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UMA ABORDAGEM SOBRE AS PERÍCIAS DE
ENGENHARIA NA MANUTENÇÃO PREVENTIVA DAS
EDIFICAÇÕES.
Vinicius Mendonça Figueiredo da Silva ¹
Bruno Pereira Góes ²
RESUMO
O presente artigo tem por objetivo abordar a importância das perícias de engenharia,
executando vistorias prediais de forma a prevenir acidentes e manter em dia a
manutenção das edificações em um aspecto geral. Tendo em vista que, para manter a
manutenção em dia é necessário seguir a NBR 5674, que aborda a periodicidade dos
sistemas construtivo, tais como fachada, sistema elétrico, revestimentos, elevadores,
entre outros. Há a necessidade de um Engenheiro para assessorar o condomínio, porém
é uma prática pouco praticada que o síndico muita das vezes não sabe. Esta falta de
manutenção poderá ocasionar acidentes, por isso a importância de uma vistoria predial
com foco no diagnóstico correto e nas correções a serem feitas.
PALAVRAS-CHAVE: Vistoria Predial, Inspeção, Diagnóstico, Engenharia, Manutenção
Predial
ABSTRACT
The present article aims to address the importance of building surveys as a way to
prevent accidents and keep up-to-date the maintenance of buildings in a general aspect.
Considering that, to keep the maintenance up to date, it is necessary to follow the NBR
5674, which deals with the periodicity of the building systems, such as the façade,
electrical system, cladding, elevators, among others. There is a need for an Engineer to
advise the condominium, but it is a practice little practiced, which the liquidator often
does not know. This lack of maintenance may lead to accidents, so the importance of a
building survey focusing on the correct diagnosis and the corrections to be made.
Keywords: Building inspection, Diagnostics, Engineering, Building maintenance. _____________________________
¹ Engenheiro Civil pela Universidade Veiga de Almeida, cursando MBA em
Gerenciamento de Projetos e especialização em Engenharia de Avaliações e Perícias.
E-mail: [email protected]
² Engenheiro Civil pela Universidade Federal do Rio de Janeiro, MBA em
Gerenciamento de Obras e Empreendimentos. E-mail: [email protected]
2
INTRODUÇÃO
A Inspeção Predial é uma vistoria para se avaliar os estados de conformidade
de uma edificação, mediante aspectos de desempenho, exposição ambiental, utilização
e operação, observando sempre às expectativas dos usuários (NEVES, D. & BRANCO,
L. 2009). Para NEVES, D & BRANCO, L., 2009 as falhas decorrentes da falta de
manutenção ou falhas na construção vêm causando mortes em larga escala, sendo
injustificáveis, pode-se citar quedas de fachada, infiltrações, vazamentos, desabamento
de marquises e incêndios. A inspeção predial requer um conhecimento técnico
específico e um domínio de distintas áreas do conhecimento (BIGOLIN, M; PACHECO,
L.S; SILVA FILHO, L.C.P, IBRACON, 2014).
Conforme Antoniazzi (2009), citado por SILVA, G. 2014, qualquer edificação tem
uma determinada vida útil que pode ser maior ou menor, dependendo de vários fatores
como, por exemplo, a qualidade dos materiais empregados na construção, as condições
a que as mesmas estão expostas e a existência de uma manutenção periódica. Um
programa eficiente de inspeção/manutenção periódica assegura a durabilidade das
edificações e permite determinar prioridades para as ações necessárias ao
cumprimento da vida útil prevista. (SILVA, G. 2014)
Os problemas patológicos originados por manutenção inadequada ou mesmo
por ausência desta, têm sua origem no desconhecimento técnico, na incompetência, no
desleixo e em problemas econômicos. A falta de alocação de verbas para a manutenção
pode vir a tornar-se fator responsável pelo surgimento de problemas estruturais de maior
monta, implicando gastos significativos e, no limite a própria demolição da estrutura.
Para ABNT NBR 13752:
“A norma da ABNT NBR 13.752 dispõe sobre as perícias de
engenharia na construção civil. Determina que as perícias sejam
acompanhadas pela ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), de
acordo com a Lei 6.496/77.
Os vícios são anomalias que prejudicam o desempenho de produtos
ou serviços, ou inadequação deste no cumprimento do seu, que
acarretam perturbações e danos materiais ao consumidor.
A vistoria é a comprovação de um caso, por meio de estudo
circunstanciado e com um detalhamento dos componentes que o
compõe. ”
Na inspeção predial não há a afirmação de conformidade de determinados
critérios, há sim a análise conjunta das condições relativas à edificação e de eventuais
anomalias e falhas, tomando como apoio, os documentos coletados e os fatos
vistoriados, de forma a culminar com as relativas recomendações a cada conclusão.
Tais recomendações podem abranger, inclusive, a contratação de outra ferramenta
diagnóstica, desde que esgotada a contribuição da inspeção. (VERVLOET, S., 2018).
3
SIQUEIRA, R., 2014, relata que a manutenção predial precisa ser pensada
estrategicamente, de forma organizada para resultados da organização/edificação,
deixando de ser apenas eficiente para se tornar eficaz. É preciso reduzir a probabilidade
de uma possível parada não planejada, em um sistema de instalação por exemplo. Para
Gomide, at. al (2006, p.61) citado por BOHN, T. 2017, a manutenção é definida como
um “conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação
para atender às necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade ao
menor custo possível.”
Para a CBIC (2013) citado por VIEIRA, F., 2015, é de extrema importância a
manutenção preventiva, devendo ser entregue o manual de uso e operações ao
proprietário. A durabilidade da edificação, está mais ligado a manutenção preventiva do
que fatores relacionados a projeto e execução da obra.
“O processo de produção das edificações normalmente vinha sendo
observado como constituído de apenas duas etapas: o projeto e a
execução em canteiro. Entretanto, a edificação construída não pode
ser entendida, ela própria, como a realização do objetivo do processo,
pois é somente após a conclusão do projeto e da execução da
edificação que ela pode ser colocada a serviço dos seus usuários e,
servindo-os adequadamente em relação ao previsto, ou seja, realizar
o motivo pelo qual a edificação foi produzida.
A qualidade da documentação técnica produzida ao longo das fases
de projeto e execução e seu direcionamento para esclarecer dúvidas
relativas às etapas de conservação, uso e manutenção, e da
operação dos equipamentos sistematizadas na forma de manuais
das edificações tem sido outro instrumento para melhorar a
comunicação no processo, e este é o foco desta Norma.
[...] Esta Norma estabelece os requisitos para elaboração e
apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso,
operação e manutenção das edificações elaborado e entregue pelo
construtor/incorporador. (NBR 14037:2011)”.
Diante deste contexto, o estudo tem como base mostrar as perícias de
engenharia que precisam ser realizadas em condomínios de todos os tipos e classes,
executando vistorias prediais com a finalidade de realizar laudos que auxiliem os
síndicos para efetuarem as manutenções preventivas. A figura do engenheiro como
agente de prevenção de acidentes deverá ser levada à risca nos condomínios, o que
hoje não é tão praticado nas cidades. Os objetivos específicos deste trabalho é realizar
a identificação dos problemas recorrentes da falta de manutenção das edificações
ocasionadas pela falta de perícias de engenharia para diagnosticar as patologias
existentes; descrever a importância das Normas regulamentadoras de reforma,
manutenção predial, uso e operação, entre outras que serão aplicadas nas edificações.
O estudo fundamentou-se por meio de pesquisa qualitativa, de natureza
bibliográfica que traz a compreensão de autores sobre os temas abordados. Para o
desenvolvimento do trabalho, foi necessário o referencial teórico para embasamento
técnico do assunto, trazendo autores renomados baseados em normas e dados bem
consistentes.
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1. PERÍCIAS DE ENGENHARIA EM EDIFICAÇÕES
A NBR 13752 define Perito de Engenharia, como o profissional legalmente
habilitado pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia (CREA) com
atribuições para proceder a perícia. Dentre elas, podendo ser Perícia Judicial, Extra
Judicial e Assistência Técnica de um processo judicial. Nos processos judiciais, muitas
vezes o Juiz precisa analisar e emitir uma sentença sobre questão que envolve a
necessidade de conhecimentos técnicos especializados que extrapolam a sua
formação. Nesses casos ele se utiliza da assistência de profissionais qualificados e que
estejam legalmente habilitados para transmitir-lhe as informações necessárias. Esses
profissionais são denominados Peritos Judiciais (VITÓRIO, A. 2003).
A NBR 13752 classifica as seguintes espécies de perícias:
1.1 Arbitramento
Quando envolve a tomada de decisão ou posição entre as alternativas
tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
1.2 Avaliação
Quando envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um
bem, de um direito ou de um empreendimento.
1.3 Exame
Inspeção, por meio de perito, sobre pessoa, coisas, móveis e semoventes para
verificação de fatos ou circunstâncias que interessem à causa.
1.4 Vistoria
Quando envolve a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e
descrição minuciosa dos elementos que o constituem.
Geralmente as perícias são originadas pelos seguintes tipos de ocorrências:
● Ações judiciais;
● Ações administrativas;
● Ações extrajudiciais.
De acordo com o Artigo 145 do CPC:
“Art. 145
Quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou
científico, o Juiz será assistido por Perito, segundo o disposto no art.
421.
§ 1o Os Peritos serão escolhidos entre profissionais de nível
universitário,devidamente inscritos no órgão de classe competente,
respeitado o disposto no Capítulo VI, seção VII, deste Código.
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§ 2o Os Peritos comprovarão sua especialidade na matéria sobre que
deverão opinar, mediante certidão do órgão profissional em que
estiverem inscritos.
§ 3o Nas localidades onde não houver profissionais qualificados que
preencham os requisitos dos parágrafos anteriores, a indicação dos
Peritos será de livre escolha do Juízo. ”
1.5 Vícios construtivos
Para VITÓRIO, A. 2003, Vícios construtivos são anomalias da construção; vícios
por inadequação de qualidade prometida ou esperada, ou de quantidade, são falhas
que tornam o imóvel impróprio para o uso ou lhe diminuem o valor. Isso acontece em
casos específicos. Por exemplo, um pequeno defeito na pintura, alguma pequena falha
no rejuntamento de azulejos, uma esquadria mal regulada, entre muitos outros, nem
tornam o imóvel impróprio para uso e nem lhe diminuem o valor. De acordo com o CDC
– Código de defesa do consumidor, é obrigatório o respeito às normas técnicas
brasileiras elaboradas pela ABNT, e sua desobediência corresponde a uma infração,
ensejando as sanções cabíveis.
1.6 Defeitos
São falhas que fazem com que o fornecimento de produtos ou serviços afetem
ou possam afetar a saúde e a segurança do consumidor. Os vícios e os defeitos podem
ser aparentes ou ocultos. Vícios ou defeitos aparentes são os de fácil constatação, que
podem ser notados quando da entrega do imóvel. Os demais são os vícios ocultos que
diminuem, ao longo do tempo, o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a que se
destina. Se o consumidor, na aquisição do serviço ou produto, tivesse conhecimento do
vício oculto, poderia pleitear abatimento no preço ou desistir da compra. Vale ressaltar
que, de acordo com o Artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, somente é
possível ao consumidor pleitear abatimento do preço ou desistir da compra no caso da
existência de vícios que tornem o imóvel impróprio para o uso ou diminuam o valor,
respeitadas as variações decorrentes da natureza do produto, no caso, imóvel
construído, e desde que o consumidor tenha exigido a reparação do vício e o mesmo
não tenha sido sanado no prazo entre 7 e 180 dias, conforme pactuado entre as partes.
(VITÓRIO, A. 2003)
1.7 Danos
São as consequências dos vícios e defeitos que, na construção civil, afetam a
própria obra, ou o imóvel vizinho, ou os bens, ou as pessoas nele situados, ou ainda a
terceiros (transeuntes e outros). A partir da entrega do imóvel (chaves), de modo geral,
o consumidor tem 90 dias para reclamar do vício ou defeito. Quando for o caso de vícios
ou defeitos de fácil constatação, o consumidor tem 90 dias, após a entrega da obra,
para reclamar. Quando se trata de vício ou defeito oculto, os 90 dias começam a correr
a partir do momento em que tal falha é constatada. No caso de vícios, esse prazo de 90
dias após constatada a imperfeição oculta pode ser utilizado até o último dia do quinto
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ano contado a partir da data da entrega da obra. Já para o defeito (que afeta a solidez
e a segurança da obra ou a saúde do morador), esse prazo se estende até 20 anos.
Entende-se aqui entrega da obra como entrega das chaves ao consumidor, e não o
“habite-se”. (VITÓRIO, A. 2003)
Porém, esse prazo de 90 dias se interrompe com “a reclamação
comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e/ou
serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma
inequívoca” (art. 26, II, parágrafo 2o do CDC). Portanto aconselha-se que esta
reclamação seja registrada em Cartório de Títulos e Documentos. (VITÓRIO, A. 2003)
Dentre estes itens acima citados, pode-se concluir que se faz necessário sempre
uma avaliação de um profissional habilitado para analisar todos os itens de uma
determinada edificação. Síndicos, administradoras e até mesmo proprietários comuns,
podem fazer a contratação de um profissional ou empresa de Engenharia para
averiguação e elaboração de laudos técnicos.
2. FALTA DE MANUTENÇÃO PREDIAL: PATOLOGIAS RECORRENTES
No Brasil a manutenção corretiva ainda é a mais utilizada, pois a nossa cultura
de consertar o que está quebrado ainda tem bastante força, pois a maioria dos usuários
e síndicos não consegue perceber a importância e os benefícios de se fazerem as
manutenções preventivas, pois não querem gastar com esse tipo de prevenção, apesar
de que a manutenção corretiva é mais cara do que a manutenção preventiva, pois os
elementos e/ou equipamentos já se encontram com estado de deterioração avançado.
VILLANUEVA, M., 2015 acrescenta que na construção civil, as patologias estão
intrinsecamente ligadas com o desempenho da estrutura em si – o baixo, ou o fim dele,
tangendo à estabilidade, a estética, a usabilidade e, principalmente, a durabilidade
dessa com relação às condições em que está submetida.
Majoritariamente, são divididas em:
2.1 Patologias das estruturas
São patologias encontradas na própria estrutura da edificação que, caso não
tratadas, podem comprometer a integridade da edificação.
As mais corriqueiras, e seus respectivos fatores intervenientes são:
2.1.1 Corrosão da armadura:
Causados pelo cobrimento deficiente, temperatura, umidade, tipo de cimento,
aditivos, relação água/ cimento, porosidade, processo executivo, falhas de projeto,
agressividade ambiental, entre outros.
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2.1.2 Fissuras:
Causado por deficiência de armaduras, gradiente de temperatura, detalhes
construtivos, sobrecargas não consideradas, consumo de cimento, processo de cura
incorreto, entre outros.
2.1.3 Infiltração:
Causado por falta, ou deficiência, de impermeabilização, juntas de dilatação,
retração, relação água cimento, fissuração, entre outros.
2.1.4 Manchas:
Causadas pela porosidade, umidade, materiais utilizados erroneamente, entre
outros.
2.1.5 Trincas:
Causadas pela temperatura, dilatação térmica, sobrecargas, deformações da
estrutura, recalques, cura, entre outros.
2.1.6 Ninhos de concretagem:
Causados pela relação água/ cimento, deficiência no adensamento, execução,
alta concentração de armaduras, consistência do concreto, lançamento ineficiente, entre
outros.
2.1.7 Eflorescência:
Causado pelos materiais, umidade, traço, porosidade, entre outros.
2.2 Patologias de vedações verticais, horizontais e revestimentos
Possuem caráter estético, no entanto, devem ser combatidas para garantir a
funcionalidade da edificação. Os fatores intervenientes das principais patologias nesse
cenário são:
2.2.1 Infiltração:
Porosidade do reboco, execução de juntas excessivas, presença de saibro,
deficiência ou falta de impermeabilização.
2.2.2 Descolamento de revestimento:
Hidratação da cal, presença de grande quantidade de cimento e cal na
argamassa, espessura excessiva do reboco, rugosidade da base, ausência de chapisco,
excesso de partículas finas nos agregados.
2.2.3 Desprendimento de cerâmica:
Tipo e espessura da argamassa, movimentações estruturais, dilatação térmica,
ausência de juntas, qualidade da cerâmica utilizada, limpeza da base antes da aplicação
da argamassa.
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2.2.4 Bolor:
Umidade, ventilação, traço da argamassa, local de exposição.
2.2.5 Destacamento do revestimento argamassado:
Falta de aderência na base, espessura do revestimento, falta de chapisco,
materiais impróprios.
2.3 Patologia das instalações hidrossanitárias
O sistema hidrossanitário predial é marcado pela sua complexidade funcional e
pela interação entre seus diversos subsistemas, contando ainda com uma variedade de
materiais, equipamentos e componentes (tubulações, válvulas, conexões, acessórios,
reservatórios, bombas, entre outros).
São inúmeras as razões patológicas, gerando diversas manifestações nas
edificações, que vão desde simples falhas em equipamentos até perda de vazão,
pressão e temperaturas. Dentre tais manifestações estão:
2.3.1 Problemas nas louças sanitárias;
2.3.2 Vazamentos;
2.3.3 Infiltrações;
2.3.4 Manchas de umidade.
Tendo em comum as seguintes causas:
2.3.5 Compatibilização das disciplinas dos projetos – instalações com arquitetura;
2.3.6 Tipos de materiais;
2.3.7 Ausência de especificação de componentes normalizados;
2.3.8 Detalhes de projeto adequados;
2.3.9 Conformidade dos componentes com as especificações de projeto.
2.4 Patologias em Impermeabilização
Tem-se como falha na impermeabilização a ausência da sua característica
principal – o impedimento da passagem de água – cujas principais falhas são:
2.4.1 Perfuração de mantas asfálticas pela ação de sapatos inadequados, rodas de
carrinho de mão, materiais pontiagudos, ou quaisquer objetos que danifiquem a
mesma;
2.4.2 Danos causados na obra pela excessiva colocação de peso (entulho e
equipamento) sobre a impermeabilização;
2.4.3 Perfuração da impermeabilização sem qualquer reparo, durante a execução de
deques, piscinas, antenas, varais, entre outros;
2.4.4 Danos causados à impermeabilização durante a troca de pisos;
2.4.5 Falha de mão de obra no processo de aplicação da manta asfáltica;
2.4.6 Queda de objetos sobre a área impermeabilizada;
2.4.7 Materiais, insumos e produtos não adequados nas interfaces com outros
componentes da obra.
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2.5 Patologias em coberturas
As coberturas, semelhante às impermeabilizações, tem como principal agente
patológico a água cuja fonte geradora é, majoritariamente, as chuvas. Essas
apresentam muitos vazamentos pelos seus sistemas de escoamento de águas pluviais
(calhas e tubos de queda) ou pela integridade do próprio telhado.
HILDEBRANDO, F. 2007, informa que outro fator preponderante é a exposição
às mudanças térmicas as quais as coberturas estão sujeitas gerando tensões nos seus
elementos que, caso são sejam bem projetados e compatibilizados, podem favorecer o
aparecimento de trincas e fissuras, comprometendo ainda mais a estanqueidade do
sistema.
Para uma eficiente manutenção, é necessário seguir um plano, conforme NBR
5674:2012 – Manutenção de Edificações, que dá algumas diretrizes de sistemas
prediais e algumas classificações importantes, conforme veremos abaixo:
2.6 Classificação dos tipos de manutenção
A manutenção predial pode ser classificada de diversas formas segundo a
literatura, que são elas: tipo de manutenção; origem dos problemas dos edifícios;
estratégia de manutenção adotada; periodicidade de realização das atividades e quanto
às origens a necessidade de manutenção. Em linhas Gerais, a NBR 5674 classifica em
manutenção rotineira, manutenção planejada ou preventiva e manutenção não
planejada ou corretiva.
2.7 Manutenção rotineira
É um tipo de manutenção que se caracteriza por um conjunto de serviços
simples e Padronizados de fluxo constante, que são apenas necessários equipamentos
e pessoal permanentemente disponível nas edificações. (NBR 5674:2012).
Pode-se dizer que as manutenções rotineiras são aquelas atividades diárias que
estão relacionadas com a conservação do edifício, pode-se citar como exemplo a
limpeza e lavagens de áreas comuns. (SILVA, M., 2018)
2.8 Manutenção planejada ou preventiva
Caracteriza-se pelo planejamento realizado anteriormente para a execução do
serviço, tendo como base as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade
esperada dos componentes das edificações em uso definidas pelas normas ou através
de relatórios de inspeções periódicas sobre o seu estado de deterioração. (NBR
5674:2012).
O planejamento dos serviços de manutenção requer a elaboração de uma
previsão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários,
condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de
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manutenção, consoante recomendações da norma de Manutenção de Edificações
GOMIDE, 2009 citado por SILVA, M., 2018.
2.9 Manutenção não planejada ou corretiva
São ocasionadas pelos serviços não previstos na manutenção planejada, ou
seja, é uma manutenção de emergência, exigindo intervenção imediata, para garantir a
continuidade do uso ou evitar riscos graves de acidente ou prejuízos pessoais e
patrimoniais aos seus usuários. (NBR 5674:2012).
3. A NORMA DE REFORMA (NBR16280) E DE MANUTENÇÃO (NBR5674)
COMO PREVENÇÃO DE PATOLOGIAS
Toda edificação é planejada para atender às necessidades de seus usuários por
muito tempo, entretanto, estes não se planejam para atender as necessidades da
edificação ao longo do tempo. É de fundamental importância o planejamento de
sistemas de manutenção para corrigir e até mesmo antever falhas nos sistemas
constituintes de cada edificação. (GONZALES, E. & URIAS, C., 2016).
Para o engenheiro Teixeira, citado por GONZALES, E. & URIAS, C., 2016:
“A NBR 16.280 criou parâmetros e procedimentos técnicos com o
objetivo de reduzir riscos existentes em qualquer obra e evitar
transtornos menores, como infiltrações ou fissuras em apartamentos
vizinho. Ao exigir que toda reforma tenha um plano de execução prévio
e que seja analisado por profissional habilitado, evita-se que erros
simples ocorram e acidentes aconteçam’’.
BARBOSA, A., 2016, informa que o conceito de reforma é amplo e significa
intervenção em edificações existentes, independentemente do tipo ou objetivo da obra.
Diversos são os tipos de intervenções que podem ser realizados em uma edificação
como a reabilitação (questões de segurança, qualidade dos sistemas, desempenho,
patologias construtivas), a renovação (mudanças de uso e estéticas), o retrofit
(modernização, atualização dos sistemas, inserção de tecnologias sustentáveis) e o
restauro (recuperação de características construtivas originais de edificação com
contexto histórico).
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3.1 A ABNT NBR 16280 define o que deverá contemplar no plano de
Reforma:
A ABNT define abaixo os pontos principais e etapas que deverá ter em cada plano.
3.1.1 Atendimento às legislações vigentes e normas técnicas pertinentes;
3.1.2 Meios que garantam a segurança da edificação e dos usuários, durante e após
conclusão da obra;
3.1.3 Autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e
funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitido;
3.1.4 Apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências
técnicas, quando aplicáveis;
3.1.5 Escopo dos serviços a serem realizados;
3.1.6 Identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos
níveis de pressão sonora máxima durante a obra;
3.1.7 Identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis
3.1.8 Localização e implicação no entorno da reforma;
3.1.9 Cronograma da reforma
3.1.10 Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da
reforma;
3.2 A responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das
obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a
nomeação do respectivo interveniente
3.3 Planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente
3.4 Estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados
e resíduos gerados;
3.5 Implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações,
conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme ABNT NBR 5674,
quando aplicável.
As obras de reforma possuem particularidades em relação a construções novas, como a execução com as edificações em funcionamento, a falta de informações sobre os sistemas estruturais e de instalações existentes, a descoberta de interferências não previstas durante a execução, a não compatibilidade das características do edifício com o programa de necessidades do projeto e os riscos do comprometimento da segurança. Mesmo diante desses desafios não existia até pouco tempo, norma especifica para regularizar a execução das obras de reforma. (ANDERY, P., 2016)
Apesar de representativo e de sua crescente demanda, o setor de obras de
reformas apresenta certo grau de informalidade, sendo que, segundo pesquisa
realizada pelo Instituto Datafolha e encomendada pelo Conselho de Arquitetura e
Urbanismo ou CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, 54% da
população economicamente ativa já construiu ou reformou algum imóvel residencial ou
comercial. No total deste percentual, cerca de 85% executaram o serviço por conta
própria ou com auxílio de pedreiros e mestres de obras, e apenas 14% contrataram um
responsável técnico arquiteto ou engenheiro, para a execução da obra. (ANDERY, P.,
2016)
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Para SANTOS, D., 2017 Após a elaboração do plano de reformas o morador
executante da reforma deve comunicar formalmente ao síndico a sua intenção de
realização de obras. Para tanto deve entregar o plano de reformas, sua respectiva ART
ou RRT, alvará de aprovação na prefeitura e quaisquer outras documentações
requeridas na normativa interna do condomínio. Após todo processo de obras de
reforma, o executante deverá emitir um termo de encerramento das obras para o síndico
e atualizar no manual do proprietário conforme termos da ABNT NBR 14037:2014, caso
a unidade não tenha este manual, cabe a ele prover a elaboração.
VARGAS, A. & CAMPOS, R., 2014, informa sobre os sistemas constituintes de
uma edificação e acrescenta a periodicidade em que deverá ser executado a
manutenção. foi baseada em recomendações dos fabricantes, assim como também pelo
Programa de Manutenção Preventiva do Sindicato da Indústria da Construção Civil do
Estado específico. Outro parâmetro respeitado para elaboração foi o agrupamento de
atividades de diversos sistemas que possuem intervalos iguais ou semelhantes para um
mesmo período de atividades de manutenção, facilitando assim a contratação e gestão
do plano.
Fonte: VARGAS, A. & CAMPOS, R., 2014 – Proposta de um plano de manutenção predial
preventiva para um edifício residencial.
A correta execução do plano de manutenção irá garantir além de segurança e
integridade da edificação, o cumprimento do quadro de garantias que a construtora irá
fornecer no ato de entrega do imóvel. Para tal, o controle dos profissionais habilitados
na execução das atividades e os períodos para cada sistema, devem ser controlados e
homologados pela equipe técnica da construtora executora da edificação. (VARGAS, A.
& CAMPOS, R., 2014).
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CONCLUSÃO
Edificações são onerosas para serem executadas e com vida útil longínqua, no
entanto a garantia de maximização desta, do satisfatório desempenho estrutural e
funcional só será obtida através de uma manutenção predial eficiente e constante. É
possível concluir, portanto, que a melhor alternativa a fim de evitar os avanços
patológico ainda é a prevenção. Essa deve ser feita desde o correto projeto à execução
da obra dentro dos parâmetros normativos de qualidade, mas, principalmente, por meio
de um programa de manutenção predial rotineiro, visando facilitar as verificações dos
estados de deterioração e favorecer a redução de custos dos tratamentos posteriores.
Nesse sentido, o desempenho adequado das instalações, a vida útil da
edificação, o perfeito funcionamento do equipamento, devem fazer parte das obrigações
da gerência, devendo essa estar capacitada, ou ao menos contratar profissionais que
estejam aptos a diagnosticar, efetuar reparos e tomar os cuidados com patologias que
tenham aparecido ou que possam vir a aparecer no caso de descaso, prolongando a
durabilidade daquele patrimônio que foram incumbidos de gerir. Sempre que houver a
necessidade de uma perícia de engenharia, deverá ser executada por um profissional
ou empresa habilitada pelos Conselhos. As normas de reforma e normas de
manutenção predial, deverão ser seguidas à risca até para legal de uma auditoria em
que poderá ser contratada.
Ainda foi visto, que os vícios construtivos, defeitos ou danos causados ao
morador de uma unidade imobiliária, deverá ter seu imóvel periciado por um profissional
habilitado, para elaboração de um laudo técnico capaz de identificar essas patologias
existentes nos sistemas construtivos. Muitos dos problemas encontrados em áreas
comuns da edificação, o responsável pela cobrança à construtora será o síndico, que
pelo Código Civil em seu artigo 1.348, Inciso II, informa que ele representa o condomínio
ativamente e passivamente praticando os atos em defesa a assuntos dos interesses
comuns.
É necessário que todos os moradores sigam corretamente as instruções, quanto
a reformas e manutenção da edificação. A contratação de um profissional ou empresa
habilitada, impactará em menos problemas no futuro, pois o morador terá uma
certificação legal, emitida através de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
que houve uma inspeção, planejamento, acompanhamento de um profissional habilitado
para tal assunto.
A manutenção predial tem muito a crescer e a mudar o pensamento de síndicos,
administradoras de condomínio e condôminos, será preciso mudar a mentalidade
dessas pessoas, que pensam em consertar apenas o que está quebrado e não manter
o que está em funcionamento. É um paradigma difícil de ser quebrado, pois envolve
opiniões diversas de pessoas que já vivenciaram experiências na vida que a levaram
crer que não é necessário um acompanhamento ou manter o que está em
funcionamento.
A falta de um hábito formal de avaliação de um plano de reforma impacta
diretamente na qualidade da construção daquele determinado imóvel e atinge também,
uma zona de influência entre os demais, caso não seja feita corretamente. Quando um
profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) acompanha a execução do serviço,
dificilmente poderá sofrer impactos negativos, pois todo plano de reforma foi aprovado
14
e vistoriado pelo síndico, o qual também deverá passar por uma instrução técnica da
exigência deste referido documento.
Sendo assim, a maior parte das patologias encontradas em edificações tem
natureza simples, o qual seria possível identificar antes de executar o serviço durante a
fase da construção. Uma vez feito errado, poderá custar até 5 vezes mais para reparar
este “pequeno erro” cometido e não fiscalizado corretamente. A prevenção deve ser
feita desde o correto projeto até a execução dentro dos parâmetros normativos de
qualidade, mas principalmente por um programa de manutenção rotineiro o qual tem
como objetivo facilitar as verificações dos estados de deterioração dos sistemas
construtivos e favorecer a redução de custos dos tratamentos posteriores.
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