Revista Buildings - 9ª edição

BUILDINGSANO 3 - EDIÇÃO 9 - 1º Trimestre 2010 www.buildings.com.br

445 anos

Segurança

São Paulo - Alphaville - ABCD - Osasco - Rio de Janeiro - Salvador - Recife - Curitiba - Florianópolis - Porto Alegre

O Rio de Janeiro conta sua participação na história do mercado imobiliário corporativo

Patrimonial e contra incêndios

Espaços Corporativos Online

Dimension Office & Park

Rio de Janeiro

Um marco em tecnologia

e bem-estar

NOVIDADE! 1.979 edifícios corporativos de São Paulo cadastrados no Buildings.com.br Acesse e confira

A Ocupantes é a primeira empresa brasileira de consultoria imobiliária a atuar exclusivamente em nome de usuários comerciais e industriais no Brasil e, por isso, pode defender plenamente os interesses de seus clientes em todas as negociações. É composta por profissionais preparados e com ampla experiência para conduzir negociações e obter os melhores resultados para empresas nacionais e multinacionais.

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Nossos serviços incluem:

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• Avaliações e Desimobilizações

QUAL A SUA NECESSIDADE?Escritórios

Centros de Distribuição

Industrial

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

Na edição passada, comemorando o aniversário de São Paulo, fizemos uma matéria contando a história do mercado imobiliário corporativo na cidade. Neste trimestre é a vez da cidade maravilhosa apagar as velas, apesar das discordâncias quanto ao

dia correto de comemoração. O Rio de Janeiro foi palco de grande glamour em sua história, primeiramente com a vinda da Família Real portuguesa e, mais tarde, como a capital do Brasil. Gostaríamos de agradecer ao Sr. Ricardo Luiz Silva, pela concessão das fotos do acervo pessoal de seu pai, Sr. Francisco Silva Junior, que foram usadas em ambas as matérias “História do mercado imobiliário corporativo em São Paulo”, publicada na edição 8, 4º trimestre de 2009 e “O Rio de Janeiro conta sua participação na história do mercado imobiliário corporativo”, nesta edição. Dando continuidade à série de matérias técnicas, falaremos sobre Segurança. Este tema, que a princípio nos remete a precauções contra roubos, é na verdade bem mais amplo. Veremos, por exemplo, todas as questões de segurança relacionadas aos aspectos de combate e prevenção a acidentes e incêndio, bem como da segurança patrimonial. Na sessão de Green Buildings, apresentamos o case do edifício WTorre Nações Unidas, cuja construção e funcionamento foram premiados com a Certificação LEED de Core & Shell Silver. Nesta edição temos também dois cases de peso de empresas de renome no mercado de gestão patrimonial: a E-Vertical, no Birmann 31, e a Prime, no CEAB ambos em São Paulo. A novidade para esta edição está na nossa nova sessão “Edifícios em construção”, onde apresentaremos, trimestre a trimestre, os lançamentos de novos projetos, os edifícios em construção e os que já foram entregues no trimestre.

Boa leitura!

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Fernando LibardiSócio-diretor


Editorial

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www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online05

ConteúdoMunicípiosSão PauloRio de JaneiroBarueriABCDOsasco

Salvador

Recife

Curitiba

Florianópolis

Porto Alegre

Portal Buildings.com.brEd. com lajes acima de Total de edifícios

Todos* 1.979500 m² 323300 m² 44300 m² 23300 m² 4

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Universo 2.566

Revista BuildingsEd. com lajes acima de Total de edifícios

500 m² 391500 m² 323300 m² 44300 m² 23300 m² 4

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Universo 978

BUILDINGSDiretor

Fernando Libardi

Redação e RevisãoCláudia Levy e Rose Bertolini

Projeto Gráfico e Produção Fernando Libardi e Henrique Lima

Coordenadora de PesquisaPatricia Abreu

PesquisaAnderson Vieira, André Reis, Joceleni Sampaio, Matheus Soares, Roberta Silva e Susane Lecca

Consultores ComerciaisFernando Didziakas e Henrique Lima

CapaHenrique Lima

FotografiasCláudia Levy, Henrique Lima e Jorge Hirata

Colaboraram nesta ediçãoArdenson Benite, Antônio Pessoa, Caio Calfat,

Eduardo Rottmann, Fernando Menani, Luiz Henrique Rimes,

Tenente Marcos Palumbo (Corpo de Bombeiros/SP),Marcos Sá, Raphael Freitas, Reginaldo S. Oliveira,

Ricardo Luiz Silva e Ronaldo Ferreira

Impressão e AcabamentoMargraf Editora e Indústria Gráfica Ltda

PeriodicidadeTrimestral (2010)

Para receber a Revista Buildings envie um e-mail com seu nome e endereço para:[email protected]

Dúvidas e sugestões, envie um e-mail para: [email protected]

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Fechamento das informações de pesquisa em ofertas e estatísticas deste trimestre: 01/03/2010

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www.buildings.com.brAcesse o portal Buildings para obter maiores

informações das ofertas do mercado imobiliario corporativo.

Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP

Tel.: (11) 5181-4369

“Entre aspas”

“Graças aos assuntos abordados e o público que a Revista Buildings tem, nós a consideramos um excelente veículo para

divulgar nossos serviços de aluguel de móveis.”

John Paz – John Richard Locação de Móveis

“A proposta do Centro Empresarial de São Paulo em divulgar suas ações em mídias altamente especializadas e focadas no mercado corporativo, nos levou a conhecer a revista Buildings, que pela excelente qualidade da revista, seu perfil editorial, estimulou-nos a anunciar na revista, convicto de que

teríamos o retorno garantido. E não erramos.”

Alvino José de Oliveira – Diretor da Panamby empreendimentos e síndico do CENESP

“No mercado imobiliário (Área de Novos Negócios), temos a responsabilidade de obter os índices praticados no mercado corporativo de escritórios, pois estes são de grande importância para viabilizar bons negócios. Como principal referência, tenho a Revista Buildings, que demonstra de forma clara, real e objetiva todas as informações e tendências do mercado corporativo de escritórios para se gerar um estudo de viabilidade ou até mesmo uma análise preliminar para avaliar se estamos efetivando uma operação imobiliária bem

sucedida (Locação de lajes corporativas).”

Dirceu de Mello Junior – Gerente de Operações Imobiliárias e Novos Negócios do Banco Safra S.A.

Ops... erramos na edição passada!A idade correta da cidade de São Paulo é 456 anos.* A partir deste trimestre todos os edifícios corporativos de São Paulo estão cadastrados no Portal Buildings.


Sumário

Ofertas46 São Paulo

47 Barra Funda 47 Berrini 48 Centro 50 Chácara Santo Antônio 50 Faria Lima / Itaim Bibi52 Marginal Pinheiros53 Moema / Vila Mariana53 Morumbi / Jardim São Luís54 Paulista

Estatísticas34

46

57 Alphaville/Tamboré

Green Buildings26

66 Salvador 66 Recife

As duas torres do WT Nações Unidas recebem a certificação LEED de Green Building, Core & Shell categoria Silver. Saiba, em números, quais as vantagens de ser um prédio verde.

58 ABCD59 Osasco

Confira as faixas de Preços de Locação e dados do Portal Buildings.com.br

67 Curitiba 68 Florianópolis68 Porto Alegre

62 Botafogo62 Centro64 Copacabana65 Lagoa65 Outras Regiões

EventosMarketing imobiliário e Real Estate investment Latin America

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55 Pinheiros / Perdizes56 Santo Amaro56 Vila Olímpia57 Outras Regiões

60 Rio de Janeiro60 Barra da Tijuca

Atividade Construtiva36Edifícios em construção saem da seção Ofertas e ganham seção própria

Administração30Modernização dos Elevadores

Operação28Operação da E-VerticalConforto e economia no Birmann 31

MercadoO Rio de Janeiro conta sua participação na história do mercado imobiliário corporativo brasileiro, desde os tempos da vinda da família real até os dias atuais.

TécnicaComo é tratada a questão da segurança em edifícios comerciais? Saiba mais sobre a importância da manutenção, administração e das normas de segurança contra incêndio e patrimônial em um edifício comercial.

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Capa - Dimension Office & ParkOdebrecht lança no Rio um dos projetos mais ousados para edifícios comerciais. É o Dimension Office & Park, acompanhando o que há de mais moderno no mundo, em uma arquitetura que integra harmonicamente trabalho e bem-estar.

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Capa

Imagine poder trabalhar em um lo-cal muito próximo à natureza. Agora imagine que da janela em frente à sua

mesa é possível ver uma paisagem mara-vilhosa como, por exemplo, a Lagoa da Barra da Tijuca. Não seria perfeito se du-rante sua hora de almoço pudesse relaxar caminhando entre árvores e em meio a jar-dins? Escolher um bom lugar para comer ou simplesmente tomar um café? E que tal umas comprinhas? Ou ainda poder se exer-citar antes ou depois de um dia cansativo de trabalho? Você está se sentindo em outra dimensão? Algo parecido com um sonho? Portanto prepare-se, pois este lugar está prestes a existir. É o mais novo lançamen-to na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro: o Dimension Office & Park, um novo

marco empresarial para a cidade. Dimensão significa “extensão (...) (em todos os sentidos) que determina a por-ção de espaço ocupada por um corpo (...) capacidade de satisfazer necessidades”¹. E é exatamente para atender às necessidades dos ocupantes de edifícios comerciais que o Dimension Office & Park foi projetado. Foi pensando em pessoas – no que elas querem em seu dia a dia profissional, em como lhes proporcionar conforto, seguran-ça, lazer e facilidade em um único lugar –, que surgiu a ideia deste empreendimento. A empresa responsável pela cons-trução do Dimension Office & Park é a Odebrecht Realizações Imobiliárias – em parceria com a Mar Incorporações, a Per-fomance Empreendimentos Imobiliários e a SIG Engenharia. A Odebrecht é uma

organização brasileira, fundada na Bahia em 1944, que presta serviços de engenha-ria, atuando em quatro continentes e em mais de 30 países. Aqui no Brasil, proje-tou, dentre muitos outros, edifícios como o Villa-Lobos em São Paulo, o edifício-sede da Petrobras e o BNDES no Centro do Rio de Janeiro. O lugar escolhido para o empre-endimento não poderia ser outro senão a charmosa Barra da Tijuca², um bairro de altíssimo padrão que se tornou o endereço preferido de grandes empresas do Brasil e do mundo. A decisão pela Barra vai além da beleza de suas praias: o crescimento ur-bano constante vem proporcionando a mo-radores e trabalhadores qualidade de vida e infraestrutura completa de lazer, comércio e serviços, sendo a região que mais atrai in-


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Rio de Janeiro

Perspectiva ilustrada da fachada principal

Um marco em tecnologia e bem-estar

¹ Definição segundo o Dicionário Houaiss da Língua Portuguesa.² Leia mais detalhadamente sobre a Barra da Tijuca na matéria especial sobre a evolução do mercado imobiliário corporativo no Rio de Janeiro, página 12, desta edição.


vestimentos públicos e privados na cidade. Com conclusão prevista para de-zembro de 2012, o Dimension Office & Park ficará integrado ao Rio Office Park – um dos maiores complexos empresariais da Barra da Tijuca –, na esquina de duas im-portantes avenidas do bairro: Aytron Senna e Abelardo Bueno. O endereço oficial será Avenida Abelardo Bueno, número 1. Nos arredores estão a Arena Olímpica Multiuso, o Parque Aquático Maria Lenk (ambos com projeto de novas instalações e ampliação para receber as Olimpíadas de 2016), o Barra Shopping, o Casa Shopping e o Aeroporto de Jacarepa-guá (também com possibilidade de amplia-ção para receber voos comerciais), além de hospitais e universidades.

INOVAÇÃO E IMPONÊNCIA

Inspirado nas mais modernas ten-dências arquitetônicas internacionais, o projeto do Dimension Office & Park pre-tende criar, por meio de um design ousado e totalmente novo, um conceito de sofisti-cação, modernidade e bem-estar. O empre-endimento com certeza será inovador, com destaque para o pórtico de acesso com mais de 25 m de altura, que lhe confere destaque e imponência. Será um verdadeiro cartão postal para toda a cidade, e, juntamente com os espaços corporativos, oferecerá:- Dimension Mall, um shopping a céu aberto com espaços para lojas, bancos, res-taurantes e serviços conveniados; - Dimension Park, uma área de lazer de


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Rio de Janeiro

preservação e integração com a orla da la-goa e paisagismo de Fernando Chacel, que proporciona contato direto com a nature-za, praças, jardins, trilhas junto à lagoa e bosques, tudo planejado para que o usuário fique bem longe do estresse; - e finalmente o Dimension Office, com aproximadamente 33 mil m² de área priva-tiva divididos em 6 edifícios independen-

tes de 7 andares cada, todos integrados, mas com entradas exclusivas ao redor da praça central. As salas variam de 20 a 120 m² e os espaços corporativos podem alcan-çar 900 m². Veja mais detalhes no quadro abaixo. No quesito segurança, o empreen-dimento terá controle de acesso separado para cada uma das 6 torres, com controle

Um marco em tecnologia e bem-estar • 6 edifícios com recepção, elevadores e corredores exclusivos;

• 7 pavimentos, incluindo o térreo;

• 872 salas de 20 m² a 120 m² (lajes de até 900 m²);

• opções de salas duplex com jirau voltado para o Park;

• salas com terraço;

• salas com vistas diversas, com layouts para diferentes atividades;

• 56 lojas de 30 m² a 240 m²;

• garagem com 969 vagas, divididas em 2 subsolos mais o térreo;

• controle de entrada e saída de usuários (controle de acesso integrado) e visitantes

(cadastrados na recepção) ;

• sistema de CFTV nas áreas comuns com gravação digital 24h;

• sistema de segurança perimetral;

• Wi-Fi nas áreas comuns do térreo;

• infraestrutura para telefonia Voip;

• preparação para sistema de ar condicionado central com previsão de medição de consumo

individual;

• central de água gelada (district cooling);

• completo Business Center com foyer e auditório para 120 pessoas e 6 salas de reunião;

• captação e reuso de águas pluviais;

• central de coleta de lixo seletiva;

• Estação para tratamento de esgoto;

• infraestrutura para instalação de painéis solares;

• terreno de 25 mil m².

Veja algumas especificações técnicas no Dimension Office:*

Perspectiva ilustrada do escritório ampliado Perspectiva ilustrada do hall de entrada

* As especificações técnicas poderão sofrer modificações


Capa

de entradas e saídas, central de coleta de correspondência e circuito fechado de TV nas áreas comuns. Outro destaque é o sis-tema diferenciado de ar-condicionado para todo o complexo.

PRESENTE E FUTURO JUNTOS NUM ÚNICO LUGAR

Se levarmos em conta que passa-mos grande parte de nossos dias dentro de escritórios, é uma boa notícia saber que o Brasil está cada vez mais alinhado com as modernas tendências de integração entre bem-estar e produtividade, por meio da interação com um ambiente corporativo agradável e natural. Este é um dos principais con-ceitos das futuras construções. Em meio a tantos problemas ambientais, os novos edifícios estão se preocupando mais com o meio ambiente e, principalmente, com a qualidade de vida das pessoas que circu-lam, trabalham ou mesmo moram em seus espaços. Foi pensando assim que o Dimen-


sion Office & Park foi projetado com am-bientes integrados ao espaço verde, bici-cletário, vestiário e facilidade de acesso ao Mall, o que proporciona, além de conforto, uma grande praticidade aos ocupantes que têm tudo ali pertinho. Hoje, o conceito de que as horas de lazer estão reservadas aos finais de se-mana ou às férias está mudando; as empre-sas estão começando a prezar o ambiente de trabalho como algo agradável. E isso contribui consideravelmente na produtivi-dade. É muito mais agradável trabalhar em um ambiente com vista panorâmica, janelas grandes que proporcionem boa iluminação, ter a possibilidade de trabalhar num lugar com muitos atrativos, como lojas, praças, várias opções gastronômicas, enfim, ter um local onde é possível se “despressuri-zar” das tensões naturais do trabalho.

FOCO NA ÁREA DE SAÚDE

E por falar em saúde e bem-estar, sabemos que é uma tendência natural que, em uma região onde estejam localizados

“Com a intenção de trazer um conceito

inovador de Office Park para o Rio de Janeiro,

marcando a chegada da Odebrecht Realizações à cidade, buscamos alguns elementos de premiados projetos internacionais, a fim de integrar uma

imponente arquitetura à rica paisagem onde está

inserido. O resultado será um novo marco para

toda a capital carioca, reunindo trabalho, lazer e qualidade de vida em

perfeito equilíbrio.”

Antônio Pessoa - Diretor Regional da Odebrecht Realizações Imobiliárias


grandes hospitais, existam centros médi-cos, clínicas de diversas áreas da Saúde, consultórios dentários ou laboratórios. Trata-se de uma facilidade para muitas pessoas que têm à sua disposição vários segmentos da Medicina sem precisar se lo-comover por longas distâncias, o que pode ser um problema dependendo do seu esta-do de saúde. A localização do Dimension Offi-ce & Park é bastante privilegiada neste

aspecto. Ali ao redor, estão importantes hospitais do Rio de Janeiro: o Barra D’or, o Sarah, o Riomar e MD.X, além da Clíni-ca Perinatal que fica no próprio Rio Office Park. Uma das intenções, ou podemos dizer preocupações, do Dimension Office & Park foi justamente a de atender à de-manda dos profissionais da área da saúde. O projeto levou em consideração este im-portante segmento.

O empreendimento já é um suces-so. Já no lançamento teve 70% das unida-des escrituradas, mostrando grande aceita-ção do público, credibilidade das empresas interessadas, além de diferenciação em um mercado extremamente concorrido.O Dimension Office & Park é exatamente o que o próprio nome diz: uma nova dimen-são unindo escritórios e natureza, o útil ao agradável. Trabalho, lazer e qualidade de vida em total harmonia. n

A essência, a diferenciação e a

qualidade do projeto Dimen-

sion Office & Park estão dire-

tamente associadas à relação que a

sua arquitetura produz com a cidade.

O pórtico monumental cria

um marco urbano de grandes propor-

ções, sinalizando o empreendimento e

também todo o conjunto de edifícios

do Rio Office Park. Trata-se de um

marco visual, elemento simbólico de

sinalização e identificação, um ícone

arquitetônico que ficará gravado na

memória urbana da Barra da Tijuca e

de todo o Rio de Janeiro.

Ousadia no projeto da STA Arquitetura Atravessando o pórtico, o edi-

fício conforma uma praça que se abre

para o boulevard interno do bairro,

criando um espaço de convivência de

grandes proporções. Trata-se de uma

praça com cerca de 7.850 m², maior

do que muitas praças do Rio, como a

Antero de Quental no Leblon, Serze-

delo Corrêa, Bairro Peixoto e Lido

em Copacabana e o Largo do Macha-

do no Catete. Normalmente as praças

são conformadas por uma série de

edifícios diferenciados e construídos

ao longo do tempo. O Dimension con-

figura uma oportunidade rara para

nós arquitetos, pois definimos, com

um só edifício, toda a praça, essência

do espaço urbano e da configuração

da cidade.

Tivemos muito prazer em

criar esse projeto, pois ele evidencia

que é possível atender às demandas

do mercado, oferecer conforto e

qualidade ao usuário e simultanea-

mente criar para a cidade um espa-

ço representativo e significativo.

STA ArquiteturaArquitetos Marcos Sá, Diego Portas e Celso Rayol



Mercado

O Rio de Janeiro conta sua participação na história do mercado imobiliário corporativo

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Mercado

Rua do centro do Rio em meados dos anos de 1950

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N a última edição da Revis-ta Buildings, publicamos uma matéria especial em

homenagem ao aniversário de 456 anos do maior centro comercial do Brasil, São Pau-lo. A reportagem contou a história da evo-lução do mercado imobiliário corporativo, ao longo de mais de quatro séculos. Agora é a vez de apagar as velinhas do bolo da cidade maravilhosa, o Rio de Janeiro. No entanto, sempre há uma con-trovérsia quanto ao dia exato em que se deve comemorar o aniversário da capital carioca. Para muitos, 20 de janeiro, na ver-dade o dia do padroeiro da cidade, é o dia oficial do feriadão. Mas Estácio de Sá, o primeiro governador da colônia, só decla-rou São Sebastião (o padroeiro, claro) do Rio de Janeiro como cidade em 1º de mar-ço de 1565. E com 445 anos completos, o Rio ganhou dois feriados. Mas se você acha que os cariocas só pensam em feriados, enganou-se. A ci-dade tornou-se o segundo maior mercado econômico e financeiro do país; já foi li-teralmente o “coração do meu Brasil”; re-cebeu a Família Real portuguesa; foi forte produtora de cana-de-açúcar e pecuária; e sofreu invasões de diversos povos euro-peus, na época colonial. E mesmo abatida com a perda do título de capital federal, “levantou, sacudiu a poeira e deu a volta por cima”. Vamos conhecer um pouco mais sobre a história desta cidade que habita o coração de brasileiros e estrangeiros de todo o mundo.

Do século XVI ao XVIII Entre os anos de 1555 e 1564, não só o Rio, mas também o Brasil foram alvos de invasões de povos europeus, como os franceses − que até chegaram a permane-

cer por cerca de 10 anos instalados na ilha de Sergipe, próxima a Baía de Guanabara −, e os holandeses − que se concentravam mais na região Nordeste, como por exem-plo São Luís do Maranhão. Para impedir esse tipo de inva-sões foram erguidos fortes imensos em pontos estratégicos, evitando visitantes in-desejáveis. Uma das principais fortalezas a serem construídas foi a fortaleza de Lage, localizada na ilha de Lage em frente à Baía de Guanabara, em 1646. Durante o período colonial, a pe-cuária e o cultivo da cana-de-açúcar foram grandes aliados para o desenvolvimento da cidade, tanto que em muito pouco tempo o Rio já exportava sua produção para ou-tros Estados do Brasil, e até para o exterior, como África e Europa. A construção do aqueduto da Carioca, em 1710, marca um dos prin-cipais fatos da época: levar água potável à população. Mas o acontecimento mais importante se deu em 1763, quando o Rio tornou-se a capital federal do Brasil (título que permaneceu até 1960, quando foi inau-gurada Brasília).

Séculos XIX e XX e a evo-lução do mercado imobiliário corporativo no Rio

Quando a Família Real chegou à região, em 1808, o Rio de Janeiro era pra-ticamente uma área rural e, para abrigar os nobres portugueses, foi necessária a cons-trução de edificações. Além de residências, foram erguidos prédios destinados aos ór-gãos municipais (devido ao título que a ci-dade possuía na época), hospitais, quartéis, o primeiro banco (Banco do Brasil) e a sede da imprensa (Gazeta). Entre o fim do século XIX e iní-cio do XX, a região cresceu rápida e desor-denadamente; muitos imigrantes europeus e ex-escravos vieram à procura de oportu-nidades de trabalho. Com isso, a pobreza aumentou acarretando problemas na ha-bitação. O deslocamento urbano para os morros começou em 1904, quando inúme-ros cortiços que haviam sido construídos no Centro tiveram de ser evacuados e em seguida demolidos para a construção de avenidas ou outros edifícios, e a população que ali vivia foi se instalar ao redor da ci-

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Mercado

dade, no que hoje são as imensas favelas que rodeiam o Rio. Em 1908, a cidade foi oficialmen-te apresentada ao mundo (da mesma for-ma que a França havia feito com Paris, em 1900, com a inauguração da Torre Eiffel), com a Exposição Nacional Comemorativa do 1º Centenário da Abertura dos Portos do Brasil, aos pés do Pão de Açúcar; foram construídos casarões, que na verdade eram cenários, representando a cultura de cada Estado brasileiro. Foi a partir dessa data que o Rio tornou-se um importante destino turísti-co, e segundo Caio Sergio Calfat Jacob, Sócio-Diretor da Caio Calfat Real Estate

Consulting – empresa de consultoria imo-biliária na área de hotelaria –, é impres-cindível considerar o turismo como forte influenciador no crescimento urbano da cidade carioca. A localização privilegiadíssima entre mar e montanha, as belas praias, o clima quase sempre de verão e uma imensa variedade de hotéis, restaurantes e muitas atrações (dentre elas o Cristo Re-dentor, eleito em 2007 como uma das Sete Maravilhas Modernas do Mundo) contri-buem com um desenvolvimento imobiliá-rio que não para de crescer. A procura pelo turismo no Rio é constante, isto é, “não existe baixa tempo-rada”, nos conta o consultor. “Mesmo com um parque hoteleiro extremamente mal--conservado, em qualquer época do ano, há filas no Bondinho do Pão de Açúcar”, completa. Segundo ele, “1/3 dos turistas estrangeiros que visitam o país vão para o Rio, mas isso ainda é muito pouco se comparado com outros destinos europeus. Por exemplo, a França recebe 70 milhões de turistas por ano, enquanto que o Brasil, apenas 5 milhões.” Até os anos 1930, aproximada-mente, o Rio viveu uma época de glamour europeu. Um exemplo disso foi a constru-ção da Cinelândia, um centro cultural no entorno da Praça Floriano, que abrigava o Theatro Municipal, a Biblioteca Nacional e vários outros prédios culturais. O Cen-tro viveu seus anos de glória quando, apenas na década de 1950, foram en-tregues 1,2 milhões de m² de áreas destinadas ao uso comercial, como mostra o Gráfico 1. Naqueles dias, a elegância dos trajes e o hábito de tomar um café

em lojinhas sofisticadas acompanhavam os modismos europeus da época. Essa foi uma resposta imediata dos investimentos que estavam sendo feitos no Centro. Vejamos o que aconteceu em cada principal região da cidade durante este período.

O Centro

Com o crescimento acelerado da cidade, medidas rápidas e até ousadas tiveram de ser tomadas. Um exemplo im-portantíssimo foi a abertura da Avenida Central, hoje Avenida Rio Branco. No início do século XX, cerca de 600 imóveis tiveram de ser desapropriados e demolidos para dar corpo aos quase 2 km de extensão da avenida, na época. O Diretor da STX Desenvolvi-mento Imobiliário, Marcos Sá, nos conta que “a abertura dessa avenida, como sím-bolo de modernidade e progresso, foi deci-siva no Centro da cidade, impedindo que a renovação urbana ‘caminhasse’ em direção oposta ao mar”. Ele ainda acrescenta que este foi um dos fatores que contribuiu para explicar porque a região central do Rio é tão valorizada até os dias de hoje. O ou-tro motivo é simplesmente “a proximidade com o mar”.

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1.400.000,00

2000 - 2010

Gráfico 1 - Crescimento de áreas comerciais na área do Centro do Rio de Janeiro, em m², por década.

Caio Sergio Calfat Jacob

Sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting

“O Rio é o destino mais importante do

Brasil, recebe 1/3 dos estrangeiros que vêm ao

país durante o ano.”

Font

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O prefeito Henrique Dorsworth (1937 – 1945) propôs em sua administra-ção a criação do Plano de Obras da Comis-são do Plano da Cidade, que sugeriu uma série de projetos como o Plano de Exten-são e Transformação da Cidade. Entre suas principais realizações, estão a abertura da Avenida Presidente Vargas, a remodelação das quadras do Centro, a Avenida Brasil, a Avenida Tijuca, o Corte do Cantagalo, a urbanização do bairro do Botafogo, a remo-delação da Floresta da Tijuca e a duplicação do túnel do Leme. Em 1938, a ideia de re-modelação das quadras do Centro foi resga-tada do Plano Agache. Estabeleceu-se que fosse mantida uma área interna nas quadras, que limitasse a profundidade dos edifícios construídos. Mas muitas dessas obras só fo-ram possíveis a partir de desapropriações, demolições e muitas reformas. É o caso da Avenida Presidente Vargas, inaugurada em 1944, cuja constru-ção só foi possível a partir da desapropria-ção de mais de 600 prédios no Centro da cidade, a partir de 1940; o trecho principal, que vai da Praça XI até a Rua Visconde de Itaboraí, contribuiu para a expulsão da população de baixa renda da área central. A Avenida Brasil, inaugurada em 1946, foi uma obra realizada pela Comissão do Pla-no da Cidade, e construída sobre um aterro a partir de obras de saneamento feitas na orla da Baía de Guanabara. Seu objeti-vo era, não só deslocar a parte inicial das rodovias Rio-Petrópolis e Rio-São Paulo, como incorporar novos terrenos ao tecido urbano na Zona Oeste, visando a ocupação por indústrias, com seus 15 km de exten-são, 60 m de largura e 4 pistas. Outra importante obra viária do Centro foi o Elevado Perimetral no início dos anos de 1950. A sua construção obe-deceu a dois objetivos bem definidos: criar alternativas de tráfego para as vias exis-tentes, já congestionadas e sem condições

de serem ampliadas, e, sobretudo, permitir a ligação das Zonas Sul e Norte, sem que os veículos passassem pelo centro urbano da cidade, o que retrata os mesmos prin-cípios adotados pelas grandes metrópoles do mundo moderno. Mas, infelizmente, a área de entorno do elevado sofreu grande degradação com o passar do tempo e abai-xo dele encontra-se um dos pontos mais perturbadores do Rio, com becos escuros e úmidos e pouca iluminação natural. Mas isso pode estar com os dias contados. Segundo o Diretor Nacional da João Fortes, Luiz Henrique Rimes, “O mer-cado corporativo no Centro tende a crescer impulsionado pelo ‘Porto Maravilha’, um projeto de revitalização da área portuária do Rio que prevê prédios corporativos.” O projeto já existe e inclui a demolição do elevado. O crescimento acelerado aca-bou exigindo também uma melhoria nos transportes. Para acompanhar a demanda, em 1934 começou a ser construído o Ae-roporto Santos Dumont. O local escolhido foi o aterro do calabouço (futuro Aterro do Flamengo) pela sua localização próxima ao porto e onde o fluxo de chegada e saída de

mercadorias era bastante grande. Mas como a cidade carioca não parava de crescer, foi

Marcos Sá

Diretor da STX Desenvolvimento Imobiliário

“Com o passar do tempo os edifícios do Centro envelheceram e não se

adaptaram às exigências de conforto e tecnologia

predial.”

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preciso aumentar o tamanho do aterro em mais de 300 mil m². O Parque Brigadeiro Eduardo Gomes, como é chamado o aterro do Fla-mengo, tem um total de 1,2 milhão de m² de área verde. Ali, antigamente, existiam pequenas praias e para construir o aterro foi necessário derrubar o morro de San-to Antônio e retirar toneladas de areia do mar. As obras tiveram início em 1950, e a ideia inicial era criar avenidas que ligariam o Centro à região Sul da cidade, mas aca-

bou se transformando num parque de lazer, com imensa área verde e projeto paisagísti-co de Roberto Burle Marx. A cidade continuou crescendo... e foi necessário construir, em 1952, outro local para voos internacionais, só que mais afastado do Centro, o Galeão, localizado na Ilha do Governador, zona Norte do Rio. Atualmente o Santos Dumont apenas ficou com voos domésticos, mais precisamente as pontes-aéreas Rio-São Paulo e Rio-Minas. Com a inauguração de Brasília,

em 1960, o Rio de Janeiro perdeu o títu-lo de capital federal. O impacto foi mui-to grande, a cidade perdeu o seu brilho e, literalmente, “apagou as luzes”, segundo o consultor Caio Calfat. O trauma provocou uma queda enorme no crescimento imobili-ário. O Rio de Janeiro parou de construir. Dos prédios do Centro que exer-ciam atividades governamentais, alguns foram sendo desativados a longo prazo, e os órgãos administrativos, transferidos aos poucos para a nova capital federal. Segun-do Luiz Henrique Rimes, atualmente, “os prédios da região central são ocupados em sua maioria por escritórios de advocacia, pela proximidade do fórum, além de pres-tadores de serviços na área de petróleo.” Mas ainda existem muitos órgãos públicos, herança dos tempos de capital do Brasil. “Em grande parte”, explica Marcos Sá, “os edifícios mantiveram suas funções origi-nais. O problema é que, com o passar do tempo esses edifícios envelheceram e não foram capazes de se adaptar às novas exi-gências de conforto e tecnologia predial”. Apesar disso a taxa de vacância no Centro do Rio, hoje é de apenas 2,52%, avaliada como muito baixa pelos os es-pecialistas que consideram 10% um va-lor saudável. “Não existe mais espaço no Centro”, conta Caio Calfat, “não tem onde construir”. E este é um dos principais mo-tivos que explicam o porquê do m² do Rio ser um dos mais caros do mundo. Como uma alternativa de revita-lizar prédios antigos, seguindo os novos padrões de segurança e funcionalidade, e “recolocá-los” no mercado, a opção de re-trofit, – que nada mais é do que desocupar (durante as obras) edifícios antigos (muitos no Centro do Rio), restaurá-los e transfor-má-los em prédios modernos, com estru-turas novas, novas fiações, sistemas de segurança, elevadores, acessos, sem perder sua característica histórica –, tem crescido

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muito nos últimos anos. Um exemplo de sucesso de retro-fit é o Edifício Rio Branco 115 (matéria de capa da edição anterior). Com uma área total de 11.344 m², o edifício da década de 1950 está passando por uma reforma geral e com certeza fará parte da lista dos me-lhores prédios do Rio. Outro exemplo é o Francisco Serrador, o hotel construído em 1944, que foi retrofitado e transformado em um imponente edifício corporativo. Sua área de 20.700 m² ganhou o título Classe A e é atualmente um dos prédios mais moder-nos da capital carioca.

Copacabana

No começo do século, o bairro era uma área afastada e de difícil acesso, ba-sicamente destinada a férias e recuperação de doentes. Somente com a inauguração do túnel no Morro de Vila Rica (Túnel Velho) − em 6 de julho de 1892, pela Companhia Ferro-Carril do Jardim Botânico (atual Light), entre Copacabana e Botafogo −, o bairro começou a se integrar ao resto da cidade carioca, dando mais ritmo ao seu crescimento. Outros fatores que colaboraram para o desenvolvimento foram a extensão das linhas de bonde − que passaram a che-gar ao Forte do Leme e à Igreja de Nossa Senhora de Copacabana (onde atualmente se encontra o Forte de Copacabana) −, e a inauguração da Avenida Atlântica, em 1906. A partir daí, o crescimento de casas residenciais e de comércio foram dando ao bairro novas características. Com uma vo-cação boêmia crescente a partir dos anos 1930, a região foi eternizada na música “Copacabana, a Princesinha do Mar” de João de Barro (o Braguinha) e Alberto Ri-beiro, gravada em 1946 por Dick Farney, tornando-se conhecida no mundo todo por

meio de centenas de regravações. O crescimento no número de edifícios comerciais começou a ganhar grande expressão a partir dos anos 1950. Talvez o fator que mais tenha contribu-ído para isso seja a dragagem de toda a extensão da praia, em 1970, que visava o alargamento da Avenida Atlântica, a passa-gem do interceptor oceânico (tubulação que transportava todo o esgoto da Zona Sul até o emissário de Ipane-ma) e evitar que as ressacas chegassem à Avenida Nossa Senhora de Copacabana e às garagens dos prédios da Avenida Atlântica. O alarga-mento da praia foi de cerca

de 70 m em sua largura, em toda a extensão dos 4 km de praia. Observe no Gráfico 2 abaixo, que o auge do crescimento das áreas co-merciais de Copacabana, em verde, ocorre exatamente na década de 1970.

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100.000150.000200.000250.000300.000350.000400.000

BotafogoLagoa

CopacabanaBarra

Gráfico 2 - Distribuição de áreas comerciais, em m², segundo principais bairros e décadas.

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Botafogo

Com a chegada da Família Real ao Brasil, em 1808, a região do Centro pas-sou a ser pouco atrativa como local de resi-dência para os mais nobres, que procuram regiões mais preservadas e tranquilas para morar. Assim, a freguesia do Botafogo, como era conhecida, tornou-se o principal destino dos mais afortunados, como mem-bros da corte, ricos comerciantes e diplo-matas. A própria D. Joaquina, esposa de D. João VI, mandou construir uma casa situada na Praia de Botafogo, esquina do caminho Novo (atual Marquês de Abrantes). A abertura dos túneis Velho, em 1892, e Novo, em 1906, pela Companhia de Ferro-Carris Jardim Botânico, possibi-litando o acesso à Copacabana, foram duas importantes obras que colocaram o Bota-fogo no caminho do crescimento. Um fato curioso é que Coelho Cintra, engenheiro responsável pelas obras, foi acusado pela imprensa de gastar muito dinheiro apenas para pegar areia e caju em Copacabana. Em 1906, prolongou-se a linha de

bonde até a Vila Ipanema (atual Praça Ge-neral Osório) e o Leblon, favorecendo, a partir de Botafogo, a ocupação desses bair-ros e de toda a orla sul da cidade. O bairro tornou-se então a ligação entre o Centro e os novos bairros que eram urbanizados e integrados à malha urbana da cidade. A importância do Botafogo está na dupla identidade que caracterizou a for-mação histórica na cidade do Rio de Janei-ro. De um lado está o bairro de passagem que dá acesso aos demais bairros da zona sul, pioneiro centro de ligação e expansão imobiliária e populacional da cidade, den-so espaço residencial verticalizado, moder-no centro de comércio com sofisticada in-fraestrutura de serviços. De outro, o velho bairro que mantém seus antigos casarões, mansões, vilas e sobrados, além dos tradi-cionais colégios que ainda lembram o aris-tocrático bairro que Botafogo foi um dia.

Barra da Tijuca

Com uma retomada tímida, mas crescente, do desenvolvimento a partir dos

anos 1980, a falta de opções de espaços para novos empreendimentos fez os inves-tidores voltarem seus olhos para uma nova área na cidade, a Barra da Tijuca. Um dos fatores de tal deslocamento eram as imen-sas áreas verdes que ainda existiam na re-gião, o que já naquela época valorizavam o local restringindo-o aos moradores das classes média e alta. No entanto, o cres-cimento demográfico da Barra da Tijuca foi muito rápido e todas as medidas de implantação de infraestrutura, tratamento de esgoto e mesmo os acessos demoraram décadas para serem feitos. O crescimento para a Barra se deu por dois motivos, segundo Luiz Henrique Rimes, “segurança e comodidade”. Não só houve aumento da população, mas também de edifícios comerciais, que começaram suas obras no bairro. Observe no Gráfico 2 como a região da Barra supera em área to-tal o volume de entregas de novos espaços a partir dos anos 2000, atingindo mais de 350 mil m² de novas opções de escritórios na cidade. Esse número superou, inclusive, as novas áreas do Centro, como pode ser visto no Gráfico 1. Hoje, o bairro é uma área nobre do Rio, com edifícios residenciais de altís-simo padrão, além dos seus quase 30 km de praias lindas. É lá que está localizado o Barra Shopping, inaugurado em 1981, com 120 mil m². Anexo ao shopping, está o Centro Empresarial BarraShopping com projeto para abrigar 11 prédios comerciais inteligentes. Mas os acessos ainda causam problemas para a Barra da Tijuca. Quase todos os caminhos passam pelo túnel que corta o morro da favela da Rocinha. Uma das ideias, que já existe desde 2007, para facilitar o acesso, é ampliar o Aeroporto local, de Jacarepaguá, onde, atualmente, só circulam voos particulares (algo seme-lhante ao Campo de Marte em São Paulo),

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para voos nacionais, apesar da ideia ainda dividir opiniões. Por outro lado, se houver a am-pliação do Porto de Sepetiba, outro projeto recentemente proposto para a região fatal-mente será necessário aumentar o Aero-porto de Jacarepaguá para que fique pro-porcional à demanda do porto. Assim o mercado imobiliário corporativo na Barra continua crescendo e é lá que a maioria dos novos empreendi-mentos estão sendo construídos. É o caso do Dimension Office & Park (conforme a matéria de capa desta edição), do Cen-tro Empresarial Le Monde e do Corporate Executive Offices (CEO).

Onde estão os principais empre-endimentos no Rio?

Hoje, o novo estoque do Rio de Ja-neiro para imóveis corporativos está dividido conforme o Gráfico 3 abaixo. Comparando com o Gráfico 4, que faz a distribuição de áreas Classe A na cidade, está claro o crescimento da região da Barra, não apenas como opção de novo mercado corporativo, mas principalmente de edifícios comerciais mais modernos e com-patíveis com a nova legislação de segurança. Se o Rio de Janeiro quiser se man-ter no páreo desta corrida de crescimento

− que sem dúvida a Copa, em 2014, e as Olimpíadas, em 2016, prometem trazer à ci-dade −, os investimentos na revitalização do Centro (como propõe o Projeto Porto Mara-vilha), o retrofit de outros prédios antigos, e melhores condições de acesso à região da Barra terão que sair da esfera de projetos e entrarem no mundo das realizações. O Rio tem muito potencial para isso, mas será que terá o fôlego? A nós res-ta esperar. “Quem viver, verá”. n

Agradecemos a colaboração de Caio Calfat e Ricardo Luiz Silva pelas

imagens que compõem esta matéria.

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Barra da Tijuca59,8%

Centro22,5%Outros

8,2%

Botafogo6,9%

Lagoa2,7%Barra da Tijuca

10,7%

Botafogo8,5%

Lagoa3,8%Outros

3,8%

Centro68,0%

Copacabana5,1%


Quando falamos em segurança no ambiente de trabalho, muitas coisas podem surgir na nossa mente. Talvez em cidades grandes, como São Paulo e Rio de Janeiro, o pri-

meiro item que nos ocorra seja a segurança contra roubos. Se você trabalha em uma fábrica ou local de produção em série, é provável que pense na segurança contra acidentes; mas se você é um enge-nheiro, ou alguém da área de construção e arquitetura, o aspecto que mais chama a atenção é a segurança estrutural da edificação.

Seja qual for o tipo de segurança que você imagina, o fato é que todos eles são importantes, e em edifícios comerciais são regidos por legislações federais, estaduais e municipais. Cada segmento responsável pelo funcionamento de um prédio – desde o seu projeto até a sua administração e manutenção –, é diretamente ligado a algum aspecto de segurança, em todas as suas esferas de aplicação, sejam elas patrimoniais, contra acidentes e incêndios ou de equipamentos e uso de materiais. Assim, para que uma edificação tenha a autorização para funcionar, é necessário obter, junto aos vários órgãos responsá-veis, nos níveis estaduais e municipais, a devida “autorização” que cada órgão deve emitir. No caso de edifícios comerciais do estado de São Paulo, os principais órgãos são:

1. Corpo de Bombeiros – responsável pela emissão do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). 2. CONTRU, ou Departamento de Controle do Uso de Imóveis, em duas divisões principais:a) CONTRU 1 – Divisão Técnica de Segurança de Uso (comer-


Técnica

cial, industrial, serviços), departamento responsável pela emissão de AVS (Auto de Verificações de Segurança), de certificados de manutenção e de acessibilidade.b) CONTRU 5 – Divisão Técnica de Manutenção (equipamentos de transporte vertical e horizontal), responsável pela emissão da licença e fiscalização de instalação e funcionamento de aparelhos de transporte vertical, horizontal e assemelhados (elevadores, es-cadas rolantes etc.) e também pela fiscalização e concessão de registro de empresas conservadoras de elevadores.3. Vigilância Sanitária (mais voltada para indústrias e armazéns, ou, caso haja um laboratório, estoque de medicamentos, alimen-tos, cosméticos etc.), na emissão de alvarás de funcionamento, termo de assentimento sanitário etc. Para entendermos como a segurança se aplica no am-biente de trabalho, faremos uma divisão “didática”, agrupando os pontos que se relacionam: Segurança Contra Incêndio e Acidentes e Segurança Patrimonial.

SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO

O documento mais importante, neste caso, é o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Ele certifica que, durante a vistoria, a edificação possua condições de segurança contra incêndio (ou o conjunto de medidas estruturais, técnicas e organizacionais integradas, para garantir à edificação um nível ótimo de proteção no segmento de segurança contra incêndios e

Segurança em edifícios comerciais


pânico). Tais condições estão previstas pela legislação e constan-tes no processo estabelecido num período de revalidação, e devem ser observadas e implementadas. O conteúdo da legislação que rege este auto é determi-nado pelo Governo Estadual, responsável pela Polícia Militar. No estado de São Paulo, maior mercado corporativo do Brasil, o AVCB é regido pelo Decreto nº 46.076, de 31 de agosto de 2001, que complementa as legislações mais antigas (684, de 1975, 20.811 de 1983 e 38.069, de 1993). Para ilustrar o que esse regulamento contém, veja a lista ao lado, que nomeia vários itens indispensáveis para a obtenção do AVCB¹. Cada ponto descrito tem sua própria definição e caracte-rísticas que precisam ser observadas. Para que cada item esteja de acordo com a legislação, o Corpo de Bombeiros publica, inclusive pelo site², uma série de Instruções Técnicas com as informações específicas de cada parte. No caso específico dos elevadores, além das Instruções Técnicas, existe uma fiscalização específica feita pelo Contru 5, Divisão Técnica de Manutenção. Um ponto muito importante que vale a pena salientar é a Instrução Técnica nº 17, que trata especificamente da Brigada de Incêndio. Agora resta saber: você sabe o que é uma brigada contra incêndio? Sabe que ela é obrigatória por lei? O que ela faz? Se-gundo Reginaldo S. Oliveira, Consultor de Serviços de Seguran-ça, formar a brigada contra incêndios em um edifício comercial é tarefa prioritária para o administrador predial. Dessa forma, a responsabilidade é da equipe residente no imóvel, que designa os seus funcionários para formação de grupos, sejam eles de extinção do fogo ou de apoio, responsáveis pela orientação dos usuários em caso de fugas. Fernando Menani, Diretor de Operações da Prime Ge-renciamento – empresa que administra, entre vários outros con-domínios, as Torres New York e Los Angeles do CEAB (Centro Empresarial Água Branca) –, elabora para os imóveis sob sua administração um calendário anual de atividades das brigadas de incêndio. No documento, os participantes (usuários, prestadores de serviços e administração condominial) são submetidos, oito vezes por ano, a palestras e orientações em casos de incêndios, o que inclui também treinamentos sobre procedimentos de primei-ros socorros. Além disso, duas vezes ao ano ocorrem práticas de combate a incêndios, e em mais duas outras oportunidades, são realizadas simulações de incêndio e abandono da edificação. Veja no quadro ao lado outras instruções em caso de incêndio.

Decreto 46.076 - 31/08/01CAPÍTULO IX - Das medidas de

segurança contra incêndioArtigo 23 - Constituem medidas de segurança contra

incêndio das edificações e áreas de risco:

I acesso de viatura na edificação e áreas de risco;

II separação entre edificações;

III segurança estrutural nas edificações;

IV compartimentação horizontal;

V compartimentação vertical;

VI controle de materiais de acabamento;

VII saídas de emergência;

VIII elevador de emergência;

IX controle de fumaça;

X gerenciamento de risco de incêndio;

XI brigada de incêndio;

XII iluminação de emergência;

XIII detecção de incêndio;

XIV alarme de incêndio;

XV sinalização de emergência;

XVI extintores;

XVII hidrante e mangotinhos;

XVIII chuveiros automáticos;

XIX resfriamento;

XX espuma;

XXI sistema fixo de gases limpos e dióxido de carbono (CO²);

XXII sistema de proteção contra descargas atmosféricas.

¹ Obtida no site do Corpo de Bombeiros de São Paulo, http://www.bombeiros.com.br/br/utpub/decreto_4607601.php, em 08 de Fevereiro de 2010.² Não é objetivo deste artigo esclarecer individualmente cada ponto, dada a extensão do assunto. Caso haja um interesse específico por algum ponto, sugerimos uma consulta ao site http://www.ccb.polmil.sp.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=16&Itemid=29.


Assim, os grandes condomínios e grandes administrado-ras, na maioria dos casos, contratam um serviço de especialistas nessa área para formação da brigada e orientação aos bombeiros civis residentes no imóvel. A equipe da Brigada de Incêndio deve ser dividida em duas categorias: uma que é treinada para auxiliar os ocupantes do edifício a abandonarem a área de risco em segurança e a outra para iniciar o combate de focos iniciais do fogo. A equipe de brigadis-tas deve ter conhecimento prévio e detalhado de todo o edifício, sobretudo, o caminho exato das rotas de fuga e todas as saídas de emergência. Em casos extremos de grandes incêndios, a Brigada é responsável por checar se há pessoas em perigo no andar ou deixadas para trás. A importância de conhecer esses detalhes pode ser de-cisiva para a sobrevivência. Amanda Ripley³, redatora da revista Time na sucursal de Washington, e que trabalhou, por exemplo, na cobertura dos atentados de 11 de setembro de 2001, comentou numa entrevista à revista Época, em 15 de agosto de 2008, que “muitos teriam sobrevivido no Trade Center se soubessem onde ficavam as escadas de incêndio. Quem participou de simulações de incêndio saiu rápido. [...] Mas a maioria dos ocupantes nun-ca tinha feito isso. Metade não sabia onde eram as escadas de emergência. Em geral, tendemos a assumir que nada de mal nos ocorrerá e, se acontecer, ou sobreviveremos ou morreremos. [...] Se tivesse de escolher [entre ter sorte ou experiência], ficaria com a experiência. Na hora em que somos postos à prova, podemos superar os obstáculos com treinamento e informação.”

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³ Revista Época http://revistaepoca.globo.com/Revista/Epoca/0,,EMI10397-15295,00-AMANDA +RIPLEY+ COMO+ SOBREVIVER+A+UMA+TRAGEDIA.html, em 09/02/10.

• Manter a calma;

• Caminhar em ordem sem atropelos;

• Não correr e não empurrar;

• Não gritar e não fazer algazarras;

• Não ficar na frente de pessoas em pânico, se não puder acalmá-las,

evite-as. Se possível avisar um brigadista;

• Todos os empregados, independente do cargo que ocupam na

empresa, devem seguir rigorosamente as instruções do brigadista;

• Nunca voltar para apanhar objetos; ao sair de um lugar, fechar as

portas e janelas sem trancá-las;

• Não se afastar dos outros e não parar nos andares;

• Levar consigo os visitantes que estiverem em seu local de trabalho;

• Sapatos de salto alto devem ser retirados;

• Não acender ou apagar luzes, principalmente se sentir cheiro de gás;

• Deixar a rua e as entradas livres para a ação dos bombeiros e do

pessoal de socorro médico;

• Ver como seguro o local pré-determinado pela brigada e aguardar

novas instruções.

Em locais com mais de um pavimento:• Nunca utilizar o elevador;

• Não subir, procurar sempre descer;

• Ao utilizar as escadas de emergência, descer sempre utilizando o

lado direito da escada.

Em situações extremas:• Nunca retirar as roupas, procurar molhá-las a fim de proteger a pele

da temperatura elevada (exceto em simulados);

• Se houver necessidade de atravessar uma barreira de fogo, molhar

todo o corpo, roupas, sapatos e cabelo. Proteger a respiração com um

lenço molhado junto à boca e o nariz, manter-se sempre o mais

próximo do chão, já que é o local com menor concentração de fumaça;

• Sempre que precisar abrir uma porta, verificar se ela não está quente,

e mesmo assim só abrir vagarosamente;

• Se ficar preso em algum ambiente, procurar inundar o local com

água, sempre se mantendo molhado;

• Não saltar, mesmo que esteja com queimaduras ou intoxicações.

Se você é portador de alguma necessidade especial, informe-se sobre

os procedimentos pertinentes a sua necessidade.

Veja abaixo os itens que o corpo de bombeiros recomenda

em casos de emergência:


Tragédias em edifícios comerciais

De todos os casos atendidos pelo Corpo de Bombeiros em edifícios comerciais, os dois que mais marcaram a história fo-ram os edifícios Andraus, em 1972, e o Joelma, em 1974, ambos no Centro de São Paulo e segundo o Tenente Marcos Palumbo, da Divisão de Comunicação do Corpo de Bombeiros do estado de São Paulo, não podem ser esquecidos O que começou com uma sobrecarga no sistema elétrico do edifício Andraus terminou como um grande incêndio que re-sultou em 16 mortes e 330 feridos. O número de vítimas só não foi maior porque muitas foram resgatadas na cobertura do prédio, pelos helicópteros. Naquela época não existiam normas ou leis que obrigassem construtoras ou ocupantes a adotarem medidas para prevenção e combate a incêndio. Mas a grande mancha na história de São Paulo viria apenas 2 anos depois, com o incêndio do edifício Joelma, ocupa-do pelo Banco Crefisul de Investimentos. Em 1974, enquanto o banco ainda ajeitava seus departamentos, um curto-circuito num aparelho de ar-condicionado deu início ao fogo. Apesar de ser um prédio novo (foi entregue em 1971), os materiais usados na estru-tura e decoração atendiam muito mais aos aspectos de conforto que de segurança. A matéria da Veja, de 6 de fevereiro de 19744, descreve com amargura os ambientes internos do edifício:

O Edifício Joelma ficou pronto há dois anos e foi imediatamen-te alugado [...]. Revestido de pastilhas verdes, com janelas recuadas ostentando largos parapeitos, tinha, internamen-te, muitas divisões de madeira, paredes revestidas de lambris e cortinas para facilitar a cami-nhada do fogo. E incontáveis aparelhos de ar-condicionado, para tornar mais suave o verão e eventualmente provocar uma tragédia. [...] ...extintores e mangueiras foram encontrados intactos, a revelar, mais uma

vez, a espantosa ineficiência dos serviços e treinamentos para prevenção de incêndios eventualmente organizados pelas empre-sas... [...]

...a comissão permanente que cuida do respeito aos seus princí-pios [prevenção de incêndios] chegou a encaminhar à Prefeitura um estudo sobre técnicas de prevenção de incêndios. Na quinta-feira da semana passada, 24 horas antes de começar o fogo, o estudo voltou à comissão sem nenhuma crítica, voto de louvor ou mesmo insinuação de que poderia ser aproveitado.

Na história do estado de São Paulo, essa tragédia só foi superada com o acidente que envolveu a queda de um avião da TAM, em 2007, quando 199 vidas foram perdidas. Os esforços das autoridades e da população de São Paulo resultaram, apesar de tardiamente para as 187 pessoas mortas no incêndio do Joelma, em uma lei que determinava medidas não apenas de combate aos incêndios em edifícios comerciais, mas que garantissem, desde o projeto, medidas que prevenissem esse grande mal. Assim, em 30 de setembro de 1975, São Paulo ganha-va a Lei nº 684, mais tarde regulamentada pelo Decreto 46.076, de 31 de agosto de 2001. Segundo o Tenente Palumbo, os dados mostram que houve uma significativa diminuição das ocorrências de incêndio em edificações. Se na década de 1980, em todo o estado de São Paulo, 80 a 85% dos chamados aos bombeiros eram relacionados a incêndios em edificações, em 2009 esses números sofreram uma forte queda: das 603.630 chamadas, apenas 7% (40.662 chama-das), eram para incêndios em geral; destas 63,5% foram de fogo em mata e o restante, apenas 14.801 casos, foram de incêndio em edificações, cerca de 2,5% do total das chamadas, cuja causa prin-cipal foi a de instalações elétricas inadequadas, que incluem cur-tos-circuitos e sobrecargas de sistemas. Veja os gráficos:

Ele acrescenta que “as estatísticas mostram que quando não há manutenção preventiva dos equipamentos de segurança, bem como das instalações, como portas corta-fogo e escada pres-

23

4 Extraído do site http://veja.abril.com.br/arquivo_veja/capa_06021974.shtml em 09/02/2010.

Outros assuntos Chamadas contra incêndio em geral

Chamadas contra incêndio específica em edificações

91

7 215

85

Década de 1980 Ano de 2009

Distribuição dos tipos de chamadas contra incêndios atendidas pelo Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, na década de 80 e em 2009*.

*Dados fornecidos pelo Tenente Palumbo, da Divisão de Comunicação do Corpo de Bombeiros SP.


surizadas, os casos de incêndios aumentam consideravelmente”. Essas são medidas muito importantes no combate a in-cêndios. A pressurização da escada, por exemplo, consiste em aplicar pressão positiva (forçando o ar de dentro para fora) no interior da escada enclausurada. No caso de um incêndio, o de-tector de fumaça (ou acionamento manual da portaria) ativa um exaustor que começa a insuflar ar para dentro das escadas. Com isso, obtém-se um diferencial de pressão a fumaça nos andares não penetra nas escadas, mesma com a abertura das portas (onde não há uma antecâmara), assegurando a desocupação do prédio com total segurança. O principal objetivo da pressurização da es-cada de emergência é evitar, ao longo do seu trajeto até a saída, o acúmulo de fumaça e gases tóxicos, principais causadores de pânico (porque diminuem a visão) e de morte (o maior número de mortes é causado pela intoxicação antes das queimaduras). E para evitar a propagação do fogo ao longo da rota de fuga, as portas corta-fogo, juntamente com outros componentes usados para a compartimentação do fogo (paredes, dutos, regis-tros e selagem de fios), devem ser elaboradas com materiais espe-cíficos, que diminuam, ou cessem completamente, a propagação do fogo.Para o caso de edifícios altos, com muitos usuários, principalmen-te usuários de cadeiras de rodas, adicionalmente à escada, é neces-sária a disposição de elevadores de emergência (ou de segurança), alimentados por um circuito próprio e concebidos de forma a não sofrerem interrupção de funcionamento durante o incêndio. Esses elevadores devem:

1) apresentar a possibilidade de serem operados pela brigada do edifício ou pelos bombeiros;2) estar localizados em área protegida dos efeitos do incêndio.

O número de elevadores de emergência necessários, e sua localização, são estabelecidos levando-se em conta as áreas dos pavimentos e as distâncias a percorrer para serem alcançados a partir de qualquer ponto do pavimento. Concluindo seu depoimento, o Tenente Palumbo diz que o interesse de cumprir a legislação, que tem sido considerada complicada para muitos, deve ser do proprietário do espaço ou edifício, bem como da empresa responsável pela administração predial. Segundo ele, além da questão da legislação, há três outros motivos principais que devem ser levados em conta por indivídu-os e empresas para se adequarem à lei:

1. em um edifício comercial, trata-se, todos os dias, com a vida de centenas, às vezes, milhares de pessoas;2. em caso de acidentes, proprietários e administradores são res-ponsabilizados penal e civilmente;3. sem o AVCB não é possível obter o alvará de funcionamento.

Ainda sobre a questão do AVCB, os prédios antigos não têm a obrigação de se adequarem à nova legislação, mas, ainda segundo o Tenente, há um grande interesse para fazer isso: “Gran-des empresas, ou mesmo empresas menores, mas com consciên-cia sobre a importância de se evitar incêndios, acabam preferindo

Técnica

24


e elétricos como sistemas de ar-condicionado, detecção e alarme de incêndio, elétrica, hidráulica, iluminação, elevadores, bombas d’água, além de todo o sistema de segurança, sendo este subdivi-dido em controle de acesso, identificação de usuários e circuito fechado de TV. Para maximizar seu uso, é fundamental que os subsiste-mas, localizados no edifício, estejam integrados ao BMS. Veja o Case da E-Vertical, sobre o controle do sistema de ar condiciona-do na página 28. Mas a inovação dos sistemas de segurança em edifí-cios comerciais são muito caras? Na verdade o custo compensa a tranquilidade, e de fato não é tão caro assim. Segundo Fernando Menani, da Prime Gerenciamento, a utilização de cerca de 20 a 25% do valor do condomínio em sistemas de segurança é uma porcentagem bastante razoável. Quando indagado sobre o tipo de ocorrência mais comum em um edifício comercial, ele responde que “na maioria dos casos trata-se de pequenos furtos em áreas internas, contudo, atualmente quadrilhas especializadas em rou-bos a bancos têm atuado também em prédios comerciais. Com isso, estamos recebendo notícias sobre o aumento de arrastões em empreendimentos, e por esse motivo, o planejamento estratégico de segurança de um imóvel deve ser baseado na melhor condição e não no custo apenas”. Assim, o melhor sistema de segurança não está baseado em apenas um tipo de abordagem, como controle de acesso por crachás ou circuito fechado de TV, mas sim num sinergismo entre vários métodos que combinados garantem maior controle e mais agilidade para tomar decisões. Se todas as medidas aqui apresentadas forem tomadas com responsabilidade, as chances de acidentes ou mesmo ocor-rências como roubos, serão consideravelmente reduzidas, e caso venham a acontecer, poderão ser satisfatoriamente contornadas. Mas, deixando de lado as críticas ao idealismo, é fundamental que cada um faça a sua parte, por isso quando você esquecer seu cra-chá em casa e o acesso à garagem do prédio só puder ser feito de-pois de uma identificação pessoal, lembre-se: o que está em jogo é a sua própria segurança. n

ocupar edifícios que tenham melhores condições de trabalho e de segurança. De modo geral, o AVCB é emitido para prédios inteiros, mas se um conjunto, ou andar, passar por uma reforma que mude consideravelmente o seu layout, é preciso verificar se tais modifi-cações atendem às normas estabelecidas. Uma das mais importan-tes, por exemplo, é o alcance da mangueira de incêndio ao ponto mais extremo, que deve ser de 30 metros. Enfim, a questão da segurança contra acidentes e incên-dio não é algo que diz respeito apenas às autoridades, ao gerente predial ou ao proprietário. É responsabilidade de todos nós que passamos grande parte no nosso dia no ambiente de trabalho. De-vemos estar sempre interessados em saber, não somente quais são nossos direitos, mas, também, nossos deveres.

SEGURANÇA PATRIMONIAL

Se há alguns anos conhecer e cumprimentar o porteiro do prédio era sinônimo de identificação para o acesso, hoje as coisas são completamente diferentes. Com a sofisticação dos edifícios, cada vez mais eletrônicos, automatizados e computadorizados, o cuidado que se tem com todo esse patrimônio é importantíssimo. Por outro lado, a sofisticação que se adquiriu para quebra de tudo isso também se aprimorou. Hoje, falar em segurança patrimonial é ir muito além de crachás e catracas eletrônicas. Agora, em janeiro de 2010, foi entregue, em Dubai, nos Emirados Árabes Unidos, o edifício mais alto do mundo, o Burj Khalifa, com 828 metros de altura, 300 metros mais alto que o antigo recordista Taipei 101, em Taipei / Taiwan (509 m). Com um custo total estimado em US$ 1,5 bilhão, segundo fontes de O Estado de São Paulo, a necessidade de se adotar o que há de mais moderno em sistemas de segurança é prioritária. Entre as medidas tomadas, já na entrada, estão o uso de aparelhos detectores de me-tal e tomada de fotos dos visitantes, que serão armazenadas nos arquivos do sistema de segurança, para posterior identificação. Mas voltando ao mundo “normal”, a segurança patrimo-nial está tomando rumos que se alinham com a realidade dos gran-des mercados. Empresas especializadas em sistemas de segurança estão cada vez mais comuns. Um dos sistemas mais modernos de segurança empre-gados pelas empresas do ramo é conhecido com BMS, Building Management System, ou apenas Sistema de Administração Pre-dial. O BMS consiste basicamente em um sistema de controle computadorizado, instalado no edifício – mas que pode ser opera-do à distância –, que controla e monitora equipamentos mecânicos

25


Todo o desempenho realizado durante as fases do projeto e das obras das duas torres do WT Nações Unidas valeu a pena. No final do ano passado, o empreendimento obte-

ve a certificação internacional Green Building LEED® C&S na categoria SILVER. A avaliação, que reconhece as soluções e as tecnologias sustentáveis para reduzir impactos ambientais, consi-dera a parte interna do edifício, as áreas comuns e suas fachadas. Localizado em uma região bastante privilegiada de São Paulo – na Marginal Pinheiros, bem perto dos shoppings Villa-Lobos e Eldorado –, o empreendimento WT Nações Unidas 1 e 2 é composto por duas torres (Torre 1 com 16 pavimentos e heliponto na cobertura e Torre 2 com 14 pavimentos e 4 andares subterrâneos de garagem), área construída de 61.790 m² e fica em um terreno de 8.977 m². Dos resultados de um árduo trabalho para conseguir a certificação, destacam-se:

• uma redução de 23,3% no consumo de água potável;• durante as obras, 52,6% de todo resíduo gerado foi desviado de aterros;• 24,5% de todo material empregado é de origem reciclada; • 68,5% de todo material adquirido é de origem local;• houve 2,4% de redução da vazão e volume de água lançada na rede pública durante as chuvas, com relação à situação original

do terreno, antes da obra.

Para Anderson Benite, Diretor da Área de Sustentabili-dade do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações) – empresa responsável pela consultoria em Green Building para o edifício –, “o empreendimento demonstrou como uma concepção moderna e de alta tecnologia pode permitir a redução dos impactos ambientais”. O WT Nações Unidas levou em consideração diversos conceitos e soluções sustentáveis, tais como:Terreno sustentável:

WT Nações UnidasUma certificação mais do que merecida

26


• localização privilegiada em função da facilidade de acesso à li-nha de trem e pontos de parada de ônibus; • vagas de garagem preferenciais para carros a álcool, flex ou GNV;• utilização de “Coberturas Verdes” (Green Roofs), que contri-buem para a redução das ilhas de calor e proporcionam conforto termo-acústico;• medidas de prevenção e controle da poluição do solo e do ar durante a obra.

Consumo de água:• plantio de espécies nativas, adaptadas ao clima local e que con-somem menos água;• utilização de dispositivos economizadores de água: mictórios com sensores de presença, torneiras com fechamento hidromecâ-nico e chuveiros com restritores de vazão;• aproveitamento de águas pluviais para abastecimento das torres de resfriamento do sistema de condicionamento de ar.

Energia e atmosfera:• 45% de área envidraçada na fachada, diminuindo o ganho de calor pela envoltória, mas permitindo a iluminação natural;• sistema central de condicionamento de ar de alta eficiência, com-posto por dois chillers elétricos e um de absorção a gás natural. Este

WT Nações UnidasUma certificação mais do que merecida


último reduz o gasto energético em horário “de ponta” de tarifação;• o sistema de distribuição de ar condicionado é feito pelo piso ele-vado (UFAD — Under Floor Air Distribution) que permite uma maior facilidade de manutenção, flexibilidade de layout e menor consumo de energia;• luminárias de alta eficiência, lâmpadas de baixa potência, eleva-do fluxo luminoso e durabilidade (tipo T5);• utilização de gases refrigerantes de baixo impacto na camada de ozônio e no aquecimento global.

Materiais e recursos:• áreas para depósito central de resíduos recicláveis e não recicláveis;• utilização de materiais com conteúdo reciclado e de origem regional.

Qualidade do ambiente interno:• o sistema de distribuição de ar condicionado pelo piso permite o controle individual de vazão de ar, melhorando o conforto e a produtividade dos ocupantes; (Veja a ilustração)• 75% das áreas de escritórios permitem o aproveitamento de ilu-minação natural;• visibilidade das paisagens externas pelos ocupantes. n

Diretor da Unidade de Sustentabilidade

do CTE. Engenheiro Civil e Mestre em

Engenharia pela Escola Politécnica da USP.

LEED-AP Accredited Professional. Auditor

Líder ISO 9001 e OHSAS 18001. MBA Executivo

pelo Ibmec Business School. Especialista

em Sustentabilidade na Construção Civil e

Sistemas de Gestão Integrada (qualidade,

meio ambiente, segurança do trabalho).

Texto de Anderson Benite

Ilustração esquemática do sistema com insuflamento de ar pelo piso


O Birmann 31, um dos melhores prédios da Nova Faria Lima, tem 15 andares e ocupação plena de seus 20.187 m² de área construída. Está localizado em uma das esquinas

mais importantes de São Paulo, abriga 2.500 usuários e recebe cerca de 600 visitantes por dia. Bem planejado, foi contemplado desde a planta com uma infraestrutura preparada para operação e monitoramento de sistemas de utilidades e de segurança eletrôni-ca. Por isso, a escolha de uma empresa que atendesse plenamente as expectativas administrativas de um complexo como esse era fundamental. Assim, em 2005, entrou em cena a E-Vertical, uma empresa especializada em operação, manutenção e instalação de sistemas prediais. A opção do Birmann 31 pelos serviços da E-Vertical se deu por razões práticas. As operações de utilidades e segurança eletrônica exigiam a manutenção de duas equipes, cada uma co-brindo um tipo de operação, 24 horas por dia, sete dias por sema-na. A porta de entrada para a E-vertical no condomínio, então, foi a operação e o monitoramento remotos do sistema de utilidades, assumindo o controle de todos os meios de automação predial. Marco Aurélio Gimenez, Gerente de Propriedade do Birmann 31, comenta: “A E-Vertical possui duas centrais inde-pendentes, com pessoas preparadas para operar e monitorar re-motamente segurança e utilidades, o que melhorou a qualidade

dos serviços prestados aos usuários e reduziu os custos de con-domínio”. Ele ainda acrescenta: “A mesma central que detecta problemas providencia soluções, agilizando o perfeito funciona-mento do condomínio”. Hoje, com a operação remota, pequenos desastres, como falta de água ou transbordamento das caixas, além de grandes desperdícios de energia, podem ser evitados.

O Birmann 31 possui um diferencial em relação aos prédios comerciais em geral: a maioria das empresas instaladas no edifício fazem parte do setor financeiro, como bancos, que operam 24 horas. Portanto, se em outros condomínios o sistema de ar condicionado é um ponto crítico, no Birmann 31 qualquer problema pode representar um grande caos, principalmente no que diz respeito ao desconforto das pessoas e eventuais panes nos equipamentos de informática, ocasionando enormes prejuízos. A constatação de que este sistema pudesse estar com seu desempe-nho comprometido causou grande insatisfação nos ocupantes. Assim, a E-Vertical foi chamada e passou a estudar, na própria automação do sistema existente, a ferramenta de análise para encontrar as soluções que, em primeiro lugar, satisfizessem

Ar condicionado, um caso à parte

Operação da E-Vertical Conforto e economia no Birmann 31

Operação

28


consumo de energia em um prédio comercial, e a otimização de seu uso traz consigo a redução de custos com eletricidade. Cons-tatamos uma diminuição considerável nos gastos com energia de 2009 para 2010”, completa Marco Aurélio Gimenez. A economia resultante de toda essa operação permitiu que a administração do edifício conseguisse investir os recursos excedentes na modernização do prédio (apesar de ser um edifício com apenas sete anos de uso) por meio de retrofits nos sistemas de controle de acesso, sistema de CFTV, entre outros, deixando-o mais atual e com o que há de melhor e mais moderno no mercado de edifícios corporativos. n

www.evertical.com.br

os usuários. A pesquisa constatou uma deficiência no projeto da planta do edifício. “A E-Vertical nos auxiliou a analisar os projetos dos sis-temas de ar condicionado, até descobrirmos o erro”, rememora Marco Aurélio. “A partir daí, convocaram a empresa que projetou o sistema para rever a instalação. Com o acompanhamento da en-genharia da E-Vertical e a prestadora de serviços de manutenção específica para o sistema, entendemos que o novo projeto daria resultados”, conclui. Assim, o sistema de ar condicionado − grande alvo de reclamações diárias dos usuários e o primeiro a despontar na pauta das reuniões bimestrais de condomínio − deixou de ser um proble-ma desde que passou à operação, monitoramento e manutenção da E-Vertical. A partir de então, as solicitações dos condôminos para ligar e desligar o sistema, ou mesmo para ajustar a temperatura, passaram a ser feitas online. Basta o usuário acessar o portal de facilidades da E-Vertical (veja a figura ao lado), indicar o local do andar onde se encontra e solicitar a alteração. Esta poderosa ferramenta, desenvol-vida pela E-Vertical, garante mais agilidade no atendimento às so-licitações, além de possibilitar maior controle para o gerenciamento do prédio. Na central da E-Vertical, o operador recebe a abertura de chamada automaticamente e faz o ajuste; quando concluída a operação, o usuário é informado que dentro de poucos minutos a temperatura se estabilizará conforme seu pedido. Tudo online. Hoje, o prédio possui equipamentos para termo-acumu-lação, que proporcionam economia nos horários de pico de con-sumo de energia. “O ar condicionado normalmente é o vilão do

Operação da E-Vertical Conforto e economia no Birmann 31



Grandes condomínios empresariais têm exigido de ma-neira cada vez mais frequente novas tecnologias e mo-dernização em suas instalações, principalmente quanto

ao transporte de usuários. É o caso do Condomínio Edifícios New York e Los An-geles, do CEAB na Barra Funda. Este empreendimento de alto padrão, classificado no mercado imobiliário como “Classe A”, composto de duas torres de 20 andares cada, é um imóvel relati-vamente novo – foi entregue em 2001 –, e está hoje com ocupação de 100%. Com o aumento de empresas ocupantes e do número de usuários do sistema de transporte vertical e, consequentemente e, do número de chamadas de subidas e descidas, o tempo de espera para o atendimento das chamadas elevou-se. Nessa oportunidade, o departamento operacional da Pri-me Gerenciamento, responsável pelo condomínio, realizou um estudo para verificar as possibilidades de melhorar o desempe-nho dos elevadores. O levantamento apontou para duas possíveis soluções: troca das máquinas, para maior velocidade, ou troca do sistema de comando e despacho, objetivando diminuição no tem-po de resposta. Ao final, juntamente com a empresa responsável pela manutenção dos equipamentos, a ThyssenKrupp Elevadores, optou-se pela troca do sistema de comando e despacho para o sistema de “pré-chamada”, ou chamada antecipada, pois além da sensível melhora no atendimento das chamadas, disciplinaria a ordem de entrada e saída dos elevadores evitando, também, as “corridas perdidas”. Esse sistema é muito simples: ao passar na catraca, o usuário digita o seu andar de destino e o sistema indica qual ele-vador atenderá o chamado. Assim, o sistema organiza automa-ticamente os grupos de usuários que vão para o mesmo destino e controla as partidas com menor tempo de espera. Compare as duas situações nas Figuras 1 e 2: Após a elaboração do estudo, a Prime Gerenciamento preparou um fluxo financeiro, com o valor do investimento (mo-dernização) conforme o contexto financeiro do empreendimen-to, explicando por meio de fluxos de caixa descontados a real capacidade financeira do condomínio. Todo esse estudo resul-

tou num projeto que mostrou a necessidade de modernização e a disponibilidade financeira do imóvel; a conclusão foi levada ao conhecimento do síndico e a proposta aprovada. Iniciou-se, então, um processo de obras de melhoria que durou aproximadamente 9 meses. A Prime Gerenciamen-to trabalhou juntamente com a ThyssenKrupp na diminuição de custos, do início das obras à implantação total do sistema de pré-chamadas nos 14 elevadores sociais do empreendimento e sua correta operação por parte dos usuários. O projeto foi um sucesso, o orçamento foi cumprido à ris-ca e sem a necessidade de buscar recursos adicionais. Houve uma sensível redução de tempo de resposta dos elevadores, estimado em 30%, e plena satisfação dos usuários com o novo sistema. E tudo isso só foi obtido pela união de esforços de fornecedores, proprietá-rios, ocupantes e administradores do empreendimento. n

Modernização dos Elevadores

Administração

A Figura 1 mostra como era a situação dos elevadores no condomínio, na qual a chamada era feita aleatoriamente e, dentro da cabina, o usuário informava o andar de destino.

A Figura 2 mostra o funcionamento do sistema de antecipação de destino e chamada, já modernizado. Observe que os usuários são organizados de acordo com os seus destinos, previamente definidos na catraca. Todos os benefícios apresentados por este sistema são adquiridos graças à eficiência de distribuição dos equipamentos.

Figura 1 Figura 2

Fernando Menani

Diretor de Operações da Prime Gerenciamento

30



Evento

32

De 28 a 30 de junho deste ano, o IQPC (uma empresa mul-tinacional de informação empresarial) realizará em Mia-mi o Real Estate Investment Latin America. O evento

reunirá os diferentes players envolvidos com o mercado de inves-timento imobiliário em países como Brasil, Panamá, Colômbia, Peru, Uruguai, México, EUA, Caribe, Argentina e Chile. O evento contará com a presença de gestores de impor-

O evento deste trimestre ocorreu entre os dias 23, 24 e 25 de março no Hotel Tulip Inn Interative, em São Paulo. Desenvolvido pela IBC Brasil, foi considerado um prato

cheio para as mentes brilhantes do marketing, que têm seus traba-lhos facilitados devido ao aquecimento do mercado imobiliário, mas que, mesmo nos melhores cenários, não deixam de pensar na redução e otimização dos custos por meio de mídias alternativas. O evento contou com conferências e workshops sobre diversos assuntos, como a apresentação de novos conceitos e no-

tantes organizações ligadas ao setor, tais como Reis – EUA, Busi-nessPanama Group, Homex, Colony Capital, LLC, Capital, Aviva Investors, Morris, Mann & Marting Law Firm, Fleury Malheiros, Gasparini, de Cresci e Nogueira de Lima Advogados e HVS. O principal objetivo será proporcionar o encontro de investidores institucionais e desenvolvedores, que compõem a cadeia de valor do mercado, para discutir e entender sobre os di-versos segmentos do mercado imobiliário e a demanda por proje-tos nos países envolvidos no evento, bem como garantir o retorno financeiro. n

vos desafios do profissional de marketing – que ainda sofre com os efeitos da crise na redução do budget –, cases de sucesso, além da influência da internet no mercado imobiliário. Das empresas participantes, destacam-se: a Brookfield Incorporadora, Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários, Itaplan Imóveis, Constru-tora MBigucci, Century 21 Brasil; entre outras. O Buildings esteve presente como parceiro de mídia – com o logo em todo material impresso e no portal do evento –, e distribuindo a Revista Buildings para os participantes, divulgando cada vez mais a sua marca e a de seus parceiros anunciantes.

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Região Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barra Funda 33,33 a 45,00 15,63 a 50,00 - 70,00Berrini 48,00 a 68,00 38,77 a 75,00 46,70 a 75,00 65,00 a 75,00Centro 7,69 a 31,25 8,09 a 45,83 8,00 a 50,00 19,00 a 30,00Chácara Santo Antônio 21,79 a 55,00 40,74 a 55,00 60,00 48,00 a 50,00Faria Lima / Itaim Bibi 17,50 a 85,00 26,15 a 100,00 37,69 a 110,00 70,00 a 150,00Marginal Pinheiros - 44,64 a 90,00 50,00 a 68,00 30,00 a 85,56Moema / Vila Mariana 37,00 a 79,28 - 33,60 a 85,00 -Morumbi / Jd. São Luís 66,67 - - 25,00 a 43,50Paulista 17,00 a 100,00 22,50 a 110,00 23,34 a 75,88 74,95 a 100,00Pinheiros / Perdizes 42,42 - - 65,00Santo Amaro - - 23,00 -Vila Olímpia 30,67 a 71,11 31,67 a 75,00 45,00 80,00 a 100,00Saúde / Jabaquara 26,09 a 45,74 - - -Outros 30,95 a 46,67 28,24 - -

Estatísticas

34

Confira as faixas de Preços de Locaçãoe dados do Portal Buildings.com.br

ABCD / Osasco Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²ABCD 5,00 a 40,00 15,00 a 46,15 11,30 a 41,07 23,08 a 41,00

São Paulo

As informações contidas na seção Estatíticas da Revista Buildings referem-se exclusivamente aos dados constantes no banco de dados do portal Buildings.com.br. Não nos responsabilizamos, portanto, por decisões ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações aqui contidas.

Região Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de Vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Barra Funda 48 338.910 10,23 15.581Berrini 61 426.578 5,24 91.801Centro 151 1.145.735 5,41 6.542Chácara Santo Antônio 60 340.766 2,99 81.317Faria Lima / Itaim Bibi 166 1.207.426 5,13 60.630Marginal Pinheiros 37 636.545 11,74 140.953Moema / Vila Mariana 56 300.264 0,27 27.891Morumbi / Jd. São Luís 35 270.858 12,15 24.816Paulista 250 1.834.678 3,11 39.244Pinheiros / Perdizes 17 78.421 1,06 47.314Santo Amaro 12 88.805 9,34 7.500Vila Olímpia 72 479.243 3,90 33.489Saúde / Jabaquara 32 215.071 0,18 4.423Outros 76 536.244 1,34 22.904Total 1073 7.899.566 4,96 624.111

Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de Vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Barueri 33 327.586 23,74 283.961


ABCD 24 126.785 5,36 52.115

Barueri Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barueri 22,22 a 65,30 36,36 a 44,73 - 40,00 a 57,00


Região Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barra da Tijuca 24,00 a40,00 26,31 a 85,00 32,00 a 70,00Botafogo - 32,00 a 115,00 15,69 a 42,57Centro 10,00 a 90,00 15,69 a 36,49 9,00 a 34,21Copacabana 30,00 a 140,00 - -Lagoa - 57,14 a 60,00 -Outros 11,90 a 17,24 12,00 a 48,22 40,00 a 75,00

Recife Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Recife 15,63 a 55,00 30,93 a 59,70 52,05 a 62,00 32,49

Salvador Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Salvador 20,33 a 44,44 27,47 - -

Rio de Janeiro

Região Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de Vacância (%) Atividade Construtiva (m²)Barra da Tijuca 103 549.504 2,62 173.796Botafogo 25 307.485 1,68 10.026Centro 126 1.716.882 1,44 105.424Copacabana 8 67.600 0,98 -Lagoa 9 72.290 0,12 -Outros 16 217.153 12,73 -Total 286 2.925.673 3,32 288.345


Salvador 25 198.997 3,36 199.866


Recife 27 202.313 4,64 56.050

Florianópolis Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Florianópolis 20,00 a 30,60 - - -

Curitiba Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Curitiba 7,54 a 49,09 10,00 a 15,27 13,04 a 25,00 17,46 a 22,23


Curitiba 41 417.345 0,52 32.001


Florianópolis 26 89.403 6,93 27.332

Porto Alegre Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Porto Alegre 20,78 a 60,43 45,00 a 46,15 25,60 a 50,31 53,20 a 65,02


Porto Alegre 38 190.313 5,08 62.694


Atividade Construtiva

A atividade construtiva de um cidade obedece a uma lógica cíclica que, segundo os especialistas da área, tem duração média de 10 anos. Este ciclo, em épocas que a economia está em crescimento, é composto

por períodos sucessivos: crescimento das empresas, aumento da procura por novos es-paços, elevação de preços, aumento de investimento em novas construções, queda de pre-ços e estabilização do mercado. Se a economia continua crescendo, o ciclo se reinicia. Em uma cidade como São Paulo há um consenso de que a demanda por novos espaços está reprimida há muitos anos e, por isso, a atividade construtiva não para de crescer. Assim, passado o susto da crise internacional desencade-ada nos EUA em meados de 2008, São Paulo volta a apresentar característi-cas de um mercado em crescimento, com aumento contínuo do número de edifícios em construção. Para construções com laje superior a 500 m², há hoje na cidade cerca de 530 mil m² em obras, sendo que destes mais de 335 mil m², ou 63%, são de padrão Classe A. A região da cidade onde mais se tem investido é a do Itaim Bibi, incluindo as proximidades com a Marginal Pinheiros. Nesta pequena área estão em construção cerca de 139 mil m² - quase 26% do total em construção da cidade -, sendo que destes 115 mil m² são Classe A, ou 34% do total Classe A em construção.

Faria Lima /Itaim Bibi

Paulista

Moema / Vila Mariana

Saúde / Jabaquara

CentroPinheiros / Perdizes

Barra Funda

Santo AmaroChácara

Sto. Antônio

Berrini

Vl. Olímpia

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Morumbi / Jardim São Luís

O mercado imobiliário corporativo da cidade do Rio de Janeiro vem apresentando sinais de retomada do crescimento desde o final de 2007. Hoje estão em construção na cidade cerca de 289 mil m²,

dos quais 93% são espaços Classe A. Duas regiões têm liderado esse crescimento, o Centro e a Barra da Tijuca. No primeiro caso, alguns últimos terrenos foram usados para a construção de novos edifícios, como o Ventura Corporate Tower, mas uma opção que tem se mostrado como uma boa alternativa nesta região é o retrofit ou, de maneira simplificada, a reestruturação dos edifícios adequando-o às novas demandas de

segurança, tecnologia e conforto. É o caso do Rio Branco 115, edifício da década de 50 que volta ao mercado corporativo totalmente repaginado. Do total em construção na cidade, o Centro participa com 36% do total e 35% das construções Classe A. Na Barra da Tijuca a situação é oposta: a região ainda tem grande potencial de crescimento e, por isso, tem sido o alvo da atenções das constru-toras e incorporadoras no Rio. Do total em construção na cidade, a Barra é responsável por 60% do total e 61% dos espaços Classe A.

Barra da TijucaLagoa

Copacabana

Botafogo

Centro

São Paulo

Rio de Janeiro



* As informações contidas na seção Atividade Construtiva são fornecidas pelas construtoras e incorporadoras, portanto não nos responsabilizamos por decisões tomadas com base neste informativo.

Com uma ótima laje, o Workspace Emiliano oferece a versatilidade de composi-ção de salas comerciais de 39 a 430 m², num dos pontos mais bem localizados de Curitiba. Quanto às especificações técnicas, destaque para opção de colocação

de piso elevado, forro suspenso e área técnica externa ao conjunto, para colocação de ar condicionado tipo split. O condomínio também não deixa a desejar: sala multiuso com equipamento multimídia instalado, hall de entrada modernamente decorado, sistema de segurança por CFTV 24 horas por dia e acesso controlado por catracas. A fachada mo-derna em vidro e aço garantem uma excelente iluminação natural, tendência mundial dos

grandes edifícios do mundo.

Este elegante edifício da região da Lagoa é um sofisticado retrofit, plenamente adap-tado ao que há de mais moderno em conforto, tecnologia e funcionabilidade. Possui elevadores inteligentes, forro rebaixado, piso elevado, estrutura para wireless nas

áreas do térreo, sistema de cadastramento de visitantes por captura de imagens, monito-ramento por CFTV 24 hora/dia, automação predial para manutenção de ar condicionado, ventilação mecânica, hidráulicos, gerador, iluminação das garagens e telas dos detectores de fumaça, além da possibilidade de acesso às imagens do CFTV via internet/intranet, se o condomínio assim determinar. Um dos diferenciais é preocupação com o meio ambiente, por isso, o edifício foi equipado com torneiras e válvulas economizadoras de água, sanitário com descarga de duplo fluxo, melhor eficiência energética no sistema do ar condicionado, vidros reflexivos com alto desempenho acústico, sensor de presença em partes comuns, uso

de cores claras na fachada para conforto térmico, aproveitamento de iluminação natural, medidores individuais de energia e água. Como se tudo isso não bastasse, está localizado em uma das regiões mais privilegiadas pela beleza natural da cidade do Rio de Janeiro, a Lagoa Rodrigo de Freitas.

Worspace Emiliano - Curitiba

Lagoa Corporate - Rio de Janeiro


Edifícios entregues 1º trim. 2010 em São PauloNome do Edifício Área Locável Total (m²) Endereço Região

Aeroporto de Congonhas Business Center 3.672 Rua Renascença, s/n Moema / Vl. MarianaInternational Plaza II 16.179 Av. Pres. Juscelino Kubitschek, 1327 Faria Lima / Itaim Bibi

Lister Tower 5.049 Rua General Socrates, 216 PenhaMaestro Offices 2.717 Rua Maestro Cardim, 1293 Paulista

Edifícios entregues 1º trim. 2010 no Rio de JaneiroNome do Edifício Área Locável Total (m²) Endereço Região

Metropolitan - Largo do Machado 4.596 Rua Largo do Machado, 21 BotafogoTorre Norte Shopping 10.000 Av. Dom Helder Câmara, 5474 MéierRio Cidade Nova - Sul 8.640 Av. Paulo de Frontin, s/n Rio Comprido

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se na busca dos melhores, mais modernos e flexíveis sistemas e

componentes para que o profissional possa adequar, com toda a

liberdade de criação, as soluções para cada tipo de necessidade.


As informações contidas no início da

seção de Ofertas para cada distrito

consideram todos os edifícios de es-

critórios da cidade de São Paulo que

possuem lajes com mais de 500 m²,

sendo que os edifícios considerados

Classe A são os edifícios entregues

após 1988, com área locável superior

a 700 m² por laje e elevadas especifi-

cações técnicas.

A Revista Buildings é um canal de co-

municação que divulga informações

do mercado imobiliário corporativo da

cidade de São Paulo. Não nos respon-

sabilizamos, portanto, por decisões

ou transações de qualquer natureza

realizadas com base nas informações

aqui contidas.

O Buildings atinge um de seus principais objetivos: ter TODOS os edifícios corporativos da cidade de São Paulo cadastrados no portal buildings.com.br. Com isso, o número de edifícios cadastrados no site subiu de 817 para 1.979 neste último trimestre, representan-

do praticamente 100% do mercado de escritórios da capital paulista. Os edifícios em construção, antes dentro da seção Ofertas, ganham sua própria seção chamada Atividade Construtiva (pág.36), com destaque para os edifícios entregues no trimestre. E como sempre, na seção Ofertas você continua encontrando informações sobre os edi-fícios que possuem espaços disponíveis para locação, nas diferentes regiões da cidade.

Patricia AbreuCoordenadora de Pesquisa

Regiões de São Paulo

Ofertas

Faria Lima /Itaim Bibi

Paulista

Moema / Vila Mariana

Saúde / Jabaquara

CentroPinheiros / Perdizes

Barra Funda

Santo Amaro

ChácaraSto. Antônio

Berrini

Vl. Olímpia

Mar

gin

alPi

nhei

ros

Morumbi / Jardim São Luís


Hen

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Lim

a

BUILDINGSEspaços Corpor ativos Onlin e

São Paulo Alphaville ABCD Osasco Rio de Janeiro Salvador Recife Curitiba Florianópolis Porto Alegre

O Portal Buildings oferece um banco de dados com todos os edifícios comerciais das principais cidades do Brasil, bem como diversos serviços para ocupantes e proprietários. Entre eles estão os sistemas dinâmicos de Busca Rápida, Busca Avançada e outras ferramentas para dar total acesso às Fichas Técnicas (com diversas fotos, especificações técnicas completas e disponibilidade dos espaços vagos), bem como seus valores de mercado. Com a lista de resultados é possível, ainda, fazer a comparação das opções.

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Revista Buildings - 9ª edição