayaorompe 0 contrato (denlincia vazia ou imoti-vada), devendo ser exercida no prazo de 90dias. 0 adquirente do bern, pOl' ser estranhoao pacta locaticio, ingressa na posiyao de10cador somente se 0 desejar. Ocorre exce-yao a essa regra se a 10cayao for pOl' tempodeterminado e 0 respectivo contrato conti vel'clausula de vigencia em caso de aliena9ao econstar do Registro de Imoveis (art. 8, L1).

    A ayao do locador para reaver 0 irnovel e sem-pre 0 despejo, que pode ser curnulado com acobran9a dos alugueis vencidos e acessorios. Apeti9ao inicial deve ser instruida com 0 calcu-10, discriminando, pormenorizadamente, 0 va-lor do debito e todos os acrescinlOs, permitidoao devedor impugnar algum que repute indevi-do. 0 locatitrio deve ser citado para responderao pedido de rescisao contratual. Se houverpedido de cobran9a, citam-se 0 locatario e 0eventual fiador. Nessa hipotese, com a petiyaoinicial deve ser apresentado calculo cliscrimi-nado do valor do debito (art. 62, I, LI).

    0 locatario e 0 fiador poderao evitar a res-cisao da locayao efetuando, no prazo de 15dias, contado da citayao da a9ao de despejoe independentemente de calculo, depositojudicial que contemple a totalidade dos va-lores devidos atualizados (art. 62, II, LI, comredayao dada pela Lei 12.112/09), abran-gendo: alugueis e acessorios da locayaoque vencerem ate sua efetivayao; multas oupenalidades contratuais (quando exigiveis);juros de mora; custas e honorarios do advo-gado do locador. Trata-se da purga~ao (ouemenda) da mora. Esta nao sera admitidase 0 locatario ja utilizou tal faculdade nos 24meses imediatamente anteriores a propositu-ra da a9ao (art. 62, paragrafo unico, LI, comredayao dada pel a Lei 12.112/09). Efetuadaa purga da mora, se 0 locador alegar que aoferta nao e integral, justificando a diferen-9a,0 locatario podera complemental' 0 depo-

    sito no prazo de dez dias, contados da inti-mayao, dirigida ao locatario ou diretamenteao patrone deste, pOl' carta ou publicayaoem orgao oficial, a requerimento do locador.Nao sendo integralmente complementado 0deposito, 0 pedido de rescisao prosseguirapela diferenya, podendo 0 locador levan tara quanti a depositada.

    Se a a9ao de despejo for julgada procedente,o juiz determinara a expediyao de mandadode despejo, com prazo de 30 clias para a de-socupayao voluntaria (art. 63, LI, com reda-9ao dada pel a Lei 12.112/09).

    Se 0 bem 10cado for apartamento, 0 locatariopodera votar nas assembleias que nao envol-yam despesas extraordinarias de condomi-nio, caso 0 locador a ela nao compareya (art.24, 4., Lei 4.591/64).

    Garantiaso locadorpode exigir uma das seguintes mo-

    dalidades de garantia (art. 37, LI):1. Cau~ao - 0 termo vem do latim cautio, que,

    de modo geral, significa a cautela que se ternou que se tom a como garantia ou seguran9ado cumprimento da obriga9ao. Pode se refe-rir a bens (cau9ao real) moveis ou imoveis.Ex.: se 0 locatario for proprietitrio de urnimovel em outro Estado, pode cauciona-lopor meio de uma averbayao no Registro deImoveis, deixando-o como garantia da loca-yao. No entanto, na pratica, essa garantia eem dinheiro, nao podendo ex ceder tres me-ses de aluguel, efetuada mediante depositoem caderneta de poupan~a (art. 38, LI), emnome do locador e do locatario (conta con-junta), pelo prazo de dura9ao da locayao. Ascorreyoes monetarias e os juros revertem emfavor do inquilino quando levantados no ter-mino da loca9ao.

    2. Garantia fidejussoria - Trata-se da, fian~a,que pode ser pessoal ou bancaria. E a pre-ferida pelo locador, pois possibilita avaliar acapacidade economica do fiador para garantireventual inadimplemento do locatario. (lkjao topico "Fian(:a", na coluna a,direita).

    3. Seguro de fian~a locaticia - E 0 pagamen-to de uma taxa correspondente a urn premioanual ou mensal ao locador. Garante-se, me-diante premio, 0 pagamento de indeniza9aodos prejuizos sofridqs, como 0 inadimple-mento do locatario. E comum nas loca90escomerciais.

    4. Cessao fiduciaria de quotas de fundo deinvestimento (art. 37, IV, LI, acrescido pel aLei 11.196/05) - 0 locatario (devedor) cede,ate que se de a liquida9ao total da divida aolocador (credor), seus direitos creditorios, re-presentados em quotas emitidas por entidadefinance ira, originarias de opera90es nos seg-mentos financeiro, comercial, industrial, ar-rendamento mercantil, prestayao de servi90s,sistema de distribui9ao de val ores mobiliariosdestinados a aplica9ao em empreenclimentosirnobiliarios (constru9ao de imoveis, aquisiyaode imoveis prontos ou investimentos em proje-tos, visando a viabilizar 0 acesso a habitayao eserviyos, inclusive em areas rurais, para poste-rior aliena9ao, Joca9ao ou arrendamento).

    Observafoes 0 locador n50 pode exigi/; sob penade nlilidade da clausula contratual, maisde uma das modalidades de garantia nomesmo contrato de loca(:50 (art. 37, pa-ragrafo !/nico, Ll). 0 alugllel somente pode ser cobradoadiantado (ate 0 sexto dia util do mesvincendo) se 0 contrato n50 estiver-ga-rantido por nenhuma das modalidadescitadas (art. 42, Ll). Se 0 locador imposque 0 locatario apresentasse um fiador,n50 pode exigir que 0 aluguel seja pagodeforma adiantada.

    Fian~aPrevista nos artigos 818 e seguintes do CO-

    digo Civil, fianya (ou cauyao fidejussoria) e apromessa feita pOl' uma ou mais pessoas (fiado-res) de garantir ou satisfazer a obrigayao de umdevedor principal (no caso, 0 locatario) se estenao a curnprir, assegurando ao eredor (Iocador)seu efetivo cumprimento.

    Pode ser fiador qualquer pessoa maior ouemancipada que esteja na livre administrayao deseus bens. Na locayao, exige-se que tenha pelomenos urn bem imove!, devidamente quitado.

    Como 0 patrimonio do fiador sera exposto aexecuyao do eredor caso 0 locatario nao pagueos alugueis, se 0 fiador for casado, e necessariaa outorga conjugal. Assirn, salvo no regime desepara9ao absoluta de bens, nenhurn dos con-juges pode, sem autorizayao do outro, preslarfianya (art. 1.647, CC). A falta de autoriza9ao,nao suprida pelo juiz, quando necessaria, tomaraanulavel 0 ate praticado, podendo 0 outro conju-ge pleitear-Ihe a anula9ao, ate dois anos depoisde terminada a sociedade conjugal (art. 1.649,CC). Assim, havendo a argui9ao da anulabilida-de da fianya dada sem 0 devido consentimentodo outro conjuge, essa garantia fidejussoria seraanulada nao quanta a metade do conjuge q\je naodeu seu consentirnento, e sim por inteiro. E nes-se sentido 0 teor da Sumula 332 do STJ: "A fian-ya prestada sem autorizayao de urn dos conjugesimplica a ineficacia total da garantia".

    A fianya (assirn como as demais garantiasda loca9ao) se estende ate a efetiva devoluyaodo imovel, ainda que prorrogada a locayao pOl'prazo indeterminado, salvo disposi9ao contra-tual em contrario (art. 39, LI, com redayao dad apela Lei 12.112/09). No entanto, 0 fiador podese eximir da obrigayao, notificando 0 locadorde sua inten9ao de desonera~ao. Mesmo as-sim, ainda ficara obrigado pOl' todos os efeitosda fianya durante 120 dias apos a notificayao.Nesse caso, 0 locador pode notificar 0 locata-rio para apresentar nova garantia locaticia noprazo de 30 dias, sob pena de desfazimento dalocayao (art. 40, X e paragrafo unico, LI, comreda9ao dada pela Lei 12.112/09).

    LOCA~AoRESIDENCIAL

    Para a locayao residencial, 0 legislador esta-beleceu as seguintes hipoteses:

    Contratos fix ados por 30 meses ou mais(art. 46, LI) - Nas locayoes ajustadas pOl'escrito e por prazo igual ou superior a 30meses, a resoluyao (extin9ao) do contratoocorrera quando terminar 0 prazo estipu-lado, independentemente de notificayao ouaviso. Findo 0 prazo ajustado, se 0 locata-rio nao desocupar 0 imovel, 0 locador tem30 dias para notifica-Io e, a partir do prazoconcedido na notificayao, deve ingressarcom a~ao de despejo, sob pena de perdera eficacia. Decorrido 0 prazo, se 0 locatariocontinuar na posse do imovel alugado semoposiyao do locador, presumir-se-a prorro-gada a loca~ao por prazo indeterminado,mantidas as demais clausulas e condiyoesdo contrato. Ocorrendo a prorrogayao, 0locador podera pedir 0 imovel para si (0que e chama do de "denunciar 0 contrato")a qualquer tempo (den uncia vazia), apenasconcedendo 0 prazo de 30 dias para deso-cupayao. Se houver ayao de despejo e 0 10-catario concordar em sair do imovel, teraseis meses para a desocupayao.

    Contratos fixados por ate 30 meses (art.47, LI) - Quando ajustado verbalmente oupor escrito e com prazo inferior a 30 me-ses, findo 0 prazo, a loca9ao prorroga-seautomaticamente, por tempo indetermi-

  • nado. Nesse caso, 0 imovel somente podeser retomado (denuncia cheia ou rnotiva-da) nas seguintes hipoteses: a) por mutuoacordo; b) em decorrencia da pratica deinfra9ao legal ou contratual (arts. 22 e 23,LI); c) por falta de pagamento do aluguele demais encargos; d) para a realiza9ao deobras urgentes determinadas pelo PoderPublico que nao possam ser normalmenteexecutadas com a permanencia do locata-rio no imovel ou, podendo, ele se recuse aconsenti-Ias; e) em decorrencia de extin-9ao do contrato de trabalho, se a ocupa9aodo imovel pelo locatario for relacionadacom seu emprego (ex.: zelador de predio);f) se for pedido para uso proprio, de seuconjuge ou companheiro (nesse caso, aretomada pode ser para fim residencial ounao) ou para uso residencial de ascendenteou descendente que nao disponha, assimcomo seu conjuge ou companheiro, deimovel residencial proprio (nesse caso, aretomada somente pode ser para uso resi-dencial dessas pessoas); g) se for pedidopara demoli9ao e edifica9ao licenciada oupara a realiza9ao de obras aprovadas peloPoder Publico que aumentem a area cons-trulda em, no minimo, 20%; se 0 imovelfor destinado a explorayao de hotel oupensao, em 50%; h) se a vigencia ininter-rupta da locayao ultrapassar cinco anos,ou seja, se for pactuada loca9ao verbal ou,se por escrito, seu periodo for inferior a 30meses, so mente apos cinco anos de vigen-cia do contrato 0 locador pode despejar 0inquilino de forma imotivada.

    LOCa!;30 para ternporada (arts. 48 a 50, LI)- E a loca9ao ajustada por ate 90 dias paracertos fins, como lazer, tratamento de saudeou realizayao de obras. 0 aluguel e os encar-gos podem ser cobrados antecipadamente ede uma so vez.

    Obsel-VUfiioo contrato de locaC;iiosomente e rescindidocom a efetiva entrega das chaves do imovelao locador ou sua imissiio na posse pOl' atojudicial, sendo irrelevante a simples deso-cupac;iio do imovel. Esse ato, pOl' si so, niioexonera 0 locatario da responsabilidadepelo pagamento dos alugueis e demais en-cargos contratuais.

    Separa~ao (art. 12, LI)Em casos de separa9ao judicial ou de fato,

    divorcio ou dissoluyao da uniao estavel, a loca-yao residencial prosseguini autornaticarnentepara 0 conjuge ou companheiro que permanecerno imovel. A sub-roga9ao deve ser comunicadapor escrito ao locador e ao fiador (se esta for amodalidade de garantia locaticia). 0 fiador po-dera exonerar-se de suas responsabilidades noprazo de 30 dias, contados do recebimento dacomunica9ao oferecida pelo sub-rogado, fican-do responsavel pelos efeitos da fian9a durante120 dias apos a notifica9ao ao locador.

    Direito de preferencia (arts. 27 a 34, LI)No caso de aliena9ao do imovel, 0 locata-

    rio tern direito de preferencia (tambem cha-mada de "preemp9ao" ou "prelayao legal")para adquirir 0 bem locado, em igualdade decondi90es com terceiros, devendo 0 locadordar-Ihe conhecimento do negocio mediantenotifica9ao judicial, extrajudicial ou outromeio de ciencia inequivoca.

    A comunica9ao devera conter todas as condi-90es do negocio, especialmente 0 preyO, a for-ma de pagamento, a existencia de onus reais,bem como 0 local e horario em que pode serexaminada a documenta9ao pertinente.

    AS DUVIDAS MAIS FREQUENTESSOBRE LOCA(:Aoo tema "Ioca~ao" sempre dil lugar a indaga~oes sobre problemas de ordem priltica.

    Antecipando eventuais duvidas. apresentam-se alguns esclarecimentos de casos mais comuns.1.Celebrei um contrato de loca(fio par 30 meses. Sose 9. Celebrei um contrato no qual consta uma clausu-

    passaram 15meses e a locador esta pedindo a imovel de la que me obriga a pintar todo a imovel quando eu avolta. fie pode reave-Io antes do prazo convencionado? desocupar, inclusive com especifica~ao exata da tinta

    Nao! A lei I' bem clara nesse sentido (art. 4., LI).0 e a informa~ao de que a trabalho devera ser refeito selocador somente podera retomar 0 imovel sem justi- 0 locador nao gostar da pintura./sso I' abusivo?ficativa (denuncia vazia) apos 0 terminG do contrato Normalmente, os contratos de loca

  • o locatario deve se manifestar no prazo de 30dias, sob pena de caducar 0 direito. Ocorrendo aaceita\iao da proposta e posterior desistencia dolocador, este respondera pelos prejuizos causados(danos emergentes e lucros cessantes).o locatario preterido no direito de preferencia

    podera reclamar do alienante perdas e danos oudepositar 0 pre\io e demais despesas do ato detransferencia e tomar para si 0 imovel locado. Isso,porem, se 0 fizer no prazo de seis meses a contardo registro do ato no Cartorio de Imoveis e desdeque 0 contrato de loca\iao esteja averbado pelo me-nos 30 dias antes da aliena\iao, junto it matricula doimovel (art. 33, LI).

    Benfeitorias (arts. 35 e 36, LI)Salvo disposi\iao contratual expressa em contra-

    rio, as benfeitorias necessarias introduzidas pelolocatario, ainda que nao autorizadas pelo locador,bem como as uteis, desde que autorizadas, sao in-denizaveis e ainda permitem 0 direito de reten\iao.Ja as benfeitorias voluptuarias nao sao indeniza-veis, podendo ser levantadas pelo locatario, finda aloca\iao, desde que sua retirada nao afete a estrutu-ra e a substancia do imove1.

    Localfao de imovel residenciala empregado e direito de retomada

    A loca\iao para empregado e aquela em que afigura do locador se confunde com a do patrao edestina-se a uso residencial de empregado e desua familia, em razao do emprego. Exige contra-to com clausula afirrnando que a loca\iao somentevigera enquanto 0 locatario (empregado) trabalharpara 0 locador, assim como 0 valor efetivamentepago ou descontado a titulo de aluguel. 0 descontopode ser efetuado na folha de pagamento ou cobra-do normalmente como em qualquer outra situaGao.o que importa e que a loca\iao tenha rela\iao como emprego e suas condi\ioes sejam formalmenteestabelecidas (Ioca~ao vinculada). Nessa hipote-se, 0 artigo 47, II, da Lei do Inquilinato permite adenuncia imotivada do contrato de loca\iao; tal nor-ma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros,etc. Assim, desfeito 0 vinculo trabalhista, abre-se aoportunidade do despejo liminar (art. 59, 1., IT,Ll), evitando que 0 empregador tenha de tolerar 0ex-empregado no local ate a senten\ia.

    No entanto, se 0 empregador fornece moradia aoempregado sem cobrar qualquer contrapresta\iao(aluguel), nao tera Jugal' a faculdade de retomadaprevista na Lei do Inquilinato. Nesse caso, nao estacaracterizada a loca\iao, e sim 0 comodato. Portan-to, a retomada nao se processara pela a\iao de des-pejo, mas pela a\iao de reintegraGao de posse.

    LOCA~Ao COMERCIALOU EMPRESARIAL

    o fundamento dessa modalidade de loca\iao eproteger 0 ponto, 0 fundo de comercio conquistadopelo locatario. Previnem-se, assim, os danos decor-rentes da interruPGao da atividade e a necessidadede transferencia para outro local.o locatario comerciante ou industrial pode in-

    gressar com a~ao renovatoria de aluguel (arts.71 a 74, LI) para permanecer no imove!. Para arenovaGao, e necessario que (art. 51, LI): a) hajacontrato escrito e com prazo determinado; b) 0prazo minimo do contrato a renovar ou a soma dosprazos ininterruptos dos contratos escritos seja decinco anos; c) 0 locatario esteja explorando 0 mes-mo ramo de atividade pelo prazo minimo e ininter-rupto de tres anos, pois considera-se esse 0 tempominimo para a cria\iao do ponto e da clientela. AaGao deve ser proposta no intervalo de urn ano aseis meses anteriores ao final do prazo contratual,sendo 0 prazo decadencial (nao se suspende nemse interrompe). Se a a\iao for proposta antes ouapos esse prazo, sera considerada intempestiva.

    Caso as partes fiquem silentes ao termino docontrato, este sera prorrogado por tempo indeter-minado, cabendo a denuncia vazia (irnotivada), aqualquer tempo, com 30 dias para a desocupaGao.o artigo 52 da Lei do Inquilinato trata das hipote-ses em que 0 locador nao estara obrigado a renovaro contrato de loca\iao.

    A lei atual revogou expressamente a antiga Leide Luvas (Decreto 24.150, de 1934), incorporandoem seu texto a materia revogada.

    TRANSFERENCIADO CONTRATO

    E admissivel que urn contrato de loca\iao sejatransferido para terceiros nas seguintes hipoteses: Ato if/ter vivos: cessao locacional, sublocaGao

    ou emprestimo, todos dependentes de consenti-mento previa e escrito do locador (art. 13, LI),sob pena de dar margem it rescisao contratual

    Morte de urn dos contratantes (Iocador ou 10-catario).

    Cessao locacionalConsiste na transferencia a outrem, mediante alie-

    na\iao,da posi\iao contratual do locatano; este, ceden-te, desliga-se do contrato primitivo, desaparecendopOl'completo sua responsabilidade. A partir dai, e 0cessionano que se entendera com 0 locador (cedido).A cessao, por irnportar em transferencia de direitopessoal, rege-se pelas disposiGoes do Codigo CiviIatinentes it cessiio de credito (arts. 286 a 298, CC).Trata-se de instituto mais amplo do que a subloca\iao.

    Sublocalfao (arts. 14 a 16, LI)Consiste na concessao do gozo (total ou parcial)

    da coisa locada pOl' urn locatario a uma terceirapessoa, que se toma locataria do locatario, tendoos mesmos direitos e deveres. 0 locatario primiti-vo nao se exonera da 10caGaooriginal; ele continuaobrigado pelo contrato celebrado com 0 locador. 0subcontrato nao e autonomo, pois nasce e perm a-nece vincula do ao contrato-base, de cuja existenciadepende, nao podendo, portanto, permitir 0 queaquele proibe. 0 sublocatario responde subsidia-riamente ao senhorio pela importfmcia que deverao sublocador quando este for demandado e, ainda,pelos alugueis que se vencerem durante a lide (art.16, LI), iniciando-se com sua notifica\iao na aGaode cobranGamovida pelo senhorio ao inquilino.o aluguel da subloca\iao nao poden! exceder

    o da loca\iao, estando autorizado ao sublocatarioreduzi-Io ate 0 valor que seria permitido (art. 21,LI). Rescindida ou finda a 10caGao, resolvem-se(extinguem-se) as subloca\ioes, salvo 0 direito deindenizaGao que possa competir ao sublocatariocontra 0 sublocador. 0 locador pode ingressar coma\iao de despej 0 (e nao de reintegra\iao de posse)contra 0 sublocatario.

    EmprestimoHavendo previsao escrita, 0 locatario pode em-

    prestar, total ou parcialmente, de forma gratuita, 0imovellocado a uma terceira pessoa, com 0 deverde restitui-Io em tempo breve. 0 locatario continuaresponsavel perante 0 locador. Trata-se de uma es-pecie de comodato.

    Morte (arts. 10 e 11, LI)A morte nao faz desaparecer 0 contrato de 10caGao.Falecendo 0 locador, 0 contrato se transfere a seus

    sucessores (herdeiros ou legatarios), sendo mantidosos mesmos direitos e obriga\ioes anteriormente exis-tentes. Havendo vanos sucessores, todos sao conside-rados locadores solidarios. 0 entanto, se 0 locadorque faleceu era apenas usufrutufuio, nao OCOlTeatransferencia do contrato, pois 0 nu-proprietario naotem obrigaGaode manter a 10caGao,mesmo que estaseja pOl'prazo detenninado, a nao ser que tenha ex-pressan1enteconsentido.

    Em caso de obito do locatario, tern direito itcontinuidade da loca\iao (sub-roga\iao):

    0 conjuge sobrevivente ou 0 companheiro e, suces-sivamente, os herdeiros necessarios e as pessoasque viviam na dependencia economica do falecido,desde que residentes no imovel para fins de mora-dia, pOl'ocasiao da morte do inquiJino.As pessoasque nao se enquadram nessas hipoteses sao consi-deradas estranhas it loca\iao,pgdendo ser desaloja-das pelas a\ioes possessorias. E de acrescentar quea fianGa,pOl'ser garantia pessoal, extingue-se coma morte do locatario, devendo ser apresentada novagarantia se 0 locador assim exigir;

    0 espolio do locatario falecido e a seguir seu su-cessor, no caso de 10caGaonao residencial.

    EXTIN~Ao DALOCA~Ao DE COISAS

    A loca\iao de coisas, de forma geral, cessara sehouver: distrato ou resili\iao bilateral: 0 locatario, de co-

    mum acordo com 0 locador, restitui 0 bem loca-do antes do termino do contrato (art. 9., LI);

    retomada do bem locado nas hipoteses admiti-das em lei (art. 47, LI);

    implemento de condi\iao resolutiva expressa; perda ou destrui\iao da coisa (ex.: incendio da

    casa alugada), pois, desaparecendo 0 objeto, de-saparece tambem 0 direito;

    vencimento do prazo sem prorroga\iao ou reno-vaGao (art. 46, Ll);

    desapropriaGao do predio locado, com imissaode posse (art. 5., paragrafo (mico, LI);

    morte do locatario sem sucessores (art. II, LI); nulidade ou anulabilidade do contrato (art. 45, LI); resili\iao unilateral pOl'inexecu\iao contratual ou

    infraGao it lei pelo locador ou pelo locatario (art.9., II e III, LI); resiliGao pelo locador tambem edenominada de den uncia, que se consuma coma senten\ia de despejo;

    extinGaodo usufTuto(tratando-se de contrato ajus-tado pelo usufrutuario), salvo se 0 nu-proprietilriocom ele anuiu pOl'escrito (art. 7, L1).

    Barros, Fischer & AssociadosResumaoJuridico

    LOCA -01f1 edi~ao - Maio 2010

    Conselho editorial: Marcos Antonio Oliveira Fernandes,Andrea Barrose FlaviaBarros Pinto

    Autor: Lauro R. Escobar Jr., juiz de Direito do Tribunal deJustic;a MilitarlSP, graduado e p6s-graduado pela PontificiaUniversidadeCat61icade sao Paulo, professor de cursosjuridicosde p6s-graduac;ao e preparat6rios para concursos e exames,autor de diversasobras e palestrante sobre Direito Civil e DireitoMilitar (penal e disciplinar).Arte: Claudio scalzite e FlaviaBarros.Prepara~ao e revisao: MarciaMenin.ResumaoJuridico-Loca~aoe uma publicac;aoda Barros, Fischer& Associados Ltda., 5015licenc;aeditorial do autor. Copyright 2010 Lauro R. Escobar Jr. Todos os direitos desta edic;aoreservados para Barros, Fischer& Associados Ltda.Importante: acompanhe eventuais atualiza