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SISTEMAS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: COMPARAÇÃO ENTRE BRASIL E EUA Aluno: Rafael dos Santos Zornoff Orientador: Prof. Dr. André Martins Biancareli
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário
• Conclusão
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário
• Conclusão
Introdução
• Motivantes ▫ Eclosão da Crise Financeira mundial em 2008 ▫ Aumento de preços nos imóveis brasileiros
• Sistema de Financiamento Imobiliário norte-americano ▫ Desenvolvido a partir da década de 1930 ▫ Desregulamentações sucessivas para aumentar
oferta de crédito e diminuir custo ▫ Intensa ligação entre mercado imobiliário e
mercado financeiro
Introdução
• Sistema de Financiamento Imobiliário brasileiro ▫ Desenvolvimento começa em 1964 com a criação
do SFH ▫ Declínio do SFH é marcado pela quebra do BNH
em 1986 ▫ Criação do SFI tem objetivo de incentivar
novamente o crédito imobiliário através da aproximação do mercado imobiliário e mercado financeiro (inspiração no sistema norte-americano de financiamento imobiliário)
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário
• Conclusão
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano ▫ 1.1 – Introdução ▫ 1.2 - Surgimento do sistema de financiamento imobiliário ▫ 1.3 – A Securitização ▫ 1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 ▫ 1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela
crise
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário
• Conclusão
1.1 – Introdução
• 1.2 – Descrição desenvolvimento do sistema de financiamento imobiliário nos EUA
• 1.3 – Descrição de securitização das hipotecas e órgãos responsáveis
• 1.4 – Panorama recente do crédito imobiliário nos EUA
• 1.5 – Questionamento acerca da capacidade do sistema de financiemanto imobiliário nos EUA se perpetuar
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano ▫ 1.1 – Introdução ▫ 1.2 - Surgimento do sistema de financiamento
imobiliário ▫ 1.3 – A Securitização ▫ 1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 ▫ 1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela
crise
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário
• Conclusão
1.2 – Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário
• Divisão dos períodos em Eras (HUD, 2006)
▫ Era da Institucionalização
▫ Era da Securitização
▫ Era da Tecnologia
• Era da Institucionalização ▫ Criação de mecanismos para incentivar o crédito
imobiliário
▫ Criação de agência Fannie Mae ▫ Instituições de S&Ls descobrem que é lucrativo
fazer hipotecas de longo prazo sem seguro promovido pelo governo. ▫ Objetivo do governo é atingido ao reestimular o
mercado imobiliário
1.2 – Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário
• Era da Securitização ▫ Altas taxas de inflação na época (1960-1980)
comprime lucros das operadoras de crédito imobiliário ▫ Implementação da Regulatino Q � Objetivo era melhorar o passivo das instituições ao
impor teto de taxas pagas a investidores e melhorá-las ao longo do tempo.
� Objetivo não é alcançado e muitos depósitos “fogem” para outros ativos.
1.2 – Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário
• Era da Securitização ▫ Em resposta ao fracasso da Regulation Q, são tomadas
as seguintes medidas � Criação da Ajustable Rate Mortgage. Juros pagos a
investidores dependem dos juros cobrados dos mutuários � Divisão da Fannie Mae
� Uma parte se torna GSE (Government-Sponsored Enterprise) � Outra parte continua sendo do governo e se torna a Ginnie Mae
� Criação da Freddie Mac (outra GSE) � Desenvolve a Mortgage-Backed Security (MBS) ▫ Empacotamento de hipotecas e revenda ▫ Criado embrião do mercado secundário de hipotecas
1.2 – Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário
• Era da Automatização
▫ Maior flexibilidade para conceder hipotecas
▫ Criação do Automated Underwriting Systems (AUSs)
▫ Freddie Mac e Fannie Mae são os primeiros a usarem o AUS
1.2 – Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano ▫ 1.1 – Introdução ▫ 1.2 - Surgimento do sistema de financiamento imobiliário ▫ 1.3 – A Securitização ▫ 1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 ▫ 1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela
crise
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário
• Conclusão
1.3 – Securitização Esquema de Funcionamento do Sistema de Financiamento Residencial
dos EUA
Fonte: Cagnin (2007)
1.3 – Securitização
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
MBS-Agências MBS-Privada
US
$ B
ilh
ões
Emissões de MBS pelas Agências e por Instituições Privadas – 1985 a 2005
Fonte: Ginnie Mae, Freddie Mac, Fannie Mae e Inside MBS&ABS. Apud Vallee (2006).
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano ▫ 1.1 – Introdução ▫ 1.2 - Surgimento do sistema de financiamento imobiliário ▫ 1.3 – A Securitização ▫ 1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até
2007 ▫ 1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela
crise
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário
• Conclusão
1.4 – Crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 Evolução do Índice de Preços dos Imóveis nos EUA de 1997 a 2008
Fonte: S&P/Case-Shiller Home Price Índices
Imóveis triplicam de preço de 1997 a 2007
1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007
• Aumento do preço dos imóveis é explicada pela
▫ Incorporação do segmento NINJAS
▫ Securitização dos créditos imobiliário realizados pelos NINJAS
1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007
2.215
2.885
3.945
2.920 3.120 2.980
190 231 335 540 625 600
8,6 8,0 8,5
18,5 20,0 20,1
0
5
10
15
20
25
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Hipotecas Emitidas (US$ Bilhões) Hipotecas Subprime (US$ Bilhões)
Percentual de Hipotecas Subprime
Em %
Emissão Total de Novas Hipotecas e Participação das Hipotecas Subprime (2001–2006)
Em US$ Bilh
ões
Fonte: Wray (2007)
1.4 – O crédito e mercado imobiliário americano até 2007
190 231
335
540
625 600
95 121
202
401
507 483
50,0 52,4
60,3
74,3
81,1 80,5
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
90,0
0
100
200
300
400
500
600
700
2001 2002 2003 2004 2005 2006
Hipotecas Subprime (US$ Bilhões) Hipotecas Subprime Securitizadas (US$ Bilhões) Percentual de Hipotecas Subprime Securitizadas
Fonte: Wray (2007)
Evolução do Percentual de Hipotecas Subprime Securitizadas (2001–2006)
1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007
• Particularidade do crédito subprime ▫ 2 primeiro anos baixa taxa de juros e baixas
prestações ▫ 27 ou 28 próximos anos: juros maiores e
reajustados conforme mercado ▫ Contratos interest-only loan � Pagamento somente de juros no início
1.4 – Crédito e mercado imobiliário americano até 2007
Gastos em Construção Residencial nos EUA (2001–2008)
Fonte: Borça e Torres (2008)
1.4 – Crédito e mercado imobiliário americano até 2007 Variação dos Preços dos Imóveis e da Inadimplência e Execuções de
Hipotecas do Segmento Subprime 1998–2008
Fonte: Borça e Torres (2008)
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano ▫ 1.1 – Introdução ▫ 1.2 - Surgimento do sistema de financiamento imobiliário ▫ 1.3 – A Securitização ▫ 1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 ▫ 1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização
reveladas pela crise
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário
• Conclusão
1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela crise
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
0
50
100
150
200
250
300
350
Termos médios dos contratos de hipoteca
Preço médio de aquisição Taxa de financiamento
US$
mil
%
Fonte: Federal Housing Finance Board. Monthlty Interest Rate Survey.
1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela crise
Investimento Residencial: novas residências e melhorias – 1990 a 2005
Fonte: Bureau of Economic Analysis, U. S. Department of Commerce. Apud Cagnin (2007)
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário
• Conclusão
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário ▫ 2.1 – Introdução ▫ 2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH ▫ 2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI ▫ 2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis ▫ 2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de
financiamento imobiliário
• Conclusão
2.1 – Introdução
• Escopo do Capítulo ▫ Descrição do SFI e SFH
▫ Descrição do Programa “Minha Casa, Minha Vida“
• Embasamento para justificar a sugestão do Brasil não adotar um sistema de financiamento imobiliário igual ao norte-americano
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário ▫ 2.1 – Introdução ▫ 2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH ▫ 2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI ▫ 2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis ▫ 2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de
financiamento imobiliário
• Conclusão
2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH
• Criado em 1964 para estimular o mercado imobiliário nacional
• Não havia organização do sistema de financiamento habitacional antes de 1964
• Não havia incentivos para a iniciativa privada (taxa de 12% a.a. limitada) e cenário de alta inflação
• SFH foi criado para estimular o crédito imobiliário para famílias de baixa renda
2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH • SFH cria fontes de financiamento (FGTS e
Poupança) ▫ Criação do SBPE tinha como objetivo estimular o
ato de poupar na população brasileira • Planos inicialmente criados ▫ Plano A ▫ Plano B
• Metodologia de reajuste do Plano A faz com que este seja preferido em relação ao Plano B
• SFH vinha de encontro com os objetivos do PAEG
2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH • Apesar de características de programa social, SFH
acabou por não financiar primordialmente as famílias de baixa renda, mas ao mesmo tempo financiou uma grande quantidade de famílias para adquirir a casa própria
2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH
• A decadência do SFH segue-se com a década de 1980 e início de 1990
• A capacidade de financiamento do SFH cai com as crises internacionais e com as situações internas ▫ Inflação ▫ Choque do Petróleo ▫ Desaceleração da economia diminui capacidade de
captação de recursos (FGTS e SBPE)
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário ▫ 2.1 – Introdução ▫ 2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH ▫ 2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI ▫ 2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis ▫ 2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de
financiamento imobiliário
• Conclusão
2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI
• SFI é criado em 1997 pelo Governo de FHC • Objetivo ▫ Estimular o crédito imobiliário via
regulamentação inspirada no sistema norte-americano
• Criação surge da “falta de fôlego” do SFH • Novos instrumentos ▫ CRI ▫ CCI ▫ LCI
2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI
ADQUIRENTES
compradores de imóveis
GESTOR
empresa de gestão de créditos
AGENTE FIDUCIÁRIO
instituição financeira
INVESTIDORES
investidores do mercado de capitais
COLOCADOR DE TÍTULOS
Banco distribuidor ou DTMV
SPE
companhia securitizadora
ORIGINADOR
empresa empreendedora
imobiliária
Pagamento de Juros e Principal
($)
(5)
(6)
Recursos aos Investidores ($)
(7)
Verificação do fluxo de
recursos ($)
Investimento ($)
(4)
Emissão dos Títulos
($)
(3)
(2) Transferência dos recebíveis
Aquisição dos recebíveis ($)
(1)
Crédito Imobiliário
Financiamento ($)
1
2
Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários
1
Instituição Financeira ou companhia autorizada pelo Banco Central
2
Estrutura básica de uma operação de securitização imobiliária
Fonte: Vedrossi, 2002
2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI
• Nova legislação ▫ Alienação Fiduciária � Transferência somente da posse e não do domínio
(agiliza a execução da garantia) ▫ Patrimônio de Afetação � Separa ativos dos empreendimentos dos ativos das
construtoras ▫ Valor Incontroverso � Tenta viabilizar a continuação dos pagamentos dos
contratos que estão sendo questionados judicialmente
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário ▫ 2.1 – Introdução ▫ 2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH ▫ 2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI ▫ 2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de
imóveis ▫ 2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de
financiamento imobiliário
• Conclusão
2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis
• A maior fonte de financiamento imobiliário ainda é a poupança
Valores contratados pelo SBPE-FGTS (2002-2008)
Fonte: CBIC (2008). Apud Shimbo (2010)
2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis
• Durante o Governo Lula houve um grande crescimento do financiamento imobiliário, graças à reforma na legislação ▫ Lei do Patrimônio de Afetação ▫ Liberação dos recursos do SBPE retidos no Bacen
2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis • Contudo, há uma gradativa redução da sua
participação
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
Variação do Saldo de Poupança x Financiamentos Via SBPE (em R$ milhões)
Imóveis novos e usados financiados SBPE (Construção e Aquisição) em milhões R$
Variação saldo SBPE em milhões R$ Fonte: Banco Central
2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis
-5.000
0
5.000
10.000
15.000
20.000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Variação Anual do Estoque de LCI e LH (em R$ milhões)
Fonte: Cetip
2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis
Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)
Fonte: Anuário Uqbar (2012)
2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis
• Programa “Minha Casa, Minha Vida” ▫ Programa para financiar casas próprias para
famílias das classes C e D ▫ É possível sumarizar 4 modalidades de
financiamento � Habitação para famílias com renda até R$ 1.600 � Habitação para famílias com renda entre R$ 1.600 e
R$ 5.000 � Operações coletivas urbanas e rurais em parceria
com associações e cooperativas sem fins lucrativos � Crédito coorporativo para infra-estrutura
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário ▫ 2.1 – Introdução ▫ 2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH ▫ 2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI ▫ 2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis ▫ 2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema
americano de financiamento imobiliário
• Conclusão
2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de financiamento imobiliário
• Há um grande déficit habitacional para as camadas de baixa renda
• Desregulamentar o crédito imobiliário poderia trazer graves consequências caso o mercado explorasse essa demanda social
• É preferível um sistema de financiamento sustentável pelo compartilhamento do risco com o originador do crédito imobiliário que o securitizou
Agenda
• Introdução
• Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano
• Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário
• Conclusão
Conclusão
• O incentivo ao mercado imobiliário nos EUA se deu mediante desregulamentações que ocorreram desde a década de 1930
• Esta desregulamentação culminou na interação propositada entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário de camadas de baixa renda
• A intenção do governo era estimular o mercado imobiliário através do aumento de oferta de crédito por meio da securitização via mercado financeiro, para todos, inclusive os sub prime
Conclusão
• A oferta de crédito imobiliário no Brasil ainda é dependente dos recursos do FGTS e dos 65% do saldo de depósitos de poupança direcionados
• Contudo, recursos direcionados estão se tornando escassos e imobilizados em lastro de crédito em longo prazo
• É sugerido o crédito para famílias de baixa renda continue lastreado em FGTS e sem securitização, e o crédito para famílias de média renda seja com funding em depósitos de poupança e securitizados pelo mercado bancário para fundos de pensão