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LL AA UU DD OO DD EE
AA VV AA LL II AA ÇÇ ÃÃ OO QQUUAADDRROO RREESSUUMMOO DDEE CCAAPPAA
CLIENTE TELEFONICA – (SP) OBJETO ORDEM DE SERVIÇO # 2007-PE-005 DATA: 10/04/2007 EMITENTE: IM*01 Nº DO CONTRATO: 04-021377.01
RESUMO DA AVALIAÇÃO preço valido para Abril 2007
Valor do Imóvel = R$ 1.470.000,00
(Um milhão, quatrocentos e setenta mil Reais) Interv. Arbitrio: min = R$ 1.323,00 mil; Max = R$ 1.617,00 mil
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: GRAU I PRECISÃO: GRAU I
Abril / 2007
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III ––– CCCOOONNNSSSIIIDDDEEERRRAAAÇÇÇÕÕÕEEESSS IIINNNIIICCCIIIAAAIIISSS
O presente laudo foi elaborado em estreita observação à norma ABNT
NBR 14.653.
Os procedimentos de excelência foram observados em razão do
atendimento integral dos procedimentos descritos nos itens 6.1 a 6.7 da
NBR 14.653-1.
Esse laudo é redigido para atendimento da seguinte modalidade
COMPLETA (vide item 10.2 – NBR 14.653).
Os requisitos mínimos iniciais são especificados a seguir:
INTERESSADO - SOLICITANTE
TELEFÔNICA - SP FINALIDADE
Não informada OBJETIVO
Informação do valor de VENDA de imóvel urbano. IMÓVEL
Prédio inteiro (central telefônica). PROPRITÁRIO
Telefônica DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA
Informe da área construída e área do terreno.
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IIIIII ––– VVVIIISSSTTTOOORRRIIIAAA DATA: 12 de Abril de 2007
II.1 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
ENDEREÇO
Rua Pastoril de Almenara, 200
BAIRRO:
Jaragua
CIDADE:
São Paulo
ESTADO:
SP
PLANTA GENERICA DE VALORES
Setor 189 – quadra 47 – Índice Fiscal = 49,26
ZONEAMENTO
Zona Z09 – 050 – predominantemente residencial
GPS
S 23º 26,999 ; W 46º 43,981
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II.2 – CONTEXTO IMOBILIÁRIO QUE INFLUENCIA O VALOR DO IMÓVEL
O bairro do Jaragua posiciona-se à noroeste da Capital, distante 14 km, em
linha reta, de seu marco central.
A região apresenta uso misto: residencial, comercial e industrial, com alto
índice ocupacional.
Em termos de predomínio, trata-se de um bairro residencial de classe
baixa, com ocorrência de residências unifamiliares e com presença de
condomínios de apartamentos de classe popular.
O uso industrial‚ esparso no bairro sendo mais restrito a localização em
clusters específicos onde o zoneamento é adequado a essa finalidade
(exemplo: Parque industrial City Jaraguá – ZUPI 1).
O comércio da região se desenvolve, principalmente, ao longo de
corredores, em especial a Estrada das Taipas e Av Raimundo Pereira
Magalhães, com comércio varejista diversificado, bares, lanchonetes,
bancos, prestação de serviços, etc.
Em caráter geral a região de entorno do avaliando apresenta topografia com
predominância acidentada, o solo em geral seco e firme, e com tendência
de mercado imobiliário estavel.
INFRA-ESTRUTURA URBANA
Água Esgoto Luz Ilum. publica Telefone Pavimentação Sistema água pluvial
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SERVIÇOS PUBLICOS E COMUNITÁRIOS
Atendido de forma FARTA com:
Transporte coletivo Comércio local Escola Saúde
II.3 – CARACTERISTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO
II.3.1 – CONSTITUIÇÃO E OCUPAÇÃO
O imóvel avaliando é constituído de um edifício de 3 pavimentos, uma
edificação do tipo comercial “ESTAÇÃO TELEFONICA”, implantado no
centro do lote, observando recuo frontal e isolado em todas as suas divisas.
Foi edificado em um terreno de formato retangular com duas frentes
opostas.
Em vistoria ao imóvel foram tomadas as características básicas em termos
de parâmetros para avaliação, no que se referem aos parâmetros extrínsecos
do imóvel, tendo as características construtivas extraídas da documentação
fornecida, sendo a seguir detalhadas às características básicas a serem
observadas na avaliação.
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II.3.2 – O TERRENO
Atendendo ao disposto em 7.3.2 da NBR 14.653-2, vem:
LOCALIZAÇÃO
Meio de quadra Esquina Outro (duas frentes)
UTILIZAÇÃO ATUAL
Residencial Comercial Industrial Outro (.....)
A presente utilização em relação à vocação do entorno é: Adequado Inadequado INFRA-ESTRUTURA – SERVIÇOS PUBLICOS QUE CONTA
Possui todos os serviços públicos.
TOPOGRAFIA – TIPO DE SOLO
Superfície Plana Aclive Aclive médio (10%) - originalmente
Solo Seco e firme Seco c/ pouco suporte Alagadiço
FORMATO
Regular Irregular
DIMENSÕES
• Dimensões = 37,00 x 59,00 (aproximadamente)
• AREA = 2.240,00 m²
OBSERVAÇÕES
Area foi informada pela contratante e as dimensões foram estimadas por medição no
local.
II.3.3 – A CONSTRUÇÃO
O PRÉDIO COMERCIAL AVALIANDO possui as seguintes
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características:
• EDIFÍCO DA CENTRAL TELEFONICA JARAGUA: edifício
edificado com características de abrigar essa utilização, sendo
uma construção de concreto armado convencional, com
fechamento de paredes em alvenaria e lajes com pédireito duplo;
• O edifício possui suas fachadas revestidas com litoceramica
imitação de tijolo aparente e estrutura aparente tratada. O edifício
praticamente não possui caixilharia, sendo estas restritas a
banheiros e circulação de escada.
• Acabamentos de padrão comercial, com pisos de granilite, e
blokret nas áreas externas; paredes internas revestidas com
argamassa e pintua à óleo, azulejos nos banheiros; forro pacote
em corredores, demais com laje e tubulações aparentes; portas do
tipo corta fogo, completo sistema de hidrantes; tubulação elétrica
aparente.
• Divisão Interna: Sub-solo: casa de bomba; térreo: 3 banheiros,
copa, sala de bateria, sala de retificadores, cabine primaria e
secundária, sala do tanque de óleo, sala do motor gerador, sala de
pressurização e galeria de cabos; 1º andar: CCPA, transmissores,
distribuição geral, central telefônica (841 e 3942), copa e
banheiros; Cobertura: torre de resfriamento e casa de maquinas do
ar-condicionado.
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• Padrão do escritório: Dadas suas características podemos
enquadra-lo no estudo “Valores de Venda de Imóveis Urbanos”
do IBAPE como mais similar aos “ESCRITÓRIOS SIMPLES –
SEM ELEVADOR” e dentro do intervalo proposto, entendemos
adequado a tomada do termo intermediário (1,005 * H82N);
• Estado de conservação: idade aparente de 20 anos (30% da vida
útil) e conservação regular – letra c no conceito da tabela de Ross-
Heideck;
• Área Total: 1.615,00 m2 (informado pela contratante).
II.3.3 – REPORTAGEM FOTOGRÁFICA
As características descritas acima podem ser mais bem visualizadas nas
fotos ilustrativas juntadas em anexo 03.
IIIIIIIII ––– DDDIIIRRREEETTTRRRIIIZZZEEESSS DDDAAA AAAVVVAAALLLIIIAAAÇÇÇÃÃÃOOO
III.1 – METODOLOGIA
A pesquisa secundária compreende de bibliografia aplicável, que a priore
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fica adstrita a norma da ABNT 14.653 e norma de avaliações de imóveis
urbanos do IBAPE, sendo que quando necessária a utilização de algum
artigo técnico o mesmo será devidamente citado no corpo do trabalho.
A pesquisa de dados primários será feito com o levantamento de campo
para obtenção das características do imóvel avaliando em suas condições
intrínsecas e extrínsecas, através de minuciosa vistoria “in-loco”, cuja
descrição será mais adiante detalhada.
Para entendimento do mercado será realizada uma pesquisa mista, de dados
secundários constantes de nosso banco de dados e que serão
complementados, se necessário com dados primários obtidos por
levantamento de campo e junto a imobiliárias, identificando elementos
amostrais que nos permita inferir o comportamento qualitativo (quais
variáveis são importantes) e quantitativo (a equação econométrica) do
mercado em que se insere o imóvel avaliando.
Em função das características peculiares do imóvel avaliando e os dados
disponíveis no mercado estudado é mais adequado o emprego do método
EVOLUTIVO, onde são avaliados separadamente os valores de terreno e
benfeitorias.
Na avaliação do valor do terreno com a utilização do método comparativo
procura-se pesquisar elementos com maior grau possível de similaridade
possível com o avaliando, porém algumas diferenças inevitavelmente
existentes serão estudadas mediante a utilização de tratamento
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"POR FATORES", seguindo os preceitos descritos no item 8.2.1.4 da NBR
14.653-2.
No caso da construção a avaliação será realizada pelo método da
quantificação do custo, com utilização do estudo do IBAPE (Valores de
Venda de Edificações de Imóveis Urbanos) com a devida consideração de
depreciação pela tabela de Ross-Heideck, levando em conta a idade e
estado de conservação.
Finalmente, o fator de comercialização que deve ser aplicado à soma dos
capitais: terreno + construção, para nos levar a estimação do valor de
mercado, este parâmetro será apurado com a utilização de uma amostra
contendo dados de imóveis mais assemelhados quanto possível aos
avaliandos, que serão objetos de avaliação individual com os mesmos
critérios utilizados e indicados acima, inferindo-se então cada fator pela
relação entre: Valor do elemento no mercado, pela soma dos valores de
terreno e construção.
III.2 – DIAGNÓSTICO DO MERCADO ESTUDADO
O mercado imobiliário em geral apresenta características de seguir uma
estrutura de “concorrência imperfeita”, que pela estrutura clássica desse
tipo de mercado pode-se supor que a curva de demanda atuando em região
“elástica”, ou seja, muita perda de liquidez para pequenas elevações de
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preço.
Dadas as características econômicas do município, o mercado imobiliário
local pode ser considerado ativo, encontrando-se atualmente com
desempenho normal. Observa-se um mercado com média quantidade de
oferta e demanda.
Para fins de analise, se o imóvel avaliando estivesse disponíveis para
comercialização, dadas suas características, cuja demanda seria formada
especialmente por empresas médias, podemos supor que o mesmo
apresente uma baixa liquidez, principalmente devido a não adequação do
imóvel ao local que é predominantemente residencial, gerando expectativa
de que a absorção do mesmo seja difícil (velocidade de locação estimada
entre 12 a 24 meses).
III.3 – PLANEJAMENTO DA PESQUISA IMOBILIÁRIA
PERIODO DA PESQUISA
Abril 2007, tratando-se assim de uma cross-section para valor atual.
TIPO DE IMÓVEIS LEVANTADOS
Terrenos.
REGIÃO CINGIDA
Bairro Jaragua.
COLETA DOS DADOS
Atendido ao prescrito para GRAU III de fundamentação de acordo com NBR 14653-2.
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NUMERO DE DADOS OBTIDOS
Foram levantados um total de 8 dados de mercado de ofertas de venda.
DESCRIÇÃO DOS DADOS
Atendido ao prescrito para GRAU III de fundamentação de acordo com NBR 14653-2,
como se apresenta no anexo 01 deste laudo.
IIIVVV ––– CCCAAALLLCCCUUULLLOOO DDDOOO VVVAAALLLOOORRR DDDOOO IIIMMMÓÓÓVVVEEELLL
IV.1 – TRATAMENTO DOS DADOS – MÉTODO COMPARATIVO
Procuramos pesquisar elementos com maior grau possível de similaridade
com o avaliando, porém algumas diferenças inevitavelmente existentes
serão estudadas mediante a aplicação de homogeneização por fatores, que a
cujos critérios são abaixo especificados:
HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES
a) FATOR OFERTA: redução de 10% no valor indicado nas ofertas;
b) FATOR TESTADA: Alica-se a formula preconizada na norma do
IBAPE, na qual o unitário sofre variação em relação a frente padrão
(10 m) pela sua relação elevado ao exponencial 0,25, observada as
limitações de correção desde a metade até o dobro da frente de
referencia;
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c) LOCAL: Foram obtidos comparativos em vias principais e
secundárias, diferença que deve ser tratada, porém como no local os
índices fiscais não expressam a real valorização foi aplicado um fator
deduzido na própria amostragem1, resultando numa diferenciação de
31,95% entre as vias principais e as demais;
d) TOPOGRAFIA: Pela relação entre os fatores indicados na norma do
IBAPE para adequar as características de cada comparativo com o
paradigma >>> PLANO – FATOR = 1;
e) FATOR AREA: Consideramos que com boa aproximação o unitário
acompanha a relação entre uma área padrão (adotada em 400 m2) e a
do comparativo, relação essa elevada ao expoente 0,2.
f) UNITÁRIO DAS AMOSTRAS: valor por m2 de terreno para as
condições do paradigma2 ;
g) VALOR FINAL: por estatística descritiva entre os valores dos
elementos da amostra, expurgando-se valores com discrepância mais
que 30% da média.
1 O índice de valorização é o que resulta no ponto de inflexão do CV da amostra – menor coeficiente de variação. 2 Paradigma de terreno: Preço inflexível de venda, lote com 10 m de frente, plano, localizado em via secundária e com área de 400 m2, meio de quadra.
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IV.2 - ESTATISTICA DOS UNITÁRIOS DE VENDA DE TERRENO
Com os critérios acima especificados, determinamos, nas fichas em anexo,
o seguinte conjunto de valores unitários referente a cada elemento
comparativo, esclarecendo que as homogeneizações foram feitas com
aplicação dos fatores em forma de adição (como preconiza a norma do
Ibape) e a relevância da aplicação foi devidamente verificada, sendo que
todos os fatores, quer individualmente quer em conjunto, resultaram na
homogeneização do conjunto amostra, dai:
COMPARATIVO UNITÁRIO
EL 01
315,88 EL 02 177,88 EL 03 202,24 EL 04 194,88 EL 05 145,28 EL 06 254,30 EL 07 120,57 EL 08 106,11
MÉDIA GERAL: R$ 189,64/ m²
CV: 36,83%;
LIMITES DE SANEAMENTO: < 132,75 e > 246,53
DISCREPANTES: EL 01, e 08
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MÉDIA SANEADA: R$ 168,17/ m²
CAMPO DE ARBITRIO: R$ 117,72/ m² a R$ 193,40/ m²
IV.3 – VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
IV.3.1 - AVALIAÇÃO DO TERRENO
O intervalo supra se mostrou ajustado para avaliação do imóvel em estudo,
que será tomada no termo MÉDIO do intervalo (R$ 170,00/ m2) em razão
dos principais fatores terem sido considerados na homogeneização.
Assim:
VALOR DO TERRENO
VT = (Unitário de terreno) x (área total) x Ft (testada) x Ft (duas frentes) x
Ft (área); sendo:
• Unitário = R$ 170,00/ m2;
• Area do Terreno = 2.240,00 m2;
• Ft (testada) = (20/10)^0,25 = 1,18923;
3 A correção de frente é limitada ao dobro da frente de referencia.
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• Ft (duas frentes) = 1,10;
• Ft (área) = (400/2240)^0,2 = 0,7085
VT = R$ 170,00 /m2 * 2.240,00 m2 * 1,1892 * 1,10 * 0,7085
VT = R$ 352.926,59
IV.3.2 - AVALIAÇÃO DA CONSTRUÇÃO
A avaliação desta parcela do imóvel será feita através de tabelas
representativas do valor de construção de edificações, com preços variáveis
pelos diversos tipos e padrões de acabamento, o que será feito com a
utilização do consagrado trabalho “Valores de Venda de Imóveis Urbanos”
do IBAPE.
A classificação de tipificação e padronagem já foi declinada quando da
apresentação dos memoriais da construção.
De acordo com a descrição do item II.3.3, as benfeitorias existentes são do
tipo Escritório Simples sem elevador, com as similaridades ao descrito no
estudo do Ibape, onde é indicado uma constante que multiplicado ao H82N
do Sinduscon (R$ 830,76/ m24) nos fornece seu preço de venda (para esse
4 O índice H82N é R$ 966,00, porém deve ser ajustado com redução de 14% em função de recomendação recente da Câmara de Valores do IBAPE em atualização do estudo efetivada em nov/06.
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padrão K = 0,81 a 1,20 – adotaremos 1,005).
Como os valores indicados pelo estudo referem-se a edificações novas, é
prevista a consideração de uma depreciação que leva em conta a
expectativa de vida da construção e seu estado de conservação.
Os fatores de desvalia são tomados da consagrada tabela de Ross- Heideck,
podendo-se adotar a vida útil de 60 anos.
A tabela de “Ross-Heidecke” oferece índices em função da relação entre a
percentagem em relação a expectativa de vida útil e seu estado de
conservação, posicionados nos seguintes níveis:
a = Nova
b = Entre novo e regular
c = Regular
d = Entre regular e reparo simples
e = Reparo simples
f = Entre reparos simples e importantes
g = Reparos importantes
h = Entre reparos importantes e sem valor
i = Sem valor
As construções em geral devem ser depreciadas em função da percentagem
de vida útil e conservação, sendo os índices aqueles constantes na tabela de
Ross-Heideck, com os seguintes parâmetros adequados ao avaliando:
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o Vida útil: 30% (20 anos em 70 anos úteis);
o Conservação: letra c (regular)
o Parcela não depreciável: 20%
� FATOR DEPRECIAÇÃO = 0,2 + 0,8 * 0,785 = 0,828
Calculando então vem:
VALOR DA CONSTRUÇÃO
VC = R$ 830,76 / M2 * 1.615,00 M2 * 1,005 * 0,828
VC = R$ 1.116.463,43
IV.3.3 – RESUMO
Em resumo, temos:
VALOR DO TERRENO R$ 352.926,59
VALOR DA CONSTRUÇÃO R$ 1.116.463,43
SOMA R$ 1.469.390,02
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FATOR COMERCIALIZAÇÃO5 1,00
VALOR DO IMÓVEL TOTAL R$ 1.469.390,02
Arredondando o montante determinado acima, vem:
VALOR DO PRÉDIO (ABRIL/2.007)
R$ 1.470.000,00
(Hum milhão quatrocentos e setenta mil Reais)
INTERVALO DE ARBITRIO (10 % em torno da média) VALOR MINIMO
R$ 1.323.000,00
VALOR MAXIMO
R$ 1.617.000,00
VVV ––– OOOBBBSSSEEERRRVVVAAAÇÇÇÕÕÕEEESSS CCCOOOMMMPPPLLLEEEMMMEEENNNTTTAAARRREEESSS
Diante da proposta dos itens 13.1 e 13.4 da norma Ibape/2005, podemos
enquadrar a presente avaliação como:
5 No estudo do IBAPE já se encontra incluso no preço o fator de comercialização
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• FUNDAMENTAÇÃO: GRAU I
• GRAU DE PRECISÃO: GRAU I
VVVIII ––– EEENNNCCCEEERRRRRRAAAMMMEEENNNTTTOOO
Consta o presente Laudo de Avaliação de 20 (vinte) folhas impressas de um
só lado, todas devidamente rubricadas, sendo esta ultima datada e assinada.
São Paulo, 13 de Abril de 2.007
_______________________________________________ PERITENG ENGa DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS S/C LTDA CREA-SP 039.313/4 - CGC 62.581.574/0001-58 RESP TÉCNICO: ENG. Mauro Celso Vicente Coelho - CREA 060.104.352.6
RELAÇÃO DOS ANEXOS 01 - PESQUISA IMOBILIÁRIA 02 –REPORTAGEM FOTOGRÁFICA – AVALIANDO 03- TABELAS UTILIZADAS
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ANEXO 01 PESQUISA IMOBILIÁRIA
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ANEXO 02
DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO
DO AVALIANDO
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