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Site Hoteleiro - SorocabaEstudo de Mercado, Análises Financeiras e Viabilidade Econômica Maio de 2016

Preparado para:

MINUTA

MINUTA

2

Sr São Paulo, Maio de 2016

Antonio Setin

Setin Empreendimentos Imobiliários Ltda.

e-mail: [email protected]

Este relatório intitulado “Estudo do Mercado, Análises Financeiras e Viabilidade Econômica”, apresenta as perspectivas mercadológicas atualizadas doSite Hoteleiro em construção composto por um Ibis Budget e um Novotel em Sorocaba, SP.

O relatório inclui uma análise de mercado da oferta hoteleira na região, das características da demanda, bem como a análise da localização doempreendimento.

De acordo com nossa carta proposta, não nos ativemos aos âmbitos legal e regulamentar que envolverão o empreendimento, tais como, leis dezoneamento, permissões e licenças governamentais, bem como não determinamos possíveis efeitos sobre o projeto, caso ocorram mudanças naatual Legislação Federal, Estadual ou Municipal.

Este relatório é baseado em informações, estimativas e suposições derivadas da pesquisa de mercado, nosso conhecimento da indústria e deinformações fornecidas por V.S.as. Os termos de nossa proposta não nos obrigam a qualquer revisão do presente, caso eventos ou circunstânciasocorridas após esta data alterarem os resultados do mesmo.

Esse relatório destina-se somente à apresentação para parceiros e financiadores do empreendimento. Nenhuma parte do mesmo poderá serreferenciada ou utilizada em qualquer documento, prospecto ou material publicitário, salvo através de nossa aprovação por escrito.

Ricardo Mader RodriguesJLL I Hotels & Hospitality Group

Hotels & Hospitality GroupRua Joaquim Floriano 72 cj.97

04534-000 São Paulo SP Brasil

Tel +55 11 3071 0747 fax +55 11 3071 4766

www.jll.com/hospitality

Privado e Confidencial

MINUTAEscopo do Trabalho

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Escopo do Trabalho

• As conclusões presentes nesse relatório são baseadas em nossas análises, nas conjecturas gerais da economia e do mercado atuais e estimadas tanto no

estado de São Paulo como na cidade de Sorocaba;

• O propósito desse estudo é oferecer ao cliente projeções de fluxo de caixa e retorno do investimento para o projeto em questão. Este relatório foi elaborado para

auxiliar o cliente em sua decisão de determinar a viabilidade econômica e de mercado para o projeto;

• Como em todos os relatórios dessa natureza, os resultados das estimativas são baseados na premissa de que o empreendimento terá administração e marketing

eficiente e profissional, presumindo que não ocorrerá nenhuma mudança significativa no cenário competitivo futuro apresentado nesse relatório. Uma vez que o

desempenho futuro do empreendimento está baseado em estimativas e premissas que estão sujeitas a mudanças e variações, nós não as apresentamos como

resultados que de fato serão atingidos;

• As projeções foram elaboradas com base nas informações obtidas durante nossas pesquisas, visita ao local e mercado e na experiência da JLL H&H na indústria

hoteleira.

Metodologia

• Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto em consideração;

• Visita ao terreno, analisando o impacto de sua localização frente aos geradores de demanda, visibilidade, acessibilidade e potencial futuro de atração de

demanda;

• Pesquisa e análise das condições atuais e projeções dos aspectos socioeconômicos, demográficos e turísticos (incluindo estatísticas como fluxo de turistas e de

passageiros) na cidade/região em questão, visando determinar o seu impacto na demanda futura por hotéis das mesmas categorias ou na mesma região;

• Analisar a oferta hoteleira existente e proposta na cidade, focando nas regiões de maior impacto para o futuro projeto;

• Determinar o mercado-alvo, a viabilidade econômica e desenvolvimentos físicos possíveis quanto as instalações do hotel;

• Utilizamos como benchmark nas projeções efetuadas, os dados por nós obtidos quanto ao desempenho histórico de outros hotéis na cidade em estudo e no

Brasil;

• Elaborar a conclusão e projeções financeiras para o empreendimento, bem como sua viabilidade econômica.

MINUTAÍndice

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• Sumário Executivo 05

• Características Gerais do Mercado 08

• Análise da Área e Descrição do Projeto 11

• Análise do Mercado Hoteleiro 14

• Estimativas Operacionais e Análises Financeiras 23

• Viabilidade Econômica 33

• Anexos 81

Sumário Executivo

MINUTASumário Executivo

6

• Conclusão: Após uma análise do mercado competitivo, concluímos que os empreendimentos enfrentarão desafios significativos nos primeiros anos de operaçãodevido a retração da atividade econômica, que afeta tanto o fluxo de viajantes a negócios, como de lazer, e o significativo aumento dos apartamentos disponíveisno mercado. Entretanto, os hotéis oferecerão diferenciais competitivos concretos que minimizarão esse impacto negativo, como localização, visibilidade e acessopositivos, afiliação a uma cadeia hoteleira profissional e reconhecida, instalações modernas e serviços que atendam às necessidades atuais dos viajantes.

• Sorocaba: A proximidade com a cidade de São Paulo, bem como demais regiões de importância logística como Viracopos em Campinas impulsionam aeconomia local. O potencial econômico de Sorocaba e região, mantém a perspectiva de crescimento para os próximos anos, apesar da atual crise econômica edemissões que ocorreram no parque industrial da cidade, que foram de menor porte quando comparado com outras regiões empresarias do Estado de SãoPaulo.

• Localização & Projeto: A localização na Avenida Professora Izoraida Marques Peres, importante via do bairro do Campolim é bastante positiva. Destaca-sepelo rápido acesso a Rodovia Raposo Tavares, bem como a Avenida Antônio Carlos Comitre, principal região para o entretenimento, com diversos bares erestaurantes, além do comércio variado. O entorno imediato do empreendimento em análise é visto como o principal ponto positivo para o projeto. A presença doShopping Iguatemi Esplanada em frente ao terreno é bastante satisfatório.

• Mercado: A oferta hoteleira de Sorocaba é limitada, possuindo somente dois hotéis de maior relevância, sendo os demais pequenos hotéis de administraçãofamiliar. Essa performance positiva atraiu a atenção dos investidores hoteleiros, que preveem praticamente dobrar a oferta de apartamentos nos próximos trêsanos, o que apresenta um risco concreto de sobre oferta. Entretanto, a localização referencial dos empreendimentos em construção na principal localidade deSorocaba deverá dar maior segurança a performance dos mesmos. Ademais apesar da atual retração econômica o mercado apresenta perspectiva positivas dedesempenho.

MINUTASumário Executivo

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Estimativas de Performance

• N° Quartos: 160;

• Data de Abertura: 2017;

• Ocupação (2021): 67%;

• Diária Média (2021): R$ 337;

• RevPAR (2021): R$ 226;

• NOI // NOI %(2021): R$ 4.085.000 // 26% da Receita Total Líquida

Viabilidade Econômica

Grupo Valor de Venda TIR (Real)

Grupo 1 (finais 1) R$ 583.678,56 -1,3%

Grupo 2 (finais 2 a 9 e 14 a 18) R$ 580.946,59 -1,6%

Grupo 3 (finais 10) R$ 579.513,97 -1,8%

Grupo 4 (finais 11) R$ 584.178,31 -1,3%

Grupo 5 (finais 12 PNE) R$ 587.776,52 -0,9%

Grupo 6 (finais 13) R$ 583.911,78 -1,3%

Grupo 7 (finais 19) R$ 582.712,38 -1,4%

Grupo 8 (finais 20) R$ 584.478,16 -1,2%

(1) Valor de venda conforme informado pelo incorporador no prospecto do empreendimento. Inclui o valor da unidade; o reembolso dos honorários pré-operacionais; o reembolso da taxa de afiliação;

o valor da montagem, equipagem e decoração já com taxa de administração e impostos;

(2) TIR real calculada de acordo com a fração ideal correspondente à cada grupo de unidades.

(3) TIR real não considera a inflação.

Fonte: JLL 2016. Valores do incorporador correspondente a Maio de 2016.

Estimativas de Performance

• N° Quartos: 180;

• Data de Abertura: 2017;

• Ocupação (2021): 76%;

• Diária Média (2021): R$ 168;

• RevPAR (2021): R$ 128;

• NOI // NOI %(2021): R$ 2.648.000 // 32% da Receita Total Líquida

Viabilidade Econômica

Grupo Valor de Venda TIR (Real)

Grupo 1 (finais 1) R$ 378.075,16 -2,7%

Grupo 2 (finais 2 a 10 e 14 a 18) R$ 376.449,29 -3,3%

Grupo 3 (finais 11) R$ 376.997,12 -3,1%

Grupo 4 (finais 12 PNE) R$ 524.496,12 -0,1%

Grupo 5 (finais 13 e 20) R$ 377.886,11 -2,8%

Características Gerais do Mercado

MINUTACaracterísticas Gerais do Mercado

A cidade de Sorocaba faz parte da Região Administrativa de mesmo nome e écomposta por 79 municípios em uma área de 41.077 km², sendo consideradaa maior região administrativa do estado, e compreendendo uma população de2,5 milhões de habitantes;

Sua posição é estratégica, uma vez que está próxima às duas regiões maisimportantes economicamente do estado, a Região Metropolitana de SãoPaulo e Região Metropolitana de Campinas. Por causa dessa localização,Sorocaba é um importante polo industrial, tanto no interior do estado de SãoPaulo quanto do Brasil;

Juntamente com Campinas, Sorocaba teve um crescimento populacionalsignificativo nos últimos anos, possuindo a quarta maior concentraçãopopulacional de São Paulo;

Dentre os 79 municípios da região, os principais além de Sorocaba são:Botucatu, Itapetininga, Itu e Votorantim, sendo considerados os maisdesenvolvidos economicamente e concentrando a maior parte das indústriasda região;

Ao longo dos últimos doze anos, a cidade vem passando por diversosprojetos de urbanização, preparando-se para o tráfego intenso que recebediariamente, principalmente de veículos de cidades vizinhas;

Sorocaba possui nove universidades, como a Faculdade de Ciências Médicase da Saúde da PUC-SP, Universidade Paulista (UNIP), UNESPSorocaba e Universidade Federal de São Carlos (UFSCar). A Faculdade deDireito de Sorocaba, também conhecida como FADI, está entre as melhoresfaculdades de Direito do Brasil, mantendo altos índices de aprovação da OAB.A população de estudantes é essencial para a economia da cidade,oferecendo mão de obra qualificada para a atuação nos mais diversos setoresda economia e fazendo a economia girar.

9

A cidade de Sorocaba

Dados de Sorocaba

População 2015 644.919 habitantes

PIB (2013) R$ 26,9 bilhões

PIB per Capita (2013) R$ 42.764

IDH-M (2010) 0,798 (alto)

Índice Firjan Desenvolvimento 0,8650 (37º nacional)

Sorocaba

Fonte: IBGE 2016 e FIRJAN 2016

MINUTACaracterísticas Gerais do Mercado

Economia

Sorocaba possui uma economia muito diversificada, na qual a participaçãoda indústria é essencial, correspondendo a 26% de toda a riqueza domunicípio;

Há cerca de 2.000 indústrias e empresas instaladas na cidade, que sebeneficiam da localização privilegiada, próxima a vias de acesso rodoviárioe hidroviário, que a ligam aos grandes centros de consumo e escoam aprodução na direção dos demais países do Mercosul;

Suas indústrias são voltadas para a produção de automóveis, construçãocivil, têxtil, componentes eletrônicos, etc. Entre os produtos exportadosestão geradores, transformadores e motores elétricos, tratores, máquinas eequipamentos para agricultura e pecuária; máquinas e equipamentos deuso na extração mineral e na construção, destinados principalmente àArgentina, Alemanha e aos Estados Unidos;

O setor de serviços é o mais importante para Sorocaba, que é atualmente aquinta cidade do interior do país com o maior potencial de consumo. Emdez anos, a economia da cidade irá somar R$ 2,5 bilhões a mais emvendas dentro de 45 segmentos do mercado, como vestuário, artigos dehigiene, calçados, etc. Está atrás somente de Campinas (SP), Uberlândia(MG), Santos (SP) e Parauapebas (PA);

Apesar da recente retração econômica, Sorocaba continua apresentandoíndices satisfatórios de desempenho. As empresas localizadas nos distritosindustriais apresentaram diminuição em seus quadros de funcionários,porém em menor proporção quando comparado com demais cidades daregião.

10

CAC: 13%

Evolução do PIB Sorocaba (R$ Bilhões)

Divisão do PIB por Setores da Economia (ano-base 2013)

A cidade de Sorocaba

Fonte: IBGE, 2016

*O IBGE apresenta o PIB revisado a partir de 2010, 2009 ainda é o valor antigo,

assim não foi considerado para cálculo do Crescimento Anual Composto (CAC).

Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTAAnálise da Área e Descrição do Projeto

O site em construção localiza-se na Av. Profa. Izoraida Marquês Peres, altura donúmero 500, no bairro Campolim, zona sul da cidade. Está bem próximo à cidadede Votorantim, sendo somente 500m até o limite entre as duas cidades;

O bairro é considerado um dos centros financeiros de Sorocaba e regiãoresidencial de classe média alta. Nos últimos anos, grandes condomínios verticaise edifícios comerciais começaram a aparecer na região, que atualmente possui ometro quadrado mais valorizado da cidade;

Nesse bairro estão importantes infraestruturas de serviços, como o HospitalOftalmológico, o SESC, a Rodoviária, o Conjunto Hospitalar de Sorocaba, euniversidades como a Faculdade de Direito de Sorocaba e a PUC;

Encontra-se em frente ao Shopping Iguatemi Esplanada, importante centro decompra que conta com mais de 400 lojas em uma Área Bruta Locável de64.360m²;

Sua localização é favorável ao estar próximo à Rodovia Raposo Tavares,importante ligação à capital paulista e ao interior do estado;

O empreendimento em construção possui ótimas condições de acesso. Aproximidade à rodovia torna o acesso aos hotéis muito fácil e direto, sem maioresdesvios. Para se chegar ao centro de Sorocaba, deve-se utilizar a própria avenidaProfa. Izoraida Marquês Peres, percorrendo uma distância de somente 4 km;

Para se atravessar a cidade de norte a sul percorrem-se cerca de 15 km, oequivalente a aproximadamente meia hora de carro, chegando-se ao ParqueTecnológico, por exemplo.

12

Análise da Área e Acessos

Shopping Iguatemi

Esplanada

Site em

Construção

Ibis

Transamérica

Sorocaba

Votorantim

MINUTAAnálise da Área e Descrição do Projeto

13

O complexo em construção com duas torres hoteleiras da rede Accor, de bandeira

Novotel e Ibis Budget. As categorias são superior e super econômica,

respectivamente;

Estão sendo construídos aproximadamente 19.100m² de área privativa em

terreno de 5.000m2;

Considerando que ambos hotéis estão no mesmo terreno, será formado um site

hoteleiro, cujas características e vantagens serão descritas posteriormente;

O quadro abaixo apresenta um resumo do projeto:

Novotel / Ibis Budget

Resumo do Projeto

Área terreno 5.000,00 m²

Área construída 19.097,57 m²

Torres 2

Número de Unidades Ibis Budget 180 quartos

Tamanho Unidade Ibis Budget 14 m²

Área privativa Ibis Budget 2.520,00 m²

Número de Unidades Novotel 160 quartos

Tamanho Unidade Novotel 26,36m²

Área Privativa Novotel 4.217,60m²

Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTAAnálise do Mercado Hoteleiro

Apesar de ainda ter a maioria dos hotéis independentes e com administraçãofamiliar, Sorocaba é a cidade com a hotelaria mais desenvolvida da região,apresentando hotéis de bandeiras tanto nacionais quanto internacionais;

Por causa disso, empresas de cidades vizinhas, como Boituva, Votorantim ePorto Feliz procuram hospedagem em Sorocaba. A cidade mais próxima quepossui uma infraestrutura hoteleira de melhor qualidade é Itu, com algunshotéis administrados por redes hoteleiras, como Ibis e San Raphael;

Há no total 15 meios de hospedagem em Sorocaba que compreendem 1.395unidades habitacionais. Esse total inclui três spas voltados para tratamentosde saúde, estéticos e emagrecimento, e um hotel fazenda;

Atualmente o Transamérica Executive The First, ao lado do Ibis , é o principalempreendimento hoteleiro em Sorocaba. É responsável por captar a demandaestrangeira que viaja à cidade por apresentar a melhor estrutura e serviço. Sualocalização próxima ao principal shopping da cidade é o diferencial, agregandovalor ao empreendimento;

Sorocaba passou um longo período sem novas aberturas, entretanto, emmeados de Setembro (2015) foi inaugurado o hotel All Inn com 172apartamentos. O mesmo é administrado pela rede Allia Hotels e possuiproduto e localização estratégica próximo ao eixo industrial da cidade;

Os gráficos ao lado ilustram a distribuição dos apartamentos dos hotéis porcategoria e a evolução da oferta de quartos nos últimos anos.

15

Coloca Vinhedo?

Fonte: JLL, 2016

Fonte: JLL, 2016

Evolução da Oferta em Sorocaba - UHs

Distribuição dos Quartos da Oferta por Categoria

Panorama do Mercado Hoteleiro


16

Após uma análise do mercado, identificamos a oferta competitiva do site hoteleiro em construção. Como a região não apresenta um mercado hoteleiro

consolidado, selecionamos todos os hotéis que, segundo nossas pesquisas, mesmo possuindo categorias distintas e localização mais afastadas, são

considerados como opções de hospedagem pelos geradores de demanda. Para cada um dos empreendimentos identificados e estabelecemos um percentual

de competitividade de acordo com suas características: categoria, instalações oferecidas, segmentos de demanda atendidos, entrevistas com os principais

geradores de demanda e com os hotéis, além da sua localização em relação ao hotel em estudo e aos geradores de demanda hoteleira e ponderamos o

número de apartamentos que cada um deles efetivamente adicionará ao mercado competitivo, conforme demonstrado no quadro abaixo;

Em relação ao Novotel, selecionamos Transamérica The First, por estar localizado a menos de 500 metros de distância, possuir instalações e serviços da

mesma categoria, uma bandeira e administradora reconhecida e profissional. Além dele, o Grand Hotel Royal, apesar de estar mais distante - cerca de cinco

quilômetros – não pertencer a uma cadeia hoteleira e ser administrado de maneira independente - possui instalações, serviços e diárias praticadas que o

posicionam na mesma categoria;

Para o Ibis Budget, o hotel Charmonix e o Nacional Inn competirão pelo mesmo segmento de mercado. Em relação ao hotel Ibis, devido a localização

próxima – cerca de 600 metros e o reconhecimento da marca Ibis, nossa pesquisa apontou que os dois empreendimentos competirão entre si, mas de

maneira parcial, num nicho mais restrito de mercado. O hotel Sorocaba Park, localizado próximo a saída da Castelinho, não foi considerado como competidor

do Novotel porque, apesar de suas instalações e serviços sugerirem um produto de categoria Superior, sua localização é afastada em relação ao site em

estudo. O empreendimento é administrado de maneira independente e este possui uma política tarifaria e estratégia de vendas distinta, baseada

principalmente em operadoras como a Trend, fazendo com que o mesmo se posicione como um produto econômico, sendo assim um competidor do Ibis

Budget.

Fonte: JLL, 2016

Oferta Hoteleira Competitiva

Hotel Categoria Adm. Quartos % Compt. Novotel % Compet. Ibis Budget Abertura

Transamerica The First Superior Transamérica 139 100 0% 2001

Grand Hotel Royal Superior Astron 82 100 0% 1998

Ibis Sorocaba Econômico Accor 112 0 50% 1999

All Inn Econômico Allia Hotels 172 0 30% 2015

Nacional Inn Econômico Nacional Inn 143 0 100% 2003

Dan Inn Econômico Nacional Inn 125 0 100% 2003

Sorocaba Park Econômico Independente 100 0 100% 1999

Chamonix Econômico Independente 110 0 100% 1994

Total 8 983 221 586

MINUTA

Após uma análise dos hotéis previstos na oferta futura, selecionamos aqueles que deverão competir com os hotéis em análise. Os critérios adotados para adefinição da oferta futura competitiva foram os mesmos considerados para o mercado competitivo atual, e anteriormente expostos. Para cada um dessesempreendimentos estabelecemos um percentual de competitividade de acordo com suas características (categoria, bandeira, localização, porte, mix de produto,preço, entre outras) em relação ao projeto em análise e ponderamos esse valor atribuindo o número de apartamentos que cada um deles efetivamente adicionaráao mercado competitivo considerado;

Próximo ao site em construção, no Shopping Esplanada, onde já estão localizados o Transamérica e o Ibis, encontra-se anunciado a construção de um hotelComfort com 184 UHs. Entretanto, até o presente momento o mesmo ainda não está em construção e dificilmente sairá na data em que foi anunciado;

Outros dois empreendimentos foram anunciados para a região, um Blue Tree e outro hotel administrado por uma cadeia internacional na mesma região dosdemais hotéis identificados. Por sua vez, dada as incertezas dos projetos não os consideramos na oferta futura;

O site hoteleiro da Intercity deverá apresentar um grau de competitividade menor em relação aos demais por estar mais afastado, mas as obras estãoacontecendo e os hotéis entrarão na oferta competitiva;

Foram divulgadas informações da rede Nacional Inn na cidade, primeiramente que o atual hotel Nacional Inn seria ampliado com a inserção de 100 novosapartamentos, e depois que entraria na cidade um novo hotel da rede, um Golden Park com 150UHs, porém, apenas a ampliação se concretizou, sendo seusapartamentos considerados na oferta competitiva futura;

Caso todos os hotéis projetados se concretizem, a oferta por apartamentos em Sorocaba irá dobrar até 2018, o que representa um risco concreto de sobre-ofertapara a cidade, resultando em queda nas taxas de ocupação e, consequentemente, das diárias cobradas;

O quadro a seguir apresenta um resumo dos empreendimentos considerados na oferta competitiva futura.

17

Análise do Mercado HoteleiroOferta Futura

Fonte: JLL, 2016

Hotel Localização Categoria Adm. Quartos %Compt. Novotel %Compt. Ibis Budget Status Abertura

Golden Park ND Midscale Nacional Inn 150 0% 0% Projeto 2017

InterCity Av. Dom Aguirre - Jd Santa Rosália Midscale Intercity 200 30% 30% Construção 2019

Ampliação Nacional Inn Av. Dom Aguirre - Jd Santa Rosália Econômico Nacional Inn 100 0% 30% Construção 2016

Comfort Sorocaba Parque Campolim Econômico Atlantica 184 0% 0% Projeto 2020

Total 4 hotéis 634 60 90

MINUTA

18

Análise do Mercado HoteleiroMapa da Oferta Atual e Futura

Site em Construção

Comfort Hotel

Ibis

Transamérica

Intercity Express

Intercity PremiumChamonix Plaza

Sorocaba Park

All Inn

Nacional Inn

Oferta Atual

Oferta Futura

Novotel/Ibis Budget

MINUTA

• A performance do mercado competitivo, ao longo dos últimos anos apresentará crescimento continuo, com ocupação acima de 70% em ambos os

mercados (Novotel / Ibis Budget). Entretanto, a partir de 2014 ambos começaram a sentir os efeitos da retração econômica com quedas nas taxas de

ocupação. O mercado competitivo do Novotel, por ser um empreendimento categorizado com uma demanda restrita, sofreu mais que o mercado econômico

do Ibis Budget, onde os valores cobrados são mais acessíveis a todos os segmentos de demanda;

• A ocupação para o ano de 2015 é de queda, variando de 10 a 5 pontos percentuais motivados pela retração da movimentação aos finais de semana e

cortes do público corporativo. A mesma realidade deverá ser aplicada para o ano de 2016. Ademais, novos empreendimentos entraram no mercado,

aumentando assim a oferta de quartos disponíveis;

• As diárias médias praticadas, também seguem a realidade de queda, gerando assim uma retração no RevPAR. A tendência futura é a manutenção das

diárias, sem crescimento, no máximo corrigindo a inflação. Para os próximos anos a tendência de performance é de estagnação com uma retomada

gradativa do mercado, principalmente motivado pela entrada de novos competidores no mercado para ambos os produtos.

19


Fonte: JLL 2016

Performance Oferta Competitiva - Novotel Performance Mercado Hoteleiro – Ibis Budget

Performance da Oferta Competitiva

Fonte: JLL 2016

R$ 230 R$ 247 R$ 258

R$ 166 R$ 163 R$ 142

72%

66%

55%

2013 2014 2015

Diária Média RevPAR Taxa de Ocupação

R$ 149 R$ 157 R$ 161

R$ 106 R$ 111 R$ 106

71% 71%

66%

2013 2014 2015

Diária Média RevPAR Taxa de Ocupação

MINUTA

ComercialO segmento comercial engloba todos os viajantes que se deslocam por motivos estritamente relacionados à negócios,

sejam as viagens pagas pela empresa ou por conta própria. É o principal gerador de demanda do mercado em análise e o

que apresenta maior potencial para os hotéis em estudo.

Este segmento é o principal segmento da cidade, respondendo pelo maior número de demanda por hospedagens. É oriundo principalmente das empresas da

região e de cidades vizinhas, como Boituva e Porto Feliz, acabam colocando seus hóspedes nos hotéis em Sorocaba, pela ausência de uma hotelaria de

qualidade mais próximos. Os visitantes vem de outras cidades e estados do Brasil e do exterior, com uma proporção de cerca de 80% brasileiros e 20%

estrangeiros, estes com preferência pelo hotel Transamérica, devido a sua localização, instalações e maior variedade de serviços ofertados;

Inclui tanto os indivíduos que viajam a negócios, pagando por suas próprias hospedagens, como profissionais liberais e representantes comerciais, além das

contas corporativas, compostas por funcionários de diversos níveis hierárquicos de empresas que estabelecem contratos de tarifas com os hotéis ou através

de agências corporativas;

A duração média da estada é de um a três dias, e o percentual de ocupação dupla é baixo, fazendo com que a média seja de 1,2 a 1,3 pessoas por quarto. A

demanda desse segmento é relativamente constante durante a semana por todo o ano, porém algumas reduções são notáveis em períodos de férias

escolares e em feriados. Em sua maioria, o público comercial demanda hospedagem em quartos individuais, uma boa cama e um bom banho, além de

internet de boa qualidade;

Os contratos corporativos, que incluem as agências que atendem essas contas, preveem descontos pré-definidos que variam de acordo com o volume

gerado de hospedagem, podendo chegar à 30%. Em algumas ocasiões esses acordos também podem incluir serviços diferenciados, como café da manhã de

madrugada ou upgrade de categoria. Os demais viajantes à negócios pagam a tarifa balcão ou com poucos descontos;

Durante o período de implantação de grandes projetos como o da fábrica da Toyota, e as empresas satélites dessa planta, houve uma demanda mais voltada

para produtos do tipo longstay pois muitos hóspedes começaram a ficar na cidade por várias semanas ou vários meses. Esse ciclo encerrou-se, tornando

essa demanda diminuta. O segmento comercial representa o maior potencial para os hotéis em análise. Com base nas entrevistas, a facilidade de acesso,

visibilidade, a presença de geradores de demanda próximos e uma bandeira hoteleira reconhecida serão fatores determinantes na captação desse segmento.


20

Análise da Demanda

Segmentação de Mercado

Tradicionalmente, a demanda do mercado hoteleiro é gerada por vários segmentos, cada um deles viajando e utilizando meios de hospedagem por diversasrazões, seja a variedade de serviços, o tempo de deslocamento aos pontos de interesse do destino ou o preço. Isto também é aplicado à demanda do hotéiscompetitivos, cuja segmentação de mercado pode ser descrita da seguinte forma:


21

Análise da Demanda

Grupos e EventosO segmento de grupos e eventos inclui reservas de 10 quartos ou mais para participantes de eventos que ocorrem na

região. Sua incidência ainda é bastante tímida pois muitas empresas possuem salas próprias.

O segmento grupos e eventos corporativos é existente em Sorocaba, mas não de forma expressiva. Utilizam salas de reuniões e hospedagem

simultaneamente quando ocorrem, e o hotel Transamérica é o principal meio de hospedagem a receber este segmento. Inclui reservas de 10 apartamentos

ou mais e é composto por grupos de empresas que fazem eventos nos hotéis (reuniões, treinamentos, seminários, lançamentos de produtos, etc), além dos

grupos sociais;

Apresenta semelhante sazonalidade em relação ao segmento comercial, com a grande maioria dos eventos ocorrendo entre segunda e quinta-feira e nos

meses de março a junho e, com mais força, entre agosto e novembro;

Devido ao porte das estruturas das plantas fabris, muitas delas acabam por ter seus próprios espaços de eventos, fazendo com que não sejam utilizados os

espaços de Sorocaba;

Nossa pesquisa apontou que a cidade de Sorocaba carece de um espaço para eventos com capacidade para receber festas sociais e grandes conferências.

Entretanto, no caso do Novotel, com a existência de salas novas e modernas, o potencial de captação de eventos é alto.

Turistas / IndividuaisO segmento de turistas consiste em viajantes individuais ou famílias que visitam a cidade por outras motivações que não

estejam relacionadas a negócios. Fazem parte desse segmento todo tipo de viagem a lazer, visitas a parentes ou amigos,

casamentos ou formaturas e ainda pessoas que procuram tratamento médico;

O tempo médio de permanência e a ocupação média por apartamento varia dependendo do perfil do hóspede desse segmento. Para os turistas de lazer,

conforme comentado anteriormente, o tempo de permanência médio é de uma ou duas noites e a ocupação média varia entre 1,5 e 2,5 pessoas por quarto.

Para o segmento do turismo médico, o tempo de permanência médio varia normalmente entre quatro a 10 noites, podendo chegar, dependendo do

tratamento, a próximo de um mês. A ocupação média varia de 1,2 a 1,5 pessoas por quarto;

De maneira geral este segmento não é tão significativo para os hotéis da cidade, embora ajude a compor a ocupação nos finais de semana. O hotel com

maior penetração nesse segmento e, por essa razão , com o maior índice de ocupação é o Ibis;

Apesar de uma menor representatividade para os hotéis em termos de números de pernoites gerados, em comparação ao segmento comercial, o segmento

de turistas será importante para compor a ocupação dos hotéis em análise, sobretudo nos finais de semana.


22

(1) Aberturas: Novotel e Ibis Budget em estudo

Cre

scim

ento

Dem

and

a N

ovo

tel• Em 2014 o mercado apresentou uma queda em relação ao ano anterior,

gerada em grande parte pelo início da retração econômica que diminuiu deforma o fluxo de viajantes do segmento comercial e individual. O ano de 2015também se mostrou desafiador devido aos efeitos da crise econômica e,portanto, apresentou uma forte retração nas taxas de ocupação do mercado.Cenário este que deverá se repetir para o ano de 2016. Para 2017 e 2018projetamos um crescimento elevado pois estimamos que se iniciará umaretomada gradual da atividade econômica, mas mesmo assim ainda deveráhaver queda na taxa de ocupação do mercado, uma vez que o número deapartamentos disponíveis crescerá numa proporção maior;

• Assim sendo, os crescimentos projetados para os mercados são significativose refletem, além do crescimento do mercado, o aumento no número deapartamentos disponíveis e a consequente maior capacidade de acomodaçãodo demanda. A premissa adotada nessas projeções é a de que, após umperíodo de recessão, há uma retomada mais expressiva da atividadeeconômica e um novo ciclo de desenvolvimento;

• Não obstante, diante do significativo número de novos apartamentosdisponíveis, incluindo os empreendimentos em estudo, as taxas de ocupaçãodeverão sofrer uma queda acentuada, já que a oferta de apartamentosaumentará numa proporção maior do que a capacidade de absorção domercado. A partir de 2020, com a ausência de novos entrantes, a tendência éde que haja uma recuperação gradual

Cre

scim

ento

Dem

and

a Ib

isB

ud

get

Estimativas de Crescimento da Demanda

% Cresc.Aptos

Ocupados

2011 - 58.000 81.000 72%

2012 4% 60.000 81.000 74%

2013 -4% 58.000 81.000 72%

2014 -9% 53.000 81.000 66%

2015 -16% 44.000 81.000 55%

2016 0% 44.000 81.000 55%

2017 40% 62.000 139.000 (1) 45%

2018 10% 68.000 139.000 49%

2019 15% 78.000 161.000 49%

2020 5% 82.000 161.000 51%

2021 5% 87.000 161.000 54%

Apartamentos Ocupados e Ocupação do Mercado

Crescimento da Demanda

(arredondado)

Ano

TotalAptos

Disponíveis

Ocupação do

Mercado

% Cresc.Aptos

Ocupados

2011 - 131.000 195.000 67%

2012 6% 140.000 195.000 72%

2013 0% 139.000 195.000 71%

2014 0% 138.000 195.000 71%

2015 1% 140.000 214.000 66%

2016 -3% 136.000 225.000 60%

2017 25% 170.000 312.000 (1) 54%

2018 5% 179.000 312.000 57%

2019 5% 187.000 312.000 60%

2020 5% 197.000 313.000 63%

2021 5% 207.000 312.000 66%

Apartamentos Ocupados e Ocupação do Mercado

Crescimento da Demanda

(arredondado)

Ano

TotalAptos

Disponíveis

Ocupação do

Mercado

Estimativas Operacionais e Análises Financeiras

MINUTAEstimativas Operacionais e Análises Financeiras

PONTOS FORTES PONTOS FRACOS

• Visibilidade;

• Facilidade de acesso;

• Site hoteleiro com distintas opções de

categoria, podendo atingir maior

demanda;

• Proximidade ao principal centro de

compras – Shopping Iguatemi

Esplanada, oferecendo serviços

complementares aos hotéis.

• Distância ao Distrito Industrial e a

grandes geradores de demanda,

como a fábrica da Toyota;

• Inexistência de um Centro de

Convenções na cidade e maior

demanda por parte deste segmento.

OPORTUNIDADES DESAFIOS

• Bairro valorizado e de classe média

alta;

• Criação de um polo hoteleiro, com a

existência do Shopping Iguatemi

Esplanada nas imediações.

• Crise na economia doméstica;

• Iminente aumento da oferta hoteleira

na região;

• Aumentar captação de hóspedes nos

finais de semana.

24

• Para elaborar as estimativas operacionais para os hotéis

em estudo, analisamos primeiramente os pontos fortes e

fracos, assim como as oportunidades e desafios do

projeto (SWOT Analysis), que apresentamos a seguir;

• Ao explorar os pontos fortes e mitigar os pontos fracos,

bem como aproveitar as oportunidades e superar os

desafios, o empreendimento estará em melhores

condições de apresentar um bom desempenho

operacional;

• Esta análise foi feita para nortear a estratégia do hotel e

embasar as estimativas de ocupação e diária média para

os seus primeiros cinco anos de operação.

SWOT Analysis


25

• Os níveis de ocupação foram projetados para os primeiros cinco anos de operação. Nossa análise quantitativa projeta a habilidade dos hotéis em captardemandas futuras do mercado, em termos de seu “fator ideal” frente ao mercado competitivo. O fator ideal é baseado na relação entre o número deapartamentos disponíveis de um hotel com o total de apartamentos disponíveis no mercado competitivo;

• Conforme demonstrado anteriormente, existem atualmente 221 apartamentos na oferta competitiva. No ano de 2019 com a inauguração do hotel em estudo edos demais novos empreendimentos, a oferta hoteleira competitiva será de 441 quartos disponíveis. Deste modo, o fator ideal do hotel em estudo será 160dividido por 441, ou seja, 36% em 2019;

• Para o período posterior ao estudo, o fator ideal do hotel deverá se tornar constante, assumindo-se que não haverá novos aumentos de oferta;

• Com a finalidade de aprimorar nossas análises e de considerar os fatores qualitativos que afetam a ocupação dos hotéis, fizemos uma comparação daslocalizações, instalações, diárias e a qualidade geral das propriedades competitivas;

• A comparação das vantagens e desvantagens da competitividade de um hotel indica a penetração de mercado que uma propriedade teria acima ou abaixo de100% do seu fator ideal; conforme apresentado na tabela no próximo slide.

Análise do Fator Ideal - Novotel


26

• De acordo com nossa pesquisa de mercado e nossa experiência na indústria hoteleira, estimamos os valores das diárias médias e ocupação para os primeiroscinco anos de operação. Estas estimativas de performance do hotel em estudo consideram que o empreendimento será administrado de maneira profissionalcom a marca Novotel, conforme projeto analisado nesse relatório.

Estimativas de Performance - NovotelF

onte: JLL, 2016

Taxa de Ocupação

2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E

Ocupação Histórica/Projetada Mercado Competitivo 72% 74% 72% 66% 55% 55% 45% 49% 49% 51% 54%

Ocupação Histórica/Projetada Hotel Proposto 0% 0% 0% 0% 0% #DIV/0! 25% 55% 60% 64% 67%

Penetração Histórica/Projetada de Ocupação 0% 0% 0% 0% 0% #DIV/0! 56% 113% 123% 125% 125%

Diária Média

2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E

Diária Média Histórica/Projetada Mercado Competitivo R$ 183 R$ 209 R$ 230 R$ 247 R$ 258 R$ 258 R$ 258 R$ 258 R$ 263 R$ 268 R$ 274

Crescimento Real 7,2% 4,0% 1,4% -1,7% 0,0% 0,0% 0,0% 2,0% 2,0% 2,0%

Diária Média Histórica/Projetada Hotel Proposto R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 289 R$ 297 R$ 308 R$ 322 R$ 337

Penetração Histórica/Projetada de Diária Média 0% 0% 0% 0% 0% 0% 112% 115% 117% 120% 123%

Inflação histórica (IPCA) 5,9% 6,5% 5,8% 5,9% 6,3%

RevPAR

2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E

RevPAR Mercado Competitivo R$ 132 R$ 155 R$ 165 R$ 162 R$ 142 R$ 141 R$ 115 R$ 127 R$ 128 R$ 137 R$ 147

Crescimento 18,2% 6,4% -1,9% -12,7% -0,2% -18,6% 10,0% 1,3% 6,8% 7,4%

RevPAR Projetada R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 #DIV/0! R$ 73 R$ 165 R$ 185 R$ 206 R$ 226

Penetracao Projetada do RevPAR 0% 0% 0% 0% 0% #DIV/0! 63% 130% 144% 150% 154%

Oferta e Demanda Historica Oferta e Demanda Projetada

Diária Média Historica

RevPAR Historica

ANÁLISE DE PENETRAÇÃO - TAXA DE OCUPAÇÃO, DIÁRIA MÉDIA E REVPAR

Diária Média Projetada

RevPAR Projetada

MINUTA

27


Fluxo de Caixa Operacional - Novotel

• As estimativas dos resultados operacionais para o Novotel foram preparadas com base nas análises de mercado apresentadas no relatório, na performance deempreendimentos similares, além da nossa experiência no mercado;

• Todas as estimativas foram preparadas em reais constantes. A classificação contábil segue as definições da American Hotel and Motel Association conforme oSistema Uniforme de Contabilidade para Hotéis;

• O Fluxo de Caixa completo para o empreendimento é apresentado a seguir e a Descrição das Contas de Receitas e Despesas é apresentada em anexo.

Fonte: JLL, 2016

Novotel Sorocaba 160 uh's

(‘000) % (‘000) % (‘000) % (‘000) % (‘000) %

Receita Total Líquida 5.317 11.706 13.030 14.416 15.613

Total de Despesas e Custos Departamentais 2.221 42% 4.591 39% 4.787 37% 4.984 35% 5.118 33%

Total de Despesas Não Distribuídas 1.527 29% 3.125 27% 3.221 25% 3.281 23% 3.403 22%

Resultado Operacional Bruto (GOP) 1.569 30% 3.991 34% 5.021 39% 6.152 43% 7.091 45%

Honorários de Administração 276 2% 619 2% 692 2% 770 2% 840 2%

Total de Outras Deduções 338 6% 828 7% 1.014 8% 1.217 8% 1.385 9%

FLUXO DE CAIXA (EBITDA) 955 18% 2.544 22% 3.316 25% 4.165 29% 4.866 31%

Reserva de Reposição de Ativos 106 2% 351 3% 521 4% 721 5% 781 5%

RESULTADO OPERACIONAL LÍQUIDO (NOI) 848 16% 2.193 19% 2.795 21% 3.444 24% 4.085 26%

Fluxo de Caixa Resumido

Reais (R$)

2017 2018 2019 2020 2021

MINUTA

28

Novotel Sorocaba

DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS DE CAIXA DISPONÍVEIS PARA SERVIÇO DA DÍVIDA E IMPOSTO DE RENDA

ANO 1* - 2017 ANO 2 - 2018 ANO 3 - 2019 ANO 4 - 2020 ANO 5 - 2021

Número de Apartamentos

Número de Apartamentos Ocupados

Percentual de Ocupação

Diária Média Bruta

REVPAR

Valor Valor Valor Valor Valor

(000'S) % (000'S) % (000'S) % (000'S) % (000'S) %

RECEITAS

Hospedagem $4.248 73% $9.613 75% $10.776 76% $12.047 76% $13.201 77%

Alimentos e Bebidas 1.394 24% 2.808 22% 3.062 21% 3.280 21% 3.414 20%

Outros Departamentos Operados 176 3% 389 3% 420 3% 449 3% 470 3%

Receita Total Bruta 5.818 100% 12.810 100% 14.258 100% 15.776 100% 17.086 100%

Impostos (ICMS, ISS, Pis, Confis) 501 9% 1.104 9% 1.229 9% 1.360 9% 1.473 9%

Receita Total Líquida 5.317 91% 11.706 91% 13.030 91% 14.416 91% 15.613 91%

DESPESAS E CUSTOS DEPARTAMENTAIS

Hospedagem 1.024 26% 2.169 25% 2.274 23% 2.371 22% 2.443 20%

Alimentos e Bebidas 1.043 82% 2.100 82% 2.179 78% 2.268 75% 2.322 74%


Total de Despesas e Custos Departamentais 2.221 42% 4.591 39% 4.787 37% 4.984 35% 5.118 33%

RESULTADO DEPARTAMENTAL BRUTO 3.096 58% 7.115 61% 8.243 63% 9.433 65% 10.495 67%

DESPESAS OPERACIONAIS NÃO DISTRIBUÍDAS

Administração Geral 792 15% 1.587 14% 1.606 12% 1.624 11% 1.638 10%

Marketing 243 5% 480 4% 482 4% 484 3% 486 3%

Energia 265 5% 547 5% 563 4% 577 4% 588 4%

Manutenção da Propriedade 227 4% 511 4% 570 4% 595 4% 692 4%

Total de Despesas Não Distribuídas 1.527 29% 3.125 27% 3.221 25% 3.281 23% 3.403 22%

RESULTADO OPERACIONAL BRUTO (GOP) 1.569 30% 3.991 34% 5.021 39% 6.152 43% 7.091 45%


Franchise Fee 170 3% 385 3% 431 3% 482 3% 528 3%

RESULTADO OP. BRUTO AJUSTADO (AGOP) 1.292 24% 3.372 29% 4.330 33% 5.382 37% 6.251 40%

OUTRAS DEDUÇÕES

Honorários Asset Management 79 1% 185 1% 217 2% 252 2% 281 2%

IPTU 40 1% 80 1% 80 1% 80 1% 80 1%

Seguros 12 0% 24 0% 24 0% 24 0% 24 0%

Honorário de Incentivo 207 4% 540 5% 693 5% 861 6% 1.000 6%

Total de Outras Deduções 338 6% 828 7% 1.014 8% 1.217 8% 1.385 9%

FLUXO DE CAIXA (EBITDA) $955 18% $2.544 22% $3.316 25% $4.165 29% $4.866 31%


RESULTADO OPERACIONAL LÍQUIDO (NOI) $848 16% $2.193 19% $2.795 21% $3.444 24% $4.085 26%

NOTAS:

1. As porcentagens das despesas departamentais são calculadas sobre as receitas departamentais líquidas. Todas as outras porcentagens são calculadas sobre a receita total líquida.

2. Os impostos foram estimados em 3,65% de Pis e Confins para Hospedagem, 5,1% de PIS e Cofins para demais receitas, 3,2% de ICMS e 5,0% de ISS e representam médias aproximadas.* Considera-se a abertura do empreendimento na metade do ano, portanto, com a metade do inventário de apartamentos disponíveis e ocupação projetada para o período

EXPRESSO EM REAIS CONSTANTES

160

25%

$289,00

$73,00

14.700

55%

$297,00

$165,00

160

60%

$308,00

$185,00

32.400 35.000

160

64%

$322,00

$206,00

160

67%

$337,00

$226,00

37.400 39.200

160


29

• Os níveis de ocupação foram projetados para os primeiros cinco anos de operação. Nossa análise quantitativa projeta a habilidade dos hotéis em captardemandas futuras do mercado, em termos de seu “fator ideal” frente ao mercado competitivo. O fator ideal é baseado na relação entre o número deapartamentos disponíveis de um hotel com o total de apartamentos disponíveis no mercado competitivo;

• Conforme demonstrado anteriormente, existem atualmente 586 apartamentos na oferta competitiva. No ano de 2019 com a inauguração do hotel em estudo edos demais novos empreendimentos, a oferta hoteleira competitiva será de 856 quartos disponíveis. Deste modo, o fator ideal do hotel em estudo será 180dividido por 856, ou seja, 21% em 2019;

• Para o período posterior ao estudo, o fator ideal do hotel deverá se tornar constante, assumindo-se que não haverá novos aumentos de oferta;

• Com a finalidade de aprimorar nossas análises e de considerar os fatores qualitativos que afetam a ocupação dos hotéis, fizemos uma comparação daslocalizações, instalações, diárias e a qualidade geral das propriedades competitivas;

• A comparação das vantagens e desvantagens da competitividade de um hotel indica a penetração de mercado que uma propriedade teria acima ou abaixo de100% do seu fator ideal; conforme apresentado na tabela no próximo slide.

Análise do Fator Ideal – Ibis Budget


30

Estimativas de Performance – Ibis Budget

• De acordo com nossa pesquisa de mercado e nossa experiência na indústria hoteleira, estimamos os valores das diárias médias e ocupação para os primeiroscinco anos de operação. Estas estimativas de performance do hotel em estudo consideram que o empreendimento será administrado de maneira profissional,com a marca Ibis Budget, conforme projeto analisado nesse relatório.

Fonte: JLL, 2016

Taxa de Ocupação

2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E

Ocupação Histórica/Projetada Mercado Competitivo 67% 72% 71% 71% 66% 60% 54% 57% 60% 63% 66%

Ocupação Histórica/Projetada Hotel Proposto 0% 0% 0% 0% 0% #DIV/0! 30% 65% 69% 72% 76%

Penetração Histórica/Projetada de Ocupação 0% 0% 0% 0% 0% #DIV/0! 55% 113% 115% 115% 115%

Diária Média

2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E

Diária Média Histórica/Projetada Mercado Competitivo R$ 119 R$ 135 R$ 149 R$ 157 R$ 161 R$ 161 R$ 161 R$ 163 R$ 164 R$ 166 R$ 168

Crescimento Real 6,5% 4,3% -0,5% -3,5% 0,0% 0,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

Diária Média Histórica/Projetada Hotel Proposto R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 137 R$ 146 R$ 156 R$ 161 R$ 168

Penetração Histórica/Projetada de Diária Média 0% 0% 0% 0% 0% 0% 85% 90% 95% 97% 100%

Inflação histórica (IPCA) 5,9% 6,5% 5,8% 5,9% 6,3%

RevPAR

2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E

RevPAR Mercado Competitivo R$ 80 R$ 97 R$ 106 R$ 111 R$ 106 R$ 97 R$ 88 R$ 93 R$ 99 R$ 104 R$ 111

Crescimento 20,5% 10,2% 4,8% -5,3% -8,0% -9,8% 6,1% 6,1% 5,8% 6,3%

RevPAR Projetada R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 #DIV/0! R$ 41 R$ 94 R$ 108 R$ 116 R$ 128

Penetracao Projetada do RevPAR 0% 0% 0% 0% 0% #DIV/0! 47% 102% 109% 111% 115%

Diária Média Historica

RevPAR Historica

ANÁLISE DE PENETRAÇÃO - TAXA DE OCUPAÇÃO, DIÁRIA MÉDIA E REVPAR

Diária Média Projetada

RevPAR Projetada

Oferta e Demanda Historica Oferta e Demanda Projetada

MINUTA

31

• As estimativas dos resultados operacionais para o hotel Ibis Budget foram preparadas com base nas análises de mercado apresentadas no relatório, naperformance de empreendimentos similares, além da nossa experiência no mercado;

• Todas as estimativas foram preparadas em reais constantes. A classificação contábil segue as definições da American Hotel and Motel Association conforme oSistema Uniforme de Contabilidade para Hotéis;

• O Fluxo de Caixa completo para o empreendimento é apresentado a seguir e a Descrição das Contas de Receitas e Despesas é apresentada na página 33.


Fluxo de Caixa Operacional – Ibis Budget

Fonte: JLL, 2016

Ibis budget Sorocaba 180 uh's

(‘000) % (‘000) % (‘000) % (‘000) % (‘000) %

Receita Total Líquida 2.698 6.174 7.012 7.564 8.248

Total de Despesas e Custos Departamentais 966 36% 2.031 33% 2.130 30% 2.203 29% 2.283 28%

Total de Despesas Não Distribuídas 709 26% 1.454 24% 1.501 21% 1.540 20% 1.582 19%

Resultado Operacional Bruto (GOP) 1.023 38% 2.689 44% 3.381 48% 3.821 51% 4.383 53%


Total de Outras Deduções 202 8% 520 8% 644 9% 722 10% 823 10%

FLUXO DE CAIXA (EBITDA) 659 24% 1.797 29% 2.314 33% 2.641 35% 3.060 37%


RESULTADO OPERACIONAL LÍQUIDO (NOI) 605 22% 1.612 26% 2.033 29% 2.263 30% 2.648 32%

Fluxo de Caixa Resumido

Reais (R$)

2017 2018 2019 2020 2021

MINUTA

32

Ibis budget Sorocaba

DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS DE CAIXA DISPONÍVEIS PARA SERVIÇO DA DÍVIDA E IMPOSTO DE RENDA

ANO 1* - 2017 ANO 2 - 2018 ANO 3 - 2019 ANO 4 - 2020 ANO 5 - 2021

Número de Apartamentos

Número de Apartamentos Ocupados

Percentual de Ocupação

Diária Média Bruta

REVPAR

Valor Valor Valor Valor Valor

(000'S) % (000'S) % (000'S) % (000'S) % (000'S) %

RECEITAS

Hospedagem $2.696 91% $6.205 92% $7.084 92% $7.659 93% $8.377 93%

Alimentos e Bebidas 256 9% 551 8% 590 8% 619 7% 650 7%


Receita Total Bruta 2.952 100% 6.757 100% 7.674 100% 8.278 100% 9.027 100%

Impostos (ICMS, ISS, Pis, Confis) 254 9% 583 9% 662 9% 714 9% 779 9%

Receita Total Líquida 2.698 91% 6.174 91% 7.012 91% 7.564 91% 8.248 91%

DESPESAS E CUSTOS DEPARTAMENTAIS

Hospedagem 807 33% 1.696 30% 1.777 27% 1.837 26% 1.902 25%

Alimentos e Bebidas 159 68% 335 66% 353 65% 366 65% 381 64%

Total de Despesas e Custos Departamentais 966 36% 2.031 33% 2.130 30% 2.203 29% 2.283 28%

RESULTADO DEPARTAMENTAL BRUTO 1.732 64% 4.143 67% 4.882 70% 5.361 71% 5.966 72%

DESPESAS OPERACIONAIS NÃO DISTRIBUÍDAS

Administração Geral 282 10% 571 9% 578 8% 584 8% 589 7%

Marketing 88 3% 178 3% 179 3% 180 2% 181 2%

Energia 229 8% 470 8% 482 7% 490 6% 500 6%

Manutenção da Propriedade 110 4% 236 4% 262 4% 286 4% 312 4%

Total de Despesas Não Distribuídas 709 26% 1.454 24% 1.501 21% 1.540 20% 1.582 19%

RESULTADO OPERACIONAL BRUTO (GOP) 1.023 38% 2.689 44% 3.381 48% 3.821 51% 4.383 53%


Franchise Fee 108 4% 248 4% 283 4% 306 4% 335 4%

RESULTADO OP. BRUTO AJUSTADO (AGOP) 861 32% 2.317 38% 2.957 42% 3.363 44% 3.883 47%

OUTRAS DEDUÇÕES

Honorários Asset Management 44 1% 108 2% 129 2% 143 2% 160 2%

IPTU 14 1% 27 0% 27 0% 27 0% 27 0%

Seguros 7 0% 14 0% 14 0% 14 0% 14 0%

Honorário de Incentivo 138 5% 371 6% 473 7% 538 7% 621 8%

Total de Outras Deduções 202 8% 520 8% 644 9% 722 10% 823 10%

FLUXO DE CAIXA (EBITDA) $659 24% $1.797 29% $2.314 33% $2.641 35% $3.060 37%


RESULTADO OPERACIONAL LÍQUIDO (NOI) $605 22% $1.612 26% $2.033 29% $2.263 30% $2.648 32%

NOTAS:

1. As porcentagens das despesas departamentais são calculadas sobre as receitas departamentais líquidas. Todas as outras porcentagens são calculadas sobre a receita total líquida.

2. Os impostos foram estimados em 3,65% de Pis e Confins para Hospedagem, 5,1% de PIS e Cofins para demais receitas, 3,2% de ICMS e 5,0% de ISS e representam médias aproximadas.

* Considera-se a abertura do empreendimento na metade do ano, portanto, com a metade do inventário de apartamentos disponíveis e ocupação projetada para o período

72%

$161,00

$116,00

180

76%

$168,00

$128,00

47.600 50.000

180

65%

$146,00

$94,00

180

69%

$156,00

$108,00

42.400 45.400

180

EXPRESSO EM REAIS CONSTANTES

180

30%

$137,00

$41,00

19.700

Viabilidade

Econômica

MINUTAViabilidade Econômica

34

Valor de Venda da Unidade - Novotel

• Para determinar a viabilidade econômica do empreendimento, faremos a seguir o cálculo da TIR Real (não considera inflação);

• Por definição, a TIR é a taxa de retorno de investimento do projeto. O método da TIR não tem como finalidade a avaliação da rentabilidade absoluta a

determinado custo do capital (processo de atualização), como o VPL, mas, ao contrário, seu objetivo é encontrar uma taxa intrínseca de rendimento;

• Para calcular a TIR, utilizamos como base o valor de venda da unidade fornecido pelo Incorporador, dos oito diferentes tipos de Unidade Imobiliárias

• O valor de venda inclui o Preço pago por unidade, Móveis e Utensílios (FF&E) e Materiais Operacionais (HEOS), além das Despesas Pré-Operacionais e Taxa

de Afiliação necessárias para a implantação do hotel. Esses valores correspondem à venda da unidade à vista, ou seja, não consideram as variações conforme

tabela de venda. Assumimos que este valor inclui todos os custos e gastos para a aquisição da unidade pelo investidor final (exceto impostos e despesas de

transmissão do imóvel).O detalhamento dos custos e gastos de cada unidade será apresentado abaixo:

Fonte: JLL 2016, com base em

dados fornecidos pelo prospecto

do incorporador de Maio de 2016.

3.331,67

Unidade m² Valor da unidade (R$)Reembolso pré-operacional

(R$) / por unidade

Reembolso

taxa afiliação

(R$) / por

unidade

Montagem,

equipagem e

decoração / por

m²

Total Geral da

Unidade (R$)

Grupo 1 27,66 482.549,94 7.348,22 1.626,41 92.153,99 583.678,56

Grupo 2 26,84 482.549,94 7.348,22 1.626,41 89.422,02 580.946,59

Grupo 3 26,410 482.549,94 7.348,22 1.626,41 87.989,40 579.513,97

Grupo 4 27,81 482.549,94 7.348,22 1.626,41 92.653,74 584.178,31

Grupo 5 28,89 482.549,94 7.348,22 1.626,41 96.251,95 587.776,52

Grupo 6 27,73 482.549,94 7.348,22 1.626,41 92.387,21 583.911,78

Grupo 7 27,37 482.549,94 7.348,22 1.626,41 91.187,81 582.712,38

Grupo 8 27,9 482.549,94 7.348,22 1.626,41 92.953,59 584.478,16

Montagem, equipagem e

decoração (R$) / por m²

Taxa administrativa

conforme contrato (15%

livre impostos)

Impostos (R$)

Valor total por

m² privativo

(R$)

2.808,21 421,23 102,23 3.331,67


35

Base de Cálculo da TIR - Novotel

• Como parte do cálculo da TIR, estimamos a Taxa de Capitalização (Cap Rate) a ser usada para o cálculo da perpetuidade no 10º ano de operação;

• As estimativas do Cap Rate (Taxa de Capitalização) estão baseadas no banco de dados da JLL , que considera as informações levantadas em relação a

comercialização de unidades para os anos de 2014 e 2015, nas seguintes propriedades:

- São Paulo – SP: Marriott Executive Apartments; Holiday Inn Parque Anhembi; Blue Tree Faria Lima, Comfort Nova Paulista, Howard Jonhson Faria

Lima, Ibis Congonhas, Ibis Busget Paulista, Ibis Budget Jardins, Ibis São Paulo Paulista, Intercity Premium Berrini, Intercity Premium Ibirapuera,

Intercity Nações Unidas, Meliã Jardim Europa, Quality Jardins, Quality Berrini, Staybridge Suites, Tryp Berrini, Tryp Paulista, Tryp Iguatemi, Tryp Itaim;

- Campinas – SP: Ibis e Mercure;

- Santo André – SP: Ibis e Mercure;

- Tamboré – SP: Ibis e Ibis Budget;

- Araçatuba – SP: Ibis;

- Guarulhos – SP: Ibis;

- Vitória – ES: Ibis Budget e Ibis;

- Salvador – BA: Ibis e Novotel Hangar;

- Macaé – RJ: Mercure.

• Dessa forma, chegamos uma taxa de 8,5% de Cap Rate;

• À partir do slide 37, apresentamos o fluxo de caixa resumido antes do imposto de renda do investidor e o cálculo da TIR Real (sem considerar inflação) para

cada grupo de unidade. A análise é apresentada considerando um período de 10 anos e a venda da unidade ao final deste período, aplicando-se a taxa de

capitalização sobre o fluxo do ano 10 de operação;

• As estimativas de fluxos de caixa operacionais apresentados estão no formato real, sem considerar os efeitos da inflação.


36

Tendo em vista a incorporação do empreendimento como um condo-hotel e a remuneração do investidor com base na Fração Ideal (FI) correspondente ao seu

grupo de unidades, elaboramos um quadro-resumo das frações ideais, que servirá como base para o calculo da TIR real de cada grupo.

Fração Ideal (FI) e Detalhamento dos Custos - Bases de Cálculo - Novotel

Fonte: JLL 2016, com base em dados

fornecidos pelo prospecto do

incorporador de Maio de 2016.

Tipo Quantidade m² médio m² total %m² total %m² unid

Grupo 1 (finais 1) 8 27,66 221,28 5% 0,64%

Grupo 2 (finais 2 a 9 e 14 a 18) 104 26,84 2791,36 64% 0,62%

Grupo 3 (finais 10) 8 26,4 211,28 5% 0,61%

Grupo 4 (finais 11) 8 27,8 222,48 5% 0,64%

Grupo 5 (finais 12 PNE) 8 28,9 231,12 5% 0,67%

Grupo 6 (finais 13) 8 27,7 221,84 5% 0,64%

Grupo 7 (finais 19) 8 27,4 218,96 5% 0,63%

Grupo 8 (finais 20) 8 27,9 223,2 5% 0,64%

Fração Ideal por Grupo de Unidade


37

(1) Valor não inflacionado do Resultado Operacional Líquido (NOI) por Fração Ideal (FI)

(2) Valores de investimento contemplam os custos informados pelo incorporador para aquisição da unidade.

Fonte: JLL, 2016

Cálculo da TIR – Grupo 1 – Novotel – À Vista

Ano InvestimentoNOI HOTEL /

UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa

AcumuladoRentabilidade

2016 (583.679) - - (583.679) (583.679)

2017 5.403 - 5.403 (578.276) 1%

2018 13.972 - 13.972 (564.304) 2,4%

2019 17.807 - 17.807 (546.497) 3,1%

2020 21.942 - 21.942 (524.555) 3,8%

2021 26.026 - 26.026 (498.530) 4,5%

2022 26.026 - 26.026 (472.504) 4,5%

2023 26.026 - 26.026 (446.478) 4,5%

2024 26.026 - 26.026 (420.453) 4,5%

2025 26.026 - 26.026 (394.427) 4,5%

2026 26.026 306.185 332.210 (62.216) 4,5%

TIR -1,3%

AVALIAÇÃO DO INVESTIMENTO - TIR GRUPO 1 (R$ Constante)


38




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (580.947) - - (580.947) (580.947)

2017 5.242 - 5.242 (575.704) 1%

2018 13.557 - 13.557 (562.147) 2,3%

2019 17.279 - 17.279 (544.867) 3,0%

2020 21.291 - 21.291 (523.576) 3,7%

2021 25.254 - 25.254 (498.322) 4,3%

2022 25.254 - 25.254 (473.068) 4,3%

2023 25.254 - 25.254 (447.814) 4,3%

2024 25.254 - 25.254 (422.559) 4,3%

2025 25.254 - 25.254 (397.305) 4,3%

2026 25.254 297.108 322.362 (74.944) 4,3%

TIR -1,6%



39




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (579.514) - - (579.514) (579.514)

2017 5.158 - 5.158 (574.355) 1%

2018 13.340 - 13.340 (561.015) 2,3%

2019 17.002 - 17.002 (544.013) 2,9%

2020 20.950 - 20.950 (523.063) 3,6%

2021 24.850 - 24.850 (498.213) 4,3%

2022 24.850 - 24.850 (473.363) 4,3%

2023 24.850 - 24.850 (448.514) 4,3%

2024 24.850 - 24.850 (423.664) 4,3%

2025 24.850 - 24.850 (398.815) 4,3%

2026 24.850 292.348 317.197 (81.618) 4,3%

TIR -1,8%



40




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (584.178) - - (584.178) (584.178)

2017 5.432 - 5.432 (578.746) 1%

2018 14.047 - 14.047 (564.699) 2,4%

2019 17.904 - 17.904 (546.795) 3,1%

2020 22.061 - 22.061 (524.734) 3,8%

2021 26.167 - 26.167 (498.568) 4,5%

2022 26.167 - 26.167 (472.401) 4,5%

2023 26.167 - 26.167 (446.234) 4,5%

2024 26.167 - 26.167 (420.067) 4,5%

2025 26.167 - 26.167 (393.900) 4,5%

2026 26.167 307.845 334.012 (59.888) 4,5%

TIR -1,3%



41




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (587.777) - - (587.777) (587.777)

2017 5.643 - 5.643 (582.134) 1%

2018 14.593 - 14.593 (567.541) 2,5%

2019 18.599 - 18.599 (548.942) 3,2%

2020 22.918 - 22.918 (526.024) 3,9%

2021 27.183 - 27.183 (498.841) 4,6%

2022 27.183 - 27.183 (471.658) 4,6%

2023 27.183 - 27.183 (444.475) 4,6%

2024 27.183 - 27.183 (417.292) 4,6%

2025 27.183 - 27.183 (390.109) 4,6%

2026 27.183 319.800 346.983 (43.126) 4,6%

TIR -0,9%



42




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (583.912) - - (583.912) (583.912)

2017 5.416 - 5.416 (578.495) 1%

2018 14.007 - 14.007 (564.488) 2,4%

2019 17.852 - 17.852 (546.636) 3,1%

2020 21.997 - 21.997 (524.639) 3,8%

2021 26.092 - 26.092 (498.547) 4,5%

2022 26.092 - 26.092 (472.456) 4,5%

2023 26.092 - 26.092 (446.364) 4,5%

2024 26.092 - 26.092 (420.273) 4,5%

2025 26.092 - 26.092 (394.181) 4,5%

2026 26.092 306.960 333.051 (61.130) 4,5%

TIR -1,3%



43




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (582.712) - - (582.712) (582.712)

2017 5.346 - 5.346 (577.366) 1%

2018 13.825 - 13.825 (563.541) 2,4%

2019 17.620 - 17.620 (545.921) 3,0%

2020 21.712 - 21.712 (524.209) 3,7%

2021 25.753 - 25.753 (498.456) 4,4%

2022 25.753 - 25.753 (472.703) 4,4%

2023 25.753 - 25.753 (446.950) 4,4%

2024 25.753 - 25.753 (421.198) 4,4%

2025 25.753 - 25.753 (395.445) 4,4%

2026 25.753 302.975 328.727 (66.717) 4,4%

TIR -1,4%



44




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (584.478) - - (584.478) (584.478)

2017 5.450 - 5.450 (579.029) 1%

2018 14.093 - 14.093 (564.936) 2,4%

2019 17.962 - 17.962 (546.974) 3,1%

2020 22.132 - 22.132 (524.842) 3,8%

2021 26.252 - 26.252 (498.590) 4,5%

2022 26.252 - 26.252 (472.339) 4,5%

2023 26.252 - 26.252 (446.087) 4,5%

2024 26.252 - 26.252 (419.836) 4,5%

2025 26.252 - 26.252 (393.584) 4,5%

2026 26.252 308.841 335.093 (58.491) 4,5%

TIR -1,2%



45

Valor de Venda da Unidade – Ibis Budget

• Para determinar a viabilidade econômica do empreendimento, faremos a seguir o cálculo da TIR Real (não considera inflação);

• Por definição, a TIR é a taxa de retorno de investimento do projeto. O método da TIR não tem como finalidade a avaliação da rentabilidade absoluta a

determinado custo do capital (processo de atualização), como o VPL, mas, ao contrário, seu objetivo é encontrar uma taxa intrínseca de rendimento;

• Para calcular a TIR, utilizamos como base o valor de venda da unidade fornecido pelo Incorporador, dos cinco diferentes tipos de Unidade Imobiliárias


de Afiliação necessárias para a implantação do hotel. Esses valores correspondem à venda da unidade à vista, ou seja, não consideram as variações conforme

tabela de venda. Assumimos que este valor inclui todos os custos e gastos para a aquisição da unidade pelo investidor final (exceto impostos e despesas de

transmissão do imóvel).O detalhamento dos custos e gastos de cada unidade será apresentado abaixo:

Fonte: JLL 2016, com base

em dados fornecidos pelo

prospecto do incorporador

de Maio de 2016.

1.890,55

Unidade m² Valor da unidade (R$)

Reembolso pré-

operacional (R$) / por

unidade

Reembolso

taxa afiliação

(R$) / por

unidade

Montagem,

equipagem e

decoração / por

m²

Total Geral da

Unidade (R$)

Grupo 1 14,82 345.313,93 3.116,87 1.626,41 28.017,95 378.075,16

Grupo 2 13,96 345.313,93 3.116,87 1.626,41 26.392,08 376.449,29

Grupo 3 14,25 345.313,93 3.116,87 1.626,41 26.940,34 376.997,55

Grupo 4 25,77 471.033,37 3.116,87 1.626,41 48.719,47 524.496,12

Finais 5 14,72 345.313,93 3.116,87 1.626,41 27.828,90 377.886,11

Montagem, equipagem e

decoração (R$) / por m²

Taxa administrativa

conforme contrato (15%

livre impostos)

Impostos (R$)

Valor total por

m² privativo

(R$)

1.593,51 239,02 58,02 1.890,55


46

Base de Cálculo da TIR – Ibis Budget

• Como parte do cálculo da TIR, estimamos a Taxa de Capitalização (Cap Rate) a ser usada para o cálculo da perpetuidade no 10º ano de operação;

• As estimativas do Cap Rate (Taxa de Capitalização) estão baseadas no banco de dados da JLL , que considera as informações levantadas em relação a

comercialização de unidades para os anos de 2014 e 2015, nas seguintes propriedades:

- São Paulo – SP: Marriott Executive Apartments; Holiday Inn Parque Anhembi; Blue Tree Faria Lima, Comfort Nova Paulista, Howard Jonhson Faria

Lima, Ibis Congonhas, Ibis Busget Paulista, Ibis Budget Jardins, Ibis São Paulo Paulista, Intercity Premium Berrini, Intercity Premium Ibirapuera,

Intercity Nações Unidas, Meliã Jardim Europa, Quality Jardins, Quality Berrini, Staybridge Suites, Tryp Berrini, Tryp Paulista, Tryp Iguatemi, Tryp Itaim;

- Campinas – SP: Ibis e Mercure;

- Santo André – SP: Ibis e Mercure;

- Tamboré – SP: Ibis e Ibis Budget;

- Araçatuba – SP: Ibis;

- Guarulhos – SP: Ibis;

- Vitória – ES: Ibis Budget e Ibis;

- Salvador – BA: Ibis e Novotel Hangar;

- Macaé – RJ: Mercure.

• Dessa forma, chegamos uma taxa de 8,5% de Cap Rate;

• À partir do slide 48, apresentamos o fluxo de caixa resumido antes do imposto de renda do investidor e o cálculo da TIR Real (sem considerar inflação) para

cada grupo de unidade. A análise é apresentada considerando um período de 10 anos e a venda da unidade ao final deste período, aplicando-se a taxa de

capitalização sobre o fluxo do ano 10 de operação;

• As estimativas de fluxos de caixa operacionais apresentados estão no formato real, sem considerar os efeitos da inflação.


47

Tendo em vista a incorporação do empreendimento como um condo-hotel e a remuneração do investidor com base na Fração Ideal (FI) correspondente ao seu

grupo de unidades, elaboramos um quadro-resumo das frações ideais, que servirá como base para o calculo da TIR real de cada grupo.

Fração Ideal (FI) e Detalhamento dos Custos - Bases de Cálculo – Ibis Budget

Fonte: JLL 2016, com base em dados

fornecidos pelo prospecto do

incorporador de Maio de 2016.

Tipo Quantidade m² médio m² total %m² total %m² unid

Grupo 1 (finais 1) 9 14,82 133,38 5% 0,56%

Grupo 2 (finais 2 a 10 e 14 a 18) 135 13,96 1884,6 71% 0,53%

Grupo 3 (finais 11) 9 14,25 128,25 5% 0,54%

Grupo 4 (finais 12) 9 25,77 231,93 9% 0,97%

Grupo 5 (finais 13 e 20) 18 14,72 264,96 10% 0,56%

Fração Ideal por Grupo de Unidade


48



Fonte: JLL, 2016

Cálculo da TIR – Grupo 1 – Ibis Budget – À Vista


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (378.075) - - (378.075) (378.075)

2017 3.392 - 3.392 (374.683) 1%

2018 9.038 - 9.038 (365.644) 2,4%

2019 11.399 - 11.399 (354.245) 3,0%

2020 12.689 - 12.689 (341.557) 3,4%

2021 14.847 - 14.847 (326.709) 3,9%

2022 14.847 - 14.847 (311.862) 3,9%

2023 14.847 - 14.847 (297.015) 3,9%

2024 14.847 - 14.847 (282.167) 3,9%

2025 14.847 - 14.847 (267.320) 3,9%

2026 14.847 174.675 189.522 (77.798) 3,9%

TIR -2,7%



49




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (376.449) - - (376.449) (376.449)

2017 3.195 - 3.195 (373.254) 1%

2018 8.514 - 8.514 (364.740) 2,3%

2019 10.738 - 10.738 (354.002) 2,9%

2020 11.952 - 11.952 (342.050) 3,2%

2021 13.986 - 13.986 (328.064) 3,7%

2022 13.986 - 13.986 (314.078) 3,7%

2023 13.986 - 13.986 (300.093) 3,7%

2024 13.986 - 13.986 (286.107) 3,7%

2025 13.986 - 13.986 (272.121) 3,7%

2026 13.986 164.539 178.524 (93.597) 3,7%

TIR -3,3%



50




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (376.998) - - (376.998) (376.998)

2017 3.262 - 3.262 (373.736) 1%

2018 8.691 - 8.691 (365.045) 2,3%

2019 10.961 - 10.961 (354.084) 2,9%

2020 12.201 - 12.201 (341.884) 3,2%

2021 14.276 - 14.276 (327.607) 3,8%

2022 14.276 - 14.276 (313.331) 3,8%

2023 14.276 - 14.276 (299.055) 3,8%

2024 14.276 - 14.276 (284.778) 3,8%

2025 14.276 - 14.276 (270.502) 3,8%

2026 14.276 167.957 182.233 (88.269) 3,8%

TIR -3,1%



51




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (524.496) - - (524.496) (524.496)

2017 5.899 - 5.899 (518.597) 1%

2018 15.717 - 15.717 (502.881) 3,0%

2019 19.821 - 19.821 (483.059) 3,8%

2020 22.064 - 22.064 (460.995) 4,2%

2021 25.818 - 25.818 (435.178) 4,9%

2022 25.818 - 25.818 (409.360) 4,9%

2023 25.818 - 25.818 (383.543) 4,9%

2024 25.818 - 25.818 (357.725) 4,9%

2025 25.818 - 25.818 (331.908) 4,9%

2026 25.818 303.736 329.554 (2.354) 4,9%

TIR -0,1%



52




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (377.886) - - (377.886) (377.886)

2017 3.369 - 3.369 (374.517) 1%

2018 8.978 - 8.978 (365.539) 2,4%

2019 11.322 - 11.322 (354.217) 3,0%

2020 12.603 - 12.603 (341.614) 3,3%

2021 14.747 - 14.747 (326.867) 3,9%

2022 14.747 - 14.747 (312.120) 3,9%

2023 14.747 - 14.747 (297.373) 3,9%

2024 14.747 - 14.747 (282.625) 3,9%

2025 14.747 - 14.747 (267.878) 3,9%

2026 14.747 173.496 188.243 (79.635) 3,9%

TIR -2,8%



53

Valor de Venda da Unidade – Novotel – A Prazo - Premissas

• Para calcular a TIR a Prazo, utilizamos como base o valor de venda da unidade fornecido pelo Incorporador, dos oito diferentes tipos de Unidade

Imobiliárias, bem como o momento de pagamento das parcelas e demais custos (FF&E, Pré Operacional e Taxa Afiliação).


de Afiliação necessárias para a implantação do hotel. Assumimos que este valor inclui todos os custos e gastos para a aquisição da unidade pelo investidor

final (exceto impostos e despesas de transmissão do imóvel).

(1) Ato – Abril 2016

(2) 3 Parcelas – Primeira em 01/2017

(3) 1 Anuais – Primeira em 02/2017

(4) Única – Em 04/2017

(5) Financiamento – Em 04/2017

*O Financiamento é negociado individualmente entre o investidor e sua respectiva instituição bancária

Pgto Valor

Ato Compra 1.626

Taxa Afiliação

Grupos Ato 30/60/90 3 Parcelas 1 Anuais Única Financiamento Total

1 a 8 29.844 9.948 28.186 29.844 49.739 273.565 497.394

Tabela de Venda da Unidade a Prazo- Novotel Sorocaba

Grupos Valor Total #Parcelas Início Término Valor

1 92.154 15 abr/16 jun/17 6.144

2 89.422 15 abr/16 jun/17 5.961

3 87.989 15 abr/16 jun/17 5.866

4 92.654 15 abr/16 jun/17 6.177

5 96.252 15 abr/16 jun/17 6.417

6 92.387 15 abr/16 jun/17 6.159

7 91.188 15 abr/16 jun/17 6.079

8 92.954 15 abr/16 jun/17 6.197

FF&E

Pgto Valor

jan/17 7.348

Pré Operacional


54

Valor de Venda da Unidade – Novotel – A Prazo – Fluxo Pagamento Grupo 1

• A tabela abaixo representa o fluxo de pagamento com as respectivas entradas das parcelas a serem pagas, conforme dados apresentados na página Valor de

Venda da Unidade – A Prazo - Premissas

Mês Valor Unidade Taxa Afliliação FF&E Pré Operacional Total

Abril 29.844 1.626 6.144 - 37.614

Maio 9.948 - 6.144 - 16.092

Junho 9.948 - 6.144 - 16.092

Julho 9.948 - 6.144 - 16.092

Agosto - - 6.144 - 6.144

Setembro - - 6.144 - 6.144

Outubro - - 6.144 - 6.144

Novembro - - 6.144 - 6.144

Dezembro - - 6.144 - 6.144

Total 2016 116.607

2017

Janeiro 28.186 - 6.144 7.348 41.678

Fevereiro 58.030 - 6.144 - 64.174

Março 28.186 - 6.144 - 34.330

Abril 323.304 - 6.144 - 329.448

Maio - 6.144 - 6.144

Junho - 6.144 - 6.144

Julho - - - -

Total 2017 481.916

598.523

Fluxo de Pagamento a Prazo - Novotel - Grupo 1


55



Fonte: JLL, 2016

Cálculo da TIR – Novotel - Grupo 1 – A Prazo


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (116.607) - - (116.607) (116.607)

2017 (481.916) 5.403 - (476.513) (593.120) 1%

2018 13.972 - 13.972 (579.149) 2,3%

2019 17.807 - 17.807 (561.342) 3,0%

2020 21.942 - 21.942 (539.400) 3,7%

2021 26.026 - 26.026 (513.374) 4,3%

2022 26.026 - 26.026 (487.348) 4,3%

2023 26.026 - 26.026 (461.323) 4,3%

2024 26.026 - 26.026 (435.297) 4,3%

2025 26.026 - 26.026 (409.271) 4,3%

2026 26.026 306.185 332.210 (77.061) 4,3%

TIR -1,8%

AVALIAÇÃO DO INVESTIMENTO - TIR GRUPO 1 - A PRAZO (R$ Constante)


56





Abril 29.844 1.626 5.961 - 37.432

Maio 9.948 - 5.961 - 15.909

Junho 9.948 - 5.961 - 15.909

Julho 9.948 - 5.961 - 15.909

Agosto - - 5.961 - 5.961

Setembro - - 5.961 - 5.961

Outubro - - 5.961 - 5.961

Novembro - - 5.961 - 5.961

Dezembro - - 5.961 - 5.961

Total 2016 114.968

2017

Janeiro 28.186 - 5.961 7.348 41.496

Fevereiro 58.030 - 5.961 - 63.991

Março 28.186 - 5.961 - 34.147

Abril 323.304 - 5.961 - 329.265

Maio - 5.961 - 5.961

Junho - 5.961 - 5.961

Julho - - - -

Total 2017 480.823

595.791



57

Cálculo da TIR – Novotel – Grupo 2 – A Prazo



Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (114.968) - - (114.968) (114.968)

2017 (480.823) 5.242 - (475.581) (590.549) 1%

2018 13.557 - 13.557 (576.991) 2,3%

2019 17.279 - 17.279 (559.712) 2,9%

2020 21.291 - 21.291 (538.420) 3,6%

2021 25.254 - 25.254 (513.166) 4,2%

2022 25.254 - 25.254 (487.912) 4,2%

2023 25.254 - 25.254 (462.658) 4,2%

2024 25.254 - 25.254 (437.404) 4,2%

2025 25.254 - 25.254 (412.150) 4,2%

2026 25.254 297.108 322.362 (89.788) 4,2%

TIR -2,1%



58





Abril 29.844 1.626 5.866 - 37.336

Maio 9.948 - 5.866 - 15.814

Junho 9.948 - 5.866 - 15.814

Julho 9.948 - 5.866 - 15.814

Agosto - - 5.866 - 5.866

Setembro - - 5.866 - 5.866

Outubro - - 5.866 - 5.866

Novembro - - 5.866 - 5.866

Dezembro - - 5.866 - 5.866

Total 2016 114.108

2017

Janeiro 28.186 - 5.866 7.348 41.400

Fevereiro 58.030 - 5.866 - 63.896

Março 28.186 - 5.866 - 34.052

Abril 323.304 - 5.866 - 329.170

Maio - 5.866 - 5.866

Junho - 5.866 - 5.866

Julho - - - -

Total 2017 480.250

594.358



59




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (114.108) - - (114.108) (114.108)

2017 (480.250) 5.158 - (475.092) (589.200) 1%

2018 13.340 - 13.340 (575.859) 2,2%

2019 17.002 - 17.002 (558.857) 2,9%

2020 20.950 - 20.950 (537.907) 3,5%

2021 24.850 - 24.850 (513.057) 4,2%

2022 24.850 - 24.850 (488.208) 4,2%

2023 24.850 - 24.850 (463.358) 4,2%

2024 24.850 - 24.850 (438.508) 4,2%

2025 24.850 - 24.850 (413.659) 4,2%

2026 24.850 292.348 317.197 (96.462) 4,2%

TIR -2,3%



60





Abril 29.844 1.626 6.177 - 37.647

Maio 9.948 - 6.177 - 16.125

Junho 9.948 - 6.177 - 16.125

Julho 9.948 - 6.177 - 16.125

Agosto - - 6.177 - 6.177

Setembro - - 6.177 - 6.177

Outubro - - 6.177 - 6.177

Novembro - - 6.177 - 6.177

Dezembro - - 6.177 - 6.177

Total 2016 116.907

2017

Janeiro 28.186 - 6.177 7.348 41.711

Fevereiro 58.030 - 6.177 - 64.207

Março 28.186 - 6.177 - 34.363

Abril 323.304 - 6.177 - 329.481

Maio - 6.177 - 6.177

Junho - 6.177 - 6.177

Julho - - - -

Total 2017 482.116

599.022



61




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (116.907) - - (116.907) (116.907)

2017 (482.116) 5.432 - (476.684) (593.591) 1%

2018 14.047 - 14.047 (579.544) 2,3%

2019 17.904 - 17.904 (561.640) 3,0%

2020 22.061 - 22.061 (539.579) 3,7%

2021 26.167 - 26.167 (513.412) 4,4%

2022 26.167 - 26.167 (487.245) 4,4%

2023 26.167 - 26.167 (461.079) 4,4%

2024 26.167 - 26.167 (434.912) 4,4%

2025 26.167 - 26.167 (408.745) 4,4%

2026 26.167 307.845 334.012 (74.733) 4,4%

TIR -1,7%



62





Abril 29.844 1.626 6.417 - 37.887

Maio 9.948 - 6.417 - 16.365

Junho 9.948 - 6.417 - 16.365

Julho 9.948 - 6.417 - 16.365

Agosto - - 6.417 - 6.417

Setembro - - 6.417 - 6.417

Outubro - - 6.417 - 6.417

Novembro - - 6.417 - 6.417

Dezembro - - 6.417 - 6.417

Total 2016 119.066

2017

Janeiro 28.186 - 6.417 7.348 41.951

Fevereiro 58.030 - 6.417 - 64.447

Março 28.186 - 6.417 - 34.603

Abril 323.304 - 6.417 - 329.721

Maio - 6.417 - 6.417

Junho - 6.417 - 6.417

Julho - - - -

Total 2017 483.555

602.621



63




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (119.066) - - (119.066) (119.066)

2017 (483.555) 5.643 - (477.912) (596.978) 1%

2018 14.593 - 14.593 (582.385) 2,4%

2019 18.599 - 18.599 (563.786) 3,1%

2020 22.918 - 22.918 (540.869) 3,8%

2021 27.183 - 27.183 (513.686) 4,5%

2022 27.183 - 27.183 (486.503) 4,5%

2023 27.183 - 27.183 (459.320) 4,5%

2024 27.183 - 27.183 (432.137) 4,5%

2025 27.183 - 27.183 (404.953) 4,5%

2026 27.183 319.800 346.983 (57.970) 4,5%

TIR -1,3%



64

Valor de Venda da Unidade – Novotel– A Prazo – Fluxo Pagamento Grupo 6




Abril 29.844 1626,41 6.159 - 37.630

Maio 9.948 - 6.159 - 16.107

Junho 9.948 - 6.159 - 16.107

Julho 9.948 - 6.159 - 16.107

Agosto - - 6.159 - 6.159

Setembro - - 6.159 - 6.159

Outubro - - 6.159 - 6.159

Novembro - - 6.159 - 6.159

Dezembro - - 6.159 - 6.159

Total 2016 116.747

2017

Janeiro 28.186 - 6.159 7.348 41.693

Fevereiro 58.030 - 6.159 - 64.189

Março 28.186 - 6.159 - 34.345

Abril 323.304 - 6.159 - 329.463

Maio - 6.159 - 6.159

Junho - 6.159 - 6.159

Julho - - - -

Total 2017 482.009

598.756



65



Fonte: JLL, 2016

Cálculo da TIR – Novotel- Grupo 6 – A Prazo


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (116.747) - - (116.747) (116.747)

2017 (482.009) 5.416 - (476.593) (593.340) 1%

2018 14.007 - 14.007 (579.333) 2,3%

2019 17.852 - 17.852 (561.481) 3,0%

2020 21.997 - 21.997 (539.483) 3,7%

2021 26.092 - 26.092 (513.392) 4,4%

2022 26.092 - 26.092 (487.300) 4,4%

2023 26.092 - 26.092 (461.208) 4,4%

2024 26.092 - 26.092 (435.117) 4,4%

2025 26.092 - 26.092 (409.025) 4,4%

2026 26.092 306.960 333.051 (75.974) 4,4%

TIR -1,7%



66

Valor de Venda da Unidade – Novotel– A Prazo – Fluxo Pagamento Grupo 7




Abril 29.844 1.626 6.079 - 37.550

Maio 9.948 - 6.079 - 16.027

Junho 9.948 - 6.079 - 16.027

Julho 9.948 - 6.079 - 16.027

Agosto - - 6.079 - 6.079

Setembro - - 6.079 - 6.079

Outubro - - 6.079 - 6.079

Novembro - - 6.079 - 6.079

Dezembro - - 6.079 - 6.079

Total 2016 116.027

2017

Janeiro 28.186 - 6.079 7.348 41.613

Fevereiro 58.030 - 6.079 - 64.109

Março 28.186 - 6.079 - 34.265

Abril 323.304 - 6.079 - 329.383

Maio - 6.079 - 6.079

Junho - 6.079 - 6.079

Julho - - - -

Total 2017 481.529

597.556



67




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (116.027) - - (116.027) (116.027)

2017 (481.529) 5.346 - (476.183) (592.210) 1%

2018 13.825 - 13.825 (578.385) 2,3%

2019 17.620 - 17.620 (560.764) 2,9%

2020 21.712 - 21.712 (539.053) 3,6%

2021 25.753 - 25.753 (513.300) 4,3%

2022 25.753 - 25.753 (487.547) 4,3%

2023 25.753 - 25.753 (461.794) 4,3%

2024 25.753 - 25.753 (436.041) 4,3%

2025 25.753 - 25.753 (410.288) 4,3%

2026 25.753 302.975 328.727 (81.561) 4,3%

TIR -1,9%



68





Abril 29.844 1626,41 6.197 - 37.667

Maio 9.948 - 6.197 - 16.145

Junho 9.948 - 6.197 - 16.145

Julho 9.948 - 6.197 - 16.145

Agosto - - 6.197 - 6.197

Setembro - - 6.197 - 6.197

Outubro - - 6.197 - 6.197

Novembro - - 6.197 - 6.197

Dezembro - - 6.197 - 6.197

Total 2016 117.087

2017

Janeiro 28.186 - 6.197 7.348 41.731

Fevereiro 58.030 - 6.197 - 64.227

Março 28.186 - 6.197 - 34.383

Abril 323.304 - 6.197 - 329.501

Maio - 6.197 - 6.197

Junho - 6.197 - 6.197

Julho - - - -

Total 2017 482.236

599.322



69




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (117.087) - - (117.087) (117.087)

2017 (482.236) 5.450 - (476.786) (593.873) 1%

2018 14.093 - 14.093 (579.781) 2,4%

2019 17.962 - 17.962 (561.819) 3,0%

2020 22.132 - 22.132 (539.687) 3,7%

2021 26.252 - 26.252 (513.435) 4,4%

2022 26.252 - 26.252 (487.184) 4,4%

2023 26.252 - 26.252 (460.932) 4,4%

2024 26.252 - 26.252 (434.681) 4,4%

2025 26.252 - 26.252 (408.429) 4,4%

2026 26.252 308.841 335.093 (73.336) 4,4%

TIR -1,7%



70

Valor de Venda da Unidade – Ibis Budget – A Prazo - Premissas

• Para calcular a TIR a Prazo, utilizamos como base o valor de venda da unidade fornecido pelo Incorporador, dos cinco diferentes tipos de Unidade Imobiliárias,

bem como o momento de pagamento das parcelas e demais custos (FF&E, Pré Operacional e Taxa Afiliação).


de Afiliação necessárias para a implantação do hotel. Assumimos que este valor inclui todos os custos e gastos para a aquisição da unidade pelo investidor

final (exceto impostos e despesas de transmissão do imóvel).

(1) Ato – Abril 2016

(2) 3 Parcelas – Primeira em 01/2017

(3) 1 Anuais – Primeira em 02/2017

(4) Única – Em 04/2017

(5) Financiamento – Em 04/2017

*O Financiamento é negociado individualmente entre o investidor e sua respectiva instituição bancária

Grupos Ato 30/60/90 3 Parcelas 1 Anuais Única Financiamento* Total

1,2,3 & 5 21.356 7.119 20.170 21.356 35.594 195.764 355.937

4 29.132 9.711 27.513 29.132 48.552 267.036 485.524

Tabela de Venda da Unidade - Ibis Budget Sorocaba

Grupos Valor Total #Parcelas Início Término Valor Parcela

1 28.018 15 abr/16 jun/17 1.868

2 26.392 15 abr/16 jun/17 1.759

3 26.940 15 abr/16 jun/17 1.796

4 48.719 15 abr/16 jun/17 3.248

5 27.829 15 abr/16 jun/17 1.855

FF&EPgto Valor

jan/17 3.117

Pré Operacional

Pgto Valor

Ato Compra 1.626

Taxa Afiliação


71

Valor de Venda da Unidade – Ibis Budget – A Prazo – Fluxo Pagamento Grupo 1




Abril 21.356 1.626 1.868 - 24.850

Maio 7.119 - 1.868 - 8.987

Junho 7.119 - 1.868 - 8.987

Julho 7.119 - 1.868 - 8.987

Agosto - - 1.868 - 1.868

Setembro - - 1.868 - 1.868

Outubro - - 1.868 - 1.868

Novembro - - 1.868 - 1.868

Dezembro - - 1.868 - 1.868

Total 2016 61.150

2017

Janeiro 20.170 - 1.868 3.117 25.155

Fevereiro 41.526 - 1.868 - 43.394

Março 20.170 - 1.868 - 22.038

Abril 231.358 - 1.868 - 233.226

Maio - 1.868 - 1.868

Junho - 1.868 - 1.868

Julho - - - -

Total 2017 327.548

388.698

Fluxo de Pagamento a Prazo - Ibis Budget - Grupo 1


72



Fonte: JLL, 2016

Cálculo da TIR – Ibis Budget - Grupo 1 – A Prazo


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (61.150) - - (61.150) (61.150)

2017 (327.458) 3.392 - (324.066) (385.216) 1%

2018 9.038 - 9.038 (376.177) 2,3%

2019 11.399 - 11.399 (364.778) 2,9%

2020 12.689 - 12.689 (352.090) 3,3%

2021 14.847 - 14.847 (337.242) 3,8%

2022 14.847 - 14.847 (322.395) 3,8%

2023 14.847 - 14.847 (307.547) 3,8%

2024 14.847 - 14.847 (292.700) 3,8%

2025 14.847 - 14.847 (277.853) 3,8%

2026 14.847 174.675 189.522 (88.331) 3,8%

TIR -3,3%



73





Abril 21.356 1.626 1.759 - 24.742

Maio 7.119 - 1.759 - 8.878

Junho 7.119 - 1.759 - 8.878

Julho 7.119 - 1.759 - 8.878

Agosto - - 1.759 - 1.759

Setembro - - 1.759 - 1.759

Outubro - - 1.759 - 1.759

Novembro - - 1.759 - 1.759

Dezembro - - 1.759 - 1.759

Total 2016 60.175

2017

Janeiro 20.170 - 1.759 3.117 25.046

Fevereiro 41.526 - 1.759 - 43.285

Março 20.170 - 1.759 - 21.929

Abril 231.358 - 1.759 - 233.117

Maio - 1.759 - 1.759

Junho - 1.759 - 1.759

Julho - - - -

Total 2017 326.898

387.072



74

Cálculo da TIR – Ibis Budget – Grupo 2 – A Prazo



Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (60.175) - - (60.175) (60.175)

2017 (326.898) 3.195 - (323.703) (383.878) 1%

2018 8.514 - 8.514 (375.364) 2,2%

2019 10.738 - 10.738 (364.626) 2,8%

2020 11.952 - 11.952 (352.674) 3,1%

2021 13.986 - 13.986 (338.688) 3,6%

2022 13.986 - 13.986 (324.702) 3,6%

2023 13.986 - 13.986 (310.716) 3,6%

2024 13.986 - 13.986 (296.731) 3,6%

2025 13.986 - 13.986 (282.745) 3,6%

2026 13.986 164.539 178.524 (104.221) 3,6%

TIR -4,0%



75





Abril 21.356 1.626 1.796 - 24.778

Maio 7.119 - 1.796 - 8.915

Junho 7.119 - 1.796 - 8.915

Julho 7.119 - 1.796 - 8.915

Agosto - - 1.796 - 1.796

Setembro - - 1.796 - 1.796

Outubro - - 1.796 - 1.796

Novembro - - 1.796 - 1.796

Dezembro - - 1.796 - 1.796

Total 2016 60.504

2017

Janeiro 20.170 - 1.796 3.117 25.083

Fevereiro 41.526 - 1.796 - 43.322

Março 20.170 - 1.796 - 21.966

Abril 231.358 - 1.796 - 233.154

Maio - 1.796 - 1.796

Junho - 1.796 - 1.796

Julho - - - -

Total 2017 327.117

387.621



76




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (60.504) - - (60.504) (60.504)

2017 (327.117) 3.262 - (323.855) (384.359) 1%

2018 8.691 - 8.691 (375.668) 2,2%

2019 10.961 - 10.961 (364.708) 2,8%

2020 12.201 - 12.201 (352.507) 3,1%

2021 14.276 - 14.276 (338.231) 3,7%

2022 14.276 - 14.276 (323.954) 3,7%

2023 14.276 - 14.276 (309.678) 3,7%

2024 14.276 - 14.276 (295.402) 3,7%

2025 14.276 - 14.276 (281.126) 3,7%

2026 14.276 167.957 182.233 (98.893) 3,7%

TIR -3,8%



77





Abril 29.132 1626,41 3.248 - 34.006

Maio 9.711 - 3.248 - 12.959

Junho 9.711 - 3.248 - 12.959

Julho 9.711 - 3.248 - 12.959

Agosto - - 3.248 - 3.248

Setembro - - 3.248 - 3.248

Outubro - - 3.248 - 3.248

Novembro - - 3.248 - 3.248

Dezembro - - 3.248 - 3.248

Total 2016 89.123

2017

Janeiro 27.513 - 3.248 3.117 33.878

Fevereiro 56.645 - 3.248 - 59.893

Março 27.513 - 3.248 - 30.761

Abril 315.588 - 3.248 - 318.836

Maio - 3.248 - 3.248

Junho - 3.248 - 3.248

Julho - - - -

Total 2017 449.864

538.987



78




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (89.123) - - (89.123) (89.123)

2017 (449.864) 5.899 - (443.965) (533.088) 1%

2018 15.717 - 15.717 (517.372) 2,9%

2019 19.821 - 19.821 (497.550) 3,7%

2020 22.064 - 22.064 (475.486) 4,1%

2021 25.818 - 25.818 (449.669) 4,8%

2022 25.818 - 25.818 (423.851) 4,8%

2023 25.818 - 25.818 (398.034) 4,8%

2024 25.818 - 25.818 (372.216) 4,8%

2025 25.818 - 25.818 (346.398) 4,8%

2026 25.818 303.736 329.554 (16.845) 4,8%

TIR -0,4%



79





Abril 21.356 1626,41 1.855 - 24.838

Maio 7.119 - 1.855 - 8.974

Junho 7.119 - 1.855 - 8.974

Julho 7.119 - 1.855 - 8.974

Agosto - - 1.855 - 1.855

Setembro - - 1.855 - 1.855

Outubro - - 1.855 - 1.855

Novembro - - 1.855 - 1.855

Dezembro - - 1.855 - 1.855

Total 2016 61.037

2017

Janeiro 20.170 - 1.855 3.117 25.142

Fevereiro 41.526 - 1.855 - 43.381

Março 20.170 - 1.855 - 22.025

Abril 231.358 - 1.855 - 233.213

Maio - 1.855 - 1.855

Junho - 1.855 - 1.855

Julho - - - -

Total 2017 327.472

388.509



80




Fonte: JLL, 2016


UH (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2016 (61.037) - - (61.037) (61.037)

2017 (327.472) 3.369 - (324.103) (385.140) 1%

2018 8.978 - 8.978 (376.162) 2,3%

2019 11.322 - 11.322 (364.840) 2,9%

2020 12.603 - 12.603 (352.237) 3,2%

2021 14.747 - 14.747 (337.490) 3,8%

2022 14.747 - 14.747 (322.743) 3,8%

2023 14.747 - 14.747 (307.995) 3,8%

2024 14.747 - 14.747 (293.248) 3,8%

2025 14.747 - 14.747 (278.501) 3,8%

2026 14.747 173.496 188.243 (90.258) 3,8%

TIR -3,4%


Anexos

MINUTADescrição das Receitas e DespesasReceitas

• Receitas de Hospedagem: corresponde à receita de diárias, excluindo café

da manhã.

• Receita de Alimentos e Bebidas: corresponde à receita de alimentos e

bebidas gerada pelos restaurantes, bares, café da manhã, room service e

coffee-breaks, além das receitas com de eventos (banquetes, salas e

equipamentos).

• Receita de Outros Departamentos representa a receita de lavanderia,

telefone, fitness, entre outras.

Custos e Despesas Departamentais

• Hospedagem: incluem salários e encargos da recepção, governança,

reservas e portaria. Outras despesas incluem material de limpeza, enxoval,

uniformes, amenidades para os hóspedes, despesas com reservas,

comissão aos agentes de viagens, tv a cabo, etc.

• Alimentos e Bebidas: incluem os custos diretos de alimentos e bebidas,

salários e encargos da cozinha, restaurante, bares e room service. Outras

despesas incluem louças, talheres, enxoval de mesa, uniformes, materiais de

cozinha e restaurante, menus, lavanderia, etc.

• Outros Departamentos Operacionais: incluem as despesas com salários,

encargos e outras despesas de lavanderia, telefonia, entre outros

departamento operados.

Despesas Operacionais Não Distribuídas

• Administração: representam as despesas com os funcionários da GerênciaGeral, contabilidade e departamento de pessoal. Outras despesas incluemcomissões de cartão de crédito, material de escritório, correio, despesas deviagem, despesas legais, serviços terceirizados, informática, etc.

• Marketing e Vendas: incluem salários e encargos do pessoal de marketing evendas, além das despesas propagandas, viagens, material promocional. Nocaso de hotéis de cadeia essas despesas podem incluir também as taxas demarketing da cadeia.

82

• Áreas Energia: inclui as despesas com eletricidade, água, gás e outroscombustíveis.

• Manutenção: inclui salários e encargos do departamento de manutenção, edespesas com manutenção de equipamentos, instalações, paisagismo, etc.

Resultado Operacional Bruto e Ajustado

• Receita total menos os custos e despesas departamentais e as despesasoperacionais não distribuídas, também conhecido como GOP (GrossOperating Profit). Caso sejam retirados quaisquer itens, passa a serchamado de AGOP (Adjusted Gross Operating Profit). Neste caso, foiretirado o valor da taxa de administração.

Honorários da Cadeia Hoteleira

• Honorários de Administração: Referem-se aos honorários básicos dacadeia hoteleira e em geral correspondem a uma percentual da receita total.

• Honorários de Incentivo: São os honorários da cadeia hoteleira pagosapós o resultado, em geral um percentual do Resultado Operacional Bruto(GOP).

• Outras Despesas

• IPTU: Refere-se ao imposto sobre a propriedade.

• Seguros: Referem-se aos seguros da propriedade.

• Reserva para Reposição de Ativos (FF&E Replacement): Refere-se a umpercentual da receita total do hotel que é destinado à aquisição de ativosfixos compensando a não inclusão de parte das depreciações nas previsõespreparadas.

• Honorários Asset Management: Corresponde a um percentagem deReceita Total Líquida e um percentagem do Resultado Operacional Bruto(GOP) pagar a empresa que preste o serviço de Asset Management aohotel.

MINUTADisclaimer

• Conforme acordado entre a Setin Empreendimentos Imobiliários e a Jones Lang LaSalle Hotels, todas as informações que constam desse relatório foramcoletadas e compiladas pela Jones Lang LaSalle Hotels. Embora estas tenham sido obtidas de fontes confiáveis e assertivas, a Jones Lang LaSalle Hotels nãogarante a precisão de todas as informações contidas nesse documento.

• Esse relatório contém afirmações, suposições, estimativas e projeções baseadas em previsões de desempenho futuro de diferentes componentes dos mercadosrelevantes e propostos nesse projeto. Tais afirmações, suposições, estimativas e projeções podem ou não se confirmar.

• Eventualmente discrepâncias poderão ocorrer entre o que foi previsto e o resultado efetivamente obtido, porque esses eventos e as circunstânciasfreqüentemente não acontecem como esperado. A Jones Lang LaSalle não está obrigada a atualizar esse relatório.

• Este relatório não se propõe a incluir todas as informações que um possível investidor possa eventualmente necessitar. Nenhuma reivindicação pode ser feita pornenhuma das entidades envolvidas no desenvolvimento e/ou operação dos empreendimentos em estudo contra a Jones Lang LaSalle Hotels (e nenhuma dassuas empresas afiliadas), ou qualquer dos seus parceiros e associados para reaver quaisquer perdas ou danos que qualquer investidor eventualmente sofra.

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