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SISTEMAS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: COMPARAÇÃO ENTRE BRASIL E EUA Aluno: Rafael dos Santos Zornoff Orientador: Prof. Dr. André Martins Biancareli

SISTEMAS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: … · Termos médios dos contratos de hipoteca Preço médio de aquisição Taxa de financiamento % Fonte: Federal Housing Finance Board

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SISTEMAS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: COMPARAÇÃO ENTRE BRASIL E EUA Aluno: Rafael dos Santos Zornoff Orientador: Prof. Dr. André Martins Biancareli

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário

•  Conclusão

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário

•  Conclusão

Introdução

• Motivantes ▫  Eclosão da Crise Financeira mundial em 2008 ▫  Aumento de preços nos imóveis brasileiros

•  Sistema de Financiamento Imobiliário norte-americano ▫  Desenvolvido a partir da década de 1930 ▫  Desregulamentações sucessivas para aumentar

oferta de crédito e diminuir custo ▫  Intensa ligação entre mercado imobiliário e

mercado financeiro

Introdução

•  Sistema de Financiamento Imobiliário brasileiro ▫  Desenvolvimento começa em 1964 com a criação

do SFH ▫  Declínio do SFH é marcado pela quebra do BNH

em 1986 ▫  Criação do SFI tem objetivo de incentivar

novamente o crédito imobiliário através da aproximação do mercado imobiliário e mercado financeiro (inspiração no sistema norte-americano de financiamento imobiliário)

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário

•  Conclusão

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano ▫  1.1 – Introdução ▫  1.2 - Surgimento do sistema de financiamento imobiliário ▫  1.3 – A Securitização ▫  1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 ▫  1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela

crise

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário

•  Conclusão

1.1 – Introdução

•  1.2 – Descrição desenvolvimento do sistema de financiamento imobiliário nos EUA

•  1.3 – Descrição de securitização das hipotecas e órgãos responsáveis

•  1.4 – Panorama recente do crédito imobiliário nos EUA

•  1.5 – Questionamento acerca da capacidade do sistema de financiemanto imobiliário nos EUA se perpetuar

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano ▫  1.1 – Introdução ▫  1.2 - Surgimento do sistema de financiamento

imobiliário ▫  1.3 – A Securitização ▫  1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 ▫  1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela

crise

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário

•  Conclusão

1.2 – Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário

• Divisão dos períodos em Eras (HUD, 2006)

▫  Era da Institucionalização

▫  Era da Securitização

▫  Era da Tecnologia

• Era da Institucionalização ▫  Criação de mecanismos para incentivar o crédito

imobiliário

▫  Criação de agência Fannie Mae ▫  Instituições de S&Ls descobrem que é lucrativo

fazer hipotecas de longo prazo sem seguro promovido pelo governo. ▫  Objetivo do governo é atingido ao reestimular o

mercado imobiliário

1.2 – Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário

• Era da Securitização ▫  Altas taxas de inflação na época (1960-1980)

comprime lucros das operadoras de crédito imobiliário ▫  Implementação da Regulatino Q �  Objetivo era melhorar o passivo das instituições ao

impor teto de taxas pagas a investidores e melhorá-las ao longo do tempo.

�  Objetivo não é alcançado e muitos depósitos “fogem” para outros ativos.

1.2 – Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário

•  Era da Securitização ▫  Em resposta ao fracasso da Regulation Q, são tomadas

as seguintes medidas �  Criação da Ajustable Rate Mortgage. Juros pagos a

investidores dependem dos juros cobrados dos mutuários �  Divisão da Fannie Mae

�  Uma parte se torna GSE (Government-Sponsored Enterprise) �  Outra parte continua sendo do governo e se torna a Ginnie Mae

�  Criação da Freddie Mac (outra GSE) �  Desenvolve a Mortgage-Backed Security (MBS) ▫  Empacotamento de hipotecas e revenda ▫  Criado embrião do mercado secundário de hipotecas

1.2 – Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário

• Era da Automatização

▫  Maior flexibilidade para conceder hipotecas

▫  Criação do Automated Underwriting Systems (AUSs)

▫  Freddie Mac e Fannie Mae são os primeiros a usarem o AUS

1.2 – Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano ▫  1.1 – Introdução ▫  1.2 - Surgimento do sistema de financiamento imobiliário ▫  1.3 – A Securitização ▫  1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 ▫  1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela

crise

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário

•  Conclusão

1.3 – Securitização

Fonte: Torres (2008)

Esquema Estilizado de Securitização de Créditos Subprime

1.3 – Securitização Esquema de Funcionamento do Sistema de Financiamento Residencial

dos EUA

Fonte: Cagnin (2007)

1.3 – Securitização Esquema de garantias públicas (FHA/VA e Ginnie Mae)

Fonte: Cagnin (2007)

1.3 – Securitização

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

MBS-Agências MBS-Privada

US

$ B

ilh

ões

Emissões de MBS pelas Agências e por Instituições Privadas – 1985 a 2005

Fonte: Ginnie Mae, Freddie Mac, Fannie Mae e Inside MBS&ABS. Apud Vallee (2006).

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano ▫  1.1 – Introdução ▫  1.2 - Surgimento do sistema de financiamento imobiliário ▫  1.3 – A Securitização ▫  1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até

2007 ▫  1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela

crise

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário

•  Conclusão

1.4 – Crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 Evolução do Índice de Preços dos Imóveis nos EUA de 1997 a 2008

Fonte: S&P/Case-Shiller Home Price Índices

Imóveis triplicam de preço de 1997 a 2007

1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007

• Aumento do preço dos imóveis é explicada pela

▫  Incorporação do segmento NINJAS

▫  Securitização dos créditos imobiliário realizados pelos NINJAS

1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007

2.215

2.885

3.945

2.920 3.120 2.980

190 231 335 540 625 600

8,6 8,0 8,5

18,5 20,0 20,1

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20

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0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Hipotecas Emitidas (US$ Bilhões) Hipotecas Subprime (US$ Bilhões)

Percentual de Hipotecas Subprime

Em  %

Emissão Total de Novas Hipotecas e Participação das Hipotecas Subprime (2001–2006)

Em  US$  Bilh

ões

Fonte: Wray (2007)

1.4 – O crédito e mercado imobiliário americano até 2007

190 231

335

540

625 600

95 121

202

401

507 483

50,0 52,4

60,3

74,3

81,1 80,5

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

0

100

200

300

400

500

600

700

2001 2002 2003 2004 2005 2006

Hipotecas Subprime (US$ Bilhões) Hipotecas Subprime Securitizadas (US$ Bilhões) Percentual de Hipotecas Subprime Securitizadas

Fonte: Wray (2007)

Evolução do Percentual de Hipotecas Subprime Securitizadas (2001–2006)

1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007

•  Particularidade do crédito subprime ▫  2 primeiro anos baixa taxa de juros e baixas

prestações ▫  27 ou 28 próximos anos: juros maiores e

reajustados conforme mercado ▫  Contratos interest-only loan �  Pagamento somente de juros no início

1.4 – Crédito e mercado imobiliário americano até 2007

Gastos em Construção Residencial nos EUA (2001–2008)

Fonte: Borça e Torres (2008)

1.4 – Crédito e mercado imobiliário americano até 2007 Variação dos Preços dos Imóveis e da Inadimplência e Execuções de

Hipotecas do Segmento Subprime 1998–2008

Fonte: Borça e Torres (2008)

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano ▫  1.1 – Introdução ▫  1.2 - Surgimento do sistema de financiamento imobiliário ▫  1.3 – A Securitização ▫  1.4 – O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 ▫  1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização

reveladas pela crise

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário

•  Conclusão

1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela crise

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

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50

100

150

200

250

300

350

Termos médios dos contratos de hipoteca

Preço médio de aquisição Taxa de financiamento

US$

mil

%

Fonte: Federal Housing Finance Board. Monthlty Interest Rate Survey.

1.5 – Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela crise

Investimento Residencial: novas residências e melhorias – 1990 a 2005

Fonte: Bureau of Economic Analysis, U. S. Department of Commerce. Apud Cagnin (2007)

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário

•  Conclusão

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário ▫  2.1 – Introdução ▫  2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH ▫  2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI ▫  2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis ▫  2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de

financiamento imobiliário

•  Conclusão

2.1 – Introdução

• Escopo do Capítulo ▫  Descrição do SFI e SFH

▫  Descrição do Programa “Minha Casa, Minha Vida“

• Embasamento para justificar a sugestão do Brasil não adotar um sistema de financiamento imobiliário igual ao norte-americano

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário ▫  2.1 – Introdução ▫  2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH ▫  2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI ▫  2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis ▫  2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de

financiamento imobiliário

•  Conclusão

2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH

• Criado em 1964 para estimular o mercado imobiliário nacional

• Não havia organização do sistema de financiamento habitacional antes de 1964

• Não havia incentivos para a iniciativa privada (taxa de 12% a.a. limitada) e cenário de alta inflação

•  SFH foi criado para estimular o crédito imobiliário para famílias de baixa renda

2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH •  SFH cria fontes de financiamento (FGTS e

Poupança) ▫  Criação do SBPE tinha como objetivo estimular o

ato de poupar na população brasileira •  Planos inicialmente criados ▫  Plano A ▫  Plano B

• Metodologia de reajuste do Plano A faz com que este seja preferido em relação ao Plano B

•  SFH vinha de encontro com os objetivos do PAEG

2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH •  Apesar de características de programa social, SFH

acabou por não financiar primordialmente as famílias de baixa renda, mas ao mesmo tempo financiou uma grande quantidade de famílias para adquirir a casa própria

2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH

• A decadência do SFH segue-se com a década de 1980 e início de 1990

• A capacidade de financiamento do SFH cai com as crises internacionais e com as situações internas ▫  Inflação ▫  Choque do Petróleo ▫  Desaceleração da economia diminui capacidade de

captação de recursos (FGTS e SBPE)

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário ▫  2.1 – Introdução ▫  2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH ▫  2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI ▫  2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis ▫  2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de

financiamento imobiliário

•  Conclusão

2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI

•  SFI é criado em 1997 pelo Governo de FHC • Objetivo ▫  Estimular o crédito imobiliário via

regulamentação inspirada no sistema norte-americano

• Criação surge da “falta de fôlego” do SFH • Novos instrumentos ▫  CRI ▫  CCI ▫  LCI

2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI

ADQUIRENTES

compradores de imóveis

GESTOR

empresa de gestão de créditos

AGENTE FIDUCIÁRIO

instituição financeira

INVESTIDORES

investidores do mercado de capitais

COLOCADOR DE TÍTULOS

Banco distribuidor ou DTMV

SPE

companhia securitizadora

ORIGINADOR

empresa empreendedora

imobiliária

Pagamento de Juros e Principal

($)

(5)

(6)

Recursos aos Investidores ($)

(7)

Verificação do fluxo de

recursos ($)

Investimento ($)

(4)

Emissão dos Títulos

($)

(3)

(2) Transferência dos recebíveis

Aquisição dos recebíveis ($)

(1)

Crédito Imobiliário

Financiamento ($)

1

2

Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários

1

Instituição Financeira ou companhia autorizada pelo Banco Central

2

Estrutura básica de uma operação de securitização imobiliária

Fonte: Vedrossi, 2002

2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI

• Nova legislação ▫  Alienação Fiduciária �  Transferência somente da posse e não do domínio

(agiliza a execução da garantia) ▫  Patrimônio de Afetação �  Separa ativos dos empreendimentos dos ativos das

construtoras ▫  Valor Incontroverso �  Tenta viabilizar a continuação dos pagamentos dos

contratos que estão sendo questionados judicialmente

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário ▫  2.1 – Introdução ▫  2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH ▫  2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI ▫  2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de

imóveis ▫  2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de

financiamento imobiliário

•  Conclusão

2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis

• A maior fonte de financiamento imobiliário ainda é a poupança

Valores contratados pelo SBPE-FGTS (2002-2008)

Fonte: CBIC (2008). Apud Shimbo (2010)

2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis

• Durante o Governo Lula houve um grande crescimento do financiamento imobiliário, graças à reforma na legislação ▫  Lei do Patrimônio de Afetação ▫  Liberação dos recursos do SBPE retidos no Bacen

2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis • Contudo, há uma gradativa redução da sua

participação

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

Variação do Saldo de Poupança x Financiamentos Via SBPE (em R$ milhões)

Imóveis novos e usados financiados SBPE (Construção e Aquisição) em milhões R$

Variação saldo SBPE em milhões R$ Fonte: Banco Central

2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis

-5.000

0

5.000

10.000

15.000

20.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Variação Anual do Estoque de LCI e LH (em R$ milhões)

Fonte: Cetip

2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis

Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

Fonte: Anuário Uqbar (2012)

2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis

•  Programa “Minha Casa, Minha Vida” ▫  Programa para financiar casas próprias para

famílias das classes C e D ▫  É possível sumarizar 4 modalidades de

financiamento �  Habitação para famílias com renda até R$ 1.600 �  Habitação para famílias com renda entre R$ 1.600 e

R$ 5.000 �  Operações coletivas urbanas e rurais em parceria

com associações e cooperativas sem fins lucrativos �  Crédito coorporativo para infra-estrutura

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário ▫  2.1 – Introdução ▫  2.2 – Criação, histórico e funcionamento do SFH ▫  2.3 – Criação, histórico e funcionamento do SFI ▫  2.4 – Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis ▫  2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema

americano de financiamento imobiliário

•  Conclusão

2.5 – Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de financiamento imobiliário

• Há um grande déficit habitacional para as camadas de baixa renda

• Desregulamentar o crédito imobiliário poderia trazer graves consequências caso o mercado explorasse essa demanda social

• É preferível um sistema de financiamento sustentável pelo compartilhamento do risco com o originador do crédito imobiliário que o securitizou

Agenda

•  Introdução

•  Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano

•  Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário

•  Conclusão

Conclusão

• O incentivo ao mercado imobiliário nos EUA se deu mediante desregulamentações que ocorreram desde a década de 1930

• Esta desregulamentação culminou na interação propositada entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário de camadas de baixa renda

• A intenção do governo era estimular o mercado imobiliário através do aumento de oferta de crédito por meio da securitização via mercado financeiro, para todos, inclusive os sub prime

Conclusão

• A oferta de crédito imobiliário no Brasil ainda é dependente dos recursos do FGTS e dos 65% do saldo de depósitos de poupança direcionados

• Contudo, recursos direcionados estão se tornando escassos e imobilizados em lastro de crédito em longo prazo

• É sugerido o crédito para famílias de baixa renda continue lastreado em FGTS e sem securitização, e o crédito para famílias de média renda seja com funding em depósitos de poupança e securitizados pelo mercado bancário para fundos de pensão